BSGLg, 63, 2014, 67-83

FACTEURS DE L’URBANISATION DISCONTINUE :

PROPOSITION D’UNE GRILLE DE LECTURE

Sara REUX

Résumé 
Alors que la continuité du bâti ne suffit plus pour appréhender l’espace urbain d’aujourd’hui, la
discontinuité du tissu urbain est devenue une clé de compréhension de la ville contemporaine et
de son processus de formation. Mais les facteurs de discontinuité proposés dans la littérature se
rapportent le plus souvent à l’étalement urbain quand bien même cette littérature achoppe sur
l’appréhension des formes urbaines pour des raisons idéologiques et méthodologiques. Nous
chercherons alors à comprendre de manière concomitante la formation des espaces périurbains
et les formes de développement de l’habitat à l’échelle parcellaire sous le prisme de la demande
résidentielle, de la régulation publique et de l’offre résidentielle. Cette approche nous permettra
de proposer une grille de lecture de l’urbanisation discontinue.

Mots-clés 
urbanisation discontinue, étalement urbain, demande résidentielle, régulation publique, offre
résidentielle, revue de la littérature

Abstract
While understanding urban areas through continuity of developed land reached its limits, dis-
continuity of urban fabrics has become a key to understand today’s cities and their shaping
dynamics. However, factors of discontinuity most often deal with sprawl in literature even if
this literature fails to understand urban patterns for ideological and methodological reasons.
So, we will analyze simultaneously peri-urban development and patterns of residential devel-
opment at the parcel level through residential demand, public policies and residential supply.
This approach aims to propose an analytical grid to understand discontinuous urban patterns.

Keywords 
discontinuous urban patterns, sprawl, residential demand, public policies, residential supply,
literature review

I. INTRODUCTION En économie urbaine, l’analyse des formes mor-

phologiques de la croissance urbaine constitue au-
De la « ville éparpillée » de Bauer et Roux (1976) jourd’hui un centre d’intérêt renouvelé (Pouyanne,
à la « ville émiettée » de Charmes (2011), la dis- 2014). Au-delà de l’analyse déjà ancienne de la
continuité du tissu urbain est devenue une clé de rétention foncière (Mills, 1981), les travaux théo-
lecture de la ville d’aujourd’hui et de son processus riques récents modélisent la formation des disconti-
de formation : la continuité du bâti ne suffit plus nuités dans les espaces périurbains (Cavailhès et al.,
pour appréhender l’espace urbain (Beaucire, 1995 ; 2003 ; Turner, 2005 ; Caruso et al., 2007) et les tra-
Guérois et Paulus, 2002). L’éclatement du modèle vaux empiriques cherchent à comprendre les formes
ancien de la ville dense, depuis l’avènement de mesurées à partir des données d’occupation du sol
l’automobile, s’est accompagné de l’apparition de (Burchfield et al., 2006 ; Irwin et Bockstael, 2007 ;
multiples néologismes visant à décrire ces nou- Clark et al., 2009). Pourtant, si la disponibilité
velles formes de la croissance urbaine. La richesse accrue des données spatiales fines représente une
du vocabulaire relatif aux formes discontinues de chance de mieux saisir ces discontinuités et de
l’urbanisation reflète un besoin de les décrire mais comprendre ainsi les formes contemporaines de la
également une difficulté à les comprendre (Barat- croissance urbaine, les travaux de recherche en éco-
tucci, 2006). nomie mobilisent essentiellement la littérature sur
68 Sara REUX

Schéma 1. Trois points de vue en interaction

l’étalement urbain quand bien même cette littérature la discontinuité pour décrire l’urbanisation des
achoppe sur l’appréhension des formes urbaines espaces périphériques. Nombre d’adjectifs sont
pour des raisons idéologiques et méthodologiques. devenus omniprésents pour évoquer cette ville
« éparpillée », « disséminée », « éclatée », « dis-
Dans cet article, nous proposons donc de nous persée », « fragmentée », « émiettée », « mitée »,
intéresser à l’urbanisation discontinue résiden- «  diluée  », «  diffuse  », «  discrète  », «  fractale  »
tielle, c’est-à-dire à la dispersion morphologique (Bauer et Roux, 1976 ; Frankhauser, 1994 ; Beau-
de l’habitat constitutive des espaces périurbains cire, 1995  ; May et al., 1998  ; Mignot, 2000  ;
« mixtes », au sens de Cavailhès et al. (2003), mê- Berger, 2004 ; Enault , 2004 ; Barattucci, 2006 ;
lant des espaces à dominante agricole ou forestière Grosjean, 2010 ; Charmes, 2011). La multiplicité
et des espaces bâtis. Après avoir explicité, dans une de ces adjectifs évoquant la discontinuité traduit
première partie, ces raisons de l’oubli des disconti- un besoin de décrire ces nouvelles formes de la
nuités, nous préciserons les mécanismes en jeu dans croissance urbaine, mises en évidence grâce au
l’émergence de ces formes contemporaines de la développement des données spatiales, à travers les
croissance urbaine à partir de trois points de vue, images de la télédétection et les plans cadastraux
en faisant l’hypothèse qu’ils sont en interaction : la informatisés qui permettent de visualiser l’urba-
demande, la régulation et l’offre résidentielle (Sché- nisation discontinue à partir de l’échelle la plus
ma 1). Cette analyse nous permettra de proposer, en fine. Mais ces caractérisations des formes de la
conclusion, une grille de lecture de l’urbanisation croissance urbaine ne sont pas équivalentes. Elles
discontinue. traduisent, d’une part, une morphologie à l’échelle
parcellaire avec des phénomènes de dispersion de
l’habitat produits par l’alternance de parcelles bâ-
II. L’OUBLI DES DISCONTINUITÉS ties et de parcelles non bâties, mais aussi par l’ac-
croissement de la taille des parcelles qui conduit
A. Comment dépasser l’idéologie de la ville à l’éloignement des logements les uns par rapport
compacte ? aux autres. Elles traduisent, d’autre part, des phé-
nomènes de cristallisation de dynamiques d’urba-
Depuis l’ouvrage de Bauer et Roux (1976), la lit- nisation autour de noyaux existants à des échelles
térature francophone a adopté le champ lexical de supérieures. L’analyse proposée par Allain (2004)
 Facteurs de l’urbanisation discontinue : proposition d’une grille de lecture 69

décrit cette urbanisation « plus diffuse et éparpil- d’énergies fossiles et l’émission de gaz à effet de
lée [qui] a transformé les territoires interstitiels » serre, sur la fragmentation des espaces naturels
à partir des micro-polarités formées par les ha- envisagés comme réserves de biodiversité, et sur
meaux préexistants, «  noyaux de cristallisation les effets sociaux éventuellement attachés à ces
[…] qui ont entériné les phénomènes de mitage » formes.
(p. 192). Roux et Vanier (2008), décrivent aus- Ce discours sur les maux de l’étalement urbain et
si cette « micro-pigmentation de larges fractions de ses formes discontinues a produit une idéologie
de l’espace rural à partir de toutes ses polari- de la ville compacte. En effet, la ville compacte,
tés  » (p. 16). Dans la littérature anglophone, la à même de minimiser les coûts publics et pri-
frontière entre dispersion et multi-polarisation vés, sociaux et environnementaux, est devenue la
est également assez mince (Ewing, 1997) et forme efficiente mise en exergue comme modèle
d’autres termes sont employés pour caractériser optimal par les aménageurs (Halleux, 2012). Den-
les discontinuités. Ewing (1997) identifie no- sité et compacité sont reines dans ces représenta-
tamment la dispersion (scattered development), tions urbano-centrées dominantes d’un urbanisme
l’urbanisation dite en « saute-mouton » (leapfrog vertueux. Le vocabulaire employé, connoté par
development) et l’urbanisation discontinue (dis- le « poids des pensées implicitement anti-périur-
continuous development). La première notion baines  » (Vanier, 2008, p. 43), participe de cette
caractérise la discontinuité du bâti et s’envisage idéologie car il oriente les politiques publiques
à l’échelle de la trame parcellaire. La seconde vers la densification et le renforcement des cen-
caractérise la discontinuité du tissu parcellaire tralités urbaines (Barattucci, 2006). Pour Vanier
bâti et laisse des parcelles vacantes pour s’éta- (2008), ce vocabulaire est même le témoin d’une
blir dans des espaces plus éloignés, au sein de la « absence de pensée périurbaine » (p. 43). Allain
même ville ou bien à l’échelle de la région ur- (2004) souligne en particulier que les espaces
baine, dans l’aire d’influence des villes centres résidentiels périphériques de faible densité sont
qui polarisent les migrations domicile-travail. La le plus souvent restés invisibles dans les études
dernière notion est présentée comme une forme morphologiques en urbanisme et en architecture
urbaine efficiente, dans la mesure où elle qualifie qui «  se cantonnent aux centres urbains anciens
la constitution de réserves foncières pour l’ur- feignant d’ignorer leur très faible place dans des
banisation future. L’idée de fragmentation (land espaces urbains constitués pour l’essentiel d’inter-
fragmentation) émerge enfin sous l’influence de minables périphéries ».
l’écologie du paysage (Irwin et Bockstael, 2007).
Cependant, les fondements théoriques de cette
Ces diverses formes discontinues sont des formes idéologie de la ville compacte sont aujourd’hui
spatiales de l’étalement urbain, qui est, selon largement controversés (Tableau 1). À chaque ar-
Allain (2004), « le domaine du discontinu » (p. gument correspond un contre-argument (Bouteille,
189). À ce titre, ces formes sont jugées le plus 2001  ; Roux et Vanier, 2008  ; Charmes, 2010).
souvent « indésirables » (Ewing, 1997) ou « in- Ainsi, face à « toutes ces affirmations contradic-
soutenables » (Berque et al., 2006), par opposi- toires […] étayées par l’observation et la mesure »
tion à la continuité et à la densité du modèle de (Roux et Vanier, 2008, p. 7), les positions choisies
la ville compacte (Jenks et al., 1996) qui serait et les outils qui permettent de les défendre appa-
plus conforme au référentiel de la ville durable raissent comme des choix culturels et idéologiques
(Emelianoff, 1999). Ces formes discontinues fo- (Bouteille, 2001 ; Berque et al., 2006 ; Billard et
calisent donc les critiques qui façonnent ce voca- Brennetot, 2010). C’est ainsi la connaissance et la
bulaire, à connotation majoritairement négative, reconnaissance de ces formes urbaines discontinues
utilisé pour les décrire (Tableau 1). Les premières qui est en jeu, reconnaissance entamée en France à
critiques ont porté sur la consommation d’espace partir des travaux de Dubois-Taine et Chalas (1997).
agricole, les coûts de ces formes dispersées pour L’élaboration de nouvelles politiques publiques
la collectivité ou les ménages engagés dans des pour gérer ce processus d’étalement urbain jugé
migrations alternantes et les phénomènes de jusqu’alors « incontrôlable » (Djellouli et al., 2010)
rétention foncière. Avec l’émergence du para- passe donc par l’utilisation de nouveaux concepts
digme de développement durable, les critiques et de nouveaux instruments de mesure (Cattan et
se sont ensuite développées sur la consommation Berroir, 2005 ; Comby, 2008 ; Billard et Brennetot,
70 Sara REUX

Tableau 1. La controverse sur les formes discontinues de la croissance urbaine

Arguments Contre-arguments

- La consommation d’espace agricole et le risque - Critique de la rareté de la ressource de terres

de crise alimentaire (Derycke, 1974 ; Fouchier, agricoles (Brueckner, 2000b)
2001 ; Levesque, 2005 ; Agence Européenne de - Les progrès technologiques permettent d’améliorer la
l’Environnement, 2006) productivité des exploitations (Gordon et Richardson,
1997)

- La spéculation foncière et les phénomènes de - Différer le développement urbain permet de

rétention, contrainte pour les politiques d’urbanisme construire des formes plus denses si les prix
(Archer, 1973 ; Miceli et Sirmans, 2007 ; DREAL augmentent (Peiser, 1989 ; Bouteille, 2008)
Pays de Loire, 2013)
- Les coûts de l’étalement et du « mitage » pour - L’évaluation difficile des coûts de la croissance
les collectivités et pour les ménages (Ministère urbaine, l’incertitude des résultats (Windsor, 1979 ;
de l’Équipement, 1977 ; Brueckner, 2000b ; De Guengant, 1992)
Keersmaecker et al., 2002 ; Lambotte et al., 2008) - La croissance des coûts de construction et de gestion
urbaine avec la densité (Morlet, 2001, Castel et
Jardinier, 2011)
- L’accroissement des déplacements automobiles - La mobilité de compensation des urbains et les
domicile-travail pour les ménages périurbains et ses déplacements moindres des périurbains pour les loisirs
conséquences (consommation d’énergie fossile, gaz à (Orfeuil, 1999)
effet de serre, pollution, congestion) (Fouchier, 1997 ; - L’organisation polycentrique des villes et les progrès
Newman et Kenworthy, 1998 ; Brownstone et Golob, techniques des véhicules atténuent les conséquences
2009) de l’étalement urbain (Nechyba et Walsh, 2004)
- La fragmentation des paysages et des écosystèmes - Les espaces périurbains accueillent davantage de
au détriment de la biodiversité (Collins et al., 2000 ; biodiversité que certains espaces agricoles (Wania et
Alberti, 2005) al., 2006 ; Clergeau, 2007)
- Le périurbain et le pavillonnaire associés à - La maison individuelle en périurbain :
l’individualisme, la société de consommation, la épanouissement des familles (Haumont, 2001), point
dissolution de l’urbanité, la ségrégation résidentielle, d’ancrage de la sociabilité et enracinement dans un
le repli, l’isolement social et la captivité (Haegel et espace de proximité (Bonvalet, 2001)
Lévy, 1997 ; Berger, 2002 ; Rougé, 2005 ; Donzelot, - La diversité des espaces périurbains, localisation
2009) choisie plus que subie (Dodier, 2007 ; Aragau et al.,
2011 ; Charmes et al., 2013)
- Les conflits d’usage et de voisinages entre ruraux et - Les dynamiques urbaines moteur du renouveau
néo-ruraux (Caron et Torre, 2005) des dynamiques agricoles périurbaines misant sur la
proximité (Fleury, 2001 ; Donadieu, 2001 ; Bertrand et
al., 2010) 

2010  ; Korsu et al., 2012). Ils doivent permettre B. Comment appréhender la discontinuité ?
de se détacher des critiques sous-jacentes pour
s’intéresser à la mesure des phénomènes et à leurs Si les conceptions idéologiques de la croissance
facteurs explicatifs en vue de simuler des scénarios urbaine ont pu représenter un frein pour la lecture
d’évolution pour alimenter les visions normatives de ces formes urbaines discontinues, elles sont
des architectes, des urbanistes et des aménageurs et restées également longtemps invisibles pour des
ainsi participer à la conception de nouveaux projets raisons méthodologiques.
urbains (Godard, 2000).
 Facteurs de l’urbanisation discontinue : proposition d’une grille de lecture 71

Premièrement, l’intérêt renouvelé de l’économie un nouvel éclairage pour la compréhension des

urbaine pour les formes morphologiques disconti- formes contemporaines de la croissance urbaine.
nues de la croissance urbaine amène une rupture Ce changement d’échelle repose, d’une part, sur
profonde dans les hypothèses des modèles clas- la mesure des formes urbaines à l’échelle la plus
siques de la Nouvelle Économie Urbaine (Alonso, fine. Il permet, d’autre part, d’intégrer de nou-
1964  ; Mills, 1967  ; Muth, 1969), abandonnant veaux facteurs explicatifs tout en conservant le
l’hypothèse d’homogénéité pour considérer l’hé- cadre fonctionnel de l’analyse de l’étalement ur-
térogénéité de l’espace. La figure de l’étalement bain.
urbain en économie est en effet une figure de la
continuité au regard de l’espace économique des Tout d’abord, du point de vue de la mesure, le gra-
ménages  : l’espace en économie est continu car dient de densité de population centre-périphérie
«  pré-géographique  », c’est-à-dire que le choix constitue l’outil le plus répandu dans la littérature
des agents détermine les attributs des lieux (Gil- économique (Derycke, 2000  ; Péguy, 2001). Ce
li, 2001). Cette continuité, envisagée du point de gradient mesure le lien fonctionnel entre le centre
vue de l’accessibilité aux centres, est fonction- et la périphérie caractérisé par un mouvement de
nelle mais les formes morphologiques associées report des populations du centre vers la périphé-
peuvent être aussi bien continues que disconti- rie. L’intérêt pour les formes morphologiques
nues. L’introduction de l’hypothèse d’hétérogé- de l’étalement urbain a conduit à l’utilisation de
néité de l’espace avec la littérature sur les améni- données d’occupation du sol en remplacement des
tés (Brueckner et al., 1999) correspond en quelque données de population (voir par exemple Enault,
sorte à un rapprochement de la conception de 2004). Mais si la capacité des indices de densité
l’espace en géographie et en économie. Ainsi « le est avérée pour mesurer et comprendre le report de
problème de la transition continue ou discontinue l’urbanisation vers la périphérie, leur pouvoir des-
entre la ville et le péri-urbain » (Derycke, 1996) criptif lorsqu’ils sont utilisés à des échelles agré-
va être abordé dans les extensions de la Nouvelle gées est en revanche plus limité lorsqu’on s’inté-
Économie Urbaine via une complexification de la resse à la formation de discontinuités à l’échelle
fonction utilité des ménages visant à intégrer le du tissu bâti. Fouchier (1997) qui propose une
rôle de certains attributs des lieux créateurs d’amé- description et une comparaison détaillées des in-
nités (voir par exemple Wu et Plantinga, 2003). dicateurs de densité, souligne en effet combien
Vis-à-vis de l’espace géographique, l’étalement la relation entre densités et formes urbaines est
urbain est donc susceptible de générer des formes « indirecte » (p. 24). La mesure de densité est, en
discontinues d’un point de vue morphologique. effet, sensible au problème du MAUP (modifiable
areal unit problem, voir Openshaw, 1984). Plus
Deuxièmement, cet intérêt pour les formes mor- l’échelle d’agrégation est grande, plus les mesures
phologiques de la croissance urbaine conduit à de densité peuvent donner une vision continue de
changer d’échelle d’analyse. Les auteurs opèrent phénomènes qui peuvent être en réalité complè-
même un glissement sémantique de l’étalement tement discontinus d’un point de vue morpholo-
vers ses formes discontinues. Ainsi pour Car- gique. Le problème du MAUP incite donc à s’in-
rion-Florès et Irwin (2004), l’étalement urbain téresser aux échelles les plus fines, c’est-à-dire à
se rapporte au développement de l’urbanisation un niveau auquel les objets sont non modifiables
discontinue («  sprawl is defined as new urban comme les individus (Benenson et Torrens, 2004),
development that occurs in a fragmented (dis- ou encore le bâti ou les parcelles. Les quelques
continuous) and dispersed (non compact) pattern travaux en économie cherchant à appréhender les
across the landscape », p. 890). De même, Burch- formes morphologiques du développement urbain
field et al. (2006) construisent un indice d’éta- utilisent donc des données d’occupation du sol as-
lement urbain pour les aires métropolitaines des sez fines à l’échelle des parcelles (Irwin et Bocks-
États-Unis qui repose sur la mesure des formes tael, 2007) ou à l’échelle de mailles carroyées de
discontinues (au sens de scatterred development : quelques centaines de mètres carrés (Burchfield et
« houses with an intermediate mixture of deve- al., 2006 ; Clark et al., 2009).
loped and undeveloped land surrounding them »
p. 600). Ce glissement sémantique suggère que le Ensuite, du point de vue des facteurs de disconti-
changement d’échelle est susceptible d’apporter nuité, ce glissement sémantique ouvre la perspec-
72 Sara REUX

tive d’une articulation fructueuse entre l’apport A. Le coût de transport et l’accroissement des
des modèles de conversion de parcelles et le cadre revenus : report du centre vers la périphérie et
théorique de l’étalement urbain. En effet, les pre- dispersion à l’échelle de la trame parcellaire
miers modèles économiques relatifs à l’émergence
de discontinuités dans le tissu urbain sont des mo- Commençons par le rôle des innovations et des
dèles de conversion de parcelles s’intéressant à la subventions en matière de transport automobile
prise de décision des propriétaires fonciers spécu- dont l’effet sur l’étalement urbain est unanime et
lant sur les possibilités de vendre leurs parcelles à prépondérant (Glaeser et Kahn, 2004), tendant à
un meilleur prix dans le futur (Mills, 1981). Ces améliorer l’accessibilité des espaces périurbains
modèles permettent ainsi de comprendre l’exis- (Zahavi et Ryan, 1980 ; Bretagnolle, 1999) et ain-
tence de terrains qui restent vacants au sein du tissu si à démultiplier les possibilités d’installation en
urbain. Cette échelle d’analyse permet d’intégrer périphérie des villes. Facteur clé de l’analyse de la
les comportements micro-économiques des agents discontinuité, le système automobile a « [bafoué]
économiques raisonnant non plus à l’échelle de les notions de densité, de proximité, d’aggloméra-
la région urbaine comme les ménages dans le tion avec lesquelles la ville se confondait » (Du-
modèle standard de localisation résidentielle de puy, 1995). Le deuxième facteur prépondérant
l’économie urbaine, mais à l’échelle des parcelles. dans l’analyse de l’étalement urbain est l’accrois-
Toutefois, si la littérature sur l’étalement est sement du revenu des ménages. Si ces derniers
considérée comme trop agrégée pour comprendre préfèrent les superficies résidentielles à l’accès au
les discontinuités, cette littérature sur la conver- centre, l’accroissement de leurs revenus leur per-
sion de parcelles propose quant à elle une vision met de concrétiser leur aspiration au confort rési-
désagrégée qui ne permet pas de comprendre le dentiel (voir par exemple Margo, 1992 ; Pirotte et
processus de formation des espaces périurbains Madre, 2011). Le rôle de ces deux facteurs a été
(Carrion-Flores et Irwin, 2004). En effet, les lo- largement décrit et testé à partir du modèle mo-
giques individuelles multiples et mouvantes, donc nocentrique standard développé depuis les travaux
difficiles à saisir, ne permettent pas d’expliquer d’Alonso (1964), Mills (1967) et Muth (1969). La
la persistance des structures à des échelles macro baisse des coûts de transport ou l’accroissement
(Batty, 2001). L’articulation des échelles nous pa- du revenu des ménages diminuent la pente de la
raît donc indispensable pour comprendre l’urbani- courbe de rente foncière, ce qui engendre le re-
sation discontinue qui combine des processus se port de l’urbanisation du centre vers la périphérie.
déroulant à l’échelle des parcelles, des communes Mais ces facteurs ont également un effet positif
et des régions urbaines. Nous allons donc nous in- sur la dispersion de l’habitat à l’échelle de la trame
terroger à présent sur les facteurs de l’urbanisation parcellaire par la diffusion des faibles densités
discontinue en proposant une analyse de la forma- dans les espaces périurbains où la taille accrue des
tion concomitante des espaces périurbains et des parcelles tend à éloigner les maisons les unes des
formes de développement de l’habitat à l’échelle autres.
de la trame parcellaire. Nous nous intéresserons
successivement à la demande résidentielle, à la B. La pression résidentielle : report en périphé-
régulation publique de la croissance urbaine et à rie et formes plus compactes
l’offre résidentielle.
La croissance démographique des villes est l’un
des premiers facteurs avancés pour caractériser la
III. LA DEMANDE RÉSIDENTIELLE, FAC- croissance urbaine et expliquer l’extension spa-
TEUR DE DISCONTINUITÉS ? tiale des villes. Dans le modèle monocentrique,
l’accroissement de population engendre un ac-
L’analyse de la localisation résidentielle des mé- croissement de la demande de foncier (terrains
nages permet de comprendre le report de l’urbani- à bâtir). Toutes choses égales par ailleurs, cette
sation du centre vers la périphérie mais également pression résidentielle se traduit par une élévation
sa dimension morphologique à travers les préfé- de la valeur de la rente d’équilibre (augmentation
rences des ménages pour la maison individuelle, du prix du sol et des densités en tout point de la
les aménités et désaménités des espaces ruraux et ville) et, par conséquent, par un éloignement de la
des espaces urbains. limite de la ville (pour une illustration graphique
 Facteurs de l’urbanisation discontinue : proposition d’une grille de lecture 73

des mécanismes d’évolution du gradient de den- cette forme d’habitat, confirmée dans les enquêtes
sité voir par exemple Boiteux-Orain et Huriot, d’opinion et décrite dans de nombreuses publica-
2002) Cependant, l’accroissement de la popula- tions, ne se dément pas même si les aspirations
tion n’explique pas la baisse du gradient de den- des ménages ont évolué depuis l’émergence de la
sité, autrement dit le report de l’urbanisation du périurbanisation (Raymond et al., 1966 ; Bonvalet,
centre vers la périphérie. En revanche les modèles 2005). Cette préférence associée aux ménages nu-
issus des travaux sur les cycles urbains à partir de cléaires avec enfants, à une étape de leur vie, a été
Van den Berg et al. (1981) éclairent parfaitement soutenue par les politiques publiques d’accession
ce mécanisme de report à partir de la croissance à la propriété (Taffin, 1987 ; Rougé, 2005). Dans
de la demande résidentielle. L’usage des modèles le modèle standard de l’économie urbaine, les mé-
biologiques proie-prédateur (Lotka-Volterra) cou- nages arbitrent entre le coût du logement et le coût
plé avec les mécanismes de la rente foncière per- de transport. Compte tenu de la diminution de la
met d’éclairer le report de l’urbanisation par le jeu rente foncière du centre vers la périphérie, les mé-
de l’offre et de la demande (Camagni, 1996 ; Cap- nages ont la possibilité de choisir de construire une
pello et Faggian, 2002). maison neuve sur un terrain plus grand en périphé-
rie. Dans ce modèle, la composition des ménages
Si l’accroissement de la demande résidentielle est alors déterminante car elle permet de qualifier
peut expliquer le report de l’urbanisation du le statut familial et le cycle de vie qui génèrent des
centre vers la périphérie, elle réduit en revanche besoins et des parcours résidentiels spécifiques
la dispersion de l’habitat à l’échelle de la trame aussi bien en termes de surface résidentielle que
parcellaire. Plusieurs travaux montrent que les es- de localisation (Polèse et Sheamur, 2009). Lorsque
paces en forte croissance démographique sont ca- la taille des ménages augmente, ces ménages ont
ractérisés par des formes urbaines plus compactes besoin d’une surface résidentielle pour le logement
(Fulton et al., 2001). Pour Clark et al. (2009), une et le jardin plus importante qui les conduit à s’instal-
croissance démographique plus importante accroît ler plus loin du centre. Ainsi la croissance spatiale
la compétition sur le marché foncier qui génère de l’urbanisation est essentiellement portée par les
des formes de développement plus concentrées. familles, souvent en accession, à la recherche de
Ils vérifient ainsi que la croissance de population larges espaces résidentiels avec jardins pour les
a un effet positif sur leur indice de contiguïté de enfants (Le Jeannic, 1997; Wiel, 2002).
l’urbanisation à l’échelle locale. Burchfield et al.
(2006) obtiennent un résultat similaire à partir D. Les effets divergents des aménités sur l’ur-
d’un argumentaire différent. Pour s’installer, les banisation discontinue
ménages sont prêts à assumer un coût de transport
plus important en s’éloignant du centre s’ils peu- Le rôle des aménités est central pour expliquer
vent bénéficier de la proximité d’espaces ouverts l’urbanisation discontinue (Pouyanne, 2014).
(Turner, 2005). Mais, dans un espace où les ména- Deux grilles de lecture peuvent être utilisées : la
ges anticipent une croissance rapide, ils prévoient partition entre aménités exogènes ou endogènes
la construction des parcelles voisines. Ils ne seront (Brueckner et al., 1999) et la tension entre espaces
donc pas prêts à payer davantage pour les navettes ouverts ou ruraux et espaces urbains qui pro-
domicile-travail pour avoir accès à ces aménités duisent des aménités ou désaménités.
sans pérennité assurée.
Les aménités exogènes sont liées aux caractéris-
C. La préférence pour la maison individuelle, tiques physiques ou historiques des lieux tandis que
archétype de l’urbanisation discontinue les aménités endogènes dépendent de l’interaction
entre les agents qui produisent des externalités. Wu
Le développement de la construction neuve prend et Plantinga (2003) et Wu (2006) s’intéressent à
une forme discontinue dans les franges avec l’impact des aménités exogènes sur le développe-
l’édification de maisons individuelles avec jardin ment des formes urbaines. Ces aménités situées en
présentées tout à la fois comme l’archétype de la périphérie des villes sont susceptibles de générer la
périurbanisation, le moteur de l’étalement urbain et formation de discontinuités à l’échelle de la région
la figure de l’éparpillement (Bauer et Roux, 1976 ; urbaine (leapfrog) et parallèlement une concentra-
Taffin, 1985 ; Ewing, 1997). Cette préférence pour tion des localisations résidentielles autour de ces
74 Sara REUX

aménités. Dans cette perspective, les modèles em- rie. Cette théorie a notamment été développée
piriques utilisent les caractéristiques physiques des aux États-Unis (Mieskowski et Mills, 1993) face
espaces pour expliquer la dispersion ou la concen- à la crise urbaine, à l’insécurité, au crime et à la
tration des formes dans certains lieux : les nappes détérioration de l’enseignement dans les grandes
d’eaux souterraines, la proximité des littoraux ou villes américaines engagées dans une phase de
des zones humides, la forme du relief, voire même déclin. Carrion-Florès et Irwin (2004) montrent
le climat (Burchfield et al., 2006 ; Irwin et Bocks- que les villes secondaires de la hiérarchie urbaine
tael, 2007 ; Clark et al., 2009). Un autre pan de la agissent également comme force de dispersion : la
littérature s’intéresse aux aménités endogènes pour probabilité de conversion des parcelles croît avec
expliquer la constitution des formes urbaines. Les la distance à ces villes avec un effet marginal très
agriculteurs produisent en effet des externalités po- fort pour les parcelles situées à moins de 1 mile
sitives (entretien du paysage) ou négatives (bruit, de ces villes intermédiaires. Parallèlement à cette
pollution...) qui lorsqu’elles sont valorisées ou dé- volonté de se mettre à distance des centres urbains,
valorisées par les ménages dans leurs choix d’ins- les ménages peuvent aussi manifester une volonté
tallation peuvent contribuer à la formation d’un es- de se tenir à l’écart de leur voisinage (Irwin et
pace mixte, donc discontinu, où alternent espaces Bockstael, 2002 et 2004).
agricoles et résidentiels (Cavailhès et al., 2003  ;
Turner, 2005 ; Caruso et al., 2007 ; Coisnon et al., En présence d’aménités ou de désaménités des
2014). espaces ruraux ou urbains, la formation de l’ur-
banisation discontinue dépend donc avant tout
La tension entre espaces ruraux et espaces urbains des préférences des ménages. Si les ménages
intervient également pour expliquer l’urbanisation valorisent plutôt un voisinage urbain ou résiden-
discontinue. D’une part, la proximité des espaces tiel, cette préférence temporisera l’attrait pour
ouverts, sources d’aménités, accroît l’utilité des les espaces ouverts et l’habitat tendra alors à se
ménages et favorise le report vers les périphéries développer en continuité (Caruso et al., 2007).
où ils peuvent profiter de vastes espaces non ur- Dans cette perspective, le revenu des ménages
banisés où les aménités exogènes ou endogènes est utilisé pour expliciter les préférences des mé-
des espaces ruraux sont susceptibles d’expliquer nages périurbains vis-à-vis des aménités partant
les formes morphologiques de l’habitat. D’autre du principe que les ménages à haut revenu ont la
part, l’accessibilité à la ville centre (modèle mono- capacité de choisir leur localisation (Brueckner
centrique) ou aux centres urbains secondaires (mo- et al., 1999  ; Gofette-Nagot, 2000). L’origine
dèle polycentrique) peut être également valorisée des ménages apporte également un éclairage
par les ménages. D’un point de vue morphologique, sur leurs préférences. Ainsi, dans une étude de
Clark et al. (2009) constatent une relation entre l’ac- cas portant sur la périphérie de Bruxelles, Du-
croissement de la part d’emploi dans un périmètre bois (2001) souligne que les populations locales
d’1 mile du central business district (CBD) et la préfèrent la proximité des noyaux d’habitat pour
dispersion du tissu. Ils suggèrent que la répartition faire construire, évoquant l’importance des re-
de l’emploi dans les villes satellites hors du CBD lations sociales dans les milieux ruraux. À l’in-
favorise un développement urbain plus concentré et verse, la population « exogène » bruxelloise qui
continu autour de ces pôles secondaires. En France, s’installe en périurbain semble exprimer une
le développement des espaces périurbains s’appuie préférence pour les aménités des espaces ouverts
sur le maillage de villes et de centres bourgs qui en s’installant préférentiellement à distance des
constituent des points d’ancrage. Goffette-Nagot noyaux d’habitat.
(2000) suggère ainsi que le réseau de villages est
susceptible de produire des externalités liées à
leur niveau d’équipement contribuant à attirer les IV. LA RÉGULATION PUBLIQUE, FAC-
ménages vers ces villages. Mais, les ménages ne TEUR DE DISCONTINUITÉS ?
valorisent pas systématiquement la proximité à
un centre urbain. Préférant fuir la concentration La régulation publique de la croissance urbaine
urbaine et ses désagréments (congestion, pol- s’avère également cruciale pour expliquer l’urba-
lution, etc.), la théorie du « flight from blight » nisation discontinue. Nous aborderons en particu-
explique le report des ménages aisés en périphé- lier les effets de la fragmentation politique sur la
 Facteurs de l’urbanisation discontinue : proposition d’une grille de lecture 75

fragmentation de l’urbanisation et le rôle parfois ment de seuils de population suppose la construc-

contradictoire de la planification de l’occupation tion de nouveaux équipements publics (écoles,
du sol et des réseaux urbains sur la dispersion. stations d’épuration, etc.) (Castel, 2007). Ces
interventions locales en matière de planification
A. La fragmentation politique : report en péri- du sol ou de fiscalité conduisent donc à contenir,
phérie mais formes plus compactes voire réduire l’offre foncière ou immobilière et
provoquent un accroissement des prix des biens
En France, depuis la décentralisation qui a don- disponibles pour de nouveaux candidats à l’ins-
né le pouvoir d’urbanisme à plus de 36 ‍‍000 com- tallation. Les ménages n’ayant pas le budget pour
munes françaises, la fragmentation communale est s’installer auront tendance à se reporter dans des
souvent invoquée comme facteur explicatif ma- espaces plus accessibles financièrement. Ainsi, se-
jeur de l’étalement urbain. Pour Wiel (2002), cette lon le modèle de la Nouvelle Économie Urbaine,
fragmentation interroge la capacité de maîtrise la demande résidentielle aura tendance à se repor-
foncière publique visant une régulation de la dis- ter dans des espaces plus éloignés où les prix sont
persion de la croissance urbaine. La critique porte plus bas, la régulation de l’usage du sol plus faible
principalement sur l’échelle de mise en œuvre de ou plus permissive et les taxes locales plus faibles
la planification urbaine. Elle est jugée trop réduite (Downs, 1999 ; Fischel, 2000).
pour dépasser les intérêts particuliers des résidents
électeurs et/ou propriétaires fonciers, qui font En France, ce mécanisme d’interaction entre pro-
pression sur les collectivités locales pour acquérir priétaires, ménages et collectivités est décrit par
des droits à bâtir ou maîtriser le développement de Charmes (2011) à partir du moment où les élus
l’urbanisation. Elle est également considérée trop s’engagent dans la revitalisation de leur commune
réduite pour la conception d’un projet de dévelop- en cherchant à capter les candidats à l’installation.
pement urbain cohérent à l’échelle d’un bassin de Après l’exode rural qui a touché les communes, la
vie ou d’une région urbaine : cette échelle encou- montée de la demande en logements périurbains a
rage en effet les velléités et concurrences locales été perçue comme une chance par les populations
pour accueillir ménages et entreprises. Nous al- rurales (valorisation des terres en terrains à bâtir)
lons donc expliciter le processus qui conduit de la et leurs conseillers municipaux (revitalisation des
fragmentation politique à la fragmentation de l’ur- communes et élargissement de la base imposable
banisation (Carruthers, 2003), transposé en France pour mener à bien les projets de développement,
par Charmes (2011) pour parler de l’émiettement signe d’efficacité des équipes municipales). Cette
urbain. coalition d’intérêts ruraux engendre alors une phase
de croissance quantitative. À un certain niveau de
Dans un contexte de fragmentation politique, développement, une coalition d’intérêts des nou-
le processus de «  vote par les pieds  » conduit à veaux propriétaires périurbains peut prendre le
une homogénéisation sociale des communautés dessus et contribuer à la limitation de l’urbani-
d’habitants (modèle de Tiebout, voir par exemple sation. Charmes (2007) qualifie ce mécanisme
Dowding et al., 1994). Les gouvernements élus de malthusianisme foncier. À l’échelle locale, on
agissent alors en faveur des intérêts particuliers de peut penser que cette maîtrise foncière dans les
ces communautés et sont susceptibles de mettre « clubs périurbains » tend à limiter la discontinuité
en place des mesures pour contrôler la croissance car les propriétaires périurbains tiennent à préser-
urbaine, quand bien même des espaces seraient ver leur cadre de vie rural. De la même façon aux
disponibles pour la construction. Les mesures de États-Unis, Clark et al. (2009) montrent qu’avec
contrôle de la croissance par l’organisation d’une l’accroissement des gouvernements locaux dans
pénurie foncière et immobilière permettent en les aires métropolitaines, l’urbanisation est plus
effet le maintien ou l’accroissement de la valeur concentrée. Par conséquent, si la fragmentation
des biens des propriétaires. Elles permettent éga- politique favorise le report de l’urbanisation dans
lement une sélection par le revenu des candidats à des communes plus éloignées de l’agglomération
l’installation. Elles permettent enfin une maîtrise centrale, elle ne favorise pas pour autant la disper-
des taxes locales, dans la mesure où le dépasse- sion à l’échelle de la trame parcellaire.
76 Sara REUX

B. La planification de l’occupation du sol et des principe du RNU est, en effet, l’urbanisation en
réseaux urbains pour gérer l’urbanisation dis- continuité de la « partie actuellement urbanisée »
continue introduite dans le code de l’urbanisme en 1983
et associée à la « règle anti-mitage » instituée en
Les collectivités maîtrisent leur foncier grâce aux 1977 et commentée par Godfrin (2006) qui la pré-
outils de planification et de fiscalité. Si certains sente comme « ultime garde-fou contre l’urbani-
travaux relativisent le rôle des outils et mettent en sation dispersée ». Moyennant des interprétations
avant la volonté des élus, reflet de celle des rési- variables du principe de continuité, le RNU im-
dents, qui déterminera l’usage des outils de plani- plique un développement de formes urbaines en
fication et de fiscalité (Pogodzinski et Sass, 1994), continuité du bâti existant. Comme ce dévelop-
d’autres montrent que l’usage de certains outils pement n’est pas planifié mais advient au gré des
permet d’expliquer l’étalement urbain (Brueckner permis, il se forme aussi de manière linéaire le
et Kim, 2003  ; Geshkov, 2011). Aux États-Unis, long des voiries.
Falque (2001, p.68) souligne combien l’étalement Enfin, la planification intègre également les objec-
est lié à « la marche inexorable du « zoning », in- tifs de préservation et de protection des espaces
troduit en 1915, exigeant la séparation des fonc- agricoles, naturels et forestiers qui ont pour vo-
tions et donc l’éclatement de la ville ». Le report cation de limiter les atteintes du développement
de population en périphérie sera d’autant plus fa- urbain, notamment la fragmentation des trames
cile que l’installation des ménages pourra se faire écologiques. Mais les zonages de protection en-
sans contrainte. Cette abondance de l’offre fon- vironnementale qui, en leur sein, limitent ou in-
cière potentiellement constructible a un rôle im- terdisent la construction de l’habitat ont aussi des
portant sur les mécanismes des marchés fonciers. effets indirects sur l’urbanisation discontinue. À
En Belgique, Halleux (2005) montre notamment l’échelle d’une région urbaine, Vyn (2012) montre
qu’une offre abondante favorise la filière de l’au- l’effet de report de l’urbanisation au-delà du péri-
to-promotion et l’accroissement de la taille des mètre interdit (green-belt). Geniaux et Napoléone
parcelles résidentielles. Cette offre abondante est (2011) distinguent quant à eux plusieurs niveaux
donc susceptible de générer un habitat plus lâche, prescriptifs de zonages environnementaux sur la
c’est-à-dire un tissu moins dense, voire dispersé. région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Ils montrent
que la construction est freinée aux abords des
En France, depuis la loi SRU, les POS ont évo- zonages environnementaux stricts, mais que ces
lué vers les PLU dans lesquels l’urbanisation est zonages agissent comme des aménités qui at-
plus encadrée et initiée par la démarche de pro- tirent les ménages. Ils sont donc susceptibles de
jet d’aménagement et de développement durable produire les effets des aménités exogènes des
(PADD). Dans un esprit visant à minimiser l’es- modèles théoriques de Wu et Plantinga (2003) et
pace à urbaniser et l’extension des réseaux, la ré- Wu (2006) : une concentration plus importante de
glementation tend à contenir les phénomènes de l’urbanisation dans les communes avec zonages
dispersion de l’habitat. L’extension des réseaux environnementaux.
d’eau et d’assainissement représente un coût qui
tend à favoriser un développement en continuité.
L’alternative des solutions individualisées (fosses V. L’OFFRE RÉSIDENTIELLE, FACTEUR
septiques ou puits) permet à l’inverse la disconti- DE DISCONTINUITÉS ?
nuité (Burchfield et al., 2006 ; Newburn et Berck,
2006). Mais, à défaut de documents d’urbanisme, À partir de l’offre potentielle délimitée par les col-
l’urbanisation dans les espaces périurbains les lectivités dans les documents d’urbanisme, se des-
plus éloignés des centres est parfois soumise au sine une offre effective de terrains mis sur le mar-
règlement national de l’urbanisme (RNU). Ce rè- ché par les propriétaires et une offre de logements
glement s’avère en réalité plus contraignant que produite par les promoteurs ou les constructeurs de
les anciens POS dont l’élaboration était motivée maisons individuelles. Les mécanismes de consti-
par le souhait de dépasser les contraintes du RNU tution de cette offre génèrent également une dis-
et d’ouvrir plus largement à l’urbanisation. Le persion de l’habitat dans les espaces périurbains.
 Facteurs de l’urbanisation discontinue : proposition d’une grille de lecture 77

A. Conversion ou non conversion : les straté- à un prix inférieur à la meilleure référence connue
gies foncières de l’urbanisation discontinue par « effet cliquet » (Renard, 2004). Enfin, en cas
d’opération d’aménagement, les propriétaires des
Dans les espaces périurbains, la stratégie des pro- terrains peuvent avoir tendance à bloquer la vente
priétaires fonciers évolue en effet d’un capita- pour faire monter les prix (Miceli et Sirmans, 2007).
lisme productif agricole à un capitalisme foncier Brueckner (2000a) et Pouyanne (2014) proposent
patrimonial (Jarrige et al., 2003). Pour les pro- des revues de la littérature détaillant ces modèles.
priétaires de foncier agricole, l’obtention de droits Ajoutons que ce phénomène de rétention contribue
à bâtir leur permet de profiter du différentiel de à la pénurie de terrains et peut donc participer à la
rente entre usage agricole et usage urbain. D’une hausse des prix favorisant le report des ménages à
part, la vente ponctuelle de terrains à bâtir par les faibles revenus dans les espaces périurbains plus
propriétaires, exploitants agricoles, représente éloignés. D’autres raisons expliquent que certains
un moyen d’améliorer leur revenu, notamment à propriétaires conservent leurs biens. Les uns n’ont
l’approche de la retraite compte tenu des niveaux simplement pas d’intérêt à la vente si leur mode de
faibles des pensions. Le prix d’enchère proposé vie leur convient et s’ils n’ont pas d’héritiers. Les
pour un usage résidentiel de leurs terres agricoles autres peuvent être attachés à la terre et cet intérêt
apparaît alors d’autant plus intéressant lorsque les patrimonial représente alors une valeur supérieure
exploitations agricoles sont en difficulté. D’autre au bénéfice de la vente. Enfin le statut juridique de
part, la vente de quelques parcelles sous forme de la propriété, notamment les cas d’indivision, peut
terrains à bâtir ne représente souvent qu’une faible compliquer les opérations de rachat. Dans cette
part des propriétés foncières d’un exploitant agri- perspective, la libération des terrains est souvent
cole. Leur vente peut correspondre à une straté- liée aux événements familiaux (décès, divorce...).
gie foncière permettant à l’exploitant en activité,
grâce au bénéfice de la vente, de racheter d’autres Compte tenu de ces diverses stratégies foncières, la
terres agricoles et d’accroître ainsi son domaine. multiplicité des propriétaires fonciers engagés dans
Dans cette perspective, Clark et al. (2009) uti- des stratégies de valorisation de leur foncier en ter-
lisent le niveau de prix agricoles et relèvent que rains à bâtir est susceptible d’expliquer la dispersion
les prix plus élevés produisent des formes urbaines de l’habitat. La structuration même du parcellaire
moins dispersées. Carrion-Florès et Irwin (2004) est un élément fondamental expliquant les formes
constatent quant à elles qu’une taille des parcelles urbaines (Allain, 2004), mais la structuration de la
plus importante tend à diminuer la probabilité de propriété foncière l’est tout autant. Une proportion
conversion car les parcelles plus grandes sont plus plus importante de petits propriétaires peut engen-
rentables pour les exploitations agricoles. drer une probabilité plus importante que chacun
veuille valoriser un lopin de terre en terrain à bâtir
Face aux stratégies de conversion des parcelles, et donc engendrer une dispersion plus importante.
les stratégies de non-conversion font également
l’objet d’une littérature fournie en économie. B. L’offre de terrains à bâtir et de maisons in-
Quand bien même un terrain serait doté de droits à dividuelles
bâtir, un propriétaire foncier peut tout à fait choisir
de conserver son terrain en l’état. Les premiers L’accroissement de la construction de maisons in-
modèles théoriques en économie s’intéressant aux dividuelles en diffus, c’est-à-dire hors zone d’amé-
discontinuités spatiales de l’urbanisation (leapfrog) nagement, est une caractéristique de l’émiettement
ont notamment pointé le rôle de la rétention fon- urbain décrit par Castel (2007). Outre la préférence
cière. La rétention foncière met en évidence un des ménages pour ce type de logement, les méca-
comportement spéculatif des propriétaires fonciers nismes des marchés du foncier, de l’immobilier et
favorisé par un faible coût du stockage de terrains, de la construction ont un rôle fondamental dans le
des coûts élevés de mutation et un coût du temps développement de l’urbanisation discontinue.
moindre pour les propriétaires par rapport aux amé-
nageurs (Comby, 2003). En période de hausse, les Premièrement, parmi l’offre de logements indi-
propriétaires, anticipant une meilleure rente future, viduels, les ménages peuvent se diriger vers une
auront tendance à différer la vente (Mills, 1981). maison vendue par un promoteur immobilier, ache-
Dans un contexte baissier, ils refuseront de vendre ter un terrain en zone aménagée (par exemple en
78 Sara REUX

lotissement) ou encore acheter un terrain en diffus décroissant du centre vers la périphérie. Dans la
pour y faire construire une maison. Alors que les lignée des travaux de Von Thünen qui relient le prix
formes urbaines produites en promotion immobi- du foncier agricole à la distance au marché central,
lière ou en zone aménagée sont des formes d’habitat les modèles classiques de l’économie urbaine modé-
groupées et plus denses, l’offre de terrain en diffus lisent le gradient décroissant de la rente foncière du
peut générer des formes d’habitat plus dispersées. centre vers la périphérie. Le prix du terrain à bâtir au
L’émergence de ces différents modes de construc- mètre carré décroît avec l’éloignement aux centres
tion et des modes d’utilisation du sol associés est et permet aux ménages de consommer plus d’espace
liée aux mécanismes fonciers, comme nous l’ex- résidentiel moyennant un coût de déplacement accru
pliquent Halleux (2005) pour la Belgique ou Vilmin (Cavailhès et al., 2003). Ce gradient des prix du
(2006) pour la France. Un marché de l’immobilier foncier est donc susceptible d’expliquer à la fois le
trop détendu avec des prix de sortie trop bas pour recul des opérations d’aménagement qui deviennent
intéresser les opérateurs d’aménagement est donc moins rentables à distance du centre mais aussi
susceptible de favoriser l’urbanisation discontinue. la taille accrue des lots que les ménages peuvent
acquérir en acceptant de s’éloigner. Or, la taille des
Deuxièmement, à l’échelle des aires urbaines, le parcelles est un facteur qui accroît la fragmentation
niveau de prix se caractérise par un effet de gradient de l’espace. Si Irwin et Bockstael (2007) soulignent,

Schéma 2. Trois sous-systèmes en interaction pour comprendre l’urbanisation discontinue

 Facteurs de l’urbanisation discontinue : proposition d’une grille de lecture 79

dans leur analyse de la fragmentation de l’urbanisa- qui exprime le déversement de l’urbanisation en pé-
tion, l’effet de la réglementation imposant une taille riphérie, l’urbanisation continue tient de l’effusion
minimale de parcelle, la taille des parcelles est aussi quand l’urbanisation discontinue s’apparenterait
le résultat du marché. Dans les opérations d’amé- plutôt à l’explosion. Le processus éruptif, qui est
nagement, elle dépend de l’état du marché et de la le même dans les deux cas, prend des formes dif-
disponibilité des terrains à bâtir. En Belgique, Hal- férentes selon les propriétés du magma (caractéris-
leux (2005) relève ainsi qu’un lotisseur ne prendra tiques et aspirations des ménages), la morphologie
pas le risque de proposer des parcelles trop petites du cratère et du volcan (caractéristiques de la ville
si les opérateurs concurrents alimentent le marché centre et extension progressive de l’aire urbaine) et
avec des parcelles de plus grande taille. En France, le milieu physique extérieur (les aménités, l’offre
pour la construction en diffus, c’est le montant que résidentielle et la régulation publique).
les propriétaires souhaitent retirer d’une vente et la
volonté d’éviter les procédures de lotissement (en Dans cette perspective, la littérature sur l’émiette-
cas de division parcellaire supérieure à 2 lots) qui ment urbain, sur les décisions de conversion des
semblent être significatifs pour expliquer la taille parcelles et sur les marchés fonciers apportent un
des lots proposés par les propriétaires fonciers aux regard complémentaire sur la morphologie de ces
particuliers. nouveaux espaces urbains tout en élargissant l’ana-
lyse au niveau de l’offre résidentielle et de la régu-
Enfin, la maison individuelle, archétype et moteur lation publique. L’analyse croisée des facteurs issus
de l’urbanisation discontinue, s’avère être une so- des trois points de vue présentés (Schéma 1) permet
lution bon marché pour les ménages. Plusieurs tra- alors de construire une grille de lecture composée de
vaux ont en effet montré l’accroissement des coûts trois sous-systèmes en interaction (Schéma 2). Les
de construction lorsque l’habitat est plus dense (par forces centrifuges, les mécanismes de valorisation
exemple Morlet, 2001, Castel et Jardinier, 2011). foncière et les marchés du logement permettent
Castel (2007) souligne que l’ensemble de ces coûts ainsi de comprendre l’urbanisation discontinue.
de construction, d’obsolescence, de maintenance,
de sécurisation, de surveillance, d’assurance, de L’enjeu actuel de l’économie urbaine est de rendre
gestion, de congestion, de commercialisation et de compte des dynamiques et des nouvelles formes
finition représentent des déséconomies d’échelle spatiales de la croissance urbaine (Irwin et al.
qui se répercutent sur les prix d’achat pour les 2009 ; Irwin, 2010). Mais, ces facteurs et sous-sys-
ménages. À l’inverse, il constate que « les urbani- tèmes complémentaires expliquant l’urbanisation
sations moins denses ou dispersées » bénéficient discontinue se déclinent sur des échelles et sur
d’un certain nombre d’avantages de nature à des temporalités différentes. S’ils interrogent la
abaisser les coûts de construction grâce notamment capacité des modèles actuels à rendre compte de
à l’industrialisation de la maison individuelle et à ces dynamiques, cette grille de lecture appliquée à
la minimisation des risques et surcoûts normatifs. des contextes territoriaux permettra de confronter
les schémas de localisation des ménages au fonc-
VI. CONCLUSION tionnement de ces différents sous-systèmes.

À travers cette revue de la littérature, nous avons

cherché à saisir la complexité des nouvelles formes BIBLIOGRAPHIE
de la croissance urbaine. La richesse du vocabu-
laire caractérisant ces formes correspond à une Agence européenne pour l’environnement. (2006).
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