METRE ET DEVIS

CHAPITRE I : NOTIONS PRELIMINAIRES

I.1. Présentation
I.2. Définitions
I.2.1 Métré
I.2.2 Avant-métré

I.3. Les actes du métré

I.3.1. Estimation sommaire
I.3.2. Devis descriptif
I.3.3. Devis quantitatif
I.3.4. Devis estimatif
I.3.5. Cahier des charges
I.3.6. Carnets d’attachements
I.3.7. Etats de situation
I.3.8. Révision des marchés
I.3.9. Réclamation sur règlement
I.3.10. Evaluation des propriétés construites
I.3.11. Surface corrigée
I.3.12. Etats des lieux
I.3.13. Planning

I.4. Importance du métré et de saconnaissance

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 CHAPITRE I : NOTIONS PRELIMINAIRES

I.1. Présentation
L’étude d’un projet, qu’il concerne un ouvrage d’art ou un
bâtiment, comporte l’estimation de dépenses que nécessitera sa
réalisation.
Cette estimation est basée essentiellement sur deux éléments :
a) La détermination de diverses quantités d’ouvrages élémentaires
(terrassements, maçonneries diverses, charpentes,...)
b) Le calcul des prix par unité de ces ouvrages élémentaires (prix du
m³ de déblai, du m³ maçonnerie, du Kg d’acier...)
La totalisation des produits des quantités par des prix afférents
permettra de connaitre la dépense totale engagée pour l’exécution d’un
ouvrage.

I.2. Définitions
I.2.1 Métré
- Le métré d’un ouvrage est l’ensemble des opérations qui débutent par
des mesures et des calculs détaillés d’ouvrages élémentaires (longueurs,
surfaces, volumes) en vue de déterminer par nature les quantités de
matériaux et les travaux de la main-d’œuvre entrant dans la réalisation
du projet afin de pouvoir, en fin de compte, en déterminer le prix.

I.2.2 Avant-métré
- L’avant-métré est la détermination des quantités d’ouvrages
élémentaires que comporte une construction en partant des mesures
indiquées sur le plan, il est établi avant tout commencement d’exécution
de l’ouvrage pour déterminer les quantités en œuvre.
On comprendra plus facilement que les règles d’évaluation des quantités
d’ouvrages d’après les dessins sont aussi valables pour la
détermination de quantités matérialisées sur terrain et l’avant-métré est
dressé dans la même forme que le métré.

2
 Nous noterons que le métré est directement lié aux différentes
technologies, puisqu’il s’appuie sur une connaissance approfondie de
technologie des matériaux, de leurs mises en œuvre, ainsi que de la
manière dont les travaux sont conduits.
Le métré est à la fois une science, une technique et un art :

a) Le métré est une science : ça signifie qu’il applique des

connaissances mathématiques de base, nécessaire à l’établissement
et au calcul des quantités d’ouvrages élémentaires.
Ex : la géométrie élémentaire pour le calcul de surface ou de volume

b) Le métré est une technique : c’est-à-dire par la connaissance des

matériels et matériaux ainsi que les conditions de leur emploi ou de
leur mise en œuvre, pour répondre à la fois aux règles de la
construction et aux règlements régissant celle-ci.

c) Le métré est un art : c’est-à-dire par les facultés d’option,

d’adaptation et de déduction nécessaires au choix des quantités à
établir et des valeurs à leur appliquer.

I.3. Les actes du métré

Ils sont nombreux et il nous semble utile, pour être logique de les
étudier non par ordre d’importance mais dans celui où ils sont
généralement établis au fur et à mesure des besoins. Il y a lieu de
préciser que certains des actes que nous allons étudier ne sont pas
nécessairement réalisés par le métreur, mais très souvent, on fait appel
à lui pour les établir.

I.3.1. Estimation sommaire

Avant de procéder à l’estimation détaillée d’un projet, il est parfois
nécessaire d’indiquer au futur maître de l’ouvrage, le montant
approximatif du coût de la construction qu’il a l’intention de réaliser pour
qu’il puisse juger si le montant de l’opération envisagée correspond bien

3
à ses moyens financiers. Cette estimation est faite au moyen du prix au
mètre carré (m²) construit. Le prix au m² construit est déterminé par
l’expérience acquise à l’occasion des constructions déjà réalisées.
A noter que ce mode d’estimation au m² construit est aussi utilisé pour
déterminer en vue de sa vente, le prix d’une construction existante.

I.3.2. Devis descriptif

Dressé le plus souvent par le maître d’œuvre. Ce devis décrit un à
un chaque ouvrage élémentaire, Il y indique la nature des matériaux à
employer, les spécifications qui les concernent, les conditions
particulières de l’exécution du travail.
Le devis descriptif permet de mettre en concurrence plusieurs
entreprises ayant la certitude que les propositions des prix qu’elles
feront, correspondront bien à une même qualité des travaux. On ne
conçoit donc que le devis descriptif doit être particulièrement précis et
explicite pour éviter toute équivoque et ne permettre aucune fausse
interprétation. Pendant toute la durée de l’exécution des travaux et au
moment de la réception des travaux (réception provisoire ou définitive),
le devis descriptif sert de base pour juger de la conformité des différents
ouvrages aux prescriptions qu’ils contiennent. Aucune mise à prix ne
figure dans le devis descriptif.

I.3.3. Devis quantitatif

Ce devis donne par catégorie, les quantités d’ouvrages
élémentaires nécessaires à la réalisation de la construction. Ces
quantités proviennent de la totalisation de mêmes ouvrages
élémentaires déterminés au moyen du métré.

I.3.4. Devis estimatif

C’est un document sur lequel s’effectuent les calculs des prix.
Chaque quantité d’ouvrage élémentaire déterminée au moyen du métré
est reprise puis multipliée par le prix unitaire de l’ouvrage considéré. Le

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total des prix d’ouvrages élémentaires après application des taxes
donne le montant du devis estimatif c’est-à-dire le prix de l’ouvrage.

I.3.5. Cahier des charges

C’est un cahier de prescriptions techniques et administratives. Il a
pour but de définir avec précision :
a)- Les droits et les devoirs des parties en présence : entrepreneur,
maître d’œuvre (architecte) et maître d’ouvrage (client) ;
b)- Les obligations, les contraintes particulières imposées par le chantier
considéré. On conçoit que si certaines conditions varient d’un
chantier à l’autre. Il en est d’autres qui sont communes à tous les
chantiers.

I.3.6. Carnets d’attachements

Ce sont des documents qui constatent des services ou des travaux
appelés à disparaître soit par cessation pure d’utilité en ce qui concerne
les services ou à être cachés du fait de l’avancement de la construction
pour ce qui est des travaux. Les attachements permettent de demander
par la suite le règlement des services ou travaux en cause sans
contestation possible. Et à cet effet, les attachements doivent être
détaillés et particulièrement précis.

I.3.7. Etats de situation

Ce sont les métrés des travaux exécutés ou des
approvisionnements sur chantier à une date déterminée. Ces états sont
établis dans les circonstances suivantes :
a)- Demande d’acompte : l’entrepreneur ne dispose pas de réserve
financière suffisante pour assurer la totalité des travaux avant d’en
obtenir le règlement, aussi demande-t-il périodiquement des
acomptes au maître de l’ouvrage. A cet effet, il produit un état de
situation qui fait apparaître les travaux réalisés depuis l’état de
situation précédente et demande un acompte sur ces derniers
travaux.

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b)-Variation des prix sur le marché : en cas de changement des prix, il y
a lieu d’établir un état de situation afin de déterminer avec précision
ce qui devra être réglé aux anciens tarifs.
c)- Arrêt du chantier : on ne peut préjuger lorsqu’un chantier est arrêté
(grève en particulier) si des variations de prix ne vont pas se
produire au moment de la reprise de travail. Un état de situation
permet de déterminer les travaux réalisés et les approvisionnements
fournis par l’entreprise défaillante avant que la suivante prenne la
suite des travaux.

I.3.8. Révision des marchés

Les variations fréquentes des éléments qui entrent dans la
constitution des prix (salaires, matériaux, taxes, transport, etc...) ne
permettent pas de déterminer à l’avance avec exactitude le prix de
l’ouvrage projeté à construire.
Les prix indiqués au devis estimatif sont ceux en vigueur au jour de
l’établissement de ce document. Aussi, en vue de tenir compte des
variations ultérieures, est-il prévu dans la plupart des marchés une
formule de révision de prix applicable au prix du devis estimatif. Le
métreur devra en tenir compte chaque fois qu’une variation se
produira sur l’un quelconque des éléments constitutifs d’un prix.

I.3.9. Réclamation sur règlement

Il n’arrive qu’au moment du règlement définitif d’une construction.
Le maître de l’ouvrage ou le maître d’œuvre qui le représente trouve
que le mémoire (facture) présenté par l’entrepreneur est trop élevé afin
d’en obtenir la réduction, il remet ce mémoire à un métreur
vérificateur, ce dernier contrôle le mémoire poste par poste et lorsqu’il
considère le montant de l’un d’eux trop élevé, il en reprend le calcul et
rétablit ce qu’il considère comme une juste valeur de l’ouvrage en le
corrigeant. Ce document corrigé est présenté à l’entrepreneur pour
obtenir de lui un nouveau mémoire tenant compte de modifications
portées par le vérificateur, s’il accepte, il établit un nouveau mémoire

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 tenant compte des corrections et le présente au maître de l’ouvrage
pour règlement. Par contre, s’il considère que la réduction du mémoire
est trop importante, il demande à son métreur d’établir un mémoire de
réclamation, le métreur, arguments à l’appui, reprend tous les postes
dans lesquels il a procédé, dans un but de simplification à des
estimations globales et demande la prise en considération du détail
exact des travaux. Ces modifications entrainant obligatoirement une
augmentation de l’estimation des travaux en cause.

I.3.10. Evaluation des propriétés construites

Ces évaluations sont en général effectuées par des professionnels
appelés évaluateurs immobiliers. Il arrive cependant qu’elles soient
confiées à un métreur. La valeur d’une propriété construite est
déterminée en prenant en considération :
a)- La valeur des revenus produits par la propriété (terrains et
constructions) ;
b)- La valeur propre de la propriété (prix du terrain et la valeur de la
construction comme si elle était neuve, diminuée de sa vétusté) ;
La valeur marchante (c’est la valeur comparée à des propriétés
vendues dans la région).

I.3.11. Surface corrigée

Le décompte du prix de loyer d’un local d’habitation est établi en
tenant compte :
- De la surface réelle de chaque pièce de l’habitation multipliée par un
coefficient suivant la nature de cette pièce ;
- De la nature des matériaux qui constituent l’habitation ;
- De l’entretien courant des parties communes et de l’espace vert ;
- Des éléments d’équipement ;
- Des divers coefficients tenant compte de la situation ;
- etc...
Ces évaluations sont effectuées en équivalence des surfaces. Leur
résultat donne la surface dite corrigée. Le métreur est souvent sollicité

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 par l’une ou l’autre des parties (propriétaire ou locataire) pour établir
la surface corrigée d’un local d’habitation et déterminer ainsi le
montant du loyer.

I.3.12. Etats des lieux

Lors de la location d’un local, propriétaire et locataire ont intérêt à
dresser un constat de l’état des locaux au moment de la location. Le
bailleur (propriétaire) pourra par la suite, grâce à ce constat,
demander au locataire réparation des dégradations dont ce dernier
serait auteur. Le locataire, en vertu de ce constat, aura la certitude de
ne pas se voir demandé réparation des dégradations qu’il n’aurait
pas commises. Ce constat écrit appelé état des lieux est très souvent
établi par le métreur. L’état des lieux détaille pièce par pièce l’état des
murs, cloisons, menuiseries, peintures, installation électrique,
installation d’eau, sanitaire, etc... Ainsi que du matériel et mobilier
mis à la disposition du locataire. L’état des lieux peut être établi tant
par les locaux à usage d’habitation que pour tous les autres qu’il
s’agisse d’une location à baille ou par accord verbal. Il y a lieu de
préciser que, faute d’état des lieux, tout local en location est considéré
comme étant en parfait état au moment de l’entrée du locataire.

I.3.12. Planning
Il est établi sous forme de graphique, tenant compte des délais
normaux d’exécution et des contraintes inhérentes aux différentes
tâches, c’est le programme général des travaux que précisent les
dates probables d’intervention des différents corps d’état.

I.4. Importance du métré et de sa connaissance

L’art du métré a toujours été inséparable de l’acte de construire.
En effet, il n’y a pas d’ouvrage qui n’ait été construit sans qu’on ne se
soit préoccupé de sa qualité, des quantités et des coûts de différents
travaux à réaliser.

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Nous avons vu très sommairement au début du cours que le métré est
nécessaire à tous les stades ; de la conception et de la réalisation des
ouvrages depuis l’établissement des projets jusqu’à la réception et des
règlements des factures afférentes. Il est donc indispensable au
constructeur d’avoir des connaissances très approfondies en matière de
métré afin d’exécuter certains actes qu’il sera souvent appelé d’établir
lors de l’étude d’un projet ou dans la phase de réalisation d’ouvrages de
construction.

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CHAPITRE II : FORME ET PRESENTATION DU METRE

II.1. Examen des ouvrages

II.2. Méthodes employées

II.3. Rédaction du métré

[Link]ésentation de l’avant-métré
[Link] de tableaux
II.4.2. Récapitulation de métré

II.5. Indications générales

II.6. Applications numériques

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 CHAPITRE II : FORME ET PRESENTATION DU METRE

II.1. Examen des ouvrages

L’avant-métré des ouvrages est facile à établir par l’auteur du
projet ; celui-ci, en effet, est pénétré des différentes parties qui le
composent.
Lorsque celui qui est chargé de rédiger l’avant-métré en voit le dessin pour
la première fois, il lui importe avant tout d’étudier ce dessin de façon à se
rendre compte très exactement des formes de l’ouvrage proposé.
Ce n’est que lorsqu’il a bien compris les diverses parties d’un ouvrage qu’il
lui convient de rechercher les solides à calculer et de faire choix des
méthodes de décomposition à employer, on peut en général effectuer tous
les calculs d’après les cotes données sur les plans avec le seul concours de
la géométrie élémentaire.
L’examen du dessin conduit souvent à constater l’insuffisance ou l’absence
de certaines cotes ou quantités linéaires.

II.2. Rédaction du métré

La rédaction du métré doit suivre l’ordre logique d’exécution des
travaux reprise au Cahier Spécial des Charges. Il en résulte que, pour une
construction importante, des ouvrages élémentaires de même nature se
trouvant éparpillés dans le corps du métré, il apparait donc normal de
regrouper ces ouvrages élémentaires avant de procéder à leur estimation en
une seule fois.

II.3. Méthodes employées

Il ne nous parait pas possible de donner des règles précises pour
établir un avant-métré.
Les méthodes employées varient suivant la nature des ouvrages et la
pratique seule est un guide sûr permettant de trouver la meilleure méthode.
Lors de calcul d’une quantité d’ouvrages élémentaires d’une construction, il
faut avoir le souci constant de ne pas omettre de calculer une quantité. Il
faut donc procéder avec ordre et méthode, les cubes et les surfaces se

11
calculent pleins, les ouvertures sont ensuite déduites. Ce procédé offre le
double avantage d’être rapide et d’éviter les erreurs. Cette méthode est
aussi valable pour le métré établi sur plan et sur place.

II.4. Présentation de l’avant-métré

[Link] de tableaux
La présentation de métré est une chose plus importante qu’on le
suppose généralement et pour certains ouvrages, il n’est pas toujours
facile de produire un travail satisfaisant quant à la clarté.
Les modèles de tableaux utilisés pour la rédaction des avant-métrés
varient avec chaque administration ou bureau d’études. Sa
disposition n’a rien d’absolu et peut varier avec la nature des
ouvrages.
Les conventions adoptées dans la présentation des tableaux de métré
sont les suivantes :

DIMENSIONS SURFACES, CUBES

REDUITES OU POIDS
Nombre de parties

N° DESIGNATION Hau- OBSERVATIONS

semblables

DES OUVRAGES Long- Larg- teur ou Auxi- Par- Défi-

ET ueur eur épais- liaires tiels nitifs
PARTIES D’OUVRAGES seur
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10)

(1) N° : numéro d’ordre

12
(2) Désignation : cette colonne est spécialement réservée à la désignation
des ouvrages ou parties d’ouvrages dont on fait l’évaluation. Les différents
chapitres du métré sont inscrits en majuscules et soulignés.
Les titres des différentes parties d’un chapitre (Déblai en terre ordinaire,
maçonneries de moëllons bruts) seront nettement séparées.

(3) Nombre : Indiquer exclusivement dans cette colonne le nombre de

parties ou pièces semblables, quand ce nombre doit être pris comme
multiplicateur.

(4) (5) et(6).Mesures : les longueurs sont les cotes mesurées dans le sens
longitudinal de l’ouvrage, les largeurs sont les cotes mesurées dans le sens
transversal et les hauteurs ou profondeurs sont les cotes mesurées dans le
sens vertical.

(7), (8) et (9) – Surfaces, cubes ou poids auxiliaires, partiels et définitifs.

Pour l’emploi judicieux de ces colonnes, il est important de se rappeler et
d’appliquer les conventions suivantes :
Convention n°1. Lorsqu’une opération (addition ou soustraction) est terminée
et que le résultat ne doit plus faire partie, dans la même colonne, d’autres
additions ou soustractions, il est essentiel d’arrêter ce résultat par un
double trait horizontal placé immédiatement au-dessous.
Si un trait d’addition se présente dans une colonne, faire la somme de
toutes les qualités placées au-dessus ; de sorte que, si on ne prend pas le
soin d’arrêter par un trait les qualités qui ne sont pas à additionner on
s’expose à les faire entrer dans le total et à commettre ainsi des erreurs.

Convention n°2. Multiplication. – Toutes les quantités placées sur une même
ligne horizontale doivent être multipliées les unes par les autres et leur
produit doit être inscrit dans la colonne ad hoc (surfaces, cubes ou poids)
sur la même ligne que les facteurs.

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Les quantités définitives qui correspondent aux différentes natures de
matériaux doivent rappeler les titres de ces natures de matériaux. Elles
doivent être écrites en caractères spéciaux.
Par exemple : Cube des maçonneries de pierre de taille.

Le nombre de décimal à retenir après la virgule varie selon la nature des

unités employées.
- On conserve pour les cubes et les poids : 3 décimales
325,873269 m³, on inscrit 325,873 m³
273,642461 Kg, on inscrit 273,642 Kg
- Pour les surfaces et autres unités on conserve 2 décimales
647,3526 m², on inscrit 647,35 m²
La dernière décimale qui est conservée doit être augmentée de 1 si celle qui
la suit est égale ou supérieure à 5.
Pour 247,642501 m³, on inscrit 247,643 m³
Pour 325,0180 m², on inscrit 325,02 m²
Pour 375,001257 m², on inscrit 375,001 m³

(10).-Colonne Observations. On doit justifier dans cette colonne toutes les

quantités linéaires qui ne figurent pas sur le dessin, c’est-à-dire les calculs
auxiliaires auxquels on a eu recours pour déterminer les dimensions ou
quantités portées dans les colonnes.
On porte également dans cette colonne les croquis et observations
propres à faciliter la vérification mais, en aucun cas, les calculs des
surfaces, cubes, etc..., constituant le métré, n’y doivent figurer.
Si les croquis sont importants et les calculs auxiliaires un peu longs, la
colonne Observations ne saurait suffire. Dans ce cas il est préférable de
faire des croquis et des notes de calcul spéciaux incorporés à la fin de
l’avant-métré. Ces notes sont numérotées et les numéros correspondants
portés dans la colonne Observations, en regard des parties d’ouvrages pour
lesquelles elles ont été établies.

II.4.2. Récapitulation de l’avant-métré

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 Nous avons indiqué que les résultats de l’avant-métré sont repris
dans le devis estimatif. Pour simplifier cette reprise, il est commode de
dresser en fin d’avant-métré une récapitulation des résultats, qui permet
de trouver sans recherches celui ou ceux dont on a besoin.

Exemple :

DIMENSIONS SURFACES, CUBES

REDUITES OU POIDS
Nombre de parties

N° DESIGNATION Hau- OBSERVATIONS

semblables

DES OUVRAGES Long- Larg- teur ou Auxi- Par- Défi-

ET ueur eur épais- liaires tiels nitifs
PARTIES D’OUVRAGES seur

MAISON DE FORME RECTANGULAIRE

AVANT-METRE

I TERRASSEMENT
Déblais de toute nature
pour formations

0,70 = 0,10 + 0,50

Murs longitudinaux... 2 8,20 0,70 11,48
+ 0,10
2,80 = 4,20 -
Murs latéraux... 2 2,80 0,70 3,92
(2 x 0,70)

Total et cube des déblais de toute nature 23m³1

pour fondations 1,50 15,40 0

RECAPITULATION

Volume de déblais de
toute nature pour 23m³1
fondations...... 0

II.5. Indications générale

1. Matériaux et travaux dont les quantités s’évaluent à l’unité ( P)

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 Ce sont ceux qui ont toutes leurs dimensions fixes tels que les pièces
secondaires de canalisation (robinet, coudes, etc...), les appareils
électriques (prises de courant, interrupteurs, points lumineux...), les
appareils sanitaires (lavabo, baignoire, WC,...) ou encore les piquets, les
jeunes arbres,...
Pour les évaluer, il suffit de les compter.
2. Matériaux et travaux dont les quantités s’évaluent selon leur longueur
Ce sont ceux qui ont leurs dimensions transversales uniformes
Par exemple : les bordures de trottoirs, les rigoles, les canalisations
d’eau, les fils électriques, les planches de rive, les faitières,...
On les évalue au mètre courant (mct)

3. Matériaux et travaux qui s’évaluent à la surface (m²)

On peut citer :
- Parmi les travaux de terrassements : L’enlèvement de terres végétales,
le gazonnement, le nivellement et profilage des routes en terre, le
talutage, etc...
- Parmi les travaux routiers : le revêtement de chaussée d’épaisseur
constante.
- Parmi les travaux d’ouvrage d’art : le cloisonnement, le rejointoiement,
le crépissage et enduits, dallage, couverture, peintures, etc...

4. Matériaux et travaux dont les quantités s’évaluent selon leur

volume(m³)
Les terrassements (déblais et remblais), Maçonneries des murs en
briques pleines ou en moëllons, le béton, la plupart des matériaux
(graviers, sables, grumes et les liquides).

5. Matériaux et travaux dont les quantités s’évaluent selon leur poids(Tn)

ou (Kg)
On peut citer les métaux (fonte, fer à béton, acier), les matériaux
d’empierrement, la chaux et le ciment, le bois, le goudron et bitumes.

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 La détermination du poids s’effectue soit directement par une pesée, soit
indirectement en calculant d’abord le volume en m³ que l’on multiplie par
le poids du m³ du matériau.

CHAPITRE III : ETABLISSEMENT D’AVANT-METRE

III.1. Métré de gros œuvre et finitions

III.1.1. Travaux préliminaires
III.1.2. Terrassements
III.1.3. Fondations
III.1.4. Maçonneries
III.1.5. Béton armé
III.1.6. Enduits
III.1.7. Pavements et revêtements
III.1.8. Charpenterie et couverture
III.1.9. Menuiseries, vitrerie et quincaillerie
III.1.10. Tuyauteries et installations sanitaires
III.1.11. Electricité
III.1.12. Ouvrages métalliques
III.1.13. Peintures

III.2. Répertoire pour détermination matériaux de constructions

III.3. Applications numériques

17
 CHAPITRE III : ETABLISSEMENT D’AVANT-METRE

III.1. METRE DE GROS ŒUVRE ET FINITIONS

III.1.1. TRAVAUX PRELIMINAIRES
III.1.1.1. Installations des chantiers et travaux préalables à l’exécution des
entreprises et marchés
Les métrés annexés aux cahiers spéciaux des charges et tous
documents en tenant lieu ne comportent pas en principe de postes relatifs à
l’installation des chantiers et travaux préalables à l’exécution des
entreprises. Il en est de même en ce qui concerne les travaux résultant de la
libération des chantiers. Le nettoyage des locaux et la réparation des dégâts
éventuels. Les frais résultant des installations de chantiers et travaux
préalables sont considérés comme repartis dans les divers prix unitaires ou
dans le forfait des entreprises. Il n’a donc pas établi de règle de mesurage
en ce qui les concerne.

III.1.1.2. Déboisement, enlèvement de terres végétales

Le mesurage de ces travaux s’effectue au m² de surface effective ;
les dimensions de la surface à déboiser sont prises au pied des arbres et
arbustes. L’enlèvement et le dessouchage des arbres d’une circonférence
dépassant 60 cm à 1m 50 au sol sont comptés à la pièce avec remblayage
des trous et évacuation des souches.

III.1.1.3. Démolitions et démontages

En général, ces ouvrages sont exécutés forfaitairement soit pour
l’ensemble des travaux, soit pour une partie nettement définie de ceux-ci.

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Lorsqu’il s’agit de menus travaux de démolitions et démontages exécutés en
recherche le mesurage est effectué de la même manière que les ouvrages
neufs (maçonnerie au m³, pavements au m², châssis et portes à la pièce
etc...).
Les crépis enduits accrochés à une maçonnerie à démolir sont compris dans
le cube des démolitions de maçonnerie. L’épaisseur à considérer est celle de
la maçonnerie proprement dite.
III.1.2. TERRASSEMENTS
III.1.2.1. Généralités
L’exécution des terrassements comprend trois opérations :
- Le déblai : extraction, enlèvement des terres,...
- Le remblai : apport des terres pour rehausser le terrain naturel, combler
une fouille.
- Le transport des terres provenant du déblai pour être mises en remblai.
La cubature des terrassements consiste à calculer le volume des déblais et
remblais. Le mouvement des terres est l’opération qui a pour objet de
déterminer avant l’exécution, la réparation des terres de déblais afin de
réduire le plus possible la distance de transport.

III.1.2.2. Code de mesurage

Le mesurage des travaux de terrassements se fait par l’estimation
du vide géométrique de la fouille c.à.d. du vide réel sans tenir compte des
foisonnements. Le métré de terrassements est évalué au m³ de déblais ou
au m². Les dimensions sont prises de manière à déterminer les surfaces en
plan, les cubes sont obtenus en multipliant les surfaces par les profondeurs.

III.[Link]. Ouvrages évalués au m³

1. Déblais et remblais pour nivellement
- Ces déblais (y compris la couche de terre arable) et remblais sont mesurés
sur plan au m³ de terres déplacées. Les déblais et remblais sont mentionnés
séparément au m³ effectif sans tenir compte du foisonnement des terres.
- Les remblais provenant des déblais de nivellement sont comptés dans les
mêmes conditions pour autant qu’il s’agisse de les compacter. Dans le cas

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où il n’y a pas de compactage, ces remblais (y compris la terre arable à
épandre en surface) ne sont pas comptés et ne constituent que des dépôts
de terre.
2. Evacuation des terres en excès
L’enlèvement des déblais tient compte du foisonnement puisqu’il faut
connaître le volume exact des déblais pour déterminer le nombre de
voyages.
3. Ouvertures de tranchées pour canalisations
En général et sauf stipulation contraire au Cahier Spécial des Charges ou
au contrat les fouilles et remblais pour la pose des canalisations sont
compris dans les prix unitaires de ces canalisations, y compris l’évacuation
des terres en excès.
Dans le cas où ces fouilles sont comptées séparément le mesurage se fait au
m³. Les remblais et l’évacuation des terres en excès sont compris dans le
prix unitaire du m³ de fouille.

III.[Link]. Ouvrages évalués au m²

1. Ensemencement et gazonnement
Ils sont comptés au m² de surface. Pour le gazonnement, les dimensions
sont prises sur le développement des talus. Parmi les travaux évalués au
m², nous pouvons citer :
- Dressement
- Pilonnage
- Régalage
- Repiquetage
- Talutage, etc....

III.1.2.3. Classification des terrains

Seuls les temps de travail vont permettre de déterminer le coût de
l’ouvrage considéré. Ces temps d’exécution varient forcement avec la nature
du terrain.
- Terrains de classe A : terrain végétal ordinaire ou terrains sablonneux.

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- Terrains de classe B : terrains argileux, caillouteux, tufs, marnes
compactes.
- Terrains de classe C : argile plastique.
- Terrains de classe D : Roches de dureté moyenne ne pouvant être
travaillées au pic.
- Terrains de classe E : Roches dures nécessitant l’emploi du marteau
piqueur.

III.1.2.4. Le foisonnement
Les pourcentages de foisonnement généralement retenus sont les suivants :
- Terrains de classe A : 20%
- Terrains de classe B : 35%
- Terrains de classe C : 70%
- Terrains de classe D : 40%
- Terrains de classe E : 40%

III.1.3. FONDATIONS
III.1.3.1. Généralités
Les fondations s’exécutent généralement, soit en maçonnerie
ordinaire, soit en béton. Elles reposent sur les fonds des fouilles directement
ou par intermédiaire des pieux. Elles peuvent épouser exactement la forme
des fouilles c.à.d. être construites en pleine fouille. Dans ce cas si, leur
niveau supérieur est arasé à celui du terrain naturel, leur volume est
identique au cube de déblais. Si leur volume est arasé au-dessous du
terrain naturel, leur volume est calculé de la même manière que celui du
déblai.
Parfois, pour faciliter la construction quand on exécute de la maçonnerie
ordinaire, les dimensions des fouilles sont plus importantes que celles des
fondations. Dans certains cas, pour éviter des éboulements, sans recourir à
des blindages, on peut pratiquer des fouilles à talus inclinés. Les calculs de
volume des fondations sont faciles car elles affectent presque toujours la
forme des parallelipipèdes droits. Il suffit de multiplier la surface de leur
section horizontale ou verticale par leur profondeur ou longueur.

21
III.1.3.2. Code de mesurage
1. Semelles de fondations en béton
Le mesurage des semelles de fondations est établi au m³ suivant les
dimensions indiquées. Les fondations pour tuyaux d’égouts sont comprises
dans les prix unitaires des tuyauteries et le béton de propreté est compris
dans les prix unitaires de la semelle.

2. Les maçonneries en fondation

Les maçonneries en fondation (briques pleines ou moëllons) s’évaluent au
m³
3. Les pieux en B.A.
Le mesurage s’effectue au mètre linéaire. Leur longueur est mesurée suivant
l’axe des pieux.
4. Murs du sous-sol
Le mesurage s’effectue au m³. Le prix unitaire comprend, lorsque le Cahier
Spécial des Charges le prévoit, l’application de goudronnage et asphaltage.
5. Etanchéité au niveau de fondation et rez-de-chaussée
Le mesurage s’effectue au m² des surfaces à recouvrir sans tenir compte
des recouvrements et débordements.
6. Chape anti-termites
Le mesurage s’effectue au m³ parfois au mètre linéaire suivant les
spécifications du C.S.G.
7. Béton de fondation
Les bétons utilisés pour fondations sont mesurée au mètre cube. Il faut
cependant noter que certaines séries font mesurer au mètre linéaire les
semelles de fondations des cloisons des caves.
8. Béton de propreté
Certaines séries les font calculer au mètre carré superficiel d’autres au
mètre cube. L’épaisseur minimale de base qui est admise est de 5 cm.

III.1.4. MACONNERIES
III.1.4.1. Code de mesurage

22
La maçonnerie est calculée plein, les vides sont ensuite déduits. Ainsi, les
murs d’élévation d’une habitation sont mesurés et calculés comme s’il
existait aucune ouverture ; ces ouvertures (portes et fenêtres) sont ensuite
déduites des calculs primitifs.
Les maçonneries en élévation sont mesurées au m³, les baies n’atteignant
pas 1/2 m² de surface des jours ne sont pas déduites. Les dimensions des
jours sont celles de l’aire découpée par la baie sur le parement extérieur.
Les baies terminées par un cintre seront déduites en prenant la hauteur
jusqu’à la naissance de la courbe augmentée des 2/3 de la flèche.
L’emploi de gabarits cintres et étançons est compris dans le prix unitaire
des maçonneries. Les baies à battées seront déduites en considérant les
dimensions du jour à moins que ces battées ne dépassent 10 cm de largeur.
Dans ce dernier cas il sera procédé par mesurage séparé des vides intérieur
et extérieur. Les vides formant isolation entre murs et contre murs de même
nature et ne dépassant pas 10 cm ne sont pas déduits. Si le vide dépasse
10 cm, les deux parois sont comptées séparément lorsque les deux parois
sont de nature différente, les principes ci-avant resteront d’application, mais
le cube obtenu fera l’objet d’un poste spécial au métré sous la dénomination
de maçonnerie mixte.
Les crochets reliant le deux parois sont compris dans le prix unitaire de la
maçonnerie. Les gaines d’aérage, corps de cheminées, conduits de fumée
sont cubés en plein sans déduction des vides ne dépassant pas 12 dm², et
l’enduit des parois intérieures est compris dans le prix unitaire de la
maçonnerie.
Les âtres et contrecœurs de cheminées en briques seront cubés en plein
jusqu’au parement extérieur le plus saillant. Le jointoyage normal des
maçonneries restant apparentes pour autant qu’il s’exécute au fur et à
mesure de l’avancement des travaux.
1. Maçonnerie des moëllons
La maçonnerie des moëllons est en principe calculée au m³. Certaines séries
cependant les font calculer au m² et leur évaluation ou estimation sont
données en fonction des différentes épaisseurs des murs.
2. Maçonnerie de remplissage

23
Les maçonneries entre ossatures seront mesurées suivant leurs dimensions
réelles sans déduction des vides inférieurs à 1/2 m².
3. Briques de parement
Mesurage à opérer au m² de surface vue avec déduction des vides
supérieurs à 1/2 m² dans le cas d’un mur d’une brique d’épaisseur à 2
parements vus qu’il y a lieu de compter les deux faces. Les joues des vides
de 1/2 m² et moins ne sont pas portées en compte.
Le prix unitaire constitue un supplément au prix de la maçonnerie ordinaire.
Le volume des briques de parement n’étant pas déduit du volume de
maçonnerie ordinaire.
4. Couvre murs
Mesurage au mètre courant vu (les recouvrements n’étant pas compris) à
l’exclusion de toutes pièces spéciales qui sont comptées chacune pour un
mètre.
5. Matériaux engagés dans la maçonnerie
Les pierres de taille (seuils de fenêtre, clefs de voutes, soubassement,
cordons, etc...) ne sont pas déduites de la maçonnerie en briques ou en
moëllons.
Il en sera de même pour les têtes de gites, de poutres, sablières, filières
ainsi que les blochets, les linteaux de moins de 8dm² de section, des portes
et fenêtre. Les poutres, les colonnes et linteaux de 8dm² et plus de section
en béton armé sont déduits du volume des maçonneries en briques ou
moëllons. Les parties de hourdis s’appuyant ou pénétrant dans les murs ne
sont pas déduites du volume des maçonneries de briques ou moëllons.
6. Maçonnerie d’agglomérés
Les agglomérés sont aussi appelés blocs de béton ou encore parpaings. La
maçonnerie d’agglomérés est mesurée au m², les matériaux pour la hourder
sont compris.
7. Cloisons en maçonnerie
Le mesurage s’effectue au m² avec déduction des vides supérieurs à 1/2m².
Le bois, fer à béton engagés dans la maçonnerie de cloisons ne sont pas
déduites.

24
III.1.5. BETON ARME
Le métré de béton armé ne suit pas l’ordre chronologique du déroulement
des travaux. Il s’effectue dans l’ordre suivant :
- bétonnage.
- coffrage.
- ferraillage.

III.1.5.1. Code de mesurage

1. Bétonnage
La plupart des séries s’accrochent pour le mesurage soit effectué au mètre
cube. Le volume occupé par les armatures n’est pas déduit.
Les encastrements des dalles et des poutres dans les murs d’appuis ne
sont pas déduits des murs. Le cube des dalles et des poutres est établi
compris l’encastrement dans les murs d’appui.

2. Coffrage
Les coffrages sont mesurés au mètre carré de coffrage en contact direct avec
le béton une fois coulé.
Les trous, trémies et tous aménagements d’une superficie égale ou
inférieure à 0,50m² ne sont pas déduits, les joues de coffrage nécessaires à
ces aménagements sont reprises pour leur surface (et ces surfaces, par
conséquent, ajoutées à celle du coffrage).
Les évaluations et estimations comprennent les étais, cales, pointes, serre-
joints, etc… nécessaires à la construction du coffrage jusqu’à une hauteur
de 4,20m à compter du point d’appuis des étais.

3. Ferraillage
Les aciers à béton sont vendus au poids ; les prix varient selon les
diamètres. Il convient donc de procéder au mesurage en deux temps :
- détermination des longueurs par section ;
- détermination des poids par section.
Mesurage des longueurs des ronds à béton

25
Compte tenu de la position des armatures dans les coffrages il est admis
que les mesurages s’effectuent comme suit :
- Barres des poutres : longueur de la poutre moins 4cm, plus 10 fois le
diamètre de la barre par crochet.
- Recouvrement de barres : 60 fois le diamètre de la barre.
- Cadres : prendre le périmètre du poteau ou de la poutre.
- Etriers : 2 fois le coté du poteau ou de la poutre, plus 10cm

Mesurage des poids

Pour chaque diamètre : les longueurs des aciers sont totalisées. La
longueur totale obtenue est alors multipliée par le poids au mètre linéaire.
Mesurage des treillis soudés et métal déployé (au mètre carré)
Ces ouvrages sont mesurés à la surface réelle de béton, les vides de moins
de 1m² ne sont pas déduits.
Code de mesurage
1. Dalles pleines en béton armé à deux faces planes
Le mesurage est effectué soit au m² soit au m³ suivant indications du métré.
Les vides de 1/2m² et moins des dalles ajourées ne sont pas déduits.
2. Linteaux
Mesurage au m³, la battée n’étant pas déduite.
3. Béton banché
On appelle béton banché le béton mis en œuvre entre les banches. Il n’est
pas armé, bien que souvent on y incorpore des armatures qui n’ont pas fait
l’objet de calculs de résistances des matériaux, d’où la différence avec le
béton armé.
Les bétons banchés doivent avoir une épaisseur d’au moins 0,25m ; tout
béton banché dont l’épaisseur est inférieure à 0,25m doit être mesurée
comme béton coffré.
Les banches sont mesurées au mètre carré par face banché ; les
évaluations et estimations se font pour une hauteur de 4m au-dessus du
plancher de travail.
Les vides de moins de 5m² ne sont pas déductibles. Les bétons mis en
œuvre dans les banches sont mesurés au mètre cube.

26
Les feuillures, saignées, larmiers, chanfreins, trous de scellement ne sont
pas déduits.
4. Dallages
Les dallages sont considérés comme composés d’une forme de 0,08m
d’épaisseur et d’une chape incorporée de 20mm. Les dallages se mesurent
au m².
- Les vides de moins de 0,50m² ne sont pas déduits.
- Les coffrages sont comptés à part selon leur nature (compris ceux des
vides, quelles que soient leurs dimensions).
5. Chapes
Les chapes se mesurent au m², les vides ou pénétration égaux ou inférieurs
à 0,50m² ne sont pas déduits.
6. Béton translucide
Les dalles et parois en béton translucide sont mesurées au m² en y
comprenant les encadrements en béton. Les panneaux complets peuvent
être comptés à la pièce.
7. Béton précontraint
Les méthodes de mesurage du béton précontraint sont identiques à celles
appliquées au béton armé.

III.1.6. ENDUITS, CREPISET JOINTOYAGE

Le mesurage de ces travaux s’effectue au m² de surface effective sans
déduction des vides inférieurs à 0,50m². Les enduits, crépis et jointoyage
sont mesurés et calculés comme s’il n’existait pas d’ouverture, ces
ouvertures sont ensuite déduites de calculs primitifs.

III.1.7. PAVEMENTS ET REVETEMENTS

Tous les pavements ou revêtements du sol ou planchers sont mesurés au
m² de surface effective et dans les dimensions entre maçonnerie.
Les vides supérieurs à 0,50m² sont seuls déduits. Les plinthes sont
séparées et mesurés au mètre courant sans tenir compte d’un supplément
pour pièces d’angles rentrant ou sortant.

27
L’emplacement des ouvrants des portes et baies est déduit sauf à compter
en plus la plinthe sur l’épaisseur des murs de ces baies.
Les bordures, les trottoirs sont mesurés au mètre courant effectif sans tenir
compte de pénétration entre élément ni des pièces spéciales.
Les lattes en cuivre formant arrêt et les joints de dilatation sont comptées
séparément au mètre courant.

III.1.8. CHARPENTERIES
III.1.8.1. Code de mesurage
1. Le bois de charpente
Les pièces en bois de charpente, sauf quelques exceptions sont toujours
comptées au m³ d’après leur dimension réelle. Comme la plupart des pièces
des charpentes sont prismatiques, le calcul de leur volume s’obtient en
multipliant la longueur par la section droite de la pièce. Les produits
d’imprégnation, les moyens de fixation sont compris dans les prix unitaires
des travaux de charpente.
2. Les corniches
Les corniches se mesurent au mètre courant, en considérant la plus grande
longueur de la moulure supérieure en y ajoutant la longueur réelle de retour
et des avant-corps ou arrière-corps. Les brochets, consoles, fers plats,
feuillards sont compris dans les prix unitaires des corniches.
3. Le gitage
Le mesurage se fait au m² soit au m³, les gites seront comptés aux
longueurs réelles à mettre en œuvre.
4. Les planches de rive
Le mesurage s’effectue au mètre courant.

III.1.9. COUVERTURE ET PLAFOND

Les couvertures sont mesurées au m² sans le recouvrement en prenant
comme limite des surfaces les pieds des versants, les axes des faitières,
arêtières et noues. Les vides dépassant 0,50m² sont déduits.

28
Le prix unitaire comprend : les clous, crochets divers de fixation, le voile
imperméable sous les toitures si celui-ci est prévu au Cahier Spécial des
Charges. Les chéneaux sont mesurés en considérant leur longueur moyenne
et leur largeur développée. Les solins et couvre solins sont comptés au mètre
courant compte tenu de leur développement.

III.1.10. MENUISERIES, VITRERIE ET QUINCAILLERIE

Portes et châssis :
Ils sont comptés à la pièce sauf stipulation de moyens de fixation, de main
d’œuvre, de fermeture des ouvrants basculants,
La vitrerie et le peinturage sont compris dans le prix unitaire de portes et
châssis, de poignets et toute la quincaillerie sont comptés à la pièce.
Les vitrages en général ne sont pas compris dans les objets qui les
recouvrent et sont mesurés en surface suivant les dimensions différentes.
Les glaces murales sont comptées à la pièce, les prix unitaires comprennent
les mastics, goupilles, et tous les moyens de fixation.

III.1.11. TUYAUTERIE ET INSTALLATIONS SANITAIRES

III.1.11.1. Code de mesurage
1. Tuyaux
Les tuyaux en acier, fond, plomb, zinc, matière plastique sont mesurés au
mètre courant sans tenir compte de recouvrement des pièces entre elles.
Les coudes, les tés, manchons, raccord union, nipples, bouchons,
mamelons, dos d’âne,… et toutes pièces spéciales sont compris dans le prix
unitaire des canalisations.

2. Robinets
Les robinets de service et d’arrêt avec ou sans purge et les vannes sont
comptés isolement à la pièce ainsi que les pommes de douche et leurs
accessoires.

29
Les robinets des lavabos, éviers, baignoire,… sont compris dans les prix des
objets qu’ils alimentent. Il en est de même des siphons, consoles, chaînettes
et bouchons, crépines.

3. W.C.
Le w.c. complet compté à la pièce, comprend outre les vases et couvercles,
les réservoirs équipés de tuyaux de chasse avec raccord, le caoutchouc, les
vis en cuivre, les chevilles et les robinets d’arrêt.

4. Urinoir
Les urinoirs sont comptés à la pièce. Le prix unitaire comprend toutes pièces
spéciales de raccord.

5. Eviers, lavabo et baignoire

Ils sont comptés à la pièce. Le prix unitaire comporte toutes les pièces
spéciales de raccord, les revêtements muraux de protection.

6. Receveur de douche, bac à lessiver et fontaine

Ils sont également comptés à la pièce.

7. Baignoire, bidet et chauffe bain électrique

Ils sont comptés à la pièce. Le prix unitaire comporte tous les accessoires
d’assemblage, de dérivation et d’alimentation jusqu’à la conduite de
distribution.

III.1.12. ELECTRICITE
Les matériels électriques (prises de courant, interrupteurs, points lumineux
placé, tableau électrique…) se comptent à la pièce.
Les boites de dérivation, les tubes PVC, attaches, clous, fils électrique, câble
et autres accessoires sont compris dans le prix unitaire d’installation.

III.1.13. LES OUVRAGES METALLIQUES

Charpentes, ossatures, poutres, poutrelles, etc…

30
La quantité est fixée en kg en y comprenant les rivets, boulons, soudures,
les différentes pièces de charpentes et ossatures métalliques sont mesurées
à leur longueur réelle et leur poids est évalué d’après le catalogue officiel.
Le poids de boulons, rivets, soudures de charpentes métalliques est fixé
forfaitairement à 5% du poids total de profilés.

III.1.14. PEINTURES
Le badigeonnage à la chaux, les peintures au latex et à huile se calculent au
m² avec déduction des vides supérieurs à 0,50m².
CHAPITRE IV : ESTIMATION DES OUVRAGES

IV.1. RECUEILS DE PRIX

IV.2. REDACTION DU DEVIS

IV.3. CALCUL DES PRIX DE REVIENT

IV.3.1. Coût de réalisation
IV.3.2. Frais réels de chantier
IV.3.3. Frais généraux
IV.3.4. Frais réels spéciaux
IV.3.5. Bénéfices et aléas
IV.3.6. Taxe sur la valeur ajoutée TVA

IV.4 SCHEMATISATION DES ELEMENTS CONSTITUTIFS DU P.V

IV.4. APPLICATIONS NUMERIQUES

31
 CHAPITRE IV : ESTIMATION DES OUVRAGES

IV.1. RECUEILS DE PRIX

La principale finalité du métré étant l'estimation, c’est-à-dire la
détermination des prix des ouvrages élémentaires qui entrent dans la
construction pour aboutir enfin au prix global de celle-ci.
Les prix unitaires d'ouvrages élémentaires peuvent provenir de :
- Séries des prix ;
- Bordereaux des prix ;
- Sous détails des prix.

a. Séries des prix

Ce sont des catalogues donnant la description des ouvrages
élémentaires et les prix de chacun d'eux. Une référence pour chaque article
permet une identification sans possibilité d'erreur. Ces séries sont donc de
recueils de prix de vente unitaire hors taxe qui fixent pour une unité de
travail donnée un prix moyen d'exécution.
La mise à prix comporte généralement deux phases distincts : la
composition des prix d'abord; leur actualisation ensuite.

b. Bordereaux des prix

C'est une publication trimestrielle qui est d'ouvrage pratique pour des
études préalable destinées à l'évaluation approximative et préalable du coût
des travaux des bâtiments ou d'ouvrages d'arts.

32
Ces bordereaux comme les séries, fournissent des P.V. tout établis; à noter
toutefois que certains d'entre eux sont publiés régulièrement qu'il n'y a donc
pas lieu d’actualiser leurs prix.

c. Sous détails des prix établis par l'entrepreneur

C'est l'ensemble des prix que le calculateur du métré lui-même établis
sur base des prix du marché (magasin) et des formules permettant
l'évaluation du coût de la main-d’œuvre.

IV.2. REDACTION DU DEVIS

La rédaction d'un devis ou mémoire suit nécessairement le
déroulement logique des travaux. Il en résulte que pour une construction
importante des ouvrages élémentaires de même nature se trouvant
éparpillés dans le corps du métré, il apparaît donc normal de regrouper ces
ouvrages élémentaires avant de procéder à leur estimation en une seule
fois.

IV.3. CALCUL DES PRIX DE REVIENT

a. Analyse des dépenses
Nous avons vu précédemment que le P.R. est la source de toutes les
dépenses engagées par l'entreprise pour le besoin de sa production. Si l'on
essaye d'établir une liste de toutes les dépenses et si de surcroît on s'efforce
de les classer, on s'aperçoit tôt ou tard qu'il en existe trois types principales:
- Celles qui se rapportent directement aux ouvrages élémentaires (dépenses
de la main-d’œuvre et des matériaux notamment).
- Celles complémentaires des précédents nécessaire au bon fonctionnement
du chantier (telles que les frais de clôture de chantier, d'installation de
barrages ou de replis de chantier, etc...).
- Celles enfin relatives à la direction générale de l'entreprise et à sa gestion
(telles les frais de personnel administratif, frais relatifs aux locaux, frais de
bureaux, etc...) sans lesquels il n'est pas d'activité d'entreprise possible.

b. Structure

33
 La structure du P.R. est étroitement associée à la structure de
production de l'entreprise. En effet, si l'on observe attentivement, on
s'aperçoit que la décomposition de la production en ouvrage d'abord puis en
ouvrage élémentaire ensuite entraîne à chaque fois une distinction entre les
frais directement affectables et ceux qui le sont pas.
La plupart des notions qui vont suivre sont née de ce double éclatement.
Elles en ont souvent gardé une appellation caractéristique. Ainsi à propos
de la production de l'entreprise nous dirons que les dépenses affectables
aux différents ouvrages font partie intégrante des coûts dits de réalisation
alors que les autres frais non affectables à tel ou tel ouvrage en particulier
constituent les frais généraux.
Ainsi à propos d'un même ouvrage nous qualifierons de "déboursés secs" les
dépenses directement affectables aux différents ouvrages élémentaires,
alors que celles qui ne le sont pas seront tout simplement appelées "frais de
chantier".
Seule la notion des frais spéciaux conjoncturels échappe à cette règle mais il
s'agit là d'une notion artificielle seulement, crée pour le besoin de la
statistique.
Les éléments de prix de revient doivent être déterminés conformément aux
dispositions suivantes :

IV.3.1. Coût de réalisation (C.R.)

IV.3.1.1. Déboursés secs (D.S.)
Frais de : - main-d’œuvre productive;
- matériaux, matériel et parfois matières consommables se rapportant sans
ambiguïté aux ouvrages élémentaires faisant l'objet d'une rubrique du devis.

IV.3.1.2. Coût de la main-d’œuvre

Ce poste comprend les salaires et indemnités réellement payés à la main-
d’œuvre directement affecté à la confection de l'ouvrage; la présentation de
service (salaire de base, heure supplémentaire, prime et indemnités
diverses).

34
Aux salaires et indemnités payés par l'entreprise s'ajoutent les charges
sociales et salaire assimilés si celles-ci peuvent être isolées et ne sont pas
comptabilisées dans les frais généraux d'entreprise.
Le temps passé à un même ouvrage peut varier suivant les équipes. Il faut
observer un nombre élevé de chantiers pour obtenir une moyenne
significative. En plus il ne faut pas minimiser les nombres d'heures perdues
pour différentes causes.
Les frais salariaux sur base de salaires journaliers sont calculés par les
entreprises de construction comme salaire à l'unité de mesure selon le
produit et la quantité du travail à exécuter et le rendement spécifique pour
l'exécution de ce type de travail.
Il s'ensuit que le rendement spécifique par unité est le seul facteur important
pour lequel on puisse réellement agir; d'où la nécessité pour l'entrepreneur
de connaître le rendement de travail et de suivre son évolution. On peut
aussi améliorer le rendement de travail par la rémunération.
Il n'est pas mauvais d'encourager l'ouvrier par des primes et autres formes
d'intéressement. Le but principal de la mécanisation de chantier est
d'économiser sur la main-d’œuvre qui devient trop chère pour faire face à la
concurrence.
Sous-détail des prix de salaires journaliers
Afin de ne pas compliquer le calcul, on ne considère que quatre catégories
de la main-d’œuvre :
- Le chef de chantier;
- Le contremaître;
- Le compagnon (mot commun pour désigner un maçon, charpentier,
ferrailleur, plombier, électricien...);
- Manœuvre (tous travaux).
Chef de
Contremaître Compagnon Manœu
1. Salaire journalier moyen chantier
2. Charges sociales %
- Allocations familiales %
- Sécurité sociale %
- Assurances %

35
 - Soins médicaux %
- Maladie, invalidité %
- Congés payés %
- Journées chômées %
- Cotisations
syndicales %
- Cotisations diverses %
- Vêtements de travail %
- Avantages
extra-légaux %
- Treizième mois %

TOTAL %

3. Frais de déplacement,
transport.
4. Salaire brut total

IV.3.1.3. Coût des matériaux

Les prix sont déterminés matériaux rendus sur chantier. Il faut donc :
- Déterminer le prix marchandise départ carrière - magasin - usine.
Le prix est fixé par le fournisseur : c'est le prix hors taxe qui doit être retenu.
- Déterminer le prix rendu sur chantier : ce prix est obtenu à partir du
précédent en y ajoutant les frais d'emballage, chargement, transport (par
route ou chemin de fer), manutention et de pertes.
Sous-détail des prix de matériaux de base sur chantier

Bois
Bois de
Moellon Gravie Cimen de
Sable charpent
Nature des s r t coffrag
e
matériaux e

Poids par 1500 1600 1500 600 800

unité Kg/m³ Kg/m³ Kg/m³ 1 Kg Kg/m³ Kg/m³

36
Unité

Prix d'achat
par unité

Taxes
éventuelles
par unité

Transport au
chantier par
unité

PRIX RENDU
SUR
CHANTIER

Le prix du transport au chantier comprend le chargement, le camionnage, du

déchargement des salaires sociaux du chauffeur et de ses aides, le tout
calculé par unité de mesure, soit :

Prix total du transport X poids par

unité
Prix de
transport =
Chargement utile en Kg du (n) camion

IV.3.1.4. Coût de matériel

- Petit outillage : l’amortissement du petit outillage est épongé par un
pourcentage constant lié aux dépenses de la main d’œuvre.

37
- Matériel appartenant à l’entreprise : on détermine un prix horaire
d’emploi, qui est fonction de la durée nécessaire à son amortissement et aux
dépenses de gros entretiens.
- Matériel loué par l’entreprise : on détermine le prix de l’heure d’emploi en
se basant sur le barème de la fédération nationale des travaux publics. Le
taux d’amortissement linéaire est fonction de la durée normale d’utilisation
de l’élément. Par exemple, si cette durée est de 20ans, le taux
d’amortissement est égal à 100/20 = 5%. La durée normale d’utilisation est
elle-même déterminée d’après les usages de chaque nature d’industries, de
commerces et d’exploitation.
Taux d’amortissement
Les taux d’amortissement les plus couramment admis sont les suivants :
- Bâtiments commerciaux : 2 à 5%
- Bâtiments industriels : 5%
- Maison d’habitation ordinaire : 1 à 2%
- Maison d’ouvriers :3 à 4%
- Matériel :10 à 15%
- Outillage :10 à 20%
- Petit matériel et outillage à main d’œuvre
defaible valeur : 100%
- Automobile et matériel roulant :20 à 25%
- Mobilier : 10%
- Matériel de bureau :10 à 20%
- Agencements et installations : 5 à 10%

Ces taux sont donnés à titre indicatif et ne peuvent avoir une valeur
absolue. L’appréciation de la durée normale d’utilisation est une gestion de
frais ; de circonstances particulières peuvent influer sur cette durée (les
conditions d’utilisation du bien ; par exemple, utilisation à double ou triple
équipe, usage intensif d’un véhicule). Certaines d’entre elles peuvent, le cas
échéant, motiver un amortissement exceptionnel.
Des règles spéciales d’amortissement ont été d’autre part prévues pour un
certain nombre de professions.

38
IV.3.1.5. Coût de matières consommables et d’énergie
- Matières consommables : les prix sont déterminés comme ceux de
matériaux à savoir : prix départ et prix rendu chantier.
- Energie : les prix sont déterminés en fonction de la durée d’emploi du
matériel.

IV.3.2. Frais réels de chantier

Les frais de chantier s’entendent de déboursés réels faits par l’entreprise à
l’occasion d’un chantier particulier et qui ne sont pas intégrés dans les frais
généraux. Ces frais couvrent éventuellement :
- Les frais de personnel de la maîtrise propre au chantier ;
- Les frais de personnel technique affectés au chantier ;
- Les frais de personnel de bureau du chantier ;
- Les frais d’installation et de repliement ;
- Les frais de location du matériel ;
- Les frais divers (bureau, téléphone, protection, etc...) et le coût de matières
consommables utilisées mais non incorporées à l’ouvrage (l’eau, le
carburant, le lubrifiant, le charbon, le bois, etc...).
Conclusion : le coût de réalisation est l’ensemble de dépenses réalisées par
la mise en œuvre. Il regroupe donc des déboursés secs d’une part et les
frais de chantier d’autre part. D’où l’égalité caractéristique :

C.R. = D.S. + F.C. C.R. = coût de réalisation ;

D.S. = déboursés secs ;
F.C. = frais de chantier.

IV.3.3. Frais généraux

Les frais nécessaire au bon fonctionnement de l’entreprise mais qui ne
peuvent être affectés à un ouvrage précis. Ces frais sont rendus
indispensables par le besoin complémentaire de la production sur chantier

39
et par l’absolue nécessité de diriger et de gérer l’entreprise. Ils se
décomposent en deux grandes catégories :
- Les frais généraux d’exploitation ;
- les frais généraux de siège.
Ces catégories elles-mêmes sont largement subdivisées tant pour un besoin
d’analyse détaillée de leur contenu que pour une nécessité de suivi
ponctuel.

IV.3.3.1°. Frais généraux d’exploitation

Ces frais regroupent l’ensemble des dépenses de production communes
à plusieurs chantiers sans qu’il soit possible de les ventiler par chantier.
Les frais généraux d’exploitation peuvent comprendre les frais d’étude de
personnel de bureaux d’étude, de gestion de la main d’œuvre (y compris les
charges sociales de la main d’œuvre directe de divers ouvrages si ces
charges ne sont pas reparties à l’échelon de chaque chantier), les frais de
transport et du matériel de chantier (si ces derniers ne sont pas répartis par
chantier), etc...

IV.3.3.2°. Frais généraux de siège

Ces frais rassemblent toutes les dépenses complémentaires qui ne peuvent
pas être imputées à l’exploitation directe de chantier, mais qui sont
néanmoins à la direction et à la gestion de l’affaire.
Les frais généraux de siège comprennent :
- Les frais de direction et de personnel administratif éventuellement les
honoraires, les frais de locaux, de bureaux de siège, les assurances,
amortissements, frais commerciaux, frais financiers, les contributions, et
taxes autres que les taxes sur les chiffres d’affaire et impôts sur le bénéfice.
- Les frais généraux définis ci-dessous doivent être évalués en pourcentage
du chiffre d’affaire global hors taxe de l’entreprise et entier pour le même
pourcentage dans la détermination du prix limite hors taxe.

IV.3.4. Frais réels spéciaux

40
S’il y a lieu et sur justification, ce poste comprend éventuellement les frais
propres de marché évalués à leur valeur réelle (frais d’adjudication, de
cautionnement, de commission d’étude, etc...) et les frais divers évalués en
pourcentage du prix final (les frais d’assurances complémentaires du
groupe, les frais de bureau de contrôle, etc...).
Les frais spéciaux conjoncturels comprennent les dépenses affectables à un
ouvrage mais qui ne sont pas impérativement nécessaires à l’exécution ou à
la gestion.
Ces dépenses qui n’existent pas pour tous les chantiers sont souvent
imposées par les conditions du marché. Elles pourraient être récupérées en
frais de chantier mais cela présenterait l’inconvénient de fausser les
statistiques de coût de réalisation. C’est la raison pour laquelle nous leur
conserverons une affectation indépendante.
Conclusion : L’analyse des dépenses constituant le prix de revient nous
permet au minimum de tirer deux conclusions fondamentales. La
composition du prix de revient qui peut se résumer à l’égalité ci-après :

P.R. = D.S. + F.C. + F.G. + ([Link].)

IV.3.5. Marges globales forfaitaires courant les bénéfices et aléas

ainsi que les investissements
Cette marge est destinée à couvrir les aléas, bénéfice, rémunération des
capitaux propres de l’entreprise et investissement. Elles ne peuvent être
supérieures à 10% du prix hors taxe des travaux. D’où l’égalité :

P.V. (H.T.) = P.R + B. P.V. (H.T.) = prix de vente (hors taxe) ;

P.R. = prix de revient ;
B. = bénéfice.

IV.3.6. Taxe sur le chiffre d’affaire acquitté sur le prix de l’ouvrage

ou de service
C’est la contribution sur le chiffre d’affaire qui ...

41
IV.4 SCHEMATISATION DES ELEMENTS CONSTITUTIFS DU P.V. (H.T.)
Nous laissons maintenant l’ensemble des éléments qui constituent un prix
de vente unitaire hors taxe ; nous pouvons donc les matérialiser dans le
cadre de la représentation graphique de l’élaboration d’une proposition de
prix.
CHAPITRE V : ELEMENTS D’EXPERTISE

V.1. GENERALITES
V.1.1. Définition
V.1.2. Différentes sortes d’expertises
V.1.3. Nature des expertises
V.1.4. Expertises immobilières
V.1.5. Exemples types

V.2. VALEUR DE CONSTRUCTIONS

V.2.1. Notion de valeur
V.2.2. Les principaux facteurs d’appréciation des terrains à bâtir

V.3. CACUL DE LA VALEUR VENALE

V.3.1. Surface hors-œuvre pondérée
V.3.2. Valeur de reconstruction à neuf
V.3.3. Amortissement et vétusté
V.3.4. Valeur vénale

V.4. CALCUL DE LOYER

V.5. APPLICATIONS

42
CHAPITRE V : ELEMENTS D’EXPERTISE

V.1. GENERALITES
V.1.1. Définition
‘‘L’expertise est une opération confiée par les parties ou le juge, à un ou
plusieurs personnes-Experts-à l’effet de rechercher et de déterminer dans
un procès-verbal, appelé rapport, l’estimation d’une chose ou l’appréciation
d’un fait au point de vue dans ce dernier cas, soit de la responsabilité, soit
des conséquences pécuniaires ou autres qui découlent de ce fait’’ DE
Bruyne.
‘‘On appelle expertise l’opération que font des experts ou gens,
connaissances dans un art, afin d’éclairer le juge sur des questions ou sur
des faits qu’il ne peut connaitre par lui-même.
Un rapport d’experts est donc l’exposé par écrit de cette opération, c’est-à-
dire les experts se sont livrés et de l’avis qu’ils ont formé d’après le résultat
de ces travaux. Un avis n’est qu’une opinion et non une décision, et
conséquemment on ne peut assigner à celui des experts d’autres caractères
que ceux de simples renseignements, auxquels le juge ne peut être tenu de
se conformer si sa conviction s’y oppose.’’

V.1.2. Différentes sortes d’expertises

Généralement on distingue des expertises médico-légales, des expertises
comptables, des expertises criminelles, des expertises des objets d’art, des
expertises automobiles,… et des expertises immobilières.

43
V.1.3. Nature des expertises
Les travaux des expertises sont semblables à des missions confiées aux
experts et nous savons que de telles missions s’effectuent le plus souvent
dans des conditions très variables, ces conditions déterminent la nature
même des expertises selon leurs respectives motivations, on classe les
expertises en trois grandes catégories suivantes :

V.1.3.1. Expertises amiables

Sont celles qui résultent du libre consentement de parties lorsqu’une
ou plusieurs personnes consultent un expert aux fins de s’enquérir de son
avis avant de prendre une quelconque décision.

V.1.3.2. Expertises judiciaires

Ces expertises sont ordonnées par un jugement, le(s) expert(s)
agréé(s) près les tribunaux d’une juridiction donnée peut (peuvent) être
appelé(s) à remplir de fonctions d’auxiliaires de la justice lorsqu’un juge
décide, pour être éclairé sur une question relevant de sa (leur) compétence
de le(s) confier une mission d’expertise.

V.1.3.3. Expertises administratives

Les expertises administratives sont celles qui résultent d’une note de
service émanant, dans une administration donné, d’un chef supérieur
hiérarchique.

V.1.4. Expertises immobilières

Sont des opérations confiées par les parties, par le juge (tribunal) ou par une
instruction administrative, à une ou plusieurs personnes – Experts – à l’effet
de procéder à un examen technique d’un ou plusieurs immeubles et d’en
exposer le résultat dans un rapport écrit.
Généralement les expertises immobilières sont classées en trois grandes
catégories suivantes :

44
V.1.4.1. Expertises – consolidations
Les expertises – consolidations sont celles qui sont envisagées
lorsqu’on constate que des constructions sont au mauvais état ou lorsqu’on
constate des insuffisances pour l’usage actuel ou l’usage projecté, ces
expertises sont souvent motivée lorsque :
- Une construction existante subit des désordres (tissures en général) ou
- Les désordres sont seulement à craindre sans que ceux-ci soient produits
en cas de modification, de changement de destinations initiales des
constructions ou en cas de surcharges imposées par l’usage donné non
prévu initialement.

V.1.4.2. Expertises – évaluations

Les expertises – évaluations peuvent être définies comme : un
travail personnel de renseignement et d’appréciations objectives, ses
conclusions résultent d’une bonne analyse des faits. Elle consiste à visiter
un ou plusieurs immeubles, sujets à expertiser et à la suite d’un examen
attentif, par une personne avisée et expérimentée, suivi des opérations de
calcul en déterminer la valeur vénale, laquelle doit servir à un objectif
prédéterminé. Notons qu’une expertise – évaluation ne peut être considérée
comme objective que lorsqu’elle allie l’observation des immeubles à évaluer
aux opérations de calcul de leur valeur en fonction des actes d’expertises
actualisées sur le marché immobilier d’une circonscription donnée.

V.1.4.3. Expertises évaluations rurales ou estimations rurales

Sont celles qui sont envisagées lorsqu’on voudrait connaître la valeur
d’un domaine agro-industriel, d’une ferme.
Il y a lieu de noter qu’une expertise immobilière est une base nécessaire et
préalable à toutes les opérations immobilières et est un élément impératif
pour toute personne physique ou morale voulant entreprendre des
transactions immobilières : banque, caisse d’Epargne, sociétés de crédits,
compagnie d’assurances, propriétaire d’immeubles, éventuels acquéreurs,
tribunaux,…

45
NB : Notre propos ne concerne que les expertises immobilières notamment
les expertises évaluations.

V.1.5. Exemples types

-. Toute société de crédits : Banque, caisses d’Epargne,… disposée à
octroyer des prêts hypothécaires à un de ses clients exige de prime à bord
la valeur de l’immeuble à hypothéquer et par conséquent sollicite les
services d’un expert immobilier (expertises amiables ou administratives).
-. Une compagnie d’assurances ne peut cautionner à la souscription d’une
police contre incendie que dans la mesure où elle connait la valeur de
l’immeuble à assurer, elle exige avant tout une expertise immobilière
(expertises amiables ou administratives).

-. Un propriétaire quelconque désirant mettre son bien immobilier en vente

demande préalablement une expertise immobilière afin de se faire une idée
de la valeur de son bien (expertises amiables).

-. Un amateur voulant acquérir un bien immeuble, se voit d’abord obligé de

connaitre la valeur du bien concerné avant de négocier avec le propriétaire
(expertises amiables).

-. Tout conflit ayant pour cause un bien immobilier est porté à la compétence
d’un tribunal ne peut être tranché qu’à la faveur d’une expertise immobilière
(expertises judiciaire).

-. En cas d’utilité publique, l’administration étatique exige des expertises

immobilières relatives aux immeubles à exproprier afin d’indemniser les
victimes (expertises administratives).

-. En cas de mutation des titres de propriété, les conservateurs des titres

immobiliers se basent sur les expertises établies par leurs services en vue
de calculer les taxes transactionnelles (expertises administratives).

46
V.2. VALEUR DE CONSTRUCTIONS
V.2.1. Notion de valeur
Il y a lieu de se poser d’abord la question de savoir si la valeur
existe-t-elle comme réalité. ‘‘Les philosophes distinguent les jugements de
réalité’’ et ‘‘les jugements de valeur’’. Seuls les premiers présentent un
caractère d’objectivité et d’universalité. Si je dis que cette maison est en
pierres, je suis dans le domaine des réalités physiques, dans un monde
stable où la raison se reconnaît. Si je dis au contraire que cette maison est
belle ou ‘‘cet emplacement me paraît de grande valeur’’ rien ne m’assure
que tous les hommes, dans tous les temps, jugeront comme moi, l’histoire
des villes, l’évolution des techniques et modes de vie,… prouvent le
caractère subjectif et instable des ‘‘valeurs humaines’’. D’où l’on peut dire
que la valeur des constructions ‘‘valeurs vénales établies après la
réalisation’’ est relative.
Remarquons aussi que la valeur d’un immeuble n’est pas interprétée de la
même façon lorsqu’il s’agit d’un propriétaire, des tribunaux, des acquéreurs,
des compagnes d’assurances, des banquiers ou d’un exploitant éventuel.
Cette même valeur varie en outre dans le temps et dans l’espace, et pas
seulement en raison des fluctuations économiques, mais aussi en raison
d’un certain nombre d’autres éléments tels que l’utilité, la rareté, le désir, la
mode,…
Il est nécessaire de retenir que la notion de valeur des immeubles est
instable et en outre relative. En ce qui concerne les immeubles, les valeurs
peuvent être estimées généralement en trois phases selon le but de
l’évaluation demandée.

V.2.1.1. Estimation avant la réalisation de la construction

Avant toute réalisation d’une construction qu’il s’agisse des travaux
neufs ou travaux d’entretien, une étude financière préalable est
indispensable quelle que soit la nature du travail envisagé, l’estimation de
sa valeur est inévitable aussi bien pour le client que pour l’exécutant. Il
s’agit de la détermination des crédits ou imputation à un budget. Cette

47
estimation avant la réalisation des constructions consiste à l’établissement
d’un devis détaillé.

V.2.1.2. Estimation pendant la réalisation

Il se peut que certaines circonstances entraine les mouvements des
fonds d’une telle ampleur qu’au bout d’un délai parfois bref l’entrepreneur
ne dispose plus de trésorerie suffisante pour assurer la marche des
chantiers dans des conditions convenables. Il est dès lors de l’intérêt du
client de l’aider sous forme de versements d’acomptes.
Il est donc nécessaire d’évaluer les travaux déjà exécutés devant donner
lieu aux paiements d’acompte. Aussi d’autres circonstances telles que la
mort de l’entrepreneur ou sa faillite au cours de l’exécution des travaux
donnent lieu à l’évaluation avant la fin des travaux. Les tribunaux
désignent les experts en vue d’évaluer les travaux déjà exécutés afin de
déterminer les responsabilités des héritiers.

V.2.1.3. Estimation après la réalisation

Une fois le travail terminé on doit procéder au plus tôt au règlement
des dépenses. Une estimation est nécessaire puisque, d’une part les projets
initiés ont pu subir certaines modifications et d’autres par les prix ont été
susceptibles de variations dans le cas de marchés des travaux publics.
En ce qui nous concerne, nous allons inclure cette dernière phase dans le
domaine des expertises – évaluations étant donné que celles-ci s’effectuent
en principe plusieurs années après la construction.
Notons que la valeur d’une construction peut-être déterminer avant, pendant
ou après la réalisation et que la valeur après la construction peut
généralement être établie afin d’un règlement définitif d’une entreprise ou
établissement d’une expertise – évaluation pour un but donné, calculs des
valeurs locatives par exemple ou des impenses s’effectuent après la
réalisation des constructions.

V.2.2. Les principaux facteurs d’appréciation des terrains à bâtir

48
- La situation géo-urbaine ou emplacement d'un terrain à bâtir au sein d'une
agglomération urbaine, à proximité ou éloignement par rapport aux centres
vitaux est fonction fondamentale de son appréciation,
- Outre ce facteur de situation, les terrains sont aussi appréciés en fonction
de leurs qualités techniques : Sol et sous-sol, la configuration et éventuel
encombrement,
- Les servitudes réglementations d'urbanisme sont aussi des facteurs de la
valeur d'un terrain au même titre que sa rareté au sein des agglomérations
d'une importante densité d'occupation du sol qui sont pourvues des
équipements collectifs vitaux.
V.2.2.1. Situation géo-urbaine ou emplacement
La distinction de zonage suivant la destination du quartier a toute
son importance dans le domaine d'appréciations des biens immeubles.
Une usine en plein quartier commercial et résidentiel perd une grande partie
de sa valeur et, une villa de haut standing située dans un quartier
industriel perd aussi une grande partie de sa valeur.
Un immeuble imposant et bien construit qui serait situé dans un quartier
non urbanisé et très éloigné des centres d'activités perdrait également une
grande partie de sa valeur.
Afin de corroder à ce précède, supposons que deux villas identiques sises
respectivement à Panda Makomeno et à Kolomoni, soient objets à
transaction, nous remarquons que la villa sise à Panda Makomeno sera
beaucoup plus compétitive et pourrait même coûter le double si pas le triple
du prix de celle de Kolomoni. Ces différences des prix plus-values et moins-
values de situation prouvent que la situation géo-urbaine ou l'emplacement
d'un immeuble a une influence déterminante sur la valeur de ce dernier et,
c'est surtout un élément fondamental d'appréciation de sa valeur.

V.2.2.2. Aspect technique

Qualités intrinsèques d’un terrain à bâtir.
Un terrain à bâtir est apprécié d'abord en fonction de certains facteurs
d'ordre géotechnique.

49
V.[Link]. Qualités du sol et sous-sol
La nature du sol et du sous-sol a une grande incidence que la valeur
des terrains. L. ARNAULD précise que "le facteur sous-sol est aussi
déterminant que celui de la viabilité.
Notons que les terrains qui présentent un sous-sol compressible ont,
évidemment, une valeur nettement moins inférieure que les terrains
présentant un sous-sol incompressible.
Un sous-sol est un facteur fondamental car :
- L'autorisation de bâtir peut-être sur des terrains notoirement menacés de
glissements ou d'éboulements.
- Le choix et le prix de revient d'une fondation sont fonction du taux de
travail du sol.

V.[Link]. La configuration
Un certain nombre de facteurs d'ordre topographique sont à prendre
en considération en ce qui concerne l'évaluation des terrains à bâtir.
Une belle façade sur une rue entraine une plus-value notamment dans les
quartiers résidentiel et commercial. Un terrain présentant une façade étroite
à une valeur nettement inférieur à celle d'un terrain présentant une façade
importante.
De même qu'une façade biaise est moins favorable qu'une façade
perpendiculaire aux côtés du terrain.
Toutefois, notons que, dans les quartiers d'intense circulation, certains
acquéreurs, soucieux d'avoir une maison à l'écart de tout bruit insistent
moins sur la largeur de la façade et se contentent d'un accès ordinaire sur
la voie publique.
En ce qui concerne les terrains d'angle, on n’admet généralement qu'une
plus-value peut-être retenue. Cet argument est valable surtout pour les
secteurs d'habitations et commerces.
La largeur du terrain à bâtir constitue un de ses éléments essentiels car elle
conditionne les possibilités d'utilisation pour la construction.
Retenons généralement que la largeur conditionne compte tenu des marges
d'isolement par rapport aux propriétés voisines :

50
- L'importance et la hauteur possibles de l'immeuble à édifier.
- Son orientation possible
La profondeur d'un terrain à bâtir doit-être suffisante pour que compte tenu,
le cas échéant, de la servitude d'alignement et de la marge de recul qui
existent en bordure de la voie, une construction puisse être édifiée.

Relief - pente
Le relief joue également un rôle important. Un terrain en forte pente
exige des travaux de nivellement, la construction de murs de soutènement et
le drainage de la partie supérieure pour éviter un ruissellement des eaux
pluviales qui déchausseraient les fondations des bâtiments. Ces travaux
entraînent des frais très importante.
Toutefois le fait, pour un terrain à bâtir, d'être en légère surélevèrent par
rapport à la rue n'entraîne pas nécessairement une diminution de la valeur
"écoulement faciles des eaux, possibilités de créer un garage en contrebas,
vue panoramique".
Mais il y a lieu de noter qu'une déclivité trop prononcé peut cependant
entraîner une moins-value en raison de l'obligation d'augmenter la hauteur
des fondations sur la plus basse et, cas échéant d'établir des contreforts de
consolidation.
Par contre, le fait d'être situé en contrebas peut entraîner une moins-value
très sensible.
Pour les constructions collectives cet argument a moins de valeur en raison
de l'importance des sous-sols qui nécessite souvent, dans un terrain plat,
l'obligation de creuser une large excavation. Mais le fait pour un terrain de
se présenter en contrebas de partie basse de la canalisation publique
d'égout la plus proche, entraine une moins-value très sensible, notamment
en ce qui concerne la construction d'immeubles collectifs.

Orientation - vue
L'orientation d'un terrain peut avoir une incidence sur sa valeur
vénale.

51
Rappelons qu'une vue prenante peut apporter une plus-value au terrain. En
général, on entend par configuration la forme géométrique du terrain et
spécialement la relation entre la largeur de la façade sur voie publique et la
profondeur moyenne de la parcelle suivant une direction perpendiculaire à
la façade. On admet en principe que plus un terrain est profond et moins il a
de valeur.

V.[Link]. Encombrement
Un terrain ne peut être considéré comme terrain à bâtir que s'il est
nu c'est-à-dire s'il n'a pas encore été utilisé pour sa destination normale. Si
le terrain supporte une construction on dit qu'il est encombré, il perd sa
réalité économique, sa valeur devient virtuelle et elle se dilue dans la valeur
globale, mais cette virtualité émerge le jour ou, pour des raisons de vétusté
ou de bonne administration, il devient opportun de supprimer le bâti.
Nous abordons, avec la dépréciation des terrains bâtis, un des problèmes
les plus controversés de l'expertise immobilière.
Il est indispensable de pratiquer un abattement sur la valeur du terrain nu
pour obtenir une valeur de terrain encombré puisque la présence des
bâtiments déprécie le terrain.
Généralement en appliquant sur la valeur d'un terrain supposé nu, un
abattement pour encombrement du sol par des constructions, la juridiction
d'expropriation ne faisait qu'exercer son pouvoir souverain d'appréciation
peu importe que les constructions aient édifiée avec ou sans permis
d'autorisation de bâtir par le propriétaire du sol, ou par un tiers de
mauvaise foi, peu importe également que le propriétaire ne réclame aucune
indemnité pour les constructions. L'administration achète bien un terrain
encombré.
Noter que l'administration ne peut pas être tenue d'accepter l'engagement de
l'exproprié de démolir les constructions existantes pour que le terrain puisse
être considérée nu.
Ce principe appelle cependant les observations complémentaires suivantes :
1- L'encombrement peut être total ou partiel,
2- L'indisponibilité du terrain pour la construction est fonction :

52
 - d'une part de la réglementation d'urbanisme dans le secteur considéré,
- d'autre part, de l'emplacement, de l'importance et de la hauteur de
l'édifice déjà construit,
3- Un encombrement partiel peut entrainer une indisponibilité totale, si
l'emplacement et l'importance de la concentration sont tels qu’ils interdisent
toute nouvelle construction.
On peut se demander ce que devient la valeur d'un terrain quand il se
trouve "occupé" immobilisé en quelque sorte par une construction.
Remarquons qu'un terrain nu présent de multiples possibilités d'utilisation :
On peut y édifier une maison individuelle, une maison de rapport, un
bâtiment à usage commercial ou industriel, on peut également l'utiliser
comme entreposage de véhicules ou dépôts des matériaux de construction.
Si le propriétaire a choisi d'y édifier un immeuble de rapport à location
bourgeoise par exemple, il n'est pas certain qu'il ait choisi la meilleure des
possibilités qu'offrait le terrain, mais le choix est définitif... Toutes les autres
possibilités ont disparu dès lors qu'on en a utilisé une. Le terrain a perdu
une partie des avantages qu'il offrait. Il est donc déprécié du fait même qu'il
est occupé par une construction donnée.
Théoriquement, la dépréciation du terrain bâti "encombré" devrait-être
représentée par l'ensemble des frais à engager pour le rendre libre : frais de
démolition, pertes de loyers, indemnités d'éviction... Ceci toutefois n'est
exacte que lorsque la meilleur partie à tirer de l'immeuble est l'utilisation de
son emplacement pour bâtir de nouvelles constructions ce qui est le cas
quand les constructions existantes sont vétustes et d'un intérêt médiocre.
En dehors de ce cas exceptionnel, il faut considérer que le terrain n'est qu'un
des éléments de la valeur d'un immeuble bâti. Sa part dans cette valeur est
fonction de l'utilisation qui en est faite. <<la loi foncière n° 73-021 du
20/7/73 en son article 53 stipule : le sol est la propriété exclusive,
inaliénable imprescriptible de l'Etat. >> .
En fait la dépréciation d'un terrain construit varie avec l'importance, la
nature, l'âge, l'état d'entretien et l'occupation des constructions qu'il
supporte.

53
 V.[Link]. Aspect juridique : servitudes et réglementation d'urbanisme
En dehors des facteurs purement techniques, un certain nombre
d'éléments d'ordre juridique exercent une influence sur la valeur des
terrains à bâtir notamment :
- Les servitudes
- Les réglementations d'urbanisme

a) Les servitudes

V.3. CALCUL DE LA VALEUR VENALE

V.3.1. Superficie hors-œuvre pondérée ou superficie développée( Shop )

La superficie de l’immeuble qui sert au calcul du coût de reconstruction

est calculée à partir de la superficie bâtie (Sb), c’est-à-dire de la partie du
terrain couverte par la construction. Cette superficie développée est définie
comme étant la somme des surfaces hors œuvre, c’est-à-dire, murs extérieurs
compris, des différentes étages au niveau de l’édifice affectés des coefficients
à la part moyenne relative de ces niveaux ou étages dans le coût de la
construction.

D’où : Shop = Sb x C p (C p= coefficient de pondération)

Les coefficients de pondération (coefficient des valeurs relatives) sont

conventionnellement arrêtés comme suit :

- Fondation 0,2
- Cave et garage 0,5
- Rez-de-chaussée ou étage aménagé 1,0
- Niveau non aménagé (brut de gros œuvre) 1,0
- Grenier 0,2
- Comble aménagé 0,7

54
- Comble perdu 0,3

- Maison habitée 1,0

- Annexe : Bien construit 0,6
Assez bien 0,5
Mal construit 0,4
- Hangar 0,8
- Terrasse couverte 0,6
- Aire bétonnée 0,4

En ce qui concerne les immeubles à multiples étages ces coefficients sont

arrêtés comme suit :
- Rez-de-chaussée 1,00
- 1er étage 1,00
- 2ème étage 0,90
- 3ème étage 0,80
- 4ème étage et suivants 0,70
- Barza 0,60

Exemple : La surface hors-œuvre pondérée d’une maison à deux niveaux,

habitables de 80 m² ayant une cave sous moitié de la surface et un garage de
20 m² au Rez-de-chaussée s’établit ainsi de la façon suivante :
Fondations 0,2 x 80 = 16
Cave 0,5 x 40 = 20
Rez-de-chaussée 1,0 x 60 = 60
Garage 0,5 x 20 = 10
Etage 1,0 x 80 = 80
Comble perdu 0,3 x 80 = 24
Surface hors-œuvre pondérée de la maison est de : 210m².

V.3.2. Valeur de reconstruction à neuf (P)

Généralement, un immeuble qui vient d’être construit a coûté au

propriétaire une somme d’argent comprenant essentiellement deux parties :

55
a) Le prix de revient du terrain y compris les divers frais y afférents (frais de
mutation, honoraires du notaire, honoraire de l’expert immobilier, frais
d’enregistrement...)

b) Le coût de la construction c’est-à-dire le total des sommes versées aux

entrepreneurs d’après les devis prévisionnels ou mémoires des travaux. La
somme (a + b) donne ce que nous appelons ‘‘valeur de reconstruction à neuf ou
prix de revient’’. En ce qui concerne le prix de revient ou valeur de
reconstruction à neuf sera ramenée essentiellement au coût de la construction.
Les architectes, entrepreneurs... disposent de ‘‘séries des prix’’ précises qui
leur permettent d’apprécier, après un métré minutieux, le prix des matériaux
incorporés dans chaque partie de l’ouvrage et le coût de leur mise en œuvre.
L’expertise d’un immeuble étant une opération globale, comportant une marge
d’approximation assez importante, il ne saurait être question d’avoir recours à
de telles méthodes, sauf dans le cas de litiges, portant sur les questions des
travaux (impenses) ou pour la fixation d’indemnités d’assurances après
incendie d’un bâtiment.
Généralement on admet que le pourcentage relatif des divers travaux dans le
prix de revient total d’une construction à usage d’habitation s’établit comme
suit :
Terrassement et maçonnerie 45%
Carrelages 4%
Charpente et couverture 10%
Menuiserie, Parquet 14%
Serrurerie, quincaillerie, électricité 5%
Plâtrerie 9%
Divers (plomberie, sanitaire, zincs, peintures, vitrerie, gaines et chauffage) 13%

Le prix de revient des constructions au mètre carré (cote d’expertise) de

surface hors œuvre pondérée varie évidement avec les catégories
d’immeubles.
Noter qu’en matière de construction à usage d’habitation, du fait notamment
de la suppression de pierre de taille qui n’est plus employée qu’en dalles de
revêtement, il existe maintenant moins de différences entre les catégories.

56
Dans la généralité des cas, le mode de construction du gros œuvre est à peu
près identique, et ce qui contribue à différencier les immeubles ce sont surtout
les travaux de finitions et le degré de confort.
Afin d’illustrer ce qui précède, notons que la valeur de reconstruction à neuf
est le produit de la cote d’expertise actualisée sur le marché immobilier d’une
agglomération donnée par la superficie hors-œuvre pondérée.

D’où :
P = Shop x C E x C ef C E = cote d’expertise
C ef = coefficient d’emplacement et de finition

Exemple : Coefficient d’emplacement et de finition à LUBUMBASHI (C ef )

N.B : Ces coefficients sont à expérimenter par chaque chef de Groupe GC du
ressort en les adoptant aux réalités de la Région.

a) Immeuble à un niveau ou plusieurs :

C ef : 1,1 Ville, Bel air, KampembaC ef : 1,2Golf, Ville, Bel air Ville C ef :1,3
Golf, Ville haut standing

b) Construction ordinaire bien finie :C ef : 1,1 Ville, Kampemba, Ruashi,

KatubaC ef : 1,2 Katuba, Ruashi, KatubaC ef : 1,3 Kampemba,
KamalondoC ef : 1,4Ruashi, Katuba, KamalondoC ef : 1,5 Katuba,
Kamalondo, Kenya C ef : 1,6Katuba, Kamalondo, KenyaC ef : 1,7Katuba,
Kamalondo, Kenya

V.3.3. Amortissement et vétusté

V.3.3.1. Amortissement
Contrairement aux terrains, propriétés agricoles et fonds de
commerce qui ne se déprécient pas systématiquement avec le temps et
peuvent au contraire, dans certains cas, vous augmenter leur utilité sociale,
les édifices sont des biens de production d’une durée limitée qui s’usent au
fur et à mesure de leur utilisation.

57
Exemple :
Quand une entreprise utilise des biens de production d’une durée limitée,
elle doit faire entrer en dépense (passif) dans son compte d’exploitation une
fraction de la valeur de ses biens déterminée en fonction de leur durée
techniquement prévisible.
Ayant acheté un tracteur de Usd 10 000,00 en 2000 et prévoyant que celui-
ci serait inutilisable et sans valeur au bout de 10 ans, l’exploitation
comptera chaque année un amortissement de Usd 1 000,00. Au bout de 10
ans, soit en 2010, la valeur de ce tracteur sera nulle.
Notez que l’arbitraire de ces amortissements a été souvent souligné. Au bout
de six ans, par exemple, la valeur résiduelle du tracteur au bilan se trouve
réduite à Usd 4 000,00 mais il n’est impossible que ce tracteur puisse
normalement se vendre à cette époque à Usd 3 000,00 ou à Usd 5 000,00
suivant que le rythme des amortissements a été calculé trop lent ou trop
rapide (taux d’amortissement) par rapport à la capacité de résistance du
matériel et compte tenu des soins reçus.
Les variations du pouvoir d’achat de la monnaie ont également accusé le
caractère arbitraire des opérations comptables d’amortissement.
Il n’en reste pas moins vrai qu’un bâtiment s’use avec le temps et qu’une
comptabilité d’entreprise doit faire figurer chaque année en dépense au titre
des amortissements une fraction du prix de revient des immeubles dont
l’entreprise est propriétaire.
La législation fiscale Congolaise admet pour les immeubles un taux annuel
d’amortissement de 3,5 %, c’est-à-dire une durée technique présumée de
plus ou moins 30 ans. « En fait, un immeuble d’habitation classique peut
facilement durer 80 à 100 ans, alors que des constructions légères comme
certains hangars ou ateliers industriels sont inutilisables au bout de 20 à
30 ans ».

V.3.3.2. Vétusté
La valeur d’une construction varie en raison inverse de son âge.
Notons que la notion de vétusté est différente de celle d’amortissement. Il
s’agit non d’un bâtiment neuf qui vient d’être construit et qu’on doit amortir

58
dans une comptabilité d’exploitation, mais plutôt, d’un bâtiment ancien,
examiné dans un état défini d’âge et d’entretien.
On peut définir la vétusté comme la perte de valeur qu’à subie, en fait, la
construction, par suite de son âge et compte tenu de son état d’entretien et
des réparations qui y ont été effectuées.
La vétusté pourrait se représenter par la somme qu’il faudrait engager
chaque année pour effectuer les réparations qui permettraient au bâtiment
de se conserver à l’état neuf.
En d’autres termes on peut dire que la vétusté représente la moins-value
réelle subie par un immeuble depuis la date de sa construction en raison de
son âge et de son état d’entretien au moment de l’estimation.

D’où

A
V= x Ce A= âge de l’immeuble au moment de l’expertise
D
D= durée de vie présumée d’un immeuble.
C e= coefficient d’entretien (moins-value ou plus-value).
Très bien entretenu C e : varie de 0,5 à 0,7
Bien entretenu C e : varie de 0,8 à 1,0
Assez bien entretenu C e : varie de 1,1 à 1,3
Mal entretenu C e : varie de 1,4 à 1,6
A l’état d’abandon C e : varie de 1,7 à 1,9

En ce qui concerne la vétusté on peut distinguer : La vétusté du gros-œuvre

(maçonnerie, toiture) et la vétusté des aménagements intérieurs (parquets,
plâtre, peintures) ou la vétusté des éléments d’équipements (climatisation,
ascenseur…)
L’abattement de vétusté est à priori voisin de :
A
V =P x
D
Cette formule sera utilisée pour calcul de la vétusté théorique.

59
On parle d’une durée techniquement présumée (D), l’âge de la construction
(A) et (P) est le prix de revient (valeur à neuf)
Le calcul de la vétusté d’un bâtiment a pour but de déterminer ce que l’on
appelle la valeur intrinsèque.
V.3.3.3. Facteurs de vétusté
Les principaux facteurs de vétusté sont l’âge de l’immeuble et son
état d’entretien.
a) L’âge de l’immeuble
L’âge de l’immeuble est fonction des facteurs suivants :
1.- Nature et qualité des matériaux employés (la pierre de taille, le gravit,
ont une durée nettement supérieure à la brique),
2.- Partie de la construction considérée (le crépi vieillissant beaucoup plus
vite que le gros œuvre),
3.- Qualité de l’exécution de la construction (vices de construction,
malfaçon etc…)
Pour des nombreux experts, la durée normale techniquement visible est
de cent ans.
Notez que certaines constructions en matériaux durables atteignent
plusieurs siècles. D’où le chiffre de cent ans représente une moyenne très
approximative.

b) Etat d’entretien
L’état d’entretien a une grande incidence sur la valeur de
l’immeuble, car un entretien négligé accroît considérablement la
décrépitude (vétusté) de la construction, alors qu’un entretien régulier
soigneusement assuré corrige en partie la dépréciation résultant de l’âge
de cette construction.
Ainsi une maison de cent ans d’âge régulièrement entretenue dans toutes
ses parties pourra avoir une dépréciation pour vétusté inférieure à celle
d’immeuble de cinquante ans dont l’entretien a été totalement négligé.
On peut remarquer que le défaut d’entretien oblige l’acquéreur éventuel à
prendre en considération, au moment de l’acquisition, l’importance des
réparations qu’il devra effectuer sur l’immeuble. Le prix d’acquisition sera

60
 en partie établi en fonction du coût de ces réparations. Il n’est toutefois
possible, dans la pratique, de déduire la totalité du coût des réparations
à effectuer pour obtenir la valeur de l’immeuble dans son état actuel,
car :
- Certaines réparations indispensables, alors que d’autres les sont
moins,
- La plus-value apportée à l’immeuble par les réparations est
généralement inférieure à leur montant.
Pratiquement on majore la valeur vénale de la plus-value résultant des
réparations effectuées sur l’immeuble depuis la date de son
acquisition. Evitez donc d’ajouter le montant des réparations, car en
effet, il y a une marge entre ce montant et la plus-value.

V.3.3.4. Calcul de la vétusté

L’abattement pour vétusté se calcule sur la valeur de reconstruction
à neuf. En conséquence, en admettant une dégradation continue
proportionnelle à l’âge, on est amené à retenir un abattement de 1% par
année d’âge.
A
V =P x
D
Mais il faut tenir compte de l’incidence, non négligeable de l’état
d’entretien. Ce qui oblige à corriger l’abattement de vétusté réelle.
A
V= x Ce
D
En pratique, les experts appliquent, sur l’abattement de vétusté
théorique, un coefficient de pondération variable selon l’état d’entretien.

Exemple.
Immeuble de 50 ans, vétusté théorique : 50%
Bon état d’entretien, coefficient 0.60
Vétusté réelle : 50% x 0.60= 30 %.

V.4. VALEUR INTRINSEQUE ET DEPRECIATION IMMEDIATE

61
 Nous avons vu que la valeur intrinsèque d’un bâtiment ancien
peut se définir comme étant le prix de revient de la construction, diminué de
sa vétusté.
Partant de la formule classique de la vétusté, on aura si P= Prix de revient,
A= Age de construction et D= La durée technique prévisible et présumée :
Vi A
=P x ¿
¿ D

Ou
D− A
V i=P x
D

Il importe de savoir comment à partir de la valeur intrinsèque l’on peut

déterminer la valeur vénale ou valeur marchande d’une construction
donnée.
Notons d’emblée qu’il y a lieu de faire subir à la valeur intrinsèque un
abattement correspondant à la dépréciation immédiate ou valeur
économique afin d’obtenir la valeur vénale.
Dépréciation immédiate ou vétusté économique.
Outre les amortissements techniques normaux, les industriels prévoient,
dans leurs comptabilités, des provisions spéciales pour faire face au risque
de dépréciation de leurs machines par suite de la rapide évolution des
techniques, évolution qui peut rendre un matériel démodé avant qu’il soit
techniquement usé (amorti). De même une maison ancienne « d’occasion »,
construite par un individu donné, en fonction de ses propres besoins à
l’époque de la construction, peut se trouver fort mal adapté aux goûts et aux
besoins de la plupart de gens à l’époque où se place l’expert qui doit en
estimer la valeur.

V.5. VALEUR VENALE

Une méthode courante à partir de la valeur du sol et de la valeur
intrinsèque des constructions.
On détermine d’abord, par comparaison avec des ventes récentes de
terrains voisins, la valeur propre de terrain, puis la valeur intrinsèque des
constructions. Puis on fait subir, à la valeur du terrain libre un abattement

62
pour encombrement et ensuite, on fait subir à la valeur intrinsèque la
dépréciation immédiate ou dépréciation pour vétusté économique.

V.5.1. Facteurs de la dépréciation immédiate.

Ces facteurs sont nombreux et leur incidence sur la valeur
intrinsèque est variable. Les principaux d’entre eux sont :
a) Importance de l’immeuble.
La dépréciation immédiate croit généralement avec l’importance de
l’immeuble. Elle peut atteindre de taux très élevés pour certains immeubles
exceptionnels (châteaux en particulier) dont elle peut-être supérieurs à 50%.
b) Caractéristiques de l’immeuble.
Plus la construction sort de l’ordinaire en raison notamment de la
structure, plus la dépréciation immédiate est importante compte tenu des
possibilités réduites d’utilisation (bâtiment de spectacles, théâtres,
couvents).
Les immeubles dont les équipements, les motifs architecturaux, les
matériaux employés… ont été particulièrement soignés, supportent en
général, une dépréciation importante.
Remarquons également que tout immeuble a été construit selon les plans et
conception esthétiques du propriétaire constructeur, qui peuvent ne pas
correspondre aux désirs de la majorité des acquéreurs éventuels.
Notons que la dépréciation croit avec la singularité de l’immeuble.

c) Etroitesse du marché local.

Un immeuble de conception classique, d’importance moyenne,
trouvera facilement un acquéreur, quelle que soit sa situation. Au contraire
un immeuble assez spécialisé se vendra difficilement surtout s’il est situé
dans une petite ville ou dans une zone rurale. On peut donc dire qu’un hôtel
particulier se vendra facilement à Kinshasa, alors qu’il trouvera
difficilement un preneur à Lisala ou à Kindu.
Dans cette dernière hypothèse (Lisala et Kindu) la dépréciation immédiate
sera plus importante.

63
d) Influence des conditions économiques.
Dans les quartiers en pleine extension, où le marché est très actif
(grandes agglomérations urbaines surtout) la dépréciation immédiate est
assez faible.
Notez également que pendant la période de crise de logements ; où la
demande est très supérieure à l’offre, la dépréciation immédiate tend vers
zéro ou elle est nulle tout au moins sur les appartements au pavillon
d’habitation de moyenne importance.
Remarquons qu’il n’y a pas de dépréciation immédiate dans un marché de
pénurie où l’on assiste, au contraire à des manœuvres spéculatives en
construction en vue de les vendre avec bénéfice aussitôt qu’ils sont achevés.
Disons que pour le moment il n’y a pas lieu d’appliquer des abattements
pour dépréciations immédiates, du moins pour notre pays, compte tenu de
la crise de logement qui le servit.
D’ oùla valeur vénale sera :

V v = P (1-V d )

64
APPLICATION DE LA METHODE PAR « SOL ET CONSTRUCTION ».

1) Calcul de la surface bâtie ( Sb )

2) Calcul de la surface hors d’œuvre pondérée( Shop )

Shop = Sb x C p (C p= coefficient de pondération)

65
V.6. CALCUL DU LOYER

a) Amortissement :
Vv
Am = (1)
12 ( D− A )

b) Bénéfice :
Be =0 , 30 x Am (2)

c) Entretien : Variable en fonction du coût des matériaux.

Et =… usd à … usd x Shop (3)

d) Taxe :
T a=0 , 20[ ( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) ] (4)

e) Taux locatif :
T l=( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) +(4) (4)

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