lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Partie 1: La notion des contrats spéciaux.

I. La définition des contrats spéciaux.

La définition peut être proposée à partir de l’article 1105 du Code civil. L’article précise que
les contrats, qu’ils aient ou non une dénomination propre sont soumis à des règles générales qui
sont l’objet du présent sous-titre. Les règles particulières à certains contrats sont établies dans
les dispositions propres à chacun d’eux. Il ressort de cet article que les contrats, sont soumis à
deux corps de règles de droit différents:

✓ Le premier corps de règles s’applique à tous les contrats. C’est la théorie générale du
contrat, ce sont des règles relatives à la création et à l’exécution de tous les contrats. C’est le
titre 3, sous-titre 1 du Code civil. Il comprend les dispositions relatives à l’offre, aux règles
relative à la formation du contrat mais aussi les vices qui peuvent en résulter. On y trouve
aussi les dispositions relatives à la capacité, au contenu du contrat, aux conditions de formes,
à la nullité ou encore à l’effet du contrat (relatif ou absolu). Il y a toutes les dispositions
relatives aux sanctions attachées à l’inexécution du contrat.
✓ Le second corps de règles s’applique seulement à certains contrats qui ont la particularité
d’être des contrats nommés. Il correspond aux règles spécialement applicables à une catégorie
de contrat déterminé. Il ne concerne que les contrats nommés c'est-à-dire les contrats
auxquels la loi confère une dénomination propre ainsi qu’un régime juridique spécifique. Ce
corps est contenu notamment dans des titres spécifiques du livre 3e CC. Le titre 2 est relatif
aux libéralités, lorsque l’on s’intéresse aux donations seulement. Le titre 5 relatif au contrat
de mariage et les régimes matrimoniaux. Le titre 6, la vente. Le titre 7, l’échange. Le titre 8
consacré au contrat de louage. Le titre 8bis le contrat de promotion immobilière. Le titre 9, la
société. Il est également contenu dans des livres spécifiques du livre 4ème. Ce sont les
contrats consensuels comme le cautionnement, la garantie autonome ou encore le gage.

Il existe un mouvement de spécialisation du droit qui emporte deux conséquences. La première

conséquence est que certaines règles applicables à certains des contrats sont situées en dehors
du code civil, ce qui fait que l’accès aux sources est parfois difficile. Exemple, un contrat de bail
d’habitation est signé. A titre de contrat, il est soumis à la théorie générale du contrat. Mais il
est soumis aussi à des règles spéciales notamment dans le livre 3, titre 8. Mais toutes les règles
ne figurent pas dans le code civil. Elles figurent dans une loi spéciale, loi du 6 juillet 1989. Le
deuxième mouvement est que certaines catégories particulières de contrat ont pu être crées. Par
exemple, le contrat de fiducie. Mais d’autres contrats nouvellement crée n’ont pas été intégré
dans le code civil, par exemple le contrat de construction de maison individuelle qui figure dans
le code de la construction et de l’habitation.

Le droit des contrats spéciaux a pour objet l’étude de ce second corps de règles applicable
spécialement à certains contrats. Tous les contrats spéciaux ne sont pas nécessairement abordés
dans le cours de droit des contrats spéciaux. En effet, relève des contrats spéciaux, les seuls
contrats qui ne sont pas rattaché à une autre matière dans laquelle il s’intègre mieux. Exemple,
le contrat de mariage est un contrat spécial, mais on le rattache au droit des régimes
matrimoniaux. Mais aussi le contrat de société qui relève du droit des sociétés. Concernant le
contrat de louage de service est en réalité le contrat de travail qui fait partie du droit du
travail.

Le droit des contrats spéciaux est un droit résiduel, ce sont tous les contrats qui ne peuvent pas
être rattaché à une autre matière. Le droit des contrats spéciaux peut être défini comme une
branche du droit civil avant pour objet l’étude des règles propres à un contrat nommé ne relève
pas d’une autre branche du droit. Par exemple, le bail d’habitation. Un contrat de bail
d’habitation conclu entre un bailleur et un preneur. On demande de vérifier que le contrat est
valable. Pour répondre à cette question, il faut se référer à différentes règles. Tout d’abord, la
théorie générale du droit des contrats. Ensuite, le titre du code civil consacré au contrat de
louage. Enfin, il faut vérifier si les conditions posées dans la loi du 6 juillet 1989 sont
effectivement respectées.
II. Les sources des contrats spéciaux.

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

La source principale est le Code civil. Cela étant, le CC constitue une source qui est de plus en
plus concurrencée. En effet, de nombreuses lois, dont l’objet est de réglementer certains
contrats particuliers sont adoptées dans être intégrée dans le code civil. La concurrence ne se
limite pas à l’adoption de textes de droit interne qui ne seraient pas intégré dans le code civil.
En effet, la concurrence vient d’autres sources du droit que sont d’une part, le droit
international et européen et d’autres parts, la pratique.

S’agissant de la concurrence du droit international et européen résulte que les conventions

internationales ou les textes européens ont pris en matière du droit des contrats spéciaux, une
importance grandissante. Au niveau international, de nombreuses conventions sont à l’origine de
la création de contrats spéciaux. Le phénomène est perceptible en matière de transport. Par
exemple, en matière de transport maritime, la Convention de Bruxelles de 1924, en matière de
transport ferroviaire la convention de Genève, en matière de transport aérien la convention de
Varsovie et de Montréal. Elles sont d’application obligatoire dès lors que le contrat présente un
caractère international. De plus, la Commission des Nations unis pour le développement du
commerce international, a adopté la convention de Vienne du 11 avril 1980. L’objet de cette
convention est de fixer à travers des règles matérielles, le régime juridique du contrat de vente.
Il en résulte que coexiste en droit français, deux catégories de règles applicables en matière de
vente de marchandise.
Tout d’abord, des règles internes applicables à la vente interne que l’on retrouve dans le
code civil. On trouve aussi les règles issus de la convention de Viennes, ces règles ont vocation à
s’appliquer dès lors que le contrat à une dimension internationale. Cette convention présente
une particularité, en effet, elle est d’application facultative pour les parties. Le droit de l’UE
influence le droit des contrats spéciaux. Exemple, la Directive du 23 juillet 1985 sur la
responsabilité du fait des produits défectueux à aboutis en France, à l’adoption d’une loi du 19
mai 1988. Cette loi a été intégrée dans le Code civil. L’originalité de cette loi est de s’affranchir
de la direction qui était cardinale en droit interne entre la responsabilité contractuelle et la
responsabilité extra-contractuelle. Mais aussi la Directive du 25 mai 1999 sur certains aspects de
la vente. Cette directive a fait l’objet d’un texte de transposition qui est l’ordonnance du 17
février 2005. Cette ordonnance a été intégrée dans le Code de la consommation aux articles L.
211-1 et suivants. Cette ordonnance a pour effet de créer une nouvelle garantie applicable aux
contrats de vente entre un vendeur professionnel et un consommateur; c’est la garantie légale
de la conformité du bien aux contrats due par le vendeur au consommateur.

Le droit de la CEDH exerce aussi une influence. Par exemple, l’arrêt CEDH du 6 mars
1996 dans l’affaire Mel Yedei. La Cour s’est prononcée sur le fondement de l’article 8§1 de la
Convention relatif au respect de la vie privée et familiale. Selon la CEDH, il n’est pas possible,
dans un contrat de bail, d’intégré une clause au terme de laquelle le preneur n’aurait pas la
possibilité d’héberger ses proches. Dix ans plus tard, la Cour de cassation a repris la solution de
la CEDH, dans un arrêt du 22 mars 2006. En France, on déclare de telle clause illicite. Par la
suite, à la faveur d’une loi du 1er juillet 2006, le législateur est intervenu pour déclarer illégale
de telle clause qui empêcherait le preneur d’héberger ses proches.

Pour répondre aux besoins qui naissent de l’activité économique, les praticiens n’hésitent pas à
solliciter le principe de liberté contractuel. Ils sont donc amenés à imaginer de nouvelles figures
contractuelles afin de satisfaire leurs attentes. Il arrive donc à la pratique de donner naissance à
de nouvelles formes contractuelles qui sont originale et récurrentes. Il n’est pas rare, par la
suite, que le législateur consacre lui-même ces nouvelles formes de contrat.
Cela a notamment été le cas pour le crédit-bail qui n’était pas réglementé par le législateur. Ce
contrat est le fruit de l’imagination de la pratique.

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Partie 2: La mise en œuvre des contrats spéciaux.

L’étude du droit des contrats spéciaux fait appel à deux opérations juridiques fondamentales:

✓ l’opération de classification
✓ l’opération de qualification

I. L’opération de classification

Classer, c’est répartir ou diriger en catégorie. Elle consiste donc à créer à partir de critères
d’ordonnancement des catégories de rattachement. Selon la classification qui sera retenue, la
catégorie créée sera plus ou moins large. Classer les contrats spé, c’est donc créer des
catégories de contrats.

Par exemple, dans le droit des obligations on distingue:

✓ les contrats synallagmatiques/unilatéraux envisagés à l’article 1106 du Code civil. Un
contrat synallagmatique est un contrat qui fait naitre des obligations réciproques à la
charge de chaque partie, débitrice et créancière d’obligations. Par exemple, le contrat de
vente. Si l’on se place du côté du vendeur, il est créancier de payer de prix, il est
débiteur de l’obligation de délivrer la chose. S’agissant de l’acquéreur il es débiteur de
l’obligation de payer le prix, et créancier de l’obligation de délivrer la chose. A
l’opposition, le contrat unilatéral est le contrat qui fait naitre une obligation à la charge
d’une seule partie, une partie est créancière et une autre partie est débitrice. Par
exemple, la donation. C’est un contrat unilatéral, car il faut l’accord du donateur et
l’accord du donataire. Contrairement au contrat unilatéral, le testament est un acte
unilatéral.
✓ les contrat commutatifs/aléatoires, article 1108 du Code civil.
✓ les contrats à titre gratuit/à titre onéreux, article 1107 du Code civil.
✓ les contrats nommés/innomés, article 1105 du Code civil.

En marge des textes, la jurisprudence avait créé d’autres catégories de contrats, elles ont été
consacrée légalement lors de la réforme du droit des contrats:
✓ les contrats consensuel/solennel/réel. Le contrat consensuel est un contrat valablement
formée par un simple échange de consentement. Le contrat solennel est un contrat écrit.
Le contrat réel est valablement formé lorsqu’une chose est remise.
✓ les contrats instantanées/à exécution successive, article 1111 du Code civil.
✓ les contrats de gré à gré/d’adhésion, article 1110 du Code civil. Le contenu du contrat
de gré à gré est librement négocié alors que le contrat d’adhésion n’est pas librement
négocié.
✓ les contrats cadres, article 1111 du Code civil. On défini le cadre d’une relation
contractuelle future qui donne lieu à des contrats d’application.

On se rend compte d’un même contrat peut être classé dans différentes catégories et cette
possibilité est parfaitement logique. En effet, les critères varient d’une catégorie à une autre.
Ces critères ne sont pas nécessairement incompatibles entre eux. Par exemple la vente, une
vente de voiture entre particuliers. C’est un contrat synallagmatique, commutatif, à titre
onéreux, nommé et en principe un contrat consensuel, instantanée, de gré à gré.

En droit des contrats spéciaux, les critères de qualification sont multiples:

✓ les contrats portant sur les choses (le contrat de vente) des contrats portant sur les
services (le contrat d’entreprise ou de mandat).
✓ les contrats translatifs de propriété/contrat non translatif de propriété. Par exemple,
la différence entre la vente et le bail.
✓ distinction selon leur objet, l’opération juridique qu’ils réalisent. Il faut déceler la
prestation caractéristique du contrat qui peut consister dans une obligation de faire, ou
une obligation de ne pas faire.

Une catégorie de rattachement peut être affinée en précisant le critère de classification au sein
d’une même catégorie. Par exemple, dans les contrats portant sur les choses, il est possible de

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

distinguer ceux qui emportent transfert de propriété de ceux qui ne génère pas un tel transfert.
Par exemple, la vente qui est translatif de propriété. Le rattachement peut parfois être délicat.
Cependant, cette difficulté peut être surmontée. S’agissant des opérations de classification en
matière de contrat spé, on peut considérer que la classification des contrats est le reflet de
l’activité du pouvoir normatif. Autrement dit, il suffit de s’en remettre aux classifications
prévues par le législateur.
Ces catégories de rattachement sont tous les contrats mentionnées dans le livre 3 ou 4 du Code
civil.

II. L’opération de qualification.

A. La notion de qualification.

La qualification consiste à rattacher une situation de fait, à une catégorie juridique qui a été
préalablement fait dans le cadre des opérations de classification. Par exemple, une voiture est
remise par son légitime propriétaire à un tiers. Ce tiers devient le nouveau titulaire du
certificat d’immatriculation. Le contrat ainsi conclu a été passé sous signature privée. En
contrepartie de l’obtention de la propriété du véhicule, le tiers s’acquitte d’une somme
d’argent entre les mains de l’ancien propriétaire. On demande de qualifier juridiquement cette
situation de fait. Au regard des éléments, cela peut être rattaché au contrat de vente.

L’intérêt est de déterminer le régime juridique applicable à la situation de fait sur laquelle elle a
porté. Le contrat est alors soumis à la théorie générale des contrats, articles 1100 et suivants du
Code civil. Parce-que ce contrat est un contrat particulier, la convention devra en outre
respecter toutes les règles qui sont applicables à cette catégorie de contrat. On pourra donc
vérifier que le contrat en cause est juridiquement parfaitement valable.

C’est donc une opération essentielle, mais c’est également une question de droit. Parce que la
qualification est une opération de droit, elle est soumise au contrôle de la Cour de cassation.
Par exemple, des parties à un contrat qualifient ce contrat à un contrat de vente. En tête, il est
indiqué contrat de vente. Mais il apparait qu’il y a bien eu transfert de propriété d’une chose,
mais il n’y a pas eu paiement d’un prix. Dès lors qu’il n’y a pas de prix, ce n’est pas un contrat
de vente. Selon l’article 12 du Code de procédure civile, les juges ne sont pas tenus à la
qualification donnée par les parties. C’est alors un contrat de donation.

La requalification pourra avoir dans certains cas, des conséquences juridiques très importantes.
Le contrat a été passé sous signature privée, en tant que contrat de vente, le contrat était
parfaitement valable selon l’article 1382 du Code civil. Mais cette convention n’est plus valable
si elle est qualifiée en contrat de donation, car l’article 1321 du Code civil précise que les
donations doivent être passées par acte authentique. En l’espèce, l’acte authentique fait
défaut.

B. Les techniques de qualification.

Lorsque la situation de fait soumise est relativement simple, la question de la qualification ne

soulève pas de difficultés particulières. Par exemple, le fait de mettre à disposition pendant un
certain temps moyennant rémunération est juridiquement constitutif d’un contrat de louage,
que l’on appel un contrat de bail.
En revanche, il y a des situations qui sont beaucoup plus complexes, de sorte que le
rattachement à une catégorie de contrat peut soulever des difficultés. Par exemple, un contrat
de construction d’un mur en pierre qui est signé entre deux personnes, les pierres qui serviront
à édifier le mur sont la propriété de celui qui est chargé d’effectuer les travaux. Les pierres ne
sont donc pas la propriété de celui qui commande les travaux. Il y a donc une hésitation sur la
qualification, notamment un contrat de vente mais aussi un contrat d’entreprise.

Principalement deux techniques peuvent être sollicitées pour résoudre:

✓ la technique de qualification exclusive.
✓ la technique de qualification distributive.

1. La qualification exclusive.

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Face à une situation de fait complexe, la qualification exclusive consiste à ne choisir qu’une
seule qualification parmi celles qui étaient à priori envisageables. Deux critères de sélections
peuvent être proposés:

✓ rechercher l’obligation fondamentale du contrat à qualifier. Ce critère soulève une

question, comment peut-on identifier cette obligation fondamentale du contrat?
L’obligation fondamentale c’est l’obligation qui a déterminé le consentement des parties.
Elle peut être identifiée en fessant la distinction entre le principal et l’accessoire qui
peut résulter d’un critère quantitatif ou d’un critère qualitatif. Il importe de déterminer
si l’obligation fondamentale consiste à fournir des pierres ou si cette obligation
fondamentale à réaliser des travaux de construction. Si il s’agit de la fournir de pierre,
c’est un contrat de vente. Si l’obligation fondamentale consiste dans la construction du
mur, c’est une prestation de service, donc un contrat d’entreprise. Pour identifier
l’accessoire ou le principal, on peut faire appel à un critère quantitatif ou à un critère
qualitatif:
o on fait appel à un critère quantitatif, en vertu de ce critère, il faudra identifier la
prestation qui a le coût économiquement le plus élevé. Si la fourniture de pierre à
une valeur pécuniaire plus élevé que les travaux de construction du mur. La
fourniture de pierre constitua l’obligation principale du contrat, donc contrat de
vente. Et inversement.
o on fait appel à un critère qualitatif, e, vertu de ce critère, il convient d’identifier
le but immédiat non pas du contrat lui-même, mais de chaque prestation prévu au
contrat. Autrement dit, il faut distinguer entre les deux prestations, celle qui est
au service de l’autre. En l’espèce, l’obligation fondamentale sera la construction
d’un mur, et l’obligation accessoire qui est au service de l’obligation fondamentale
sera la fourniture de pierre. En vertu de ce critère qualitatif, mon contrat sera
nécessairement un contrat d’entreprise.

✓ rechercher l’économie générale du contrat, il s’agit de déterminer au regard de

l’ensemble des obligations issus du contrat, quel est le but poursuivis par la convention
elle-même. On ne parle plus de la cause du contrat avec la réforme, mais sur le fond,
cela reste toujours pareil, on regarde le but légitime. Par exemple, le contrat de
déménagement. Si l’on applique le critère de l’obligation fondamentale, on regarde la
manutention ou le déplacement des meubles, donc soit contrat de transport soit un
contrat d’entreprise. Si on fait application du critère de l’économie générale, on convient
que la prestation de service est aussi bien le transport des meubles que la manutention?
Autrement dit, ce qui est attendu par le client, c’est une prestation de déménagement,
qui est un service global qui relève du contrat d’entreprise. Cette qualification est
régulièrement retenuE en jurisprudence, Com. 1 avril 2003.

2. La qualification distributive.

La qualification distributive consiste à qualifier un même contrat différemment en fonction de

des stipulations qu’il contient. Par exemple, le même contrat pourra être qualifié de contrat de
vente selon certaines stipulations et être qualifier de contrat d’entreprise s’agissant d’autres
stipulations. Cette qualification distributive peut être soit simultanée soit successive. Elle sera
simultanée lorsque les qualifications en présence coexisteront en un même instant. Elle sera
successive lorsque les différentes qualifications d’un même contrat se succéderont dans le
temps. Exemple d’une qualification distributive successive, un contrat ayant pour objet la
construction d’un immeuble. Au début, il peut être qualifié de contrat d’entreprise, et à la fin,
il pourra être qualifié de vente.
La qualification distributive est relativement rare.

Il est possible parfois que la qualification d’un contrat échoue. Dans un tel cas, c’est que l’on a
pas à faire à un contrat nommé mais un contrat sui generis qui est par définition un contrat
innomé. Mais il faut garder à l’esprit que ce contrat sui generis ne le restera pas forcément. En
effet, si ce contrat est souvent utilisé par la pratique, il se peut parfaitement qu’il devienne

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

ensuite un contrat nommé faisant l’objet de règle spécifique. Par exemple, le crédit-bail,
auparavant c’était un contrat sui generis.

Les critères de classification peuvent varier en fonction de leur objet, mais également en
fonction de leur degré de précision plus ou moins élevé. En matière de contrat spé, la suma
divisio est fondée sur l’objet de la prestation selon que la prestation porte sur une chose ou
sur un service. Mais avant d’envisager ces deux grandes catégories de contrat, il faut consacrer
quelque développement aux principaux avant contrat.

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Titre 1: Les avant-contrats.

Ils transcendent la distinction entre les contrats portant sur les choses et les contrats portant sur
les services. Les avant-contrats sont des contrats, ils servent à préparer plus ou moins
précisément la conclusion d’un contrat. Les avant-contrats peuvent préparer n’importe quel type
de contrat. Classiquement, on a l’habitude de raisonner sur le modèle de la vente, mais en
réalité, on peut avoir un AC qui prépare un contrat de bail ou un contrat d’entreprise. En tant
que contrat, les AC sont soumis à la théorie générale des contrats, articles 1100 et suivants du
Code civil. Ils sont également soumis à des règles spéciales légales ou jurisprudentielles.

Il existe principalement deux grandes catégories d’AC:

✓ les promesses de contrats
✓ le pacte de préférence.

Chap 1: Les promesses de contrat.

Pendant longtemps, la promesse de contrat n’a pas été envisagée en tant que tel dans le code
civil. Elle était envisagée uniquement sous l’angle de la vente. Selon l’article 1589 CC, la
promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la
chose et sur le prix. L’article 1589 était la seule disposition fessant référence à la promesse de
contrat. Cette disposition crée une confusion. L’article 1589 CC pouvait laisser à penser que la
promesse ne pouvait porter sur la préparation du contrat de vente, de plus, cela pouvait laisser
penser que la promesse de contrat se confondait nécessairement avec le contrat lui-même. En
réalité, la promesse de contrat ne se limite pas à la promesse de vente, même si il est vrai que la
promesse de vente constitue la figure principale des promesses.

Si la promesse peut valoir vente, ce n’est que pour une catégorie particulière de promesse,
que pour les promesses synallagmatique. Pour les promesses unilatérale, la promesse de vaut
pas vente.

Depuis la réforme du droit des contrats, la promesse de contrat a été légalement consacrée dans
une disposition générale relevant de la théorie générale des contrats. L’ordonnance n’a
néanmoins consacrée qu’une variété de promesse, elle a consacré la promesse unilatérale de
contrat. Mais cela ne veut pas dire que l’existence de la promesse synallagmatique est remise en
cause, elle continu seulement a être jurisprudentielle avec le cas particulier de la vente qui est
consacrée légalement.

Section 1 : La promesse unilatérale de contrat.

I. La notion de promesse unilatérale.

Pendant très longtemps, la promesse unilatérale de contrat n’a fait l’objet d’aucune définition
générale dans le CC. En dépit de ce silence législatif, on s’accordait pour admettre que la
promesse unilatérale de contrat pouvait être définie de la manière suivante, c’est un contrat par
lequel une personne, le promettant, donne d’ores et déjà son consentement au contrat promis,
tout en laissant à une autre personne, le bénéficiaire, un délais de réflexion encore appelé délais
d’option, que ce dernier mettre à profit pour décider de donner ou non, son propre
consentement au contrat promis. Plusieurs enseignements:
✓ la promesse de contrat est bien un contrat car il y a une rencontre de volonté exprimée
d’une part par le promettant et d’autre part, par le bénéficiaire. Cet accord de volonté est
créateur d’obligation.
✓ la promesse de contrat est un contrat unilatéral, cette promesse unilatérale fait naître une
obligation à la charge d’une seule partie, le promettant. Le promettant donne son
consentement au contrat définitif. Le bénéficiaire ne contracte aucune obligation, il prend
acte de l’engament du promettant. Mais le bénéficiaire ne s’engage pas lui-même. Le
bénéficiaire conserve une entière liberté s’agissant de la conclusion du contrat promis. Cela
peut soulever une difficulté lorsque la promesse unilatérale du contrat met à la charge du
bénéficiaire le paiement d’une indemnité d’immobilité.

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Cette qualification peut parfois soulever des difficultés en pratique dans une hypothèse
particulière lorsque la promesse unilatérale contient une clause d’indemnité d’immobilisation.
L’indemnité d’immobilisation consiste pour le bénéficiaire de la promesse à payer au promettant
une certaine somme d’argent. Cette somme est destinée à compenser le préjudice subis par le
promettant, préjudice subis qui trouve sa source dans le fait que le promettant est dans
l’impossibilité de rendre son bien à un tiers, tant que le délais d’option n’est pas expiré. Lorsque
cette indemnité est d’un montant particulièrement élevé, la question se pose de savoir si la
liberté pour le bénéficiaire de lever l’option n’est pas virtuelle ? Si le bénéficiaire de la
promesse n’est pas lui même engagé ? Exemple: Une promesse de vente d’immeuble vendus 200
000 euros, la promesse contient une indemnité d’immobilisation de 150 000 euros.
La question a été tranchée par la Cour de cassation en des termes clairs, pour la Cour, si le
montant de l’indemnité d’immobilisation porte atteinte au libre choix du bénéficiaire, la
promesse unilatérale doit être qualifié en promesse synallagmatique. En ce sens, Ch com, 20
novembre 1962.

Depuis la réforme du droit des contrats, la promesse unilatérale est définie à l’article 1124 CC:
« La promesse unilatérale est un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à
l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments
essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du
bénéficiaire. ». Cette définition ne fait pas référence au délai d’option, on pourrait se poser la
question de savoir si il pourrait avoir des promesses de contrat à durée indéterminée ? En
réalité, le délai d’option reste une condition de la promesse, il faut mentionner un délai
d’option. L’alinéa 2 de l’article 1124 fait référence au temps laissé au bénéficiaire pour opter.

La définition de la promesse unilatérale de contrat et d’une manière générale l’article 1124 CC

ne se prononce pas sur l’exacte qualification à retenir lorsque la promesse contient une clause
d’indemnité d’immobilisation. Dès lors que le législateur est resté silencieux, il faut alors
considérer que la JP de 1962 est toujours d’actualité.

II. Les effets de la promesse unilatérale de contrat.

Ces effets doivent être différenciés selon que l’on se situe avant ou après le délai d’option par le
bénéficiaire.

A. Les effets avant la levée du délai d’option.

✓ Si l’on se place du coté du promettant, on considère que le promettant est d’or et déjà
engagé par rapport au contrat promis. C’était une solution classique retenue par la JP,
elle a été expressément consacrée par le législateur à l’article 1224 al.2 CC: « La
révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche
pas la formation du contrat promis. ». On se rend compte que la rétractation du
promettant est inefficace. Exemple: une promesse est signé le 1er septembre avec un
délai d’option jusqu’au 1er décembre. Le 1er novembre le promettant se rétracte. Si le
bénéficiaire lève l’option le 25 novembre, le contrat promis sera valablement formée et
la rétractation est inefficace. Si le promettant manque son obligation issu de la
promesse, par exemple si il vend le bien objet de la promesse à une autre personne
avant que le bénéficiaire est levée l’option. Alors le promettant engagera sa
responsabilité civile contractuelle.

Cette sanction peut être encore plus radicale, si la mauvaise foi du tiers, qui a permis la
violation de la promesse, est avérée. Elle sera avérée lorsqu’il avait connaissance de cette
promesse de contrat. Dans ce cas, le contrat qui a été conclu entre le promettant et le tiers, ce
contrat est frappé de nullité.

✓ Du coté du bénéficiaire, avant la levée d’option, il est titulaire d’un droit personnel
(droit de créance) qui consiste dans la faculté de conclure le contrat qui lui a été promis.
En tant que droit patrimonial, ce droit personnel est en principe cessible entre vifs et
également transmissible à cause de mort. La seule hypothèse dans laquelle le droit de

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

créance ne pourra pas être transmis renvoie à la situation dans laquelle la promesse de
contrat aura été conclue intuitu personae.

B. Les effets après la levée d’option.

Une fois que le bénéficiaire a levée l’option, la logique voudrait que l’on considère que le
contrat promis est définitivement formé. Il y a une rencontre de volonté car le promettant a
donné son consentement au contrat au moment de la promesse, et le bénéficiaire a donné le
consentement au contrat au moment de la levée d’option. C’est en tout cas la conséquence que
la majorité de la doctrine s’accorde à attaché.

Mais tel n’a pas toujours été la position de la JP, dans une hypothèse particulière, celle où la
levée d’option intervenait après la rétraction du promettant. Elle considère qu’en dépit de la
levée d’option, le contrat promis n’était pas formé car la rétractation du bénéficiaire avant la
levée d’option empêchait une rencontre des volontés, en ce sens, Civ 3e, 15 décembre 1993.
Le bénéficiaire de la promesse qui avait levé l’option après la rétractation du promettant avait
saisi la justice pour obtenir l’exécution forcée du contrat promis. La Cour de cassation répond
que le contrat n’est pas du tout formé, elle précise que la promesse unilatérale de contrat fait
naître à la charge du promettant une obligation de faire, laquelle consiste à maintenir son
consentement jusqu’à l’expiration de la levée d’option. Cette levée d’option n’est pas
susceptible d’exécution formée. Son inexécution ne peut donc donner lieu qu’à des dommages et
intérêts.
La Cour redéfinie en profondeur la promesse unilatérale de contrat. Pour la Cour, le promettant
ne donne pas son engagement au contrat promis, en effet, il s’engage seulement à passer le
contrat promis.
Cette JP a été réitéré par la suite plus ou moins implicitement par la Cour de cassation. Par
exemple, Civ 3e, 5 avril 1995 et Civ 3e, 25 mars 2009.

Par la suite, on s’est posé la question de savoir si cette solution n’avait pas été abonné par la
Cour ? Et donc si elle serait pas revenu à une définition classique de la promesse.
Notamment par un arrêt de Civ 1er, 8 septembre 2010. Dans cet arrêt, la Cour de cassation
indique que au moment de la promesse, le promettant consent définitivement au contrat promis.
En toute logique, la rétractation avant la levée d’option du bénéficiaire est sans incidence.

Cependant l’incertitude a été maintenue du fait d’une série d’arrêt rendu en 2011:
▪ Civ 3e, 11 mai 2011. La Cour affirme que la rétractation avant la levée d’option exclu
toute rencontre des volontés, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne peut être
ordonnée.
▪ Civ 3e, 6 septembre 2011. Elle indique ici que la levée d’option postérieurement à la
rétractation du promettant produit son plaine effet de sorte que la vente était
valablement formée.
▪ Ch com, septembre 2011, reprend la solution du 11 mai 2011. La rétractation avant le
délais d’option empêche la formation du contrat.

Cette question a été tranché par le législateur pendant la réforme du droit des contrats. De ce
point de vu, le législateur s’est inspiré des propositions de la doctrine. C’est l’article 1124 al.2
CC qui condamne très clairement la jurisprudence de 1993, il énonce que la rétractation est sans
effets. Et donc le contrat promis est valablement formée par la levée d’option. Le contrat étant
valablement formé, l’exécution forcée du contrat est concevable.

Section 2 : La promesse synallagmatique de contrat.

La promesse synallagmatique n’a pas été consacrée à titre général dans la réforme des contrats.
Dans la promesse synallagmatique, les deux parties à la promesse donne d’or et déjà leur
consentement au contrat promis. Elle a très souvent pour objet un contrat de vente. Mais en
théorie, elle peut avoir pour objet n’importe quel contrat étant donné que c’était une
préparation à un contrat. Lorsqu’elle porte sur la vente, on l’appel communément un
« compromis de vente ».

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

La différence entre promesse synallagmatique et promesse unilatérale peut être illustrée à

travers une promesse de contrat de vente. Par exemple, une promesse de vente d’une maison.
Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou d’une promesse synallagmatique, la situation du
vendeur est la même puisque dans les deux cas, il a donné son consentement à la vente. En
revanche, la situation de l’acquéreur ne sera pas la même selon que la promesse est unilatérale
ou synallagmatique. Dans le premier cas, le bénéficiaire n’a pas donné son consentement à la
vente, dès lors, il n’a pas encore la qualité juridique d’acheteur. Dans le second cas, le
bénéficiaire a donné son consentement au contrat promis, consentement acquis au jour de la
conclusion de cette promesse. Il a donc la qualité d’acheteur. Puisqu’il a la qualité d’acheteur, il
est tenu des obligations attachées à cette qualité comme payer le prix de la vente, même si
l’exécution de ces obligations est différée dans le temps.

L’interrogation est de déterminer quelle est la différence entre la promesse de contrat, et le

contrat lui-même ? De plus, il existe une disposition dans le Code civil, article 1589 consacré à
la vente qui énonce que: « La promesse de vente vaut vente. ». Effectivement, la promesse de
contrat peut parfois se confondre purement et simplement avec le contrat lui-même. Cela étant,
cette assimilation de la promesse de contrat, au contrat lui-même ne peut pas être réalisée dans
un cas particulier. C’est lorsque les parties à la promesse synallagmatique, doivent conclure ou
décide de conclure le contrat en respectant un certain formalisme. Dans cette hypothèse, la
promesse synallagmatique donne naissance à l’obligation d’accomplir les formalités requises.

Par exemple, une promesse de contrat synallagmatique de vente qui porte sur un bien pour
lequel le contrat doit être conclu par acte authentique. La promesse est passée sous signature
privé. Dans ce cas, la promesse synallagmatique ne pourra pas être assimilée à la vente elle
même, car pour que le contrat soit valable, il faut l’accomplissement d’une formalité, la
rédaction d’un acte authentique.

Cette obligation renvoi à deux hypothèses différentes:

✓ Celle après avoir signer une promesse, les parties doivent accomplir une formalité.
Cette hypothèse ne concerne pas les promesses consensuelles de contrat solennel car ces
dernières sont considéré comme nulles en application du parallélisme des formes.
L’hypothèse renvoie aux promesses consensuelles formée par le simple échange de
consentement de contrat réel. Une promesse synallagmatique de contrat réel peut
parfaitement être consensuelle qui est valablement formé par le simple échange de
consentement. Le contrat promis ne pourra être formé que par la remise de la chose. Par
exemple, le contrat de prêt de somme d’argent entre deux particuliers (le contrat de
prêt avec un professionnel est un contrat consensuel). Cette promesse synallagmatique
peut être parfaitement formée par un simple échange de consentement. Au terme de
cette promesse synallagmatique, chacun donne son consentement au contrat de prêt.
Mais le contrat de prêt lui-même qui est un contrat réel, ne pourra être formé que par la
remise de la chose. Et donc ce contrat ne pourra être formé que lorsque la somme
d’argent aura été remise à l’emprunteur. Ici la distinction entre la promesse
synallagmatique et le contra lui même parait évident. Si la somme n’est pas remise, le
contrat de prêt ne sera pas remis. Il y a deux possibilités offertes à l’emprunteur en cas
d’inexécution du prêteur. Soit solliciter l’exécution forcée de l’obligation de remettre la
somme d’argent ou alors de rechercher la responsabilité contractuelle du prêteur pour
inexécution d’accomplir une formalité requise.
✓ Celle où les parties à la promesse de contrat décide de leur propre chef c'est-à-dire
sans être obligé par la loi de réaliser une formalité. La différence entre la promesse et le
contrat résulte non plus de la loi, mais de la volonté des parties. Une difficulté peut
survenir lorsque l’une des parties à la promesse refuse de réitérer l’acte et donc
d’accomplir la moralité requise. Cette difficulté a été réglée par la JP qui distingue deux
situations:
o celle où l’accomplissement de la formalité envisagée par les parties n’est pas
déterminant de leur consentement. Dans ce cas, le contrat définitif doit être
considéré comme conclu en dépit de l’absence de réitération de l’acte. En ce
sens, Civ 3e, 20 décembre 1994.

10

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

o celle où l’accomplissement de la formalité a été considéré par les parties à la

promesse, comme un élément déterminant du consentement. Dans ce cas, il faut
considérer que ce refus fait obstacle à la formation du contrat définitif. Seul la
responsabilité contractuelle du promettant pour inexécution de ses obligations
pourra être engagée.

11

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Chap 2 : Le pacte de préférence.

Jusqu’à la réforme, le pacte de préférence n’était pas envisagé dans le Code civil. Mais
constituait quand même un contrat spécial, en ce qu’il était soumis à une qualification propre et
à un régime juridique qui lui était également propre. Certes, il était un régime jurisprudentiel
mais il existait. Ce pacte a été légalement consacré avec la réforme. Il est envisagé à l’article
1123 CC alinéa 1: « Contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son
bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. ». C’est en quelque
sorte, un droit de préemption conventionnel.

Au regard de cette définition, la différence entre le contrat de pacte de préférence et le contrat

de promesse est particulièrement claire. Dans la promesse de contrat, le promettant donne déjà
son consentement au contrat promis. Dans le pacte de préférence, l’auteur s’engage seulement
dans l’hypothèse où il déciderait de conclure un contrat déterminé, a accordé au bénéficiaire du
pacte, un droit prioritaire de conclure le dit contrat. L’engagement de l’auteur du pacte est donc
d’une portée moindre par rapport à l'engagement du promettant. Autrement dit, dans le
processus linéaire de formation du contrat, le pacte de préférence est situé avant la promesse.

Section 1: Les conditions de formation du pacte de préférence.

L’auteur du pacte de préférence portant sur une vente, il n’est pas tenu d’avoir la capacité de
disposer pour consentir valablement à un tel contrat. En revanche, il faudra de justifier d’une
capacité de disposer lorsque l’auteur du pacte de préférence décidera de vendre son bien. Ce
pacte n’est pas soumis aux dispositions de l’article 1589-2 CC, c’est l’ancienne article 1840A du
Code général des impôts. Au terme de cet article, la promesse de vente immobilière doit être
constaté par acte authentique ou par acte sous signature privée, enregistré dans le délai de 10
jours, à compté de la date d’acceptation par son bénéficiaire. Les conditions de formation sont
au nombre de deux:
✓ relative à la détermination du contrat qui va faire l’objet du pacte.
✓ relative aux modalités de fonctionnement du pacte.
I. Les conditions relatives à la détermination du contrat, objet du pacte de
préférence.

Le contrat qui va faire l’objet du pacte de préférence doit être déterminé, non seulement quand
à sa nature, mais également quant à son objet. Autrement dit, il doit tout d’abord préciser le
type de contrat pour lequel le droit de priorité à vocation à s’exercer. Par exemple, un contrat
de vente, un contrat de bail, un contrat de prêt. Il doit également préciser l’objet, autrement
dit, il doit identifier le bien sur lequel il porte. Par exemple, l’appartement situé à tel endroit.
Ces conditions de formation sont importantes car elles permettent de définir la portée exacte
qui doit être reconnu au pacte de préférence. Par exemple, un pacte de préférence portant sur
la vente d’un local déterminé. Si l’auteur du pacte décide non pas de vendre ce local, mais de le
louer, il ne sera pas tenu de proposer la location en priorité à son cocontractant. Car la nature
du contrat était une vente, hors là, c’est un bail.

Est-ce que la seule détermination de la nature et de l’objet du pacte de préférence peut suffire
à sa validité ?

La réponse à cette question a évolué au fils du temps. Initialement, pour la Cour de cassation, la
détermination de la nature et de l’objet du PDP était insuffisante. La JP exigeait que le prix du
contrat fessant l’objet du pacte soit déterminé dans l’avant contrat lui même. Cette solution
résulte notamment d’un arrêt Civ 3, 1 février 1984. Par exemple, un pacte de préférence qui
porte sur la vente d’un immeuble, au regard du marché immobilier il est évalué à 150 000
euros. Si l’on ne précise pas le prix, l’auteur du pacte pourrait s’affranchir à son obligation en
proposant à un prix exorbitant qui va obligé le bénéficiaire du pacte à refuser. L’explication
avancée n’était cependant pas très convaincante. En effet l’auteur du pacte n’est effectivement
libéré de son engagement envers le bénéficiaire que s’il trouve un tiers acceptant de conclure le
contrat pour le prix proposé au bénéficiaire. Autrement dit, si le bénéficiaire a eu une
proposition à hauteur de 500 000 euros, proposition qu’il refuse. L’auteur du pacte ne peut

12

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

proposer son bien à un tiers pour le même prix. Si il décide de baisser le prix, il faut qu’il
propose au bénéficiaire..
Finalement, l’absence de prix dans le PDF ne rend pas compte d’un engagement purement
potestatif de la part de son auteur. Cette JP reposait sur une justification qui n’était pas
pertinente. C’est sans doute la raison pour laquelle, elle a été abandonnée.

Par la suite, la Cour a eu l’occasion d’indiquer que le prix du contrat, objet du pacte de
préférence n’avait pas nécessairement a être déterminé dans le pacte. En ce sens, Civ 1er, 6
juin 2001. Cette solution a été par la suite confirmée. La portée de cette solution ne semble pas
être cantonnée à la seule question de la détermination du prix du contrat. La logique commande
d’étendre cette solution à toutes les conditions du contrat envisagé. L’article 1123 CC n’apporte
aucune modification sur ce point. Conclusion, il faut considérer que cette JP est toujours
d’actualité.

II. Les conditions relatives aux modalités du fonctionnement du pacte de

préférence.

Elles apparaissent très clairement peu contraignantes. Deux exemples peuvent être donnés.

Le premier exemple est que les parties sont libre d’assortir ou non le pacte d’une durée. La
stipulation d’un délai d’efficacité du pacte n’est pas héritée en condition de validité de ce
pacte. Lorsqu’il est assorti d’un délai, il pourra venir à expiration sans jamais avoir été mis en
œuvre. En l’absence d’un délai, le pacte devient à priori un contrat à durée indéterminée. En
application du droit commun, et en application de la prohibition des engagements perpétuels,
l’auteur d’un pacte devrait pouvoir s’en dégager unilatéralement à tout moment. Mais cela
revient alors à ruiner le pacte de préférence et faire disparaitre l’intérêt au pacte. C’est la
raison pour laquelle certain auteur considèrent que celui qui consent à un pacte de préférence
est éternellement tenu sans pouvoir invoquer la résiliation envers le bénéficiaire. On dit que le
pacte ne pourrait pas être résilié à l’égard des héritiers du bénéficiaire sauf si le pacte a été
conclu intuitu personae. La proposition de la doctrine qui consiste à écarter le droit de résiliation
unilatérale doit être approuvé. En effet, il ne semble pas que cette obligation puisse être source
d’un engagement perpétuel.
L’explication qui peut être avancée est que le pacte de préférence est une sorte de contrat, dont
l’obligation qu’il fait naitre est affectée d’une condition suspensive. Cette condition présente ici
certes un caractère potestatif mais par exception, ici cette potestativité serait admise en ce
qu’elle résulte ici du pacte de préférence.

La condition suspensive réside dans la volonté de lui qui a consenti au pacte de préférence.
S’agissant d’une condition suspensive, l’existence du contrat en dépend. Il faut considérer que
l’obligation commence à exister, non pas au jour du pacte, mais au jour où l’auteur souhaite
passé le contrat qui en est l’objet. Le pacte de préférence est un contrat à exécution
instantanée de sorte que son existence n’a pas vocation à se prolonger dans la durée. On arrive
alors à concilier le principe de droit commun de la prohibition des engagements perpétuels avec
l’obligation dont est indéfiniment tenu dans le temps, l’auteur du pacte de préférence. Cette
approche est implicitement confortée par la JP de la Cour de cassation. Elle a eu l’occasion
d’indiquer que le délai de prescription extinctif de l’obligation du promettant (auteur du pacte)
commence à courir non pas au jour de la conclusion du pacte mais au jour où ce dernier prend la
décision de passé le contrat qui est l’objet du pacte. En ce sens, Civ 1er, 22 décembre 1959. La
prescription de court pas car l’obligation n’est pas encore née. Elle nait lorsque va se réaliser la
condition suspensive.

Le deuxième exemple est que le pacte peut être l’accessoire d’un contrat ou un contrat
principal. Il sera un contrat accessoire lorsqu’il sera intégré dans un autre contrat où lorsqu’il
dépendra d’un autre contrat. Par exemple, un pacte de préférence en cas de vente intégré dans
le contrat de bail portant sur la chose qui en est l’objet. Le pacte sera au contraire, autonome
lorsqu’il fait l’objet d’un accord principal et indépendant de tout autre contrat.
Cette liberté n’est pas sans limites, en effet, le pacte de préférence, ne doit en aucune manière
faire obstacle à la possibilité pour l’auteur du pacte de contracter avec un tiers si le bénéficiaire

13

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

ne donne pas suite à son droit de priorité. A défaut, le principe de liberté contractuel serait mal
mené. Ces conditions sont toujours d’actualité même après la réforme.

Section 2 : Les effets du pacte de préférence.

I. Les effets entre les parties.

En tant que contrat, le pacte de préférence à un effet obligatoire entre les parties, en
application de l’article 1103 du CC, ancienne article 1134 al.1 CC. L’obligation de l’auteur du
pacte est celle de proposer en priorité au bénéficiaire, la conclusion du contrat tel qu’il a été
déterminé dans le pacte quand à sa nature et son objet. Tant que l’auteur n’envisage pas de
passer le contrat prévu, celui-ci est en sommeil. Il garde donc sur la chose qui en est l’objet,
toutes les prérogatives attachées à sa qualité. La seule limite est qu’il ne doit pas
compromettre, à travers ses actes de gestion, le droit de priorité du bénéficiaire. Par exemple,
issu de l’arrêt Civ 3e, 10 mai 1984. En l’espèce, le propriétaire d’un terrain qui avait consenti
sur ce terrain un pacte de préférence en cas de vente. Par la suite, ce propriétaire a donné à un
tiers le terrain à bail rural. Et il a conclu ce bail, non pas avec le bénéficiaire du pacte. Hors, en
application des dispositions du Code rural, article L.412-1, le preneur d’un bail rural bénéfice
d’un droit légal de préemption qui prévaut sur le droit de priorité accordé au bénéficiaire du
pacte de préférence. Autrement dit, le propriétaire, à travers ses actes de gestions, avait vidé
la substance du pacte de préférence. Dans une telle hypothèse, l’auteur du pacte de préférence
est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle pour inexécution de son obligation
issue du pacte de préférence. Le pacte de préférence est activité lorsque l’auteur du contrat
envisage de passer la convention qui en est l’objet. L’auteur du pacte est alors tenu de proposer
le pacte en priorité au bénéficiaire. S’il passe le contrat avec un tiers, il viole
incontestablement ces obligations issues du pacte de préférence. A ce titre, il peut là encore,
engager sa responsabilité contractuelle. Mais la responsabilité contractuelle ne constitue pas la
seule sanction envisageable dans cette hypothèse. En effet, les droits du bénéficiaire peut être
plus entendues, autrement dit, il peut solliciter autre chose que la simple responsabilité
contractuelle.

II. Les effets à l’égard des tiers.

A l’égard des tiers, un contrat ne produit aucun effet obligatoire, c’est l’application de l’effet
relatif des conventions. Cependant, le contrat reste opposable par les parties aux tiers. Cela
signifie que les tiers doivent respecter la situation juridique créé par la Convention. Si les tiers
se rendent complices de la violation d’un contrat, ils sont susceptibles d’engager leur
responsabilité civile à l’égard de la victime de l’inexécution. C’est une responsabilité extra-
contractuelle. Cela résulte d’un arrêt de la Cour de cassation, Ch com, 11 octobre
1971: « Toute personne qui, avec connaissance, aide autrui, a enfreindre les obligations
contractuelles pesant sur lui, commet une faute délictuelle à l’égard de la victime. » S’agissant
du cas particulier du pacte de préférence, on peut appliquer cette solution du droit commun
mais les solutions envisageables ne se limitent pas à celle issue du droit commun. La possibilité
de sollicité d’autres sanctions que l’engagement de la responsabilité extracontractuelle résulte
d’une évolution JP. Ces solutions auxquelles on abouti ont été consacré par la réforme du droit
des contrats. Cette réforme a été l’occasion d’apporter quelques précisions supplémentaires
d’ordre terminologique et pratique.

A. L’évolution jurisprudentielle.

A l’origine, la Cour sanctionnait la violation d’un pacte de préférence par la seule allocation de
dommages et intérêts au profit du bénéficiaire. Autrement dit, dans le cadre de la violation d’un
pacte de préférence, on se contentait d’appliquer le droit commun. Cette solution était issue
d’une affaire ou un pacte de préférence avait été conclu entre actionnaires majoritaires d’une
SA. Au terme de ce contrat, les parties s’engageaient à ne pas céder leurs actions à des tiers sans
avoir proposé préalablement a leur cocontractant de les acquérir. L’un des actionnaires n’a pas
respecté son obligation du pacte car il a vendu ses actions à des tiers sans les avoirs proposé
prioritairement au bénéficiaire du pacte. Les bénéficiaires ont agis en nullité du contrat de
cession, contrat passé entre l’auteur du pacte et des tiers. De plus, ils sollicitaient leur
substitution aux tiers.

14

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

La CA de Paris, le 23 juin 1987 a fait droit à leur demande. Elle a annuler le contrat et elle a
substituer les bénéficiaires du pacte, aux tiers acquéreur. Ce qui fait que les bénéficiaires
devaient les nouveaux titulaires.
Les cessionnaires ont formé un pourvoi en cassation et l’arrêt de la CA a été cassé par la
Chambre commerciale de la Cour dans une décision du 7 mars 1992. L’arrêt a été rendu au visa
de l’ancien article 1142 du Code civil. Pour la Cour de cassation, le pacte de préférence donne
naissance à une obligation de faire. Elle indique que la violation de l’obligation de faire, en
l’absence de collusion frauduleuse ne peut être sanctionnée que par l’allocation de dommages et
intérêts au profit des victimes.

A travers cet arrêt, la Cour a exclu la possibilité d’une sanction en nature de la violation du
pacte de préférence. La seule sanction possible est la responsabilité civile. Par la suite, la Cour a
procédé à un revirement de JP intervenue en deux temps. Dans un premier temps, elle a accepté
de prononcer la nullité du contrat passé en violation du pacte de préférence parce que le tiers
était de mauvaise foi. La mauvaise foi était une condition de l’annulation du contrat. Le contrat
a été annulé en application de la maxime « la fraude corrompt tout. ». En revanche, tout en
prononçant la nullité du contrat, la Cour refusait que les bénéficiaires puissent être substitués
aux tiers. Ce refus de substitution a été fondé sur l’ancienne article 1142 du Code civil. Cette
nouvelle solution est issue d’un arrêt du 30 avril 1997.

Par la suite, la JP a encore évolué en permettant une sanction plus radicale, depuis l’arrêt Ch
mixte, 26 mai 2006. La Cour confirme que l’on peut solliciter l’annulation du contrat passé
entre l’auteur du pacte et le tiers. Elle ajoute qu’il est possible d’opérer une substitution des
bénéficiaires aux tiers lorsqu’il est établi que ce tiers a eu connaissance lorsqu’il a contracté de
l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. De plus,
les dommages et intérêts deviennent sans intérêts.

Il faudra attendre un arrêt du 14 février 2007 pour que la substitution soit concrètement
admise en cas de violation d’un pacte de préférence. Il apparaissait que le tiers, complice de la
violation du pacte, avait eu entre les mains, le pacte de préférence. Il y avait néanmoins une
difficulté dans cette JP d’ordre terminologique car la Cour parlait de nullité puis de substitution
alors que l’on ne peut pas annuler et substituer vu que le contrat n’existe plus.

B. La réforme du droit des contrats.

Le législateur a légalisé cette JP à l’article 1123 CC: « Lorsqu’un contrat est conclu avec un tirs
en violation du pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice
subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en
prévaloir, ce dernier peut aussi agir en nullité ou demander au juge de le substituer le contrat
conclu. » Désormais, c’est soit la nullité soit la substitution donc deux possibilités sont offertes:

✓ Demander la nullité, le contrat disparait mais le bénéficiaire n’est pas placé dans la situation
des tiers, donc il ne bénéficie pas du contrat. S’il souhaite bénéficier, il faut que le pacte de
préférence soit exécuté, et il faut l’accord de l’auteur du pacte.
✓ Demander la substitution, il devra donc se soumettre aux conditions du contrat passé avec le
tiers. Il ne pourra pas renégocier les conditions du contrat.

Les alinéas 3 et 4 précisent la manière dont un tiers peut s’assurer que le bénéficiaire du pacte
ne souhaite pas s’en prévaloir. On exige un écrit envoyé par le tiers au prétendu bénéficiaire du
pacte pour que ce dernier confirme sa volonté de se prévaloir du pacte.

Titre 2 : Les contrats sur les choses.

L’expression des contrats sur les choses désignent les contrats qui emportent soit le transfert
d’un droit sur une chose soit la mise à disposition de cette chose aux fins de son utilisation. Les
contrats étudiés:
✓ le contrat de bail

15

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

✓ le contrat de vente
✓ le contrat de prêt

Chap 1: Le contrat de vente.

Il est régi par le code civil aux articles 1582 et suivants. L’article 1582 défini de manière
sommaire la vente: « la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et
l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous sein privé. »
Il ressort de cette définition que la vente est un contrat synallagmatique puisqu’elle met à la
charge des deux parties, une obligation. Le vendeur a l’obligation de livrer la chose et
l’acquéreur doit payer la chose. L’article 1582 du CC fait ressortir que le contrat de vente est
un contrat à titre onéreux. En effet, le vendeur n’a aucune intention libérale. S’il contracte
l’obligation de livrer la chose, c’est uniquement en contre partie de l’obligation qui est souscrite
par l’acquéreur, obligation qui consiste dans le paiement du prix de la chose. Quant à
l’acquéreur, s’il contracte l’obligation de payer le prix, c’est en contre partie de recevoir la
chose.

La définition de la vente issu de l’article 1582 CC est imparfaite pour deux raisons:
✓ cette définition peut induire en erreur sur certains caractères du contrat de vente.
✓ cette définition reste silencieuse sur certain caractère du contrat de vente.

La vente n’est pas un contrat solennel, même si l’art 1582 mentionne le fait que la vente peut
être passée par acte authentique ou SSP. Le contrat de vente est par principe un contrat
consensuel, formé par le seul échange de consentement des parties. Dès lors la rédaction d’un
écrit n’est pas requise. En réalité cette erreur pouvant être amené par ledit article peut être
évitée si on lit les articles 1582 et 1583 ensembles, l’article 1583 énonce que « la vente est
parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur
dès qu’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’est pas encore était livrée ni le
prix payé. » Ce principe selon lequel la vente est un contrat consensuel connait des exceptions :
certaines ventes spéciales sont soumises à un régime juridique spécifique,, régime spécifique qui
rend compte d’un recul du consensualisme. La vente immobilière n’est pas un contrat solennel
mais consensuel, l’écrit est exigé pour les formalités de publicités foncières et d’opposabilité
aux tiers… En revanche la cession de FDC est soumise à une formalité particulière comme la
vente à crédit ou encore la vente par démarchage. Dans ces ventes des mentions obligatoires
doivent être portées dans le contrat. Ces mentions ne peuvent être portées que dans un écrit.
Elles sont exigées ad validitatem.
L’article 1582 CC définit la vente de façon imparfaite car ne fait pas ressortir le
caractère commutatif, dans la vente les prestations misent à la charge du vendeur sont
considérées comme l’équivalent de celles mises à la charge de l’acquéreur. Exception, il y a des
hypothèses où la vente peut revêtir un caractère aléatoire, comme par exemple la vente
moyennant payement d’une rente viagère, la chose objet de la chose est identifiée dans le
contrat mais le prix de la chose est soumis à un aléas, le prix de la chose va dépendre du
moment ou décèdera le vendeur, plus il décède tôt moins le prix sera élevé.
De plus la vente est un contrat translatif de propriété moyennant payement d’un prix, ce
transfert de propriété intervient en principe dès la conclusion du contrat. L’article 1582 ne fait
pas ressortir cet aspect attaché à la vente, mais les incomplétudes dudit article peuvent être
surmontées si on lit les articles 1582 et 1583 ensembles. En effet l’article 1583 fait
implicitement référence au transfert de propriété.

Les caractères attribués à la vente en vertu de ces articles permettent de ne pas confondre ce
contrat avec d’autres conventions qui pourraient parfois au regard des circonstances de fait
particulières paraître assez proches. Le caractère onéreux de la vente permet de bien distinguer
ce contrat de la donation (contrat à titre gratuit car le donataire n’est en principe assujetti à
aucune contre partie, parce que le donateur est animé d’une intention purement libérale). Il y a
une hypothèse où la donation va devenir un contrat à titre onéreux tout en restant un contrat à
titre unilatéral il s’agit de la donation avec charges où le donataire doit respecter un certain
nombre de contrainte mais celles-ci ne font pas de la donation un contrat synallagmatique parce
qu’elles ne sont pas rattachées à un effet du contrat.

16

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

L’effet translatif de propriété attaché à la vente permet de distinguer le contrat de vente du

contrat de bail. Dans les deux hypothèses le contrat porte sur une chose, il y a aussi payement
d’une rémunération, les similitudes s’arrêtent là dans le bail il y a seulement mise à disposition
du bien qui fait l’objet du contrat. L’effet translatif de propriété permet également de distinguer
le contrat de vente du contrat de prêt du moins lorsque le contrat de prêt ne porte pas sur une
chose fongible (c'est-à-dire chose interchangeable). Lorsque le prêt porte sur une chose fongible
il emporte transfert de propriété, c’est un effet particulier et exceptionnel du contrat de prêt.
En outre parce que la vente emporte à titre principal transfert de propriété d’une chose, elle ne
peut être confondue avec le contrat d’entreprise, dont l’objet principal est la réalisation d’une
prestation matérielle au profit du maitre de l’ouvrage. Cependant la mise en œuvre de la
distinction peut parfois être délicate, car dans le cadre du contrat d’entreprise on s’engage
parfois à fabriquer une chose et la fabrication peut emporter transfert de propriété hypothèse où
l’entrepreneur fournit lui même la matière à la construction de la chose. On a donc une
hésitation quant à la qualification du contrat (vente ou entreprise ?). On utilise les techniques de
qualification : exclusives (critère quantitatif/ critère quantitatif) et distributives.
La vente opère un transfert de propriété moyennant versement d’un prix, ceci permet de
distinguer la vente d’autres formes de contrat. Par exemple grâce à cette précision on peut
distinguer le contrat de vente du contrat d’apport en nature en société. Dans les deux cas on a
un transfert de propriété, sur les parts sociales au profit de l’acquéreur pour le contrat de
société, mais contrairement à la vente ce transfert s’effectue en contre partie d’un bien qui
appartenait à l’acquéreur et non en contre partie d’un prix. Le critère de distinction est le
même à propos du contrat d’échange où on a un transfert réciproque de propriété.
Pour qualifier valablement un contrat de vente il faut se référer à tous les caractères de la vente
ci-dessus.

Section 1 : La formation du contrat de vente.

I. Les conditions de fond du contrat de vente.

Article 1108 CC ancien, désormais les conditions sont envisages à l’article 1128, il y a le
consentement, la capacité en revanche l’objet et la cause ont disparus, la troisième condition
concerne un objet licite et certain. L’article 1162 CC, se réfère au contenu, on fait reference à
l’objet et la cause subjective.

A. Les conditions relative au consentement.

1. Un consentement libre.

C’est celui qui est donné sous aucune forme de contrainte. En droit commun, la liberté de
consentement sera entravée et la nullité de la convention pourra donc être prononcée en cas de
violence quelle soit physique ou morale articles 1140-1143 CC. Cette question de la liberté du
contrat de vente se pose notamment pour le contrat de vente. Certain mécanisme qui sont mises
en oeuvre en matière de vente tendent manifestement à porter atteinte à la condition de liberté
du consentement et pourtant ils ne semblent pas tous affecter la validité des conventions. Ces
mécanismes sont au nombre de deux:
✓ Mécanismes qui tendent à obliger à passer un contrat de vente: atteinte à la liberté de
passer un contrat.
✓ Mécanisme tendant à imposer à une partie au contrat de vente son cocontractant:
atteinte à la liberté de choisir le cocontractant.

a. L’atteinte à la liberté de passer un contrat.

Cette atteinte à la liberté du consentemnet peut concerner aussi bien le vendeur que
l’acquéreur. Autrement dit en matière de vente il pet y avoir des obligations de vente pesant sur
le vendeur et obligation d’acheter pesant sur l’acquéreur.

✓ Les obligations de vendre se manifestent sous différentes formes. Disposition du code de

la consommation article L 121-11 ordonnance du 14 mars 2016, en application de cet
article il est interdit de refuser à un consommateur la vente d’un produit ou la prestation
d’un service sauf motif légitime. La jsp est relativement exigente pour considerer que ce
motif légitime est avéré. L’article 545 CC, donne naissance à une obligation de vendre en

17

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsque les conditions sont réunis le
propriétaire n’a pas le choix il est tenu de céder la propriété de son immeuble. L’article
661 CC relatif à la cession de X, la voisin de propriétaire qui a édifié un mur contigu à son
fond proper. Une obligation de vendre pouvant etre décelée dans le cadre de l’activation
des procedures de saisi, le bien d’un débiteur défaillant peut etre saisi. Le bien saii peut
ensuite faire l’objet d’une vente aux enchères à laquelle le débiteur n’aura aucunement
consentie.
✓ Les obligations d’acheter, le plus souvent elles ont une origine conventionnelle. Elles se
rencontrent dans les contrats cadre de distribution lorsqu’on était intégrés dans ces
contrats des clauses de minima et de quotats. S’il y a bien des obligations d’acheter, on
peut douter du fait que ces obligations portent atteinte à la liberté du consentement de
l’acquéreur. Car l’acquéreur a lui-même consenti par anticipation à ces achats dans le
contrat cadre. Constitue en revanche une veritable obligation d’acheter portant atteinte
à la liberté du consentement celle qui résulte de l’application de la réglementation
boursière, resultant de l’autorité générale des marches financiers. Cela prévoit que
lorsqu’une personne se porte acquéreur d’un bloc de titre correspondant à la majorité au
moins du capital ou des droits de vote alors cet acqu&reur est tenue d’acheter dans les
10jours suivants son acquisition tous les titres de cette société qui serait présentés à la
vente.

b. L’atteinte à la liberté de choisir son cocontractant.

Les hypothèses d’atteinte à la liberté de choisir son cocontractant concernent le vendeur à qui
l’acquéreur peut être imposé. L’entrave à cette liberté peut avoir deux origines différentes.

Tout d’abord elle peut avoir une origine conventionnelle exemple : le pacte de préférence ou
encore lorsqu’il existe une clause d’agréement.
Cette atteinte à la liberté de choisir son cocontractant peut également avoir une origine légale
on parle dans ce cas de droit de préemption qui est le droit reconnue dans certains cas à
l’administration et à certain organisme de droit privé accomplissant une mission de SP, d’acquérir
la propriété d’un bien lors de son aliénation par préférence à tout autre acheteur. Cette
définition est un peu restrictive, droit de préemption reconnu à des organismes privés n’exerçant
pas nécessairement une mission de SP. Les hypothèses de droit de préemption sont nombreuses
exemples : le droit de préemption urbain attribué aux communes ayant un plan local
d’urbanisme art L211-1 et suivants du code de l’[Link] droit de préemtion accordé aux
départements pour la protection des espaces naturels sensibles art L 142-1 code de
l’urbanisme. Le droit de préemption de la SAFER (société d’amménagement foncier et
d’établissement rural) porte uniquement sur les terres agricoles article L 143-1 code de
l’urbanisme. Le droit de préemption du fermier dans le bail rural article L 412-1 et suivant du
code rural. Le droit de préemtion du locataire d’un immeuble à usage d’habitation article 15-2
de la loi du 6 juillet 1989.
Les droits de préemption ne s’appliquent pas exclusivement aux ventes immoblières, il existe des
droits de préemption portant sur les ventes mobilières exemple : droit de préemption de l’Etat
en cas de vente publique d’objet d’art code du patrimoine article L 123-1. Droit de
préemption accordé aux communes en cas de cession de FDC art L 214-1 code de l’urbanisme.
Il n’existe pas de régime juridique unitaire applicable à l’ensemble des droits de préemptions
prévus par la loi. Il faut se référer au texte régissant ce droit de préemption pour pouvoir
connaître précisément le régime juridique applicable.
D’une manière générale la question s’est posée de savoir comment un vendeur pouvait d’une
manière ou d’une autre tenir en échec un droit de préemption. L’hypothèse peut être la suivante
celle d’un vendeur qui souhaite vendre à un ami, a-t-il la possiblité de tenir en échec le droit de
préemption qu’on risquait de lui opposer. La technique contractuel a donc imaginé un procédé
adapté pour tenir en échec ce droit. Cette technique consiste à conclure une promesse de vente
entre le vendeur et l’acquéreur potentiel, promesse à l’intérieure de laquelle on intégre une
condition suspensive (c'est-à-dire événement futur et incertain dont dépend l’existence même la
réalisation de la condition) dont la teneur est la suivante, la non exercice du droit de préemption
susceptible d’être mis en œuvre relativement au contrat promis. Si le droit de préemtion est
exercé, la condition est défaillante, l’obligation n’est censé n’avoir jamais existé donc la
disparition de la promesse et plus de droit de préemption à exercer.

18

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Dès que le droit de préemption s’exerce la condition est réputée défaillante, la jurisprudence a
admis dans les années 70 la validité de telle conditon suspensive s’agissant du droit de
préemption de la SAFER Civ 3° 21 janvier 1971 mais il faut signaler pour ce cas particulier que
par la suite le législateur est intervenu ppour réputer non écrite toute clause inséreré dans un
contrat de vente, clause au terme de laquelle ce contrat serait passé sous condition suspensive
du non exercice du droit de suspensive art L 143-5 du code de rural. Faut-il considérer
s’agissant des autres droits de préemption que la validité des autres conditions suspensives est
affectée ? Si on considère que le mécanisme ne porte pas atteinte au mécanisme d’OP et la
réponse est non dans le cas inverse.

Il semble que l’on puissse répondre non à la question puisque la condition suspensive ne remet
pas en cause le droit de préemption lui même, car lorsque la CS est défaillante aucune vente
n’est passée, le propriétaire qui voulait vendre reste propriétaire. Il y aura une véritable atteinte
au droit de préemption si cette technique permettait de vendre à un autre bénéficiaire que le
droit de préemption. Ce droit n’étant pas un droit d’exproprié il faut conclure que la technique
contractuelle consistant à inclure dans une promesse une CS est parfaitement licite, elle est
valable sauf disposition contraire. Cette technique ne portant pas atteinte au droit de
préemption elle peut parfaitement être usitée.

2. Un consentement éclairé.

Si on s’en tient au DC des vices du consentement alors le consentement ne sera pas éclairé dans
le cas où le consentement a été donné par erreur ou consécutivement à un dol. A coté de ces
mécanismes du DC viennent s’ajouter afin de s’assurer que le consentement des parties au
contrat de vente est éclairé une obligation précontractuelle d’information et l’octroi à
l’acquéreur de délai de rélfexion.

✓ L’obligation précontractuelle d’information.

Ne doit pas être confondu avec l’obligation contractuelle d’information.

L’obligation précontractuelle doit être exécutée avant la rencontre de l’offre et de
l’acceptation. L’inobservation de cette obligation précontractuelle peut donner lieu à
l’engagement d’une responsabilité civile, qui logiquement est une responsabilité préC. La
jurisprudence parfois retient la qualificaiton de responsabilité contractuelle. L’obligation
contractuelle d’information est un effet du contrat de vente, c’est une obligation mise à la
charge du vendeur.

Cette obligation préC d’information a des sources qui jusqu’ici étaient assez variées puisqu’aussi
bien légales que jurisprudentielles. Cependant à la réforme du droit des contrats l’obligation
jurisprudentielle préC d’information a été légalement consacrée. Au titre des sources légales
classiques on peut citer en exemple l’article L 111-1 du code de la consommation selon ledit
article le consommateur a droit avant la conclusion du contrat a obtenir un certain nombre
d’élément d’information : sur les caractéristiques essentielles du bien, sur le prix du bien, les
éléments relatifs à la date ou au délai de livraison. L’acquéreur a également droit à des
informations relatives à l’identité du vendeur, mais aussi a des informations relatives aux
garanties légales, possibilité pour l’acquéreur de recourir au service du médiateur de la
consommation en cas de difficulté.
A côté de cette obligation, selon la jurisprudence de la Cass le vendeur profesionnel devait
renseigner les acheteurs éventuels sur les caractéristiques essentielles du produit Civ 1° 31
janvier 1973, le vendeur était tenu de fournir à l’acquéreur tous les élements d’information
susceptibles de lui être utiles (conformité du bien aux normes exigées par les assureures Com 25
mai 1993/ le vendeur était tenu d’informer l’acquéreur sur l’obtention des autorisations
administratives nécessaires à l’utilisation de la chose Civ 1° 6 octobre 1987).

Cette obligation précontractuelle d’infomartion ne se limite pas aux ventes conclues entre un
professionnel et un consommateur mais s’appliquait à toutes les ventes effectuées par un
profesionnel. Cette obligation préC d’information a été consacrée à l’article 1112-1 CC mais
elle était consacrée pour tous les contrats en préparation quelqu’ils soient, elle s’applique à tous
les contrats quelques soient leur nature (vente/bail…). Chaque partie au contrat est tenu de

19

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

délivrer les informaitons déterminantes pour le consentement de l’autre, l’obligation

d’information ne doit pas porter sur l’estimation de la valeur de la prestation. Enfin le
manquement à cette obligation préC par l’une des parties au contrat peut donner lieur à
responsabilité civile tout d’abord et ensuite elle peut justifier l’annulation du contrat.

En définitive cette obligation consacre pour une large part la jurisprudence antérieur qui s’était
développée à propos du contrat de vente. Par exemple selon l’article 1112-1 CC l’information
ne portait pas sur la valeur de l’estimation de la prestation en référence à l’arrêt Balbus
(différence entre prix( prix indiqué dans le contrat) et valeur (valeur sur le marché)).

Le manquement à cette obligation d’information outre la responsabilité civile, peut entrainer la

nullité du contrat selon les articles 1130 et suivants relatifs au vices du consentement.

✓ Le délai de réflexion.

Le délai de réflexion est celui pendant lequel le bénéficiaire d’une offre est dans l’interdiction
de l’accepter. Une acceptation qui interviendrait alors que le délai de réflexion n’est pas expiré
serait juridiquement inefficace et le contrat ne serait donc pas valablement formé. L’idée c’est
d’éviter une prise de décision précipitée de la part du bénéficiaire d’une offre, qui pourrait
douter du caractère éclairé du consentement.
Ce délai ne doit pas être confondu avec celui de rétractation. Dans le délai de rétractation le
contrat est déjà formé, c’est un délai pendant lequel un contractant dispose d’un droit de
repentir au consentement qu’il avait pourtant donné. En matière de vente on connait
essentiellement des délais de réflexions.
Hypothèse où l’on va pouvoir rencontrer un délai de réflexion dans les contrats de vente
d’immeuble à usage d’habitation article L 271-1 code de la construction et de l’habitation.

B. Les conditions relatives à la capacité.

Pour que le contrat de vente soit valablement formé encore faut-il que le vendeur soit doté de la
capacité de vendre et que l’acheteur soit doté de la capacité d’acheter. On distingue deux
formes de capacité : de jouissance et d’exercice.

1. La capacité de jouissance.

C’est l’aptitude à être titulaire actif ou passif de droit. Depuis la disparition de l’esclavage puis
de la mort civile il n’existe plus d’incapacité générale de jouissance. Autrement dit dès lors que
l’on a la qualité de personne on est nécessairement apte à être titulaire actif ou passif de droit
même si celle-ci peut être plus ou moins étendu. En effet s’il n’y a plus d’incapacité générale de
jouissance il existe en revanche des incapacités spéciales de jouissance et si ont les appliquent
au contrat de vente on voit qu’elles portant nonpas sur la vente elle même mais sur l’achat
autrement dit il n’existe que des incapacités spéciales d’acheter. Ancien article 1125-1 CC
dont le contenu a été intégré à la fois dans le code de la santé piublique et dans le code de
l’action sociale et des familles à l’occasion de la réforme du droit des contrats. Au terme de
cette incapacité spéciale d’acheter il est fait interdiction au personnel d’un établissement
hébergent des personens âgés d’acheter un bien appartenant à un pensionnaire, de même il est
interdit au personnel d’un établissement dispensant des soisn psychiatriques d’acheter un bien
apaprtenant à un patient. Il ne peut en aller autrement que sur autorisations judiciaires. L’idée à
travers cette incapacité est d’éviter qu’un profesionnel abuse de son autorité morale pour
s’emparer à bon marché des biens appartenants à des personnes vulnérables.
Autre hypothèse d’incapacité spéciale d’acheter prévu à l’article 1596 CC les personnes ayant
eu a gérer les biens d’autrui ne peuvent en principe pas s’en porter acquéreur, l’interdiction
s’étant aux éventuels représentants de ces personnes. Concrétement les individus visés par cette
interdiction sont :
✓ Tout d’abord les tuteurs, mais elle peut être levée par autorisation du conseil de famille
ou à défaut par le juge des tutelles.
✓ Ensuite on trouve les mandataires qui ont l’interdiction de se porter eux-mêmes
acquéreurs des biens qu’ils étaient chargés de vendre au terme du contrat de mandat.

20

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Puis on trouve les administrateurs de communes et établissement publics qui ne peuvent

se porter acquéreur des biens qui leurs ont été confiés à ce titre.
✓ Mais aussi les officiers publics qui ne peuvent acheter les biens nationaux dont la vente
s’effectue par leur ministère.
✓ Enfin le fiduciaire ne peut pas se porter acquéreur des éléments qui figurent dans le
patrimoine fiduciaire dont il est temporairment propriétaire.

Pour la jurisprudence l’article 1596 ne se limite pas aux ventes aux enchères. Ces interdictions
s’appliquent à toutes les formes de vente.

Article 1597 CC, fait interdiciton à certains professionnels de la justice, interdiction de se

porter acquéreur de procés,droits ou actions litiges relevant de la compétence de la juridiction
dans laquelle ils exercent.
Dernier exemple pris en dehors du code civile issue du code de commerce article L 642-3, les
anciens dirigeants d’une PM en liquidation ne peuvent pas se porter acquéreur des biens de la
société, interdictin qui s’étend à certains proches de ces anciesn dirigeants sociaux.

En dehors de ces incapacités spéciales d’acheter, toute personne à la capacité de vendre ou

d’acheter un bien.

2. La capacité d’exercice.

Une personne non affectée d’une incapacité spéciale de jouissance ne pourrait pas forcément
passer valablement un contrat de banque, encore faut-il en effet que cette personne soit dotée
de la capacité d’exercice exigée pour de tels actes.
La capacité d’exercice est l’aptitude à mettre en œuvre soi-même les droits dont on est
titulaire.
La vente est constitutive d’un acte de disposition, car elle engage le patrimoine pour le présent
et pour l’avenir article 2 décret du 22 décembre 2008. Il faut que les parties au contrat de
vente aient la capacité d’exercice pour passer de tel acte.
Trois catégories de personnes incapbles :

✓ Le mineur non émancipé, articles 408 et 505 CC le mineur non émancipé ne peut
valablement conclure un contrat de vente.
✓ Le majeur sous tutelle, articles 473 et 505 CC il est dans la même situation que le
mineur non émancipé, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un acte de la vie courante, il ne peut
passer seul un contrat de vente.
✓ Le majeur sous curatelle, il peut valablement conclure un contrat de vente à condition
cependant d’être assisté par son curateur article 467 et 505 CC.

C. Les conditions relatives aux stipulations.

Les stipulations du contrat doivent être rattachées au contenu du contrat mentionné à l’article
1128 CC. Ces stipulations correspondent plus ou moins à l’objet même si elles sont plus
restreintes que l’objet. Sous l’ancien droit des contrats l’objet pouvait renvoyer à deux réalités
différentes. Il n’est pas certain qu’en 1804 le législateur ait entendu attacher des conséquences
juridiques à la différence terminologique. L’objet du contrat était défini comme l’opération
juridique que les parties ont voulu réaliser, dans la vente l’Objet étant donc le transfert de
propriété moyennant le paiement d’un prix.
A coté de l’objet du contrat on trouvait l’objet de l’obligaiton soit ce à quoi était tenu le
débiteur envers le créancier.

Le notion d’objet a été abandonné au profit des stipulations qui revoient uniquement à cette
dernière dimension de l’objet. L’objet du contrat avec la réforme semble avoir été abandonné,
car en réalité il ne présentait pas d’intérêt mise à part l’intérêt relatif au contrôle de la cause
objective, or celle-ci a disparue.

Les composantes essentielles du contrat de vente : la chose et le prix.

1. La chose.

21

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

a. Une chose aliénable.

❖ Les caractères requis :

Pour être aliénable la chose doit obligatoirement présenter deux caractères. Tout d’abord elle
doit être dans le commerce. Ensuite elle doit appartenir à celui qui aliéne : le vendeur.

➢ La condition relative à la commercialité de la chose :

Cette condition résultait très clairement des dispositions de l’ancien article 1128 CC. Cette
disposition de l’article 1128 ancien n’a pas été reprise expressément mais le contenu de la règle
n’a pas été abandonné car l’exigence de commercialité de la chose est maintenu au regard du
nécessaire respect de l’OP. Le défaut de commercialité peut être d’origine légale ou
conventionnelle :
✓ Défaut de commercilaité d’origine légale : renvois aux choses non appropriables c'est-à-
dire aux choses non susceptibles de faire l’objet d’un droit de propriété privé et donc ne
peuvent être qualifié de bien. Exemples : les marchandises contrefaites Com 24
septembre 2003 / le corps humain par certain aspect peut être qualifié de chose puisque
l’enveloppe corporelle peut se distinguer de la personne humaine elle-même en revanche
il est une chose hors commerce quant il est pris dans sa globalité. En revanche les
éléments du corps humains ou les produits du corps humain peuvent être qualifiés de
choses dans le commerce dans le sens où ils peuvent faire l’objet de convention (le rein).
Mais ces conventions ne peuvent pas faire l’objet d’un droit patrimonial article 16-1 CC.
La détermination des choses qui sont ou non dans le commerce soulève parfois des
difficultés. La quesiton s’est posée à propos des autorités administratives délivrées par
des autorités publiques pour l’exercice des acitvités réglementées. Il faut distinguer selon
que l’autorisaiton donnée présente un caractère personnelle ou selon qu’elle présente un
caractère réel elle serait lié à l’activité exercée par son titulaire. Exemples : agrément
préfectoral nécessaire à l’exploitation d’une auto école, la Cass a indiqué que
l’autorisaiton de délivrée l’était en considération de la personne de son titulaire, dès
lors qu’il s’agit d’une autorisation personnelle elle est hors commerce insusceptible de
faire l’objet d’une convention Civ 1° 4 mai 1983. A l’inverse la license d’exploitation
d’un débit de boisson est considérée comme une autorisation réelle, c'est-à-dire
rattachée non pas à l’exploitant du FDC mais au FDC lui-même. Dès lors qu’il s’agit d’une
autorisation réelle elle est dans le commerce et peut faire l’objet de convention.
Globalement la catégorie des choses hors commerce tend à se réduire de plus en plus.
Exemples : les clientèles civiles, pendant longtemps les clientèles des profession
libérales ont été considérées comme devant être exclusivement attachées à la personne
de celui exerçant l’activité en cause. Cette conception de la clientèle civile avait une
incidence non conciliable avec leur cessibilité. Il en découlait que la clientèle civile était
considére comme hors du commerce juridique, elle ne pouvait pas faire l’objet d’un acte
de cession ou de vente Civ 1° 27 novembre 1984. Si la clientèle civile n’était pas
cessible la jurisprudence acceptée en revanche qu’elle puisse faire l’objet de convention
de présentation. Autrement dit conventionnellement on ne pouvait pas vendre la C mais
la présentait au successeur. Cette convention avait pour objet non pas la cession d’un
bien mais la fourniture d’une prestaiton de service (présenter des clients à son
successeur) arrêt 23 janvier 1968. Cette jurisprudence était considérée comme
artificielle, car la différence entre les deux varitétés de convention si en théorie elle
était indiscutable elle se révèlait en pratique assez ténue. De plus le praticien libérale
pouvait par ailleurs directement céder son matériel, son droit au bail et souscrire une
clause de non concurrence. Cette situaiton était d’autant plus contestable que la
jusitfication de l’incessibilité directe des clientèles civiles était de plus en plus discutée
(parallèle avec la cession de clientèle de l’artisan qui peut céder sa clientèle). Face aux
critiques jurisprudentielles la Cass a opéré un revirement radical dans un arrêt rendu par
la Civ 1° 7 novembre 2000 avec cet arrêt la clientèle civile va pouvoir faire l’objet
d’une cession directe « si la cession de la clientèle médicale a l’occasion de la
constitution ou de la cession d’un fond libérale d’exercice n’est pas illicite c’est à la
condition que soit sauvegardé la liberté de choix du patient » La Cass justifie sa décision
en se fondant sur la création d’un fond d’exercice libéral un peu sur le modèle du FDC,
ledit fond avant n’existait pas. La cession de clientèle civile selon la Cass ne peut

22

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

intervenir qu’à l’occasion de la cession d’un fond d’exercice libéral. En réalité même sans
définition jurisprudentielle il est possible d’en porposait une sur le modèle du FDC, c’est
un ensemble de bien meuble corporel ou incorporel qu’un professionnel libéral met en
œuvre pour attirer et retenir une clientèle, le fond d’exercice libéral est un bien cessible
et la clientèle civile est rattachée à ce fond d’exercice libéral. Le cession de clientèle
civile selon la Cass ne sera pas sytématiquement licite, elle doit intervenir à l’occasion de
la cession d’un fond d’exercice libéral mais cette condition ne suffit pas il faut encore
que le libre choix des clients soit respecté, les clients ne doivent pas être dans
l’obligation d’aller voir le cessionnaire. La préservation du libre choix des clients civiles
est une condition contraignante, la jurisprudence se montre exigeante pour considérer
cette condition satisfaite. Civ 1° 30 juin 2004 dans cette affaire il s’agissait d’une
cessionde clientèle médicale, la Cass a considéré cette cession illicite parce que les
patients en réalité étaient dans l’obligation de choisir le cessionnaire. Parce que le
cabinet qui avait été céder été équiper d’appareillage particulièrement couteux qu’on se
retrouvait pas dans les cabinets alentours. Civ 1° 14 novembre 2012 il s’agissait d’une
cession d’ujne étude notariale, dans l’acte de cession avait été intégré une clause
particulière au terme de laquelle le notaire cédant s’engageait à ne pas percevoir de
rémunération de la part de client qui déciderait de la suivre, la Cass a considéré que du
fait de cette stipulation conctractuelle les clients n’avaient pas le choix.
La solution issue de l’arrêt du 7 novembre 2000 a par la suite été régulièrement
confirmée, Civ 1° 19 novembre 2002. On s’aperçoit que la notion de chose hors
commerce ne relève pas d’une catégorie figée un même bien peut entrer ou sortir de
cette catégorie en fonction des évolutions jurisprudentielles.
✓ Défaut de commercialité d’origine conventionnelle : Cette hypothèse renvoie aux choses
qui sont frappées d’une clause d’inaliénabilité. Cette inaliénabilité peut parfois être
d’origine légale art L 321-1 CPC d’éxécution au terme de cet article la saisie rend
l’immeuble indisponible. Ce qui nous intéresse ici sont les indisponibilités résultants
d’une stipulation conventionnelle, les clauses d’inaliénabilité est prévue par l’art 900-1
au terme de cet article il apparait que la clause peuvent être intégré dans des actes à
titres gratuits plus précisément des les donations et lègues. Ces clauses dérogent au
principe de libre disposition des biens, elles doivent donc être justifiées par un intérêt
sérieux et légitime exemple : la volonté du donateur de maintenir le bien objet du
contrat dans le cercle familial au moins jusqu’au décès de ce donateur Civ 1° 20
novembre 1985. Encore faut-il que cette clause présente un caractère temporaire. Cette
condition sera remplie si la clause d’inaliénabilité prévoit que cette inaliénabilité prendra
fin (caractère temporaire) Civ 1° 8 janvier 2002. Les clauses conventionelles ne sont
permises au terme de l’art 900-1 CC que dans les actes à titre gratuit, autrement dit la
clause ne peut être imposée que par un donateur à un donataire ou qu’à l’auteur d’un
testament au légataire. Cela étant la jurisprudence a étendue la validité de ces clauses
d’inaliénabilité aux actes à titre onéreux Com 31 octobre 20007, la clause doit là encore
être justifiée par un intérêt sérieux et légitime et doit ensuite être temporaire.

➢ La condition d’appartenance à l’aliénateur :

En effet il est logiquement admis qu’il n’est possible pour une personned e vendre que les biens
qui lui appartiennent, cette règle est énoncée à l’article 1599 CC cet article dit que « la vente
de la chose d’autrui est nulle ». Cela étant toute vente de la chose d’autrui ne tombe pas
nécessairement sous le coup des prévisions de l’article 1599, autrement dit toutes les ventes de
chose d’autrui ne seront pas nécessairement frappées de nullité.
✓ Condition de la vente de la chose d’autrui soumise à l’article 1599 CC : Pour que le
contrat de vente soit susceptible d’être entaché de nullité, il faut que :
o ce contrat soit passé à un moment où le vendeur n’est pas propriétaire exclusif.
C’est la raison pour lauqelle le vente de part indivise est permise tandis que la
vente d’un bien indivi ne l’est pas car il faut une unanimité des indivisaires art
1804-3. Exemple : maison soumise au régime de l’indision avec 3 indivisaires qui
possèdent chacun un tiers, il est possible de vendre ces parts indivises (car on est
propriétaire de ces parts en revanche on ne peut vendre le bien soumis à
l’indivision car on n’est pas propriétaire exclusif).

23

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

o le contrat de vente passé emporte transfert immédiat de propriété par le simple

échange des consentements. A chaque fois que le transfert de propriété est
retardé la vente est concevable et non nulle. Exemple : la vente de la chose
d’autrui qui serait affectée d’un terme suspensif sera valable. Sera également
valable la vente de la chose d’autrui sous conditions suspensive, exemple : vente
d’une chose si on en devient prochainement propriétaire étant préciser qu’une
offre d’acquisition ferme et précise a été faite au dernier proprié[Link] la
condition est défaillante le contrat sera censé n’avoir jamais existé, mais si la
condition se réalise du fait de la rétroactivité attachée à la condition alors on est
censé être propriétaire au jour de la conclusion du contrat. Cas particulier du
vendeur propriétaire au jour du contrat mais par la suite le vendeur a perdu
rétroactivement sa qualité de propriétaire, situation où l’acte acqusitif de
propriété du vendeur est rétroactivement anéantie par l’effet d’une nullité ou
d’une résolution.
✓ Régime juridique de la vente de la chose d’autrui soumise à l’article 1599 CC : S’agissant
du régime de la vente de la chose d’autrui il faut distinguer selon que l’on s’intéresse à la
situation de l’acquéreur ou à celle des tiers au contrat de vente.
o S’agissant de l’acquéreur du bien a non domino (celui qui acquière un bien d’un
non propriétaire) il dispose de la facutlé de demander sur le fondement de 1599
CC la nullité de la vente. Nullité emportant un effet rétroactif par définition.
Lorsqu’une nullité est prononcée il faut procéder aux restitutions à ce titre
l’acquéreur à non domino devra restituer la chose à son cocontractant. Son
cocontractant devra restituer la somme correspondant au prix de la vente. La
nullité fondée sur l’article 1599 CC est une nullité relative, décidée par Civ 3°
16 avril 1973 ceci est logique au regard des critères modernes des distinctions de
nullités (nature de l’intérêt atteind par la règle de droit). Parce qu’elle est une
nullité relative cette action sera réservée à l’acquéreur, l’acte est susceptible de
faire l’objet d’une confirmation par l’acquéreur lui-même, cette action en nullité
se prescrit par 5ans. Pour fixer le point de départ de ce délai, il faut s’intéressait
au fondement de cette nullité. La première possibilité est que la nullité est fondée
un vice du consentement notamment l’erreur par l’acquéreur sur la qualité de
propriétaire du vendeur (point de départ fixer au jour de la découverte de l’erreur
art 1144). Cependant fonder cette nullité sur un vice du consentement fait
apparaitre un obstacle, la Cass a décidé que la connaissance au moment de la
conclusion du contrat de vente du défaut de qualité de propriétaire du vendeur ne
faisait pas obstacle à l’action en nullité Civ 22 novembre 1926. La deuxième
possibilité pour fonder cette nullité est l’absence de cause de l’obligation de
l’acheteur (obligation de payer le pris pour la remise de la chose) il faudrait ce
fonder sur l’absence de contre partie ou une contre partie dérisoire art 1169. Le
point de départ du délai de prescription alors sera fixé au jour de la conclusion du
contrat, ce point de départ devra être retardée au jour de la disparition de la
cause lorsque le titre de propriété du vendeur a été anéantie rétroactivement.
o S’agissant de la situation du véritable propriétaire : Le véritable propriétaire peut-
il agir en nullité du contrat de vente ? Non il ne peut agir en nullité du contrat de
vente passé entre un acquéreur a non domino et un acquéreur propriétaire. Le
véritable propriétaire devra exercer une action en revendication qui pourra
prospérer alors même que le contrat de vente de la chose d’autrui n’a pas été
annulé. Le contrat de vente en tant que créateur de droit et l’obligation n’est pas
opposable au véritable propriétaire Civ 3° 22 mai 1997.L’efficacité de cette
action en revendication peut être véritable selon que l’on a à faire à une vente
mobilière, ou immobilière.
▪ Première hypothèse : vente mobilière, en cas de revendication le véritable
propriétaire risque de se voir opposer par l’acquéreur sa bonne foi,
l’acquéreur sera considérer de bonne foi lorsqu’il pensait acquérir du
véritable propriétaire, si l’acquéreur du bien a non domino oppose sa
bonne foi. Autrement dit en matière mobilière l’acquéreur du bien a non
domino s’il est de bonne foi devient propriétaire par l’effet de la
possession art 2276 CC et non par l’effet de contrat de vente, il sera
considéré comme le véritable propriétaire. En revanche si l’acquéreur du

24

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

bien a non domino était de mauvaise foi, l’action en revendication du

véritable propriétaire pourra prospérer, car la possession d’un bien de
mauvaise foi ne permet pas d’acquérir la propriété de ce bien.
▪ Deuxième hypothèse : s’il s’agit d’une vente immobilière l’action en
revendication a a priori plus de chance de prospérer, la possession de
bonne foi ne permet pas d’acquérir immédiatement la propriété d’une
immeuble. Cela étant dans certain cas l’action en revendication pourra
échouer sur le fondement de la théorie de la propriété apparente du
vendeur, au terme de cette théorie parce que dans l’opinion commune tout
le monde pensait que le vendeur était le véritable propriétaire,
l’acquéreur de cette personne doit pouvoir se prévaloir d’un titre de
propriété mais l’acquéreur tiendra son droti de propriété non pas de la
vente mais de la théorie de l’apparence. L’action en revendication pourra
éventuellement se heurter à l’effet de l’usucapion (mode d’acquisition de
la propriété immobilière par l’effet de la possession prolongée, 10ans si
bonne foi en matière d’immeuble 30 si mauvaise foi).

❖ Les caractères indifférents : La chose peut être considérée comme aliénable quelque
soit sa consistance et peut importe en outre qu’elle n’existe pas encore au moment de la
conclusion du contrat.
➢ L’indifférence à la consistance de la chose :

Signifie que cette chose peut être aussi bien une chose corporelle qu’une chose incorporelle.
L’aptitude des choses corporelles à faire l’objet d’une vente ne soulève pas de difficulté, il est
admis que les choses corporelles sont des choses aliénables. Le CC envisage les choses sous
l’angle de leur matérialité, le CC abordait donc les choses sous l’angle corporel essentiellement.
L’aptitude des choses incorporelles à l’aliénabilité soulève d’avantage de question. Parce que
certain s’interroge sur la possibilité de transposer aux choses incorporelles des règles juridiques,
celles du contrat de vente non prévues pour elle. Cependant il faut dépasser cet obstacle. La
vente a pour objet la réalisation d’un transfert de propriété moyennant payement d’un prix, or
les choses incorporelles peuvent faire l’objet d’un droit de propriété (exemple les droits
sociaux), rien n’empêche que ces choses incorporelles soient transférées à un tiers, les choses de
la vente sont parfaitement applicables aux choses incorporelles devant être considérées comme
des choses aliénables. Les ventes de choses incorporelles sont plus traditionnellement désignées
sous l’expression de cession.
➢ L’existence ou non de la chose au moment de la vente :

A priori pour être aliénable, la chose doit exister au moment de la vente. C’est ce qui ressort des
dispositions du CC qui énonce que si au moment de la vente, la chose vendue été périe est
totalité, la vente sera nulle article 1134 CC. La perte de la chose s’étend d’un point de vue
matériel mais également des utilités que la chose était censé procurer. Les conséquences
attachées à la perte de la chose antérieurement à la vente, dépendent de l’étendue de la perte.
En cas de perte totale, la nullité absolue est encourue chambre des requêtes 5 février
1906 la nullité est susceptible d’être prononcée pour un défaut d’objet de l’obligation du
vendeur article 1163 CC.
En cas de perte partielle, l’acquéreur a une option l’acquéreur renonce à la vente,
deuxième possibilité il demande au vendeur la délivrance de la chose en sollicitant dans le même
temps une réduction du prix par ventilation (réduction du prix proportionnelle à l’étendue de la
destruction).

Exception relevant du droit commun des obligations, énoncée à l’article 1163 CC « l’obligation
a pour objet une prestation présente ou future » appliquée au cas particulier de la vente cet
article permet de déduire que pour être aliénable la chose n’a pas nécessairement a existé au
moment de la vente. Exemples : vente des récoltes sur pied, ou encore vente du coup de filet du
pêcheur, vente d’immeuble à construire. Le contrat portant sur des choses futures peut revêtir
des formes différentes :
✓ Contrat commutatif : le contrat est commutatif lorsque dans l’esprit des parties il est
acquis que le chose future sera nécessairement existante à un moment donnée et selon
les caractéristiques déterminées dans le contrat. La particularité de ce contrat est que le

25

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

transfert de propriété de la chose sera retardé au moment où la chose commencera à

exister. Si la chose future n’accède jamais à l’existence, la vente sera caduque faute
d’objet. La caducité a été légalement consacrée par la réforme à l’article 1186 CC.
✓ Contrat aléatoire : le contrat sera aléatoire lorsque les parties considéraient comme un
fait incertain l’existence future de la chose. La vente est alors effectuée aux risques et
périls de l’acheteur. Dans ce cas quoiqu’il arrive le vendeur serait réputé avoir exécuté
son obligation, à défaut de paiement du prix une exécution forcée en nature pourra
valablement être envisagée par le vendeur.

b. Une chose déterminée ou déterminable.

Cette exigence résulte aussi bien du droit commun des obligations que du droit spécial de la
vente. Au titre du droit commun, il faut se référer au nouvel article 1163 alinéa 2 et 3. Au titre
du droit spécial il faut se référer à l’article 1183 CC « la vente est parfaite entre les parties et
la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la
chose et du prix ». Cette exigence de détermination ou de déterminabilité de la chose objet du
contrat doit être différemment appréhendée selon que le contrat porte sur un corps certain ou
sur un chose de genre.
La vente porte sur un corps certain, la condition de détermination de la chose ne soulève
pas en principe de difficulté particulière.
Cas particuliés de vente portant sur des corps certains spéficique. En effet des modalités
particulières de désignation de la chose doivent être satisfaites exemple : contrat de vente
d’immeuble à construire, au titre de la désignation de la chose il est impératif d’indiquer les
surfaces de chacunes des pièces et la surface des dégagements. Cette exigence se retrouve pour
la vente d’immeuble à rénover, et dans la vente de lot de copropriété.
La vente porte sur une chose de genre, alors la détermination ou la déterminabilité de la
chose peut s’opérer de deux manières différentes :
✓ Désignation par référence à l’espèce et à la quotité de la chose sur laquelle porte le
contrat.
✓ Désignation article 1586 CC par référence au lieu où se trouve la chose, on parle de
vente en bloc. Exemple : la vente d’une collection, vente d’un récolte sur pied.

2. Le prix.
Il correspond à la somme due par l’acquéreur au vendeur en contre partie du bien dont la
propriété lui est transférer en vertu du contrat de vente. A défaut de prévision d’un prix dans le
contrat, le contrat ne peut pas être qualifié de vente, même s’il emporterait transfert de
propriété. Pour être valablement stipulé le prix doit présenter quatre caractères différents :
✓ Déterminé ou déterminable
✓ Réel
✓ Sérieux
✓ Licite.

a. Un prix déterminé ou déterminable.

Cette exigence découle des articles 1591 et 1592 CC. L’article 1591 « le prix de la vente doit
être déterminé et désigné par les parties » 1592 « il peut cependant être laissé à l’arbitrage
d’un tiers, si le tiers ne veut ou ne peut faire estimation, il n’y a point de vente ». Cette
exigence soulève la quesiton du contenu précis du prix déterminé ou déterminable, et également
celle des modalités de détermiantion du prix et enfin du domaine d’application.

❖ Le contenu du prix déterminé ou déterminable :

Le prix consiste selon uen approche stricte de la notion dans la somme due par l’acquéreur au
vendeur et qui correspond à la valeur de la chose vendue. La question qui se pose est de savoir si
ce prix se limite à la valeur de la chose vendue ou peut-il intégrer des valeurs accessoires (frais
d’emballage de la chose, frais de transports, de rédaction d’acte, TVA, honoraires d’agents
immobiliers). L’article 1593 CC énonce que « les frais d’actes et autre accessoires à la vente
sont à la charge de l’acheteur ». Cette disposition présente un caractère supplétif car la

26

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

disposition n’est pas d’OP, il est parfaitement possible d’y déroger. Mais lorsqu’on décide
d’appliquer la règle :
Tout d’abord les accessoires peuvent être annexés au prix si c’est une vente immobilière on dit
qu’elle est faite acte en main.
Ensuite les accessoires peuvent ne pas être annexés au prix dans ce cas la vente sera faite prix
nette vendeur. Que les accessoires soient ou non intégrés au prix leur valeur devra toujours être
déterminée ou déterminable au même titre que la valeur de la chose objet du contrat.

❖ Les modalités de détermination ou déterminabilité du prix :

L’article 1591 CC énonce que la prix de la vente doit être déterminée, la jurisprudence se
contente d’un prix déterminable Civ 3° 6 octobre 1998, cette interprétation jurisprudence
s’explique par des considérations économiques, bien souvent au moment de l’échange des
consentement et lorsque l’exécution du contrat est affectée d’un élément temporel il est très
difficile si ce n’est impossible de déterminée le [Link] le prix peut donc être seulement
déterminable, la quesiton qui reste en suspend c’est comment la condition de déterminabilité du
prix peut être satisfait. L’article 1592 CC donne un première réponse car il précise que le prix
peut être laissé à l’arbitrage d’un tiers, désigné lors de la conclusion du contrat ou encore
lorsque se posera la question de la fixatin du prix. Ce tiers n’est pas un arbitre au sens juridique,
sa véritable qualité et en réalité celle de mandataire. Il est chargé par les parties au contrat de
vente de fixer le prix qui s’imposera aux parties. Le prix fixé par ce tiers ne peut être écarté que
lorsque le prix proposé résulte d’une erreur grossière exemple : tiers qui fixe un prix en ne
respectant pas la méthode d’évaluation de la chose fixée par les parties. Si on écarte ce prix,
alors le tiers devra proposer un autre prix et s’il ne le fait pas la vente sera considérée comme
caduque. Au dela de cette première méthode envisagée à l’article 1592 CC, il existe d’autres
techniques permettant de satisfaires cette exigence de déterminabilité du prix :
✓ L’indexation ou clause d’échelle mobile, elle fait varier le prix en fonction d’un indice de
référence qui doit avoir un lien directe avec l’ojbet du contrat ou encore avec l’activité
des parties au contrat.
✓ La redevance, dans cette technique le prix est fixé en fonction du CA réalisé par
l’acquéreur sur une période déterminée grâce à l’exploitation de la chose vendue. Cette
technique est particulièrement utilisée en matière de cession de droit d’auteur. Et prévue
par la code de la propriété intellectuelle à l’article L 531-4.

D’autres techniques sont encore envisageables, cependant il y aura toujours une limite, ne sont
en effet pas admises les techniques qui permettent à l’une des parties de fixer le prix de la
vente unilatéralement Com 7 avril 2009. Parce que le prix ne peut être fixer de façon unilatéral
la technique de détermination du prix par référence au prix catalogue ne peut être valablement
sollicitée dans la vente. L’article 1591 CC énonce que le prix doit être fixé par les parties et
non l’une d’elles. Si la référence au prix catalogue ne peut valablement être effectuée dans le
contrat de vente lui-même cette référence peut être réalisé à propos du contrat cadre qui peut
éventuellement le précéder. Dans le contrat cadre il est possible de faire référence au prix
catalogue 1er décembre 1995 Ass. Plén. solution jurisprudentielle consacrée par la réforme à
l’article 1164 CC.

❖ Le domaine d’application du prix déterminé ou déterminable :

L’exigence d’un prix déterminé ou déterminable s’applique au contrat de vente en applicaiton de

l’article 1591 CC. La question s’est posée de savoir si cette exigence d’un prix déterminé ou
déterminable avait vocation à s’appliquer au contrat cadre en vertu desquels des contrats de
vente seraient passés. A partir du début des années 70, la Cass a annulé les contrats cadre dans
lesquels les prix des contrats de vente d’application n’était pas d’hors et déjà fixés,, annulation
sur le fondement de l’article 1591 CC, Com 27 avril 1971. Mais ce fondement était
juridiquement contestable puisque cette article ne s’applique pas au contrat cadre mais au
contrat de vente. La Cass a maintenu cette solution mais sur un autre fondement ancien article
1129 CC, Com 11 octobre 1978.
Par la suite un revirement a été amorcé, par deux arrêts rendus par la Civ 1° le 29 novembre
1994 dans ces affaires la Cass affirme que l’exigence de déterminabilité du prix dans les contrats

27

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

cadre résulte de l’article 1129, elle précise que cette exigence est satisfaite lorsque le contrat
cadre fait référence à un tarif fut-il un tarif fournisseur.
Arrêts d’ass. Plen du 1er décembre 1995, avec ces arrêts la Cass considère que l’exigence de
déterminabilité du prix dans le contrat cadre ne peut être fondé sur l’article 1129 autrement
dit l’ancien article 1129 ne peut fonder cette exigence. Il n’y a plus aucun texte pour fonder
cette exigence dès lors la Cass affirme que le prix n’a pas a être déterminable dans un contrat
cadre ce qui peut exposé l’acquéreur au risque d’avoir un prix particulièrement élevé. Pour
neutraliser ce risque la Cass précise que l’abus dans la fixation du prix au moment de la
conclusion du contrat d’application peut donner lieu à résiliation ou à réparation pour
manquement à l’obligation d’exécuter les conventions de bonne foi. Dans les contrats cadre il
n’est plus nécessaire de prévoir le prix de la vente. Si le prix imposé par le vendeur dans le
contrat est manifestement excessif l’acquéreur peut solliciter la résiliation du cotnrat, ou des D/
I pour manquement à l’obligation d’exécuter les conventions de bonne foi. Cette solution
jurisprudentielle est le fruit d’une longue évolution, elel a été consacré par le législateur à
l’article 1164 alinéa 2 CC. Il ressort de cette solution que l’exigence de détemrination ou de
déterminabilité du prix n’est posé que pour les contrats de vente en applicaiton de l’article
1591 CC, mais elle n’est pas posé pour les contrats d’application.

b. Un prix réel.

C’est le prix effectivement payé par l’acquéreur. Ce prix réel on le distingue du prix fictif
mentionné dans l’acte. Autrement dit le prix réel est le prix dissimulé, tandis que le prix fictif
est le prix apparent. Parfois pour un même acte, il peut y avoir à la fois un pris réel et un prix
fictif, une telle situaiton s’explique par le recours à la technique de la simulation. Lorsqu’il y a
simulation on a un acte apparent ou acte ostensible qui mentionne le prix fictif, à côté de cet
acte on a la contre lettre (acte caché) mentionnant le prix réel devant être concrétemment
versé par l’acquéreur au vendeur. Cette technique n’est pas illégale, elle est valable entre les
parties donc inopposable aux tiers. En revanche cette technique devient illégale en cas de
collusion frauduleuse entre les parties. Lorsqu’on l’applique à la vente cette technique peut
soulever des difficultés. L eplsu souvent le prix fictif est inférieur au prix réel et la différence
entre les deux prix correspond aus dessous de table. L’intérêt pour les parties est de réduire
l’assiette des différentes taxes auxquelles la vente peut être soumsie. Cette simulation est une
pratique dangereuse pour le vendeur parce qu’il existe une disposition du CC à l’article 1202
qui prévoit la nullité absolue de la contre lettre, lorsque la vente porte notamment sur un
immeuble un FDC, un office ministériel… Dès lors qu’il y a nullité absolue de la contre lettre
l’acquéreur à tout intérêt à dénoncer l’existence d’une simulation car s’il le fait la contre lettre
sera annulée, seul l’acte apparent subsiste avec un prix moins élevé et seul celui-ci devra être
exécuté. Dans certains cas le prix fictif est supérieur au prix réel. Lorsque le prix réel est égale à
0, les parties au cotnrat cherche à réaliser un donation déguisée, par la combinaison de l’acte
apparent et de la contre lettre l’acte pourra être requalifier en donation si l’intention libérale
du vendeur apparent est caractérisé.

c. Un prix sérieux.

L’exigence d’un prix sérieux, non dérisoire n’est pas expressément posé par le CC, cette
exigence résulte en réalité de ce que l’absence d’un prix sérieux est susceptible d’être assimilé à
une absence de prix hors une absence de prix a pour conséquence inéluctable de priver de contre
partie l’obligation du vendeur. En effet le vendeur ne peut espérer aucune contre partie à sa
propre prestation qui est de délivrer la chose objet du contrat. Le contrat de vente avec prix
dérisoire est frappée de nullité, et la nullité susceptible d’être prononcée est relative Civ 1° 20
février 2001. Cette jurisprudence se justifie car l’IG n’est pas en cause.
Un prix peut être considérer comme sérieux lorsqu’il n’est pas dérisoire au regard de la valeur
réelle de la chose qui fait l’objet du contrat de vente. Le prix dérisoire ne doit pas être
confondue avec le prix insuffisant qui relève de l’étude de la lésion. L’appréciation du caractère
ou nom dérisoire du prix s’opère objectivement au regard de la valeur estimé du bien. Sera
considéré comme dérisoire le prix de vente qui est inférieur à la valeur des revenus annuels
procurer par la chose Civ 1° 20 octobre 1981. Exemple : une vente à 1€ n’es tpas

28

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

nécessairement à prix dérisoire il se peut que la chose ait une valeur économique quasi nulle.
De même il peut y avoir vente pour un prix extrêmement faible lorsque la perception de ce prix
n’est pas la seule contre partie à l’obligation du vendeur exemple : vente de terrain assortie de
la reprise des dettes du vendeur Civ 3° 3 mars 1993. En vertu du principe de liberté
contractuel il faut comprendre que les parties sont libre de s’accorder sur un prix dérisoire mais
dans ce cas leur convention ne pourra être qualifier de contrat de vente, elle devra faire l’objet
d’une requalification.

d. Un prix licite.

L’exigence de licéité du prix renvoie non seulement aux règles du droit financier mais également
aux règles du droit de la concurrence. S’agissant des contraintes du droit financier, le prix de la
vente du moins s’il s’agit d’un contrat de droit interne doit obligatoirement être fixé en €, car
c’est l’unité de compte et de paiement. S’agissant des contraintes du droit de la concurrence,
elles impliquent que les prix soient fixés en fonction du libre jeu de la concurrence article L
410-2 Code de [Link] reventes à perte sont prohibées résultant de l’article L 442-2
commerce, de même sont prohibés les discrimination illicites résultants de différence de prix
injustifiés entre différents partenaires. Enfin à ce titre sont sanctionnés les ventes effectuées à
un prix abusivement bas pour éviter les ventes cassant le marché article L 420-5 code de
commerce.

e. Un prix juste ?

En application de l’article 1068 CC le défaut d’équivalence des prestation, la lésion ne

constitue pas par principe un vice des conventions. Si on applique cette disposition de la théorie
générale des contrats au cas particluier des contrats de vente. Cette disposition signifie que la
prix de la vente n’a pas à être un prix juste, autrement dit, le prix de la vente n’a pas à être
économiquement équilibré par rapport à la valeur du bien dont la propriété est transmise.
Aucune lésion n’est donc normalement envisageable lorsque le contrat est économiquement
déséquilibré. Ce principe repose sur le libéralisme économique, au nom duquel chacun doit
pouvoir faire de bonne ou de mauvaise affaire en fonction de l’état de l’offre et de la demande.
Ce principe repose aussi sur la nécessité d’assurer la sécurité juridique des transactions, si on
admettait la révision des conventions au seul motif que le contrat révèlerait un déséquilibre
économique on remettrait en cause l’utilité du recours au contrat. Parce que les contrats serait
un moyen de commercer assez fragile.
Ce principe connait des exceptions , elles sont légalement prévues, il en existe deux catégories :
✓ Tenant à la qualité des contractants (mineurs non émancipés, majeurs protégés).
✓ Tenant à la nature du contrat passé, or en matière de contrat de vente il existe des
exceptions au rejet de la lésion comme vice des conventions. L’exception la plus connue
est celle existant en matière de vente immobilière. Cette exception est prévue dans le CC
aux articles 1674 et suivants qui énonce « si le vendeur a été lésé de plus des 7/12 dans
le prix d’un immeuble il a droit de demander la récision de la vente quand bien même il
aurait… » cette disposition rend compte de ce que le récision pour cause de lésion n’a pas
vocation à s’appliquer à tous les contrats translatifs de propriété. Elle s’applique
seulement au contrat de vente et uniquement au contrat de vente immobilière. De plus la
lésion ne peut être invoqué que par le vendeur, à l’exclusion de l’acquéreur. Autrement
dit l’acheteur qui paye un prix très élevé ne pourra pas invoquer un quelconque
déséquilibre économique au titre de la lésion. Pour que la lésion puisse valablement être
invoquée, il est nécessaire que le vendeur ait été lésé de plus des 7/12. Exemple :
immeuble évalué à 120 000€, à partir du moment où il perçoit un prix inférieur au 5/12
alors il sera lésé au 7/12 dès lors donc qu’il perçoit un prix inférieur à 50 000€. L’action
en récision pour lésion doit être intenter dans les deux ans à compter de la vente, ce
délai de 2ans courant à compter de la vente est prévue à l’article 1667 CC.

Les conséquences générées par la lésion sont au choix non pas du vendeur mais résulte du choix
de l’acquéreur. Ce choix offert au défendeur résulte de l’article 1682 CC. Deux possibilités
offertes à l’acquéreur :

29

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

✓ Récision pour cause de lésion,alinéa 2 article 1682 CC constitue en quelque sorte une
action en nullité relative, le contrat de vente sera rétroactivement anéanti. Donc il
faudra procéder aux restitutions, l’acquéreur devra restituer la chose mais en outre il
devra restituer les fruits provenant de l’immeuble perçus à compter de l’introduction de
la demande.
✓ Garder la chose, alinéa 1 article 1682 CC dans ce cas l’acquéreur devra accepter une
révision du prix c’est le rachat de la lésion, ce calcul est prévu à l’article 1681 CC. Le
prix supplémentaire qui devra être payer, correspond à la fraction de la lésion ou au
pourcentage, appliqué à la valeur de l’immeuble, estimé au jour où le complément de
prix doit être payé, déduction faite d’un dixième du prix total. Exemple : immeuble
évalué à 120 000€, le prix de la vente a été fixé à 40 000€ (lésion des 7/12), il a été lesé
des 8/12 au jour où le complément de prix a été payé l’immeuble est avalué à 180 000€,
le complément de prix = 180 000x2/3 -10%.Le prix total est égal à la somme devant versé
additionné du complément de prix soit de 120 000+40 000 donc 160 000€ et à ceux là on
vaut déduire les 10% (16 000€) donc la somme à verser au titre du rachat de la lésion est
de 120 000-16 000 soit 104 000€. Au final il aura payer 144 000€.

La lésion est ensuite prévue dans certaine vente mobilère. Une hypothèse de récision pour cause
de lésion est envisagée à l’article L 131-5 ??? du code de la propriété intellectuelle , XX il faut
que le vendeur ait subit un préjudice des 7/12 ce qui est pris en compte ceux sont les XX
La vente d’engrais peut donner lieu à récision pour cause de lésion, la récision peut être
invoquée ici par l’acheteur qui doit avoir été lésé de plus d’1/4 article 1er de la loi du 8 juillet
1907, pour être lesé de plus d’un quart il faut qu’il ait payé un prix supérieur au ¾ du prix
estimé.

II. Les conditions de forme du contrat de vente.

Le contrat de vente est en principe un contrat consensuel article 1583 [Link] vente est formé
par le simple échange des consentements qui doit intervenir entre le vendeur et l’acheteur. Ce
principe fait l’objet d’exception, dont certaines ne sont qu’apparentes, d’autres au contraire ont
une réalité indiscutables. Au titre des atténuations apparentes, peuvent être citées les
hypothèses où le formalisme n’est pas requis ad validitatem mais ad probationem telle que la
vente ayant une valeur supérieure à 1500€. On exige la rédaction d’un écrit pour prouver la
vente.
Lorsque le formalisme est requis ad validitatem alors de véritables atténuations sont reçues,
elles se manifestent notamment dans les ventes commerciales par exemple dans le cas de
cession de FDC des mentions obligatoires doivent obligatoirement figurées dans l’acte de cession
(il faut indiquer les privilèges et nantissement qui grèvent le FDC,il faut indiquer dans l’acte de
cession le CA, spécifier les bénéfices réalisés pendant les 3 dernières années d’exploitation,
indiquer la durée du bail commercial qui reste à courir, formalisme écrit). / En matière de
vente d’immeuble à construire relevant du secteur protégé le contrat doit obligatoirement être
passé par acte authentique article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation.

Section 2 : Les effets du contrat de vente.

On distingue les effets réels des effets personnels.

Les effets réels portent sur la chose du contrat, les effets personnels portent sur les parties au
contrat de vente, et concernent les obligations misent à la charge du vendeur comme de
l’acquéreur.

I. Les effets réels du contrat de vente.

Ils sont au nombre de deux : la chose objet du contrat va faire l’objet d’un transfert de
propriété. Concomitamment ou pas à ce transfert, la vente va opérer un transfert des risques
pesant sur la chose.

A. Le transfert de propriété.

30

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Article 1196 CC alinéa 1er dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la
cession d’un autre droit le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat.
Alinéa 2 Ce transfert peut être différé par les volontés des parties, la nature des choses ou par
l’effet de la loi.

A la lecture de ces alinéas il apparait que le transfert de propriété peut s’opérer différemment
selon qu’il est régit par la loi ou selon qu’il résulte de l’application de décisions spécifiques
ayant été intégrées dans le contrat par les parties à la vente.

1. Le transfert légal du droit de propriété.

a. Le moment de transfert de propriété par les parties.

Le moment du transfert de propriété s’opère selon un principe qui connait des exceptions dans
certaines circonstances particulières.

❖ Le principe:
Le transfert de propriété s’effectue au moment de l’échange des consentements puisque le
contrat de vente est un contrat consensuel. Autrement dit le transfert de propriété est
parfaitement indépendant de la remise de la chose à l’acquéreur. Ce transfert de propriété solo
consensu explique que la pertinence de la référence à l’obligation de donner qui était faite à
l’ancien article 1101 du CC fut fortement discutée.

❖ Les exceptions :
Le transfert de propriété peut légalement être détaché de l’échange des consentements. Ce
report du transfert de propriété peut intervenir dans deux hypothèses différentes toutes deux
fondées sur la nature particulière de la chose qui constitue l’objet du contrat.
✓ HYPOTHESE 1 : Lorsque la vente porte sur une chose de genre (vente d’une tonne de blé)
dans ce cas le transfert de propriété est retardé au moment ou la chose sera
individualisée c'est-à-dire au moment où cette chose va quitter la catégorie des choses
de genre pour entrer dans la catégorie des corps certain. Cette règle résulte des
dispositions de l’article 1585 CC.
✓ HYPOTHESE 2 : lorsque la vente porte sur une chose future. L’échange des consentements
ne peut en aucune manière emportait transfert de propriété. Au moment où il y a
échange des consentements la chose n’existe pas, on a donc à faire à un obstacle naturel
au transfert de propriété. En général le transfert interviendra dans ces hypothèses au
moment où la chose objet du contrat accède à l’existence.
Il existe des cas particuliers de vente de chose future où le transfert de propriété va
s’opérer au fur et à mesure de la fabrication cas de la VEFA vente en l’état future
d’achèvement prévue par l’article 1601-3 CC.
Moment du transfert
de propriété Echange des Achèvement de la Individualisation de la
consentements chose chose
Nature de la chose
Corps certain : Existant futur
-existant
-futur
Chose de genre : Existant (si vente en Future (si vente en Existant (si pas de
-existante bloc) bloc) vente en bloc)
-future Future (si pas de
vente en bloc)

b. L’opposabilité du transfert de propriété.

Hypothèse de la vente mobilière, article 2276 CC « en fait de meuble la possession vaut

titre », l’entrée en possession de bonne foi qui sera révélatrice à l’égard des tiers de la qualité
de propriétaire de l’acheteur. A compter de l’entrée en possession la vente sera opposable aux
tiers. Cet effet d’opposabilité aux tiers attachés à l’entrée en possession est conforté par les

31

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

dispositions de l’article 1198 alinéa 1er du CC énonçant que « lorsque que deux acquéreurs
successifs d’un même meuble corporel tiennent leur droits d’une même personne celui qui a pris
possession en premier est préféré même si son droit est postérieur à condition qu’il soit de
bonne foi ».
Hypothèse de la vente immobilière, lorsque la vente porte sur un immeuble l’acte de
vente doit être soumis à des formalités de publicité foncières, dans ce cas l’acte de vente en
tant que tel n’est pas opposable aux tiers. DE sorte que le droit de propriété de l’acquéreur se
révèle assez fragile, pour que la vente immobilière devienne opposable, il faut que cette vente
soit publiée au fichier immobilier. Il en résulte que si une personne acquière un droit réel sur un
immeuble d’un propriétaire initiale qu’il a pourtant devant vendu à un tiers, le deuxième
acquéreur sera préféré au premier s’il publie son droit en premier et à condition qu’il soit de
bonne foi (ignore l’existence de l vente antérieur) article 1198 alinéa 2 CC.

2. Le transfert conventionnel du droit de propriété.

Dès lors que les règles relatives au transfert de propriété n’ont pas de caractère d’OP il est
possible de les écarter sur le fondement de la liberté contractuelle, les parties sont donc libre
d’aménagées conventionnellement le moment où le transfert de propriété va s’effectuer.

a. L’anticipation du transfert de propriété.

Cette hypothèse se rencontre dans la vente de chose future, en principe le transfert de propriété
s’opère lors de l’achèvement de la chose. En pratique, et pour les choses d’une certain
complexité se réalisant en différentes phases, les parties peuvent conventionnellement solliciter
que le transfert n’intervienne pas lors de l’achèvement de la chose mais tranche par tranche.
L’intérêt d’une telle stipulation est de prémunir l’acquéreur contre les risques d’une liquidation
judiciaire du constructeur de la chose.

Autre hypothèse, lorsque dans une promesse unilatérale de vente on intègre une clause, au
terme de laquelle la levée d’option par le bénéficiaire rendra se bénéficiaire propriétaire non
pas au jour de la levée d’option mais au jour de la conclusion de la promesse.

b. Le report du transfert de propriété.

Les techniques du report de transfert de propriété sont au nombre de 3 et peuvent être classées
dans deux catégories différentes :
✓ Catégorie regroupant deux techniques relevant des modalités temporelles des obligations.
✓ Catégorie renvoyant à une technique ayant pour objet de constituer une garantie de
paiement.

❖ Les techniques relevant des modalités temporelles des obligations :

Au titre de ces techniques figurent donc le terme suspensif et la condition suspensive.

S’agissant d’abord du terme suspensif c’est un événement futur et certain dont dépend
l’exigibilité de l’obligation. Les parties à un contrat de vente peuvent parfaitement intégrer un
terme suspensif qui prévoit que le transfert de propriété sera retarder jusqu’à la réalisation de
l’événement qui constitue l’objet de ce terme. La vente est un contrat consensuel, on pourrait
imaginer un terme suspensif au terme duquel le transfert de propriété serait retardé au
moment de la mise en possession de l’acquéreur.
S’agissant de la condition suspensive, il s’agit de l’événement futur et incertain dont
dépend l’existence même de l’obligation. La possibilité d’assortir le transfert de propriété d’une
condition suspensive, cela étant il faut s’interroger sur la pertinence juridique d’une telle
possibilité. Car la condition est un événement incertain, si cette condition à laquelle ledit
transfert est subordonné ne survient pas, une difficulté insurmontable se dresse. Le transfert de
P ne pourra jamais intervenir puisque la condition est défaillante or il n’y a pas de vente
concevable sans transfert de P, en réalité, il faut considérer que c’est moins le seul transfert de
P qui est soumis à une condition suspensive que l’ensemble du contrat de vente lui-même.
❖ La technique relevant des mesures de sûretés :

32

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Au titre de cette technique il faut mentionner la clause de réserve de propriété. Le vendeur par
cette clause se réserve la propriété de la chose objet du contrat afin de garantir sa créance et ce
jusqu’au paiement intégral du prix par l’acheteur. Pendant longtemps la validité de ces clauses a
été admise sur le fondement du principe de la volonté contractuelle. Par la suite cette clause a
été légalement consacrée à la faveur de l’ordonnance du 23 mars 2006 relatif aux sûretés,
désormais la clause est envisagée à l’article 2367 CC « la propriété d’un bien peut être retenue
en garantie par l’effet d’une clause de réserve de propriété qui suspend l’effet translatif du
contrat jusqu’au paiement complet de l’obligation qui en constitue la contrepartie ». La
question s’est posée de la portée pouvant être reconnue à cette clause de réserve de propriété
pendant longtemps elle a eu une efficacité limitée parce que le jurisprudence considérée que
cette clause de réserve ne pouvait pas être opposée au créancier de l’acquéreur, qui n’avait pas
payé l’intégralité du prix et qui donc n’était pas propriétaire de la chose. Ainsi lorsque
l’acquéreur faisait l’objet d’une procédure collective les créanciers de l’acquéreur pouvaient
saisir un bien dont cet acquéreur n’était pas propriétaire du fait de la clause de réserve de
propriété. La loi du 12 mai 1980 a mi un terme à cet inconvénient c’est ce qui ressort de
l’article L 624-16 du code de commerce, la clause de réserve de propriété est opposable par le
vendeur au créancier de l’acquéreur qui fait l’objet d’une procédure collective. Le vendeur peut
valablement exercer une action en revendication de son bien cela étend l’opposabilité de la
clause de réserve de propriété est doublement conditionnée :
✓ Il faut que la clause ait été stipulée par écrit au plus tard au jour de la livraison de la
chose objet de la vente.
✓ La chose vendue qui fait l »objet de la clause de réserve ne doit pas avoir été transformé
ou incorporé dans une autre à moins dans ce dernier cas qu’elle puisse être séparée sans
dommage.
B. Le transfert des risques.

La théorie des risques qui peut s’appliquer à toutes les conventions synallagmatiques présente
l’intérêt de déterminer qui doit supporter les conséquences attachées à la destruction de la
chose consécutivement à un événement de force majeure, lorsque cette chose est l’objet d’un
contrat. Si on applique plus spécialement cette théorie au cas particulier de la vente, cette
théorie va permettre de répondre à la question de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur doit
supporter les risques de perte ou de détérioration de la chose par l’effet de la FM. Et la question
ne se pose que lorsque la détérioration de la chose intervient après la conclusion du contrat.
Cette théorie ne présente un intérêt que lorsqu’une chose fait l’objet d’un contrat de vente et
qu’elle est détruite par l’effet d’un événement de FM exemple : contrat de vente sur une
voiture passé le 1er février, il est convenu que l’acquéreur viendra récupérer le véhicule le
lendemain, dans la nuit du 1er au 2 février, la voiture est détruite par l’effet d’une tempête
(FM). Si on dit que le vendeur doit supporter les risques, l’acquéreur ne devra pas payer le prix
alors même que le contrat été conclu. Si c’est l’acquéreur qui doit supporter les risques alors il
sera tenu à son obligation de payer le prix alors même qu’en échange il ne pourra pas recevoir
la chose détruite par un événement de FM.
En matière de transfert des risques comme pour le transfert de propriété on trouve un régime
légal et un régime conventionnel.

1. Le régime légal du transfert des risques.

Article 1196 alinéa 3 CC « le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose,
toutefois le débiteur de l’obligation de délivrer (vendeur) en retrouve la charge à compter de sa
mise en demeure conformément à l’article 1344-2 et sous réserve des règles prévues à l’article
1351-1 ».
Le contenu de cette disposition est repris à l’article L 132-7 du code de commerce qui renvoie
en réalité à une hypothèse particulière du transport de la chose objet du contrat.

Au titre du principe le transfert de propriété emporte dans le même temps le transfert des risqué
res perit domino autrement dit c’est le propriétaire de la chose au moment du transfert qui doit
supporter les pertes. Deux cas doivent être distingués :
✓ Lorsque le transfert de P ne fait l’objet d’aucun aménagement conventionnel, ce
transfert s’opère solo consensu, dans ce cas la charge des risques est immédiatement
transférer à l’acquéreur et ce alors même qu’il n’est pas entré en possession.

33

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

✓ C’est la raison pour laquelle la Com 19 octobre 1982 a dit qu’en dépit de la livraison de
la chose effectivement intervenu le vendeur garder à sa charge les risques liés à la
destruction de la chose dès lors qu’il était toujours propriétaire en vertu d’une clause de
réserve de P.

Au titre de l’exception le transfert des risques peut parfois être dissocié du transfert de
propriété.

La mise en demeure XX
En vertu de cette disposition la charge des risques est susceptible de faire l’objet de transfert
non définitif s’agissant des rapports entre le vendeur et l’acquéreur.
Le contrat de vente ne comporte aucune disposition particulière s’agissant du transfert de P qui
s’opère solo consensu, le transfert de P emporte transfert des risques ce transfert intervient
quand bien même l’acquéreur ne serait pas encore entré en possession de la chose vendue. Pour
remédier à cet inconvénient il a la possibilité de mettre en demeure le vendeur d’exécuter son
obligation de délivrance. Soit il s’exécute l’acquéreur devient possesseur et assume les risques.
En revanche si cette mise en demeure s’avère infructueuse les risques sont retransférés vers le
vendeur. Cela étant le vendeur mis en demeure pourra échapper aux conséquences du transfert
des risques opérés sur cette personne s’il est en mesure d’établir que même s’il avait délivré la
chose celle-ci aurait périe ce moyen de défense résulte de l’article 1351-1 CC.

Hypothèse où la vente est affectée d’une condition suspensive, la réalisation de la condition sous
l’empire de l’ancien droit des contrats avaient pour effet d’emporter un transfert rétroactif de
la propriété chose. S’agissant du transfert des risques la rétroA été écartée sur le fondement de
l’article 1182 CC. A l’heure actuelle, désormais s’agissant des conséquences attachées à la
réalisation de la condition il faut se référer à l’article 1304-6 CC au terme de celui-ci
l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive,
toute fois les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du
contrat. La chose objet de l’obligation n’en demeure pas moins au risque du débiteur qui en
conserve l’administration et a droit au fruit jusqu’à l’accomplissement de la condition. La
nouveauté avec l’article 1304-6 c’est que la survenance de la condition suspensive n’a plus
d’effet rétroactif. Cela étend les parties peuvent conventionnellement décider que la survenance
de la condition aura un effet rétroactif. Mais on précise que les risques restent à la charge du
vendeur.

Hypothèse où on a une dissociation du transfert des risques et de propriété résultant de

l’ordonnance de 2016 relative à la garantie légale de conformité. Selon les dispositions de
l’article L 217-4 du code de la consommation le vendeur livre un bien conforme au contrat et
répond des défauts de conformités existants lors de la délivrance or une chose détériorée même
à la suite d’un événement de FM est un bien non conforme, la conséquence c’est que les risques
liés à la détérioration de la chose sont mises à la charge du vendeur entre le moment ou la
vente a été conclu et la livraison pourtant durant cette période le vendeur n’est plus
propriétaire après la conclusion du C de vente la chose est détruite à cause d’une FM alors c’est
le vendeur qui n’est plus propriétaire de la chose qui doit assumer les risques.

2. Le régime conventionnel du transfert des risques.

Ce régime va permettre de dissocier le transfert des risques du transfert de propriété. Le régime

conventionnel doit être distingué selon que le contrat en cause est constitutif d’une vente
internationale ou au contraire d’une vente interne.
✓ Dans les ventes internationales il existe des conventions permettant aux parties de
distinguer le transfert des risques du transfert de P Convention de Viennes 11 avril
1980, s’agissant des choses qui ne doivent pas être transportées le transfert des risques
XX article 69-1 Convention de Viennes. Lorsque les choses objets du contrat doivent
être transportées, le transfert des risques à l’acheteur s’effectue à la remise au premier
transporteur article 67-1.
✓ Dans les INCOTERMS, ces termes sont matérialisés par des sigles qui renvoient à un type
particulier de vente pour lesquels le moment du transfert des risques est spécialement
prévu. Il existe deux grandes catégories de vente :

34

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Vente au départ, le transfert des R intervient dans le pays du vendeur. Par

o
exemple : vente FCA (franco transport).
o Vente à l’arrivée, le transfert des R intervient dans le pays de l’acquéreur.
Exemple : ventes DAF (rendues frontières).
✓ Dans les ventes internes les techniques d’aménagement du transfert des R sont moins
poussés, en vertu du principe de liberté contractuelle les parties peuvent intégrer des
clauses de réserve. L’hypothèse est la suivante le vendeur souhaite se réserver la
propriété du bien venu à titre de garanti de paiement, parce qu’il n’est pas sur de la
solvabilité de l’acquéreur mais le vendeur va immédiatement délivrer la chose à
l’acquéreur. Dans ce cas on a un acquéreur qui entre en possession mais n’est pas
propriétaire or le vendeur n’a pas d’intérêt à continuer à assumer les risques on intègre
donc une clause de réserve de P mais aussi une clause de transfert des risques.

II. Les effets personnels du contrat de vente.

Ils renvoient aux obligations misent à la charge des parties. A vente est un contrat
synallagmatique.

A. Les obligations du vendeur.

Article 1603 CC le vendeur a deux obligations principales : délivrer la chose et garantir la chose.
On trovue d’autres obligations notamment à l’article 1602 alinéa 1er le vendeur est tenu
d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige, il s’agit d’une obligation d’information. La
jurisprudence a ajoutée une obligation qui résulte de la sollicitation de la technique de forçage
du contrat permettant de mettre en avant une obligation de sécurité.

1. Obligation de délivrance.
a. Le contenue de l’obligation de délivrance.

Article 1604 et suivants CC, « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance
et possession de l’acheteur » obligation à un seul objet le transport de la chose. En réalité cette
obligation de délivrance est une obligation conjonctive. Le vendeur dans le cadre de cette
obligation de délivrance est tenu d’exécuter plusieurs prestations pour pouvoir être valablement
libéré. Ainsi au titre de l’obligation de délivrance le vendeur est tenu de mettre la chose à
disposition de l’acquéreur et ensuite le vendeur est tenu de mettre à sa disposition une chose
conforme à ce qui a été convenu par les parties dans le contrat de vente.

❖ L’obligation de mise à disposition de la chose :

La notion de mise à disposition, article 1604 CC l’exécution de l’obligation intervient par la
simple mise à disposition de la chose, la délivrance consiste à faire en sorte de permettre à
l’acquéreur d’avoir la maitrise matériel sur la chose qui fait l’objet du contrat. Cette obligation
doit être distingué du transfert de propriété d’une part et de la livraison d’autre part. Pour faire
la différence entre ces deux, il est utile de partir de la définition donnée de la délivrance dans le
CC. Au terme de l’article 1604 CC cette délivrance est présentée comme le transfert en la
puissance et la possession de l’acheteur. La possession rend compte de ce que la délivrance porte
sur la maitrise matérielle de la chose laquelle doit être rendue possible à l’acquéreur. En réalité
même le terme transfert de la possession est approximatif, celui de transfert de la détention
devrait être préféré. La possession est constituée de deux éléments (corpus, animus). Or par
l’effet de la vente le vendeur perd l’animus de façon instantanée, il devient simple détenteur.
Autrement dit il semble préférable de dire que la délivrance emporte transfert de la détention et
non pas transfert de la possession. Ce transfert de la détention permettra à l’acquéreur toujours
propriétaire d’en devenir par ailleurs un possesseur. Le transfert de la détention (corpus) va lui
permettre de réunir les deux composantes de la possession, il deviendra donc à ce titre un
possesseur. Il ressort de cette notion de mise à disposition qu’il existe une différence entre le
transfert de propriété et la délivrance. Le transfert porte sur un droit tandis que dans
l’obligation de délivrance on transfert la possession ou plus exactement la détention et donc la
maitrise matérielle de la chose. L’obligation de délivrance se distingue ensuite de la livraison en
ce qu’elle donne naissance à une obligation de faire consistant à permettre à l’acquéreur de
venir retirer la chose vendue. Au contraire la livraison donne lieu à une obligation de faire qui

35

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

consiste à porter la chose entre les mains de l’acquéreur. La distinction entre l’obligation de
délivrance et la livraison apparait à l’article 1608 CC, il énonce en effet « les frais de
délivrance sont à la charge du vendeur et ceux de l’enlèvement (livraison) à la charge de
l’acheteur sauf s’il y a eut stipulations conventionnelles contraires » Autrement dit la délivrance
se réduit à la mise à disposition de la chose, alors que la livraison consiste dans le retirement de
la chose et en principe la livraison incombe à l’acquéreur.

L’exécution de la mise à disposition : la mise à disposition doit être le fait du vendeur au profit
de l’acquéreur. Ce qui doit être mis à disposition est non seulement la chose qui fait l’objet du
contrat de vente mais également tous les accessoires en vertu de article 1615 CC. Exemple : si
la chose porte sur une voiture, au titre des accessoires il faudra délivrer le certificat
d’immatriculation. La délivrance se fait en principe au lieu où se trouve la chose, le plus souvent
au domicile du vendeur.

S’agissant du délai, le code civil ne fixe aucun délai précis d’exécution de cette obligation de
délivrance. Deux possibilités : soit les parties ont intégrés dans leur contrat de vente une
stipulation relative au délai d’exécution de l’obligation de délivrance (article 1610 CC) soit les
parties n’ont mentionnés aucun délai d’exécution dans ce cas on se référence au standard du
délai raisonnable qui sera apprécié par les juges du fond.
Les modalités d’exécution de l’obligation de délivrance : celles-ci peuvent varier en fonction de
la nature de la chose qui fait l’objet du contrat.
Si la vente porte sur un immeuble, la mise à disposition se fera par la remise des clés article
1605 CC.
En matière mobilière on se réfère aux dispositions de l’article 1606 CC qui énonce que
l’exécution de l’obligation de délivrance peut se faire par la remise de la chose elle-même. Il
faut comprendre que la délivrance s’effectue par la mise à disposition de la chose elle-même.
Elle peut aussi s’exécutée par la remise des clés des bâtiments qui contiennent les choses objets
du contrat. Cette exécution peut résulter du seul consentement des parties au contrat,
hypothèse où l’acquéreur détenait déjà la chose mais en vertu d’un autre titre. Exemple : il
louait une voiture, par la suite il achète la chose.
S’agissant du cas particulier des créances, l’exécution de l’obligation de délivrance s’opère par
la remise des titres de créance, par l’application combinée des articles 1607 et 1689 CC.

❖ Obligation de délivrance conforme :

Au titre de cette obligation, le vendeur est tenu de délivrer une chose qui est en tout point
conforme à ce qui a été prévue par les parties au contrat. Il s’agit donc d’une conformité
matérielle. Cette conformité matérielle s’apprécie à partir de trois critères différents :
✓ La quantité de la chose livrée, articles 1616 et suivants. S’agissant du cas particulier
de la vente d’immeuble il existe des règles particulières énoncées aux articles 1617
et suivants. Lorsque le prix a été fixé en fonction de la surface deux hypothèses sont
a distinguées :
o Lorsque le prix a été fixé en fonction de la contenance :
▪ En cas de différence négative entre la contenance stipulée au contrat
et la contenance délivrée le vendeur doit subir une diminution de prix.
▪ En cas de différence positive l’acquéreur dans ce cas dispose d’une
option à deux branches : Soit il fournit le supplément de prix. Soit il
peut préférer se désister de la vente mais dans ce cas il ne peut le faire
que si l’excédant est d’1/20 au dessus de la contenance stipulée, s’il
est inférieur à 1/20 de la contenance déclarée il est dans l’obligation
de payer le supplément de pris et ne peut solliciter la résiliation de la
vente.
o Lorsque le prix a été fixé indépendamment de la contenance, il ne peut être
modifié que s’il y a une différence d’1/20 en plus ou en mois entre la surface
stipulée au contrat et la surface délivrée.
✓ L’identité de la chose, exemple : contrat de vente de véhicule stipulant que le
véhicule est rouge, le vendeur met finalement a disposition un véhicule bleu il y a un
défaut de conformité résultant d’un défaut d’identité de la chose vendue.
✓ La qualité de la chose, il faut ici délivrée une chose dont la qualité est celle qui a été
stipulée au contrat. Si le contrat ne comporte aucune indication s’agissant de cette

36

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

qualité, alors la chose est livrée et doit présentée une qualité moyenne c'est-à-dire
loyale et marchande article 1166 CC.

b. Les sanctions de l’obligation de délivrance.

Ces sanctions sont de deux types : légales et contractuelles.

❖ Les sanctions légales : Articles 1610 et 1611 CC. Il résulte de ces dispositions que le
manquement à l’obligation de délivrance peut donner lieu au choix de l’acquéreur soit à
la résolution de la vente soit à la mise en possession (exécution forcée en nature). En plus
il est possible d’obtenir l’allocation de D/I.
✓ La résolution pour inexécution : sanction de droit commun articles 1224 et
suivants. L’ordonnance a repris à son compte les solutions légales en ajoutant
les solutions jurisprudentielles. En principe la résolution est judiciaire. Le juge
dispose d’un pouvoir d’appréciation pour décider ou non de faire droit à la
demande. Il va tenir compte de la gravité de l’inexécution de l’obligation, il
pourra également tenir compte de la gravité du dommage causé. Exemple :
simple retard dans l’exécution de l’obligation de délivrance il est peut
probable que le juge fasse droit à la demande de résolution. Il existe des
exceptions au caractère judiciaire de la résolution :
o La première exception concerne les ventes faites à des consommateurs,
la résolution se produit de plein droit et ne suppose pas la saisine du
juge. Dans les ventes soumises au Code de la consommation, le vendeur
doit indiquer dans le contrat la date limite à laquelle l’obligation de
délivrance devra avoir été exécutée. En l’absence de date dans le
contrat l’obligation de délivrance doit être exécutée dans un délai de
30 jours à compter de la conclusion du contrat. Si le vendeur n’exécute
pas son obligation de délivrance le consommateur peut dénoncer le
contrat selon des modalités particulières issues de l’article L 216-1 du
code de la consommation. Or ces modalités renvois en réalité à une
résolution non subordonnée à la saisine d’un juge.
o A la fin des années 90 la jurisprudence admettait en dépit des
énonciations du CC la résolution pour inexécution unilatérale. Cette
jurisprudence avait été initiée dans un arrêt Civ 1° le 13 octobre
1998, il fallait que l’inexécution présente une gravité suffisante. Cette
jurisprudence avait par la suite été confirmée Civ 1° 20 février 2001.
Depuis la réforme du droit des contrats cette jurisprudence a été
légalement consacrée à l’article 1226 CC.
✓ La mise en possession : ce n’est rien d’autre qu’une exécution forcée en
nature de l’obligation de délivrance. La possibilité de solliciter la mise en
possession, est possible dès lors qu’elle est expressément prévue à l’article
1610 CC. Cet article 1610 est-il compatible avec l’article 1142 énonçant que
les obligations de faire ne se résolvent qu’en D/I. On avait conclu par la
compatibilité de ces deux dispositions, la jurisprudence avait une
interprétation restrictive de l’article 1142, la jurisprudence admettait
l’exécution forcée en nature des obligations de faire dès lors que celle-ci ne
portait pas atteinte à la liberté individuelle du débiteur. Par exception
cependant l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance devra
être écartée toutes les fois qu’elle se heurte à une impossibilité absolue. Elle
ne sera pas concevable lorsque la vente portée sur une chose vendue de façon
limitée et qu’elle n’est plus en stock. Cette solution a été confirmé par
l’article 1221 CC. Cela étant dans l’hypothèse où la mise en possession par le
débiteur n’est pas possible l’article 1222 du CC prévoit que l’acquéreur
dispose d’une faculté de remplacement lui permettant d’obtenir la délivrance
de la part d’un tiers au contrat de vente. L’éventuel surcout de l’opération est
mis à la charge du vendeur initial.

Quelque soit la sanction choisie il est possible par ailleurs d’obtenir en plus des D/I. ils sont
envisagés à l’article 1611 du CC, et sont fondés sur la responsabilité contractuelle du vendeur.

37

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Pour pouvoir valablement être actionnée il est nécessaire de prouver que l’acquéreur a subi un
préjudice.
Les sanctions énoncées ne sont que la reprise des sanctions de droit commun, envisagée pour
être spécialement appliquées à la vente.
Les articles relatifs à la vente font référence à ces trois sanctions, il reste l’exception
d’inexécution non envisagées aux articles 1610 et 1611 CC. Cette sanction peut être invoquée
même si elle n’est pas prévue par les articles parce qu’il s’agit d’une sanction de droit commun.
Elle ne pourra valablement être invoquée que si le créancier de l’obligation de délivrance est de
bonne foi et que si l’inexécution décidée en rétorsion est proportionnelle à la gravité de
l’inexécution de l’obligation de délivrance. Le juge aura un pouvoir de contrôle a posteriori.
Concrètement cette exception d’inexécution pourra se traduire par le refus de l’acquéreur de
payer le prix de la vente ou de prendre livraison de la marchandise. Le défaut de paiement du
prix ne sera valable que si le défaut d’inexécution de délivrance est avéré.
Il existe une sanction plus originale attachée à l’inexécution de l’obligation de délivrance. Cette
sanction peut être activée uniquement dans le cadre des ventes commerciales. Dans celles-ci il
est admis que le juge peut procéder à une réduction du prix de la vente en faveur de l’acquéreur
lorsque l’inexécution de l’obligation de délivrance n’est pas suffisamment grave pour justifier la
résolution pour inexécution. Il ne s’agit finalement que d’une réfaction du contrat par réduction
du prix de vente. Elle sera valable par exemple s’il y a un défaut de conformité liée à un défaut
de délivrance pour défaut de quantité. Cette réduction du prix de vente peut être invoquée sans
avoir à justifier d’un préjudice particulier.

❖ Les sanctions contractuelles : Les parties au contrat de vente peuvent aménager à

l’avance dans ledit contrat les conséquences juridiques attachées à l’inexécution de
l’obligation de délivrance. Les parties peuvent d’abord intégrer dans le contrat une
clause résolutoire qui interviendra de plein droit. Dès lors que l’inexécution de
l’obligation de délivrance sera constatée le contrat sera résolu sans qu’il soit nécessaire
de saisir le juge. Le contrat est résolu automatiquement par le seul constat de
l’inexécution de l’obligation de délivrance. Le plus souvent les clauses intégrées dans le
contrat viseront à réduire conventionnellement les sanctions légales encourues par le
vendeur. Elles auront pour objet d’agir sur l’étendue de la responsabilité encourue par le
vendeur. Ces clauses sont-elles juridiquement valables ? Il faut en réalité distinguer selon
le type d’aménagement prévu par les parties. Il faut garder à l’esprit que la délivrance
constitue une obligation fondamentale mise à la charge du vendeur dès lors il ne parait
pas envisageable de pouvoir intégrer dans le contrat une clause exonératoire de
responsabilité, au terme de laquelle aucune conséquence juridique ne pourrait être
attachée à l’inexécution de l’obligation de délivrance. Cette clause n’a pas envisageable
car porterait sur l’obligation fondamentale. Si une telle clause venait à être intégrée dans
le contrat. Cette clause sera réputée non écrite sur le fondement d’absence de contre
partie, parce que l’obligation de l’acquéreur de payer le prix n’aurait aucune contre
partie puisqu’il ne pourrait pas obtenir la délivrance de la chose, ni même rien
d’équivalent. S’il s’agit d’une clause limitative de responsabilité alors elle est
envisageable dans les relations entre professionnels à condition que la clause ne vide pas
directement ou indirectement l’obligation de délivrance de sa substance. En revanche
dans le cadre d’un contrat de vente passé entre un professionnel et un consommateur une
telle clause devra être réputée non écrite en application de l’article R 212-1 du code de
consommation. A défaut est irréfragablement présumée abusive la clause ayant pour
objet de supprimé ou réduire le droit à réparation du préjudice subit par le
consommateur en cas de manquement par le professionnel à une quelconque de ces
obligations.

2. Obligation de garantie.

Elle est envisagée aux articles 1625 et suivants CC. L’article 1625 fixe l’étendue de l’obligation
de garantie, au terme de celui-ci « la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets ;
le premier est la possession paisible de la chose vendue, le second les défauts cachés de cette
chose ou les vices rédhibitoires. ». Cette obligation de garantie a deux visages avec tout d’abord
une garantie d’éviction puis la garantie des vices cachés. Cela étant depuis l’ordonnance du 17
février 2005 il convient de rajouter la garantie légale de conformité, qui n’est certes pas visé à

38

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

l’article 1625 mais pourtant elle s’impose au vendeur. Elle ne s’impose au vendeur que si le
contrat de vente conclu est un contrat soumis au code de la consommation, prévue aux articles
L 217-4 et suivants dudit code.

a. La garantie d’éviction.

Article 1626 et suivants, c’est l’obligation mise à la charge du vendeur au profit de l’acheteur
de prémunir ce dernier contre le risque d’être évincé c'est-à-dire de le prémunir contre les
atteintes à la possession paisible de la chose.

❖ Le domaine de la garantie d’éviction : Il existe deux variétés de garantie d’éviction : du

fait personnel ou du fait d’un tiers.
✓ La garantie du fait personnel :
Garantie du par le vendeur pour un fait du vendeur « qui doit garantie, ne peut évincer ».
L’objet de cette garantie du fait personnel est d’empêcher le vendeur de pouvoir reprendre la
chose vendue par un moyen détourné quelconque. Elle a pour objet de faire obstacle aux
atteintes à la possession paisible de l’acquéreur que le vendeur pourrait lui imposer. Cette
garantie est plus précisément envisagée à l’article 1628 CC. La garantie d’éviction du fait
personnel est d’OP.
Cette garantie porte aussi bien sur les troubles de droit que sur les troubles de fait que le
vendeur pourrait causer à l’acquéreur :
- Les troubles de droit consistent pour le vendeur à porter atteinte à la
possession paisible de l’acquéreur en se fondant sur un droit, le droit qui peut
être invoqué peut être un droit réel ou un droit personnel, exemple : la
revendication d’un droit de propriété sur la chose (droit réel) résultant du
fait que le vendeur estime avoir usucapé le bien vendu./ L’invocation d’un
droit au bail sur la chose (droit personnel) le vendeur a transféré la propriété.
Face à un tel trouble consécutif à l’invocation d’un droit l’acquéreur peut se
prévaloir de la garantie d’éviction sauf si au moment de la vente il a lui même
consentie au droit qui est désormais invoqué par le vendeur.
- Les troubles de fait consistent pour le vendeur à accomplir des actes matériels
qui portent atteinte à la possession paisible de l’acquéreur. Tel est le cas d’un
FDC qui détournerait la clientèle du fond cédé.

Cette garantie d’éviction du fait personnel est mise en œuvre de deux façons différentes selon
que le trouble causé à l’acquéreur est un trouble de droit ou de fait :
- Le trouble causé est un trouble de droit il suffira d’attendre que le vendeur
prenne l’initiative d’un procès au cours duquel il revendiquerait un droit sur la
chose. Dans le cadre de celui-ci il pourra se défendre en invocation l’exception
de garantie d’éviction.
- Le trouble invoqué est un trouble de fait dans cette hypothèse il appartient à
l’acquéreur d’assigner le vendeur pour manquement à l’obligation de ne pas
faire qui consiste dans l’obligation de ne pas troubler la jouissance paisible de
l’acquéreur. Il conviendra d’obtenir qu’il soit mis un terme au trouble de fait
par des mesures adéquates.

✓ La garantie du fait d’un tiers :

Les troubles à la possession de l’acquéreur ne viennent pas du vendeur lui-même mais d’un tiers.
A l’inverse de la garantie du fait personnel, celle-ci n’est pas d’OP, cela résulte des dispositions
de l’article 1627 CC. Il faudra que ces clauses soient insérées alors que le vendeur est de bonne
foi. En outre le domaine d’application est plus restreint que le domaine de la garantie d’éviction
du fait personnel. En effet cette garantie du fait d’un tiers n’est pas du en cas de trouble de fait.
Le vendeur devra garantir à l’acquéreur lorsque celui-ci est victime d’un vol ou de dégradation
du bien acheté. En revanche cette garantie s’applique en cas de trouble de droit c'est-à-dire
lorsqu’on a un tiers qui invoque un droit sur la chose qui a fait l’objet du contrat de vente ça
pourrait être le cas s’il y a eu vente de la chose d’autrui.
Pour que cette garanti puisse valablement être actionnée encore faut-il que le droit sur la chose
invoquée soit antérieure à la vente. Et encore faut-il que l’acquéreur soit de bonne foi.

39

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

L’acquéreur sera de bonne foi lorsqu’il ignorait au moment de la vente qu’un tiers détenait un
droit sur la chose.
S’agissant de la première condition, elle doit être nuancée dans 2 hypothèses : celle-ci
sera du alors même que le droit est nait après la vente dès lors que ce droit trouve son origine
dans un événement qui lui est antérieur exemple : le bien objet de la vente fait l’objet d’une
confiscation après la vente, cette confiscation étant prononcée pour une cause antérieure. La
garantie d’éviction du fait d’un tiers est du lorsque le droit du tiers bien que postérieur à la
vente procède du vendeur lui-même. Hypothèse d’une vente successive.
S’agissant de la deuxième condition, il faut savoir que l’acquéreur bénéficie d’un régime
probatoire qui lui ait favorable parce que l’acquéreur est présumé être en étant d’ignorance de
l’existence du droit que le tiers détenait sur la chose.

La garantie d’éviction du fait d’un tiers peut être mise en œuvre de deux manières différentes,
selon que la garantie actionnée est une garantie incidente ou principale.
La garantie est incidente lorsque l’acquéreur assigné par le tiers qui invoque son droit sur
la chose, appelle en garantie à l’occasion du procès qui lui est fait par le tiers le vendeur. Dans le
cadre de cette intervention forcée le vendeur devra assurer sa propre défense.
La garantie est principale lorsque l’acquéreur n’a pas jugé utile d’appeler le vendeur en
intervention forcée dans le cadre du procès diligenté par le tiers. A l’issu du procès diligenté par
le tiers l’acquéreur a été évincé. Une fois évincé l’acquéreur va faire appel en garanti principal,
il engage un second procès contre le vendeur. L’acquéreur va demander à titre principal d’être
garantie de son éviction. Cette garantie principale présente un inconvénient, le vendeur peut
s’exonérer de son obligation de garantie en invoquant le fait que dans le cadre du procès intenté
par le tiers contre l’acquéreur il existait des moyens de défense suffisant pour écarte les
prétentions du demandeur c’est ce qui ressort des dispositions de l’article 1640 CC.

❖ Les effets de la garantie d’éviction : Ils varient selon que l’on s’intéresse à la garantie
mise en œuvre pour le fait personnel ou pour le fait d’un tiers.
Pour le premier cas on distingue selon la nature du trouble invoqué.
S’il s’agit d’un trouble de droit les prétentions du vendeur seront écartées selon l’adage « qui
doit garantie, ne peut évincer ».
S’il s’agit d’un trouble de fait c’est l’acquéreur qui engage un procès et il obtiendra qu’il y soit
mis un terme à travers la décision de justice imposant sur le fondement de la garantie d’éviction
les mesures nécessaires pour mettre fin à un tel trouble de fait.
Pour le second cas, on distingue selon que l’acquéreur a subi une éviction totale ou une
éviction partielle. Il y aura éviction totale lorsque l’acquéreur sera totalement privé de la
possession de la chose. Il y aura éviction partielle lorsque l’acquéreur aura à subir seulement des
désagréments dans la possession de la chose.
En cas d’éviction totale, la vente est anéantie. Mais pour fixer les conséquences de cet
anéantissement il faut se référer aux dispositions de l’article 1630, le vendeur va être tenu à un
certain nombre d’obligation qui sont au nombre de 5 :
✓ Le vendeur est tenu de restituer le prix, même si le bien a perdu de sa valeur, sauf
si l’acquéreur a tiré profit de cette perte de valeur Article 1631 et 1632 CC. Si le
bien vendu a fait l’objet d’une plus value le vendeur est tenu de la restituer par
équivalent monétaire évalué au jour du jugement d’éviction article 1633 CC.
✓ Le vendeur est tenu de restituer les fruits lorsque l’acquéreur a du les reverser
aux tiers.
✓ Obligation de payer les frais des procès liés à l’éviction. Il s’agit des frais du
procès originel mais également de la mise en garantie principale.
✓ Payer des D/I.
✓ Payer les frais attachés à la conclusion du contrat de vente.
En cas d’éviction partielle, articles 1636 et suivants. La résolution de la vente pourra être
obtenue si l’éviction est telle que l’acquéreur n’aurait pas achetée. Dans ce cas des D/I pourront
en outre être accordés à l’acquéreur. Si l’éviction n’est pas suffisamment importante, une
indemnité pourra être accordée à l’acquéreur dont le montant sera fixé en considération de la
valeur de la partie de la chose dont l’acquéreur a été évincé évaluée à l’époque de l’éviction.

b. La garantie des vices cachés.

40

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Elle est évoquée aux articles 1641 à 1649 CC. C’est l’obligation mise à la charge du vendeur au
profit de l’acheteur de prémunir ce denier contre les défauts de la chose vendue qui ne se
révèlent pas à premier examen, mais qui la rende impropre à l’usage auquel l’acheteur la
destinée. Exemple : en cas de vente immobilière présence de thermites Civ 1° 31 mars 1954,
CA Versailles 13 janvier 2000 pollution d’un terrain.

❖ Le régime de la garantie des vices cachés :

✓ Domaine d’application :

Cette garantie des vices cachés s’applique au contrat de vente, mais pas seulement. Cette
garantie prévue aux articles 1641 et suivants peut parfois être écartée pour différentes
raisons.
La première cause d’exclusion est légale, en application de l’article 1649 CC la garantie des
vices cachés est inapplicable aux ventes passées sous autorité de justice. En dehors des ventes
judiciaires, la garantie peut être écartée dans certaines ventes spéciales ou des régimes
particuliers viennent se substituer à cette garantie, sinon ils viennent rendre sa mise en œuvre
plus difficile. Exemple : vente d’immeuble à construire, soumise en application de l’article 1641
CC aux garanties légales des constructeurs (garantie décennale, garantie biennale et garantie de
bon fonctionnement) or ces garanties décennales et de bon fonctionnement courts par définition
des dommages qui ne sont pas apparents à la réception. Dans le cadre de la vente d’immeuble à
construire il sera plus difficile d’invoquer la garantie des vices cachés.
La deuxième cause d’exclusion est jurisprudentielle, dans les ventes aléatoires l’achat du bien se
fait en l’état et au risque et péril de l’acquéreur. Ce constat fait obstacle à l’invocation de la
garantie des vices cachés
La troisième cause est conventionnelle, on a un contrat de vente ou l’on intègre une clause au
terme de laquelle la garantie des vices cachés ne sera pas du par le vendeur. L’efficacité d’une
telle clause est soumise à des conditions sévères. Une telle clause ne sera valable que si le
vendeur est un non professionnel qui ne connaissait pas les défauts de la chose ou que si la vente
intervient entre professionnel de même spécialité. Une telle condition de validité résulte de la
jurisprudence rendue sur le fondement de l’article 1643 CC. Cette clause d’exclusion de la
garantie des vices cachés n’est valable que si le vendeur ignoré les vices affectant la chose, or
pour la Cass le vendeur professionnel ne peut pas ignorer les vices de la chose vendue, il est
présumé les connaitre en ce sens Com, 27 novembre 1991. En réalité la Cass admet la validité
d’une telle clause lorsqu’elle est intégrée dans une vente entre deux professionnels de même
spécialité Com 6 novembre 1978. Cette jurisprudence se justifie, dans le cadre d’une vente
entre professionnel de même spécialité tant le vendeur que l’acquéreur sont censés connaitre les
vices de la chose objet du contrat. Dès lors on pourrait admettre la validité des clauses. En
réalité on peut considérer que le vendeur n’a pas tenue de la garantie des vices cachés non pas
par l’effet d’une clause exclusive de cette garantie mais tout simplement parce que les
conditions de mise en œuvre de cette garantie ne sont pas réunies.

✓ Les conditions d’application :

Il faut qu’un vice affecte la chose. Ce vice doit présenter différents caractères :
-il doit rendre la chose impropre à son usage normal. Exemple : Voiture qui ne roule pas.
Il doit être à la source d’un trouble d’une certaine gravité. On n’exige pas que le défaut
empêche totalement l’utilisation de la chose, il suffit que le vice en diminue l’usage.
-il doit s’agir d’un vice inhérent à la chose, il doit résulter d’un défaut de la chose elle-
même et non pas de la seule insatisfaction de l’acheteur par rapport aux avantages qu’il
escomptait obtenir.
-le vice doit être antérieur au transfert des risques. Com, 8 juillet 1981. Le défaut de la
chose devait exister au moment du transfert des risques, en principe le défaut devait exister au
moment de la vente donc du transfert de propriété.
-le vice doit être caché. C’est le cas lorsqu’il ne se révèle pas au premier examen de la
chose lors de la vente. La détermination du caractère caché du vice est parfois délicate, la
jurisprudence se livre à une appréciation in concreto, on va tenir compte des connaissances de
l’acheteur. Autrement dit à l’égard d’un acheteur profane le caractère caché du vice sera assez
facilement admis, à l’égard de l’acheteur professionnel il existe une présomption de
connaissance du vice.

41

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

✓ La mise en œuvre :
Article 1648 CC cette garantie doit être mise en œuvre à compter de deux ans de la découverte
du vice. Cette action sera le plus souvent engagée par l’acquéreur contre le vendeur. Toute fois
en cas de vente successive, il faut savoir que l’action en garantie des vices cachés se transmet
aux acquéreurs successifs en application de la règle de l’accessoire issue du principal. Du fait de
cette transmission, le sous acquéreur dispose d’une option lorsqu’il souhaite engager une action,
il peut décider d’agir contre son vendeur. Dans cette situation l’acquéreur pourra appeler en
garantie son propre vendeur.
Plutôt que d’agir contre son propre vendeur, le sous acquéreur peut exercer une action directe
contre le vendeur de son vendeur Civ 3°, 7 mars 1990.

✓ Les effets de l’action en garantie des vices cachés :

On distingue selon que l’action en garantie est rédhibitoire ou estimatoire, article 1644 CC.
Si c’est une action rédhibitoire qui est exercé l’effet produit sera une sorte de résolution
judiciaire de la vente, l’acheteur devra restituer la chose dans l’état ou elle se trouve en
principe. Aucune indemnité d’immobilisation ne sera du. Le vendeur quand à lui devra restituer
le prix et éventuellement indemniser l’acheteur pour les dépenses utiles qu’il a effectue c'est-à-
dire nécessaire à la conservation ou encore à l’amélioration de la chose.

Si c’est une action estimatoire qui est exercé l’effet produit sera proche de la réfaction
judiciaire du contrat. L’acheteur va garder la chose, mais il va obtenir une réduction du prix de
la vente.

Qu’il s’agisse d’une action rédhibitoire ou estimatoire, l’acquéreur pourra toujours solliciter des
D/I sur le fondement de l’article 1645 CC et pour obtenir ceux-ci il faudra que le vendeur soit
de mauvaise foi et que l’acheteur soit de bonne foi.

❖ La distinction des vices cachés et du défaut de conformité :

✓ Les enjeux de la distinction :
Pendant longtemps la distinction entre défaut de conformité et garantie des vices cachés a
soulevé des difficultés liées au caractère ténu de la différence entre les deux notions. Les
difficultés ont été accentuées par le fait que l’action en garantie des vices cachés était soumise
à un bref délai, donc son régime n’était pas favorable à l’acquéreur. Il était donc fréquent d’un
acquéreur cherche à agir sur le fondement du défaut de conformité alors même qu’il se plaignait
d’un vice caché. L’action en défaut de conformité était soumise au délia de prescription de droit
commun qui était avant de 30 ans, donc beaucoup plus favorable.
Toute cette pratique a conduit déformer les frontières entre défaut de conformité et vice caché.
La doctrine est donc intervenue.

✓ Les critères doctrinaux de la distinction :

Deux critères ont été opposés en doctrine :
-critère conceptuel, selon ce critère il y a défaut de conformité lorsque la chose livrée est
différente de celle qui était prévue au contrat. Et il y a vice caché lorsqu’un défaut de
conception ou de fabrication rend la chose impropre à l’usage convenu.
-critère fonctionnel, il a pour objet d’étendre la notion de chose conforme au détriment
de vice caché. La conformité devrait être matérielle et fonctionnelle dans le sens ou la chose
devrait être apte à satisfaire l’usage attendu par l’acquéreur. Ce critère nie toute autonomie à la
garantie des vices cachés.

c. La garantie légale de conformité.

Elle ne s’impose au vendeur que si la vente est conclue entre un professionnel et un

consommateur art. L. 217-4 et s. du CC. Dans un premier temps, la jurisprudence a appliqué le
critère de distinction conceptuel dans un premier temps: pour identifier l’existence d’un défaut
de conformité ou d’un vice caché, on se référait aux termes du contrat. Dans les années 1980, un
scission s’est produite au sein de la Cour de cassation :
✓ 3ème chambre civile : critère de distinction conceptuel (Cass, civ 3ème, 13 avril 1988)
✓ 1ère chambre civile / chambre commerciale : critère de distinction fonctionnel (Cass, civ.
1ère, 9 mars 1983 ; Cass, com, 27 novembre 1991)

42

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Ainsi, les chambres civile et commerciale brouillaient la distinction entre la garantie des vices
cachés et le défaut de conformité. Un revirement a donc été opéré par la première chambre
civile et la chambre commerciale. Celles-ci ont renoué avec le critère conceptuel (Cass, civ.
1ère, 5 mari 1993 ; Cass, com, 26 avril 1994). Désormais, en vertu de ce critère conceptuel,
pour savoir si l’on a affaire à un défaut de conformité ou à des vices cachés, il suffit de se
demander de la conformité à quoi est-il question :
✓ Conformité aux stipulations contractuelles : défaut de conformité
✓ Conformité à la destination normale de la chose : vices cachés

La garantie de conformité est un régime prévu dans le Code de la consommation. La garantie de

conformité est prévue aux articles L. 217-4 et s. du Code de la consommation. Dès lors, on
peut en déduire que son domaine d’application est restreint aux ventes passées entre un
professionnel et un consommateur. Le professionnel est celui qui agit dans le cadre de son
activité professionnelle ou commerciale (art L. 217-5 du Code de la consommation). Pendant
très longtemps, le consommateur n’a pas été défini par la loi. On se référait alors la
jurisprudence, qui avait une conception particulièrement étroite de la notion de consommateur.
Il s’agissait de celui qui passait un contrat n’ayant pas de rapport direct avec son activité. Cette
conception a par la suite été reprise par le législateur, à la faveur de l’adoption de la loi Hamon
du 17 mars 2014. Sur ce point, la loi a consacré la position jurisprudentielle. Le consommateur
est désormais défini dans un article préliminaire du Code de la consommation : « Est considéré
comme un consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le
cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. ».

La garantie de conformité s’applique au contrat de vente et au contrat d’entreprise lorsqu’il a

pour objet la fabrication ou la production d’un bien meuble. Elle s’applique uniquement aux
meubles corporels, à l’exclusion de l’eau et du gaz sauf s’ils sont conditionnés, l’électricité et
les immeubles.

La notion de conformité renvoie à la notion fonctionnelle des vices cachés. On va considérer que
le bien n’est pas conforme au sens du Code de la consommation lorsque ce bien est impropre à
l’usage habituellement attendu. Mais la conformité renvoie également à la notion de délivrance
conforme, puisque l’on fait référence à la description du bien donnée par le vendeur dans le
contrat. Sur le fondement des dispositions du Code de la consommation, il faut agir dans les deux
ans de la délivrance. Lorsque le bien vendu n’était pas conforme au sens du Code de la
consommation (= bien impropre à l’usage auquel on le destinait ou ne répondant pas à sa
description telle qu’elle était donnée dans le contrat), le consommateur peut obtenir :
✓ La réparation du bien
✓ Le remplacement du bien

En principe, le choix est effectué par le consommateur. Cela étant, lorsque l’une de ces deux
sanctions a un coût manifestement disproportionné, le vendeur peut préférer la sanction la
moins onéreuse.

3. L’obligation d’information.

L’obligation d’information ne doit pas être confondue avec l’obligation précontractuelle

d’information. Qu’elle soit contractuelle ou extracontractuelle, elle se définit quant à son
contenu de la même manière. Elle impose à une personne détenant des renseignements utiles
pour son cocontractant à les lui communiquer. Néanmoins, le débiteur de l’obligation
d’information n‘est tenu de communiquer que les informations qui sont méconnues légitimement
par l’autre partie. En cas de méconnaissance illégitime d’un élément d’information, le créancier
ne pourra pas se prévaloir d’un manquement du débiteur.
Dans le cadre de l’obligation d’information, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur sur les
modalités d’utilisation de la chose objet du contrat. Cette obligation est exécutée à travers la
délivrance d’une notice d’information. Dans cette notice, il faudra par exemple indiquer quelles
sont les précautions qui doivent être prises lorsque le produit vendu est un produit dangereux
(Cass, civ. 1ère, 14 décembre 1982). Même lorsque la chose vendue n’est pas dangereuse, le
vendeur est tenu à une obligation d’information qui aura un autre objet. La Cour de cassation a

43

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

eu l’occasion d’indiquer que le vendeur était tenu de préciser à l’acquéreur les modalités de
conservation de la chose (Cass, civ. 1ère, 2 décembre 1997).
L’obligation d’information est une obligation de moyens (Cass, com, 14 mars 1989). En effet,
l’efficacité des renseignements donnés par le vendeur va être dépendante pour une grande part
de l’attitude du créancier à comprendre ce qui lui est dit. Il s’agit d’une obligation relativement
contraignante pour le vendeur dans la mesure où elle n’est pas une obligation de moyens
classique, du moins lorsque le vendeur est un professionnel. Il s’agit d’une obligation de moyens
renforcée : la jurisprudence a eu l’occasion d’indiquer qu’il appartenait au vendeur de prouver
qu’il avait exécuté son obligation (Cass, civ. 1ère, 15 mai 2002).

4. L’obligation de sécurité.

Dans le contrat de vente, il existe une obligation de sécurité, qui peut avoir 2 fondements
différents.

❖ Article 1147 du Code civil

Le premier fondement de l’obligation de sécurité a été dégagé par la jurisprudence sur le
fondement de l’article 1147 du Code civil (Cass, civ. 1ère, 20 mars 1989). Ainsi, le vendeur
professionnel est tenu de livrer des produits exempts de tout vice ou de tout défaut de
fabrication, de nature à créer un danger pour les personnes ou les biens.
Cette obligation se limite aux contrats dans lesquels le vendeur est professionnel. L’obligation de
sécurité qui est créée considère aussi bien les personnes que les biens. Par la suite, cette
obligation de sécurité a été étendue par la suite à tous les vendeurs (Cass, civ. 1ère, 11 juin
1991).

La consécration de cette obligation a pu être contestée en doctrine, car on s’est interrogé sur
son utilité pratique. En effet, il existait déjà la garantie des vices cachés qui permettait
d’obtenir la réparation des dommages causés à l’acquéreur et à ses biens. Néanmoins, à
l’époque, la garantie des vices cachés devait être intentée dans un bref délai. L’obligation de
sécurité permettait donc d’agir plus longtemps en réparation, sur le fondement d’une obligation
qui se prescrivait dans le délai de droit commun = 30 ans.
Cette obligation a été découverte par la technique du forçage du contenu du contrat (= ajout
d’un contenu au contrat). Dès lors que cette obligation a une origine contractuelle, son
manquement sera source d’une responsabilité contractuelle.
Cette obligation de sécurité est une obligation de faire : elle correspond à l’obligation de livrer
une chose exempte de vice, de nature à causer un préjudice aux personnes ou aux biens. Cette
obligation de faire est par ailleurs une obligation de résultat : dès lors qu’il y a une atteinte aux
biens ou aux personnes, la responsabilité du vendeur est engagée sans qu’il soit nécessaire de
prouver l’existence d’une faute. Le débiteur de l’obligation ne peut s’exonérer que d’une seule
manière, par la preuve d’un élément constitutif d’une cause étrangère.

❖ Responsabilité du fait des produits défectueux (anciens art 1386-1 et s. du Code

civil ; actuels art 1245 et s. du Code civil)
Le régime de la responsabilité du fait des produits défectueux équivaut à la consécration d’une
obligation de sécurité. En effet, l’art 245-3 du Cciv définit le produit défectueux comme un
produit qui n’offre pas la sécurité à laquelle on peut légitimement s’attendre.
Ce régime, issu d’une loi de transposition du 19 mai 1998, a fait perdre beaucoup d’intérêt,
voire condamné l’obligation contractuelle d’information qui avait été découverte par la
jurisprudence en 1989. Un arrêt rendu le 25 avril 2002 par la CJCE semblait définitivement
condamner cette obligation contractuelle de sécurité. La Cour indiquait que la victime d’un
produit défectueux ne pouvait s’affranchir de la responsabilité du fait des produits défectueux
que si le régime de responsabilité qu’elle préférait invoquer ne reposait pas sur le même
fondement. Cette jurisprudence semble avoir été partiellement remise en cause par une
décision de la CEDH, rendue le 4 juin 2009. Dans cet arrêt, la CJCE admet que la responsabilité
contractuelle puisse coexister avec la responsabilité du fait des produits défectueux lorsque la
chose objet de la vente est destinée à l’usage professionnel.

B. Les obligation de l’acheteur.

1. L’obligation de payer le prix.

44

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

L’obligation de payer le prix est envisagée aux art 1650 et suivants du Cciv. L’acquéreur a
l’obligation de payer le prix, prix qui a pu être indexé. L’indice doit néanmoins être en rapport
avec l’objet du contrat de vente. L’acquéreur est également tenu de payer les intérêts jusqu’au
paiement du capital lorsque :
✓ Les intérêts ont été prévus dans le contrat
✓ La chose vendue produit des fruits ou des revenus
✓ L’acheteur paie la somme due en retard (intérêt moratoires)
L’acheteur doit également payer les frais liés à la vente (art 1693 du Cciv). Le prix doit être
payé directement au vendeur sauf s’il fait l’objet d’une consignation, auquel cas il est déposé
sur un compte particulier. Exemple : immeubles à construire, puisque la vente porte sur une
chose future. En principe, le prix doit être payé comptant, au moment de l’exécution de la
délivrance (art 1651 du Cciv). Cela étant, il n’est pas rare que le paiement soit retardé ou
anticipé (contrat avec paiement avec acompte).
Pour les ventes au comptant, le prix doit être payé au lieu de la délivrance, c’est-à-dire chez le
vendeur. On dit alors que le prix est portable. En dehors des ventes au comptant, le prix est
quérable et non pas portable : le vendeur est tenu d’aller chercher le prix de la vente chez
l’acquéreur (art 1242-6 et 1343-4 du Cciv).

2. L’obligation de retirement.

L’obligation de retirement ne doit pas être confondue avec l’obligation de délivrance, à la charge
du vendeur (= mise à disposition de la chose objet du contrat).
L’obligation de retirement est mise à la charge de l’acquéreur. Elle consiste dans l’obligation de
venir retirer la chose. Autrement dit, elle consiste dans l’obligation de prendre livraison. Dès lors
qu’il y a une obligation de retirement, cela signifie que la chose objet du contrat de vente est
quérable, et non pas portable : c’est à l’acquéreur de venir chercher la chose au domicile du
vendeur. En cas d’inexécution de cette obligation de retirement, le vendeur peut subir un
préjudice, qui consiste dans les frais de stockage de la chose vendue. Lorsque l’acquéreur
n’exécute pas son obligation de retirement, le vendeur a la possibilité de résoudre la vente de
plein droit dès lors qu’est écoulé le délai convenu par les parties pour retirer la chose. Il n’est
donc pas nécessaire de mettre en demeure l’acquéreur avant d’obtenir la résolution du contrat.

45

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Chap 2: Le contrat de bail.

Le contrat de bail est une espèce du genre des contrats de louage, qui sont évoqués dans le Code
civil aux articles 1708 et s. Il apparaît à la lecture de cette disposition que les contrats de
louages peuvent être classés en 2 catégories différentes selon l’objet sur lequel ils portent :
✓ Louages d’ouvrage et d’industrie (= contrats d’entreprise)
✓ Louages portant sur une chose (= contrats de bail)

Le contrat de bail est défini à l’art 1709 du Code civil dans les termes suivants : « contrat par
lequel l’une des parties, le bailleur, s’oblige à faire jouir l’autre, le preneur, d’une chose
pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celles-ci s’obligent de lui payer ».

Section 1: La notion de contrat de bail.

L’opération de qualification de contrat de bail permet de le distinguer d’autres opérations

contractuelles qui présentent avec lui certaines similitudes. Par ailleurs, le contrat de bail est
une convention protéiforme, puisqu’elle présente des variétés très différentes.

I. La qualification du contrat de bail.

Pour qu’une convention puisse être valablement qualifiée de bail, il faut impérativement que
plusieurs éléments soient réunis :
✓ Une personne met à la disposition d’une autre un bien aux fins de lui permettre d’en
avoir la jouissance exclusive et continue.
✓ En contrepartie de la mise à disposition, le bénéficiaire paie à son cocontractant un prix,
étant appelé loyer.
✓ La mise à disposition est faite pour une certaine durée, durée à l’expiration de laquelle le
preneur sera soumis à une obligation de restitution

Ces 3 critères permettent de distinguer ce dernier d’autres conventions avec lesquelles il peut
présenter des points communs.
✓ Contrats portant sur un droit réel
✓ Contrats d’usage
✓ Contrats de service

A. Contrat de bail et contrat portant sur un droit reel.

Le contrat de bail ne produit aucun effet réel, aucun transfert du droit de propriété et aucun
démembrement du droit de propriété. Le contrat de bail donne seulement naissance à un droit
personnel, c’est-à-dire à un rapport d’obligation entre le preneur et le bailleur. Le preneur n’a
donc aucun droit direct et immédiat sur la chose qu’il loue. Cette précision permet de distinguer
le contrat de vente du contrat de bail. Le contrat de vente opère nécessairement et
automatiquement un transfert de propriété au profit de l’acquéreur. Dans le contrat de bail, le
droit de jouissance est exclusif de tout droit réel.
Ce critère permet également de distinguer le contrat de bail des contrats emportant
démembrement de propriété, notamment des conventions d’usufruit. Dans les deux cas, il y a
jouissance de la chose objet de la convention au bénéfice du preneur ou de l’usufruitier.
Néanmoins, le droit de jouissance n’est pas exercé en vertu d’un même droit. Dans le cadre du
contrat de bail, le droit de jouissance du preneur résulte d’un droit personnel, c’est-à-dire d’un
rapport d’obligation. Dans le cadre d’une convention d’usufruit, le droit de jouissance de
l’usufruitier résulte d’un droit réel démembré, l’usufruit (qui confère l’usus et le fructus). Le
droit d’usufruit est exercé indépendamment d’un quelconque rapport d’obligation entre le nu-
propriétaire et l’usufruitier.

B. Contrat de bail et contrat d’usage.

Les contrats de bail et d’usage ont nécessairement un point commun. En effet, ils ont tous deux
pour objet la jouissance d’une chose. Néanmoins, certains points de divergence permettent
clairement de les différencier.

46

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

❖ Contrat de bail et contrat de prêt à usage

Le prêt à usage (ou commodat) est la convention par laquelle l’une des parties livre une chose à
l’autre pour s’en servir, à la charge de l’emprunteur de la rendre après s’en être servi. Dans les
deux cas, on a une mise à disposition d’une chose et une obligation de restitution de cette chose
à l’issue du contrat. La différence tient au fait que le bail donne naissance à une obligation de
payer le prix. A l’inverse, le prêt à usage est opéré à titre gratuit : l’emprunteur n’a pas de prix
de la prestation à payer.

❖ Contrat de bail et convention d’occupation du domaine des personnes publiques

Dans les deux cas, il y a mise à disposition d’un bien et paiement d’un loyer. Cela étant, les
règles applicables ne sont pas nécessairement les mêmes. On distingue selon que la convention
d’occupation porte sur le domaine privé ou sur le domaine public des personnes publiques. La
convention d’occupation du domaine privé peut relever soit de la catégorie des contrats
administratifs, soit de la catégorie des contrats de droit privé. Le contrat sera soumis aux règles
des contrats publics s’il contient des clauses exorbitantes du droit commun. A l’inverse, si la
convention ne contient pas de clauses exorbitantes du droit commun, il s’agira d’un contrat de
droit privé à raison de son objet. Ainsi, dans ce cas seulement, on appliquera les règles
applicables aux contrats de bail. Si la convention d’occupation du domaine des personnes
publiques porte sur le domaine public, le droit administratif sera exclusivement applicable. Dans
ce cas, le droit des baux privés sera nécessairement exclu.

❖ Contrat de bail et licence

La licence est une convention aux termes de laquelle le titulaire d’un droit de propriété
intellectuelle confère à autrui le droit de faire usage de la chose, chose sur laquelle porte le
droit de propriété intellectuelle (= brevets, marques, œuvres). Dans les deux cas, il y a mise à
disposition d’un bien. Celle-ci s’opère sans aucun transfert de droit réel. Enfin, dans les deux
cas, il y a paiement d’un prix. Néanmoins, la différence entre les deux conventions résulte de ce
que le bail est un contrat à exécution successive, tandis que le plus souvent, la licence est un
contrat à exécution spontanée. Par ailleurs, le bail implique l’obligation de restitution,
obligation qui n’existe pas dans le contrat de licence. Enfin, la prévision d’une durée est
obligatoire dans le contrat de bail, à l’inverse de ce qui est prévu dans le contrat de licence.

❖ Contrat de bail et convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire est un contrat par lequel l’une des parties reconnaît à
l’autre un droit de jouissance précaire moyennant paiement d’un prix modique. Cette convention
d’occupation précaire se distingue du contrat de bail d’un triple point de vue. A l’inverse du
contrat de bail, la convention d’occupation précaire peut prendre fin à tout moment par la
volonté du propriétaire, sans qu’il soit nécessaire de délivrer un préavis ou d’indemniser
l’occupant. Par ailleurs, le propriétaire du bien qui fait l’objet de la convention d’occupation
précaire ne supporte en aucun cas les obligations imposées au bailleur en application des
dispositions du Code civil ou de lois particulières relatives aux baux spéciaux. Dans la convention
d’occupation précaire, le prix est modique, tandis que dans le contrat de bail, le loyer doit
correspondre à un équivalent monétaire des avantages conférés par la jouissance du bien loué.

❖ Contrat de bail et occupation sans titre

Dans les deux cas, il y a jouissance d’un bien. Néanmoins, le contrat de bail rend compte de
l’existence d’un contrat entre le propriétaire de la chose mise à disposition et la personne qui en
jouit. Au contraire, l’occupation sans titre n’est régie par aucun contrat. Le propriétaire peut
demander au juge que l’occupant sans titre lui paie une indemnité d’occupation. Par ailleurs, il
peut demander à être indemnisé des dégradations imputables à l’occupant sans titre. Celle-ci ne
pourra être obtenue que sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

C. Contrat de bail et contrat de service.

Le contrat de bail ne doit pas être confondu avec les contrats de service présentant avec lui
certaines similitudes.

❖ Contrat de dépôt et contrat de bail:

47

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Le contrat de dépôt est l’acte par lequel on reçoit la chose d’autrui à charge de la garder et de
la restituer en nature (art 1915 du CC). Dans les deux contrats, il y a remise d’une chose.
Néanmoins, le contrat de bail est un contrat consensuel, formé par le seul échange des
consentements. A l’inverse, le contrat de dépôt peut être qualifié de contrat réel, formé par la
remise de la chose par le déposant au dépositaire. Par ailleurs, dans le cadre du contrat de bail,
la mise à disposition de la chose a pour objet la jouissance de cette chose. Au contraire, dans le
cadre du dépôt, la mise à disposition a pour objet la conservation de la chose. Par ailleurs, le
contrat de bail est nécessairement conclu à titre onéreux alors que le contrat de dépôt peut être
conclu à titre gratuit. Enfin, dans le contrat de bail, l’obligation de restitution est une obligation
secondaire, alors que dans le contrat de dépôt, celle-ci constitue une obligation principale.

❖ Contrat de bail et contrat d’entreprise:

A priori, il n’y a aucune raison de confondre le bail et le contrat d’entreprise. Dans le contrat de
bail, le bailleur s’engage à mettre à disposition du preneur un bien pour qu’il en ait la
jouissance. Dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur s’engage à fournir une prestation de
service. Néanmoins, dans l’hypothèse d’un contrat d’hôtellerie, ou portant sur une résidence de
service, la mise à disposition d’une chose se conjugue avec l’exécution d’une prestation de
service. On peut donc hésiter entre contrat de bail et contrat d’entreprise. Pour régler cette
difficulté de qualification, on va solliciter les techniques de qualification envisagées dans
l’introduction de ce cours : recherche de l’obligation fondamentale ou de l’économie générale
du contrat (critère quantitatif ou qualitatif).

II. Les variétés de contrat de bail.

Le contrat de bail peut revêtir des formes multiples, et aux termes d’une summa division
mentionnée à l’art 1713 du Code civil, il peut être mobilier comme immobilier.

A. Les baux immobiliers.

A l’origine, le droit des baux immobiliers était tout entier réglementé par le Code civil, aux
articles 1714 et s. Par la suite, cependant, ce droit commun du bail a été de plus en plus
fréquemment concurrencé à travers la mise en œuvre de législations spéciales, destinées à être
appliquées à certains immeubles seulement, en considération de leur destination. Ces
législations spéciales consacrent l’existence d’un droit immobilier des baux spécial. Elles font
ainsi perdre au droit commun la place prédominante qui était jusqu’alors la sienne. Le régime du
Code civil conserve un intérêt spécial dans la mesure où même les baux qui relèvent d’une loi
particulière ne sont pas totalement affranchis du droit commun. En effet, le Code civil reste
applicable aux baux spéciaux s’agissant de tous les effets du contrat pour lesquels la législation
spéciale reste silencieuse. Il ressort donc 2 catégories de baux :
✓ Les baux spéciaux
✓ Les baux de droit commun
Il convient d’ajouter à ces 2 catégories une dernière, les baux anomaux (= qui ne répondent pas
aux conditions de qualification du contrat de bail).

1. Les baux spéciaux.

Les baux spéciaux sont soumis à une législation spéciale. Il existe principalement 3 catégories de
baux en matière immobilière :
✓ Le bail d’habitation
✓ Le bail commercial
✓ Le bail rural

a. Les baux d’habitation.

Pendant près d’un siècle et demi, les baux portant sur les immeubles à usage d’habitation ont
été régis par les seules dispositions du Code civil. Celles-ci sont très vite apparues comme
imprécises, de sortes qu’elles laissaient une large place à la liberté contractuelle des parties
jugée comme inadaptée car non suffisamment protectrice des droits des preneurs à bail. Le
législateur est donc intervenu à travers l’adoption d’une loi du 1er septembre 1948. Celle-ci
poursuivait un double objectif :

48

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

✓ Eviter l’augmentation inconsidérée des loyers : plafonnement des loyers (art 26 et s.)
✓ Consécration d’un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée (art 4 et s.)

Cette loi était très avantageuse pour les locataires. Elle est toujours applicable mais s’applique
de manière résiduelle : elle n’est applicable qu’aux logements situés dans les grandes villes ou
en leur périphérie construits avant 1948. Des lois postérieures ont prévu de nouvelles possibilités
pour les propriétaires de sortir de ce statut. Le domaine d’application de cette loi s’est encore
réduit car les logements vacants à compter du 23 décembre 1986 ne peuvent plus y être soumis.

Le législateur est de nouveau intervenu par une loi du 22 juin 1982, loi QUILLOT. Celle-ci
consacre un droit à l’habitat. De nombreuses dispositions de cette loi auront pour objet de
conférer au locataire un certain nombre de droits visant à le protéger :
✓ Instauration d’une durée minimale du contrat de bail
✓ Instauration d’un contrôle du montant du loyer
✓ Instauration d’un droit au renouvellement
✓ Encadrement des modalités de résiliation du bail par le bailleur

La loi du 23 décembre 1986, loi MEHAIGNERIE, vient abroger la loi Quillot. Elle est
d’inspiration libérale, et vient ainsi renforcer les droits du bailleur :
✓ Libération des prix des loyers
✓ Disparition du droit de préemption du preneur

La loi MERMAZ du 6 juillet 1989 a abrogé les principales dispositions de la loi Mehaignerie. Elle
réinstaure pour une large part le statut protecteur du preneur qui avait été mis en place par la
loi de 1982. Cette loi constitue désormais le régime de base applicable à l’ensemble des baux
d’habitation. A côté de cette loi, il faut appliquer deux décrets d’application du 26 août 1987
(pris pour l’application de la loi de 1986). Ces décrets sont relatifs aux réparations locatives aux
charges récupérables.

b. Les baux commerciaux.

Les baux commerciaux portent sur les locaux destinés à l’exercice d’une activité commerciale ou
artisanale. Ils sont soumis à un statut spécial issu d’un décret du 30 septembre 1953, codifié
aux articles L. 145-1 et s. du Code de commerce. Le statut des baux commerciaux est un
statut impértif. Ce statut prévoit notamment :
✓ Une durée de bail spécifique de 9 ans
✓ Un droit de renouvellement soumis à des règles particulières
✓ Un droit de cession du bail commercial par le preneur au profit de l’acquéreur du fonds
de commerce
Il existe des modalités particulières de révision du loyer, un régime spécial applicable à la clause
résolutoire, et une procédure particulière prévue en cas de déspécialisation.

c. Les baux ruraux.

Les baux ruraux peuvent revêtir différentes formes :

✓ Bail à cheptel
✓ Bail à pastoral
Cela étant, le statut de base des baux ruraux correspond au bail à ferme, régi par les articles L.
411-1 et s. du Code rural. Il s’agit d’un contrat de bail ayant pour objet un fonds rural, conclu
pour une période de 9 ans renouvelables, destiné à permettre au preneur, le fermier, d’exercer
une activité agricole. Le fermage ne doit pas être confondu avec le métayage. Il s’agit d’un
contrat par lequel le propriétaire d’un domaine rural le loue à un autre qui l’exploite moyennant
le partage des fruits : 1/3 pour le bailler et 2/3 pour le preneur (métayer). Le métayage est
réglementé par le Code rural aux articles L. 417-1 et s.

2. Les baux de droit commun.

49

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Les baux de droit commun sont ceux qui ne relèvent pas d’un statut spécial créé par une loi
particulière. Ils sont soumis aux seules dispositions du Code civil consacrées au bail.

✓ Les baux portant sur les locaux à usage professionnel (qui ne doit pas être commercial ou
artisanal)
Ces baux professionnels restent soumis au droit commun même si un embryon de droit spécial
tend à être mis en place (art 57A de la loi du 23 décembre 1986).
✓ Les résidences secondaires
En effet, aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le domaine d’application de
celle-ci est limité aux immeubles à usage d’habitation principale.
✓ Les locations saisonnières (Cass, civ. 3ème, 22 juillet 1987)
✓ Les locations de meublés
Les locations de meubles étaient soumises à un statut embryonnaire codifié à l’art L. 632-1 du
Code de la construction et de l’habitation. Ce statut prévoyait que les locations de meublés
devaient donner lieu à un contrat écrit. Il prévoyait une durée minimale de location d’1 an, ainsi
que la possibilité d’une tacite reconduction.
Ce statut a été abandonné à la faveur de la loi ALURE du 24 mars 2014. Désormais, les locations
de meublés sont soumises au titre 1bis de la loi du 6 juillet 1989.

3. Les baux anomaux.

Les baux anomaux sont désignés sous le terme de bail alors même qu’ils présentent une
caractéristique qui devrait a priori exclure une telle qualification. En effet, les baux anomaux
emportent, outre la création d’un droit personnel unissant le bailleur au preneur, transfert d’un
droit réel au profit du preneur. Or, la consécration d’un droit réel sur la chose devrait exclure la
qualification de bail.

❖ Bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est un bail de longue durée (jusqu’à 99 ans), qui porte sur un immeuble et
conférant un droit réel au preneur. Ce droit vient s’ajouter au droit de jouissance classiquement
reconnu lors d’un louage de chose en droit commun. Il présente l’intérêt pour le preneur de
valoriser la chose louée. En effet, le preneur à bail emphytéotique a la possibilité de faire des
plantations et d’édifier des constructions. A l’issue du bail, la plus-value du fonds va profiter au
bailleur, bailleur qui n’aura aucune indemnité à verser au preneur. Cette absence de paiement
d’une indemnité explique que le loyer soit particulièrement modique, et que le contrat de bail
soit particulièrement long.

❖ Bail à construction
Le bail à construction a été imaginé par le législateur pour mettre en échec les inconvénients du
bail emphytéotique. Il est défini à l’art L. 251-1 du Code de la construction et de
l’habitation. Il apparaît que le preneur s’engage à titre principal à édifier des constructions sur
le t
errain du bailleur, ainsi qu’à conserver ces constructions en bon état d’entretien pendant toute
la durée du bail. Dans le bail à construction, le preneur a l’obligation de construire, tandis que
dans le bail emphytéotique, le preneur n’est pas obligé de construire.

❖ Bail à réhabilitation
Le bail à réhabilitation a été créé par une loi du 31 mai 1990, codifiée aux art L. 252-1 et s. du
Code de la construction et de l’habitation. Ce bail se définit comme un contrat par lequel un
organisme d’HLM ou une société mixte dont l’objet est de donner à bail des logements s’engage
à réaliser des travaux d’amélioration d’un immeuble appartenant au bailleur en vue de le sous-
louer à un usage d’habitation pendant la durée du bail qui est fixée à 12 ans.
Ce contrat confère au preneur un droit réel sur la chose réhabilitée, qui peut faire l’objet d’une
hypothèque ou d’une saisie immobilière. A l’issue de contrat de bail à réhabilitation, le preneur
doit restituer l’immeuble au bailleur libre de tout occupant.
L’intérêt de ce bail est de permettre la rénovation d’immeubles qu’un propriétaire n’aurait pas
lui-même rénové. Cette rénovation est faite aux frais de l’organisme d’HLM ou de la société
mixte.

50

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

B. Les baux mobiliers.

Les dispo du Code civil relatives aux baux sont surtout envisagées sur les contrats pour les
immeubles. Le cc fait référence aux baux mobiliers à 2 reprises :
✓ Art 1711 al 2 « on appelle le bail à loué le louage des maisons et celui des meubles ».
✓ Art 1713 « on peut louer toute sorte de biens meubles ou immeubles ».

En dépit de ces deux références aux baux mobiliers, il apparait clairement que les dispo du CC
relatives au bail à loyer s’avère plus adapté aux immeubles qu’aux meubles.
La Cass 1ère civile 16 aout 1892 précise que les règles du CC prévues pour les baux immobiliers
s’appliquent également aux baux mobiliers dès lors qu’elles sont compatibles avec la nature des
choses.
Donc les dispo du CC relatives au bail ont bien vocation à s(appliquer aux baux mobiliers. Mais
cette application reste résiduelle car ces dispo sont supplétives de volonté cad que le bail
mobilier est soumis au principe de la liberté contractuelle. Bien que cette liberté soit encadrée
notamment par les dispo du code de la conso (contrat entre conso/ pro). Par ailleurs certains
baux mobiliers sont spécialement régis par des dispo particulière il en va notamment du contrat
de bail qui porte sur un fonds de commerce on l’appelle le contrat de location gérance. Ce
contrat de location gérance est envisagé à l’art L144-1 du code du commerce. Ce contrat, est
soumis à un régime J stricte qui s’explique par les enjeux et conséquences d’un tel contrat de
bail.
Ce contrat peut être qualifié de bail mobilier car le FDC est constitué d’un ensemble de biens
meubles corporels ou incorporels -> nature mobilière. NB : Les baux mobiliers peuvent aussi bien
porter sur des meubles corporels que sur des meubles incorporels.

La liberté contractuelle peut aussi être limitée par les dispo des articles 1245 et suivants
(responsabilité des produits défectueux). Ce régime permet à un locataire d’obtenir réparation
du préjudice subi à raison du bien mobilier qu’il louait et qui était défectueux. La liberté
contractuelle des parties ne peut pas porter atteinte à ce régime de responsabilité d’OP.

Section 2 : Le régime juridique du contrat de bail.

I. Le régime de droit commun du contrat de bail.

On distingue selon que l’on s’intéresse à la formation du contrat ou à son exécution

A. La formation du contrat.
1. les conditions de fonds.

Elles doivent être envisagées au regard des conditions de droit commun de formation d’un
contrat -> Art 1128 CC consentement, capacité, contenu licite et certain.
✓ Le consentement : pas de difficulté particulière pour les appliquer au contrat de bail. Le
consentement doit exister et être exempt de vices (erreur, dol, violence). Absence de
consentement (exister) -> pas de contrat donc sanction c’est l’inexistence. Pas besoin du
juge elle peut s’imposer d’elle-même. Mais l’inexistence n’a pas été consacrée par la
réforme donc la sanction c’est la nullité aussi. Concernant le vices -> nullité

✓ La capacité : le contrat de bail est un acte d’administration (définition => art 1 du décret
du 22 dec 2000). A l’annexe 1 de ce décret, on voit que le contrat de bail est un acte
d’adm. Les personnes ne fessant pas l’objet d’une mesure de protection peuvent tout à
fait accomplir un tel acte. Pour celles en fessant l’objet, ces actes d’adm peuvent être en
ppe accompli avec représentation ou assistance. Mais le législateur précise que pour
certain contrat de bail, il y a des règles spécifiques. L’art 504 du code civil est neutralisé
par la dispo de l’art 1718 qui soumet certaines hypothèses de bail conclues par un tuteur
aux dispo particulières qui sont prévues pour le bail qui est conclu par un usufruitier. A la
lecture de ces différentes dispo il résulte que le bail passé par un tuteur seul a une
efficacité limitée puisqu’il ne sera opposable à l’incapable que pour une durée max de 9
ans. Cette règle particulière résulte de la combinaison de l’art 1718 et 1795 du CC. Autre
hypothèse, en vertu du régime matrimoniale les époux doivent en ppe pouvoir accomplir
seul un acte d’adm. le bail est un acte d’adm donc l’un des époux devrait pouvoir

51

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

accomplir seul un contrat de bail et pourtant tel n’est pas le cas. L’art 1425 exige le
consentement des 2 époux lorsqu’il s’agit de donner à bail un immeuble soumis aux baux
ruraux ou un immeuble soumis aux baux commerciaux.
✓ Le contenu licite et certain : ces dispo renvoient aux stipulations du contrat et au but du
contrat, les 2 doivent être conformes à l’OP. Les stipulations renvoient aux O intégrées
dans la convention. Le bail est un contrat synallagmatique il y a donc des O qui sont mises
à la charges du bailleur et d’autres à la charge du preneur. Mais on se focalise à leur O
fondamentales :
• Pour le bailleur : c’est le mise à dispo d’une chose pendant une période
donnée.
Cette chose peut être indifféremment un immeuble qu’un meuble. Cette chose peut
indifféremment exister au jour du contrat ou être une chose future. Si c’est une chose future le
bail prendra effet à compter du jour où la chose aura accédé à l’existence. La chose doit être
déterminée quant à ses principales caractéristique (bail habitation -> surface louée
obligatoirement indiquée). La chose déterminée doit obligatoirement être non consomptible
(chose consomptible = chose dont la substance est pas affecté par un 1er usage). Si un contrat de
bail porte sur une chose contemptible le juge sera tenu de la requalifier en contrat de vente.
C’est cette qualification qui est retenue au contrat de fortage qui permet l’exploitation d’une
carrière par la JSP même si les parties avaient usage de le qualifier de contrat de bail.
La chose mise à dispo peut appartenir au bailleur ou non. Pour le contrat de bail on n’a pas
d’équivalence à l’art 1589 « la vente de la chose d’autrui est nulle » cad que le bail de la chose
d’autrui est valable. Le contrat de vente emporte transfert d’un droit réel alors que le contrat
de bail n’emporte pas transfert d’un droit réel mais création d’un droit personnel. Ce droit
personnel peut faire l’objet d’une cession dite « sous location ». La sous location est admise à
l’art 1717 du CC. Le contrat de sous location fait naitre le même genre d’O que le contrat de
bail initial. Mais le contrat de sous location ne produit aucun effet à l’égard du proprio qui était
le bailleur initial c’est le principe de l’effet relatif des conventions. Le véritable proprio pourra
valablement revendiquer son bien sauf dans l’hypothèse de la théorie de l’apparence. Dans ce
cas le sous locataire va indiquer qu’il pouvait croire qu’il contractait légitiment avec le véritable
proprio. Il faut que le sous locataire soit de bonne foi. Si les conditions sont réunies le véritable
proprio ne pourra pas le revendiquer immédiatement.
Le principe de la loi spéciale sur les baux d’habitation, la sous location est interdite sauf si le
véritable proprio donne son accord.
L’indication de la durée du bail est obligatoire en vertu de l’art 1709 à défaut de cette
mention le bail sera frappée de nullité. Mais cette condition est en réalité peu contraignante car
les parties au contrat de bail sont libres d’indiquer que le contrat est conclu pour une durée
déterminée ou pour une durée indéterminée.
Le bail à durée déterminée : il est susceptible de faire l’objet d’une prorogation, d’une
reconduction ou d’un renouvellement. Dans le cadre d’une prorogation c’est le même contrat de
bail qui se prolonge au-delà de la durée initialement prévue. Elle ne donne pas effet à un
nouveau contrat. Dans le cadre de la reconduction il y a formation d’un nouveau contrat,
nouveau contrat qui fait l’objet des mêmes conditions que le précédent à l’exception de la durée
qui devient une durée indéterminée. Dans le cadre d’un renouvellement il y a formation d’un
nouveau contrat, qui est formé dans des conditions différentes du précédent (ex : loyer modifié).
Le bail à durée indéterminée : il ne doit pas être confondu avec le bail perpétuel qui est
interdit.
On a un bail perpétuel quand l’extinction de ce contrat dépend de la volonté d’une seule partie
(en G celle du preneur). Mais le bail à durée indéterminée n’est pas un contrat sans fin, c’est
juste que la durée n’est pas connue des parties mais chacune d’entre elles peut y mettre un
terme de manière unilatérale et discrétionnaire. Il faut délivrer pour cela un congé moyennant
respect d’un préavis (art 1736).

• Pour le preneur : c’est le paiement d’un prix, paiement d’un loyer. C’est une
condition fondamentale du contrat de bail car le contrat de bail est un contrat
à titre onéreux. A défaut de prévision d’un loyer, le contrat pourra être annulé.
Il faut que le loyer soit déterminé ou au moins déterminable d’après les
clauses du contrat. Le contrat de bail étant un contrat à vocation successif il a
vocation à s’étaler dans le temps donc il peut être utile de prévoir des
modalités d’évolution du loyer. Il est possible de prévoir que le loyer soit

52

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

indexer cad qu’il va pouvoir évoluer en fonction de circonstances extérieures

au contrat. Depuis la loi de 2005 on ne peut pas indexer le contrat sur les couts
de la construction. En général on utilise l’IRL « indice de référence des
loyers ». Par ailleurs concernant le but, on fait référence à la cause subjective
du contrat cad aux raisons spécifiques qui ont amené les parties à conclure le
contrat. Le but doit être conforme à l’OP et aux bonnes mœurs.

2. les conditions de formes.

Il faut distinguer le formalisme ab validitatem et celui ab probationem.

a. Le formalisme ab validitatem.

Le contrat de bail est un contrat consensuel selon l’art 1714. Cet article dispose que l’on peut
louer ou par écrit ou verbalement. Mais il existe des exceptions pour certains baux particuliers
où un écrit pourra être exigé (article 3 loi 6 juillet 1989 -> il faut un écrit pour le bail
d’habitation/ art L411 code rural -> écrit pour le bail rural).

b. Le formalisme ab probationem.

Le bail étant un contrat la preuve de son existence n’est pas libre. Cela étant les règles
probatoire de droit commun sont évincées il faut se référer aux articles 1715 et 1716.
On distingue la question de la charge de la preuve des modes de preuves acceptées :
✓ Charge de la preuve : elle pèse sur celui qui prétend se prévaloir de l’existence du
contrat
✓ Mode de preuve : on distingue selon qu’un écrit ait été ou non rédigé :
• Si écrit rédigé : la preuve de l’existence du contrat ne soulève pas de difficulté
• Pas d’écrit : situation plus complexe, le régime est différent selon que l’on veut
prouver l’existence même du bail ou que l’on veut prouver le contenu du bail.

Concernant l’existence du bail :

✓ Le contrat a déjà commencé à être exécuté : la preuve pourra être rapportée selon les
règles du droit commun interprétation a contrario de 1715.
✓ Le contrat n’a pas commencé à être exécuté : la preuve pas témoin est écarté et ce alors
même que la montant du loyer serait inférieur à 1500€. Le seul mode de preuve
admissible est le serment. Serment qui peut être déféré à celui qui conteste l’existence
du bail.

Concernant le contenu du bail, il faut se référer à l’art 1716 du CC. Cet article ne concerne que
les contestations relatives au loyer. Par ailleurs cet art n’a pas de caractère d’OP. Au terme de
cet art le loyer peut être prouvé selon 3 modalités différentes :
✓ Les quittances
✓ Le serment du bailleur
✓ L’estimation d’un expert

B. L’exécution du contrat de bail.

1. Les obligations du bailleur.

Ces obligations sont envisagées dans le Cc à l’art 1719. L’art 1719 identifie 4 obligations
différentes .

a. Obligation de délivrance.

Cette obligation de délivrance se retrouve à l’art 1720 al 1 qui indique que le bailleur est tenu
de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. L’O de délivrance a deux
dimensions comme pour la vente :
✓ Mise à disposition : délivrance la chose loué par le bailleur au profit du preneur. Dans le
contrat de bail l’exécution de l’obligation de délivrance, permet la mise en détention du
preneur et non en la mise en possession comme c’est le cas pour la vente. La délivrance

53

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

emporte l’obligation de délivrer les accessoires de la chose tant juridiques (droit de

chasse d’un fond de terre) que matériels (chauffage de logement loué, installation
d’électricité). L’obligation de délivrance est plus étendue que dans le contrat de vente,
car le bailleur est tenu de délivrer une chose qui est libre de tout occupation et qui est en
bon état de réparation et ce même si les réparations a exécuté étaient des réparations
locatives. Les réparations locatives ne sont pas à la charge du preneur si elles existaient
avant la conclusion du bail à la charge de l’ancien preneur. C’est le bailleur qui devra les
effectué dans ce cas précis. Toutefois la délivrance en bon état de réparation n’est pas
d’OP les parties peuvent donc décider par clauses contractuelles que la délivrance de la
chose se fera en l’état où elle se trouve au moment de la conclusion du bail.
✓ Délivrance conforme : la chose mise à dispo par le bailleur au profit du preneur doit être
conforme aux stipulations du contrat. Ex : dans un contrat de bail d’habitation il faut
indiquer la surface louée.

b. Obligation d’entretien.

L’O d’entretien est envisagée dans le Code civil à l’art 1719 al 2. Selon cette obligation le
bailleur, est tenu de faire toutes les réparations qui peuvent nécessaires autres que les
réparations locatives. Cette différence est importante car l’obligation d’entretien ne doit pas
être considérée même d’un point de vue chronologique comme la suite de l’obligation de
délivrance. Dans l’obligation de délivrance le bailleur est tenu de prendre en compte toutes les
réparations alors que dans l’obligation d’entretien, le bailleur ne prend en charge que les
réparations non locatives. Les réparations locatives sont celles mise à charge du preneur.
Concernant les baux d’habitation il faut se référer au décret 26 aout 1987.
Par ailleurs, le bailleur n’est pas tenu d’effectuer les grosses réparations qui lui sont
normalement imposées quand la chose a été détruite intégralement ou partiellement à la suite
d’un incident de force majeur. Dans ce cas l’art 1722, prévoit que si la chose louée a été
entièrement détruite, le bail est résilié de plein droit.
Mais si la chose a été que partiellement détruite, le preneur dispose d’un choix :
✓ Demander la résiliation du contrat
✓ Sollicite le maintien du contrat avec une diminution du loyer sans pouvoir exiger la remise
en état au bailleur.

c. Obligation d’assurer le maintien en jouissance paisible.

Cette obligation est mentionné à l’art 1719 al 3. Cette obligation est discutée en doctrine, pour
certains auteurs cette obligation constituait l’obligation essentielle du contrat. Pour d’autres
cette obligation ne serait d’ôter d’aucune autonomie puisqu’en réalité elle se confondrait avec
l’obligation de garantie. Il semble que l’obligation d’assurer le maintien en jouissance paisible
dispose d’une autonomie puisqu’elle est consacrée à l’art 1719 de façon autonome. Par ailleurs,
les O d’entretien, de garantie de vices cachés, ou encore de sécurité, vont être impuissance,
elles ne vont pas permettre au preneur de bénéficier d’une jouissance paisible de la chose. C’est
donc pour cela que l’O de jouissance paisible présente un interet. Plus précisément cette
obligation a un interet lorsque la jouissance du preneur est troublée par le fait d’un tiers au
contrat de bail.

Est-ce que le bailleur est tenu d’une garantie d’éviction ? -> Il faut distinguer selon que le
trouble est un trouble de droit ou un trouble de faits.
✓ Trouble de droit : le bailleur doit la garantie au preneur à partir du moment où le trouble
de droit lui a été dénoncé. Cette garantie d’éviction applicable aux troubles de droit à
pour conséquences une diminution du loyer ou bien la résiliation du bail.
✓ Trouble de fait : le bailleur n’est nullement tenu de les garantir. Exemple de troubles de
faits : détérioration de la porte du logement loué. Cette solution qui se fonde sur l’art
1725 s’explique que le bailleur n’est tenu ni d’une obligation de garde ni d’une obligation
de surveillance. Par conséquent il n’a pas à garantir les troubles de faits.

d. Obligation d’assurer la permanence et la qualité des

plantations

54

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Pas réellement applicable au contrat de bail de droit commun, elle est relatif au contrat de baux
ruraux.
La liste de l’art 1719 doit être complétée par 2 O complémentaires :

e. Obligation des vices cachés

Cette obligation des vices cachés non évoquée dans la liste de l’art 1719 est néanmoins évoquée
à l’art 1721. Cette O est analogue à celle présente dans le contrat de vente. Ainsi le bailleur est
tenu de garantir les vices cachés au locataire. Ces vices cachés doivent rendre la chose impropre
à l’usage qui est été attendu par le preneur. On admet que les dispo applicables à la vente soit
transposées au contrat de bail. Cad que l’action en vices cachés pour le contrat de bail peut
aboutir :
✓ Résiliation du contrat (action rédhibitoire)
✓ Diminution du loyer (action estimatoire)

En matière de bail, aucun texte spécifique ne prévoit de délai spécifique pour agir alors que dans
la vente le délai est de 2 ans. Tout le monde s’accorde pour dire que dans le cadre du contrat de
bail le délai pour agir est de droit commun cad que le délai est de 5 ans à compter du jour où le
preneur a eu ou aurait dû avoir connaissance du [Link] bailleur doit garantir les vices cachés
même si les vices sont postérieurs au contrat. Et le bailleur doit garantir toutes les conséquences
des vices et ce indépendamment du fait qu’il connaissait ou non l’existence du vice. Le bailleur
peut être tenu à verser des dommages et interet alors même qu’il méconnaissait le vice de la
chose louée. Le bailleur peut s’exonérer de son O de garantie de vices cachés par la preuve d’un
élément constitutif de force majeure.

f. Obligation de sécurité

Cette obligation a été découverte par la jurisprudence à la fin des années 80 qui a eu recours à
la technique du forçage du contrat de bail. Pendant longtemps la jurisprudence a dénié
l’exigence d’une obligation de sécurité autonome dans le contrat de bail (civ 3ème 21 nov 1990).
Mais à la fin des années 90, la JSP a évolué car elle a décidé de mettre à la charge d’une
commune qui avait loué une salle de fête, une obligation de sécurité de moyen. En l’espèce les
occupants de la salle avaient été victimes d’une intoxication -> civ 2ème 2 dec 1998.
L’O de sécurité n’a pas été remise en cause par la responsabilité des produits défectueux. Même
si ce régime de responsabilité peut être invoqué par la victime preneuse à bail à l’égard du
bailleur. Toutefois il faut garder à l’esprit que la responsabilité du fait des produits défectueux
peut être valablement invoquée que quand le préjudice trouve sa source dans un produit
défectueux qui ne peut être qu’un bien meuble. C’est pourquoi l’O de sécurité trouve un interet
majeur quand le bail porte sur un bien immeuble.

2. Les Obligations du preneur.

Les O du preneurs à bail sont évoquées aux articles 1728 et suivants du code civil. Il apparait
à la lecture de ces dispo que ses O sont à la charge de 3.

a. Obligation de payer le loyer.

Cette obligation de payer le loyer c’est l’obligation essentielle du preneur à bail. La somme qui
est due doit être payée au moment où le contrat de bail devient exigible. Cette date est
librement fixée par les parties. Le paiement peut donc se faire à terme échu ou par avance. Le
loyer peut être payé de manière mensuelle ou non. Pour les baux d’habitation, la mensualisation
est de droit si le preneur en fait la demande. La somme due par le preneur correspond au loyer
fixé par les parties et au charges qui doivent être assumées par le preneur dont l’avance a été
faite par le bailleur. Ces charges sont nommées les charges récupérables car l’appelle de fonds se
font au bailleur et certaines d’entre elles sont récupérable auprès du preneur. La liste des
charges récupérables sont mentionnées dans le décret de 1987 pour le bail d’habitations.
Les loyers sont quérables et non pas portables cad que le paiement doit être effectué au
domicile du débiteur cad au domicile du preneur. Mais une clause du contrat peut préférer le
principe de portabilité (souvent le cas pour les baux d’habitation).

55

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Afin de se protéger des défauts de paiement, le bailleur peut se garantir d’un certain nombre de
suretés :
✓ Les privilèges du bailleur immobilier art 2101 du CC.
✓ Le dépôt de garantie qui ne doit pas être confondu avec le cautionnement. Le dépôt de
garantie c’est une somme versée entre les mains du bailleur pour le prémunir du défaut
de paiement du preneur. Depuis la loi allure ce dépôt de garantie ne peut excéder d’1
mois de loyer.
Le contrat de cautionnement est signé entre le bailleur et la caution, le preneur n’est pas partie
à ce contrat. Le cautionnement est le contrat par lequel une personne (la caution) s’engage
envers une autre (le créancier) à exécuter l’O monétaire d’une autre personne (le débiteur ) si
celle-ci ne l’a satisfait pas.

b. Obligation de faire un usage raisonnable de la chose.

Cette obligation est destinée à prévenir les abus de jouissance mais aussi les atteintes à la
destination de la chose louée. Cette obligation est donc une obligation protéiforme car elle a un
double objet :
✓ L’obligation de ne pas commettre un abus de jouissance : un abus de jouissance est un
comportement excessif qui porte atteinte à la tranquillité des lieux. Le comportement du
preneur doit être adapté et conforme au référent standard que constituait le bon père de
famille.
Les termes du contrat peuvent précise ce qu’est une personne raisonnable. Mais le bailleur ne
peut pas empêcher le preneur d’héberger ses proches, ni même d’avoir un animal de compagnie
sauf si la présence de ce dernier cause des troubles à l’immeuble ou des troubles de voisinage
aux autres habitants.
✓ L’obligation de respecter la destination de la chose louée : il s’agit de la destination
contractuellement convenue entre les parties. Si le bail a été conclu pour une habitation,
on ne peut pas exploiter une activité commerciale dans l’immeuble par exemple.

c. Obligation de conserver la chose et de la restituer à la

fin du contrat de bail.

Cette obligation est mentionnée à l’art 1730 du CC. Cet article dispose que le preneur est tenu
de restituer la chose telle qu’il l’a reçu excepté ce qui a péri par vétusté ou force majeure. Donc
l’O de restitution, en ce qu’elle porte à une chose qui doit être conforme à ce qu’elle était au
jour de la mise à dispo implique qu’il existe une O de conservation. Cette O de conservation
implique que le preneur respecte la substance de la chose, et effectue les réparations locatives.
En fin de bail, le preneur sera tenu de restituer la chose. A défaut de restitution d’une chose
conforme, le preneur engage en ppe sa responsabilité. Cela étant pour fixer l’étendue de la
responsabilité du preneur à bail on doit distinguer plusieurs hypothèses :
✓ Détériorations de vétusté ou de FM : elles n’ont pas être prises en compte par le preneur
(art 1730)
✓ Autres cas de détériorations : on distingue selon qu’un état des lieux ait été ou non
établi.
• Un état des lieu a été établi -> le preneur est présumé être responsable de toutes
les dégradations qui peuvent être constaté au regard de l’état des lieux. C’est une
présomption simple, dont le preneur peut s’exonérer en apportant la preuve que
les détériorations ne sont pas dues de son fait. Il ne faut pas que les détériorations
soient faites par une personne dont il avait la charge.
• Un état des lieu n’a pas été établi -> le preneur est présumé avoir reçu le bien en
bonne état de réparation locative donc il est tenu des détériorations y portant
atteinte. Il peut s’en exonérer en prouvant que les dégradations ne sont pas dues
de son fait.
• Régime spéciale pour destruction pour cause d’incendie.

II. Le droit spécial des baux d’habitation.

Les baux d’habitation sont soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi allure de 2014 ainsi
qu’aux deux décrets d’applications prévues pour la loi de 1986. La loi de 1989 est marquée par

56

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

l’objectif d’assurer une certaine protection aux preneurs. Cette protection passe par la mise en
place de dispositifs destinés à conférer au contrat de bail une certaine stabilité à la fois
temporelle et financière.
Cette protection a été renforcée à la faveur de la nouvelle O imposée au bailleur de mettre à
dispo au preneur un logement décent.

A. La stabilité temporelle du bail.

La loi de 1989 fixe un délai minimal de durée du bail, qui est de 3 ans si le bailleur est une
personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale. C’est ce qui ressort des dispo
de l’art 10 de la loi de 1989. S’agissant du délai minimal pour le preneur il est possible pour les
parties de s’accorder sur un délai plus long. Cette durée est destinée à protéger le preneur.
A l’expiration de ce délai minimal le preneur dispose d’un droit à la tacite reconduction ou au
renouvellement. Dans les deux cas il y a un nouveau contrat de bail qui se forme. Dans le cas
d’une tacite reconduction le contrat sera conclu dans les mêmes conditions que l’ancien. Dans le
cadre du renouvellement, les conditions seront différentes mais elles seront encadrées. Dans ce
cas les agences immobilières ont la possibilité de faire payer des frais de renouvellement de
contrat de bail, alors que dans la tacite reconduction il ne peut pas avoir de frais d’agence.
Ce droit du preneur peut être tenu en échec dans de strictes conditions. Le bailleur devra en
effet devra délivrer au moins 6 mois avant le terme un congé. Le congé doit être délivré soit par
lettre RAR soit par signification. Le congé ne peut être délivré que pour des motifs
limitativement prévus :
✓ La reprise du logement : le bailleur reprend le logement pour y habiter personnellement
ou pour y faire habiter un membre de sa famille
✓ La vente du logement : le preneur dispose en principe d’un droit de préemption. Le congé
devra donc indiquer le prix de vente de l’immeuble
✓ Pour motif légitime et sérieux : hypothèse du preneur qui n’exécute pas ses obligations.
La délivrance de ces congés est soumise à des certaines conditions particulières lorsque le
preneur est âgé de plus de 65 ans et que ces ressources sont inférieures à certains plafonds. Dans
ce cas le bailleur ne peut valablement délivrer un congé que s’il propose dans le même temps au
preneur un logement correspondant à ses besoins et à ses disponibilités et situé dans une
certaine limite géographique par rapport au lieu où le preneur habitait précédemment.

Mais le preneur peut quant à lui, à tout moment, mettre un terme au contrat de bail, avant la
date du terme. Il peut donc délivrer un congé constitutif d’un droit de résiliation unilatérale
prévu par la loi de 1989. Ce droit de résiliation U peut être exercé de la manière suivante : le
preneur doit délivrer un congé moyennant un préavis de 3 mois mais ce délai peut être réduit à 1
mois dans certaines circonstances particulières (option d’un premier emploi dans une autre ville,
la mutation, la perte d’emploi, le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi). Parfois le
délai peut être réduit non pas du motif invoqué mais en raison de la personnalité du preneur. Le
délai de préavis sera d’un mois pour les preneurs dont l’état de santé exige un changement de
domicile. De même pour les bénéficiaires du RSA.
La loi Allure dispose aussi que le délai de préavis est d’1 mois dans les zones tendue (offre < à la
demande de logement).

B. Stabilité financière du bail.

4. La fixation du loyer initial.

Lors de la conclusion du contrat de bail, la fixation du montant du loyer est soumise au principe
de la liberté contractuelle. Ce principe connait une exception depuis la loi ALUR du 24 mars
2014. En effet pour les logements se trouvant dans des zones tendues, le loyer initial peut être
encadré. Le loyer initial est plafonné par le loyer de référence majoré. Dans la loi ALUR on
trouve 3 loyers de référence:
✓ Loyer correspondant au loyer médian
✓ Loyer de référence dit majorée, augmenté de 20%
✓ Loyer de référence minoré, de 30% inférieur au loyer de référence.
Le loyer de référence est fixé par l’observatoire local des loyers. En pratique ce procédé est
rarement mis en œuvre.

57

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

5. La fixation du loyer renouvelé.

Le renouvellement du bail ne permet pas au bailleur d’imposer au preneur une augmentation de

loyer. Un tel principe est facilement justifiable. Si on avait admis la possibilité pour le bailleur
d’augmenter le loyer, indirectement on aurait tenu en échec le droit pour le preneur au
renouvellement.
Ce principe est atténué dans certains cas, on distingue selon que le logement en cause se trouve
dans une zone tendue ou pas.
✓ En zone tendue, le loyer peut faire l’objet d’une action en diminution, s’il est supérieur
au loyer de référence majoré. Ou il pourra faire l’objet d’une action en réévaluation, s’il
est inférieur au loyer de référence minoré.
✓ En zone non tendue, le loyer ne peut être réévalué que s’il a été manifestement sous
évalué au moment de la conclusion du bail initial. La réévaluation du loyer ne peut se
faire qu’en respectant une procédure particulièrement précise. Le bailleur qui veut
obtenir une réévaluation du loyer doit au moins 6 mois avant l’échéance du terme
proposé au preneur un nouveau loyer qui sera fixé par référence aux loyers
habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Cette
proposition de modification doit être faite en respectant les formes exigées pour la
délivrance des congés. Ces congés doivent être notifié par LRAC, soit par signification,
soit encore notification par remise en main propre contre récipicé ou émargement. Cette
proposition doit recopier intégralement les propositions de l’article 17-2 II. Dans cette
proposition le bailleur indique également la liste des références qui ont servies à le
déterminer. Une fois que le preneur a reçu cette proposition :
o Hypothèse 1 : le preneur accepte.
o Hypothèse 2 : le preneur refuse ou ne répond pas au moins 4 mois avant
l’échéance du terme. Il appartient à la partie la plus diligente de saisir la
commission de conciliation. Ladite commission va essayer de trouver un accord
entre les parties. A défaut d’accord la contestation devra être tranchée par le
juge. En l’absence de saisine du juge, le contrat de bail fera l’objet d’une
reconduction de plein droit aux conditions antérieures.

C. La mise à disposition d’un logement décent.

Cette obligation est issue de la loi sur le renouvellement urbain du 13 décembre 2000. Dans le
CC article 1789. Cette obligation ne s’impose au bailleur que si le bien loué constitue le
logement principal du preneur.
Décret du 30 janvier 2002, avec des critères de sécurité physique et de santé des locataires. On
prend aussi en considération des critères de confort et de superficie.
S’agissant des baux d’habitation, article 20-1 le preneur est en droit de solliciter du propriétaire
le bailleur qu’il exécute les travaux nécessaire pour que le bien puisse devenir un logement
décent.
Une telle demande ne peut pas remettre en cause la validité du contrat de bail. A défaut
d’accord du propriétaire, ou de réponse dans un délai de 2 mois à compter de la demande, la
commission de conciliation peut être saisie. On peut également saisir directement le juge.
Depuis la loi du 25 mars 2009, le bailleur ne peut pas se prévaloir de l’indécence du logement
pour se prévaloir de l’expulsion du preneur en invoquant soit la nullité du contrat soit la
résiliation du contrat de bail.

58

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Chap 4 : Le contrat de prêt

Convention par laquelle une personne, le préteur, remet une chose à une autre, l’emprunteur,
afin que celui-ci s’en serve avant de devoir la restituer.
Cet article 1874 CC énonce qu’il existe deux variétés de contrat de prêt en fonction de l’objet
sur lequel il porte.
✓ Prêt des choses dont on peut user sans les détruire, porte sur les choses non
consomptibles. On utilise le terme de prêt à usage ou encore commodat.

✓ Prêt qui porte sur des choses consomptibles, prêt de consommation.

La distinction entre ces deux catégories présente un intérêt essentiel en droit civil. Le premier
intérêt se trouve au niveau de l’obligation de restitution. Dans le prêt à usage il n’y a pas de
transfert de propriété de la chose prêtée, contrairement au prêt de consommation. Celui-ci est
translatif de propriété, qui s’explique par le caractère consomptible de la chose objet du
contrat. Or cette absence ou non de transfert de propriété emporte des conséquences en terme
de charge des risques de la chose.
En droit pénal, on trouve un autre intérêt à cette distinction. La question s’est posée de savoir si
l’emprunteur qui détourne la chose remise dans le cadre du prêt peut faire l’objet d’un abus de
confiance (il faut remise d’une chose à titre précaire, et ensuite il faut qu’il y ait détournement
de l’affectation de la chose). Lorsque le bien prêté est une somme d’argent peut-il y avoir abus
de confiance ? Hypothèse d’un couple qui contracte un prêt pour l’achat d’une maison, mais en
réalité il parte en vacances. Plus de garantie du prêteur avec le bien acheté, le banquier accuse
le couple d’abus de confiance. La Cass a répondu que s’agissant d’un prêt de consommation il ne
pouvait pas y avoir d’abus de confiance, car lors de la remise il y transfert de propriété donc
pas de remise à titre précaire et donc pas d’abus de confiance.
Les caractéristiques générales :
On peut constater que le prêt présente l’originalité de constitué l’archétype du contrat réel. En
principe que l’on ait un prêt à usage ou de consommation, la formation du contrat est
subordonnée par la remise de la chose prêtée.
Le contrat de prêt est traditionnellement présenté comme constitutif d’un contrat unilatéral en
ce qu’il ne mettrait pas d’obligation à la charge du prêteur, l’emprunteur lui doit remettre la
chose et éventuellement payer des intérêts. En réalité cette caractéristique doit être nuancée,
parce qu’il pourra être observé qu’indépendamment de la remise de la chose qui n’est pas érigée
en obligation, le prêteur peut néanmoins être tenu par un certain nombre d’obligations
envisagées aux articles 1891 et 1898 CC.
Section 1 : Le prêt à usage.
Evoqué aux articles 1875 à 1891 CC, trois questions à évoquer : qualification, condition de
formation, effet du contrat.
I. La qualification du prêt à usage.
A. Les éléments caractéristiques du prêt à usage.
L’article 1875 CC définit le contrat de prêt à usage de la manière suivante « contrat par lequel
l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir à la charge pour le preneur
(emprunteur) de la rendre après s’en être servi ». Il ressort de cette définition que le prêt est
destiné à permettre l’usage de la chose. L’usage est permis tant que l’on n’est pas tenu de
restituer la chose prêtée. Cette obligation de restitution rend compte du fait que les effets du
contrat de prêt sont nécessairement temporaires.

59

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

L’article 1876 CC dispose que le prêt est essentiellement gratuit. C'est-à-dire que le prêteur ne
tire en général aucun avantage du contrat auquel il a consenti. Certain déduise de l’aspect
gratuit du contrat de prêt son caractère unilatéral en réalité cette conclusion est erronée. Ce
contrat met à la charge du prêteur un certain nombre d’obligations. En dépit de ces obligations,
une partie de la doctrine considère que si le prêt devait être qualifié de contrat synallagmatique,
il devrait être qualifié de contrat synallagmatique imparfait. Hypothèse d’un contrat à titre
onéreux, ce contrat peut parfaitement être unilatéral, contrat de donation avec charges.
L’hypothèse inverse doit pouvoir être vraie, un contrat synallagmatique peut parfaitement être
passé à titre gratuit, un contrat peut faire naitre des obligations à la charge de chacune de
parties mais seule une d’elle va en tirer profit. Le contrat de prêt à usage est donc un contrat
synallagmatique.
L’article 1878 CC qui dispose que tout ce qui est dans le commerce et qui ne se consomme pas
par l’usage peut être l’objet de cette convention. Il ressort de cet article que toute sorte de
bien, immeuble ou meuble, corporel ou incorporel peut faire l’objet d’un prêt à usage. La seule
condition c’est que cette chose puisse être utilisée sans être en même temps consommée. Le
prêt à usage ne porte pas nécessairement sur un corps certain, il peut porter sur une chose de
genre dès lors qu’elle peut être restituée.
Il faut indiquer que seuls les biens peuvent faire l’objet d’un prêt. Il existe une convention
désignée par la pratique comme un contrat de prêt de main d’œuvre, or la main d’œuvre n’est
pas un bien c’est donc un contrat de prestation de service.
L’article 1879 CC indique qu’en substance le contrat de prêt à usage se transmet aux héritiers
aussi bien du prêteur que de l’emprunteur. Ainsi le contrat de prêt n’est pas un contrat conclu
intitu personae. Par exception il peut le devenir si telle a été la volonté des parties au contrat.
B. La différenciation du contrat de prêt à usage.
❖ Distinction du contrat de vente :
Transfert de propriété moyennant le payement d’un prix. Pas de transfert de propriété de la
chose. Absence de transfert de propriété, expressément rappelé à l’article 1877. La mise à
disposition de la chose ne se fait pas moyennant une somme d’argent.
Dans le prêt l’emprunter est tenu d’une obligation de restitution qui n’existe pas dans le contrat
de vente.
❖ Distinction du contrat de bail :
Distinction moins nette, dans les deux cas, on a un contrat qui porte sur une chose mais ici la
chose ne fait pas l’objet d’un transfert de propriété. La chose doit être restituée en fin de
contrat.
Le critère de distinction tient au fait que le bail est un contrat à titre onéreux, car implique le
payement d’un loyer qui constitue l’avantage procuré au bailleur. A l’inverse le contrat de prêt à
usage est à titre gratuit. Lorsque dans un contrat de prêt à usage on prévoit une rémunération du
prêteur. Il ne peut pas s’agir d’un prêt à usage il ne peut s’agir que d’un contrat de bail.
❖ Distinction du contrat de don manuel :
Dans le cadre du don manuel il y a transfert de propriété et absence d’obligation de restitution.
Avec le prêt à usage c’est l’inverse.
Question de la bague de fiançailles : dans le cas de la rupture des fiançailles, si transmission de
père en fils alors contrat de bail Civ 1ère le 23 mars 1983.
❖ Distinction du dépôt ou gage :

60

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Il y a obligation de conservation et de restitution. La différence tient au fait que dans le dépôt et

dans le gage il y a interdiction d’utiliser la chose objet du contrat, au contraire dans le prêt à
usage l’usage de la chose constitue le but premier du contrat.
II. La formation du prêt à usage.
A. Les conditions de fond.
Elles ne soulèvent pas de difficulté particulière, lorsqu’il s’agit de les mettre en œuvre à propos
du prêt à usage. Pour ce qui est du consentement en vertu des règles du droit commun, il doit
être libre et éclairé. Le consentement ne peut se suffire à lui-même pour former le contrat, le
contrat de prêt n’est pas consensuel.
Les conditions relatives à la capacité doivent être analysées à la lumière des opérations
juridiques que le prêt à usage réalise. Ce contrat de prêt à usage n’emporte pas transfert de
propriété de la chose qui en est l’objet. Par conséquent le contrat de prêt à usage doit être
qualifié, il faut que les partis au contrat aient la capacité de passer un acte d’administration à
l’égard du prêteur. Dès lors qu’il faut avoir la capacité de passer des actes d’administration alors
selon l’article 413-6 alinéa 1 le mineur émancipé peut passer un acte d’administration mais s’il
n’est pas émancipé alors il ne peut passer seul un contrat de prêt selon l’article 389-6 et 504
CC. Lorsque le majeur est placé sous sauvegarde de justice il conserve ces droits. S’il est placé
sous curatelle il pourra passer seul un tel contrat de prêt à usage, en vertu d’une interprétation
a contrario de l’article 467 CC. S’il est placé sous tutelle le prêt ne pourra être valablement
conclu que par le tuteur représentant le majeur protégé article 504 CC.
S’agissant du contenu du contrat, il faut que la chose soit dans le commerce et le prêt doit
permettre un usage de la chose.
B. Les conditions de forme.
1. Le formalisme ad validitatem.
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une exigence formulée dans le CC il est acquis que le prêt à usage
n’est valablement formé que par la remise de la chose qui en est l’objet, remise qui doit être
faite entre les mains de l’emprunteur. Doit se rattacher à la catégorie des contrats réels. Ce
caractère emporte des conséquences, il permet de distinguer la promesse de prêt pouvant être
formé sans la remise de la chose du prêt lui-même qui n’aura d’existence juridique que lorsque
la remise de la chose aura été effectuée. Dans la vente dans certains cas la promesse de vente
peut valoir vente. Cette remise de la chose emporte non pas transfert de propriété, ni même de
la possession mais ça emporte transfert de la détention, de la seule maitrise matérielle de la
chose.
2. Le formalisme ad probationem.
La remise de la chose qui est requise au titre des conditions de formation des contrats de prêt
n’est pas exigée au titre des conditions de preuve, autrement dit s’agissant de la preuve des
contrats de prêt, il faut se référer aux règles ordinaires applicables en la matière articles 1353
et suivants CC.
Les règles de droit commun distinguent selon qu’on doit prouver d’un acte ou d’un fait juridique.
Pour le contrat de prêt : on distingue en fonction de la valeur du contrat, >1500€ principe preuve
par écrit sauf exceptions, si < 1500€ alors preuve par tout moyen. Or le prêt est un contrat à
titre gratuit. L’article 1875 CC parle de livraison d’une chose, donc pour déterminer les règles
applicables, on s’intéresse à la valeur de la chose objet du contrat, si valeur <1500€ alors preuve
par tout moyen. Si valeur >1500€ preuve par écrit sauf exceptions s’il est possible de prouver le
contrat autrement.
III. Les effets du prêt à usage.
A. Les obligations de l’emprunteur.

61

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Ces obligations sont envisagées aux articles 1880 et suivants CC. L’article 1880 CC présente de
façon synthétique certains des différentes obligations dont l’emprunteur est tenu. Au terme de
l’article 1880 l’emprunteur est tenu de veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de
la chose prêtée. Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminer par sa nature ou par la
convention. Il ressort de cette disposition que l’emprunteur doit avant tout faire un usage
conforme de la chose.
Ensuite l’emprunteur est débiteur d’une obligation de garde et de conservation. A ces obligations
mises à la charge de l’emprunteur on peut en ajouter une, non inventoriée. Cette obligation
s’impose au regard de la définition même du contrat de prêt à usage. Obligation de restitution.
1. L’obligation d’usage conforme.
L’usage que peut faire l’emprunteur de la chose remise est doublement limité, par la destination
naturelle de la chose. Ensuite limité par ce que les parties à la convention ont réellement voulus.
Lorsque les parties n’ont rien mentionnés dans la convention. Se sont les juridictions qui auront
à se prononcer sur le point de savoir si l’usage de la chose a été ou non abusif. Pour se faire les
juridictions pourront se référer à la nature de la chose. Elles pourront considérer qu’une maison
à usage d’habitation ne peut être utilisée à l’exploitation d’un commerce. Les juridictions
pourront aussi se référer aux qualités respectives des contractants.
Les conséquences de l’utilisation non conforme de la chose prêtée sont envisagée à l’article
1881 CC, lorsque cet usage non conforme a entrainé la perte de la chose, l’emprunteur est tenu
pour responsable de cette perte même en cas de force majeure. La situation du prêteur est donc
moins confortable dans l’hypothèse d’un usage non conforme. Dans le cadre d’un usage
conforme, si perte ou détérioration le prêteur ne sera tenu responsable que s’il a commis une
faute.
2. L’obligation de garde et de conservation.
L’emprunteur a ce titre est tenu de prendre en charge les dépenses d’entretient de la chose.
C'est-à-dire les dépenses ordinaires (frais de ménage si appartement). L’emprunteur ne pourra
pas obtenir auprès du prêteur le rembourser des sommes ainsi exposées.
S’agissant des dépenses extraordinaires, celles-ci ne pèsent pas sur l’emprunteur. Parfois
l’emprunteur va être dans l’obligation d’avancer une dépense qui peut être qualifiée
d’extraordinaire c'est-à-dire une dépense nécessaire et tellement urgente que l’emprunteur doit
la réalisée sans pourvoir prévenir à l’avance le prêteur article 1890 CC. Ces dépenses pourront
être rembourser sur demande de l’emprunteur adressé au prêteur.
L’obligation de garde et de conservation est une obligation originale au regard des obligations
classiques. L’obligation de conservation était classiquement qualifiée d’obligation de moyen car
responsabilité engagée si et seulement si on pouvait rapporter la faute.
En réalité l’obligation de conservation dans le cadre du prêt est une obligation de moyen
renforcé, dans le cadre du contrat de prêt ce n’est pas au prêteur créancier de l’obligation de
restitution de prouver la faute de l’emprunteur dans l’exécution de sa mission de conservation,
en réalité c’est à l’emprunteur de prouver qu’il n’a pas commis de faute dans l’exécution de sa
mission.
L’emprunteur est tenu d’assurer la conservation de la chose, avant même d’assurer la sauvegarde
des choses qui lui appartienne article 1882 CC dans l’hypothèse de survenance d’un événement
constitutif de FM l’emprunteur doit faire en sorte de sauver la chose empruntée avant de sauver
les siennes. Et l’emprunteur doit également faire en sorte d’utiliser les choses qui lui
appartiennent pour sauver les choses empruntées.
3. L’obligation de restitution.

62

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Obligation qui constitue l’obligation essentielle, elle permet de qualifier de façon certaine le
contrat en contrat de prêt, cette obligation reste peu évoquée par le CC. Contrairement à
l’obligation de restitution issue du contrat de dépôt.
a. Le débiteur de l’obligation de restitution.
Le débiteur est l’emprunteur ou éventuellement ces héritiers. Dans l’hypothèse d’une pluralité
d’emprunteur l’article 1897 CC prévoit que les co emprunteurs sont tenus solidairement de
l’obligation de restitution. Ce qui signifie que le préteur peut s’adresser à l’un quelconque des
débiteurs.
Le débiteur ne peut invoquer comme moyen de défense d’exception d’inexécution. Il ne peut
tenir en échec son obligation de restitution motif pris qu’il serait lui même créancier du prêteur.
Dans ce cas il ne pourra invoquer l’exception d’inexécution, cela est mentionné à l’article 1885
CC, article qui énonce que l’emprunteur ne peut pas retenir la chose par compensation de ce
que le prêteur lui doit.
b. Le créancier de l’obligation de restitution.
C’est logiquement le cocontractant de l’emprunteur, c'est-à-dire le prêteur. L’emprunteur est
tenu de restituer la chose au prêteur sans pouvoir exigé de lui qu’il rapporte la preuve de son
droit de propriété sur la chose prêtée. Le prêt à usage n’emporte pas transfert de propriété, dès
lors le prêt de la chose d’autrui doit normalement être parfaitement efficace. La restitution peut
se faire entre les mains du prêteur lui-même mais également entre les mains du mandataire du
prêteur. Dans l’hypothèse particulière ou on aurait une pluralité de prêteurs la restitution sera
valablement faite entre les mains de l’un d’eux.
c. La chose qui doit être restituée.
Celle qui a été remise à l’emprunteur au titre du contrat de prêt. Il convient de restituer la
chose mais également les accessoires de la chose, mais également les fruits que cette chose a pu
produire. Principe d’une restitution en nature, la jurisprudence semble admettre dans des cas
exceptionnels et sur le fondement de règles de droit spécial, des restitutions par équivalent.
La affaire ou la restitution par équivalent a été admise Com 18 février 1992 affaire dite des
Cuves d’essence pompiste exerçant leur activité en liaison avec des compagnies pétrolières qui
prêtaient les cuves aux pompistes. La mise à disposition de ces cuves intervenait dans le cadre
d’un contrat de prêt. Ce contrat pose des difficultés lorsqu’un pompiste souhaité changé de
fournisseur, la compagnie pétrolière exigeait une restitution en nature des cuves prêtaient.
Certains pompistes proposaient donc une restitution par équivalent monétaire. La difficulté a
été tranchée par la Cass. Pour elle la restitution en nature des cuves était de nature à dissuader
les pompistes de traiter avec un autre fournisseur. Ainsi elle a admis sur le fondement des règles
spéciales du droit de la concurrence une restitution par équivalent.
d. Le moment de la restitution.
Logiquement ce moment dépend de la durée du contrat sur laquelle les parties se sont ou non
accordées. Le moment est fixé par les dispositions de l’article 1888 CC.
✓ Si le prêt est à durée déterminée, la convention prend fin à l’échéance du terme.
Echéance du terme qui marque l’exigibilité de l’obligation de restitution.
✓ Si le prêt est à durée indéterminée, pas de terme, les règles du droit commun devrait
permettre à l’une des deux parties de mettre un terme au contrat sur le fondement du
droit de résiliation unilatéral moyennant respect d’un droit de préavis. On doit pouvoir se
délier d’un contrat qui n’a pas de terme, prohibition des engagements perpétuels.
Cependant le droit spécial du prêt n’est pas aussi simple, il a tendance à écarter les règles du
droit commun. L’article 1888 CC énonce en effet que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée

63

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

qu’après le terme convenu ou à défaut qu’après qu’elle a servi l’usage pour lequel elle a été
empruntée. Lorsque le prêt est à durée indéterminée, il faut opérer une sous distinction :

✓ Lorsque le prêt a été consenti pour un usage conventionnellement déterminé,

l’obligation de restitution est exigible dès lors que cet usage a été satisfait. Article 1889
CC le prêteur peut demander une restitution anticipé lorsqu’il a un besoin pressant et
imprévue de la chose.

✓ Lorsque le prêt a été consenti sans qu’un usage de la chose ait été conventionnellement
déterminé, la jurisprudence actuelle permet de solliciter les règles du DC. Le prêteur
peut alors mettre fin unilatéralement au contrat en respectant un préavis raisonnable Civ
1ère 3 février 2004. Cette jurisprudence met un terme à une solution antérieure de la
Cass qui considérait que tant que l’emprunteur avait besoin de la chose il n’était pas tenu
de la restituer Civ 1ère 19 novembre 1996.

e. Le lieu de la restitution.
Le CC ne contient aucune disposition concernant le lieu. Si la convention fixe le lieu de
restitution alors il n’y a pas de difficulté. En revanche si rien n’est dit, article 1342-6 CC la
remise de la chose doit intervenir au lieu ou celle-ci se trouve au moment où l’obligation de
restitution est exigible.
f. Les sanctions attachées au défaut d’exécution.
Dans l’hypothèse d’un manquement par le débiteur de son obligation de restitution, le prêteur
dispose de deux actions. L’action dont il bénéficiera toujours est une action personnelle en
responsabilité contractuelle. Cette action personnelle va permettre d’obtenir la restitution
forcée de la chose mais ne pourra prospérer que si la chose existe toujours, si elle a été détruite,
alors pas de restitution forcée. Dans le cas d’une destruction de la chose, on distingue :

✓ Destruction du à un événement constitutif de FM : emprunteur n’est pas tenu pour

responsable. Dans le cas particulier du contrat de prêt on évince la règle res perit
debitori le débiteur de l’obligation en restitution devrait indemniser le prêteur selon
cette règle.

✓ Destruction du à une faute de l’emprunteur : il sera tenu d’assumer les risques liés à la
destruction de la chose. Exemple : détournement d’usage, dépassement de délai, défaut
d’entretient, non respect de l’ordre des priorités.
La deuxième action envisageable, elle ne pourra être exercée que si le prêteur était le
propriétaire de la chose. Action réelle en revendication de la chose dont on est propriétaire.
Lorsque le prêt porte sur une chose immobilière, ça peut être problématique au regarde des
dispositions de l’article 2276 CC.
B. Les obligations du prêteur.
Articles 1888 à 1891 CC. Certaines dispositions concernent moins les obligations du prêteur que
l’obligation de restitution de l’emprunteur. Il n’en demeure pas moins que le prêteur reste tenu
d’un certain nombre d’obligation.
Il apparait que le prêteur est tenu par deux obligations différentes :
✓ Obligation de rembourser les dépenses de conservation
✓ Obligation de répondre du préjudice causé par les défauts cachés de la chose
La jurisprudence a ajouté à ces deux obligations une obligation d’information. C’est une
obligation découverte par la jurisprudence.

64

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

1. Obligation de rembourser les dépenses extraordinaire de conservation.

Article 1890 CC qui énonce que si pendant la durée du prêt l’emprunteur a été obligé pour la
conservation de la chose à quelques dépenses extraordinaires… Il faut préciser à quoi
correspondent ces dépenses extraordinaires. Elles ne correspondent à celles engagées pour
l’usage normal de la chose ou à l’usage utile. Elles correspondent à celles exposées pour assurer
la préservation de la chose. Exemple : travaux urgent de toiture de l’immeuble.
L’emprunteur dispose d’une garantie de payement de sa créance : privilège du conservateur
article 2332 3° CC. Ce privilège est un privilège spécial, en vertu de celui-ci celui qui a une
créance spéciale envers la chose est un créancier de troisième rang.
2. L’obligation de répondre du préjudice causé par les défauts cachés de
la chose.
Cette obligation résulte des dispositions de l’article 1891 CC. La chose prêtée présente des
défauts qui cause un préjudice à l’emprunteur, le prêteur sera tenu de réparer les préjudices
issus du défaut. (// Garantie des vices cachés du même pour les vices connues du vendeur). Ici
seuls les défauts cachés sont pris en considération cachés pour le prêteur et l’emprunteur.
Exemple : usure des pneumatiques Civ 2ième 6 février 1964. L’article 1891 met à la charge du
prêteur une obligation de réparation et uniquement celle-ci.
Il faut que l’emprunteur invoque un préjudice imputable à un défaut de la chose prêtée.
3. L’obligation d’information.
Elle a été découverte par la jurisprudence. Au titre de cette obligation d’information mise à la
charge du prêteur à l’emprunteur, il doit lui donner les consignes d’utilisation de la chose, il doit
notamment l’informer des conditions légales requises pour l’utilisation de la chose.
Civ 2ième 8 avril 1976
Civ 1ère 25 novembre 2003 rendu au visa de l’ancien article 1147 CC, garagiste prétant un
véhicule à un client, le garagiste n’avait pas précisé, l’étendue des garanties du contrat
d’assurance, or accident et pas dans les conditions du contrat d’assurance. La Cass a considéré
qu’il y avait bien une obligation d’information.
Section 2 : Le prêt de consommation.
Le prêt de consommation s’appelle également le simple prêt il est évoqué dans le CC aux articles
1892 à 1907. Trois questions à évoquer : qualification, condition, effets.
I. La qualification du prêt de consommation.
A. Les éléments caractéristiques du prêt de consommation.
L’article 1892 CC présente le prêt de C de la façon suivante « contrat par lequel l’une des
parties livre à l’autre une certaine quantité de chose qui se consomme par l’usage à charge pour
cette dernière de lui en rendre autant de même espèce et qualité ».
Il existe donc une différence essentielle entre le prêt à usage, et celui de consommation. Dans le
prêt à usage la restitution s’effectue en principe en nature, dans le prêt de consommation la
restitution ne peut s’effectue en nature car porte sur une chose consomptible. La restitution
s’effectue donc par équivalent.
Conséquences :
✓ La chose prêtée ne peut être qu’un meuble consomptible mais aussi fongible (pour que
l’obligation de restitution par équivalent puisse être exécutée).

✓ Article 1893 CC l’emprunteur devient propriétaire de la chose prêtée du fait de la

consomptibilité.

65

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Le contrat de prêt de consommation a donc un effet translatif de propriété, il en résulte que le

prêt de la chose d’autrui est nul. S’agissant de ce prêt, si l’emprunteur de la chose d’autrui est
de bonne foi il pourra écarter l’action en revendication du véritable propriétaire sur le
fondement de la possession de bonne foi article 2267 CC. Si l’emprunteur est de mauvaise foi,
ledit article ne peut valablement être invoqué, l’action en revendication du véritable
propriétaire pourra prospérer. Ce TP s’accompagne d’un transfert des risques.
Le prêt de consommation est en principe un contrat réel formé par la remise de la chose, mais le
contrat de prêt consenti par un professionnel du crédit n’est plus un contrat réel depuis arrêt
Civ 1° 27 mai 1998. La remise de la chose ne constitue donc pas une obligation à la charge du
prêteur.
B. La différenciation du prêt de consommation.
Le prêt de consommation peut parfois être confondu avec d’autres conventions emportant ou
non transfert de propriété. Il faut donc identifier les critères de distinctions :
❖ L’échange/ Prêt de consommation : contrat par lequel les parties se donnant
respectivement une chose pour une autre 1702 CC. Le critère de distinction résulte donc
du fait que l’échange est un contrat consensuel. Dans le prêt de consommation il existe
une obligation de restitution, qui n’existe pas dans le contrat d’échange.

❖ Dépôt irrégulier/ Prêt de consommation : 1915 CC acte par lequel on reçoit la chose
d’autrui à charge de la garder et de la restituer en nature. Le dépôt irrégulier est un
dépôt portant sur une chose consomptible. Dans les deux contrats il y a TP lié à la
consomptibilité de la chose, dès lors la chose peut être utilisée à la convenance de celui à
qui elle est remise, dans les 2 contrats la restitution peut s’effectuer par équivalent. Pour
les distinguer on se réfère à la volonté des parties. Si le bien a été remis aux fins de
conservation il y aura dépôt, si la remise a été effectuée en vue de son utilisation il y
aura contrat de prêt de consommation.

❖ Contrat de bail / Prêt de consommation : les deux contrats peuvent être conclus à titre
onéreux. Le prêt de consommation porte sur une chose consomptible et fongible de ce
fait il emporte transfert de P. Le contrat de bail ne peut porter que sur un corps non
consomptible et certain. Contrat de bail : restitution en nature.

II. La formation du prêt de consommation.

A. Les conditions de fond.
Le prêt de consommation emporte transfert de propriété il va donc être un acte de disposition, il
faut donc que le prêteur ait la capacité d’accomplir des actes de disposition, lorsque le prêt
porte sur un bien meuble à usage courant ou ayant un caractère de fruit on considère que l’acte
doit être qualifié d’acte d’administration.
Les stipulations relatives à l’objet prêté doivent comporter certains éléments, la chose doit être
nécessairement consomptible mais surtout doit être déterminée ou au moins déterminable. Dans
le cadre du contrat de prêt de consommation la chose doit être mobilière et corporelle. Une
chose mobilière car le prêt de consommation porte sur une chose consomptible, et la chose doit
être corporelle car les choses incorporelles ne peuvent pas faire l’objet de prêt de
consommation.

66

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Concernant le but poursuivi par les parties au contrat, le but pour le prêteur est d’obtenir la
restitution de la chose à l’issue du contrat de prêt. Le but du contrat pour l’emprunteur est de
pouvoir user de la chose. Le but poursuivi par chacune des parties doit être licite.
B. Les conditions de forme.
[Link] formalisme ad validitatem.
La formation du contrat de prêt à usage est conditionné par la tradition c'est-à-dire la remise
matérielle de la chose objet du contrat. Le parallélisme des formes est impossible à satisfaire
c’est la raison pour laquelle le contrat de prêt de consommation est consensuel.
La remise de la chose peut être faite directement à l’emprunteur ou peut être faite
indirectement en passant par l’entremise d’un mandataire ou d’un tiers quelconque.
[Link] formalisme ad probationem.
Les règles de preuve classique sont applicables. On distingue la valeur du contrat qui va être
identifié au regard de la valeur de la chose prêtée. Si valeur supérieure à 1500€ alors preuve par
écrit sauf exceptions. L’écrit qui constate le prêt doit mentionner la somme ou la quantité en
toutes lettres et en tout chiffre.
III. Les effets du prêt de consommation.
A. Les obligations de l’emprunteur.
Il a deux obligations : de restitution et l’obligation de payer les intérêts.
1.L’obligation de restitution.
Article 1902 CC la restitution s’opère donc par équivalent en nature, elle doit intervenir au
terme convenu et lorsque le contrat est à durée indéterminée, la restitution peut intervenir à
tout moment.
S’agissant du lieu, elle doit intervenir au lieu fixé par les parties à la convention, parfois la
convention sera silencieuse sur le lieu de la restitution. Lorsque la convention ne précise rien une
hésitation est permise, pour certains auteurs l’article 1903 CC consacrerait une exception à la
règle de l’article 1247 CC, en application dudit article la restitution devrait intervenir au lieu où
le prêt a été réalisé.
Pour d’autres il faudrait distinguer selon que le prêt est fait à titre gratuit ou à titre onéreux.
Dans l’hypothèse du prêt à titre gratuit alors restitution au lieu ou la chose a été prêtée. Si
contrat onéreux alors restitution en application de 1247 CC au lieu du domicile du débiteur.
Lorsque l’emprunteur est dans l’impossibilité de restituer une chose en même quantité et qualité
alors il devra restituer la chose en valeur.
[Link] de payer les intérêts.
Envisageable que si le contrat a été conclu à titre onéreux, l’emprunteur est alors tenu de payer
la rémunération convenue avec le prêteur, versement d’une somme d’argent le plus souvent. Le
contrat de prêt est présumé effectuée à titre gratuit, mais c’est une présomption simple, le
prêteur doit alors prouver que le contrat a été conclu à titre onéreux, il doit prouver que le
paiement d’une rémunération avait été prévue par les parties.
B. Les obligations du prêteur.
Le prêt de consommation est souvent présenté comme étant un C unilatéral, car obligation de
restitution et de payer les intérêts quant au prêteur il n’aurait aucune obligation car la remise de
la chose serait une condition de formation du contrat.

67

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

On se rend compte que le prêteur a des obligations en dépit du contrat réel de prêt de
consommation. Deux obligations et une troisième si le prêteur est un professionnel du crédit.
[Link] de garantir l’emprunteur des garantis de vices cachés.
Article 1883 CC, même régime que celui applicable au contrat de prêt à usage.
[Link] de respecter le terme convenu dans le contrat.
1899 CC le prêteur ne peut demander restitution des choses prêtées avant le terme et ce sauf
exceptions. Il pourra y avoir déchéance du terme lorsque l’emprunteur aura organisé son
insolvabilité.
[Link] de remettre la chose.
Lorsqu’il est consenti par un professionnel du crédit le contrat n’est plus un contrat réel.

68

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Titre 3 : Les contrats sur les services.

L’expression de contrat sur les services désigne les contrats emportant fourniture d’une
prestation de service, cette prestation peut résulter d’une activité manuelle ou intellectuelle.
Mais aussi d’une activité matérielle ou juridique. Ces contrats ont un domaine d’application
particulièrement étendu, ils ont vocation à porter sur tout ce qui fait l’activité humaine. Le
contrat d’entreprise : prestation matérielle, le contrat de mandat : prestation juridique.

Chap 1 : Le contrat d’entreprise.

Ce contrat est avec le bail une espèce du genre des contrats de louage. Ils sont évoqués dans le
CC à l’article 1708. Le contrat de bail est un louage de chose, tandis que le contrat d’entreprise
est un contrat de louage d’ouvrage et d’industrie.
Le contrat de louage d’ouvrage et d’industrie est défini dans le CC à l’article 1710 « contrat par
lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu
entre elle ».
L’article 1779 CC distingue trois sortes de contrat de louage d’ouvrage et d’industrie. Cette
présentation du CC s’explique par des considérations historiques, mais à l’heure actuelle elle est
inexacte. L’article 1779 CC intègre dans ledit louage :

✓ le louage de service (désigne avant la loi du 12 mai 2009 sous l’expression de louage des
gens de travail qui s’engagent au service de quelqu’un), ce louage de service en réalité
désigne les contrats de travail or le contrat de travail ne peut être considéré comme une
variété de contrat d’entreprise car il ne présente pas les caractéristiques fondamentales
du contrat d’entreprise, il faut que l’entrepreneur puisse exécuter sa prestation en toute
indépendance.

✓ Le contrat des voituriers qui se charge du transport des marchandises ou des personnes.
Contrat de transport : contrat d’entreprise de droit spécial.

✓ Le contrat des architectes, entrepreneurs d’ouvrage et techniciens par suite d’étude de

vie ou marché. Ce contrat correspond en réalité au contrat d’entreprise de droit
commun.
La particularité tient au fait que ce contrat a vocation à régir toute la figure contractuelle qui
on pour objet la réalisation de prestation de service rémunérées, quand ces prestations ne
relèvent pas d’un contrat plus spécial.
Ce contrat d’entreprise de DC est une convention par laquelle une partie que l’on appelle
l’entrepreneur ou encore le locateur d’ouvrage s’engage au profit d’une autre qui est le maitre
de l’ouvrage à exécuter moyennant paiement d’un certain prix un travail indépendant et sans
pouvoir de représentation.
Section 1 : La notion de contrat d’entreprise.
I. Les caractères du contrat d’entreprise.
Le contrat d’entreprise a pour objet la réalisation d’une prestation de service. La prestation est
soumise à conditions :

✓ Il doit s’agir d’une prestation

✓ Effectuée de manière indépendante
✓ Sans aucun pouvoir de représentation.

A. La prestation de l’entrepreneur.

69

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Il est débiteur d’une obligation de faire, il s’oblige de façon positive il s’engage à avoir un
comportement actif.
Conventions donnant naissance à une obligation de ne pas faire ou de donner ne saurait être
qualifié de contrat d’entreprise, celles-ci doivent parfaitement figurés dans un contrat
d’entreprise si elles y figurent en tant qu’accessoire à l’obligation principale qui sera une
obligation de faire. Dans un contrat d’entreprise donnant naissance à une obligation de faire on
peut intégrer une clause d’exclusivité qui donne naissance à une obligation de ne pas faire. Sous
l’empire de l’ancien droit des contrats sanction de l’article 1142 CC les obligations de faire en
cas d’inexécution donne lieu en principe à l’allocation de dommage et intérêt et non pas à une
exécution forcée en nature, mais la jurisprudence vide de sa substance ledit article elle admet
l’exécution forcée en nature d’une obligation de faire lorsque cette exécution forcée ne portait
pas atteinte à la liberté du débiteur. Le droit issue de l’ordonnance de 2016 consacre la
jurisprudence le nouvel article 1221 CC admet de façon général pour toutes les formes
d’obligations l’exécution forcée en nature sauf si celle-ci est impossible. Cette obligation de
faire issue du contrat d’entreprise donne naissance à l’obligation d’accomplir une prestation,
matérielle qui peut indifféremment consistée dans une prestation intellectuelle ou dans une
prestation manuelle. Exemple : l’avocat lorsqu’il est pris en tant que plaidant et non en tant
que postulant. L’avocat plaidant est lié à son client par un contrat d’entreprise. Le garagiste qui
répare une voiture prestation manuelle, le chirurgien qui après avoir posé un diagnostic va
opérer –prestation mat et int).
La prestation juridique est donc opposée à la prestation matérielle. Elle ne peut pas être
effectuée à titre principale dans le cas d’un contrat d’entreprise. En revanche elle peut être
accomplie à titre accessoire d’une prestation à titre matérielle.
B. L’indépendance de l’entrepreneur.
Il doit pouvoir exercer la prestation de service attendue de lui en toute indépendance. Il doit
pouvoir s’exécuter sans être placé sous la subordination juridique de quiconque il doit être son
propre chef. Cette indépendance sera avérée s’il dispose d’une entière liberté pour décider des
moyens utilisés afin de fournir la prestation attendue. Cette indépendance de l’entrepreneur
sera ou non caractériser par l’application de la méthode du faisceau d’indice convergent. On
s’intéresse au statut personnel de l’entrepreneur, son mode de rémunération, aux conditions
d’exécution du travail.
C. L’absence de pouvoir de représentation.
Dans le contrat d’entreprise l’entrepreneur exécute directement la prestation de service en son
propre nom et pour son compte alors même qu’au final c’est le maitre d’ouvrage qui va
bénéficier de cette prestation. L’exécution de la prestation dans le cadre du contrat d’entreprise
ne confère aucun pouvoir de représentation. Ainsi les actes accomplis par l’entrepreneur avec les
tiers dans le cadre de l’exécution de sa mission ne lient pas le maitre de l’ouvrage.
II. La différenciation du contrat d’entreprise.
A. Le contrat d’entreprise et le contrat de vente.
La distinction entre ces deux catégories peut être problématique dans une hypothèse particulière
lorsqu’une personne demande à une autre de lui fabriquer une chose avec des matériaux
appartenant non pas au client lui-même mais à celui qui va la créer. Le convention ainsi conclue
est-elle une vente de chose future ou un contrat d’entreprise ? On distingue selon que le contrat
est passé en matière immobilière ou mobilière. En matière immobilière se sont les règles de
l’accession qui détermine la qualité du contrat :

✓ Si le bailleur édifie la construction sur un terrain appartenant à son client, le TP des

choses utilisées pour la construction fait se faire par l’effet de l’accession et non pas de
la convention. Contrat d’entreprise.

70

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

✓ Au contraire si le constructeur édifie un bâtiment sur un terrain qui lui appartient le TP

ne pourra pas résulter de l’accession. Contrat de vente.
En matière immobilière, on trouve deux techniques la première est fondée sur la règle de
l’obligation fondamentale (deux critères possibles : quantitatif ou qualitatif), la seconde sur
l’économie générale de la convention.
B. Le contrat de bail et le contrat d’entreprise.
Se sont deux contrats de louage (service et chose respectivement). La question de la
qualification va se poser lorsque l’octroie de la jouissance d’une chose moyennant rémunération
est accompagner de la fourniture d’un service (contrat d’hôtellerie). Pour régler la question on
applique les deux techniques de qualification envisageable. Au titre de l’obligation fondamentale
si l’obligation principale consiste dans la fourniture de service alors contrat d’entreprise, si mise
à disposition d’un local alors contrat de bail. Au titre de la technique de qualification.. le contrat
sera d’entreprise si la jouissance de la chose ne peut pas se faire de manière indépendante. Au
contraire contrat de bail si la jouissance de la chose peut s’exercer en toute indépendance.
C. Le contrat de travail et le contrat d’entreprise.
Le contrat de travail est un contrat spécial, totalement autonome par rapport au contrat
d’entreprise. La qualification adéquate est parfois difficile à prouver. En effet si l’on retient la
qualification de contrat de travail, le droit social aura vocation à s’appliquer, si au contraire il
s’agit d’un contrat d’entreprise l’entrepreneur ne sera pas soumis au droit du travail. Dans les
deux contrats il y a exécution d’une prestation moyennant paiement d’une rémunération. Le
critère de distinction réside dans l’existence ou non d’un lien de subordination, si celui qui
exécute la prestation n’est soumis à l’autorité d’aucun supérieur hiérarchique il est soumis à un
contrat d’entreprise. Ce critère résulte d’un arrêt Ch. Soc 11 octobre 2006.
D. Le contrat de dépôt et le contrat d’entreprise.
La question de la distinction entre ces deux catégories de contrat ne se pose que dans une
situation particulière, fréquente en pratique. C’est celle où une personne remet entre les mains
de son cocontractant une chose absolument nécessaire à l’exécution de la prestation qui est du.
Tel est le cas lorsque le client remet son véhicule au garagiste pour qu’il le répare. Le critère de
distinction se fonde sur la recherche de l’obligation fondamentale du contrat.
La jurisprudence ne fait pas dans la simplicité, il arrive en effet à la Cass de retenir
cumulativement les deux qualifications. Au lieu de dire qu’il y a un seul contrat la jurisprudence
dit parfois qu’il y a deux contrats un d’entreprise avec pour prestation essentielle la réparation
du véhicule et un contrat de dépôt Civ 1° 30 mai 2006.
La jurisprudence a aligné le régime de responsabilité de l’entrepreneur sur celui du dépositaire,
ce qui fait que bien que l’on retienne deux qualifications contractuelles le régime de
responsabilité ne sera pas plus rigoureux.
Il existe une différence majeure à la formation de ces deux contrats, le contrat de dépôt est un
contrat réel.
E. Le contrat de mandat et le contrat d’entreprise.
Le point commun des deux contrats est l’exécution d’une prestation de service. Mais dans le CE
l’entrepreneur fournie une prestation qui présente différente caractéristique, tout d’abord elle
est matérielle, sans représentation, enfin il s’agit d’une prestation effectuée en toute
indépendance. Dans le contrat de mandat, la prestation qui est due présente les caractéristiques
inverses c’est une prestation juridique, ensuite elle confère un pouvoir de représentation, enfin
pas d’indépendance nécessaire, le mandataire doit se trouver aux ordres donnés par le mandat.

71

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Dans le cadre du CE le maitre de l’ouvrage n’est aucunement engagé par les actes accomplis par
l’entrepreneur. A l’inverse dans le contrat de mandat, le mandant est lié par les actes accomplis
par le mandataire.
Section 2 : Le régime du contrat d’entreprise.
I. La formation du contrat d’entreprise.
A. Les conditions de fond.
Les deux premières conditions relatives au consentement et à la capacité ne soulèvent pas de
problème particulier, la condition relative à la capacité variera en fonction de la qualification du
contrat d’entreprise en acte de disposition ou en acte d’administration.
Quant aux stipulations : le CE est un contrat synallagmatique mettant à la charge de
l’entrepreneur l’obligation de fournir une prestation de service et met à la charge du maitre de
l’ouvrage l’obligation de payer le prix. Ces obligations doivent respecter les exigences des
articles 1163 et suivants du CC. Exigence d’une prestation déterminée ou déterminable.
S’agissant de la prestation de l’entrepreneur, l’exigence de sa déterminabilité est posée
de façon plus souple que pour les autres contrats. Parce qu’on admet qu’il peut y avoir une
difficulté à déterminer à l’avance l’étendue de la prestation à fournir.
S’agissant de la prestation du maitre de l’ouvrage, qui consiste à verser une rémunération
à l’entrepreneur, sous l’empire de l’ancien droit des contrats on s’était posé la question de
savoir si le prix du contrat d’entreprise devait être fixé. L’article 1129 CC ne s’applique plus
dès lors que le prix de la prestation n’a pas à être prévu au moment de la convention.
L’ordonnance de février 2016 consacre cette solution, article 1165 CC, il concerne uniquement
les contrats de prestation de service, il énonce qu’à défaut d’accord des parties avant
l’exécution du contrat le prix peut être fixé par les créanciers à charge pour lui d’en motiver le
montant. En cas d’abus dans la fixation du prix le débiteur peut obtenir des D/I sur le fondement
de la responsabilité.
B. Les conditions de forme.
Le contrat d’entreprise est en principe un contrat consensuel et il se forme donc par le seul
échange des consentements, aucune condition de forme ad validitatem n’est donc requise il
existe cependant des limite à cette absence de condition de forme, soit directe, soit indirecte.
S’g=agissant des limites directes elles résultent de ce que parfois pour certain CE des conditions
de formes vont présider à la formation du contrat. Le contrat de construction de navire loi 3
janvier 1967 article 5, et le contrat d’architecte article 1er du décret du 20 mars 1980, il est
nécessaire de rédiger un écrit.
S’agissant des limites indirectes, aucun texte n’exige précisément la rédaction d’un écrit, mais
celle-ci s’impose pour satisfaire à d’autres obligations. On les retrouve lorsque le contrat conclu
est un contrat de consommation il faut mentionner les prix pratiqués et il faut indiquer la date
limite à laquelle la prestation devra être exécutée. Le plus simple est donc la réalisation d’un
écrit.
II. Les effets du contrat d’entreprise.
A. Les obligations de l’entrepreneur.
1.L’obligation d’exécuter la prestation.
a. l’auteur de la prestation.
La prestation prévue au contrat d’entreprise doit obligatoirement être effectuée par
l’entrepreneur cocontractant du maitre de l’ouvrage. Il faut distinguer selon la nature du contrat
d’entreprise, s’il est marqué d’un très fort intuitu personae, la prestation devra obligatoirement

72

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

être exécutée par le cocontractant du maitre de l’ouvrage. Si le contrat d’entreprise est marqué
d’un simple intuitu personae la sous traitance est exclue mais l’exécution peut être confiée à des
salariés ou des collaborateurs. Le contrat conclu ne comporte aucun intuitu personae,
l’entrepreneur sera libre d’avoir recours à la sous traitance.
b. Le contenu de la prestation.
Le contenu exacte devant être exécuté doit être déterminé en considération de ce qu’à été la
volonté des partis lors de la conclusion du contrat d’entreprise. La volonté des parties n’est pas
le seul critère qui doit être prix en considération. Le contenu de la prestation doit être
déterminé en fonction des usages de la profession ou encore en fonction des règles de l’art qui
sont applicables Civ 1° 15 novembre 1988. La prestation qui est du doit être fournie dans un
certain délai fixé dans les termes de la convention, si pas de terme prévu on va se référer alors
aux standards du délai raisonnable.
c. Les sanctions de l’inexécution de la prestation.
Ceux sont les sanctions issues du droit commun. Sous l’ancien droit des contrats, inexécution
d’une obligation de faire application de 1142 CC. A l’heure actuelle les sanctions sont envisagées
à l’article 1217 CC. On trouve l’exception d’inexécution, exécution forcée en nature, réduction
du prix, résolution pour inexécution et enfin la réparation du préjudice liée à l’inexécution
(responsabilité contractuelle). Toutes ces sanctions sont applicables. La sanction de l’inexécution
par l’entrepreneur peut-elle se fonder sur la garantie des vices cachés ?
Hypothèse 1 : le maitre de l’ouvrage fournie lui-même la chose sur laquelle la prestation doit
porter. Il faut considérer qu’aucune garantie dans vices cachés n’est du par l’entrepreneur.
Hypothèse 2 : l’entrepreneur fournit la chose sur laquelle sa prestation de service va porter. Dans
cette hypothèse il serait concevable d’admettre que l’entrepreneur est débiteur d’une garantie
des vices cachés, mais la jurisprudence dit que la responsabilité de l’entrepreneur ne peut être
recherchée qu’en application des règles de DC.
2.L’obligation de conservation et de restitution.
Cette obligation n’est pas systématique, elle n’existe que lorsque le maitre de l’ouvrage remet à
l’entrepreneur la chose sur laquelle ce dernier va exécuter sa prestation. Cela étant il semble
que la jurisprudence impose cette obligation à l’entrepreneur non pas à titre d’obligation
accessoire dans le cadre d’un CE mais dans le cadre d’un autre contrat autonome : un contrat de
dépôt Civ 1° 30 mai 2006.
Ce contrat de dépôt en réalité semble être un accessoire du CE.
3.L’obligation d’information et de conseil.
Elle est exclusivement une obligation contractuelle accessoire. Elle ne doit pas être confondue
avec l’obligation principale d’information et de conseil qui existe précisément lorsque le CE a
pour objet de conseiller le maitre de l’ouvrage.
Cette obligation est très répandue dans les CE, elle s’impose à toute une série de professionnel
(médecin, garagiste, architecte). Si cette obligation est très répandue, son étendue varie en
fonction de l’objet du CE et également selon l’état des connaissances du maitre de l’ouvrage.
4. L’obligation de sécurité.
L’obligation de sécurité est le prototype d’obligation résultant d’un forçage du contrat. Cette
obligation de sécurité a précisément était découverte dans un contrat d’entreprise (de transport)
arrêt Compagnie générale trans athlantique 21 novembre 2011 cette obligation a pour objet
les personnes mais également les choses. Cette obligation est en réalité applicable à toutes les
variétés de CE.

73

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

Les caractéristiques propres à chaque CE font de cette obligation une obligation de moyen ou
une obligation de résultat. On tient compte de la part active ou non du créancier dans
l’exécution de l’obligation, s’il a une part active alors ce sera une obligation de moyen. En cours
de transport Créancier passif donc obligation de sécurité est une obligation de résultant. La
jurisprudence applique parfois ce critère de façon déconcertante.
B. Les obligations du maitre de l’ouvrage.
1.L’obligation de payer le prix.
a. Le montant du paiement.
Le prix peut être déterminé par les parties au contrat au moment de la conclusion du contrat. En
cas de litige on saisit le juge pour fixer le prix il pourra prendre en compte l’importance des
services rendus, se référer aux usages professionnels ou à la qualité du travail fourni.
[Link] moment du paiement.
La date est en principe fixée par les parties en contrat conformément au principe de liberté
contractuelle. Si rien n’a été prévu il est admis que le prix est exigible et qu’il doit être payé
lors de la réception. Le paiement de la prestation peut être instantanée ou échelonner. En cas de
paiement échelonner la première somme est un acompte (le contrat est définitivement formé),
la dernière correspond au solde du. Mais ce n’est pas nécessairement un acompte, dans les
contrats passés entre un consommateur et un professionnel cette somme est qualifier d’arrhe.
[Link] garantis de paiement.
L’entrepreneur peut solliciter les sûretés conventionnelles (le cautionnement). En dehors des
sûretés conventionnelles l’entrepreneur peut parfois se prévaloir de privilège. Article 2331 2° CC
(pompe funèbre) L’entrepreneur pourra invoquer le DC et notamment l’exception d’inexécution.
Enfin l’entrepreneur pourra exercer un droit de rétention sur la chose remise pour effectuer la
prestation Com 8 février 1994.
[Link] prescription de l’action en paiement.
Avant la loi de 2008, il fallait distinguer selon la nature civile ou commerciale du CE. Désormais
cette distinction n’a plus lieu d’être le délai de DC est de 5ans, en matière civile 2224 CC qu’en
matière commerciale.
2.L’obligation de coopérer.
Cette obligation de coopérer est mise à la charge du maitre de l’ouvrage sur le fondement du DC
et plus précisément sur le fondement de l’exécution des conventions de bonne foi. Au titre de
cette obligation la maitre de l’ouvrage est tenue de faciliter à l’entrepreneur l’exécution de sa
prestation (exemple : le maitre de l’ouvrage doit donner à l’entrepreneur tous les éléments
d’information permettant à l’entrepreneur d’exécutait correctement son obligation). Obligation
découverte par la Cass dans un arrêt Civ 1° 11 mai 1966. L’inexécution de cette obligation de
coopérer peut être doublement sanctionnée :
✓ Elle peut venir neutraliser une éventuelle faute imputable à l’entrepreneur.
✓ Cette faute peut justifier l’engagement de la responsabilité civile du maitre de l’ouvrage
à l’égard de l’entrepreneur encore faut-il que l’entrepreneur justifie d’un préjudice.
3.L’obligation de prendre livraison.
Cette obligation est mise à la charge du maitre de l’ouvrage lorsque la prestation a exécuté
porte sur une chose, obligation équivalente à l’obligation de retirement (contrat de vente). Ainsi
une fois que l’entrepreneur a exécuté l’obligation qu’on lui imposait à titre principal, le maitre
de l’ouvrage est tenu de prendre livraison dans l’hypothèse où le maitre de l’ouvrage ne
prendrait pas livraison l’entrepreneur qui a achevé sa prestation peut être autorisé par le juge à

74

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])

 lOMoARcPSD|9191433

Droit Civil

l’expiration d’un délai de 1an à compter de la date ou la livraison aurait du être effectuée de
vendre la chose aux enchères publiques et de se faire payer sur le prix.
4.L’obligation de prendre réception.
Cette obligation de réceptionner les travaux s’applique dans les CE ayant pour objet la
construction d’un ouvrage immobilier.
[Link] notion de réception.
C’est l’acte juridique par lequel le maitre de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans
réserve. Cette réception peut être effectuée de manière tacite (prendre possession de l’ouvrage
et dans le même temps payer l’intégralité du solde du prix) ou expresse (rédaction d’un PV).
Si la réception de l’ouvrage est un droit, c’est également pour la maitre de l’ouvrage une
obligation mise à sa charge article 1792-6 CC lorsque la réception est effectuée, elle peut l’être
avec réserve ou sans. Avec réserve le maitre de l’ouvrage est en droit d’exiger de l’entrepreneur
qu’il effectue les travaux de reprises. Sans réserve alors cette réception sans réserve purge tous
les vices apparents au moment de la réception.
[Link] effets de la réception.
La réception des travaux emportant des conséquences multiples et importantes.
Le prix ou le solde restant du devient exigible. La réception emporte transfert des risques et de
la garde sur la personne du maitre de l’ouvrage. La réception des travaux présente la
particularité de faire courir les garanties légales (parfait achèvement, biennale de bon
fonctionnement, décennale de bon fonctionnement) des constructeurs.

75

Téléchargé par Eline Ducard (elineducard17@[Link])