Immeubles de placement IAS 40
IAS 40 : IMMEUBLES DE PLACEMENT
I. DEFINITION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT
Il s’agit des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le
capital. Le détenteur peut être le propriétaire lui-même ou bien un preneur dans le cadre
d’une location-financement. Le bien peut être :
Un terrain ;
Un immeuble ; ou
Une partie d’immeuble – ou les deux.
La norme IAS 40 cite quatre exemples d’immeubles de placement :
les terrains détenus pour valoriser le capital à long terme ;
les terrains détenus pour une utilisation future encore indéterminée ; on pense là aux
réserves foncières figurant à l’actif de certaines entreprises. La norme IAS 40 apporte
une précision : si l’entreprise n’a pas encore décidé si le terrain sera vendu à court terme
dans le cadre de son activité ordinaire ou s’il sera conservé en vue d’être occupé par
l’entreprise elle-même, celui-ci sera considéré comme détenu pour valorisation du capital;
les bâtiments détenus par l’entreprise (en pleine propriété ou pris en location
financement) et loués en location simple ; citons par exemple les bailleurs de locaux
d’habitation ;
les bâtiments vacants destinés à être loués en location simple.
Sont exclus du champ d’application de la norme IAS 40 les biens immobiliers :
destinés à être vendus dans le cadre des activités ordinaires de l’entreprise, couverts
par la norme IAS 2 sur les stocks ; on peut citer l’activité de promoteur immobilier ;
en cours de construction pour des tiers, couverts par la norme IAS 11 sur les contrats
de construction ; exemple : entreprise générale du bâtiment et de travaux publics;
destinés à l’exploitation: sièges sociaux, usines couverts par la norme IAS 16.
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Immeubles de placement IAS 40
Immeuble de placement en cours de construction couvert par la norme IAS 16
jusqu’à l’achèvement, et les biens immobiliers pris en location simple couverts par la
norme IAS 17.
Remarque : Dans les comptes consolidés, le classement d’un bien immobilier en
immeubles de placement doit être opéré en tenant compte de la notion de groupe.
Ainsi, par exemple, lorsqu’un immeuble détenu par une entreprise consolidée est loué à la
maison mère ou à une filiale du groupe (contrôle exclusif), cet immeuble est considéré,
dans les comptes consolidés du groupe, comme une immobilisation corporelle soumise à
la norme IAS 16 et non comme un immeuble de placement.
II. METHODES D’EVALUATION
La valeur d’entrée d’origine est le coût historique. La définition du coût d’entrée est la
même pour les immeubles de placement et pour les immobilisations corporelles. Ainsi,
par exemple, en cas de paiement différé d’un immeuble de placement, le prix
d’acquisition est actualisé et les frais financiers sont pris en compte sur la durée du crédit.
En revanche, l’évaluation postérieurement à la date d’entrée doit être réalisée :
à la juste valeur (méthode encouragée) ; les variations de juste valeur sont
comptabilisées en résultat (L’évaluation par un expert indépendant est
recommandée) ; ou
au coût historique.
La norme IAS 40 précise que la juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter
l’état réel du marché et les circonstances prévalant à la clôture de l’exercice et non ceux à
une date passée ou future. La juste valeur devra donc, en pratique, être mise à jour à
chaque clôture, l’écart entre les justes valeurs d’un exercice à l’autre étant
enregistré en résultat et non directement en capitaux propres (La méthode de la
réévaluation autorisée par la norme IAS 16 pour les immobilisations corporelles n’est
pas autorisée par la norme IAS 40 pour les immeubles de placement), ni par le biais de la
technique des pertes de valeur prévue par IAS 36, Dépréciation d’actifs.
Dès lors qu’une des deux méthodes est choisie, elle doit être appliquée à l’ensemble des
immeubles de placement.
Si la méthode du coût historique est choisie, la juste valeur doit être indiquée dans les
notes aux états financiers.
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Immeubles de placement IAS 40
Dans le cas où la méthode de la juste valeur aurait été choisie, il se peut, dans des cas
exceptionnels, que celle-ci ne puisse être déterminée pour un bien particulier. Son
évaluation devra alors être réalisée au coût historique jusqu’à sa cession, avec une valeur
résiduelle supposée nulle.
III. PRESENTATION DES ETATS FINANCIERS
Quelle que soit la méthode utilisée (coût amorti ou juste valeur), la présentation au bilan,
sous une rubrique spécifique, des immeubles de placement est obligatoire selon les IFRS
au titre de la nécessité de présenter au bilan des postes, rubriques et sous-totaux
supplémentaires lorsqu’une telle présentation est nécessaire pour présenter une image
fidèle de la situation financière de l’entreprise.
Exercices d’application
Exercice N°1
La société Gamma est une entreprise fabriquant des composants électroniques qui possède deux
immeubles, A et B, tous deux achetés début 2009 et amortissables respectivement sur 10 et 15
ans (valeurs d’origines respectives 160 000 DT et 190 000 DT).
A est un entrepôt situé à Gabés et loué à une de ses filiales implantée à Gabés pour les
besoins de son exploitation.
B est un entrepôt de stockage loué à une entreprise sous-traitante.
En juin 2009, Gamma a fait climatiser A pour un coût de 20 000 DT et a modernisé le système
électrique de B pour 30 000 DT.
La société Gamma choisit d'évaluer ses immeubles de placement à la juste valeur.
TAF : Répondre aux questions suivantes :
1. Quelle est la valeur brute des immeubles de placement dans les comptes individuels de Gamma
au 31/12/2009 ?
2. Quelle est la valeur brute des immeubles de placement au bilan consolidé du groupe Gamma
au 31/12/2009 ?
3. Au cours de l'exercice 2010, le marché immobilier pour les sites de A et B s'est envolé. La
valeur totale des immeubles A et B a augmenté de 8%.
Quelles sont les valeurs brutes et nettes des immeubles de placement, au bilan individuel
de Gamma, au 31/12/2010 ?
Passer les écritures comptables nécessaires au 31/12/2010.
4. Au cours de l'exercice 2011, le marché immobilier local pour A s'est ralenti et a perdu 1 %.
Celui de B a augmenté de 2%.
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Quels sont les montants brut et net du poste « immeubles de placement » au bilan
individuel de Gamma du 31/12/2011 ?
Passer les écritures comptables au 31/12/2011.
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