IAS 40
Définition et Explication du but de la norme 40 :
C’est un bien immobilier de type « terrain » ou bien « bâtiment » détenu afin de générer des
produits de location ou de plus-value.
Un immeuble de placement, défini par IAS 40, est un bien immobilier (terrain ou bâtiment, ou
partie d’un bâtiment, ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre
d’un contrat de location) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux,
plutôt que pour l’utiliser dans la production ou la fourniture de biens et ou de services ou à
des fins administratives ou le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.
Caractéristiques et exemple des immeubles de placement :
Sont, par exemple, des immeubles de placement :
-un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme plutôt que pour une vente à court
terme dans le cadre de l’activité ordinaire ;
-un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (si une entité n’a
pas déterminé qu’elle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier occupé par son
propriétaire, soit pour le vendre à court terme dans le cadre de son activité ordinaire, le
terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le capital) ;
N.B : Les biens immobiliers utilisés pour la production ou la fourniture de biens et services ainsi que
ceux destinés à être vendus dans le cadre de l’activité ordinaire ne sont pas considérés comme des
immeubles de placement selon la norme IAS 40. Les biens immobiliers occupés par l’entité ou mis à
la disposition du personnel (ou des filiales) à titre gratuit n’entrent pas dans la catégorie des
immeubles de placement. Ne sont pas également considérés comme des immeubles de placement
les biens immobiliers donnés en location financière (leasing).
Evaluation des immobilisations de placement :
Comme c’est déjà mentionné à l’IAS 16, ce type d’actif doit subir à 2 conditions pour qu’on
puisse l’enregistrer à l’actif de l’entreprise ;
1. Il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront à l’entité
2. Le cout de cet actif peut être évalué d’une façon fiable.
Principes de la norme lors de l’évaluation des immeubles :
Cette norme propose deux modèles d’évaluation à savoir ; le modèle de la juste valeur et le
modèle du coût :
- Le traitement comptable de l’immeuble de placement dépend de l’option choisie par
l’entreprise ;
- Les immeubles de placement doivent être reclassés sur une ligne à part pour pouvoir
les distinguer des autres immobilisations ;
- Le modèle choisi s’appliquera à l’ensemble des immeubles de placement du groupe
afin de respecter une homogénéité.
En outre, il doit être précisé en annexes :
- La date à laquelle l’expertise a été effectuée et le recours ou non à un expert
indépendant
- Les méthodes et hypothèses importantes retenues pour estimer la juste valeur des
immobilisations corporelles ;
- Pour chaque catégorie d’immobilisations corporelles réévaluées, la valeur comptable
qui aurait été retenue et saisie si les actifs avaient été comptabilisés selon le modèle du coût.
La détermination du coût est faite sur la base des règles citées dans la norme IAS 16.
1. Evaluation initiale :
Pour les immeubles construits :
Coût à la date d’achèvement de la construction ou de l’aménagement ;
La détermination du coût est faite sur la base des règles citées dans la norme IAS 16
Les coûts d’emprunts sont intégrés dans le coût de l’immeuble de placement selon les
dispositions de la norme IAS 23
Pour les immeubles achetés :
Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de transaction
doivent être inclus dans l’évaluation initiale.
Le coût d’un immeuble de placement acheté comprend son prix d’achat et toutes les dépenses
directement attribuables. Les dépenses directement attribuables sont, par exemple, les
honoraires juridiques, les droits de mutation et autres coûts de transaction.
2. Evaluation postérieure à la comptabilisation initiale :
Une entité doit choisir comme méthode comptable soit le modèle de la juste valeur soit le
modèle du cout et doit appliquer cette méthode à tous ses immeubles de placement
A l’entrée Evaluation postérieure
Une immeuble de placement Juste valeur; qui doit refléter
doit être évalué initialement la valeur du marché. le
comme toute les profit ou la perte résultant
immobilisations à son cout. doit être inclut dans le
résultat net
Dans le cas où la juste
valeur ne peut pas être
déterminée de façon fiable
l'évaluation se fait par la
méthode des couts
La société doit choisir une méthode d'évaluation :
Modèle de la juste valeur :
Après l'enregistrement initial, si une entreprise opte pour le modèle de la juste valeur, elle doit
évaluer la juste valeur de tous ses biens immobiliers de placement. Lors de cette évaluation, il
est essentiel que la valeur reflète le revenu locatif actuel et d'autres facteurs que les
participants du marché utiliseraient pour fixer le prix dans les conditions actuelles du marché.
Tout bénéfice ou perte résultant d'une variation de la juste valeur d'un bien immobilier de
placement doit être inclus dans le résultat net de l'exercice en cours.
Dans des situations exceptionnelles où il est difficile d'évaluer de manière fiable la juste
valeur d'un bien immobilier de placement (sauf s'il est en cours de construction), l'entreprise
doit utiliser le modèle du coût d'IAS 16. Cela signifie évaluer le bien au coût, diminué du
cumul des amortissements et des pertes de valeur.
Modèle du cout :
Les immeubles de placement sont comptabilisés au coût historique diminué des
amortissements et des éventuelles dépréciations. Après la comptabilisation initiale, une entité
qui choisit le modèle du coût doit évaluer tous ses immeubles de placement en utilisant le
traitement de référence d’IAS 16. (Dans ce cas l’entité doit fournir la juste valeur des
immeubles de placement dans les notes annexes)
N.B : Une entité ne comptabilise pas dans la valeur comptable d’un immeuble de
placement les coûts de l’entretien quotidien de cet immeuble. Ces coûts sont, au
contraire, comptabilisés en résultat net lorsqu’ils sont engagés. Les coûts relatifs à
l’entretien quotidien sont principalement les frais de main-d’œuvre et de consommables,
ils peuvent inclure les coûts de pièces de rechange d’importance mineure. L’objet de ces
dépenses est souvent décrit comme « la réparation et maintenance » du bien immobilier.
Sortie de l’immeuble de placement du bilan de la société :
Un immeuble de placement est ‘‘ décomptabilisé ’’ dans les cas suivants :
Sortie (vente, location financière)
Arrêt définitif de l’utilisation du bien et l’entité n’attend aucun avantage économique
futur résultant de sa sortie.
La perte ou profit résultant de la sortie d’un immeuble de placement est comptabilisé dans le
compte de résultat. La sortie d’un immeuble de placement suite à un contrat de location
financière est traitée selon les dispositions de la norme IAS 17
Comparaison avec les règles marocaines :
Normes IFRS
En IFRS, ils concernent les terrains et/ou constructions loués ou gardés pour en retirer des
loyers ou pour valoriser ces actifs. Ils sont comptabilisés dans une ligne spécifique dans le
bilan
Informations à fournir :
o Modèle d’évaluation retenues.
o Critères retenus pour la classification des biens immobiliers
Normes Marocaines
Ne sont pas définis de façon spécifique dans le CGNC,
Ne fait aucune distinction entre immeubles d'exploitation et immeubles de placements,
Les normes marocaines ne prévoient pas de règles spécifiques pour le traitement des
Immeubles de placement contrairement aux normes IFRS. Cela va amener les sociétés
marocaines à identifier et recenser les biens immobiliers non destinés à l'exploitation et qui
répondent à la définition des immeubles de placement afin de les isoler et les classer dans une
rubrique spécifique « immeubles de placement ». L'évaluation initiale ainsi que le traitement
ultérieur de ces immeubles, au vu des choix devant être opérés par ces sociétés, poseraient
certainement un certain nombre de problématiques d'application de cette norme qui apporte
un traitement tout à fait nouveau à ce type d'immeubles.
Etude de cas :
Un terrain est acquis le 01/01/N à 100 DH. Il a connu un changement de valeur :
31/12/N : 120 DH ; 31/12/N+1 : 80 DH ; 31/12/N+2 : 130 DH
TAF : Passez les écritures nécessaires en appliquant :
1. Le modèle de coût
2. Le modèle de la réévaluation
:
1. Le modèle de coût
01/01/N
Terrain
Trésorerie
100
100
31/12/N+1
Dotations aux Prov. pour
dépréciation des Immob.
Prov. pour dépréciation des Immob.
20
20
31/12/N+1
Prov. pour dépréciation des Immob.
Terrain
20
20
31/12/N+2
Terrain
Reprises de Prov. pour dépréciation
des Immob.
20
20
2. Le modèle de la
réévaluation
01/01/N
Terrain
Trésorerie
100
100
31/12/N
Terrain
Ecart de réévaluation
20
20
31/12/N+1
Ecart de réévaluation
Dotations aux Prov. pour
dépréciation des Immob.
Terrain
20
20
40
31/12/N+2
Terrain
Reprises de Prov. pour dépréciation
des Immob.
Ecart de réévaluation
50
20
3
La solution :
1. Le modèle de coût :
2. Le modèle de la réévaluation :
