LA SECURITE FONCIERE AU MAROC 

: ETAT DES LIEUX ET LES

ENJEUX DE LA REGULATION
 Plan

Introduction
PARTIE I : ÉTAT DES LIEUX DE LA SECURITE FONCIERE AU MAROC
Chapitre 1 : Le dispositif pénal relatif à la sécurité foncière au Maroc
Section 1 : La protection pénale du droit de propriété
Section 2 : la protection pénale de la possession
Chapitre 2 : Le rôle du pouvoir judiciaire dans la sécurité foncière
Section 1 : Le rôle du ministère public dans la sécurité foncière
Section 2 : l'aspect jurisprudentiel dans la sécurité foncière
PARTIE II : LES ENJEUX ET LIMITES DE LA SECURITE FONCIERE AU MAROC
Chapitre 1 : Les enjeux socioéconomiques de la sécurité foncière au Maroc
Section 1 : La sécurité foncière face à la promotion de l'investissement
Section 2 : la finalité protectrice de l'ordre public de la sécurité
foncière
Chapitre 2 : Les défaillances juridiques et institutionnelles relatives à la
sécurité foncière au Maroc
Section 1 : la diversité des statuts fonciers au Maroc et son impact sur
la sécurité foncière et le problème soulevé de l'article 4 du CDR
Section 2 : les défaillances institutionnelles de la sécurité foncière

Conclusion
 Liste des principales abréviations

BO…………….BULLTIN OFFICIEL
C.D.R…………CODE DU DROIT REEL
C.P ……………CODE Pénal
C.P.P………… Code de Procédure pénale
C.A…………….Cour D’Appel
C.C…………….Cour de Cassation
TPI…………….Tribunal de Première Instance
PV………………Procès-Verbal
ONCF………….Office national des Chemins de fer
ANP…………….Agence nationale des Ports
ONEE………….Office national de l'Electricité et de l'Eau potable
DAR…………… Direction des Affaires Rurales
CF………………… Conservation Foncière
DAF……………….Direction des Affaires Foncières
RGA ………………Recensement Général Agricole
DGGR………….. Direction Générale du Génie Rural
MATEE…………. Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Eau et de l’Environnement
ANCFCC …………Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la
Cartographie
 Introduction

Il serait incohérent d’analyser les écarts de développement régional sans revenir sur la
diversité des quo notations que cache le développement derrière son concept. Il y’a quelques
années, le développement était souvent assujetti à des aspects généralement socio-économiques. La
notion du territoire, ou plus spécifiquement du développement territorial, n’a vu le jour que
récemment. Une fois le développement est associé au territoire, le concept de développement
territorial ne se réduit plus à l’amélioration de la qualité de vie de la population ou à la production de
richesse, il concerne également et surtout l’organisation de l’espace, sa typologie et sa productivité
autant que bassin de vie. L’émergence de la notion du territoire a ainsi été témoin d’une scène de
confrontation entre plusieurs courants de pensée. La géographie sociale considère le territoire
comme support de compréhension des liens sociaux existant entre différents groupes d’individus. La
géographie politique quant à elle défini le territoire comme étant « généré à partir de l’espace, il est
le résultat d’une action conduite par un acteur syntagmatique (…) En s’appropriant concrètement ou
abstraitement un espace, l’acteur territorialise l’espace. » 1

La possession immobilière est perçue comme une assurance de premier ordre, un facteur d’estime
sociale et un investissement sans risque. C’est une source de richesse et un respect ancestral envers
la terre qui abrite les hommes2. Cette approche sociétale du foncier va conditionner le régime
juridique applicable à la terre. Or, ce régime va jouer un rôle prépondérant dans l’essor de l’activité
économique du pays. Il doit notamment permettre l’investissement à travers une sécurisation des
opérations liées au foncier.

Le foncier joue un rôle-clé dans le développement économique, la réduction des disparités spatiales
et le renforcement de la justice sociale. En effet les insuffisances qui caractérisent les règles
consacrées par les textes législatifs et réglementaires censés protéger les droits fonciers, un
sentiment d’iniquité s’est graduellement développé au sein de la population. Ce sentiment est
également nourri par les logiques spéculatives parfois constatées et les carences qui entachent la
mise en œuvre des politiques publiques relatives au foncier au regard des exigences de
développement économique, social et environnemental de notre pays.

En effet, et tout en mettant en exergue les réformes et les initiatives entreprises par notre pays dans
ce domaine, Le Roi Mohammed VI, a envoyé un message suprême au débat national sur la politique
foncière de l'État et son rôle dans le développement économique et social. Dans certains
paragraphes, il a insisté sur la nécessité de résoudre l'ensemble des régimes fonciers. Dans la mesure
où la promotion de l'investissement dépend de la disponibilité de la propriété en tant que terre de
développement et d'investissement, il faut s'attacher à faciliter l'accès des investisseurs à la
propriété, tout en valorisant la propriété publique et en assurant la transparence, l'égalité des
chances dans un système immobilier concurrentiel, efficace et dynamique qui encourage
l'investissement et la participation active de l'État. Le texte de la présente lettre a été complété par
les contributions de certains acteurs à l'élaboration d'une feuille de route pour l'élaboration et la
mise en œuvre d'une politique foncière nationale intégrée.

1
Claude Raffestin, « Pour une géographie du pouvoir », Lyon, ENS Éditions, coll. « Bibliothèque idéale des
sciences sociales », 2019, 344 p.
2
M. M’Hassni, M. Feljy, H. Khalali, Le Système foncier au Maroc : une sécurité et un facteur de développement
durable, TS1 Urbain-Rural Relationship in Land Management, 2nd FIG Regional Conference, Marrakech,
Morocco, December 2-5, 2003.
Le législateur marocain a réglementé la propriété foncière privée et en a prévu la protection
constitutionnelle à l'article 35, dans la mesure où elle « garantit le droit de propriété ». Cette garantie
ou protection est consacrée dans un certain nombre d'articles et se retrouve dans plusieurs textes
juridiques visant à la fois à la réglementer et à la protéger, comme le prévoit la loi sur les obligations
contractuelles et la loi pénale. Il n'y avait pas de protection efficace, la propriété privée du droit
existait sans elle.

Notre étude dans cette recherche se limitera à la protection pénale des biens immobiliers,
car elle représente la protection originale sans protection civile, qui est considérée comme
ayant un litige civil pour prouver le droit de propriété du demandeur, selon un jugement
définitif de l'invoquer face à toute atteinte à la propriété, et la raison en est la nature de la
propriété immobilière privée qui fait de la guerre civile, de sorte que le législateur a
approuvé la protection civile et pénale de la propriété en même temps, Si la protection civile
des biens immobiliers imposait au législateur de faire du litige les concernant une question
indépendante dans laquelle il est tranché par lui-même et à son gré à travers les chapitres
du Code de procédure civile (C.M.), alors cette protection reste limitée à éviter le véritable
immobilier contre des agressions à caractère criminel, et c'est ce qui lui a été imposé. Le
législateur doit protéger pénalement l'immobilier en approuvant des dispositions
d'injonction dans le cadre des dispositions du Code pénal (c.p), qui punit quiconque s'est
permis de toucher à l'immeuble. la propriété et la possession des biens immobiliers d'autrui.
On peut schématiquement distinguer trois grandes périodes concernant le droit de la propriété au
Maroc : la période précoloniale dans laquelle la terre est principalement considérée comme une
chose commune qu’il faut faire fructifier (1), puis la période coloniale qui se caractérise par la
recherche d’un procédé légal permettant d’officialiser la maîtrise du sol conquis en adoptant un
régime foncier qui garantisse les droits des propriétaires (2) et, enfin, celle de l’Indépendance avec la
récupération des terres de la colonisation sans remise en cause du régime foncier imposé par le
pouvoir colonial mais avec des aménagements dans le cadre d’une réforme agraire (3).

D’ailleurs la situation foncière actuelle n’est que le résultat des différentes phases qui se sont
succédées au Maroc. Avant l’instauration de l’islam au Maroc, la propriété foncière était
principalement collective et tribale, vue l’absence de la notion de propriété proprement dite ; or il
existait un concept de territoire.

L’arrivée des arabes avait introduit la distinction entre la propriété éminente qui était reconnue à la
communauté musulmane (oumma) et l’usufruit au détenteur effectif de la terre ; pendant cette
période c’est le souverain qui exerce un pouvoir permanent sur les terres au nom de la communauté
musulmane et en parallèle des tribus qui occupaient ces terres et détenaient l’usufruit. C’est durant
cette période que la diversité des statuts s’est établit progressivement au Maroc, les terres de kharja
deviennent essentiellement des terres collectives 3.

Sous le protectorat, de nouvelles formes de terres surgissent, c’est ainsi les terres Melk se
développent par l’établissement des colons arabes, d’autre part les terres sans maitres ou
confisquées ont donné lieu à la naissance des terres guich qui sont des terres attribuées aux tribus en
contrepartie de services militaires rendus. En l’occurrence, le colonisateur a imposé sa nouvelle
conception du droit de propriété permettant de répondre aux besoins de faciliter la colonisation
foncière et sa sécurisation. A cet égard le protectorat a instauré un nouveau régime foncier se basant
sur l’immatriculation foncière facultative de la propriété qui se juxtapose aux autres formes de
3
Mounia RHOMRI MOUNIR. L’impact du régime foncier Sur l’investissement Au Maroc. 3°N –RERJ. page. 1
propriété régies par la coutume ou le droit musulman. Et pour assurer la réalisation de ses objectifs,
le colonisateur fut autorisé à acquérir les terres Melk en plus des terres collectives accompagné d’un
dispositif de protection des terres de tribu permettant de mettre en place un régime de dépendance
absolue des tribus à la tutelle de l’autorité coloniale. Partant l’Etat coloniale étendit le domaine
makhzen en distinguant entre le domaine public et le domaine privé de l’Etat.

A la veille de l’indépendance, la situation foncière au Maroc s’est confronté à une diversité des
statuts de terres, aussi à un double régime foncier fondé d’une part sur le droit musulman pour les
propriétés non immatriculées et sur le régime facultatif d’immatriculation des immeubles par leur
inscription sur le livre foncier. Avec l’indépendance, le Maroc a procédé à la récupération de son
patrimoine foncier ensuite sa redistribution à la paysannerie spoliée. Par ailleurs les terres collectives
ont été placées sous l’administration d’un conseil de tutelles quant aux terres confisquées elles ont
été mises sous séquestre et placées sous la tutelle du ministère des finances.

Ensuite, le Maroc s’est penché au développement de son secteur agricole qui a constitué l’une des
priorités des nouvelles autorités pour assurer le développement économique du pays. Par
conséquent, A l’issu de l’indépendance, le Maroc dispose d’une diversité de statuts de terres et aussi
d’un régime foncier hybride associant le système des livres fonciers pour les terres immatriculées
inspiré de l’acte « torrens » australien d’une part et l’application du droit musulman pour les terres
non immatriculées4.

Partant, le droit immobilier marocain trouve son origine dans l’évolution sociale vécue par le pays qui
a donné naissance à une juxtaposition de différentes sources celles du droit musulman et du droit
d’inspiration occidentale. Ainsi les principales lois constituant le dispositif législatif marocain
s’envisagent d’une part dans les textes constituant le fondement du droit foncier, à savoir le dahir du
12 aout 1913 sur l’immatriculation des immeubles actuellement complété et modifié par la loi 14-
075, et le dahir du 12 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés. Ces deux
textes constituent la matrice du droit foncier marocain, qui par la suite, ont été complétés par
d’autres textes telle que la loi n° 18.00 du 3 octobre 2002 sur la copropriété des immeubles bâtis, la
loi n° 44.00 du 3 octobre 2002 sur la vente des immeubles en l’état futur d’achèvement. L’ensemble
de tous les textes régissant la matière se trouve coiffer par l’article 35 de la constitution marocaine
du 29 juillet 2011 qui garantit le droit de propriété dont la seule limitation possible se révèle dans
l’exigence du développement économique et sociale 6.

Problématique :
La protection pénale du droit foncier au Maroc vise à garantir le respect des règles juridiques
qui régissent la propriété et l'utilisation des terres, et à réprimer les atteintes aux droits
fonciers. Cette protection pénale est assurée par plusieurs textes de loi et mécanismes
juridiques.
Le Code pénal marocain prévoit des peines pour les infractions liées au droit foncier, telles
que la falsification de documents fonciers, la fraude foncière, l'usurpation de terres, le vol de
terres, la destruction de biens fonciers, la vente illégale de terres, etc. Ces infractions sont

4
Paul Decoux « droit foncier marocain », imprimerie el maarif al Jadida, rabat, éditions la porte, 2002, p 12.
5
La loi n°14-07 promulguée par le dahir n°1.11.177 du 22 novembre2011, B O n°5998 du 24 novembre 2011, p
5575.
6
Mounia RHOMRI MOUNIR. L’impact du régime foncier Sur l’investissement Au Maroc. 3°N –RERJ. page. 3.
punies de peines allant de l'amende à la réclusion criminelle à perpétuité, en fonction de la
gravité de l'infraction.
Par ailleurs, le Code de procédure pénale marocain prévoit des mesures conservatoires pour
protéger les droits fonciers en cas de litige, telles que la saisie conservatoire, la mesure de
séquestre, ou la mise sous tutelle judiciaire.
En outre, le Maroc dispose de plusieurs instances judiciaires et administratives spécialisées
dans la protection des droits fonciers, telles que les tribunaux fonciers, les commissions de
conciliation foncière, et les commissions d'expropriation. Ces instances sont chargées de
régler les litiges fonciers et d'assurer la protection des droits fonciers des propriétaires.
Enfin, le Maroc a également mis en place des politiques de prévention et de lutte contre les
atteintes aux droits fonciers, telles que la régularisation foncière, la réforme de la gestion du
foncier, la promotion de la transparence et de la bonne gouvernance foncière, etc.
Malgré ces mesures de protection pénale, l'insécurité foncière persiste encore au Maroc en
raison de l'absence d'un cadastre fiable et actualisé, de la prolifération de transactions
informelles, de la spéculation foncière, et des conflits entre les différents acteurs fonciers. La
protection pénale du droit foncier est donc un enjeu majeur pour garantir la sécurité
foncière au Maroc.
La problématique de la sécurité foncière au Maroc est complexe et multifacette. Elle découle
principalement de la dualité de la propriété foncière, qui se caractérise par la coexistence de
deux systèmes : le système de la propriété individuelle et celui de la propriété collective.
Cette dualité est à l'origine de nombreuses tensions, conflits et incertitudes juridiques.
Parmi les principales causes de l'insécurité foncière au Maroc, on peut citer :
L'absence d'un cadastre fiable et actualisé, qui rend difficile l'identification et la localisation
précises des propriétés foncières.
La prolifération de transactions foncières informelles, non réglementées et non enregistrées,
qui sont souvent à l'origine de litiges et de conflits.
Les pratiques de spéculation foncière, qui ont conduit à l'augmentation des prix du foncier et
à l'exclusion des populations les plus vulnérables du marché foncier.
Les conflits entre les différents acteurs fonciers (État, collectivités territoriales, particuliers,
communautés locales, etc.), qui se disputent la propriété et l'utilisation des terres.
Pour réguler la sécurité foncière au Maroc, plusieurs moyens peuvent être envisagés,
notamment :
La mise en place d'un cadastre fiable et actualisé, qui permettrait de garantir l'identification
et la localisation précises des propriétés foncières.
La réglementation et l'enregistrement des transactions foncières, afin de garantir leur
sécurité juridique et leur conformité aux normes légales.
Le renforcement des capacités des acteurs fonciers, notamment les collectivités territoriales,
les notaires et les avocats, pour améliorer la gestion et la régulation du foncier.
La sensibilisation et l'éducation des populations sur les enjeux fonciers, les droits et les
devoirs des propriétaires, et les modes de règlement des conflits.
La mise en place de politiques publiques pour la gestion et l'utilisation rationnelle du foncier,
en favorisant notamment l'accès des populations les plus vulnérables aux terres et en luttant
contre la spéculation foncière. Donc il convient de noter que la régulation de la sécurité
foncière au Maroc est un processus complexe et de longue haleine, qui nécessite la
mobilisation de tous les acteurs concernés et une approche globale et intégrée. Et pour bien
cerner les contours de cette problématique ; il convient d’opter pour le plan suivant :

PARTIE I : État des lieux de la sécurité foncière au Maroc

PARTIE II : les enjeux et limites de la sécurité foncière au Maroc
 Première Partie : État des lieux de la sécurité foncière au Maroc

La sécurisation des droits fonciers au Maroc se fait via la procédure de l’immatriculation

foncière. Cette procédure est régie par le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913)
portant sur l’immatriculation foncière tel qu’il a été modifié et complété.
L’immatriculation foncière est facultative, et peut être obligatoire dans des cas prévus par
la loi.
La procédure d’immatriculation foncière facultative commence par le dépôt d’une
réquisition d’immatriculation par l’intéressé (propriétaire, copropriétaire, détenteur de
droits réels, bénéficiaires des servitudes, créancier, tuteur) à la conservation foncière
en produisant les documents justifiant la propriété et la détention des droits réels. Une fois
la demande d’immatriculation déposée, un extrait est publié au Bulletin Officiel (BO) dans les
10 jours qui suivent la réception de de celle- ci. Ensuite, il est établi l’avis de bornage qui
précise la date et l’heure de cette opération (dans les 2 mois qui suivent la publication de
l’extrait de la réquisition. L’extrait publié et l’avis de bornage sont envoyés au Tribunal de
Première Instance (TPI), à la commune et à l’autorité locale 20 jours avant l’opération de
bornage.
Dans la date et l’heure précise, le bornage est exécuté par un topographe assermenté du
service du cadastre en la présence du requérant, des riverains et des détenteurs de droits
réels après convocation par le conservateur. Cette opération comprend l’enquête et la
délimitation du terrain et des oppositions et donne lieu à un croquis et à un Procès-Verbal
(PV) de bornage. Toutefois, la réquisition peut être annulée dans un mois en cas d’absence
et de non excuse du requérant ou de son mandataire ou en cas de non déroulement du
bornage deux fois consécutives en cas de litige.
Une fois le bornage achevé, un avis de clôture de bornage est publié au BO dans un délai
maximum de 4 mois. Ensuite, un délai de 2 mois est ouvert pour recevoir les oppositions et
déposer les justificatifs y afférents. Ces oppositions, une fois enregistrées, sont suivies
d’un bornage complémentaire pour délimiter la partie objet de contestation. Celui- ci est
effectué sur demande du conservateur de la propriété foncière ou du juge.
Une fois le délai des oppositions expiré, la réception des oppositions ne peut pas avoir lieu
sauf si la transmission du dossier au TPI n’a pas eu encore lieu à condition de justifier
le retard et l’opposition. Toutefois, le conservateur de la propriété foncière a le droit de
refuser ladite réception sans aucune possibilité de recours judicaire contre cette décision.
L’immatriculation de l’immeuble intervient après 3 mois de l’expiration du délai des
oppositions sans recevoir d’opposition comme elle peut avoir lieu après la main levée de
l’opposition suite à une conciliation entre les parties par le conservateur foncier.
Le cas échéant, le dossier en litige est transmis au TPI pour le trancher. Le juge rapporteur
fait l’enquête sur le terrain et auditionne les témoins et les parties du litige. Une fois le
dossier est en l’état d’être statué, une convocation est adressée aux parties du litige 8
jours avant l’audience publique. Le jugement rendu est notifié dans 8 jours au requérant et
aux opposants. Le jugement rendu est alors renvoyé au conservateur de la propriété
foncière qui a la compétence pour admettre ou rejeter en tout ou en partie la réquisition de
Afin de garantir la rapidité de la procédure et éviter les oppositions de mauvaise foi, abusives
et vexatoires, le législateur a instauré une amande de 10% de la valeur de l’immeuble contre
l’opposant et des dommages et intérêts pour le requérant. l’immatriculation. Le refus est
susceptible de recours en appel devant le TPI et de recours en cassation. 7
En effet, comme nous l’avons exposé précédemment, le droit de l’immobilier marocain
actuel est le résultat d’une longue évolution sociale liée à l’histoire du pays. Ce droit s’est
construit par une juxtaposition de différentes sources, celle du droit musulman puis celle du
droit d’inspiration occidentale sous le Protectorat. Le droit positif a consacré la propriété
privée et publique à travers la norme fondamentale et celle du droit pénal (chapitre I) et la
promulgation d’une série de lois pour encadrer la pratique judiciaire relative à la question
foncière (chapitre II).
Chapitre I : Le dispositif pénal relatif à la sécurité foncière au Maroc
Avant d’examiner les dispositions pénales relatives à la sécurité foncière, il faut traiter tout
d’abord les disposions constitutionnelles en la matière. L’article 35 de la nouvelle
Constitution du 29 juillet 2011, reprenant en cela l’ancien article 15 de la Constitution
précédente, garantit le droit de propriété dont la seule limitation possible est l’exigence du
développement économique et social de la nation. Dans ce cas, l’expropriation doit être
strictement encadrée par la loi. Cette garantie fondamentale du droit de propriété est la
seule règle concernant la question foncière dans la charte constitutionnelle marocaine. On
se rapproche en cela de la Constitution et du Bloc de constitutionnalité français qui
contiennent peu de règles en matière de droit de l’immobilier. On y trouve, comme dans la
situation marocaine, une affirmation du principe du droit de propriété dans les articles 2 et
17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Dans les deux pays, c’est
donc au législateur qu’a été confiée la mission d’encadrer les politiques foncières. 8
Le système foncier au Maroc se distingue par une multiplicité de statuts juridiques qui se
sont constitués tout au long de l’histoire. Compte tenu de l’importance du foncier comme
pilier de développement régional, facteur de croissance économique et support de toute
politique d’aménagement du territoire, il importe de s’arrêter sur son dispositif juridique
répressif qui s’intéresse d’une part à la protection pénale du droit de propriété (section 1),
d’autre part à la protection pénale de la possession (section 2).

Section 1 : La protection pénale du droit de propriété

Le droit de propriété est considéré comme le champ d'application le plus large des droits
réels, s'il confère au propriétaire tous les pouvoirs perçus sur la chose qu'il veut fournir, il a

7
ID-RAIS Abderrahim, SEMLALI EL Hassan, ETTARID Mohamed, EL IDRISSI Abdelwahed. African Journal on
Land Policy and Geospatial Sciences, ISSN: 2657-2664 Vol.3 No.1 (May 2020)1 Land security in Africa Case
studies in Morocco, Tunisia et Rwanda. p. 4.
8
Stéphane Gignoux. Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche transversale “ droit privé -
droit public ”. 2015. ffhal-01496794. P. 14
donc le droit d'utiliser ces choses dans ce qui a été préparé pour lui selon sa nature, tel que
le propriétaire habitant sa maison ou cultivant sa terre, et lui autorisant le droit de
jouissance ou d'exploitation, en obtenant les fruits de la chose et ses produits, ainsi que le
droit d'en disposer sous toutes formes de disposition, qu'elle soit financière ou juridique, et
les manifestations de la protection pénale du propriétaire immobilier résident dans le fait de
se substituer à la protection pénale puis aux moyens de cette protection à l'égard de la
propriété privée ou immobilier public de l'Etat9.
On peut définir la propriété ou le droit de propriété immobilière privée, tel qu'énoncé à
l'article 14 du C.D.R, que « le droit de propriété confère au propriétaire du bien
exclusivement le pouvoir de l'utiliser, de l'exploiter et d'en disposer, et seule la loi ou la
convention le restreint à cela" et ajoute l'article 23 du même Code précise : Nul n'est privé
de sa propriété que dans les cas déterminés par la loi. Nul n'est exproprié que pour cause
d'utilité publique et en conformément aux procédures prévues par la loi, et en échange
d'une indemnisation appropriée." Ainsi, sur la base de ces deux articles, il devient clair que le
droit de propriété est garanti et que le propriétaire peut jouir de son bien.10
En effet, lorsqu’on fait référence au principe universel ni crime ni peine sans un texte de loi
qui examine l’infraction, considérée comme l'un des principes les plus anciens de la
législation comparée, et tous les pays l'ont adopté et inscrit dans leurs lois, et parmi ces pays
on trouve le Maroc, et par conséquent, les moyens de protection pénale de la propriété
immobilière tels qu'ils sont représentés dans l'élément de crime ou de criminalisation et Il ne
peut être étendu en dehors des lois punitives, et par référence à elles, nous ne trouvons
qu'un texte punitif et explicite lié à la suppression des intrusions sur les biens immobiliers,
mais il existe d'autres textes liés à l'immobilier et qui en assurent la protection, bien qu'ils ne
se concentrent pas sur la protection de la propriété immobilière en soi, mais consacrent
plutôt la protection constitutionnelle Comme indiqué dans la constitution marocaine de
2011 en son article 35, En plus de ce type, l'immobilier au Maroc vit avec une autre
distinction qui apparaît au niveau des systèmes immobiliers privés. Par conséquent, le
législateur a approuvé la protection pénale de l'immobilier à travers l'approbation de
dispositions restrictives dans les textes du C.P., qui punit quiconque qui a cherché lui-même
à nuire à la propriété et à la possession de biens immobiliers pour autrui, comme indiqué
dans le texte du chapitre 570 à ce sujet11.
Concernant les éléments constitutifs de cette infraction on cite de prime d’abord la
disponibilité de l'élément matériel selon ce qui était énoncé au chapitre 570 du C.P. : On
retrouve le premier alinéa du chapitre 570 du C.P. stipulant que « quiconque extorque
sournoisement un immeuble de la possession d'autrui sera puni d'un emprisonnement d'un
à six mois et une amende de deux cents à cinq cents dirhams ou en usant de fraude », selon
cet alinéa, pour entraîner la peine qui y est mentionnée, qui est d'un emprisonnement d'un

9
Mahammed idrissi. La protection pénal du fonier : vers une concrétisation de la protéction juridique totale.
Revue. Almaeref alkanonia. N° 10. page. 33
10
Mahammed idrissi. La protection pénal du fonier : vers une concrétisation de la protéction juridique totale.
Revue. Almaeref alkanonia. N° 10. page. 34
11
Mahammed idrissi. La protection pénal du fonier : vers une concrétisation de la protéction juridique totale.
Revue. Almaeref alkanonia. N° 10. page. 35
mois à six mois et d'une amende pécuniaire de vingt et un cent dirhams à cinq cents
dirhams, l'élément matériel doit être disponible, ce qui est représenté dans l'expropriation
d'une drogue, et que cette expropriation a lieu sur des biens immobiliers en la possession
d'autrui, et que l'expropriation a lieu par des moyens furtifs ou frauduleux.
À cet égard, la jurisprudence du Conseil suprême a été rendue publique par plusieurs
décisions dans lesquelles l’élément matériel de l’infraction d’expropriation d’un bien en
possession d’un tiers a été considéré comme une atteinte à la propriété privée. Par exemple,
l’interdiction de l’ébriété ne constitue pas une atteinte à la possession d’autrui, dans une
décision du Conseil supérieur, et le simple fait de dire que l’accusé a interdit l’effet de la
dépossession sur le sol ne met en évidence aucun des éléments visés au chapitre 570.
L'expropriation, telle qu'elle ressort de la décision 6783 du Conseil suprême, selon laquelle le
passage du bétail à l'intérieur du territoire de la plaignante et le pâturage ne constituent pas
une atteinte à la possession, au sens du chapitre 570 de C.P, et l'établissement d'une
décision sur la durée des faits pour condamner l'accusé selon le chapitre premier rend la
décision sans fondement, ce qui l'expose à la contestation12.
En plus de l’élément matériel pour que le crime d'expropriation de biens immobiliers de la
possession d'autrui, l'élément moral doit être disponible, ce qui dirige la volonté de réaliser
une activité criminelle vers le Département des actions pénales, et que cet élément dans le
crime d'extorsion de possession de biens la propriété a été mise en évidence par le
législateur sous des formes telles que la fraude, la furtivité, la violence et les menaces,
comme indiqué précédemment, et d'autres choses qui sont spécifiées au chapitre 570 de la
C.P. Et il s'accompagnait d'une traduction réaliste de l'intention de l'auteur d'agresser la
possession, et sur cette base, le traitement par les tribunaux de ce crime se borne à
examiner cette image afin de montrer dans quelle mesure l'acte a un caractère criminel et
est soumis aux exigences du chapitre 570 du C.P, et en constatant que l'élément moral prévu
à l'acte criminel vise pour le législateur à resserrer le cercle de la criminalisation des actes
d'atteinte à la possession d'autrui, mais il est noté dans le domaine scientifique que un
certain nombre de plaintes, qui semblent être soumises au droit civil, sont limitées aux
crimes d'expropriation de possession et sont présentées au tribunal correctionnel avec cette
description et En fait, la demande de telles plaintes peut être due à deux raisons :
 Soit dans l'ignorance des procédures nécessaires pour recouvrer le droit codifié dans
les règles de possession civile, tant formelles qu'objectives.
 Soit dans le but de bénéficier de l'urgence qui caractérise l'enquête pénale dans
l'acte et des faibles coûts d'un contentieux en la matière. 13

En effet, d’autres dispositions pénale ont été mise en place qui s’intéresse à l’instauration
de l’obligation d’acte authentique ou à date certaine pour les procurations portant sur les
transactions immobilières, la création d’un registre pour les actes à date certaine établis par
les avocats et la mise en place du service Mouhafadati par la Conservation foncière, le
12
Ibid. p. 45
13
FATIMA EZZAHRA ELAOUI. La protection pénale de la possession immobilière en droit marocain. Revue le
droit marocain n° 10/2006. Page. 66
Gouvernement a préparé deux projets de texte de loi dont l’objet est de resserrer l’étau
pénal contre les spoliateurs des biens immobiliers. Le premier projet porte sur le Code pénal
et le second sur le Code de procédure pénale.14
Concernant le Code pénal, la réforme consiste à unifier les sanctions applicables aux faux
commis par les Adouls, les notaires et les avocats. L’objectif recherché est, selon la note de
présentation du projet signée par le ministre de la Justice, de contrer le recours aux faux
actes, contrats et procurations établis au nom des propriétaires en vue de la conclusion de
contrats de transfert de propriété parfois à des personnes de bonne foi. Ainsi, un nouvel
article (359-1) ajouté au Code pénal soumet les avocats aux mêmes sanctions que les
notaires et les Adouls. Cette disposition va dans le bon sens dans la mesure où rien ne
justifie que les professionnels juridiques habilités à établir des actes portant sur la propriété
foncière ne reçoivent pas le même traitement sur le plan pénal.
En ce qui concerne le Code de procédure pénale, son amendement a pour objet de combler
une lacune législative en conférant aux autorités judiciaires des prérogatives leur permettant
de prendre des mesures conservatoires interdisant tout acte de disposition portant sur un
bien immeuble ayant fait l’objet de spoliation par l’usage de faux ou d’actes frauduleux. Une
fois le projet de loi adopté et publié, les procureurs, les procureurs généraux et les juges
d’instruction auront la possibilité de prendre toutes les mesures conservatoires pour la
protection de l’immeuble objet de spoliation, y compris son gel et l’interdiction de sa
cession. Dans le même cadre, les tribunaux seront habilités à prendre les mêmes mesures
conservatoires, soit d’office soit sur réquisition du parquet ou à la demande des parties.
Etant précisé que les mesures conservatoires demeurent maintenues jusqu’au prononcé
d’une décision ayant force de chose jugée.15
Les personnes qui se rendent coupables de destruction, dégradation ou déplacement des
points de rattachement géodésique et des bornes d’immatriculation sont passibles des
peines édictées par l’article 606 du Code pénal, en sus du remboursement des frais et des
dépenses faites pour le rétablissement desdits points ou bornes 16.
Article 105bis, sans préjudice de l’application des dispositions pénales les plus répressives,
toute personne qui entrave le déroulement des opérations de bornage est punie d’un
emprisonnement d’un à six mois et d’une amende dont le montant varie entre 500 et 1000
DH ou de l’une de ces deux peines seulement.17
Section 2 : la protection pénale de la possession
La possession est protégée de deux manières, la première : quant à la méthode civile bien
connue à travers trois méthodes, comme indiqué dans les chapitres 166 à 170 de BC, qui
14
ABDELHAFID CHENTOUF. Spoliation foncière : l’étau pénal se resserre. 24 JUILLET 2018.
15
https://www.challenge.ma/spoliation-fonciere-letau-penal-se-resserre-97807/

16
Dahir (9 ramadan 1331) sur l’immatriculation des immeubles (B.O. 12 septembre 1913). (Modifié Dahir
portant loi n° 1-75-243 du 12 avril 1976 -12 rebia II 1396 – qui prévoit en son article premier que les insertions
au Bulletin officiel des actes ou de leurs extraits et des avis, prescrites par le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août
1913) sur l’immatriculation des immeubles sont faites exclusivement en langue arabe
17
Article 105bis :(Institué par la loi n° 14-07 promulguée par le dahir n° 1-11-177 du 22 novembre 2011 – 25
hija 1432 ; B.O. n° 6004 du 15 décembre 2011.
dépose une action en justice pour empêcher l'exposition, une action en justice pour arrêter
de nouveaux travaux, puis une action en justice pour reprendre possession, comme indiqué
dans le paragraphe précédent. La deuxième méthode de protection pénale de la possession
de biens, qui fait l'objet de notre étude, est la protection pénale accordée par le Code pénal
au porteur à la suite d'une infraction pénale de possession. La protection pénale vise à
assurer la protection de toutes les formes de possession afin de réduire leurs risques de
poursuites pénales. Le législateur marocain a consacré l’article 570 du Code pénal à la
question de la possession de biens par des tiers, qui dispose: Est puni de l'emprisonnement
d'un à six mois et d'une amende de 200 à 500 dirhams, quiconque par surprise ou fraude
dépossède autrui d'une propriété immobilière. Si la dépossession a eu lieu soit la nuit, soit
avec menaces ou violences, soit à l'aide d'escalade ou d'effraction, soit par plusieurs
personnes, soit avec port d'arme apparente ou cachée par l'un ou plusieurs des auteurs,
l'emprisonnement est de trois mois à deux ans et l'amende de 200 à 750 dirhams". De ce fait
l’infraction de l’expropriation selon l’article ci-dessus se compose de plusieurs éléments à
savoirs :18
L'acte d'expropriation : cet acte s'opère sans l'autorisation de son possesseur ou sans son
consentement, avec consentement valable, ce qui est appelé dans la jurisprudence
islamique « usurpation », et la jurisprudence statue sur l'atteinte à la possession en entrant
dans la réelle propriété en la possession d'autrui, "c'est-à-dire que l'entrée est un terme
idiomatique qui profite à chaque acte. Elle est considérée comme une exposition physique à
un tiers en sa possession de l'immobilier en tant que possession réelle, de sorte que le but
de l'entrée est d’empêcher la possession du lieu par d'autres, que ce soit par l'entrée
effective ou par l'entrée implicite qui est réalisée en exposant le possesseur pour empêcher
sa possession. A ce sujet, l'ancien Conseil supérieur, c'est-à-dire la Cour de cassation,
actuellement en 1984, dans la décision n° 10329, a déclaré : un crime d'atteinte à la
possession d'autrui selon l’article 570 du C.p. en raison de la disponibilité de ses éléments
matériels et moraux. Et il annonce dans sa décision n° 9766 de la même année :
«contrairement à ce que (l'appelant) prétend, le pourvoi l'arrêt au soutien du jugement
préliminaire a adopté ses causes et ses motifs, et que le jugement préliminaire a
suffisamment mis en lumière l'existence d'une possession et d'atteintes à son égard de
mauvaise foi et conformément à l'article 570 du C.P. Le plaignant affirme que « si le Conseil
suprême (la Cour de cassation), dans sa décision 6919 du 15 octobre 1987, en vertu l’article
570 du C.P a déclaré que, le demandeur est requis pour justifier une peine pour le délit de
possession d’un bien, l’expropriation est effective, et que l’interdiction de la labourer en tant
qu’acte accessoire n’est pas un acte de possession ».
Que l'extorsion a lieu par l'une des méthodes prévues à l'article 570 du code pénal :
a. La soustraction: Par "enlèvement rapide ", on entend toute image faite sans
autorisation ou la bénédiction du détenteur d'un bien, comme celui qui profite de
l'absence du détenteur d'une visite de sa famille le week-end de son travail criminel.
C'est ce que le Conseil suprême a dit quand il a approuvé l'orientation du tribunal.

18
Mahammed idrissi. La protection pénal du fonier : vers une concrétisation de la protéction juridique totale.
Revue. Almaeref alkanonia. N° 10. page. 48.
 b. La fraude : la fraude en droit est trompeuse de manière frauduleuse et au sens de
l'article 570 du C.P. La fraude légalement considérée est l'acte que l'agresseur
accomplit de façon trompeuse pour parvenir à l'arrachage possession des mains du
possesseur effectif, et non les actes qu'il accomplit ensuite, c'est ce à quoi la cours de
cassation est allé dans un de ses motifs, et parmi les exemples cités par D. Abu
Muslim dans son article, comme si le contrevenant simulait un accident imaginaire et
prétendait à tort que le propriétaire du bien (le véritable possesseur) l'avait causé ou
pouvait l'avoir causé, et déposait une plainte auprès de l'une des autorités
compétentes, puis négocie avec le propriétaire du bien pour concilier et renoncer à la
plainte, en échange de la possession d'un bien immobilier19.
c. La nuit : Le droit pénal n'a pas défini la nuit, et donc la jurisprudence différait dans sa
définition, donc une partie de celle-ci est allée adopter le concept de l'astronomique,
et l'a défini comme la période qui tombe entre le coucher et le lever du soleil, et c'est
humilié par les gens, donc si le législateur entendait un autre sens, il le préciserait,
c'est-à-dire comme il l'a fait au chapitre 451 du code de procédure civile, et au
chapitre 64 du code de procédure pénale, où il commence à neuf heures le soir et
s'étend jusqu'à cinq heures du matin, tandis qu'un autre côté a poursuivi en disant
que c'est la période où l'obscurité règne réellement, car cette période est celle sur
laquelle il est sage de mettre l'accent, et chaque sujet juge doit déterminer si la
période au cours de laquelle la possession a eu lieu était le jour ou la nuit. 20
d. Recours à la violence ou à la menace  : La violence est destinée à l’infraction d’extraire
des biens de la possession d’autrui les actes de l’auteur contre des personnes pour
les inciter à ne pas être soumis à son crime, La violence n’est pas tenue d’être dirigée
contre le titulaire lui-même, mais il suffit que la violence soit dirigée contre ceux qui
ont empêché la commission du crime. Elle n’exige pas non plus que la violence soit
utilisée pour empêcher la perpétration des crimes, ni que l’intention de recourir à
cette violence comme moyen d’expulsion des biens, de sorte que le législateur a
considéré que la menace de violence était la même que la violence.
e. L'utilisation de l'escalade ou de la rupture : La loi définit le concept d'escalade dans
l’article 513 du Code pénal, qui stipule : « Est considéré comme escalade l'entrée
dans une maison, un bâtiment, une cour ou un lieu clôturé, par des murs, des portes ,
plafonds ou autres barrières". Il définit également le concept de rupture. Dans le
chapitre 512 de la Colombie-Britannique, qui stipule : "Il est considéré comme une
brèche de surmonter tout moyen de fermeture, que ce soit en brisant, en détruisant
ou de toute autre manière qui permet l'entrée dans un lieu fermé.
Ces deux circonstances amènent à s'interroger sur la nature des biens couverts par la
protection de l’article 570 du code pénal, objet du commentaire : s'agit-il uniquement du
terrain clos ou comprend-il également des bâtiments, dont les locaux d'habitation prévus
au chapitre 441 du C.P, car grimper et casser sont tous, et il semble que l’article 570
constitue une règle générale qui est acceptable, Qui s'appliquer à tous les cas
d'expropriation de biens immobiliers de la possession d'autrui, y compris des bâtiments

19
Ibid. p. 43
20
Ibid. p. 44
 tels que des entrepôts et des usines, et aucune exception n'est à partir de là, à
l'exception de ce qui était stipulé à l’article 441 du C.P concernant le logement.
Être par plusieurs personnes : L'une des circonstances d'aggravation dans tous les crimes
est la multiplicité des auteurs du crime, car elle reflète la gravité pénale de l'auteur ou
des auteurs, comme en témoigne l'utilisation de ce qui prouve l'insistance à commettre
le crime, car le législateur marocain n'a pas considéré la pluralité comme une
circonstance aggravante sauf dans certains délits, dont l'expropriation d'une drogue
provenant de la possession d'autrui, et une question peut se poser en cas de pluralité de
personnes sur le critère de distinction entre l'auteur et l'auteur complice, car la théorie
matérialiste se fonde sur l'acte auquel l'auteur contribue. Une distinction est faite entre
l'auteur et le complice en fonction de l'intention de chacun d'eux. L'auteur est celui qui a
la volonté de considérer, le crime est sa propre action (c'est-à-dire l'intention d'agir en
tant qu'auteur)21.
Et le complice est celui qui considère le crime comme le fait d'autrui, et son rôle se limite
à soutenir l'auteur, ou si l'auteur ou l'un des auteurs porte une arme ouverte ou cachée :
Si l'on examine le Code pénal dans son article 303, on constate que l'arme est définie
comme suit : « Est considérée comme une arme dans l'application de la présente : les
armes à feu, les explosifs, et tous dispositifs, outils, ou choses qui poignardent ,
traumatique, ou la loi coupe ou étouffe. Nous soulignons qu'il n'est pas nécessaire
d'indiquer le type d'arme que les prévenus portent, ni qu'il y a eu une menace de
l'utiliser, car le port d'une arme, même de l'un d'eux au moment de commettre le crime,
est suffisant sur Le professeur Abu Muslim est loin de toute analogie dans ce domaine.
On se demande si les pierres sont considérées comme des armes ?
L'objet de l'expropriation est l'immobilier : Ce qu'on entend par immeuble d’après la
lecture de l’article 570 du Code pénal, c'est l'immeuble d'origine sans l'immeuble par
affectation, que le législateur a défini comme « les choses que le propriétaire a faites sur
son terrain pour le bénéfice et l'exploitation de ce terrain, et il en est de même de tous
les biens mobiliers attachés à demeure à la propriété». De ce fait, nous nous demandons
avec M. Ahmed Benajiba que certaines juridictions pénales se contentent de punir le
contrevenant et n'ordonnent pas son expulsion, alors même que l'expropriateur du bien
est considéré comme un voleur.
Que le bien est en la possession d'autrui : Que le possesseur du bien agressé soit en
possession d'un bien légal, tranquille et public. Ici, nous constatons que le législateur
pénal, contrairement à ce qui était prévu aux articles 333 et 334 du Code pénal abrogé,
n'a pas prévu l'élément « intention de possession ».
De même il y a un élément important et celui de l’intention criminelle : L'intention
criminelle signifie diriger la volonté du délinquant de commettre le crime en
connaissance de ses éléments et de ses conséquences. Elle est considérée comme le
pilier moral du crime et est représentée par les éléments de connaissance et de volonté.
Selon la connaissance, le délinquant doit être dans un délit d'extorquer la possession

21
Ibid. p. 45.
 d'un bien immobilier, sachant avec certitude, non accompagnée d'aucune ignorance, que
son acte entraînera un acte criminel punissable par la loi. Quant à la volonté, la volonté
du contrevenant doit être entièrement libre.

Chapitre 2 : Le rôle du pouvoir judiciaire dans la sécurité foncière

En raison de la grande importance dont jouit l'immobilier et du grand nombre de
contentieux liés à l'atteinte à la propriété immobilière, qu'il s'agisse de l'atteinte à la
propriété immobilière par rapport à l'immeuble lui-même ou à la propriété d'autrui, le
législateur marocain a Le législateur a édicté un arsenal de lois pour protéger les biens
immobiliers et cependant, cette protection juridique doit être assortie d'une dissuasion pour
quiconque l'agresse par la force, la menace ou autre.
L'atteinte au droit de propriété quelle qu'elle soit, qu'elle soit totale, partagée ou commune,
autorise son titulaire à saisir les autorités judiciaires pénales pour répondre de l'atteinte.
Et nous constatons que la législation marocaine, comme d'autres législations, prévoit des
dispositions pour la protection de la propriété immobilière, qu'elle soit publique ou privée
du point de vue pénal, en établissant des mécanismes et des moyens de nature judiciaire qui
garantissent au propriétaire la protection de sa propriété. de toute agression.
En conséquence, dans ce chapitre, nous soulignerons le rôle du pouvoir judiciaire dans
l'activation de la protection pénale des biens immobiliers par le biais du ministère public, qui
joue un rôle important dans la mise en œuvre la protection pénale des biens immobiliers
(section 1), puis nous examinerons plus tard, le rôle du travail judiciaire dans le
développement d'une protection juridique globale des biens immobiliers (section 2).
Section 1 : Le rôle du ministère public dans la sécurité foncière
Afin de connaître le rôle du ministère public dans l'activation de cette protection, et en se
référant au Code de procédure pénale (C.P.P.), il est nécessaire de traiter des rôles
fondamentaux que le ministère public joue dans la protection des biens immobiliers à
travers l'ancien rôle, puis en mettant en place un arsenal juridique procédural afin d'activer
cette protection par tout agresseur sur la propriété ou sur le bien immobilier. La première
exigence : l'ancien rôle joué par le Ministère Public pour protéger le bien.
Le rôle du ministère public dans la protection des biens immobiliers est considéré comme
jouant un rôle fondamental, que ce soit au niveau de la protection ou dans la constitution
d'un arsenal important pour protéger les biens immobiliers de la possession, selon ce qui a
été déclaré par le C.P.P. Ainsi qu’il, faut mentionner le rôle joué par le ministère public par
les enquêtes judiciaires, puis nous parlerons également des pouvoirs dont dispose le
ministère public en matière de protection de la propriété.
Concernant, les enquêtes judiciaires, le rôle du ministère public, lorsque le litige relatif à la
possession constitue une infraction pénale, ne soulève pas de difficultés : le litige peut porter
sur la description d'une forme d'atteinte à la possession, puis il se limite à la disposition du
ministère public dans ces litiges. Quant à la conservation des pièces sur la base du procès-
verbal de recueil des preuves, si elle estime qu'il n'y a pas lieu de poursuivre l'affaire, ou en
introduisant une action pénale en cas de preuves suffisantes, et la compétence sur les litiges
de possession criminelle est incluse dans le fonction judiciaire du ministère public, qui
comprend les pouvoirs d'enquête et d'accusation, puisqu'il s'agit de décisions judiciaires et
qu'il n'y a pas de mandat pour la justice administrative sur celles-ci, ce qui signifie que
chaque procédure engagée par le ministère public est en train d'enquêter sur le crime
d'atteinte à la possession Il est considéré comme un acte judiciaire 22.
En effet, on se référant aux dispositions du chapitre 40 de la C.P.P. alinéa 8, qui examine les
compétences du procureur du roi, « celui-ci peut, s'il s'agit d'exproprier la possession après
l'exécution d'un jugement, ordonner la prise de toute mesure conservatoire qu'il juge
appropriée pour protéger la possession et rétablir la situation telle qu'elle était. » Il ressort
du texte précité, car l'intervention du ministère public pour protéger la possession du bien
est nécessaire pour que le crime produise :23
 Possession et preuves suffisantes de la gravité de l'accusation, et il en ressort
clairement que les conditions suivantes sont remplies :
 Commettre un crime d'agression contre la possession.
 Il doit y avoir des preuves suffisantes de la gravité de l'accusation

Section 2 : l'aspect jurisprudentiel dans la sécurité foncière

Avent d’analyser les pratiques judiciaires a caractères pénale, il faut rappeler que la
protection du foncier occupe la pratique judiciaire administrative bien aussi la commerciale..
etc. En effet, avec la mise en place de l’immatriculation à la Conservation foncière, cette
procédure est devenue un objet à part entière du contentieux foncier. Dans la jurisprudence
immobilière, on trouve ainsi des décisions sur la responsabilité du conservateur en matière
d’approbation ou de rejet de l’immatriculation d’un bien. En effet, si la décision du
conservateur est définitive et insusceptible de recours, sa responsabilité peut être engagée
en cas de faute grave et si elle cause un dommage à autrui. Ainsi à titre d’exemple dans
l’affaire « Zoubair29 », le conservateur a été condamné à verser des indemnités au
demandeur d’une immatriculation après fixation par un expert des dommages subis par le
requérant. Dans ce cas d’espèces, le conservateur avait permis l’immatriculation du bien au
profit d’un tiers qui avait commis des falsifications de documents au détriment du
demandeur propriétaire légitime.
Autre composante du contentieux de l’immatriculation, celui de la purge juridique;
l’immatriculation donne lieu en effet à l’établissement d’un titre inscrit sur un livre foncier et
purge tout droit antérieur qui n’y serait pas mentionné. Ce qui soulève des difficultés lorsque
l’immatriculation a été effectuée par des manœuvres dolosives à l’encontre de propriétaires

22
ADLI AMIR KHALID. La protection civile et pénale du foncier. p.165
23
Mahammed idrissi. La protection pénal du fonier : vers une concrétisation de la protéction juridique totale.
Revue. Almaeref alkanonia. N° 10. page. 52.
« fragiles », mineurs ou incapables par exemple, ou simples héritiers dans de nombreux cas.
On peut citer à titre d’exemple l’affaire dite des « héritiers Zerhani Houcine Ben Anibarek 24.
En outre, la moitié appartenait à ses neveux héritiers de leur père décédé. Cet arrêt nous
montre que la purge des droits antérieurs produit des effets même à l’égard de mineurs ou
d’incapables et ne comporte pas de restriction si le droit du mineur ou de l’incapable n’a pas
été défendu préalablement à l’immatriculation. La Cour suprême abonde dans le même
sens: « Le titre de propriété est définitif et inattaquable, et aucun recours ne peut être
exercé sur l’immeuble à raison d’un droit lésé par suite d’une immatriculation 25.
Devant les juridictions commerciales, un contentieux de plus en plus important concerne le
foncier, notamment à propos des hypothèques et des privilèges du Trésor sur la vente
d’immeubles26, ou à propos de la procédure de commandement immobilier dans le cas de la
contestation ou de l’opposition d’une créance27.
Le juge administratif connaît pour sa part des litiges fonciers relatifs principalement à la
procédure d’expropriation, compétence attribuée par la loi 7-81 sur l’expropriation pour
cause d’utilité publique et reconnue par la Cour suprême: « L’expropriation effectuée par
une Commune du terrain appartenant à autrui pour y construire une voie publique
communale relève de la compétence des tribunaux administratifs 28.
L’étude de la jurisprudence de la Cour suprême en matière immobilière s’avère à cet égard
extrêmement intéressante, de par sa position de juridiction la plus élevée du pays. Sans
prétention exhaustive, on peut indiquer quelques décisions relatives au contentieux foncier
qui nous montrent la place importante et diversifiée de ce contentieux dans la jurisprudence
de la Haute cour. On peut citer à titre d’exemple celle sur la radiation des livres fonciers : «
l’action en radiation des inscriptions portées au registre foncier ne constitue pas un recours
contre une décision du conservateur; elle relève de la compétence des tribunaux de
première instance et elle est susceptible d’appel 29, celle sur la donation : « la donation est
valable dès la réalisation du transfert de la propriété à la Conservation foncière tant
qu’aucune action en simulation n’a été engagée 30, ou encore au sujet de la copropriété: « le
dahir réglementant la copropriété des immeubles partagés en appartements n’exige pas le
dépôt du procès-verbal de l’assemblée générale portant élection du syndic de l’immeuble
auprès des autorités locales et du parquet. Il suffit qu’il soit dû à la majorité des
copropriétaires, par conséquent l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise
pour l’exercice de l’action en justice31.
Article 570 du C.P Et la pratique judiciaire :
On citera par exemple :

24
Arrêt de la cour d’appel de Rabat du 29 avril 1950.
25
Décision du 25 juillet 2001.
26
Voir par exemple décision du tribunal de commerce de Casablanca du 13 novembre 2006.
27
Décision du tribunal de commerce d’Agadir du 2 juin 1999.
28
Arrêt du 8 janvier 2004.
29
Décision de la Cour suprême du 9 juin 2004.
30
Décision de la Cour suprême du 8 décembre 2003.
31
Décision de la Cour suprême du 25 avril 2011.
Arrêt de la Cour de cassation Décision n° 711. 25/5/2011, Dossier n° 4917/6/2010
L'expropriation des biens de la possession d'autrui, terres collectives, compétence
L'expropriation de la possession du bénéficiaire d'un terrain communal par une autre
personne appartenant au même groupe ancestral s'applique aux exigences du chapitre 570
du Code pénal, compte tenu de la possession matérielle, réelle, dispositionnelle et
temporaire dont jouit celui à qui la terre communale a été concédée Pour l'exploiter, et alors
la compétence appartient à la justice injonctive, non au groupe des députés ? Conseil de
tutelle dont la compétence est limitée à la répartition des terres des masses.
Arrêt n° 116 de la Cour de cassation du 16/01/2013 dossier contraventionnel
n°.12302/6/6/2012
Confisquer un bien à la possession d'un tiers, l'empêcher d'en disposer.
La confiscation d'un bien immobilier selon les prescriptions du chapitre 570 du Code pénal
ne nécessite pas d'entrer dans le bien immobilier et d'en prendre possession, mais
simplement d'empêcher le possesseur de jouir pleinement de sa possession effective et de le
priver de disposer de son bien immobilier avec toutes sortes de dispositions.
Arrêt n°2477 de la Cour de cassation du 12/03/1991
L’article 570 du Code pénal punit quiconque extirpe un bien immobilier du bien d'autrui par
ruse ou par escroquerie. Il ne suffit pas de mentionner la disponibilité des éléments
constitutifs du crime sans indiquer l'acte accompli par l'accusé qui constitue un vol ou la
fraude, telle qu'il a attaqué la propriété en l'absence du plaignant qui la possédait, en ce qui
concerne l'élément de furtivité, ou en utilisant des moyens frauduleux pour ordonner au
plaignant de saisir son bien immobilier, en ce qui concerne l'élément de fraude.
Arrêt n° 1028/99 de la de la cour d'appel d'Agadir du 2 Août 1999.
condamnation du demandeur pour dépossession d'autrui d'un bien immeuble à 2 mois de
suris, à une amende de 500 dirhams .
La Cour suprême,
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur.
Après avoir entendu les conclusions de l'avocat général.
Après les délibérations conformément à la loi.
Vu le mémoire déposé par l'avocat du demandeur agréé près la Cour Suprême.
Sur l'unique moyen de cassation pris du manque de base légale, insuffisance de motifs qui
vaut manque de motifs.
En ce que le demandeur a été poursuivi par le ministère public par l'article 570 du code
pénal, or l'article susvisé énonce "qu'est puni de l'emprisonnement d'un à 6 mois et d'une
amende de 200 à 500 dirhams quiconque par surprise au fraude, dépossède autrui d'une
propriété immobilière".
Or toutes les pièces de la procédure prouvent que le terrain litigieux est propriété commune
entre le défendeur et le demandeur, d'après deux actes d'hérédités et du certificat de la
conservation foncière d'Agadir qui atteste que la propriété en question est indivise et
appartient à 4 personnes, et que le demandeur a déclaré que la propriété est indivise et qu'il
n'a labouré que sa part.
Que l'arrêt attaqué évoqué qu'il y a eu fraude mais sans faire ressortir d'où il l'a déduite alors
que la propriété en question est indivise comme il résulte des pièces de la procédure citées
plus haut.
Que la jurisprudence estime dans ce cas qu'il n'y a ni surprise ni fraude et par conséquent les
dispositions de l'article 570 du code pénal ne peuvent être appliquées et que le litige relève
du droit civil.
Vu les articles 347 et 352 du code de procédure pénale.
Attendu que d'après le 7ème alinéa de l'article 347, et le 2ème alinéa de l'article 352, tout
jugement ou arrêt doit être motivé en fait et en droit sous peine de nullité, que l'insuffisance
de motifs vaut manque de motifs.
Attendu que la décision attaquée n'a pas pu faire ressortir et préciser les faits et agissements
sur lesquelles elle s'est basée pour déduire qu'il y a fraude, ce qui rend la décision
insuffisamment motivée et l'expose à la cassation.
Par ces Motifs
La cour suprême casse l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Agadir le 27-7-99 dossier
correctionnel numéro 1028/99 et renvoie la cause et les parties devant la même cour
autrement composée pour qu'il y soit statuer conformément à la loi.

PARTIE II : LES ENJEUX ET LIMITES DE LA SECURITE FONCIERE AU

MAROC

Le Maroc affiche une situation de développement déséquilibrée entre régions. Ce

constat révèle des inégalités importantes au niveau de la production de la richesse des
territoires et leur contribution à la croissance économique nationale. Plusieurs décalages
socio-économiques peuvent être observés en matière d’attractivité territoriale, de
développement humain, d’accès à la santé, à l’éducation ou encore à l’emploi. Ces disparités
régionales sont multiples entrainant ainsi une fracture territoriale fragmentant le Maroc en
deux. Un Maroc en voie de développement situé au Nord-Ouest et au centre englobant 5
régions, d’une superficie de seulement 18%2, concentrant 70%3 de la population et
contribuant à la production de 75%4 de la richesse nationale. La deuxième facette du Maroc
quant à elle est située à l’Est et au Sud, elle comporte 12 régions en difficulté de
développement manifestant les symptômes d’une réelle hémorragie démographique et une
faible croissance économique.32
Chaque régime de publicité foncière est lié étroitement à un système économique donné.
Dans les pays à économie de développement intensive on choisit un régime de publicité
foncière moderne qui permet une utilisation rationnelle et mise en valeur du capital fixe
qu’est la propriété foncière. C’est dans les pays en plein développement, comme le Maroc,
où la situation est complexe en raison de la coexistence de deux systèmes de production
(consommation et commercialisation) et de deux régimes fonciers (traditionnels et
moderne).
Eu égard à cette dualité certains pays trouvent des difficultés à stimuler l’initiative privée qui
contribue largement au développement de l’économie nationale. L'expérience marocaine a
révélé que toutes les actions menées dans ce sens se heurtent inévitablement au problème
résultant du régime juridique de la propriété non immatriculée. Ainsi, la transformation de
l'économie agricole de consommation en économie de commercialisation demeure
conditionnée par la généralisation du statut d'immatriculation foncière. Cependant bien que
l'unicité du régime foncier soit nécessaire pour la réalisation de ce développement, elle ne
peut à elle seule inciter les gens à user des méthodes modernes de production. Il faut mettre
en œuvre toute une politique tendant à mettre exergue la relation entre le foncier et le
développement socio-économique (chapitre 1)33, de même il faut réorganiser les
fondements juridiques et institutionnels relative a la sécurité foncière (chapitre 2).

Chapitre 1 : Les enjeux socioéconomiques de la sécurité foncière au Maroc

Le foncier joue un rôle clé dans le développement économique, la réduction des
disparités spatiales et le renforcement de la justice sociale. Les enjeux liés au foncier sont
importants et complexes. Ils définissent les relations que les sociétés organisent à propos de
l’accès à la terre et aux ressources naturelles34 aussi bien d’un point de vue public que privé.
Aussi le Maroc a-t-il adopté, depuis le milieu des années 2000, des stratégies sectorielles
intégrant la dimension du foncier comme ressource stratégique à mettre au service des

32
La problématique foncière au Maroc comme entrave à la promotion des investissements et au
développement régional. https://archive.uneca.org/sites/default/files/uploaded-documents/CLPA/2019/
Papers/Land-Based-Investments/
la_problematique_fonciere_comme_entrave_a_la_promotion_des_investissements_et_au.pdf

33
Mohamed M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, Maroc. Le système foncier au Maroc. Une sécurité
et un facteur de développement durable, Au milieu urbain et rural. p. 7
34
A. DURAND-LASSERVE et É. Le ROY, 2012, La situation foncière en Afrique à l’horizon 2050, AFD.
objectifs de développement des divers secteurs productifs (tourisme, industrie, agriculture,
pêche, logistique, commerce, etc.).35
L’objectif ultime d’une telle démarche réside dans la volonté de répondre aux besoins de
tous les citoyens individuellement, des populations collectivement et de tous les acteurs
concernés, non seulement pour les générations actuelles, mais aussi et dès à présent, pour
les générations à venir. Donc l’étude de ce chapitre traitera d’une part, La sécurité foncière
face à la promotion de l'investissement (section 1), bien aussi examinera la finalité
protectrice de l'ordre public de la sécurité foncière (section 2).

Section 1 : La sécurité foncière face à la promotion de l'investissement

Nul ne peut nier le rôle prépondérant de l’investissement dans la promotion du
développement économique de tout pays. Certes ce rôle ne peut être joué qu’avec
l’existence de plusieurs facteurs parmi lesquels l’efficience du régime foncier se révèle d’une
grande ampleur.36
Ainsi la possession immobilière constitue une source de richesse et une condition essentielle
pour la réussite de tout investissement. Elle constitue dés lors, un point d’attractivité du
législateur marocain qui l’a organisé selon les spécificités de la société, mais dans le but
d’établir une sécurisation des opérations foncières, par conséquent mener un essor
économique considérable.
L’accès des investisseurs au foncier constitue une condition essentielle et un appui pour la
réalisation de l’investissement. Dans ce cadre, le Maroc connait une diversité et une
complexité de ses statuts de terres attestant l’héritage foncier des différents systèmes
fonciers qui se sont succédés au Maroc.
Dans ce cadre, Sa Majesté le Roi Mohamed VI a précisé - à travers les assises nationales
consacrées au thème « la politique foncière de l’Etat et son rôle dans le développement
économique et social » qui ont eu lieu les 08 et 09 décembre 2015 au palais des congrès à
skhirat- que « le foncier est considéré comme un facteur de production stratégique et un
levier fondamental pour le développement durable dans toutes ses dimensions. Par
conséquent il constitue l’assise principale pour stimuler l’investissement productif,
générateur de revenu, créateur d’emplois, et aussi pour lancer des projets d’investissement
dans les différents domaines de l’industrie, de l’agriculture, du tourisme, des services et
d’autres encore. »37
En effet, L’espace foncier marocain se caractérise par la diversité des statuts juridiques de
terres constituées à travers les différentes étapes vécues par le Maroc, l’éclaircissement de
cette hétérogénéité s’appuiera sur les statuts liés aux « terres collectives », terres « habous
», les terres « guich », les « terres domaniales » et le « Melk ».
35
. Avis du Conseil Economique, Social et Environnemental. Le Foncier au Maroc : un levier fondamental pour le
développement durable et l’inclusion social. Saisine n°25/2019. P.11
36
Mounia RHOMRI MOUNIR. L’impact du régime foncier Sur l’investissement Au Maroc. 3°N –RERJ. page. 1.
37
Royaume du Maroc – ministère de la culture et de la communication – département de la communication,
portail national, www.maroc.ma
Cependant les spécificités de ces statuts et leurs diversités représentent une entrave capitale
à l’investissement privé vu leur complexité, d’ailleurs c’est ce qui a été exprimé à travers des
statistiques effectuées dans ce cadre, car plus de 40% des entreprises marocaines
considèrent l’accès au foncier comme un obstacle majeur ou très sévère contre 9% en
Roumanie et 7% en Turquie 38 En fait, ces difficultés peuvent s’éclaircir à travers chaque
statut, celles-ci se représentent principalement dans ce qui suit :
En premier lieu, les terres habous représentent un caractère très diversifié (public, de
famille, zaouia) et aussi très complexe ; en sus leur mode de cession s’avère très complexe
puisque leur cession ne peut être effectuée que selon deux approches, à savoir :
La cession par adjudication, après autorisation de Sa Majesté le Roi et par dahir. De même
que les habous privé sont incessibles mais demeurent exploités par les bénéficiaires qui
peuvent les céder en location mais ne peuvent pas faire objet d’hypothèque. Par
conséquent, leur mode de cession rend leur mobilisation dans des projets d’investissement
complexe.
Quant aux terres guich, elles sont caractérisées par le morcellement des propriétés agricoles
en plus de l’instabilité des ayants droit, ce qui se reflète sur la baisse de leur niveaux de
productivité et rend leur mode de fonctionnement inefficace. Pour leur doter d’une valeur
ajoutée notamment dans l’épanouissement du secteur agricole, l’Etat a lancé une réflexion
vouée à assainir ces réserves et les mobiliser progressivement via des actions de la
privatisation dans des projets d’envergure, notamment immobilier.
Par ailleurs, le statut des terres collectives représente un obstacle à l’investissement et à
l’accroissement de la productivité, ces entraves reviennent à l’instabilité de leur occupation
par les ayants droits qui ne disposent que d’un droit de jouissance, de même que cette
instabilité peut être suscitée par le décès d’un ayant droit s’il n’a pas laissé des descendants
males, sa part, dans ce cas sera récupérée par la collectivité pour la réattribuer à de
nouveaux ayants droit . A ajouter aussi que ce statut ne confère pas une garantie pour le
remboursement du crédit, ce qui freine l’attribution des crédits aux exploitants de ces terres
et se reflète ce qui affaiblit l’investissement privé de ces terres. 39
Ainsi, si le domaine public et privé de l’Etat représente plusieurs avantages à la dynamique
de l’investissement, leur contribution à l’encouragement de l’initiative privée s’avère faible
car leur cession est lente et complexe. Enfin les terres Melk qui constituent un modèle pour
assurer la dynamique de développement économique. Elles souffrent à son tour de plusieurs
contraintes qui limitent leur rendement à ce niveau, celles-ci s’envisagent essentiellement
dans les difficultés liées à :
 l’indivision
 l’incertitude liée à des droits de propriété mal définis
 la concurrence inéquitable des citadins fortunés pour cette forme d’épargne

38
Meyssoune Belmaza « le foncier, un frein à l’investissement au Maroc », Libération, www.libe.ma, jeudi 3
mars 2016, p : 1
39
Mounia RHOMRI MOUNIR. L’impact du régime foncier Sur l’investissement Au Maroc. 3°N –RERJ. page. 79.
Certes l’indivision ou copropriété caractérise essentiellement les propriétés du statut Melk
qu’elles soient immatriculées ou non , elle constitue un état qui empêche toute transaction
formelle sur le bien sans l’accord des copropriétaires car le droit de chaque indivisaire porte
sur l’ensemble et non sur une partie du bien commun et une régularisation des droits de
propriété dans ce cas nécessite une division subordonnée à des calculs de quotepart telles
qu’elles sont précisées par le droit musulman. De même que les partages formels sont rares,
ceci revient, d’une part à la volonté des familles qui préfèrent de rester dans un état de
copropriété pour éviter le démembrement du patrimoine familial.
Et d’autre part aux difficultés administratives et d’aboutissement des procédures de partage,
de même que le partage est évité pour échapper au paiement des droits. Par conséquent,
l’état de l’indivision peut se proroger sur plusieurs générations suscitant un état d’indivision
plus complexe. Donc l’état d’indivision constitue un sursis à l’exploitation de ces terres,
dance cadre il est à signaler qu’en 1997 l’ensemble des co-divisaires exploite la propriété
indivise dans 39% des cas, et dans 34%des cas elle est exploitée par un ou plusieurs
indivisaires40.
Partant la diversité des statuts de terres suscite une multiplicité d’intervenant au niveau de
leur gestion et administration ce qui complique de plus en plus leur exploitation et freinera
leurs contribution à la promotion de l’investissement.
Certes, le Maroc connait la coexistence de deux régimes fonciers qui se juxtaposent, à savoir
le régime traditionnel lié aux immeubles Melk non immatriculés et le régime moderne de
l’immatriculation foncière. Concernant le régime du Melk ; ce dernier représente plusieurs
inconvénients aux investisseurs immobiliers tenant à l’absence de publicité des droits
prétendus, par conséquent la méconnaissance par les tiers et parfois par les ayants droits de
l’immeuble concerné ,elle touche tous les détails liés au bien, sa situation, sa consistance ,
ses limites ainsi que la nature et les droits qui s’y exercent et leurs véritables détenteurs, de
même que le droit prétendu existe jusqu’à preuve du contraire. Une telle situation provoque
une insécurité des transactions de sorte que le même propriétaire peut vendre le même
terrain successivement à plusieurs acheteurs ce qui leur fait entrer dans une situation de
conflits lorsqu’ils veulent prendre possession, ceci s’ils ne trouvent pas sur le terrain un
occupant qui en jouissait depuis plusieurs années.
En plus les immeubles non immatriculés représentent une difficulté d’accès au crédit vu
l’incertitude de la garantie réelle ce qui entrave la mise en valeur de l’immeuble et se reflète
sur la faiblesse des investissements puisque la banque se désengage du financement des
projets dans ce cas. Ses inconvénients constituent la source principale des litiges entre
riverains et d’autres prétendants, d’ailleurs ces conflits constituent plus de 50 % des affaires
déférées aux tribunaux41.

40
Royaume du Maroc « marchés fonciers pour la croissance économique au Maroc, volume – héritage et
structures foncières au Maroc, les contraintes structurelles et institutionnelles à l’émergence d’un marché
efficient du foncier au Maroc, p : 44.
41
Mohamed M’HASSNI, Mohamed FELJI et Hamid KHALALI “ le système foncier au Maroc, une sécurité et un
facteur de développement durable, au milieu urbain et rural, 2nd FIG régional conférence, Marrakech ;
Morocco ; december 2-5, 2003, p : 3.
Par contre, le régime de l’immatriculation foncière qui trouve son origine dans les livres
fonciers issus de l’acte de torrens. Celui-ci s’inspire essentiellement de certains principes
appliqués par divers Etats tels que l’Allemagne, la Tunisie, la suisse, le Congo, le Sénégal, la
cote d’ivoire le Dahomey et par certains Etats des USA 42.
En outre, l’immatriculation constitue un mode d’enregistrement et de publicité des droits
qui consiste à inscrire sur des registres spéciaux , appelés « livres fonciers », chaque
immeuble ou parcelle sous un numéro d’ordre unique, avec des déterminations
topographiques et juridiques propres à préciser exactement et définitivement le droit de son
propriétaire.43
Après la délimitation précise de l’immeuble sur le terrain et sa restitution sur les mappes
cadastrales qui donnent aux limites du terrain et à da contenance une valeur juridique et
après avoir procédé à la purge donnant naissance à la propriété et débarrassant celle-ci de
tous droits réels ou charges foncière antérieures à l’immatriculation, un titre foncier définitif
et inattaquable est établi44. Sous cet angle, l’immatriculation foncière confère une grande
notoriété pour l’immeuble immatriculé car elle permet l’identification des immeubles et des
droits qui s’y rattachent, c’est un mode stimulant pour le marché immobilier et pour
l’investissement, de même qu’elle représente une garantie pour l’octroi du crédit comme
moyen essentiel de financement des projets et de mise en valeur des immeubles.
Sous cet angle, une propriété foncière immatriculée facilité à son propriétaire l’accès aux
liquidités et à la réalisation des projets. Donc, ses avantages se reflètent positivement sur
l’encouragement de l’initiative privé et la valorisation de la propriété foncière.
Enfin, pour que le secteur foncier puisse assurer la promotion de l’investissement et
surmonter les contraintes et les enjeux auxquels il est confronté, le discours royal de Sa
Majesté le Roi du 8 décembre 2015 a précisé qu’ « il est donc nécessaire pour le prendre en
charge, d’adopter une vision globale intégrant toutes les dimensions juridiques ,
institutionnelles, organisationnelles et procédurales tenant compte des spécificité de ce
secteur ainsi que de la nature complexe et imbriquée de sa structure, qui est due à
l’interprétation d’une multitude de facteurs historiques et socio-économique »45.
D’ailleurs le discours royal a tracé les différents axes sur lesquels doit porter la reforme tel
que le volet législatif qui confronte le défi de la diversité de ses régimes, l’absence ou
l’obsolescence des textes juridiques qui le règlementent et aussi la multiplicité des
opérateurs institutionnels supervisant sa gestion.
A à cet égard la réforme doit être vouée vers une simplification des procédure de sa gestion,
l’adoption de mécanismes appropriés pour rationaliser les interventions des différents

42
Mohamed M’HASSNI, Mohamed FELJI et Hamid KHALALI “ le système foncier au Maroc, une sécurité et un
facteur de développement durable, au milieu urbain et rural, 2nd FIG régional conférence, Marrakech ;
Morocco ; décembre 2-5, 2003, p : 5
43
Royaume du Maroc « marchés fonciers pour la croissance économique au Maroc, volume – héritage et
structures foncières au Maroc, les contraintes structurelles et institutionnelles à l’émergence d’un marché
efficient du foncier au Maroc, op.cit., p : 29
44
Mounia RHOMRI MOUNIR. L’impact du régime foncier Sur l’investissement Au Maroc. 3°N –RERJ. page. 81.
45
Discours royal de Sa Majesté le Roi du 8 décembre 2015.
acteurs concernés, aussi accélérer la cadence des enregistrements à la conservation foncière
dans la perspective de généraliser l’immatriculation à l’ensemble du territoire national, se
servir de la technologie numérique pour « assurer la maitrise, la stabilisation et
l’échangeabilité de la structure foncière46.

Section 2 : la finalité protectrice de l'ordre public de la sécurité foncière

La sécurité, étant devenue un sujet central dans les débats politiques actuels, est, ainsi, prise
en compte de manière structurelle dans toutes les politiques publiques. Les différentes
réformes législatives en matière de sécurité agissent sur un plan transversal qui finit par
toucher différents domaines n’ayant pas forcément une corrélation directe avec le maintien
de l’ordre public ou la protection physique des individus. Le « droit à la sécurité », souvent
invoqué par les représentants politiques sur le fondement de certains textes fondamentaux,
se manifeste comme un phénomène aux contours flous, mais apte à se juxtaposer, dans le
discours du législateur, aux droits fondamentaux et à en limiter l’exercice des prérogatives
de façon permanente.47
Le syntagme « sécurité et ordre publics », employé dans différents contextes par les
représentant de l’État, entraîne le plus souvent l’application de mesures limitant l’exercice
de certains droits fondamentaux. Cette restriction provisoire des libertés fondamentales
serait légitimée par l’existence d’une situation susceptible de troubler l’ordre social établi
voire, dans les cas plus extrêmes, de constituer un danger pour les institutions publiques. La
préservation de la sécurité et de l’ordre public relève, en effet, des fonctions régaliennes de
l’État, indispensables pour garantir la cohésion du tissu social.48
Dans les politiques foncières, la notion de propriété côtoie étroitement la notion de sécurité,
autrement dit d’absence de mise en péril des droits. Le couple propriété foncière/sécurité a
connu une succession de métamorphoses dans les politiques foncières de développement
depuis les colonisations49.
Par conséquent, , on entend par la protection que la loi pénale accorde au possesseur du fait
de l'atteinte portée à un bien sur lequel il met la main, et dont le but est de garantir tous les
droits contenus dans l'immeuble. Dans le but de réduire les différends litiges à maintenir une
stabilité entre les parties en conflit pour protéger la sécurité publique. De ce fait
Le foncier comme matière imposable La plupart des États du Sud disposent, sur le papier, d’un
patrimoine foncier et immobilier conséquent. Cependant il est souvent mal identifié, insuffisamment
valorisé et il ne leur rapporte presque rien. Au contraire, outre la fonction régulatrice qu’elle peut
avoir au niveau macroéconomique en assurant un prélèvement sur la rente, la fiscalité foncière

46
Mounia RHOMRI MOUNIR. L’impact du régime foncier Sur l’investissement Au Maroc. 3°N –RERJ. page. 83.
47
https://journals.openedition.org/revdh/2905
48
Francesco Natoli. Sécurité et ordre public : deux notions à relation variable.Comparaison franco-italienne.
Ravue des droits l’Homme. P. 1.
49
Caroline KNECHT. LA PROPRIÉTÉ À L’ÉPREUVE DES DISPOSITIFS DE SÉCURISATION FONCIÈRE. Thèse soutenue
le Le 11 mars 2021. Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne École doctorale de droit de la Sorbonne
Département de droit comparé . p. 18.
constitue l’une des sources les plus stables, sinon les mieux exploitées, des ressources publiques. Le
foncier comme outil d’épargne Le placement de l’épargne des ménages dans le foncier est pratique
courante dans des pays qui n’ont pas un système fiable de collecte de l’épargne. Faute d’autres
opportunités de placements, les ménages qui disposent d’une certaine épargne achètent des terrains
urbains aménagés ou des maisons, ou des terres agricoles en périphérie plus ou moins lointaine. Ils
achètent même des terrains informels, puis tentent de les faire régulariser et y pratiquent une petite
agriculture, les louent ou attendent l’expansion urbaine pour construire ou revendre. Le placement
dans un terrain à bâtir permet de s’assurer contre l’inflation et, après revente, de faire face aux
dépenses prévues de longue date (études, mariages des enfants…) mais aussi aux risques de la vie
(santé, chômage, etc.) dans des pays dépourvus de tout système de protection sociale. Ces
comportements maintiennent une pression anormale de la demande sur le sol urbain, se répercutent
sur les terres agricoles et font monter les prix jusque dans la grande périphérie. Ils excluent les
agriculteurs du marché et contribuent à l’expansion spatiale de la ville.

Ces dynamiques touchent les marchés fonciers autant formels qu’informels. Sur le marché formel, les
prix pratiqués sont plus élevés mais l’acheteur ne prend que le risque d’une éventuelle baisse
conjoncturelle du prix du sol. Sur le marché informel, le risque pour l’acquéreur dépend du degré
d’informalité du marché ; il est souvent limité, en particulier si la transaction donne lieu à un acte de
vente passé devant témoins et si le terrain est situé dans une zone susceptible d’être urbanisée,
d’autant que la plupart des États renoncent à recourir aux évictions.

Les fonctions sociales et politiques

La gouvernance du foncier comme moyen de gouvernance des hommes Dans beaucoup de pays du
Sud, l’accès à la terre est conditionné par les identités sociales : appartenance aux familles
autochtones originaires du lieu ou censées l’être, statut social au sein de la famille. L’organisation de
l’espace et la répartition de la terre entre les familles traduisent l’histoire du peuplement du village.
Le contrôle de la terre différencie les premiers arrivants et les suivants. Il structure les appartenances
communautaires et les clivages de pouvoir. Un autochtone et un étranger (à l’espace social local), un
chef de ménage et un jeune non marié, un homme et une femme n’auront pas les mêmes droits sur
la terre50.

La transmission de droits sur le patrimoine foncier, constitué à partir de la terre léguée par les
ancêtres, construit la continuité du lignage, au-delà de la succession des individus. Et les conflits
intrafamiliaux entre fratries aboutissent parfois à la séparation du domaine foncier familial. Même si
les transferts de droits s’individualisent et se monétarisent, l’accès à la terre passe, pour les non-
natifs, par l’intégration à une communauté locale, souvent par des relations de clientèle avec des
autochtones. Conserver un lien avec son espace d’origine, y détenir un bien, est une façon d’affirmer
son appartenance au groupe social, son identité.

La persistance de cet ordre social paysan n’est pas un archaïsme. Elle exprime la volonté de
maintenir les règles qui fondent l’identité du groupe en conservant la maîtrise de son territoire. C’est
aussi le résultat de politiques qui ont géré ces territoires en s’appuyant sur les pouvoirs coutumiers,
renforçant ainsi leur contrôle social. Les processus de décentralisation, les accaparements fonciers
par des acteurs externes, peuvent aussi susciter des stratégies de protection avec reconstitution d’un
contrôle territorial, sur la base d’un durcissement des identités locales et de l’exclusion des
étrangers. Dans bien des cas, le retour aux gestions traditionnelles du foncier est un phénomène
récent, une réaction à la libéralisation de l’économie.
50
Gouvernance foncière et sécurisation des droits dans les pays du Sud. Livre blanc des acteurs français de la
Coopération.juin 2009. P.43.
Le foncier comme moyen de rétribution

Le foncier reste, pour les gouvernements, un moyen pratique de rétribution des groupes sociaux ou
du clientélisme politiques surtout en milieu urbain. Cette fonction ancienne est renforcée par la
marchandisation de la production foncière et par l’intensification des conflits pour la terre.

Les pouvoirs politiques cherchent à consolider leur base sociale en associant certaines catégories de
populations au partage de la rente foncière (fonctionnaires civils et militaires) et en favorisant
l’émergence de classes moyennes urbaines pour assurer la paix sociale.

Selon les contextes, la rétribution du foncier prend principalement plusieurs formes telles que :

 attribution administrative de terrains ou attribution d’un titre de propriété à prix administré

(cf. annexe A5) ;
 aménagements et équipements urbains visant à valoriser des opérations de promotion
foncière et immobilière ;

Le foncier comme moyen de contrôle social

Le foncier est également utilisé comme moyen de pression et de contrôle social. Le pouvoir peut
réglementer l’accès au foncier, l’interdire à certains groupes ou interdire aux populations vivant en
situation foncière irrégulière d’accéder aux services urbains de base.

Lorsque l’État contrôle le foncier, la tentation est forte de l’utiliser comme moyen de contrôle social.
C’est le cas en Afrique subsaharienne où le foncier est son domaine réservé. L’attribution de droits
sur le sol ne coûte pas cher en comparaison d’autres interventions. Mais cela alimente la corruption
car les attributaires en retirent un avantage considérable, surtout lorsque coexistent plusieurs
marchés avec des écarts de prix sur lesquels ils peuvent jouer. Cette situation explique les résistances
à la décentralisation des pouvoirs sur le sol et à la transparence des administrations foncières. A
fortiori, à la reconnaissance de la propriété du sol et à l’acceptation d’un libre fonctionnement du
marché foncier51

Chapitre 2 : Les défaillances juridiques et institutionnelles relatives à la sécurité foncière

au Maroc
La problématique du foncier au Maroc a été rappelée par le Roi lors des assises
nationales sur la politique foncière de l’Etat tenue en 2015, en insistant sur l’élaboration
d’une politique foncière nationale intégrée et efficiente, l’établissement d’une nouvelle
gouvernance du foncier et la simplification des procédures de gestion foncière. 52
Le diagnostic effectué dans le cadre de cette étude a permis de s’arrêter sur un large spectre
de lacunes et défaillances qui devraient constituer les champs d’action prioritaires de toute
stratégie foncière future. Ces domaines d’action peuvent être regroupés en deux grandes
catégories dont chacune englobe un certain nombre d’insuffisances à pallier, à savoir :
Le cadre juridique et institutionnel du foncier qui présente de nombreux déficits

51
United Nations Center for Human Settlements, 1999 b.
52
Ismail Azaguagh, Moha El-Ayachi. Agricultural Land Management in Morocco ‘Anti-commons’ and sustainable
development. Revue. African Journal on Land Policy and Geospatial Sciences ISSN:2657-2664, Vol.4 Issue 5
(November 2021). P. 732.
Les évolutions démographiques et techniques ont profondément modifié la demande de
foncier. Le cadre juridique, prévu à l’origine pour protéger certaines catégories de terres-
forêts, terres collectives, espaces à usage commun– ne permet plus d’apporter de réponses
satisfaisantes à la demande de politiques de développement qui évoluent.
Le système foncier marocain se distingue par la diversité de ses structures. Ainsi, et outre la
propriété privée qui représente environ 75 pc de l'assiette foncière nationale, il y a le
domaine public de l'Etat, le domaine privé de l'Etat, le domaine forestier, le domaine des
collectivités territoriales, les terres collectives, les terres "Guich" et les terres Habous. 

Bien que cette diversité ne constitue pas en soi une problématique, son mode de gestion
recèle toutefois plusieurs contraintes qui affectent la sécurisation de la situation juridique de
ces divers régimes fonciers (section 1), ainsi que, Cette multiplicité et diversité de la
structure foncière ont affecté le processus de contrôle et d'organisation du domaine foncier
sur le plan institutionnel (section 2).

Section 1 : la diversité des statuts fonciers au Maroc et son impact sur la sécurité foncière et
le problème soulevé de l'article 4 du CDR
La première observation que l’on pourrait relever a trait à la désuétude de l'arsenal
juridique régissant le foncier tous régimes confondus, eu égard au fait que de nombreux
textes juridiques régissant le foncier remontent au début du siècle dernier sous le régime du
Protectorat.
D'autre part, la diversité de la structure foncière au Maroc a donné lieu à la multiplicité des
textes juridiques régissant le foncier sous ses différentes formes, engendrant ainsi la
dispersion et le chevauchement des règles applicables à la propriété foncière, avec ce qui
s’en suit en termes de statuts juridiques compliqués et complexes. Dans le mémé contexte,
la BM dans son rapport a annoncé que, « les lois issues de la coutume et de la chariâ, et
basées sur ce qui a été édicté pendant la période coloniale et la période post-indépendance,
ont conduit à la création d’un pluralisme juridique régissant l’acquisition de la terre,
l’organisation et la gestion de son patrimoine ». Raison pour laquelle, il est devenu très
compliqué, selon la même source, « de reconnaître, d’enregistrer et d’accéder à la propriété
foncière, en particulier pour les terres agricoles et les terres soumises à divers régimes
fonciers coutumiers ».
Toujours selon le rapport de la BM, « l’un des principaux effets de cette complexité des
cadres juridiques, est qu’elle peut entraîner des chevauchements ou des lacunes dans la
législation, perturber la compréhension de la loi par les citoyens et rendre son application
extrêmement difficile » expliquant que « tout dépend de la mesure dans laquelle les lois
foncières officielles sont appliquées et interprétées au Maroc sur la localisation, la propriété
et le contrôle local sur les questions foncières ». 53
Il est vrai que le législateur marocain, conscient de l'importance de l’actualisation de
l'arsenal juridique régissant le foncier, avait procédé, à plusieurs reprises, à l’adoption d’une
53
Rapport de la BM relève les problèmes de gouvernance foncière au Maroc. https://fr.hespress.com/298921-
un-rapport-de-la-bm-releve-les-problemes-de-gouvernance-fonciere-au-maroc.html
série de textes juridiques qui visent à atténuer l’acuité des problèmes que connait ce secteur
vital, à savoir notamment :
 La loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
 La loi n° 44.00 relative à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement ;
 La loi n° 51.00 relative à la location–accession à la propriété immobilière ;
 La loi n° 16.03 relative à la profession d'Adoul ;
 La loi n° 32.09 relative à l’organisation de la profession de notaire ;
 Dahir n° 1.09.236 du 23 février 2010 portant code des Habous ;
 La loi n° 14.07 modifiant et complétant le dahir du 12 août 1913 relatif à
l’immatriculation foncière ;
 La loi n° 39.08 portant code des droits réels54.
Cependant, et en dépit de cet important effort législatif, l'arsenal juridique régissant le
foncier demeure entaché par certains dysfonctionnements, qui peuvent être résumées
comme suit :
 L'absence d'une vision globale et intégrée pour l’actualisation et la modernisation du
dispositif juridique régissant le foncier, de manière à être en phase avec les
développements économiques et sociaux actuels et les rôles renouvelés du foncier
dans le développement ;
 La non-adaptation des différents textes juridiques régissant le foncier avec les autres
lois relatives à son utilisation, en particulier dans le domaine de l’urbanisme et de
l’aménagement du territoire ;
 La politique législative souffre d’un déficit de coordination et de convergence, eu
égard au fait que les textes législatifs et réglementaires sont élaborés selon une
approche isolée propre à chacun des départements ministériels, ce qui aboutit au
chevauchement des textes dans certains cas ;
 De nombreux textes législatifs souffrent de l’absence des décrets d’application et des
mécanismes réglementaires nécessaires pour leur mise en application, de manière à
être en phase avec les évolutions économiques et sociales.
 La dualité du régime foncier marocain : En dépit du fait que le code des droits réels
ait œuvré à surmonter le problème de la duplicité des règles objectives applicables à
la propriété foncière et aux droits réels en découlant, le régime foncier marocain
demeure caractérisé par la dualité, car y coexistent le régime des immeubles
immatriculés régis par les dispositions de l’immatriculation foncière et le régime des
immeubles non-immatriculés qui est hors du champ d'application de ces dispositions.
 Le régime des immeubles non-immatriculés : La propriété foncière non-
immatriculée est prépondérante dans le tissu foncier marocain. Le régime des
immeubles non-immatriculés est confronté à une série de difficultés et de
contraintes qui entravent leur mobilisation et l’organisation de leur échange
54
Assises nationales sur le thème. La politique foncière de l’Etat et son rôle dans le développement
économique et social. Rapport de synthèse sur l’état des lieux du secteur du foncier Les principaux
éléments du diagnostic... p. 4
 et utilisation, ce qui maintient une grande partie de l’assiette foncière en
dehors du cycle économique.55
Nous citons parmi les problèmes liés aux immeubles non-immatriculés :

 La vulnérabilité du statut juridique et matériel des immeubles non-immatriculés, car

les actes adoulaires invoqués pour prouver le droit de propriété ne renferment pas,
dans la plupart des cas, les informations précises sur l’immeuble, ni sur le plan
juridique, ni sur le plan topographique en termes de superficies, de limites et de
contenance ;
 L'instabilité du statut juridique de ces immeubles ainsi que des actes juridiques dont
ils sont l’objet, ce qui les rend intensivement exposés aux litiges et menace parfois les
droits de leurs propriétaires ;
 La non-publicité de droits réels adossés à ces immeubles, rendant ainsi souvent
difficile le suivi de la situation juridique de ces immeubles et la connaissance des leurs
véritables propriétaires et de leurs ayants droit ;
 La complexité de la procédure de sortie de l’indivision ;
 L'absence d'une partie déterminée pour enregistrer les charges foncières dont sont
grevés les immeubles non-immatriculés ;
 L’impotence des documents attestant la propriété de ces immeubles et des autres
droits réels qui leur sont adossés, la multiplicité des litiges y afférents, ainsi que la
longue durée nécessaire pour statuer dessus ;
 La non-validité des titres de propriété de ces immeubles comme garantie
hypothécaire pouvant offrir à leurs propriétaires la possibilité d'accéder au
financement bancaire, ce qui les rend dépourvus de la capacité fiduciaire. 56
 Le régime des immeubles immatriculés : Nul ne peut ignorer le rôle joué par le
régime de l’immatriculation foncière en matière de sécurisation de la propriété
foncière, de facilitation de son échange et de stabilisation des transactions dont
elle fait l’objet et ce, à travers l’apurement de la situation juridique et matérielle
du foncier, la publicité des actes juridiques dont il est l’objet et l’amélioration de
sa capacité fiduciaire. Ce régime recèle des avantages considérables, à savoir
notamment :
 La purge de l’immeuble des droits et charges non déclarés à l’occasion de la
procédure d’immatriculation, avec l’établissement d'un titre foncier qui constitue
l’identité de l’immeuble et qui est définitif et inattaquable ;
 La maîtrise de la situation matérielle de l’immeuble grâce à sa description minutieuse
et l’indication de ses limites, de sa superficie et de sa contenance et ce, à travers
l’élaboration d'un plan foncier de l’immeuble et sa mise en relation avec le réseau
géodésique, ce qui facilite l’identification de son emplacement et de ses limites en
tout temps et empêche sa convoitise par des parties tierces ;
 La consécration de l’effet constitutif et de la force probante des inscriptions portées
sur les livres fonciers et de l’imprescriptibilité des droits y inscrits ;

55
Ibid. p. 6
56
Ibid. p. 7
  Le titre foncier, s’il est constamment actualisé, reflète la situation réelle de
l’immeuble du point de vue juridique et matériel, à travers l’indication du
propriétaire de l’immeuble, des droits réels dont il est assorti, des détenteurs de ces
droits et des dates d’établissement de ces droits, ainsi que des changements
survenus sur les limites, la superficie et la contenance de cet immeuble ;
 La publicité des actes dont fait l’objet l’immeuble, de manière à informer tout le
monde de sa situation réelle ;
 La facilitation de l’échange de la propriété foncière et la consolidation de sa capacité
fiduciaire grâce aux garanties réelles qui lui sont adossées57.
De même, ce régime souffre encore de certaines contraintes qui limitent sa généralisation.
En effet, la proportion des immeubles immatriculés jusqu'à cette date ne dépasse guère 15%
de l’assiette foncière nationale globale, tout en relevant que cette proportion dépasse 90%
dans certaines circonscriptions urbaines.
Parmi les principales contraintes qui entravent la généralisation du régime de
l’immatriculation foncière, nous citons:

 Le caractère facultatif de l’immatriculation et la méconnaisse par les propriétaires

des avantages de l’immatriculation ;
 Le coût élevé de l’immatriculation au regard du pouvoir d'achat des citoyens ;
 La profusion des oppositions et la lenteur de la procédure judiciaire pour statuer
dessus ;
 Les problèmes liés à la procédure d’immatriculation dans les régions du Nord (la
problématique des titres khalifiens) ;
 La non-actualisation du réseau géodésique national, qui n’est plus en mesure
d’élaborer des plans globaux et actualisés de l’ensemble du territoire du Royaume et
l'absence d’un registre cadastral global de toutes les terres tous régimes juridiques
confondus, à l’instar de ce qui est en vigueur dans les pays développés.
 La multiplicité et la diversité des structures foncières : Le système foncier
marocain se distingue par la diversité de ses structures. Ainsi, et outre la
propriété privée qui représente environ 75% de l’assiette foncière nationale,
nous trouvons le domaine public de l'Etat, le domaine privé de l'Etat, le domaine
forestier, le domaine des collectivités territoriales, les terres collectives, les terres
« Guich » et les terres Habous. Bien que cette diversité ne constitue pas en soi
une problématique, son mode de gestion recèle toutefois plusieurs contraintes
qui affectent la sécurisation de la situation juridique de ces divers régimes
fonciers, leur mobilisation et leur intégration dans le développement.
 Le domaine public de l'Etat est régi par le dahir du 1er juillet 1914 tel qu’il a été
modifié et complété et par le dahir du 30 novembre 1918 relatif aux occupations
temporaires du domaine public tel qu’il a été modifié et complété. L'autorité
gouvernementale en charge de l’équipement prend en charge la gestion du

57
Ibid. p. 9
 domaine public de l'Etat, à l'exception du domaine public municipal dont la
gestion est assumée par les collectivités territoriales 58.
Toutefois, ce cadre juridique est désormais dépassé et s’avère incapable d’accompagner les
développements économiques et sociaux que connait le Maroc actuellement, s’agissant
aussi bien de la définition du domaine public et de ses composantes que des règles le
régissant.
D'autre part, la rigidité et l’inflexibilité des principes protégeant le domaine public, en
particulier les règles d’inaliénabilité et d’imprescriptibilité, qui, bien qu’assurant la
protection effective de ce domaine, sont souvent la cause de sa non-valorisation et
entravent sa mobilisation au service des objectifs de développement. 59
Parmi les contraintes liées à l'organisation et à la gestion du domaine public de l'Etat, nous
citons :

 La multiplicité et l’éparpillement des textes législatifs et réglementaires régissant le

domaine public de l’Etat, ce qui rend difficile la maîtrise et l’assimilation de tous ces
textes ;
 La multiplicité des entités administratives auxquelles sont conférées les prérogatives
de gestion du domaine public, soit directement soit indirectement (ministère de
l'Equipement, du Transport et de la logistique, l’Office national de l'Electricité et de
l'Eau potable, l'Office national des Chemins de fer, l'Agence nationale des Ports,
etc.) ;
 L’impossibilité de délimiter les composantes du domaine public de l’Etat avec
précision, en l'absence d'une base de données contenant toutes les données relatives
à ce domaine, s’agissant aussi bien de son étendue géographique et de sa superficie,
que de ses composantes, de leur nature et leur capacité à être mobilisées ;
 Le domaine privé de l'Etat : Le domaine privé de l'Etat est constitué de l'ensemble
des biens immobiliers dont l'Etat est propriétaire et ne faisant pas partie de son
domaine public, à l’exception du domaine forestier. S’agissant de ce domaine,
l'Etat jouit de tous les droits liés à la propriété privée foncière, en termes
d'utilisation, d'exploitation et de disposition.60
Parmi les contraintes liées à l'organisation et à la gestion du domaine privé de l'Etat, nous
citons :

 La déficience de l’actuel arsenal juridique s’agissant d’assurer la protection du

domaine privé de l'Etat, et son inadaptation avec les évolutions de l’environnement
économique et social ;
 La complexité de l’apurement de l’assiette foncière de l’Etat (domaine privé) et la
lenteur des procédures d’apurement d’une série d’affaires en suspens avec les tiers,

58
Ibid. p. 9
59
Ibid. p. 12
60
Assises nationales sur le thème. La politique foncière de l’Etat et son rôle dans le développement
économique et social. Rapport de synthèse sur l’état des lieux du secteur du foncier Les principaux
éléments du diagnostic. P. 12.
 notamment celles ayant trait aux litiges découlant de l’application du dahir du 2 mars
1973 relatif au transfert à l'Etat de la propriété des immeubles agricoles ou à
vocation agricole appartenant aux personnes physiques étrangères ou aux personnes
morales, ainsi qu’aux dossiers d’expropriation ;
 La contraction de la réserve foncière du domaine privé de l'Etat, en particulier dans
les grandes agglomérations urbaines, en l'absence d'une politique efficace de
reconstitution du patrimoine foncier de l'Etat ;
 Le domaine forestier : Compte tenu de sa position géographique et de la
diversité de ses zones écologiques, le Maroc compte des formations
forestières riches et variées, qui ont joué, à travers les ères, des rôles
écologiques, sociaux et économiques essentiels dans le développement local
et régional.
La gestion du domaine forestier est régie essentiellement par le dahir du 10
octobre 1917 relatif à la conservation et à l'exploitation des forêts tel qu’il a
été modifié et complété, en plus d'autres législations. Le domaine forestier se
distingue par le fait qu’il est inaliénable, mais peut faire l'objet d'un échange
immobilier avec les privés. Le domaine forestier peut aussi faire l'objet d’une
distraction et d’une incorporation au domaine privé de l’Etat afin de
permettre sa cession pour cause d’utilité publique61.
En dépit de la prise de conscience de l'importance de la délimitation et de la sécurisation du
domaine forestier et malgré les efforts déployés à cet égard par l'administration en charge, à
savoir le Haut-Commissariat aux Eaux et Forêts et à la Lutte contre la désertification, la
réalisation de cet objectif accuse un retard important et ce, pour plusieurs raisons,
notamment :

 Le chevauchement entre le domaine forestier et les propriétés privées et la

multiplicité des litiges à ce sujet ;
 La confusion entre le concept du droit d’usufruit collectif prévu par la loi au profit de
la population avoisinante et le droit de propriété privée, au sens où le droit d’usufruit
s’hérite de père en fils ;
 Le domaine privé des collectivités territoriales : Les biens immobiliers des collectivités
territoriales constituent une richesse nationale, une réserve foncière et un levier
essentiel pour la réalisation du développement économique et social local et ce,
grâce aux ressources financières qu’ils génèrent pour les budgets de ces collectivités
et eu égard au fait qu’ils fournissent l’assiette foncière nécessaire à la promotion des
investissements publics et privés62.
Ainsi, et en dépit des efforts déployés par les collectivités territoriales en matière
d'organisation et de gestion de leurs biens immobiliers, force est de relever qu’elles sont
encore confrontées à plusieurs dysfonctionnements, dont principalement :

61
Ibid. p. 13
62
Ibid. p. 14
  L’ancienneté des textes législatifs et réglementaires en vigueur dans le domaine des
biens immobiliers communaux, et leur inadaptation avec les développements que
connaissent les collectivités territoriales ;
 La complexité de l'application de certaines procédures relatives à la gestion des
biens immobiliers communaux et la multiplicité des entités administratives
intervenant dans cette gestion ;
 La faiblesse des moyens financiers des collectivités territoriales, alors que la plupart
d'entre elles, en particulier les communes rurales, ne disposent pas des moyens
matériels et des équipements nécessaires pour la gestion de leurs biens immobiliers ;
 La faiblesse des compétences et de l’encadrement et la non-adoption des méthodes
modernes en matière de gestion et d'exploitation des biens immobiliers communaux
au niveau de la plupart des collectivités territoriales ;
 Les terres collectives : Les terres collectives sont la propriété des collectivités
ethniques et sont régies par le dahir du 27 avril 1919 organisant la tutelle
administrative des collectivités et réglementant la gestion et l'aliénation des biens
collectifs, tel qu’il a été modifié et complété. Ces terres se caractérisent par le fait
qu’elles sont imprescriptibles, insaisissables et inaliénables, à l’exception de l'Etat,
des collectivités territoriales, des établissements publics ou des collectivités
ethniques qui peuvent les acquérir63.
Le législateur a confié la tutelle des collectivités ethniques au ministère de l'Intérieur. La
gestion par la tutelle des terres collectives est assurée par la Direction des Affaires Rurales
audit ministère et les autorités provinciales. Cependant, les problèmes complexes liés à ce
régime foncier sont de nature à limiter la valorisation optimale de cet important patrimoine
national.
Parmi les dysfonctionnements et contraintes dont souffrent les biens des collectivités
ethniques, nous citons :

 L’inadéquation de l’arsenal juridique encadrant les biens des collectivités ethniques

avec les développements économiques et sociaux actuels ;
 La lenteur de la cadence d’apurement de la situation juridique du patrimoine foncier
collectif ;
 La profusion des litiges soumis aux tribunaux ;
 La recrudescence des transactions immobilières, comptant des cessions et des
dévolutions, opérées en dehors du cadre légal et en l'absence de mesures coercitives
par les ayants droit, délibérément ou par ignorance de la loi ;
 Les terres « Guich » : Les terres « guich » sont des terres qui ont été concédées il y a
longtemps à certains groupes tribaux afin de les exploiter et d’en disposer en
contrepartie des services qu'ils ont rendus dans les rangs de l'armée du Sultan. En
vertu de cette concession, les collectivités tribales bénéficient d’un droit de
jouissance de ces terres, alors que l'Etat conserve la nue-propriété (raqaba).

63
Ibid. p. 14
Le statut juridique des terres « Guich » se caractérise par son ambiguïté, de sorte qu'elles ne
disposent pas d’une loi spécifique les régissant. De plus, elles interfèrent parfois avec le
dahir du 27 avril 1919 relatif aux terres collectives, qui, quoique ayant exclu les terres «
Guich » de son champ d’application, est revenu, en vertu de l'amendement apporté par le
dahir du 19 octobre 1937, pour accorder à l’autorité de tutelle sur les terres des collectivités
ethniques la possibilité de défendre les intérêts des collectivités « Guich ». Cela constitue,
d’ailleurs, l’argument de fond sur lequel s’appuie le ministère de l'Intérieur pour protéger et
préserver les droits et les intérêts de ces collectivités en ce qui concerne la gestion et
l'exploitation des terres « Guich »64.
Engendrées par cette situation, certaines contraintes limitent la mobilisation de ces terres au
service du développement. Il s’agit notamment de :

 La difficulté d’en maîtriser les bénéficiaires, en particulier pour ceux qui sont
étrangers à la tribu ;
 Le recours de nombreux individus et familles à l’établissement de titres de propriété
ou de titres de possession en vue de l’appropriation de ces terres ;
 La difficulté de maîtriser ces biens immobiliers en raison de leur non-immatriculation.
 Les biens Habous : Les biens Habous sont soit publics, privés ou mixtes. Etant donné
l'importance des biens Habous et leur rôle social et économique, le législateur leur a
consacré un texte législatif spécifique, à savoir le code des biens Habous, qui a été
promulgué en vertu du dahir n° 1.09.236 du 23 février 2010.
Ce code a défini le bien Habous comme étant tout bien rendu inaliénable de manière
perpétuelle ou temporaire, et dont l’usufruit a été consacré au profit d’une œuvre de charité
publique ou privée. Il est donné naissance au bien Habous par contrat, legs, ou par la force
de la loi. Ce code a œuvré au recueil des textes éparpillés de la jurisprudence islamique
relative aux biens Habous, en vue de mettre un terme aux divergences ayant entaché leurs
différents aspects et de réorganiser les dispositions juridiques y afférentes sur les plans de la
forme et du fond, de manière à tenir compte de la spécificité des biens Habous et de leur
autonomie, découlant de leur cachet purement islamique et des dispositions de la
jurisprudence islamique.
Parmi les contraintes relatives à la gestion des biens Habous, nous citons :

 La recrudescence du phénomène d’occupation des biens Habous sans droit ni titre, y

compris les cas de voies de fait;
 La lenteur de la cadence d’apurement de la situation juridique du patrimoine foncier
Habous en raison de la profusion des litiges soumis aux tribunaux et la lenteur du
rythme d’immatriculation des biens Habous ;
 La faible rentabilité de certains biens Habous.

64
Assises nationales sur le thème. La politique foncière de l’Etat et son rôle dans le développement
économique et social. Rapport de synthèse sur l’état des lieux du secteur du foncier Les principaux
éléments du diagnostic. P. 15
Section 2 : les défaillances institutionnelles de la sécurité foncière
La politique foncière au Maroc représente plusieurs dysfonctionnements, notamment en
termes d’institutions protectrices du foncier65. Il est évident que la multiplicité et la diversité
de la structure foncière ont affecté le processus de contrôle et d’organisation du domaine
foncier sur le plan institutionnel, s’agissant des parties officielles intervenant dans la gestion
et le contrôle du domaine foncier. Il est question, en effet, du ministère de l'Economie et des
Finances, du ministère de l'Intérieur, du ministère des Habous et des Affaires islamiques, du
ministère en charge de l’Equipement et du Haut-Commissariat aux Eaux et Forêts et à la
Lutte contre la désertification.
Il s'agit du ministère de l'Economie et des Finances, du ministère de l'Intérieur, du ministère
des Habous et des Affaires islamiques, du ministère en charge de l'Equipement et du Haut-
Commissariat aux Eaux et Forêts et à la Lutte contre la désertification. Cette multiplicité des
intervenants soulève la problématique de la coordination et de la convergence entre ces
entités gestionnaires et de la non-unification de la vision s'agissant de la maîtrise de ce
domaine, de l'organisation de son utilisation et de sa mobilisation. 66

De même, cette défaillance relève une multitude de dysfonctionnements liés à cette

situation, à savoir la difficulté de maîtrise de la situation matérielle des biens immobiliers
publics non-immatriculés, l'absence d'une base de données dédiée au foncier public, le
déclenchement fréquemment de litiges entre les régimes fonciers publics et la difficulté de
reconstituer la réserve foncière publique pour accompagner les projets de développement.

De plus, La multiplicité des statuts, à laquelle se superpose la diversité des types de terrain
(urbain, rural, industriel, etc.) et la dualité du système de sécurité foncière, font qu’un grand
nombre d’intervenants et d’institutions se partagent, et souvent se superposent, dans
l’administration et la gestion du foncier au Maroc.

En général, le patrimoine foncier est géré par L’Etat à des fins multiples : définir la politique
d’utilisation et d’aménagement des terres, assurer la sécurité de l’occupation, faciliter aussi
bien les transactions immobilières, que l‘aménagement territorial et la collecte des taxes
foncières, protéger l’environnement, gérer son propre domaine etc. En plus de ces fonctions
classiques, comme il a été souligné ci-dessus.

L’Etat marocain intervient aussi pour superviser et contrôler l’utilisation de terrains sous
statuts particuliers et assujettis à des restrictions dans leurs droits de propriété et d’usage.
Cet ensemble de fonctions donne naturellement lieu à de très nombreux intervenants sur la
question foncière, dont les plus importants en ce qui concerne la propriété foncière sont
brièvement rappelés ci-dessous.

 Organismes en charge de la définition des politiques foncières

65
Banque Mondiale, « Pour une nouvelle stratégie de mise en œuvre et de gouvernance de l’urbanisme et de
l’aménagement urbain : défis, contraintes et leviers d’action », Revue de l’urbanisation au Maroc, Mai 2018, p11.
66
Assises nationales sur ''la politique foncière de l’Etat et son rôle dans le développement économique et social'' .
https://www.maroc.ma/fr/actualites/ouverture-skhirat-des-assises-nationales-sur-la-politique-fonciere-de-letat
En Zones Rurales, c’est la Direction des Affaires Foncières (DAF) au sein de la Direction
Générale du Génie Rural qui définit la politique et les réformes foncières. La même Direction
est en charge de l’aménagement foncier agricole, notamment le remembrement et la mise
en valeur de périmètres agricoles en zones Bour (pluvial) et irriguée. La DAF exploite les
résultats du Recensement Général Agricole (RGA) et fournit des statistiques précieuses sur la
situation des exploitations et du parcellaire. Depuis une décennie, la DAF mène une active
réflexion sur la nécessaire réforme foncière au Maroc, dont témoigne le remarquable Atelier
sur la Politique Foncière (29-30 juin 2000), Atelier dont les analyses et conclusions ont
alimenté le volet rural de cette Etude.67

Concernant le foncier industriel, les responsbilités dans la planification, l’aménagement, la

commercialisation et la gestion, sont partagés entre plusieurs organismes étatiques, avec un
rôle limité pour le secteur privé (voir Volume IV de cette étude) : Domaine National,
Ministère de l’Intérieur, Centres Régionaux de l’Investissement, Ministère du Commerce, de
l’Industrie et de la mise à Niveau de l’Economie, Gouvernorats, Ministère de l’Aménagement
du Territoire, de l’Eau et de l’Environnement, etc.

 Gestion du domaine de l’état

Le domaine public de l’Etat (routes, ports, rivages etc.) est placé sous le contrôle et la
gestion du Ministère de l’Equipement. Il est imprescriptible et inaliénable, mais peut être
déclassé en domaine privé68. La gestion de ce domaine est rendu difficile par le fait que
l’ensemble des terrains du Domaine ne peut pas être localisé. En effet, seuls 58% des
terrains ont été immatriculés à ce jour, 33% étant en cours, et 9% ne faisant l’objet d’aucune
procédure. Néanmoins, les progrès sont encourageants puisque 91% sont ou immatriculés
ou ont fait l’objet d’une réquisition. Bien évidemment, les terrains privés de l’Etat ne
constituent qu’une faible part des espaces nécessaires au développement des villes et des
activités économiques. Aussi la Direction des Domaines s’applique à élargir le domaine privé
par des acquisitions et expropriations (787 immeubles pour 516 ha ont été acquis en 2004).
En parallèle, elle réalise des ventes au profit des secteurs industriels et touristiques, et de
l’habitat.

 Gestion des terres sous statuts particuliers

Pour rappel, les terres sous statut autre que le melk (ou de plein droit privé) sont sous tutelle
particulière : la Direction des Domaines pour les lots de la Réforme Agraire ; le Ministère des
Habous et Affaires Islamiques pour les terrains et immeubles habous ; et la Direction des
Affaires Rurales du Ministère de l’Intérieur (DAR) pour les terres collectives qui occupent, on
l’a vu, des superficies immenses, la réserve foncière collective étant estimée à 12 millions
ha).

 Administration des droits de propriété

Le système d’administration des droits de propriété reflète la dualité du régime foncier

marocain avec :

67
Les contraintes structurelles et institutionnelles à l’émergence d’un marché efficient du foncier au Maroc. ETUDE «
MARCHÉS FONCIERS POUR LA CROISSANCE ÉCONOMIQUE AU MAROC ». Document de la banque mondiale. VOLUME I –
HERITAGE ET STRUCTURES FONCIERES AU MAROC. P. 33
68
Ibid.
  une administration de Droit Musulman sous tutelle du Ministère de la Justice
(concernant les biens non immatriculés, NI);
 une administration de Droit Moderne : L’Agence Nationale de la Conservation
Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), sous la tutelle formelle du
Ministère de l’agriculture, concernant les biens immatriculés.

 L’administration de droit musulman

Les tribunaux de première instance (TPI) se trouvent au cœur du dispositif de

l’administration des droits fonciers musulmans. C’est à leur niveau que siègent les juges
responsables de l’authentification des actes (Cadi taoudik). En pratique les juges du TPI sont
polyvalents : ils jugent aussi bien les affaires foncières que les autres affaires civiles. En plus
d’exercer leurs fonctions judiciaires, ces juges peuvent être nommés juges de Cadi taoudik.

Cette nomination par décret du Ministre de la Justice se fait pour trois ans renouvelables.
C’est également au niveau des TPI que sont tenus les divers Registres des actes, au nombre
de quatre, dont le Registre de la propriété non immatriculée. Les actes de propriété
(moulkiya) et les actes de vente (des biens non immatriculés), y sont intégralement recopiés
par des greffiers qui sont des officiers publics assermentés.

 L’administration de droit moderne

L’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC),

« l’Agence », est l’acteur clé du régime dit de l’immatriculation. Elle est chargée de 3
missions principales, remplies par trois Directions:

La Conservation Foncière (CF), dont l’objet principal est de garantir le droit de propriété par
la délivrance de titres de propriétés (procédure de l’ « immatriculation ») et leur mise à jour
par l’inscription des actes (transaction, mutation, hypothèques etc.) sur les livres fonciers.

 Le Cadastre qui délimite la propriété foncière (sa superficie, ses coordonnées, sa

situation géographique, etc.).
 La Cartographie qui poursuit et améliore la couverture cartographique du pays et la
définition du référentiel géodésique. De part ses attributions, l’ANCFCC dispense des
services à un grand nombre d’utilisateurs très diversifiés (grand public, nombreuses
administrations intervenant dans le foncier, banques, avocats, collectivités locales
etc.).

Du point de vue de la protection des droits fonciers, les services clés de l’Agence sont la
Conservation Foncière et le Cadastre Juridique69.

 La Direction de la Conservation Foncière (CF) est chargée de la partie

juridique de l'immatriculation foncière. Elle :

 reçoit les réquisitions d'immatriculation ;

 procède aux formalités de publicité;
 reçoit les oppositions ;

69
Le système foncier au Maroc. Une sécurité et un facteur de développement durable, Au milieu urbain et rural, Mohamed
M'HASSNI, Mohamed FELJY et Hamid KHALALI, Maroc.
  suit la procédure de purge des droits et décide l'immatriculation ;
 incrit les actes sur le livre foncier ;
 porte les mentions sur le livre foncier;
 conserve les documents relatifs aux immeubles immatriculés ;
 met à la disposition du public l'information désirée.

 La Direction du Cadastre, et notamment le département du cadastre

Juridique, est chargée de la partie topographique et cadastrale. Ses
attributions peuvent être résumées comme suit :

 exécution des opérations nécessaires à l'immatriculation foncière, en

particulier le bornage, le levé topographique et l'établissement des plans
de propriétés foncières;

 contrôle, vérification et réception des travaux topographiques effectués

par les entreprises privées dans le cadre des marchés de levés cadastraux

 triangulation de 3ème ordre et 4ème ordre;

 polygonation des villes;

 mises à jour et archivage des documents topographiques;

 la mise à la disposition du public l’information désirée.

Il existe aussi un Département du Cadastre National qui gère un inventaire de données

géographiques économiques et sociales portant sur les propriétés, quel que soit leur statut
foncier, et les propriétaires apparents, relatifs à une commune rurale 70 . Cet inventaire, a été
réalisé entre 1973 et 1983 en vue de servir des objectifs d'aménagement du territoire, Il ne
couvre guère que 1.600.000 hectares (114 communes soit ..% du total). Ce cadastre ne peut
remplir ses missions fondamentales, s'il n'est pas généralisé et mis à jour sur l'ensemble du
territoire national ou au moins les régions présentant une très forte activité économique
(agricole, industrielle, touristique, …). Très incomplet, et sans procédure de mise à jour, il
n’est plus aujourd’hui d’une grande utilité. L’accélération d’un cadastre multi objectif, avec
pour base la cartographie numérique généralisée et la mise en oeuvre du cadastre juridique,
par des opérations d’immatriculation d’ensemble, est une voie souhaitable et celle choisie
par le Maroc.

Découlent, ainsi, de cette situation plusieurs contraintes et dysfonctionnements qui sont liés
aux mécanismes et procédures de gestion du foncier. En effet, la multiplicité des entités
institutionnelles intervenant dans la gestion du domaine, proportionnellement aux régimes
fonciers composant ce domaine, soulève la problématique de la coordination et de la
convergence entre ces entités gestionnaires et de la non-unification de la vision s’agissant de
la maîtrise de ce domaine, de l’organisation de son utilisation et de sa mobilisation.
Parmi la multitude de dysfonctionnements liés à cette situation, nous citons :

70
Son établissement s'opère sur la base des Ortho-Photos-Plans au 1/2000 ou 1/5000 selon le parcellaire, et
renseignées par des informations textuelles collectées sur le terrain lors de la reconnaissance parcellaire. Ibid.
p. 39.
  La difficulté de maîtrise de la situation matérielle des biens immobiliers publics non-
immatriculés s’agissant de leurs limites et superficies, ce qui pose la problématique
de prouver la domanialité publique du foncier et facilite la mainmise dessus par les
tiers ;
 L'absence d'une base de données dédiée au foncier public, de nature à améliorer la
maîtrise, par les gestionnaires des biens publics, des composantes de ce foncier, tant
en termes de superficie, de position géographique que de nature ;
 Le déclenchement fréquemment de litiges entre les régimes fonciers, en l'absence
d'une partie officielle devant arbitrer ces litiges au lieu de recourir à la justice ;
 L'absence d'un cadre global et intégré de planification et de programmation, à
même de déterminer les besoins réels en patrimoines fonciers de l'Etat et de les
reconstituer ;
 La difficulté de reconstituer la réserve foncière publique pour accompagner les
projets de développement.71

71
Assises nationales sur le thème. La politique foncière de l’Etat et son rôle dans le développement
économique et social. Rapport de synthèse sur l’état des lieux du secteur du foncier Les principaux
éléments du diagnostic. P.13
Conclusion
On guise que, l'objet de la protection pénale de la propriété immobilière comprend la
propriété privée et la propriété publique, que l'objet de la propriété immobilière soit axé sur
la propriété par nature ou la propriété par affectation. Il entre également dans la notion de
propriété immobilière, l'objet matière de protection pénale, la propriété d'un immeuble et
les droits réels qui en sont séparés, qui comprennent la propriété au coude à coude, le droit
d'usufruit, d'usage, d'habitation ou d'exploitation et d'autres droits. Donc le législateur pénal
marocain, bien qu'il n'attribue qu'un seul et unique chapitre aux infractions visant à protéger
la propriété immobilière, ce bien est l'un des moyens efficaces pour maintenir la stabilité
sociétale et l'un des moyens fondamentaux pour résoudre certains des problèmes découlant
de la acte d'expropriation de biens immobiliers appartenant à d'autres qui C'est un modèle
pour les questions immobilières qui mettent des décennies à être tranchées, ce qui reflète
négativement les politiques de réforme poursuivies par l'État dans les domaines liés au
domaine immobilier.
Quant au délit d'intrusion dans les biens immobiliers, qui a été prévu par le législateur
marocain dans son article 570 du code pénal, il est susceptible de s'appliquer à divers types
de biens, qu'ils soient privés ou publics, qui ont tous leur caractère public et privé. piliers, en
plus de cela, il existe d'autres délits attachés à la propriété immobilière où ce qui distingue
ces délits du délit d'empiètement sur la propriété immobilière prévu dans l’article 570 est
l'absence de l'élément de vol en vue de la propriété, étant donné le manque de matériel
scientifique spécialisé dans la législation marocaine.
Les dispositions légales de protection des biens immobiliers existent, mais elles sont vagues.
Si le droit pénal de protection des biens immobiliers a pour but d'empêcher les individus
d'utiliser la force et la violence et d'emprunter le droit par la force et la violence et la voie de
la propriété privée la justice, c'est-à-dire la justice les uns vis-à-vis des autres sans recourir à
la loi et à la justice, puis atteindre Cet objectif nécessite de renforcer la confiance des
titulaires dans la protection judiciaire et légale qui leur est offerte pour s'assurer qu'au lieu
de créer une condamnation de l'inefficacité et de l'effectivité des textes de loi et des
décisions judiciaires, ce qui nous amène à mettre des choses qui fonctionneraient dans cette
matière et lui donneraient un caractère distinctif. Peut-être que ce que nous pouvons
suggérer est de modifier le maintien de l’article 570 de C.P en faisant le titre de la section
cinq du chapitre neuf dans Assault on the Possession of Real Estate au lieu de le garder dans
sa forme actuelle, qui est dans Assault on Real Estate La propriété, pour ce qui unit la
différence entre la propriété d'un bien immobilier et sa possession, puis de clarifier la réalité
de l'élément matériel du délit d'expropriation d'un bien immobilier de la possession d'autrui,
pour faire en sorte que la peine comprenne certaines formes d'expropriation de la
possession et non le considérant comme tel, notamment l'interdiction des labours, lorsque
l'acte constitue une véritable expropriation de possession et représente une part importante
des formes de cette expropriation. En plus du fait que la Constitution stipulait clairement
dans son article 35 de la Constitution la protection du droit de propriété privée, mais lors de
la recherche de la protection de la propriété immobilière publique, nous n'avons pas trouvé
de protection explicite pour celle-ci dans le document constitutionnel , ce qui nous amène à
la nécessité d'inclure un contenu explicite exhortant à la protection de la propriété
immobilière publique de l'État, qui est négligée par les saisies de certaines personnes et de la
mafia immobilière, et d'autres qui veulent saboter des stratégies importantes pour renforcer
l'économie nationale et inciter les investisseurs à le faire, comme l'indique le message royal
adressé par Sa Majesté le Roi Mohammed VI, que Dieu lui accorde la victoire, au paysage
national de la politique immobilière de l'Etat.
La mesure prise par le législateur marocain pour protéger la possession par le ministère
public est importante dans le domaine de la protection du statu quo après l'exécution d'un
jugement et du maintien de l'ordre public et du calme jusqu'à ce que le titulaire du droit
accède à son droit de manière légale et saine, à l'abri de toute des violences ou des colères
susceptibles d'allonger les procédures du procès, mais cela Nous espérons que d'autres
démarches seront entreprises par celui-ci pour inclure l'intervention du Ministère Public dès
qu'il prouvera qu'il dispose de preuves solides et suffisantes de la gravité de l'accusation, et
que le délai dans lequel le juge de la possession doit retransmettre les 3 jours accordés au
ministère public est expressément stipulé, et qu'il ménage aux parties le droit de faire appel
de la décision du ministère public devant le juge des référés ou devant les juridictions
ordinaires et tribunaux administratifs, par exemple.
Au final, nous espérons nous être renseignés sur le sujet à travers la protection législative de
l'immobilier, puis le rôle du pouvoir judiciaire dans l'activation de cette protection pénale,
qui demeure de formes profondes au sein de l'Etat marocain.
 LISTE BIBLIOGRAPHIQUE :

Discours royal
Discours royal de Sa Majesté le Roi du 8 décembre 2015.

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porte, 2002,

Codes et Lois :
Dahir (9 ramadan 1331) sur l’immatriculation des immeubles (B.O. 12 septembre 1913).
(Modifié Dahir portant loi n° 1-75-243 du 12 avril 1976 -12 rebia II 1396 – qui prévoit en son
article premier que les insertions au Bulletin officiel des actes ou de leurs extraits et des avis,
prescrites par le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation des
immeubles sont faites exclusivement en langue arabe.
Dahir des obligations et des contrats
Code pénal
Code de procédure pénale
Code de droit réel
loi n° 14-07 promulguée par le dahir n° 1-11-177 du 22 novembre 2011 – 25 hija 1432 ; B.O.
n° 6004 du 15 décembre 2011.
Arrêt de la cour d’appel de Rabat du 29 avril 1950.
Décision du 25 juillet 2001.
décision du tribunal de commerce de Casablanca du 13 novembre 2006.
Décision du tribunal de commerce d’Agadir du 2 juin 1999.
Arrêt du 8 janvier 2004.

Arrêt n° 1028/99 de la de la cour d'appel d'Agadir du 2 Août 1999.

Décision de la Cour suprême du 9 juin 2004.

Décision de la Cour suprême du 8 décembre 2003.

Décision de la Cour suprême du 25 avril 2011.

 Webographie :
https://archive.uneca.org/sites/default/files/uploaded-documents/CLPA/2019/Papers/Land-Based-
Investments/la_problematique_fonciere_comme_entrave_a_la_promotion_des_investissements_et_au.pdf

. https://fr.hespress.com/298921-un-rapport-de-la-bm-releve-les-problemes-de-gouvernance-
fonciere-au-maroc.html
https://www.maroc.ma/fr/actualites/ouverture-skhirat-des-assises-nationales-sur-la-politique-fonciere-de-letat
https://www.challenge.ma/spoliation-fonciere-letau-penal-se-resserre-97807/