LE GUIDE DE

L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE
ET DE LA RÉNOVATION
EN COPROPRIÉTÉ

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Ce guide vous est offert par L’INFORMATION DU BUREAU D’ÉTUDES
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Sur les 33 millions de logements de notre pays, près de 8,5 millions sont

« Ne prétendons
en copropriété : c’est dire l’important gisement d’économies d’énergie que
représente ce champ du parc résidentiel.

C’est pourquoi, la loi du 12 juillet 2010 dite « loi Grenelle 2 » est venue
organiser, par différentes étapes, un parcours de sensibilisation et de ré- pas attendre
flexion : le bilan énergétique via l’audit énergétique ou le diagnostic de
performance énergétique à l’immeuble, puis la proposition d’un plan plu-
riannuel de travaux ou d’un contrat de performance énergétique.
d’éventuelles
Après une phase d’élaboration des textes réglementaires, les dispositifs
futures évolutions
sont désormais en place. La réalisation de l’audit énergétique est la pre-
mière étape essentielle du long processus de rénovation des copropriétés. législatives ou
réglementaires
Cet audit est primordial : outre une première sensibilisation des copro-
priétaires à la question énergétique, il révèle les forces et faiblesses de
l’immeuble et identifie les voies de progrès.

A l’image du Plan Bâtiment Durable, la mise en mouvement des copro- du monde de la

priétés doit être une entreprise collective. Pour réussir, chacun doit être
informé, formé et volontaire. Le présent guide, fruit d’un travail collaboratif
entre différents acteurs complémentaires, participe à cet accompagne-
copropriété pour
ment des copropriétés.
agir...»
Ne prétendons pas attendre d’éventuelles futures évolutions législatives
ou réglementaires du monde de la copropriété pour agir : le chemin de
l’audit énergétique est déjà balisé, les outils sont là, il faut désormais
résolument passer à l’action !

Anne-Lise Deloron
Directrice adjointe,
en charge des relations institutionnelles
Plan Bâtiment Durable

Offert par [Link] - 3

 1

sommaire
contexte,
règlementation
& marchés
Les audits énergétiques et les DPE de l’immobilier en copropriété
dans la réglementation européenne....................................................................... 19
Ce guide a été réalisé en collaboration avec : • La Directive Européenne “ENERGIE” de 2002
• La Directive « ENERGIE » de 2012
• La transposition des Directives « ENERGIE » de 2002 et 2012 en France concernant
les bâtiments
• Vers une obligation de travaux énergétiques en copropriété ?
• Vers un système unique européen de certification et d’accréditation des diagnosti-
ARC queurs
CINOV CONSTRUCTION DPE collectif ou audit énergétique ?....................................................................... 21
LA COMPAGNIE DES ARCHITECTES DE COPROPRIETE • DPE ou audit énergétique, que dit la réglementation ?
DEVEKO • Contenu de l'audit énergétique
[Link] Diagnostics de performance énergétique :
GRDF précisions pour les immeubles en copropriété........................................................ 23
LES EDITIONS LEGISLATIVES
ENEOS Audit énergétique : les modalités de réalisation
ENERGIE PULSE et le contenu sont fixés........................................................................................... 24
LA CHAMBRE DES DIAGNOSTIQUEURS IMMOBILIERS FNAIM • Recueil des informations
• Modélisation du bâtiment
LE GIMELEC
• Propositions de travaux
INSTITUT DE LA THERMOGRAPHIE • Compétence de l’auditeur
JULIEN PRIGENT - AVOCAT Le diagnostic de performance énergétique dans les petites copropriétés (- de 50 lots
ORANGE et équipées de chauffage collectif ou refroidissement)........................................... 28
PLAN BÂTIMENT DURABLE Plan de travaux d'économies d'énergie :
PLANETE COPROPRIETE contenu pour les immeubles en copropriété........................................................... 29
POUGET CONSULTANTS Rénovation énergétique : 44% des copropriétaires
ROCKWOOL envisagent d’effectuer des travaux......................................................................... 31
SUNSQUARE 1 milliard d’euros de prestations d’audits énergétiques à réaliser en 3 ans !............ 33
• Quelques chiffres sur les copropriétés
TREENERGY
• Quel marché pour l’audit énergétique ?
TRIBU ENERGIE • Quel budget pour les travaux et autres prestations ?
[Link] Rénovation énergétique des copropriétés :
pourquoi elle ne décolle pas................................................................................... 34
• Un nouveau départ pour la rénovation énergétique
Manque d’appétence ou de moyens ?.................................................................... 35
Les copropriétés : pour le moment laissées pour compte !...................................... 36

Rénovation énergétique des logements en copropriété : des obstacles identifiés et

analysés par l’OREC................................................................................................ 37

Offert par [Link] - 5

 2• Le syndic
copropriété & acteurs de
la rénovation
Les acteurs de la copropriété.......................................................... 41

• Le conseil syndical
TOUTE LA MESURE
DE L’EFFICACITÉ
ÉNERGÉTIQUE
• L’assemblée générale
Les accompagnateurs de la rénovation énergétique en copropriété........................ 44
• Les agences locales de maîtrise de l’énergie et du climat (ALEC)
• Espaces info-énergie
• S’informer sur la rénovation énergétique des copropriétés Avec la révolution de l’efficacité énergétique, la
• Top départ du Plan de rénovation énergétique de l’habitat mesure devient votre priorité.
• CoachCopro® dope la rénovation énergétique des copropriétés
Les professionnels de la rénovation ....................................................................... 47 Testoon, c’est le choix parmi les plus
grandes marques :
• Les copropriétaires et la maîtrise d’œuvre
• Qui sont les maîtres d’œuvre ?
• Quand faut-il recourir à un maître d’œuvre ?
sommaire

• Le rôle du bureau d’études en copropriété

• Le rôle d’Assistant à la Maîtrise d’Ouvrage (AMO)
• Comment s’exerce le rôle de l’AMO ?
• Le rôle du diagnostiqueur dans le dispositif
Lancement de la Coalition France pour l'Efficacité Energétique (CFEE).................... 55
Consultez notre guide sur les outils de mesure d’effi-
• Cinq propositions pour avancer efficacement cacité énergétique sur :
Ce qui rentre sous le vocable de la copropriété....................................................... 56 [Link]/revolution
• Ce qui rentre sous le vocable « copropriété »
• La copropriété normale et la copropriété dite « coopérative »
Les textes principaux qui régissent la copropriété .................................................. 57
Les + Testoon :
• La loi du 10 juillet 1965
• Le décret du 17 mars 1967 le conseil personnalisé
Les autres textes qui régissent la copropriété......................................................... 59 les devis en ligne
• Le décret « carnet d’entretien » le plus grand choix
• Texte concernant l’individualisation des contrats d’eau
l’achat en ligne
• Textes concernant le chauffage
• Textes concernant les répartiteurs de frais de chaleur le stock en temps réel
• Textes concernant la fibre optique l’expédition le jour même
Le règlement de copropriété et la loi ..................................................................... 61
• Qu’est-ce-que le règlement de copropriété ?
• L’état descriptif de division
•
•
Parties communes / parties privatives
Tantièmes / millièmes
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6 - Guide de l’audit énergétique en copropriété
[Link].00 du moment sont sur :
 sommaire
Les gros travaux et la copropriété (théorie) ............................................................ 63
• Les obligations
• Les fonds travaux facultatifs
• Le placement des fonds
• Les travaux d’urgence
Le problème des gros travaux : les blocages............................................................ 66
• Difficultés propres aux copropriétaires : situations socio-économiques, stratégies
ou parcours
• Difficultés organisationnelles / de gestion : les jeux d’acteurs en copropriété
Copropriété et chauffage collectif........................................................................... 67
• Audits et DPE collectif
• Vote des travaux : nouvelles règles.
La (très) difficile mise en mouvement des copropriétés.......................................... 68

Les responsabilités entourant la réalisation d’un audit énergétique........................ 70

• La responsabilité du syndic en cas de défaut d’inscription à l’ordre du jour de la
réalisation du diagnostic de performance énergétique ou de l’audit énergétique
• Les responsabilités entourant le choix du diagnostiqueur
• Les responsabilités encourues au titre de la réalisation du diagnostic de perfor-
mance énergétique ou de l’audit énergétique
• La présentation du rapport synthétique
• La réalisation des travaux
La Contractualisation de la Performance Patrimoniale et Energétique.................... 73

Un constat : Les propriétaires et les locataires de bâtiments ne se rendent pas compte souvent du

NUMEX 3D
potentiel et des possibilités d’économies d’énergies offerts par le « contrat de performance énergétique »
(CPE).

TECHNI ENERGIES SERVICES est un groupe conseil qui conclut un contrat fondé sur des résultats,
dénommé « contrat de performance énergétique » (CPE), avec une copropriété pour mettre en œuvre des
mesures propres à réduire la consommation et les dépenses d’énergies d’une manière techniquement et
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TECHNI ENERGIES SERVICES propose des services à la fois techniques et financiers pour mettre en place des projets d’efficacité énergétique garantissant que les
économies d’énergie associées au projet suffiront à couvrir les coûts du projet sur une période donnée. La durée habituelle des contrats de performance est de
Notre métier : dix ans, mais des contrats plus courts qui peuvent aller jusqu’à cinq ans sont de plus en plus fréquents.

OBLIGATION DE RESULTAT PARTAGEE

Relever un bâtiment en 3 dimensions • Dessiner des Le CPE est un type d’accord contractuel à long terme aux termes duquel le client bénéficie d’un équipement énergétique neuf ou modernisé et la rémunération
de la société de services énergétiques est directement liée aux économies découlant d’une moindre consommation d’énergies. Les coûts d’investissement sont
plans en 2D ou 3D avec vos gabarits • Contrôler la amortis par les économies.
planéité de dalles, le fléchissement et la déformation La copropriété doit dans le cadre de ce contrat réaliser les travaux conseillés. TECHNI CHALEUR SERVICES ne vendant pas de matériels, ni d’énergies, conduit les
travaux pour le compte de la copropriété en toute indépendance.
de murs et de planchers • Vérifier la conformité entre
le plan théorique et le bâtiment en construction OBLIGATION DE MOYENS
La période d’exécution s’étend de l’acceptation du projet à la clôture de ce dernier. Durant cette période, TECHNI ENRGIES SERVICES garantit la bonne exécution
du projet, y compris en matière de fonctionnement et de maintenance. De plus, TECHNI ENERGIES SERVICES détermine le montant réel des économies réalisées
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 3 financement de
la rénovation
en Copropriété
Contexte financier des travaux de rénovation énergétique..................................... 76

Mécanismes de financement ................................................................................. 76

• Dispositif fiscal
• Particularité concernant les copropriétaires bailleurs
• Aides financières
• Subventions de l’ADEME et des Collectivités territoriales
• Financements bancaires et autres crédits
Point particulier : la contribution du locataire......................................................... 84

Apport du planificateur financier............................................................................ 85

sommaire

Le dispositif RGE : qu’est-ce que c’est ?................................................................... 86

Rentabilité des projets de rénovation énergétique ................................................. 88

Choix de travaux : le coût global actualisé (CGA)..................................................... 90

• Qu’est-ce que le coût global ?
• Quels sont les «plus» du CGA ?
• Pourquoi le CGA est si peu utilisé ?
• Le CGA : un critère à utiliser... mais pas tout seul
Les Certificats d’Economie d’Energie
et la rénovation énergétique des copropriétés........................................................ 91
• Comment avoir recours aux CEE en copropriété ?
• Quel apport au financement des travaux ?
• A quel moment doit-on s’en préoccuper ?
• Quelques exemples !
Les certificats d'économie d'énergie :
un financement prometteur, mais plus tard............................................................ 93
Crédit d'impôt et prêt à taux zéro : du neuf avec du vieux...................................... 93
En attendant le tiers financement ?........................................................................ 94

10 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 11

 sommaire
4 audit
énergétique
en Copropriété
La démarche traditionnelle de l’audit en copropriété.............................................. 97

La préparation de l’audit ou le recueil des données

et documents indispensables................................................................................. 98
• Ce que dit le décret [Article 1, article R.134-16.] (...)
• Ce que dit l’arrêté [Article 5]
Détails de l’audit énergétique en copropriété en vue d’une rénovation................... 99

Le déroulement et les opérations d’analyse de l’audit :

le descriptif du bâti et des installations et de leur entretien.................................. 100
• Ce que dit le décret [Article 1, article R.134-15, a)]
• Ce que dit l’arrêté [Article 3, a) et b)]
• Analyse et points de vigilance
• La visite de la copropriété
• Retour d’expériences (ce que disent les observateurs)
• Nos conseils
• Quel est l’intérêt d’associer un technicien dès la réalisation de l’audit ?
L’enquête auprès des occupants........................................................................... 102
• Ce que dit le décret [Article 1, article R.134-15, b)]
• Ce que dit l’arrêté [Article 4]
• Analyse et points de vigilance
• Retour d’expériences (ce que disent les observateurs)
• Nos conseils
• Comment connaître le montant des charges chauffage par appartement ?
Visite de la copropriété et des logements............................................................. 104
• Ce que dit le décret [article 1, article R.134-15, c)]
• Ce que dit l’arrêté [article 3 c)]
• Analyse et points de vigilance
• Nos conseils
• Comment faire en cas de chauffage mixte (collectif + appoint électrique) ?
L’intérêt de la métrologie préalable et du suivi des consommations..................... 105

Les audits énergétiques en copropriété :

quelles connaissances règlementaires et techniques............................................ 106
• Les connaissances règlementaires et techniques à avoir
Réaliser un bon audit : présentation de la démarche et de la méthode................. 108

Offert par [Link] - 13

 Le Bilan Initial de Copropriété (B.I.C.)................................................................... 109
• Réalisation du BIC par le conseil syndical
• Analyse du BIC
• Mise en place d’un premier plan de traitement des problèmes de gestion
• Préparation de l’audit global partagé
• Lancement de l’audit global partagé
L'audit global........................................................................................................ 111 Moteurs de calculs de rénovation
• L’audit global
• Définition de votre projet et consultation des entreprises
énergétique des logements
• Dossier de financement, suivi et réception des travaux
Les différents points de contrôle pour le diagnostic du bâti.................................. 113
• Détail du diagnostic-type
La thermographie du bâtiment dans l'audit énergétique...................................... 115
• Un contexte délétère mais en phase de profonde professionnalisation Consommation & Financements Préconisation Simulateurs pour
• Ce qu’est la thermographie du bâtiment
coûts énergétiques & aides de l’état de travaux particuliers
• La thermographie, comme l'infiltrométrie, est un outil du réel
• Mise en garde Moteur de calcul 3CL-DPE Calcul financier au service de Planification pluriannuelle, Simulation à partir d’une
validé par le Ministère du vos travaux (CEE, ANAH, ECO- des scénarios d’efficacité description simplifiée du
• L'entrée en matière des bureaux d'études thermiques développement durable et PTZ, CITE) énergétique, pour un calcul logement pour les utilisa-
sommaire

• L'importance de l'indépendance des mesureurs l’ADEME de retour sur investissement teurs pressés, un rapport de
• En quoi la thermographie s'insère-t-elle dans le processus de l'audit énergétique ? consommation des équipe-
ments électriques
• En quoi la thermographie s'insère-t-elle dans le processus de réception des travaux
?
• Une voie d'avenir ? La correction des calculs conventionnels par le Seid
• Un bel exemple à améliorer, renouveler, amplifier
Deux offres
adaptées à vos besoins

5 travaux
& Solutions
de rénovation
Les gros travaux : les conséquences d’une absence
de préparation et de Plan pluriannuel de travaux ................................................ 121
 La plate-forme
des entreprises
qui agissent pour la rénovation
énergétique
L’isolation en copropriété..................................................................................... 122
• Suite à l’audit énergétique
• Les types d’isolation les plus souvent rencontrés
Les isolants en laine de roche dits traditionnels…................................................. 124  domofit DPE
• Des produits qui ont fait leur preuve
la plate-forme collaborative
• Des réponses à toutes les questions de rénovation énergétique à destination
• 4 avantages clés d’une isolation en laine de roche en copropriété des particuliers et professionnels

14 - Guide de l’audit énergétique en copropriété  [Link]  contact@[Link]  0 970 445 145

 La ventilation en copropriété................................................................................ 125
• Exemples de ventilation
Chauffage et production d’eau chaude en copropriété.......................................... 126

Une solution à moindre coût : la mise en place d’un contrat d’exploitation de chauf-
fage avec engagement de résultat........................................................................ 127

Rénovation : triple ou double vitrage ?................................................................. 127 PLATEFORME DE COMMUNICATION AUPRÈS

• Pourquoi avoir inventé le triple vitrage ?
• Avantages / inconvénients par rapport aux double-vitrages DES ÉLECTRICIENS, RÉNOVATEURS ET
• Alors que choisir ?
DIAGNOSTIQUEURS IMMOBILIERS
Production d’énergies renouvelables en copropriété............................................ 129
• Solaire thermique
• Solaire photovoltaïque
• Cogénération
• Éolien
Sensibilisation des occupants............................................................................... 130

L’efficacité énergétique active : [Link]

sommaire

une gestion active des consommations par et pour les copropriétaires................. 130
• Comment appliquer ce principe dans un bâtiment ?
Equiper un immeuble et raccorder ses occupants à la fibre optique...................... 134 NOS TROIS
• La Fibre, à quoi ça sert ? BUSSINESS UNITS
• Comment faire pour installer ou simplement bénéficier de la fibre jusqu’au loge-
ment ?
• Aujourd’hui, comment la fibre arrive-t-elle dans le parc existant ?
• Comment installer dans le parc neuf, voire rénové ?
• La fibre, outil de valorisation du patrimoine.
Réhabiliter énergétiquement des bâtiments patrimoniaux................................... 137
Publicité & communication Web Agency & Plateforme de
• Le rôle des ABF sur nos sites conseil éditorial rénovation énergétique
• Quand rénovation énergétique rime avec aberration architecturale…
• Les étapes d’une réhabilitation énergétique d’un bâtiment à caractère patrimonial Bannière Newsletter et site internet Dossier immobilier numérique
Publi-rédactionnel Contenu rédactionnel et vidéo et partagé

Emailing sur nos bases de Enquête Moteurs de calculs : DPE, travaux,

données financement, etc.
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INFOTHERMICIEN
L’INFORMATION DU BUREAU D’ÉTUDES

16 - Guide de l’audit énergétique en copropriété

 Contexte, Règlementation & Marchés

Les audits énergétiques et les DPE de l’immobilier

en copropriété dans la réglementation européenne

Le 11 décembre 1997, le protocole de Kyoto est signé lors de la 3ème confé-

rence annuelle de la convention cadre des Nations Unies sur les chan-
gements climatiques. Ce traité international a pour but principal de ré-
duire les émissions de gaz à effet de serre. Le protocole entre en vigueur
le 16 février 2005 soit 90 jours après que plus de 54 pays l’aient ratifié.
Pour mettre en place ce traité en Europe, l’Union Européenne a promulgué une
directive spécifique sur la performance énergétique des bâtiments (N°2002/91)

1
en janvier 2003. C’est donc la naissance officielle du DPE en Europe.

En vertu du traité sur l’Union Européenne les Directives mations d’énergie. Mais comme tous les autres pays
doivent être obligatoirement transposées dans les légis- européens elle est en retard dans ses moyens pour y

CONTEXTE, lations de chaque pays dans les délais qu’elles fixent.

A défaut les pays membres sont condamnés à payer
de fortes pénalités et ou des astreintes financières. La
Commission Européenne tient à jour une liste des pays
parvenir.
Il sera difficile à tous les pays membres de l’Union Euro-
péenne d’atteindre l’objectif d’améliorer la performance
énergétique de 20% avant 2020.

RÈGLEMENTATION contrevenants qui est publiée régulièrement sur son site

internet. Par ailleurs, les citoyens peuvent directement
faire appliquer les Directives européennes par leurs
Tribunaux car une Directive est de valeur supérieure à
La Commission Européenne le sait et elle a donc pro-
mulgué le 4 octobre 2012 une nouvelle directive «
ENERGIE » votée par le parlement européen le 11 sep-

& MARCHÉS la Loi nationale. Les copropriétés sont visées par ces
directives dans leurs dispositions concernant les bâti-
ments.
tembre 2012.

La Directive « ENERGIE » de 2012

La Directive Européenne “ENERGIE” de Le 4 octobre 2012, après un vote positif du Parlement

2002 européen le 11 septembre 2012, l’Union européenne a
adopté une nouvelle directive “ENERGIE” pour favoriser
L’objectif fixé est d’accroitre de 20% l’efficacité énergé- l’atteinte de l’objectif communautaire de 20 % d’amé-
tique avant 2020. lioration de l’efficacité énergétique (Directive 2012/27
Pour les bâtiments, la Directive 2002/91/CE du 16 dé- UE).
cembre 2002 a obligé les états membres à légiférer sur La directive introduit un objectif de 3 % de rénovation
l’obligation d’établir des certificats relatifs à la per- annuelle des bâtiments de l’État. En France seuls sont
formance énergétique des bâtiments. concernés les bâtiments des administrations centrales,
L’obligation des audits énergétiques et DPE était ainsi pas ceux des collectivités locales, ni le parc privé dont
créée en Europe. celui des copropriétés.
Cette Directive ne revient pas sur les obligations légales
Bonne élève, la FRANCE a légiféré par ses Lois Grenelle d’audit ou de DPE notamment dans les copropriétés
1 et 2 en instaurant les obligations d’audit énergétique fixées par celle de 2002 qui sont maintenues. Elle crée
ou de DPE des copropriétés. La France est même en tête de nouvelles mesures obligatoires concernant notam-
des pays de l’Union Européenne pour ses contraintes ment la mise en place d’audits énergétiques dans les
légales et ses engagements de réduction des consom- grandes entreprises.

Offert par [Link] - 19

 Contexte, Règlementation & Marchés Contexte, Règlementation & Marchés

Les entreprises ciblées sont celles de plus de 250 sala-

riés et dont le chiffre d’affaires annuel est supérieur à
moyens employés et des obligations légales employées
pour atteindre les objectifs européens obligatoires.
DPE collectif ou audit énergétique ?
50 millions d’euros (obligation européenne transposée La Commission Européenne doit faire régulièrement la
en France par la Loi du 16 juillet 2013). somme des objectifs des différents états membres qui
lui auront été transmis par chaque pays et elle doit ainsi
Les mesures portées par le Grenelle de l'environnement et celles qui s'y adjoindront
vérifier leur compatibilité avec l’objectif communautaire restructurent les attentes en terme de performance énergétique des bâtiments. Et le
La transposition des Directives « ENERGIE » de 20 %. Plan Bâtiment Durable n'a pas fini de contribuer à cette révolution des mentalités.
de 2002 et 2012 en France concernant les Par exemple La France organise régulièrement des Nouveau dispositif veut dire nouvelles questions, alors voyons comment aborder
bâtiments débats sur la transition énergétique pour se nourrir de le DPE à l’immeuble et l’audit énergétique.
l’avis des professionnels, des scientifiques et des ONG
La France a déjà respecté l’ancienne directive “Energie” La rénovation énergétique devient peu à peu une néces- Dans ces bâtiments, un audit énergétique doit
en vue constituer sa feuille de route (notamment sur
de 2002 (2002/91/EG) par la promulgation de ses Lois sité pour permettre à bon nombre de consommateurs être réalisé. Le décret n° 2012-111 du 27 janvier
les bâtiments) qu’elle doit transmettre à la Commission
Grenelle 1 et 2. de réduire leurs factures et à se donner un peu d'air en 2012 relatif à l'obligation de réalisation d'un audit éner-
Européenne.
C’est ainsi que fut créée l’obligation d’audit ou de DPE termes d'émissions des gaz à effet de serre. Rappelons gétique a pour objet de définir ses modalités de réali-
L’obligation légale française de transmettre les DPE à
pour les copropriétés et l’obligation de voter des plans tout de même que cette prise de conscience collective sation.
l’observatoire des DPE est un des moyens qui va per-
d’économies d’énergie en assemblée générale à la n'est pas si vieille et qu'elle découle de la sensibilisation Il est pris pour l'application de l'article 1er de la loi n°
mettre à la France de se nourrir d’éléments statistiques
suite de ceux-ci. à ces problématiques avec l'entrée en vigueur du DPE 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement natio-
en vue d’orienter sa politique énergétique et d’en faire
Les Lois Grenelle françaises qui comprennent, entre à la vente en novembre 2006 et à la location en juillet nal pour l'environnement.
part à la Commission Européenne.
autres, l’objectif de réduire de 38 % la consommation 2007. Si tout est loin d'être complètement opérationnel,
Elle fera part ainsi à La Commission Européenne de
dans le bâtiment existant d’ici 2020, sont même bien que de chemin parcouru depuis !
l’état de ses bâtiments, notamment en copropriétés, de
plus ambitieuses que celui de la directive européenne
façon à ce que celle-ci ajuste ses Directives en fonction Voyons tout d'abord la réglementation qui vise les im- Contenu de l'audit énergétique
(20%). meubles bâtis.
des moyens employés. Si les détails du DPE collectif restent encore à définir,
Les audits ou DPE obligatoires en copropriété vont donc
accélérer la transition énergétique dans ce type de Vers un système unique européen de cer- l'arrêté du 28 février 2013 (publié au Journal officiel du
bâtiments, même si pour l’instant aucune obligation tification et d’accréditation des diagnosti- DPE ou audit énergétique, que dit la régle- 3 avril 2013) précise le contenu et les modalités de réa-
européenne ou nationale de travaux n’existe pour les queurs mentation ? lisation d’un audit énergétique.
travaux d’économies d’énergie en copropriété.
Les observateurs considèrent que les audits énergé- Il est à signaler que la Commission Européenne encou- Au-delà des arrêtés et décrets instaurant les obligations Cet arrêté comporte 7 titres :
tiques et DPE serviront à mieux concevoir les fonds de rage l’organisation d’un système européen d’accrédita- de DPE en cas de vente ou de location de lots destinés 1. en préliminaire aux titres qui le suivent, le TITRE 1er
prévoyance et les plans pluriannuels des copropriétés tion et de coordination. à l'habitation ou du tertiaire, revenons sur l'immeuble apporte quelques précisions utiles à des définitions
françaises pour leurs rénovations énergétiques. Elle favorise les accords européens multilatéraux pris dans sa globalité avec les obligations découlant des lois existantes :
En attendant les réelles obligations de travaux qui feront dans le cadre de la coordination européenne des orga- Grenelle I et II. • une installation de chauffage ou de refroidisse-
l’objet de Directives futures… nismes d’accréditation dans chaque pays membre de L'article L.134-4-1 du Code de la Construction et de ment est dite collective, au sens du présent arrêté,
l’Union Européenne. Chaque pays membre a désigné un l'Habitation, créé par la loi n°2010-788 du 12 juillet lorsqu'elle dessert, a minima, plus de 90 % des lots
organisme d’accréditation qui est reconnu par tous les 2010 (loi Grenelle II), définit les obligations de réaliser à usage d'habitation du bâtiment,
L’ obligation de travaux énergétiques en autres pays signataires de l’accord européen auxquels avant le 1er janvier 2017 : • un bâtiment est à usage principal d'habitation, au
copropriété peuvent au surplus se joindre les pays européens non sens du présent arrêté, dès lors que la surface hors
membres de l’Union. 1. un diagnostic de performance énergétique œuvre nette totale du bâtiment, dans sa définition
Les audits et DPE sont des obligations minimum des pour les bâtiments équipés d'une installation col- applicable avant l'entrée en vigueur de l'ordon-
copropriétés pour leur faire prendre conscience des en- lective de chauffage ou de refroidissement, nance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 portant
L’Europe de l’efficacité énergétique avance à grand
jeux énergétiques dans leurs immeubles. Ils devraient réforme de la surface de plancher, est représentée
pas…
avoir un effet pédagogique sur les copropriétaires… 2. sauf pour une catégorie particulière de bâtiments pour plus de la moitié par des lots à usage d'habi-
La Commission Européenne réfléchit forcément sur des remplissant en plus toutes les conditions suivantes tation.
obligations de travaux du parc privé qu’elle n’impose simultanément :
pour l’instant qu’au parc public. • qu'ils soient à usage principal d'habitation en 2. Le TITRE II précise les modalités du recueil des
La France est donc en avance avec sa Loi ROYAL… copropriété de 50 lots ou plus, informations par la personne en charge de réa-
Par la Directive de 2012 l’Europe oblige les états et lisation de l'audit (visite sur site, exploitation des
membres à lui rendre compte des efforts fournis, des • dont la date de dépôt de la demande de permis données…) ainsi que les obligations de chaque
Cet article a été rédigé en collaboration avec [Link] de construire est antérieure au 1er juin 2001. partie (propriétaires, syndic…).

20 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 21

 LUMINAIRES S LAIRES Contexte, Règlementation & Marchés

3. Le TITRE III fait une synthèse des données re- 6. Le TITRE VI définit les informations du rapport syn-
cueillies et définit les données établies par l'audit thétique.
à partir d'elles (consommations annuelles d'énergie
Détecteur de passage primaire du bâtiment pour chaque usage et totale, 7. Le TITRE VII revient sur les compétences de l'au-
Le luminaire connecté intelligent l'évolution à travers le temps…). diteur en indiquant qu'il doit "présenter au syndi-
Distribué par cat des copropriétaires et au conseil syndical, au
France Lampes 4. Le titre IV exige que l’audit comprenne la "Modé- cours de la procédure de mise en concurrence pré-
[Link] lisation du bâtiment" au moyen d’un logiciel de alable au choix du prestataire (si elle existe)" les
05 63 63 94 69 simulation thermique. justificatifs démontrant de sa compétence définie à
l'article R. 134-17.
Bluetooth 5. Le TITRE V introduit les propositions de travaux,
Contrôleur PWM précisant que "l'audit énergétique comprend une
liste de préconisations visant à améliorer la perfor-
mance et la gestion des équipements privatifs et
communs, et notamment de l'installation collective
de chauffage ou de refroidissement."

Cet article a été rédigé en collaboration avec la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM

Mise en réseau Diagnostics de performance énergétique :

Toutes les lampes, luminaires et Accessoires plus que quelques mois pour les copropriétés
Un décret du 3 décembre 2012 (JORF n°0283 du 5 décembre 2012) vient complé-
ter l’article 1er de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’en-
vironnement. Il prévoit les dispositions relatives au diagnostic de performance
énergétique pour les immeubles en copropriété équipés d'une installation collec-
tive de chauffage ou de refroidissement et indique les différentes dates d’entrée
en vigueur, les modalités de vote et de réalisation.
Bureau d’études thermiques bioclimatiques
C’est suite à la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 que le
décret du 3 décembre 2012 qu’un DPE ou audit énergé-
Audit énergétique tique est imposé avant le 1er janvier 2017 aux bâtiments

Nicolas CHARLES
équipés d’une installation collective de chauffage ou de
Étude thermique réglementaire refroidissement. Le décret en précise les modalités.

Simulation thermique dynamique Énergéticien Ce diagnostic doit être réalisé dans l’ensemble du bâti-
ment selon les modalités du DDT (Dossier de diagnostic
Conception passive 06 21 20 70 72 Technique – Art L. 271-4).
Lorsqu’il est question d’un immeuble en copropriété, le
contact@[Link] syndic a inscrit la décision de réaliser ce diagnostic à
l’ordre du jour de l’AG des copropriétaires. Le diagnostic
est réalisé par un professionnel.
dic de copropriété́ procède à la mise en concurrence
Dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide d’entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il ins-
de réaliser des travaux d’économies d’énergie, le syn-
1, avenue du général de Gaulle crit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant

60500 CHANTILLY [Link] Offert par [Link] - 23

 Contexte, Règlementation & Marchés

cette mise en concurrence le vote, sur la base des devis A noter également que ce diagnostic vaut diagnostic de
recueillis, soit d’un plan de travaux d’économies d’éner- performance énergétique au sens des articles L134-1 à
gie, soit d’un contrat de performance énergétique. L134-4 pour chacun des lots. Attention, si le DPE n’est
Dans le cas où un plan de travaux d’économies d’éner- pas conforme, il doit être complété.
gie est adopté, les travaux planifies doivent faire l’objet
d’un vote distinct.

Audit énergétique : un arrêté définit les modalités

de réalisation et le contenu
Depuis le 3 avril 2016, le contenu et les modalités de réalisation de l’audit énergé-
tique prévu par les articles R. 134-14 à R. 134-18 du code de la construction et de
l’habitation ont été précisément définis. Cet arrêté donne la liste exhaustive des
pièces justificatives à fournir par l’auditeur.

Le décret 2012- 11 du 27 janvier 2012 avait imposé, Compétences de l’auditeur

pour certains immeubles, la réalisation d’un audit éner-
gétique. Les auditeurs doivent présenter au syndicat des copro-
priétaires et au conseil syndical, au cours de la procé-
Cette obligation concerne les immeubles : dure de mise en concurrence préalable, les éléments
suivants :
• à usage principal d’habitation en copropriété de
• la copie d’un diplôme sanctionnant une formation
cinquante lots ou plus ;
du niveau de l’enseignement postsecondaire d’une
• équipés d’une installation collective (c’est-à-dire durée minimale de trois ans ou d’une durée équi-
une installation desservant au moins 90% des lots valente é temps partiel dans le domaine des tech-
à usage d’habitation de l’immeuble) de chauffage niques du bâtiment, dispensée dans une université
ou de refroidissement ; ou un établissement d’enseignement supérieur ou
• dont la date de dépôt de la demande de permis de dans un autre établissement de niveau équivalent,
construire est antérieure au 1er juin 2001. ce diplôme ayant été délivré par une autorité com-
pétente d’un Etat de l’Union européenne ou partie à
L’arrêté précise également la notion de « bâtiment à l’accord sur l’espace économique européen, ou la
usage principal d’habitation », en précisant que cette « copie d’un titre professionnel ou d’une certification
usage principal » est avéré dès lors que plus de la moi- de qualification professionnelle de niveau équiva-
tié de sa Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) est compo- lent ;
sée de lots à usage d’habitation. • la preuve par tous moyens d’une expérience profes-
Pour ce calcul, l’arrêté précise que la SHON est celle sionnelle, d’une durée compatible avec les condi-
applicable avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance tions d’expérience requises par l’article R. 134-17,
du 16 novembre 2011 portant réforme de la surface de de technicien ou d’agent de maîtrise du bâtiment ou
plancher. dans des fonctions d’un niveau professionnel équi-
valent dans un bureau d’études thermiques ;

24 - Guide de l’audit énergétique en copropriété

 Contexte, Règlementation & Marchés

• au moins trois audits énergétiques réalisés sur des Modélisation du bâtiment

bâtiments en copropriété équipés d’une installation
collective de chauffage ou de refroidissement. Afin d’être à même de proposer des mesures concrètes
(travaux) pour améliorer la performance énergétique de
Recueil des informations sur site l’immeuble, l’auditeur doit réaliser une modélisation du
bâtiment.
L’auditeur doit réaliser l’audit de performance éner-
gétique sur site, de préférence pendant la période de
Le spécialiste de la rénovation énergétique
chauffe, afin d’avoir une « vision » en conditions réelles
». Cette visite est réalisée en présence du syndic et du en copropriété
président du conseil syndical ou de l’un de ses membres.
Le contenu de la visite et ses modalités sont définis
précisément par l’arrêté. Ainsi, l’auditeur interroge les
occupants sur la manière dont ils utilisent et gèrent
habituellement les différents équipements du logement
(ouvertures des fenêtres, puisage d’eau chaude et d’eau
froide, régulation des émetteurs…). Ils sont également
interrogés sur leurs dépenses annuelles en énergie et
sur l’appréciation de leur confort thermique.
De la même manière, les occupants devront répondre
à un questionnaire rapide et synthétique qui leur sera
envoyé par l’auditeur ou le syndic, concernant le confort
thermique et l’état des équipements privatifs et du bâti. Cette modélisation, qui se fait au moyen d’un logiciel de
Pour une meilleure précision des consommations et de simulation thermique se fait sur la base des données
la performance énergétique de l’immeuble, le syndic d’entrée du modèle ajustées avec les conditions réel-
doit remettre à l’auditeur un certain nombre de docu- lement observées et remontées par les occupants. Au
ments qui vont lui permettre d’évaluer au plus près les final, cette modélisation doit permettre d’aboutir à des
consommations d’énergie des parties communes : consommations énergétiques simulées approchant les
consommations réelles établies.
• le carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n Une fois ce travail effectué, l’auditeur est en mesure de
65-557 du 10 juillet 1965 ; proposer des pistes d’actions pertinentes et concrètes
• le contrat d’exploitation et de maintenance de l’ins- pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
tallation collective ; Ces améliorations sont déterminées par la simulation
de l’impact énergétique positifs de travaux.
• les coefficients de répartition des charges de chauf-
fage, de refroidissement et, le cas échéant, de pro-
duction d’eau chaude sanitaire appliqués aux lots ; Ces derniers peuvent concerner, par exemple :
• le procès-verbal de la dernière assemblée générale • les éléments constitutifs de l’enveloppe du bâti- Audit énergétique Maitrise d'oeuvre fluide et bati
des copropriétaires ; ment (parois opaques et vitrées) ;
• les factures des travaux réalisés, les devis des tra- • l’installation collective de chauffage et de refroidis-
sement ;
Suivi d'exploitation Diagnostic Technique Global
vaux éventuellement envisagés ;
• les plans de la copropriété et le diagnostic de per- • les équipements de production d’eau chaude sani-
formance énergétique éventuellement réalisé sur le taire ;
bâtiment ; • les équipements de ventilation ;
• tout autre document ou étude informelle permettant • les équipements d’éclairage ;
d’apprécier la qualité thermique de la copropriété. • les équipements de production d’électricité à de-
meure.

[Link]
26 - Guide de l’audit énergétique en copropriété contact@[Link]
 Contexte, Règlementation & Marchés Contexte, Règlementation & Marchés

Préconisations générales et propositions de travaux Enfin, sur la base des simulations réalisées dans le des travaux portant sur les parties privatives. Pour en savoir plus : décret n° 2012-1342 du 3 dé-
Une liste de préconisations visant à améliorer la perfor- cadre de la modélisation, le rapport d’audit doit contenir Afin de favoriser la mise en œuvre des travaux d’éco- cembre 2012 relatif aux diagnostics de performance énergé-
mance et la gestion des équipements privatifs et com- des propositions de travaux destinés à améliorer la per- nomies d’énergie dans les copropriétés, la loi Grenelle tique pour les bâtiments équipés d’une installation collective de
muns doit être reprise dans le rapport d’audit. Il s’agira formance énergétique de l’immeuble. 2 (art. 7) a en outre notablement assoupli les modalités chauffage ou de refroidissement et aux travaux d’économies
ici d’actions ponctuelles (mise en place d’un système Ces propositions doivent être présentées sous forme de de prise de décision prévues par la loi du 10 juillet 1965 d’énergie dans les immeubles en copropriété
de régulation, le désembuage, le calorifugeage des ré- « scénarios de rénovation énergétique » cohérents avec fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
seaux de distribution, la mise en place de robinets ther- les travaux votés ou prévus par ailleurs par les copro-
mostatiques ou la purge des émetteurs de chaleurs). priétaires. Cet article a été rédigé en collaboration avec [Link]
Chaque préconisation doit faire l’objet d’une estimation Avant la présentation du rapport en assemblée, l’audi-
du coût de sa mise en oeuvre et des économies géné- teur doit organiser une réunion de présentation de l’in-
rées.
L’audit doit également intégrer des recommandations
tégralité de l’audit en vue de recueillir l’approbation du
syndicat et du conseil syndical sur les plans d’actions Contenu du Plan de travaux d’économies
sur les comportements individuels permettant d’amé-
liorer la performance énergétique de l’immeuble.
qui seront proposés en assemblée générale des copro-
priétaires. d’énergie pour les immeubles en copropriété
Le contenu du plan de travaux d’éco-
nomies d’énergie ainsi que la nature
et les conditions de réalisation des tra-
vaux d’intérêt collectif sur les parties
Le diagnostic de performance énergétique dans privatives sont fixés par le décret du 3
les petites copropriétés (- de 50 lots et équipées de décembre 2012.

chauffage collectif ou refroidissement)

Un décret du 3 décembre 2012 précise les modalités de vote par les syndicats
de copropriétaires et de réalisation des diagnostics de performance énergétique
(DPE) dans les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de Le syndic de copropriété souhaitant soumettre à l’as- vaux planifiés doivent faire l’objet d’un vote distinct.
refroidissement. semblée générale des copropriétaires un plan de travaux Le plan de travaux d’économies d’énergie doit intégrer
d’économies d’énergie ou un contrat de performance des travaux relevant d’une ou plusieurs des actions
énergétique, doit joindre à la convocation, le diagnostic figurant dans l’une ou l’autre des deux catégories
L’article 1er de la loi Grenelle 2 (codifié à l’article L. 134- la question d’un plan de travaux ou d’un contrat de per- de performance énergétique (pour les copropriétés de suivantes :
4-1 du Code de la construction et de l’habitation) pré- formance énergétique (CPE). moins de 50 lots) ou le rapport synthétique de l’audit
voit l’obligation de réaliser un DPE pour les bâtiments Le présent décret en précise les conditions d’inscription énergétique (pour les copropriétés de 50 lots ou plus).
équipés d’une installation collective de chauffage ou de 1) travaux portant sur les parties et équipements
à l’ordre du jour de l’assemblée générale des coproprié- Si le syndicat des copropriétaires décide de faire procé- communs :
refroidissement d’ici le 1er janvier 2017. taires. Le cas échéant, le syndic de copropriété procède der à des travaux d’économies d’énergie, le syndic de
• travaux d’isolation thermique performants des toi-
En sont exemptées les grandes copropriétés – de cin- à la mise en concurrence d’entreprises pour la réalisa- copropriété doit procéder à une mise en concurrence
tures ;
quante lots ou plus – construites avant le 1er juin 2001. tion de ces travaux. Pour tous les bâtiments en copro- d’entreprises pour la réalisation de ces travaux.
Dans ces bâtiments, un audit énergétique devra en effet priété, le décret fixe également le contenu du plan de • travaux d’isolation thermique performants des
Une fois l’ensemble des devis recueillis, le syndicat ins-
être réalisé avant 2017, dans les conditions définies par travaux d’économies d’énergie ainsi que la nature et les murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non
crit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivants la
un précédent décret en date du 27 janvier 2012. conditions de réalisation des travaux d’intérêt collectif chauffés ;
mise aux voix soit :
sur les parties privatives. • travaux d’isolation thermique performants des pa-
A la suite de l’établissement du DPE ou de l’audit éner- - d’un plan de travaux d’économies d’énergie ;
rois vitrées donnant sur l’extérieur ;
gétique ainsi prévus, les copropriétaires des bâtiments A noter, la notion de « travaux d’intérêts collectifs por- - d’un contrat de performance énergétique.
équipés d’une installation collective de chauffage ou de tant sur les parties privatives » donne exceptionnelle- • travaux d’amélioration des installations d’éclairage
Si un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté des parties communes ;
refroidissement ont par ailleurs l’obligation de se poser ment droit au syndicat de copropriétaires de statuer sur par l’assemblée générale des copropriétaires, les tra-

28 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 29

 Contexte, Règlementation & Marchés

• travaux d’installation, de régulation, d’équilibrage tage des quantités d’énergies consommées. ENVISAGEZ SEREINEMENT
ou de remplacement des systèmes de chauffage,
de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire ;
Un programme détaillé indiquant l’année prévision-
nelle de réalisation des travaux et leur durée. Une LA RÉNOVATION DE VOS COPROPRIÉTÉS
• travaux d’isolation des réseaux collectifs de chauf- évaluation du coût des travaux prévus au plan, fon-
fage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire ; dée sur les devis issus de la consultation d’entre- Consultant spécialisé en habitat depuis 40 ans, URBANiS s’engage à vos
• travaux de régulation ou de remplacement des prises. côtés afin de vous donner les moyens de conduire de manière efficace et
émetteurs de chaleur ou de froid ; simplifiée les projets de rénovation énergétique des immeubles que vous
• travaux d’amélioration ou d’installation des équipe- Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gérez en votre qualité de syndic.
ments collectifs de ventilation ; émissions de gaz à effet de serre d’intérêt collectif réali-
sés sur les parties privatives comprennent tout ou partie
• travaux d’installation d’équipements de chauffage, NOTRE INTERVENTION EN ASSISTANCE à MAîTRISE D’OUVRAGE S’INSCRIT DANS
des travaux décrits ci-dessus. Une fois votés, les copro-
de refroidissement ou de production d’eau chaude
priétaires concernés sont tenus de réaliser ces travaux LA COMPLÉMENTARITÉ AVEC VOTRE TRAVAIL ET CELUI DU CONSEIL SyNDICAL,
sanitaire utilisant une source d’énergie renouve- POUR :
lable ; dans un délai raisonnable en fonction de leur nature et
de leur coût. • Faciliter les démarches de la copropriété et des copropriétaires
2) travaux d’intérêt collectif portant sur les parties
privatives : Le syndicat des copropriétaires procède à la réception • Optimiser financièrement le projet, au bénéfice de tous
des travaux en présence des copropriétaires concernés.
• travaux d’isolation thermique des parois vitrées
Si des réserves sont émises, le syndic assure le suivi et
donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, SOUS VOTRE AUTORITÉ ET EN CONCERTATION AVEC L’ENSEMBLE DES ACTEURS
la réception des travaux destinés à permettre la levée
l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ; DE LA RÉNOVATION DE VOS COPROPRIÉTÉS, NOUS :
des réserves.
• pose ou remplacement d’organes de régulation ou
Après réception définitive, le syndic adresse aux copro- • Donnons de la lisibilité aux copropriétaires tout au long de
d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de
priétaires concernés, par lettre recommandée avec avis la démarche de projet et préparons ensemble chacune des
froid ;
de réception, les pièces et documents relatifs aux tra- étapes à franchir.
• équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ; vaux (contrat de l’entreprise, procès-verbaux de récep- • Recherchons et gérons les aides financières mobilisables,
• mise en place d’équipements de comp- tion, attestations des assurances …) qu’il s’agisse d’aides au syndicat ou d’aides individuelles,
en nous appuyant sur notre parfaite connaissance du monde
de la copropriété et des financeurs
Le DGT copropriété prévu pour 2017 (Europe, Etat, Anah, Ademe, Collectivités, banques…)

L’article 58 de la loi ALUR instaure une nouvelle obliga- • Une analyse de l’état apparent des parties com-
tion pour les copropriétés : le Dossier Technique Global munes et des équipements communs,
ou DTG. Il entrera en vigueur le 1er janvier 2017 pour le • Un état de la situation du syndicat des coproprié-
neuf et en 2025 pour l’existant. Qu’en est-il ? taires au regard de ses obligations légales et régle-
mentaires,
POUR fAIRE DE VOS PROjETS DES
Le DGT ne s’appliquera pas à tous les immeubles en co- • Une analyse des améliorations possibles concernant DÉMARChES ABOUTIES ET
propriétés, mais concernera uniquement les immeubles la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble, sAtisFAisAntEs pOuR tOus.
de plus de 10 ans qui ont fait l’objet d’une mise en • Un diagnostic de performance énergétique de l’im- URBANIS, COPILOTE DES PROjETS
copropriété ou bien ceux faisant l’objet d’une procé- meuble ou un audit énergétique, DE VOS COPROPRIÉTÉS
dure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration • Une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste
demande au syndic de la lui produire. des travaux nécessaires à la conservation de l’im- CONTACTEZ CAMILLE
meuble (notamment sur les 10 prochaines années). 04 72 84 83 61
Quel sera son contenu ? [Link]@[Link]
Si un décret d’application est toujours en attente de Concrètement, le syndic de copropriété devra dans tous
publication d’ici fin 2016, les grandes lignes sont déjà les cas voter ce point qui sera mis en œuvre à la majo-
connues. Le DGT devrait comporter : rité simple.

30 - Guide de l’audit énergétique en copropriété

 Contexte, Règlementation & Marchés Contexte, Règlementation & Marchés

1 milliard d’euros de prestations d’audits La rénovation énergétique boostée par la Coop21

énergétiques à réaliser en 3 ans ! et la loi sur la transition énergétique ?
Poussée par l’obligation d’audit S’il y a encore quelques années, les travaux de rénovation dans les copropriétés
énergétique, la copropriété est ne décollaient pas malgré les nombreux dispositifs mis en place par le Gouverne-
certainement le secteur qui sera ment (taux de TVA à 5,5%, campagne J’éco-rénove, J’économise» de l’ADEME
en pointe sur les 3 prochaines ou encore le renforcement des aides), il semble aujourd’hui que la politique de
années en termes de rénovation rénovation a été boostée par la Coop21 et la loi sur la transition énergétique.
énergétique. Quelles sont les pers-
pectives en chiffres ?
Des objectifs ambitieux Des résultats espérés
On le sait, le secteur du bâtiment est le premier consom- Pour gagner en efficacité et surtout en lisibilité, les
Quelques chiffres sur les copro- mateur d’énergie en France avec près d’un quart des nombreuses mesures depuis le 1er janvier 2016 ont
priétés émissions de gaz à effet de serre. Avec l’objectif affi- été simplifiées autour de 4 piliers : l’éco-Ptz simplifié,
ché de la France de réduire de 38% les consommations adapté et facilité pour les ménages les plus modestes
En France, nous avons 560 000 copropriétés taxe ! d’énergie dans les bâtiments existants entre 2007 et ; le Cite prolongé et aménagé ; les certificats d’écono-
qui représentent environ 7 millions de logements. La A la fin 2013, peu nombreuses sont les copropriétés à 2020, la rénovation thermique des bâtiments devient mies d’énergie comportant de nouvelles obligations et
majorité des copropriétés (53%) ont été construites avoir enclenché la démarche d’audit. Les profession- naturellement un axe stratégique. Or, il est constaté, le programme « Habiter Mieux » de l’Anah maintenu et
avant 1949, ce qui fait que le parc des copropriétés est nels (bureaux d’études thermiques) vont avoir du mal pour des raisons de complexité de mise en œuvre prin- réajusté.
plus ancien que l’ensemble du parc résidentiel (29 % cipalement que les rénovations sont moins fréquentes de chauffage représente environ 900 euros en moyenne
à réaliser les audits énergétiques avant la date limite…
construit avec 1949). dans les habitats collectifs surtout dans le secteur privé. par ménage (soit 9% de son budget). Entre une maison
En termes de répartition géographique, la région Ile- mal isolée et une maison très performante, la facture
de-France comprend 120 000 copropriétés soit plus de Des plans d’actions adaptés peut passer de plus de 2.500 à 250 euros par an, ce
Quel budget pour les travaux et autres
20% de l’ensemble des copropriétés françaises. qui représente une économie de près de 200 euros par
Pour le nombre de logement par copropriété, 69 % des prestations ? Pourtant s’engager dans ces travaux de rénovation
mois, indique le communiqué émis à l'occasion de ce
énergétique, permet sur le long terme d’obtenir des
copropriétés sont composées de moins de 10 loge- déplacement...
Au-delà des prestations d’audit proprement dit, cette bénéfices importants : des économies d’énergie et donc
ments (26 % de 11 à 50 logements et 5 % de plus de
obligation va entraîner de nombreuses professions dans des factures moins élevées, un meilleur confort de vie
50 logements). Concernant les occupants, 47 % sont
son sillage : les architectes, les conseillers financiers, au quotidien et une augmentation de la valeur patrimo-
des propriétaires.
niale du bâtiment. C’est d’ailleurs ce que ferai les nou-
43 % des logements en copropriété sont équipé d’un les maîtres d’œuvres...
veaux propriétaires qui pour défiscaliser et profiter des
chauffage collectif, ce sont celles qui seront soumises à La part belle sera certainement réservée aux travaux
faibles taux de crédits investissent dans la rénovation.
l’audit énergétique ou au DPE collectif. induits par ces audits, avec certes un décalage dans Le marché est même estimé à 41 milliards d’euros, soit
le temps lié à la contrainte des assemblées générales. 33,1% du marché du bâtiment, sans savoir quelle est la
Quel marché pour l’audit énergétique ? Les 2 millions de logements qui sont dans les 112 000 part des copropriétés.
copropriétés représentent une manne financière qui en En 2013, le Gouvernement a lancé un grand plan de ré-
20% des copropriétés sont soumises à l’audit énergé- fera un marché colossale. Le potentiel maximale peut novation énergétique de l’habitat (PREH) avec l’objectif
tique (plus de 50 lots avec un chauffage collectif). Cela de rénover 500 000 logements par an à l’horizon 2017,
être estimé à 40 milliards d’euros HT (pour un budget
correspond donc à 112 000 audits énergétiques à réali- dont 120 000 logements sociaux et 380 000 logements
moyen de rénovation de 20 000 €HT/logement). privés.
ser d’ici le 1er janvier 2017 !
Si on prend comme hypothèse un coût moyen par audit
énergétique de 10 000 euros hors taxe, cela représente Le parc ancien des copropriétés fait un terreau parfait
un chiffre d’affaires d’environ 1 milliard d’euros hors pour la rénovation.
Cet article a été rédigé en collaboration avec DEVEKO

32 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 33

 Contexte, Règlementation & Marchés Contexte, Règlementation & Marchés

Les copropriétés :
pour le moment laissées pour compte !
Si sur un parc immobilier total de 34 millions de logements, 14 millions sont des
maisons individuelles, dont 10 occupées par leurs propriétaires, 8,5 millions de
logements sont en copropriété, dont au moins 8 en immeubles collectifs ; et sur
les 600.000 copropriétés qui regroupent ces logements, 250.000 sont en chauffage
collectif. Or force est de constater que pour elles, les dispositifs d'encouragement
sont plutôt homéopathiques...
Les copropriétaires peuvent certes bénéficier pour leur individuel aujourd'hui, un "bouquet" d'au moins deux
logement des mêmes aides (CITE éco-PTZ et primes types de travaux menés en même temps, ce qui rend
pour travaux ceux qui y sont éligibles), pour leurs par- les choses plus difficiles en copropriété, où on a ten-
ties privatives, pour des isolations par l'intérieur, le dance à voter les travaux les uns après les autres...
changement de leurs fenêtres ou leur chaudière indi- Quant aux aides de l'ANAH, elles sont sous le régime du
viduelle s'ils ne sont pas en chauffage collectif, mais programme "Habiter mieux" ("aide de solidarité éco-
aussi pour les parties communes en cas de travaux logique" ou ASE, octroyée en complément d'une sub-
d'économie d'énergie menés par la copropriété : isola- vention aux travaux classique de l'ANAH et d'une aide à
tion par l'extérieur et/ou de la toiture, rénovation de la l'accompagnement pour l'élaboration, le montage et le
chaufferie, voire même recours aux énergies renouve- suivi du projet de rénovation), et donc sous conditions
lables : pompe à chaleur, bois, solaire etc. de ressources pour les occupants et sous conditions de
conventionnement pour les bailleurs.
Le fait est que les économies d'énergie pouvant être ré-
alisées par des travaux sur les parties privatives seules Les aides collectives, quant à elles, ne brillent ni par
sont assez limitées : l'initiative individuelle reste en gé- leur importance, ni par leur simplicité ! L'ANAH peut ac-
néral minoritaire, par la force des choses : un change- corder une subvention au syndicat des copropriétaires
ment de chaudière fait certes faire un peu d'économies, pour la réalisation de travaux d'économie d'énergie por-
mais il est assez vain si le copropriétaire ne procède tant sur les parties communes, en complément des ASE
pas en même temps à une isolation ; or une isolation ; comme elles, elle est versée aux copropriétaires afin
par l'intérieur ne peut se faire que lors de gros travaux de financer la quote-part des travaux leur incombant.
de rénovation du logement, et elle a l'inconvénient de Ne sont concernés que les copropriétaires satisfaisant
réduire la surface. Les changements de fenêtres sont aux conditions d'éligibilité (propriétaires occupants aux
quant à eux soumis à l'agrément de la copropriété - ressources modestes ou très modestes). Mais il faut
l'assemblée des copropriétaires a la main sur tout ce que les travaux atteignent 35% d’économie d’énergie...
qui touche à l'aspect extérieur de l'immeuble -, quant
au modèle et la matière (bois, aluminium, PVC, etc.) : Le syndicat des copropriétaires peut aussi mobiliser
si la copropriété ne décide pas un changement géné- les CEE, mais on a vu que leur montant reste pour le
ral des fenêtres, les copropriétaires sont freinés par les moment mode ste.
limitations qu'impose un changement à l'identique...
L’Éco-PTZ Collectif est un dispositif mis en place par
Restent donc les travaux collectifs. Mais là, les aides le décret Décret n ° 2013-1297 du 27 décembre 201
individuelles sont plus compliquées à obtenir, et relatif aux dispositions particulières à l’octroi aux syndi-
dépendent beaucoup de la copropriété. Selon ce qui cats de copropriétaires d’avances remboursables sans
est prévu, le CITE recentré exigera, comme l'éco-PTZ intérêt destinées au financement de travaux de réno-

34 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 35

 Contexte, Règlementation & Marchés Contexte, Règlementation & Marchés

vation afin d’améliorer la performance énergétique des la performance énergétique (contrairement à l’éco-
logements anciens. PTZ « individuel » pour lequel est exigée la mise
L’Éco-PTZ Collectif est un dispositif mis en place par en œuvre d’un bouquet d’au moins deux actions de
le décret Décret n ° 2013-1297 du 27 décembre 201 travaux)
relatif aux dispositions particulières à l’octroi aux syndi- • soit atteindre un niveau de « performance éner-
cats de copropriétaires d’avances remboursables sans gétique globale » minimal du ou des bâtiments de
intérêt destinées au financement de travaux de réno- la copropriété (comme pour l’éco-PTZ individuel,
vation afin d’améliorer la performance énergétique des cette option n’est réalisable que pour les bâtiments
logements anciens. construits après le 1er janvier 1948)
Concrètement c’est un prêt collectif octroyé au syndicat • soit réhabiliter un système d’assainissement non
des copropriétaires, pour le compte des copropriétaires collectif par un dispositif ne consommant pas
qui souhaitent y participer. Un seul peut être octroyé d’énergie.
pour un même bâtiment de la copropriété et sa finalité Quant aux montants il peut aller de 10 000 euros par
est la même que celle de l’Éco-Ptz individuel : financer logement pour une action simple à 30 000 euros pour
les travaux d’économie d’énergie des bâtiments de la un bouquet de travaux de trois actions sur une durée de
copropriété et les éventuels frais induits par ces travaux. remboursement de 15 ans.

Fonctionnement. Quelle procédure ?

L’Éco-Ptz copropriété est attribué aux syndicats de co- Après avoir identifié les travaux envisagés, le syndi-
propriétaire dès lors qu’au moins 75% des quotes-parts cat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit
de copropriété doivent être compris dans des lots affec- s’adresser à l’une des banques partenaires (en l’occur-
tés à l’usage d’habitation, utilisés ou destinés à être uti- rence seul le CCF est signataire de cette convention)
lisés en tant que résidence principale. Si les bâtiments pour élaborer un projet de contrat d’éco-PTZ coproprié-
concernés doivent avoir été achevés avant le 1er jan- tés. Une fois complété, ce projet est présenté en assem-
vier 1990, les critères ne s’arrêtent pas là. Les travaux blée générale des copropriétaires qui se prononce sur la
doivent être réalisés par des entreprise du bâtiment souscription ou non. Chaque copropriétaire peut ensuite
détenant la mention RGE, Reconnu Garant de l’Environ- choisir ou non de souscrire à cet éco-PTZ coproprié-
nement, principe d’éco-conditionnalité des aides. tés, dans la limite de sa quote-part des dépenses éli-
Cette aide est uniquement destinée aux copropriétaires gibles, conformément à la réglementation générale de
qui utilisent leur logement en tant que résidence prin- l’emprunt collectif. Si l’ensemble des copropriétaires
cipale et ils ne doivent pas avoir souscrit à un Éco-Ptz valident le projet,
particulier avant d’enclencher la démarche collective. Afin de signer le contrat définitif de prêt, le syndicat
A l’inverse, il peut être souscrit après. C’est ce qu’on des copropriétaires représenté par le syndic transmet
appelle l’offre complémentaire qui permet de financer ensuite à la banque le formulaire type copropriétés «
d’autres travaux et qui doit être émise dans délai d’un devis » rempli, accompagné :
an à compter de la date d’émission du projet de contrat - des devis relatifs à l’opération retenue ;
d’éco-PTZ « copropriétés ». Cet éco-PTZ complémen- - du procès verbal de l’assemblée générale des copro-
taire est soumis aux mêmes conditions que l’éco-PTZ priétaires ayant décidé de la réalisation des travaux ;
« individuel », avec en outre la possibilité de ne réali- - du procès verbal de l’assemblée générale des copro-
ser qu’une seule action (et non nécessairement un « priétaires ayant décidé la souscription du prêt (si dis-
bouquet de travaux »). Toutefois, la somme du montant tincte de l’assemblée générale susmentionnée).
de l’éco-PTZ complémentaire et de la participation de A compter de la date d’émission du projet de contrat de
l’emprunteur à l’éco-PTZ copropriétés au titre du même prêt, le syndicat des copropriétaires dispose de 3 ans
logement ne peut pas excéder 30 000€. pour réaliser les travaux.
Au terme des travaux, le syndicat des copropriétaires
Pour en bénéficier, le syndicat des copro- devra remettre à la banque le formulaire type coproprié-
priétaires doit : tés « factures » et les factures correspondantes.
• soit réaliser au moins une action d’amélioration de

36 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 37

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

Les acteurs de la copropriété

Le syndic
En cas d’absence de syndic (art. 47 du décret)
Le syndic est le « mandataire » du syndicat de copro- En cas de carence de syndic (dans le cas où l’assem-
priété, c’est-à-dire qu’il est la personne qui représente blée générale n’a pas pu élire un syndicpar exemple), le
le syndicat et agit en son nom. Dans la pratique, le syn- Président du Tribunal de Grande Instance peut nommer
dic est le gestionnaire de la copropriété. un administrateur judiciaire dont la mission principale
Deux types de syndics peuvent gérer un immeuble : sera la convocation d’une assemblée générale en toute
1. un syndic professionnel légalité, non contestable, en vue de la désignation d’un
2. un syndic non professionnel (un copropriétaire) syndic. L’administrateur provisoire devra alors récupé-
• soit en tant que syndic non professionnel, sou- rer les archives auprès du précédent syndic.
vent appelé « syndic bénévole » de façon impropre Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent

2
puisqu’il peut se faire indemniser financièrement de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat
sur la base d’un contrat présenté au vote de l’as- par le syndic désigné par l’assemblée générale.
semblée générale.
• soit en tant que président d’un conseil syndical coo- En cas de difficultés, notamment financières, de la
pératif (syndicat coopératif). Dans ce cas il ne pourra copropriété (art. 29-1 de la loi)

COPROPRIÉTÉ & pas être rémunéré puisque la loi précise clairement

que les membres du conseil syndical ne peuvent
pas être rémunérés. L’assemblée générale devra
également désigner un contrôleur aux comptes,
La loi du 21 juillet 1994 (premier dispositif concernant
les copropriétés en difficulté) a instauré un système
spécifique d’administration provisoire propre à la copro-

ACTEURS DE
priété.
soit parmi les copropriétaires (mais en dehors du La mise sous administration provisoire de la copropriété
conseil syndical pour conserver la « séparation des est une procédure judiciaire. Elle fixe l’objectif de re-
pouvoirs »), soit un professionnel. dresser la situation financière du syndicat de coproprié-

LA RÉNOVATION
té en nommant un administrateur provisoire, se subs-
Syndics professionnels/non-professionnels, tituant au syndic et en partie à l’assemblée générale
quelles différences ? (voire même au conseil syndical).
Seules différences pour le syndic non-professionnel : Le président du Tribunal de Grande Instance (TGI) peut
• Pas de garantie de fonds mandant être saisi, quand l’équilibre financier de la copropriété
• Pas d’assurance RCP obligatoire, mais conseillée est « gravement compromis », afin de se prononcer sur
(incluse dans l’adhésion à l’ARC par exemple) la nécessité de désigner un administrateur par :
• Pas de possibilité de dispense de tenir un compte • Un ensemble de copropriétaires représentant au
bancaire séparé. Un syndic non professionnel ne moins 15% des voix du syndicat ;
peut ouvrir un compte qu’au nom du syndicat des • Le syndic
copropriétaires. • Le procureur de la République
Le président du TGI a le pouvoir de définir, dans l’ordon-
Qui peut être syndic non professionnel ? nance de désignation de l’administration, l’étendue de
N’importe qui, à partir du moment où il est coproprié- la mission qui lui est confiée.
taire (ou si son conjoint l’est).

Le cas de l’administrateur provisoire judiciaire

La loi prévoit deux cas où le juge nomme un « adminis-
trateur provisoire » pour gérer la copropriété (avec les
droits de l’assemblée générale ou du conseil syndical
pour une période plus ou moins longue). On distingue
deux cas.

Offert par [Link] - 39

 Copropriété & Acteurs de la rénovation
Copropriétéénergétique
& Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

Le conseil syndical sens, il est important que le conseil syndical soit indé- L’assemblée générale méritent de faire valider une décision avant la prochaine
pendant par rapport au syndic : assemblée générale extraordinaire.
Le conseil syndical est constitué de copropriétaires élus • Il faut que le conseil syndical puisse se réunir sans Toutes les décisions du syndicat des copropriétaires Les règles de convocation, déroulement, vote, etc., des
en assemblée générale (majorité de l’article 25, puis que le syndic ne soit systématiquement présent doivent être obligatoirement prises en assemblée géné- assemblée générale extraordinaire sont les mêmes que
25-1) pour assister et contrôler le syndic dans la ges- (seulement sur invitation du conseil syndical). rale. pour les assemblées générales ordinaires.
tion de la copropriété. Son rôle est consultatif et non • Il faut que le conseil syndical puisse mettre en place L’assemblée générale est tenue au moins une fois par
décisionnaire. Une fois constitué, le conseil syndical doit des actions de contrôle critiques : le conseil syndi- an, tous les membres du syndicat y sont convoqués. Les règles de majorité
élire un président parmi ses membres. cal a souvent l’impression que contrôler le syndic Lors de l’AG, chaque copropriétaire vote à propor-
Le conseil syndical est obligatoire signifie remettre en cause sa gestion et le syndic Rôle de l’assemblée générale tion de ses millièmes de copropriété. Il s’agit donc
L’assemblée annuelle obligatoire est dénommée « as- d’un fonctionnement plus censitaire que démocratique
semblée générale ordinaire » ou assemblée générale puisque, plus un copropriétaire possède de millièmes,
annuelle. Toute autre assemblée générale est intitulée plus il est appelé à participer aux charges de coproprié-
« assemblée générale extraordinaire » (en plus de té, et plus sa voix aura de poids en assemblée générale.
l’assemblée générale ordinaire). Une assemblée géné- Concernant les majorités, on parle de millièmes « pré-
rale extraordinaire peut être nécessaire par exemple sents ou représentés », c’est-à-dire qu’il s’agit des
pour le vote de travaux ou d’opérations spéciales qui voix des copropriétaires qui sont présents en assemblée

Majorités Application Exemple

• 700/1000ème présents et représen-
Majorité des présents et représentés. tés
Calcul : voix des copropriétaires pré- • 300 votes POUR / 250 millièmes
Majorité simple sents ou représentés (sans tenir CONTRE, et 150 millièmes s’abs-
Art. 24 compte des absents et des abstention-
Depuis 1985, le conseil syndical est obligatoire. Le syn- sait aussi utiliser cela à son avantage. Il faut vrai- tiennent
nistes). • POUR > CONTRE = résolution adop-
dicat des copropriétaires pourrait toutefois déroger à ment considérer le rôle du conseil syndical comme
cette obligation par un vote en assemblée générale à étant celui – très important – de vérifier que le pro- tée
la double majorité de l’article 26 mais ce n’est vraiment fessionnel à qui on a fait appel respecte ses enga- Sur 1000/1000ème il faudra 500+1 soit
Calcul : sur la totalité des voix des co-
pas conseillé. gements et fait bien son travail. Le mettre face à ses Majorité absolue Art. 25 propriétaires du syndicat.
501/1000ème pour que la résolution soit
L’article 21 de la loi de 1965 précise que les personnes oublis, ses erreurs ou carences et lui demander de adoptée
liées au syndic ne peuvent pas être élues au Conseil les reprendre est tout à fait légitime et constructif. Calcul : si la majorité à l’article 25 n’est Si la résolution votée à la majorité 25 n’a
syndical, notamment ses préposés, tels que ses sala- pas obtenue mais que la résolution a re- pas recueilli 501 millièmes POUR, mais
riés ou le gardien de l’immeuble. Les personnes qui ne Les copropriétaires pensent parfois (injustement) que cueilli au moins 1/3 des voix du syndicat,
sont pas elles-mêmes copropriétaires (conjoints non le conseil syndical est « rémunéré » pour sa mission,
Majorité de l’article 25-1 il est possible de revoter immédiatement
qu’elle a recueilli au moins 334 mil-
mariés ou non pacsés) ne peuvent pas être membres à la majorité simple, c’est-à-dire à la lièmes POUR, un nouveau vote peut être
ce qui n’est pas le cas. La loi interdit la rémunération
du Conseil syndical selon la loi. des membres du conseil syndical, mais permet leur dé- majorité de l’article 24. fait à la majorité 24.
dommagement pour les frais engagés par leur mission
Fonctionnement du conseil syndical (déplacements, photocopies, timbres, téléphone, etc.). Calcul : 2/3 du total des millièmes ET Sur 12 copropriétaires représentant
Le conseil syndical doit suivre les règles de fonction- Ils peuvent également se faire assister par des profes- Double majorité Art. 26 majorité en nombre des copropriétaires 1000/1000ème, il faudra 667/1000ème
nement précisées dans le règlement de copropriété ou du syndicat POUR émanant de 7 copropriétaires.
sionnels sur un budget pris en charge par la copropriété.
votées en assemblée générale. Si rien n’a été prévu, il Majorité très rare : concerne des décisions mettant en cause des éléments primor-
peut aussi choisir de mettre en place ces règles quitte à L’unanimité diaux. La totalité des tantièmes devraient être représentés et se prononcer POUR
les faire ensuite ratifier en assemblée générale. la résolution.
Il peut s’organiser en répartissant le travail autour des
postes importants de la copropriété : suivi des comptes,
Les majorités portent le nom de l’article de la loi du 10 juillet 1965 dans lequel elles sont définies.
suivi des petits travaux et de l’entretien, suivi des as-
censeurs, suivi du recouvrement des impayés, mise en
place d’un programme travaux prévisionnel, etc.
Pour que le rôle du conseil syndical prenne tout son

40 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 41

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

générale ou absents mais représentés par un mandat plique la copropriété et a des conséquences fortes pour Espaces info-énergie aux copropriétaires de mener à bien la rénovation des
de vote (ou pouvoir). les copropriétaires, plus la majorité nécessaire pour que copropriétés.
Les règles de majorité sont adaptées en fonction de la la décision soit adoptée sera « forte ». Les Espaces Info Energie ont pour mission de délivrer
nature de la décision à prendre. Plus la décision im- une information de qualité et conseiller gratuitement le
grand public sur les réflexes simples à adopter et les Top départ du Plan de rénovation énergé-
Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC solutions à mettre en œuvre afin de réduire sa consom- tique de l’habitat
mation d’énergie et de contribuer à la réduction des
émissions de gaz à effet de serre. Le dispositif « J’éco-rénove, J’économise » marque le
L’Espace Info Énergie- EIE-, prend parfois place auprès lancement opérationnel du Plan devant permettre la
d’une Agence Locale de l’Énergie - ALE. rénovation de 500 000 logements par an d’ici à 2017.
Le gouvernement a annoncé le lancement de «J’éco-ré-
Les accompagnateurs de la rénovation Un service gratuit neutre et indépendant nove, J’économise», un dispositif d’aide à la rénovation
énergétique des logements qui s’appuie sur les réseaux
énergétique en copropriété Des spécialistes répondent à vos questions et délivrent
leurs conseils, sans privilégier de solution énergétique de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de
particulière. Les conseillers ont la capacité profession- l’énergie (ADEME), de l’Agence nationale de l’habitat
nelle nécessaire pour effectuer des comparatifs simples (ANAH) et de l’Agence nationale pour l’information sur
afin d’optimiser votre consommation d’énergie. le logement (ANIL), qui maillent tout le territoire, ainsi
que sur le Commissariat général à l’investissement.
Les agences locales de maîtrise de l’éner- avec l’appui de la collectivité, cristallisant la volonté
Pour en savoir plus : [Link]
gie et du climat (ALEC) conjointe de territoires volontaires et des acteurs du Il doit inciter les Français à engager des travaux de ré-
monde de l’énergie d’œuvrer pour réduire les consom- paces-info-energie,[Link]
Source : ADEME novation énergétique dans leur habitat et les aider dans
mations d’énergie et l’empreinte carbone du territoire ». leurs démarches. Pour cela, une campagne de commu-
S’informer sur la rénovation énergétique nication grand public (web, télévision et radio) débute
Un des quatre champs d’action d’une ALEC touche
des copropriétés mi septembre pour une durée de deux mois.
la réalisation avec l’aide à la décision et le soutien
technique : L’association des responsables de copropriété (ARC), Un accompagnement personnalisé via le service
• Conseils en économies d’énergie pour des consom- l’association Planète Copropriété et le CLER (réseau public de la rénovation énergétique
mateurs finals qui ont peu de moyens (CEP, syndi- pour la transition énergétique) ont créé un site Internet Un service public de la rénovation énergétique est mis
cats de copropriétés, ménages en situation de pré- didactique dédié à la rénovation énergétique en copro- en place pour faciliter l’accès à l’information et offrir
carité énergétique). Elles définissent les objectifs priété, [Link]. un accompagnement à travers un numéro de téléphone
du projet, aident au choix d’un cahier des charges unique national (n° Azur : 0810 140 240) et le site Inter-
adapté, mobilisent les aides financières dispo- Il s’articule autour de quatre axes : net [Link].
Un agence locale de l’énergie et du climat est présidée nibles, mettent en place un suivi des consomma- • comprendre : le fonctionnement d’une copropriété,
par un élu. C’est un pôle d’expertise qui accompagne la tions d’énergie. la réglementation qui la régit en matière d’énergie, En outre, plus de 450 Points rénovation info service
transition énergétique des territoires. • Accompagnement pré-opérationnel à des entre- les techniques de la performance énergétique ; (Pris) répartis sur l’ensemble du territoire constituent
Grâce à leur statut d’associations “loi 1901”, les ALEC prises, des bailleurs sociaux, des copropriétés afin • agir : en partant du bilan initial de copropriété pour la clé de voûte de ce service public de proximité. Ce
regroupent en leur sein des partenaires, acteurs, de les encourager à se soumettre à des audits éner- arriver aux travaux ; réseau se compose des espaces info énergie (EIE) de
décideurs que sont les collectivités territoriales, les gétiques et à mettre en œuvre ultérieurement les • financer les travaux : en mettant en place les outils l’ADEME, des guichets ANAH et des agences départe-
chambres consulaires, les associations de consomma- recommandations découlant de ces audits. adaptés et en faisant appel aux bonnes sources de mentales d’information sur le logement (ADIL). Les Pris
teurs ou de protection de l’environnement, les fédéra- • Supervision, en tant qu’autorité indépendante, des financement ; permettent notamment aux ménages de s’informer gra-
tions de professionnels, les producteurs et distributeurs audits énergétiques et/ ou des travaux afin d’en vé- • mobiliser la copropriété et ses acteurs tout au long tuitement sur la nature des travaux à effectuer, de savoir
d’énergie, les bailleurs sociaux. rifier la qualité et justifier ainsi des aides publiques du projet. comment bénéficier des aides, et de pouvoir constituer
attribuées. rapidement un dossier.
La vocation des ALEC, telle que l’avait souhaité initia- Remarque : deux sites, Coach Copro (porté par plu- Enfin, mille ambassadeurs de la rénovation énergétique,
lement l’Europe, est d’être « un outil de proximité, née Pour en savoir plus : [Link] sieurs agences locales de l’énergie) et Coprojet (porté vont être recrutés via le dispositif des emplois d’avenir,
d’une volonté politique locale, intervenant auprès des les-alec-en-france/quest-ce-quune-alec/ par les PACT, la Caisse d’épargne de Paris, et l’ARC), par les collectivités locales ou les associations en par-
consommateurs finals, acteurs et décideurs locaux, vont prochainement être mis en ligne afin d’offrir des tenariat avec l’ANAH. Ils ont pour mission de mener une
Source : Fédération des Agences Locales de Maîtrise de l’Énergie et du climat (FLAME) informations et des services complets pour permettre démarche proactive de détection et d’identification des

42 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 43

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

ménages précaires les plus isolés. Pour les ménages modestes, depuis le 1er janvier 2016,
qui ont enclenchés des travaux énergétiques ont ouvert
Des aides pour financer la rénovation énergétique droit à une aide accordée par l’Anah (modestes et très
des logements privés modestes) sont automatiquement éligibles à l’éco-PTZ.
De plus, la loi de finance de 2016 proroge l’éco-PTZ
Pour lutter contre la précarité énergétique, le plafond jusqu’en 2018 et facilite sa mobilisation.
de ressources donnant accès aux aides de l’ANAH a été
relevé : 46 % des Français y sont désormais éligibles. En parallèle du PTZ, le Gouvernement a mis en place le
Une prime complémentaire de 3 000 € financée sur le Micro crédit à taux zéro (Micro éco-PTZ). Adossé à l’éco-
programme Investissements d’avenir est apportée. PTZ, ce nouveau dispositif permet aux bénéficiaires du
Pour les ménages à revenus dits modestes, plusieurs programme Habiter Mieux de financer le reste de leurs
dispositifs d’aides existent. travaux grâce à un crédit à taux zéro adapté aux « petits
montants ». Remboursable sur 8 à 1à ans, il est pla- CoachCopro®,
Le programme «Habiter Mieux» de l’Anah. A travers fonné entre 10 000 et 15 000 euros. En 2015, alors que la plateforme est positionnée comme
ce programme lancé en 2010, l’Anah prend en charge la plateforme de guichet unique pour le conseil et l’information des par-
35% du montant des travaux de rénovation énergétique Enfin, les collectivités sont impliquées dans ces dispo- ticuliers, elle franchit une nouvelle étape en formalisant
des ménages aux ressources modestes et 50% dans le sitifs pouvant octroyer des aides au niveau des Régions, rénovation énergétique une offre de services pour les professionnels de la réno-

des copropriétés
cas de ménages aux ressources “très modestes” (dans Départements, Communautés de communes, Com- vation. Ce positionnement de tiers de confiance entre
la limite de 20.000€ pour les travaux d’amélioration et munes, etc. permettant aux usagers de cumuler les l’offre et la demande doit contribuer à l’émergence du
50.000€ pour des travaux lourds). A ceci, s’ajoute la aides pouvant atteindre, dans certains cas, un finance- marché. Ainsi, elle accompagne la demande, l’offre et
Prime Habiter Mieux (FART) : Une prime d’Etat (officielle- ment public de 80%. rapproche les deux.
ment FART, souvent appelée la « prime Habiter Mieux »)
Lancée en 2013 par l’Agence Parisienne du Climat (APC)
vient compléter les aides du programme Habiter Mieux Le dernier dispositif concerne les Certificats d’Écono-
en partenariat avec la Mairie de Paris, la Direction régio- Egalement CoachCopro® se développe nationalement
lorsque les travaux permettent un gain énergétique d’au mie d’Énergie(CEE). Il oblige les fournisseurs d’énergie
nale Ile-de-France de l’ADEME, Nexity et Ericsson, cette dans l’Est et l’Ouest notamment.
moins 25%. à réaliser des économies d’énergie auprès de leurs
plateforme web gratuite et indépendante est dédiée aux
clients. S’ils ne respectent pas leurs obligations, l’État
copropriétaires pour les aider dans leurs travaux d’éco-
Elle est distribuée de manière proportionnelle : 10% du leur impose de fortes pénalités financières.
nomies d’énergie. Pour en savoir plus : [Link]
montant des travaux engagés, dans la limite de 2 000 Pour l’ensemble des ménages, il est possible de cumuler
euros pour les ménages très modestes et 1 600 euros l’Éco-PTZ 0% et le CITE sans conditions de ressources
pour les foyers modestes. depuis mi-2016. Son objectif ? Simplifier la rénovation énergétique des Pour en savoir plus : [Link]
immeubles, par un accompagnement personnalisé, à
travers les trois grandes étapes du projet : préparation,
Cet article a été rédigé en collaboration avec les EDITIONS LEGISLATIVES
audit et travaux.

Le CoachCopro® propose ainsi un parcours personna-

lisé pour conduire pas à pas son projet de rénovation
énergétique, un tableau de bord commun à tous les
copropriétaires de son immeuble qui peut être parta-
gé avec les professionnels dont se sont entourés les
conseils syndicaux, le suivi et l’archivage des consom-
mations, mais également la suggestion d’aides finan-
cières adaptées ainsi que l’assistance d’un conseiller
Info-Energie Climat de l’APC en cas de besoin.

44 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 45

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

Les professionnels de la rénovation discutent avec les entreprises poste par poste (quan- La conception
tité et prix unitaire). A noter qu’une mission de maîtrise Dès qu’un travail de conception est envisagé, même
d’œuvre sans descriptif est à proscrire. s’il s’agit d’un aménagement réduit, il est préférable de
Les copropriétaires et la maîtrise d’œuvre On pourrait estimer que pour des travaux qui atteignent faire appel à un maître d’œuvre.
des coûts au-delà de 20 000 à 30 000 euros, l’emploi Outre la qualité des projets qu’ils apportent, ils peuvent
Le maître d’ouvrage est celui qui commande des tra-
d’un maître d’œuvre peut se justifier à tous les coups. également être source d’économie par des adaptations
vaux pour son compte (donc le syndicat de coproprié-
astucieuses.
taires par l’intermédiaire du syndic).
Les problèmes techniques Enfin, l’architecte peut s’avérer indispensable dans le
Le syndicat peut passer directement commande avec
Il est également fortement conseillé de prendre un cas d’immeuble compris dans des périmètres de sau-
les entreprises et traitées avec elles, ou bien passer par
maître d’œuvre dans les cas de difficultés techniques vegarde ou de protection d’un monument historique, ne
un maître d’œuvre (sauf lorsqu’un permis de construire
particulières, de travaux touchant la structure de l’im- serait-ce que pour définir les prestations, en collabora-
l’y oblige).
meuble, de multiplicité d’intervenants ou par l’emploi tion avec les architectes des bâtiments de France.
Nous allons voir dans quels cas il peut être préférable
de procédés techniques originaux. Outre la garantie
de passer par l’intermédiaire d’un maître d’œuvre et
offerte par la mise en jeu de sa responsabilité, le maître Le contrat
dans quelles conditions traiter avec lui.
d’œuvre se doit de prendre toutes précautions (obliga- Le contrat passé entre un maître d’ouvrage et le maître
tion de moyens) pour éviter que des désordres n’appa- d’œuvre est un contrat de « louage d’ouvrage ». On peut
Qui sont les maîtres d’œuvre ? raissent dans le temps. Ainsi, il saura utilement conseil- distinguer trois types de rémunération :
d’œuvre indépendants sont souvent bien équipés pour ler le maître d’ouvrage sur les prestations techniques à
Les architectes s’occuper des travaux d’entretien ou d’amélioration. envisager et devra veiller à leur bonne exécution. Au forfait établi au démarrage de la mission. Il ne peut
Ayant une formation généraliste, leur rôle s’étend de la faire l’objet de modification, sauf clause de révision et
conception à la réalisation. Les contrôleurs techniques La coordination de redressement ;
Parfois obligatoire lorsqu’il y a dépôt de permis de Ils ont pour mission essentielle de veiller à la conformité Lors des chantiers relativement importants, faisant Au déboursé pour les missions ponctuelles, c’est-à-dire
construire, l’intervention des architectes dans les tra- des travaux avec les règles de l’art, normes techniques appel à plusieurs corps d’état (maçonnerie, plomberie, au paiement à la vacation plus frais réels ;
vaux d’entretien est plutôt répandue, surtout sur des et caractéristiques des bâtiments. Ils fournissent pour électricité…), le choix peut-être fait de traiter, par un Au pourcentage des travaux proportionnel au coût de
chantiers importants. cela des recommandations techniques, préalablement à marché unique, avec une seule entreprise, appelée « réalisation des travaux
l’exécution des travaux et en cours de chantier, suivant entreprise générale », qui gère la totalité des travaux.
Les agréés en architecture les missions confiées par le maître d’ouvrage. En amont Il est également possible de signer des marchés par Ce dernier calcul est le plus répandu, surtout pour les
Institués par la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture, de ces missions générales, les bureaux de contrôle corps d’état séparés. Si cette dernière solution peut missions complètes. Il prend pour base un taux, libre-
les agréés en architecture sont des maîtres d’œuvre et peuvent réaliser des diagnostics préalables, objet de s’avérer moins chère, la difficulté consiste à organiser ment discuté, que l’on applique au montant des travaux.
des techniciens du bâtiment ayant reçu par le Minis- contrats spécifiques. la coordination entre les différentes entreprises pour Ces taux varient généralement entre 7 à 10% en fonc-
tère de la Culture, l’autorisation d’exercer au même titre qu’elles interviennent dans l’ordre au moment convenu. tion de l’importance et/ou de la complexité du chantier.
Quand faut-il recourir à un maître d’œuvre ?
que les architectes. Ils ont les mêmes droits et devoirs, Cette gestion du chantier, si elle est mal menée, peut
notamment d’être inscrits au tableau régional de l’ordre Il est possible de dégager quelques principes qui justi- être source de surcoûts et de retards importants. Une
des architectes. fient la passation d’un contrat de maîtrise d’œuvre. Ils des solutions peut dès lors être de prendre un maître
sont de quatre ordres : d’œuvre pour conduire le chantier.
Les maîtres d’œuvre indépendants
A côté de la profession d’architecte, très réglementée, Le coût des travaux
toute personne ou société peut être maître d’œuvre. Par leur connaissance des coûts, les maîtres d’œuvre
Il lui faut pour ce faire obtenir une assurance profes- sont plus susceptibles de mieux négocier les prix que
sionnelle, ce qui demande une qualification (diplôme et quiconque (références des devis, décomposition des
expérience). Cet intitulé regroupe les bureaux d’études, prix unitaires…). Ainsi, pour les chantiers importants, ils
ingénieurs-conseils, métreurs, économistes de la peuvent être source de rabais sensibles dans la mesure
construction… où ils établissent un descriptif détaillé des travaux et
De formation essentiellement technique, les maîtres

46 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 47

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

Le rôle du bureau d’études en copropriété • être complétées en cas de besoin par des audits sur • des coûts d’exploitation nombreuses personnes (MOA, utilisateurs, entre-
la structure, sur les installations électriques et sur • des améliorations en termes de confort, d’effica- prises…).
Le bureau d’études : “facilitateur” d’une réhabili- l’acoustique, cité, de productivité
tation réussie. • proposer des solutions permettant d’améliorer la • de la revalorisation de son patrimoine Comment s’exerce le rôle de l’AMO ?
performance énergétique, qui soient réalistes et qui
Qu’est-ce qu’un bureau d’études ? prennent en compte tous les aspects techniques Au niveau de l’audit énergétique
Le rôle de l’ingénierie dans un CPE
mais aussi juridiques et financiers. C’est la première étape nécessaire à la mise en œuvre
Les bureaux d’études qui interviennent dans le domaine Comment garantir la performance des travaux, des
du bâtiment sont des sociétés d’ingénierie qui disposent d’un contrat de performance énergétique.
équipements, et des procédés mis en œuvre dans le
de compétences techniques dans les domaines de la Les missions de consultation des entreprises et de cadre d’une opération de réhabilitation énergétique ? Cet audit a été formalisé par l’ADEME, qui accorde à
structure, de la thermique, de l’électricité, de l’acous- contrôle des travaux certains MOA une aide financière substantielle afin de
Comment garantir la réduction des consommations à
tique. Ils ont des compétences juridiques qui leur per- Le syndic aura besoin (pour présenter à l’Assemblée franchir cette première étape.
travers un contrat particulier qui engage la responsa-
mettent de faire du droit à titre accessoire, et aussi des Générale des projets de travaux ou de contrat de per- L’audit énergétique constitue une mission complexe qui
bilité financière d’un groupement d’entreprises ou d’un
compétences en ingénierie financière. formance énergétique) d’une mise en concurrence nécessite des compétences techniques , associées à
opérateur, dans un projet de réhabilitation énergétique ?
Les bureaux d’études de taille moyenne et de petite d’entreprises. une expérience dans le domaine de l’énergie des bâti-
Un Maître d’Ouvrage (MOA) qui va s’engager dans un
taille sont représentés au niveau national par la Fédé- Il pourra s’appuyer pour cela sur le bureau d’études, ments, mais aussi des compétences juridiques qui per-
projet important de réhabilitation a en effet besoin de
ration CINOV et, dans le domaine du bâtiment, par le prestataire connaissant parfaitement les techniques du mettent d’ apprécier les contraintes liées aux contrats
garanties techniques et financières pour s’assurer de
syndicat CINOV CONSTRUCTION. Ils sont nombreux et bâtiment et les contrats d’exploitation pour réaliser les en cours, et aux règles de droit auxquelles sont soumis
la pertinence économique et environnementale des tra-
implantés sur l’ensemble du territoire national, proches Cahiers des Charges qui permettront aux entreprises de les MOA.
vaux qui seront réalisés.
de leurs clients et indépendants des grands groupes. répondre et aux copropriétaires de comparer les offres.
C’est cette idée de garantie qui est contenue dans la
Si l’AG décide de voter les travaux, le rôle du bureau notion de Contrat de Performance Énergétique. Cette L’audit énergétique doit permettre de définir le plus pré-
Les bureaux d’études et leurs missions d’études sera essentiel pour vérifier la bonne applica- garantie a toutefois ses limites puisque, comme dans cisément possible la situation initiale, du point de vue
Les missions que les bureaux d’études peuvent assu- tion du marché et aider le syndic à prononcer la récep- tout contrat entre deux parties, il convient de définir les énergétique, en tenant compte :
rer comme prestataires et partenaires des syndics et tion des travaux. limites de responsabilité de chacune des deux parties. • d’une analyse des caractéristiques du bâti.
copropriétaires sont nombreuses. La Loi Grenelle 2 a • d’une analyse des qualités des installations exis-
imposé aux copropriétés de réaliser dans les prochaines Les missions d’ingénierie d’exploitation tantes.
Le rôle d’Assistant à la Maîtrise d’Ouvrage
années un DPE Collectif (pour les copropriétés de moins Les bureaux d’études peuvent enfin accompagner le (AMO) • d’une analyse de la qualité de la conduite et de
de 50 lots) et un audit énergétique pour les autres. Elle syndic et le conseil syndical pour vérifier la bonne appli- l’exploitation des installations.
a également imposé aux syndics de présenter un plan cation des contrats d’exploitation, la facturation de ces Pour assurer, dans de bonnes conditions, la mise en • d’une analyse du niveau de confort et du comporte-
de travaux pluriannuel et/ou un Contrat de Performance contrats, et proposer des améliorations en fonction de œuvre des contrats de performance énergétique (CPE), ment des usagers.
Energétique. l’évolution des techniques et des besoins de la copro- les MOA auront besoin d'un accompagnement tech- • d’une analyse des contrats en cours.
Pour répondre à ces obligations, le syndic et le conseil priété. nique fort dès les premières étapes du projet.
syndical vont devoir s’entourer de conseils compétents, Cette situation initiale, qui n’est pas toujours facile à
Par ailleurs, pour assurer cette mission, l’AMO devra caractériser, doit être réalisée par un bureau d’études
objectifs et indépendants : les bureaux d’études dis-
L’audit énergétique disposer, en plus des connaissances techniques néces- compétent et indépendant, qui devra engager sa res-
posent de toutes ces qualités nécessaires pour assurer
L’audit énergétique doit permettre au Maître d’ouvrage : saires, de connaissances particulières telles que : ponsabilité sur son analyse, vis-à-vis de son client, et
les missions d’assistance à la maîtrise d’ouvrage très
particulière que constitue le syndicat des coproprié- • de connaître la situation de son patrimoine en • des connaissances juridiques relatives au droit des vis-à-vis du cocontractant du CPE, qui n’aura pas les
taires, et notamment : termes : contrats. moyens matériels de procéder à cette analyse appro-
Les missions de DPE Collectif et d’audit énergétique • de consommation d’énergie • des connaissances en ingénierie financière pour fondie de la situation initiale, qui va devenir contrac-
accompagner au financement du projet qui consti- tuelle dans le futur contrat.
Ces missions sont très importantes et doivent être de • de coût d’exploitation
tue une étape essentielle de la réussite du CPE. L’audit énergétique doit comporter un second volet : les
grande qualité car elles constituent la première phase • de décider d’un programme de réhabilitation, au
d’un projet de réhabilitation. • des connaissances dans le domaine de l’exploita- propositions d’amélioration de la performance énergé-
regard :
tion des installations qui va constituer le second tique.
• de l’état de son patrimoine volet du CPE et qui va garantir, de manière contrac- Là encore les notions de compétence et d’indépen-
Elles doivent : • des conditions de mise en œuvre des solutions tuelle, la performance du projet. dance sont primordiales car il va falloir, dans cet audit,
• permettre de faire un état des lieux le plus objectif proposées • Enfin, l’AMO devra être un bon communicant et convaincre le MOA de la pertinence des solutions qui
possible, en prenant en compte la qualité énergé- • des coûts d’investissement, des aides éven- devra savoir s’exprimer, au besoin en public, car sont proposées, du point de vue :
tique des bâtiments et des installations thermiques, tuelles la réussite du projet requiert la sensibilisation de • des coûts prévisionnels d’investissement.

48 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 49

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• des économies prévisionnelles engendrées par les • un CCAP qui précise les conditions administratives via leurs assurances respectives, les conséquences Il peut avoir une mission particulière de conseil dans
travaux envisagés. et financières liées aux travaux réalisés. d’une performance insuffisante au regard des engage- les opérations de passation du contrat entre l’ancien
• des contraintes de mise en œuvre (milieu occu- • un CCTP qui précise qualitativement et quantitati- ments contractuels qui auront été pris. exploitant et la société d’exploitation du Contractant
pé…). vement la nature des travaux à réaliser. Cela n’exclut pas la responsabilité éventuelle du MOA général retenu.
• des contraintes juridiques liées aux contrats en • une obligation d’assurance (DO, …). dans le cas où le non-respect des objectifs contractuels
cours. La formalisation de ce marché de travaux est néces- résulte d’un défaut de comportement mesurable ou Au niveau du contrôle de l’exploitation
• des conditions possibles de financement des tra- saire pour régler les conflits qui ne manqueront pas de d’une modification unilatérale des conditions d’exploi- La mission de l’AMO doit comporter une mission de
vaux. naître à l’occasion de la réalisation et qui entraîneront tation. contrôle de l’exploitation au minimum sur un an (davan-
un recours auprès des assureurs. On comprend donc que la qualité du cahier des charges tage si l’importance du projet le justifie), au cours de
qui va présider à la consultation des entreprises est es- laquelle il devra :
Au niveau de la consultation des entreprises
sentielle, si l’on veut éviter les conflits lors de la phase • s’assurer que les prestations dues au contrat sont
Si le MOA a été convaincu de la pertinence du projet 2/ Un marché d'exploitation
d’application du contrat. bien mises en œuvre.
proposé, et que celui-ci s’inscrit en cohérence avec Le marché d’exploitation, dans lequel l’Entreprise va
Le cahier des charges doit toutefois laisser à l’Entreprise • que la facturation est conforme aux prescriptions
son budget et avec son plan pluriannuel de travaux, on s’engager sur la qualité et sur le contenu des presta-
la possibilité de proposer des variantes, sous réserves contractuelles.
va pouvoir passer à la phase suivante : la consultation tions de maintenance, complète le marché travaux et
qu’elles soient fondées et compatibles avec les objec-
d’entreprises sur un projet de Contrat de Performance définit quantitativement l’amélioration de la perfor- • que les objectifs d’économies sont bien atteints.
tifs du MOA et avec son plan pluriannuel de travaux.
Énergétique qui va associer : mance énergétique résultant des travaux réalisés, sur • arbitrer les éventuels conflits nés de l’application
laquelle l’entreprise s’engage techniquement et finan- On comprend également que l’analyse des offres sera
• la réalisation de travaux d’amélioration de la perfor- du contrat.
cièrement. complexe et nécessitera l’intervention de l’AMO et de la
mance énergétique. Cette mission permet de conforter le MOA dans les
Maîtrise d’Œuvre car elle doit faire la part des garanties
• le financement de ces travaux. Le marché d’exploitation devra comporter : choix qui ont été faits, et de disposer d’un conseil indé-
techniques et financières apportées par les concurrents.
• les conditions de maintenance des installations. • un acte d’engagement précisant les conditions fi- pendant qui défend ses intérêts dans l’application des
• les garanties de résultat, en termes de réduction de nancières et les objectifs de performance garantis. clauses contractuelles.
Au niveau de la réalisation des travaux
la consommation d’énergie. • un CCAP qui précise les conditions administra- Elle doit comprendre obligatoirement l’établissement
tives et financières liées au contrat, les pénalités Selon la solution qui aura été retenue dans la phase d’un bilan annuel qui sera présenté au MOA afin de
Selon la nature et l’importance des travaux envisagés, précédente, l’AMO interviendra de plusieurs façons.
le management du projet sera différent. encourues en cas de non-respect des engagements rendre compte de la pertinence des choix qui ont été
contractuels, et le cas échéant au financement des Dans le cas de petits projets, l’entreprise assume la res- faits et d’expliquer les difficultés éventuelles qui sont
Dans les petites opérations, le MOA privé, assisté de son ponsabilité totale de la réalisation. L’AMO peut intervenir
travaux (dans le cas où l’entreprise assure le finan- apparues (incidents d’exploitation, évolution du coût
AMO, pourra consulter directement des entreprises sur comme conseil au niveau de la réalisation des travaux
cement de ces travaux). des énergies…).
la base de l’audit. et des conflits qui peuvent survenir en cours de travaux
• un CCTP qui précise les conditions techniques liées Cette mission fait l’objet de conditions d’assurances
Dans des opérations plus complexes, le MOA devra faire entre le MOA et les entreprises, au niveau de la récep-
aux engagements contractuels, et les conditions particulières.
appel à un Maître d’œuvre, ou à une équipe de Maî- tion des travaux par le MOA et, éventuellement, dans
d’indexation de ces engagements.
trise d’œuvre, pour réaliser un dossier de consultation les opérations de passation du contrat entre l’ancien
d’entreprises. exploitant et la société d’exploitation du Contractant Conclusion
Toutefois on retrouvera, dans les deux cas, des 3/ Ces deux marchés constituent un contrat général retenu. La mise en œuvre d’un contrat de performance éner-
constantes qu’il faudra prendre en compte. unique qui doit être conclu soit avec un groupement gétique nécessitera une assistance technique juridique
Dans le cas des projets plus importants si une Maî-
d’entreprises conjointes et solidaires, soit avec un opé- et financière qui doit permettre au MOA de conclure en
Le Contrat de performance Énergétique devra compor- trise d’œuvre ( MOE) a été désignée, elle doit assurer le
rateur qui assure le rôle de contractant général. toute sérénité ce type de marché et qui lui assurera un
ter obligatoirement : contrôle et la réception des travaux jusqu’à la réception
Dans les deux cas on comprend bien que les engage- des travaux. contrôle, dans la durée, de la réalité des améliorations
ments de résultats en termes d’économie d’énergie énergétiques obtenues.
1/ Un marché de travaux Dans cette phase, un bureau de contrôle et un coordina-
sont liés à la fois : L’ingénierie indépendante qui dispose des compétences
teur de sécurité peuvent être nommés par le MOA pour
Dans le cadre d’un CPE, qu’il soit limité aux installations • à la qualité des travaux réalisés. techniques et qui doit acquérir, si elle ne les a pas, les
s’assurer de la conformité des travaux réalisés et pour
ou qu’il intègre une modification du bâti, les travaux compétences juridiques et financières complémen-
• à la qualité de la maintenance. satisfaire aux obligations réglementaires en matière de
devront faire l’objet d’un marché en bonne et due forme taires nécessaires, est parfaitement fondée à assurer
• à la qualité de l’analyse technique qui aura conduit sécurité sur le chantier. Ces missions peuvent égale-
avec notamment : cette mission d’AMO.
à l’évaluation de la performance du projet. ment être prises en charge par le Contractant général
• un acte d’engagement avec un bordereau détaillé dans le cadre du Contrat. En effet, le rôle de l’ingénierie dans la mise en œuvre
de prix, afin de gérer les éventuels travaux supplé- C’est pourquoi il est nécessaire de faire porter la res-
ponsabilité de ces engagements sur la ou les entre- L’AMO dans ce cas n’a pas à intervenir pendant la pé- d’un contrat de performance énergétique est essentiel,
mentaires qui sont inhérents à une intervention sur depuis la phase d’audit préalable jusqu’au suivi de l’ex-
prises contractantes qui devront régler en interne, ou riode des travaux qui est sous la responsabilité du MOE.
un bâtiment existant. ploitation.

50 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 51

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Une réflexion devra être menée avec les assureurs sur Le rôle du diagnostiqueur dans le dispositif principal autre qu'habitation,
Le processus de management du projet, tel que décrit les responsabilités, dans ce type de contrat : • les DPE des bâtiments équipés d’une installation
ci-avant, est enrichissant : • du Maître d’ouvrage en termes d'assurance dom- Le Diagnostic de Performance Energétique a été intro- collective de chauffage ou de refroidissement
mage-ouvrage. duit en novembre 2006 à la vente d'un bien, puis à la autres que ceux soumis à l'audit énergétique.
• pour l’ingénierie, lorsque celle-ci assure la totalité
location. C'est l'embryon de tous les dispositifs incitant
des missions, car elle dispose ainsi d’un retour • de l’AMO, vis à vis du Maître d’ouvrage.
à la rénovation énergétiques que nous connaissons Alors que les exigences demandées aux diagnostiqueurs
d’expérience sur les résultats réels en terme de fia- • de la MOE, vis à vis du Maître d’ouvrage. désormais. sont assez encadrées pour la réalisation des DPE, elles
bilité et d’efficacité des solutions techniques qu’elle • du Contractant général vis à vis du Maître d’ouvrage. Le diagnostiqueur a donc une place fondamentale et restent encore "souples" pour la réalisation d'audits
prescrit,
• des entreprises cotraitantes ou sous-traitantes au incontournable dans la dynamique du Grenelle de l'en- énergétiques, mis à part un niveau d'entrée assez élevé
• pour le MOA et ses représentants qui ont à leur dis- sein de l’équipe constituée par le Contractant géné- vironnement. (BAC+3 dans le domaine des techniques du bâtiment
position un conseil compétent et indépendant, sur ral. Côté compétence, rappelons que, depuis le 1er no- et 3 ans d'expérience dans un bureau d'études ther-
lequel ils peuvent s'appuyer tout au long du projet, vembre 2007, le diagnostiqueur doit notamment être miques OU 8 ans d'expérience dans un bureau d'études
• pour les entreprises de travaux et d’exploitation certifié pour la compétence "DPE" par un organisme thermiques).
qui peuvent dialoguer avec un homme de l’art pour accrédité par le COFRAC (liste des organismes sur le
faire valoir d’éventuelles difficultés et éviter ainsi site [Link]). La validité de ce certificat est de 5 Voici un tableau récapitulatif de la réglementation, qui
des conflits toujours coûteux dus à une incompré- ans maximum. reprend :
hension entre les parties. En 2012, ce dispositif de contrôle et de suivi de la com- • les immeubles visés,
pétence a été profondément réformé avec de nom- • les prérequis et exigences de compétences deman-
Cet article a été rédigé en collaboration avec CINOV CONSTRUCTION breuses nouvelles mesures dont les plus notables sont : dés aux professionnels pour réaliser ces presta-
La création de deux niveaux de compétence dont tions.
les limites sont ainsi définies :
• un niveau sans mention (dit "DPE individuel")
pour :
• les DPE des habitations individuelles,
• les DPE de lots dans les bâtiments à usage prin-
cipal d'habitation,
• les attestations de prise en compte de la régle-
mentation thermique,
• un niveau avec mention (dit "DPE à l'im-
meuble") pour :
• les 3 cas cités au-dessus,
• les DPE des lots dans les bâtiments à usage

52 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 53

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Activité DPE Audits énergétiques Ce qui rentre sous le vocable de la copropriété

Bâtiments équipés d’une installa-
Bâtiments
tion collective de chauffage ou de
équipés d’une
refroidissement Ce qui rentre sous le vocable « copropriété » très simples aussi bien qu’à des ensembles immobiliers
installation très complexes. Voici quelques exemples de coproprié-
Lots dans des Lots dans les remplissant les 3 conditions :
collective de On parle de copropriété : tés qui illustrent cette diversité :
bâtiments à bâtiments à usage principal d’habitation
Immeubles Habitations chauffage ou 1. Quand on a affaire à un immeuble ou groupe d’im- • Un pavillon divisé en appartement (2 coproprié-
usage usage principal ET
visés individuelles de refroidisse- meubles bâtis ; taires, une cage d’escalier en commun…) ;
principal autre copropriété de 50 lots ou plus
ment autres 2. Quand cet immeuble est divisé en « lots » compre- • Un immeuble, sans espaces extérieurs, sans par-
d’habitation qu’habitation ET nant :
que ceux sou- kings, sans ascenseur, etc. ;
Date de dépôt de la demande • des parties privatives (appartement, cave, parking) ; • Plusieurs immeubles dont espaces extérieurs, par-
mis à l’audit
de permis de construire anté- • et une part (« quote-part ») des parties communes. kings… ;
énergétique
rieure au 1er juin 2001 • Un lotissement de pavillons partageant des voiries ;
Certification DPE sans men- Certification DPE avec mention dite Dès lors qu’un immeuble comporte deux propriétaires • Etc.
Condition de « lots », cet immeuble relève du régime de la copro-
tion dite «DPE individuel» en «DPE tous types de Pas de certification particulière Plus les copropriétés sont conçues de façon complexe,
d’exercice priété : les propriétaires sont alors appelés coproprié- plus cela va entraîner des lourdeurs de fonctionnement
cours de validité bâtiments» en cours de validité
Prérequis à la certification Prérequis à la certification Prérequis à la réalisation taires et doivent respecter la loi du 10 juillet 1965 et son et des surcoûts de gestion.
des audits décret d’application du 17 mars 1967.
BAC+2 et 3 ans d’expérience BAC+3 dans le domaine des Par ailleurs, les grands ensembles immobiliers cumulent
Le régime de la copropriété s’applique à des immeubles complexité et superposition de structures de gestion
BAC+2 dans le domaine des dans le domaine des techniques techniques du bâtiment et 3 ans
techniques du bâtiment du bâtiment, ou BAC+3 et 2 ans d’expérience dans un bureau
d’expérience, ou BAC+5 et 1 an d’études thermiques
d’expérience OU
OU 8 ans d’expérience dans un
OU bureau d’études thermiques
ET
3 ans d’expérience dans le Certification DPE «individuels» en Expérience suffisante dans la
Prérequis domaine du bâtiment (technicien cours de validité ET contrôle sur réalisation d’audits
ou agent de maîtrise) ouvrage a posteriori réussi énergétiques par au moins 3
références sur des prestations
similaires
Formations : 3 jours mini-
Formations : 5 jours minimum
mum dans les 18 mois précé-
dans les 18 mois précédant la
dant la candidature à la certifi-
candidature à la certification
cation Aucune obligation particulière
(5 jours dont 2 dans
(3 jours dont 1 dans les
les 18 derniers mois en cas
18 derniers mois en cas
de recertification)
de recertification)

Cet article a été rédigé en collaboration avec la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM

54 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 55

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telles que syndicat de copropriété principal, syndicat de l’article 25) qui forment le conseil syndical. Ce conseil
copropriété secondaire, ASL, AFUL, Union des syndicats, élira son (ou sa) président(e). Découpage de la loi Articles
etc.). Dans le cas d’une copropriété « coopérative », l’assem- Définition et organisation de la copropriété :
blée générale élit d’abord parmi les copropriétaires un chapitre relatif aux parties communes et privatives, Articles 1 à 16-2
Ces structures de gestion peuvent par ailleurs réunir des conseil syndical qui, à son tour, élira le président du au règlement de copropriété, aux charges, etc.
copropriétés verticales et des copropriétés horizontales conseil syndical, qui assumera les fonctions du syndic. Administration de la copropriété - dispositions générales
(pavillons) pour lesquelles les problématiques sont très On l’appelle alors président-syndic. section relative aux dispositions concernant la gestion
différentes ou des entités très différentes (centres com- La grande différence entre les deux formules est que, Articles 17 à 29
de la copropriété, les obligations du syndic, l’assemblée générale, les règles
merciaux, HLM, etc.). dans le syndicat coopératif, le syndic est une émanation de majorités (articles 24 à 26-3 plus spécialement)
du conseil syndical. Dans le premier cas, il y a toujours
Administration de la copropriété - dispositions particulières aux
Chacune des entités de gestion ayant ses propres ins- une dualité entre syndic et conseil syndical qui demeure Articles 29-1 A à 29-6
copropriétés en difficulté
tances de gestion (assemblée générale, syndic pour un organe de contrôle.
syndicat de copropriété principal et secondaire, pré- Sur le plan pratique, les conséquences sont les sui- Améliorations, additions de locaux privatifs
Articles 30 à 37
sident de l’ASL…), les frais de gestion ainsi que les vantes : et exercice du droit de surélévation
appels de charges propres à chaque entité en seront • Dans le cas du syndicat coopératif, le changement Reconstruction Articles 38 à 41
multipliés. de syndic est plus souple ; il suffit d’une décision Résidences services
du conseil syndical. En revanche, pour le syndicat concerne uniquement un type de copropriétés spécifiques (avec services Articles 41-1 à 41-5
Nous allons montrer quelques exemples de ce type de classique, en cas de démission du syndic, il faudra intégrés pour étudiants ou pour personnes âgées par exemple).
structures qui engendre une certaine complexité juri- recourir à une assemblée générale. Dispositions d’ordre général
dique et renforce l’opacité de gestion. • Autre conséquence : la gestion dans le système concerne notamment les conditions d’application Articles 42 à 50
coopératif pourra être plus collégiale, tout le conseil de certaines règles ou certaines décisions.
syndical y étant étroitement associé. Néanmoins, la
La copropriété normale et la copropriété responsabilité restera personnelle, le syndic sup-
dite « coopérative » Le décret du 17 mars 1967 20 avril 2010 qui a notamment précisé les modalités
portant l’entière responsabilité de sa gestion. d’application de la procédure d’alerte.
Un inconvénient important de la formule coopérative est Le décret du 17 mars 1967 est le décret d’application Voici les grands thèmes traités par le décret du 17 mars
Dans le cas d’une copropriété « normale », le syndicat
que le syndic ne peut pas être rémunéré. de la loi de juillet 1965, et a lui aussi été modifié à dif- 1967 :
de copropriété reste un syndicat classique. L’assemblée
En dehors de ces points, le fonctionnement d’une co- férentes reprises, notamment par le décret du 27 mai
élit un syndic parmi les copropriétaires (syndic dit « bé-
propriété normale et d’une copropriété coopérative sera 2004, puis celui du 1er mars 2007 et enfin le décret du
névole » mais qui peut être indemnisé) ou professionnel,
tout à fait identique.
à la majorité de l’article 25. Par ailleurs, l’assemblée élit
des conseillers syndicaux (également à la majorité de Découpage du décret Articles
Règlement de copropriété et acquisition en copropriété Articles 1 à 6-3
Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC Les assemblées générales de copropriétaires Articles 7 à 21

Les textes principaux qui régissent Le conseil syndical

Le syndic
Articles 22 à 27
Articles 28 à 39-1
la copropriété Dispositions particulières aux résidences-services Articles 39-2 à 39-7
Dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative Articles 40 à 42-2
La comptabilité du syndicat Articles 43 à 45-1
La loi du 10 juillet 1965 d’économie d’énergie) et plus récemment encore la loi Procédure :
Articles 46 à 61-1
Warsmann (22 mars 2012) qui permet désormais au Dispositions générales
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 « Articles 61-2 à 61-11
syndicat de copropriétaire de faire un emprunt en son Procédure préventive
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Articles 62-1 à 62-15
nom. Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté
». Elle a été modifiée à de nombreuses reprises, no- De nouvelles modifications importantes vont également Les unions de syndicats de copropriétaires Articles 63 à 63-4
tamment par la loi SRU (2000), par la loi ENL (13 juillet intervenir suite à la publication de la loi ALUR en cours Dispositions diverses Articles 64 à 67
2006) puis la loi « Boutin » (25 mars 2009, ayant no- de discussion fin 2013.
tamment introduit la procédure d’alerte), la loi Grenelle Voici les grands thèmes traités par la loi du 10 juillet
NB : Quand des articles du décret ou de la loi seront cités sans que la loi ou le décret en question ne soient mentionnés, ils ren-
2 (12 juillet 2012, qui a introduit entre autres l’allège- 1965 :
voient systématiquement à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967
ment des règles de majorité pour la décision de travaux
Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC
56 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 57
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Les autres textes qui régissent la copropriété Textes concernant les répartiteurs de frais
de chaleur
et des entreprises, afin d’obtenir notamment des débits
internet plus élevés, de meilleure qualité, la télévision
haute définition et en 3D etc.
Les immeubles où cela est techniquement possible et Les textes applicables en matière de fibre optique sont
Le décret « carnet d’entretien » ; concerne les toutes petites chaufferies, assez qui consomment plus d’une certaine quantité de com- l’article 109 de la loi du 4 août 2008 de modernisation
rare car en général on a du chauffage individuel bustible pour le chauffage par an et par mètre carré de l’économie et les articles R 9-2 à R 9-4 du code des
Le « carnet d’entretien », né d’une proposition d’amen- pour ces installations ; devront s’équiper de compteurs ou de répartiteurs de postes et des communications électroniques.
dement déposée par l’ARC, devait permettre, dans sa • tous combustibles, plus de 70 kW : arrêté du frais de chauffage avant le 31 mars 2017.
mise en œuvre, de retracer, pour chaque copropriété, 23 juin 1978 ; concerne la grande majorité des Il s’agit des immeubles : Les modalités de déploiement
équipement par équipement, ouvrage par ouvrage, les chaufferies en copropriété une lettre ministé- • qui consomment – pour le seul chauffage – plus de Le déploiement des nouveaux réseaux en fibre optique
interventions et travaux facturés à la copropriété. Le but rielle précise que, lorsqu’elles conduisent à des 150 kWh par mètre carré et par an, si plus de 80% s’effectue en deux phases :
de ce carnet était de suivre la gestion (voir ce qui était « transformations immobilières importantes » des logements sont équipés de robinets thermos- • Le déploiement dans les rues
fait ou non, entretenu par qui, à quel prix) pour repérer les dispositions de l’arrêté ne sont pas appli- tatiques • Le déploiement à l’intérieur des immeubles.
soit les carences, soit les abus passés et ainsi mieux cables ; • qui consomment plus de 190 kWh par mètre carré La règlementation encadre les modalités de déploie-
contrôler les interventions à venir.
• tous combustibles, plus de 2MW : arrêté du 25 et par an, si moins de 20 % des logements sont ment et de mutualisation des réseaux de fibre optique
Malheureusement, le décret du 30 mai 2001 a trans-
juillet 1997, ajoute des dispositions supplémen- équipés de ces robinets. dans les immeubles. Elle garantit le déploiement d’un
formé le vrai carnet d’entretien complet qui aurait été
taires à l’arrêté du 23 juin 1978, essentiellement Les répartiteurs doivent pouvoir être relevés sans avoir réseau mutualisé, c’est-à-dire permettant aux autres
utile aux copropriétés en une fiche d’information gros-
concernant la sécurité besoin d’accéder à l’intérieur des logements. opérateurs raccordés de proposer leurs offres com-
sière. Cela tient au fait qu’on a donné à ce carnet une
• obligation pour les chaufferies de plus de 30 kW merciales aux habitants de l’immeuble, quel que soit le
double fonction contradictoire : il doit à la fois servir au
de disposer d’une régulation automatique. Dans les immeubles concernés par cette obligation, les mode de câblage mono-fibre ou multi-fibres par loge-
suivi de la gestion patrimoniale de la copropriété, ce qui
radiateurs devront, en plus, être dotés de robinets ther- ment.
nécessite qu’il soit complet, mais aussi à la fois servir • Chaufferies (entretien) :
mostatiques. Pour installer la fibre optique dans une copropriété, il
à l’information des candidats acquéreurs, ce qui néces- • Code l’environnement (R224-20 à 41)
faut porter à l’ordre du jour d’une assemblée générale le
site qu’il soit synthétique. - pour les chaufferies de moins de 400 kW, un entretien La répartition des frais liés au chauffage devra se faire fibrage de l’immeuble. Lors de l’AG, les copropriétaires
annuel avec remise d’attestation (décret 2009-649 du ainsi : choisissent, parmi plusieurs propositions de fibrage,
9 juin 2009) ; 1. 70% des frais de combustible seront répartis en l’opérateur qui sera chargé de déployer le réseau en
Texte concernant l’individualisation des
contrats d’eau - pour les chaufferies de plus de 400 kW, tous les deux fonction des « consommations individuelles » ; fibre optique dans l’immeuble.
ans, contrôle de l’efficacité énergétique de la chaufferie 2. 30% continueront à être répartis en fonction des Une convention doit alors être conclue entre l’opérateur
L’individualisation des charges d’eau, à certaines condi- (décret 2009-648 du 9 juin 2009) ; tantièmes de copropriété. choisi et le syndicat des copropriétaires (article L 33-6
tions, est le meilleur moyen pour lutter contre les gas- • Code de l’énergie (L241-1 à 11), avec les prin- du Code des postes et des communications électro-
pillages, les fuites et inciter à une meilleure gestion. cipales dispositions concernant les contrats Remarque : les copropriétés déjà équipées de répar- niques).
La loi SRU (article 93) du 13 décembre 2000 a introduit d’entretien (décret du 4 mai 1981). titeurs ou de compteurs d’énergie thermique peuvent La convention prévoit en particulier que les opérations
deux innovations dans ce domaine : • Réglementation thermique dans l’habitat existant conserver leurs anciens coefficients de répartition entre d'installation, d'entretien et de remplacement mention-
• L’abaissement de la majorité nécessaire pour voter (décret du 19 mars 2007) : ce texte encadre les consommations individuelles et tantièmes de copro- nées à l'alinéa précédent se font aux frais de l'opérateur.
la pose de compteurs divisionnaires d’eau froide ; choix techniques à adopter lors d'une rénovation priété. Elle fixe aussi la date de fin des travaux d'installation,
• La possibilité d’individualisation des contrats d’eau pour améliorer l'efficacité énergétique des bâti- qui doivent s'achever au plus tard six mois à compter
en habitat collectif. ments. Par exemple si vous changez votre chau- de sa signature.
Textes concernant la fibre optique
dière, vous êtes obligé d'installer une chaudière
atteignant au moins une performance minimale Définition et textes législatifs
Textes concernant le chauffage
(ce décret concerne également : les fenêtres, les Une fibre optique est un fil de verre ou de plastique qui
Un grand nombre de textes encadre le chauffage collec- façades, les toitures, les réseaux de chauffages, la conduit la lumière. Le signal lumineux émis dans la fibre
tif en copropriété. Voici les principaux thèmes traités : ventilation, les chauffages électriques, les ballons est capable de transporter de grandes quantités de don-
• Température : selon d’article R131-20 du code de d'eau chaude). nées à la vitesse de la lumière sur plusieurs centaines
la construction, la température maximale des loge- • Règlement sanitaire départemental : le règlement voire milliers de kilomètres.
ments est fixée à 19°C. Il faut savoir qu’un degré de sanitaire départemental type contient plusieurs L’extension de cette technologie aux logements permet
plus, c’est 7% de consommation en plus. dispositions relatives au chauffage : entretien des de répondre aux « besoins » croissants de la population
• Chaufferies (local, équipements) : chaudières, ramonage, etc.
• Gaz, moins de 70kW : arrêté du 2 août 1977 Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC

58 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 59

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

Le règlement de copropriété et la loi de copropriété qui attribuera les millièmes de coproprié-

té à chacun des lots privatifs, ainsi que les millièmes de
d’assurance en cas de démolition de l’immeuble, ainsi
que pour le partage du produit des ventes des parties
charges communes (ou spéciales) et les millièmes de communes. Lorsque ces millièmes sont aussi utilisées
charges d’équipement. pour répartir les charges communes générales, alors ils
Qu’est-ce-que le règlement de copropriété ? essentiel pour la copropriété : il renvoie à la liste des
sont également appelés « millièmes de charges ».
lots, assortis de leur description et des millièmes de
Mais il peut y avoir, dans certains cas, une autre grille
Texte législatif : Article 8 de la loi du 10 juillet 1965 copropriété associés. Parties communes / parties privatives servant à répartir les charges communes générales ;
« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant Il est parfois distinct du règlement de copropriété, même
dès lors, les millièmes de copropriété et millièmes de
ou non l’état descriptif de division, détermine la desti- si cela est rare. Inscrit dans le règlement de copropriété, Le rédacteur du règlement de copropriété peut définir
charges communes générales sont distincts.
nation des parties tant privatives que communes, ainsi l’EDD définit la « destination » des lots. librement ce qui est compris comme « parties com-
que les conditions de leur jouissance ; il fixe égale- munes » et ce qui est considéré comme « parties pri-
Alors que pour les charges, la loi impose le respect
ment, sous réserve des dispositions de la présente loi, Voici quelques exemples : vatives ».
de critères, ce n’est pas le cas en revanche pour les
les règles relatives à l’administration des parties com- • Lot n°1 : un local à usage commercial, situé au Les parties communes sont définies aux articles 3 à 6
millièmes de copropriété qui peuvent être établis par
munes. Le règlement de copropriété ne peut imposer rez-de-chaussée du bâtiment et comprenant une de la loi du 10 juillet 1965 et les parties privatives sont
les auteurs du règlement sur les critères qu’ils veulent.
aucune restriction aux droits des copropriétaires en boutique avec vitrine, une arrière-boutique et une définies à l’article 2 de cette même loi.
C’est ce qui ressort de l’article 5 de la loi du 10 juillet
dehors de celles qui seraient justifiées par la destina- La loi (article 3) ne définit ces parties « que dans le si-
1965.
tion de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, lence ou la contradiction des textes », c’est-à-dire, en
par ses caractères ou sa situation. » clair, uniquement si le règlement est muet (ce qui est
En général, néanmoins, ces millièmes sont établis sur
très rare) ou contradictoire (ce qui est souvent le cas, le
la « consistance, la superficie et la situation des lots ».
Le règlement de copropriété : règlement pouvant se contredire ou être ambigu sur la
En fonction de l’importance du lot dans la copropriété
1. Est obligatoire, définition des parties communes et parties privées.
(principalement en fonction de la surface, mais aussi
2. Doit comporter au minimum : Il faut systématiquement se référer au règlement de co-
de son positionnement dans l’immeuble, son exposition,
• Des clauses qui déterminent la destination des par- propriété quand il s’agit de savoir quels sont les droits
etc.), la quote-part de partie commune attachée au lot
ties communes et des parties privatives, c’est-à- sur les parties communes et les parties privatives.
sera plus ou moins importante.
dire les affectations tant des parties communes que
des parties privatives
• Des clauses fixant les conditions de jouissance de Tantièmes / millièmes
ces parties communes et privatives (problèmes réserve. Est attachée à ce lot une quote-part de 1
Appelés couramment « millièmes », les tantièmes de
d’encombrement, de stationnement, de bruit …) 530/10 000e.
copropriété constituent l’une des notions de base de la
3. Fixe obligatoirement les règles d’administration des • Lot n°2 : un appartement d'habitation, situé au 1er
copropriété. Etre copropriétaire, c’est être propriétaire
parties communes de la copropriété étage et comprenant une entrée, un séjour donnant
de parties privatives auxquelles sont attachées une
4. Enfin, le règlement de copropriété ne peut imposer sur un balcon, deux chambres, une cuisine, une
quote-part de la propriété des parties communes.
aucune restriction aux droits des copropriétaires en salle de bains et des toilettes indépendantes. Est
Pour déterminer cette quote-part, au lieu de s’exprimer
dehors de celles qui seraient justifiées par la des- attachée à ce lot une quote-part de 3 502/10000e.
en pourcentage, donc en « centièmes », on s’exprime en
tination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux • Lot n°3 : un appartement de 5 pièces, situé au
tantièmes. Comme beaucoup de tantièmes sont crées
actes, par ses caractères ou sa situation. 2ème étage du bâtiment et comprenant une entrée,
sur une base de 1 000 pour l’ensemble de la coproprié-
un séjour, un bureau, deux chambres et une cuisine,
té, on parle plus fréquemment de « millièmes » quelque
Le règlement de copropriété est un document écrit dont une salle de bains, des toilettes indépendantes. Est
soit la base de répartition pour la copropriété.
les dispositions s’imposent à tous les copropriétaires attachée à ce lot une quote-part de parties com-
d’une même copropriété. Il est publié au fichier immo- munes à hauteur de 2 681/10 000e.
bilier (qui dépend de la Conservation des hypothèques)
Millièmes de copropriété et millièmes de charge
ce qui le rend opposable à tous, c’est-à-dire que toutes
Les millièmes de copropriété sont utilisés pour les votes
les personnes – notamment les futurs propriétaires – Dans la description, peuvent être retranscrits certains
en assemblée générale, pour le partage des primes
devront se conformer aux dispositions contenues dans droits de jouissance affectés au lot (ex : droit de jouis-
le règlement. sance exclusif du jardin).
Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC
En conclusion, le règlement de copropriété est donc
L’état descriptif de division l’acte constitutif de la copropriété, il définit les parties
L’état descriptif de division (EDD) est un document communes et les parties privatives. C’est le règlement

60 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 61

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

Les gros travaux et la copropriété (théorie) de jouissance » de certains logements : bruit, odeur à la
place du calme et de la verdure).
copropriétaires, ou d’une partie d’entre eux, n’ait pour
conséquence de créer des catastrophes. Ce pouvoir est
assorti du droit de procéder aux appels de fonds néces-
3. Calendrier des appels de fonds saires, mais également l’obligation de convoquer une
Les obligations législatives ou réglementaires (ex. mise en confor-
Le vote de travaux lors de l’assemblée générale néces- assemblée générale.
mité des ascenseurs).
site de trouver les fonds nécessaire à la réalisation des
• Certains travaux d’économie d’énergie
1. La mise en concurrence travaux. Il existe plusieurs solutions, uniques ou com- Le syndic procède à un appel de fonds nécessaires en
• Certains travaux permettant d’assurer la mise en
Les dispositions de l’article 19-2 du décret du 17 mars plémentaires : vue de l’ouverture du chantier et de son premier appro-
conformité des logements avec les normes de salu-
1967 prévoient que « la mise en concurrence prévue • L’appel de fonds exceptionnels auprès des copro- visionnement. Il peut, sans délibération préalable de
brité, de sécurité et d’équipement ; il s’agit essen-
par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juil- priétaires, l’AG, mais après avoir pris l’avis du conseil syndical,
tiellement de la pose, en partie commune, de cana-
let 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé • La constitution régulière de provisions sur travaux, demander le versement d’une provision spéciale qui ne
lisations ou de gaines.
les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de • Le recours à l’emprunt. peut toutefois excéder le tiers du montant du devis esti-
• L’installation ou l’adaptation d’une ou plusieurs an-
devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis matif des travaux.
tennes collectives de radiodiffusion et de télévision.
à l’évaluation de plusieurs entreprises. » La solution la plus courante et celle à laquelle ont re-
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handica-
cours la plupart des syndics est l’appel de fonds excep- Par la suite, il est obligé de convoquer l’assemblée
pées à mobilité réduite, sous certaines réserves.
D’autre part, depuis la loi du 13 décembre 2000 qui a tionnel. générale qui devra se prononcer sur les modalités du
• Etc.
modifié la loi du 10 juillet 1965 (article 29), le syndic est Néanmoins, cette solution présente deux inconvénients financement dans son ensemble.
obligé de faire voter en assemblée une somme au-delà :
La double majorité
de laquelle il devra mettre les entreprises en concur- • Pour le syndicat, il se traduit par des appels de
La double majorité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) Les fonds travaux facultatifs
rence. charges en « dents de scie » ce qui accroît le risque
correspond à la majorité de tous les copropriétaires for-
d’impayés.
mant le syndicat (nombre de personnes) représentant La loi du 21 juillet 1994 a institué, au travers de l’article
Exemple : Si l’assemblée vote un seuil de mise en • Pour les copropriétaires, c’est une cause d’endet-
les 2/3 des voix (c’est-à-dire des tantièmes) du syndi- 18, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, l’obligation pour
concurrence de 1 500 euros, cela voudra dire que tous tement avec l’obligation de recourir à un emprunt
cat. le syndic de proposer au vote de l’AG – dès sa nomina-
les contrats ou marchés de travaux qui dépasseront individuel plus coûteux qu’un emprunt collectif.
Elle concerne entre autres les travaux de transforma- tion et tous les trois ans, la création d’un « fonds travaux
cette somme devront obligatoirement faire l’objet d’une tion, d’addition ou d’amélioration, à l’exception de cer- » (fonds destiné à des travaux non encore votés).
mise en concurrence, et donc le syndic aura l’obligation Par ailleurs, l’article 14-2 de la loi de 1965 impose au
tains visés sous l’article 25 (la vente de parties com-
de demander au minimum deux devis. syndic de faire voter un calendrier d’appels de fonds.
munes par exemple). La majorité requise est la majorité absolue de l’article
Si le syndic oublie de faire voter cette somme, la mise 25 (501/1 000e).
en concurrence devra s’imposer dès le premier euro… Certains syndics prétendent attendre de récupérer la
D’autre part, une double majorité allégée (article 26,
totalité des fonds appelés pour commencer les travaux.
7ème alinéa) correspond à la majorité de tous les co- Le fonds de travaux a un double avantage :
2. Majorité Malheureusement, cette stratégie entraîne souvent des
propriétaires (nombre de personnes) représentant les • Pour le syndicat, il facilite les prises de décision
Il existe, en matière de travaux, trois types de majorité : problèmes :
2/3 des voix des seuls copropriétaires présents ou re- concernant le lancement de travaux puisque les tra-
• Le syndic qui attend d’avoir tous les fonds appelés
présentés. Cela permet de reconvoquer une assemblée vaux peuvent être financés en partie par ce fonds ;
La majorité simple (et qui en attendant place les fonds recueillis à son
générale et de décider de certains travaux d’améliora- • Pour les copropriétaires, les appels de charges sont
La majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) profit) a un bon prétexte pour ne pas lancer les tra-
tion. plus réguliers, ce qui facilite l’élaboration de leur
c’est-à-dire la majorité des tantièmes des coproprié- vaux
budget familial et diminue le risque d’impayés.
taires présents ou représentés (en excluant les absten- • Comme les travaux ne commencent pas, certains
L’unanimité, qui n’est pas une majorité (figurant sous
tions), est requise dans tous les autres cas. copropriétaires se sentent justifiés dans leur attente
l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965), correspond à Le fonds travaux a été mis en avant comme dispositif
et ne paient pas.
l’obtention d’un vote recueillant tous les tantièmes de essentiel par le Président de l’Agence Nationale d’Amé-
La majorité absolue Cela crée un cercle vicieux et pendant ce temps-là,
tous les copropriétaires formant le syndicat. L’unanimité lioration de l’Habitat, Dominique BRAYE, dans son rap-
La majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet l’immeuble se dégrade et le syndic touche des produits
est requise pour les travaux entraînant la modification port de 2012. Ce dispositif permettrait de résoudre la
1965) est la majorité de tous les tantièmes. Elle permet financiers.
de la « destination de l’immeuble » (par exemple, le ren- situation de dégradation et de paupérisation d’une part
notamment de voter : forcement excessif de son caractère ou usage commer- non négligeable des copropriétés.
• L’autorisation donnée à un copropriétaire de faire 4. Travaux d’urgence
cial), les travaux visant la création de parties privatives
à ses frais des travaux affectant les parties com- Le syndic peut faire procéder aux travaux nécessaires
réalisées aux frais du syndicat ou les travaux modifiant Les associations de copropriétaires et les organisations
munes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. à la sauvegarde de l’immeuble et à la sécurité des per-
les « conditions de jouissance des parties privatives » professionnelles agissent depuis maintenant dix ans
• Les modalités de réalisation ou d’exécution des tra- sonnes de sa propre initiative, en cas d’urgence. Ce
(par exemple, si le syndicat veut construire des parkings pour l’instauration d’un « fonds travaux obligatoire »,
vaux rendus obligatoires en vertu de dispositions pouvoir lui a été reconnu pour éviter que l’inertie des
à la place des pelouses, cela va changer « les conditions ce dispositif étant le seul à pouvoir agir efficacement

62 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 63

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

rie y compris dans les grosses copropriétés. Avec un

compte courant adossé à un compte d’épargne abonné
Le problème des gros travaux : les blocages
par ces excédents, une copropriété rémunère ainsi faci-
lement sa trésorerie courante à hauteur de 2%. Nous allons décrire la typologie des blocages identifiés Dans ce cas, la difficulté majeure réside dans la capaci-
en copropriété quand il s’agit de réaliser un projet de té d’investissement des copropriétaires qui est limitée,
gros travaux. qu’ils soient âgés ou primo-accédants, ou simplement
Les travaux d’urgence modestes. La possibilité, pour les copropriétaires, de
Trois types de blocages ont été recensés : prendre en charge un nouvel investissement est limi-
Nous avons expliqué précédemment, comment se • difficultés architecturales et techniques ; tée (prêts individuels difficiles à mettre en place). Il faut
déroule, en théorie, la procédure dans le cadre de tra- • difficultés structurelles de la copropriété ; donc trouver d’autres sources de financements inno-
vaux d’urgence et le formalisme que doit respecter le • difficultés liées aux acteurs : organisation de la co- vants.
syndic (appels de fonds sans délibération préalable de propriété et mode de gestion.
l’assemblée générale puis convocation de l’assemblée Difficultés architecturales Stratégies patrimoniales non compatibles avec un
contre le « blocage » que les copropriétés connaissent générale). On recense trois principaux types de situations. programme de gros travaux : majorité de bailleurs
en matière de gros travaux.
ou d’investisseurs
Néanmoins, beaucoup de syndics ne respectent pas ce Exigences esthétiques et techniques : copropriété Là encore, le montage financier du programme est
La loi ALUR – Accès au Logement et à un Urbanisme formalisme, ce qui est regrettable. Il est vrai cependant de type « Haussmannien » très important. Les personnes sollicitées (et majori-
Rénové (dont le projet de loi a été adopté en première qu’il n’est pas toujours très économique de convoquer La difficulté de ce type de copropriété réside dans les taires pour la prise de décision) ne sont pas celles qui
lecture par l’Assemblée Nationale le 17 septembre une assemblée générale spéciale, surtout quand les contraintes architecturales liées à l’isolation des parois tireront directement bénéfice des travaux : l’argument
2013) devrait normalement rendre obligatoire ce fonds travaux sont vraiment urgents et qu’une certaine mise opaques et à l’amélioration de la ventilation : du confort ou de la diminution des charges n’a pas de
de travaux pour, à priori, les copropriétés de plus de 50 en concurrence des entreprises a déjà été faite. • impossibilité d’isolation par l’extérieur, poids. Il faut trouver des modes de financement attrac-
lots et de plus de 10 ans. Le montant de la cotisation
• aucun système de ventilation forcée. tifs pour des propriétaires sensibles à la rentabilité de
annuelle versée par chaque copropriétaire sera décidé Notons que l’assemblée générale peut refuser de rati- Grandes parois vitrées : copropriétés des années leur bien sur le court terme (ou à sa valorisation sur le
par l’assemblée générale et ne pourra pas être inférieur fier les travaux si le syndic n’a pas respecté la procé- 70 marché immobilier).
à 5% du budget prévisionnel. Les sommes versées se- dure ou si le syndic a utilisé abusivement de la procé- La difficulté technique de ce type de copropriété
ront attachées aux lots ; elles ne seront donc pas res- dure d’urgence. concerne l’isolation des surfaces vitrées, principale- Diversité de destination des lots entraînant une
tituées aux copropriétaires en cas de cession d’un lot.
ment : diversité d’intérêts
• grandes baies vitrées, Il peut y avoir blocage en copropriété en cas de pré-
Le placement des fonds • problèmes de VMC : VMC absente, défaillante ou sence importante de commerces, surtout si ceux-ci sont
insuffisante, de gros détenteurs de millièmes : refus de suspension
Le placement des fonds doit être décidé par l’assem- • mauvaise répartition de la chaleur : inconfort impor- d’activité, crainte de perte de clientèle en cas de travaux
blée générale à la majorité des copropriétaires présents tant en été comme en hiver. lourds, refus de mise en place de compteurs, etc. Des
ou représentés (article 24). Dégradation du bâti : copropriété ancienne non outils seront à expérimenter pour savoir comment lever
haussmannienne. de tels blocages.
Les critères à retenir pour les placements de la tréso- Pour ce type de copropriété, le bâti est de mauvaise
rerie d’un syndicat de copropriétaires sont les délais de qualité et est très dégradé mais ne présente souvent
disponibilité des fonds, l’absence totale de risque finan- pas de difficultés majeures pour la rénovation (bâti sans Difficultés organisationnelles / de gestion :
cier et éventuellement la non-imposition des produits contraintes architecturales, facile à « envelopper »). les jeux d’acteurs en copropriété
financiers. Enfin, il faut tenir compte des changements
Voici quatre grandes séries de difficultés.
qui interviennent fréquemment sur la fiscalité des pro-
duits financiers. Difficultés propres aux copropriétaires :
situations socio-économiques, stratégies Difficultés liées aux organes de la copropriété
ou parcours Les organes de la copropriété fonctionnent mal. La
Les syndicats de copropriété bénéficient du montant
relation syndic / CS est difficile. La relation au sein du
dit déplafonnée concernant les versements sur un
Là encore, on recense trois séries principales de diffi- CS est compliquée, voire le CS est inexistant. Les jeux
livret A d’épargne (Montant de 75 000 € au lieu de 15
cultés. d’acteurs rendent tout projet un peu complexe et néces-
000 €). Ainsi, il permet un placement simple et intéres-
sitant un suivi sur le long terme très difficile à mettre en
sant (puisque défiscalisée) des excédents de trésore-
Difficultés sociales liées à l’occupation : popula- place.
tion peu solvable, vieillissante
Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC

64 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 65

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

de sols, Le législateur a prévu un garde-fou important : si un

Difficultés liées à l’absence de règles de gouver- de leurs consommations / de leurs charges (risque de
• la réalisation de l’équilibrage de ces mêmes équi- copropriétaire a réalisé des « travaux équivalents » dans
nance adaptées à la rénovation (et donc à la réno- surchauffe ou d’augmentation du coût d’abonnement
pements, les dix années précédentes, il n’est pas concerné par la
vation énergétique) après travaux). Une action spécifique sur la gestion du
• la mise en place d'équipements de répartition de décision collective.
Les organes de la copropriété ne dysfonctionnent pas chauffage sera nécessaire.
frais de chauffage ou de compteurs d’énergie ther-
nécessairement, mais rien n’est mis en place pour per-
mique.
mettre une bonne gestion d’un programme de réno- Réticences liées à une mauvaise expérience de
vation important : absence de programmation plurian- gestion de travaux Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC
nuelle des travaux, absence de provisions pour anticiper La copropriété s’est déjà engagée dans une dynamique
les grosses réparations à venir, etc. de travaux importants mais a dû gérer de lourds pro-
blèmes, liés à des malfaçons, à des travaux payés non
Difficultés liées à la complexité juridique ou au
mode de chauffage
réalisés, à des audits restés sans suite. Les coproprié-
taires ayant déjà financé des opérations et n’ayant pas
La (très) difficile mise en mouvement des
La copropriété est alimentée au chauffage urbain, ou
est dépendante d’une ASL ou d’autres copropriétés, ce
vu de résultats, ou ayant connus des résultats mé-
diocres, sont très réticents à s’engager dans un nou-
copropriétés
qui rend la gestion de son mode de chauffage com- veau programme de travaux important. La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a pourtant bien essayé de faciliter la prise de
plexe. Une opacité de gestion, un système de renégo-
décision : elle a réduit le niveau de majorité nécessaire pour le vote de tous les tra-
ciation de contrat complexe, peuvent rendre difficile
l’adhésion des copropriétaires à un projet de rénova- vaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre
tion de leur immeuble, d’autant plus si la diminution qui ne relèvent pas de l’entretien : au lieu de la double majorité des membres du
des besoins du bâtiment ne garantit pas une diminution syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, ils peuvent être décidés à
Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC
la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec possibilité lorsque le projet
a recueilli au moins le tiers des voix de procéder à un second vote à la majorité
des voix exprimées des présents et représentés. De cette même manière peuvent
Copropriété et chauffage collectif être votés des «travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux
frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en me-
sure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix
Audits et DPE collectif [Link].
années précédentes». Sont ainsi rendus notamment possibles des remplacements
L’article 1 de la loi Grenelle du 12 juillet 2010 a instauré collectifs de l’ensemble des fenêtres de l’immeuble sans que la copropriété soit
l’obligation, pour les copropriétés en chauffage collectif Vote des travaux : nouvelles règles. tributaire du bon vouloir de chaque copropriétaire individuellement...
de moins de 50 lots, de faire procéder avant le 1er jan-
vier 2017 à un DPE (Diagnostic de Performance Éner- En droit de la copropriété, il était jusqu’à présent impos-
gétique) collectif et, pour les copropriétés de 50 lots et sible d’imposer à un copropriétaire de réaliser des tra- Est-ce suffisant ? Evidemment non, car l'obstacle sui- des résidants.
plus construites avant juin 2001, de faire procéder à un vaux d’amélioration concernant ses parties privatives, vant est la question "par où commencer ?". Là encore,
audit énergétique. en particulier ses fenêtres, ce qui posait à la fois des le législateur y a pourvu en rendant obligatoire, au moins Cette mise au pied du mur, et d'une certaine manière
problèmes de performance énergétique et de confort. dans les copropriétés dotées d'un chauffage collectif, la cette injonction d'étudier l'ensemble des besoins de
Lots principaux ou lots annexes ? réalisation avant le 31 décembre 2016 d'un diagnostic rénovation de l'immeuble avant d'agir, est-elle de na-
Il faut comptabiliser les lots principaux (logements et L’article 7 de la loi Grenelle du 12 juillet 2010 et le de performance énergétique ou, pour celles comp- ture à débloquer la situation ? Là encore la réponse est
commerces) ET les lots dits annexes (caves, parkings), décret du 3 décembre 2012, permettent à l’assemblée tant 50 lots ou plus (caves et parkings inclus) d'un au- négative, pour au moins deux raisons.
y compris les lots non raccordés au chauffage collectif. générale, quand les économies d’énergie sont en jeu, dit énergétique, et la proposition à l'assemblée qui
Ainsi une copropriété de 16 logements et 2 commerces de décider à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 suit cette réalisation (délai très court s'il en est) d'un La première est que les copropriétés risquent, au vu
avec 16 parkings et 16 caves, soit en tout 50 lots, est juillet 1965, la réalisation de travaux d’intérêt collectif "plan de travaux d'économies d'énergie" ou d'un d'offres plus concurrentielles les unes que les autres,
concernée par l’obligation d’audit. sur parties privatives, telles que : contrat de performance énergétique (ou CPE). Dans le de s'affranchir d'une obligation mal comprise par des
• les fenêtres et les volets (ou autres systèmes d’oc- décret d'application, l'audit énergétique devra prendre diagnostics et audits a minima, dont le résultat sera
Pour plus de détails, vous pouvez vous reporter au guide cultation extérieurs), en compte tous les aspects de l'état de l'immeuble, et au mieux rangé dans un tiroir sans conduire à des tra-
de Planète Copropriété : « Comment obtenir un audit • la pose de robinets thermostatiques ou d’équipe- pas seulement l'aspect énergétique, ainsi que les be- vaux appropriés. Pour ceux, plus motivés, qui veulent
efficace ? », téléchargeable sur le site [Link]- ments d’équilibrages de radiateurs et de panneaux soins, les priorités et les moyens des copropriétaires et prendre le sujet au sérieux, la question qui se pose est à

66 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 67

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

qui s'adresser ? Comment faire le tri entre le bon grain entendu le conseil syndical. Il résulte du constat que que pour les copropriétaires âgés, il soit prélevé dans le A défaut, il ne resterait qu'à espérer une forte hausse
des bureaux d'études sérieux et qualifiés, et l'ivraie ! sans cette implication, les copropriétés ne s’approprient cadre de la succession ? De même pour les bailleurs, des coûts de l'énergie, ou envisager une taxe carbone,
Comment aussi faire en sorte que ceux qui seront char- pas les conclusions des audits et ceux-ci restent lettre une partie du remboursement ne pourrait-il pas être l'une ou l'autre ayant pour effet de réduire les temps de
gés de l'audit ne se découragent devant la difficulté de morte. L'association Planète copropriété qui l'a mis au assis sur le surcroît de valeur locative qu'apporte retour de l'investissement...
recueillir les données préalables nécessaires sur l'im- point, développe aussi le cahier des charges à propo- la réduction des charges de chauffage, déjà assuré
meuble, puis à l'indifférence plus ou moins hostile des ser aux auditeurs, et a entrepris de labelliser et for- par la "contribution pour le partage des économies de
copropriétaires peu réceptifs à l'exposé des scénarios mer des "trinômes" architectes-bureaux d'études charges" qui peut être demandée aux locataires en ap-
de rénovation que l'audit doit proposer ? thermiques et planificateurs financier - le meilleur plication de la loi "Melle" du 25 mars 2009 ?
"mix" de compétences pour cette mission - à propo-
L'association Planète Copropriété, issue du "Chantier ser aux copropriétés qui ne savent pas a priori à qui
Copropriété" du Plan Bâtiment Grenelle (rebaptisé Plan s'adresser...
Cet article a été rédigé en collaboration avec [Link]
Bâtiment durable), et dont l'objet est de favoriser par
tous moyens la mise en mouvement des copropriétés Mais il est une seconde raison à l'apathie qui frappe
vers une rénovation énergétique à la fois ambitieuse actuellement les copropriétés, la même que celle qui

Les responsabilités entourant la réalisation d’un

et réussie, a mis au point deux outils méthodologiques bloque le passage à l'acte des propriétaires de maisons
destinés aux conseils syndicaux des copropriétés qui se individuelles éligibles aux aides du programme "Habi-
posent la question de l'état de leurs immeubles et qui
veulent aborder leur rénovation énergétique sans trop
ter mieux" ou à l'éco-prêt à taux zéro : des écono-
mies attendues à la fois insuffisantes eu égard à audit énergétique
savoir comment s'y prendre : le Bilan initial de copro- l'investissement nécessaire, impliquant des temps
priété (BIC), et l' "Audit global partagé". La mise de retour trop longs par rapport à l'horizon de détention
au point de ces outils a été motivée par la constatation du bien pour les copropriétaire jeunes, ou à l'espérance
qu'un grand nombre de copropriétés restent bloquées de vie pour les copropriétaires âgés, et trop incertaines, La responsabilité du syndic en cas de dé-
quand il s'agit d'envisager les gros travaux en général et compte tenu des facteurs susceptibles de les rogner : faut d’inscription à l’ordre du jour de la
ceux de l'amélioration de leur performance énergétique économies réelles inférieures à ce qu'elles étaient cen- réalisation du diagnostic de performance
en particulier. Et ce parce qu'elles cumulent plusieurs sées être sur le papier, "effet rebond" (comportement énergétique ou de l’audit énergétique
handicaps : le manque de compétence, le manque de des résidants qui voyant le coût du chauffage baisser
cohésion et d'intérêts communs entre copropriétaires, poussent sur la consommation afin d'améliorer leur Un vote sur la question de la réalisation d’un audit éner-
le manque d'argent, et la méfiance à l'égard de tous les confort), performances dégradées par une exploitation gétique ou d’un diagnostic de performance énergétique,
professionnels : le syndic, les architectes, les bureaux du chauffage insuffisamment optimisée, coûts de main- au sein des copropriétés concernées, doit intervenir
d'études, etc. tenance des nouveaux équipements à installer supé- pour permettre la réalisation de ces documents avant
rieurs à ce qui est annoncé, etc. le 31 décembre 2016. Le syndic doit donc inscrire cette
Le BIC est un outil d'autoévaluation qui permet à un question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des
conseil syndical, aidé s'il y a lieu par son syndic, de se Une part importante du décollage de l'effort de réno- copropriétaires en temps utiles. Il devra à cet égard
prendre en mains, faire le point des problèmes de sa vation souhaité dépend donc des professionnels, et prendre en compte les délais nécessaires pour la mise
copropriété (état de l'immeuble, situation financière, de leur capacité à proposer des solutions adaptées, à en concurrence des diagnostiqueurs, la convocation
qualité de la gouvernance), et collecter les informa- les expliquer de manière appropriée, et à établir la des copropriétaires et la réalisation du diagnostic ou de
tions nécessaires à l'audit préalable à toute décision de confiance dans un milieu, l'immobilier, où l'on se méfie l’audit.
travaux ultérieurs. C’est un outil fédérateur et "dyna- des sachants, et de ceux qui se prétendent tels...
miseur" permettant d'instaurer le climat de confiance Il ne faut pas exclure que la responsabilité du syndic
nécessaire au passage à l'acte. Il doit aussi aider les Mais ce décollage ne se fera pas sans financements puisse être engagée à défaut d’inscription de cette tive au diagnostic ou à l’audit énergétique.
éventuels accompagnateurs de la copropriété - espaces inventifs mieux adaptés au temps de retour des inves- question à l’ordre du jour pour permettre la réalisation
Info énergie (EIE), agences locales de l'énergie (ALE), tissements requis et à l'économie dégagée, de manière du diagnostic ou l’audit avant la date butoir prévue par Le syndic devra mettre en œuvre la réalisation du dia-
associations Pact, etc. - à mieux la comprendre et à la à apporter dès le départ aux résidants une économie im- la loi. Le syndicat des copropriétaires ou les coproprié- gnostic ou de l’audit énergétique une fois le vote in-
conseiller plus utilement. médiate justifiant le dérangement et la prise de risque. taires pourraient en effet invoquer un préjudice lié au tervenu. De la même manière, le syndic qui tarderait
Pourquoi ne pas envisager qu'une partie du rembourse- retard pris dans l’exécution de mesures visant à l’opti- à mettre en œuvre la réalisation de ces documents
L' "Audit global partagé" est une méthodologie de ment s'effectuerait non pas seulement sur l'économie misation de la consommation d’énergie et/ou à l’amé- pourrait engager sa responsabilité pour les raisons évo-
mise en oeuvre d'un audit global de l'immeuble, mais aussi sur la plus-value à la revente apportée lioration des performances énergétiques. Chacun des quées ci-avant.
associant le plus possible de copropriétaires et bien par une performance énergétique améliorée, quitte à ce copropriétaires a néanmoins la faculté de solliciter du
syndic qu’il inscrive à l’ordre du jour une résolution rela-

68 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 69

 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique
L‘étanchéité à l‘air intelligente dans la rénovation en combinaison avec une isolation thermique intérieure :

Système hygrovariable pro clima INTELLO® Les responsabilités entourant le choix du

diagnostiqueur
sements nécessaires aux copropriétaires qui pourront
engager des dépenses importantes sur la base de l’au-
dit énergétique. Le syndic pourrait engager également
Protection optimale contre l‘humidité et les moisissures dans la paroi La loi impose au syndic de mettre en concurrence diffé- sa responsabilité si les erreurs contenues dans un audit
rents prestataires et de recueillir l’avis du conseil syn- étaient liées à ses manquements dans le cadre de la
dical. transmission des informations au diagnostiqueur.
Système
Le système ITI augmente le risque de condensation Le diagnostiqueur devra remplir les conditions de com-
validé par CSTB dans la couche d‘isolation intérieure en fonction de
sa résistance thermique.
pétence et d’assurance prévues par la loi.
AVIS TECHNIQUE Délocalisation du point de rosée vers l‘intérieur Le syndicat des copropriétaires pourrait rechercher la La présentation du rapport synthétique
DTA 20/15-340*01 responsabilité du syndic si le choix du diagnostiqueur
DTA 20/15-341 Diminution de la température superficielle du mur,
s’effectuait en dehors de ce mécanisme décisionnel, le Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assem-
perte de stockage thermique de la construction
maçonnée existante. préjudice pouvant, par exemple, résider dans le surcoût blée générale suivant la remise de l’audit énergétique,
Changement du comportement thermique
du diagnostic ou de l’audit. la présentation du rapport synthétique de cet audit.
Augmentation des effets de pont thermique au niveau
des points singuliers, par exemple les angles saillants Là encore, le syndic devra être vigilant et ne pas omettre
extérieurs et les embrasures de portes et fenêtres. Les responsabilités encourues au titre de la de présenter le rapport synthétique en assemblée gé-
hygrovariable Réduction du potentiel de séchage
réalisation du diagnostic de performance nérale. Il pourrait engager sa responsabilité en cas de
Solution avec système d‘étanchéité pro clima : énergétique ou de l’audit énergétique retard dans le processus de rénovation énergétique, le
Efficace, pérenne, simple et viable préjudice pouvant résider dans l’absence de réalisation
Le diagnostiqueur doit effectuer des préconisations d’économies d’énergie.
Séchage de la construction vers
l’intérieur grâce à la membrane
visant à optimiser la consommation d’énergie et/ou à
hygrovariable pro clima INTELLO améliorer la performance énergétique du bâtiment. La réalisation des travaux

testé avec succès Le diagnostiqueur engagerait sa responsabilité à l’égard Si la réalisation des travaux est, en l’état actuel de la
unique au monde
du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires législation, facultative, le syndic, à la demande d’un co-
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s’il effectuait des préconisations qui ne s’avéreraient propriétaire ou de sa propre initiative, peut néanmoins
pas avoir l’effet escompté au regard de la performance inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée des coproprié-
énergétique. Le syndicat des copropriétaires pourra taires la question de la réalisation des travaux.
décider en effet l’exécution de travaux au regard des
préconisations du diagnostiqueur et des économies que Le syndic devra joindre à la convocation à l’assemblée
ces travaux sont censées engendrées. S’il s’avère que générale, le diagnostic de performance énergétique ou
*Information sur le niveau d’émission de
substances volatiles dans l’air intérieur,
ces économies sont inférieures à ce qui avait été an- le rapport synthétique de l’audit énergétique.
présentant un risque de toxicité par inhalati-
on, sur une échelle de classe allant de A+
(très faibles émissions) à C (fortes émissions) Pour plus de conseils et d‘aide à la conception, noncé, le syndicat des copropriétaires, voire des copro-
contactez l‘équipe d‘ingénierie pro clima France au
priétaires pris individuellement, pourraient solliciter la Si l’assemblée des copropriétaires décide de réaliser les
08 11 85 01 49 ou par mail : technique@[Link]
réparation du préjudice en résultant (coût des travaux travaux, le syndic aura l’obligation de mettre en concur-
s’ils ont été totalement inutiles, perte d’une chance de rence les entreprises pour la réalisation des travaux.
prendre une décision d’effectuer d’autres travaux plus
efficaces ou moins couteux, etc.). Cette responsabilité Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée
du diagnostiqueur ne sera pas nécessairement exclu- générale qui suit cette mise en concurrence le vote, soit
sive dès lors qu’une opération de rénovation énergétique d’un plan de travaux d’économies d’énergie, soit d’un
KAFLEX / ROFLEX impliquera d’autres intervenants qui seront également contrat de performance énergétique.
Frein vapeur haute performance Ruban adhésif tout usage Colle de raccord tout usage pour Manchettes d’étanchéité pour responsables à l’égard du syndicat des copropriétaires
... pour une sécurité maximale pour l’intérieur et l’extérieur l‘intérieur et l‘extérieur l‘intérieur et l‘extérieur
(architecte, bureaux d’étude, entreprise, etc.). En tout Outre que le vote tiendra compte des devis, le syndic
Résistance à la diffusion hygro- Collage des recouvrements de pour les raccords aux supports Raccord rapide, facile et fiable
variable sd de 0,25 à plus de 25 m lés et raccords aux supports rugueux et minéraux aux câbles et conduits
état de cause, le diagnostiqueur devra être vigilant dans devra informer au mieux les copropriétaires des autres
lisses non minéraux
la formulation de ses préconisations. options offertes pour faciliter la réalisation des travaux
(la possibilité et les modalités de l’emprunt collectif en
Demandez en ligne votre catalogue gratuit MOLL copropriété, les aides financières existantes en matière
avec toutes les informations concernant bauökologische Produkte GmbH Le syndic devra également veiller, en amont, à apporter
l‘étanchéité sûre de l‘enveloppe du bâtiment: Rheintalstraße 35 - 43 son assistance au diagnostiqueur dans le cadre de la de travaux d’économies d’énergie, etc.) et permettre un
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réalisation de l’audit et, en aval, à apporter les éclaircis- vote éclairé.
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singuliers, les services etc. [Link] Offert par [Link] - 71
 Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique Copropriété & Acteurs de la rénovation énergétique

Le syndic pourrait engager sa responsabilité s’il ne met énergétique engagerait sa responsabilité en cas de Sur le plan financier, ce montage contractuel s’appuie des offres. De plus, comme recommandé par le CGDD
pas en concurrence les entreprises ni n’informe suffi- mauvaise exécution et si les travaux ne permettent pas sur le remboursement des prestations sur la base des (Commissariat Général au Développement Durable) en
samment les copropriétaires au moment du vote. la diminution de la consommation d’énergie projetée. économies d’énergie réelles mesurées après travaux et 20101 , la fourniture d’énergie ne doit pas figurer dans
constatées sur les factures d’énergie. Ce modèle peut l’appel d’offres en services d’efficacité énergétique :
Au titre de la réalisation des travaux, les entreprises également prévoir de faire entrer un tiers investisseur ces compétences doivent faire l’objet de contrats stric-
de travaux ou le partenaire du contrat de performance dans le montage du projet, permettant ainsi à la maî- tement séparés avec des prestataires aux compétences
trise d’œuvre de s’affranchir de l’apport en capital ini- bien différenciées. Cela permet à un panel très large de
Cet article a été rédigé en collaboration avec Julien PRIGENT - AVOCAT tial, qui constitue bien souvent un obstacle au démar- PME spécialisées dans les services d’efficacité énergé-
rage des projets. tique (génie électrique, génie climatique, BTP, etc.) de
proposer leurs solutions innovantes afin de garantir les
Le Bilan Initial de Copropriété (le BIC), que l’ARC pro- économies en volume d’énergie finale consommé.
pose d’accompagner, est la première étape sur laquelle
le projet de rénovation doit s’appuyer. A partir de ce D’un point de vue plus macro-économique, grâce au
diagnostic initial, le conseil syndicat peut constituer un partenariat des industriels sur une approche en coût
La Contractualisation de la Performance comité de pilotage dédié au montage du projet de réno-
vation. Ce comité de pilotage, composé de droit par le
global par les solutions de gestion active de l’énergie,
la CPPE en copropriété pourrait même être un levier
Patrimoniale et Energétique syndicat, le conseil syndical et par tout sachant copro-
priétaire volontaire, élabore un projet de CPPE qui com-
fort d’innovation et de compétitivité et par là-même un
vecteur de relance pour tout un tissu de PME locales,
prendra notamment la mise en œuvre de l’audit global indépendantes des groupes fournisseurs d’énergie. Les
La rénovation énergétique du parc de bâtiments existants en France est une en vue de rédiger l’appel d’offres. Peut ensuite s’enga- technologies de gestion active permettent également
priorité pour atteindre nos objectifs en termes de réduction des consommations ger une démarche incrémentale de montage de projet d’offrir des garanties sur la pérennité de la performance
d’énergie. Parmi la variété des typologies de bâtiments et des maîtres d’ouvrage de rénovation dans laquelle conception par un bureau des rénovations, grâce à l’automatisation optimisée des
d’étude thermique et maîtrise d’œuvre doivent s’asso- usages énergétiques. Ces technologies, par leur inté-
concernés par la rénovation de leur patrimoine, les logements en copropriétés et cier au plus tôt, en garantissant le respect des com- gration au cœur des logements, ont également une di-
les spécificités associées à ce secteur en font une cible particulièrement intéres- pétences respectives et des intérêts de l’ensemble des mension pédagogique intéressante à l’égard des occu-
sante à traiter dans le cadre du programme de rénovation des logements. parties prenantes énumérées plus haut. Ainsi, la réno- pants, ce qui leur permet une meilleure appropriation de
vation patrimoniale et énergétique doit être un proces- la performance énergétique de la copropriété, avec des
Tout d’abord, les projets de travaux en copropriétés déterminera l’adhésion au projet ou non des parties sus partagé dans la durée par de nombreux acteurs. La retombées comportementales notables sur les volumes
sont souvent difficiles à initier pour les deux raisons prenantes. En effet, pour un projet d’investissement de CPPE permet un accompagnement contractuel dans le de consommation.
principales suivantes : la gouvernance déconcentrée et la copropriété, les aspects énergétiques, bien qu’incon- temps des parties prenantes engagées dans ce projet.
les capacités d’investissement limitées. En effet, pour tournables, ne peuvent pas seuls faire l’objet de la réno- En conclusion, la Contractualisation de la Performance
le premier point, la cohabitation de nombreux acteurs vation de l’immeuble. Toute rénovation doit intégrer les Afin d’assurer l’accès aux solutions d’efficacité énergé- Patrimoniale et Energétique doit être conçue comme
en fait une structure complexe à gérer. Les décisions problèmes de structure, de clos couvert, ainsi que les tique les plus compétitives disponibles sur le marché, il un outil pour concilier les intérêts de toutes les parties
d’investissement dans des travaux doivent refléter la équipements techniques et de confort de l’immeuble. faut veiller à ce que l’appel d’offres ne comporte aucune prenantes de la copropriété derrière un projet commun.
volonté de l’ensemble des parties prenantes : résidents, L’efficacité énergétique est donc une problématique prescription technique, de façon à favoriser la créati- Elle permet d’accompagner la rénovation globale d’une
bailleurs et locataires. Cette division de la maîtrise transversale qui doit par conséquent être abordée de fa- vité et l’innovation des entreprises. A contrario, une copropriété en intégrant les problématiques énergé-
d’ouvrage complexifie nécessairement le processus çon globale. Vient évidemment s’ajouter une dimension plus grande souplesse dans les modalités et conditions tiques au cœur du projet, mais également en assurant la
décisionnel démocratique, qui a lieu lors de l’assemblée sociale essentielle, puisque la performance énergétique spécifiées par l’appel d’offres sera la garantie d’une valorisation patrimoniale des travaux effectués et de la
générale du syndicat des copropriétaires. En revanche, de la rénovation dépendra forcément du comportement plus grande variété de solutions proposées, permet- performance finale sur la valeur verte de la copropriété.
dans le cadre de la loi A.L.U.R., la mise en place d’un des occupants. C’est cette performance énergétique tant à la maîtrise d’œuvre de conserver un plus grand
fonds travaux devrait permettre de répondre, en partie améliorée qui viendra in fine renforcer la valeur verte de pouvoir décisionnel, notamment sur la mieux-disance
du moins, au problème des capacités de financement l’immeuble, et ainsi la valeur patrimoniale de la copro-
limitées des copropriétés. De plus, ce fonds travaux est priété. La bonne cohésion du bouquet de travaux dé- 1
[Link]
une excellente mesure pour accroître l’autonomie bud- terminera la cohésion du projet d’investissement dans
gétaire des copropriétés vis-à-vis de leurs créanciers son ensemble. C’est ainsi qu’il convient de considérer
habituels (utilités, banques). l’accompagnement contractuel de la rénovation sous
forme d’une Contractualisation de la Performance Patri-
Ensuite, le contenu des travaux que peut lancer une moniale et Energétique (CPPE).
copropriété est un facteur de première importance qui Cet article a été rédigé en collaboration avec LE GIMELEC

72 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 73

 Financement de la Rénovation en Copropriété

Contexte financier des travaux de rénovation

énergétique
Depuis le Grenelle de l’environnement, les travaux de Pour être éligibles à ces solutions de financement,
rénovation énergétique jouissent d’un dispositif de fi- les travaux doivent répondre à un certain nombre de
nancement particulièrement intéressant. conditions techniques et parfois de ressources en
Ces mesures sont de différentes natures : Crédit d’im- ce qui concerne les copropriétaires.
pôt, TVA réduite, subventions de l’état, aides des collec- Même si elles ne sont pas strictement identiques, ces
tivités territoriales, Certificats d’économie d’énergie et mesures tendent néanmoins toutes à favoriser une
prêts développement durable proposés par les banques approche globale de la rénovation, plus coûteuse et
et bientôt un éco-prêt à taux zéro collectif dédié aux cependant plus efficace.
copropriétés.

3
Cet article a été rédigé en collaboration avec ENERGIE PULSE

Mécanismes de financement
Dispositif fiscal d’aucune affectation (location par exemple) entre le

FINANCEMENT DE En vigueur depuis 2005, le crédit d’impôt a été progres- paiement de la dépense et son occupation à titre d’ha-
sivement modifié par les lois de finances. Depuis le 1er bitation principale.
septembre 2014, le CIDD a été remplacé par le crédit Lorsque l’habitation principale est située dans un im-
d’impôt pour la transition énergétique (CITE). meuble collectif, les dépenses éligibles peuvent por-

LA RÉNOVATION Si le dispositif était valable jusque fin 2016, il a été re-

conduit pour l’année 2017. Explications.
ter sur le logement lui-même ainsi que sur les parties
communes de l’immeuble (à l’exception des parties
communes faisant l’objet d’une occupation privative au
profit d’une personne autre que le contribuable : loge de

EN COPROPRIÉTÉ
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique, mis en
gardien par exemple) pour la quote-part des dépenses
place par l’article 3 de la loi de finances pour 2015, per-
effectivement payée.
met de bénéficier d’un taux unique de réduction d’impôt
de 30 %, sans condition de ressources et sans obliga-
tion de réaliser un bouquet de travaux. À noter : Dans un immeuble collectif le crédit d’impôt
peut porter sur les dépenses d’équipements communs
qui ont été payées au titre de la quote-part correspon-
Conditions d’application
dant au logement occupé.

• Habitation principale
• Éco-prêt
Le logement doit constituer l’habitation principale du
Si vous avez bénéficié d’un “éco-prêt” à taux zéro pour
contribuable à la date du paiement de la facture à l’en-
financer, même partiellement, une dépense réalisée en
treprise qui effectue les travaux.
2015 (ou en 2014 dans le cadre d’un bouquet de travaux
Toutefois lorsque les travaux sont réalisés dans un lo- sur deux ans) dans votre habitation principale, vous ne
gement destiné à devenir la résidence principale dans pouvez pas bénéficier du crédit d’impôt au titre de cette
un délai raisonnable (six mois, à titre de règle pratique) même dépense si le revenu fiscal de référence (RFR) de
à compter du paiement de la facture, le contribuable votre foyer de l’avant-dernière année précédant celle de
peut bénéficier du crédit d’impôt sous réserve qu’il soit l’offre de prêt (RFR de l’année 2012 pour une offre de
propriétaire ou locataire du logement au jour du paie- prêt en 2014 et RFR de l’année 2013 pour une offre de
ment de la dépense et que le logement n’ait fait l’objet prêt en 2015) excède les montants suivants. (CGI, art.

Offert par [Link] - 75

 Financement de la Rénovation en Copropriété

NATURE DES DÉPENSES ÉLIGIBLES

244 quater U; BOI-IR-RICI-280-20-20): 8. les appareils d’individualisation des frais de chauf- MATÉRIAUX ET ÉQUIPEMENTS PERFORMANCES ET CARACTÉRISTIQUES
AU TAUX DE 30%
– 25 000€ pour une personne célibataire, veuve ou fage ou d’eau chaude sanitaire en copropriété ; Uw ≤ 1,3 W/m².K et Sw ≥ 0,3 ou Uw ≤ 1,7 W/
Fenêtres ou portes-fenêtres
divorcée, 9. les équipements ou matériaux de protection des pa- m².K et Sw ≥ 0,36
– 35 000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à rois vitrées ou opaques contre le rayonnement solaire Matériaux d’isolation thermique des parois Fenêtres de toiture Uw ≤ 1,5 W/m².K et Sw ≤ 0,36
dans les départements d’outre-mer ; vitrées Vitres de remplacement à isolation renforcée Ug ≤ 1,1 W/m².K
imposition commune,
10. les équipements permettant d’optimiser la ventila- Doubles fenêtres (pose d’une seconde fenêtre
– montants majorés de 7500€ par personne à charge sur la baie)
Uw ≤ 1,8 W/m².K et Sw ≥ 0,32
(majoration divisée par deux pour un enfant en garde tion naturelle dans les départements d’outre-mer ;
Portes d’entrée donnant sur l’extérieur Ud ≤ 1,7 W/m².K
alternée). 11. les systèmes de charge pour véhicule électrique. Matériaux d’isolation thermique de portes
d’entrée donnant sur l’extérieur ou de Volets isolants (résistance thermique addition-
La composition du foyer fiscal est appréciée à la date de volets isolants nelle apportée par l’ensemble volet-lame d’air R > 0,22 m².K/W
l’émission de l’offre de prêt. ventilé)
Ces équipements et matériaux doivent, pour être éli-
Isolation des planchers bas sur sous-sol, sur
Par exception, le RFR de la dernière année précédant gibles au dispositif du crédit d’impôt, satisfaire à des vide sanitaire ou sur passage ouvert
R ≥ 3 m².K/W
celle de l’offre de prêt peut être retenu s’il est inférieur critères de performance. Isolation des murs extérieurs en façade ou en
au RFR de l’avant-dernière année. R ≥ 3,7 m².K/W
Liste à ajouter : [Link] Matériaux et pose d’isolation thermique pignon
citoyens/financer-projet/renovation/dossier/credit-dim- des parois opaques Isolation des toitures-terrasses R ≥ 4,5 m².K/W
Dépenses éligibles pot/credit-dimpot-transition-energetique-2016 Isolation des planchers de combles perdus R ≥ 7 m².K/W
Isolation des rampants de toiture et plafonds
Le crédit d’impôt concerne les dépenses d’acquisition R ≥ 6 m².K/W
de combles perdus
de certains équipements fournis par les entreprises Les autres critères :
Systèmes permettant la régulation centrale des
ayant réalisé les travaux et faisant l’objet d’une facture. Des professionnels RGE pour réaliser les travaux installations de chauffage prenant en compte
L’article 18 bis de l’annexe 4 du code général des impôts • les travaux doivent être réalisés par l’entreprise l’évolution de la température d’ambiance de
fixe la liste des équipements, matériaux et appareils éli- la pièce ou de la température extérieure avec
qui fournit les matériaux ; horloge de programmation ou programmateur
gibles au crédit d’impôt, les plafonds de dépense pour
• Depuis le 1er janvier 2015, les professionnels mono ou multizone.
chacun d’eux, ainsi que les caractéristiques techniques • Systèmes permettant les régulations
réalisant les travaux doivent être « Reconnus Garant de
et les critères de performances minimales requis. individuelles terminales des émetteurs de
l’Environnement » (RGE) Appareils de régulation de chauffage installés chaleur (robinets thermostatiques).
en maison individuelle • Systèmes de limitation de la puissance
Sont concernés : électrique du chauffage électrique en fonc-
Les professionnels doivent bénéficier de la mention RGE tion de la température extérieure.
1. les équipements ou matériaux d’isolation des parois au moment de la réalisation des travaux et de la date • Systèmes gestionnaires d’énergie ou de
opaques et vitrées ; de facturation. délestage de puissance du chauffage
2. les équipements de chauffage (chaudières à haute Si vous obtenez un devis d’un professionnel en cours
électrique lorsqu’ils permettent un arrêt
performance énergétique) ; temporaire d’appareils concernés dans le
d’obtention de la mention RGE, il est préférable de ne cas où la puissance appelée est amenée à
3. les appareils de régulation de chauffage ; pas s’engager sur la date des travaux. Il est impératif dépasser la puissance souscrite.
4. les équipements utilisant des énergies renouve- que le professionnel soit qualifié RGE quand il réalisera Appareils de régulation de chauffage, Systèmes similaires à ceux installés en maison
lables ; les travaux et facturera. Une qualification RGE en cours matériaux de calorifugeage individuelle.
• Matériels nécessaires à l’équilibrage des
5. les pompes à chaleur autres que air/air dont la fina- au moment de la facturation n’est pas valable pour que installations de chauffage permettant une
lité essentielle est la production de chaleur ou d’eau les travaux soient éligibles aux aides financières. répartition correcte de la chaleur délivrée à
chaude sanitaire ; chaque logement.
• Matériels permettant la mise en cascade de
6. les équipements de raccordement à certains réseaux Une visite préalable du logement avant devis chaudières, à l’exclusion de l’installation de
Appareils de régulation de chauffage installés
de chaleur alimentés par des énergies renouvelables ou Depuis le 1er janvier 2016, l’entreprise (ou le sous-trai- en immeuble collectif
nouvelles chaudières.
des installations de cogénération et, dans les départe- • Systèmes de télégestion de chaufferie
tant) qui réalisera les travaux doit avoir effectué une assurant les fonctions de régulation et de
ments d’outre-mer, les équipements de raccordement à visite préalable de le logement avant d’établir le devis. programmation du chauffage.
certains réseaux de froid ; Il pourra ainsi vérifier que les équipements, matériaux • Systèmes permettant la régulation centrale
7. les chaudières à micro-cogénération gaz ; ou appareils souhaités sont bien adaptés au logement. des équipements de production d’eau
chaude sanitaire dans le cas de production
combinée d’eau chaude sanitaire et d’eau
destinée au chauffage.
1
Quantité d’énergie finale dont l’unité de mesure est le kWh, économisée, cumulée sur la durée de vie de l’équipement ou du matériel et actualisée à
Matériaux de calorifugeage (sur installation
l’instant présent. Avec classe d’isolant ≥ à 3 (norme NF EN 12
2 de production ou de distribution d’eau chaude
Liste sur le site du Ministère du Développement durable et de l’écologie [Link] 828)
3 sanitaire)
Liste sur le site du Ministère du Développement durable et de l’écologie [Link]

Offert par [Link] - 77

 Financement de la Rénovation en Copropriété

Branchement privatif composé de tuyaux et de

vannes qui permet de raccorder le réseau de Poêles (NF EN 13240, NF EN 14785, EN Concentration moyenne de monoxyde de car-
chaleur au poste de livraison de l’immeuble. 15250) bone : CO ≤ 0,3 % ;
Poste de livraison ou sous-station qui consti- Foyers fermés, inserts de cheminées inté- • Emission de particules : PM ≤ 90 mg/Nm3
tue l’échangeur entre le réseau de chaleur et rieures (NF EN 13229) • Rendement énergétique : (η) ≥ 70 % ;
Equipements de raccordement à un • Indice de performance environnemental
l’immeuble. Chaudières et équipements de chauffage
réseau de chaleur, alimenté majoritaire- dénommé « I’ « ≤ 1
• Matériels nécessaires à l’équilibrage et à ou de production d’eau chaude indé-
ment par des énergies renouvelables ou - Pour les appareils à bûches :
la mesure de la chaleur qui visent à opérer pendants fonctionnant au bois ou autres Cuisinières utilisées comme mode de chauf-
par une installation de cogénération • I’= 101 532,2 × log (1,0 + E’) / 2 ;
une répartition correcte de celle-ci. Ces biomasses fage (NF EN 12815)
matériels peuvent être installés, selon le - Pour les appareils à granulés :
cas, avec le poste de livraison, dans les • I’= 92 573,5 × log (1,0 + E’) / 2.
parties communes de l’immeuble collectif Puissance thermique < 300kW Rendement
Autres chaudières fonctionnant au bois ou
ou dans le logement. énergétique et émissions de polluants de la
autres biomasses
Puissance de production électrique ≤ 3 kilovolt- classe 5 de la norme NF EN 303.5
Chaudières à micro-cogénération gaz
ampère (par logement). Equipement de chauffage ou de produc-
Chaudières à haute performance éner- tion d’eau chaude sanitaire fonctionnant
gétique individuelle ou collective utilisée à l’énergie hydraulique (voir au 3° du c) :
pour le chauffage ou la production d’eau art. 18 bis de l’annexe IV du CGI)
chaude (voir le 2. a) de l’article 18 de Système de fourniture d’électricité à partir
l’annexe IV du CGI). de l’énergie hydraulique/biomasse (voir au
Appareils permettant d’individualiser 4° du c) : art. 18 bis de l’annexe IV du CGI)
les frais de chauffage ou d’eau chaude
sanitaire (chaudière collective ou réseau
de chaleur) dans un bâtiment équipé
d’une installation centrale/alimenté par un
réseau de chaleur. Un dispositif reconduit en 2017
Système de charge pour véhicule élec-
Le dispositif, ouvert jusqu’à la fin 2017 conformément À noter :
trique
à l’article 23 de la loi de finances pour 2017, est codi- Le crédit d’impôt de 30 % est calculé sur le coût du
Equipements de production d’énergie utili-
cf. tableau ci-dessous fié à l’article 200 quater du code général des impôts. Il
sant une source d’énergie renouvelable matériel et de la pose de l’échangeur de chaleur souter-
Réalisation du diagnostic de performance est commenté par les documentations fiscales BOI-IR- rain pour les PAC et les CET géothermiques.
énergétique à l’exception des cas où la RICI-280 et suivantes du BOFIP-Impôts, mises à jour le
réglementation le rend obligatoire 30 juin 2016.
Les pompes à chaleur doivent respecter une Pour les équipements de production de chauffage ou
Par ailleurs, l’article 23 de la loi de finances pour 2017 de fourniture d’eau chaude sanitaire solaire, le crédit
efficacité énergétique saisonnière ≥ à :
• 117% dans le cas de pompes à chaleur supprime la condition de ressource pour le cumul du d’impôt est calculé sur le coût du matériel capteur so-
Les pompes à chaleur, utilisées pour le chauf- CITE avec un éco-prêt à taux zéro.
basse température ; laire dans la limite d’un plafond de dépenses par mètre
fage des locaux ou la production d’eau chaude
• 02% dans le cas de pompes à chaleur
Pompes à chaleur (hors air/air) dont la sanitaire, de type :
moyenne ou haute température. carré de :
finalité est la production de chaleur ou  Eau/eau ; Un taux de 30 % sur un montant de dépenses plafonné
d’eau chaude sanitaire  Sol/eau ;
Dans le cas d’une production d’eau chaude - 1 000 €, toutes taxes comprises, pour les capteurs
sanitaire associée à une production de chauf- • le montant des dépenses ouvrant droit au crédit solaires à circulation de liquide produisant uniquement
 Sol/sol ;
fage et pour les chauffe-eau thermodynamique,
 Air/eau.
il existe des critères spécifiques pour l’efficacité d’impôt est plafonné à 8 000 € pour une personne seule de l’énergie thermique ;
énergétique (voir le b) 1° et 2° de l’article 18 bis et 16 000 € pour un couple soumis à imposition com- - 400 €, toutes taxes comprises, pour les capteurs
de l’annexe IV du CGI). mune. Cette somme est majorée de 400 € par personne solaires à air produisant uniquement de l’énergie ther-
Capteurs solaires à circulation de liquide à charge ; mique ;
produisant uniquement de l’énergie thermique,
 capteurs solaires à air produisant unique-
• ce plafond s’apprécie sur une période de cinq - 400 €, toutes taxes comprises, pour les capteurs
Capteurs solaires disposant d’une certification années consécutives comprises entre le 1er janvier
Equipement de chauffage ou de produc- ment de l’énergie thermique,
CSTBat ou Solar Keymark ou équivalente dans la
solaires à circulation de liquide hybrides produisant de
tion d’eau chaude fonctionnant à l’énergie  capteurs solaires à circulation de liquide
limite d’un plafond de dépenses/m2 au le 3. a)
2005 et le 31 décembre 2017 ; l’énergie thermique et électrique, dans la limite de 10
solaire (capteurs solaires) hybrides produisant de l’énergie thermique et
électrique,
de l’article 18 de l’annexe IV du CGI • le crédit d’impôt est calculé sur le montant des m2 ;
 capteurs solaires à air hybrides produisant dépenses éligibles, déduction faite des aides et subven- - 200 €, toutes taxes comprises, pour les capteurs so-
de l’énergie thermique et électrique. tions reçues par ailleurs. Ainsi, si vous bénéficiez d’une laires à air hybrides produisant de l’énergie thermique
autre aide publique pour l’achat des équipements et des et électrique, dans la limite de 20 m2.
matériaux (Conseil Régional, Anah...), le calcul se fera Les dépenses pour les matériaux d’isolation thermique
sur le coût de l’équipement déductions faites des aides et coût de la main-d’œuvre pour les parois opaques
perçues.

Offert par [Link] - 79

 Financement de la Rénovation en Copropriété Financement de la Rénovation en Copropriété

sont soumises au taux de 30 % dans la limite d’un pla- s’agit d’une aide accordée par les producteurs d’éner- chargent de leur gestion. tifier, pour chaque projet, de la réalité de l’économie
fond par m2 de 150 € TTC en cas de parois isolées par gie dans le but d’encourager la réalisation de travaux aux professionnels intervenant sur le projet et qui réalisée. Ils doivent également procéder au calcul du
l’extérieur et de 100 € TTC en cas de parois isolées par d’économies d’énergie. Cette aide peut prendre plu- peuvent avoir conclu des partenariats pour la valorisa- volume de Certificats d’Economie d’Energie généré. Les
l’intérieur (matériel et pose). sieurs formes : une prime, des bons d’achat, une pres- tion des Certificats d’économie d’énergie. dossiers à fournir sont relativement lourds.
tation dans le cadre des travaux prise en charge entiè- Pour être éligibles, les travaux doivent répondre à des La participation dans des programmes de réduction de
Aides financières rement ou partiellement, un prêt bonifié, etc. critères techniques définis dans les « fiches d’opéra- la consommation qui sont agréés par l’Autorité adminis-
Les Certificats d’économie d’énergie La disparité des formes que prend cette aide et la mul- tions standardisées ». Elles sont fixées par Arrêtés et trative (FEE Bat, Habiter mieux, Pacte Energie Solidarité,
tiplicité des points d’entrée peuvent parfois en brouiller publiées sur le site du Ministère du Développement Toits d’abord, Rénovation solidaire Bordeaux…).
La Loi de programme fixant les orientations de la po-
la lisibilité. Il n’en demeure pas moins que les Certificats Durable. Plus faciles à mettre en œuvre, mais aussi moins coû-
litique énergétique (Loi Pope) impose aux vendeurs
d’économie d’énergie sont aujourd’hui une des aides Ces fiches sont réparties par secteur : bâtiment résiden- teuses pour les obligés et éligibles, les opérations stan-
d’énergie, appelés obligés, de réaliser des économies
les plus accessibles, puisqu’il suffit pour en bénéficier, tiel, bâtiment tertiaire, industrie, réseaux et transport. dardisées sont les plus fréquentes. Elles représentent
d’énergie et crée à ce titre le dispositif des Certificats
d’en faire la demande auprès : Elles sont rédigées pour les typologies de travaux les en moyenne plus de 95% du volume total de Certificats
d’économie d’énergie, qui leur permet de justifier de
l’atteinte de leurs objectifs. Les Certificats d’économie des vendeurs d’énergie qui sont les « obligés » du dis- plus fréquentes et se présentent généralement selon la d’économie générés.
d’énergie, dont l’unité de calcul est le kWh cumac1 , positif2, trame suivante :
représentent la quantité d’énergie économisée grâce à aux structures collectives3. Les structures collectives le secteur d’application Subventions de l’ADEME et des Collectivités territoriales
l’action de l’obligé. sont des entités indépendantes qui regroupent les la dénomination des travaux L’Agence de l’Environnement et de la Maitrise de l’Ener-
Du point de vue des particuliers et des copropriétés, il obligations d’économie d’énergie d’obligés et qui se gie (l’ADEME) est un Etablissement publique au service
les conditions pour la délivrance des certificats : perfor-
4
Liste des Espaces-Info-Energie sur le site [Link] mances thermiques des matériaux, performances des des pouvoirs publics, des collectivités, des entreprises
5
Ce qui était le cas exceptionnellement en 2013, puisque les financements des projets de réhabilitation en copropriété n’ont pas fait l’objet d’un appel équipements, certifications et labels… et des particuliers. Ses missions principales sont axées
à projets. Les dossiers de demande de financement pouvaient être librement envoyés par les copropriétés. Leur éligibilité était étudiée au cas par cas. autour de la mise en œuvre des politiques publiques
6
Voir le site de l’Agence Parisienne du Climat [Link] la durée de vie conventionnelle
d’environnement, de développement durable et d’éner-
le montant de Certificats en kWh cumac.
gie.
Ces fiches permettent d’estimer la quantité de Certifi-
Ile-de-France : cats d’économie d’énergie auquel les travaux ouvrent
droit. Leur prix (en Euro) est fourni par l’entité qui les L’aide de l’ADEME à destination des particuliers et des
Nombre de personnes com- Ménages aux ressources Ménages aux ressources valorise. copropriétés se matérialise sous deux formes :
posant le ménage très modestes (€) modestes (€) Pour information, la cotation du kWh cumac (prix moyen des conseils et un accompagnement gratuits via les
1 19 616 23 881 de cession du mois) est calculée par le Registre National Espaces-Info-Energie présents sur tout le territoire4
2 28 793 35 050 des Certificats d’économie d’énergie (EMMY) et publiée des subventions accordées aux projets qui présentent
3 34 579 42 096 sur son site. Cet indicateur permet de connaitre la ten- un intérêt en termes d’exemplarité, d’ambition…
4 40 375 49 153 dance observée sur le prix des Certificats d’économie L’ADEME est organisée en directions régionales, ce qui
d’énergie et sur les volumes échangés. lui permet d’optimiser la mise en œuvre de ses aides
5 46 192 56 532
Les obligés et les éligibles sont tenus de prouver leur dans le cadre de contractualisations avec les Collecti-
Par personne supplémentaire 5 804 7 068 vités territoriales. Ces aides peuvent ainsi sensiblement
rôle « actif et incitatif » dans la réalisation des travaux.
A ce titre, ils doivent être en mesure de prouver qu’ils différer d’une région à une autre, voire d’un départe-
Province : sont intervenus sur le projet avant son acceptation par ment à un autre. L’aide destinée aux copropriétés est
le maitre d’ouvrage. C’est pourquoi, la demande de Cer- généralement de deux natures : une subvention de
Nombre de personnes com- Ménages aux ressources Ménages aux ressources l’étude d’aide à la décision et une subvention pour les
tificats d’économie d’énergie doit se faire avant le vote
posant le ménage très modestes (€) modestes (€) travaux de rénovation énergétique.
des travaux en Assemblée Générale des copropriétaires.
1 14 173 18 170 En Ile-de-France, par exemple, l’ADEME et le Conseil
2 20 728 26 573 Régional se sont regroupés afin d’attribuer une aide
Remarque :
3 24 930 31 957 financière aux Syndicats de copropriétaires qui s’en-
Pour atteindre leurs objectifs d’économie d’énergie, les
4 29 123 37 336 gagent dans des travaux importants de rénovation
obligés et éligibles du dispositif ont le choix entre les
5 33 335 42 736 énergétique, ainsi que pour le financement de l’audit
trois catégories d’opérations suivantes :
énergétique dans les cas où il n’est pas obligatoire.
Par personne supplémentaire 4 200 5 382 Les opérations standardisées d’économie d’énergie. Cette aide est distribuée soit sous la forme d’un appel
Les opérations spécifiques : les opérateurs doivent jus- à projets publié sur le site de l’ADEME Ile-de-France

80 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 81

 Financement de la Rénovation en Copropriété Financement de la Rénovation en Copropriété

([Link] soit au cas par cas pour

les travaux les plus ambitieux5.
L’aide de l’ANAH Point particulier : la contribution du locataire
L’Agence Nationale de l’Habitat (l’ANAH) est un Eta-
blissement public d’Etat dont la mission est de mettre
Notons également l’organisation très spécifique de la en œuvre la politique nationale de développement et
d’amélioration du parc de logements existants.
L’ADEME estime la proportion des copropriétaires bailleurs dans l’habi-
Ville de Paris, qui a lancé, en partenariat avec l’ADEME
et le Conseil Régional d’Ile-de-France, le dispositif « co- Contrairement à l’ADEME, l’ANAH conditionne l’attribu- tat collectif à environ 44%. Ils sont souvent plus réticents à entreprendre
propriétés : objectif climat ! »6 qui permet de conseiller tion de ses aides au niveau de ressources des ménages. des travaux dont ils ne bénéficieront pas directement et rapidement.
et d’accompagner les Syndicats de copropriétaires et Elle cible ainsi les copropriétaires résidents aux revenus C’est pourquoi, en plus des aides que nous avons mentionnées plus haut et qui
les Syndics dans les nombreuses démarches devant les modestes et, depuis 2013, les copropriétaires bailleurs peuvent être attribuées aux copropriétaires bailleurs, la réglementation les auto-
conduire à la réalisation des travaux de rénovation, et qui acceptent de conventionner les logements rénovés.
rise depuis 2009, à demander à leurs locataires de reverser une partie des écono-
de subventionner à hauteur de 70% HT les prestations L’ANAH attribue des aides financières individuelles aux
suivantes des Bureaux d’études : mies de charges d’énergie constatées suite aux travaux d’amélioration entrepris
copropriétaires occupants, dont les revenus fiscaux sont
l’audit énergétiquel’assistance à maitrise d’ouvrage inférieurs à certains plafonds et lorsque les travaux per- dans la copropriété.
en phase travaux et pour la renégociation des contrats mettent de réduire d’au moins 25% leur consommation
d’énergie l’assistance à maitrise d’ouvrage pour la d’énergie. Le montant de la quote-part des travaux doit
En effet, il est autorisé de faire participer les locataires novembre 2009, doit être rempli par le copropriétaire
conclusion de contrats de performance énergétique être inférieur à 20 000€.
à hauteur de 50% de l’économie d’énergie réalisée ainsi que l’entreprise référent sur les travaux, et remis
Enfin, il convient de noter que les collectivités locales sur une base mensuelle12, ou encore sur la base d’une aux locataires afin de justifier des travaux réalisés.
peuvent également proposer des subventions indépen- Cumul possible CITE & Éco-Ptz contribution forfaitaire fixe et non révisable en fonction
damment de l’ADEME. C’est le cas notamment pour les Depuis le 1er mars 2016, tous les ménages peuvent du nombre de pièces du logement13: Enfin, une ligne supplémentaire devra être ajoutée sur
exonérations partielles ou totales de la taxe foncière qui cumuler l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) avec le crédit • 10 € pour les logements comprenant une seule la quittance de loyer « Contribution au partage de l’éco-
sont accordées sur délibération des Communes. d’impôt transition énergétique (Cite), sans condition de pièce principale, nomie de charges » qui mentionnera le montant de la
ressources donc. Pour rappel, le montant de l’Éco-Ptz • 15 € pour les logements comprenant deux ou trois contribution du locataire.
Remarque : maximum est de 30 000 €, remboursable sans inté- pièces principales, Pour plus d’informations, vous pouvez vous référer au
Même s’il continue encore de bénéficier d’une aide dans rêt. Quant au CITE, le taux du crédit s’élève à 30 % du • 20 € pour les logements comprenant quatre pièces Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009 et à l’Ar-
certaines régions, l’audit énergétique, lorsqu’il est obli- montant des dépenses (plafonnées à 8 000 € de travaux principales ou plus. rêté du 23 novembre 2009 relatifs à la contribution du
gatoire7 , est de moins en moins éligible aux subven- pour une personne seule, 16 000 € pour un couple sou- Cette contribution peut être demandée pendant une locataire au partage des économies de charges issues
tions de l’ADEME et des Collectivités locales. mis à imposition commune) durée de 15 ans maximum. des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bail-
Le copropriétaire bailleur doit informer ses locataires leur privé.
sur les travaux à venir et de leur impact positif sur
leurs charges. Un formulaire défini par l’Arrêté du 23
A cette aide pourra s’ajouter celle de
l’ANAH dont les modalités et les montants Cet article a été rédigé en collaboration avec ENERGIE PULSE
sont propres à chaque antenne. Il convient 11
Se renseigner auprès de chaque Banque.
donc de se rapprocher de la sienne pour
obtenir l’ensemble des modalités

8
[Link] pour plus d’informations
9
Liste disponible sur le site du Ministère du Développement Durable
10
Ces niveaux de consommation sont modulés selon la zone climatique et l’altitude du logement. Voir les modalités fixées par l’Arrêté du 30 mars 2009
relatif aux conditions d’application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation
afin d’améliorer la performance énergétique des logements anciens.

82 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 83

 Financement de la Rénovation en Copropriété Financement de la Rénovation en Copropriété

Apport du planificateur financier

L’objectif de l’étude de l’Architecte et du Bureau d’Etudes est d’offrir au Syndi-
cat des copropriétaires, une vision claire et objective des travaux qu’il doit mener
à court, moyen et long termes, afin de préserver et de valoriser durablement son
patrimoine immobilier.
L’objectif du planificateur financier est de répondre aux des copropriétaires, déduction faite des aides qu’il sera
préoccupations liées au financement de ces travaux : possible de mobiliser et en prenant en compte le coût
répertorier les aides et les subventions qu’il sera pos- des financements à mettre à place.
sible de mobiliser, évaluer l’éligibilité des travaux à ces
Bureau d’Etudes Techniques subventions, dégager les besoins de financement et Les copropriétaires peuvent ainsi apprécier l’effort fi-
enfin les traduire dans un plan de financement. nancier qu’ils devront fournir, et le mettre en lien avec
les bénéfices attendus du projet.
L’élaboration d’un plan de financement est une étape

Audit Thermique Global

très importante qui peut dans certains cas condition-
 ner l’adhésion des copropriétaires au projet de réno-
vation. En effet, il permet de matérialiser très concrè-
 Diagnostic du bâti tement l’impact des travaux envisagés sur la trésorerie

Cet article a été rédigé en collaboration avec ENERGIE PULSE

 Audit énergétique 12
Logements construits entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989

 Etudes thermiques réglementaires

13
Logements construits avant le 1er janvier 1948 ou si le bailleur ne possède pas plus de 3 logements dans l’immeuble

Ingénierie financière en interne

Spécialisation en éco-construction
Certification en diagnostics : DPE, amiante…

Thermographie – Test d’étanchéité à l’air

04 75 84 36 48 - 06 82 29 20 02
[Link]
84 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 85
 Financement de la Rénovation en Copropriété Financement de la Rénovation en Copropriété

Le dispositif RGE : qu’est-ce que c’est ? Rentabilité des projets de rénovation énergétique
Dans un contexte de demande en énergie croissante Il est intéressant de constater que les travaux de rénovation énergé-
et de souci de qualité éco-environnementale, la re- tique présentent les mêmes caractéristiques financières qu’un « investis-
cherche d’efficacité énergétique est devenue une prio- sement » : un coût initial à apporter et des revenus attendus par la suite.
rité. Le dispositif RGE répond à cet objectif, en certi- Il est donc possible d’en estimer la rentabilité.
fiant les compétences des professionnels du bâtiment La rentabilité d’un projet signifie le rapport entre les Faut-il en déduire que les travaux de rénovation énergé-
dans ce domaine, et en soutenant financièrement les revenus générés par l’investissement et le coût de sa tiques ne sont pas rentables ?
particuliers qui font appel à eux. Faisons le point. mise en œuvre. Elle dépend ainsi de plusieurs facteurs : Dans le cas présent, ce raisonnement est en réalité
• le prix de l’investissement (coût des travaux), incomplet.
• les revenus attendus (économies sur la facture
La mention RGE, rebaptisée “Reconnu Garant de l’Envi- concerne les professionnels de la maîtrise d’œuvre :
d’énergie), En effet, en termes de retour sur investissement, nous
ronnement” en 2013 et créée par l’Ademe et les pou- bureaux d’étude, économistes de la construction, archi-
• l’ingénierie financière du projet (aides et subven- ne pouvons prendre en compte que ce que nous pou-
voirs publics, est un signe de qualité pour tous les pro- tectes, sociétés d’ingénierie. Objectif : engager la mon-
tions mobilisées, coût des financements néces- vons quantifier, c’est-à-dire les économies sur la fac-
fessionnels du bâtiment (artisans et entreprises) qui tée en compétence de la maîtrise d’œuvre. Cette men-
saires, évolution des prix des énergies). ture d’énergie. Nous négligeons ainsi les autres béné-
concourent à l’amélioration de la performance énergé- tion est délivrée par 4 organismes.
fices attendus de ces travaux, à savoir la valorisation
tique et environnementale des constructions (en neuf > + d’infos : voir article “A quels organismes s’adresser
Le calcul de la rentabilité se fait principalement à tra- du patrimoine immobilier et l’amélioration du confort
et rénovation), et qui a été porté par une campagne de pour obtenir la mention RGE ?”
vers les indicateurs suivants: de vie, puisque les outils et les techniques actuelles ne
sensibilisation grand public « J’éco-rénove, j’économise
• le temps de retour sur investissement qui repré- savent pas encore les mesurer.
». Des soutiens financiers seront donc mis en place pour
sente le nombre d’années nécessaire pour que les
l’aide à la décision préalable aux travaux des bâtiments
économies sur charges couvrent le coût initial des L’ensemble des études menées par l’ADEME montre
L’obtention de cette mention, pour les professionnels, et aux installations d’énergies renouvelables. L’aide
travaux, pourtant que l’amélioration du confort constitue, avec
est soumise à deux pré-requis : sera conditionnée à la réalisation des études (audits
• la valeur actuelle nette du projet qui est la diffé- la réduction des consommations énergétiques, la prin-
• obtenir une certification de qualification délivrée énergétiques, études thermiques, études de faisabilité
rence entre le coût de l’investissement et la somme cipale motivation des particuliers à entreprendre des
par l’organisme correspondant à sa filière métier ; pour les énergies renouvelables…) titulaires d’un signe
des économies attendues, travaux de rénovation dans leurs logements.
• être formé aux économies d’énergie par l’orga- de qualité RGE. Patience toutefois : il faut attendre jan-
• le taux de rentabilité interne qui est le taux qui per- Elles montrent également que la valeur verte repré-
nisme agréé (FEE Bat). vier 2015 pour que la mention RGE études bénéficie de
met d’annuler le montant de la valeur actuelle nette sente aujourd’hui entre 5% et 30% de la valeur d’un
> + d’infos : voir article “A quels organismes s’adresser l’éco-conditionnalité.
de l’investissement sur un horizon donné. bien immobilier ancien rénové et que cette proportion
pour obtenir la mention RGE ?”
est appelée à augmenter dans l’avenir notamment du
Avec l’ouverture du dispositif et des aides, l’Etat table
Intuitivement, nous pouvons dire qu’un projet est inté- fait du renchérissement des prix de l’énergie.
Le principe d’éco-conditionnalité, en vigueur depuis le sur 500 000 rénovations par an d’ici 2017.
ressant lorsque :
1er septembre 2014, impose que seules les entreprises
• son temps de retour sur investissement est le plus Même si les formules de calcul de la rentabilité ne
certifiées RGE peuvent faire bénéficier à leurs clients Voir l’article “Comment bénéficier du dispositif RGE”
petit possible, savent pas encore intégrer ces paramètres, il convient
des aides publiques pour les travaux d’amélioration des pour connaître la liste complète des travaux éligibles
• sa valeur actuelle nette est positive est d’un mon- toutefois de toujours les prendre en compte comme des
performances énergétiques des bâtiments. Il s’agit de aux aides de l’Etat.
tant important, bénéfices importants de la rénovation énergétique et
l’Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) et des crédits d’impôts
• son taux de rentabilité interne est élevé. qui contribuent ainsi à sa rentabilité.
transition énergétique (Cite). > Pour + d’infos :
• RGE : un dispositif avantageux pour les profession-
Au regard de ces éléments, il est généralement observé
L’éco-conditionnalité définit les conditions d’application nels et les particuliers
que les travaux de rénovation énergétique se carac-
concernant les avances remboursables sans intérêts • Comment bénéficier du dispositif RGE ?
térisent par des indicateurs de rentabilité insuffisants
destinées au financement de travaux de rénovation et • A quels organismes s’adresser pour obtenir la men-
: des temps de retour sur investissements longs, une
les critères de qualifications requis pour le bénéfice du tion RGE ?
valeur actuelle nette et un taux de retour sur investisse-
crédit d’impôt développement durable et des avances
ment relativement faibles.
remboursables sans intérêts.
Depuis le 1er juillet 2014, le dispositif RGE, jusque-là Cet article a été rédigé en collaboration avec ENERGIE PULSE
réservé aux TRAVAUX, a été étendu aux études, avec 14
Voir étude de l’ADEME 2011 « Analyse préliminaire de la valeur verte pour les logements »
la création de la mention RGE ÉTUDES. Ce dernier volet

86 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 87

 Financement de la Rénovation en Copropriété
Ecoute Conseil Accompagnement

Choix de travaux : le coût global actualisé (CGA)

Pour construire ou rénover un bâtiment, la décision financière des choix archi-
tecturaux et techniques s’appuie le plus souvent sur le coût d’investissement
minimal. Cette logique propre aux investisseurs masque les coûts futurs : en-
tretien, maintenance, exploitation (eau, énergie,...). Sont également occultées les
questions liées à l’environnement, la santé et le confort des occupants. Certains
prônent depuis longtemps la notion de « coût global » pour ajouter aux dépenses
immédiates pour les travaux, a minima ceux à venir pour les consommations
d’énergie. Est-ce pertinent d’utiliser un tel critère pour choisir la « bonne » solu-
tion ?
Qu’est-ce que le coût global ? Quels sont les «plus» du CGA ?
La longueur de l'article interdit tout développement L'avantage d'un tel critère économique est de pouvoir
exhaustif sur le sujet. Pour les fervents d'équations, il comparer des solutions très différentes : par exemple,
existe de nombreux ouvrages d'économétrie qui ex- un chauffage électrique (faible coût d'investissement,
pliquent toutes les finesses et variantes de son calcul. mais fort coût d'exploitation) et un chauffage gaz ou un
Nous nous contenterons ici de définir le coût global chauffage par pompe à chaleur (coût d'investissement
comme une somme des coûts d'investissement et des plus élevé, coût d'exploitation plus faible).
coûts futurs liés à l'utilisation du bâtiment. Ainsi, on ne privilège plus systématiquement la solution
Cette définition cache quelques difficultés : sur quelle la moins chère à l'installation. En outre, il est possible
période calculer les coûts futurs ? Avec quelles hypo- d'intégrer dans la comparaison, les coûts d'entretien,
thèses, et notamment comment les prix des énergies de maintenance et leurs variations dans le temps ainsi
varieront-ils ? Pour la période, le choix est lié à divers que les fréquences des travaux de rénovation ou de
paramètres tels que la durée de vie de certains consti- réparation.
tuants du bâtiment, ou bien à la durée de vie présumée
de celui qui investit..., ou encore celle présumée du
bâtiment. Pourquoi le CGA est si peu utilisé ?
Pour les prix, la boule de cristal ne suffit pas. Il faut
En premier lieu, il faut choisir des hypothèses de calcul
Contact : établir différents scénarii d'évolutions futures et faire
adaptées au cas traité. Rien de moins simple...Quelle
01 75 77 87 10 plusieurs calculs pour estimer les conséquences sur le
période prendre en compte (la durée d'actualisation) ?
[Link] coût global.
10 ans, 20 ans, 30 ans, 80 ans... ? Comment choisir un
Autre question qui se pose : 1 € dépensé par exemple
« taux d'actualisation » raisonnable qui, dans le calcul,
en 2040 a moins de « poids » que celui dépensé en
minimisera les dépenses futures par rapport au présent
2011, et ce, indépendamment de l'érosion monétaire.
?
En effet, celui de 2011 sera réellement dépensé tandis
Toutes ces hypothèses sont délicates à définir. Elles dé-
que l'autre n'est qu'une hypothèse. Et plus on s'éloigne
pendent avant tout du type d'investisseur (privé, public,
dans le futur, plus cette dépense est incertaine.
particulier, professionnel). Une collectivité territoriale, un
Il faut alors pondérer les euros dépensés dans le futur
promoteur, un particulier n'ont pas la même démarche,
par rapport à ceux qui seront immédiatement dépensés

Vous aide à financer vos travaux...

les mêmes intérêts, les mêmes priorités pour décider.
en 2011. Cette pondération s'appelle l'«actualisation».
Le choix des hypothèses peut inverser la hiérarchie des
Ainsi, en additionnant les coûts d'investissement d'au-
solutions étudiées. L'ordre A, B, C peut se transformer
jourd'hui avec les dépenses futures « actualisées », on
Conseil au service des copropriétés et des particuliers qui s’engagent calcule un « coût global actualisé » (CGA).
en B,C,A ou C,A,B...
En second lieu, le calcul n'a pas la simplicité d'une
dans des travaux de RÉNOVATION THERMIQUE et d’EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE simple addition. Il peut en rebuter certains.

Offert par [Link] - 89

 Financement de la Rénovation en Copropriété Financement de la Rénovation en Copropriété

Enfin, le résultat final ne dépend que des hypothèses

choisies. Il sera vérifiable dans 10 ans, 20 ans... Concluons en rappelant ces évidences : le choix d'un plus généralement de l’ensemble des consommateurs, votre chauffagiste ou par le Bureau d’études interve-
investisseur est multicritère et le bien fondé du CGA ne y compris les copropriétés. nant sur votre projet. Vous pouvez également deman-
Autrement dit, le CGA est un critère intéressant mais à tient qu'à la pertinence des hypothèses choisies pour Les acteurs du dispositif de CEE sont multiples. Il y a der d‘autres propositions de financement auprès d’un
manier avec sérieux et prudence. Il faut du temps pour effectuer son calcul. d’abord les fournisseurs d’énergie appelés « obligés », obligé ou d’une structure collective en leur transmettant
établir les priorités du décideur, pour bien comprendre les « structures collectives » qui sont des intermédiaires les devis relatifs à la nouvelle chaudière. La mise en
ses contraintes de financement, pour bien adapter les entre certains obligés et les bénéficiaires du dispositif, concurrence au titre des CEE est d’ailleurs fortement
hypothèses de calcul aux solutions envisagées. Dès les entreprises qui interviennent directement sur vos conseillée. En effet, le montant de la prime peut sensi-
lors, il est aisé de comprendre pourquoi le CGA a des travaux et qui peuvent avoir conclu des accords avec blement varier d’un opérateur à l’autre !
difficultés à sortir de sa marginalité. des obligés pour distribuer ces primes de CEE…

Les CEE permettent de financer jusqu’à 30% du mon- A quel moment doit-on s’en préoccuper ?
Le CGA : un critère à utiliser... mais pas tant des travaux, lorsque ceux-ci respectent les critères
tout seul La réglementation impose un processus de valorisation
Pour les questions énergétiques, choisir technique d’éligibilité définis par la Loi.
des CEE très stricte : il faut obtenir l’engagement de
On aura compris que le CGA ne poussera pas systé- systématiquement la solution la moins financement avant la signature du bon de commande.
matiquement le décideur vers le « moins disant », mais chère est de moins en moins pertinent. Comment avoir recours aux CEE en copro- Le conseil syndical devra donc lancer la recherche de la
plutôt vers le « mieux disant ». meilleure valorisation des droits à CEE avant la décision
Le coût global est un critère qui prend en priété ?
de lancer les travaux. La démarche pouvant s’avérer
Mais si le calcul montre que la solution « A » est préfé- compte les coûts de construction ou de
Les CEE financent une partie des travaux de rénovation complexe et longue, sachez que vous pouvez vous faire
rable à la solution « B » alors que le décideur n'a pas les rénovation et les futures dépenses. Mais énergétique. Il convient donc de suivre toutes les étapes aider par des conseils spécialisés qui vous permettront
moyens financiers de choisir « A », c'est finalement vers son calcul doit être réalisé avec sérieux devant vous conduire à des travaux de qualité. d’obtenir rapidement des propositions intéressantes.
« B » que s'opérera son choix. et les solutions envisageables doivent Il faut d’abord réaliser un diagnostic énergétique de
être comparées également sur d’autres votre bâtiment et des ses équipements qui vous orien-
Par ailleurs, la solution « A » peut être économiquement tera dans vos choix de travaux et vous informera sur Quelques exemples !
la meilleure, mais en est-il de même pour d'autres critères (environnement, santé et confort
leur coût et sur les économies que vous réaliserez sur
aspects (émissions de CO2, pollutions, facilité d'usage, des occupants). votre facture énergétique selon chaque scénario de tra-
Certains travaux peuvent générer plus de CEE que
confort,...) ? d’autres, proportionnellement à leur coût.
vaux défini.
L’isolation de la toiture terrasse ou encore le chan-
Une fois les travaux choisis et dès l’obtention des devis
gement de l’ancienne chaufferie par une chaudière à
Cet article a été rédigé en collaboration avec TRIBU ENERGIE des entreprises consultées, vous pouvez obtenir des
condensation font partie de ces opérations particuliè-
estimations de la prime dont vous pouvez bénéficier au
rement intéressantes, puisqu’elles peuvent générer un
titre des CEE. Ces démarches doivent être entreprises
éco-bonus au titre des CEE couvrant jusqu’à 25% et
avant le vote en Assemblée Générale des travaux.

ZOOM
20% respectivement du coût des travaux.

Quel apport au financement des travaux ?

Les Certificats d’Economie d’Energie Les CEE peuvent prendre différentes formes : une pres-
tation gratuite, un financement à des conditions boni-
et la rénovation énergétique des fiées, ou encore une prime que vous encaissez à la fin
des travaux.
A titre d’exemple, lors du changement de votre chau-
copropriétés dière. Si la nouvelle chaudière respecte les critères
d’éligibilité au CEE (s’il s’agit d’une chaudière à conden-
Mesure phare de la Politique gouvernementale d’en- Mis en place par la Loi de programme fixant les orienta- sation, par exemple), alors vous pouvez bénéficier d’une
couragement aux économies d’énergie, les Certificats tions de la politique énergétique (Loi Pope) du 13 juillet prime pour vous aider à la financer.
d’Economie d’Energie (CEE) sont aujourd’hui un outil 2005, ce dispositif a instauré l’obligation pour les four- Cette prime peut vous être directement proposée par
incontournable du financement des travaux de rénova- nisseurs d’énergie de promouvoir les actions visant à
tion énergétique des copropriétés. réduire la consommation d’énergie de leurs clients et
Cet article a été rédigé en collaboration avec ENERGIE PULSE

90 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 91

 Financement de la Rénovation en Copropriété Financement de la Rénovation en Copropriété

Pour en savoir plus sur les certificats d’économies d’énergie, téléchargez le Guide des Crédit d'impôt et prêt à taux zéro : du neuf avec
CEE (Certificats d’Economies d’Energie) sur [Link] : du vieux...
[Link]
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite)
a remplacé le crédit d’impôt développement durable

Les certificats d'économie d'énergie : (CIDD) pour les dépenses payées depuis septembre
2014. Destiné aux locataires, propriétaires ou occupants

un financement prometteur à titre gratuit de leur habitation principale, il permet de

de déduire des impôts 30 %* des dépenses d’équipe-
ments et/ou de main d’œuvre pour certains travaux
de rénovation énergétique. Le montant de dépenses
Le dispositif des certificats d’économies d’énergie éligibles est plafonné à 8 000 euros par personne et
(CEE), créé en 2005 par la loi de programme fixant les Après deux périodes qui ont permis sa montée en puis- majoré de 400 euros supplémentaires par personne à
orientations de la politique énergétique, constitue l’un sance (460 TWh cumac en deuxième période sur les charge.
des principaux instruments de la politique de maîtrise années 2011-2014, soit un objectif multiplié par plus Il peut être accordé au propriétaire de logement et
de la demande énergétique. de 6 par rapport à la première période), le dispositif est au syndicat de copropriétaires jusqu’au 31 décembre
entré dans sa 3ème période le 1er janvier 2015 pour 2018.
Il repose sur une obligation de réalisation d’écono- une durée de 3 ans. L’obligation globale imposée aux
mies d’énergie imposée par les pouvoirs publics aux vendeurs d’énergie équivaut à 700 TWh cumac sur la Cet article a été rédigé en collaboration avec [Link]
vendeurs d’énergie appelés les « obligés » (électricité, période 2015-2017.
gaz, GPL, chaleur et froid, fioul domestique et carbu-
rants pour automobiles). Ceux-ci sont ainsi incités à
promouvoir activement l’efficacité énergétique auprès En application de la loi du 17 août 2015 relative à la
des consommateurs d’énergie : ménages, collectivités transition énergétique pour la croissance verte (LTECV),
territoriales ou professionnels. une nouvelle obligation dédiée au bénéfice des mé-
nages en situation de précarité énergétique a été mise
Un objectif pluriannuel est défini et réparti entre les en place depuis le 1er janvier 2016. Avec un objectif de
opérateurs en fonction de leurs volumes de ventes. En 150 TWh cumac d’ici fin 2017, cela représente environ
fin de période, ces obligés doivent justifier de l’accom- 1 milliard d’euros qui sera consacré par les vendeurs
plissement de leurs obligations par la détention d’un d’énergie pour soutenir les économies d’énergie chez
montant de CEE équivalent à ces obligations. les ménages aux revenus les plus faibles.

Les certificats sont obtenus à la suite d’actions entre- Enfin, la LTECV prévoit d’ores et déjà une 4ème période
prises en propre par les opérateurs, par l’achat de CEE d’obligations de 2018 à 2020.
auprès d’autres acteurs ayant mené des opérations
d’économies d’énergie, ou à travers des contributions
financières à des programmes d’accompagnement. En
cas de non respect de leurs obligations, les obligés sont
tenus de verser une pénalité libératoire de deux cen-
times d’euro par kilowattheure manquant.

Cet article a été rédigé en collaboration avec [Link]

92 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 93

 Financement de la Rénovation en Copropriété Financement de la Rénovation en Copropriété

En attendant le tiers financement ?

Conscient du caractère modeste de ces dispositifs incitatifs pour un parc en co-

propriété prenant une large part de la consommation d'énergie et l'émission des
gaz à effet de serre, le gouvernement semble compter en réalité sur l'émergence
à grande échelle du "tiers financement" : défini dans le projet de loi pour l’ac-
cès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR") comme caractérisé, dans le
champ d’opérations de rénovation de logements, par "l’intégration d’une offre
technique, portant notamment sur la réalisation des travaux, à un service com-
prenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie d’une ré-
munération sous forme de redevance globale, régulière et limitée dans le temps".
En fait, le tiers financement s'applique en complément à un "contrat de perfor-
mance énergétique" ou CPE, dont les travaux sont financés par un tiers et que la
copropriété rembourse sur les économies réalisées.

Les grands groupes de BTP et les grands fournisseurs les copropriétés, les petits bailleurs sociaux et le parc
d'énergie ont déjà lancé des expérimentations (Bou- des bâtiments des collectivités territoriales, elle appor-
ygues, Gaz de France Provalys...), qui ne paraissent tera le financement initial et sera remboursée sur 15 ou
pas pour le moment optimisées, en tous cas pour les 25 ans.
copropriétés concernées : l’ARC (Association des res- Les obstacles restent néanmoins encore nombreux
ponsables de copropriété), qui a "disséqué" les contrats sur cette voie, à commencer par la mise au point des
qu’elle s’est procurés, a émis de sérieuses réserves sur conditions juridiques et assurantielles de la garantie
leur économie générale et même sur les conséquences de performance énergétique, pièce indispensable d'un
sur les locataires des copropriétaires bailleurs... Pas CPE avec tiers financement, mais aussi de la capacité
étonnant en fait : ces grands groupes financent ces des sociétés de tiers financement ou de tiers inves-
opérations sur capitaux internationaux et exigent une tissement à proposer des opérations qui se traduisent
rentabilité importante. pour les copropriétés par une économie substantielle
immédiate sur leur facture énergétique et pas seule-
Un financement aidé par l'Etat et les collectivités terri- ment après remboursement du financement, condition
toriales, et la constitution à leur initiative de structures sine qua non de l'obtention d'une décision favorable
de tiers financement ou de tiers investissement, au plan des assemblées de copropriétaires ! Pourquoi s'enga-
national comme au plan local, peut permettre de réali- ger dans une aventure complexe dont on n'est pas sûr
ser et financer des opérations plus intéressantes pour de tout comprendre, et pleine d'aléas qu'on n'est pas
les copropriétés ; ainsi, le Conseil régional d’Ile-de- sûr de maîtriser, pour une économie nette dérisoire,
France a décidé dans le cadre du Plan Climat de la ré- voire négative après paiement de la redevance du "tiers
gion la création d’une société d’économie mixte (SEM) financeur", avec de surcroît le risque d'avoir à la fin du
appelée "Energies Posit’if" : elle aura pour mission le remboursement à réinvestir dans le remplacement de
développement d’aides à la rénovation thermique des matériels dont la durée de vie n'excèderait pas la durée
logements et des énergies renouvelables. Orientée vers du contrat ?

Cet article a été rédigé en collaboration avec [Link]

94 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 95

 Audit énergétique en Copropriété

La démarche traditionnelle de l’audit en

copropriété
Rappelons que les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de
cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de
refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire
est antérieure au 1er juin 2001 doivent faire l'objet d'un audit énergétique dans
un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.

4 AUDIT
ÉNERGÉTIQUE
EN COPROPRIÉTÉ

Cet article a été rédigé en collaboration avec SUNSQUARE

Offert par [Link] - 97

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

La préparation de l’audit ou le recueil des données Détails de l’audit énergétique en copropriété en

et documents indispensables vue d’une rénovation
L’audit énergétique est une étape cruciale dans le processus de rénovatoin d’une
Un conseil : ne « sautez » surtout pas ce point I. Il est le socle sur lequel reposera
copropriété. Recueil des données, visites, état des lieux… voici les détails d’un
l’audit et sa solidité est essentiellement fonction du travail du conseil syndical
audit énérgétique en corpopriété.
comme nous allons le voir.

Ce que dit le décret [Article 1, article R.134- [Note de l’ARC : donc les factures d’électricité également]
16.] (...) ;
• le carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi no 65-
« Le syndic de copropriété fournit à la personne qui réalise 557 du 10 juillet 1965 ;
l’audit : • le contrat d’exploitation et de maintenance de l’installation
• La quantité annuelle d’énergie consommée pour la copro- collective ;
priété par l’installation collective pour le chauffage ou le • les coefficients de répartition des charges de chauffage,
refroidissement et, le cas échéant, la production d’eau de refroidissement et, le cas échéant, de production d’eau
chaude sanitaire. chaude sanitaire appliqués aux lots ;
• Les documents en sa possession relatifs aux installations • les factures des travaux réalisés, les devis des travaux
collectives de chauffage, de refroidissement ou de pro- éventuellement envisagés,
duction d’eau chaude sanitaire, et à leur mode de gestion. • les plans de la copropriété ;
• Les contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et • le diagnostic de performance énergétique éventuellement
d’approvisionnement en énergie. réalisé sur le bâtiment ».
• Le dernier rapport de contrôle périodique de la ou des
chaudières. « Tout autre document ou étude informelle permettant d’appré-
cier la qualité thermique de la copropriété est également fourni
« II. - Le syndic fournit également à la personne en charge de ».
la réalisation de l’audit énergétique, tout autre document en
sa possession nécessaire à son établissement. La liste de ces Le décret et l’arrêté visent donc un travail de prépara-
documents est définie par arrêté (...)» tion très important, qui n’est pas du ressort du bureau
d’études, mais bien de la copropriété donc du syndic
NB : il s’agit de l’arrêté du 28 février 2013 (ci-dessous) et - comme on le verra - du conseil syndical.

Ce que dit l’arrêté [Article 5]

« Le syndic fournit à la personne qui réalise l’audit :
• les consommations d’énergie des parties communes

Cet article a été rédigé en collaboration avec PLANÈTE COPROPRIÉTÉ Cet article a été rédigé en collaboration avec SUNSQUARE

98 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 99

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

Le déroulement et les opérations d’analyse de l’audit : fenêtres est souvent très succincte, car cela prend trop
de temps aux bureaux d’études : il n’y a souvent aucun
et patrimonial de la copropriété joint à l’audit ; c’est
ce que Planète Copropriété nomme « l’audit global
le descriptif du bâti et des installations et de leur décompte de fenêtres rénovées, ni d’analyses de leurs
pathologies.
partagé »,
2. Soit les copropriétaires missionnent un technicien
entretien Idem pour les volets. De plus les types de radiateurs
dans les appartements et leurs organes de réglages
ou un architecte « indépendant » qui va travailler
conjointement à la réalisation de l’audit.
sont mal ou non décrits ».
Ce que dit le décret [Article 1, article R.134- • des équipements collectifs et privatifs : chaufferie,
15, a)] radiateurs, production d’eau chaude, ventilation, Quel est l’intérêt d’associer un technicien
éclairage, gaines techniques. Nos conseils dès la réalisation de l’audit ?
« (L’audit comprend d’abord) un descriptif des parties com- Le bureau d’études devra non seulement détailler, mais
munes et privatives du bâtiment. Ce descriptif s’appuie sur les Ces observations sont plutôt alarmantes puisque le dé- Le technicien grâce à son expertise sur le bâti (maté-
apprécier ce qui va ET ce qui ne va pas concernant la
caractéristiques « pertinentes » du bâtiment et sur un descriptif cret précise que les propositions de travaux de l’audit riaux, entretien, usage et pathologies) et aux échanges
gestion des équipements et les éléments bâtis.
de ses installations collectives de chauffage ou de refroidis- devront tenir compte au premier rang de l’état du ou avec les copropriétaires, pourra conseiller le bureau
sement et de ses équipements collectifs de production d’eau des bâtiments. d’études thermique au moment des préconisations pour
chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage. Il décrit les La visite de la copropriété Or, les bureaux d’études thermiques se cantonnent trop que ces dernières soient réellement adaptées et non «
conditions d’utilisation et de gestion de ces équipements. » souvent aux calculs de déperditions, d’apports énergé- génériques ».
Notons que le conseil syndical est directement partie tiques, de rendements…
prenante dans le déroulement des visites. Le légis- Par ailleurs, dans une seconde phase, une fois l’audit
Ce que dit l’arrêté [Article 3, a) et b)] lateur reconnaît ainsi son rôle primordial pour le bon En effet : terminé, il sera de toute façon nécessaire de missionner
déroulé de l’audit. Il faut également retenir que tous les 1. les thermiciens ne sont pas des spécialistes des un maître d’œuvre pour mettre au point et finaliser le
« La personne en charge de la réalisation de l’audit énergé- éléments ayant des incidences sur les consommations pathologies du bâti, programme des travaux, établir les cahiers des charges
tique réalise une visite du site, en saison de chauffe si possible, énergétiques doivent être mis en évidence, et que des 2. le descriptif des parties privatives, qui demande pour les consultations d’entreprises et enfin, pour diri-
accompagnée d’un employé du syndic et du président du mesures de rendements sur les équipements de chauf- beaucoup de temps, risque d’être insuffisant, ger l’exécution des travaux. C’est donc bien le maître
conseil syndical ou de l’un de ses membres, s’il existe. Cette fage doivent être effectuées. 3. le diagnostic de l’éclairage et des installations élec- d’œuvre qui sera le véritable « chef d’orchestre » de la
visite inclut : triques n’est pas encore entré dans les pratiques rénovation énergétique de votre copropriété.
« a) l’appréciation de l’environnement extérieur, de la valeur des thermiciens,
patrimoniale du bâtiment et des éléments ayant des incidences Retour d’expériences (ce que disent les 4. enfin, tous les thermiciens ne sont pas spécialistes
sur les consommations énergétiques de celui-ci : localisation observateurs) des chaufferies et des réseaux de distribution de
et orientation du bâtiment, masques solaires, mitoyenneté, élé- chauffage.
ments architecturaux ; « Concernant les parties communes, les matériaux du
Ainsi les adhérents de Planète Copropriété se sont aper-
« b) l’inspection détaillée des parties communes et de leurs gros œuvre ne sont pas tous identifiés (il y a souvent
çus qu’un ingénieur thermicien, seul, permet difficile-
équipements (dispositifs d’éclairage et de ventilation, réseaux différents types de murs dans un bâtiment) et les patho-
ment d’établir des préconisations de travaux adaptées
de distribution, émetteurs), des gaines techniques et de l’ins- logies du bâtiment sont rarement décrites.
et donc d’être un « déclencheur » de campagnes de tra-
tallation collective de chauffage ou de refroidissement, com- Parfois, alors que la copropriété est composée de plu-
vaux au sein des copropriétés…
prenant des mesures in situ afin d’évaluer le rendement éner- sieurs bâtiments, les calculs de l’audit ne sont fondés
gétique de l’installation. que sur un seul bâtiment qui représenterait l’ensemble.
C’est pour cela qu’ils pensent, comme de plus en plus
Elle s’appuie sur le dernier rapport de contrôle ou la dernière de bureaux d’études thermiques, qu’il est essentiel
attestation d’entretien de la chaudière ». Les organes de distribution du chauffage (vannes
qu’un technicien du bâtiment ou un architecte puisse
d’équilibrages, régulateurs) ne sont pas décrits, et l’on
être associé au travail de repérage et de diagnostic dès
note également un regard « peu critique » des ther-
le départ.
Analyse et points de vigilance miciens sur la gestion du chauffage collectif et une
absence d’analyse des contrats P2 (petit entretien) et
Le descriptif visé par le décret concerne donc l’en- Deux cas de figure se présentent :
P3 (gros entretien) ainsi que sur les interventions effec-
semble de la copropriété les parties communes et pri- 1. Soit le bureau d’études thermique qui fait une pro-
tuées, et possibles optimisations.
vatives doivent être décrites et analysées. Il s’agit : position à la copropriété, s’attache les services d’un
Le poste « éclairage » (halls, escaliers, circulations, par-
• des éléments bâtis relatifs à l’enveloppe du ou des technicien ou d’un architecte pour que ce dernier
kings…) n’est, quant à lui, souvent ni décrit ni analysé.
bâtiments : façades, toiture, combles, fenêtres, réalise un diagnostic technique, voire architectural
sous-sols, etc. Concernant les parties privatives, la description des
Cet article a été rédigé en collaboration avec PLANÈTE COPROPRIÉTÉ

100 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 101

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

L’enquête auprès des occupants • des exemples d’enquêtes déjà réalisées,

• un engagement sur les taux de retours des ques-
• des précisions sur la façon, dont les résultats de ces
enquêtes seront intégrés à l’audit.
tionnaires à atteindre,
• les outils utilisés par le bureau d’études pour l’ex-
Ce que dit le décret [Article 1, article R.134- ploitation des données recueillies dans les ques-
15, b)] tionnaires,
Retour d’expériences (ce que disent les
«Une enquête auprès des occupants devra être réalisée et, le observateurs)
cas échéant, des propriétaires non occupants, visant à évaluer
leurs consommations énergétiques, leur confort thermique, Lorsque le conseil syndical est mobilisé, les taux de
l’utilisation et la gestion de leurs équipements et leurs attentes retours sont bons : entre 60% et 87%. En général les
relatives à l’amélioration thermique de leur logement ». occupants ont un réel besoin d’exprimer leurs opinions.
Néanmoins il y a parfois des taux de retour à 15%...
voire moins lorsque les fiches d’enquêtes sont trop lon-
Ce que dit l’arrêté [Article 4] gues et trop techniques (parfois jusqu’à sept pages de
questions)…
« La personne en charge de la réalisation de l’audit énergé-
tique ou le syndic transmet, par courrier simple, un question- De plus les bureaux d’études thermiques ont des
naire à tous les occupants de la copropriété, visant à obtenir difficultés pour saisir, analyser et exploiter les en-
des informations qualitatives sur le confort thermique et sur quêtes. Par exemple :
l’état des équipements privatifs et du bâti. Ce questionnaire • Les problèmes récurrents de surchauffe et de sous-
contient au moins : chauffe identifiés ne sont pas étudiés en détail dans
-- une rubrique sur le confort thermique ressenti par les occu- l’audit et n’aboutissent pas à des préconisations
pants ; particulières,
-- une rubrique sur l’utilisation et la gestion de leurs équipe- • Les attentes des copropriétaires ne servent pas à
ments ; hiérarchiser les préconisations de l’audit.
-- une rubrique sur l’évaluation de leurs consommations éner-
gétiques et de leurs charges mensuelles ;
-- une rubrique sur les travaux réalisés ou envisagés visant à Nos conseils
améliorer la performance énergétique de leur logement ;
-- une rubrique relative à leur positionnement quant à la possi- Notons que la réalisation d’enquêtes est un exercice
bilité de réaliser des travaux importants à l’échelle de la copro- nouveau pour les thermiciens. Ils n’ont pas l’habitude
priété. d’élaborer des questionnaires d’enquêtes, qui de plus,
Ce questionnaire est synthétique et ne comporte qu’un nombre doivent être adaptés aux particularités de la copropriété
limité de questions afin de le rendre pertinent et accessible à (par exemple si le chauffage collectif est « mixte », car
tous ». couplé avec des radiateurs électriques privatifs, il fau-
dra demander des informations spécifiques). Si certains Figure 1 : exemple de résultats d’enquête inclus dans le rapport d’audit.
bureaux d’études commencent à être bien « outillés »
Analyse et points de vigilance et produisent des questionnaires bien adaptés et en
intègrent les résultats dans l’audit, ce n’est pas mal- À noter : le décret fixe également comme objec- des charges liées au chauffage qui, de surcroît, inclut
Cette enquête doit s’adresser aux copropriétaires occu- heureusement encore le cas de tous. tif à l’enquête « d’évaluer » les consommations souvent la production d’eau chaude sanitaire.
pants, aux bailleurs, mais aussi aux locataires. Nous Pour faciliter cette tâche, Planète Copropriété a rédigé énergétiques des logements. Comment un simple Il faut donc les inviter à regarder sur leur bordereau de
regrettons qu’aucun taux de retour ne soit exigé. le questionnaire d’enquête « type » suivant adaptable à questionnaire pourrait-il permettre de recueillir régularisation des charges annuelles communiqué par
L’intérêt d’une bonne enquête auprès des résidents est chaque copropriété. de façon réaliste ce type d’informations ? le syndic les coûts détaillés qui y apparaissent.
double : mieux identifier les problèmes techniques ainsi A noter : on peut maintenant faire une gestion par mail Par ailleurs, les résidents ne sont pas toujours équipés
que les situations d’inconfort et mobiliser les coproprié- des questionnaires (envoi et retour), ce qui est simple et de thermomètres et n’ont de fait pas d’idée sur la tem-
taires. peu coûteux... Comment connaître le montant des pérature qu’il fait dans leur logement. Il faut donc les
Aujourd’hui des techniques de questionnaires en ligne charges chauffage par appartement ? inviter à se procurer un simple thermomètre pour ainsi
permettent la saisie rapide, et donc facilitent grande- Afin d’être sûr que l’enquête soit utile, il convient, lors mesurer la température dans le salon et les chambres
ment leur analyse. des appels d’offres d’audit, de demander : Souvent les résidents ne connaissent pas le montant
en milieu de journée et pendant la nuit.

102 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 103

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

Comment faire en cas de chauffage mixte dernier étage, pignons) et appliquer des ratios pour priété Sinon, il y a un fort risque de ne visiter que les loge-
(collectif + appoint électrique) ? déterminer la part des kWh affectés au chauffage (no- • la visite de logements posant problème, repérés ments des personnes présentes en journée par hasard.
tamment en comparant les consommations pendant les avec le questionnaire ;
En cas de chauffage mixte, il est difficile de déterminer mois d’été et pendant les mois d’hiver). • le repérage du système de distribution du chauffage Lors de la recherche du bureau d’études ther-
la part d’électricité utilisée pour les radiateurs d’appoint. (où sont les colonnes montantes ?), des émetteurs mique qui réalisera l’audit, nous conseillons de
Néanmoins les thermiciens peuvent tout à fait deman- (radiateurs, etc.) et de leurs moyens de réglages, demander aux thermiciens :
der des copies de quelques factures d’électricités pour des entrées d’air, etc. • comment font-ils le choix des logements ?
certains appartements stratégiques (rez-de-chaussée, En pratique, il est nécessaire que le conseil syndical et • quels nombres de logements seront visités ?
le syndic organisent les visites en informant les proprié- • quelles mesures seront prises ?
Cet article a été rédigé en collaboration avec PLANÈTE COPROPRIÉTÉ
taires occupants et les bailleurs (jours et heures des vi- • comment la synthèse sera intégrée à l’audit ?
sites) et en prévoyant l’accès (se faire confier les clefs)
aux logements « témoins ».
Visite de la copropriété et des logements Cet article a été rédigé en collaboration avec PLANÈTE COPROPRIÉTÉ

Ce que dit le décret [article 1, article R.134- La visite des logements est très importante et là encore
15, c)] le conseil syndical joue un rôle majeur. Bien faite, cette
visite permettra : L’intérêt de la métrologie préalable et du suivi
des consommations
Le décret prévoit aussi « c) la visite d’un échantillon de loge- 1. de repérer des problèmes non encore identifiés
ments et, le cas échéant, des parties privatives à usage tertiaire jusque-là par les conseillers syndicaux ou par le
(bureaux), sous réserve de l’accord des occupants concernés syndic ;
». 2. de préciser les problèmes identifiés par l’intermé- Quelle température fait-il chez vous ? La température ressentie ou la tempéra-
diaire des questionnaires ; ture du thermomètre ?
3. d’approfondir des problèmes déjà repérés avant
Ce que dit l’arrêté [article 3 c)] l‘audit ;
« La visite inclut (...) 4. d’analyser ensuite l’origine de ces problèmes (qui saison de chauffage. Or la température réelle s’avère
« c) La visite des combles, des sous-sols, des locaux à usage sont comme des symptômes) pour comprendre les bien souvent très éloignée (au dessus ou en dessous)
tertiaire et d’un échantillon de logements. Cet échantillon pathologies du bâti ou des équipements ; de cette valeur pour différentes raisons : des façades
contient au moins : 5. d’intégrer dans les futures préconisations le traite- diversement ouvertes vers l’extérieur, une distribution
• un logement au rez-de-chaussée ; ment de l’ensemble des problèmes repérés. du chauffage qui peut être différenciée selon les orien-
• un logement au dernier niveau ; tations principales du bâtiment, des situations multiples
• un logement d’un étage courant ; La visite des appartements est également l’occasion d’appartements dans le bâtiment (sous toiture, en pi-
• un logement sur mûr pignon. d’approfondir certains points de l’enquête sur parties gnon…) plus ou moins favorable.
« La visite de chaque logement s’accompagne d’un descriptif communes.
des principales caractéristiques thermiques et géométriques Pour améliorer la qualité de l’audit énergétique et la
du logement et de ses équipements énergétiques de chauf- On note finalement que ces visites sont assez bien « fiabilisation des données à prendre en compte pour
fage ou de refroidissement (émetteurs et appoints éventuels), encadrées » par les textes ; cette obligation étant très le calcul de modélisation thermique du bâtiment, il
de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclai- récente, une attention particulière devra être apportée convient d’utiliser une métrologie simple qui va consis-
rage. à son respect, car il est à craindre que la réalité ne soit ter en une campagne d’enregistrement des tempéra-
« Lors de la visite, les occupants sont interrogés sur leurs habi- pas aussi « belle ». tures intérieures des bâtiments pendant la saison de
tudes d’utilisation et de gestion des différents équipements du chauffe et également l’été si la copropriété dispose d’un
logement (ouvertures des fenêtres, puisage d’eau chaude et système de rafraichissement. Cette campagne se dé-
Nos conseils roulera sur une durée suffisamment longue et dans un
d’eau froide, régulation des émetteurs...), sur les dépenses Dans le cadre de l’audit énergétique une des étapes obli-
annuelles liées à ces équipements et sur l’appréciation de leur gatoires consiste à calculer la consommation théorique échantillon de logements représentatif de la variété des
Pour que les visites soient utiles, les adhérents de Pla-
confort thermique ». de l’énergie nécessaire au chauffage des bâtiments. situations. Les informations ainsi collectées (tempéra-
nète Copropriété pensent qu’il faut exiger dans le cahier
Ce calcul s’établit souvent sur la base d’une hypothèse ture, hygrométrie) pour chaque logement de l’échantil-
des charges :
Analyse et points de vigilance • un nombre de visites adapté à la taille de la copro- de température moyenne autour de 19°C pendant la lon permettront de mieux caractériser la situation de la

104 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 105

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

copropriété au regard de la température de chauffage et La métrologie au service de l’audit énergétique peut

par là d’apprécier le niveau d’équilibrage (ou déséqui- également prévoir dans certains cas l’installation de
librage) des réseaux de chauffage. On trouve bien sou- comptages ou sous comptages des différents usages
vent des réseaux de chauffage déséquilibrés qui sont à énergétiques (chauffage, eau chaude sanitaire…). Pour
l’origine de gaspillages importants d’énergie car il faut les besoins de l’audit énergétique, ces comptages vont
maintenir un réglage élevé pour fournir une tempéra- permettre de déterminer avec précision le poids des
ture acceptable aux appartements les plus défavorisés. différents usages dans la facture énergétique de la co-
La première économie est de supprimer l’énergie dont propriété. Ils peuvent néanmoins être installés de façon
nous n’avons pas besoin : c’est la démarche de sobriété pérenne afin de pouvoir mesurer les bénéfices des dif-
énergétique. férentes actions ou travaux d’économie d’énergie futurs
qui seront votés.

Cet article a été rédigé en collaboration avec ENEOS

Les audits énergétiques en copropriété :

quelles connaissances règlementaires et techniques
Comme nous l'avons évoqué dans un précédent article, l'audit énergétique en
copropriété n'est pas une sinécure. Les plans de travaux et les contrats de per-
formance énergétique qui en découlent sont bien réels, et l'auditeur doit ainsi
posséder un ensemble de savoirs et savoir-faire indispensables pour assurer une • Connaître les caractéristiques thermiques et sion du chauffage à eau chaude ainsi que les règles
prestation de qualité. d'éclairage des menuiseries en fonction de leur na- du confort thermique. Savoir relever les tempéra-
ture (bois, métal, PVC) et des qualités des vitrages tures en locaux chauffés et non chauffés puis ana-
(simple vitrage, double vitrage, faible émissivité, lyser ces relevés. Traduire en termes techniques les
Les connaissances règlementaires et tech- maintenance, les contrats de fourniture énergé-
argon...) et savoir mesurer les épaisseurs de lames commentaires des résidents rencontrés.
niques à avoir tique, ainsi que les factures et relevés associés.
de verre et d'air. • Connaître les différentes sources d'apports ther-
• Connaître le contexte règlementaire thermique, et miques internes les plus courantes: le métabolisme,
• Savoir planifier le déroulement de l'audit avec les
notamment les cas d'application des RT élément • Connaître les principes des ventilations, naturelle le solaire et les appareils électriques. Être capable
différentes parties prenantes: représentant du syn-
par élément, ou globale, ainsi que les niveaux de et mécanique, et les règlementations associées et de chiffrer ces apports selon le bâtiment considéré.
dic, certains copropriétaires, gardien ou concierge,
performance à atteindre. savoir mesurer un débit de ventilation en entrée
exploitant de chauffage...
d'air, en bouche d'extraction ou en gaine, ou à dé- • Connaître les différents types d'éclairages artificiels
• Connaître le contexte règlementaire spécifique de la faut savoir en faire l'approximation grâce à d'autres (incandescent, halogène, fluorescent, fluocompact,
• Savoir lire les plans masse, les coupes horizontales,
copropriété, notamment les règles de majorité en- paramètres. LED...) et leurs caractéristiques.
verticales et les élévations et en extraire les infor-
cadrant la prise de décision en assemblée générale mations chiffrées nécessaires au bilan thermique;
selon la loi du 10 juillet 1965: les majorités simple • Connaître les principes de la production de cha- L'ensemble des savoirs et savoir-faire énoncés doit
c'est-à-dire réaliser le métré.
(article 24), absolue (article 25), double (article 26) leur en chaufferie collective ou en individuel et les permettre d'effectuer un relevé juste qui conduise tout
et l'unanimité. règlementations associés, et savoir lire un plan de d'abord à la modélisation la plus juste possible du bâti-
• Connaître les matériaux de construction et leurs
chaufferie en repérant les éléments physiques de la ment, mais aussi aux meilleures préconisations pos-
méthodes de mise en œuvre en fonction des
• Connaître les rôles et responsabilités respectives du chaufferie. sibles de travaux.
époques de construction et des régions. Être ca-
syndic et du conseil syndical. pable d'estimer une résistance thermique à partir
• Connaître les principes de la régulation en chauf-
de ses propres connaissances, des plans ou des-
• Dans le cas d'une installation de chauffage collec- fage central et individuel, la distribution et l'émis-
criptifs de construction ou encore à partir de relevés
tif, savoir lire et analyser les contrats d'exploitation/ de température (Umètre).
Cet article a été rédigé en collaboration avec SUNSQUARE

106 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 107

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

Réaliser un bon audit : présentation de la

démarche et de la méthode
C’est la démarche et la méthode appelée «audit global partagé» que nous allons
donc vous présenter pour expliquer comment réaliser un bon audit qui soit, aus-
si, énergétique.
De plus en plus de copropriétés se posent les de travaux et affiner les chiffrages et d’un planificateur
questions suivantes : financier permettant de savoir comment financer le pro-
« Quels sont les gros travaux d’entretien que nous de- jet.
vrons effectuer dans les prochaines années ? »
« En particulier à quels travaux devrons-nous procéder 4. De plus nous conseillons aux conseillers syndi-
en matière énergétique ? » caux de rédiger un cahier des charges précis pour
« Pouvons-nous financer ces travaux et comment ? » la recherche du bureau d’études thermique qui
réalisera l’audit. Ce cahier des charges compren-
La conclusion de Planète Copropriété est que, dra :
pour garantir qu’un audit soit efficace, il faut réu- • La présentation de la copropriété
nir plusieurs conditions : • Les attentes de la copropriété, le périmètre d’inter-
vention et les points particuliers qui devront être
1. Il faut tout d’abord que le conseil syndical - dans étudiés
son ensemble - soit le moteur de la démarche et • La manière dont se déroulera l’audit : les réunions,
puisse participer à la définition du contenu de l’audit l’organisation des visites et les échéances de rendu.
et de ses objectifs, ceci en partant non seulement des • Les documents dont dispose la copropriété
problèmes vécus par les copropriétaires, mais aussi de
leurs attentes. 5. Enfin, pour que les auditeurs soient les plus ef-
ficaces possible une fois l’audit lancé, il faut qu’ils
2. Il faut ensuite que la copropriété soit en état de soient aidés et accompagnés par le conseil syndi-
« bonne marche ». cal, qui favorisera
Inutile, en effet, de s’engager dans des audits si la • le recueil des documents et des données néces-
copropriété n’a pas résolu les problèmes de base qui saires à un travail approfondi ;
peuvent être les siens : • la mise en relation avec les copropriétaires ;
• charges trop élevées et non maîtrisées ; • la communication permanente - pendant l’audit, et
• absence de traitement des impayés ; jusqu’à sa restitution finale entre la copropriété et
• mauvaises relations de travail avec le syndic, les auditeurs.
• mauvaises relations entre les copropriétaires et
plus généralement les occupants, etc. Pour atteindre ces objectifs, Planète Copropriété
a défini :
3. Il faut également que toutes les compétences • une phase préalable à l’audit permettant de faire
nécessaires à l’audit soient réunies par l’équipe le point et qui repose sur ce que nous appelons le
réalisant l’audit. Bilan Initial de Copropriété - BIC - ;
Or nous avons vu dans les pages précédentes que ces • un dispositif d’accompagnement permettant au
compétences sont nombreuses, et par conséquent conseil syndical d’avancer à son rythme.
qu’elles ne peuvent être le fait d’une seule personne. • un cahier des charges type d’audit à adapter à
L’équipe devra donc être composée d’un thermicien chaque copropriété et permettant de réaliser un «
pour les calculs thermiques, d’un architecte ou tech- audit global partagé ».
nicien du bâtiment pour consolider les préconisations
Cet article a été rédigé en collaboration avec PLANÈTE COPROPRIÉTÉ

108 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 109

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

Le Bilan Initial de Copropriété (B.I.C.)

Réalisation du BIC par le conseil syndical prêt-à-porter ».

Le cahier du BIC disponible en téléchargement sur le Par ailleurs, ce travail de recensement des informations
site de Planète Copropriété ou le site de l’UNARC permet nécessaires à la réalisation d’un audit énergétique per-
au conseil syndical de recenser les informations néces- mettra à la copropriété de mieux négocier financière-
saires à la réalisation d’un premier état des lieux de la ment les conditions de réalisation d’un audit efficace,
situation de la copropriété, aussi bien du point de vue une partie du travail de l’audit ayant déjà été préparée
de la gestion, de son fonctionnement, de ses équilibres et le déroulement de celui-ci faisant l’objet d’une aide
financiers, que du point de vue technique et de ses be- du conseil syndical.
soins de travaux.

Analyse du BIC Lancement de l’audit global partagé

Les informations recensées grâce au BIC sont analy- Pour effectuer un audit global partagé, seule une équipe
sées par le conseil syndical, aidé éventuellement par pluridisciplinaire est en mesure de répondre aux condi-
un accompagnateur compétent (EIE, association ARC...). tions de compétences nécessaires.
Planète Copropriété a défini la démarche de l’audit et a
Mise en place d’un premier plan de traite- identifié des binômes architectes- thermiciens capables
ment des problèmes de gestion d’assurer ce travail collaboratif.
Ce premier état des lieux permettra d’orienter la copro-
priété vers des actions de renforcement du fonction- L’accompagnateur aidera la copropriété à finaliser le
nement de la copropriété si besoin (actions dites de « cahier des charges de l’audit qui intégrera les attentes
mise à niveau» par exemple concernant la maîtrise des et remarques issues du BIC, et à consolider les informa-
charges ou des impayés) ou directement vers la consti- tions nécessaires à la réalisation de l’audit. Une série
tution d’un dossier d’appel d’offres pour un audit. de fiches a été mise au point permettant à l’accompa-
gnateur et au conseil syndical de constituer le dossier
complet.
Préparation de l’audit global partagé
Il est important de rappeler que la finalité de l’audit
Une fois le BIC réalisé, la copropriété aura une bonne global partagé est de définir un plan d’entretien et de
vision de ses points forts et de ses points faibles et sera rénovation à moyen terme intégrant des travaux d’éco-
à même, avec l’aide de son accompagnateur de savoir nomies d’énergie cohérents par rapport à la stratégie
si elle est prête ou non à passer en phase d’audit. Si d’ensemble.
c’est le cas, l’accompagnateur aidera à déterminer le
type d’audit nécessaire pour définir un plan de gros tra- Nous reprenons ces grandes étapes de façon synthé-
vaux d’entretien et de rénovation adapté à ses besoins tique dans le schéma ci-après.
et ses capacités.

C’est ce que nous appelons l’audit global partagé. « Glo-

bal » car il n’est pas focalisé sur l’énergie, mais aussi Cet article a été rédigé en collaboration avec PLANÈTE COPROPRIÉTÉ
sur les autres problématiques d’entretien ; et «partagé»
car le conseil syndical se doit d’y jouer un rôle actif.
Ainsi l’audit sera adapté à la copropriété et non un «

110 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 111

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

L'audit global mettre en place un accompagnement renforcé des

copropriétés, pragmatique, réellement adapté au site
actions, des attentes des copropriétaires.
Chaque scénario fait l’objet d’une simulation de finan-
existant, à l’écoute des copropriétaires pour rendre cement par type d’appartement en intégrant les méca-
possible et désirable une réhabilitation performante nismes d’aide et les économies d’énergie. Un profes-
Le débat d’actualité sur la transition énergétique s’inscrit dans démarche de ré-
et confortable ! sionnel de l’immobilier estime également la valorisation
duction des émissions de gaz à effet de serre pour toujours atteindre l’objectif du In fine, la valorisation du patrimoine d’une copropriété3 du patrimoine générée par chaque scénario.
« Facteur 4 ». Cette dynamique se traduit notamment par de nécessaires actua- passe nécessairement selon les trois étapes suivantes :
lisations des réglementations thermiques et une obligation d’étude énergétique* 1. Audit global
Définition de votre projet et consultation
pour les copropriétés en chauffage collectif. En effet, avec plus de 8 millions de 2. Définition de votre projet
des entreprises
3. Suivi des travaux
logements en copropriété soit plus du quart du parc de logements, le constat est
clair, manquer ce « chantier » de la rénovation énergétique, c’est tout simple- Si la copropriété souhaite s’engager dans un pro-
ment rater la cible visée du « Facteur 4 » ! L’audit global gramme de travaux, elle peut s’adresser à une équipe
de maîtrise d’œuvre pour avancer sur les préconisa-
Nos interventions diverses sur le terrain (conseils syn- plus confortable, plus désirable… Comme rapidement décrit ci-dessus, l’audit global est tions de l’audit global.
dicaux, associations de copropriétaires, institutionnels, un outil d’aide à la décision pour d’éventuels travaux
fournisseurs, …) nous ont amené au constat que la structuré selon 4 grandes parties Réalisable conjointement avec l’architecte de copro-
performance énergétique doit être « embarquée Voilà pourquoi nous impulsons avec d’autres partenaires priété le cas échéant, la mission s’organise comme suit
»2 dans le plan de réhabilitation global pour être accep- convaincus, l’approche de l’audit global. Réalisé par A • Relevés, état des lieux :
tée. Au-delà de l’environnement, l’enjeu est également une équipe pluridisciplinaire (architecte, thermicien, Cette phase consiste à réunir sur place les informations • Phase d’étude pour définir par étapes successives
social, économique et culturel ! A noter que la rénova- ingénieur financier) en amont du projet de rénovation, pour la réalisation de l’audit : mesures, sondages et mé- le projet définitif sur le plan esthétique, technique
tion énergétique ne peut se développer que dans le il permet d’établir une feuille de route complète et trés, photos thermographiques (selon contexte), entre- et économique, pour obtenir les autorisations admi-
respect du patrimoine architectural du bâti ancien acceptée des copropriétaires, un équivalent « passeport tiens in vivo, questionnaires à tous les copropriétaires, nistratives nécessaires, voire préparer la négocia-
comme récent. Dans ces conditions, le bien immobilier » du bien. collecte des documents nécessaires (plans, factures, tion du contrat de fourniture de chaleur.
acquiert de la valeur verte ou valeur verte énergétique contrats, …) • Consultation des entreprises sur la base d’un cahier
ou valeur nette additionnelle dégagée grâce à une meil- des charges détaillé pour analyser les offres.
leure performance environnementale et un bâtiment Au-delà d’une étude « obligatoire », l’idée est bien de B • Analyse • Mise à jour les simulations de financement avec les
Les données collectées sont analysées pour mettre en prix définitifs et les aides disponibles.
évidence les éventuelles pathologies, la consommation • Montage des dossiers de demande de subventions.
Description Audit énergétique Audit global moyenne du bâtiment et son étiquette énergie et bien
sûr les attentes des copropriétaires Dossier de financement, suivi et réception
Analyse de l’enveloppe Moyenne Détaillée des travaux
Enquête copropriétaires Pas ou peu Oui C • Préconisations
Si l’Assemblée Générale des copropriétaires vote en fa-
Définition et chiffrage Les résultats de l’analyse sont croisés pour proposer
Ratios standards Evaluations ciblées veur du projet présenté, cette dernière étape consiste à
préconisations une liste de travaux portant sur l’enveloppe du bâtiment
réaliser les travaux dans le respect de l’enveloppe bud-
(murs, toiture, plancher bas, menuiseries) et sur les
gétaire et des délais prévus. Avant de commencer les
Etat des lieux et équipements (ventilation, chauffage, eau chaude sani-
Énergétiques Globaux travaux, il est à prévoir un accompagnement du Conseil
propositions de scénarios taire, énergies renouvelables, récupération de chaleur,
Syndical dans la réalisation des dossiers de finance-
…). Les travaux sont décrits en détail, chiffrés précisé-
ment (prêt à taux bonifiés, …).
Simulation du financement ment et validés techniquement.
Non Oui Après passation des marchés, le maître d’œuvre pilote
(aides inclus) les différents corps d’état en communiquant régulière-
Estimation de la valorisation D • Synthèse pédagogique
Non Oui ment aux copropriétaires sur l’avancée des travaux.
patrimoniale Les différentes améliorations sont regroupées en scé-
A la fin des travaux, il lève les réserves, renégocie le
narios cohérents qui tiennent compte : de l’urgence
Probabilité de voter les travaux Forte Forte contrat de fourniture de chaleur avec l’exploitant et
de l’entretien et de la vétusté des parois ou des équi-
accompagne le Conseil Syndical dans la réalisation des
pements, de la complexité, de la durée et du coût des
1
Audit énergétique ou DPE collectif selon les conditions définies à l’article L134-4-1 du code de la construction et de l’habitat. dossiers d’aides.
2
Cf. Guide ABC « Amélioration thermique des Bâtiments Collectifs », POUGET Consultants, CSTB, Marin & De jean Architectes, Ebök, Transsolar, édition
travaux, du gain énergétique et de la cohérence des
EDIPA, 2011.
3
extraits d’après document de sensibilisation REANOVA/ POUGET Consultants
Cet article a été rédigé en collaboration avec POUGET CONSULTANTS

112 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 113

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

Les différents points de contrôle pour le vaux que d’autres considérations rendraient souhaitables (par
exemple, l’isolation par l’extérieur des façades peut poser des
11. Énergies renouvelables
La possibilité d’implantation de panneaux solaires, ou plus
diagnostic du bâti problèmes au regard du risque incendie).
2. Isolation thermique
rarement d’éoliennes, est examinée.
12. Évacuation des déchets
Là aussi, on ne se contente pas de confronter l’immeuble Cet article examine les locaux poubelles, vide-ordures, les
avec la réglementation actuelle, mais de le considérer dans conditions de collecte et le cheminement des bennes.
Les diagnostics d’immeuble s’imposent peu à peu comme un moyen de gérer
sa matérialité et de voir comment améliorer les choses rai- 13. Ventilation
correctement le patrimoine bâti. Ils sont ainsi devenus obligatoires pour la mise sonnablement. On évoque aussi la possibilité d’une rénovation Ce problème excessivement important mais méconnu est
en copropriété d’un ensemble immobilier. C’est également la méthode du dia- thermique par bouquet de travaux, on la replace dans une abordé à partir des pathologies qu’on constate. Une vérification
gnostic qui a été retenue pour la prise en mains du problème énergétique dans perspective globale, et on renvoie à l’audit thermique s’il en des circuits aérauliques est également effectuée.
les grandes copropriétés (plus de 50 lots avec chauffage collectif). Pour finir, les existe un. 14. Ascenseur
3. Plomb, Termites, Amiante S’il existe, on le mentionne. S’il n’existe pas, on évalue les pos-
lois en préparation envisagent d’imposer la réalisation de diagnostics (ou audits)
On évoque surtout ces problèmes en renvoyant aux diagnos- sibilités d’installation.
globaux à intervalles réguliers. tics spécialisés. Si ceux-ci prescrivent des travaux, on les cite 15. Menuiseries extérieures
ici, et on les raccorde au reste du diagnostic global. 16. Menuiseries intérieures
4. Protection contre l’intrusion 17. Détail des logements (ou bureaux ou boutiques…)
5. Accessibilité Handicapés C’est dans cet article qu’on fait l’inventaire des problèmes spé-
L’architecte visite tout l’immeuble à diagnostiquer, ficile, ce qui explique des dispositions constructives qui sinon Là aussi, on va au-delà d’une simple application de la régle- cifiques à chaque logement (ou bureau), entre autre les instal-
parties communes et privatives. Il procède essentiel- paraissent illogiques. mentation en vigueur, pour mettre en évidence les mesures lations sanitaires, étanchéité des sols, ventilation, etc.
lement à des constatations qualitatives, avec pour but de bon sens aptes à faire évoluer les choses. Comme pour la
d’inventorier le maximum d’éléments, et d’établir une III. Structure thermique, on replace cette problématique dans une perspec- V. Liste des travaux à prévoir sous cinq ans
synthèse. Il replace aussi l’immeuble dans son contexte On va « de fond en comble », expression remarquablement tive globale. Essentiellement qualitative, cette liste donne
historique, sociologique et financier : par exemple, dans opérante. 6. Revêtements et sols des parties communes également les ordres de grandeur des investisse-
la proche banlieue parisienne, les anciens logements On décrit correctement l’existant, et on insère dans la descrip- 7. Canalisations eau froide et eaux usées ments à prévoir.
ouvriers ont été investis par de jeunes bourgeois, et le tion la liste des pathologies qui l’affectent. Le problème du plomb est encore très présent dans les im-
diagnostic ne sera pas le même que dans le même bâti- 1. Fondations et caves meubles d’avant 1948. Ce diagnostic rend l’immeuble intelligible à ses proprié-
ment situé dans un environnement resté populaire. 2. Humidité en rez-de-chaussée 8. Gaz taires. Il a un rôle technique, mais également prospectif,
D’une manière générale, humidité et ventilation sont les deux On procède à une inspection sommaire, souvent suffisante financier, et il rend plus efficaces les Assemblées Géné-
clés pour comprendre un bâti ancien. Ce sont aussi les don- pour détecter des problèmes à régler. Si nécessaire, on ren- rales de Copropriété
Détail du diagnostic-type nées le plus souvent négligées. voie à un diagnostic technique spécialisé. Ce n’est qu’après la réalisation d’un tel diagnostic glo-
3. Éléments porteurs verticaux 9. Installations électriques et télécommunications bal qu’on peut, en pleine connaissance de cause, abor-
On précise tout d’abord que ce Document est confidentiel,
4. Structure porteuse des planchers On décrit les ouvrages, ce qui suffit généralement pour déter- der la rénovation énergétique proprement dite.
réservé aux Copropriétaires et à leur Syndic.
5. Structure porteuse des escaliers miner s’ils nécessitent des travaux.
Il n’engage la responsabilité de l’architecte que sur les ouvrages
6. Charpente 10. Chauffage
qu’il a effectivement pu visiter dans le cadre de la mission qui
Il va de soi que si l’immeuble n’en comporte pas, ce chapitre Là encore, on reste descriptif. Tous ces points techniques
lui a été confiée, ouvrages qui sont répertoriés ci-après.
n’est pas renseigné. sont évoqués pour être replacés dans le contexte global de
7. Couverture l’immeuble.
I. But de ce diagnostic
8. Façades
S’il s’agit de mettre aux normes un immeuble devenu inadapté
à sa fonction, ou de vérifier avant ravalement que d’autres tra- Cet article a été rédigé en collaboration avec LA COMPAGNIE DES ARCHITECTES DE COPROPRIÉTÉ
IV. Équipements et finition
vaux moins évidents ne seraient pas nécessaires, la manière de
1. Protection incendie
rédiger le rapport doit s’adapter à la demande de la clientèle.
Une analyse complète du risque incendie est nécessaire. On
ne se contente pas de pointer les non-conformités (un im-
II. Présentation générale
meuble ancien doit être aux normes de l’époque où il a été
Il faut préciser à quel type de construction on a affaire !
construit, ce qui le rend non-conforme aux normes actuelles,
C’est aussi là que les éléments historiques, sociologiques
évidemment), mais on considère le bâti avec bon sens, et on
et techniques trouvent leur place. Par exemple, pour les im-
en déduit des mesures souvent très simples à prendre pour
meubles très anciens, on rappelle systématiquement qu’avant
améliorer la sécurité.
l’invention du camion, le transport de matériaux était très dif-
C’est ici aussi qu’on évoque l’éventuel danger de certains tra-

114 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 115

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

La thermographie du bâtiment dans l'audit

énergétique
Technique née dans les années 1960, diffusée en recherche et développement puis,
dans l’industrie, en maintenance et prévention, la thermographie s’est largement
répandue, depuis 2006-2007, auprès des acteurs du bâtiment, propulsée par la
préoccupation du réchauffement climatique et la raréfaction des ressources fos-
siles ; voilà qui induit des actions concertées pour l’amélioration de la perfor-
mance énergétique et l’exploitation du gisement des économies d’énergie dans
l’habitat existant.
Un contexte délétère mais en phase de fois vraies), ainsi que des nombres en relation avec la
profonde professionnalisation performance énergétique du bâti. La caméra thermique
est sous le contrôle du thermographe : s’il existe des
Néanmoins, devant l’apparente évidence de ce qu’est situations où elle a spontanément raison, nombreux
une image des températures, la plupart des utilisateurs sont les cas où le thermographe aurait tort de la croire.
ont jugé superflu de se former, ce qui les a grande-
ment dévalorisés auprès des donneurs d’ordre, bien La thermique, enseignée à un niveau trop simpliste,
vite échaudés par les interprétations fantaisistes qu’on nécessite d’être détricotée pour que la thermographie
leur soumettait : ainsi, les thermographes profession- puisse s’installer à sa place comme aide à la décision et
nels ont été rapidement contournés par les dilettantes à comme outil de contrôle de la performance énergétique
bas coût, eux-mêmes brutalement évacués comme non du bâti, en parallèle avec l’infiltrométrie déjà appelée
pertinents et inutiles. par la RT 2012.

2012 a été l’année d’un premier aboutissement de la

professionnalisation des thermographes ; ils atteignent, La thermographie, comme l'infiltrométrie,
par une formation éclairée et une certification de com- est un outil du réel
pétence, une évidence de niveau supérieur dont l’à-pro-
pos technique est circonstancié et incontestable, baigné La conformité à telle réglementation thermique ou tels
par l’interrogation avisée et l’imagination féconde : en DTU ne signifie pas encore la garantie de l'économie
thermographie du bâtiment, on ne sait pas tout, beau- d'énergie et du confort. Or, la thermographie n'est pas un
coup reste à formaliser. calcul conventionnel ou une hypothèse, c'est le constat
cartographique de la thermique du réel, tel qu'elle est
maintenant, in situ et non sur la table à dessin ou au bu-
Ce qu’est la thermographie du bâtiment reau d'étude. C'est un outil qui parle des déperditions et
des températures, qui contribue à valider une part de la
La caméra thermique est l’outil de la thermographie ; conception, une part des calculs, une part de la mise en
elle met en évidence les irrégularités dans l’isolation œuvre. Avec sa sœur l'infiltrométrie, mise à l'honneur
thermique de l’enveloppe, identifie les ponts ther- par la RT 2012, la thermographie deviendra aussi un
miques, détecte les défauts d’étanchéité à l’air, relève outil de contrôle incontournable, quand la formalisation
les infiltrations d’eau et la présence d’humidité et, plus quantitative aura pleinement abouti et quand les freins
généralement, pointe du doigt ce qui relève de l’incon- au contrôle indépendant auront cédé face à une régle-
fort thermique. mentation de plus en plus sévère. Concevoir, calculer,
réaliser, contrôler et mesurer : B-A-BA.
Elle allie la cartographie et la mesure des rayonnements,
des déperditions, des températures (apparentes et par-

116 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 117

 Audit énergétique en Copropriété

Mise en garde tirer parti ni vendre cette prestation non encore imposée L’ARC et l’UNARC
par la réglementation.
Par essence, la thermographie du bâtiment est trom-
peuse, mais pire encore, elle est dangereuse pour qui D'ailleurs le donneur d'ordre n'a pas non plus de com-
La plus importante association de conseils
n’a pas intégré que le bâtiment est une machine ther- pétence en la matière et s'interroge sur : syndicaux et de syndics bénévoles en France.
mique dans un environnement évolutif : on trouvera des • l'intérêt de la thermographie - ne s'en est-on pas
images thermiques très aisées à comprendre et à inter- passé jusqu'ici ?
préter. Mais quel que soit le bâtiment, la thermographie • la nécessité de la payer - non obligatoire, n'est-il
produit immanquablement des images dont la compré- pas normal qu'elle soit proposée gracieusement !
hension et l’interprétation nécessitent des savoirs spé-
cifiques qui ne s’acquièrent qu’auprès de formateurs Dans ce contexte indigent, cette puissante technique
expérimentés. Attention donc, si, en thermographie, il pourra-t-elle porter ses fruits, l'ingénieur y consacrera-
y a des vérités et des illusions, il en est de même pour t-il le temps nécessaire, ne sent-il pas que son rapport
l'internet, la presse, les fournisseurs et les centres de - du reste illisible - ne sera pas même considéré, cela
formation. vaut-il la peine de dépenser pour se former ? Pour qu'un
constat plus heureux se dessine, il faudra un nouvel élan
des acteurs de part et d'autre, ainsi qu'une approche
L'entrée en matière des bureaux d'études plus professionnelle avec démonstration à la clé.
thermiques L’ARC, Association des Responsables de Copropriété, est une association à but non lucratif (loi
1901) créée en 1987. Elle est implantée, en 2012, sur plus de 14 000 immeubles en copropriété
Aujourd'hui, il n'est plus anecdotique que l'ingénieur L'importance de l'indépendance des me- représentant plus de 900 000 lots principaux.
thermicien du bureau d'étude, sollicité par un maître sureurs
d'ouvrage pour un audit énergétique ou une étude ther- Nommée par arrêté conjoint des ministères du Logement et de la Justice comme membre
mique, propose une thermographie dans son offre. Mais permanent de la Commission nationale relative à la copropriété (12 membres seulement), l’ARC
il ne s'agit, la plupart du temps, que d'une cerise sur La notion d'offre globale de travaux doit être com- siège également dans de nombreuses commissions officielles où elle représente les intérêts des
le gâteau, manifestant accessoirement que le BE dis- prise pour être opérante ; elle ne doit pas pro- copropriétaires.
pose de moyens illustratifs et... souvent gracieux. Cette voquer la confusion des genres : juge et partie. En, 1991, l’ARC a créé l’UNARC – Union Nationale des Associations de Responsables de
cerise n'est pas valorisée à sa juste valeur puisque Ainsi, l'AMO, le contrôle à réception ou le conseil, Copropriété – qui regroupent 12 associations régionales et couvre désormais toute la France.
l'ingénieur, presque toujours non ou mal formé à cette doivent impérativement rester distincts des entre-
technique qu'il croit comprendre - la thermographie L’ARC a aussi créé une coopérative (Copropriété-Services) réservée à ses adhérents collectifs, qui
prises de conception et d'exécution. L'autocontrôle
n'est-elle pas parfaitement évidente (!) - ne sait pas en apporte de nombreux services aux copropriétés (groupement d’achats, audits techniques,
fait par l'artisan ou la démonstration incitative n'ont
référencement d’entreprises, services comptables, logiciels, sites gratuits, etc.)
L’ARC et l’UNARC aident ainsi tous leurs adhérents à résoudre l’ensemble des problèmes d’ordre
juridique, comptable, financier, technique et pratique qu’ils rencontrent dans leur copropriété et à
améliorer la gestion de ces copropriétés.

Les adhérents de l’ARC et de l’UNARC sont :

 des conseils syndicaux, dans des copropriétés gérées par des professionnels ;
 des syndics bénévoles ;
 des groupes de copropriétaires ou des copropriétaires à titre individuel confrontés à des
problèmes personnels.

Pour plus de renseignements, vous pouvez vous adresser à :

ARC et UNARC
27, 29 rue Joseph Python 75020 PARIS
Tél : 01 40 30 12 82 – Fax : 01 40 30 12 63
[Link]

118 - Guide de l’audit énergétique en copropriété

 Audit énergétique en Copropriété Audit énergétique en Copropriété

d'autre valeur que... commerciale. L'audit énergétique reur doit déjà être inscrite au stade de la préconisation l'enveloppe voit ainsi sa surface de déperdition aug- donneurs d'ordre locaux n'ont pas tous suivi les recom-
ou l'étude thermique ne doivent pas faire partie de des travaux : l'infiltrométrie et la thermographie sont menter par rapport au strict calcul surfacique. L'intérêt mandations détaillées et motivées dans ces documents.
l'offre globale de travaux sous peine d'autosatisfaction, des techniques impératives de contrôle incluses dans de cette nouvelle notion, présentée au colloque CETE Les résultats sont très clairs : retenir le moins disant,
de conflit d'intérêt voire d'incongruité ou de non-perti- la réception. Ce contrôle a un coût, à intégrer aux pro- de l'Ouest-CSTB en janvier 2011 ([Link] sans tenir compte des recommandations, signifie obte-
nence. Enfin, une AMO est plus que fortement conseil- positions. Par thermographie, la réception a lieu quand actualites/dossiers/batiments-basse-consommation- nir un rapport de mauvaise qualité, inconsistant ou er-
lée pour les travaux de copropriété où généralement les les conditions d'emploi de la technique sont réunies, ce [Link]) n'a pas encore excité les roné. Suivre les recommandations a abouti à des coûts
compétences en matière de performance énergétique qui n'est pas souvent possible en stade de la réception décideurs des organismes. Nous leur disons : qu'ils supérieurs pour un rapport circonstancié, élaboré et
sont minimales. classique. Il faut donc y penser durant l'année de garan- s'en emparent, la développent et définissent son champ pertinent. Et de tels rapports ne peuvent être rédigés
tie de parfait achèvement : les réserves à la réception d'application. Le Seid permettra de corriger les calculs que par des intervenants solidement formés ou certi-
classique diront donc que la performance énergétique conventionnels. fiés (... Cofrac). Si les rapports avaient été notés sur 20,
En quoi la thermographie s'insère-t-elle sera observée par thermographie, à telle date et dans la la fréquence des notes donnerait deux maxima, l'un à
dans le processus de l'audit énergétique ? mesure où l'hiver le permet. Au-delà, on entre dans le 3/20 (ce que l'on ne devrait pas même payer - interve-
délai de la garantie décennale. Un bel exemple à améliorer, renouveler, nants non formés, non certifiés) et l'autre à 18/20 (ce
L'audit énergétique (de même que le DPE ou l'étude amplifier qui est simplement correct et attendu - intervenants
thermique) comprend une phase de calcul qui ne prend
Le contrôle par thermographie à réception comprend solidement formés ou certifiés). Voilà qui valide le prin-
pas en compte les défauts localisés de la construction L'hiver 2012-2013, un grand bailleur social a diffusé
toutes les applications habituelles de la technique. cipe-même des fameux documents : ils ont été rédi-
: le calcul est dit conventionnel. Or, plus l'enveloppe du 40 appels d'offre de thermographie sur la base de trois
gés dans l'optique d'en finir avec l'amateurisme à la
bâti est performante, et plus les défauts localisés ont de documents établis par un ingénieur thermicien formé
Il va falloir s'y faire : les maîtres d'œuvre commencent à fois des donneurs d'ordre inconscients et des thermo-
conséquence sur sa performance énergétique, au point et en liaison avec l'association des thermographes
employer la thermographie (même à mauvais escient et graphes équivoques.
que l'on peut dire que l'enveloppe de la maison passive professionnels, l'Institut de la Thermographie. Mais les
sans la comprendre, comme un outil flou de père fouet-
ne souffre plus que de ses défauts localisés.
tard). C'est un début. D'autres y ont renoncé puisqu'ils
ont fait appel au moins disant qui en a dit... le moins
L'audit énergétique comprend aussi des phases du Cet article a été rédigé en collaboration avec L’INSTITUT DE LA THERMOGRAPHIE
possible. Et il est alors considéré que la thermographie
réel :
n'a rien à dire, alors qu'il aurait suffi de payer un ther-
• une enquête d'évaluation de la consommation et du
mographe certifié... à sa juste valeur.
confort thermique ;
• une visite de logements ;
• des propositions de travaux.

Pourvu qu'ils aient lieu à un instant permettant l'obser-

vation de la performance énergétique, l'enquête ainsi Une voie d'avenir ? La correction des
que la visite incorporeront utilement la thermographie : calculs conventionnels par le Seid
• pour comprendre et prendre en compte la réalité de
l'enveloppe avant de corriger le calcul ; Comment appliquer une correction au calcul conven-
• comme preuve illustrative et convaincante des di- tionnel en fonction des irrégularités et des défauts de
verses causes d'inconfort, causes imputables : l'enveloppe ? Si l'audit se basait sur la norme NF 12831
• à la conception du bâti ; (ce qui est le cas de l'étude thermique), les détails de
• aux détails de sa réalisation ; l'enveloppe (irrégularités) seraient pris en compte ; mais
• à l'implantation, à l'état et au réglage des équi- les défauts de l'enveloppe (défauts de conception ou de
pements ; réalisation, défauts apparus au cours du temps) ne sont
• au mode de vie... jamais considérés. La norme applicative de thermogra-
• comme outil d'aide à la décision lors de la définition phie NF 13187 décrit la détection qualitative des irrégu-
et de la hiérarchisation des travaux proposés. larités sur l'enveloppe, mais distingue ensuite irrégula-
rité (normale) et défaut (anormal) puis elle demande de
définir l'importance des défauts, sans donner de piste à
En quoi la thermographie s'insère-t-elle dans cette quantification ! Depuis lors, un nouveau paramètre
le processus de réception des travaux ? a été introduit, le Seid ou Surface Equivalente d'Irrégula-
rité et de Défaut : il permet de quantifier les irrégularité
La réception des travaux en collaboration avec un mesu-
et les défauts en terme d'équivalence de surface saine :

120 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 121

 Travaux & Solutions de Rénovation

Les gros travaux : les conséquences d’une absence

de préparation et de Plan pluriannuel de travaux

Un des problèmes importants de la Copropriété est ce- Par ailleurs ces travaux non programmés sont difficiles
lui-ci : à payer par les copropriétaires les plus modestes du fait
• Les copropriétaires, mais aussi le conseil syndical que ceux-ci n’ont pas anticipés ni provisionnés les inter-
et le syndic ne savent pas, la plupart du temps, quel ventions correspondantes. Les impayés se développent,
est l’état exact de la copropriété (ouvrage par ou- la gestion devient plus tendue (ainsi que les relations
vrage : toiture ; caves ; balcons, etc... - ou équipe- entre les copropriétaires), l’entretien courant pâtit de

5
ment par équipement, voire partie d’immeuble par cette situation et la copropriété peut être entraînée dans
partie d’immeuble) ; une spirale plus ou moins rapide de dégradation.
• de ce fait, les copropriétaires attendent que les
ouvrages ou équipements soient dégradés pour Il y a deux solutions :
intervenir ; • Ne rien faire, ce qui aura pour conséquence de faire

TRAVAUX • les copropriétés agissent donc souvent au coup par

coup, dans l’urgence, au prix fort et sans réel appel
d’offre.
basculer de nombreuses copropriétés dans la pré-
carité du fait d’une insuffisance de gros entretien,
• Mettre en place, de façon progressive, concertée et
sociale un « plan pluriannuel de travaux » accom-

& SOLUTIONS Ces interventions coûtent au final très cher et ne sont

ni satisfaisantes ni, souvent, suffisantes (partielles, non
mises en cohérence, etc.).
pagné de la mise en place d’un « fonds travaux ».

Ce plan pluriannuel de travaux permet :

• de tenir compte du vieillissement différentiel des

DE RÉNOVATION ouvrages et des équipements (la couverture a une

durée de vie différente des installations de distribu-
tion d’eau) ;
• d’étaler les efforts financiers dans le temps ;
• de disposer en permanence d’un immeuble en «
bon état d’usage », de fonctionnement et d’aspect ;
• de lancer des consultations d’entreprises très en
amont et de faire ainsi des économies grâce à des
appels d’offre rigoureux (en lançant les travaux
dans l’urgence, on accepte souvent n’importe quel
devis…).

Cet article a été rédigé en collaboration avec l’ARC

Offert par [Link] - 123

 Travaux & Solutions de Rénovation Travaux & Solutions de Rénovation

L’isolation en copropriété Critère 1 : Économique Ce critère permet de valoriser un matériau local dans la
Afin de réduire durablement le coût d’exploi- rénovation de la copropriété et de réduire l’impact du
Une grande partie des co- tation de la copropriété, le choix d’un système bâtiment sur son environnement. Pour cela des fiches
d’isolation devra être fait par rapport à son coût de données environnementale et sanitaire (FDES) sont
propriétés n’ont aucune
global et non uniquement par rapport à son coût disponibles sur une large gamme de produits. Les éco-
isolation thermique, la d’investissement. Ce critère permet de prévoir un matériaux envisageables en copropriété sont :
mise en œuvre d’une iso- temps de retour sur investissement en fonction du coût • La laine de bois rigide et semi-rigide,
lation globale permet de de fourniture plus la pose et des gains énergétiques • La laine de lin /chanvre,
réduire le coût d’exploita- engendrés. Dans tous les cas, l’isolation mise en œuvre • Les bottes de paille,
devra respecter au minimum les exigences du crédit • La ouate de cellulose,
tion du bâtiment. Outre la
d’impôt et des certificats d’économies d’énergie. De • L’isolation textile…
réduction du coût d’exploi- plus, il faut veiller à «ne pas tuer le gisement d’éco-
tation, une isolation cor- nomie d’énergie». En effet, la rénovation d’une paroi
rectement mise en œuvre se fait environ tous les 20 à 30 ans. Il convient de choi- Les types d’isolation les plus souvent ren-
contrés
permet : sir correctement l’épaisseur d’isolation pour les vingt
prochaines années en prenant en compte l’évolution du
• Isolation de la toiture terrasse : isolation rigide au-
• D’augmenter le confort inté- prix de l’énergie. L’analyse du coût global des copro-
dessus de la toiture terrasse,
rieur : car la température inté- priétés met en avant que la sur-isolation par rapport au
• Isolation des combles non aménagés : isolation en
rieure des murs devient plus du budget annuel alloué à la rénovation. Dans tous les standard du crédit d’impôt est souvent rentable à court
soufflage d’isolant en vrac,
chaude. En effet, pour être confortable on estime cas une isolation globale à très court terme permet de terme. Par exemple la fourniture « l’isolant » ne repré-
• Isolation des murs extérieurs : isolation par l’exté-
qu’il faut moins de 4°C entre la température de l’air réduire très rapidement le coût d’exploitation, cepen- sente que 30% en moyenne du coût d’une isolation par
rieur avec enduit,
intérieur et la température du mur extérieur. dant nombreuses sont les copropriétés ne pouvant pas l’extérieure, les autres coûts sont quasiment invariables
• Changement des fenêtres : changement des fe-
• De réduire les ponts thermiques : dans le cas se permettre de financer la totalité des travaux dès la en fonction de l’épaisseur.
nêtres et pose en applique extérieure dans l’aligne-
de l’isolation par l’extérieure et donc de réduire les première année. ment de l’isolation extérieure,
risques de condensations ponctuelles entrainant
• Isolation du plancher bas sur sous-sol/garage : flo-
parfois des pathologies. Le déroulé des travaux est propre à chaque coproprié- Critère 2 : Durée de vie
cage en sous-face de plancher.
• De réduire les émissions de CO2 : la réduction té, cependant certains travaux sont souvent exécutés Ce critère parfois oublié est indispensable au choix de
du besoin de chauffage permet de réduire les émis- ensemble : l’isolation. Il convient de choisir un isolant adapté à la
sions de CO2 de la copropriété. • Toiture/combles, paroi. Il est donc indispensable de vérifier l’adéquation
• De diminuer la puissance de chauffage : en • Murs/fenêtres/ventilation, entre l’isolant et son support notamment pour la fixation
d’autres termes avoir des températures dans le ré- • Chauffage et eau chaude sanitaire, mécanique, la migration de la vapeur d’eau, le dépha-
seau de chauffage plus basses pour la même tem- • Plancher bas (peut être effectué seul car il n'y a sage thermique.
pérature de confort. De ce fait, la diminution de la pas de connexion avec le reste de l'ouvrage (mur,
puissance de chauffage permet de limiter les pertes comble, fenêtre, toiture... En général sur les réno- Critère 3 : Eco-matériaux et matériaux recyclés
du réseau de chauffage. vations cette partie se fait à la fin.)
• D’augmenter le coût de revente des logements : Estimation Estimation
Résistance Résistance
un logement globalement rénové est plus attractif L’occupation des logements, le pourcentage de la réno- de l’épaisseur de l’épaisseur
thermique du thermique
qu’un logement ancien sans isolation. vation et la répartition des déperditions de la coproprié- (cm) avec des (cm) avec des
crédit d’impôt excellente
té permettent de dégager des travaux plus urgents que isolants isolants
d’autres. Ainsi, il est souvent plus rentable de grouper (m².K/W) (m².K/W)
standards standards
Suite à l’audit énergétique les travaux ensembles afin de réduire le temps d’inter- Isolation toiture terrasse 4,5 14 10 25
vention et donc le coût de la rénovation (par exemple Isolation combles perdus 7 30 10 40
Suite à l’audit énergétique de la copropriété, il convient
la mise en place d’un échafaudage pour plusieurs tra-
de valider un programme de rénovation énergétique. Ce Isolation des murs extérieurs 3,7 15 8 25
vaux). Il convient de rappeler que le choix de l’isolation
programme permet de distinguer les travaux à réaliser Isolation du plancher bas sur sous-sol 3 12 6,5 20
et de son épaisseur doit se faire sur plusieurs critères
rapidement des travaux à réaliser à plus ou moins long Changement des fenêtres Uw <1,7 2,4 Uw < 0,8 4,4
pour être pertinent.
terme. Ainsi, le programme permet un phasage des tra-
vaux d’isolation thermique de la copropriété en fonction Cet article a été rédigé en collaboration avec TREENERGY

124 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 125

 Travaux & Solutions de Rénovation Travaux & Solutions de Rénovation

Les isolants en laine de roche dits traditionnels… La ventilation en copropriété

… Ne sont pas en reste et présentent le grand avantage de cumuler plusieurs des Une grande majorité des copro-
propriétés énoncées ici. Outre la thermique, la première qualité que l’on demande priétés n’ont pas de système de
à une isolation, la laine de roche possède également de très bonnes performances ventilation permettant d’avoir un
acoustiques, non négligeables d’un point de vue confort. Mais surtout, elle est renouvellement d’air correct. A la
excellente en sécurité incendie car naturellement incombustible, puisqu’elle se suite de nombreuses mesures, il
compose à 97% de basalte, une roche volcanique. Cette caractéristique lui confère s’avère que le taux d’humidité, le
également une vraie durabilité, en plus d’être recyclable à l’infini et de s’inscrire CO2, et les composés organiques
ainsi dans un cycle de vie complet. volatils (benzène, formaldé-
se posent. Ces services d’assistance sont également hyde…) des logements est souvent
capables de produire du conseil de qualité en matière au-dessus de la zone de confort.
d’efficience énergétique auprès des prescripteurs. Ce constat est source de patholo-
gies plus ou moins graves pour le
4 avantages clés d’une isolation en laine bâtiment et pour les occupants.
de roche en copropriété
La ventilation est directement liée à l’isolation du bâti. le tirage thermique et la force du vent. En effet, l’extrac-
• La performance acoustique de ce matériau permet En effet, lors d’une rénovation globale de qualité les dé- tion de l’air se fait principalement avec un extracteur
de réduire efficacement les contraintes phoniques fauts d’étanchéité à l’air sont stoppés. Il convient alors statique qui crée une dépression du conduit SHUNT et
internes (bruits de voisinage) et externes (circula- de mettre en œuvre une stratégie de ventilation globale aspire l’air des logements. En cas de faible courant d’air,
tion, voies ferrées…) de la copropriété. Il est à noter que le changement des une ventilation basse consommation fait l’appoint pour
Des produits qui ont fait leur preuve • L’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) est une menuiseries d’une copropriété entraine une meilleure que les logements soient ventilés correctement.
technique très prisée pour son confort d’intervention étanchéité à l’air du bâti. Il est donc indispensable de
Approuvés depuis plus de 70 ans, ces matériaux mettre en place un système de ventilation efficace La ventilation mécanique double flux collective
en milieu occupé. Les habitants ne sont absolument
s’intègrent aujourd’hui sur des systèmes complets de lorsque les menuiseries sont changées. ou individuelle
pas impactés dans leur vie quotidienne pendant les
façades ou de toiture et représentent des solutions cer- Ce système est pertinent dans le cas d’une rénovation
travaux, puisque tout se passe à l’extérieur !
tifiées techniquement par des organismes tiers (CSTB, globale uniquement.
• De par leurs caractéristiques intrinsèques, les iso-
ACERMI, LNE…) pour leur qualité et leur mise en œuvre Exemples de ventilation La ventilation double flux permet de récupérer une
lants en laines minérales résistent très bien aux
dans les Règles de l’Art. Ces solutions se déclinent sur grande partie (>80%) de l’énergie de l’air sortant pour
éléments et en particulier à l’humidité. Ce qui leur Il y a de nombreuses manières de ventiler des loge-
toutes les applications et quelle que soit la typologie préchauffer l’arrivée d’air des logements. Les avantages
confère une durabilité à toute épreuve et préserve ments. Deux manières semblent se dégager du lot en
de construction : maison individuelle, logement collectif, de ce système est de consommer moins d’énergie, de
ainsi le patrimoine ancien. copropriété, il s’agit de la ventilation naturelle assistée
bâtiment métallique… filtrer l’air entrant, et d’augmenter le confort thermique.
• Les combles sont une source majeure déperdition et la ventilation mécanique double flux.
Les produits d’isolation en laine de roche bénéficient Toutefois ce système a plusieurs inconvénients, il faut
énergétique. La technique du soufflage mécanisé
également de FDES. Le matériau possède également changer les filtres régulièrement et créer un réseau de
permet de les isoler de façon rapide et économique. La ventilation naturelle assistée
une DVDS (Déclaration Volontaire de Données de Sécu- soufflage d’air et un réseau d’extraction, parfois difficile
Le rapport énergie économisée / prix des travaux Elle est souvent mise en œuvre car de nombreuses co-
rité), qui se base elle sur le principe du volontariat de en rénovation.
est particulièrement intéressant sur cette applica- propriétés disposent de conduit SHUNT pour l’aération
la part de l’industriel. Donc, pas de doute à avoir sur la
tion où la laine de roche garantie une très bonne des cages d’escalier, des cuisines et salles de bains. Le
fiabilité et la pérennité de cette famille d’isolants.
tenue au vent. C’est une vraie première solution but étant de mettre en place ici des entrées d’air dans
pour les copropriétés en situation de précarité éner- les pièces principales (bureau, chambre, séjour, salon)
Des réponses à toutes les questions gétique. et d’utiliser les extractions existantes SHUNT dans les
pièces humides (cuisine, salle de bain, WC, salle d’eau).
Les sociétés de ce secteur d’activité sont souvent do- L’avantage de ce système est qu’il permet de ventiler
tées de plusieurs experts en ingénierie du bâtiment qui correctement les logements en utilisant principalement
répondent à l’ensemble des questions techniques et
pratiques que les professionnels comme les particuliers Cet article a été rédigé en collaboration avec TREENERGY
Cet article a été rédigé en collaboration avec ROCKWOOL

126 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 127

 Travaux & Solutions de Rénovation Travaux & Solutions de Rénovation

Chauffage et production d’eau chaude Une solution à moindre coût : la mise en place
en copropriété d’un contrat d’exploitation de chauffage avec
Une fois la rénovation globale de la copropriété accomplie, il convient engagement de résultat
de se pencher sur le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
En effet, en cas de changement de sys- Qui est responsable de la consommation de chauffage ici ?
tème de chauffage, il est important de
Dans le panel des solutions d’amélioration énergétique un prestataire-pilote responsable de la conduite des
le dimensionner en fonction des tra- en copropriété, il est un champ d’action à très fort effet installations et des consommations d’énergie. Dans ce
vaux réalisés afin que sa puissance de levier : celui de la conduite et de l’entretien des ins- cas le prestataire s’engage à maintenir une température
soit adaptée à la copropriété. Cela tallations thermiques de la copropriété (chaudière, bru- de confort contractuelle ainsi qu’une cible de consom-
permet d’augmenter la durée de vie leur, échangeur de chauffage urbain, producteur d’eau mation d’énergie assortie. Chaque année à la fin de la
de la chaufferie et de limiter l’inves- chaude sanitaire…). Ces installations sont bien souvent saison de chauffe, un bilan est tiré afin de savoir si la
l’objet d’un contrat simple d’entretien, de nettoyage et cible a été atteinte : si la consommation de chauffage
tissement. vérification. Or ce sont ces installations qui consom- est inférieure, le prestataire a réalisé des économies ; si
Suite à l’audit énergétique, il est indispensable de réa- Autres astuces : ment l’énergie de la copropriété pour assurer les diffé- la consommation est supérieure à la cible le prestataire
liser un calcul de coût global pour vérifier la pertinence • Vérifier l’existence du réseau de gaz naturel ou d’un rents services du chauffage ou encore de la production est en excès, il est pénalisé en conséquence.
du changement de chaufferie. Cela permet de prendre réseau de chaleur proche de la copropriété ; à noter d’eau chaude sanitaire.
en compte le coût d’installation, le coût du nouveau que raccorder un bâtiment au réseau de chaleur ne On se situe dans une démarche d’efficacité énergétique
combustible, le coût de maintenance et d’entretien. En permet de signer un contrat de fourniture qu’avec Le contrat d’entretien qui porte sur les installations ther- qui permet de faire des gains substantiels (15 à 30%
fonction de l’âge de la chaufferie actuelle et des travaux l’opérateur exploitant le réseau en question alors miques peut, à condition d’être bien défini et correcte- parfois) grâce à une réelle conduite des installations.
réalisés sur la copropriété, il peut être très pertinent que raccorder le bâtiment au réseau de gaz permet- ment négocié, être transformé pour contrôler et surtout
d’avoir un nouveau système de chauffage. tra de mettre en concurrence les différents fournis- maîtriser les consommations d’énergie tout au long de
En effet, le remplacement d’une chaudière ancienne seurs de gaz naturel pour retenir celui proposant les la saison de chauffage. On parle alors d’un contrat de
présente souvent le meilleur ratio réduction des tarifs les plus avantageux et, le cas échéant, d’en résultat ou encore d’un contrat avec engagement de
consommations d’énergie par rapport à l’investisse- changer ultérieurement. résultat. Ce contrat permet à la copropriété de désigner
ment consenti. • Veiller à couper les circulateurs du réseau de chauf- Cet article a été rédigé en collaboration avec ENEOS
Il convient de rappeler dans l’ordre décroissant, le com- fage en-dehors de la période de chauffage.
bustible le plus cher jusqu’au moins cher : • Afin de responsabiliser chaque copropriétaire le
chauffage et l’eau chaude sanitaire devra être
• Propane
• Electricité
comptabilisé par logement. Cela peut être mis en Rénovation : triple ou double vitrage ?
place avec l’installation de compteur énergétique
• Réseau de chaleur
• Fioul
par logement. Le contexte du Grenelle de l'Environnement incite
• Le réseau de chauffage devra être désemboué et tous les acteurs du bâtiment à trouver des solutions
• Gaz naturel
équilibré.
• Granulés de bois en vrac
• En fonction de la chaufferie et de sa régulation, il
techniques pour répondre aux nouvelles exigences
• Plaquettes de bois
peut être pertinent d’installer des robinets ther- de la RT 2012, mais aussi pour agir sur les bâtiments
Dans tous les cas le choix d’un combustible devra se mostatiques ou des têtes électrothermiques sur les existants sans « tuer le gisement », c'est-à-dire ré-
faire en fonction : radiateurs. aliser des rénovations qui ne seront pas considé-
• De la taille de la copropriété, • Le réseau de bouclage de chauffage et d’eau rées comme insuffisantes 5 ou 10 ans plus tard. Les
• De sa consommation énergétique, chaude sanitaire devra être correctement calorifugé
afin de limiter les pertes inutiles.
parties vitrées sont à la fois les plus coûteuses du
• De la proximité des combustibles,
• De l’étude d’approvisionnement en énergie (obliga- • La température intérieure des logements devra être bâti et les plus complexes à bien dimensionner et
toire dans le cas d’une rénovation lourde de plus de limitée à 20°C. choisir. Un nouveau produit semble répondre aux
1000m² SHON arrêté du 18/12/2007). • Si le système de régulation le permet, il peut être nouveaux besoins : le triple vitrage. Qu'en est -il ?
pertinent selon les copropriétés, de réduire la tem- Est-ce pertinent d'abandonner le double vitrage au
pérature de chauffage pendant la nuit.
profit du triple ?
Cet article a été rédigé en collaboration avec TREENERGY

128 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 129

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Pourquoi avoir inventé le triple vitrage ? durant l'été grâce à une meilleure protection du soleil
et de la chaleur extérieure...quand la fenêtre est fermée.
Production d’énergies renouvelables en
Cette question rappelle celle qu'on se posait lors du
passage du simple au double vitrage. La réponse est la
copropriété
même. Une lame d'air entre deux vitrages confère une Alors que choisir ?
meilleure isolation thermique parce que l'air conduit mal En fonction de la copropriété et de son implantation sur site, certains types
Les calculs semblent converger vers la conclusion
la chaleur. Alors deux lames d'air, c'est deux fois mieux... d’énergies renouvelables peuvent être pertinents et pris en compte dans le calcul
Ceux sont les pays nordiques qui ont mis au point ces suivante, seulement applicable aux logements : si les
vitrages sont orientés au Sud (du sud-est au sud-ouest) de coût global.
triples vitrages dès les années 90. Les allemands les
et sans masque, le double vitrage reste le plus avanta-
ont banalisés chez eux dès 2005 et en France, tous les Solaire thermique
principaux fabricants de fenêtres industrialisées pro- geux. Pour les autres situations, le triple est meilleur. Le
posent maintenant leurs modèles « triple ». choix va principalement dépendre des coûts même si La mise en place de panneaux
beaucoup de paramètres entrent en jeu : les données solaires thermiques est pertinente
Le coefficient de déperdition d'une fenêtre Uw est pas- climatiques, les orientations et masques, les coûts d'in- dans le cas par exemple d’un bou-
sé d'une fourchette de 1.8 -1.3 à 1.3 - 0.8, soit, pour vestissement, la taille des surfaces vitrées… et le coût clage d’eau chaude sanitaire. Il faut
un même type de même menuiserie, une réduction des de l'énergie. cependant avoir une toiture orientée
pertes calorifiques d'environ 35%. plein SUD ou une toiture terrasse sur
S'il s'agit d'un changement de fenêtre dans un bâtiment laquelle il faudra créer un support
Ce qui est bon pour les finlandais est-il bon pour nos existant, la possibilité de la mise en place d'une fenêtre d’inclinaison. L’inclinaison idéale
climats ? Les hivers ne sont pas les mêmes et certains avec son encombrement plus important est la première pour un capteur plan est égale à la
se demandent si cette nouvelle offre industrielle ne plie question à se poser avant d'aller plus loin. latitude du projet pour la production
pas à une mode du « toujours plus ». Une certitude : le triple vitrage va se banaliser rapide- d’eau chaude sanitaire annuelle car
ment, surtout si le baril de pétrole persiste au-dessus lorsqu'on positionne les capteurs à
des 100 $. cette latitude ils produisent correc-
Avantages / inconvénients par rapport aux tement aussi bien en été et en hiver,
double-vitrages la demande d'eau chaude étant qua-
si constante durant toute l'année. En Éolien
Un petit rappel est préalablement nécessaire. Le produit fonction des besoins et de l’utilisation de l’eau chaude,
standard actuel ne contient plus de l'air mais de l'argon, En fonction du site et de l’étude de la rose de vent locale,
l’inclinaison des capteurs pourra être différente.
gaz plus dense que l'air, donc moins enclin à circuler l’installation d’éolienne sur le terrain de la copropriété
entre les deux vitrages et donc, transférant moins de ou en toiture peut être pertinente. L’électricité produite
chaleur du vitrage intérieur vers le vitrage extérieur. En Solaire photovoltaïque peut ainsi être revendue ou utilisée pour l’ensemble de
outre, les vitrages sont équipés d'une couche faible- la copropriété.
ment émissive qui permet à un vitrage qui reçoit de la Le triple vitrage débarque sur le marché La mise en place de capteurs photovoltaïques peut être En cas de production d’électricité renouvelable, il fau-
chaleur de moins restituer cette chaleur vers l'extérieur. français. Va-t-il balayer le double ? Dans le intéressante sur une copropriété pour l’alimentation dra privilégier l’autoconsommation avant la revente. En
Le double vitrage de 2011 est donc bien plus perfor- contexte actuel, il est urgent de ne pas se des espaces communs, de l’éclairage extérieur et de la effet, l’autoconsommation permet d’utiliser l’énergie
mant que son homologue de 2000. Les triples vitrages chaufferie. L’électricité produite peut ainsi être reven- locale et de limiter les pertes réseaux.
précipiter. Il ne faut pas se tromper car on ne
bénéficient également de ces technologies : deux lames due ou utilisée pour l’ensemble de la copropriété. Les systèmes présentés sont régulièrement subven-
change pas une fenêtre tous les 10 ans. Une tionnés. Le bureau d’études thermiques peut vous ai-
d'argon et une couche faiblement émissive.
Les « moins » du triple vitrage sont le coût, le poids, analyse des besoins et un calcul précis sont der à trouver les aides. Le conseil régional, l’ADEME,
l'encombrement. La lumière extérieure a également des conditions nécessaires pour aboutir au Cogénération l’Europe… aident les installations d’énergies renouve-
plus de difficulté à passer à travers. choix le plus pertinent. lables afin que les temps de retour sur investissement
Une partie des nouveaux systèmes de chauffage (bois,
deviennent attractifs.
gaz…) permet de créer de l’électricité en même temps
Les « plus » sont des déperditions réduites d'où moins que le chauffage, c’est le principe de la cogénération.
de chauffage, un confort accru l'hiver car la surface du L’électricité produite peut ainsi être revendue ou utilisée
vitrage intérieur est encore moins froide, mais aussi pour l’ensemble de la copropriété.

Cet article a été rédigé en collaboration avec TRIBU ENERGIE Cet article a été rédigé en collaboration avec TREENERGY

130 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 131

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Sensibilisation des occupants

Au-delà de la rénovation thermique et du changement de la chaufferie, il ne faut
pas négliger l’importance des occupants.
RÉUSSIR
Après la présentation du rapport final de l’audit énergétique, il convient de mettre
LA RÉNOVATION
en place un programme de formations courtes (½ journée) pour l’information,
l’explication des nouveaux systèmes de la copropriété et le conseil en gestion de
DE SA COPRO
l’énergie.
En effet, on ne vit pas de la même manière dans un • Explication aux copropriétaires sur les systèmes Initial de C
n o
bâtiment de 1920 que dans un bâtiment rénové globa-
lement.
mis en œuvre (ventilation, chauffage, eau chaude,
comptage d’énergie),
la

Bi

pr
• Explication aux copropriétaires sur la gestion de

op r
Thèmes possibles de la sensibilisation : l’énergie,
• Explication aux copropriétaires sur l’isolation mise • Explication aux copropriétaires sur les protections

iété
en œuvre, estivales et hivernales.

Cet article a été rédigé en collaboration avec TREENERGY

L’efficacité énergétique active :

Audit G
une gestion active des consommations par et pour
les copropriétaires

l ob
lP

a
L’Agence Internationale de l’Energie le disait dans son World Energy Outlook ar t
agé
2012 : l’efficacité énergétique doit être rendue plus visible en renforçant les dis-
positifs de mesure et d’affichage des consommations. En effet, la performance
globale et réelle d’un bâtiment ne peut être assurée et maintenue dans le temps
que par la mise en place d’un ensemble de services permettant cette visualisation. Qui est Planète Copropriété ?
C’est précisément cet ensemble de services que couvre l’efficacité énergétique Planète Copropriété est une association indé-
active. La mise en place d’un dispositif d’efficacité énergétique active présente de pendante regroupant l’ensemble des acteurs,
intervenants en copropriétés, qui œuvrent dans
plus un certain nombre d’avantages particulièrement adaptés à la gestion éner- l’intérêt des copropriétaires. Ses champs d’ac-
gétique des copropriétés. tions concernent notamment la recherche et le
développement de méthodes et d’outils innovants
Revenons sur le concept de performance énergétique. digme dans notre façon d’appréhender nos choix éner- permettant de réussir la rénovation énergétique Rénovation
Que ce soit à l’échelle d’un pays ou à l’échelle d’un bâti- gétiques. En effet, l’énergie ne doit pas être considérée des copropriétés.
ment, le système énergétique a toujours été conçu pour comme une finalité en soit, mais comme un moyen de
fournir de l’énergie en quantité. Plus un système était répondre à des besoins de services rendus. C’est sur
capable de fournir d’énergie, plus le système pouvait l’analyse de ces besoins que le dimensionnement d’un Vous êtes intéressés par la démarche ?
être qualifié de performant. Il est maintenant évident système énergétique doit être fait pour ne pas générer Vous trouverez toutes les infos sur :
que ce mode de pensée n’est pas soutenable. Il faut de gaspillage ou de surproduction inutile. L’énergie doit
dès lors effectuer un nécessaire changement de para- être consommée à son plus juste besoin. C’est sur cette [Link]
info@[Link]

132 - Guide de l’audit énergétique en copropriété

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règle simple que se fonde le concept d’efficacité éner- là d’optimiser l’approvisionnement énergétique pour
gétique active. servir ces besoins à leur juste niveau. Enfin, ce juste
niveau d’énergie est approvisionné jusqu’à la pièce. Les
capteurs permettent de vérifier que le service énergé-
Comment appliquer ce principe dans un tique est bien rendu et d’ajuster en temps réel, par un
bâtiment ? dialogue permanent avec les équipements, les niveaux
de consommation.
Tout d’abord en identifiant les besoins dans chaque
pièce : pour cela, à l’aide d’un système de capteurs
Avec ce schéma de fonctionnement, ce sont les besoins
de présence, de température, de qualité de l’air, de
qui déterminent le niveau de consommation en fonc-
lumière, on peut déterminer avec précision la quantité
tion du service désiré et non l’inverse. Ainsi, la consom-
d’apports énergétiques qu’il faut fournir à cette pièce
mation énergétique du logement est maintenue à son
en particulier.
niveau le plus faible possible pour fournir les services
L’information est ensuite envoyée au régulateur des
dont le consommateur a besoin : pas de gaspillage, pas
installations qui peut alors ajuster le niveau de pro-
d’énergie consommée inutilement.
duction des équipements énergétiques (chaudière,
En parallèle, afin que le consommateur puisse s’impli-
climatisation, régulateur de la lumière, etc.). Il s’agit
quer dans la performance énergétique de son logement,

Crédit image : FFIE, FGME, Gimélec, Ignès, SERCE

tenable financièrement. Le graphique suivant montre, pour séquencer dans le temps les investissements.
de façon indicative, que les trois familles de solutions
décrites plus haut, bien que toutes nécessaires pour
obtenir la meilleure performance énergétique, n’ont pas
les mêmes caractéristiques en termes de retour sur
investissement et d’économies d’énergie. Il conviendra
pour la copropriété d’effectuer un arbitrage raisonné
Crédit image : Gimélec
il faut que les informations sur ses consommations lui • L’amélioration de la qualité de l’enveloppe (isola-
soient fournies, via un dispositif d’affichage (mural, tion, étanchéité, inertie, facteur solaire) permet de
tablette, téléphone ou autre). Des logiciels permettent diminuer les fuites d’énergie en fonction de la diffé-
aujourd’hui de pouvoir visualiser ses consommations et rence de température entre l’intérieur et l’extérieur
de comprendre leur impact sur la facture énergétique. du logement.
Ainsi, grâce à la mesure de ses consommations et à
la compréhension de l’interaction entre usages énergé- • Le choix d’équipements techniques de production,
tiques et volume de consommation, le consommateur de distribution ou de consommation, plus perfor-
peut alors maîtriser davantage sa facture d’énergie en mants permet de diminuer les pertes d’énergie
ajustant ses habitudes de consommation. L’efficacité dues au rendement de ces équipements.
énergétique active contribue ainsi par sa dimension
pédagogique à la lutte contre la précarité énergétique. • Enfin, l’efficacité énergétique active permet d’élimi-
La part des charges énergétiques diminue pour les ner les gaspillages d’énergie liés à la production de
consommateurs, permettant en retour de faciliter le services énergétiques inutiles.
paiement des loyers. La question du coût d’investissement pour la copro-
En résumé, la performance énergétique d’un bâtiment priété se pose alors. En effet, la rénovation énergétique
dépend de 3 familles de solutions : globale d’un immeuble est un investissement lourd qui Crédit image : Gimélec, ACR, FFIE
nécessite une approche séquentielle afin d’être sou-
Cet article a été rédigé en collaboration avec LE GIMELEC

134 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 135

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Equiper un immeuble et raccorder ses occupants les immeubles ont été définies (loi de modernisation de l’éco-
nomie – LME - du 4 août 2008, trois décrets d’application du
rale des copropriétaires. Précisons que cette inscription
doit être faite de droit lorsqu’un opérateur en fait la
à la fibre optique 15 janvier 2009, recommandations de l’ARCEP.
Enfin depuis mars 2014 (par l’Ordonnance n° 2014-329
demande au syndic.
L’assemblée, à la majorité des présents et représentés
du 12 mars 2014), il est devenu possible à un opéra- (article 24-2 de la loi de 1965), pourra alors désigner
Bénéficier chez soi de tous les teur d’immeuble de faire payer l’installation de la fibre l’opérateur de son choix pour procéder à l’installation,
(jusqu’ici gratuite) à la copropriété si celle-ci a refusée étant entendu que l’opérateur d’immeuble retenu devra
usages multimédias dans de bonnes
par deux fois la dite installation. prendre à sa charge tous les frais de construction, d’ex-
conditions de réception et d’envoi ploitation et de maintenance du réseau installé.
d’informations : c’est ce qu’offre la Aujourd’hui, comment la fibre arrive-t-elle Lorsque l’immeuble est en mono-propriété, un rendez-
fibre optique, une technologie per- dans le parc existant ? vous avec un de ses conseillers dédié à la fibre est gé-
mettant un débit quasi illimité. Si néralement proposé par l’opérateur au propriétaire de
l’immeuble afin de lui présenter sa proposition.
l’équipement en fibre est désormais
obligatoire pour les constructions Un document essentiel : la convention proposée
de logements neufs, beaucoup reste par l’opérateur
encore à faire pour les immeubles Afin de protéger les propriétaires contre des démarches
anciens ou à rénover. abusives, le législateur a prévu la signature entre le pro-
priétaire, ou le syndicat des copropriétaires, et l’opé-
La Fibre, à quoi ça sert ? futur du logement par un futur Fournisseur d’Accès rateur, d’une convention encadrant l’implantation du
à Internet (FAI). réseau FttH (Fiber to the Home, signifiant en français
L’internet et les technologies de l’information et de la
« fibre jusqu’au foyer »). Les clauses obligatoires de ce
communication font désormais partie de notre quoti- • cas des constructions neuves ayant fait l’objet d’un contrat ont été précisées par le décret n° 2009- 54 du
dien. En 2012, 7 ménages sur 10 étaient abonnés à l’in- Permis de Construire antérieur au 1er avril 2012 (en 15 janvier 2009.
ternet. Tous les membres de la famille s’y connectent, application du décret n° 2009-52 du 15 janvier 2009). Cette convention a pour objectif de fixer clairement les
les usages se multiplient, souvent simultanément dans
règles d’installation, de gestion, d’entretien et de rem-
un même foyer : tablettes, télévision haute définition, Un guide de bonnes pratiques pour fibrer les im- Ces dernières années, de nombreuses copropriétés et
placement des lignes en fibre optique. Elle précise les
connectée ou 3D via une box, messagerie, réseaux meubles neufs coécrit avec les parties prenantes propriétaires d’immeuble ont été sollicités par les opé-
conditions de réalisation des travaux, les règles de ges-
sociaux, jeux, achats et démarches diverses en ligne, de la plateforme objectif fibre¹ est en télécharge- rateurs privés ou publics qui se sont lancés sur le mar-
tion, d’entretien et de remplacement des matériels, les
stockage dématérialisé de données (Cloud)... Le télé- ment libre sur le site de l’Arcep². ché de la fibre en vue d’être autorisés à installer la fibre
modalités d’accès au bâtiment. Elle définit les obliga-
travail, la gestion « intelligente » de la maison avec de dans l’immeuble. Ce qui n’empêche pas les coproprié-
tions de responsabilité et d’assurances de l’opérateur,
plus en plus d’équipements et d’appareils connectés, • cas des rénovations des parties communes taires, une fois que l’immeuble est équipé en fibre par
ainsi que les modalités d’information du propriétaire et
l’enseignement en ligne, l’e-médecine, le maintien des (exemple : cage d’escalier, redistribution des diffé- un opérateur (« l’opérateur d’immeuble »), de s’abonner
des opérateurs tiers.
personnes âgées à domicile sont quelques-uns des rents réseaux), installation anticipée sur la base du au service fibre d’un autre opérateur, qui devient pour
Ce document détermine aussi les dispositions finan-
usages qui se développent aujourd’hui. cas précédent. eux l’opérateur commercial (FAI). Il s’agit là de l’applica-
cières liées à l’installation ainsi que les droits de pro-
tion du principe de mutualisation du réseau (le câblage
priété. Y figurent, enfin, la durée de la convention et les
2. attendre l’arrivée d’un opérateur chargé du déploie- mis en place par un opérateur doit pouvoir être utilisé
Comment faire pour installer ou simple- conditions de son renouvellement ou de sa résiliation.
ment (dont les travaux restent à la charge de celui- par d’autres opérateurs).
ment bénéficier de la fibre jusqu’au loge- L’Arcep a mis au point une convention-type à destina-
ci). Ce type de déploiement restant à la main de tion notamment des conseils syndicaux et syndics de
ment ? l’opérateur candidat est règlementairement enca- Une première étape indispensable : l’accord for-
copropriété, qui peut être téléchargée sur [Link].
dré. malisé du propriétaire
Deux possibilités s’offrent à nous : A compter de la signature de la convention entre l’opé-
L’ensemble du dispositif législatif et réglementaire tend
1. anticiper le raccordement du logement en installant rateur, le propriétaire unique ou le syndic (sur déléga-
Un guide pour les syndics et les propriétaires est à sécuriser les propriétaires qui désignent un opérateur
la liaison en fibre optique de la limite du bâtiment tion de l’assemblée générale), les travaux devront être
téléchargeable sur le site de l’Arcep. d’immeuble, seul responsable devant la copropriété des
jusqu’à l’intérieur du logement (à la charge du don- réalisés dans un délai maximum de 6 mois, sous peine
Afin de protéger les propriétaires d’immeuble et les coproprié- travaux d’installation de la fibre, même dans le cas où
neur d’ordres). Le pré-équipement du site ayant pour non-respect des délais de nullité du document,
taires, des règles précises d’installation de la fibre optique dans ils sont confiés à des sous-traitants.
pour effet de faciliter et simplifier le raccordement autorisant les copropriétés et propriétaires d’immeuble
Les propriétaires restent, bien entendu, libres de leur
à signer une convention avec un autre opérateur.
¹ Objectif Fibre est une plateforme de travail ouverte aux acteurs concrètement impliqués dans le déploiement de la fibre optique, volontaires pour identifier choix, qui ne sera fait qu’après l’inscription de l’instal-
et lever les freins opérationnels à un déploiement massif, en produisant des outils pratiques d’intérêt multisectoriel. lation de la fibre à l’ordre du jour de l’assemblée géné-
² Autorité de régulation des communications électroniques et des postes ([Link]

136 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 137

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Combien ça coûte ? optique lors d'une rénovation, même mineure consti- La fibre, outil de valorisation du patri- garantie d’être recherché par des utilisateurs soucieux
Tous les frais d’installation, d’équipement et de mainte- tue une démarche pertinente qui facilitera l’arrivée de moine. de retrouver un environnement identique, permettant
nance sont entièrement pris en charge par l’opérateur la fibre et de ses services, sans générer de surcoût ou les usages que seul offre le très haut débit, en cas de
d’immeuble. La loi est claire à ce sujet, la copropriété de désagréments significatifs lors d'éventuels travaux Le Très Haut Débit répond aux enjeux du développe- déménagement. Au même titre que le droit à l’antenne,
(ou le propriétaire d’immeuble) n’a rien à débourser. supplémentaires. ment durable et contribue à valoriser le patrimoine. En les bilans énergétiques, la pose de détecteurs de fumée,
Chaque résident peut ensuite choisir l’opérateur com- effet, dans un parc immobilier croissant, mais encore de le droit à la fibre devient un standard de l’équipement
mercial qui procèdera au raccordement du logement Comment garantir que l’installation de la fibre moins de 3 millions de foyers, être le propriétaire d’un immobilier.
sur le réseau installé dans l’immeuble. optique dans les logements neufs ou rénovés est logement ou d’un immeuble fibré, à la pointe de la tech-
L’occupant qui souhaite souscrire une offre auprès d’un conforme à ce qu’attendent les futurs opérateurs nologie, qui se distingue par son réseau intérieur, est la
opérateur commercial différent de celui qui a installé commerciaux qui s’y interconnecteront.
la fibre dans son immeuble n’a pas de démarche à Cet article a été rédigé en collaboration avec Didier CAZES de la direction fibre d’ORANGE FRANCE
faire. C’est son opérateur commercial qui contractua- Comme le précise le guide pratique pour les immeubles
lisera une offre de mutualisation avec l’opérateur de neufs, le contrôle des installations mises en place de-
l’immeuble. vra être fait tant par l’installateur lui-même (s’il en a
la capacité) que par un organisme externe. Systémati-
Institution d’un droit à la fibre quement, l’opérateur devra trouver sur le site un dos-
La même volonté des pouvoirs publics de favoriser le sier de récolement (au format papier ou électronique)
déploiement du très haut débit a prévalu pour instaurer
une notion de « droit à la fibre », inspirée de la loi sur
rassemblant tous les documents techniques et admi-
nistratifs concernant les câblages de communication Réhabiliter énergétiquement des bâtiments
le droit à l’antenne. Le décret n° 2009-53 du 15 janvier
2009 d’application de loi précise qu’un propriétaire ne
de l'immeuble. Il est constitué en deux exemplaires par
l'entité en charge du contrôle dont un exemplaire est patrimoniaux
peut s’opposer au raccordement à un réseau en fibre
optique
Combien de fois a-t’on entendu dire : « Les ABF m’ont interdit de changer mes
d’un locataire, sauf motif sérieux et légitime, qui sera,
en cas de litige, arbitré par le tribunal. fenêtres » ? Mais qui sont les ABF ? Quel est leur rôle ? Ont-ils forcément tort de
Cette obligation ne préjuge pas du choix de l’opérateur s’opposer à certains travaux ?
commercial qui raccordera le logement de chaque ré-
sident qui le souhaitera. En effet, l’opérateur, en charge
de l’installation dans l’immeuble, est tenu par la loi,
Le rôle des ABF
de proposer à ses concurrents des matériels mutuali-
sables. Les architectes des bâtiments de France (ABF) ont un
rôle primordial dans la conservation du patrimoine fran-
çais. Ils sont chargés de l'entretien et la conservation
Comment installer dans le parc neuf, voire
des monuments et la protection du patrimoine urbain et
rénové ?
paysager.
Le dernier domaine d’intervention de la LME porte sur
les immeubles neufs, et vient renforcer la volonté affir- Les travaux de construction, de rénovation ou de réha-
mée des pouvoirs publics, à travers le législateur, de bilitation d'un bâtiment existant nécessitent une dé-
promouvoir le développement rapide de la fibre optique claration préalable ou une autorisation de travaux. La
sur le territoire. protection du patrimoine relevant de l'ABF fait partie de
La publication d’un arrêté interministériel a précisé le cette démarche.
décret n° 2009-52 du 15 janvier 2009, indiquant que
tout permis de construire pour des immeubles neufs Dans les espaces du territoire présentant un intérêt pa-
remis au maître d'ouvrage (pour transmission au ges- trimonial (historique, artistique ou naturel), l’ABF délivre
déposé à compter du 1er avril 2012, devra intégrer la
tionnaire) à la fin du chantier et l’autre déposé dans le plusieurs types d’avis selon les types de travaux et les
mise en place de lignes très haut débit en fibre optique
point de raccordement. servitudes qui s’appliquent :
dans l’immeuble et dans chaque logement. Toutefois,
prévoir des infrastructures dédiées au futur réseau op- • avis conforme, c’est-à-dire auquel le maire doit se
tique ou même envisager le pré-équipement en fibre conformer. Un avis défavorable de l’ABF donne lieu

138 - Guide de l’audit énergétique en copropriété Offert par [Link] - 139

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à un rejet par le maire de la demande d’autorisation Les étapes d’une réhabilitation énergé-
; tique d’un bâtiment à caractère patrimo-
• avis simple, dont le maire peut ou non tenir compte nial
;
• avis consultatif, demandé ou non par le maire. 1. Réaliser un diagnostic complet multicritère et non
pas seulement énergétique
Les 100 Services départementaux de l’architecture et • Identifier la « valeur patrimoniale » du bâtiment et
du patrimoine rendent près de 600 000 avis par an, de son voisinage
mobilisant seulement 800 agents et environ 120 ABF. • Evaluer les risques architecturaux et techniques
et les atouts que les actions de rénovation éner-
Les zones de protection ne couvrent qu’une petite partie gétique peuvent avoir sur le bâtiment, notamment
du territoire et sont de plusieurs types : les risques pathologiques (ex : ne pas engendrer de
• immeubles classés, désordres par exemple liées à l’humidité.).
CE GUIDE A ÉTÉ RÉALISÉ EN COLLABORATION AVEC :
• immeubles inscrits et périmètres de protection, • Conserver les propriétés hygroscopiques des maté-
• secteurs sauvegardés, riaux notamment lors de la mise en place d’isolant
• zones de protection du patrimoine architectural, et/ou d’enduit.
urbain, paysager (ZPPAUP), • Préserver au maximum l’aspect extérieur du bâti-
• sites classés, ment : matériaux d’origine ; dimensions…
• sites inscrits, • Evaluer l’impact technico-économique des travaux
• sites et les abords de monuments historiques. envisagés pour cibler ce qui est vraiment indispen-
sable.
Ainsi les ABF ne sont amenés à formuler un avis que • Ne pas plaquer des solutions habituellement utili-
sur une petite partie du territoire français, alors que de sées dans les bâtiments neufs
nombreux bâtiments ruraux ont une valeur architectu- • Ne surtout pas utiliser les « chiffres » issus des
rale patrimoniale mais n’y sont pas soumis. Par ailleurs, modèles de calcul usuels comme des vérités abso-
un ABF traite en moyenne 5000 dossiers par an, parmi lues mais prendre du recul car tout n’est pas quan-
ceux-ci, la majeure partie obtient des avis positifs mais tifiable… JULIEN
PRIGENT
il y a lieu de présenter un dossier clair et complet pour • Etablir un bouquet de travaux cohérent, efficace et Avocat à la cour
faciliter son instruction. sans risque et parfois accepter qu’il sera difficile de
viser un niveau « basse consommation ».
Quand rénovation énergétique rime avec
aberration architecturale… 2. Constituer une équipe de maitrise d’œuvre avec des
compétences multicritères et ayant l’expérience de
Nombre d’aberrations sont visibles en se baladant dans ce type de rénovation, lorsque cela est possible
les rues, juste en levant la tête et brisent l’harmonie selon l’importance du projet à mener.
des façades : remplacement des fenêtres existantes par
des fenêtres ayant des profilés plus larges ; remplace- 3. Déposer auprès de l’ABF un dossier précis et com-
ment des volets battants ou persiennes existants par plet, ne pas hésiter à utiliser les fiches disponibles
des volets roulants dont le coffre est visible et placé sur le site : [Link]
dans l’encadrement de la baie ; mise en place d’unités [Link]
extérieures de climatisation sur les garde-corps…
On ne peut pas tout se permettre en se cachant derrière 4. Faire appel à des professionnels, artisans et entre-
la raison des économies d’énergie ! prises, qualifiés et ayant de l’expérience dans ce
type de bâtiment.
Cet article a été rédigé en collaboration avec TRIBU ENERGIE

140 - Guide de l’audit énergétique en copropriété

 LE GUIDE DE
L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE
ET DE LA RÉNOVATION
EN COPROPRIÉTÉ

Retrouvez TOUTE l’information sur le site : [Link]