CORRECTION TD 4
CAS 1 – L’appartement sur la côte d’Azur
L’idée ici est de les faire identifier les conséquences de l’inexécution d’un contrat, et les
hypothèses ou la responsabilité contractuelle est réciproques. Dans ce type de sujet, il faut
examiner l’ensemble des possibilités.
Il s’agit d’un contrat de vente classique.
DEFINITION du contrat de vente : La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à
livrer une chose (le promoteur) et l'autre à la payer (la sœur de l’ami de fac).
Tout l’enjeu est de bien comprendre l’étendu du champ contractuel :
Dans le présent cas pratique, il est important de qualifier les obligations de chaque partie au
contrat, et dans le cadre de la vente d’un appartement sur plan, les obligations du vendeur
sont édictées dans l’acte authentique de vente et surtout, au sein de ses annexes.
En effet, les annexes permettent de connaitre les caractéristiques techniques du bien, et
s’entendent comme l’ensemble des documents fournis pour l’obtention du permis de
construire (plan de situation, plan de masse, plan en coupe, plan des façades et des toitures,
notice descriptive des biens).
Plus encore, des échanges entre les parties concernant les caractéristiques du bien, sont des
éléments entrant dans le champ contractuel et liant les parties.
➢ Article 1217 du Code civil : La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a
été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- solliciter une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts
peuvent toujours s'y ajouter.
➢ Article 1224 du Code civil : La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire
soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou
d'une décision de justice.
➢ Article 1231-1 du Code civil : Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de
dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard
dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeur
➢ PISTE DE RESOLUTION n°1 : Refus de réceptionner et demande en résolution de la vente
Rappel des principes fondamentaux du droit des contrats = demande de résolution du
contrat de vente subordonnée à l’inexécution d’une obligation suffisamment grave.
Il s’agit là, de réfléchir sur l’opportunité de la sanction sollicitée. Il faut naturellement, éliminer la
poursuite de l’exécution forcée compte tenu du fait que l’appartement est quasi terminé.
Il faut aussi s’interroger sur ce que le champ contractuel prévoit, et sur l’étendue des obligations
du vendeur, permettant ou non de qualifier cette « non-conformité » en inexécution totale, ou
seulement partielle.
Il faut en effet se demander si le critère de « rez-de-chaussée » était déterminant de leur achat,
s’il est entré dans le champ contractuel et surtout, si les documents relatifs à la vente
n’indiquent pas un élément contraire.
Si les documents contractuels indiquent « rez-de-chaussée » : Il s’agit-là pour le
vendeur, d’une obligation de délivrance conforme ; de sorte, cette non-conformité est
une inexécution suffisamment grave. L’édification et la vente d’un appartement en
« rez-de-chaussée » est une obligation de résultat : le vendeur s’engage à vendre un
appartement en rez-de-chaussée : l’appartement étant en rez-de-jardin, l’inexécution
est patente.
On peut donc leur conseiller de refuser de prendre « livraison » du bien et de demander la
résolution de la vente. Cette demande de résolution étant à leur initiative, et ne résultant pas
d’une clause expresse insérée au contrat, alors il s’agit d’une résolution unilatérale, laquelle est
subordonnée à une mise en demeure.
En cas de refus par le vendeur, la résolution peut être demandée dans le cadre d’une procédure
judiciaire.
+ Petit rappel : différence entre résiliation/résolution.
Dans l’hypothèse ou le vendeur serait à l’initiative de la procédure aux fins de solliciter le
paiement du reliquat (60.000 €) : les acquéreurs pourront invoquer l’exception
d’inexécution et solliciter reconventionnellement, la résolution de la vente.
Conséquences : restitutions réciproques
➢ PISTE DE RESOLUTION n° 2 : Demande de réduction du prix et/ou versement de dommages
et intérêts
Hypothèse à choisir dès lors que les documents contractuels révèlent un bien situé en « rez-de-
jardin » (surtout sur le plan de masse) : La résolution de la vente ne peut donc être poursuivie.
En effet, les acquéreurs sont normalement réputés avoir pris connaissance de l’ensemble des
informations et y avoir consentis.
Attention : les acquéreurs sont profanes et il peut parfaitement s’entendre qu’ils n’aient pas été
en mesure d’analyser les annexes fournies à l’acte authentique.
Encore une fois, une mise en demeure reste un préalable nécessaire.
Responsabilité contractuelle du vendeur (article 1231-1 du Code civil), subordonnée à la
démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité :
- Demande de réduction du prix de vente : aux motifs que les acquéreurs n’auraient pas
acquis ce bien à ce prix en raison de ses caractéristiques (trop sombre) = perte de chance de ne
pas avoir contracté à de meilleures conditions ;
- Demande de D&I : en raison du préjudice moral ;
+ Compte tenu du reliquat restant dû par les acquéreurs (60.000 €), cette demande de réduction
de prix peut être équivalente à cette somme.
CAS 2 – Le marché ATOUTPLACO
C’est un cas réel et classique en immobilier/construction : l’abandon de chantier
Petit conseil : ne réglez jamais plus de 30% d’acompte en début de chantier
Il faut tout d’abord se demander si l’intégralité du marché a été payé ou seulement certaines
situations de paiement (contrat à exécutions successives).
De cette réponse découle plus naturellement, le conseil a apporter.
➢ LA DEMANDE EN EXECUTION FORCEE
En matière de contrat de louage d’ouvrage : obligation de résultat, le plaquiste doit réaliser
l’intégralité de son marché, et ses prestations doivent être exempt de vice.
Abandon de chantier : inexécution contractuelle.
Article 1217 + 1103 du Code civil : mise en demeure de la société ATOUTPLACO d’avoir à
terminer le chantier conformément à la force obligatoire du contrat (ici le marché) liant les
parties.
Il est opportun d’indiquer au sein de la mise en demeure, que dans l’hypothèse ou la société
ATOUTPLACO n’interviendrait pas, les époux DUPONT seraient dans l’obligation de mandater
une entreprise tierce à ses frais avancés.
Dans le cas où celle-ci demeure infructueuse : solliciter une entreprise tierce ET assigner la
société ATOUTPLACO en paiement sur le fondement de sa RC = inexécution + préjudice (frais
supplémentaires) + lien de causalité.
➢ LA FORCE MAJEURE
Ici, il fallait repérer sur la période de l’énoncé : période COVID-19 et confinement. (Etat
d’urgence : période du 12 mars au 10 juillet 2020)
Article 1218 du Code civil : force majeure quand évènement extérieur au débiteur +
imprévisible (pandémie mondiale) + irrésistible dans ses conséquences.
2 Types de Force majeure :
- si FM temporaire : suspension de l’exécution de l’obligation ;
- si FM définitive : contrat résolu de plein droit, sans qu’aucune indemnité ne soit
dûe.
[Ici la pandémie est-elle un cas de force majeure ? Dans le cadre des marchés publics, cela a été
consacré par le Ministre Bruno LEMAIRE.
S’agissant des marchés privés, le critère de l’irrésistibilité a fait débat de sorte qu’un guide a été établi le
2 avril 2020 par l’OPPBTP (Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics)
et les organisations professionnelles aux fins de favoriser la reprise des chantiers dans le respect de la
sécurité sanitaire (point d’eau obligatoire, coactivité très limitée, désignation d’un référent Covid …]
Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 : prorogations des délais échus à compter de la fin
de l’état d’urgence (10 juillet 2020)
Dans notre cas : délai d’exécution contractuellement prévu à la fin du mois de mai 2020, donc
pendant la période de l’ordonnance COVID de sorte que les sanctions tenant à l’application de
pénalités de retard ou les dommages et intérêts en cas d’inexécution sont suspendus jusqu’au
10 juillet 2020 inclus.
Le report est égal au délai entre le début de l’état d’urgence > le délai contractuel fixé.
12 mars > 31 mai : 2 mois et demi.
La société ATOUTPLACO avait donc jusqu’à fin septembre pour terminer le chantier des époux
DUPONT sans qu’on puisse lui opposer son inexécution contractuelle.
