a) Quest-ce qu’une VEFA ?

La vente en l’état futur d'achèvement (Vefa) est un contrat par lequel il est possible d’acquérir un
bien immobilier à construire ou en cours de construction.

L’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien
au fur et à mesure de sa construction.

Le vendeur s'engage à livrer le logement dès que les travaux de construction sont achevés.

Dès que toutes les conditions de la vente du logement à construire sont réunies, le contrat de vente
est signé devant un notaire.

Il peut être précédé par la signature d'un contrat de réservation (ou contrat préliminaire).

b) Indiquez les droits de l’acquéreur, les modalités de paiements du DG ...

En VEFA, la garantie d’achèvement pèse sur une banque ou une compagnie d’assurance qui
s’engage à financer les travaux d’achèvement si le promoteur n’y parvient pas. La garantie de
parfait achèvement de la VEFA pèse sur le promoteur qui doit lever les réserves signalées par
l’acquéreur. Quant aux garantie décennale, biennale et dommages-ouvrages, ce sont elles qui
entrent en jeu si l’appartement présente des défauts de construction, des malfaçons.

La garantie d’achèvement de la VEFA

La garantie d’achèvement en VEFA est parfois confondue avec la garantie de parfait achèvement.
Ce sont pourtant 2 garanties bien distinctes :
•La garantie d’achèvement, aussi appelée garantie financière d’achèvement, sécurise
l’achèvement de lui-même ;
•La garantie de parfait achèvement de la VEFA (GFA) correspondant, quant à elle, à la levée des
réserves, il n’est pas ici question d’achever les travaux de construction, mais de résoudre les
menus défauts décelés lors de la livraison.
La garantie financière d’achèvement de la VEFA c’est l’engagement que prend une banque ou une
compagnie d’assurance (le garant d’achèvement) de financer les travaux restant à réaliser si le
promoteur n’est plus en mesure de le faire, concrètement, s’il est en « faillite ». Grâce à cette
garantie, l’acheteur est assuré que l’immeuble sera effectivement construit quoi qu’il arrive au
promoteur.
La particularité de cette garantie c’est qu’elle est exclusivement financière. Autrement dit, la seule
obligation qui pèse sur le garant d’achèvement en VEFA c’est, soit de rembourser à l’acquéreur les
sommes qu’il a versées au promoteur (c’est la garantie de remboursement), soit de payer le coût des
travaux qui restent à réaliser au moment où le promoteur abandonne le chantier.

La garantie de parfait achèvement de la VEFA

Cette garantie « naît » le jour de la réception, c’est-à-dire lorsque le promoteur « reçoit » les
ouvrages réalises par les entreprises. La réception intervient avant la livraison, la livraison étant le
moment où le promoteur remet les clés à l’acquéreur, ultime étape d’un achat en VEFA. C’est le
moment de la découverte des lieux mais aussi celui d’éventuelles mauvaises surprises : malfaçons,
non-conformités, dysfonctionnements, etc. L’acheteur va donc établir, avec le promoteur, une liste
de réserves. Le promoteur et/ou les entreprises qui ont réalisé les travaux auront alors 1 an pour
lever ces réserves : c’est cette obligation de lever les réserves dans l’année qui suit la réception que
l’on nomme « garantie de parfait achèvement » en VEFA.
Ce délai d’un an est aussi celui pendant lequel l’acheteur peut signaler de nouvelles réserves au
promoteur, celles qu’il découvrirait après avoir emménagé par exemple.

ATTENTOIN : les non-conformités doivent être dénoncées dans le délai d’un mois suivant la
livraison. Dans tous les cas, si les réserves n’ont pas été levées dans l’année qui suit la réception,
l’acheteur doit agir en justice, assigner en référé par exemple, avant la date butoir. Si l’acheteur
n’agit pas dans ce délai, il perd le bénéfice de la garantie de parfait achèvement de sa VEFA.

Rappelons ici que même s’il existe des réserves lors de la livraison, l’acheteur doit régler le
dernier appel de fonds de la VEFA. Les conditions qui lui permettent de consigner les 5% restants
sont beaucoup plus strictes que celles qui s’appliquent en matière de contrat de construction de
maison individuelle (CCMI). En VEFA la consignation du solde du prix n’est possible qu’en cas de
contestation de la « conformité substantielle » ou en présence de malfaçons qui rendent le logement
inhabitable.

Récapitulatif des garanties de la VEFA

Garantie Délai Point de départ Débiteur Texte
Art. 1792-
Garantie de parfait achèvement 1 an Réception Entreprises 6 du Code
civil
Vices et défauts de conformité Le + tardif des 2
apparus avant réception ou avant : réception / 1642-1 du
1 mois Vendeur
l’expiration du mois suivant la prise livraison + 1 Code civil
de possession mois
Obligation de délivrance
1604 du
conforme : Défauts de conformité 5 ans livraison vendeur
Code civil
non apparents à la livraison
1 an ou le
L. 111-11
Isolation phonique départ du 1er livraison vendeur
du C.C.H.
occupant
Garantie de superficie 1 an livraison vendeur
1646-1 et
Entreprises +
Garantie de bon fonctionnement 2 ans réception 1792-3 du
vendeur
Code civil
Garantie décennale : –dommages
qui compromettent la solidité de
Vendeur 1646-1 et
l’ouvrage –ou le rendent impropre à
10 ans réception Entreprises 1792 du
sa destination –ou affectent al
Maître d’oeuvre Code civil
sollicité d’éléments d’équipement
indissociables
Désordres “intermédiaires” (faute 1646-1 du
10 ans réception vendeur
prouvée) Code civil
Il s'élève à 5% du prix prévisionnel de vente si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 an ;
Il est de 2% du prix prévisionnel de vente si la signature de l'acte de vente intervient dans un
délai compris entre 1 et 2 ans ;
Si ce délai est supérieur à 2 ans, vous n'aurez pas de DG à verser.

Il s’agit du contrat par lequel un futur acheteur verse une somme d’argent sur un compte spécial
afin que lui soit réservé un immeuble à construire ou une partie dudit immeuble.

Le futur acheteur effectuant la réservation du bien est désigné au contrat comme le réservataire. Le
cocontractant s’engageant à lui réserver ce bien (le promoteur immobilier) est désigné comme le
réservant.

Il arrive après signature d’un tel contrat que le futur acheteur souhaite mettre fin à son engagement.
Cette situation ne pose pas de difficulté si l’on se situe dans le délai légal de rétractation (dans les
10 jours ouvrés à reception en LRAR ou remise en main propre du contrat)

En revanche, au-delà de ce délai il faudra se tourner vers l’article R.261-31 du Code de la

construction et de l’habitation.

Comment donc ne pas donner suite au contrat de réservation et récupérer le dépôt de garantie ?

L'article R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation prévoit les cas qui permettent de ne
pas donner suite au contrat de réservation (ne pas conclure la vente) et d’obtenir restitution du dépôt
de garantie.

Les fonds déposés en garantie sont restitués au réservataire dans les cas qui suivent.

- Non-respect du délai de signature de l’acte de vente

- Le contrat de réservation doit stipuler le délai sous lequel l’acte de vente sera signé. Il prévoit
également que le projet d'acte de vente est notifié au réservataire un mois au moins avant la date de
signature.

- En cas de non-respect de ces délais, le réservataire est en droit de solliciter la restitution de son
dépôt de garantie.

Un contrat de réservation ne mentionnant aucun délai est en outre irrégulier.

- Hausse de plus de 5% du prix

Le réservataire peut ne pas donner suite et obtenir la restitution du dépôt de garantie si le prix du
contrat de vente excède de plus de 5 % le prix visé au contrat.
Dans le cas où le réservant notifie au réservataire un nouveau prix de vente allant au-delà de ce
pourcentage le réservataire sera autorisé à réclamer son dépôt de garantie.

- Non-réalisation d'un élément d'équipement

Le réservataire peut également se libérer du contrat et obtenir la restitution de son dépôt de garantie
dans le cas où un élément d'équipement prévu au contrat de réservation est supprimé par le
réservant (exemple : porte, fenêtre, ascenseur etc.).

- Diminution de valeur de plus de 10%

Le réservataire peut obtenir restitution de son dépôt de garantie s’il est en mesure de prouver que
l’immeuble réservé a subi dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages une baisse de valeur
de plus de 10% par rapport aux prévisions du contrat (exemple : cas où les ouvrages ou matériaux
sont de moindre qualité).

- Non-obtention du prêt prévu au contrat de réservation

Le réservataire peut se dédire et obtenir la restitution de son dépôt de garantie s’il n’obtient pas le
prêt visé au contrat de réservation.

Ainsi, le futur acheteur (réservataire) se trouvant dans l’un des cas prévus ci-dessus est fondé à
renoncer à la VEFA et à réclamer la restitution de son dépôt de garantie.
Pour cela, la demande de remboursement motivée est notifiée au vendeur (le réservant) et au
dépositaire des fonds (généralement un notaire) par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce remboursement intégral doit, conformément aux textes, intervenir dans un délai maximum de 3
mois.

Echelonnement du prix, quizz des 5 % restant à verser …

Le premier appel de fonds

C’est au moment de la signature du contrat de réservation de la VEFA que l’acheteur procèdera au

premier versement au profit du promoteur. Rappelons que le contrat de réservation est un contrat
par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent sur les éléments essentiels de la VEFA future.

Mais attention, à ce moment-là, le montant des sommes que le vendeur peut exiger est strictement
limité.

Ce premier appel de fonds de la VEFA ne peut excéder :

5% du prix de vente si la vente en état futur d’achèvement elle-même – la signature chez le notaire
– intervient dans l’année qui suit ;
2% du prix de vente si la vente intervient entre 1 et 2 ans après la signature du contrat de
réservation.
Si plus de 2 années séparent le contrat de réservation et l’acte de vente en VEFA, aucun appel de
fonds ne pourra intervenir jusqu’à la signature de l’acte notarié.

Les appels de fonds intermédiaires

Les appels de fonds de la VEFA sont effectués, par le vendeur, au fur et à mesure de l’avancement
des travaux.

En tout état de cause, lors d’un achat en VEFA, les appels de fonds ne peuvent excéder :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;
95% à l’achèvement de l’immeuble.

Autrement dit, l’acheteur peut légitimement refuser de verser au vendeur des sommes qui ne
seraient pas comprises dans ces plafonds. L’acheteur a donc tout intérêt à se renseigner, par lui-
même, sur le stade réel d’avancement des travaux lorsqu’il reçoit un appel de fonds du vendeur en
VEFA.

Outre leur propre vigilance, les acheteurs peuvent aussi compter sur l’indispensable garantie
financière d’achèvement pour sécuriser leur investissement.

Rappelons ici brièvement que cette garantie peut – en cas de défaillance du promoteur – se
concrétiser :

Soit par le remboursement des sommes versées par les acquéreurs au titre des appels de fonds de la
VEFA,
Soit par le financement des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le dernier appel de fonds

Les 5% restants feront l’appel du dernier appel de fonds de la VEFA, au moment de la livraison du
bien, autrement dit de la remise des clés à l’acheteur.

A ce moment-là, la question se pose fréquemment de savoir si l’acheteur est obligé de verser la

somme correspondant à ce dernier appel de fonds de la VEFA ou s’il peut la « retenir » parce qu’il a
subi, par exemple un retard de livraison en VEFA.

La réponse déplait généralement aux acheteurs. Ils ne peuvent se faire justice à eux-mêmes et
garder les fonds mais doivent les verser au promoteur, quelle que soit les difficultés rencontrées, les
malfaçons de construction qu’ils observeraient par exemple.

Il n’y a que 2 exceptions à cette règle :

Les malfaçons sont tellement graves que l’appartement est inhabitable ;

Les non-conformités sont substantielles : non-respect des plans, de la notice descriptive, par
exemple.
Le mécanisme des appels de fonds en VEFA permet un échelonnement du paiement qui reflète la
nature de la VEFA et l’avancement des travaux.