IAS 40 IMMEUBLES DE PLACEMENT: Le sujet Cette norme traite de la comptabilisation et de I’évaluation des immeu- bles de placement, c’est-a-dire des actifs immobiliers que l’entreprise donne en location ou qu’elle détient dans ’espoir de réaliser une plus- value. Définitions Unimmeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou batiment) détenu dans le but d’en retirer des loyers ou de réaliser une plus-value. Cette définition exclut les actifs : ~ utilisés par Pentreprise a la production de biens ou de services (usines, entrepéts...) ou a des fins administratives (siége social) ; ~ et ceux destinés a étre vendus dans le cadre de l’activité ordinaire de Pentreprise (immeubles détenus par un promoteur dans l’attente de leur commercialisation). Ne constituent pas non plus des immeubles de placement : = ceux qui sont loués a des salariés de l'entreprise ; ~ Jes immeubles en construction (méme s'ils sont destinés & devenir des immeubles de placement) ; ~ et ceux qui sont loués A des locataires par un contrat de location- financement. 1. Norme révisée en 2003.304 Les normes comptables internationales (IFRS) Lorsqu’un immeuble comprend une partie louée et une autre occupée par lentreprise, deux cas sont A envisager : ~ si chaque partie peut étre vendue séparément, la fraction louée doit étre considérée comme un immeuble de placement ; ~ siles deux parties ne peuvent étre vendues séparément, ’ensemble ne constitue pas un immeuble de placement sauf si la fraction occupée par Ventreprise n'est pas significative. Lorsque le locataire est une société du groupe, I'immeuble ne peut étre considéré comme un immeuble de placement dans les comptes consolidés. Par contre, Pentreprise propriétaire doit V'inscrire comme tel dans ses comptes individuels. Signalons enfin que la qualité d'immeuble de placement n’est pas réser- vée aux actifs dont entreprise est propriétaire. Des immeubles détenus dans le cadre d’un contrat de location (location-financement ou location simple) peuvent aussi constituer des immeubles de placement s’ils satis- font a la définition donnée plus haut. L’évaluation des immeubles de placement L’évaluation initiale Lors de leur entrée dans l’entreprise, Jes immeubles de placement sont comptabilisés a leur cot. Celui-ci est caleulé comme pour les autres immobilisations corporelles (voir LAS 16). Pour les immeubles faisant objet d’une location-financement, le coat correspond a la valeur actuelle des paiements minimaux liés a la location (voir IAS 17), ou a la juste valeur de l'actif si celle-ci est inférieure. L’évaluation ultérieure ‘Au bilan, les immeubles de placement peuvent figurer : — soit au coat, diminué des amortissements et autres dépréciations ; — soit A leur juste valeur. Le choix entre ces deux modes d’évaluation est libre. Toutefois, 'entre- prise qui choisit la seconde solution doit I'appliquer a tous ses immeubles de placement. Il existe trois exceptions a ce principe : « LTASB admet que, dans des cas exceptionnels, il ne soit pas possible de déterminer la juste valeur de fagon fiable et continue. L'immeuble en question doit alors étre évalué a son codit, diminué des amortissements et dépréciations nécessaires, et ceci jusqu’a sa sortie de 'entreprise. Autre- ment dit, il ne sera pas possible de lévaluer A sa juste valeur par la suite, méme si celle-ci devient déterminable avec fiabilité. Lorsqu’ils sont considérés comme des immeubles de placement, les droits du locataire sur un immeuble faisant l'objet d’un contrat de location simple doivent obligatoirement étre évalués a leur juste valeur.IAS 40 ~ Dmmeubles de ment 395 + Lentreprise peut choisit un mode d’évaluation différent pour : ~les immeubles de placement qui sont adossés a des dettes dont la remuneration est fonction de la juste valeur de ces immeubles, ~ et ses autres immeubles de placement. La norme ajoute que lorsque l'entreprise a commencé a évaluer un immeuble de placement a sa juste valeur, elle doit continuer a le faire Jusqu’a ce que cet actif sorte de Ventreprise ou cesse d'étre un immeuble de placement, méme si l'estimation de la juste valeur devient plus difficile. La determination de la juste valeur La juste valeur est, de préférence. fixée par rapport aux prix du marché (aprés, si besoin est, ajustement pour tenir compte des spécificités de Vimmeuble ou de la rareté des transactions). Mais elle peut aussi étre estimée en actualisant les cash-flows futurs (avant impét) attendus de 'actif A un taux qui refléte le risque de celui-ci, c"est-A-dire les incertitudes relatives au montant et A l’échéance de ces flux. Exemple 40.1.— Une entreprise posséde un immeuble de bureaux qu'elle loue a d'autres sociétés. Le dernier compte d'exploitation de |'immeuble se pré- sente ainsi (en euros) : Produits : Loyers 1-200 000 Charges : Gardiennage, sécurité = 70.000 Entretien - 80 000 Amortissements ~300 000 Autres charges d'exploitation — 30.000 Intéréts hypothécaires — 600 000 Résultat avant impot 120 000 Impét (30 %) = 36 000 Résultat aprés impét 84.000 Les prévisions concernant les 5 prochaines années sont les suivantes : ~ loyers : augmentation de 2 % par an, ~ gardiennage, sécurité : augmentation de 4 % par an, ~ entretien et autres charges d’exploitation : augmentation de 3 % par an. A partir de ces hypothéses, il est possible de prévoir les cash-flows d'exploi- tation de N+1 a N+5 (en milliers €) : Net | Nez | Neo | Nes | NeS | Encaissements : loyers | Décaissements : | Gardiennage, sécurité | Entretion | Autres charges dexpioitation | [Cash-tows dexpiotiation | T—396 Les normes comptables internationales (IFRS) Supposons qu’a fin N, le taux d'intérét applicable un Investissement de ce type (taux hypothécaire) est de 6%. Supposons en outre qua partir de la 8° année, les cash-flows seront constants. La valeur actuelle a fin N+5 des cash-fiows des années N+6 et suivantes est égale a: La juste valeur de immeuble & fin N peut donc étre estimée a : Le traitement comptable en cas d’évaluation a la juste valeur Lorsqu’un immeuble de placement nouvellement construit est, pour la Premiére fois, évalué a sa juste valeur, I'écart entre celle-ci et la valeur comptable de l’actif au moment de son achévement constitue une charge ou un produit. Exemple 40.2. - Uentreprise a fait construire un immeuble d'habitation dont le cout est de 5 millions d'euros. Au 31 décembre N, l'actif est évalué a sa juste valeur, estimée a5 100 000 €. L’évaluation de I'immeuble a fin N donnera lieu a I'écriture suivante : Par la suite, toute variation de la juste valeur est également enregistrée dans le résultat net. Exemple 40.2. — (suite) Supposons qu’a fin N+1, la juste valeur de immeu- ble s'établisse & 5 250 000 €. On aura l'écriture suivante : Ces régles different donc de celles applicables aux autres immobilisa- tions corporelles (IAS 16) sur trois points essentiels : 1) V'écart de réévaluation initial est comptabilisé dans le compte de résultat et non dans les capitaux propres ; 2) les réévaluations sont pratiquées chaque année (au lieu d’étre espa- cées dans le temps) : 3) toute variation de valeur est comptabilisée dans le résultat net, qu'elle soit positive ou népative.IAS 40- Immeubles de placement 397 En outre, les immeubles de placement étant réévalués chaque année, la constatation d’amortissements devient inutile. Ainsi, dans l'exemple précé- dent, aucun amortissement n’est comptabilisé en N+1, niles années suivantes. Les changements de classification Lorsqu’un actif devient un immeuble de placement évalué a sa juste valeur, I’écart entre celle-ci et la valeur comptable au moment de l’évalua- tion est traité différemment selon lorigine de l’actif : ~ sice dernier figurait en stocks, I’écart est enregistré en charges ou en produits de l'exercice ; — sil'immeuble figurait dans les immobilisations corporelies, ’opération est considérée comme une réévaluation et traitée conformément al’lAS 16. Exemple 40.3, — Jusqu'au 30 septembre N, l'entreprise occupait un immeu- ble de bureaux dont elle est propriétaire. Depuis cette date, elle le loue a d’autres sociétés, de sorte que cet actif est devenu un immeuble de placement. Au 30/09/N, la juste valeur de limmeuble est estimée a 7 000 000 € alors que sa valeur comptable s'établit : coat 5 000 000 amortissements cumulés —3 000 000 2.000 000 Si l'entreprise choisit 'évaluation a la juste valeur, le changement de nature de limmeuble donnera lieu aux écritures suivantes, en supposant un taux d'imposition de 30 % : 30/09/N La norme n’est pas trés explicite sur le traitement ultérieur de l’écart de réévaluation. Elle se contente d’indiquer que celui-ci sera viré directement dans les réserves en cas de cession de l’immeuble. Selon nous, cela semble indiquer que I’écart de réévaluation n’est pas affecté par les variations de valeur postérieures au changement de catégorie, celles-ci tant comptabi- lisées dans le compte de résultat. Exemple 40.3. — (suite) Supposons que la juste valeur de rimmeuble s'éta- blisse @ 6 800 000 € & fin N et 4 7 300 000 € a fin N+1. Supposons également que l'immeuble soit vendu le 15 avril N+2 pour 7 500 000 €.ys Les normes comptables internationales (IFRS) On devrait donc avoir les écritures suivantes : “enn S1/12/N cme (TING 15/04/N+2 Lorsqu’un actif cesse d’étre un immeuble de placement, par exemple parce que l’entreprise cesse de le louer pour l’occuper elle-méme, il doit €tre comptabilisé A son codt. Ce dernier correspond a Ia juste valeur de V'immeuble a la date du changement. Exemple 40.4, — Ventreprise occupe depuis le 1% juin N un immeuble de bureaux précédemment loué a des sociétés. La juste valeur de I'immeuble était respectivement de 6 900 000 € au 31/12/N-1 et de 7 000 000 € au 1* juin N. A cette méme date, la durée d'utilisation résiduelle est estimée a 35 ans. Les écritures de I'exercice N seront : 1/06/N | 31/12/NIAS 40 ~ Immeubles de placement 309 Principales différences par rapport aux US GAAP Aux Etats-Unis, il n’existe pas de norme comparable al'IAS 40. Seules les sociétés d’investissement sont soumises a des régles d’évaluation. spécifiques. Dans les autres entreprises, les immeubles de placement sont traités comme les autres immobilisations corporelles. Ils sont donc évalués a leur coft, diminué des amortissements et autres dépréciations nécessaires, sans possibilité de réévaluation. La pratique en Europe Beaucoup d’entreprises ne mentionnent pas le traitement comptable des immeubles de placement, peut-étre parce qu’elles n’en possédent pas ou qu’elles ne leur appliquent pas de traitement particulier. Parmi les sociétés qui font référence a des immeubles de placement, on en trouve qui ont choisi l’évaluation la juste valeur : « Limmobilier de placement est comptabilisé & sa juste valeur avec les varia tions de celle-ci enregistrées en Autres produits dans la période du changement. UBS emploie des experts immobiliers intemes pour déterminer la juste valeur des Immeubles de placement grace des techniques d'évaluation reconnues Lorsque des prix de transactions récentes pour des propriétés comparables sont disponibles, la juste valeur est déterminée par référence & ces transactions » [UBS (Suisse), rapport annuel 2011 (traduction)]. D’autres entreprises préférent l’évaluation au coat historique : « Les immeubles de placement sont enregistrés pour leur coat d’acquisition diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur, selon les mémes modalités que les immobilisations corporelles » [Vinci (France), rap- port annuel 2011). « Les immeubles de placement sont comptabilisés au codt historique, déduc- tion faite des amortissements cumulés et des dépréciations de valeur. La durée de vie des immeubles résidentiels est estimée & 50 ans » [SwatchGroup (Suisse), rapport annue! 2011]. Les banques et compagnies d’assurance utilisent aussi la possibilité offerte par 'IAS 40 de traiter séparément les immeubles de placement adossés & des passifs dont le rendement est fonction de la juste valeur de ces immeubles : « Llimmobilier de placement (a ‘exclusion des immeubles de placement ados- 86s totalement ou partiellement & des passifs de contrats dont le risque financier est supporté par 'assuré) est comptabilisé au cot. Les composants des immeubles cont amortis sur leur durée estimée d'utilisation, en tenant compte de leur valeur résiduelle, si celle-ci peut étre estimée de tagon fiable. {...J Limmobitier de placement, adossé totalement ou partiellement aux pas sits de contrats dont le risque financier est supporté par 'assuré, est comptabilisé A la juste valeur, les variations de la juste valeur étant enregistrées en résultat » (Axa (France), rapport annuel 2011].400 Les normes compiables internationales (IFRS) Consequences pour l'utilisateur des états financiers L'IAS 40 offre le choix entre deux modes d’évaluation pour les immeu- bles de placement : le cout historique ou la juste valeur. La solution retenue est susceptible d’avoir des conséquences importantes sur les états financiers. Etant donné que la hausse des prix de l'immobuilier compense générate- ment la dépréciation résultant de l'utilisation des immeubles, !’évaluation de ceux-ci au cout historique aboutit 4 sous-estimer Ja valeur des actifs de Ventreprise. Cette méthode oblige en outre a constater des amortisse- ments qui amputent le résultat d'une charge conventionnelle mais ne représentent aucune perte de valeur réelle. L’évaluation & la juste valeur donne une vision plus juste des actifs et de la rentabulité réelle de l'entreprise ; mais elle souftre d'un handicap li¢ a la sub- jectivité de l’évaluation. Prévoir les Hux de trésorerie futurs d'un immeuble loué est certes plus facile que pour la plupart des autres actifs, compte tenu de Texistence d'une base de calcul (les loyers actuels) et de la relative stabilité des locations dans le temps. L’estimation nécessite cependant plusieurs hypothe- ses (évolution des loyers et des charges d’exploitation, taux d’actualisation, valeur résiduelle de I'actif l'issue de la période de location...) que les entre prises peuvent mettre a profit pour oneenter le résultat dans le sens voulu. L’évaluation par référence au prix du marché offre des garanties d’objec- tivité supérieures, mais encore faut-il qu'il existe un marché véritablement actif pour ce type d’immeubles, ce qui n’est pas toujours le cas, notamment lorsque le bien loué est vraiment spécifique par sa nature ou sa localisation. L’évaluation est aussi, a priori, plus fiable lorsqu’elle émane de profession- nels indépendants que lorsqu’elle est pratiquée par l’entreprise elle-méme. En résumé, l’évaluation des immeubles de placement offre de multiples possibilités d’influencer l'actif net et le résultat. Toutefois, compte tenu de Vimportance toute relative de ces actifs au bilan, le risque de manipula- tions comptables a grande échelle est, le plus souvent, limité. L’analyste devra cependant étre vigilant lorsque ces biens représentent une part non négligeable des actifs de 'entreprise. LIAS 40 en bref | Les immeubles de placement sont des actifs immobiliers détenus pour étre Joués ou réaliser une plus-value. ‘Au bilan, ils peuvent étre évalués : ~ soit au coat, diminué des amortssements et autres dépréciations nécessaires, — soit & leur juste valeur. La solution retenue s’applique a tous les immeubies de placement. En cas d’évaluation @ Ja juste valeur : — celle-ci est déterminée chaque année, = et toute variation, qu'elle soit positive ou négative, est immédiatement | comptabilisée dans le résultat. A