Bienvenue à toi !

En téléchargeant ce Ebook, c’est que tu t’intéresses à ce

domaine des logements atypiques, certes, particulier mais si
surprenant et passionnant.
Je te félicite déjà pour ce premier passage à l’action.

Tu as tout à fait raison d’être interpellé et encore plus dans le

contexte actuel. Je suis sûr qu’actuellement tu entends dire autour
de toi que ce n’est « surtout pas le moment pour investir », qu’il
est « impossible d’investir dans de bonnes conditions
financières », que « l’immobilier perd de sa valeur, qu’il ne génère
plus autant qu’avant » etc…
Mais DETROMPE TOI ! Tout est une question de stratégie. Si
utilise la bonne stratégie et que tu suis les bonnes méthodes pour
investir alors tu constateras par toi même que ce que tu entends
ce sont des fausses croyances.

Mon but à travers ce ebook , est de te partager, à travers ma

propre expérience, LA stratégie qui te permettra de générer plus
de 1500 euros net dans l’immobilier avec un seul appartement et
ce, même en 2023 !

Cette stratégie repose sur un élément : Les logements atypiques.

Aujourd’hui, les hébergements atypiques/insolites se sont

multipliés sur le territoire français et sont de plus en plus
recherchés par les vacanciers.
D’après une étude menée par Booking, plus de 40% des
voyageurs choisissent d’opter pour un hébergement insolite pour
passer leurs vacances ou un court séjour. Ils voient en ces
logements, un concept qui promet un bon rapport qualité prix.

D’après de récents chiffres partagés et publiés par Abracadaroom,

les hébergements atypiques représenteraient plus de 260 millions
d’euros de chiffre d’affaire.
Depuis 2020, la France compte plus de 3600 hébergements dans
le secteur atypique /insolite, répartis sur tout le territoire national.
Cela représente un peu plus de 13 000 lits.
(Sondages de tourism Express)
En 2021, les hôtes Airbnb ont ajouté plus de 30 000 annonces
mondiales de location portant sur des logements insolites.

La clientèle est composée principalement de voyageurs français

(94%) qui, dans le contexte actuel, préfèrent rester plus près,
partent moins en vacances et recherchent des idées de courts
séjours insolites pour passer un moment en toute détente, dans
une certaine ambiance ou dans un cadre hors du commun.
Le secteur de l’atypique se porte bien et bénéficie au changement
d’habitude de la population : les français continuent de voyager
mais beaucoup plus près de leur domicile.

Les investisseurs ayant déjà sauté le pas dans ce secteur, dont je

fais partie, peuvent te certifier qu’ils n’ont jamais investi d’une
manière aussi rentable.

Alors POURQUOI PAS TOI ?

Avant de te dévoiler tous les secrets de cette INCROYABLE

stratégie, je t’en dis un peu plus sur moi et plus principalement sur
mon parcours.
 Ø Du dernier de la classe à indépendant
financièrement
Si tu ne me connais pas, je suis
Alexandre DUCREUX, co fondateur
de « Mon Plan Immo » j’ai 26 ans et
je suis stéphanois.

Ancien agent immobilier, ma scolarité n’a pas été un parcours sans

embuches : échec scolaire, rabaissement des profs, Bts raté… Je
ne rentrais pas dans les cases du système éducatif, je n’aimais pas
l’école et l’école ne m’aimait pas.

Depuis tout jeune, ce qui me motive c’est de gagner de l’argent,

beaucoup d’argent. Je suis convaincu que dans la vie, si tu es
« riche » tu peux t’acheter tout ce que tu souhaites, tu as accès à
énormément d’avantages, de privilèges, tu peux te faire plaisir,
profiter, ne pas te soucier du lendemain…

Cette vision me porte toujours aujourd’hui et je reste persuadé que

même si l’argent ne fait pas le bonheur, il y contribue fortement !

Cependant, j’ai toujours eu comme grande ambition de gagner de

l’argent certes, mais pas à n’importe quel prix. L’objectif étant de
ne pas échanger son temps contre de l’argent mais faire en sorte
que l’argent travaille pour toi donc gagner de l’argent par des
revenus passifs.

Facile à dire, mais comment faire ?

 Ce qui a tout changé : Mon premier
investissement à seulement 19 ans !

Je réalise mon premier investissement

immobilier et l‘achat de mon premier
appartement alors que je suis encore à l’époque qu’un étudiant.
Je finance cette opération grâce à un prêt étudiant qui me
permets de faire un différé de 5 ans.

Pendant cette période, j’encaisse seulement les loyers.

Au final, j’ai généré plus de 15 000€ pendant seulement 5 ans
grâce à cette stratégie.

C’est à ce moment que j’ai compris la puissance des revenus

immobilier passifs.

Par la suite, je me suis énormément formé, j’ai assisté à de

nombreux séminaires, des conférences…ce qui m’a permis de
réaliser plusieurs investissements locatifs jusqu’à aujourd’hui.
J’ai testé plusieurs stratégies : Colocation, location meublée
classique, achat revente.
Tous ces investissements étaient chacun d’une rentabilité de
+12%. Rentabilité déjà très belle MAIS je n’atteignais pas encore
mon objectif que je m’étais impérativement fixé : Dégager
+2000€/mois.

Appartement T2 Colocation
-Rentabilité 13,8% -Rentabilité 13,5%
-Cash flow : 150€ -Cash flow : 350€
Frustrations, remises en question... ces sentiments je les ai connus
pour pouvoir arriver à trouver un investissement qui saurait être à
la hauteur de mes attentes.

C’est à l’aube de mes 23 ans qu’une folle idée m’est revenue en

tête.
Je me lève un matin en me rappelant d’une histoire un peu drôle. Il
faut se replonger quelques années en arrière en 2018. A cette
époque, j’avais 21 ans, j’habitais encore chez mes parents et j’étais
un vrai fêtard ! Je sortais souvent avec mes amis en boite de nuit,
dans les bars mais j’avais un problème : je n’avais aucun endroit
(hébergement) cosy, cocooning pour terminer la soirée.

En 2020, je repense à ces soirées et me rend sur AIRBNB pour voir

si ces endroits existent dans la région. Mais je ne trouve rien,
aucun logement sort de la norme.
Je tombe principalement sur des appartements classiques hormis
un bien, pas très bien décoré mais qui se distingue des autres par
2 éléments : une balnéothérapie + un sauna.

ET ce qui me marque le plus c’est son prix. Il se loue 30% plus cher
que les autres et il a beaucoup de réservations.

C’est exactement à ce moment-ci que j’ai eu le FAMEUX DECLIC.

Ce qui marchera à coup sûr : Les logements atypiques.

Le déclic ayant eu lieu, j’ai investi dans deux appartements en 2020

et 2022 que j’ai transformé en Suite de Luxe et que j’exploite en
location courte durée.
Je peux clairement te dire qu’à présent je vis désormais de mes
revenus immobiliers et que l’objectif fixé est réalisé.
L’indépendance financière est atteinte !

A ce stade, tu te dis peut-être que cela est trop beau pour être
vrai, que tu en as marre d’entendre des « vendeurs de rêves », que
tu connais déjà la chanson…etc.
Je te comprends totalement MAIS je t’assure et te certifie que
cette stratégie est faramineuse et qu’elle fonctionne en 2023.

Pour aller plus loin et t’apporter les preuves concrètes, je te

détaille les secrets qui font de cette stratégie, une stratégie
IMBATTABLE !
 Ø Les secrets de cette stratégie démentielle
des logements atypiques
Qu’est ce qu’un logement atypique ?

Il s’agit de créer une véritable Expérience pour le voyageur. Il

réservera le logement pour vivre une expérience unique et hors du
commun.
Le logement se distingue par deux éléments :

o Un élément distinctif :
Une architecture hors du commun (Tipi, Bulles, House boat)
Un cadre incroyable (nature, campagne, mer ..)
Un élément phare (balnéothérapie, jacuzzi, hammam..)
Une chambre à thème (Harry potter, star wars…)

o Une décoration soignée

La décoration doit plonger le voyageur dans une véritable
atmosphère (ambiance détente, cocooning, ambiance voyage, ambiance
chalet, ambiance animaux, ambiance jeux ..)
Pourquoi les logements atypiques sont-ils REVOLUTIONNAIRES ?

o Accessibles à tous

Soyons clairs, le contexte bancaire actuel est une véritable

CATASTROPHE pour se lancer dans l’investissement locatif : les
banques prêtent difficilement avec les recommandations du HSCF
(Haut Conseil de Stabilité Financière), les taux augmentent et il est
quasiment impossible d’enchainer les investissements sans
dépasser le taux d’endettement maximum.

MAIS, j’ai la solution pour contrer tous ces freins bancaires que tu
peux rencontrer !
C’est clairement la SEULE stratégie possible en 2023, quand tu
pars de zéro, pour devenir véritablement indépendant
financièrement grâce a des revenus provenant d’investissements
immobiliers.

A ce stade, je suis sûr que tu t’imagines que cette situation ne peut

pas t’arriver, qu’il faut de gros revenus pour investir, que tu n’as
pas assez d’argent sur ton compte, que tu es déjà bloqué par
d’autres crédits… BREF tu doutes sur ta situation mais il y a des
solutions !

Avec cette stratégie, tu vas pouvoir réaliser des opérations à moins

de 100 000€.
Tu n’as pas besoin de gagner 3000 ou 4000€/ mois pour investir.

Pour faire simple :

-Tu vas te focaliser sur un projet à faible budget : <100 000€

-L’apport demandé sera proportionnel et donc très faible voir
inexistant.
-Face à la hausse des taux, cette stratégie résiste : Même avec
une perte de 200€/mois, tu auras toujours des revenus
spectaculaires.
-Ton endettement sera peu impacté : avec de si petits
budgets il te sera plus facile de cumuler les opérations sans
atteindre le taux d’endettement de 35%.
Tu vois clairement que ce type d’opération à moins de 100 000€
n’est pas réservé à une « élite » mais est bien ACCESSIBLE A
TOUS :

àSi tu es célibataire ou en couple, que tu as déjà investi dans

une résidence principale et que tu souhaites faire un
investissement locatif sans ponctionner ton endettement.

àSi tu as un revenu modeste et que tu souhaites investir pour

avoir un complément de revenu.

àSi tu es dans une situation professionnellement délicate :

auto entrepreneur, CDD, intérim, étudiant. Pas besoin d’être en
CDI pour être finançable sur ces budgets et ces projets.

àSi tu es déjà passé à l’action, tu as déjà réalisé des

investissements locatifs mais que le rendement n’est pas à la
hauteur de tes attentes, et que tes objectifs sont bien plus élevés.
J’étais d’ailleurs exactement dans cette même situation

Tu t’es forcément reconnu dans une de ces situations.

Tu l’auras compris, que tu sois dans n’importe quelle situation de

vie, la stratégie des logements atypiques est la seule, à ce jour, à
s’adapter à tous les profils.

o La rentabilité incroyable

Maintenant que tu as compris que cette méthode était accessible à

tous, on va rentrer dans le vif du du sujet qui est la rentabilité.

Je préfère te prévenir : il sera très très compliqué de te dégager

plus d’un smic net /mois avec un locataire sur de la location longue
durée.
Pour arriver à un tel résultat, tu devras forcément coupler le
concept du logement atypique avec un mode d’exploitation plus
agressif : rentrer dans le cercle fermé de la location courte durée.
Pour te donner une définition au sens légal du terme, la location
courte durée c’est « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation
à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile, pour une durée
consécutive entre 1 nuit minimum à plusieurs mois »

L’avantage incontestable de ce mode de location repose sur les

revenus générés beaucoup plus importants à comparaison de la
location longue durée. Le tarif se fixe à la nuitée et tu es libre
d’augmenter les prix quand tu le souhaites, selon les périodes de
l’année, en fonction de la demande…
Par exemple, pour attirer les clients pendant les semaines creuses,
tu peux jouer avec les tarifs pour booster le remplissage.
C’est ce mode d’exploitation qui te permet un rendement hyper
attractif.

Si je te disais qu’avec ce même bien de moins de 100 000€, tu

peux te dégager un smic par mois de manière complètement
passive, est ce que tu me croirais ?

Pourtant c’est bien la réalité !

Je peux t’assurer que la rentabilité de ton bien atteindra 50% voire
même 70% là où 14% de rentabilité est déjà une très belle
opération sur un investissement « classique », type immeuble de
rapport par exemple.

La rentabilité tu l’as compris est tout simplement incroyable !

MAIS attention, je ne suis pas en train de te dire que ce rendement

HYPER attractif arrive en claquant des doigts. Rien n’arrive par
magie. Il ne suffit pas d’acquérir un appartement quelconque, le
publier sur une plateforme de location pour obtenir une rentabilité
exceptionnelle et générer d’important revenus…
Sinon tout le monde aurait déjà sauté le pas.

Des règles d’or doivent être respectées pour que ton projet
aboutisse à la hauteur de tes attentes.
 v Règle n°1 : Nage à contre courant des autres

Il faut te démarquer.

L’eldorado de la location courtée durée sur des logements

classiques est terminé. Les
restrictions mise en place dans
les grandes villes ont réduit
énormément les recettes de
bons nombre d’investisseurs.
Pour sortir du lot et réussir, tu
dois cibler ou créer des
logements atypiques/ insolites.
Tu vas devoir te démarquer en
créant TON concept qui sera
une étape primordiale dans la
poursuite de ton investissement.

Ce qui est certain c’est que pour sortir des sentiers battus, il ne
faut pas avoir peur de laisser parler son imagination et être
capable de voir ce que les autres ne voient pas. Il faut pouvoir
percevoir ce qui pourrait plaire au voyageur.
Place-toi toujours à la place du consommateur.

Nombreux sont les visiteurs demandeurs de ce genre d’endroits,

dans lesquels ils vont vivre une expérience unique leur créant un
moment de détente et d’évasion.

Pour ma part, j’ai décidé de me spécialiser dans les Suites de Luxe

avec une ambiance cocooning, romantique et un élément phare
qui est une baignoire balnéothérapie pour deux personnes.
Ma cousine a été une des premières à comprendre la puissance du
concept quand elle m’a vu le mettre en place. Elle s’est lancée à
son tour et s’est nichée plutôt sur le thème Jungle. Elle a créé une
Jungle room familiale avec une ambiance nature, zoo, animaux et
qui fonctionne très bien.

v Règle n°2 : Cibler son secteur

Le choix du secteur, autre étape incontournable.

On va clairement fuir les villes de + 200 000 habitants : le prix de

l’immobilier est bien trop élevé et la politique actuelle n’est pas du
tout favorable à l’exploitation de la location courte durée.
Dans ce contexte de pénurie de logements, ces grandes villes
estiment que la location courte durée bloque des logements qui
pourraient être exploités en location longue durée.

Les villes de -200 000 habitants sont beaucoup plus accessibles, le

prix au m2 est d’environ 1500€ /2000€ et certaines villes sont
parfois en recherche et en demande de logements atypiques/
insolites pour attirer les voyageurs.

Là tu es certainement en train de te dire que si tu vis dans une

grande ville ce n’est pas possible … Rassures toi, si tu habites une
grande métropole tel que Paris, Lyon, Marseille, l’idée n’est pas
d’investir directement là bas car il est clair que trouver ce type de
logement à moins 100 000€ est mission impossible.
Il faut que tu élargisses ton périmètre et que tu cibles une ville en
périphérie, à moins d’1H30 avec un attrait stratégique.
Petit conseil : regardes si la ville comporte un hôpital, un cinéma,
un mac do, un hôtel… Ça te rassurera sur le fait qu’il y a de la
demande pour se loger et que la ville n’est pas fantôme.

Pour te donner des exemples concrets :

C’est le cas d’Alain, pompier et parisien. Il a effectué l’achat

de deux logements qu’il a rénové en atypique pour 110 000€.
Cette opération lui a été possible car il a ciblé la ville de Brie-
Comte-Robert (77170) qui se situe à seulement 32km de la
capitale.

C’est aussi le cas ma cousine qui a réalisé une jungle room

pour moins de 100 000 € dans une ville en périphérie de Lyon, à
seulement 25km.

Même exemple pour Fabien, un participant de notre

programme d’accompagnement, qui a investi dans le sud de la
France à proximité de Cannes et réalisé une suite de Luxe pour
96 000€ projet fini.

Selon un sondage, une grande majorité de la population déclare

réserver ce type de séjour pour l’hébergement en lui même. Cela
permet de faire venir les touristes dans toutes les villes, cette
stratégie casse complètement les codes du tourisme traditionnel,
les hébergements atypiques ne se déploient pas qu’au bord de la
mer, en station de ski ou près d’une falaise…

Recensement des villes petites et moyennes de moins de

200 000 habitants avec attrait pour l’investissement locatif
 o Recherche de bien facilitée

Tu vas te tourner vers des biens dits « délaissés ». Au contraire

d’un investissement classique, tu ne vas pas rechercher le T3 de
standing avec 2 chambres, balcon et garage.

Au contraire tu iras sur des biens tels que des appartements avec
travaux, en rez- de chaussée ou des locaux commerciaux. Tu auras
donc une demande à contre courant des autres potentiels futurs
acquéreurs.

Outre l’avantage d’avoir une recherche différente des autres, cibler

ce type de bien te permettra déjà d’avoir un prix à l’achat
beaucoup moins élevé.
Le prix d’un appartement rénové au dernier étage avec une
terrasse en plein centre te coutera facilement le double que
l’appartement au rez-de-chaussée avec travaux sans terrasse pour
la même superficie. Et pour ton investissement locatif, la terrasse
ne sera pas forcément l’élément indispensable à avoir et les
travaux seront très avantageux pour rénover selon ton concept.
Les travaux permettront à ton bien de subir une transformation
pour mettre en valeur l’originalité du concept.

Suivant une étude des Echos, les appartements en rez-de-chaussée

et au dernier étage sans ascenseur coûteraient entre 10 et 15% de
moins à l’achat. Cette baisse de prix peut atteindre les 20% pour un
bien à rénover.

Autre avantage, le rez-de-chaussée et les anciens locaux

commerciaux auront un certain avantage d’accessibilité :
généralement ils bénéficient souvent d’une entrée indépendante
sur l’immeuble.
Les voyageurs peuvent donc entrer directement par cet accès sans
passer par l’accès général de la copropriété. Cela évite les
nombreux aller/retour dans la résidence que pourraient craindre
les copropriétaires, les problèmes de nuisances auprès du
voisinage et cela sera plus facile pour toi de prévoir un accès
automatisé pour le voyageur (installation d’une boite à clef).
 o Aucun soucis d’impayé et risque de dégradation quasi
absent

Les risques d’impayés sur un bien locatif est la crainte de 90% des
investisseurs. Entre ceux qui ne payent pas leurs loyers, ceux qui
refusent de quitter l’appartement et ceux qui dégradent le
logement, il est compréhensible qu’avoir un locataire est source de
stress.

Rien de plus angoissant de savoir qu’une personne exploite et vit

dans ton bien sans recevoir à la fin du mois le moindre centime, et
je ne parle pas des contraintes financières que cela peut
engendrer. Ces situations peuvent durer et entrainer une dette
locative importante ce qui oblige, dans ce cas, le propriétaire à
intenter une action en justice.

Avec les logements atypiques, le logement sera exploité en

location courte durée principalement à la nuitée. L’avantage du
voyageur de passage, à la différence d’un locataire longue durée,
c’est qu’il paiera le montant de sa ou ses nuitée (s) instantanément
au moment de sa réservation.
Les réservations s’enchaineront directement depuis les plateformes
de location type AIRBNB, BOOKING, ABRITEL… Le voyageur paie
en amont de sa venue.
Plus aucun risque d’impayé de locataires… tu es certain de
percevoir le montant qu’il te doit avant même sa venue.

Je peux également te dire qu’après avoir testé aussi bien la

location longue durée que la location courte durée, que cette
dernière diminue nettement le risque de dégradation.
Généralement, les visiteurs ne font que passer dans ton logement
et le fait d’avoir un service de ménage directement entre les deux
locataires est source de garantie d’un logement qui reste en bon
état (sur la propreté et sur l’entretien).
Je peux t’assurer qu’un des appartements dans l’immeuble de mon
frère loué pendant 1 an au même locataire a été plus vite dégradé
que mon logement exploité depuis 2 ans en location courte durée
et accueillant chaque nuit un nouveau voyageur.
 o Accès à la liberté géographique grâce à une parfaite
automatisation

C’est la chose la plus importante à mes yeux pour que tu puisses

réellement profiter de ton investissement locatif sans en avoir les
contraintes.
Hors de question pour moi d’investir dans un logement s’il me
rapporte certes de l’argent, mais me prive de tout mon temps libre
au profit des voyageurs. Je suppose que tu te reconnaîtra aussi
dans cette vision.

Je te rassure, il sera complètement possible de garder ton temps

libre et d’être en vacances à des milliers de kilomètres sans te
soucier de la gestion de ton bien. La clé se trouve dans des outils
et logiciels phares que j’expérimente au quotidien depuis plus de
2 ans. Pas besoin d’être présent ni physiquement ni mentalement,
je sais que mon bien est géré en autonomie.

Crois-en mon expérience, il n’est pas nécessaire d’être un héros de

l’informatique pour y arriver. Avec un peu d’entrainement, tu auras
une totale confiance en cette automatisation.

Quand je te parle d’automatisation, la première chose à laquelle je

pense c’est évidemment l’accessibilité des voyageurs : la gestion
de leur arrivée et leur départ.
Tu imagines être disponible physiquement à chaque arrivée ?
revenir sur ton logement le lendemain pour les faire partir et
récupérer les clés ? Déjà que pour de la location classique avec un
turn over moyen cela peut être contraignant (hors agence locative)
mais alors si tu loues à la nuitée … Je te laisse prendre conscience
du temps énorme que cela demande.
Avec des boites à clés spécifiques et connectées, que j’utilise moi-
même sur mes logements, AUCUN DEPLACEMENT n’est
nécessaire, tout est géré à distance en autonomie.

La gestion des réservations va être également primordiale.

Comment ne pas te perdre entre les personnes qui vont réserver
sur booking, sur aibnb, abritel ? celles qui prennent contact en
direct ? celles qui passent par les réseaux sociaux ?
Impossible d’être à jour et les risques de louper une réservation ou
d’avoir un doublon sont multipliés.
Grâce à un outil puissant et primordial qui est le chanel manager,
tous les risques seront évités. C’est une plateforme qui te
permettra de synchroniser l’ensemble de ces sites et qui te
permettra de confirmer les réservations auprès des voyageurs sans
que tu interviennes.

L’automatisation va passer aussi par la gestion du ménage. Là

encore, tu peux très bien te rendre dans ton logement pour
effectuer le nettoyage après chaque passage mais tu seras
contraint géographiquement d’être présent. Personnellement, je
recommande toujours de déléguer cette partie à un service de
nettoyage. Grâce à ton Chanel manager , ton service de nettoyage
est prévenu en temps réel de la réservation, il sait qu’il doit passer.
Tout se fait en direct sans que tu sois l’intermédiaire.

Enfin, gérer le client en répondant à toutes ses questions n’est pas

si contraignant. Le tout est de savoir anticiper au maximum les
choses en les renseignant bien en amont, en mettant le plus
d’explications possibles dans le logement et prévoyant des
messages automatiques.

Pour être très honnête, si mes logements me prennent en gestion

1H30 par semaine, c’est le maximum !

Ø Mes résultats concrets avec la stratégie

des logements atypiques

Rentrons dans les choses concrètes, tu dois certainement

attendre les chiffres que cette stratégie peut t’apporter. Et
clairement je t’apporte la preuve certaine que cette stratégie
fonctionne.

C’est en 2020 que je me suis lancée dans cette aventure avec mon
premier projet atypique :
 Étude du cas :
J’ai réfléchi tout d’abord à mon étude de secteur, mon concept et
ma cible de voyageur pour avoir clairement un avatar des clients
visés.
Comme je te le disais avant, ayant eu moi même une demande
quand j’étais plus jeune, je voulais créer une Suite de Luxe que je
vois comme un endroit cosy, cocooning, romantique pour profiter
d’un moment détente en couple. Je voulais créer une atmosphère
de bien être avec une décoration soignée, de qualité et un
élément phare : une balnéothérapie pour 2 personnes.

A ce moment là, il y avait très peu de ce type d’hébergement à

côté de chez moi sur Saint-Etienne (ville de 172 000 hab). J’ai
trouvé un appartement de 40m2 au rez-de-chaussée d’un petit
immeuble en copropriété dans une rue peu passante mais restant
à 10 minutes du centre ville à pied. Ce bien était complètement à
rénover, il était délabré, personne n’en voulait. Après négociation
sur le prix d’achat, j’ai réussi à l’acheter à 25 000€.
 Financement :
Le financement du projet a été fait avec un prêt immobilier en
juillet 2020 pour un montant de 56 000€ sur une durée de 20 ans
avec un taux de 1,36% + un différé de 2 ans.
J’ai réalisé ce premier projet en SCI avec un associé. Et pour te
donner une petite anecdote, le projet est tellement rentable, qu’on
a stoppé le différé avant l’échéance.

Désormais le bien est exploité en location courte durée, il se loue à

la nuitée directement depuis les plateformes booking et airbnb
pour une moyenne de 110€ à 150€ / nuit.
 Chiffres
Concrètement je t’expose le projet avec les chiffres de 2021 pour
que tu te rendes compte de la puissance de cette investissement

-Prix achat : 25 000€

-Achat + travaux + Frais de notaire : 56 000€
-Loyers reçus (uniquement sur airbnb) : 39 506€/ an
soit 3292€ / mois

La rentabilité de ce projet est de 70%

Charges :
-Assurance PNO : 9€/mois
-Mensualité de crédit : 280€/mois
-Taxe Foncière : 29€ /mois
-Eau : 150 €/ mois
-Electricité : 167€ /mois
-Box internet : 16€/ mois
-Logiciel de gestion : 17€/ mois
-Frais de ménage : 650€ / mois
- Frais comptable : 90€ / mois
- Impôts : Fiscalité SCI à l’IS : 300€

Donc concrètement si j’enlève toutes ces charges du loyer perçus,

j’obtiens un cash flow de 1584€ / mois.
Tu vois bien qu’avec un seul appartement, je me dégage un salaire
supplémentaire après déduction de toutes mes charges.

Statistiques des revenus de janvier 2022 à novembre 2022

En 2021, voyant les chiffres exploser, je me lance dans le second

projet atypique, seul cette fois-ci :

Etude de cas
J’ai souhaité renouveler l’idée d’une Suite de Luxe en voulant un
endroit romantique, cosy mais avec une ambiance différente. Je
souhaitais reproduire la décoration des îles grecques comme
Mykonos et toujours avec comme élément phare une
balnéothérapie pour 2 personnes mais cette fois d’un aspect rond,
qui est plus rare.

Depuis ma première Suite de Luxe, le marché a évolué sur Saint-

Etienne, plusieurs hébergements du même type se sont créés sur
les plateformes et je ne souhaitais pas ré investir dans le même
secteur. J’ai donc choisi une ville en périphérie (35 000 habitants),
sans forcement d’attrait touristique mais géographiquement bien
placée entre deux grandes villes (15 min de Saint-Etienne et
35 min de Lyon), disposant d’un hôpital, d’un mac do, d’un centre
ville, restaurants à proximités…
Après quelques temps de recherche, j’ai signé un local commercial
de 40m2 pour 42 000€ situé au rez- de- chaussée avec entrée
indépendante d’un petit immeuble appartenant à un seul
propriétaire. Ce local était totalement à repenser. Il était laissé à
l’abandon, beaucoup de travaux étaient à prévoir, il avait une
partie en soubassement mais j’ai tout de suite vu le potentiel
possible. J’ai remarqué le charme de certains éléments : des
poutres apparentes et des pierres. Je m’en suis finalement servi
comme force dans les travaux pour mettre en valeur le bien.
Pour exploiter ce bien en meublé de tourisme, j’ai changé la
destination de ce bien en appartement.
 Le financement
Cette fois ci, le prêt immobilier m’a été refusé par les banques. Je
disposais de nombreux biens et opérations à coté, ce qui ne me
permettait pas de faire ce type de prêt. J’ai donc dû contracter un
prêt à la consommation d’un montant de 50 000€.
Là encore tu vois que ce n’est pas une fin en soi si ton prêt
immobilier est refusé, tu peux avoir d’autres solutions pour te faire
financer. Ce prêt a été contracté pour une durée de 10 ans au taux
de 2,07% + un différé de 3 mois (juste le temps de terminer les
travaux avant d’encaisser les premiers loyers).
Par contre sur ce projet, j’ai dû prévoir un apport personnel de
24 390€

J’exploite aussi ce bien en location courte durée, il se loue à la

nuitée directement depuis les plateformes booking et airbnb pour
une moyenne de 110€ à 180€ / nuit.

Chiffres
Ce bien est mis en location depuis le mois d’avril 2022. Après un
an de visibilité, je peux te confirmer que ce projet est largement
rentable. Pour être concret, 306 réservations depuis les
plateformes de location ont été faites sur le bien représentant 348
nuitées. Sur les 12 mois de l’année, le taux de remplissage n’a pas
été une seule fois inférieur à 90%.

-Achat du local : 42 000€

-Achat + travaux + Frais de notaire : 74 390€
-Prévision de loyer sur une année : 42 000€/ an
soit 3500€/mois

La rentabilité de ce projet est de 56%

Charges :
-Assurance PNO : 12€ / mois
-Mensualité de crédit : 462€/mois
-Taxe Foncière : 29€ / mois
-Eau : 150 €/ mois
-Electricité : 150€ /mois
-Box internet : 16€/mois
-Logiciel de gestion : 17€/ mois
-Frais de ménage : 500€ / mois
- Frais comptable 50€ / mois
- Impôts : 300€

En enlevant toutes les charges, j’obtiens un cash flow de

1814€ / mois.

Statistiques des revenus d’avril 2022 à mars 2023

 Pour résumer la situation,

Ces deux exemples concrets et chiffrés te permettent de voir qu’en

respectant certaines règles à savoir : viser des villes de moins de
200 000 habitants avec un prix au m2 inférieur à 1500€ et en
trouvant des biens « délaissées », une opération terminée à de
moins de 100 000€ est tout à fait possible.

Grâce à la création d’un véritable concept et d’une expérience, le

voyageur viendra pour ton logement et grâce à la puissance de la
location courte durée, cette opération sera HYPER RENTABLE.

Je suis libre d’augmenter le prix des nuits quand je le souhaite, de

bloquer certaines nuits pour en profiter moi même et surtout
j’encaisse désormais plus d’un smic net par mois pour un seul
appartement.
Je peux te confirmer que la gestion se fait de manière
complètement passive et autonome grâce à l’optimisation que j’ai
mise en place avec mon chanel manager, mon expérience et mes
connaissances.

J’ai changé de vie grâce à l’immobilier qui me permet d’être

totalement indépendant financièrement.

Et pour finir …
A travers ces quelques lignes, j’espère que tu auras compris que
cette stratégie est clairement IMBATTABLE et que tous les risques
pris seront forcément payants à condition d’être bien formé et
conseillé sur toutes les étapes incontournables de l’investissement
dans les logements atypiques.

Etant ravi de pouvoir mettre mon expérience au profit de futurs

investisseurs, je suis à ton écoute pour pouvoir faire connaissance,
étudier avec toi ta situation, analyser ensemble ton projet, te
partager toutes les astuces terrains que j’ai pu rencontrer et surtout
t’aider, à tes cotés, à réaliser ton opération.
Le but est que tu puisses clairement concrétiser pleinement ton
projet pour te dégager le cash flow attendu.
Alors arrête de douter, n’hésites plus et FONCE !!

« Si tu veux atteindre le sommet, n’observe pas le montage, escalade- la »

A très vite !

Alexandre.

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