PROJECTEURS

L’ÉCLAIRAGE INDISPENSABLE
POUR PRÉPARER VOTRE PROJET

DEVENIR
DIAGNOSTIQUEUR
IMMOBILIER

FÉVRIER 2020
 PROJECTEURS

AVANT-PROPOS
Les dossiers Projecteurs constituent un outil de premier niveau d’analyse d’un métier
ou d’un secteur. Ils s’adressent aux porteurs de projets entrepreneuriaux, futurs micro-
entrepreneurs ou dirigeants de TPE (commerçants, artisans, professions libérales, etc.),
et à leurs conseillers.
Chaque dossier présente de façon synthétique et pédagogique une description de
l’activité sur les plans économique et réglementaire, les tendances, les chiffres-clés
du métier et/ou du marché, la réglementation applicable, des contacts et des sources
d’information, une bibliographie ainsi que de nombreux conseils.
Ce document ne développe pas la méthodologie générale de création/reprise d’entreprise.
Celle-ci est détaillée sur le site www.bpifrance-creation.fr. Vous y retrouverez des
contenus spécifiques sur les statuts juridiques, le financement, les aides, la fiscalité,
les locaux, le statut fiscal et social de l’entrepreneur… Rapprochez-vous également
des réseaux d’accompagnement à la création/reprise d’entreprise pour une étude
locale de votre marché.
Si vous souhaitez actualiser les informations contenues dans ce dossier, n’hésitez pas
à vous renseigner directement auprès des sources mentionnées.

Le dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER est édité par Bpifrance.

Son contenu est 100 % numérique. Il est vendu au prix de 16€ TTC à l’adresse : https://bpifrance-creation.fr/librairie
27-31, avenue du Général Leclerc, 94700 Maisons-Alfort
DIRECTEUR DE LA PUBLICATION
Nicolas Dufourcq
CONTACTS
Élisabeth Vinay ([email protected])
Laurence Tassone ([email protected])
ISBN : 978-2-38076-009-5
Bpifrance, février 2020

MISES EN GARDE
1. Ce dossier est réalisé par Bpifrance Création avec la collaboration de certains organismes professionnels. Malgré tout le soin apporté
à sa réalisation, Bpifrance ne peut garantir les informations dans le temps et décline toute responsabilité quant aux conséquences
résultant de leur usage ou d’erreurs éventuelles. Les exemples sont donnés à titre indicatif et non exhaustif, et ne sauraient en aucun
cas engager la responsabilité de Bpifrance à quelque titre que ce soit.
2. Ce dossier ne constitue pas une méthodologie de création ou de reprise d’entreprise. Seules sont analysées les spécificités d’une
profession. Pour répondre à des questions d’ordre général sur la méthodologie de la création d’entreprise, reportez-vous au site
Internet de Bpifrance Création : www.bpifrance-creation.fr
3. En application du Code de la propriété intellectuelle, IL EST INTERDIT DE REPRODUIRE intégralement ou partiellement ce document,
sur quelque support que ce soit, sans l’autorisation préalable écrite de Bpifrance Création. Pour toute demande, utilisez la rubrique
« Nous contacter » du site de Bpifrance Création.
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DEVENIR
DIAGNOSTIQUEUR
IMMOBILIER
“ Le métier de diagnostiqueur immobilier est
très riche et a toute sa place dans la chaîne

”
de l’immobilier
Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM*

MERCI
aux personnes qui ont bien voulu répondre à nos questions et relire
ce dossier Projecteurs, notamment :
• Les organisateurs du salon Grand circuit – Contrôler le bâtiment
•  ’Bia Zerouali, Directrice du développement de la Chambre des
N
diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM

N’hésitez pas à partager avec nous vos réflexions et expériences !

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* Salon Grand circuit – Contrôler le bâtiment du 11 octobre 2018 à Paris.

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AVERTISSEMENT
Chers créateurs entrepreneurs,

Vous venez d’acquérir ce dossier Projecteurs rédigé avant ou pendant la crise

liée à la Covid-19.
Une grande partie des secteurs d’activité et des métiers que nous traitons dans
ces dossiers ont vu leurs perspectives de marché à court terme bouleversées
par cet arrêt brutal et inédit de l’activité qu’a représenté le confinement et
par une reprise plus ou moins effective et rapide selon les activités.
Les informations que nous mettons à votre disposition dans la partie 3 des dossiers
Projecteurs sont, pour la plupart, des éléments concernant la structure de votre marché
qui restent pertinents pour la mise en place de votre projet.
En cette période incertaine, les organisations professionnelles mentionnées dans la
dernière partie de chaque dossier Projecteurs sont mobilisées pour accompagner au
mieux leurs adhérents actuels et futurs dans la traversée de cette crise ou la création
de leur entreprise. Afin d’obtenir les informations les plus récentes sur l’évolution de
votre futur marché, nous vous invitons à vous rapprocher de ces organisations qui sont
les plus à même de vous communiquer les derniers chiffres et les éventuelles mesures
spécifiques mises en place par le gouvernement en faveur de votre secteur.
Parallèlement à cette démarche, nous vous invitons à effectuer une veille régulière en
mettant en place les actions suivantes :
• Surveillez les nouveaux contenus de Bpifrance Création et abonnez-vous à sa
newsletter.
• Effectuez une veille sur le site du Cedef, le centre de documentation du ministère de
l’Économie, des Finances et de la Relance.
• Consultez régulièrement des sources qui suivent l’activité sectorielle, comme :
> l’analyse «  Prévisions sectorielles Xerfi : le chemin chaotique du rebond à
la reprise » mise à jour régulièrement, et la chaîne Xerfi canal ;
> les newsletters des revues sectorielles, notamment celles mentionnées dans la
partie 7 de chaque dossier Projecteurs.

Nous vous souhaitons une belle réussite dans votre projet !

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L’équipe des dossiers Projecteurs

 SOMMAIRE

1. EN BREF 5

2. DÉFINITION DE LA PROFESSION 7

3. ÉLÉMENTS DE L’ÉTUDE DE MARCHÉ 14

4. MOYENS POUR DÉMARRER L’ACTIVITÉ 25

5. ÉLÉMENTS FINANCIERS 30

6. RÈGLES DE LA PROFESSION 34

7. CONTACTS ET SOURCES D’INFORMATION 40

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EN
BREF

1.
 EN BREF

Quiconque veut vendre ou louer un bien immobilier doit aujourd’hui faire appel à
un diagnostiqueur. En effet, la réglementation portant sur les contrôles techniques
des constructions existantes a sans cesse été renforcée par les pouvoirs publics
au cours des deux dernières décennies. Un nouveau métier est apparu, celui de
diagnostiqueur immobilier, qui allie plusieurs domaines d’expertise : la détection
d’amiante, de plomb, de termites, de mérules ; le diagnostic des installations de
gaz et d’électricité ; et le diagnostic de performance énergétique des habitations.
Ce métier encore jeune et attrayant à bien des égards, notamment parce qu’il est corrélé à l’activité du
marché de l’immobilier, s’est développé à un rythme soutenu ces dernières années. Il se structure peu à
peu, encadré par des lois et des réglementations de plus en plus nombreuses, et fait maintenant l’objet
de contrôles ; il nécessite de la part de ceux qui le pratiquent des qualifications toujours plus pointues,
un contrôle régulier de leur savoir-faire et oblige à une veille juridique et technique constante.
En effet, pour renforcer la crédibilité de la profession, l’arrêté du 2 juillet 2018 exige du diagnostiqueur
des compétences accrues. Depuis octobre 2018, les organismes qui se chargent de le former doivent
être eux-mêmes certifiés et, de plus, être indépendants des organismes qui, à leur tour, certifient – pour
une période limitée – les compétences des praticiens.
Titulaire d’un Bac+2 ou équivalent dans le domaine du bâtiment, armé de ses certifications et d’un
équipement adéquat – sophistiqué et coûteux –, le postulant peut se mettre à son compte, à moins qu’il
ne préfère rejoindre un réseau de franchise ou une entreprise existante. Car, outre un investissement initial
relativement important, il lui faut supporter les tarifs très élevés de son assurance : sa responsabilité peut
être lourde en cas d’erreur, qu’elle concerne des biens individuels, des copropriétés ou des bâtiments
de plus grande importance… Par ailleurs, réussir seul sa prospection commerciale ne s’improvise pas.
Cependant, malgré une concurrence qui s’intensifie, il y a de la place pour de nombreux indépendants
qualifiés dans l’exercice de ce métier technique et de plus en plus juridique ; à charge pour eux de réussir
à commercialiser leur expertise – seuls ou en réseau. Et, pour qu’ils puissent se tenir au courant de
l’actualité de leurs pratiques, nous leur conseillons de rejoindre une fédération. La conjoncture immobilière
restera favorable en 2020 et de nouveaux diagnostics sont en préparation, autant d’opportunités à saisir
pour débuter une activité de diagnostiqueur immobilier.

CHIFFRES CLÉS

10 219 5 378 605

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DIAGNOSTIQUEURS ENTREPRISES DE NOUVELLES

IMMOBILIERS DIAGNOSTIC IMMOBILIER ENTREPRISES

(Ideal conseils ; en France à la fin 2019)

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER |7
2.
DÉFINITION
DE LA
PROFESSION
 DÉFINITION
DE LA PROFESSION

Activité
Les diagnostics immobiliers
Depuis la loi Carrez, entrée en application en 1997 et obligeant le propriétaire à faire certifier la surface
du bien immobilier qu’il met en vente (en tout ou partie), les constats, diagnostics, états ou contrôles
obligatoires se sont multipliés pour toutes les transactions.
Et dorénavant, ces diagnostics ne sont plus seulement exigibles lors de la mise en vente d’un bien
immobilier, mais la plupart d’entre eux concernent aussi les offres de location et les copropriétés.
Ils portent sur la partie privative de ces biens immobiliers, qu’ils soient construits dans de l’ancien ou
dans du neuf. Les parties communes d’un immeuble font l’objet, quant à elles, d’un diagnostic technique
global (DTG, voir ci-dessous).
Les diagnostics garantissent aux acheteurs une meilleure information : détection du plomb, de l’amiante,
état de l’installation électrique intérieure, état de celle du gaz, diagnostic « termites » et, dans certaines
communes, état des risques naturels miniers et technologiques – intitulé depuis 2018 « état des servitudes
‘Risques’ et d’information sur les sols » ; quant au diagnostic de performance énergétique (DPE),
il est obligatoire depuis novembre 2006. D’autres diagnostics s’ajoutent selon les cas à la liste (voir le
tableau récapitulatif en page suivante).
Depuis novembre 2007, tous les diagnostics obligatoires sont regroupés dans un document unique
appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Le DDT doit figurer en annexe de tout acte de vente
d’un logement (promesse ou acte authentique).
Depuis janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) permet un véritable état des lieux des
copropriétés.

Pour en savoir plus :

INSTITUT NATIONAL DE LA CONSOMMATION. « Les diagnostics immobiliers en
cas de vente, location immobilière ou dans une copropriété ? Le mémo », fiche
pratique publiée le 25/09/2018.
JOURNAL DU NET. « Les diagnostics immobiliers », article publié le 15/01/2019.
LEGALIFE. « Vente d’un logement : les diagnostics techniques obligatoires »,
article mis à jour le 09/11/2018.
MINISTÈRE DE LA COHÉSION DES TERRITOIRES. « Diagnostiqueur immobilier :
une profession réglementée », article publié le 12/06/2019.
N
 OTAIRES DE FRANCE. « Diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente :
dossier unique ou DDT », article publié le 19/08/2019.
SERVICE-PUBLIC.FR. « Diagnostic immobilier », dossier en ligne.
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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER |9
 DÉFINITION
DE LA PROFESSION

La liste qui suit donne par ordre d’importance les diagnostics ou constats les plus couramment demandés
aux professionnels.

LISTE DES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES

PROCÉDURE VENTE,
NOM DU DURÉE DE
PORTÉE OBLIGATOIRE LOCATION
DIAGNOSTIC VALIDITÉ
DEPUIS OU TRAVAUX
Vente et
Mesure de la Permanente sauf
location
surface plancher 19 juin 1997 si modification
(surface
MESURE d’un bien du bâti
habitable)
DE LA SURFACE
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots
de copropriété, ou loi Carrez

Tous les bâtiments

avec un permis de Vente et
1er juillet 1997
construire antérieur location
au 1er juillet 1997
Illimitée en
En cas de travaux cas d’absence
de rénovation, d’amiante
décoration ou
Travaux même
DIAGNOSTIC entretien. 3 ans en cas de
présence d’amiante sans envisager
AMIANTE Ce repérage avant 1er octobre 2018
la vente ou la
OU travaux (RAT)
location
ÉTAT AMIANTE protège les ouvriers
du bâtiment des
risques d’exposition

Articles L1334-12 à 17 du Code de la santé publique

Arrêté du 22 août 2002
Décret 2011-629 du 3 juin 2011
Décret 2017-899 du 9 mai 2017
Arrêté du 16 juillet 2019 modifié par l’arrêté du 23 janvier 2020

1 an en cas de
Tous les biens concentration Vente
d’habitation avec un Étendu à tout le supérieure au seuil
CONSTAT DE RISQUE permis de construire territoire depuis le
antérieur au 27 avril 2006 6 ans en cas de
D’EXPOSITION AU concentration Location
1er janvier 1949
PLOMB (CREP) supérieure au seuil

Articles L1334-5 à L1334-12 et R 1334-10 à R1334-12 du Code de la santé publique

Arrêté du 25 avril 2006
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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 10
 DÉFINITION
DE LA PROFESSION

Dans les zones

déclarées à
Décret 613-2000
DIAGNOSTIC risque par arrêté
du 3 juillet 2000
TERMITE OU préfectoral, 6 mois Vente
Arrêté du
notamment dans
ÉTAT RELATIF 10 août 2000
le sud-ouest de
À LA PRÉSENCE la France.
DE TERMITES
Articles L133-1 à L133-6, R133-1 à R133-7 du Code de la construction et de l’habitation
Loi du 8 juin 1999

1er novembre 2007 3 ans Vente

Baux signés depuis

le 01/01/2017 pour
les logements situés
Habitations dont dans un immeuble
ÉTAT DE l’installation collectif dont le
L’INSTALLATION intérieure de gaz permis de construire 6 ans Location
a plus de 15 ans a été délivré avant
INTÉRIEURE
le 01/01/1975
DE GAZ
Tous les baux
signés depuis
le 01/01/2018

Loi du 3 janvier 2003
Articles L134-6 et R134-6 et suivants du Code de la construction et de l’habitation

ÉTAT DES Communes

SERVITUDES indiquées dans
Vente et
« RISQUES » ET l’arrêté publié 1er juin 2006 6 mois
location
D’INFORMATION par le préfet du
département
SUR LES SOLS
(EX-ÉTAT DES
RISQUES NATURELS Arrêté du 13 octobre 2005
MINIERS ET Article L125-5 du Code de l’environnement
TECHNOLOGIQUES Arrêté du 19 mars 2013
– ERNMT)

Tous les biens 1er novembre 2006 Vente

10 ans
DIAGNOSTIC d’habitation 1er juin 2007 Location
DE PERFORMANCE
ÉNERGÉTIQUE (DPE) Décret 2006-1147 du 15 septembre 2006
Articles L134-1 à 134-5 du Code de la construction et de l’habitation
Nombreux arrêtés

Pour les bâtiments

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équipés d’une
DIAGNOSTIC DE Dans un délai de
installation
PERFORMANCE 5 ans à compter du Opération terminée Vente
collective de
1er janvier 2012
ÉNERGÉTIQUE (DPE) chauffage ou de
COLLECTIF refroidissement

Article L134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 11
 DÉFINITION
DE LA PROFESSION

1er janvier 2009 3 ans Vente

Baux signés depuis

le 01/01/2017 pour
Habitations dont les logements situés
l’installation dans un immeuble
ÉTAT DE collectif dont le
intérieure
L’INSTALLATION permis de construire 6 ans Location
d’électricité
INTÉRIEURE a plus de 15 ans a été délivré avant
D’ÉLECTRICITÉ le 01/01/1975
Tous les baux
signés depuis le
01/01/2018

Article L134-7 du Code de la construction et de l’habitation

Avant ou après le
31 décembre 2012
ÉTAT DES selon les
3 ans Vente
INSTALLATIONS installations
D’ASSAINISSEMENT
NON COLLECTIF Article L1331-11-1 du Code de la santé publique
Article L271-4-8 du Code de la construction et de l’habitation

Information sur
la présence de
mérules à annexer
à la promesse de
vente de chaque
1er janvier 2016 Non précisé Vente
DIAGNOSTIC bâti dans les
MÉRULE zones délimitées
par la préfecture,
notamment en
Bretagne

Articles L133-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation

Information des
copropriétaires sur
DIAGNOSTIC la situation générale Plan pluriannuel
Janvier 2017 Non concerné
d’un immeuble et de travaux
TECHNIQUE GLOBAL
le besoin le cas
(DTG) échéant de travaux

Article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 12
 DÉFINITION
DE LA PROFESSION

Codes d’activité pour la profession

Malgré la demande faite par la profession, il n’y a pas de code spécifique aux entreprises de diagnostic
immobilier dans la nomenclature d’activités française (NAF). Les codes NAF les plus souvent rencontrés
sont les suivants :
•L
 e code 71.20B « Analyses, essais et inspections techniques » qui comprend la réalisation d’analyses
physiques, chimiques et autres sur tous types de matériaux et de produits ; la certification de produits, y
compris de biens de consommation, d’aéronefs, de conteneurs sous pression, d’installations nucléaires,
etc. ; les essais à l’aide de modèles ou de maquettes (aéronefs, navires, barrages, etc.) ; et les services
des laboratoires de police.
•L
 e code 71.12B « Ingénierie, études techniques » qui comprend les activités d’ingénierie (c’est-à-dire
l’application des lois physiques et principes d’ingénierie dans la conception de machines, matériaux,
instruments, structures, processus et systèmes) et de conseil dans plusieurs domaines (dont la liste
est disponible en ligne) ; l’élaboration de projets faisant appel aux techniques de la climatisation, de
la réfrigération, de l’assainissement et de la lutte contre la pollution, au génie acoustique, etc. ; les
services de gestion de projets de construction ; les études géophysiques, géologiques et sismiques ;
l’information cartographique et spatiale.

Pour en savoir plus :

«  Qu’est-ce qu’un code APE, un code NAF ? » sur le portail de l’économie, des
finances, de l’action et des comptes publics, article posté le 18 juillet 2018.

Aptitudes
Outre la nécessité d’être titulaire d’un Bac+2 dans le domaine du bâtiment – ou d’y avoir travaillé durant
deux ou trois ans et avoir obtenu une équivalence ; outre la nécessité d’avoir suivi des formations
spécifiques pour chaque type de diagnostic (voir la rubrique « Ressources humaines » de la partie 4),
le porteur de projet doit posséder des qualités spécifiques pour exercer cette profession.
En effet, celle-ci allie des compétences techniques très fines en matière de construction, un grand pouvoir
d’analyse et de synthèse, de la rigueur dans la mesure et de solides connaissances juridiques – le droit
de l’immobilier fait partie des prérequis.
Comme tout enquêteur, le diagnostiqueur doit être doué d’un sens aigu de l’observation, mais aussi
d’une certaine sensibilité à l’environnement et d’une indépendance d’esprit qui le conduise à l’impartialité,
car son jugement et ses conseils seront requis ; mais il doit avoir également un esprit de service et des
qualités relationnelles envers ses donneurs d’ordre.
Parmi les facultés requises, il ne faut pas omettre un sens commercial développé – pour capter des
clients. Cependant, si le porteur de projet n’a pas la fibre commerciale, il pourra rejoindre des réseaux
déjà constitués ayant noué des accords avec les professionnels du bâtiment.
Le diagnostiqueur immobilier ne doit pas craindre d’endosser de lourdes responsabilités : en effet, ses
diagnostics l’engagent, et s’il se trompe dans ses évaluations, les conséquences peuvent être lourdes
du fait de l’impact sur la vie d’autrui – comme elles peuvent l’être aussi sur ses propres deniers (des
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assurances existent pour ça ; voir la partie 6 « Règles de la profession »).

Pour en savoir plus :

U
 n exemple de diagnostiqueur avec la vidéo « Fabrice est diagnostiqueur immobilier »
mise en ligne par Ouest France le 19/04/2019.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 13
 DÉFINITION
DE LA PROFESSION

Indépendamment des aptitudes, force est de constater que la profession est encore faiblement féminisée,
un constat identique dans la plupart des métiers du bâtiment : les hommes représentent environ
9 diagnostiqueurs certifiés sur 10, alors qu’il n’y a aucun obstacle à la pratique de ce métier par des
femmes.
Source : DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER. « La diagnostiqueuse, l’avenir du diagnostiqueur ? », article paru le 23/01/2011 (il n’existe pas
à ce jour d’autres chiffres sur le taux de féminisation de la profession hormis quelques appréciations de certains réseaux (donc partielles) qui
montrent que la présence des femmes sur le terrain s’accroît).

Lexique
Retrouvez tous les termes CREP, DDT, DPE, DTG, etc. dans la fiche pratique J 298 de l’Institut national
de la consommation (INC), publiée le 22/01/2018.
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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 14
 3.
ÉLÉMENTS
DE L’ÉTUDE
DE MARCHÉ
 AV
ER
TI S
SE
ÉLÉMENTS DE

ME
NT
L’ÉTUDE DE MARCHÉ
Le marché
Les besoins sur le terrain
L’état du marché des diagnostics immobiliers est directement corrélé à celui du logement ancien, tant du
point de vue des transactions de vente que de la location. Le marché du neuf est également important à
connaître en raison du diagnostic de performance énergétique qui concerne les nouvelles constructions
mises en vente.

Ventes immobilières dans l’ancien et dans le neuf

• En moyenne, les biens immobiliers sont revendus tous les 7 ans.
• En 2018, 970 000 transactions ont été réalisées dans l’ancien. Elles dépassent le 1 million en 2019.
• Les mises en vente dans le neuf, qui s’élèvent à 410 000 en 2019, restent stables par rapport à 2018.
Selon la Fnaim, avec « des prix au plus haut, des taux d’emprunt au plus bas, des rendements locatifs
toujours enviables par rapport aux autres formes de placements, la conjoncture immobilière bénéficie
toujours d’un bel alignement des planètes en 2019 et qui devrait globalement se poursuivre en 2020. »
Source : FNAIM. « Marché immobilier : bilan 2019 et tendances 2020 », conférence de presse du 15/01/2020 (leur analyse du marché du
logement est disponible dans le dossier de presse).

Locations immobilières
La Fnaim a établi des statistiques sur le parc locatif. Elles permettent de mieux connaître le potentiel de
location dans les communes françaises. Au 1er janvier 2017, le parc locatif privé compte 6,7 millions de
logements hors meublés, soit 23 % de l’ensemble des résidences principales (58 % du parc locatif).
Le parc locatif privé est très urbain avec 1 logement sur 2 situé dans une agglomération de plus de
200 000 habitants. Alors que le parc de logements français compte une majorité de maisons individuelles,
les appartements prédominent dans le parc locatif privé, et plus encore dans le parc locatif social.
Source : FNAIM. Observatoire statistique des locations (OSLO).

Marchés des diagnostics

Les diagnostics les plus courants sont le DPE, l’état de l’installation intérieure d’électricité et le diagnostic
amiante avant-vente.
Avec les données disponibles pour l’année 2018, il faut compter :
•4
  millions de diagnostics en lien avec les ventes immobilières : en moyenne, une vente donne lieu à
4 diagnostics ;
• 2 millions de diagnostics pour les locations immobilières ;
• 2 millions de DPE dont 35 % pour les locations et 65 % pour les ventes.
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Source : FNAIM. Informations collectées par Bpifrance Création lors des conférences du salon Grand circuit – Contrôler le bâtiment, le
11 octobre 2018.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 16
 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

La réponse des diagnostiqueurs

L’augmentation du nombre des diagnostics et leur élargissement au marché des locations a attiré dans
ce métier de nombreuses personnes venues de tous les horizons, notamment dans le cadre d’une
reconversion professionnelle ; de ce fait, les effectifs ont, dès le départ, connu une rapide progression,
puis ont continué de croître, malgré le renforcement de la législation concernant la certification des
compétences. Il existait en effet peu de barrières à l’entrée (le taux d’échec à l’examen était seulement
de 5 à 10 %), et l’adoption d’une certification n’a presque rien changé.
Source : DIAGACTU. « Se certifier », article en ligne.

L’essentiel de la profession est constitué de réseaux et de travailleurs indépendants (ayant constitué une
entreprise individuelle, ou à leur compte). Ainsi, beaucoup de « jeunes » diagnostiqueurs, dépourvus
de sens commercial, qui se sont lancés sans une réelle connaissance du bâtiment et des sols, sont
aujourd’hui en difficulté ; nombre d’entre eux ont été conduits à casser les prix. Aussi, pour une même
prestation, les prix varient considérablement d’un professionnel à l’autre, d’autant que les réseaux
bradent parfois leurs prix : il est donc nécessaire d’être vigilant à ce sujet et de faire des comparaisons
régulières des pratiques tarifaires.
Cela étant, le renforcement des compétences exigées pour l’exercice du métier, initié en 2018, devrait
mettre de l’ordre dans la profession, qui continue de recruter.

La composition du secteur
Au 10 décembre 2019, il y avait exactement 10 219 diagnostiqueurs certifiés selon Ideal conseils qui
tient un observatoire de la profession.
Le secteur du diagnostic est composé :
• d’indépendants,
• d’entreprises comptant plusieurs salariés, la plupart étant des très petites entreprises (TPE) de moins
de 3 personnes,
• de réseaux d’indépendants,
• d’entreprises réunies en réseau de franchise (dont notamment une partie des TPE),
• d’entreprises liées par un groupement d’intérêt économique (GIE) qui repose sur une convention de
partenariat.

Pour en savoir plus :

FIDI. « Une typologie de la profession », article en ligne.
IDEAL CONSEILS. Observatoire, données 2019 (collectées par Bpifrance Création
directement auprès de l’organisme).

Les caractéristiques des entreprises de diagnostic immobilier

Les informations sur les entreprises de diagnostic immobilier indiquées ci-dessous concernent les années
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2017 ou 2018 selon la mise à jour des données :

• 76 % ont au moins 6 ans d’existence, plus de 10 % ont moins de 2 ans (2017) ;
• 66 % ne comptent qu’un seul diagnostiqueur, 27 % en ont 2 à 5 (2018) ;
• 79 % sont indépendantes de tout réseau (2018) ;

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 17
 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

• 9 diagnostics sur 10 réalisés concernent le DPE, l’électricité et l’amiante avant-vente (2018) ;

• 60 % font des recommandations à leurs clients après livraison du rapport (2017) ;
• 28 % ont fait l’objet d’une déclaration en assurance, dont près d’un tiers concerne l’amiante (2017) ;
• 84 % utilisent une solution logicielle pour les rapports de diagnostic du DDT (2017).
Sources :
• DEVEKO. « Enquête Février 2018 », réalisée auprès de 6 000 diagnostiqueurs immobiliers (300 répondants).
• DEVEKO. « Enquête Mars 2017 », selon les réponses de 446 entreprises de diagnostic immobilier.

LES CHIFFRES DU SECTEUR DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER EN FRANCE, 2019

NOMBRE DE DIAGNOSTIQUEURS NOMBRE D’ENTREPRISES CHIFFRE D’AFFAIRES HT*
10 219 5 378 1 200 My
* pour l’année 2018.
Source : Observatoire d’Ideal conseils.

Évolution du secteur
Le secteur est lié à la vigueur du marché immobilier – aux transactions de ventes comme au marché
de la location – particulièrement propice ces dernières années, mais aussi au contexte réglementaire.
Source : XERFI. « Le marché des diagnostics immobiliers à l’horizon 2020 », vidéo mise en ligne sur YouTube le 12/09/2018 (étude mise à
jour le 23/12/2019 pour l’horizon 2022, en accès payant).

Dynamique du marché immobilier à la vente et à la construction

En 2019, près de 450 000 autorisations de construction de logements ont été accordées et un peu plus
de 410 000 ont été mises en chantier, en léger retrait par rapport à 2018.

NOMBRE DE LOGEMENTS ANCIENS VENDUS OU MIS EN CHANTIER DANS LE NEUF, 2017-2019

2017 2018 2019
Ventes dans l’ancien 968 000 970 000 1 075 000
Mises en chantier
428 600 414 400 410 300
dans le neuf
Note de lecture : concernant le neuf, il s’agit des logements individuels et collectifs.
Champ : France entière.
Sources : Fnaim, Century 21 (pour l’ancien) ; ministère de la Transition écologique et solidaire (pour le neuf).
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Pour en savoir plus :

INSEE. «  Logements mis en chantier » dossier publié le 21/06/2019.
MINISTÈRE DE LA TRANSITION ÉCOLOGIQUE ET SOLIDAIRE. « Constructions de
logements », Stat Info Logement, n° 254, janvier 2020.

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 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

Transactions concernant les locations

De 1987 à 2018, la proportion de particuliers qui louent un logement est restée stable, autour de 40 %.
Au 1er janvier 2018, sur 29 millions de résidences principales en France métropolitaine, 11,6 millions
étaient occupées par des locataires – 4,9 millions dans le parc social, 6,6 millions dans le secteur libre –,
16,7 millions par des propriétaires et 1,9 million par des ménages logés gratuitement.
Sources :
• INSEE. « Le parc de logements en France au 1er janvier 2018 », Insee Focus, n° 126, 2 octobre 2018.
• INSEE. « Être locataire, une situation plus durable dans le secteur social que dans le secteur libre », Insee Référence, 21 février 2017.

Évolution du chiffre d’affaires du secteur du diagnostic immobilier

Le chiffre d’affaires du marché du diagnostic immobilier a progressé de plus de 90 % entre 2012 et 2017
du fait du nombre croissant de diagnostics obligatoires, d’une conjoncture immobilière extrêmement
favorable, et malgré les pressions tarifaires à la baisse qui limitent les marges réalisées.
Source : XERFI. « Le marché des diagnostics immobiliers à l’horizon 2020 », vidéo mise en ligne sur YouTube le 12/09/2018 (étude mise à
jour le 23/12/2019 pour l’horizon 2022, en accès payant).

CROISSANCE ANNUELLE DU CHIFFRE D’AFFAIRES DU SECTEUR

DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER, 2015-2020
En % 12
12

10
10
8 8
8

0
2015 2016 2017 2020 (estimation)
Champ : France.
Source : Xerfi.

Conjoncture et réglementation récente

En 2017, l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme
rénové (loi Alur) instaure dès le mois de janvier une nouvelle obligation de diagnostics pour les copropriétés
qui peut leur permettre d’envisager certains travaux. Il s’agit du dossier technique global (DTG). C’est un
nouveau marché à conquérir pour les diagnostiqueurs, en particulier dans les grandes villes !
À cette perspective encourageante s’ajoute le développement du dossier de diagnostic technique (DDT)
pour la location, qui s’étoffe de nouveaux diagnostics obligatoires, et le renouvellement des premiers
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DPE effectués il y a 10 ans. L’ensemble soutiendra l’activité du secteur au cours des années suivantes.
Par ailleurs, le diagnostic mérule est créé ; sans être obligatoire, sa présence parmi les diagnostics de
vente est vivement recommandée dans certaines zones, car la présence de mérule peut constituer un
vice caché ; sans oublier le diagnostic amiante qui offre, pour sa part, de nouveaux développements

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 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

avec l’amiante sans mention au 1er  janvier 2017 ou l’amiante avec mention au 1er  juillet 2017, selon
l’arrêté du 25 juillet 2016 (voir la partie 6 « Règles de la profession »).

Pour en savoir plus :

Articles « DTG pour les copropriétés : un marché à conquérir » (mis en ligne en
juin 2017) et « Le boom du diagnostic immobilier en 2017 » (mis en ligne le 07/11/2016)
sur le site de l’Infodiagnostiqueur.

En 2018, près de 500 entreprises ont été créées selon la dernière enquête de l’observatoire d’Ideal
conseils, le nombre de ces créations dépassant ainsi celui des radiations. Et 20 % des diagnostiqueurs
installés envisagent une embauche, contre seulement 3 % en 2012, année de la crise dans la profession.
Source : DEVEKO. Informations collectées par Bpifrance Création lors des conférences du salon Grand circuit – Contrôler le bâtiment,
le 11 octobre 2018.

En 2019, une concentration des activités s’observe par regroupement d’acteurs pour former des groupes
plus importants. Le métier s’oriente vers des diagnostics à caractère plus technique et plus engageant.
Source : BARLE Thierry (dirigeant du Cabinet Condorcet). « Diagnostics immobiliers : évolution du marché et 7 conseils pour éviter les
litiges », article publié le 12/12/2019.

Créations et défaillances d’entreprise

Les derniers chiffres connus portent sur l’année 2019 et proviennent de l’observatoire d’Ideal conseils
(informations collectées par Bpifrance Création directement auprès de l’organisme). Ils font état de
605 créations d’entreprises de diagnostic immobilier en 2019 pour 394 radiations cette même année.

Clientèle
Les principaux intéressés sont les particuliers (88 % de la clientèle), les collectivités territoriales (56 %),
les offices HLM (36 %), les syndicats de copropriété (52 %), et les industriels (33 %).
Les premiers prescripteurs – le cœur de cible – sont les agences immobilières, les syndicats de copropriété,
les notaires, les architectes, les banques, les organismes financiers, les marchands de biens et, plus
globalement, tous les intervenants concernés par la location de biens ou les transactions de vente
immobilière : mairies, conseils généraux, comités d’agglomération…
Source : DEVEKO. Informations collectées par Bpifrance Création lors des conférences du salon Grand circuit – Contrôler le bâtiment,
le 11 octobre 2018.

En effet, même s’il existe des appels d’offres pour les marchés publics des Administrations publiques,
des collectivités territoriales, etc., 4 missions de diagnostics immobiliers sur 5 sont commanditées par
un professionnel de la transaction immobilière. De ce fait, même si elle est interdite, la pratique des
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commissions est monnaie courante, ce qui met à mal l’indépendance de la profession.

Sources :
• SALON GRAND CIRCUIT – CONTRÔLER LE BÂTIMENT. Informations collectées par Bpifrance Création lors des conférences du 11 octobre 2018.
• DIRECTION GÉNÉRALE DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA RÉPRESSION DES FRAUDES. « Obligations
professionnelles des diagnostiqueurs dans le secteur de l’immobilier et du logement », enquête DGCCRF, publiée le 28/02/2017.

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 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

PRINCIPALES CARACTÉRISTIQUES DU MÉTIER DE DIAGNOSTIQUEUR

POINTS FORTS POINTS FAIBLES
• Un métier que la réglementation a rendu incontournable. • La profession est atomisée avec une concurrence forte.
• L’immobilier est un secteur solide depuis quelques • Il n’existe pas toujours d’unité entre les grands acteurs
années. de la profession.
• L’arrêté du 2 juillet 2018 exige des professionnels un
niveau de qualification de plus en plus élevé.

OPPORTUNITÉS MENACES
• Une diversification, si elle est bien maîtrisée, ouvre de • Si le nombre de diagnostiqueurs se multiplie et la
nouveaux marchés et étend la clientèle. « guerre des prix » se (re)déclenche, la rentabilité risque
• Le métier évolue : d’autres émissions (bruit, pollution de ne pas être au rendez-vous.
de l’eau, qualité de l’air…) pourraient donner lieu à • Une réglementation fortement changeante qu’il faut
de nouveaux diagnostics, ce qui élargirait le domaine maîtriser (veille obligatoire) sous peine de contentieux.
d’intervention – et donc le chiffre d’affaires. • En cas de vente d’un bien, l’acquéreur qui découvre une
malfaçon peut se retourner contre l’ancien propriétaire
qui, à son tour, peut charger le diagnostiqueur. Et
ce dernier ne pourra pas toujours compter sur son
assurance : elle ne prend pas nécessairement tous
les risques en charge.

Conseils aux créateurs

Les premières pistes
De l’avis des professionnels, il est difficile de conquérir de nouveaux clients sans posséder, soi-même
ou dans l’équipe, les outils et les compétences pour réaliser tous les diagnostics. Généralement, les
diagnostiqueurs se spécialisent dans 3 ou 4 domaines pour proposer la plus large palette d’activités aux
clients et prescripteurs.
Ils sélectionnent leurs clients : des particuliers pour les diagnostiqueurs indépendants ou micro-entrepreneurs
et, chez certains réseaux, la volonté de satisfaire des enjeux plus ambitieux les emmène vers une collectivité
territoriale ou un établissement public.
Le domaine de l’amiante (repérage des produits et des matériaux qui en contiennent avant démolition ou
travaux, puis enlèvement ou désamiantage) est très intéressant pour les praticiens : en effet, un décret du
9 mai 2017 oblige à rechercher la présence d’amiante préalablement à toute opération qui comporte
un risque d’exposition. Et cette recherche, dite « diagnostic amiante avant travaux », est du ressort des
diagnostiqueurs. Ce diagnostic nécessite des équipements, une formation, de l’expérience ; il exige de savoir
contacter et convaincre les bailleurs et les maîtres d’ouvrage ; mais la rentabilité de l’activité est bonne.
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De nombreux créateurs se spécialisent et se lancent sur le créneau du diagnostic de performance

énergétique (DPE), qui apparaît pour beaucoup comme le plus intéressant. En effet, il ne s’agit pas
uniquement de rédiger un rapport, mais de faire des recommandations dans un contexte d’économie
d’énergie et de réduction des gaz à effet de serre. Ainsi, un nouveau métier a fait son apparition, à mi-
chemin entre diagnostic immobilier et études thermiques : celui de conseiller en énergie.

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 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

Ce dernier conseille aussi ses clients sur les économies d’énergies possibles, sur les énergies renouvelables,
élabore une offre technique et financière, supervise les travaux d’amélioration énergétique, assure leur
suivi et leurs résultats…Pour autant, il faut non seulement investir, s’y retrouver dans le maquis des
dispositifs réglementaires et fiscaux et faire face aux problèmes d’assurances, mais encore acquérir
une solide formation technique en économies d’énergie, notamment en thermographie et infiltrométrie
(détermination et quantification des fuites d’air), auprès d’organismes tels que l’Aactime, le FIR, France
infrarouge, Sirteme. C’est un nouveau métier qu’il est souvent difficile d’exercer, sauf à s’entourer d’experts
en la matière, donc à sous-traiter, sinon il faut recruter pour internaliser le service.

Pour en savoir plus :

CINOV. « Le point de vue de Lionel Jadot, président de la Fidi sur le marché du
diagnostic amiante avant travaux », entretien mis en ligne le 22/03/2016.

Se démarquer
Pour se démarquer, il faut avant tout être compétent, et donc décrypter au mieux les enjeux et les
conséquences de l’arrêté du 2 juillet 2018 : connaître les compétences et les examens requis, la durée
de validité des certificats, savoir comment réagir face aux contrôles sur ouvrages, etc. Pour ce faire, il
est conseillé de contacter un syndicat, d’assister aux journées du diagnostic immobilier ou à celles du
salon Grand circuit – Contrôler le bâtiment (des rendez-vous thématiques réguliers sur la mesure, le
contrôle et le diagnostic dans le bâtiment).
Enfin, rester indépendant par rapport aux prescripteurs – notamment les agents immobiliers et les
notaires – est un élément capital pour établir sa réputation dans le métier : il est interdit de toucher des
commissions, et y céder n’est en aucun cas une solution – au contraire, cela fragilise la profession, entre
autres effets pervers…

Se faire connaître
D’excellents diagnostiqueurs indépendants sont contraints de fermer leurs entreprises par manque de
compétences commerciales : être un bon technicien ne suffit pas, il faut aussi savoir convaincre.
Il est indispensable de prospecter, notamment auprès des nouvelles agences immobilières, de démarcher,
d’entretenir ses contacts avec les prescripteurs, de faire valoir la qualité de ses prestations, bref de
communiquer d’une manière générale – et notamment grâce à un site Internet et aux réseaux sociaux
(mais attention, leur gestion est très chronophage !). Par ailleurs, il existe d’autres manières de se
faire connaître, notamment à l’aide d’applications pour téléphone mobile (à découvrir dans les salons
professionnels) qui sont autant de moyens pour développer son réseau.
Faire de la publicité auprès des agents immobiliers et des notaires ne suffit plus, il faut prospecter avec
méthode et être tenace. Car, face à soi, les réseaux de diagnostiqueurs développent des partenariats
avec les institutions, signent des accords avec des groupes bancaires, avec des chaînes d’agences
immobilières…

Pour en savoir plus :

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L
 ’article « Prospection et développement commercial » présent sur le site de
l’Infodiagnostiqueur donne un aperçu des techniques à mettre en place afin de prospecter.
Bien qu’un peu ancien, et à défaut d’autres informations disponibles, il donne une idée
du temps et de l’effort à consacrer à la prospection, et de ses résultats.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 22
 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

Entreprendre seul ou à plusieurs ?

Le diagnostiqueur peut démarrer seul, chez lui, car créer une agence structurée en partenariat avec
d’autres diagnostiqueurs ou avec une équipe de diagnostiqueurs salariés, nécessite d’autres compétences
complémentaires. Dans un premier temps, il devra se consacrer aussi bien à la prospection commerciale
qu’à la réalisation des diagnostics.
Pour certains, rejoindre un réseau d’enseigne facilitera les contacts commerciaux.

Pour en savoir plus :

Rubrique « Franchise ou commerce organisé » sur le site de Bpifrance Création.
Témoignage concernant les réseaux sur le site de l’Infodiagnostiqueur : « Devenir
diagnostiqueur immobilier en 2016 : quel avenir ? Point de vue d’un futur
diagnostiqueur immobilier, Jérôme Herren », article publié le 19/04/2016.

Le diagnostiqueur peut aussi s’intéresser à la franchise (voir la rubrique « Principales entreprises »

dans cette partie).

Pour en savoir plus :

B
 pifrance Création et la Fédération française de la franchise (FFF) mettent à la disposition
des porteurs de projet un guide méthodologique « La franchise, une autre façon de
créer une entreprise » pour les accompagner étape par étape.
Rubrique « Suis-je fait pour entreprendre en franchise ? » sur le site de Bpifrance
Création.
Salon de la franchise de Paris.

Un objectif à plus long terme peut être de s’entourer de collaborateurs, de constituer une équipe, à
condition d’avoir le goût de manager des personnes, voire de racheter un cabinet existant.

Pour en savoir plus :

Témoignage concernant l’installation par rachat d’entreprise sur le site de l’Infodiagnostiqueur :
« À 24 ans, Davy Branz achète un cabinet de diagnostics immobiliers », article
publié le 19/02/2016.

Les règles d’or du métier, les facteurs de succès

• Mettre en avant ses compétences, multiplier les démarches commerciales, argumentaires à l’appui,
entretenir ses relations avec les prescripteurs en favorisant les entretiens en vis-à-vis et en diffusant
des supports qui laissent une trace ;
• Apporter une valeur ajoutée au prescripteur afin d’établir un partenariat donnant/donnant ; par exemple,
recommander un artisan du bâtiment pour réaliser certains travaux ;
• Maîtriser son organisation pour gagner en productivité (répondre à un marché public est, à ce titre,
une aventure très instructive) ;
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• Présenter au client une offre polyvalente, savoir répondre à toutes les demandes ;
• Adopter une démarche « qualité » : s’inspirer des études faites par la DGCCRF et par l’UFC-Que choisir
(voir la partie 6 « Règles de la profession ») ;

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 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

• Maintenir une veille juridique constante (activité obligatoire) ;

• Bien se prémunir/s’assurer, car les litiges sont nombreux dans la profession.
Source : BARLE Thierry (dirigeant du Cabinet Condorcet). « Diagnostics immobiliers : évolution du marché et 7 conseils pour éviter les
litiges », article publié le 12/12/2019.

Quelle que soit la conjoncture, certains se lancent dans la diversification en termes :

 e marchés et d’offres : marchés publics, diagnostic de copropriété, marché locatif, diagnostic
•d
assainissement, conseil en économies d’énergie ;
• de clientèle : huissiers de justice, administrateurs de biens, avocats, offices HLM, mairies, administrations.
Ainsi, en 2018, 42 % des diagnostiqueurs envisageaient de développer leur activité vers de nouveaux
marchés : mesure de la qualité de l’air intérieur, de l’accessibilité « handicap », du diagnostic avant travaux,
de la thermographie, de l’infiltrométrie, du mesurage du radon, de l’audit énergétique, etc.
En 2020, il s’agit de mesurer la qualité de l’air dans les crèches et les écoles et de réaliser des diagnostics
gaz et électricité relatifs à la location.
Sources :
• DEVEKO. Informations collectées par Bpifrance Création lors des conférences du salon Grand circuit – Contrôler le bâtiment, le 11 octobre 2018.
• INFODIAGNOSTIQUEUR. «  Les pistes de diversification à explorer », interview de Lionel Janot (président de la Fidi), mise en ligne le 06/06/2019.

Pour en savoir plus :

Q
 uelques témoignages de créations d’entreprise sur le site de l’Infodiagnostiqueur :
> «  Devenir diagnostiqueur immobilier après un parcours atypique », article mis
en ligne le 01/08/2017.
> «  Interview métier : du diagnostic immobilier à l’infiltrométrie », article mis en
ligne le 17/09/2013.
Des témoignages et analyses sur le site de YouTube (recherche : « diagnostiqueur »).

AUTRES SOURCES D’INFORMATION POUR UNE ÉTUDE DE MARCHÉ LOCALE OU RÉGIONALE

•L
 a mairie, les organismes consulaires (Chambre de commerce et d’industrie – CCI – et Chambre
de métiers et de l’artisanat – CMA), les données de l’Outil d’aide au diagnostic d’implantation
(Odil) de l’Insee et les sociétés de géomarketing apportent des informations sur la population.
• Le site de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) du ministère de l’Action et
des Comptes publics permet d’accéder aux seuils d’imposition par commune.
• La consommation des ménages est analysée par l’Insee grâce aux indices de disparité des
dépenses de consommation (IDC).
• Les antennes départementales des fédérations professionnelles (voir la partie 7 « Contacts et
sources d’information ») et l’UNASA qui présente aussi ses statistiques par profession.
• La base de données publiques en open data.
• Pour les créateurs franciliens ou de passage à Paris, le pôle Prisme de la Bibliothèque
nationale de France (BNF) permet l’accès – physique uniquement – à des études de marché
couvrant l’ensemble des secteurs de l’industrie, du commerce, des services et de l’artisanat en
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France et dans de nombreux pays étrangers, voire au niveau mondial.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 24
 ÉLÉMENTS DE
L’ÉTUDE DE MARCHÉ

Concurrence
Les diagnostiqueurs qui réalisent trop de diagnostics dans une journée ne peuvent pas, faute de temps,
être toujours crédibles et risquent de faire des erreurs, car ils agissent souvent dans l’urgence. Ce sont
des concurrents pour les diagnostiqueurs plus sérieux, qui prennent le temps d’effectuer comme il faut
les contrôles nécessaires.
Des professionnels du bâtiment peuvent aussi compléter leur activité avec la prestation de diagnostic
immobilier : ce sont principalement les géomètres-experts, puis les architectes (notamment pour mesurer
le bien selon la loi Carrez), et enfin les conseillers en énergie.

Pour en savoir plus :

Le métier de géomètre-expert comporte la mission de diagnostiquer un bâtiment
et de mesurer la superficie d’un bien.

Principales entreprises
Principaux opérateurs intégrés
• AC Environnement, Socotec, Groupe Qualiconsult, ADX Groupe, Dekra Industrial, Bureau Veritas.

Principaux réseaux franchisés et groupements

• Agenda Diagnostics, Ex’Im Expertises, Diagamter, Defim, BC2E, DémolDiag, Aadena.
Source : XERFI. « L’essor du marché des diagnostics immobiliers à l’horizon 2022 » (onglet « 3 Liste des Sociétés »), collection Xerfi
Precepta, 23 décembre 2019.

Pour en savoir plus :

 iste des diagnostiqueurs immobiliers certifiés disponible sur le site du ministère
L
de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer.
Annuaire des diagnostiqueurs certifiés, présenté par Service-Public.fr.
 iste des réseaux franchisés dédiés au diagnostic immobilier sur le site « Toute la
L
franchise ».
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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 25
4.
MOYENS POUR
DÉMARRER
L’ACTIVITÉ
 MOYENS POUR
DÉMARRER L’ACTIVITÉ
Ressources humaines
L’entreprise est tenue d’employer des salariés titulaires d’une certification pour les diagnostics qu’ils
effectuent ; le contrat de travail doit prévoir toutes les évolutions possibles concernant leurs certifications,
et notamment leur remise en question ; au besoin, le diagnostiqueur peut consulter des avocats spécialisés
à propos des dispositions du contrat de travail à rédiger.
Ces certifications sont également opposables à l’entrepreneur individuel, diagnostiqueur indépendant
ou micro-entrepreneur.

Certification pour exercer l’activité

Depuis le 1er novembre 2007, les états, constats et diagnostics constituant le dossier de diagnostic
technique (DTT) exigible à l’occasion de ventes de biens immobiliers doivent être établis par des opérateurs
dont les compétences ont été certifiées, à l’issue d’un examen, par un organisme accrédité par le
Cofrac. Ces opérateurs doivent être eux-mêmes assurés ou par l’intermédiaire de l’entreprise à laquelle
ils appartiennent.

Pour en savoir plus :

Rubrique « Certification et accréditation : quelles différences ? » sur le site du Cofrac.

Le coût de la démarche d’accréditation dépend notamment du périmètre d’accréditation revendiqué,

qui conditionne la taille de l’équipe d’évaluation et sa durée d’intervention sur site. Les frais sont de trois
natures : frais d’instruction, frais d’évaluation et – si l’accréditation est prononcée – redevance annuelle
(règles de facturation et tarifs sont disponibles auprès du centre de documentation du Cofrac).
La certification des diagnostiqueurs est obligatoire et nul ne peut exercer ce métier s’il n’est pas
certifié (voir la partie 6 « Règles de la profession »).
Sources :
• Ordonnance 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
• Décret 2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le Code de la construction et de l’habitation
et le Code de la santé publique.
• Article L271-6 du Code de la construction et de l’urbanisme.

La certification contrôle la capacité d’une personne à réaliser tel ou tel type de diagnostic. Elle porte sur
les individus, pas sur les entreprises, et concerne les diagnostics (sauf l’ex-ERNMT et les mesures de
la loi Carrez).
La certification a fait l’objet de modifications avec l’arrêté du 2 juillet 2018 définissant les critères de
certification des opérateurs de diagnostic technique et des organismes de formation et d’accréditation
des organismes de certification : un diagnostiqueur en exercice, dont la certification arrive à échéance
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dès cinq ans après le 1er avril 2019, aura la possibilité de proroger de deux ans sa certification en cours,
sous réserve de réussir à un contrôle de sa pratique, appelé « contrôle sur ouvrage global » (COG) ou
de passer une certification initiale sous le nouveau régime.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 27
 MOYENS POUR
DÉMARRER L’ACTIVITÉ

L’annexe 1 de l’arrêté du 25 juillet 2016 (définissant les critères de certification des compétences des
personnes physiques opérateurs de repérages, d’évaluation périodique de l’état de conservation des
matériaux et produits contenant de l’amiante, et d’examen visuel après travaux dans les immeubles
bâtis et les critères d’accréditation des organismes de certification) précise les conditions d’obtention
des examens avec des contrôles pratiques, théoriques, et ce COG. Les certifications sont faites avec
ou sans mention pour le plomb, l’amiante et l’énergie.
La formation doit être réalisée par un organisme de formation lui-même certifié et indépendant.

Pour en savoir plus :

Liste des organismes certificateurs (cliquez sur « Actualiser les résultats » pour avoir
la liste) sur le site du Cofrac.
 imulateur de prix pour les certifications en 2020 sur le site de Bureau Veritas.
S

Formation
La formation de référence est la licence professionnelle intitulée « Expert en diagnostics techniques
de l’immobilier et pathologies du bâtiment ». Elle se prépare à l’IUT de Saint Nazaire. C’est la seule
formation qui dispense de passer les examens pour la certification – celle-ci est acquise d’office, mais
seulement pour sa partie théorique.
Il existe aussi des formations assurées par les organismes certificateurs, dont les départements « Formation »
et « Certification » sont indépendants l’un de l’autre.
Par ailleurs, les réseaux d’enseigne ou de franchise dispensent des formations de base « maison » et
donnent des compléments d’informations en fonction de l’évolution de la réglementation.
Il est obligatoire de suivre une formation pour préparer l’examen de certification ; et il est demandé,
pour chaque diagnostic, de maîtriser les aspects suivants :
• la réglementation,
• le bâtiment en général et les spécificités du domaine concerné,
• la méthodologie,
• la rédaction d’un rapport.
Une recertification est prévue à l’issue de 5 ou 7 ans (voir la partie 6 « Règles de la profession »).
Au-delà des diagnostics usuels, il existe d’autres missions réparties par domaines : le DPE dans un
immeuble collectif, le repérage amiante dans un immeuble de grande hauteur, le repérage avant démolition,
la certification DPE ou amiante avec mention.

Pour en savoir plus :

A
 rticle « Quelle formation pour devenir diagnostiqueur ? » (mis en ligne le 11/04/2018)
et Rubrique « Annuaire professionnel - Organismes de formation » sur le site de
Diagactu.

Convention collective
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Peu de cabinets emploient des salariés ; si besoin, l’employeur peut se reporter à la convention collective
nationale n° 1 486 de Syntec ingénierie (brochure 3 018), ou retrouver celle-ci sur Legifrance.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 28
 MOYENS POUR
DÉMARRER L’ACTIVITÉ

Équipement – Investissement de départ

L’investissement de départ est autant immatériel que matériel (tarif TTC) :
• L’assurance annuelle responsabilité civile professionnelle ou RCP : environ 2 500 € par salarié
diagnostiqueur.
• La formation : environ 1 500 € pour le DPE, de 5 000 € à 8 000 € pour les 6 diagnostics obligatoires,
dont la durée est de 2 mois.
•L
 a certification : environ 1 200 € pour un diagnostic, 2 500 € pour quatre, 3 000 € à 5 000 € pour les
6 diagnostics, selon les organismes de certification.
• La veille juridique souvent payante.
•L  ’informatique correspondant aux matériels et logiciels spécialisés (tablettes PC et logiciels complets) :
environ 4 000 €. Certaines solutions logicielles, devenues indispensables, regroupent l’ensemble des
diagnostics en vigueur. En 2017, 84 % des diagnostiqueurs utilisent une solution logicielle (Liciel,
Analysimmo, WinDiagnostics…) pour les rapports de diagnostic du DDT, et 83 % en sont satisfaits.

Pour en savoir plus :

DEVEKO. « Enquête Mars 2017 », réalisée à partir de 446 réponses d’entreprises de
diagnostic immobilier (pages 11 à 23).

•M
 atériel pour dépister le plomb : à partir de 22 000 € (le spectromètre à fluorescence X coûte de
20 000 € à 40 000 €).
•A  ppareil pour détecter l’étanchéité des conduites de gaz : de 200 € à 1 200 €.
• Télémètre à laser pour la loi Carrez : prix variables, de 200 € à 2 000 € sans trépied.
• Petit matériel (poinçon, lampe, boussole, etc.) : environ 200 €.
• Kit d’intervention avec surfactant pour l’amiante : 46 €.
• Malette : de 30 à 500 €.
Au total, l’investissement de départ s’élève entre 32 000 € et 55 000 € TTC. Le diagnostiqueur qui
se lance peut sous-traiter certaines tâches ou louer une partie du matériel pour limiter ses investissements
de départ.
Le matériel évoluant sans cesse, une information est faite régulièrement par la revue ITGA. Pour découvrir
les fournisseurs d’appareils et de logiciels, il est conseillé de contacter les organisations professionnelles
et de se rendre sur les salons professionnels (notamment aux États généraux de la Fidi). Ce sont souvent
les outils qui font la différence comme ceux numérisés pour les diagnostics.

Pour en savoir plus :

Brochure « L’équipement du diagnostiqueur immobilier » sur le site de Testoon.
Liste d’équipements sur la boutique en ligne du site de l’ITGA.

Il existe aussi une évolution du métier vers un carnet numérique du logement et la démarche qualité BIM
(Building Information Modeling).
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Source : INFODIAGNOSTIQUEUR. « Diagnostic avant travaux : BIM et carnet numérique du logement, quelle relation ? », article publié
le 19/12/2019.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 29
 MOYENS POUR
DÉMARRER L’ACTIVITÉ

Le diagnostiqueur doit aussi penser à l’entretien et à la mise à jour de ses appareils (révision et
étalonnage par des organismes de métrologie certifiés), pour garantir des mesures fiables.

Pour en savoir plus :

USINE NOUVELLE. « Tout comprendre de l’étalonnage des instruments de mesure »,
article publié le 04/10/2016.

Enfin, rejoindre une franchise nécessite de payer un droit d’entrée (autour de 10 000 € TTC) et un
investissement minimal (autour de 15 000 € TTC) qui correspond aux matériels et logiciels à acquérir via
la centrale d’achat de la franchise.

Pour en savoir plus :

 iste des réseaux franchisés dédiés au diagnostic immobilier sur le site « Toute la
L
franchise ».
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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 30
 ÉLÉMENTS
FINANCIERS

5.
 ÉLÉMENTS
FINANCIERS
Chiffre d’affaires – Facturation
Le chiffre d’affaires total de la profession des diagnostiqueurs en France est de 1 200 M€ en 2018 :
• 550 M€ pour les DDT ;
• 450 M€ pour les diagnostics avant travaux : il est souvent intéressant de faire des travaux dans des
bâtiments pour les rénover, les destiner à un nouvel usage ou bien les réhabiliter. La protection des
intervenants sur les chantiers est à prendre en compte en premier lieu, car les problèmes de saturnisme
dus au plomb ou les problèmes dus à l’amiante sont par exemple la cause de nombreux décès. 
• 200 M€ pour les diagnostics réglementaires. Ce sont les diagnostics complémentaires :
> Diagnostic gaz si l’installation a plus de 15 ans,
> Diagnostic électrique si l’installation a plus de 15 ans,
> Diagnostic termites si le bien est dans une zone réglementée termites,
> Diagnostic de performance numérique pour connaître la couverture Internet du bien,
> Diagnostic de l’état parasitaire pour connaître la présence ou non d’insectes et de champignons
s‘attaquant au bois (mérule).
Sources :
• Rubrique « Les diagnostics immobiliers obligatoires » sur le site de Allodiagnostic.
• FNAIM. Informations collectées par Bpifrance Création lors des conférences du salon Grand circuit – Contrôler le bâtiment, le 11 octobre 2018.

La facturation forfaitaire est la plus courante, même si les tarifs sont donnés à titre indicatif. Entrent en
ligne de compte : le nombre de diagnostics, le nombre de pièces à diagnostiquer, la surface ou le type de
bien à expertiser et son lieu géographique. Le diagnostiqueur doit aussi ajouter ses frais de déplacement
et faire son rapport.

Pour en savoir plus :

C
 omparateur de prix Viadiagnostic : il donne des prix mis à jour en janvier 2019.
R
 ubrique « Les diagnostics immobiliers – Prix moyens en France en 2019 » sur
le site de Oprixfixe.
Rubrique « Prix des diagnostics immobiliers » sur le site de Maison en travaux.

Rentabilité
En l’absence de données financières et comptables de référence pour le métier de diagnostic immobilier,
le porteur de projet peut s’inspirer des comptes de résultat des géomètres-experts en prenant garde de
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les pondérer : cette profession, aux acteurs de niveau Bac+5, a une vocation beaucoup plus large que
les diagnostiqueurs immobiliers et réalise des prestations coûteuses ; le chiffre d’affaires par géomètre
est donc plus élevé.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 32
 ÉLÉMENTS
FINANCIERS

Pour rester le plus proche possible d’une activité indépendante, il est possible de se référer aux valeurs
des premier et deuxième quartiles de la population des géomètres-experts, qui correspondent à un
montant annuel net de recettes de moins de 30 000 € pour le premier quartile et à un montant situé entre
30 000 € et 70 000 € pour le deuxième.

PRINCIPAUX INDICATEURS POUR LES GÉOMÈTRES-EXPERTS – PREMIER ET DEUXIÈME QUARTILES, 2018

PART DANS LES RECETTES NETTES
MONTANT NET
DES RECETTES CHARGES IMPÔTS CHARGES
ACHATS BÉNÉFICE
DE PERSONNEL ET TAXES EXTERNES
PREMIER QUARTILE
33,2 %
30 283 y 1,3 % 0,5 % 5,9 % 55,1 %
soit 10 062 y
DEUXIÈME QUARTILE
43,3 %
70 357 y 0,4 % 5,1 % 3,5 % 43,5 %
soit 30 449 y
Lecture : parmi les géomètres-experts, le premier quart réalise moins de 30 283 € de recettes en 2018 ; le deuxième entre 30 283 € et 70 357 €.
Champ : France, ensemble des 82 géomètres-experts adhérents de l’Unasa pour l’année 2018 (code 742BAB).
Source : Unasa.

Le porteur de projet peut également retrouver les comptes de résultat de ses concurrents sur des sites
comme www.societe.com ou sur www.verif.com. Cette information est payante.
Il est conseillé de ne pas brader les prix ! Tôt ou tard l’affaire ne sera plus rentable et en attendant les
concurrents sont pénalisés.
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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 33
 ÉLÉMENTS
FINANCIERS

Charges d’exploitation
Elles se composent des frais de déplacement, des royalties versées au franchiseur éventuel, des
assurances, des amortissements du matériel, des charges sociales, des honoraires du comptable, de
la communication. Les assurances coûtent de plus en plus cher, à cause des sinistres qui donnent lieu
à des indemnisations élevées.

DÉTAIL DES CHARGES EXTERNES DES GÉOMÈTRES-EXPERTS – PREMIER ET DEUXIÈME QUARTILES, 2018

EN % DES RECETTES NETTES
1ER QUARTILE 2E QUARTILE
Loyers et charges locatives 1,3 5,7
Locations 1,1 2,5
Honoraires 5,2 2,8
Primes d’assurance 2,6 2,5
Autres travaux, fournitures
7,3 3,2
et services extérieurs (TSFE)
Frais de déplacement 12,3 7,9
Charges sociales personnelles 15,3 10,1
Frais de réception 1,4 1,1
Fournitures de bureau 4,7 3,1
Autres frais divers de gestion 3,9 4,5
TOTAL CHARGES EXTERNES 55,1 43,5
Champ : France, ensemble des 82 géomètres-experts adhérents de l’Unasa pour l’année 2018 (code 742BAB).
Source : Unasa.

Financement – Aides spécifiques

Le site de Bpifrance Création détaille les différentes formes de financement mobilisables en fonction du
projet, de la situation personnelle du porteur de projet et de ses besoins. Ces informations se trouvent
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dans la rubrique « Trouver des financements » du site de Bpifrance Création.

Pour connaître les principales aides financières, sociales et fiscales à la création ou reprise d’entreprise,
vous pouvez aussi consulter la rubrique « Les aides » du site de Bpifrance Création.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 34
6.
RÈGLES
DE LA
PROFESSION
 RÈGLES DE LA
PROFESSION
Contexte général
L’exercice du diagnostic, qui produit des documents au caractère officiel, est très encadré par la législation.
En voici les principales réglementations, dans l’ordre chronologique de leur apparition :
• Les articles L271-4 à 6 et les articles R271-1 à 5 du Code de la construction et de l’habitation.
•L  a loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs.
•L  ’ordonnance 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.
• Le décret 2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers.
• L’article L1334-13, les articles R 1334-23 et 24 du Code de la santé publique.
• L’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb : un diagnostic d’exposition
ou de risque d’intoxication au plomb est requis notamment lors de la vente d’un bien immobilier ou si un
cas de saturnisme a été dépisté. Deux arrêtés précisent que les opérateurs qui réalisent ces diagnostics
doivent utiliser des appareils spécifiques de mesure et être en possession d’une attestation de leur
fabricant indiquant la durée de vie maximale de la source radioactive, au-delà de laquelle l’appareil ne
peut plus être utilisé.
•L
 a loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, ou loi Alur, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové,
oblige à réaliser un diagnostic technique global (DTG).
•L
 a performance énergétique devient un critère de décence. Issu de la loi de transition énergétique du
17 août 2015, le décret 2017-312 du 9 mars 2017 vient en préciser les contours ainsi que le calendrier
de mise en œuvre. Depuis 2018, les logements donnés en location doivent notamment présenter une
performance énergétique minimale.
•L
 e décret 2016-1104 relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz dans les logements en location
et le décret 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les
logements en location. La location d’un logement nu ou meublé devra se faire en remettant au locataire
un diagnostic sur l’état des installations intérieures de gaz et un autre sur l’électricité.
• L’arrêté « compétences » du 2 juillet 2018 définissant les critères de certification des opérateurs de
diagnostic technique et des organismes de formation et d’accréditation des organismes de certification :
il porte à la fois sur la formation des diagnostiqueurs et sur les organismes de formation eux-mêmes.
Six arrêtés pris antérieurement sur le régime de certification sont supprimés et remplacés par celui-ci,
dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er octobre 2018 pour la certification des organismes
de formation et le 1er janvier 2020 pour la certification des opérateurs de diagnostic immobilier (ODI).
Ce nouvel arrêté prévoit aussi :
> La certification des organismes de formation qui est faite par un organisme lui-même accrédité par
le Cofrac au 1er juillet 2018.
> L’indépendance financière et structurelle entre organismes de formation et organismes de certification.
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Pour en savoir plus :

INFODIAGNOSTIQUEUR. « Nouvel arrêté certification ODI : objectifs et changements »,
article mis en ligne le 20/09/2018.
C
 ABINET FAB’DIAG. « Parution du nouvel arrêté de compétences des diagnostiqueurs
au JO du 8 juillet 2018 », article mis en ligne le 07/08/2018.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 36
 RÈGLES DE LA
PROFESSION

•L
 a loi n° 2018-1021, ou loi Élan, du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement
et du numérique : elle concerne l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
• L’arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon du territoire français.
• L’arrêté du 16 juillet 2019 relatif au repérage de l’amiante avant certaines opérations réalisées dans
les immeubles bâtis. Les cabinets de diagnostics immobiliers doivent envoyer chaque année, à la
préfecture de leur département, un rapport annuel d’activité concernant les missions de repérage des
matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante qu’ils ont réalisées. Il existe aussi deux
types de prestations relatives à l’amiante, selon les caractéristiques des bâtiments à analyser.
•L ’arrêté du 1er octobre 2019 portant sur les règles d’analyse de l’amiante.
• L’arrêté du 10 août 2020 fixant le modèle de l’état parasitaire relatif à la présence de termite dans
un immeuble.
• À compter du 1er juin 2020, le futur acquéreur ou locataire d’un bien devra être informé, via un document
intégré dans le DDT, du fait que ce bien est situé ou non dans une zone de bruit définie par le Plan
d’exposition au bruit (PEB) des aérodromes.
Le DPE tel qu’il est pratiqué aujourd’hui pourrait évoluer vers un « DPE 3.0 », avec notamment l’éradication
des passoires thermiques. La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat,
dans son article 22, prévoit qu’à compter de 2022, l’audit énergétique sera annexé au diagnostic de
performance énergétique (DPE) des logements classés F et G, qu’ils soient vendus ou loués. Le montant
des dépenses énergétiques théoriques figurera aussi dans le DPE, quel que soit le logement classé.

Pour en savoir plus :

ACTU ENVIRONNEMENT. « Lutte contre les passoires thermiques : le gouvernement
et l’Assemblée tombent d’accord », article publié le 28/06/2019.

Conditions d’installation
Pour devenir diagnostiqueur
À l’égard de la loi, les points à respecter sont les suivants :
•O  btenir la certification (voir la rubrique « Ressources humaines » de la partie 4).
• Être assuré en responsabilité civile professionnelle. Les diagnostiqueurs doivent justifier d’une
assurance dont le montant de garantie est au moins de 300 000 € par sinistre et de 500 000 € par
année d’assurance (les fédérations ont conclu des accords à ce sujet). Mais pour certains sinistres,
ces minima légaux sont insuffisants : par exemple, lors d’un diagnostic amiante, si le diagnostiqueur
est responsable, des arrêts de la Cour de cassation l’obligent à indemniser l’occupant à hauteur des
montants des travaux à faire. Il s’agit aussi d’être prudent lors des travaux qui précèdent une démolition.
Et, s’il faut réparer une erreur de diagnostic portant notamment sur le risque de mérule, l’assurance
n’est pas toujours adaptée : il faut donc bien vérifier les plafonds de garantie afin qu’ils couvrent
la totalité des travaux à effectuer. Attention, les litiges sont fréquents… C’est une profession à
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risques selon le Cabinet Condorcet.

• Être indépendant. Le diagnostiqueur ne doit pas être lié à une entreprise proposant des prestations
dans le même secteur (vendeur, bailleur, gestionnaire, entreprise susceptible de réaliser des travaux) ;
il s’expose non seulement à la nullité de son diagnostic, mais aussi à des conséquences judiciaires.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 37
 RÈGLES DE LA
PROFESSION

Le commissionnement, un temps toléré, a été interdit : le décret 2010-1200 du 11 octobre 2010

interdit expressément la pratique du commissionnement dans le domaine du diagnostic ; il interdit
également au diagnostiqueur immobilier et à ses employés :
> de verser toute rétribution ou avantage, directement ou indirectement, à des professionnels intervenant
dans la vente ou la location du bien faisant l’objet du diagnostic ;
> de recevoir toute rétribution ou avantage, directement ou indirectement, de la part d’une entreprise
pouvant réaliser des travaux sur le bien faisant l’objet du diagnostic.
• Respecter les règles d’affichage des prix (brochure) ; la délivrance et les règles de facturation (en
double exemplaire), de devis (envoyer un devis est préférable à un devis par téléphone), d’information du
consommateur (délivrance de documents concernant les coordonnées du professionnel, les conditions
de son offre de services, etc.).
• Documenter ses interventions. Lors de chaque prestation, le professionnel qui réalise un DPE ou
des diagnostics CREP, amiante, termites, installations intérieures d’électricité et de gaz doit remettre
à son client :
> un rapport établi en langue française ; une attestation sur l’honneur mentionnant qu’il satisfait aux
conditions d’aptitude, d’assurances et d’indépendance pour l’exercice de son activité et qu’il dispose
des moyens nécessaires en matériel et en personnel pour l’établissement de ses diagnostics ;
> le rapport de diagnostic qui doit comporter la mention suivante : « Le présent rapport est établi
par une personne dont les compétences sont certifiées par… », complétée par le nom et l’adresse
postale de l’organisme certificateur concerné.
S’il fait apparaître des facteurs de dégradation, le diagnostiqueur doit transmettre immédiatement une
copie de son rapport au préfet et en informer le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires.
Sources :
• Articles L271-6 et R271-3 du Code de la construction et de l’habitation.
• Articles R1334-10 et L1334-10 du Code de la santé publique.

Déontologie
Il existe des règles de déontologie fixées par les fédérations, comme celles de la Fidi.

Responsabilité des diagnostiqueurs

La responsabilité des diagnostiqueurs est fondée sur la faute, c’est-à-dire sur l’article 1 382 du Code
civil. Deux éléments sont essentiels : la faute professionnelle du diagnostiqueur et un préjudice causé à
une victime (locataire, bailleur, acheteur ou vendeur).
Il faut suivre la jurisprudence pour vérifier si les diagnostiqueurs ont une obligation de moyens ou une
obligation de résultats. Dans ce dernier cas, des diagnostiqueurs peuvent voir leur responsabilité pleinement
engagée et devoir supporter, par exemple, le coût total des travaux rendus nécessaires par la présence
d’amiante non détectée – il en va de même pour les termites.

Pour en savoir plus :

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MAISON À PART. « Diagnostics immobiliers : quelle responsabilité pour le

diagnostiqueur en cas d’erreur ? », article mis en ligne le 08/11/2012.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 38
 RÈGLES DE LA
PROFESSION

Par ailleurs, si un bien ne correspond pas aux informations figurant sur les diagnostics réalisés, le
diagnostiqueur est tenu pour responsable et doit verser une indemnisation à l’acquéreur correspondant
au coût total des éventuels préjudices subis. C’est la cas lorsqu’un élément n’a pas été détecté et
qu’il modifie les conditions de la vente (plomb, amiante, termites…) : l’acquéreur peut demander un
dédommagement ou faire payer le coût des travaux nécessaires au diagnostiqueur qui se tourne alors
vers son assureur.
Source : LE FIGARO. « Le diagnostiqueur immobilier a une lourde responsabilité s’il se trompe », article posté le 02/03/2017.

Enfin, les diagnostics ne sont pas toujours fiables, comme l’ont montré nombre d’enquêtes (UFC-Que
Choisir, DGCCRF, Le Moniteur…). Parfois, des anomalies passent inaperçues aux yeux des diagnostiqueurs.
Car il ne suffit pas d’être certifié : certains diagnostics sont délicats à établir, et il est tout à fait possible,
par exemple, de ne pas suspecter un matériau comportant de l’amiante si le diagnostiqueur n’a pas une
formation solide et fine dans le domaine ; de plus, certains préjudices, comme des maladies, peuvent
se déclarer 30 à 40 ans après.

Contrôles
Les enquêtes de contrôle sont menées par l’UFC-Que choisir et par la Direction générale de la
concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Les laboratoires d’analyse doivent être fiables : en France, pour le domaine de l’amiante (analyses et/ou
prélèvements), une association regroupe les principaux organismes accrédités par le Cofrac ; il s’agit de
l’Union des laboratoires de santé du bâtiment (ULSB).

Sous-traitance
Il faut être vigilant avec les sous-traitants : sont-ils certifiés, qualifiés, ont-ils souscrit une assurance ?
Le formalisme de la relation de sous-traitance est indispensable (contrat détaillé), surtout en cas de
dommages pour identifier précisément les responsabilités. Les fédérations ont contracté avec des
compagnies d’assurance à ce sujet.

Statut de l’entrepreneur
Dans une décision du 5 décembre 2006, la Cour de cassation a reconnu le caractère commercial
de l’activité de diagnostiqueur immobilier, par opposition à l’expertise immobilière qui relève du domaine
libéral. Mais il existe tout de même une ambiguïté à ce sujet, car des diagnostiqueurs sont inscrits sous
un régime libéral.
Source : DIAGACTU. « La structure », article en ligne.

Les diagnostiqueurs immobiliers sont donc affiliés à la Sécurité sociale des indépendants. Mais
attention, depuis le 1er janvier 2020, la Sécurité sociale pour les indépendants est intégrée au régime
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général de la Sécurité sociale.

Dans le rescrit du 30 décembre 2008, l’administration fiscale s’est alignée sur la position de la Cour de
cassation en confirmant que les revenus des diagnostiqueurs immobiliers sont imposables à l’impôt sur
le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC – article 34 du Code général
des impôts).

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 39
 RÈGLES DE LA
PROFESSION

Références juridiques et ouvrages

sur la législation
Pour une veille juridique gratuite, consultez :
• BPIFRANCE CRÉATION. « Diagnostiqueur immobilier – Réglementation ».
• DIAGACTU. « Textes légaux ». Mise à jour au fil de l’eau.
• FIDI. « Consulter les textes réglementaires ».
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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 40
 7.

CONTACTS
ET SOURCES
D’INFORMATION
 CONTACTS
ET SOURCES D’INFORMATION

Institutionnels
• Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités territoriales
Le ministère travaille notamment à la fiabilisation des méthodologies de diagnostic et des méthodes
de calcul, à l’accompagnement des diagnostiqueurs, au niveau de la certification, de la formation et
de la surveillance.

Pour en savoir plus :

Rubrique « Diagnostics techniques immobiliers » mise à jour le 07/06/2019.
« Diagnostiqueur immobilier : une profession réglementée », article publié le
12/06/2019 :
> Comment trouver un diagnostiqueur ?
> Comment sont garanties les compétences des diagnostiqueurs ?
> Comment détecter les pratiques douteuses de certains prestataires ?
> Textes de référence et ressources.
•M
 inistère de la Transition écologique et solidaire
Le Grenelle de l’Environnement a prévu la mise en place d’un vaste programme d’amélioration de
l’efficacité énergétique du bâtiment (norme « basse consommation » depuis 2012 pour les constructions
neuves et 400 000 rénovations thermiques pour les bâtiments existants par exemple).

Pour en savoir plus :

Site du « Plan bâtiment durable » des ministères de la Transition écologique et solidaire
et de la Cohésion des Territoires, notamment la page de résultats de recherche sur
le diagnostic.

Organismes professionnels
Pourquoi adhérer à un organisme professionnel ?
Pour rompre son isolement, être tenu au courant des évolutions de sa profession, se constituer un réseau,
participer aux congrès annuels, obtenir des conseils juridiques, recevoir une assistance administrative,
suivre une formation, etc. Les services offerts sont nombreux et généralement mis en valeur sur le site
Internet de ces organismes.
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La procédure d’affiliation diffère beaucoup d’un organisme à l’autre. Il en est de même des coûts : certaines
adhésions sont gratuites, d’autres payantes, en fonction des revenus ou du chiffre d’affaires. Des tarifs
spéciaux sont parfois prévus pour les nouveaux adhérents en phase de création. Certains organismes
n’acceptent pas les créateurs et réservent leurs services aux entreprises ayant une certaine ancienneté.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 42
 CONTACTS
ET SOURCES D’INFORMATION

Les principaux organismes professionnels et fédérations

• Association française de thermographie infrarouge du bâtiment (AFTIB)
L’association conseille les propriétaires et les gestionnaires privés et publics de parc immobilier,
notamment sur l’amélioration des performances énergétiques du bâti et les travaux qu’elle nécessite.
Il réunit tous les acteurs autour de la thermographie.
• Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la Fnaim (CDI Fnaim)
La FNAIM regroupe plus de 400 cabinets représentant près de 700 diagnostiqueurs. Elle a mis en
place des modules de formation spécifiques pour améliorer les compétences des diagnostiqueurs.
 édération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi)
•F
La FIDI est une association loi 1901 dont la vocation est de rassembler tous les acteurs du diagnostic
immobilier et de faire entendre leur voix. Elle s’est rapprochée en 2013 de CINOV, la Fédération des
syndicats des métiers de la prestation intellectuelle du conseil, de l’ingénierie et du numérique. Elle fédère
1 043 diagnostiqueurs dans 700 entreprises et sites adhérents, de taille et de structure très variées, du
diagnostiqueur indépendant aux plus importants réseaux français agissant sous enseigne commune.
•O
 rdre des géomètres-experts
L’ordre fournit sur son site de nombreuses informations sur la profession : organisation, formations,
contenu du métier, statistiques. Il anime également une rubrique « actualités » et a mis en ligne l’annuaire
professionnel des géomètres.

Salons et manifestations
• Grands circuits – Contrôler le bâtiment, événements-conférences organisés en France tout au
long de l’année par Deveko (anciennement « Le grand circuit des diagnostiqueurs »).
• Deveko, plate-forme « Nos communautés améliorent la ville » avec des sites sur le bâtiment
(diagnostiqueurs, électriciens, amiante…).
•L es rendez-vous Diag immo, organisés chaque année par la Fidi, Paris.
• Salon des professionnels de l’amiante (SPA), salon annuel proposé par le magazine Dimension
amiante et les éditions Cédille, rassemblant tous les acteurs de la filière, Paris.
• Tour du diag par ITGA, avec des conférences tout au long de l’année en France autour de l’amiante.

Ouvrages, rapports et études

• AINOUCHE Yannick. « Demain nos logements », éditions Iggybook, 2018.
• INFODIAGNOSTIQUEUR. « Le guide du diagnostiqueur immobilier », guide métier, 2017.
• INSTITUT NATIONAL DE LA CONSOMMATION. « Tout savoir sur les diagnostics immobiliers »,
fiches pratiques, 10/11/ 2017.
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• LAFOND Jacques. « Les diagnostics immobiliers », éditions Lexis Nexis/Litec, août 2018.

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Dossier Projecteurs DEVENIR DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER | 43
 CONTACTS
ET SOURCES D’INFORMATION

Revues et sites Internet

• Diag actu, de nombreuses informations quotidiennes pour les diagnostiqueurs.
• Dimag, mensuel (en ligne et papier), le magazine du diagnostic immobilier.
• Dimension amiante, le magazine de la filière amiante.
• Ideal conseils, les conseils d’une filiale d’ITGA, société de services dédiée à l’accompagnement des
dirigeants dans le secteur du bâtiment et du diagnostic immobilier.
• Mon immeuble, site réservé aux professionnels de l’immobilier.

Annuaires
• La liste officielle des diagnostiqueurs certifiés par le ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du
Développement durable et de la Mer.
•L
 ’annuaire des diagnostiqueurs certifiés présenté par Service-Public.fr.
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 www.bpifrance-creation.fr

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ISBN : 978-2-38076-009-5