Guide relatif aux

Organismes de
Placement
Collectif
Immobilier
DESTINÉ AUX PROFESSIONNELS
MARS 2022
PRÉAMBULE
Dans le cadre de sa mission d’accompagnement des intervenants du
marché, l’Autorité Marocaine du Marché des Capitaux élabore une
série de guides visant à leur faciliter la compréhension du cadre légal et
réglementaire régissant les instruments financiers disponibles sur le marché
des capitaux.

A ce titre, le «Guide relatif aux Organismes de Placement Collectif

Immobilier» présente une synthèse :
• des modalités d’agrément et de fonctionnement des OPCI ;
• des modalités d’agrément des sociétés de gestion d’OPCI et des
obligations leur incombant;
• des conditions d’exercice et des modalités de désignation des
évaluateurs immobiliers et des établissements dépositaires ainsi que
leurs missions et leurs obligations ;
• des modalités de désignation des commissaires aux comptes ainsi
que leurs missions et leurs obligations ;
• des missions de l’AMMC dans le cadre de l’activité de gestion
d’OPCI.

Ce guide est une mise à jour du guide élaboré en juin 2019 lors du
lancement de l’activité des OPCI au Maroc.
 SOMMAIRE
ECOSYSTÈME DES OPCI 06

LES ORGANISMES DE PLACEMENT COLLECTIF IMMOBILIER 07

1. Qu’est-ce qu’un Organisme de placement collectif immobilier ?
2. Quels sont les différents types d’OPCI ?
3. A quelles autorisations est soumis un OPCI ?
4. Quelles sont les règles de composition de l’actif d’un OPCI ?
5. Quels sont les moyens de financement d’un OPCI ?
6. Quel est le régime fiscal des OPCI ?

LES SOCIÉTÉS DE GESTION D’OPCI 17

7. Quelles sont les conditions d’exercice de l’activité de société
de gestion d’OPCI ?
8. A quelles autorisations est soumise une société de gestion d’OPCI ?
9. Quels sont les cas de retrait d’agrément d’une société de gestion d’OPCI ?
10. Quelles sont les obligations de moyens des sociétés de gestion d’OPCI ?
11. A quelles obligations en matière de déontologie et de conflits d’intérêts
sont soumises les sociétés de gestion d’OPCI ?
12. Quelles sont les obligations de la société de gestion en matière
d’informations des porteurs de titres ?

LES ÉVALUATEURS IMMOBILIERS 26

13. Quelles sont les conditions d’exercice de l’activité d’évaluateur immobilier
d’actifs d’OPCI ?
14. Quelles sont les modalités de désignation des évaluateurs immobiliers
d’actifs d’OPCI ?
15. Quelles sont les missions de l’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI ?
16. Quelles sont les obligations d’informations de l’évaluateur immobilier
d’actifs d’OPCI ?
LES ÉTABLISSEMENTS DÉPOSITAIRES 31
17. Quelles sont les conditions d’exercice de l’activité d’établissement
dépositaire d’actifs d’OPCI ?
18. Quelles sont les modalités de désignation de l’établissement dépositaire
d’actifs d’OPCI ?
19. Quelles sont les missions de l’établissement dépositaire d’actifs d’OPCI ?
20. Quelles sont les obligations d’informations de l’établissement dépositaire
d’actifs d’OPCI ?

LES COMMISSAIRES AUX COMPTES 34

21. Quelles sont les modalités de désignation du commissaire aux comptes ?
22. Quelles sont les missions du commissaire aux comptes ?
23. Quelles sont les obligations d’informations du commissaire aux comptes
de l’OPCI?

L’AUTORITÉ MAROCAINE DU MARCHÉ DES CAPITAUX 36

24. Quels sont les intervenants soumis au contrôle de l’AMMC ?
25. Quels sont les types de contrôles effectués par l’AMMC ?
Ecosystème des OPCI

Contrôle à la
désignation et
lors de l’exercice
de l’activité

Agrément
et contrôle
post- -Garde des actifs
agrément et gestion des
passifs
-Certification de
l’inventaire des
actifs
Établissement
Dépositaire

Société de Gestion
-Contrôle et suivi
Création des comptes
et
gestion
OPCI sociaux
-Certification des
comptes Commissaires
aux Comptes

Evaluation des
actifs immobiliers

Évaluateurs
immobiliers

Désignation pour Agrément et

chaque OPCI Contrôle post-
agrément

Commission Avis sur les

Membre demandes
Consultative*
d’agrément

*
Commission consultative chargée de donner son avis sur les demandes d’agrément d’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI
I. Les Organismes de
placement collectif
immobilier
1. Qu’est-ce qu’un Organisme de placement
collectif immobilier ?

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un véhicule

d’investissement réglementé dont l’objet principal est l’acquisition ou la construction
d’immeubles exclusivement en vue de leur location. Ce véhicule d’investissement
permet à des investisseurs de toutes natures (personnes physiques, personnes
morales, investisseurs qualifiés, etc.) d’avoir accès au marché immobilier à
travers l’acquisition de parts ou d’actions d’un OPCI détenant directement ou
indirectement des actifs immobiliers.

Les OPCI et leurs sociétés de gestion sont soumis à une réglementation spécifique
qui fixe :

• les conditions d’exercice, les modalités d’agrément et les obligations de

moyens des sociétés de gestion ;
• les modalités d’agrément et de commercialisation des OPCI ainsi que leurs
règles de fonctionnement ;
• les obligations en matière d’information des investisseurs ;
• les sanctions disciplinaires ou pénales en cas de manquement à leurs
obligations.

La réglementation régissant les OPCI fixe également les obligations qui incombent
aux différents acteurs qui interviennent pour assurer la bonne marche de ces
véhicules d’investissement. Cette réglementation encadre les missions des
évaluateurs immobiliers, de l’établissement dépositaire et du commissaire aux
comptes de l’OPCI.

8 Guide relatif aux OPCI

2. Quels sont les différents types d’OPCI ?

Les OPCI peuvent prendre deux formes juridiques, les FPI (Fonds de Placement
Immobilier) et les SPI (Société de Placement Immobilier) :

SPI FPI
◉ Société anonyme à capital variable. ◉ Copropriété d’actifs (pas de personnalité
◉ Le nombre d’actionnaires minimum est morale).
égal à 3. ◉ Constitué par l’émission d’au moins 2
◉ Le capital minimum initial est égal à 50 parts représentant les actifs.
millions de dirhams. ◉ Le montant de l’apport minimum initial
◉ La possibilité d’inscription à la cote de est égal à 50 millions de dirhams.
la bourse des valeurs. ◉ La possibilité d’inscription à la cote de
◉ Les titres peuvent être libellés en devise la bourse des valeurs.
ou régis par une législation étrangère. ◉ Les titres peuvent être libellés en devise
◉ Une gouvernance flexible : aucun ou régis par une législation étrangère.
quorum requis pour l’AGO et l’AGE sur ◉ Géré par une société de gestion
2ème convocation. agréée.
◉ Gérée par une société de gestion ◉ La société de gestion est le mandataire
agréée qui exerce la direction générale du FPI.
de la SPI.

Il convient de souligner que les OPCI réservés aux investisseurs qualifiés sont éligibles
aux règles de fonctionnement allégées (OPCI-RFA) fixées dans la loi 70 - 14.

3. A quelles autorisations est soumis un OPCI ?

Tout OPCI est constitué à l’initiative d’une société de gestion. Pour pouvoir gérer
et commercialiser un OPCI, la société de gestion doit demander deux types
d’autorisation :

• agrément de l’OPCI à travers l’approbation de son projet de règlement de

gestion. Cette étape permet la constitution juridique de l’OPCI ;
• visa du document d’information de l’OPCI. Cette étape permet la
commercialisation de l’OPCI après sa constitution juridique.

Guide relatif aux OPCI 9

 Agrément du règlement de
gestion

‒ Pour l’obtention de l’agrément de

l’OPCI, la société de gestion dépose
un dossier de demande d’agrément,
accompagné du projet de règlement de
gestion de l’OPCI, auprès de l’AMMC.

‒ Dans le cadre de l’instruction du dossier

de demande d’agrément, l’AMMC peut :

• exiger de la société de gestion tout

document complémentaire ;
• effectuer des entretiens avec les
représentants de la société de
gestion.

Visa du document d’information

‒ Pour l’obtention du visa de l’AMMC,

la société de gestion dépose un dossier
de demande de visa, accompagné du
projet de document d’information de
l’OPCI, auprès de l’AMMC.

‒ Dans le cadre de l’instruction du dossier

de demande de visa, l’AMMC peut
exiger de la société de gestion tout
document complémentaire.

‒ Le document d’information est rédigé

d’une façon claire, précise et objective
de manière à permettre aux souscripteurs
de comprendre et d’apprécier le produit
proposé.

‒ Dès notification du visa, un extrait du

document d’information est publié dans
un journal d’annonces légales.

10 Guide relatif aux OPCI

 Modifications du règlement de gestion et du document
d’information

Toute modification du règlement de gestion et du document d’information est

subordonnée respectivement à un nouvel agrément et un nouveau visa de
l’AMMC.

Les modifications du document d’information sont portées à la connaissance

des porteurs de titres afin de permettre à ces derniers de prendre leur
décision de maintien de leur investissement ou de désinvestissement en toute
connaissance de cause.

Certaines modifications du document d’information donnent aux souscripteurs

la possibilité de sortie sans frais. Ces modifications sont portées à la
connaissance des porteurs de titres selon des modalités spécifiques fixées par
l’AMMC.

Guide relatif aux OPCI 11

4. Quelles sont les règles de composition de l’actif
d’un OPCI ?
Les règles de composition de l’actif d’un OPCI sont fixées comme suit :

(a) Max 20%

du 1 sous forme

1.
de terrains non les biens immeubles immatriculés acquis ou
bâtis destinés à construits en vue de la location et les immeubles en
la construction et cours de construction destinés à la location ainsi
d’immeubles en
construction* que les droits réels portant sur lesdits biens.
(b) Min
50% des
actifs de 1
à 5
tout droit réel conféré par un titre ou par un bail
à raison de l’occupation d’une dépendance

2. du domaine public de l’Etat, d’une collectivité

territoriale ou d’un établissement public sur les
ouvrages, constructions et installations à caractère
immobilier réalisés sur ladite dépendance .

(c) Min 60% de

l’actif de l’OPCI.
Les actifs prévus

3.
aux 4 et 5 sont
pris en compte
tout droit réel prévu par une législation étrangère
(d) Max
à concurrence et similaire à l’un des droits mentionnés aux 1) 10% de (c)
de la quote-part et 2) ci-dessus .
que ces actifs
investissent dans
les actifs 1 à 3

les titres de capital, certificats de sukuk, droits,

4.
créances ou titres de créances permettant la
participation directe ou indirecte au capital social
dans des sociétés à prépondérance immobilière,
à l’exclusion des sociétés de personnes et des
sociétés civiles .

5. les titres d’autres OPCI.

12 Guide relatif aux OPCI

 6. les liquidités et les instruments financiers à caractère
liquide.
(e) Min 10% de
l’actif de l’OPCI **

7. les titres de créances ne permettant pas la

participation au capital social.
(f) Max 10% de
l’actif de l’OPCI

8. les placements sous forme d’avances en compte

courant d’associés.
(g) Max 10% de
l’actif de l’OPCI

Les OPCI-RFA ne sont pas soumis aux règles * et **

Les SPI inscrites à la cote de la bourse des valeurs ne sont pas soumises à la règle **

Les règles (a), (c) et (e) précitées doivent être respectées au 30 juin et au
31 décembre de chaque année. De plus, l’OPCI dispose de trois ans à
compter de la date de son agrément pour le respect desdites règles.

Guide relatif aux OPCI 13

5. Quels sont les moyens de financement d’un OPCI ?

Pour le financement des opérations entrant dans son objet principal, l’OPCI peut
contracter :

- des emprunts à moyen et long termes (endettement immobilier) dans la limite de

40%1 (60% pour les OPCI-RFA) de la valeur des actifs immobiliers, sous forme :

• d’obligations ;
• d’avances en compte courant d’associés ;
• d’emprunts bancaires d’une maturité supérieure à une année.

- des emprunts de trésorerie (endettement non-immobilier) dans la limite de 10%

(15% pour les OPCI-RFA) de la valeur des actifs financiers, sous forme :

• d’émissions de billets de trésorerie ;

• d’emprunts bancaires d’une maturité maximale d’une année ;

Ces limites doivent être respectées le 30 juin et le 31 décembre de chaque

année.

1
Pour l’appréciation de cette limite, il est tenu compte de l’ensemble des emprunts et dettes souscrits directement
par l’OPCI, ou indirectement à concurrence du pourcentage de sa participation dans les sociétés à prépondérance
immobilière et les OPCI.

14 Guide relatif aux OPCI

6. Quel est le régime fiscal des OPCI ?
Le tableau suivant résume les principales mesures fiscales applicables aux
OPCI :

Taxable Exonéré Commentaire

Apport initial
- Plus-value exonérée de
l’impôt au moment de
l’apport en nature.

- L’impôt est payé à la

Plus-value d’apport  cession partielle ou totale
des titres avec un abattement
de 50%.

- Disposition valable jusqu’à

fin 2022.

Droits d’enregistrement Pour les apports en

sur apport  numéraire et les apports en
nature.
Conservation foncière  Taxation à 1,5%.

TVA Traitement à analyser en fonction du bien concerné (équipé ou non).

Imposition de l’OPCI
Impôt sur les sociétés 
Retenue à la source (RAS) sur
dividendes, intérêts et produits 
similaires perçus
Imposition du porteur de titres
Dividendes perçus par IS au taux standard avec
les sociétés
 abattement à 60%.
Dividendes perçus par
les particuliers (RAS)  Taxation à 15%.

Dividendes perçus par

les non-résidents (RAS)  15% maximum.

Plus-value des particuliers  Taxation à 20%.

Plus-value des sociétés  IS au taux standard.
Plus-value des non-résidents Dépend des conventions fiscales.
Droits d’enregistrement au titre
des souscriptions/rachats 

Guide relatif aux OPCI 15

 - Les conditions pour bénéficier du régime d’apport :

• Apport effectué entre le 1er janvier 2018 et le 31

décembre 2022 ;
• Déclaration dans un délai de soixante jours
accompagnée de l’acte d’apport comportant les détails
de l’apport ;
• Évaluation par un commissaire aux apports ;
• Engagement de payer l’impôt sur les sociétés au titre
de la plus-value nette résultant de l’apport lors de la
cession partielle ou totale ultérieure des titres.

- Les conditions pour bénéficier de l’exonération totale de l’IS :

• Évaluation par un commissaire aux apports ;

• Conservation des biens apportés pendant une durée
d’au moins dix ans à compter de la date de l’apport ;
• Distribution de :

○ 85% min. du résultat de l’exercice afférent à

la location des immeubles construits à usage
professionnel et d’habitation ;
○ 100% des dividendes et parts sociales perçus ;
○ 100% des produits de placements à revenu fixe
perçus ;
○ 60% min. de la plus-value réalisée au titre de la
cession des valeurs mobilières.

16 Guide relatif aux OPCI

II. Les sociétés de
gestion d’OPCI
7. Quelles sont les conditions d’exercice de l’activité
de société de gestion d’OPCI ?

Pour exercer l’activité de société de gestion d’OPCI, toute société anonyme doit
remplir les conditions suivantes :

• avoir son siège au Maroc ;

• avoir pour activité principale et habituelle la gestion d’OPCI et/ou
la gestion d’organismes de placement immobilier de droit étranger ;
• avoir un capital social ≥ 1 million de dirhams, entièrement libéré lors de la
demande d’agrément ;
• présenter des garanties suffisantes en termes de moyens organisationnels,
techniques et humains (notamment l’expérience professionnelle de ses
dirigeants) ;
• les dirigeants ne doivent pas avoir fait l’objet d’une décision de
condamnation pour une infraction en relation avec leur activité.

Elle doit être dûment agréée par l’AMMC.

En sus, de l’activité de gestion d’OPCI, la société de gestion peut exercer

les activités connexes suivantes :

• le conseil en investissement immobilier ;

• la gestion locative des biens immeubles et des droits réels portant sur lesdits
biens.

18 Guide relatif aux OPCI

8. A quelles autorisations est soumise une société de
gestion d’OPCI ?

L’AMMC octroie deux types d’autorisation pour l’exercice de l’activité de société

de gestion d’OPCI :

• agrément des sociétés requérantes souhaitant exercer l’activité de société

de gestion d’OPCI ;
• accord préalable de l’AMMC pour certaines modifications affectant la
société de gestion. Il s’agit des modifications affectant :

– le contrôle de la société de gestion ;

– la nature des activités connexes qu’elle exerce ;
– son siège ou le lieu effectif de son activité.

Agrément des sociétés de gestion

- Pour l’obtention de l’agrément, le requérant dépose le dossier complet de demande

d’agrément auprès de l’AMMC.

- Outre la demande d’agrément, le dossier précité contient les documents et informations

relatifs :

• au requérant ;
• aux actionnaires et aux membres de l’organe de gouvernance du requérant ;
• aux dirigeants et au personnel du requérant.

- Dans le cadre de l’instruction du dossier de demande d’agrément, l’AMMC peut :

• exiger du requérant tout document complémentaire ;

• effectuer des entretiens avec les représentants légaux et les principaux dirigeants
du requérant ;
• effectuer une visite du siège du requérant.

Guide relatif aux OPCI 19

 Accord pour certaines modifications affectant
la société de gestion
- Pour l’obtention de l’accord de l’AMMC, la société de gestion dépose une demande
accompagnée d’un dossier.

- Le dossier précité contient les documents et informations relatifs :

• à la société de gestion ;
• aux actionnaires actuels et aux actionnaires cibles ;
• à la répartition du capital social et aux droits de vote.

- Dans le cadre de l’instruction du dossier de demande d’accord, l’AMMC peut :

• exiger de la société de gestion tout document complémentaire ;

• effectuer des entretiens avec les représentants légaux et les principaux
dirigeants de la société de gestion ;
• effectuer une visite du siège du requérant.

- Les modifications précitées sont communiquées par la société de gestion aux porteurs
de titres et les publie sur son site WEB.

9. Quels sont les cas de retrait d’agrément d’une société

de gestion d’OPCI ?
L’agrément de la société de gestion d’OPCI est retiré par l’AMMC dans les cas
suivants :

• à la demande de la société de gestion concernée ;

• lorsque la société de gestion n’a pas entamé son activité principale dans un
délai de douze mois à compter de la date de son agrément ;
• lorsque la société de gestion n’exerce plus son activité de gestion d’OPCI
pendant une durée supérieure à douze mois ;
• lorsque celle-ci ne remplit plus l’une des conditions d’exercice ;
• à titre de sanction disciplinaire.

Suite au retrait de son agrément, la société de gestion prend toutes les mesures
nécessaires à la préservation des intérêts de l’OPCl jusqu’à ce qu’une nouvelle
société de gestion soit désignée.

20 Guide relatif aux OPCI

10. Quelles sont les obligations de moyens des
sociétés de gestion d’OPCI ?

La société de gestion doit disposer de moyens organisationnels, humains et

techniques suffisants et en adéquation avec :

• la nature, l’importance, la diversité et la complexité de ses activités ;

• l’évolution prévisible de ses activités, l’environnement légal et les pratiques
de marché.

Moyens organisationnels
- La société de gestion dispose d’une structure organisationnelle
et d’un manuel des procédures adaptés à ses activités.

- Elle établit et met en œuvre un dispositif de contrôle interne

comprenant deux niveaux de contrôle.

- Elle établit et met en œuvre un dispositif de gestion des risques

couvrant l’ensemble des activités exercées.

Moyens humains
- La société de gestion dispose de moyens humains suffisants
et justifiants des qualifications, compétences et de l’expérience
nécessaires à l’exercice de leurs fonctions.

- Elle établit des fiches de postes détaillant les tâches à accomplir ainsi
que les compétences et les qualifications nécessaires pour les remplir.

- Elle désigne un contrôleur interne dont le rattachement hiérarchique

en garantit l’indépendance. Le contrôleur interne ne peut être impliqué
dans les processus opérationnels et dans l’exécution des activités qu’il
contrôle.

- Elle désigne un gestionnaire des risques indépendant des fonctions

opérationnelles2.

- Elle désigne un déontologue non - dirigeant.

2
Après accord de l’AMMC et dans les conditions prévues par la circulaire de l’AMMC n°02/18, la fonction de gestion des risques
peut être assurée par une personne impliquée dans l’exercice des activités dont elle contrôle les risques.

Guide relatif aux OPCI 21

 Moyens techniques
- La société de gestion met en place un système d’information qu’elle
doit faire auditer au moins une fois tous les quatre ans.

- Elle met en place une politique de sécurité de l’information et une

politique de sauvegarde des données.

- Elle se dote d’un système d’horodatage et d’un système d’enregistrement

téléphonique.

- L’aménagement du local de la société de gestion, notamment le local

technique, les espaces destinés aux archives ainsi que ceux destinés
à l’accueil des clients, est pensé de manière à permettre d’assurer :

• la séparation physique entre les fonctions incompatibles ;

• l’intégrité, la sécurité et la confidentialité des données et
informations traitées, sauvegardées et conservées.

22 Guide relatif aux OPCI

11. A quelles obligations en matière de déontologie
et de conflits d’intérêts sont soumises les sociétés de
gestion d’OPCI ?

Déontologie

Afin de garantir le respect des principes d’équité, de transparence, d’intégrité

du marché et de primauté de l’intérêt des porteurs de titres, la société de gestion
doit se doter d’un code de déontologie comprenant les règles à observer par les
membres de son organe de gouvernance, ses dirigeants et les membres de son
personnel.

Les règles déontologiques précitées couvrent essentiellement :

• les règles relatives à la gestion des OPCI ;

• les règles applicables aux membres de l’organe de gouvernance, aux
dirigeants et aux membres du personnel de la société de gestion, ainsi que
leurs obligations de déclaration.

Conflits d’intérêts

La société de gestion met en place un dispositif de prévention et de gestion des

conflits d’intérêts qui a pour objectifs de :

• identifier les situations de conflit d’intérêts ;

• définir les procédures à suivre et les mesures à prendre en vue de prévenir
et de gérer ces conflits.

Ce dispositif comprend une politique de gestion des conflits d’intérêts qui se

décline en :

• mécanismes d’identification des situations de conflit d’intérêts ;

• procédures et mesures à prendre en vue de prévenir et de gérer ces conflits ;
• modalités d’enregistrement des activités pour lesquelles un conflit d’intérêts
s’est produit ;
• modalités d’information des clients de l’existence des situations de conflits
d’intérêts.

Cette politique de gestion des conflits d’intérêts est publiée sur le site WEB de
la société de gestion.

Guide relatif aux OPCI 23

12. Quelles sont les obligations de la société de
gestion en matière d’informations des porteurs de
titres ?
Les sociétés de gestion d’OPCI sont soumises aux obligations d’informations
suivantes :

Information périodique Information ponctuelle

Information annuelle Préalablement à la réception des ordres de

souscription, la société de gestion met à la
La société de gestion met à la disposition des disposition du public :
porteurs de titres de l’OPCI un rapport annuel
dudit OPCI qui contient : 1. le document d’information et un extrait de celui-ci ;
2. le règlement de gestion de l’OPCI ;
1. le rapport de gestion ; 3. les derniers rapports semestriel et annuel de
2. le rapport de synthèse des évaluateurs immobiliers ; l’OPCI ;
3. le rapport du commissaire aux comptes sur 4. sa politique de gestion des conflits d’intérêts.
l’évaluation des apports en nature,le cas
échéant ; Au terme de chaque opération de souscription
4. les états financiers certifiés par le commissaire ou de rachat, la société de gestion transmet
aux comptes ; au porteur de titres l’avis d’opération établi par
5. l’inventaire des actifs certifié par l’établissement l’établissement dépositaire.
dépositaire;
6. un descriptif portant sur les activités de La société de gestion informe les porteurs de titres
l’exercice écoulé. de l’OPCI de tout apport en nature effectué au
cours de l’existence dudit OPCI.
Les documents 4,5 et 6 sont publiés dans un
journal d’annonces légales (les OPCI - RFA sont Elle met à leur disposition le rapport de synthèse
dispensés de cette obligation de publication). de l’évaluation des apports en nature et le rapport
des commissaires aux comptes relatif auxdits
Information semestrielle apports.
La société de gestion met à la disposition des
porteurs de titres de l’OPCI un rapport au titre du La société de gestion met à la disposition des
premier semestre qui contient : porteurs de titres de l’OPCI le rapport d’évaluation
immobilière détaillé dudit OPCI.
1. des informations relatives au passif de l’OPCI
et à l’état du patrimoine de l’OPCI et son La société de gestion transmet une copie du
évolution ; rapport de synthèse à tout porteur de titres de
2. le rapport de synthèse des évaluateurs immobiliers ; l’OPCI qui en fait la demande.
3. le rapport des commissaires aux comptes sur
l’évaluation des apports en nature, le cas
échéant ;
4. un descriptif des activités du semestre écoulé.

La société de gestion publie la valeur liquidative

dans un journal d’annonces légales.

24 Guide relatif aux OPCI

Information trimestrielle

La société de gestion met à la disposition des

porteurs de titres de l’OPCI l’inventaire des actifs
certifié par l’établissement dépositaire.
La société de gestion transmet aux porteurs
des titres un rapport contenant les informations
fixées à l’article 73 de la circulaire de l’AMMC
n° 02/18 relative aux sociétés de gestion
d’OPCI.

Informations à caractère promotionnel

La société de gestion veille à ce que toute information à caractère promotionnel adressée
aux porteurs de titres ou au public soit exacte, précise et sincère. La présentation de ladite
information prend en considération les critères suivants :

• l’information est équilibrée. La société de gestion ne masque, ni ne minimise, ni

n’occulte certains éléments, déclarations ou avertissements importants ;
• toute comparaison utilisée est pertinente et présentée de manière équilibrée ;
• tout avantage potentiel avancé est justifié en indiquant les risques éventuels
correspondants ;
• les sources d’information utilisées sont précisées.

Lorsque l’information promotionnelle contient une indication des performances passées d’un
OPCI, la présentation de cette information prend en compte les critères suivants :

• l’indication de la performance ne doit pas constituer le thème central de l’information ;

• l’indication de la période de référence ;
• l’indice de référence ainsi que la source des données s’y rapportant, le cas échéant ;
• la mention claire que les performances passées ne préjugent pas des performances
futures ;
• la précision de l›effet des commissions ou autres charges sur la performance brute.

La société de gestion doit communiquer à l’AMMC tout document ou information à caractère

promotionnel, dès sa publication, distribution, remise ou diffusion.

Guide relatif aux OPCI 25

III. Les évaluateurs
immobiliers
13. Quelles sont les conditions d’exercice de
l’activité d’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI ?
L’activité d’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI est soumise à
un agrément délivré par le Ministère en charge des finances
et ce, après avis de la commission consultative chargée de
donner son avis sur les demandes d’agrément d’évaluateur
immobilier d’actifs d’OPCI.

Les personnes souhaitant exercer l’activité d’évaluateur

immobilier d’actifs d’OPCI doivent remplir les conditions
suivantes :

• avoir pour activité principale l’évaluation des actifs

immobiliers ;
• être domicilié au Maroc.

• Lorsque l’évaluateur est une personne physique :

‒ disposer de compétences et d’une expérience suffisantes

en matière d’évaluation d’actifs immobiliers ;
‒ ne pas avoir fait l’objet d’une condamnation pour une
infraction en relation avec son activité.

• Lorsque l’évaluateur est une personne morale :

‒ présenter des garanties suffisantes en termes de moyens

organisationnels et humains ainsi que de son expertise
en matière d’évaluation d’actifs immobiliers ;
‒ ses dirigeants et les personnes en charge de l’évaluation
immobilière ne doivent pas avoir fait l’objet d’une
condamnation pour une infraction en relation avec son
activité ;
‒ ne peut déléguer l’exécution de ses missions à autrui.

Guide relatif aux OPCI 27

 Commission consultative chargée de donner son avis
sur les demandes d’agrément d’évaluateur immobilier
d’actifs d’OPCI

1. Institution de la commission consultative

Il est institué par la loi 14-70 une commission consultative chargée de donner son avis sur les
demandes d’agrément des évaluateurs immobiliers d’actifs d’OPCI et sur le retrait d’agrément
desdits évaluateurs.
Cette commission est constituée de deux représentants du Ministère en charge des finances
(dont l’un préside la commission), d’un représentant du Ministère de l’habitat, d’un représentant
de l’AMMC, d’un représentant de Bank Al-Maghrib et d’un représentant de l’ACAPS. Lesdits
membres sont nommés par décision du Ministre en charge des finances.

2. Mode de fonctionnement de la commission consultative

Le secrétariat de la commission consultative est assuré par le Ministère en charge des finances
(préparation des ordres du jour des réunions, convocations des membres, préparation des
notes synthétiques des dossiers et des PV des réunions).
Les réunions de la commission sont tenues à l’initiative de son président pour l’examen des
dossiers de demande (ou de retrait) d’agrément. Ces réunions ne sont tenues qu’en présence
d’au moins trois membres, et les avis sont donnés à la majorité des membres présents. Il
convient de souligner que la voix du président est prépondérante en cas d’égalité des voix.

3. Modalités de traitement des demandes d’agrément par

la commission consultative

Le traitement des demandes d’agrément passe par les étapes suivantes :

• le dossier est soumis à la commission dans un délai de quinze jours à compter de la

date de sa réception par le Ministère en charge des finances qui a préalablement
statué sur sa complétude et sur la recevabilité de la demande ;
• la commission donne son avis au Ministère en charge des finances dans un délai de
trente jours à compter de la date de réception du dossier.

28 Guide relatif aux OPCI

14. Quelles sont les modalités de désignation des
évaluateurs immobiliers d’actifs d’OPCI ?
Les évaluateurs immobiliers sont choisis par la société de gestion parmi la liste
des évaluateurs agréés par le Ministère en charge des finances publiée au bulle-
tin officiel et sur son site WEB. Les premiers évaluateurs immobiliers sont désignés
dans le règlement de gestion de l’OPCI.

Avant sa désignation par la société de gestion, tout évaluateur immobilier souscrit

un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité civile au titre de ses missions
d’évaluation.

Il convient de souligner que le mandat de chaque évaluateur immobilier est d’une

durée de quatre ans renouvelable une seule fois. Toutefois, le mandat de l’un
des évaluateurs immobiliers désignés lors de la constitution de l’OPCI n’est pas
renouvelable pour ledit OPCI.
15. Quelles sont les missions de l’évaluateur
immobilier d’actifs d’OPCI ?
Chaque évaluateur immobilier procède, par alternance d’un exercice à un autre,
à l’évaluation immobilière des actifs de l’OPCI en assurant l’une des missions
suivantes :

• l’évaluation immobilière complète des actifs immobiliers de l’OPCI ;

• l’examen critique de l’évaluation immobilière complète.

L’évaluation immobilière complète des actifs immobiliers de l’OPCI se déroule

généralement selon les phases suivantes :

• formalisation de la mission d’évaluation à travers, notamment,

l’établissement d’une lettre de mission ;
• visite, au moins annuelle, des biens immeubles à évaluer ;
• analyse des documents et informations transmis par la société de gestion ;
• description de l’actif à évaluer;
• analyse du marché immobilier ;
• évaluation ;
• consignation des conclusions dans un rapport d’évaluation détaillé.

Les deux évaluateurs immobiliers établissement conjointement :

• un rapport d’évaluation détaillé dans lequel l’évaluation immobilière et

son examen critique font l’objet de parties distinctes ;
• un rapport de synthèse du rapport d’évaluation détaillé.

Guide relatif aux OPCI 29

 Méthodes d’évaluation

Les évaluateurs immobiliers doivent évaluer les actifs immobiliers de l’OPCI selon
au moins deux méthodes d’évaluation parmi les méthodes ci-après :

• la méthode par comparaison directe qui consiste à déterminer la

valeur d’un actif en comparant l’actif objet de l›évaluation à des actifs
équivalents en nature et en localisation ayant fait l’objet d’achat, de vente
ou de location et ce, à la date la plus proche de la date d’évaluation ;
• la méthode par capitalisation des revenus qui consiste à déterminer la
valeur d’un actif en appliquant un taux de capitalisation ou de rendement
à un revenu annuel généré par l’actif immobilier à évaluer ;
• la méthode par actualisation des cashflows qui consiste à déterminer la
valeur d’un actif en appliquant un taux d’actualisation aux revenus futurs
escomptés ;
• la méthode par le coût de remplacement qui consiste à déterminer la
valeur d’un actif par l’estimation du coût de reconstitution d’un actif
identique ou équivalent à celui faisant l’objet de l’évaluation.

Outre les deux méthodes retenues par les évaluateurs immobiliers, ces derniers
peuvent utiliser toute autre méthode d’évaluation à condition d’en justifier le choix.

16. Quelles sont les obligations d’informations de

l’évaluateur immobilier d’actifs d’OPCI ?
L’évaluateur immobilier est soumis aux obligations d’informations ci-après :
Société de Etablissement Commissaire
gestion dépositaire aux comptes

Rapport d’évaluation
détaillé *   

Rapport de synthèse * 

Difficultés à accomplir
tout ou partie de leur 
mission**

* Dans un délai de dix (10) jours francs avant la publication de la valeur liquidative.
** Ces difficultés sont mentionnées au niveau du rapport d’évaluation.

30 Guide relatif aux OPCI

IV. Les établissements
dépositaires
17. Quelles sont les conditions d’exercice de l’activité
d’établissement dépositaire
d’actifs d’OPCI ?
L’activité d’établissement dépositaire d’actifs d’OPCI ne peut être exercée que par
les personnes morales suivantes :

• les banques ayant leur siège au Maroc agréées conformément à la

législation en vigueur ;
• la Caisse de Dépôt et de Gestion ;
• les autres établissements ou organismes dont le siège est au Maroc, ayant
pour objet la réception de dépôts, les opérations de crédit, de garantie,
de gestion de fonds ou les opérations d’assurance et de réassurance,
figurant sur la liste des établissements dépositaires.

L’établissement dépositaire doit présenter des garanties suffisantes en matière

de garde d’actifs et de gestion des passifs, notamment en ce qui concerne ses
moyens humains, techniques, financiers et organisationnels. A cet effet, il met en
place un dispositif permettant de corriger les irrégularités relevées dans l’exercice
de sa mission de contrôle.

18. Quelles sont les modalités de désignation de

l’établissement dépositaire d’actifs d’OPCI ?
La désignation d’un établissement dépositaire par la société de gestion est
matérialisée par une convention conclue entre les deux parties. Cette convention
précise en particulier les modalités de rémunération de l’établissement dépositaire
telles que fixées par le règlement de gestion de l’OPCI.

32 Guide relatif aux OPCI

19. Quelles sont les missions de l’établissement
dépositaire d’actifs d’OPCI ?
L’établissement dépositaire assure principalement les missions suivantes :

• la garde des actifs à travers notamment la tenue de registre et la vérification

de la propriété des actifs immobiliers et la conservation des actifs financiers ;
• la gestion des passifs en assurant notamment la réception des souscriptions et
des rachats d’actions ou de parts et leur enregistrement, ainsi que le contrôle
du respect de la date et de l’heure limite de réception desdits ordres ;
• le contrôle des flux de liquidités ;
• Le contrôle de la conformité des décisions de la société de gestion aux
dispositions légales et réglementaires régissant les OPCI, au règlement de
gestion et au document d’information de l’OPCI ;
• le contrôle du calcul de la valeur liquidative ;
• le contrôle des frais de gestion et commissions.

20. Quelles sont les obligations d’informations de

l’établissement dépositaire d’actifs d’OPCI ?
L’établissement dépositaire est soumis aux obligations d’informations ci-après :

AMMC Société de
gestion
Toute irrégularité constatée lors de l’exercice de
ses activités 

Irrégularités relevées dans le cadre de la

réalisation de sa mission de contrôle * 

* Une copie du courrier adressé à la société de gestion est transmise à l’AMMC.

Guide relatif aux OPCI 33

V. Les commissaires
aux comptes
21. Quelles sont les modalités de désignation du
commissaire aux comptes ?
Les commissaires aux comptes sont désignés par la société de gestion parmi les
experts comptables inscrits à l’ordre des experts comptables pour une durée de
trois ans. Les premiers commissaires aux comptes sont désignés dans le règlement
de gestion par les fondateurs de l’OPCI.

22. Quelles sont les missions du commissaire

aux comptes ?

Le commissaire aux comptes est chargé d’une mission de contrôle et de suivi des
comptes sociaux de l’OPCI. Il assure notamment :

• la certification des comptes de l’OPCI ainsi que l›exactitude de l›information

périodique ;
• l’appréciation de tout apport en nature, distribution de sommes, dissolution
et liquidation de l’OPCI ;
• l’établissement des rapports relatifs aux opérations qu’il effectue.

23. Quelles sont les obligations d’informations du

commissaire aux comptes ?

Le commissaire aux comptes informe la société de gestion de l’OPCI et l’AMMC

de toute irrégularité ou inexactitude qu’il relève dans l’accomplissement de sa
mission.

Guide relatif aux OPCI 35

 VI. L’Autorité
marocaine du marché
des capitaux
24. Quels sont les intervenants soumis au contrôle de
l’AMMC ?
Investie d’une mission de protection de l’épargne et des épargnants, l’AMMC
contrôle l’OPCI, sa société de gestion ainsi que son établissement dépositaire.

25. Quels sont les types de contrôles réalisés par

l’AMMC ?
Pour la réalisation de sa mission de contrôle des OPCI, l’AMMC est habilitée
à effectuer des contrôles sur place et sur pièces des sociétés de gestion d’OPCI
et des établissements dépositaires d’actifs d’OPCI. Ces contrôles se déclinent
principalement à travers :

• l’agrément de la société de gestion d’OPCI ;

• l’agrément du règlement de gestion de l’OPCI préalablement à sa
constitution juridique ;
• le visa du document d’information de l’OPCI préalablement à sa
commercialisation ;
• le contrôle permanent basé sur les reportings adressés à l’AMMC par les
intervenants soumis à son contrôle ;
• le contrôle périodique basé sur des inspections réalisées au sein des
locaux des intervenants soumis à son contrôle.

Les infractions ou les manquements relevés par l’AMMC peuvent donner lieu à
des sanctions administratives ou pénales.

Guide relatif aux OPCI 37

Guide relatif aux Organismes de
Placement Collectif Immobilier
DESTINÉ AUX PROFESSIONNELS
MARS 2022
Avenue Annakhil, Hay Riad – Rabat, Maroc
Tél. : +212 (05) 37 68 89 00
Fax : +212 (05) 37 68 89 46
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