Chapitre 4
: document et opérations d’urbanisme
I. LES DOCUMENTS D’URBANISME
1 LE SCHEMA DIRECTEUR D’AMENAGEMENT ET D’URBANISME (S.D.A.U.)
.1.1 Définition
Le SDAU est un instrument de planification à moyen et long, termes qui fixe
les orientations du développement des agglomérations urbaines.
Il détermine la destination générale des terres dans le périmètre urbain donné
et localise les zones à urbaniser, les zones non urbanisables ou à protéger en raison
de leurs spécificités et enfin les grands équipements d’infrastructures.
Il intègre et coordonne les objectifs de l’état, des collectivités territoriales, des
établissements publics ou privés en matière de développement durable au niveau
communal.
Il détermine dans les zones aménagées ou à aménager, les différents types
d’intervention à mener. Ces interventions sont :
→ Le lotissement qui est une opération d’aménagement ayant pour objet la
division d’un terrain nu à plus de deux lots viabilisés, destinés à l’habitation et/ou aux
activités connexes
→ La restructuration qui consiste à réorganiser et à équiper une partie
aménagée ou non du tissu urbain
→ La rénovation urbaine qui consiste à moderniser et remodeler des quartiers
anciens caractérisés par un habitat vétuste, dépourvu de confort hygiénique ou ne
répondant plus aux normes d’occupation des sols en vigueur.
→ Le remembrement urbain qui consiste dans un périmètre urbain donné à
regrouper des parcelles de terrain en vue de les rendre aptes à de nouveaux types de
construction.
→ La restauration immobilière qui consiste à sauvegarder et à mettre en
valeur des immeubles défectueux.
1.2 Élaboration du SDAU
Le SDAU est élaboré sous la conduite du ministère chargé de l’urbanisme en
collaboration avec le ministère en charge de l’aménagement du territoire et de
l’administration territoriale.
Il peut être élaboré par les bureaux d’étude d’urbanisme et les services techniques
chargés de l’urbanisme.
Le SDAU est approuvé par décret pris en conseil des ministres sur proposition
du ministre chargé de l’urbanisme.
I.3 Contenu du SDAU
Les documents graphiques portent sur :
La destination générale des sols
Les zones préférentielles d’extension de l’agglomération
La localisation des activités à forte nuisance
La localisation des activités agropastorales
Les principaux paysages boisés à maintenir, à modifier ou à créer
La localisation des principales activités et équipements publics d’intérêt
général les plus importants
L’organisation générale de la circulation et des transports avec le tracé
des principales infrastructures de voiries
Les éléments essentiels des réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone
et d’assainissement ainsi que le système d’élimination des déchets
Eventuellement les périmètres des zones devant faire l’objet de
schémas de secteur.
Ces documents devront être compatibles avec le système cartographique
national
2 LE PLAN D’OCCUPATION DES SOLS (P.O.S.)
Le POS fixe dans le cadre des orientations du SDAU, s’il en existe, les règles
générales et les servitudes d’utilisation du sol qui peuvent comporter jusqu’à
l’interdiction de construire.
2.1 Définition du P.O.S
Le POS fixe dans le cadre des orientations du SDAU, s’il en existe, les règles
générales et les servitudes d’utilisation du sol qui peuvent comporter jusqu’à
l’interdiction de construire.
Toutes les communes sont tenues de disposer d’un P.O.S. s’appliquant sur
l’intégralité du territoire communal, le POS doit :
déterminer par zone ou partie de zone, l’affectation des sols selon l’usage
principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui
peuvent y être exercées.
fixer les règles concernant l’aspect extérieur des constructions, leurs
dimensions et l’aménagement de leurs abords.
préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à
modifier ou à créer y, compris les carrefours et les embranchements.
déterminer les zones de protection des sites touristiques et culturels, ainsi que
les monuments historiques, les zones de sauvegarde, les sites naturels ayant
fait l’objet d’une réglementation de protection, de sauvegarde ou de mise en
valeur, ainsi que des zones devant être conservées eu égard à leurs
spécificités.
déterminer les emplacements réservés aux équipements collectifs, aux
installations d’accueil et d’hébergement d’intérêt général, conformément à la
grille d’équipements en vigueur.
Localiser dans la zone urbaine les terrains inconstructibles.
2.2 Contenu du P.O.S.
Le POS comprend :
.un rapport de présentation
des documents graphiques
un règlement communal d’urbanisme
Le rapport comporte :
Le bilan de la situation physique, socio-économique et démographique
existante de la localité concernée et un exposé sur les perspectives d’évolution et
notamment celles relatives à l’habitat, aux activités économiques et aux
équipements publics.
Les perspectives d’évolution des zones urbanisées et des zones d’urbanisation
future
La justification de la compatibilité des options d’évolution urbaine avec les
orientations du SDAU et les textes législatifs relatifs aux servitudes publiques
régissant l’utilisation du sol.
L’indication des superficies des différents types de zones.
La proposition des moyens de mise en œuvre du POS notamment ceux
favorisant une maîtrise foncière appropriée.
La notice d’impact sur l’environnement ou l’étude d’impact sur
l’environnement.
Les documents graphiques indiquent :
Les zones à l’intérieur desquelles s’appliquent les dispositions du règlement
communal d’urbanisme.
Le tracé et les emprises des voies à conserver, à modifier ou à créer.
L’emplacement réservé aux ouvrages publics, aux installations d’accueil et
d’hébergement, d’intérêt général, aux espaces verts et à l’implantation des
équipements.
Les plans de réseaux existants et futurs relatifs, à l’eau potable, à l’électricité
aux télécommunications, à l’assainissement et autres.
Les zones soumises à des servitudes d’utilité publique, notamment celles
relatives aux réseaux et au domaine public.
Les zones non aedificandi pour cause de risque ou de nuisance
Les zones comprenant les ressources naturelles à préserver
Les zones comprenant les aires d’exploitation et de production agro-sylvo-
pastorales
Les zones assujetties à une réglementation particulière ou spécifique
notamment les sites touristiques, culturels, archéologiques et les secteurs
sauvegardés.
Les périmètres d’intervention devant faire l’objet d’opération d’urbanisme.
Le règlement communal d’urbanisme :
Il fixe les règles générales d’occupation des sols et les règles particulières à
certaines zones notamment les servitudes relatives au domaine public, aux
sites touristiques et culturels et aux secteurs sauvegardés.
II. LES OPERATIONS D’URBANISME
1 Le lotissement
C’est une opération d’aménagement ayant pour objet la division d’un terrain nu à
plus de deux lots viabilisés destinés à l’habitation et/ou aux activités connexes.
.2 La restructuration
C’est une opération d’aménagement qui consiste à réorganiser et à équiper une
partie aménagée ou non du tissu urbain.
3 La rénovation urbaine
C’est une opération d’aménagement qui consiste à modeler des quartiers anciens,
caractérisés par un habitat vétuste, dépourvu de confort hygiénique ou ne
répondant plus aux normes d’occupation des sols en vigueur.
4 La restauration immobilière
C’est une opération d’aménagement qui consiste à sauvegarder et à mettre en valeur
des immeubles défectueux.
5 Le remembrement urbain
C’est une opération d’aménagement qui consiste, dans un périmètre urbain donné, à
regrouper des parcelles de terrain en vue de les rendre aptes à de nouveaux types de
construction.
III. LES AUTRES DOCUMENTS ENTRANT DANS LE CADRE
DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION
1 Le certificat d’urbanisme
C’est le document d’information officielle sur les caractéristiques d’un terrain et les
servitudes existantes sur ledit terrain.
2 Le permis de construire
C’est le document délivré par l’autorité administrative autorisant la réalisation d’une
construction.
3 Le certificat de conformité
C’est le document délivré par l’autorité administrative attestant la conformité des
constructions aux règles d’urbanisme et de construction.
4 Le permis de démolir
C’est le document délivré par l’autorité administrative autorisant la démolition de
tout ou partie d’un immeuble.
CHAPITRE IV : LES REGLES FONDAMENTALES EN MATIERE
D’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION
I LES REGLES FONDAMENTALES EN MATIERE D’URBANISME
Les aménagements urbains se font à l’aide des documents d’urbanisme ci-après :
- le Schéma directeur d’aménagement et d’Urbanisme (SDAU) ;
- le Plan d’occupation des sols.
Toutes les communes urbaines sont tenues de disposer d’un Schéma directeur
d’aménagement et d’Urbanisme (SDAU) et d’un Plan d’occupation des sols conforme
aux schémas provincial, régional et national d’aménagement du territoire.
Toutes les communes rurales sont tenues de disposer d’un Plan d’occupation des
sols conforme aux schémas provincial, régional et national d’aménagement du
territoire.
Les dispositions du Plan d’occupation des sols doivent être compatibles avec celles
du Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme, s’il en existe.
Les zones d’aménagement urbain prévues par les Schémas directeurs
d’aménagement et d’urbanisme des villes ou localités et par les Plans d’occupation
des sols font l’objet des opérations d’urbanisme ci-après :
- Le lotissement
- La restructuration
- La rénovation urbaine
- La restauration immobilière
- Le remembrement urbain
Les opérations d’urbanisme sont initiées conformément aux prescriptions du Schéma
directeur d’aménagement et d’urbanisme et / ou celles du Plan d’occupation des sols
de la localité.
Les aménagements et les constructions de toute nature doivent être localisés en
fonction des orientations générales du Schéma d’aménagement et d’urbanisme et /
ou celles du Plan d’occupation des sols de la localité.
Les terrains à bâtir doivent être desservis par des voies publiques ou privées
permettant leur accès direct, sans qu’il ne soit besoin de créer une servitude de
passage sur des terrains voisins.
L’implantation des bâtiments à l’intérieur des parcelles doit être faite de manière à
faciliter l’intervention des services de secours.
Les bâtiments à usages d’habitation doivent être implantés de telle sorte que la
moitié au moins des pièces habitables comporte une ouverture sur une façade
exposée aux vents dominants.
Dans tous les cas, il est fait obligation de prévoir des ouvertures pour un éclairage et
une ventilation naturels.
Un recul minimum d’un mètre (01m) doit être observé par rapport au mur mitoyen
pour toute implantation de bâtiment à usage d’habitation. Il est de trios mètres
(03m) par rapport au mur donnant sur la voie publique.
Pour les constructions autres que d’habitation, les bâtiments peuvent être implantés
de limite de propriété à limite propriété et sans recul de la bordure de voie publique
si la zone est dotée d’un cahier des charges qui l’autorise.
Les aspects extérieurs des constructions doivent être conformes aux règles
d’harmonie, tant du point de vue des dimensions que du point de vue des couleurs
ou revêtements et à la création ou à la conservation de perspectives urbaines
conformément au Plan d’occupation des sols.
II LES REGLES FONDAMENTALES EN MATIERE
DE CONSTRUCTION
Toute construction soumise à permis de construire doit faire appel à un bureau
d’études d’architecture ou un architecte agréé, et/ou au service technique chargé de
la construction territorialement compétent pour l’établissement du projet
architectural.
Toute construction soumise à permis de construire doit faire appel à un bureau
d’études d’ingénierie ou un ingénieur agréé, et/ou au service technique chargé de la
construction territorialement compétent pour les études techniques du projet.
Le projet architectural définit par des plans et documents écrits, l’implantation des
bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume, ainsi
que le choix des matériaux et des couleurs.
Les études techniques définissent par des plans, des détails techniques et des notes
de calcul et documents écrits, les prescriptions techniques relatives à l’exécution des
ouvrages.
L’édification de tout bâtiment recevant du public doit se faire conformément aux
règles de la sécurité en vigueur.
Les ouvrages d’assainissement construits sont agréés par les services techniques
compétents.
Les dispositions architecturales des immeubles collectifs à usage d’habitation, des
lieux de travail, des locaux scolaires et sanitaires doivent permettre leur accessibilité
aux personnes handicapées.
III – les acteurs de l’urbanisme en côte d’ivoire
