Chapitre 

:
Spécialité : GEOMETRE TOPOGRAPHE

Module : législation
Leçon N : 03

LE PLAN DIRECTEUR D’AMENAGEMENT URBAIN ET LE PLAN

D’OCCUPATION DU SOL

01-LE PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME

(P.D.A.U.)

A-ÉLEMENTS DE DEFINITION
Le plan directeur d'aménagement et d'urbanisme (P.D.A.U.) est un plan directeur au sens
classique du terme. Il est, à la fois : un guide de gestion et de prévision, pour les décideurs
locaux (commune), un programme d'équipements et d'infrastructures, pour la ville ou
l'agglomération, et un zonage du territoire communal.

Le P.D.A.U. concerne l'échelle de la ville ou de l'agglomération, autrement dit l'échelle de la

commune ou d'un groupement de communes ayant de fortes solidarités socioéconomiques,
morphologiques ou infrastructurelles, il est alors dit intercommunal.

Sur le plan juridique, le P.D.A.U. est opposable aux tiers, c'est-à-dire qu'aucun usage du sol
ou construction ne peuvent se faire en contradiction avec les dispositions du P.D.A.U., sous
peine de sanctions.

Initié par l'autorité locale (l'Assemblée populaire communale A.P.C.), le P.D.A.U. est
obligatoire pour toutes les communes désirant avoir une politique

urbaine ambitieuse, car en son absence, la marge de manoeuvre dès la collectivité se réduit à
la gestion de l'urbanisation sur la base de règles générales très sommaires et qui seront
évoquées à la fin du chapitre.

Le P D.A.U. est un instrument de planification à long terme, dans la mesure où il prévoit des
urbanisations futures (15-20 ans).

Le P.D.A.U. doit faire siennes et respecter les dispositions du S.N.A.T., du S.R.A.T et du

P.A.W. pour la commune ou les communes concernées, en matière de programmes
d'équipements et d'infrastructures. D'autre part, il fixe les références des différents P.O.S. de
la commune ou des communes concernées, c'est-à-dire les périmètres des P.O.S à réaliser.
B-OBJECTIFS

Les principaux objectifs du P.D.A.U. sont :

• La rationalisation de l'utilisation des espaces urbains et périurbains :

Pour les premiers, il s'agit d'occuper le sol - par l'affectation d'activités, les formes et la
densité d'occupation - en adéquation avec sa valeur réelle dans la ville ou 1'agglomération. Le
centre doit se distinguer des secteurs périphériques par la densité élevée de son occupation et
la nature de ses activités. Pour les seconds, il s'agit de préserver les terres et les activités
agricoles et de prévoir une urbanisation progressive.

• La mise en place d'une urbanisation protectrice et préventive :

Protectrice des périmètres sensibles, des sites (naturels ou culturels) et des paysages, et
préventive des risques naturels pour les établissements humains (inondations, glissements de
terrain...).

• La réalisation de l'intérêt général :

Par la programmation des équipements collectifs et des infrastructures et l'identification des

terrains nécessaires à leur localisation.

• La prévision de l'urbanisation future et de ses règles :

C'est l'objectif principal de tout plan directeur (voir paragraphe suivant).

C- MECANISMES DE PREVISION

L'objectif principal du P.D.A.U. est de prévoir l'urbanisation future et ses règles. Mais que
prévoit le P.D.A.U. concrètement ?

Le P.D.A.U. détermine des entités urbaines ou secteurs

Les secteurs urbanisés U: c'est des secteurs déjà urbanisés à la date d'établissement du plan.
Leurs tissus urbains présentent une densité des constructions relativement élevée et une
concentration d'activités de longue date.

Les zones urbaines U ont souvent une dominance fonctionnelle à renforcer ou créer: zones
résidentielles à faible densité (exemple de l'habitat individuel) ou à forte densité (exemple de
l'habitat collectif) ; zones multifonctionnelles centrales, urbanisées de longue date et où sont
admises toutes les fonctions urbaines et des droits de construire élevés.

Les secteurs à urbaniser AU: il s'agit des secteurs appelés à connaître une forte urbanisation
dans des délais, plus ou moins longs, mais ne dépassant pas les dix ans. C'est dans ces
secteurs - souvent contigus aux premiers - que s'exerce, le plus, la pression de l'urbanisation et
de la spéculation. Le P.D.A.U. a pour rôle de gérer l'urbanisation en lui donnant un cadre
réglementaire précis.
Les secteurs d'urbanisation future UF: ce sont des secteurs appelés à connaître une
urbanisation à long terme

Les secteurs non urbanisables NU: ce sont des secteurs du territoire urbain qui ne sont pas
destinés à l'urbanisation à cause de contraintes particulières

Les zones d'activités particulières : zones d'activité industrielle (Z.I.) ; zones d'activité
commerciale (Z.A.C..) zones d'expansion touristique (Z.E.T.) et il y a quelques années les
zones d'habitat urbain nouvelles (Z.H.U.N.), pour ce qui est des anciens PU.D.

Chaque secteur d'urbanisation est généralement subdivisé en zones homogènes, dont les
règlements spécifiques sont établis dans le cadre des P.O.S. Les secteurs urbanisés U, en
zones Ul, U2, U3... ; les secteurs à urbaniser AU, en zones AU1, AU2, AU3... ; les secteurs
d'urbanisation future, en zones. UFI, UF2, UF3... ; les secteurs non urbanisables NU, en zones
NU I, NU2, NU3...

02-Le Plan d'occupation des sols, ou P O.S

Le Plan d'occupation des sols, ou P O.S. , est un instrument réglementaire de gestion urbaine
et communale. Il revêt un caractère obligatoire pour la commune qui l'initie dans le but de
fixer des règles spécifiques pour l'urbanisation de parties ou de la totalité de son territoire et la
composition de leur cadre bâti.
Contrairement au P.D.A.U. , qui est un plan directeur, le PO.S. est un plan de détail dont les
documents graphiques sont établis, selon leur nature (voir le paragraphe consacré aux
documents graphiques), au 1/2000e, 1/1000e ou 1/500e.
Le P.O.S. est constitué d'un ensemble de documents d'urbanisme qui définissent les modalités
opérationnelles d'aménagement et les règles et servitudes d'occupation du sol et de
construction pour un territoire communal ou une partie de ce territoire, à moyen terme (5 à 10
ans);

A-Objectifs
Le P.O.S. a pour objectif de réglementer la multitude d'actes d’urbanisations individuelles
(construction, lotissement et démolition) et de les rendre conformes aux objectifs et
orientations du projet communal contenu dans le P.D.A.U. C'est au niveau du P.O.S. que se
croisent les intérêts particuliers (propriétaires, investisseurs, constructeurs) et le volontarisme
de la collectivité locale (commune), autrement dit, les deux variables majeures de toute
équation d'urbanisation. Les premiers sont autorisés à jouir de leur droit de propriété sur leurs
parcelles dans la limite du respect de conditions particulières fixés par la collectivité.
Ainsi, le P.O.S. indique aux acteurs de l'urbanisation et de la construction (collectivité et
intérêts particuliers)
 ce qui est autorisé ;
 ce qui est interdit ;

• les principales conditions et caractéristiques de l'urbanisation et de la construction.

Pour cela, il fixe, dans le détail, comme son nom l'indique, les contraintes d'occupation des
sols concernant :
 les activités ;
 les conditions de construction des parcelles ;
 les principales caractéristiques de la forme urbaine ;
 les droits de construire appliqués (C.O.S. et C.E.S.).

B- Le règlement du P.O.S

Comme la rédaction de tout texte de loi, celle du règlement du PO.S. doit être
claire, précise, facile à lire, ne laissant aucune ambiguïté permettant des lectures
multiples.

Le règlement aborde les aspects lier aux activités ou type d'occupation

le type d'occupation du sol : Il s'agit de déterminer explicitement :

• les activités dominantes et les activités à encourager, parce que conformes
au caractère recherché ou actuel de la zone.
 les activités interdites parce que incompatibles avec l'usage voulu et le
caractère de la zone et lui portant atteinte sur les plans du voisinage,
 les activités dont l'installation est soumise à des conditions spéciales.
Ainsi, par exemple, dans les zones centrales ou résidentielles, il peut s'agir
de n'autoriser l'installation, l'extension et la transformation de certaines
activités pouvant poser problème quant à la protection de l'environnement
 (drogueries, postes de peintures, dépôts d'hydrocarbures liés à des garages
ou stations-services...)
Les conditions d'occupation
• l'accès et la voirie : il peut être exigé une largeur minimum, entre
alignements, des voies destinées à la circulation automobile, un accès
indirect aux voies de grande circulation (autoroutes, rocades), une limitation de
la longueur d'impasses éventuelles. Dans ces cas, sont pris en compte les
exigences de sécurité et de lutte contre l'incendie que réclame la nature de la
zone ;

 les dessertes par les réseaux d'eau et d'assainissement ;

 la réservation d'espaces libres : il est peut être exigé de réserver un
pourcentage minimum de la surface des espaces laissés libres aux piétons
(cheminements) ;
• les espaces verts
• le stationnement
• des conditions particulières peuvent s'appliquer aux immeubles existants,
par exemple l'interdiction de toute démolition, le respect de l'harmonie des
façades en cas de transformation.
• la hauteur de la construction, par rapport à la voie, aux limites de
séparation et aux autres constructions de la même parcelle
• les recommandations pour l'aspect extérieur des constructions
• La densité d'occupation : Ce chapitre du règlement fixe les possibilités
maximales d'occupation du sol, ou droits de construire, pour chaque zone.
La densité d'occupation est exprimée par le Coefficient d'occupation du
sol (C.O.S.) et le Coefficient d'emprise au sol (C.E.S.), qui se combinent
avec les autres règles d'urbanisme.
• Le Coefficient d'occupation du sol (C.O.S.) introduit un rapport entre la
surface totale des planchers, considérée hors oeuvre nette, et la surface
foncière. Dans le calcul du C.O.S. sont exclues toutes les surfaces non
habitables ou découvertes d'une construction. Le C.O.S. constitue le
meilleur indicateur de la densité car il met en rapport les surfaces prévues
par les différents programmes architecturaux et la surface foncière et, par
conséquent, les capacités d'accueil pour les différentes zones d'une ville.
• Le Coefficient d'emprise au sol (C.E.S.) : Sa valeur maximale est aussi
déterminée par le règlement du P.O.S. Il représente le rapport entre la
surface au sol de la construction et la surface foncière (pourcentage des
surfaces construites par rapport à la surface foncière totale). Le C.E.S. est
toujours compris entre les valeurs 0 et 1.