Ridha ZARROUK IMMOBILISATIONS CORPORELLES
IAS40
Immeubles de placement
Animation : Ridha ZARROUK
Expert comptable
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Référentiels :
International : IAS40
Algérien : SCF
Support bibliographique
Ouvrage : Ridha ZARROUK COMPTA COURS I,
Chap. II (IAS16), p. 205
Exemples pratiques : voir nos ouvrages
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Ridha ZARROUK IMMEUBLES DE PLACEMENT
Champ d’application
Il s’agit du traitement comptable réservé à des biens
immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour
valoriser le capital. Le bien peut être un terrain, un
immeuble ou une partie d’immeuble ou les deux.
L’IAS40 s’applique, également, aux immeubles de
placement en location financement.
Définition
Un immeuble de placement est un bien immobilier
détenu pour en retirer des loyers ou pour valoriser le
capital ou les deux plutôt que pour
(a) l'utiliser dans la production ou la fourniture de biens
ou de services ou à des fins administratives (sauf si celui
ci occupe une proportion insignifiante d’un ensemble
indivisible) ou
(b) le vendre dans le cadre de l'activité ordinaire (stock)
(IAS40).
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Ne constituent pas des immeubles de placements :
ceux qui sont loués aux salariés de l’entité ainsi
que
ceux en cours de construction (même s’ils sont
destinés à servir comme immeubles de
placement).
Si une entité loue une partie d’un immeuble et occupe le
reste, la partie louée constitue un immeuble de
placement si les deux parties peuvent se vendre
séparément ou la partie occupée par l’entité est
insignifiante.
Si le locataire est une société du groupe, l’immeuble
n’est pas présenté en tant qu’immeuble de placement
dans les états financiers consolidés mais uniquement
dans les états financiers individuels du propriétaire.
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Evaluation initiale
L'IAS40 impose que les immeubles de placement soient
évalués initialement à leurs coûts y compris les coûts de
transaction.
La détermination du coût obéit aux mêmes règles
préconisées par la norme IAS 16 - Immobilisations
corporelles.
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Evaluation postérieure
Postérieurement à cette évaluation, l'entité choisit sa
méthode comptable qu'elle applique à tous ses
immeubles de placement et non à certains biens isolés.
L’évaluation postérieure doit être réalisé :
¾ à la juste valeur (méthode encouragée) :
Les variations de juste valeur sont alors
comptabilisées en résultat. L’évaluation par un
expert indépendant étant recommandée,
¾ ou au coût historique
Dans ce cas, le traitement est identique à la
norme IAS 16.
Dès lors que l’une des méthodes est choisie, elle doit
être appliquée à l’ensemble des immeubles de
placement.
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Exemple 1 : Une société B vient d’acheter un immeuble
de 4 étages pour 1.600.000. Elle occupe le premier étage
pour ses besoins administratifs et loue les autres étages
à d’autres sociétés. Comment comptabiliser cet
immeuble ?
Exemple 2 : Fin juin N, "3AB, SA" a achevé la
construction d’un immeuble destiné à être loué à usage
de bureaux d’un coût de 1.500.000 et d’une durée
d’utilité de 40 ans. Fin N, sa juste valeur est de
1.700.000. Fin N+1, cette juste valeur est de 1.670.000.
Comptabiliser cette transaction sachant que l’impôt sur
les bénéfices est de 35%.
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Comptabilisation des transferts
Lorsqu’un bien immobilier change de destination, suite,
par exemple, à un changement d'utilisation mis en
évidence par un commencement d'aménagement en vue
de la vente ou un commencement d’occupation par
exemple, l’entité opère un reclassement comme suit :
a) Bien immobilier occupé par son propriétaire devient
un immeuble de placement comptabilisé à la juste
valeur : l’entité applique l’IAS16 jusqu’à la date du
changement de destination et comptabilise la différence
entre la juste valeur et la valeur comptable à la date de
transfert dans les capitaux propres en tant qu’écart de
réévaluation. Les variations ultérieures de la juste valeur
sont comptabilisées ainsi :
• Toute diminution ultérieure de la valeur comptable est
imputée sur l'écart de réévaluation positif. L’excédent
est comptabilisé en résultat. Si l’écart de réévaluation
est négatif, la diminution est comptabilisée en résultat.
• Toute augmentation de la valeur comptable est
comptabilisée en annulation d’un écart de réévaluation
antérieur négatif dans la limite de la valeur comptable
résultant de l’amortissement du coût de l’immeuble.
L’excédent de l’augmentation non imputé est
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comptabilisé en écart de réévaluation. Lors de la
décomptabilisation de l’immeuble, l’écart de
réévaluation est transféré directement en résultats
reportés sans transiter par le compte de résultat.
b) Bien immobilier détenu par le propriétaire en tant que
stock qui change de destination et devient un immeuble
de placement comptabilisé à la juste valeur : la
différence entre la juste valeur et la valeur comptable à
la date de transfert est comptabilisée en résultat. Ce
traitement est cohérent avec la comptabilisation des
ventes de stocks.
c) Immeuble de placement évalué à la juste valeur qui
devient un bien détenu à des fins de production… ou en
tant que stock : la juste valeur est figée à la date de
transfert et devient la valeur brute comptable du bien
conformément à l’IAS16 ou IAS02.
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Exemple :
A/ "3A, SA" est propriétaire d’un immeuble d’une durée
d’utilité de 20 ans qu’elle utilise pour ses besoins
propres (siège social). Début N, elle décide de le louer à
une autre entité. Sa juste valeur (Fin N-1) est de 140.000
et sa valeur comptable est de 80.000 (coût : 100.000,
amortissements cumulés : 20.000). Fin N, sa juste
valeur est de 145.000. Fin N+1, l’immeuble a été cédé
pour une juste valeur de 135.000. Comptabiliser cette
transaction sachant que "3A, SA" a opté pour le modèle
de la juste valeur et applique IAS12 (taux IS 35%).
B/ Supposons que "3A, SA" loue cet immeuble à une
entité et décide de l’occuper début Mars N. Sa juste
valeur fin (N-1) est de 138.000, début Mars N elle est de
141.000. Sa durée d’utilité restante est de 20 ans.
Comptabiliser cette transaction.
C/ Supposons que "3A, SA" est promoteur immobilier,
dispose d’un stock d’appartements à usage de bureau
(immeuble) et qu’elle a décidé, début N, de le louer à
une autre entité. Le coût de cet immeuble est de 100.000
et sa juste valeur est de 105.000 à cette date.
Comptabiliser cette transaction.
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Ridha ZARROUK
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