L’Immobilier

Laurence Boccara
Catherine Sabbah
L’Immobilier pour les Nuls, 5e édition
« Pour les Nuls » est une marque déposée de John Wiley & Sons,
Inc.
« For Dummies » est une marque déposée de John Wiley & Sons,
Inc.

© Éditions First, un département d’Édi8, Paris, 2019. Publié en

accord avec John Wiley & Sons, Inc.

Éditions First, un département d’Édi8

12, avenue d’Italie
75013 Paris – France
Tél. : 01 44 16 09 00
Fax : 01 44 16 09 01
Courriel : firstinfo@[Link]
Site Internet : [Link]

ISBN : 978-2-412-04368-4
ISBN numérique : 9782412047194
Dépôt légal : mars 2019

Correction : Christine Cameau, Ségolène Estrangin, Florence Fabre

et Raphaël Dupuy
Mise en page : Stéphane Angot et KN Conception
Couverture : Soft Office
Illustrations : Marc Chalvin
Index : Raphaël Dupuy

Cette œuvre est protégée par le droit d’auteur et strictement

réservée à l’usage privé du client. Toute reproduction ou diffusion au
profit de tiers, à titre gratuit ou onéreux, de tout ou partie de cette
œuvre est strictement interdite et constitue une contrefaçon prévue
par les articles L 335-2 et suivants du Code de la propriété
intellectuelle. L’éditeur se réserve le droit de poursuivre toute atteinte
à ses droits de propriété intellectuelle devant les juridictions civiles
ou pénales.

Ce livre numérique a été converti initialement au format EPUB par

Isako [Link] à partir de l'édition papier du même ouvrage.
À propos des auteures
Laurence Boccara, journaliste spécialisée dans
l’immobilier et les placements, collabore à différents
journaux comme Les Échos, Le Monde et Que Choisir.
Elle a débuté sa carrière au service économique de
l’Agence centrale de presse (ACP) avant d’intégrer la
rédaction des Échos, puis celle du magazine Investir. Elle
est aussi l’auteur de deux livres, Femmes au travail et La
Population française.
Catherine Sabbah, journaliste aux Échos, suit les
secteurs de l’urbanisme, de l’architecture et de
l’immobilier. Diplômée de Sciences-Po Paris et du CFJ,
elle a collaboré à des journaux tels que Le Monde, Le
Nouvel Observateur ainsi qu’à des revues d’architecture.
Elle a assuré pendant quatre ans la présidence de
l’Association des journalistes de l’habitat et de la ville,
l’Ajibat, et a signé plusieurs monographies de bâtiments :
Horizons architecture, un livre consacré aux ouvrages et
monuments mythiques du XXe siècle et, en 2018,
L’inventaire des réinventer (tous les concours
d’urbanisme).
Introduction

S’
il y a un sujet sur lequel tout le monde a quelque chose
à dire, c’est bien l’immobilier ! Après la crise du début
des années 1990 qui a alimenté les discussions de
comptoir ou les dîners en ville, la hausse des prix des
années 2000, la déflagration de 2008, déclenchée en
partie par le mécanisme de pyramide financière des
subprimes, et les difficultés à se loger continuent de
nourrir les conversations entre amis, collègues ou voisins.
Aujourd’hui, les prix des logements sont si élevés que
réaliser une « bonne affaire » signifie surtout envisager la
possibilité d’empocher une plus-value.
À la baisse comme à la hausse, le logement est l’un des
sujets de prédilection des Français. La plupart rêvent de
devenir propriétaires. D’autant plus que l’achat d’une
maison ou d’un appartement constitue aussi une garantie
de sécurité pour l’avenir. Faites le test autour de vous,
vous trouverez toujours une personne qui vient de vendre
ou qui s’apprête à acheter et croit connaître tous les bons
plans !
Pourtant, ce sujet à la fois populaire et subjectif est loin
d’être simple. Les notions juridiques, fiscales et financières
liées à une opération immobilière sont nombreuses et de
plus en plus complexes. Lors d’une transaction dont le
montant dépasse presque toujours 200000 €, pas de
place à l’erreur. Des démarches bâclées, un métrage faux
ou un financement mal ficelé suffisent à faire capoter une
vente, à faire regretter un achat ou, pire, à ruiner un
propriétaire. Le « rêve d’une vie » peut virer au
cauchemar.
Malgré la présence de nombreux professionnels aux
réputations plus ou moins bonnes, le particulier peut, en
immobilier, tout faire lui-même ou presque et, depuis une
dizaine d’années, les sites internet et les plateformes lui
facilitent grandement la tâche. Chacun, sans compétence
particulière, est légalement en mesure d’acheter, de
vendre, de louer et de gérer un bien sans intermédiaire –
si ce n’est le passage obligé chez le notaire. Si vous êtes
tenté par l’exercice, par souci d’économie ou par plaisir,
procédez avec méthode et rigueur. Du choix du bien lui-
même à la signature de la promesse de vente ou du bail,
le moindre détail a son importance.
À propos de ce livre
L’Immobilier pour les Nuls décortique pour vous toutes les
facettes du secteur. Cet ouvrage dresse un panorama
complet des multiples façons de mener une opération
immobilière à son terme avec succès. Il vous sera
précieux pour franchir les obstacles (et il y en a beaucoup)
qui jalonnent le parcours d’un acheteur, d’un vendeur, d’un
bailleur ou d’un locataire. Grâce à des informations claires
et précises et à des exemples concrets, il répond aux
innombrables questions que se posent ceux qui sont en
passe de changer de toit.
Entièrement mise à jour, cette nouvelle édition passe en
revue les nombreuses nouveautés concernant le
logement. Des nouvelles dispositions de la loi ELAN
(évolution du logement, de l’aménagement et du
numérique) aux avantages et inconvénients des systèmes
« Duflot » et « Pinel » pour les investisseurs, en passant
par les nouveaux montages issus du démembrement…
Ce livre n’a pas la prétention de vous faire acheter au plus
bas prix ni vendre au plus haut. Il ne vous donne pas non
plus la cote exhaustive des prix des biens ville par ville et
quartier par quartier : ils changent trop vite. En revanche, il
détaille tous les ingrédients de base d’une recette sans
arrière-goût. Il fourmille de trucs, astuces et
avertissements destinés à vous aider, à attirer votre
attention sur telle ou telle étape de votre opération. De la
recherche du bien au financement en passant par l’accord
avec l’autre partie (particulier en direct, agence
immobilière, promoteur), vous trouverez ici toutes les
informations pour vous aventurer sans risque dans le
monde de la pierre.
Ce guide est accessible aux néophytes qui cherchent un
toit pour la première fois. Si vous faites vos premiers pas
dans cet univers où se mêlent professionnels et
particuliers, où le vocabulaire doit être décrypté et où il est
important de poser les bonnes questions au bon moment,
vous trouverez ici tout ce dont vous avez besoin pour
mener à bien votre projet.
Il est aussi utile aux habitués, déjà propriétaires voire
bailleurs. Si vous en êtes déjà à votre troisième ou
quatrième opération immobilière, vous découvrirez, à la
lecture de ces pages, une analyse des derniers textes
réglementaires, de nouveaux montages possibles, de
bonnes idées ou des exemples à ne pas suivre.
Les conventions utilisées dans
ce livre
On utilisera parfois des mots relevant du vocabulaire
technique ou juridique de l’immobilier. Ces mots
apparaissent en italique et sont expliqués pour une
meilleure compréhension.
Toujours pour vous faciliter la lecture, nous vous
indiquerons par endroits l’adresse de sites internet
comportant des informations utiles et détaillées. Afin d’être
rapidement identifiables, ces sites sont soulignés.
Comment ce livre est organisé
L’Immobilier pour les Nuls comporte six parties,
décomposées en chapitres consacrés chacun à un sujet
précis. Vous pouvez lire chaque chapitre indépendamment
des autres, commencer par le début ou la fin, ou bien vous
promener, le livre sous le bras, et l’utiliser comme un
pense-bête. Les cinq premières parties traitent des grands
thèmes de l’immobilier : acheter pour habiter, investir pour
louer, devenir locataire, faire construire, et financer. La
sixième aborde des sujets plus transversaux.

Première partie : Devenir

propriétaire
Vous avez pris la décision d’acheter ? Ce copieux chapitre
vous guide pas à pas dans cet itinéraire très peu fléché. Il
constitue même le fil rouge de votre quête : il fait un point
sur l’état du marché immobilier, vous indique les bonnes
pistes pour dénicher votre futur logement, présente les
différents interlocuteurs que vous pouvez rencontrer sur
votre chemin. Sachez que vous êtes en droit d’obtenir des
informations sur le bien à vendre (surface, présence de
plomb ou de termites, etc.) et que la loi vous protège sur
de nombreux points. À lire absolument avant même de
commencer à prospecter !

Deuxième partie : La pierre

comme placement
Vous souhaitez utiliser la pierre comme placement ?
Bonne idée, mais cette opération doit être réfléchie. Quel
type de bien acheter ? Quelle formule de location choisir ?
Quel régime fiscal sélectionner ? Le placement sera-t-il
rentable et au bout de combien de temps ?

Troisième partie : Location,

mode d’emploi
Vous trouverez dans cette partie le b.a.-ba de la location.
Où dénicher un bien à son goût et en phase avec son
budget ? Comment soigner son dossier de candidature
pour séduire le bailleur ? Pour éviter tout malentendu ou
toute imprécision, signez un bail en bonne et due forme et
faites-vous préciser qui paie quoi en matière de charges et
de travaux. Autant de précautions qui faciliteront les
relations locataire-propriétaire.

Quatrième partie : Faire

construire dans les règles de
l’art
Construire sa maison ? Quel luxe ! Mais pour que ce rêve
d’une vie ne vire pas au cauchemar, prenez toutes les
précautions et « bétonnez » votre projet pour ne pas vous
prendre une tuile. Sachez que vous avancez ici en terrain
miné : de l’achat du terrain à la réception des travaux en
fin de chantier, en passant par le permis de construire, rien
n’est jamais joué d’avance. Armez-vous de patience,
soyez tenace et réactif ; ce livre devrait vous aider à
trouver une solution à chaque problème.
Cinquième partie : Les crédits
immobiliers, du prêt-à-porter
au sur-mesure
Ce n’est pas parce que les taux des crédits immobiliers
sont accessibles qu’il faut signer tout et n’importe quoi. Un
bon emprunt immobilier est avant tout celui qui correspond
à vos besoins. Ce chapitre vous aidera à vous poser les
bonnes questions pour être en mesure de choisir entre
taux fixe et révisable. Selon que vous achetez pour habiter
ou pour louer, les formules de prêt sont différentes et
nombreuses. Faites jouer la concurrence dans tous les
domaines !

Sixième partie : La partie des

Dix
Bien connue des amateurs de la collection « Pour les
Nuls », la traditionnelle « partie des Dix » vous offre une
vue synthétique sur un certain nombre de questions
abordées tout au long de ce livre, en un ensemble de
chapitres courts comportant chacun dix idées ou conseils
pratiques. Vous pouvez vous y reporter lorsque vous avez
besoin d’une ou plusieurs réponses rapides. Comment
réussir votre achat ? Louer sans souci ? Vous loger pas
cher ? Vous découvrirez aussi dix fausses idées sur
l’immobilier.
Les icônes utilisées dans ce
livre
En matière d’immobilier, les pièges sont nombreux et les
conséquences d’un mauvais choix souvent désastreuses.
Comme un lecteur averti en vaut deux, ce symbole signale
une information à prendre absolument en compte.
Un court exemple vaut parfois mieux qu’un long discours.
Cette icône mentionne une démonstration chiffrée ainsi
que des histoires vécues de vendeurs, acheteurs,
locataires ou propriétaires qui rendent limpides les choses
les plus compliquées en apparence.
Cette icône indique une subtilité à connaître ou un point
particulier qui apporte un éclairage intéressant.

Ce symbole attire votre attention sur un détail important

auquel vous n’auriez peut-être pas pensé et qu’il faut
surtout garder en mémoire au moment de passer à
l’acte…
Reflet de l’évolution du marché et des politiques mises en
œuvre par les gouvernements successifs, les lois sur
l’immobilier évoluent constamment. Cette icône pointe des
mesures récentes, des lois ou des décrets modifiés.
Ce symbole signale un conseil ou une astuce pour faciliter
une opération, bénéficier d’un bon plan, accélérer les
choses dans les négociations ou lors des démarches
administratives.
Pour le novice, le monde de l’immobilier et les subtilités du
jargon utilisé par les professionnels sont parfois difficiles à
comprendre, voire totalement abscons. Pour ceux qui
veulent maîtriser parfaitement leur opération, cette icône
signale une démonstration un peu complexe, l’exposé
approfondi de certains détails techniques ou une petite
définition destinée à faciliter l’échange.
Et maintenant, par où
commencer ?
Si ce sont vos premiers pas dans l’immobilier, vous
disposez là de l’ouvrage idéal pour préparer votre
parcours. Chacune des parties a été conçue de façon à
« entrer dans la tête » de celui (ou celle) qui cherche à
vendre, à acheter ou à louer, côté bailleur ou locataire.
Vous êtes l’un ou l’autre ? Il suffit de vous reporter à la
partie correspondant à votre recherche ou à votre besoin
du moment.
Si vous êtes acheteur, vous disposerez de toutes les clés
pour bien prospecter et choisir avec méthode un bien
immobilier. Si vous êtes vendeur, vous découvrirez tous
les secrets et les astuces pour appâter le client, mettre en
valeur votre bien et, évidemment, vendre au meilleur prix.
Si vous êtes un locataire en place (ou futur), une partie
vous aidera à bien comprendre les méandres de la
location et à soigner les relations parfois orageuses avec
votre bailleur. Enfin, si vous êtes investisseur, vous
trouverez le panorama des différentes formules de
location, listant les avantages et les inconvénients de
chacune d’elles.
Si vous ne disposez pas de beaucoup de temps devant
vous pour lire une partie complète, reportez-vous
directement à la page qui répondra à vos besoins ou
questions. Le sommaire expose le contenu des chapitres.
Vous y trouverez à coup sûr votre bonheur. Grâce à l’index
alphabétique, vous pouvez aussi chercher un sujet
particulier.
Bonne route !
 PARTIE 1
DEVENIR PROPRIÉTAIRE
DANS CETTE PARTIE…

Les prix des logements n’ont cessé de grimper de la

fin des années 90 jusqu’en 2008. La crise des
subprimes, qui a fait baisser les valeurs pendant
quelques mois, a été vite oubliée, sur le front des
prix en tout cas. Est-ce le moment d’acheter, est-ce
trop tard ou faut-il attendre ? La tendance est à
nouveau à la hausse. Quelle que soit la
conjoncture, ces questions appellent des réponses
individuelles, correspondent à des choix
personnels. Mais une fois la décision prise de
devenir propriétaire, le parcours est ponctué
d’étapes réglementaires qu’il est impératif de
connaître. En se montrant attentif et prudent,
l’acquéreur passera sans encombre les obstacles
successifs détaillés dans cette partie. Éviter les
pièges n’est pas très compliqué, à condition de les
connaître et de ne pas systématiquement accorder
crédit à ce qui est dit, entendu ou écrit.

Tout le monde a, a été, sera propriétaire ou

locataire et chacun a son idée sur la meilleure
manière de faire une bonne affaire, à l’achat ou à la
vente : certaines sont risquées, d’autres illégales.
Choisir son logement engage ses finances et son
quotidien pour des années. Même si dans ce
domaine l’irrationnel et l’affectif influent beaucoup
sur nos décisions, explorer toutes les pistes,
comparer, négocier est toujours possible. Voici
comment…
Chapitre 1
Le marché immobilier dans tous
ses états
DANS CE CHAPITRE :

» Les prix vont-ils continuer d’augmenter ?

» Est-ce le moment d’acheter ?

» L’immobilier : bulle spéculative ou marché solide et pérenne ?

» Les valeurs sûres et les quartiers recherchés

» Ce qui fait le prix d’un logement

C suit des cycles. Après une hausse de plus de 100 % en dix ans,
omme la Bourse, mais en moins volatile, le marché de la pierre

les prix de l’immobilier ont connu une baisse en 2008, variable

selon les régions, mais ce fut un répit de courte durée. Ils sont
repartis à la hausse dès 2009 et ont dépassé en 2010 les niveaux
d’avant la crise. Après une pause en 2014, la hausse a repris, surtout
dans les grandes villes.

Cinquante ans après l’appel de l’abbé

Pierre, une crise du logement ?
La France connaît-elle une crise du logement ? Tout le monde
semble s’entendre sur ce diagnostic assez vague. Pourtant, les
mêmes remèdes sont appliqués sur les mêmes maux depuis des
années sans que la situation ne s’améliore. Même avec deux
salaires, il devient difficile de se loger dans les centres des grandes
villes et le parc de logements sociaux est insuffisant pour accueillir
les ménages trop modestes pour accéder au marché non aidé, dit
 « libre ». Dès le premier enfant, les couples prennent le chemin de la
périphérie pour gagner de l’espace ou dépenser moins. Plusieurs
sondages l’ont confirmé, le logement figurait parmi les trois
principaux sujets de préoccupation des Français pendant la
campagne présidentielle de 2012. Le mouvement Les Enfants de
Don Quichotte, né à Noël 2006, avait médiatisé le sort de millions de
mal-logés. L’association Jeudi Noir, qui s’installe dans des immeubles
vacants, a pris le relais de l’appel à la mobilisation.
La hausse des prix de l’immobilier semble ne jamais devoir s’arrêter.
Des crises cycliques viennent parfois la freiner, mais pour peu de
temps et les vrais retournements de conjoncture sont rares. À chaque
secousse, en 2008, puis en 2014, un plan d’aides publiques vient
corriger la donne. Sur le long terme, la hausse est permanente et très
forte. Les Français, comme les autres Européens, consacrent
environ 25 % de leur revenu à leur logement et l’achat d’une maison
ou d’un appartement représente plusieurs années de salaire. Depuis
quelques années, phénomène nouveau en tout cas dans ces
proportions, la France est coupée en deux : les prix sont élevés et
augmentent encore dans les grandes métropoles, ils stagnent et
parfois baissent dans les villes moyennes dont la courbe
démographique est plate.
La production de logements neufs oscille selon les années, autour
de 400 000 logements, en comptant les logements collectifs privés,
les HLM et les maisons individuelles. Parallèlement, les échanges sur
le marché de l’immobilier ancien ont presque
atteint 900 000 en 2017. Suffisant ? Toujours pas, disent les
économistes. Le chiffre de 500 000 logements à produire, leitmotiv de
toutes les politiques du logement depuis 30 ans a néanmoins disparu
du discours politique, car la question n’est plus celle du nombre mais
de la localisation. En 2018, pour construire « plus, mieux et moins
cher », comme le souhaite le gouvernement, la loi ELAN pour
l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique
propose de faciliter la construction en allégeant le carcan de normes
qui l’encadre et en réformant notamment le code de la construction.

Sommes-nous condamnés à payer

cher ?
L’immobilier suit des cycles. Le savoir n’aide malheureusement pas à
les anticiper. Le logement n’est pas un bien comme les autres et son
 marché pas totalement élastique à la loi de l’offre et de la demande.
Ainsi, une production abondante à Marseille ne fera pas baisser les
prix des appartements lillois et les moyennes nationales n’ont donc
pas grand sens. Selon certains analystes, la hausse des prix serait
liée à un ensemble de facteurs qui vont du nombre de terrains
disponibles, à leur localisation, au prix des matières premières, aux
normes contraignantes… et pourrait être structurelle… jusqu’à la
prochaine crise.

Source : Meilleurs agents.

1-1 Indice des prix immobiliers à Paris depuis 2008.

Peut-on encore se payer un toit ?

Tous les Français rêvent de devenir propriétaires, paraît-il. Et près
de 60 % d’entre eux ont déjà signé. Faut-il acheter son logement
aujourd’hui ? « Oui », répondent les experts, encore faut-il en avoir
les moyens.
Depuis 2008, la chute de la banque Lehman Brothers et l’onde de la
crise des subprimes, le marché boursier n’apparaît plus comme un
concurrent potentiel de la pierre. La débâcle de 2008 a fait fuir les
investisseurs occasionnels, qui préfèrent aujourd’hui placer leur
argent dans l’immobilier, plus sûr, à moins de catastrophes naturelles
heureusement peu fréquentes sous nos latitudes. La crise des
années 1990 est loin derrière nous, celle de 2008 a duré quelques
mois à peine, et ses effets ont été gommés par la remontée des prix.
Ceux-ci ont retrouvé puis dépassé leur niveau pourtant
historiquement haut de 2007. Depuis 2015, ils remontent, stimulés
par la baisse des taux d’intérêt et par un maintien élevé de la
demande.
L’investissement immobilier (le plus important d’une vie pour presque
tout le monde) sert d’abord à se loger et/ou promet les revenus
complémentaires d’une retraite de plus en plus hypothétique. L’achat
d’un bien peut aussi contribuer à faire diminuer sa note fiscale
annuelle. Depuis plus de trente ans, des systèmes d’allègement
d’impôts profitent aux acheteurs prêts à proposer à la location leur
appartement pendant au moins neuf ans avant de pouvoir l’utiliser
pour eux-mêmes ou le revendre. La dernière loi en date succède à
une série de mesures déclinées depuis 1984, baptisées des noms
des ministres qui les ont mises en place : Méhaignerie, Quilès,
Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot et… Pinel. Et
bientôt Denormandie. Chaque fois, ces incitations à l’achat ont
permis de relancer le marché au bon moment, quitte parfois à
accompagner son emballement. Les lois Robien et Scellier en sont
les meilleurs exemples : en transformant l’achat d’un appartement en
une démarche purement financière et rentable, elles ont largement
contribué à faire monter les prix. Le « Duflot », très encadré et
contraignant, représente un virage dans cette politique. Le « Pinel »
l’a un peu assoupli en 2014.
Peut-on encore acheter ? Voilà la bonne question. Faut-il choisir de
s’endetter sur vingt-cinq ou trente ans ? Lorsque les clients
vieillissent, les banques décident à leur place et refusent d’accorder
des prêts sans d’exorbitantes cotisations d’assurance. Les taux
d’intérêt vont-ils continuer de baisser ? Peut-on encore compter sur
une plus-value ? Difficile aujourd’hui d’anticiper une baisse des taux
d’intérêt déjà très bas. Faut-il tabler sur la poursuite de la hausse ?
Faut-il craindre la baisse ?
Les réponses à ces questions ne sont qu’hypothèses. Seul argument
imparable : louer coûte cher aussi. Les loyers, indexés indirectement
sur l’indice du coût de la construction, ont augmenté de 40 %
entre 1998 et 2007, baissé puis remonté depuis. Même les
professionnels ont parfois du mal à s’y retrouver. Il arrive cependant
que les mensualités à rembourser à la banque en cas d’achat ne
dépassent pas le niveau d’un loyer. C’est d’ailleurs sur ce calcul que
 tablent les banques qui se gardent bien de communiquer le coût total
du crédit. Pourtant il peut être éclairant de le calculer : sur quinze
ans, pour un emprunt de 200 000 € à 1,30 % sur 18 ans, vous
rembourserez au final 235 000 € si vous allez au bout de votre
crédit !

Et à l’avenir ?
Bien malin qui pourrait prédire ce que nous réservent les prochains
mois. Les derniers ont vu la baisse régulière et persistante des taux
d’intérêt, qui s’approchent dangereusement de zéro. Malgré une
situation économique difficile, la demande se maintient, alimentée par
le faible coût de l’argent et l’espoir d’une plus-value. La production de
logements neufs a rarement été aussi soutenue dans l’histoire du
pays et pourtant le sentiment de crise persiste. Il est probable que la
totalité de la politique du logement soit à revoir : l’accession à la
propriété est-elle la panacée ? Les systèmes de soutien aux
propriétaires l’ont longtemps laissé penser… ne faut-il pas au
contraire adapter le logement aux nouvelles formes d’économie, celle
du partage en particulier. Cela tombe bien, la location existe déjà,
dont il faudrait peut-être adapter les modalités, la durée du bail, les
systèmes de colocation… les rapports entre propriétaires et
locataires.

Haussmann ou Banlieue-sur-Loft ?
Quand on réalise l’investissement de sa vie, autant bien le choisir. Où
acheter ? C’est la première question à se poser, en sachant que les
champs du possible rétrécissent subitement lorsque l’on fait coïncider
avec son budget et ses aspirations le prix d’un quartier et le nombre
de pièces souhaité. Tous les acheteurs ont connu ce cruel dilemme.

Pour payer moins cher, sortez des

centres-villes
Le schéma est assez simple : les prix diminuent à mesure que l’on
s’éloigne des centres-villes. Et le principe vaut, à peu de choses près,
pour toutes les agglomérations, abstraction faite des micromarchés
correspondant à un site exceptionnel en banlieue, à la montagne ou
au bord de la mer et aux villes sinistrées dont les centres désertés ne
valent plus rien. En effet, même perdus et isolés, certains quartiers
au bord d’une rivière ou particulièrement résidentiels bénéficient d’un
effet de mode ou d’un héritage architectural qui les rend
inaccessibles. À l’inverse, des quartiers encore en très mauvais état
ou carrément insalubres n’attirent personne même dans les centres
urbains. Ces friches en pleine ville deviennent rares, car la hausse
des prix a correspondu, depuis une vingtaine d’années, à la
reconquête, par les municipalités, de quartiers centraux, et souvent
historiques, qui menaçaient de tomber en ruine.
En région, le TGV porte une grande part de responsabilité dans le
renouveau des quartiers de gare, ainsi que la désindustrialisation, qui
a parfois laissé, en plein centre, d’immenses terrains inutilisés. Lille,
Marseille, Lyon, Bordeaux ainsi que des villes moyennes comme
Perpignan, Mulhouse ou Orléans ont réinvesti leur cœur en
réhabilitant le bâti ancien et en confiant à des promoteurs immobiliers
de grands terrains où construire des logements neufs. C’est d’ailleurs
dans ces quartiers que certaines municipalités prennent l’initiative de
bloquer les prix pour tenter de freiner la flambée et conserver des
classes moyennes ou de jeunes ménages en ville. En échange de la
vente de terrains à un prix moins élevé que sur le marché libre, elles
imposent aux promoteurs qui les achètent de vendre sous le seuil
de 5 000 € le mètre carré en première couronne parisienne, plus près
des 3 500 en région. Certaines imposent même la clientèle : des
habitants de la ville ou des jeunes, pour conserver une certaine
mixité sociale et éviter que les centres-villes ne deviennent des
repaires de riches, de personnes âgées ou les deux.

Cœurs de villes rénovés,

populations exclues
Dans les secteurs déjà denses et construits, les rues plantées
d’ateliers ou de petites industries ont d’abord été investies par des
artistes en quête de loyers bon marché. Ces locaux sont très vite
rachetés par des populations plus aisées, les fameux bobos
(bourgeois bohèmes), capables, dans un premier temps, d’accepter
la mixité sociale en échange de grands espaces et de prix
abordables. Mais ce processus baptisé « gentrification » (c’est-à-dire
l’investissement de quartiers populaires par des cadres moyens voire
supérieurs) a pour effet immédiat de « revaloriser » l’environnement,
de faire monter les prix et de repousser aux franges de ces quartiers
 leurs anciens habitants incapables de suivre. Il touche les grandes
villes du monde entier.
De nombreuses villes sont ainsi divisées en grands secteurs très
distincts : d’un côté et souvent à l’Ouest ou sur l’une des rives du
fleuve, les traditionnels quartiers bourgeois aux prix élevés depuis
toujours, de l’autre, les anciens quartiers populaires, où la valeur de
l’immobilier a parfois augmenté de 30 % par an au cours de la
période récente. Autour, la périphérie des villes, qui, de plus en plus
loin, recueille les exclus de ce système, forcés de s’éloigner pour
pouvoir s’offrir un jardin, quelques mètres carrés de plus ou tout
simplement un toit.

Du soleil, un ascenseur et une bonne

école
Rien de plus subjectif qu’un propriétaire. Presque personne
n’échappe à la règle qui veut que l’on surestime systématiquement la
valeur de son appartement lorsqu’il s’agit de le vendre. Impact
affectif, appât du gain, aveuglement par rapport au marché… Les
mises à prix des agents immobiliers paraissent toujours trop basses
et il est fréquent que l’on oublie que le métro est un peu loin ou que la
façade mériterait un bon ravalement. Il existe pourtant des méthodes
fiables pour cerner, sinon fixer, la valeur exacte d’un appartement ou
d’un immeuble. Les experts sont des professionnels qui les affinent
tous les jours, pour le compte de particuliers, d’investisseurs ou de
banques. Leur charte ne leur impose pas d’obligation de résultat,
mais définit point par point les étapes à suivre et les éléments du prix.
Une bonne expertise ne doit théoriquement pas dépasser 5 %
d’erreur.
Les agents immobiliers et de plus en plus de plateformes en ligne
proposent souvent une estimation ou une évaluation gratuite. C’est la
méthode la plus sûre pour « faire rentrer » des mandats. Ces
professionnels ne sont pas des experts et beaucoup d’entre eux
fonctionnent à vue de nez. Faites l’expérience en demandant un prix
à plusieurs d’entre eux, une différence de 15 % de l’un à l’autre est
très fréquente.

L’expertise : un avis objectif

Il existe deux méthodes d’expertise, qu’il est conseillé de croiser pour
parvenir à des résultats fiables. La méthode « par le revenu »
consiste à calculer ce que rapporte un bien loué ; la seconde, dite
« de comparaison », établit la valeur d’un bien en référence à des
transactions récentes sur le même marché. Pour des biens très
atypiques comme des hôtels particuliers ou des lofts, l’expérience du
spécialiste rassure, mais elle n’est pas infaillible. Ces démarches
rationnelles font également abstraction du coup de cœur et des
conditions de la vente.
Les étapes de l’évaluation du prix d’une résidence principale en
appellent surtout au bon sens, notamment dans des immeubles
parisiens : même si tous sont uniques, ils sont facilement
comparables. Les experts partent du général pour aller vers le
particulier et prennent en compte une longue liste de critères
auxquels ils attribuent un pourcentage dans la valeur globale. En
voici la liste :
» L’image du quartier : son historique, les travaux qui y ont
été faits, sa réputation.

» L’implantation de l’immeuble : du côté ensoleillé de la rue,

plus près du métro, loin des commerces les plus bruyants.

» L’état du bâtiment : ravalé, décrépi, ayant fait l’objet d’une

rénovation.

» La période de construction : un appartement dans un

immeuble haussmannien se vend traditionnellement plus
cher que la même surface dans un bâtiment des années
1960 ou 1970.

» Et plus spécifiquement pour chaque appartement :

étage, état des parties communes, ascenseur ou escaliers,
surface, terrasse ou balcon, cave ou parking, orientation,
disposition des pièces, type de chauffage, charges, nombre
de transactions dans la même rue dans les trois mois
précédents.

Les experts attribuent des pourcentages aux défauts et aux

avantages des appartements, mais communiquent rarement leurs
techniques de calcul.
Remettre un bien en état avant de le vendre ne fait pas forcément
monter les prix. Le home staging, une nouvelle profession importée
des États-Unis, tente pourtant de prouver le contraire. La méthode
consiste à relooker l’appartement avant de le faire visiter, afin de
soigner la première impression du futur acquéreur. Certains vont
même jusqu’à remeubler les lieux, changer les rideaux, pour obtenir
une sorte d’appartement témoin dont la décoration finira de
convaincre les hésitants. Pas facile lorsque l’on vit sur place !
Certains marchés échappent tout à fait aux règles établies par les
experts : les bords de Marne ou de Seine se vendent à prix d’or…
jusqu’à ce que les magnifiques propriétés pieds dans l’eau soient
inondées, ce qui arrive de plus en plus fréquemment. Après un
sinistre, le marché commence par chuter parce que les biens sont
détériorés, ensuite parce que leur valeur intègre désormais un risque,
jusqu’à ce que l’épisode soit oublié. Cela peut prendre deux ou trois
ans, parfois beaucoup plus, comme à Vaison-la-Romaine, où la crue
de la rivière avait fait plusieurs victimes en 1992. Il est probable que
ce critère d’inondabilité joue de plus en plus dans le prix, compte tenu
de la fréquence plus soutenue des catastrophes naturelles.
Aujourd’hui, ces zones, comme les couloirs d’avalanche en
montagne, sont réglementées par les plans de prévention des
risques (les PPR, instaurés par la loi Barnier de 1995) et en partie
inconstructibles. Quant à prévoir si la rareté organisée valorisera les
propriétés existantes ou ruinera à jamais le secteur touché par un
accident, les habitants de la Somme ou de certaines communes du
Vaucluse ont des réponses divergentes, tout dépend de l’attractivité
du site… L’état des risques naturels et technologiques fait en tout cas
désormais partie des documents à fournir au moment d’une vente, ce
qui permet aux acheteurs d’être informés des dangers potentiels d’un
site.

Le contrôle technique, un passage

obligé
Les experts – tout comme les acheteurs – s’appuient sur d’autres
types d’informations également obligatoires. Depuis le milieu des
années 1990, afin de sécuriser les transactions, la loi s’est enrichie
de nouveaux textes et impose aux vendeurs de fournir un certain
nombre de certificats : le métré, la preuve d’une recherche d’amiante
et de plomb dans les revêtements, ainsi qu’une détection de la
présence de termites dans les départements grignotés par ces
insectes. Le signalement de risques naturels et technologiques, l’état
des installations électriques et au gaz ont allongé cette liste. Depuis
le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique est
également obligatoire. Depuis le 1er janvier 2011, il se doit même
d’être affiché lors de la mise en vente. Pour mémoire, ce diagnostic
classe le logement sur une échelle de « A » à « G », selon ses
consommations. L’échelle est cotée « A » pour les logements les plus
sobres, et « G » pour les plus énergivores. La moyenne du parc
immobilier français se situe autour de 240 kWh/m2 par an (classe
« E »). Aucune réglementation n’oblige le propriétaire à supprimer
toutes ces nuisances, mais elles peuvent entraînent une décote ou
devenir un argument de la négociation.
Les travaux réalisés dans l’immeuble doivent également être
consignés dans un carnet d’entretien tenu par les syndics.
Théoriquement en tout cas, car cette mesure réglementaire précisée
par la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU) de
décembre 2000 (le décret no 2001477 du 30 mai 2001 fixe le contenu
du carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi
du 10 juillet 1965) est loin d’être respectée. Près de dix ans après la
sortie de ces décrets d’application, les carnets sont souvent vides
lorsqu’ils existent, ou difficiles d’accès pour les candidats à l’achat.
C’est normalement au vendeur de se les procurer et de les
communiquer aux candidats acheteurs qui souhaitent les consulter.
La loi ALUR du 26 mars 2014 a encore allongé la liste des
documents à fournir au moment de la signature de la promesse de
vente. Dans le souci de protéger les acquéreurs, sont désormais
obligatoires :
» le règlement de copropriété et les actes le modifiant,

» les procès verbaux des assemblées générales des trois

dernières années,

» les documents relatifs à la situation financière de la

copropriété, le montant des charges courantes et le budget
prévisionnel,

» les sommes restant dues au syndicat de copropriétaires par

le vendeur et celles qui resteront à la charge de l’acquéreur.
Chapitre 2
Rechercher… oui, mais quoi ?
DANS CE CHAPITRE :

» Neuf ou ancien ?

» Appartement ou maison ?

» Poser ses valises ou se faire des ampoules ?

» Habiter une usine ou une boutique ?

» Acheter pour soi ou acheter pour louer ?

C
omment se décider à investir trois ou quatre ans de
salaire et à s’endetter sur vingt ans, ou plus ?
Comment être sûr que l’on va faire le bon choix et ne
pas rater l’occasion de sa vie à quelques rues de là ?
L’achat d’un logement suppose une assez longue réflexion
sur ses envies, ses besoins et ses moyens, mais une
décision rapide avant qu’un autre vous passe devant
quand une occasion se présente. Personne ne trouve
jamais l’appartement de ses rêves, mais quelque chose
d’approchant. Et puis un logement ça se revend.
Pour commencer, balayons quelques idées bien ancrées
mais souvent fausses :
» Il est plus intéressant de louer que d’acheter.
Ce constat est généralement faux à moins de
devoir déménager tous les deux ans. Pour ceux
qui s’installent, rembourser un emprunt
représente une « épargne forcée » et permet de se
créer un patrimoine, alors que payer son loyer ne
rapporte rien. Au bout de dix ans, un propriétaire
se sera constitué un apport personnel et pourra
revendre pour acheter plus grand ; un locataire,
non.

» Tout le monde n’a pas les moyens de s’acheter

un logement. Souvent faux… mais de plus en plus
vrai ! Les prix d’achat ont terriblement augmenté,
mais les loyers aussi. Compte tenu du niveau très
bas des taux d’intérêt, rembourser un emprunt
coûte parfois moins cher que payer un loyer, pour
la même surface. Les banquiers sont d’ailleurs
parfois plus prompts à ouvrir un crédit (car ils
prennent la précaution de s’assurer) que les
propriétaires bailleurs à accepter de vous louer
leur logement si vous n’avez pas un CDI, des
revenus équivalents à trois ou quatre fois le loyer,
une assurance ou des parents capables de
garantir votre solvabilité.

» Et si le marché se retourne ? Et pourquoi ne pas

penser qu’il ne se retournera pas ? Même en 2008,
 au plus fort de la crise mondiale et d’un
resserrement brutal du crédit par les banques, le
marché immobilier français ne s’est pas effondré.
Là où il a baissé, sa remontée a été tout aussi
spectaculaire. De 1991 à 1996, les prix ont chuté
pour remonter plus haut quelques années après.
Certes, les acheteurs de 1991 obligés de vendre
en 1994 ont « pris le bouillon », mais ceux qui ont
attendu ont regagné leur mise, et bien davantage.
Après une stagnation en 2014, la hausse a repris
au rythme de 3 à 5 % par an.

» Locataire depuis des années dans un

immeuble plaisant, pourquoi s’endetter pour
devenir propriétaire ? Parce que ces logements
pourraient bien un jour être mis sur le marché par
leurs propriétaires. Les victimes de la vente à la
découpe du début des années 2000 en savent
quelque chose : sommés d’acheter l’appartement
qu’ils occupent ou de partir à la fin de leur bail, ces
locataires choisissent souvent la seconde solution,
car, dans les centres des grandes villes, nombre
d’entre eux n’ont plus les moyens de s’offrir la
surface qu’ils louaient jusqu’alors.

Neuf ou ancien ?
Des poutres ou des murs en carton-pâte ? Du charme ou
des cages à lapins toutes identiques ? Le centre-ville ou la
banlieue ? Le débat entre neuf et ancien ne se résume
heureusement plus aujourd’hui à cette caricature. Le
charme de l’ancien est parfois très relatif et l’on peut sans
faute de goût refuser les petites fenêtres, les immeubles
sans ascenseur et les planchers qui craquent. À l’inverse,
les bâtiments neufs n’offrent pas toujours le dernier cri de
la technique ni même les balcons ou les terrasses censés
établir la prééminence définitive des bâtiments
contemporains sur tous les immeubles construits
avant 1950. Cela dit, la promotion immobilière a fait
beaucoup de progrès en une vingtaine d’années,
notamment grâce aux normes d’isolation acoustique et
thermique, désormais obligatoires. Certains promoteurs
ont également compris l’intérêt de l’architecture et opté
pour des formes modernes et des volumes innovants à la
place des sempiternels pastiches haussmanniens avec
balcons en fer forgé et toits en zinc. L’attrait pour le neuf
se justifie donc aujourd’hui par la promesse de charges
d’énergies moins élevées pour un confort plus grand.

Qu’est-ce que la Vefa ?

La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est une
procédure typiquement française qui ne concerne que
l’achat de logements neufs. Elle consiste pour l’acquéreur
à choisir un logement sur plans (d’après une maquette ou
des images virtuelles) qu’il paiera tout au long de sa
construction. Ces fonds permettent au promoteur
d’acheter le terrain et de commencer à bâtir l’immeuble. À
chaque étape (gros œuvre, clos et couvert, second
œuvre…), les futurs propriétaires versent un pourcentage
du prix total. Le solde est payé à la remise des clés et ce
n’est qu’à ce moment que les acheteurs deviennent
réellement propriétaires. L’achat en Vefa est très courant
en France et assez réglementé pour ne pas réserver trop
de mauvaises surprises. Les plus fréquentes sont les
retards de livraison, quelques différences entre
l’appartement promis et celui qui a été construit, des
finitions moins bien réalisées que prévu. Un avantage : la
possibilité de moduler son appartement, d’y ajouter une
chambre ou de faire tomber une cloison, de choisir ses
revêtements, l’aménagement de sa cuisine… en modifiant
les plans au moment de la réservation.
AVANTAGES COMPARÉS DE L’ANCIEN ET DU
NEUF
Avantages des constructions récentes :
» des frais de notaire moins élevés,

» une exonération de taxe foncière pendant deux ans,

» des garanties attachées aux travaux qui permettent de

se retourner contre le promoteur ou les entreprises en
cas de malfaçon,

» de meilleures performances thermiques et

acoustiques rendues obligatoires par les lois Grenelle.

Avantages de l’ancien :
» la préexistence de l’appartement ou de la maison, ce
qui permet de visiter et de se rendre compte des
qualités et des défauts du bien que l’on achète.

» la disponibilité, bien souvent au bout de trois mois,

alors que l’acquéreur d’un logement neuf devra acheter
sur plans, c’est-à-dire avant la construction de
l’immeuble. Et attendre pendant au moins deux ans, le
temps du chantier, parfois plus, lorsque les
programmes immobiliers prennent du retard, ce qui est
fréquent. Il doit parfois emménager en bottes lorsque
les abords ne sont pas encore aménagés !
 L’ancien, encore un peu moins
cher
Les logements anciens sont moins chers, certes. Mais la
récente flambée des prix tend à réduire la différence
traditionnelle de 30 % entre le marché des immeubles et
maisons de moins de cinq ans et les autres. Si des
programmes neufs dépassent les 12 000 € le mètre carré
dans la capitale, de nombreux appartements anciens
rénovés et très bien placés atteignent ces prix-là aussi.
Certains, au cachet ou à l’adresse exceptionnelle, les
dépassent. Même rattrapage dans les centres des
grandes villes, où les beaux immeubles anciens
dépassent les 5 ou 6 000 € le mètre carré, soit le prix de
programmes neufs haut de gamme.

Appartement ou maison ?
Devenir propriétaire, c’est choisir son logement : sa taille,
son type, son prix, son jardin ou le nombre de chambres.
C’est aussi opter pour un statut, celui de copropriétaire ou
de propriétaire individuel. Ceux qui achètent une maison
pour la tranquillité, l’isolement et l’absence de voisins
doivent savoir que si le toit fuit, ils devront assumer seuls
les frais de la réparation, comme toutes les autres
dépenses liées à leur propriété : impossible de partager la
facture. Au moins les propriétaires individuels sont-ils
maîtres de leur consommation d’eau et de la date à
laquelle ils décident d’allumer leur chauffage. Certaines
maisons en lotissement ou accolées à d’autres
constructions peuvent être intégrées dans des
copropriétés dites de sol et ainsi partager les charges des
parties communes extérieures, généralement un jardin ou
une piscine.
LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
L’article  10  de la loi du  10  juillet  1965  permet de distinguer
deux types de charges. Les charges communes concernent
tous les copropriétaires ou certains d’entre eux (occupants
d’un même bâtiment, par exemple) et sont réparties au
prorata des tantièmes correspondant à la taille des
appartements. Elles comprennent les équipements, comme
les ascenseurs ou la chaufferie, et sont divisées en plusieurs
postes :
» la conservation (travaux et frais liés à ceux-ci),

» l’entretien (frais de ménage et éclairage),

» l’administration (frais de gestion du syndic,

gardiennage et assurances).

Les charges individuelles correspondent aux consommations

d’eau et d’énergie lorsque le chauffage est central, et/ou à
l’usage exclusif d’un équipement comme un jardin privatif
(pour plus de précisions sur les charges de copropriété, voir
chapitre 7).

Un appartement fait toujours partie d’une copropriété

gérée par un syndicat de copropriétaires. Le principe
consiste à partager les frais qu’entraîne le fonctionnement
de l’immeuble, notamment ceux liés à l’entretien des
parties communes et aux réparations des équipements
collectifs.
Poser ses valises ou se faire des
ampoules ?
Commençons par chasser une idée reçue : les bonnes
affaires « à refaire » sont derrière nous. D’abord, des
professionnels, marchands de biens ou promoteurs-
rénovateurs, ont érigé la recherche et le retapage
d’appartements au rang de métier et ont ratissé large dans
toutes les grandes villes de France. Ensuite, les vendeurs
ont compris qu’ils ne vendaient pas seulement un
appartement au plancher défoncé et aux murs crasseux,
mais bien l’idée de ce que cette surface pourrait devenir
une fois remise à neuf.

« Avec travaux » ne veut pas

toujours dire moins cher
La décote appliquée aux logements exigeant des travaux
est bien moindre depuis quelques années. Pour calculer le
prix de vente, il ne suffit pas de défalquer le coût estimé
des travaux du prix d’un appartement équivalent, car le
vendeur connaît parfaitement le potentiel du logement qu’il
met sur le marché. Quant à l’appréciation de l’état des
lieux, elle dépend autant du vocabulaire que de la bonne
foi du propriétaire vendeur. L’expression « À rafraîchir »
lue dans une petite annonce doit immédiatement susciter
la méfiance : il faut parfois six mois de travaux et 50 000 €
pour parvenir à un résultat habitable. « À rénover » :
prévoir de 500 à 1 000 € de travaux par mètre carré.

La plus-value de la déco
Aujourd’hui, les magasins de bricolage fleurissent dans
toutes les villes, les femmes manient le marteau et la
pince aussi bien que leurs compagnons et la déco est
devenue un art de vivre, sujet d’innombrables émissions
de télévision. L’aménagement intérieur peut apporter une
importante plus-value. Certains acquéreurs recherchent le
cachet et des idées qu’ils n’auront pas à avoir. Les
acheteurs étrangers et fortunés notamment n’hésitent pas
à surpayer un bien dans lequel ils pourront immédiatement
poser leurs valises. S’inscrire dans l’atmosphère des
autres ne les gêne pas, au point que certains Italiens
achètent avec l’appartement la console et les rideaux
assortis. Sur le marché des lofts et des appartements
atypiques, le rachat du mobilier – souvent très
contemporain et fait sur mesure – est fréquent et fait
évidemment grimper le prix, dans lequel sont intégrés ces
biens mobiliers non soumis aux mêmes taxes que
l’immobilier. L’expertise devient alors extrêmement
subjective.
Avant de faire une offre pour acheter un lieu que l’on veut
transformer, mieux vaut en tout cas faire une estimation
précise du coût des travaux, avoir en tête que l’accord de
la copropriété est parfois nécessaire pour des
transformations lourdes, que les prix des matériaux et des
artisans ne cessent d’augmenter et que les entreprises ne
sont pas toujours disponibles immédiatement. Ceux qui en
ont le courage et qui mènent eux-mêmes le chantier sont
généralement contents du résultat, surtout une fois sortis
de la poussière et des gravats. Beaucoup jurent aussi que
l’on ne les y prendra plus. Surveiller un chantier (surtout
lorsqu’il s’agit de sa propre maison) est un travail quotidien
semé d’embûches, et peu accessible aux profanes. Bien
sûr, un architecte n’est pas le seul à pouvoir refaire une
cuisine, mais ses conseils et son expérience de la
négociation des prix et de la gestion des conflits sur les
chantiers peuvent se révéler très précieux. Le prix de ses
honoraires (compter de 7 à 15 % du montant des travaux
 hors taxes) compense parfois de lourdes pertes de temps
et d’argent.

Habiter une boutique ou un

atelier
Pourquoi faire simple lorsque l’on peut se compliquer la
vie en ajoutant à la procédure d’achat d’un logement
quelques démarches administratives supplémentaires ?
Parce que racheter un bureau, un atelier ou une boutique
permet généralement d’habiter de grands espaces
originaux et de les payer moins cher que les logements
proposés sur le marché. Cette aventure prend du temps.
Elle devient difficile dans plusieurs villes qui ont gelé les
autorisations de changement d’affectation afin de
préserver leurs rues commerçantes.

Un permis de construire
obligatoire
Tout changement d’affectation exige d’abord de déposer
une demande de permis de construire auprès de la mairie.
Ceux qui passent outre s’exposent à des sanctions
pénales pour infraction au Code de l’urbanisme. S’ils ne
sont pas contrôlés – ou dénoncés par leurs voisins –, ils
se retrouveront coincés au moment de la revente : au
mieux, ils devront vendre leur bien au-dessous de sa
valeur ; au pire, ils ne trouveront pas d’acheteur pour un
bien réputé inhabitable selon la loi. Les décrets de la loi
ALUR ou la jurisprudence précisent la manière de faire
sans COS (coefficient d’occupation des sols, une
référence désormais obsolète) et conformément au plan
local d’urbanisme et au Code de l’urbanisme : les règles
de prospects et de gabarit empêcheront de toute façon,
COS ou pas, de percer des fenêtres n’importe où ou de
monter un mur en bouchant la vue du voisin.

Les voisins peuvent dire

« non »
Les voisins seront peut-être ravis de voir une famille
remplacer un garage ou une imprimerie bruyante, mais
dès lors que le bien appartient à une copropriété, ses
membres ont leur mot à dire sur la transformation et
peuvent s’y opposer par un vote en assemblée générale.
Ceux qui se passent de leur accord prennent le risque
d’être dénoncés au cours de leurs travaux, d’être
condamnés à payer une forte amende ou à remettre les
lieux dans leur état d’origine. Si des sanctions financières
sont souvent appliquées, il est extrêmement rare que
l’administration exige la démolition.
Il est souvent possible de négocier à l’amiable avec une
copropriété, ce qui signifie parfois la dédommager si elle
se sent lésée. Un couple qui voulait surélever légalement
son appartement au troisième étage d’un petit immeuble
parisien (avec permis de construire et accord de
l’architecte des Bâtiments de France) a dû payer le
ravalement pour « convaincre » ses voisins de lui laisser
faire ses travaux.

La prudence s’impose
Dans ce type de transaction, il est plus que prudent de
signer une promesse de vente sous la condition
suspensive d’obtenir un permis de construire et l’accord
de la copropriété. Il est conseillé aussi de faire appel à un
architecte qui, avant toute décision irrévocable, pourra
donner son avis sur l’habitabilité du lieu. L’engouement
 pour ces anciens bureaux ou locaux industriels est tel que
les acheteurs se battraient presque pour acquérir des
caves humides ou des locaux aveugles en fond de cour…

Acheter Vert ?
C’est sous la contrainte des politiques publiques, le
Grenelle en tête – mais plus vite que prévu –, que la filière
immobilière s’est mise au pas, surfant également sur un
courant porté par les architectes et les bureaux d’études,
devenus incontournables. Certains avaient senti venir le
vent et sont familiers du sujet depuis plus de vingt ans.
D’autres ont pris le train en marche. Plus aucun projet
n’est en tout cas présenté sans son chapitre
« développement durable », détaillant, dans un jargon
souvent incompréhensible, les avantages des pompes à
chaleur, des puits canadiens, de la ventilation double flux,
de la chaudière à condensation et autres installations
vertueuses. Eux aussi ont connu l’apprentissage par
l’erreur. Leurs premières réponses tenaient de la pure
logique : entre des murs très épais, dans des maisons
orientées au sud, éclairées par des meurtrières
minuscules, tout le monde serait bien chauffé et la planète
protégée. Heureusement, leurs réflexions sur le confort de
l’habitat les ont vite ramenés vers des bâtiments plus
agréables à vivre, bien orientés, ensoleillés, affichant
néanmoins des consommations en net recul par rapport à
la moyenne du parc de logements français.
Plus cher, plus long, plus compliqué ? Pourquoi se donner
tant de mal ? Si vous ne votez pas « Verts », si vous
n’avez pas encore développé un fort sens civique ou une
culpabilité insoutenable par rapport au réchauffement
climatique, l’idée de faire des économies vous séduira
davantage. Car l’isolation, les chaudières à condensation,
les constructions à ossature bois et tout ce qui permet
d’approcher les nouvelles normes thermiques, se traduit
normalement à la fin du mois par des baisses de
consommation électriques pour le propriétaire et des
charges moins élevées pour le locataire.
Tous les logements neufs sont désormais construits dans
le respect de la réglementation thermique 2012, censée
garantir une faible consommation d’énergie. Et toute
l’industrie vise la prochaine loi qui obligera les logements à
progressivement devenir des producteurs d’électricité.
La réglementation thermique 2020 (RT 2020) réunit un
ensemble de normes visant à construire des maisons qui
ne consomment quasiment rien et des bâtiments qui
produisent eux-mêmes de l’énergie grâce aux systèmes
de cogénération, panneaux solaires, etc. Dans de tels
logements, la consommation de chauffage ne devra pas
dépasser 12 kWhep (kilowatt/heure d’énergie primaire) par
m2 et la consommation totale en énergie (chauffage, eau
chaude sanitaire, éclairage et appareils électriques) être
inférieure à 100 kWh par m2. Les normes RT 2020 ciblent
le zéro gaspillage énergétique, ainsi que la production
d’énergie. Cette nouvelle norme devrait être obligatoire
pour toutes les constructions neuves dès la fin 2020.
Certaines expérimentations ont déjà eu lieu
depuis 2014 et les bâtiments publics comme les écoles,
les mairies, etc., auraient dû donner l’exemple dès 2018.
Des difficultés financières et techniques risquent
néanmoins de repousser l’entrée en vigueur de cette
nouvelle RT à 2025.
La construction de bâtiments de type BEPOS (capable de
produire de l’énergie) représente un investissement plus
important qu’un bâtiment aux normes BBC ou répondant
aux réglementations RT 2005. Cependant, les économies
réalisées au quotidien grâce à une consommation
d’énergie nulle, ou à la revente d’énergie à EDF, devraient
assurer des recettes susceptibles d’équilibrer les
dépenses imposées par le nouveau label. Un bâtiment aux
 normes RT 2020 devrait aussi garantir une plus-value au
moment de la revente. C’est très exactement ce que
promettaient tous les professionnels au moment de la
mise en œuvre de RT 2005, puis 2012…
C’est sur le marché de l’ancien que se posent les
questions les plus épineuses : comment rénover des
passoires thermiques construites dans les
années 60 à 80 ? Comment isoler par l’extérieur des
immeubles haussmannien ? Comment agir dans un
immeuble collectif ? Le coût des travaux se retrouvera-t-il
dans le prix au moment de la revente ou au contraire,
l’appartement ou la maison seront-ils plus difficiles à
vendre sans avoir été « verdis » ? La loi sur la transition
énergétique d’octobre 2014 prévoit de
rénover 500 000 bâtiments par an à partir de 2017 –
l’ensemble du parc devrait ainsi passer aux normes
« bâtiment basse consommation » d’ici à 2050.

Acheter pour soi ou acheter

pour louer ?
La question se résume à craquer face à un coup de cœur
ou à se montrer rationnel. Ceux qui achètent pour eux-
mêmes se projettent dans les lieux dès la première visite
et commencent à disposer leurs meubles. Le danger est
bien là. Devant un double salon lumineux et une poutre,
on oublie les cinq étages sans ascenseur ou le bruit de la
rue. La cuisine est petite, tant pis, on mangera dans le
salon…

Le coût du coup de foudre

L’expérience montre que les petits défauts du début
peuvent devenir, à la longue, de lourds et coûteux
handicaps. Habiter loin des transports en commun, par
exemple, oblige à utiliser quotidiennement sa voiture, à
payer un parking pour la garer et tout simplement à
posséder un moyen de transport. Au moment de la
revente, il faudra compter sur le même coup de foudre
chez un acheteur ou accepter quelques concessions sur le
prix.
Au contraire, le placement immobilier prend en
considération des critères qui devraient ne rien avoir de
personnel. Sauf dans un marché de pénurie, le locataire a
le choix. Il ne se gênera pas pour juger des qualités
fonctionnelles de l’appartement « sur le papier ». A priori
installé pour peu de temps et peu investi dans les lieux, il
préférera un appartement simple et bien placé, même s’il
manque de cachet, à un logement bien décoré mais
bruyant ou éloigné du métro ou de la gare.

Toujours visiter avant

d’acheter
Visiter avant d’acheter ? L’évidence même. Tout comme il
est prudent d’aller se balader dans le quartier et de se
renseigner sur le prix des loyers, les transports, les
commerces et les écoles situés à proximité. S’il s’agit d’un
programme neuf N’oubliez pas acheté avant sa
construction, une analyse des plans s’impose. Pourtant,
les promoteurs eux-mêmes s’étonnent du peu de curiosité
de leurs clients investisseurs, qui achètent leur
appartement « sur le papier » comme une assurance-vie
ou un produit financier, s’intéressent à sa rentabilité, mais
pas à l’allure de l’immeuble.
Les incitations fiscales introduites par les lois Méhaignerie,
Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot et Pinel
(voir chapitre 12) ont fait naître il y a déjà trente ans des
 réseaux de « vente debout », via des intermédiaires
financiers qui présentent à leurs clients l’avantage fiscal
avant de parler de son support. Le terme « debout »
s’oppose aux bureaux de vente dans lesquels les clients
peuvent s’asseoir et prendre le temps de discuter avant de
se décider.
Jusqu’en 2012 et la fin du dispositif dit « Scellier », plus
de 50 % des logements neufs étaient vendus sous ces
régimes défiscalisants, à des investisseurs obligés de
louer leur bien pendant neuf ans au moins. Dans certaines
régions, autour de Toulouse en particulier, le score
atteignait 80 %. Bardés d’assurances contre des locataires
absents ou indélicats, les acquéreurs signaient chez le
notaire en sachant à peine dans quel quartier ils
investissaient et s’ils auraient véritablement les moyens de
payer leurs mensualités grâce aux loyers encaissés. Ce
système, qui permettait de soutenir l’industrie du bâtiment,
a nettement périclité depuis la mise en œuvre en 2013 du
dispositif Duflot, plus contraignant et plus réglementé.
Pour le relancer, le gouvernement l’a à nouveau amendé
en le rebaptisant Pinel, du nom de la ministre en charge
du logement. Plusieurs fois amendé, notamment en ce qui
concerne les zones géographiques dans lesquelles il est
autorisé, il est prolongé jusqu’en 2020.

De l’essentiel au superflu,
comment choisir ?
C’est bête et rasoir, mais efficace. Pour choisir, dressez
une petite liste des obstacles rédhibitoires et des critères
auxquels vous tenez le plus :
» L’adresse : quartier chic et cher ou plus populaire
et moins onéreux ?
» L’étage : le rez-de-chaussée est le moins cher sauf
lorsqu’il ouvre sur un jardin ; le premier est réputé
sombre ; les prix montent avec les étages pour la
luminosité et la vue, sauf lorsque l’immeuble ne
dispose pas d’un ascenseur.

» Le parking : indispensable dans certains quartiers

réputés « ingarables », pour éviter de tourner trois
quarts d’heure tous les soirs.

» La lumière : vitale pour le moral.

» Le plan : difficile de disposer de place dans toutes

les pièces… Il faut parfois choisir entre l’espace et
les placards, sacrifier la salle de bains sombre et
petite pour pouvoir manger dans la cuisine… ou le
contraire, selon ses priorités.

» L’exposition : soleil levant ou soleil couchant ?

Pensez qu’un appartement exposé au nord est
plus froid et souvent sombre.

» Une terrasse : la pièce de plus et le luxe dans les

grandes villes. Mais cette annexe présente parfois
des problèmes d’étanchéité. Pour profiter de cet
espace, il faut l’aménager un peu, voire y jardiner.

» La proximité des transports et des commerces :

on se dit que l’on se fera à la marche à pied ou au
bus, mais la proximité d’un métro, d’un arrêt de
 bus ou d’une gare présente beaucoup d’avantages.
Elle fait aussi monter les prix.

» La proximité des écoles : surtout si elles sont

réputées pour leurs résultats aux examens.
Certains parents placent la carte scolaire parmi
leurs premiers critères de choix d’un quartier et
n’y dérogent pas. Pour eux, il y va de l’avenir de
leurs enfants. La proximité des très bons lycées
compte aussi dans le prix.

Tout dans l’adresse

Certains préféreront « en jeter » avec une belle façade
située à une belle adresse select et quelques mètres
carrés de moins. D’autres optent pour la surface et font fi
de la réputation du quartier, qui peut d’ailleurs changer.
Tous les acheteurs l’ont remarqué à leurs dépens,
l’appartement rêvé n’existe pas et même les plus gros
budgets doivent faire avec. L’adresse semble encore une
donnée sociale importante : passer du centre-ville à la
banlieue, par exemple, représente parfois un pas difficile à
franchir.

La qualité des écoles

Aujourd’hui, la proximité d’écoles cotées ou d’écoles
privées est un critère qui peut faire accepter un prix un
peu plus élevé. Au contraire, la mauvaise qualité des
établissements scolaires peut faire capoter une vente. Ce
n’est pas en revanche un élément de négociation. La
limite de la mixité sociale réside certainement dans cette
volonté qu’ont les parents de donner toutes les chances à
leurs enfants. Beaucoup de ceux qui s’installent dans les
anciennes usines ou les ateliers transformés des quartiers
populaires s’arrangent pour esquiver les contraintes de la
carte scolaire et inscrivent leurs enfants ailleurs.
Depuis la rentrée 2007, la carte scolaire a été assouplie
pour certains élèves et le gouvernement prévoit d’en
réduire les contraintes au fil des années. À voir… Ces
attitudes ne font finalement que renforcer la ghettoïsation
des écoles : les moins bonnes sont désertées par les
enfants de milieux sociaux favorisés qui tentent d’entrer
dans de meilleurs établissements, d’ailleurs souvent situés
dans les quartiers les plus cotés. Conséquence sur le
marché de l’immobilier : une spirale à la hausse.

Le bruit, une sale habitude

Le nombre de décibels se supporte plus ou moins bien.
Beaucoup pendant peu de temps ? Peu mais en
permanence ? Est-il plus facile d’entendre le chuintement
continuel d’une autoroute ou les crissements des freins au
feu rouge, juste sous la fenêtre, toutes les cinq minutes ?
Ou des cloches toutes les heures ? Ou encore une cour
de récréation, véritable agression sonore cinq à six fois
par jour ? Les degrés de résistance varient mais sont
difficilement prévisibles et le son perçu à un moment
précis n’indique pas grand-chose sur notre capacité à le
supporter quotidiennement. Avant de signer une promesse
de vente, il peut être judicieux de venir écouter, à plusieurs
heures du jour et de la nuit, pour tenter de se faire une
idée. Il est possible de s’habituer au bruit, mais le risque
existe de se réveiller un beau matin excédé et de vouloir
déménager dans la semaine.
 Quatrième étage sans
ascenseur
À 20 ans, ça passe, à 50, ça lasse. Et pitié pour les
livreurs de vos courses qui devront monter des litres d’eau
minérale. Les étages élevés sans ascenseur se paient
moins cher et leurs acheteurs ont toujours l’espoir que la
copropriété décide un jour d’en installer un, apportant ainsi
à l’appartement une plus-value certaine. En attendant, les
étages s’enchaînent douloureusement lorsqu’il faut
redescendre et remonter pour une baguette oubliée.

Le bon plan
Le meilleur plan est souvent le plus simple. Sans place
perdue ni recoins, charmants mais souvent inutiles.
Quelques précautions à prendre avant de s’engager :
s’assurer que les murs ne sont pas tous porteurs et
permettront, le cas échéant, d’aménager des pièces plus
grandes. Les détails techniques sont rébarbatifs mais
souvent capitaux : pour déplacer une salle de bains ou
une cuisine, mieux vaut que les tuyaux d’évacuation soient
bien placés. Sur ces points, les propriétaires se montrent
toujours catégoriques et certains que « cela pourra se
faire ». Mieux vaut toujours vérifier par soi-même.

Se mettre en ordre de bataille

Première démarche avant de se mettre en quête d’un
nouveau toit : s’adresser à son banquier.

Anticiper son financement

Plus de 90 % des achats immobiliers se font à l’aide d’un
crédit et, pour l’obtenir, il faut commencer par aller
présenter sa situation à un établissement financier. Rien
de terrifiant dans cette démarche : les banques ont besoin
de leurs clients pour vivre. À moins que vous soyez inscrit
au fichier national des incidents de paiement, vous pouvez
devenir emprunteur dès lors que vous justifiez de revenus
réguliers et que votre capacité de remboursement est
jugée satisfaisante.

Vendre avant d’acheter

Les propriétaires ont intérêt à vendre avant d’acheter, car
il est plus confortable de savoir sur quel budget compter
(celui de la vente plus un nouvel emprunt par exemple).
Mais beaucoup préfèrent être assurés d’avoir trouvé ce
qui leur plaît plutôt que de lâcher la proie pour l’ombre.
Toutes les banques proposent aujourd’hui des crédits
relais qui évitent le paiement de doubles mensualités
(remboursement d’un crédit non soldé sur l’ancien
logement et d’un nouvel emprunt sur celui récemment
acheté). Ces montages très coûteux il y a quelques
années ont été aménagés : les emprunteurs ne paient que
les intérêts et les cotisations d’assurance du prêt-relais, le
capital étant remboursé après la vente du bien (voir
chapitre 27).
Vendre est aussi une bonne façon de se mettre en
condition pour chercher activement et trouver. Le délai
habituel entre la promesse de vente et la remise des clés
s’étale sur trois ou quatre mois. Il est possible de
l’allonger, pour convenances personnelles, à condition que
les deux parties se mettent d’accord à l’avance.

Se renseigner
Il faut ensuite s’assurer d’avoir toutes les informations
nécessaires pour se lancer dans les recherches : un bon
guide, de la presse spécialisée, des sites web, des
brochures disponibles dans les agences d’information sur
le logement (Adil), présentes dans presque tous les
départements (elles tiennent également des permanences
juridiques), et surtout du temps. La phase la plus
amusante va commencer : la visite des maisons des
autres et le plaisir de se les offrir en rêve parfois à peu de
frais, et peut-être « en vrai » pour longtemps.
Chapitre 3
Où faire son marché ?
DANS CE CHAPITRE :

» Les particuliers

» Les agents immobiliers

» Les promoteurs

» Les marchands de biens

» Les notaires

» Les ventes aux enchères

» Les investisseurs institutionnels

» Les chasseurs d’appartements

L’
offre immobilière est présente à tous les coins de rue et
d’écran (90 % des recherches commencent aujourd’hui
en ligne) : des agences ouvrent et ferment au gré du
marché, les petites annonces fleurissent dans les
journaux, presse spécialisée, gratuits à disposition sur les
trottoirs, sites internet, publicité, jusqu’aux calicots placés
directement sur les façades des immeubles pour signaler
des ventes massives d’appartements libres ou occupés.
Depuis les années 90, tous les journaux destinés au grand
public déclinent, une à deux fois par an, le prix du mètre
carré dans toutes les villes de France. Ces numéros
réalisés avec plus ou moins d’exactitude atteignent des
records de vente. Mais les chiffres qu’ils révèlent n’ont rien
de scientifique. Tout au mieux s’agit-il d’exemples et de
moyennes – tirés de statistiques d’agents immobiliers ou
de notaires – trop précis ou trop généraux pour donner
des indications exactes sur les prix pratiqués dans une rue
ou dans un immeuble. Ces suppléments sont pourtant
devenus la bible des acheteurs et la terreur des agents
immobiliers : devant une estimation écrite noir sur blanc
dans la presse nationale, ils n’ont plus qu’à ranger leurs
expertises et leur expérience du terrain, alors même que
le prix d’un appartement dans un même immeuble peut
doubler entre le premier et le cinquième étage…
À QUAND LES STATISTIQUES UNIQUES ?

En mars  2010  était publié le rapport du Conseil

national de l’information statistique (CNIS) en
réponse à la demande de trois ministres (du
Logement, de l’Économie, du Développement
durable). Ces travaux devaient proposer une
manière plus claire et plus homogène de
communiquer sur les prix de l’immobilier.
L’antagonisme entre les différents outils
statistiques mis en place par les acteurs du secteur
–  réseaux d’agences immobilières, syndicats,
notaires, etc. – n’est pas nouveau. Est surtout mise
en cause la manière dont chacun récolte ces
informations, ce qui explique les différences lors
de la publication des statistiques respectives. Les
réseaux d’agences immobilières, par exemple,
prennent comme base la signature des promesses
de vente sur un échantillon de leurs adhérents,
tandis que les notaires se fondent sur les
signatures des actes authentiques des transactions
réelles. Ces derniers photographient donc avec
plus de précision l’état du marché immobilier, mais
avec un décalage. Cette démarche engagée par les
pouvoirs publics est donc essentielle, tant les
statistiques immobilières jouent un rôle primordial
 dans le jeu de la négociation au moment des
transactions. Le CNIS travaille. Huit ans plus tard, le
projet est tombé aux oubliettes.

L’information immobilière est aujourd’hui aussi abondante

qu’inégale. Demeurent toujours quelques grands circuits :
la transaction signée entre particuliers sans intermédiaire,
le recours à un agent immobilier, ou des voies moins
classiques, comme l’achat d’un logement occupé à des
investisseurs institutionnels, ou encore, en quelques
minutes, à la barre du tribunal, aux enchères.
Malgré tous ces canaux, la recherche d’un logement n’est
pas facile. Choisir, c’est peut-être toucher au but, mais
c’est aussi se fermer la porte de tous les possibles. La
démarche est émotionnellement épuisante, car il faut sans
arrêt espérer puis déchanter et se remettre en quête. S’il
peut être très amusant d’entrer chez les gens et de voir la
personnalité des intérieurs lorsque l’on dispose d’un
budget conséquent, c’est franchement déprimant quand
on n’a pas un sou. Enfin, la recherche prend du temps.
Chacun a entendu parler du couple chanceux qui a
emménagé dans le premier appartement qu’il a visité.
C’est rare et ça n’arrive qu’aux autres… Une quinzaine de
visites est un minimum. Si vous en êtes à plus de
cinquante, c’est que vos critères sont peut-être à revoir.

De particulier à particulier
En France, entre un gros tiers et une petite moitié des
transactions sont signées entre particuliers, au grand dam
des agents immobiliers, dont le nombre pourtant ne cesse
d’augmenter. La proportion est stable depuis des années,
alors que les professionnels occupent plus de 85 % du
marché aux États-Unis ou en Angleterre. Outre
l’indépendance légendaire des Français, ce partage des
tâches tient à la réputation peu flatteuse de la profession,
à des outils de recherche individuelle de plus en plus
performants et faciles d’accès.

La recherche en ligne
Il a fallu un peu de temps, mais l’immobilier a fini par être
touché par la vague du numérique. La « prop-tech » est
devenue un secteur qui intéresse les investisseurs : il
s’agit de toutes les entreprises qui inventent de nouveaux
usages ou cherchent à digitaliser des pratiques classiques
pour les rendre plus rapides, plus transparentes, plus
fiables et souvent plus rémunératrices. Le secteur des
petites annonces était le plus facile à cibler. En quelques
années, la recherche d’un bien immobilier s’est
considérablement améliorée, grâce à Internet. 95 % des
recherches commencent par un contact en ligne.
La presse papier a été presque totalement supplantée par
les sites web et les plateformes de mises en relation.
Même PAP, que les acheteurs allaient chercher au kiosque
le jeudi pour l’éplucher dans la soirée est passé au
numérique en 2014. Les annonces sont rédigées sur les
sites comme elles l’étaient sur le papier, mais
agrémentées de photos, vidéos, cartes de localisation…
assez précises pour faire gagner du temps à tout le
monde. Ces documents limitent grandement les
déplacements « pour rien » où l’on s’aperçoit, à la vue de
la façade, que l’appartement ne conviendra pas. Pas plus
que dans les journaux d’antan, les annonces entre
particuliers ne sont vérifiées : le site n’est pas responsable
de ce qu’avance le propriétaire. Même si les logements ne
sont pas des biens comme les autres, ils ont peu à peu
inondé les sites de vente en ligne comme leboncoin,
eBay… La presse papier subsiste pour les biens les plus
chers que certains réseaux d’agents immobiliers
continuent de publier dans de belles revues.
Les propriétaires ont tendance à surestimer leur bien et à
l’afficher au-dessus d’un prix évalué par un professionnel.
Ils parviennent parfois à leurs fins tant est grande, en
France, la suspicion à l’égard des agents immobiliers.
Persuadés d’économiser des frais d’agence, les acheteurs
ne se rendent pas compte qu’ils paient finalement parfois
plus cher.

Les sites professionnels

Tous les réseaux d’agents immobiliers disposent
désormais de sites en ligne, gérés comme leurs agences :
les annonces qui y sont publiées doivent correspondre à
des mandats, confiés par des propriétaires. Les biens sont
censés avoir été visités par des professionnels qui
donnent leur avis sur le prix. Libre au propriétaire de le
respecter ou pas, lorsqu’il fait appel à leurs services pour
organiser la vente. Si les professionnels utilisaient tout
d’abord de simples sites de vente, beaucoup ont cherché
à se différencier en mettant en avant leur exhaustivité, la
taille de leur échantillon, la précision de leur base de
données, proposant en plus des annonces, tout un panel
de services : analyse du marché, évaluation en ligne,
simulation de prêt, visite virtuelle… Le monde de
l’immobilier bénéficie aussi de l’inventivité des startupers :
certaines plateformes proposent de racheter cash et
immédiatement les appartements en vente, d’autres des
commissions très faibles pour les vendeurs qui assurent
eux-mêmes les visites, les systèmes de mise en relation
se multiplient… La plupart des réseaux disposent aussi de
pages Facebook, de comptes Twitter ou Instagram pour
développer leur notoriété et améliorer la recherche de
mandats, leur matière première.
COMMENT LIRE UNE PETITE ANNONCE ?

Pour gagner de la place et de l’argent, les

«  passeurs  » de petites annonces utilisent un
vocabulaire apparemment crypté. Certains sigles
sont facilement décodables. En revanche, il faut se
méfier de certaines expressions. À l’usage, il est
assez simple de lire entre les lignes  : HSP signifie
«  hauteur sous plafond  »  ; PdT, «  pierre de taille  »
pour l’immeuble  ; un immeuble MH est classé
monument historique, ce qui indique qu’il faudra
des autorisations spéciales pour y réaliser des
travaux  ; CC, utilisé surtout pour des locations,
signifie «  charges comprises  »  ; HAI «  honoraires
d’agence inclus  »  ; SH prend moins de place que
« surface habitable » ; SDB signifie « salle de bains »
et n’est pas équivalent à SE, pour «  salle d’eau  »,
plus petite et dépourvue de baignoire.

Ces abréviations ne déforment pas la réalité. Ce qui

n’est pas le cas de certaines appellations  : sous le
prétexte de rendre l’annonce plus lisible, les mots
embellissent généralement l’appartement proposé.
Pourquoi écrire «  studette  » et non «  studio  »  ?
Parce que la studette est encore plus petite.
«  Charmant  » signifie généralement que l’endroit
 est un peu bricolé, de guingois ou plein de recoins.
« Décoration à revoir » vous prévient que les murs
et les sols sont à refaire. «  Rafraîchissement à
prévoir  » indique que le budget de travaux
s’approche de celui d’une rénovation lourde
(plomberie, électricité, sanitaires…). «  À rénover  »
signifie que l’appartement n’est pas habitable en
l’état et ne dispose sans doute ni de sanitaires ni de
cuisine.

On trouve aussi en ligne des sites portails qui relaient les

offres de plusieurs agences, certains sites spécialisés
(pour des biens avec terrasses, des rez-de-chaussée, des
lofts, des maisons d’architecte, tous les biens bénéficiant
de mandats exclusifs…), les sites des syndicats
professionnels, ceux des promoteurs qui détaillent leurs
programmes en vente et quelques sites thématiques qui
expliquent des procédures ou des offres : la vente aux
enchères, les chasseurs d’appartements, le financement
d’un projet, la veille juridique…

Les agents immobiliers

Les agents immobiliers sont les intermédiaires qui mettent
en relation offreurs et demandeurs sur le marché du
logement. Ce sont des commerçants qui proposent un
service et touchent une rémunération proportionnelle au
prix du bien qu’ils parviennent à vendre. Certains se
contentent de placarder une affiche en vitrine, avec une
photo du bien et son prix, augmenté des honoraires de
ventes… et d’attendre qu’un client se manifeste. D’autres,
plus efficaces et plus compétents, possèdent des fichiers
de clients dont ils connaissent les souhaits et savent en
quelques jours trouver un acheteur. L’agent immobilier
peut proposer une estimation au vendeur. Il fait visiter les
appartements aux acheteurs. Son travail est aujourd’hui
facilité par les outils de communication dont il dispose.
Même si rien ne remplace une visite lorsque le bien paraît
intéressant, un rapide coup d’œil à des photos, des plans
ou un petit film sur écran permet d’éliminer d’office un
certain nombre d’appartements et de gagner beaucoup de
temps.
Certains agents connaissent comme leur poche leur
quartier et leur marché. Ils y sont installés depuis vingt
ans, ont vendu et revendu les mêmes appartements trois
fois et peuvent être de bon conseil. Mais attention aux
amateurs ! Entre 2001 et 2018, le prix des logements et le
nombre des ventes ont tellement augmenté que beaucoup
de vendeurs se sont brutalement découvert une vocation
d’agent immobilier et cet engouement suit les hausses du
marché. Environ 30 % d’entre eux ont disparu avec la
crise, mais les agences ne mettent pas longtemps à
refleurir. L’exercice de cette profession ne requiert que peu
de formation et, même si le métier est encadré, on y
rencontre beaucoup de pseudo-professionnels qui
changeront de secteur aux prémices d’un retournement de
marché.
On compte en France environ 25 000 agences pour plus
de 500 000 transactions réalisées par leur intermédiaire
en 2018, soit une organisation très éclatée : au Royaume-
Uni, les agences ne sont que 14 000 pour un marché de
plus de 1,2 million de ventes. Les agents syndiqués sont
regroupés au sein de la Fédération nationale des agents
immobiliers (Fnaim). La Fnaim
revendique 12 000 agences (8 700 en 2005) réparties
dans toute la France, dont l’activité est liée à la vente,
l’achat, la location et la gestion de biens immobiliers. Cet
organisme, créé en 1946, est aussi un puissant lobby qui
tente d’orienter les politiques publiques.
LES OBLIGATIONS RÉGLEMENTAIRES DE
L’AGENT IMMOBILIER
La profession est réglementée par la loi Hoguet
du  2  janvier  1970  et ses décrets d’application du
20  juillet  1972. Pour exercer, un agent immobilier doit
posséder une carte professionnelle délivrée par la préfecture
de son lieu de travail. Il doit souscrire une police d’assurance
en responsabilité civile et professionnelle auprès d’une
compagnie agréée. Il doit aussi justifier d’une garantie
financière. Toutes les informations concernant ces
dispositions doivent être affichées de façon visible dans son
agence  : numéro de la carte professionnelle, montant de la
garantie financière, nom et adresse de l’organisme qui
garantit l’agent immobilier, ainsi que le nom de la banque et
les numéros de compte sur lesquels il dépose les fonds qu’il
gère pour le compte de ses clients.

En  2007, une enquête de la Direction générale de la

concurrence et de la répression des fraudes a dressé un
sombre tableau de la profession. Devant le nombre de
plaintes en  2006, cette structure a décidé de mener des
investigations auprès de  3000  entreprises, agents
immobiliers, administrateurs de biens, constructeurs de
maisons et diagnostiqueurs techniques. Sur les
1 070 agences visitées, 77,5  % étaient en infraction à divers
degrés  : non-affichage des prix, mention erronée de la
superficie des logements, absence d’informations sur la
commission ou, plus grave, défaut de mandat des clients et
exercice de la profession sans carte. Pourtant,
seulement  154  procès-verbaux ont été dressés
et 42 dossiers transmis au parquet.

Au sein même de la profession, l’urgence d’un recadrage se

fait sentir. Le livre blanc des professions immobilières a été
publié en  2011. La profession réclamait elle-même plus de
formation et la constitution d’un ordre déontologique.

La loi ALUR de  2014  a apporté quelques réponses  :

notamment l’affichage obligatoire du prix de vente du bien
hors honoraires, l’identité (acheteur ou vendeur) de celui qui
devra payer l’intermédiaire, le barème des prix de prestation
de l’agence et en cas de location le montant du loyer
mensuel tout compris.

La Fnaim propose à ses adhérents de nombreux services,

dont un site internet, Bien’ici, sur lequel sont
déposées 500 000 annonces de location et de vente, et
s’implique dans la formation initiale. Son école propose
des journées de formation continue et prépare au CAP et
au BTS. Le SNPI (Syndicat National des Professionnels
de l’Immobilier, créé en 1963) défend aussi les intérêts du
secteur. L’Unis, Union des syndicats de l’immobilier, un
second syndicat, moins puissant et moins connu, est né
en 2009 de la réunion de trois fédérations préexistantes.
Ses adhérents exercent les métiers d’administrateur de
biens, d’agent immobilier, de syndic de copropriété,
d’expert immobilier et de marchand de biens.
Il ne faut pas confondre agences immobilières (en réseau
ou franchisées) et réseaux de mandataires. Ces derniers
représentent une dizaine d’entreprises réunies dans le
syndicat Syremi, dont les plus grosses, I@D, Capifrance
et Optimhome, font travailler quelque 5 000 agents
commerciaux. Ces vendeurs, rémunérés uniquement via
une commission sur leur chiffre d’affaire, sont détachés de
toute structure « physique ». Pas d’agence, pas de vitrine,
mais une forte présence sur Internet. Moyennant 200 à
400 euros par mois, le réseau leur procure un kit de
communication qui leur apporte une marque. À eux
ensuite de récupérer les mandats de vente et de ferrer des
acheteurs qu’ils mènent chez le notaire. Ils n’ont pas le
droit de signer des compromis de vente ni d’encaisser des
chèques. Ces indépendants, précurseurs de l’uberisation
du métier, réaliseraient environ 15 000 transactions par
an.

Le mandat
Chaque bien proposé à la vente correspond à un mandat
confié à l’agent immobilier par le propriétaire. Ce mandat
est un document écrit qui indique à quel prix et à quelles
conditions le propriétaire souhaite se séparer de son
logement. Il peut, par exemple, y préciser la date à
laquelle il prévoit de partir, s’il veut terminer l’année
scolaire ou connaît la date de sa mutation.
Le mandat peut être exclusif : dans ce cas, le bien ne sera
à vendre que dans une seule agence. Ce qui n’empêche
pas le propriétaire de vendre l’appartement par ses
propres moyens et sans intermédiaire, à condition qu’il l’ait
précisé. Autrement, il doit renvoyer à l’agent immobilier
l’acquéreur qu’il aurait lui-même trouvé. Le mandat peut
également être simple et plusieurs professionnels se
retrouveront alors en concurrence pour vendre le bien, la
rémunération allant effectivement à celui qui aura trouvé
ou aura eu la chance d’accueillir le bon acheteur. Dans
tous les cas, le mandat est limité dans le temps : il est
généralement fixé à trois mois renouvelables. À l’issue de
cette période, les deux parties sont libres de le renouveler
ou de le dénoncer.
Le mandat exclusif paraît le plus efficace : seul sur
l’affaire, l’agent immobilier peut se sentir investi d’une
mission et y passer beaucoup de temps. Mais s’il est
mauvais… Le mandat simple permet au propriétaire de
jouer sur plusieurs terrains à la fois, y compris le sien, et
ainsi de vendre directement s’il trouve un acquéreur. Un
agent immobilier peut également être investi d’un mandat
de recherche par un candidat à l’acquisition ou à la
location.

La rémunération des agents

immobiliers
Les prix sont libres depuis le 1er janvier 1987. Ils sont
toutefois régis par le marché et la concurrence. Les frais
d’agence coûtent en général entre 4 et 5 % de la valeur du
bien, selon la tranche de prix dans laquelle il se situe. Rien
n’empêche toutefois un agent immobilier de réclamer
beaucoup plus ou de faire du dumping en annonçant
beaucoup moins. S’il vend par exemple un logement très
sous-évalué, il fera faire une excellente affaire à son
acheteur, qui ne rechignera pas à augmenter son
pourcentage si, au total, il paie toujours moins cher que le
prix du marché. Dans tous les cas, l’agent immobilier doit
afficher les frais d’agence en vitrine, ce qui limite peut-être
les abus. Des agences « low cost » proposent des frais
moins élevés et des forfaits autour de 2 000 €, mais le
service est également moins fourni. C’est au propriétaire,
par exemple, d’assurer les visites.
Dans un premier temps, les frais d’agence sont intégrés
au prix que paie l’acheteur. Ils peuvent d’ailleurs faire
l’objet d’une négociation au moment de la vente : le
vendeur accepte de toucher moins à condition que l’agent
immobilier diminue aussi son pourcentage. Ensuite, il est
plus intéressant pour l’acheteur de payer d’une part le
vendeur, d’autre part l’agent immobilier. Ainsi, il peut
soustraire du total soumis aux frais de notaire cette
somme, qui s’élève à plusieurs milliers d’euros.
Dans certains cas, l’agent immobilier peut ne pas toucher
sa rémunération, soit parce qu’il a commis une faute, soit
parce que la vente définitive n’est pas signée. Par
exemple :
» Absence de carte professionnelle : l’agent
immobilier exerce illégalement ;

» Vente ou location signée après l’expiration du

mandat ;

» Vente définitive annulée, par exemple si

l’acquéreur n’obtient pas le prêt de sa banque.

Par rapport à d’autres pays européens, la France impose

des frais élevés, avec une moyenne de 5 % contre 4,5 %
en Espagne, 3,2 % en Suède et seulement 1,5 % au
Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Irlande. En une dizaine
d’années, alors que les prix doublaient, ce taux élevé a
peu diminué. Sous la pression des nouveaux venus (start-
ups ou agences disruptives), il connaît depuis quelques
mois une légère baisse.

Les réseaux
Il reste aujourd’hui quelques agents immobiliers
indépendants, mais plus du quart d’entre eux se rangent
sous la bannière d’une enseigne d’envergure locale ou
nationale qui leur assure un peu plus de notoriété.
 Globaliser l’offre
Longtemps, les agents immobiliers se sont mené une rude
concurrence. L’idée de mutualiser l’offre n’est pas neuve,
mais sa mise en place est toute récente. Un acheteur peut
désormais profiter du fichier de plusieurs agences en
poussant la porte d’une seule. En 2003, la Fnaim a lancé
le Service interagences. En 2004, plusieurs réseaux ont
créé le fichier français de l’immobilier des professionnels
(FFIP). L’objectif est de parvenir, comme aux États-Unis, à
établir un fichier national regroupant toute l’offre
immobilière. Un outil extrêmement efficace : outre-
Atlantique, au moins 85 % des transactions passent par
des professionnels, contre seulement 45 % en France.
En 2015, la Fnaim a créé le site Bien’ici en association
avec les grandes fédérations : UNIS, SNPI et FPI. Bardée
de services (cartes de localisations, renseignement sur les
commerces, les écoles, les trajets domicile / travail), cette
plateforme a connu un très grand succès.

Les promoteurs
Les promoteurs ne vendent que des logements neufs. Ce
sont des professionnels de l’habitat qui achètent un
terrain, y font travailler un architecte, des entreprises et
des bureaux d’études pour y construire un immeuble dont
ils revendent les appartements. Ils ont
vendu 117 000 logements neufs en 2010. Le chiffre était
de 125 000 en 2007. Il a chuté à moins
de 70 000 en 2014 pour remonteer à environ 145 000
en 2018. Il ne concerne que les programmes collectifs.

Des milliers de logements sur

plans
Les programmes d’appartements ou de maisons groupées
sont présentés dans la presse spécialisée, et sur des sites
internet régulièrement remis à jour qui permettent des pré-
réservations en ligne. Des centrales de vente ayant pignon
sur rue avec leurs boutiques proposent aussi tout un
échantillon de logements construits dans plusieurs villes
par différents promoteurs. Enfin, des réseaux de vendeurs
de produits financiers ou des conseillers en gestion de
patrimoine proposent ces appartements au même titre que
des assurances-vie ou des produits d’épargne.
Il convient de trier cette offre avant d’aller voir sur place.
Le problème, c’est que sur place, il n’y a souvent rien à
voir : pour pouvoir les financer, les promoteurs vendent
leurs immeubles avant de les construire. Le montage
juridique de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa)
est très réglementé (voir chapitre 6).

Un achat par morceaux

Lorsque les immeubles sont en cours de construction, les
promoteurs sont présents à proximité des chantiers, dans
des locaux appelés « bulles » ou « bureaux de vente ». Y
sont présentés les plans des appartements et des dessins
ou des images de synthèse donnant une idée de l’allure
future des résidences. On y trouve aussi, par exemple, les
poignées de porte, des échantillons réels des matériaux
utilisés pour les sols, les murs, les huisseries… Certains
vont plus loin et proposent un véritable showroom avec
appartement témoin déjà meublé et décoré pour séduire
les curieux. Ces appartements témoins et ces showrooms
sont désormais accessibles en ligne où il est possible de
voir une image de l’immeuble construit, de faire des visites
en 3D du futur appartement et même de se rendre compte
des futures vues.
 Afin d’accélérer les ventes, Nexity, un promoteur qui se
vante de construire tous les ans l’équivalent d’une ville
comme Biarritz, a inventé en France le one shot. Cette
méthode, issue du marketing d’autres secteurs de la
consommation, consiste à construire un immeuble témoin
et à proposer, pendant un week-end, une réduction de 5 %
sur les appartements réservés immédiatement. À 4 500 €
le mètre carré ou plus, cette petite ristourne peut vite
devenir intéressante. La technique, souvent répétée et
copiée depuis, a connu un tel succès que des acquéreurs
arrivaient en pleine nuit pour camper sur place et être les
premiers servis à l’ouverture des bureaux de vente. Au
petit matin les attendaient les vendeurs, un banquier pour
monter le plan de financement et un notaire pour
régulariser le tout. Heureusement, la loi donne aux
acheteurs un délai de rétractation ou de réflexion de sept
jours. De quoi se retourner pour ceux qui auraient signé
pour 100 m2 avec terrasse, pris d’une envie déraisonnable
au retour d’une soirée arrosée.

Les ventes aux enchères

L’affaire du siècle est réalisable… à condition d’être tout
seul le jour de la vente ! Alors pourquoi tenter d’acheter
aux enchères ? Dans les grandes villes, l’intérêt de ces
ventes réside dans l’opportunité d’acquérir un type de bien
difficile à trouver (grande surface, belle adresse, etc.) ou
encore de dénicher un bien original comme une
gendarmerie désaffectée, une ferme, une cave ou un
parking. Dans tous les cas, l’administration fiscale ne peut
contester le prix d’un logement acheté aux enchères.
Trois filières sont possibles : les notaires, France Domaine
et les tribunaux sont habilités à organiser ces ventes qui
s’effectuent « à la bougie ».
Au début de la vente, une petite mèche est allumée : elle
marque le départ des enchères. Chaque mèche qui
s’éteint est remplacée par une nouvelle. Lorsque deux
feux successifs s’éteignent sans qu’une nouvelle enchère
soit intervenue, le dernier enchérisseur est déclaré
adjudicataire. Ce procédé délicieusement désuet est
parfois remplacé par une lumière ou un système sonore.

Les ventes des notaires

Ceux qui rêvent des appartements du patrimoine privé des
grandes villes se ruent dans ces ventes notariales. Les
municipalités utilisent régulièrement ce type d’enchères
pour se séparer de leurs biens immobiliers, mais à force
leurs propriétés diminuent. C’est aussi au cours de ces
ventes que les associations et les organisations laissent
au plus offrant des biens qu’elles ont reçus sous forme de
legs.
Quel est le mode d’emploi ? Les ventes notariales, qui
sont des procédures amiables, se déroulent dans les
chambres départementales des notaires : tous les mardis
à Paris, généralement une fois par mois ailleurs. Pour
participer aux enchères, il faut, en début de séance,
s’adresser au notaire chargé de la vente et lui remettre un
chèque de consignation (un chèque de banque) équivalent
à 20 % de la mise à prix du bien convoité. Depuis peu, la
chambre des notaires de Paris accepte, pour des biens
d’une valeur inférieure à 120 000 €, la remise d’un chèque
classique. Si vous n’achetez rien au cours de la séance, le
chèque vous est immédiatement restitué. Si vous devenez
adjudicataire, il faudra payer, en sus du prix, une
contribution aux frais d’organisation des enchères
équivalent à 1 % hors taxes du prix de vente, à laquelle
s’ajoutent les émoluments et les débours du notaire. La
vente n’est définitive qu’après un délai de dix jours, afin de
permettre une éventuelle surenchère d’au moins 10 %. Un
délai de quarante-cinq jours est prévu pour solder l’achat.
Au-delà, des pénalités sont prévues.
C’est la filière la plus connue, donc difficile d’y réaliser de
bonnes affaires. Mais l’offre abondante et régulière mérite
attention, surtout si vous recherchez un bien précis ou une
localisation particulière. Le bon complément d’une
prospection plus traditionnelle via les annonces et les
agences immobilières.

Les ventes des domaines

L’État vend des biens immobiliers de nature hétéroclite
(casernes, fermes, terrains…). Les rares habitations mises
en vente proviennent généralement de successions
vacantes, c’est-à-dire sans héritiers. Ces logements
offrent une surface souvent inférieure à 100 m2, dans un
état très moyen. Les ventes se déroulent dans les
préfectures de département ou dans les hôtels des impôts.
Leur périodicité est variable. Tout le monde peut y
participer : il suffit de se présenter le jour de la vente avec
une pièce d’identité et un justificatif de domicile.
Toute mise à prix supérieure à 7 500 € nécessite le dépôt
d’un chèque de consignation (certifié ou de banque)
représentant 10 à 20 % de la mise à prix. Les frais
avoisinent 5 % du prix de vente. Aucun frais de notaire
n’est facturé et l’acte de vente est rédigé gratuitement. Un
bien acheté moins de 15 000 € doit être payé dans un
délai d’un mois. Pour un bien adjugé
entre 15 000 et 75 000 €, le premier versement (la moitié)
est exigible dans un délai d’un mois, le second dans un
délai de deux mois, avec intérêt au taux légal (0,09 %
en 2018). Au-delà de 75 000 €, il est possible de payer en
trois fois : un tiers dans le mois suivant la vente, un
second tiers au cours des deux mois suivants avec intérêt
au taux légal, le solde au cours d’un délai supplémentaire
de trois mois avec intérêt au taux légal.

Les ventes judiciaires

Ces ventes forcées découlent de saisies judiciaires, de
mises en liquidation judiciaires ou de divorces. Les ventes
« à la barre » se déroulent (deux fois par semaine à Paris,
une à deux fois par mois en région) dans les tribunaux de
grande instance. Pour y participer, la présence d’un avocat
est obligatoire.
Lui seul est autorisé à porter les enchères. Contactez-en
un inscrit au barreau de la ville où se déroule la vente et
remettez-lui un mandat écrit et signé où figurent votre
enchère limite et un chèque de consignation
d’environ 10 % de ce montant maximal. Le paiement
s’effectue un mois après la vente pour une saisie
immobilière, trois mois pour une mise en liquidation
judiciaire.
Beaucoup de professionnels assistent à ces ventes, dont
ils ont une grande habitude. Il faut aller vite, tout en se
méfiant de la nature des lots. Attention aux appartements
ou aux immeubles squattés ou même occupés par leurs
propriétaires, car une procédure d’expulsion coûte de
l’argent et dure au moins deux ans. Sachez par ailleurs
que l’acheteur à la barre ne bénéficie pas de la condition
suspensive d’obtention de son crédit s’il doit emprunter
pour payer son bien. En d’autres termes, la vente ne sera
pas annulée s’il n’obtient pas son prêt. Il faut donc se
soucier avant la vente de rendre visite à son banquier et
de monter son dossier. Enfin, gardez à l’esprit que pour
des biens sans défaut, le prix obtenu lors de ce genre de
vente est souvent conforme aux tarifs pratiqués sur le
marché, parfois plus élevés.
AVIS AUX AMATEURS
Pour les ventes judiciaires, il faut être disponible. Les visites
des biens et les ventes s’effectuent à des jours et des
horaires imposés, signalés dans les quotidiens nationaux (Le
Figaro, Le Monde, etc.) et dans les journaux d’annonces
légales. Voici en outre quelques conseils :
» Relevez les prix pratiqués sur le marché immobilier
local ;

» Visitez impérativement les lieux avec un professionnel

du bâtiment capable de chiffrer le coût des éventuels
travaux ;

» Lisez attentivement le cahier des charges qui détaille

les conditions générales de la vente (frais à la charge de
l’acquéreur, délai de paiement du prix…) et les
caractéristiques du bien (descriptif, surface, servitudes,
charges de copropriété, nature du bail de location…) ;

» Renseignez-vous sur les frais qui viennent s’ajouter au

prix d’adjudication. Ils varient du simple au triple selon
le type de vente ;

» Assurez-vous au préalable que votre banquier vous

accordera un prêt, si un crédit est nécessaire ;

» Disposez de suffisamment de liquidités sur votre

compte courant pour laisser, le jour de la vente, un
chèque de consignation ;
» Assistez à plusieurs séances «  à blanc  » pour vous
familiariser avec la procédure de vente à la bougie ;

» Soyez présent dès le début de la séance, l’ordre de

présentation des lots peut changer au dernier
moment ;

» Fixez-vous un budget limite et surtout ne le dépassez

pas !

» Réglez le montant de la vente dans le délai imposé

(entre un et trois mois selon les cas). Au-delà, vous
devriez acquitter des pénalités de retard.

Les notaires
Les notaires, au nombre de 8 000 en France, sont des
officiers ministériels. Leur fonction première consiste à
établir des actes authentiques liés au droit de la famille,
des sociétés et de l’immobilier. Tout le monde sait qu’il faut
passer chez eux au moment de la signature d’une vente.
Mais on peut aussi s’y rendre avant !
Ces professionnels sont en effet des intermédiaires, au
même titre que les agents immobiliers, au détail près qu’ils
ne sont pas autorisés à aménager leurs études comme
des boutiques et à afficher les annonces dans une vitrine
visible de l’extérieur. En respectant cette règle, ils peuvent
exercer une activité de négociation et accepter des
mandats confiés par des vendeurs ou des acquéreurs. En
réalité, plus de 50 % de leur chiffre d’affaires annuel est lié
à une activité immobilière : ventes de terrains, ventes
d’immobilier, baux… La pratique est plus courante en
 province qu’à Paris. En contact étroit avec les familles, les
notaires sont les premiers informés, en cas de succession
notamment, des biens qui pourraient être mis en vente. Ils
ont souvent des portefeuilles importants de terrains et de
maisons à vendre. Par ailleurs, ils disposent maintenant
de plusieurs sites internet, de journaux de petites
annonces et de réseaux régionaux qui leur permettent de
mutualiser leur offre.
Jusqu’au 1er mars 2016, les notaires qui exerçaient cette
activité d’intermédiaire étaient soumis à une taxation fixée
au niveau national, souvent moins élevée que de
nombreuses agences immobilières. Ces professionnels ne
sont plus soumis à ce tarif unique et réglementé et
peuvent définir leur propre prix, ce qui signifie aussi
qu’une négociation est possible. Vous pouvez désormais
mettre les notaires en concurrence, comme vous le feriez
avec les agents immobiliers.

Les marchands de biens

Les marchands de biens sont des professionnels, qui
achètent des biens en leur nom propre pour les revendre à
des particuliers moyennant une plus-value. Les vrais
professionnels apportent de la valeur ajoutée en rénovant
les biens, d’autres se contentent d’un coup de peinture, à
peine. Cette profession refleurit régulièrement lorsque la
conjoncture immobilière se met au beau fixe. Aucune
formation particulière n’est requise pour exercer ce métier,
une inscription au registre du commerce suffit.
Acheter un logement à ces vendeurs exige sans doute un
peu plus d’attention à la manière dont la réhabilitation a
été effectuée, aux détails de finition, aux travaux réalisés
dans les parties communes, souvent un peu bâclés… Leur
activité n’est pas régie par la loi Hoguet, mais ils sont
soumis à un régime fiscal spécifique.
Les investisseurs
institutionnels
Les investisseurs institutionnels, dont le petit nom
« zinzins » figurera peut-être un jour dans le dictionnaire,
sont des banques ou des compagnies d’assurances
propriétaires de grands patrimoines immobiliers, souvent
depuis des décennies, loués à des particuliers. Depuis la
fin des années 1990, ces bailleurs ont entrepris de
renouveler ce parc, en le vendant pour acheter, à la place,
des immeubles de bureaux plus rentables et plus simples
à gérer. Dans la capitale, quelque 30 000 appartements
auraient ainsi changé de main au cours des cinq dernières
années.
Cette pratique, assez maladroitement baptisée vente « à
la découpe », est encadrée par des textes précis : la loi
Aurillac du 13 juin 2006, la loi no 89462 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi no 861290 du 23 décembre 1986, et
la loi no 861290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser
l’investissement locatif, l’accession à la propriété de
logements sociaux et le développement de l’offre foncière,
et désormais la loi ALUR de mars 2014.

Faire appel à un « chasseur

d’appartements »
Pour les cadres sup’ débordés, les étrangers en quête
d’un pied-à-terre ou les expatriés préparant, à distance,
leur future installation, trouver un logement se révèle une
tâche difficile à mener dans de bonnes conditions. Depuis
quelques années, un nouveau métier a fait son apparition
en France : le chasseur d’appartements. Sa mission :
chercher un bien immobilier pour le compte d’un particulier
qui n’a ni le temps ni parfois l’envie de le faire lui-même.
Pour que votre pisteur la traque avec succès, affinez le
plus possible votre demande. Précisez-lui votre surface ou
le quartier, indiquez si la proximité d’écoles, la présence
d’un ascenseur, les hauteurs sous plafond constituent des
éléments décisifs dans votre choix. Une fois délégué votre
pouvoir de recherche, le chasseur écume les annonces,
effectue les premières visites et envoie toujours un compte
rendu de ses déplacements. Une fois la short list du
chasseur établie, vous entrez en piste : à vous de venir
juger sur pièce et de décider.
Prenez tout de même quelques précautions : d’abord,
choisissez une société ayant pignon sur rue, avec un
minimum d’ancienneté. Cette jeune profession ne
disposant pas de statut ni de carte professionnelle,
certains s’improvisent chasseurs, sans expérience ni
références. Ensuite, signez un mandat de vente précisant
votre recherche, sa durée et la mission de votre « tête
chercheuse ». Ce contrat est généralement valable trois
mois, renouvelables, et peut être rompu à tout moment.
N’oubliez pas de vous faire préciser le prix du service en
cas de réussite, mais aussi en cas d’échec de la mission.
Le chasseur se rémunère de deux façons. À la signature
du contrat, il encaisse généralement des frais de dossier
ou des honoraires, dont la somme varie de 200 à 350 €
par mois ou sous la forme d’un droit forfaitaire d’adhésion
de 1 000 à 1 800 € selon la taille de l’appartement
recherché. En cas de transaction, le chasseur encaisse
une commission allant de 2 à 4 % du prix de vente. Ainsi,
pour un appartement d’une valeur de 500 000 €, la note
atteint 20 000 €, à ajouter au prix de l’appartement et aux
éventuels frais d’agence. Le chasseur d’appartements est
un intermédiaire de plus.
Beaucoup croient à tort que faire appel aux services d’un
chasseur permet de réaliser une bonne affaire. Ses
moyens d’investigation restent classiques : à moins qu’il
ait développé un réseau personnel, et cela prend des
années, il explore les rubriques immobilières des journaux,
les sites internet, les agences immobilières, traque les
ventes aux enchères ou à la découpe. Mais sa veille est
permanente et sa disponibilité immédiate.
Chapitre 4
S’informer tous azimuts
DANS CE CHAPITRE :

» Chercher le propriétaire

» Passer le bien au crible des contrôles techniques

» Qu’est-ce qu’un logement décent ?

» Collecter des informations sur l’immeuble

» Consulter les documents d’urbanisme

H
eureusement, lorsque l’on achète un logement, que
l’on investit trois ou quatre ans de salaire et que l’on
s’endette pour vingt ans, on peut compter sur quelques
garanties. Elles ne sont pas très nombreuses, mais elles
sont encadrées par la loi. Si l’acheteur doit faire preuve de
curiosité et de vigilance, le vendeur, lui, est tenu de fournir
la preuve que son logement a fait l’objet d’un contrôle
technique en bonne et due forme. Mais ce n’est là qu’une
première étape, qu’il faut compléter par une vérification
des comptes et de l’état de la copropriété, puis de
l’environnement du bien.
Tout le monde se souvient de l’air ahuri et pétrifié de
Claude Brasseur et Victor Lanoux dans une mémorable
scène du film Nous irons tous au paradis : le ridicule
désespoir des gogos bernés. Ils ont signé leur achat un
 jour de grève des contrôleurs aériens et s’aperçoivent en
emménageant que leur maison se trouve juste dans l’axe
d’une piste d’Orly… La caricature est grossière, mais les
diagnostics techniques imposés par la loi ont vingt ans à
peine. Avant 1997, le vendeur n’était par exemple pas
obligé de fournir une preuve de la surface exacte de son
bien.
Le mieux étant l’ennemi du bien, les textes n’ont cessé,
depuis, de s’accumuler. Mettre un appartement ou une
maison en vente déclenche désormais toute une série de
frais, à la charge du vendeur, immédiatement répercutés
sur le prix du bien : il faut mesurer la surface, vérifier la
présence de termites, de plomb ou d’amiante dans les
revêtements, la performance énergétique du logement, les
risques technologiques et naturels auquel il est exposé, la
qualité de ses installations électriques ou au gaz… Mais la
transparence et l’information du consommateur y ont
énormément gagné. Certains diagnostics sont obligatoires
pour passer chez le notaire, d’autres recommandés. Les
acheteurs les réclament systématiquement. Préalablement
à la signature de l’avant-contrat, l’agent immobilier ou
l’acquéreur doit procéder à quelques vérifications.
Certaines semblent évidentes, d’autres reposent sur des
informations plus compliquées à obtenir.

Qui est le propriétaire ?

Avoir en main les titres de propriété du vendeur du bien
permet de s’assurer qu’il en est le seul détenteur et qu’il
est autorisé à signer la transaction. Dans le cas de biens
communs entre époux ou d’une indivision successorale,
l’accord de plusieurs personnes peut être nécessaire.
Certains agents immobiliers s’acquittent de cette tâche.
Pour ne pas risquer d’être tenus pour responsables
d’erreurs, d’autres la laissent au notaire. Ces
professionnels peuvent aussi vous aider à savoir si le bien
 est vendu sans hypothèque. Dans le cas contraire, il faut
en tout cas que le montant de l’hypothèque soit inférieur
au prix du bien.
Sachez cependant que l’hypothèque ne constitue pas un
obstacle à l’achat : soit l’acquéreur reprend en charge la
dette garantie par l’hypothèque et intègre ce service rendu
dans la négociation du prix, soit il demande au vendeur de
rembourser son créancier et l’hypothèque est alors levée.
(Petit rappel : une hypothèque est un contrat par lequel un
propriétaire donne droit à la banque qui lui a fait crédit de
vendre son bien aux enchères s’il ne rembourse pas son
prêt.)

La description du terrain
Lorsque le bien vendu est un terrain, le compromis de
vente et l’acte authentique doivent préciser si la
description du terrain est issue d’un bornage effectué par
un géomètre qui fixe la limite de propriété entre deux
parcelles contiguës. Ce bornage est obligatoire :
» si le terrain est situé dans un lotissement ;

» si le terrain est situé à l’intérieur d’une zone

d’aménagement concerté (ZAC) ;

» si le terrain est issu de la réunion de plusieurs

parcelles.

Si cette information ne figure pas dans l’avant-contrat ou

dans l’acte, la vente peut être annulée dans le mois qui
suit sa signature définitive.

La description du logement
Le crible des contrôles techniques permet aujourd’hui
d’obtenir un état des lieux assez précis, au moins sur
certains points. Il faut parfois insister auprès du vendeur et
ne pas hésiter, avec une courtoisie excessive, à lui
demander des documents qu’il doit faire établir et
transmettre.

Les secrets de la copropriété

Si le logement est en copropriété, le vendeur ou l’agent
immobilier doit pouvoir fournir :
» le diagnostic technique global du logement,

» le règlement de copropriété,

» le montant des charges de l’année précédente,

» la nature et le montant des travaux votés et non

encore exécutés,

» l’échéancier des appels de fonds,

» les procès-verbaux des trois dernières

assemblées,

» le dernier budget prévisionnel voté,

» le carnet d’entretien de l’immeuble établi pour le

syndic, qui contient des informations sur l’état de
l’immeuble, les travaux en cours…

La loi ALUR de mars 2014 rend obligatoire l’annexion de

ces pièces à la promesse de vente, avant toute signature.
Depuis le 1er janvier 2017, il faut ajouter à ces documents
la fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les
données financières et techniques de l’immeuble.

La loi Carrez fait bonne

mesure
Jusqu’en 1997, la loi n’obligeait pas le vendeur à indiquer
dans son annonce la superficie de son appartement. Il
pouvait parler de grand « deux pièces », mais laissait le
soin au visiteur d’apprécier, en un coup d’œil ou armé de
son mètre, s’il pourrait ou non caser tous ses meubles. Il
n’était pas rare qu’un bien gagne en taille et en prix à
chaque revente puisque personne n’en vérifiait la surface
réelle. La loi Carrez (dont le nom est celui du député Gilles
Carrez, et non un mauvais jeu de mots) du
18 décembre 1996, dont les décrets d’application datent
de mai 1997, oblige désormais le vendeur à communiquer
la superficie exacte de son logement. La généralisation
des métrages permet de comparer les surfaces de
plusieurs appartements et leur prix. La notion de prix au
mètre carré est ainsi devenue l’unité de mesure
économique des transactions immobilières.

Le métré
Le vendeur doit donc désormais fournir à l’acquéreur un
métré, c’est-à-dire un document certifiant la surface
habitable du bien mis en vente. Il peut procéder lui-même
à son estimation, à ses risques et périls. Si la superficie
réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle
mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut, dans
un délai d’un an, lui réclamer le remboursement d’une
somme proportionnelle à la différence et porter l’affaire
devant le tribunal de grande instance.
Ainsi, l’intervention d’un architecte ou d’un géomètre est
plus rassurante : le risque d’erreur est réduit et la
responsabilité en incomberait au professionnel couvert par
son assurance (il faut d’ailleurs vérifier qu’il en a souscrit
une). Si vous êtes acheteur, exigez le métré dès la
première visite. Il peut être un élément de négociation du
prix. Découvrir chez le notaire qu’il figure bien au dossier
ne servirait pas à grand-chose.
L’obligation d’information est limitée aux seuls lots de
copropriété construits. Les propriétaires de maisons
individuelles isolées en sont dispensés, ainsi que les
appartements vendus « sur plans ». Sans doute le
législateur a-t-il considéré que le calcul des surfaces était
plus compliqué dans une maison flanquée d’un jardin, d’un
garage, d’une cave ou d’un grenier… Mais, dans ce cas,
pourquoi ne pas avoir exclu de la loi les maisons
mitoyennes ou les maisons organisées en copropriétés
horizontales ? Seconde restriction : la mesure ne
concerne pas les locaux de moins de 8 m2 ni les lots
annexes, comme les caves, les garages et les places de
stationnement.

La surface habitable
La superficie à prendre en compte est la surface habitable,
c’est-à-dire celle des planchers des locaux clos et
couverts après déduction des surfaces occupées par les
murs, les cloisons, les marches et les cages d’escalier, les
gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Voilà
pourquoi il est conseillé de s’adresser à un professionnel.
En outre, ne sont retenues que les surfaces dont la
hauteur dépasse 1,80 m. Balcons et loggias ne sont pas
pris en compte.
Si deux appartements ont été regroupés en annexant
quelques mètres carrés de parties communes (avec
l’accord de la copropriété), cette surface, qui n’est pas
 considérée comme pleine propriété, ne doit pas être
comptabilisée dans le métré. À 4 000 ou 10 000 € le mètre
carré, une différence de 4 ou 5 m2 compte beaucoup pour
un acheteur ! Attention aussi aux agents immobiliers
indélicats qui procèdent eux-mêmes aux métrés en
« gonflant » la surface tout en restant dans la marge
d’erreur, afin de favoriser leur vendeur et d’augmenter les
honoraires proportionnels au montant de la vente. Par
exemple, 4 % de 100 m2 représentent 4 m2, une surface
non négligeable au prix actuel. Enfin, à chaque vente, le
métré devra être refait afin de prendre en compte les
modifications de l’aménagement.
Si dans une petite annonce vous lisez « 112 m2/67 m2 loi
Carrez », vous devez vous attendre à trouver un grenier
très mansardé. Cette indication est légale, elle signifie
simplement que seuls 67 m2 sur les 112 offrent une
hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. Et dans ce cas,
le prix au mètre carré « non Carrez » doit être réétudié à la
baisse.
Le tarif d’un mesurage dépend du professionnel qui
l’effectue. La concurrence a tendance à lisser les prix mais
mieux vaut faire quelques comparaisons. Le prix se
calcule généralement au mètre carré ou au nombre de
pièces et peut aller tout simplement du simple au double.
Comptez raisonnablement 80 € pour un studio, 130 € pour
un cinq pièces et 25 € par pièce supplémentaire.
Si vous vendez votre appartement par l’intermédiaire d’un
agent immobilier, il y a de fortes chances qu’il vous
propose l’adresse d’un diagnostiqueur. Comparez tout de
même les prix.

La pile de diagnostics n’en finit

pas de monter
Les obligations d’information se multiplient. Après
l’amiante, les termites, le plomb, les risques naturels et
technologiques, le diagnostic de performance énergétique
figure au contrôle technique. Il faut y ajouter la conformité
des installations électriques ou au gaz vieilles de plus de
quinze ans. La loi ALUR en a rajouté quelques uns,
surtout des documents concernant la situation financière
de la copropriété et du copropriétaire vendeur.
La liste de pièces certifiées à annexer au précontrat est de
plus en plus longue. Ces certifications paraissent légitimes
aux acheteurs, mais elles coûtent de plus en plus cher aux
vendeurs. Sachez que la loi n’oblige qu’à la détection, pas
à effectuer les travaux qu’entraînerait la présence de
termites, de plomb ou d’amiante, mais la seule information
permet à l’acheteur de faire son choix en connaissance de
cause et d’engager la négociation sur des bases réelles.

Le diagnostic de performance
énergétique (DPE)
L’engagement des gouvernements à diviser par quatre les
consommations énergétiques des logements d’ici à 2050 a
poussé le législateur à prendre des mesures concrètes. Le
diagnostic de performance énergétique (DPE) a été
institué par la loi du 9 décembre 2004 de simplification du
droit. Il est obligatoire et doit être annexé à la promesse de
vente ou à l’acte définitif depuis le 1er novembre 2006, en
application du décret du 14 septembre 2006 et de la loi
portant engagement national pour le logement
du 13 juillet 2006 (loi ENL). Il donne des indications sur les
consommations électriques et thermiques ainsi que sur les
émissions de gaz à effet de serre dont elles sont
responsables. Depuis le 1er janvier 2011, il doit figurer
dans les annonces des biens mis en vente, jusque sur les
affichettes figurant dans les vitrines des agents
immobiliers.
Le DPE indique la quantité d’énergie effectivement
consommée ou surtout estimée, pour une utilisation
« normale » du bâtiment ou d’une de ses parties. Cette
performance, bonne ou mauvaise, est classée en fonction
de valeurs de référence. À chaque logement est attribuée
une « étiquette énergie » classant la consommation et la
quantité de gaz à effet de serre émise sur une échelle de
« A » à « G », la meilleure note, « A », correspondant aux
consommations les plus faibles. En pratique, ce résultat
peut difficilement avoir une incidence quantifiable sur le
prix. Une bonne étiquette peut toutefois constituer un
argument supplémentaire de choix et une mauvaise un
élément de plus dans la négociation. Le DPE devrait
comprendre des conseils de gestion et des
recommandations de travaux d’économie d’énergie, mais
ni le vendeur ni l’acheteur ne seraient contraints de les
suivre.
Les expertises peuvent surprendre par les écarts
constatés entre les consommations théoriques d’un
logement. Les frais annuels estimés pour un appartement
varient parfois de plus de 30 % ! Et pour une maison, ces
mêmes calculs vont du simple au double. Le DPE n’a
donc pour l’instant qu’une valeur informative limitée.

La vérification des
installations électriques de
plus de quinze ans
Ce contrôle-là, obligatoire depuis le 1er janvier 2009 pour
les installations réalisées il y a plus de quinze ans, vise à
lutter contre les risques d’incendie dans les immeubles
vétustes, alors que plusieurs catastrophes ont eu lieu dans
des appartements vieux et mal entretenus. L’article
L 1347 du Code de la construction et de l’habitation
indique que, en cas de vente de tout ou partie d’un
immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation
intérieure d’électricité devra être réalisé par un opérateur
certifié. Le diagnostic est ensuite valable trois ans.

Le gaz aussi…
Le diagnostic des installations intérieures au gaz date
du 1er novembre 2007. De très nombreux points de
contrôle sont prévus par les articles L 1346 et L 2714 du
Code de la construction et de l’habitation, modifiés par
l’article 79 de la loi ENL, à travers quatre domaines clés :
» la tuyauterie fixe (rigide),

» le raccordement en gaz des appareils (flexibles

pour les chaudières et autres appareils),

» la ventilation des locaux pour les appareils non

étanches et non raccordés (chaudière, chauffe-
eau, cuisson…),

» la combustion (vérification du fonctionnement

des appareils).

Selon le Code de la construction et de l’habitation (article

L 1346), « cet état devra être annexé au dossier de
diagnostic technique pour les immeubles ou parties
d’immeubles à usage d’habitation comportant une
installation intérieure de gaz naturel ou GPL de plus de
quinze ans. Il concernera exclusivement la partie privative
du lot et permettra de réaliser un diagnostic précis sur
l’état de l’installation de gaz du bien à vendre ».
Les risques naturels, miniers
et technologiques
Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur se trouve, selon la
situation géographique de son logement, contraint
d’annexer au contrat de vente un état des risques ainsi
qu’une déclaration des sinistres pour lesquels il a été
indemnisé le cas échéant. Cette information exige
quelques démarches mais ne coûte rien au propriétaire.
Prévue par la loi du 30 juillet 2003 sur les risques
technologiques et naturels, cette double obligation
concerne tout bien immobilier bâti ou non bâti
(appartement, maison, terrain…) situé à l’intérieur du
périmètre d’un plan de prévention des risques naturels ou
technologiques (PPR) ou en zone sismique réglementée.
Sont également concernés les biens ayant fait l’objet,
depuis 1982, d’une ou plusieurs indemnisations après un
événement reconnu comme catastrophe naturelle. Le non-
respect de ces deux obligations peut entraîner une
diminution du prix ou l’annulation de la vente.
La déclaration d’indemnisation est la plus simple, car elle
est faite sur papier libre. Le vendeur doit déclarer une
éventuelle indemnisation qu’il aurait perçue dans le cas du
régime spécifique aux catastrophes naturelles ou
technologiques, ou s’il a eu connaissance de celle du
propriétaire précédent. Ce document est annexé au
contrat de vente ou de location. Il faut savoir que
seules 666 communes n’ont jamais fait l’objet dans
l’Hexagone d’une déclaration de catastrophe naturelle.
Fournir l’état des risques lorsque le bien est situé dans un
PPR ou une zone sismique est plus compliqué. Le
vendeur a l’obligation de fournir ce document sur la base
d’informations mises à disposition par le préfet de
département et de joindre une cartographie (également
éditée par le préfet) permettant de localiser le bien au
regard de ce risque. Le document est établi directement
par le vendeur ou le bailleur, qui retranscrit le dossier
communal d’information, sous sa responsabilité. Il ne doit
pas dater de plus de six mois et sera annexé au document
de vente.
L’arrêté du 18 décembre 2017 a transformé l’ERNMT en
ESRIS, c’est-à-dire État des servitudes risques et
d’information sur les sols. À travers cette modification
transparaît la volonté d’intégrer le SIS, qui traite les
risques de pollution des sols. Des questions du formulaire
à remplir servent à déterminer si le bien concerné est
localisé dans un secteur d’expropriation ou de
délaissement : les propriétaires des biens immobiliers
situés dans un secteur exposé à un risque de danger
mortel peuvent solliciter le rachat de leur bien par la
commune, sans que celle-ci ne tienne compte, dans son
prix, de la dévalorisation due au risque potentiel.
L’imprimé d’état des risques est disponible en mairie et en
préfecture, ou téléchargeable sur Internet, sur le site
[Link]/.

Les termites hors la loi

Une carte de France des départements infestés par les
termites est dressée et régulièrement mise à jour par les
services préfectoraux. Plus de la moitié du territoire est
concerné, ce qui peut faire réfléchir les candidats à l’achat
d’une maison, même si sa structure n’est pas de bois.
Dans les départements désignés par arrêté préfectoral, les
vendeurs doivent désormais faire dresser, par un
professionnel indépendant, un état parasitaire, afin de
déterminer de façon certaine l’absence ou la présence de
termites. Le rapport issu de cette expertise est valable six
mois. Cela ne facilite pas les choses lorsque le délai entre
la promesse de vente et la vente est plus long… Un
conseil : faites procéder au dépistage le plus tard possible.
La détection des petites bêtes n’interdit pas la vente et
n’oblige pas les propriétaires à se mettre en chasse, mais
la présence des insectes jouera évidemment sur le prix.
Peut-être vaut-il mieux traiter le logement et tenter de le
vendre un peu plus cher après un nouveau diagnostic.
Pour faire établir un diagnostic de la présence éventuelle
de termites dans un logement, il faut compter
environ 110 € pour un studio, 150 € pour un trois pièces et
10 € par pièce supplémentaire.

L’amiante
Largement utilisé pendant des décennies pour l’isolation
thermique, phonique et comme protection anti-incendie,
l’amiante s’est révélé très nocif, provoquant fibrose des
poumons et cancer de la plèvre. Depuis 1997, son
utilisation est interdite, sous toutes ses formes.
Tous les immeubles ne sont pas concernés par le risque
de présence d’amiante. La recherche et, le cas échéant,
l’éradication de l’amiante ont été imposées par un décret
du 7 février 1996, pour les constructions datant d’avant
le 1er juillet 1997, qu’elles appartiennent à des personnes
privées ou publiques. Après diverses avancées et reculs
sur le nombre et le type d’immeubles concernés, un décret
du 3 mai 2002 a étendu, à compter du 1er
septembre 2002, l’obligation de diagnostic à tous les
immeubles en copropriété dont le permis de construire a
été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le diagnostic concerne aujourd’hui les parties communes
et les parties privatives. Il doit donc être établi pour les
immeubles, les appartements, les locaux professionnels,
les caves… Un certificat mentionnant la présence ou
l’absence d’amiante doit être annexé à la promesse de
vente et à l’acte notarié de vente. L’absence de ce
document n’empêche pas la vente, mais le vendeur reste
alors tenu à l’égard de l’acheteur de garantir le vice caché
que pourrait constituer la découverte ultérieure d’amiante.
Aussi les notaires demandent-ils toujours ce document au
vendeur.
Le certificat doit porter sur tous les matériaux. Sachez
toutefois qu’il est très rare de trouver de l’amiante dans les
parties privatives des immeubles. Le diagnostic est valable
sans limite de temps. Si vous, vendeur, l’avez obtenu
lorsque vous avez acheté votre appartement, vous pouvez
vous en resservir au moment de la vente et économiser
des frais d’expertise.
Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel
compétent. Le vendeur doit faire appel à un contrôleur
technique (au sens du Code de la construction et de
l’habitation) ou à un technicien de la construction
(architecte, géomètre…), spécialement assuré pour cette
mission. Il faut exiger, au moment de prendre rendez-
vous, la présentation, le jour de la visite, de l’attestation
d’assurance de responsabilité civile professionnelle. En
outre, depuis le 1er janvier 2003, l’intervenant doit détenir
une attestation de compétence justifiant de sa capacité à
exécuter le diagnostic. Cette attestation est délivrée après
une formation dispensée par un organisme certifié.

Le plomb
Le Code de la santé publique (article L 13345) impose au
propriétaire vendeur d’un bien immobilier de produire un
constat de risque d’exposition au plomb (Crep) dès la
signature de la promesse de vente, si le bien mis en vente
est habité et s’il a été construit avant le 1er janvier 1949.
L’expertise doit dater de moins d’un an à la date de la
signature, révéler la présence (ou l’absence) de plomb,
identifier les surfaces concernées et préciser si elles sont
accessibles ou non. Si le diagnostic est négatif, il pourra
être réutilisé au cours des ventes successives. Si ses
conclusions sont positives, de nouvelles mesures devront
être établies, valables pendant un an.
Ces contrôles visent les revêtements (peintures,
enduits…), susceptibles de contenir du plomb. Lorsqu’ils
sont dégradés, ces matériaux peuvent produire des
poussières invisibles et facilement inhalables. Les respirer
ou les avaler peut provoquer de graves intoxications et la
maladie du saturnisme, notamment chez les enfants ou
les personnes fragiles. Si aucun diagnostic n’est fourni, le
vendeur pourra être tenu pour responsable des
conséquences de la découverte éventuelle de plomb
accessible et devra, le cas échéant, rembourser son
acheteur. Au pire, il verra la vente de son bien annulée. Ici
encore, pour parer à toute éventualité, les notaires exigent
systématiquement du vendeur l’établissement d’un tel
document avant la signature de l’acte authentique.
Le Crep remplace, depuis le décret du 25 avril 2006,
l’ancien contrôle d’état des risques d’accessibilité au
plomb (Erap). Si l’état des risques révèle que le plomb est
accessible, la vente n’est pas bloquée pour autant. C’est
au vendeur de faire le nécessaire (le préfet lui notifie les
travaux à exécuter pour éliminer le risque défini par
l’article L 13349 du Code de la santé publique), mais il
peut se mettre d’accord avec l’acheteur afin que celui-ci
réalise ces travaux.
Aucun diagnostic de la teneur en plomb des canalisations
des immeubles n’est encore obligatoire, malgré la
règlementation de décembre 2013 interdisant la présence
dans l’eau de plus de 10 microgrammes de plomb par litre
contre 23 jusque-là. Les vendeurs doivent toutefois
s’attendre à l’instauration d’une telle exigence dans un
proche avenir.
Pour la recherche d’amiante, comptez de 35 à 70 € par
prélèvement et il en faut plusieurs pour un même
appartement. Au total, le coût revient à environ 100 € pour
un studio, 200 € pour un cinq pièces et 25 € par pièce
supplémentaire.
Pour le plomb, comptez 110 € pour un studio, 210 € pour
un cinq pièces et 22 € par pièce supplémentaire.

À qui s’adresser pour faire

réaliser un diagnostic ?
Les officines diverses, bureaux de contrôle ou sociétés de
diagnostic ont poussé en nombre après chaque texte de
loi. Comment ne pas se perdre dans cette forêt d’experts
et de pseudo-experts, et ne pas payer trop cher des
prestations peu fiables ?

Des diagnostiqueurs certifiés ou

labellisés, qu’est-ce que cela signifie ?
Depuis le 1er novembre 2007, les experts doivent, pour
exercer leur activité, être obligatoirement certifiés après
avoir été audités par un organisme agréé auprès du
ministère en charge du Logement. Sur la base d’un
référentiel établi par le ministère, cet organisme contrôlera
que l’expert remplit bien pour chaque diagnostic toutes les
conditions requises. Il doit aussi remettre au propriétaire
un document sur l’honneur indiquant que « les conditions
de compétences, d’organisation et d’assurance
nécessaires à l’établissement du contrat ont été
remplies ». Des sanctions pénales allant
de 1 500 à 3 000 € sont prévues en cas de non-respect
répété de ces obligations.
Un nouvel arrêté « compétences », réformant et
harmonisant les dispositifs de certification des
diagnostiqueurs devrait être mis en vigueur le 1er
avril 2019. Il prévoit le renforcement et l’harmonisation de
la formation, ainsi que le contrôle des diagnostics
effectués, alors que la certification s’obtenait jusqu’alors
sur l’assurance de bonne foi.

Comment les contacter ?

Les agents immobiliers et les notaires en connaissent et
les journaux de petites annonces comme les sites internet
proposent des centaines d’adresses. Si vous êtes
vraiment en confiance avec un intermédiaire, suivez ses
conseils, lui a peut-être déjà testé la fiabilité de ces
professionnels. Sinon, faites vous-même votre étude de
marché et ne choisissez pas systématiquement le moins
cher, c’est peut-être aussi le plus mauvais. Si vous vendez
votre bien en passant une annonce, vous serez
immédiatement assailli d’offres de professionnels qu’il
faudra trier en fonction de leurs garanties, de leur rapidité
d’intervention, etc.

Vers un document unique ?

La loi Engagement national pour le logement
du 13 juillet 2006 et le décret du
14 septembre 2006 prévoient qu’un document unique, le
dossier de diagnostics techniques (DDT), doit regrouper
tous les diagnostics et être annexé à la promesse de
vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Dans les faits, il
est très fréquent qu’une seule société effectue tous les
diagnostics à la fois et en quelques jours. Cette même
société vous fournira donc le DDT à transmettre au
notaire.
Les critiques contre la loi
ALUR
Les agents immobiliers n’ont pas attendu longtemps pour
dénoncer les abus de la loi ALUR et les « promesses de
vente d’un kilo ! ». Le texte de mars 2014, porté par la
ministre du Logement alors en exercice, Cécile Duflot,
ajoute en effet toute une série de documents à annexer
obligatoirement, dès le compromis de vente, concernant la
santé financière de la copropriété. Le délai de rétractation
de l’acheteur, de sept jours, court à compter de la
communication de toutes ces pièces, sauf pour le carnet
d’entretien, la notice d’information, le diagnostic technique
global et le plan de travaux. En leur absence, le délai de
rétraction est donc reporté. Tant qu’il n’est pas purgé,
l’acheteur peut trouver un autre bien et la vente peut être
annulée.
LISTE DES DOCUMENTS À FOURNIR LORS DE
LA VENTE DEPUIS LA LOI ALUR
» la fiche synthétique de la copropriété (à fournir par le
syndic / décret en attente qui fixera le contenu),

» le règlement de copropriété et l’état descriptif de

division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels,

» les procès-verbaux des assemblées générales des trois

dernières années si le vendeur en dispose,

» le montant des charges courantes du budget

prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel
payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux
exercices comptables précédant la vente,

» les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire

vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes
qui seront dues au syndicat par l’acquéreur (à fournir
par le syndic),

» l’état global des impayés de charges au sein du

syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (à
fournir par le syndic),

» lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un

fonds de travaux, le montant de la part de ce fonds
rattachée au lot principal vendu et le montant de la
dernière cotisation au fonds versée par le
 copropriétaire vendeur au titre de son lot (à fournir par
le syndic),

» le carnet d’entretien de l’immeuble (copie à fournir par

le syndic),

» l’attestation de la superficie de la partie privative et de

la surface habitable du lot vendu,

» une notice d’information relative aux droits et

obligations des copropriétaires ainsi qu’au
fonctionnement des instances du syndicat de
copropriété,

» le diagnostic technique global de l’immeuble  : état

apparent des parties communes et des équipements
communs, diagnostic de performance énergétique,
analyse des améliorations possibles de la gestion
technique et patrimoniale ainsi que le plan pluriannuel
de travaux dans le cas où la mise en œuvre de ces
dispositions, issues de la loi ALUR, a été décidée par la
copropriété (à partir du  1er janvier  2017  et en attente
d’un décret qui fixera la compétence du
diagnostiqueur).

La « décence » : un critère
objectif
Une rente, les chambres de bonne louées à des étudiants
ou à des jeunes sans grands moyens ? Pas sûr. La loi
solidarité et renouvellement urbains (SRU) du
13 décembre 2000 s’est penchée sur la notion de décence
du logement. Depuis le décret d’application
du 30 janvier 2002, plus question pour les propriétaires
bailleurs de louer n’importe quoi à n’importe quel prix.
Les critères de décence du logement sont désormais
détaillés dans des textes applicables à tous les types
d’immeubles et même aux maisons individuelles. Au
moins 9 m2 de surface, 2,20 m de hauteur sous plafond
et 20 m3 de volume, voilà pour les dimensions. La pièce
principale doit disposer d’une fenêtre ouvrante, le
logement d’un coin cuisine, d’une baignoire ou d’une
douche et de toilettes séparées. Si l’appartement tient
dans une seule pièce, les sanitaires peuvent se trouver à
l’extérieur, à condition d’être situés dans le même
immeuble ! La loi sur la transition énergétique ajoute à ces
critères le respect d’une consommation énergétique
correcte qui sera fixée par décret.
Si le logement ne respecte pas toutes ces conditions, le
propriétaire qui persiste à le louer risque de voir son
locataire se retourner contre lui et exiger la mise en
conformité du bien. S’il veut le vendre, l’acquéreur devra
être au courant de cette restriction légale.
Cette nouvelle réglementation sur le logement décent a
fait trembler nombre de propriétaires lors de la parution du
texte, car le parc parisien de chambres de service ne
répond pas toujours à ces critères. Dix ans plus tard, on
ne peut pas dire que le marché ait vraiment changé. Il y a
peu de contrôles et la rentabilité de ces petites surfaces
étant toujours très attractive, nombre de propriétaires
prennent le risque. Ils n’ont d’ailleurs aucun mal à trouver
des locataires, même pour des surfaces très exiguës et
sans confort. Les sites d’annonces immobilières sont
 pleins de chambres plus petites que la surface louable
autorisée sur lesquelles se ruent les étudiants à chaque
rentrée scolaire. À Paris, elles se louent même plus
de 600 € charges comprises.
Depuis le 1er janvier 2012, une taxe s’applique aux
propriétaires louant des petits logements à des tarifs jugés
prohibitifs, dans les zones tendues, là où la demande est
forte. La taxe concerne les locations vides ou meublées,
d’une durée d’au moins neuf mois, constituant la
résidence principale du locataire. Les logements loués par
des étudiants sont donc clairement visés. En revanche, les
locations saisonnières et les résidences avec services
(résidences pour étudiants, pour personnes âgées) n’y
sont pas soumises. Les bailleurs ne sont taxés que si leur
loyer est jugé excessif : s’il dépasse un plafond, fixé
uniformément pour 2014 à 41,37 € par m2 et par mois
pour les zones concernées (Zone A et A bis, région
parisienne et grandes agglomérations).
Les acheteurs de logements occupés profitent souvent
d’un prix décoté. Ils ont désormais intérêt à vérifier que les
logements qu’ils acquièrent sont décents, au sens de la
loi, notamment ceux encore loués sous le régime de la
loi 1948, souvent en mauvais état. Dans le cas contraire,
ce sont eux, les nouveaux propriétaires, qui risquent de se
retrouver devant le juge si le locataire décide un jour que
son loyer est trop élevé ou que son logement mériterait
quelques investissements.

Logement récent et garanties

Si vous achetez une maison de moins de dix ans, qu’un
propriétaire individuel a fait construire, vérifiez que votre
vendeur avait bien souscrit une assurance dommage
ouvrage. Cette garantie couvre le paiement des
réparations de désordres qui apparaîtraient dans les dix
 ans suivant la date de réception des travaux rendant le
logement inutilisable ou menaçant sa solidité. Même si le
propriétaire change, c’est la responsabilité du maître
d’ouvrage qui sera engagée.

Et l’immeuble, dans tout ça ?

La loi solidarité et renouvellement urbains de
décembre 2000 n’a pas oublié les syndics de copropriété.
Les professionnels chargés de gérer et d’entretenir les
immeubles doivent désormais tenir à jour un carnet
d’entretien où sont listés les travaux effectués chaque
année dans l’immeuble.

Le carnet d’entretien
Ce carnet doit être mis à la disposition de l’acquéreur s’il
en fait la demande au vendeur. Ce n’est pas toujours le
cas, car certains syndics rechignent à le fournir, soit parce
qu’il est vide, soit en prétextant une charge de travail
supplémentaire et non rémunérée. Certains en fournissent
une copie au vendeur, qui se charge de le montrer aux
acquéreurs désireux de le lire. Il donne une idée de l’état
de l’immeuble ou au moins du soin apporté à son
entretien. Ces documents n’étaient jusqu’alors guère
tenus à jour par tous les administrateurs de biens.
Certains se contentent d’y consigner les procès-verbaux
des assemblées générales. Pour d’autres, il s’agit d’un
véritable outil de travail à long terme : historique de
l’immeuble et prévisions à cinq ans. La loi ALUR de
mars 2014 rend obligatoire ce carnet parmi les documents
à fournir au moment de la signature de la promesse de
vente.
 Le diagnostic technique
Pour compenser l’absence de ces carnets dans les
immeubles anciens à propos desquels il est souvent très
difficile de trouver des informations fiables, la loi impose
de procéder à un diagnostic technique lors de la mise en
copropriété d’au moins quinze lots ou lors de la première
vente durant les trois ans suivant cette découpe de
l’immeuble. Il porte sur l’état et la solidité des murs et de la
couverture, ainsi que sur l’état des canalisations et des
équipements communs.

Les documents d’urbanisme

Ces documents, consultables en mairie, donnent des
informations sur l’environnement d’un bien et
éventuellement son avenir.

Le plan local d’urbanisme

(PLU)
Le plan local d’urbanisme (PLU) a été instauré par la loi
Solidarité et renouvellement urbains de décembre 2000 et
remplace le plan d’occupation des sols (POS). Il est
approuvé par le conseil municipal et fixe les règles de
construction dans la commune. Il est capital lorsque l’on
veut faire construire sa maison (voir chapitre 22). Un
acheteur ne perdra pas son temps en y jetant un coup
d’œil ou en vérifiant quelques informations auprès de la
mairie et des services de l’urbanisme. Est-il possible de
prévoir une extension à un logement ? Le PLU autorise-t-il
la division d’un immeuble et la vente des appartements
obtenus par cette nouvelle mise en copropriété ? Le
terrain voisin est-il constructible ? Y a-t-il un risque d’y voir
un jour monter un immeuble de dix étages ? Autant de
questions auxquelles vous trouverez une réponse en
consultant ce document.
Le PLU permet aussi de savoir quels sont les travaux
prévus dans la commune et leur incidence possible sur la
vie quotidienne (s’il s’agit d’une salle de sports, d’une
école ou d’une déchetterie) et sur les impôts locaux (s’il
s’agit d’installations au fonctionnement onéreux). Toujours
intéressant !

Le certificat d’urbanisme
Il est délivré par la mairie. Il doit préciser :
» les règles d’urbanisme applicables au terrain,

» les servitudes administratives qui pèsent

éventuellement sur le logement ou sur le terrain
(projet d’expropriation, classement dans un
secteur protégé, alignement, interdiction de
construire, périmètre de rénovation, gabarit et
hauteur maximale des constructions),

» les équipements publics voisins existants ou

prévus,

» le régime des taxes et participations financières

applicables au terrain.

Il existe plusieurs types de certificats d’urbanisme :

» Le certificat d’urbanisme détaillé est nécessaire
en cas de construction d’une maison neuve ou de
restauration d’un logement ancien. Il est valable
 un an et indique si votre projet est réalisable.
Attention : ce n’est pas un permis de construire !

» Le certificat d’urbanisme simplifié est valable un

an et il indique les règles de constructibilité dans
la commune, mais ne se prononce pas sur la
constructibilité de votre terrain.

» La note de renseignement d’urbanisme indique

les règles essentielles qui régissent l’occupation du
sol. C’est un document d’information qui n’a
aucune valeur juridique.

Une fois toutes ces vérifications faites – ce qui prend un

peu de temps si vous ne vous en remettez pas à un
notaire –, vous pouvez signer un avant-contrat. Vous
n’êtes pas encore propriétaire, mais vous approchez du
but.
Chapitre 5
Acheter au bon prix : une
partie de poker menteur
DANS CE CHAPITRE :

» Se renseigner sur les prix

» Faire une offre, vite !

» L’art et la manière de négocier le prix

U
ne fois décidé sur le bien convoité, il vous reste à en
négocier le prix. S’engage alors, à chaque fois, une
partie de bluff qui peut durer deux minutes ou plusieurs
semaines. Persuadé que son logement vaut de l’or (ne l’a-
t-il pas lui-même payé cher ?), le vendeur joue à lâcher le
moins possible, au risque de perdre son client. L’acheteur
est tenu par son budget, mais susceptible de l’augmenter
légèrement si le bien lui plaît vraiment.
Les vendeurs acceptent d’autant moins de négocier qu’ils
savent le prix qu’ils devront payer pour racheter un
logement. De leur côté, les acheteurs qui se montraient
bizarrement frénétiques et déraisonnables dans l’espoir de
devenir propriétaires avant d’être totalement exclus du
marché, se sont nettement calmés. En 2008, le nombre de
ventes a ainsi chuté de 30 %. Les acheteurs attendaient
que les prix baissent, les vendeurs ne souhaitaient plus
 vendre en espérant qu’ils ne chutent pas. En 2017, le
nombre de transactions a atteint le record jamais égalé
de 961 000 en France.
Aucun expert ne renierait cette évidence : dans les
économies libérales, le prix est fixé par la rencontre entre
offre et demande. Celui des logements est libre. S’il
correspond à des critères, ceux-ci sont assez subjectifs et
ne figurent sur aucune liste scientifique ou standardisée.
Certains professionnels ont mis au point des méthodes
d’évaluation, mais deux logements ne sont jamais
exactement identiques (pour des questions d’orientation
ou d’étage, par exemple) et l’expertise n’a rien
d’obligatoire. Bref, un vendeur peut fixer son prix, c’est le
marché qui se chargera de l’affiner. Si le propriétaire n’a
pas trouvé preneur au bout de trois mois, il peut songer à
baisser ses exigences. Si son appartement part dans les
deux jours, il ne saura jamais s’il a eu de la chance ou s’il
aurait pu faire une meilleure affaire en le vendant plus
cher.

Se renseigner sur le marché

Rien de plus facile a priori que de se renseigner sur le
marché. Le consommateur d’immobilier est surinformé et
n’a qu’à se baisser pour ramasser les supports en tout
genre (voir chapitre 3). Mais la littérature ne suffit pas. Le
lèche-vitrine (ou le lèche-écran) des agences immobilières
non plus : des biens apparemment semblables y sont
présentés à des prix variant parfois du simple au double. Il
faut donc se déplacer. Visiter et revisiter afin de se faire
une idée du prix que l’on est prêt à payer et pour quoi.
Peu de particuliers font appel à des experts rémunérés en
dehors des cas de succession, de divorce ou d’évaluation
de biens exceptionnels à des prix très élevés. La plupart
font confiance à l’agent immobilier consulté pour une
première estimation, ou aux sites d’estimations en ligne.
En période d’euphorie immobilière, les vendeurs parient
sur un prix un peu plus élevé que l’évaluation donnée par
les professionnels et gagnent généralement ce pari. Lors
des basses eaux, les particuliers comme les agents
immobiliers manquent de repères.

Un prix moyen, c’est tout sauf

un prix
Les dossiers spéciaux consacrés à l’immobilier dans une
ville ou une région font la fortune des journaux. Ces
numéros s’arrachent. Entre les acheteurs qui veulent
savoir combien ils vont devoir débourser, les vendeurs qui
veulent savoir à quel prix mettre en vente leur bien et les
propriétaires avides de connaître la valeur de leur
patrimoine, le succès est assuré. Mais les tarifs
communiqués sont des moyennes, établies sur des
quartiers entiers. Difficile de se baser sur ces informations
pour établir le prix d’un logement : celui-ci dépend
d’énormément de facteurs (voir chapitre 2), dont le
principal, et sans doute le moins objectif, est le désir de
l’acheteur.
Plusieurs méthodes permettent de dépasser l’irrationnel et
l’affectif, qui souvent orientent les décisions d’achat pour
s’attacher, dans la mesure du possible, à des critères
objectifs mesurables.

L’évaluation par capitalisation

C’est une méthode à tester si la décision d’achat concerne
un investissement locatif. Dans ce cas, l’acheteur compte
sur les revenus que lui rapportera son loyer pour
rembourser son emprunt ou équilibrer ses charges. En se
renseignant dans les agences immobilières du quartier, il
est facile de connaître le niveau de loyer pratiqué, de
calculer sans trop d’erreur le taux de rendement du bien
(loyer annuel plus charges, divisé par le prix total) et d’en
déduire le prix que l’on est prêt à payer.
Il faut savoir que l’échelle des loyers est beaucoup plus
resserrée que celle des prix d’achat. La différence n’est
pas énorme entre un appartement de deux pièces dans
le 16e arrondissement de Paris et la même surface dans
le 11e arrondissement, par exemple. Il est donc assez
facile de calculer la rentabilité d’un bien. Même si
l’immobilier n’est pas un placement très lucratif (lorsque
l’on ne prend pas en compte la plus-value potentielle), le
prix d’achat doit laisser espérer un rendement net (avant
impôt) d’au moins 4 %. Sinon, il est trop cher. Dans
certaines villes au prix de vente bas, ou pour certains
biens comme les petites surfaces, il n’est pas abusif de
tabler sur des rendements plus importants, jusqu’à 10 %
pour des chambres de service louées au prix fort. Ces
taux ont beaucoup baissé au cours des dix dernières
années, les prix ayant augmenté beaucoup plus vite que
les loyers.

L’évaluation par comparaison

Cette méthode consiste à établir un prix en comparant des
logements apparemment similaires et leurs équipements.
Logique mais très aléatoire, cette évaluation ne tient pas
compte de la personnalité du vendeur qui estime toujours
que son logement vaut plus cher que celui du voisin.

Faut-il faire confiance au

vendeur ?
Et que faire d’autre ? Le choix est restreint. Si vous n’êtes
pas d’accord sur le prix, négociez ou allez voir ailleurs, il
 n’y a pas beaucoup d’autres solutions. Votre évaluation
peut être très différente du montant réclamé par le
vendeur. Si vous avez raison, il est probable que le
marché lui donnera tort et que trois mois plus tard
l’annonce sera toujours en vitrine. Dans le cas contraire,
un acquéreur trouvera le logement à son goût et à son
prix.
Quelle que soit la valeur d’une expertise, la valeur d’un
logement est finalement fixée par le montant qu’un
acquéreur accepte de payer. Et sur le marché actuel,
seule la vente représente un indice fiable de la vérité des
prix.

Faire une offre rapidement

Combien d’affaires se sont-elles signées après une visite
et un coup de foudre ? Étonnamment, l’investissement
énorme que constitue un logement se décide souvent sur
un coup de tête. Bien sûr, le budget est à peu près cerné,
chacun connaît ses possibilités et ses limites, mais
l’acheteur s’emballe vite de peur de voir lui échapper le
logement qu’il trouve enfin à son goût et dans ses
moyens.

Un prix est toujours négociable

Pour certains, acheter sans marchander manque de
charme et cette phase est pour eux jubilatoire même si
elle aboutit à un échec. D’autres se sentent mal à l’aise
dans une négociation de marchands de tapis, ont peur
d’être traités de radins ou n’osent tout simplement pas.
Qu’y a-t-il à perdre ? Rien. Dans le pire des cas, le
vendeur refuse votre offre et vous payez son prix. Qu’y a-
t-il à gagner ? De l’argent, 5 à 10 % du prix demandé, et
l’impression d’avoir fait une bonne affaire. C’est un
sentiment satisfaisant qui ne correspond qu’à une part de
la réalité, celle de l’acheteur. Il est rare que le vendeur
brade son bien, à moins qu’il recèle des vices cachés. Il
aura lui aussi le sentiment d’avoir fait une affaire. En fait,
les deux protagonistes auront traité au prix du marché.
Avec un léger avantage pour le vendeur s’il a su ferrer son
client, pour l’acheteur si c’est un bon négociateur.
Si le marchandage, ou sa version noble, la négociation,
n’est pas encore admis dans les boutiques ayant pignon
sur rue – quoique… –, il fait partie des transactions
immobilières et ne choque personne. Selon la conjoncture,
il se révèle plus ou moins efficace.
Le prix est l’un des éléments déclencheurs de la visite.
Pas la peine de tourner autour du pot, le vendeur sait que
vous savez combien il vend. Les approches du style : « Et
combien vous en demandez ? » ne trompent personne. Il
ne faut pas non plus se jeter dans la négociation en
lançant un prix en disant : « C’est ça ou rien. » Avant de
proposer un chiffre, il peut être utile d’approfondir
quelques données.

Depuis quand le logement est-

il sur le marché ?
Cette information n’est pas toujours facile à obtenir, mais
elle est utile. Elle en dit long sur l’état psychologique du
vendeur, qui souhaite peut-être déménager vite ou a
souscrit un crédit relais. Si le bien est depuis plus de trois
mois dans une agence ou reparaît régulièrement dans les
journaux de petites annonces, c’est sans doute que son
prix de départ est trop élevé. Le propriétaire sera peut-être
prêt à une concession. L’agent immobilier mandaté pour la
transaction peut vous renseigner sur ce sujet. Certains
vont jusqu’à donner leur propre estimation du bien, même
lorsqu’elle est inférieure au prix souhaité et affiché par leur
client.

Inventaire des équipements

Le mobilier n’est pas compris dans le prix d’un
appartement. Cela vaut pour des éléments de cuisine
comme pour une salle de bains très moderne ou équipée,
par exemple, d’une balnéothérapie. Le vendeur a toutefois
tendance à intégrer dans son estimation les dépenses qu’il
a réalisées. Plus les équipements sont luxueux et
inattendus, plus il les mettra en avant pour justifier son
prix. Certains n’hésitent pas à présenter les factures de
ces installations mais aussi des rouleaux de moquette,
des outils achetés pour bricoler ici ou là… Si vous aimez
le risque, vous pouvez proposer au vendeur de tout
enlever et de diminuer son prix d’autant. Il ne va
évidemment pas démonter sa baignoire, mais acceptera
peut-être de couper la poire en deux et de vous accorder
un petit rabais. Vous pouvez aussi lui demander de
séparer le prix de l’appartement de celui du mobilier, ce
qui vous évitera de payer des frais de notaire indus sur la
cuisine ou les appareils électroménagers.

Des travaux, à quel prix ?

Un logement entièrement à refaire coûte évidemment
moins cher qu’un appartement tout neuf ou bien décoré.
Toute la difficulté consiste à évaluer la différence entre les
deux. Le temps où les « ruines » s’achetaient pour rien est
derrière nous. Aujourd’hui, pour fixer leur prix, les
vendeurs comparent leur logement à refaire à ce qu’il
pourrait valoir une fois remis à neuf. Le potentiel fait
monter la cote. De leur côté, les acheteurs jouent le jeu en
imaginant que leurs travaux valoriseront énormément le
bien et en comptant sur une plus-value conséquente.
Cette pratique pousse à se montrer encore plus vigilant
sur le coût estimé des travaux, qui varie facilement
de 500 à 1 500 € par mètre carré pour une rénovation
conséquente. En général, les prévisions sont en dessous
de la réalité, car des difficultés apparaissent toujours en
cours de route. L’argument du mauvais état demeure un
bon levier de négociation du prix, car le vendeur en face
n’a pas grand-chose à y opposer. S’il a laissé son bien se
détériorer et qu’il habite toujours dedans, mieux vaut éviter
l’attaque frontale qui le met personnellement en cause et
risque de le braquer. S’il vend un bien laissé à l’abandon
ou vide depuis plusieurs années, il se montrera peut-être
plus souple et plus sensible à la présentation d’un devis
de travaux obligatoires.

Éviter le « noir » pour payer

moins cher
La pratique du « dessous-de-table » permet à l’acheteur
de payer des frais de notaire réduits et de baisser le prix
affiché si le vendeur est par exemple éligible à l’impôt sur
la fortune immobilière ou à la taxe sur les plus-values. Elle
est très risquée. Combien d’agents immobiliers impliqués
dans ce genre de magouilles ont vu débarquer la police
juste après avoir récupéré des fonds ? Le dessous-de-
table est dangereux pour le vendeur et pour l’acheteur
(voir chapitre 6). En effet, même dans le cas où tout se
passerait sans anicroche sur le moment, l’administration
fiscale peut encore se réveiller un à deux ans après, au
motif que le bien n’a pas été payé assez cher :
l’article 666 du Code général des impôts l’autorise à
asseoir ses taxes sur la valeur vénale et non la valeur
inscrite dans l’acte de vente.
Peut-on négocier les prix du
neuf ?
On peut toujours essayer. La plupart des promoteurs
organisent eux-mêmes, au moins une fois par an, des
campagnes de promotion en offrant les frais de notaire,
une cuisine équipée, une voiture dans le garage… ou en
baissant un peu leurs prix, mais plus rarement lorsque le
marché leur est favorable. Le moment le plus propice n’est
pas celui du début de la mise en vente sur plans, mais une
fois l’immeuble construit. À la fin de l’opération, le
promoteur n’a plus qu’une idée : se débarrasser de ses
« queues de programme », qu’il doit lui-même gérer et
continuer de porter financièrement si personne ne les
achète. Il est souvent prêt à faire un geste. Mais ces
appartements délaissés ne sont généralement pas les
mieux placés : rez-de-chaussée orientés au nord plutôt
que cinq pièces au sud avec terrasse ! Acheter
l’appartement témoin visité et revisité peut être
avantageux.
Chapitre 6
Le stress de la signature
DANS CE CHAPITRE :

» À quoi sert une promesse de vente ?

» L’audit technique, un inventaire à la Prévert

» Un contrat spécifique pour les logements neufs

» Le droit de préemption urbain

» La « vraie » signature

» Quand installer ses meubles ?

» Les frais à payer chez le notaire

L
e vocabulaire du droit de l’immobilier mériterait peut-
être d’être simplifié, car il est truffé de termes
techniques et très précis que tout le monde emploie
pourtant à tort et à travers. Au bout de cinquante visites,
lorsque l’on a enfin trouvé et que l’on est pressé de
conclure, mieux vaut pourtant savoir de quoi on parle et
surtout ce que l’on s’apprête à signer. La procédure est à
peu près connue : la première signature est généralement
celle d’une promesse de vente qui ne conclut pas
définitivement le marché, mais qui représente tout de
même un engagement financier. L’acte authentique sera
signé chez le notaire, en général trois mois plus tard. Faut-
 il verser de l’argent ? À qui et combien ? Quelles garanties
apporte la promesse de vente ? Quelles données ce
document doit-il contenir ?

La promesse de vente
C’est l’expression la plus courante, employée, même par
les professionnels, pour simplifier le discours. Il existe en
fait trois types d’avant-contrats, préalablement à l’acte
authentique chez le notaire, qui répondent à des situations
bien précises.

La promesse d’achat
Peu courante, la promesse d’achat peut être utilisée pour
accélérer une négociation. Sur demande de l’agent
immobilier, elle est rédigée par l’acquéreur, qui s’engage
sur un bien, à un prix généralement inférieur à celui
proposé par le vendeur, en signant un document
dénommé « promesse d’achat ». Il s’agit d’une sorte
d’« avant-avant-contrat », qui lui permet de convaincre le
vendeur de réduire ses prétentions tout en garantissant le
sérieux du candidat acquéreur. Ce document peut faire
pencher la balance, car il engage réellement le futur
acheteur.
Si l’offre est acceptée et contresignée par le vendeur dans
le délai prévu, la vente est définitivement formée sans
possibilité de se désister. Mais sachez que, depuis le 1er
juin 2001, il est interdit d’assortir un engagement d’achat
d’un versement de fonds : « est nul l’engagement d’achat
d’un bien immobilier dès lors qu’est exigé ou reçu un
versement » (article 15891, nouveau Code civil, loi
no 2000128 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et
au renouvellement urbain, Journal officiel
du 14 décembre).
La formule de la promesse d’achat n’est donc pas interdite
en soi, mais l’interdiction de tout versement lui fait
désormais perdre une grande partie de son intérêt et rend
son utilisation beaucoup plus rare. Il est de toute manière
déconseillé de signer ce type d’acte, car il passe sous
silence les diverses précautions contenues dans une
promesse de vente, notamment les conditions
suspensives. En outre, l’acheteur n’est pas non plus
suffisamment informé sur le fonctionnement de la
copropriété, le niveau des charges, les travaux votés qu’il
aura à payer, etc.
Si toutefois vous êtes amené à signer une offre d’achat
par crainte de voir une affaire vous échapper, notez les
points suivants :
» Le contrat de vente ne sera valablement constitué
qu’à la signature d’une promesse de vente en
bonne et due forme.

» La promesse d’achat devra contenir l’indication du

numéro de lot et de sa superficie (loi Carrez) s’il
s’agit d’un logement en copropriété.

» La durée de validité de la promesse court

sur 2 à 7 jours.

» Aucun versement ne doit être effectué.

La promesse unilatérale de
vente
Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, le
propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne
une option sur son logement, moyennant un montant
précis, pendant un délai limité qui doit être indiqué
clairement dans la promesse de vente. En échange, il peut
demander à son futur acquéreur de verser une indemnité
d’immobilisation, généralement égale à 10 % de la
somme. L’acheteur a la possibilité, avant la fin du délai
précisé dans la promesse, d’acheter le logement ou de
renoncer à l’achat en disant adieu à son indemnité.
Si, de son côté, le propriétaire renonce à vendre avant que
l’acheteur lui ait signifié sa décision, il peut être amené à
verser des dommages et intérêts à celui à qui il avait
réservé son bien (qui récupère par ailleurs son indemnité).
S’il renonce à vendre après la décision d’achat et la fin du
délai prévu dans la promesse, l’acquéreur peut le
contraindre en l’assignant en justice ou régler la question
à l’amiable, c’est-à-dire en lui demandant de rembourser
les 10 % versés augmentés d’un dédommagement.
Cette promesse unilatérale doit être, sous peine de nullité,
enregistrée dans un délai de dix jours (adresse en mairie
ou en préfecture).

Le compromis de vente
Ce troisième cas est le plus fréquent. Le compromis de
vente correspond à un engagement bilatéral sur le prix et
sur le bien (appartement, maison ou terrain). Si les deux
partenaires signent, ils ne pourront se dédire, sauf si une
condition suspensive indiquée dans cet avant-contrat
(l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, par
exemple) ne peut se réaliser. Dans le cas contraire, le
dédit d’un acheteur ou d’un vendeur peut mener à un
procès et de toute façon à la perte des fonds versés au
moment de la signature de la promesse, consignée par
l’agent immobilier ou le notaire. Bref, un compromis de
vente n’est pas un document à signer à la légère. C’est à
ce moment que se conclut la vente, qui ne sera que
réitérée chez le notaire, selon le vocabulaire juridique ad
hoc. Le compromis est établi soit par un agent immobilier
(et non par un agent commercial), soit par un notaire.

Sept jours de réflexion

La loi Solidarité et renouvellement urbains
du 13 décembre 2000 accorde à l’acquéreur un délai de
réflexion ou de rétractation selon le type de document qu’il
a signé. En clair, il a sept jours, à compter de la date à
laquelle il dispose de la promesse en main propre, pour
changer d’avis sans avoir à expliquer pourquoi ou à
produire de quelconques pièces qui justifieraient un
empêchement. Ce texte a fait craindre un temps que les
clients des agents immobiliers s’habituent à des allers et
retours hésitants. Les désistements ont beaucoup
augmenté au cours des dernières années, dus à la
frénésie doublée d’incertitude des acheteurs. Tous les
professionnels ont en tout cas jugé cette initiative
bienvenue : il fallait s’engager définitivement, en une fois,
pour un investissement très important, alors que ce délai
de réflexion existait pour une machine à laver ou un
aspirateur.

Dans le cas d’une négociation entre

particuliers et sous seing privé
Une fois l’avant-contrat signé, le vendeur envoie une lettre
recommandée à l’acheteur. À compter du lendemain de la
première présentation de ce document, le délai de sept
jours court, sans versement d’aucune somme. À
l’expiration de ce délai, deux solutions : soit l’acquéreur
accepte l’avant-contrat et verse la somme convenue entre
les deux parties (généralement 10 % du prix de vente),
soit il se rétracte, par lettre recommandée avec accusé de
réception.
Dans le cas d’une négociation par le
biais d’un professionnel (agent
immobilier ou notaire)
Le délai de rétractation de sept jours joue également dans
ce cas et l’avant-contrat doit être notifié à l’acheteur de la
même manière que précédemment (lettre recommandée
avec accusé de réception).
Dans ce type de négociation, il est très souvent demandé
à l’acheteur de verser de 5 à 10 % du montant total du
bien, somme qui sera encaissée et consignée chez le
notaire ou l’agent immobilier jusqu’à la signature de la
vente (à condition que le professionnel qui le demande
dispose d’une garantie financière). Si l’acquéreur se
rétracte avant la fin du délai de sept jours – par lettre
recommandée avec accusé de réception –, les sommes
versées lui seront restituées dans les vingt et un jours à
compter du lendemain de la rétractation.

Dans le cas d’une vente signée sans

avant-contrat ou directement par acte
authentique
L’acquéreur bénéficie alors d’un délai de réflexion et non
plus de rétractation : il ne signe pas l’acte et ne verse
aucune somme avant l’expiration du délai de sept jours.
Le projet d’acte lui est notifié par lettre recommandée avec
avis de réception et le délai de réflexion court à compter
du lendemain de la première présentation de la lettre
recommandée.
Cette procédure a pour but de protéger l’acheteur, mais
elle enlève de la solennité à l’acte. Certains notaires
estiment qu’elle déresponsabilise et ne s’étonnent pas que
des acquéreurs ne reviennent pas au moment de signer
sept jours après le premier rendez-vous, sans même
 prévenir qu’ils abandonnent l’affaire. D’autres signent une
procuration et ne se déplacent même pas. Dans les faits,
le rendez-vous qui scelle la vente ne dure pas plus de
quelques minutes, la lecture de l’acte ayant été faite sept
jours auparavant.

Que mettre dans la promesse

de vente ?
Des modèles de promesses à remplir sont disponibles
dans le commerce ou sur les sites internet spécialisés. Il
est cependant recommandé de signer cet acte avec un
professionnel qui l’établira lui-même et procédera ensuite
à une lecture à voix haute, en présence de l’acquéreur et
du vendeur pour vérifier les informations. Mais au fond,
peu importe la forme, du moment qu’un certain nombre de
renseignements obligatoires figurent dans le document et,
en premier lieu, ce qui paraît logique, le nom complet et
l’adresse des signataires.

La description administrative
du bien
L’adresse, l’étage, le numéro de porte, le numéro de lot
(en copropriété), les locaux annexes, informations qui
figurent sur le titre de propriété, doivent être notés dans
l’avant-contrat. Certains agents immobiliers s’en tiennent à
une seule description administrative, d’autres détaillent
l’état des lieux.

La surface vendue
Depuis 1996, la loi Carrez oblige tout vendeur à indiquer
dans l’avant-contrat la surface de son bien (voir
chapitre 4). Il peut avoir calculé lui-même cette surface ou
avoir fait appel à un professionnel qui lui aura fourni un
métré à joindre à l’acte de vente. Ce mesurage n’est pas à
prendre à la légère. L’absence de référence à la surface
peut entraîner la nullité de la vente. Une erreur de 5 %
peut théoriquement mener à la réclamation, par l’acheteur,
d’un montant proportionnel à la surface manquante, si
l’action est menée moins d’un an après la vente.

Le prix
Le prix sur lequel acquéreur et vendeur se sont mis
d’accord doit être inscrit en chiffres et en lettres. Il ne sera
plus modifiable une fois la promesse signée, à moins d’un
avenant justifié, intervenant avant la fin du délai de
rétractation. Ce prix peut comprendre les honoraires de
l’agent immobilier, s’il y en a, ou être divisé entre la
somme touchée par le vendeur et les frais payés par
l’acquéreur directement à l’intermédiaire (ce qui lui évite
de payer des frais de notaire sur ces sommes).
Le prix indiqué dans la promesse de vente ne correspond
pas toujours au prix réel du bien, car une partie de la
transaction passe parfois en « dessous-de-table » (voir
chapitre 5) pour arriver soit dans les mains de
l’intermédiaire, soit directement dans celles du vendeur. Il
s’agit d’une pratique illégale, puisque l’argent ainsi
échangé échappe aux taxes prévues sur les transactions.

Les conditions suspensives

Les conditions suspensives indiquées dans le compromis
de vente représentent la seule porte de secours d’un
acquéreur qui change d’avis ou se retrouve dans
l’impossibilité d’acheter après avoir signé. Elles
correspondent à des hypothèses : j’achèterai si j’obtiens
mon prêt, si j’obtiens mon permis de construire, si je peux
transformer ces bureaux en logements, etc. Mais toutes
ne sont pas recevables.

Et si le banquier se montre
impitoyable ?
Au moment de signer la promesse de vente, le montage
financier n’est généralement pas bouclé. Certains
acquéreurs savent à peu près ce qu’ils peuvent emprunter,
mais ni à qui ni à quel taux. Ils devront néanmoins décrire
par écrit le montant prévu du ou des prêts, le taux
maximal, la durée, et la mensualité dont ils devront
s’acquitter. Ce qui prouve bien qu’un petit tour des
banques avant de se mettre à chercher son logement est
indispensable.
LES RISQUES DU DESSOUS-DE-TABLE

Les dessous-de-table servent à un acheteur à

blanchir de l’argent ou à faire enregistrer son bien
à une valeur moindre et donc à payer moins
d’impôts. Le vendeur, lui, peut ainsi éviter l’impôt
sur une plus-value ou l’impôt sur la fortune s’il y est
éligible. Dans les deux cas, le recours au «  black  »
permet de faire baisser le prix, puisqu’il arrange les
protagonistes. Pour être intéressant, un dessous-
de-table doit concerner de très grosses sommes
difficilement dissimulables dans une petite
enveloppe. Il est très risqué, car, à partir du
moment où un faux prix est inscrit dans la
promesse de vente, l’acquéreur comme l’acheteur
peuvent l’un et l’autre se faire berner.

Prenons un exemple  : un appartement est vendu

pour  3  millions d’euros. Le vendeur souhaite
toucher 500 000 € en liquide. Si son acheteur les lui
verse avant de signer la promesse, il peut toujours
inscrire 3 millions d’euros sur la promesse de vente
après avoir récupéré la mallette de billets et les
exiger de son acheteur. Si l’argent au contraire doit
être échangé après, le prix inscrit sera
de  2,5  millions d’euros. L’acheteur peut signer et
 très légalement ne jamais payer le reste. La
solution consiste donc souvent à confier l’argent à
un tiers, un agent immobilier, qui réclamera une
part du marché, puisque sa commission baisse
proportionnellement au prix de l’appartement, ou
à le mettre dans un coffre. La pratique est connue,
courante et souvent abordée par les clients des
agents immobiliers. Les plus honnêtes les en
dissuadent en leur détaillant les risques. Une fois la
transaction enregistrée, l’acheteur n’est pas à l’abri.
Si le fisc estime que son bien est notoirement sous-
évalué par rapport aux autres logements vendus
dans l’immeuble ou dans le quartier, il peut, dans
les deux ans après la transaction, lui imposer un
redressement sur les frais de notaire qu’il aurait dû
payer dans le cas d’une vente au prix du marché
assorti d’une amende.

Une fois la promesse signée, l’acquéreur dispose de

quarante-cinq jours (après le délai de rétractation) pour
obtenir l’accord de principe de sa banque et le signifier au
notaire ou à l’agent immobilier. Devant un refus de prêt
notifié par une banque, le compromis tombe de lui-même
s’il a été signé sous condition suspensive d’obtention d’un
crédit. Ceux qui connaissent bien leur banquier peuvent
toujours lui demander de juger leur dossier un peu limite
s’ils ont entre-temps trouvé un autre appartement ou
changé d’avis, mais le jeu est dangereux et les notaires
très au fait de ces pratiques.
Certains agents immobiliers n’hésitent pas à demander à
leurs clients les coordonnées de leur banque afin de
vérifier qu’ils sont solvables et de ne pas perdre leur
temps. Les banques sont évidemment en droit de refuser
de donner ces informations, mais certaines acceptent.
D’autant qu’une décision de la cour d’appel de Rouen de
juin 2001 a tenu pour responsable un agent immobilier
« de n’avoir effectué aucune recherche relative à la
capacité financière de l’acquéreur qui lui aurait permis de
constater que ce dernier ne pouvait obtenir de prêt ».

Et si le terrain n’est pas constructible ?

C’est effectivement un point capital à vérifier dans le cas
de l’achat d’une parcelle. La question peut se poser dans
le cas où le plan local d’urbanisme de la commune
concernée est en cours de modification ou pas encore
approuvé. La destination du terrain peut être modifiée et
sa constructibilité annulée. Dans ce cas, et à nouveau si
l’avant-contrat stipule la condition suspensive d’obtention
d’un permis de construire, la promesse est considérée
comme annulée.

Et si la copropriété n’est pas d’accord ?

Les copropriétaires ignorent généralement tout de la vente
d’un appartement dans leur immeuble. Sauf si des travaux
y sont prévus, notamment des passages de canalisations
dans les parties communes, le regroupement de plusieurs
lots, l’abattage d’un mur porteur… Dans ces cas, le
syndicat des copropriétaires a le loisir d’exercer son
pouvoir de nuisance en refusant les travaux. En tout état
de cause, ces travaux doivent être signalés et leur accord
voté au cours de l’assemblée générale prévue ou d’une
assemblée extraordinaire dont le futur nouveau
propriétaire peut demander l’organisation à ses frais. La
vente devant notaire est donc repoussée après la date de
cette réunion et la promesse signée sous condition
suspensive d’accord de la copropriété, sur ces travaux
décrits avec précision.

Les diagnostics techniques

Une série de textes et de lois votés depuis la loi Carrez
en 1996 exigent désormais que les logements passent au
contrôle technique avant d’être vendus (voir chapitre 4).
Une batterie de diagnostics est prévue : la surface exacte
certifiée par un métré, la présence éventuelle de termites
dans certains départements, la présence de plomb dans
les revêtements de sols ou muraux, la présence
d’amiante, la qualité des installations électriques et au
gaz, les risques naturels et technologiques, la
performance énergétique de l’appartement… Tout cela
doit être contrôlé par le vendeur, à ses frais, et réuni dans
un document unique, le dossier de diagnostic technique.
La loi exige seulement un diagnostic et n’impose pas au
propriétaire de se lancer dans la remise en état. Mais la
connaissance de l’état du logement joue évidemment sur
le prix. Des sociétés proposent aujourd’hui de réaliser des
diagnostics globaux qu’elles garantissent. Leurs résultats
sont annexés à la promesse de vente.

Les vices cachés

L’article L 1641 du Code civil oblige le vendeur à prévenir
son acheteur des vices et défauts cachés dont il a
connaissance : des défauts qui rendent le logement
inhabitable ou contreviennent à son usage normal. En
l’espèce, il est plutôt difficile de prouver la bonne ou la
mauvaise foi du vendeur à propos d’un vice découvert
quelques mois après la vente, comme une grosse fissure
camouflée par de la peinture, un défaut de structure qui
met un immeuble en péril, un parquet peu solide sous la
moquette. Lorsque le problème est visible, comme une
poutre porteuse coupée en deux (exemple vécu !),
l’acheteur un tant soit peu averti ou un agent immobilier
professionnel s’en rendra compte immédiatement.
La situation peut être moins simple lorsque le sinistre n’est
pas visible, comme dans le cas suivant : un couple a
récemment acheté une vieille maison à un particulier. Un
premier achat, un coup de foudre et rapidement quelques
mauvaises surprises. Première surprise : le propriétaire a
« oublié » de faire entretenir sa chaudière à gaz depuis
son arrivée dans la maison, c’est-à-dire depuis quatre ans,
et les acheteurs n’ont pas pensé à lui demander un contrat
d’entretien ou des factures. Deuxième surprise :
l’électricité, qu’il avait présentée comme entièrement
rénovée, paraît en réalité bricolée et peu fiable.
Ce couple peut-il se retourner contre l’ancien propriétaire
pour vice caché ? Oui, à condition qu’une clause
d’exonération des vices cachés ne figure pas au contrat
de vente. Cette clause ne protégerait de toute façon pas le
vendeur si l’on pouvait prouver qu’il était au courant des
vices cachés en question. S’il n’est pas en mesure de
fournir de facture d’électricien correspondant à la réfection
de l’installation électrique, l’acquéreur peut agir à son
encontre, soit en réduction du prix, soit en annulation de la
vente, pour réticence dolosive (le fait de cacher à un
acheteur des éléments qui l’auraient dissuadé d’acheter
ou de payer ce prix). Pour évaluer la réduction de prix à
demander, il est conseillé de faire établir un devis par une
entreprise qualifiée pour une mise aux normes de
l’installation.
Si vous achetez un appartement à un marchand de biens,
sachez qu’il est responsable pour une durée de trente ans
des vices cachés des immeubles passés entre ses mains,
même s’il n’a fait que les revendre sans y effectuer de
travaux.
La situation est plus simple lors de l’achat d’un logement
neuf ou récent, puisque le promoteur et les entreprises de
construction doivent souscrire des assurances :
» La garantie du parfait achèvement d’une durée
d’un an correspond à la garantie de n’importe quel
appareil acheté dans le commerce : son
constructeur doit en réparer les désordres
signalés lors de la réception des travaux ou durant
les douze mois qui suivent, et cette garantie existe
aussi pour le logement.

» La garantie de bon fonctionnement assure

pendant deux ans la réparation des problèmes
survenus dans les équipements dissociables de la
construction (canalisations, par exemple).

» La garantie décennale assure pendant dix ans la

réparation de la structure lorsqu’il est prouvé que
les dommages survenus dépendent de la
conception de l’immeuble. Évidemment, si c’est
une tempête qui le dévaste, la responsabilité du
constructeur ne pourra être engagée…

Un partage des charges plus

clair
Le décret du 27 mai 2004 relatif à la simplification des
règles de copropriété modifie une longue habitude entre
propriétaire et acquéreur. La pratique du prorata temporis
consistait à partager les charges entre les deux
signataires de l’avant-contrat en fonction du temps
d’occupation des lieux. Pour un achat signé en juin, il était
habituel de partager en deux le total des charges de
copropriété de l’année. Si le logement était vendu en
décembre, l’acheteur n’acquittait que l’équivalent d’un
mois de charges. Comme celles-ci sont payées en
prévision d’un budget voté en début d’année, les syndics
doivent parfois procéder à des ajustements, rembourser
un trop-perçu ou réclamer un dû… Une tâche difficile
auprès d’un nouveau propriétaire certain qu’il ne doit rien
ou d’un ancien, disparu sans laisser d’adresse, surtout s’il
devait encore quelque chose.
Depuis mai 2004 et les décrets d’application de la loi
Solidarité et renouvellement urbains, les charges sont
dues par le possesseur du titre de propriété au moment de
l’appel de fonds. La règle étant la même pour tout le
monde, le partage n’a plus lieu de figurer dans la
promesse de vente. Cette pratique est un accord entre les
deux parties, qui décident de la marche à suivre. Elles
peuvent toujours choisir de partager les charges qui
restent à courir sur le trimestre dont l’appel de fonds a
déjà été payé.
GARDEZ UN ŒIL SUR LES DATES DES ASSEMBLÉES
GÉNÉRALES !

Les nouvelles dispositions législatives sur le

partage des charges sont importantes pour le
vendeur dans le cas, par exemple, où l’assemblée
générale a lieu entre la promesse et l’acte
authentique. En théorie, le vendeur est toujours
propriétaire, c’est à lui de s’y rendre et de voter ou
non des travaux qui peuvent être coûteux. S’il les
vote avant d’avoir vendu son bien, les sommes à
payer seront à sa charge.

Il peut envoyer par lettre recommandée avec avis

de réception l’ordre du jour de l’assemblée et son
pouvoir, afin que l’acquéreur puisse s’y rendre et
voter à sa place. Il est d’usage de le préciser dans la
promesse de vente, surtout si la date de
l’assemblée générale est très proche de celle de la
signature de la promesse. Les travaux reviendront
à l’acquéreur ou seront partagés entre les deux
parties. Attention, si le vendeur oublie de
transmettre son pouvoir, c’est lui qui devra payer !

Si en revanche l’assemblée générale a lieu dans les

sept jours du délai de réflexion, le même scénario
peut avoir d’autres conséquences. Si l’acquéreur
doté de l’ordre du jour et du pouvoir du vendeur se
 rend à l’assemblée générale et que, devant le
montant des travaux, il renonce à acheter, le
vendeur se retrouve contraint de payer des travaux
sans avoir participé à leur vote.

Les impôts locaux

La règle du prorata temporis s’applique encore en
revanche pour le paiement des impôts fonciers. Pour le
fisc, le contribuable redevable est, pour la taxe foncière, le
propriétaire au 1er janvier et, pour la taxe d’habitation,
l’occupant du logement à la même date. La pratique veut
que le vendeur et l’acquéreur partagent, mais rien n’oblige
l’acquéreur à accepter. Concernant la taxe d’habitation,
qui varie avec la taille de la famille ou le nombre de
personnes à charge, il lui est possible de négocier le
partage difficile à établir. Dans les faits, ces impôts locaux
représentent des sommes finalement minimes lorsque l’on
vient d’investir plusieurs centaines de milliers d’euros. À
moins d’avoir un budget très serré et d’avoir déjà raclé
tous les fonds de tiroir, les acheteurs acceptent de prendre
à leur compte une part de ces impôts. Dans tous les cas,
la répartition doit être clairement inscrite dans l’avant-
contrat.

Comment signer ?
En apposant son paraphe certes. Mais où ? Devant qui ?
Ceux qui ne sont jamais passés par ces affres et ce stress
n’ont pas de raisons particulières de connaître les détails
de la procédure. Elle n’est pas compliquée mais doit être
faite dans les règles, puisqu’elle engage l’acquéreur et ses
finances.
La promesse ou le compromis
entre particuliers
Rien n’empêche de signer entre particuliers ou avec un
agent immobilier. C’est alors une signature sous seing
privé. Elle est légale et possède le même caractère
juridique qu’une signature devant notaire. Elle est plus
rapide (car elle ne dépend pas d’un rendez-vous) et plus
économe (pas de rémunération de l’officier ministériel).
Mieux vaut se procurer un modèle de promesse déjà écrit,
remplir les cases et signer.

La signature chez le notaire

Elle engage des frais supplémentaires pour une garantie
qui n’a pas de prix. Le notaire a un devoir de conseil et
prépare le dossier. Il doit faire devant l’acquéreur et le
vendeur une lecture à haute voix de la promesse de vente
afin de vérifier l’exactitude des informations. Il ne leur
restera plus qu’à signer.

Qui signe ?
Les signataires sont évidemment l’acquéreur et le
vendeur. Vouloir vérifier l’identité du vendeur et son statut
réel de propriétaire n’a rien d’offensant. Le notaire se
chargera d’exiger les pièces d’identité de chacun et le titre
de propriété du vendeur. Il vérifiera aussi que ce dernier
est seul propriétaire et donc habilité à prendre seul la
décision de vendre. Dans le cas d’une signature sous
seing privé, l’acquéreur ne doit pas hésiter à exiger ces
documents aussi.
Si les propriétaires sont plusieurs (frères et sœurs,
concubins…), tous doivent être là au moment de la
 signature. Dans le cas d’un couple marié sous le régime
de la séparation de biens, seul(e) l’époux (épouse)
propriétaire doit signer, sauf lorsqu’il s’agit de la vente ou
de l’achat du domicile conjugal. Si le régime matrimonial
est celui de la communauté réduite aux acquêts, mari et
femme doivent apposer leur nom au bas des trois
exemplaires de la promesse de vente et parapher toutes
les pages.

La procuration
Si l’un des signataires ne peut se déplacer (dans le cas où
les propriétaires ou acquéreurs sont plusieurs), il peut
envoyer une procuration signée devant notaire ou certifiée
par les services de la mairie. Il devra y préciser à qui il
donne le pouvoir de signer à sa place et dans quelles
conditions, en précisant la nature du bien vendu, son prix
inscrit en toutes lettres, la teneur des conditions
suspensives, le montant des acomptes, la date d’entrée
dans les lieux, etc. La procuration ne reprend pas tous les
termes de la promesse de vente, mais elle doit être
précise.

Faut-il payer ?
La promesse donne-t-elle lieu à un versement ? Bien sûr,
et pour de bon. Contrairement aux idées reçues, le notaire
n’enferme pas les chèques dans un coffre jusqu’à la
signature de l’acte authentique. Il les encaisse, tout
comme l’agent immobilier si c’est devant lui que vous avez
signé la promesse. Il faut donc s’assurer que cet
intermédiaire dispose bien de garanties financières et que
le compte de l’acquéreur est suffisamment approvisionné.
En l’absence d’un agent immobilier garanti ou d’un notaire,
ne rédigez jamais le chèque à l’ordre du vendeur, mais du
notaire choisi pour la vente. Ne payez jamais en espèces
 non plus. La somme exigée au moment de la signature de
la promesse de vente correspond généralement à 10 % du
total. Compte tenu des prix élevés de l’immobilier, les
notaires et les agents immobiliers demandent de plus en
plus souvent au vendeur de se contenter de 5 % du total.
Pour autant, la clause pénale reste de 10 %. Si la vente ne
se fait pas, pour des raisons autres que les conditions
suspensives, c’est bien 10 % que perdra l’acquéreur si
c’est lui qui se dédit, ou le vendeur s’il décide, finalement,
de ne plus vendre.
En attendant, la somme est immobilisée, c’est-à-dire
qu’elle n’est pas acquise au vendeur tant que l’acte
authentique n’est pas signé. Durant ce délai, il ne peut en
dépenser le premier euro. Elle doit en effet pouvoir être
restituée. Si la vente ne peut se faire parce qu’une des
conditions suspensives n’est pas remplie ou que
l’acquéreur change d’avis durant le délai de rétractation de
sept jours, ce dernier récupère l’argent dans les vingt-et-
un jours suivant la rupture des négociations.

L’enregistrement
Procédure simple mais indispensable, la promesse de
vente doit être enregistrée dans les dix jours qui suivent la
signature à la recette des impôts du domicile du vendeur
ou de l’acheteur. Le document doit être rédigé et signé en
trois exemplaires, un pour l’acheteur, un pour le vendeur
et un conservé à la recette des impôts qui facture au
vendeur 125 €.

L’achat ou la vente en l’état

futur d’achèvement (Vefa)
La plupart des logements neufs sont achetés alors que
l’immeuble dans lequel ils s’intègrent n’est même pas
encore commencé. Au fur et à mesure de leur exécution,
l’acquéreur devient propriétaire des nouvelles
constructions et doit en payer le prix en tenant compte
d’un échéancier.

Le contrat de réservation
Le contrat de réservation fait office d’avant-contrat (tout
autre document ne serait pas valable). Il constitue, pour le
promoteur (le vendeur), l’engagement de réserver un
logement à l’acquéreur. Celui-ci verse alors en
contrepartie un dépôt de garantie de 5 % si le contrat de
vente doit être signé dans un délai d’un an, de 2 % si la
vente doit être signée dans un délai compris entre un et
deux ans, et rien si le délai de réalisation de la vente
prévue est supérieur à deux ans. Depuis le 1er juin 2001,
le contrat de réservation doit être notifié à l’éventuel
acquéreur par courrier recommandé avec demande d’avis
de réception.
L’acquéreur dispose de sept jours pour se rétracter à
compter du lendemain de la première présentation de la
lettre. S’il se rétracte dans le délai imparti de sept jours, il
sera remboursé de la totalité de son dépôt de garantie
dans un délai de trois mois à compter de la demande de
remboursement.
En plus des clauses suspensives demandées par
l’acquéreur, le contrat de réservation doit mentionner les
données suivantes :
» la description détaillée du futur logement
(nombre de pièces, surface, étage, orientation,
etc.),
 » une note technique sommaire sur la situation du
logement dans l’immeuble ou de la maison sur le
terrain, les matériaux de construction utilisés, les
équipements collectifs,

» le prix prévisionnel de vente et les conditions de

révision du prix,

» la date de signature de l’acte de vente définitif,

» le délai prévisionnel d’exécution des travaux,

» le montant du dépôt de garantie.

Le contrat de vente doit obligatoirement contenir les

mentions suivantes :
» la description de l’immeuble ou de la partie de
l’immeuble vendu(e),

» le prix et les modalités de paiement du prix,

» le délai de livraison,

» les caractéristiques techniques de l’immeuble

vendu (ce document peut être annexé à l’acte de
vente ou faire référence à un document déposé
chez un notaire).

Dans ce type de vente, le paiement est échelonné en

fonction de l’avancement des travaux, sans pouvoir
dépasser un pourcentage du prix total de vente, dépôt de
garantie compris. Cet échelonnement légal est le suivant :
 » 35 % du prix lorsque les fondations sont
achevées,

» 35 % de plus à la mise hors d’eau (pose de la

toiture et réalisation de l’étanchéité des terrasses),

» Le dernier tiers lorsque les travaux sont achevés,

le solde de 5 % étant payable à la livraison, sauf
consignation en cas de contestation sur la
conformité de l’appartement à la description du
contrat.

L’acquéreur peut-il refuser

d’acheter ?
L’acquéreur peut récupérer son dépôt si son refus est
motivé par une différence anormale entre le contrat
définitif et le contrat préliminaire. Par exemple, si le
vendeur ne respecte pas la date prévue pour la signature
de l’acte de vente définitif ou si le prix de vente est
supérieur de 5 % au prix prévu, ou encore si la différence
entre le logement décrit dans le contrat de vente et celui
décrit dans le contrat de réservation justifie une différence
de plus de 10 % de sa valeur…

Le vendeur peut-il refuser de

vendre ?
Oui, mais il devra rembourser le dépôt de garantie et
pourrait être condamné à payer des dommages et intérêts.
 Une fois l’immeuble terminé, et si possible à la date
prévue, le vendeur (le promoteur) livre l’appartement ou la
maison à son client. Il lui remet les clés après une
première visite qui permet de « lever les réserves ». Cette
date constitue le point de départ de la garantie des vices
de construction apparents. Un procès-verbal de livraison
est établi : il faut y mentionner les défauts de conformité
ou les désordres.

Le droit de préemption
Le droit de préemption peut venir perturber le bon
déroulement d’une vente de logements achevés depuis au
moins dix ans. Il donne en effet à une collectivité ou à un
locataire occupant la priorité d’acheter sur tout autre
acquéreur, même si celui-ci surenchérit sur le prix. Le prix
de la préemption, fixé par France Domaine (« l’agence
immobilière » de l’État), peut être inférieur à ce que le
vendeur en demande. La Ville n’est pas obligée de suivre
les avis de cette administration et peut proposer une
négociation. En général, la préemption est une mauvaise
surprise et les prix offerts par les collectivités sont moins
intéressants que ceux du marché.

Le droit de préemption urbain

Les communes ou les établissements publics utilisent le
droit de préemption pour remembrer des terrains en vue
de grands projets d’urbanisme, ou pour faciliter la
rénovation de quartiers entiers en rachetant tous les
logements pour les rénover ou les démolir, ou encore pour
tenter de réguler leur marché immobilier. Les biens situés
en zone naturelle sensible et donc protégée sont
également susceptibles d’être préemptés.
Le droit de préemption s’exerce de plein droit :
 » à l’intérieur des périmètres urbains (zones U),

» dans les zones d’urbanisation future (zones NA),

» dans les espaces naturels et sensibles couverts

par un plan de sauvegarde et de mise en valeur,

» dans les zones d’aménagement concerté (ZAC),

» dans d’autres zones mais uniquement sur

délibération du conseil municipal.

Dans tous ces cas, le notaire doit adresser à la collectivité

concernée une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et
attendre la réponse des autorités qui peuvent préempter,
mais ne le feront pas à tous les coups. Attention : l’oubli
de DIA peut donner lieu à une action en annulation de la
vente pendant cinq ans à compter de la signature de l’acte
authentique. La réponse de l’administration pouvant se
faire attendre plus de deux mois, il est conseillé dans ce
cas d’allonger un peu le délai entre la signature de la
promesse et la vente. La loi ALUR précise que le titulaire
du droit de préemption urbain peut demander des
documents complémentaires, ou demander à visiter le
bien. Cette demande suspend le délai de deux mois pour
préempter.
UN OUTIL POLITIQUE DE MOINS EN MOINS
EFFICACE
Le droit de préemption urbain est conçu comme un outil de
développement urbain, mais il peut être utilisé d’une
manière beaucoup plus politique : dès qu’une vente dépasse
un certain prix au mètre carré, la ville achète, afin de
maîtriser son marché immobilier et surtout ses habitants,
donc ses électeurs. Plusieurs communes de la première
couronne parisienne, souvent dirigées par des municipalités
communistes, sont connues pour avoir usé et abusé de cette
pratique pendant des années. Plus récemment, le droit de
préemption a été utilisé par des villes souhaitant modérer la
hausse des prix afin de conserver une certaine mixité sociale
et de ne pas voir fuir vers des banlieues moins chères les
jeunes et les ménages modestes au profit de familles plus
aisées. Dans tous les cas, le marché les a fait renoncer  : au
prix du mètre carré et compte tenu du nombre de ventes
enregistrées, elles ne peuvent plus suivre.

Priorité au locataire
Le locataire d’un immeuble mis en copropriété pour la
première fois dispose aussi de ce droit de préemption. La
question est aujourd’hui mieux connue depuis l’émoi
suscité par les ventes dites à la découpe, c’est-à-dire la
cession par leurs propriétaires d’immeubles entiers, par
appartements (voir chapitre 3).
 Dans le cas d’une location classique, un propriétaire qui
vend son bien peut demander à son locataire d’aller se
chercher un toit ailleurs. Toutefois, la loi l’oblige à proposer
à l’occupant de son logement de l’acheter, sauf s’il le vend
à un parent (jusqu’au troisième degré inclus). Si le
locataire veut faire usage de son droit de préemption, il
doit se manifester quatre mois avant la fin du bail. La
proposition du vendeur vaut congé pour vente si le
locataire n’y répond pas dans un délai d’un mois.

Signer l’acte authentique

Encore du stress, mais le plus gros est fait.

Choisir un notaire
Tout le monde ne consulte pas son notaire comme son
médecin traitant. Les agents immobiliers travaillent
souvent avec les mêmes et peuvent être de bon conseil.
Le choix peut aussi se faire en fonction de la proximité de
l’étude ou d’une réputation. Même si certains sont plus
spécialisés que d’autres, tous peuvent dresser un acte de
vente sans avoir à retourner à l’école. C’est l’une des
bases du métier. Les vendeurs (qui ont donc déjà acheté
une fois) peuvent proposer de passer par leur notaire.
L’acheteur, dans ce cas, souhaitera peut-être se faire
assister du sien s’il en a un, surtout s’il craint que celui de
son vendeur ne se montre pas totalement objectif et
défende les intérêts de la partie adverse. Quel que soit le
nombre de notaires présents, les émoluments ne sont
payés qu’une fois et partagés ensuite entre les deux
professionnels.
Les notaires peuvent travailler dans toute la France à
l’exception de l’outre-mer, donc peu importe l’endroit où
est acheté le bien, l’officier ministériel basé à Marseille
peut très bien établir un acte pour un bien situé à
Dunkerque.
Si vous traitez avec un marchand de biens qui vous
propose de faire signer l’acte par son notaire, faites-vous
accompagner. Même si un notaire doit rester neutre dans
une transaction, un particulier ne fait pas toujours le poids
en face de deux professionnels avertis.

Quels documents apporter ?

Une pièce d’identité, afin de prouver d’abord qui est qui et
ensuite qui est en mesure de signer l’acte. Pour le reste,
tous les documents sont normalement contenus dans la
copie de l’avant-contrat qu’apporte l’agent immobilier, que
possède déjà le notaire si vous avez signé la promesse
chez lui ou que vous avez avec vous, comme le vendeur.

La séance de lecture
C’est fastidieux, mais il faut en passer par là. La lecture de
l’acte de vente reprend généralement les conditions
inscrites dans l’avant-contrat, mais mieux vaut être attentif,
discuter une clause sur-le-champ, plutôt que de devoir la
corriger ensuite. Même si la situation est un peu
intimidante et que vous avez peur de passer pour un
maniaque, ne vous privez pas de faire préciser tous les
détails avant de signer.

Que faudra-t-il payer ?

Il reste à payer la somme correspondant au prix de
l’appartement ou de la maison moins les 5 ou 10 % déjà
versés. Si le financement s’appuie sur un crédit, comme
c’est le cas la plupart du temps, la banque remettra à
 l’avance à l’acquéreur un chèque de banque, qu’il donnera
au notaire, ce dernier lui ayant fait parvenir par courrier,
quelques jours avant, le décompte exact de ce qu’il aura à
payer, à savoir :
» le solde de la vente,

» la provision pour régler les droits

d’enregistrement et les émoluments du notaire,

» une provision pour le fonds de roulement des

charges s’il achète son bien en copropriété,

» les honoraires de l’agent immobilier, le cas

échéant,

» le prorata de la taxe d’habitation et de la taxe

foncière (à négocier dès l’avant-contrat) ;

» les frais de notaire (calculés par tranche en

fonction du prix du bien).

Les frais de notaire

Aucune vente n’échappe à ces fameux frais de notaire. Ils
comptent et sont plus qu’anecdotiques dans le plan de
financement de l’achat d’un logement. Les frais
d’acquisition, couramment appelés frais de notaire,
s’ajoutent au prix d’achat du bien. Pour un logement
ancien, on estime ces frais à environ 8 % du prix de vente.
Pour un bien de grande valeur, ces frais peuvent être
ramenés à 7 %.
Dans presque tous les cas, les prix de vente des
immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont
fixés hors frais d’acquisition. Ce qui signifie que l’acheteur
devra payer en plus les frais administratifs liés à la vente.
Ces frais, couramment mais à tort appelés « frais de
notaire », ne reviennent ni au vendeur ni au notaire, mais
à l’État et aux collectivités. Il s’agit essentiellement
d’impôts. Le notaire est chargé de les recouvrer pour le
compte du Trésor public. Ils servent à réunir et à établir
des documents qui éviteront toute contestation future
concernant la vente.

Qui paie quoi ?

Pour une fois, c’est simple : tous les frais d’acte de vente
sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier
(article 1593 du Code civil). Parfois, le vendeur peut
accepter de les payer. Dans ce cas, le prix est dit acte ou
contrat en mains. Les sommes versées au notaire, en plus
du prix de vente, appelées « frais de notaire », sont
composées de plusieurs éléments. Le notaire conseille
son client, rédige les actes, en assure la régularité et
effectue toutes les formalités nécessaires à son efficacité ;
pour cela, il perçoit des honoraires dont le montant est fixé
par décret, on parle alors d’émoluments. Le notaire règle
également, pour le compte de son client, les interventions
d’autres professionnels ou de certaines administrations.
On parle de débours. Le notaire est chargé enfin par l’État
de percevoir un ensemble de taxes et de droits qu’il
reverse ensuite au Trésor public. Ces sommes
représentent la majeure partie de ce qui est versé au
notaire. Voilà pourquoi un acheteur a toutes les peines du
monde à obtenir un montant précis avant de se retrouver
pour de bon chez le notaire. Même les banques qui
montent les dossiers de prêts restent approximatives,
à 2 000 ou 3 000 € près pour de grosses sommes.
 Les frais classiques pour un
logement ancien
Les frais de notaire se décomposent en quatre parties,
décrites ci-dessous.

Les droits de mutation

La part la plus importante des frais de notaire correspond
aux « droits de mutation » (appelés également « taxe de
publicité foncière » ou « droit d’enregistrement »). Il s’agit
de droits perçus par le fisc qui s’établissent à 4,50 % du
prix de vente.

La rémunération du notaire
Les émoluments notariés sont calculés selon le barème
suivant :

Tranches de Pourcentage
prix

jusqu’à 6 500 € 3,945 % 256,43 €

de 6 501 à 17 1,627 % 170,84 € (au maximum)

000 €

de 17 001 à 60 1,085 % 466,54 €

000 €

au-dessus de 0,814 % en fonction de la part du

60 000 € barème à 60 000 €
 TVA sur émoluments  : ajouter  20  % du résultat
obtenu ci-dessus.

Les émoluments de formalités et frais

divers
Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des
formalités facturées en moyenne 500 €. Les frais divers,
quant à eux, sont également évalués à environ 500 € et
correspondent au remboursement de sommes que le
notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client
(frais d’expédition des actes, etc.).

La contribution de sécurité
immobilière
Cette contribution est due à l’État pour l’accomplissement
des formalités d’enregistrement et de publicité foncière, ce
que l’on appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est
fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien,
avec un minimum de 15 €.
Jusqu’en 2012, c’était au conservateur des hypothèques
chargé de ce service que revenait cette rémunération.
Pour l’achat d’un bien ancien d’une valeur de 155 000 €,
les frais dits de notaire s’élèvent donc au total à environ :
9 000 + 2 028 + 1 000 + 155 € = 12 183 €.

Des frais moins élevés pour un

logement neuf
Le logement neuf est celui qui sort de terre et qui n’a
jamais été habité. Il le reste plusieurs années, en tout cas
en terme de fiscalité.
Depuis le 1er janvier 2013, un logement, acheté sur plan
ou construit neuf, revendu pour la première fois dans les
cinq ans de son achèvement, n’est plus considéré comme
un logement neuf bénéficiant de frais de notaire réduits.
L’acheteur doit donc s’acquitter des frais de notaire
correspondant au logement ancien.
Pour un logement neuf, les frais de notaire
représentent 2 à 3 % du prix d’achat, c’est-à-dire trois à
quatre points de moins que dans l’ancien.
Comme dans l’ancien, les frais de notaire se décomposent
en quatre parties.

La taxe de publicité foncière (du droit

de mutation)
Elle est beaucoup moins élevée que dans l’ancien. Son
taux est de 0,715 % (0,71498 % exactement) sur le prix
hors taxes.

La rémunération du notaire
Elle se calcule sur le prix TTC et selon le même barème
que pour l’ancien (voir tableau page 89). Certains
programmes de logements collectifs bénéficient
d’émoluments réduits.
Le montant à ajouter permet un calcul rapide sans avoir
besoin de faire un calcul par tranches.

Les émoluments de formalités et les

frais divers
Ils sont sensiblement les mêmes que pour l’acquisition
d’une habitation de plus de cinq ans, soit environ 1 000 €.
 La contribution de sécurité
immobilière
Elle est due à l’État pour l’accomplissement des formalités
d’enregistrement et de publicité foncière, ce que l’on
appelle désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au
taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un
minimum de 15 €.
Vous achetez un appartement neuf au prix de 200 000 €
TTC :

» Les émoluments notariés sont les mêmes que

dans l’ancien, soit 2 033,42 € (cf. tableau, p. 89) ;

» Les émoluments de formalités et les frais divers

s’élèvent à environ 1 000 € ;

» La contribution de sécurité immobilière est

de 155 € ;

» La taxe de publicité foncière s’applique au

montant hors taxes : 200 000 € × 0,833 (coefficient
de conversion pour une TVA à 20 %),
soit 166 600 €. Elle s’élève donc à 166 600 €
× 0,715 % = 1191,19 €.

Au total, le montant global des frais de notaire est

de 4 379 €, soit environ 2,2 % du prix de vente.

Quand installer ses meubles ?

Il vous faudra attendre la vente pour investir les lieux. Il
s’écoule en général un délai de trois mois entre la
promesse et la signature de l’acte authentique, qui
s’accompagne de la remise ô combien symbolique des
clés. Ce délai, qui doit être précisé par écrit, peut être
allongé à la demande de l’un des deux signataires : le
vendeur peut souhaiter finir l’année scolaire ou se réserver
un peu de temps pour trouver un autre logement. Il ne
peut guère être réduit, mais si le logement est vide et si
l’acheteur a prévu d’y réaliser des travaux, ce dernier peut
demander à y avoir accès plus tôt afin de faire établir des
devis, voire de commencer des rénovations.
Entreprendre de lourds travaux ne serait pas prudent : si
pour une raison ou pour une autre, la vente ne se signe
pas, l’acheteur perd au mieux son investissement, au pire
le double si le vendeur lui demande – et il est en droit de
le faire s’il a fait préciser une clause dite d’« accession »
dans la promesse – de tout remettre en état.
Si le vendeur refuse de faire ses valises au moment prévu,
le recours à la justice en vue d’une expulsion n’est pas le
plus efficace. Cette procédure prend facilement deux ans
en France, même si le nouveau propriétaire est dans son
droit. Le plus sûr est de demander au notaire de consigner
une partie ou le total de la vente jusqu’à la libération des
lieux. Certains agents immobiliers prévoient une astreinte,
assez forte pour être dissuasive, par exemple 150 € par
jour. Il faut en tout cas que la somme dépasse de loin celle
du loyer que le vendeur aurait à payer en s’installant
ailleurs. Cette « amende » peut également être réclamée
si le vendeur n’a pas totalement vidé son appartement.
Ces précautions doivent être écrites dans l’avant-contrat. Il
ne faut pas hésiter à les exiger, même si le vendeur et le
notaire tablent sur la bonne courtoisie de tous. Une fois
l’acte signé, l’acheteur se retrouvera tout seul à faire face
à ces difficultés.
Si vous achetez un appartement occupé par un locataire,
vous n’entrez pas dans lieux mais prenez la place du
propriétaire bailleur du même occupant, au moins dans un
premier temps. Assurez-vous que vous récupérez bien
auprès du vendeur le dépôt de garantie que vous devrez
rendre au locataire à l’échéance de son bail, ainsi que le
bail, signé par le locataire.
Une fois l’acte signé chez le notaire, vous repartirez avec
les clés mais pas encore avec le titre de propriété. Il faut
plusieurs semaines pour l’établir et publier la vente au
bureau des hypothèques, qui met facilement six mois à un
an pour renvoyer l’acte définitif ! Vous aurez droit à une
attestation provisoire, que vous pourrez remettre à votre
banque, à EDF ou à votre opérateur de téléphone, afin de
commencer à vous installer.
Chapitre 7
Devenir (co)propriétaire
DANS CE CHAPITRE :

» Les taxes et les impôts

» Le conseil syndical

» L’assemblée générale

» Les charges de copropriété

D
evenir propriétaire ? Vous en avez rêvé, vous l’avez
fait. Ce nouveau statut ne va pas changer votre vie,
mais vous confronter à quelques responsabilités
inconnues des locataires. À certaines dépenses aussi,
comme la taxe foncière et les charges de copropriété.

Le métier de propriétaire n’est pas épuisant, surtout si

vous habitez votre logement et gérez un seul foyer : le
vôtre. La participation en tant que copropriétaire, quant à
elle, dépend de l’engagement de chacun et du souci de la
gestion et de l’entretien d’un bien commun, l’immeuble ou
la résidence. Elle n’a d’obligatoire que le paiement des
charges. La participation, une fois par an, à une
assemblée générale est conseillée, ne serait-ce que pour
se tenir informé de ce qui se passe dans l’immeuble. Il est
possible de s’y faire représenter en confiant son pouvoir à
un voisin.
Des factures en plus
Plus de loyer à payer certes, mais, en plus des
mensualités à rembourser chaque mois à la banque, des
charges trimestrielles et des impôts annuels vont vous
tomber dessus. Ces impôts sont perçus par les
collectivités locales.
Il faut savoir que les finances locales sont alimentées d’un
côté par les entreprises qui paient la contribution
économique territoriale (remplaçante de la taxe
professionnelle), de l’autre par les particuliers qui
s’acquittent des impôts locaux. En général, les villes
dotées de zones d’activité ou de nombreux sièges sociaux
épargnent leurs habitants. En revanche, les taxes sur la
propriété sont chères dans les communes très
résidentielles et les petites villes.

La taxe foncière sur les

propriétés bâties
Cet impôt est dû par celui qui est propriétaire des lieux
au 1er janvier et payable en général au mois de novembre,
même si le logement a été vendu entre-temps. Il alimente
en partie le budget de la commune où se trouve
l’immeuble ou la maison et varie de ce fait d’une ville à
l’autre. Il touche les résidences principales et secondaires.

Comment est calculée la taxe ?

Son assiette est le revenu cadastral, c’est-à-dire la valeur
locative du logement, diminuée de 50 %, afin de tenir
compte des charges, des frais de gestion, d’assurances,
d’amortissement, d’entretien et de réparation. Cette valeur
locative, censée représenter le loyer annuel du logement
s’il était mis en location, correspond en fait à des données
de 1970 pour les immeubles, de 1961 pour les terrains,
auxquelles ont été appliqués des coefficients de
revalorisation. Autant dire qu’elle n’a plus grand rapport
avec la réalité, mais tout le monde est logé à la même
enseigne et, au moins, la méthode de calcul est la même
sur tout le territoire. Les taux, en revanche, appliqués à la
base d’imposition, sont votés par les collectivités
territoriales : les communes, les départements et les
régions. Ils diffèrent énormément d’une ville à l’autre, tout
comme leur évolution. Ils permettent de calculer le
montant de la taxe qui revient à chacune des collectivités,
ainsi qu’à l’établissement public de coopération
intercommunale (communauté d’agglomération ou autre
structure intercommunale), lorsqu’il en existe un.
La révision des valeurs locatives est un serpent de mer qui
pourrait finir par émerger pour de bon. La réforme est
lancée pour les immeubles tertiaires. Malgré son
impopularité, le calcul actualisé des vrais chiffres
correspondant aux logements pourrait bien aussi voir le
jour. Plusieurs tests ont été menés dans cinq
départements. Il en résulterait probablement une forte
augmentation des taxes foncières et d’habitation,
notamment pour les immeubles anciens situés dans les
centres des grandes villes dont la valeur locative était
faible il y a 50 ans mais qui sont aujourd’hui les plus chers.
Paradoxalement, les immeubles neufs dans les
années 1970 mais aujourd’hui anciens sont les plus
« taxés ». Le sujet est si explosif socialement que le
gouvernement n’est sans doute pas prêt à appliquer ce
nouveau calcul.
L’avis d’imposition de la taxe foncière comprend aussi le
montant de la taxe sur les ordures ménagères,
correspondant aux frais de collecte des poubelles.
Qui paie l’impôt ?
Les propriétaires ou usufruitiers d’un immeuble bâti sont
soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Pour
les particuliers, il s’agit essentiellement des locaux
d’habitation et des parkings dont ils sont propriétaires,
qu’ils soient ou non occupants des lieux.
Les immeubles concernés devaient auparavant être
« fixés » au sol – jolie expression pour expliquer qu’ils ne
pouvaient être déplacés sans être démolis, ce qui excluait
les mobile homes, même lorsqu’ils étaient installés à
demeure. Ces derniers sont taxés depuis leer janvier 2008.
Les caravanes et mobile homes de plus de 4 m2 servant
de résidence principale sont désormais assujettis à la taxe
d’habitation, à moins que ces véhicules possèdent encore
leurs roues ou soient susceptibles d’être déplacés sans
être démolis. L’assiette de la taxe est calculée sur la
surface de la résidence et fixée à 25 € par mètre carré.
Les terrains dépendant des constructions et des
immeubles d’habitation, les bateaux utilisés en un point
fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou
l’industrie sont également soumis à l’impôt.
Les logements neufs échappent à la taxe foncière pendant
deux ans sauf si la commune dans laquelle ils sont
construits décide de réclamer sa part. De même, les
propriétés situées dans les zones franches urbaines en
sont exonérées pendant cinq ans. Certains mécanismes
d’accession sociale à la propriété exonèrent de taxe les
acquéreurs pendant quinze ans.
En cas de construction nouvelle ou de modification de
construction existante, la taxe peut varier, car elle est
fonction de la taille du logement. Dans ce cas, le
propriétaire doit déposer une déclaration au centre des
impôts fonciers et attendre d’être avisé de son dû par
courrier.
La taxe d’habitation
Selon le même principe, la taxe d’habitation est calculée
sur la valeur locative (estimée très approximativement car
non modifiée depuis plus de quarante ans) du logement,
afin d’abonder le budget des collectivités locales et de
financer les équipements communaux. Elle devrait être
définitivement supprimée d’ici 2022, et pour tous les
foyers. Dès 2018, une partie des contribuables en ont été
exonérés. Elle est due par l’occupant du logement au 1er
janvier et payable à l’automne. Si le logement est loué, il
revient au locataire de s’en acquitter ; s’il est prêté à titre
gratuit, c’est également celui qui l’habite qui fait office de
contribuable. Si le logement est vide et que le propriétaire
peut le prouver (pas de note d’électricité, pas
d’abonnement téléphonique – attention, le fisc vérifie !), la
taxe n’est pas due. Mais elle est remplacée par une taxe
sur les logements vacants, mise en place en 2002 pour
inciter les bailleurs à remettre leurs logements sur le
marché afin de débloquer le marché locatif. À vous de voir
ce qui est le moins cher… La taxe d’habitation concerne
les résidences principales et secondaires.

Comment est-elle calculée ?

La taxe d’habitation est calculée sur la valeur locative
nette, c’est-à-dire l’équivalent du loyer annuel si le
logement était loué, diminué d’abattements obligatoires
pour charge de famille et d’abattements facultatifs (laissés
à la décision des communes) en fonction du revenu. Sur
ce chiffre s’appliquent les taux votés par les collectivités
(la commune, le département et éventuellement une
structure intercommunale). À nouveau, l’évaluation de la
valeur locative laisse à désirer, mais les projets de réforme
successifs pour moderniser ces estimations ou changer la
méthode de calcul sont restés lettre morte après chaque
tentative.
Il n’y a pas de déclaration à remplir pour payer la taxe
d’habitation, mais le fisc peut vous envoyer une fiche de
renseignements à compléter concernant des travaux : la
taxe augmente en effet avec le confort du logement, le
nombre de salles de bains notamment.
Depuis 2005, la taxe d’habitation intègre la redevance
audiovisuelle pour tous les possesseurs d’au moins un
poste de télévision. En 2018, elle s’élève à 139 € en
métropole, à 89 € dans les départements et territoires
d’outre-mer.

Qui paie la taxe d’habitation ?

L’occupant est considéré comme le contribuable, selon les
spécificités suivantes :
» Les personnes titulaires d’un logement de
fonction sont personnellement imposables.

» Les personnes âgées vivant en maison de retraite

ne sont pas imposables lorsqu’elles ont obligation
de prendre les repas en commun ou sont
soumises à des heures de visite.

» Les agents diplomatiques de nationalité

étrangère ne sont pas imposables pour leur
résidence officielle.

Dans certains cas, les habitants peuvent être exonérés.

Cela concerne notamment :
» les titulaires de l’allocation supplémentaire du
fonds de solidarité vieillesse ou du fonds spécial
 d’invalidité,

» les titulaires du revenu de solidarité active (RSA),

» les titulaires de l’allocation aux adultes

handicapés (AAH) qui satisfont également à
certaines conditions de ressources et d’habitation,

» les personnes âgées de plus de 60 ans (ainsi que

les veuves et veufs, quel que soit leur âge) dont les
revenus de l’année précédente ne dépassent pas
un plafond revalorisé chaque année et qui
satisfont à certaines conditions d’habitation,

» les invalides et les infirmes qui ne peuvent

subvenir par leur travail aux nécessités de
l’existence.

» Depuis 2018, les ménages dont le revenu fiscal de

référence est inférieur à 27 000 euros,
(+ 8 000 euros par demi-part supplémentaire,
+ 6 000 euros à partir de la 3e) sont exonérés
de 30 % de l’impôt. Ce taux devrait passer à 65 %
en 2019, et 100 % en 2020. D’ici à 2022, tous les
foyers devraient voir cet impôt disparaître.

Peut-on contester le montant

de ces impôts ?
Oui, à condition de commencer par les payer, sauf en ce
qui concerne la taxe sur les logements vacants. Dans ce
 domaine, les erreurs sont si nombreuses que si le
logement est occupé, il est facile de passer un coup de fil
à la trésorerie pour rectifier l’information. Vous recevrez
alors, à la place, la taxe d’habitation. Mauvaise surprise,
elle est parfois plus chère.
Pour la taxe foncière ou la taxe d’habitation, mieux vaut se
rendre à la Trésorerie. Après l’exposé des faits, si une
erreur est reconnue, il est possible de bénéficier du
dégrèvement (une procédure plus rapide que la
réclamation officielle). Un avis de dégrèvement est alors
envoyé dans les quinze jours. En cas d’échec de cette
procédure, une demande doit être adressée au centre des
impôts pour une réclamation sur le calcul de l’impôt, ou à
la Trésorerie pour une contestation sur le paiement de
l’impôt. La demande doit être faite par lettre recommandée
avec accusé de réception, indiquer clairement l’impôt
contesté, être accompagnée d’une note explicative et de
la photocopie de l’avis d’imposition. Le contribuable a
jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la date de mise
en recouvrement de l’impôt pour établir sa réclamation.
Cette date figure sur l’avis d’imposition ainsi que l’adresse
de la Trésorerie ou du centre des impôts fonciers.
Passé six mois sans réponse du fisc, la réclamation est
supposée rejetée. Le contribuable devra alors saisir le
tribunal administratif. Si l’administration rejette la
demande, son refus doit être motivé. Si elle l’accepte, le
contribuable a droit au remboursement de la somme qu’il
a payée, auquel s’ajoutent des intérêts calculés au taux
légal décomptés depuis le paiement de l’impôt.

Le conseil syndical
Pour toutes les questions que vous pouvez vous poser à
propos de la copropriété, une référence unique et
absolument nécessaire : la loi
 nº 65557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application
nº 67223, du 17 mars 1967. Avec ce document, les
arcanes de la propriété en commun n’auront plus de
secrets pour vous ! Enfin presque, il vous faudra un peu
de pratique…
Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires qui se
constitue en interlocuteur privilégié du syndic, chargé
également de l’assister dans sa mission et de contrôler sa
gestion. Présents sur les lieux, les membres du conseil
syndical peuvent prendre des décisions urgentes en cas
de grosse fuite d’eau, par exemple, ou se charger de
petits travaux (changer une ampoule, faire intervenir un
serrurier…). Le conseil syndical est libre d’engager des
dépenses inférieures à un montant voté en assemblée
générale sans avoir à en informer le syndic. A posteriori,
ces frais seront évidemment refacturés dans les charges.
Le conseil syndical est obligatoire depuis
le 31 décembre 1985 et la loi Bonnemaison (qui porte bien
son nom), sauf si l’assemblée générale vote le contraire à
la majorité des copropriétaires représentant au moins les
deux tiers des tantièmes de l’immeuble.
Deux difficultés peuvent se présenter pour élire le conseil
syndical : soit aucun propriétaire n’est volontaire, soit la
majorité requise pour l’élection du conseil n’est pas
obtenue. Sont nécessaires en effet plus de la moitié des
voix de tous les copropriétaires lors d’une première
assemblée, plus de la moitié des voix des présents et des
représentés lors d’une deuxième réunion, si le vote n’a pu
aboutir au cours de la première. Si aucun accord n’est
scellé, le juge d’instance peut constater l’impossibilité de
constituer le conseil ou désigner des candidats volontaires
qui n’auraient pas obtenu la majorité.

Le syndic
Le syndic est une entreprise désignée par les
copropriétaires pour administrer leur immeuble. Il est le
représentant légal du conseil syndical et doit établir le
budget prévisionnel de la copropriété, tenir les comptes du
syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des
copropriétaires. La loi l’oblige aussi à ouvrir un compte
bancaire séparé au nom du syndicat (sauf si l’assemblée
générale en décide autrement et pour les copropriétés de
moins de 16 lots) sur lequel sont versées toutes les
sommes ou valeurs reçues pour la gestion de la
copropriété et les cotisations au fonds de travaux.
Le syndic de copropriété établit et tient à jour la liste de
tous les copropriétaires ainsi que celle des lots leur
appartenant. Il doit convoquer une assemblée générale de
copropriété au moins une fois pas an. À cette occasion, il
en établit l’ordre du jour, avec la collaboration du conseil
syndical. À la fin de l’assemblée, c’est également le syndic
qui rédige le compte rendu de la réunion et envoie le
procès-verbal aux copropriétaires. Il est ensuite chargé
d’exécuter les délibérations de l’assemblée, souvent des
travaux. Enfin, depuis la loi ALUR de 2014, le syndic a
l’obligation d’immatriculer la copropriété sur un registre qui
recense l’identité du syndicat, sa date de création, le
nombre et la nature des lots, le nom du syndic, les
données financières, etc. Cette immatriculation doit avoir
été effectuée avant le 31 décembre 2016 pour les
immeubles de plus de 200 lots, avant fin 2017 pour les
copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots, et avant
fin 2018 pour celles de moins de 50 lots.
Le syndic doit conserver les archives de la copropriété. S’il
décide de déléguer cette tâche (compte tenu du volume
croissant de documents à conserver), il doit obtenir
l’accord de la copropriété et ne peut pas réclamer de frais
de garde pour cette tâche.
Autre mission : tenir la comptabilité du syndicat et la
position comptable de chaque copropriétaire. À tout
 moment, le syndic doit être en mesure de présenter ces
documents comptables au conseil syndical qui lui en fait la
demande. C’est également au syndic d’établir le budget
prévisionnel pour chaque exercice.
Les syndics ne sont guère appréciés en France où l’on
rechigne à payer des services, surtout lorsqu’ils ne sont
pas visibles ou spectaculaires. Mais lui revient toute une
série d’obligations auxquelles la copropriété ne peut
échapper. Elle peut s’en passer en diligentant un syndic
bénévole si elle trouve un volontaire…

L’assemblée générale
L’assemblée générale des copropriétaires réunit une fois
par an (sauf assemblée extraordinaire) tous les
copropriétaires. C’est à cette occasion qu’est voté le
budget prévisionnel et que sont prises les décisions de
travaux ou de réparation concernant l’immeuble. Les
copropriétaires peuvent s’y faire représenter en confiant
leur pouvoir à l’un de leurs voisins. Ils peuvent tout au long
de l’année communiquer au syndic des questions qu’ils
souhaitent voir figurer à l’ordre du jour. Trois semaines
avant la date de l’assemblée, les copropriétaires sont
convoqués par lettre recommandée par le syndic, qui leur
indique le lieu, l’heure de la réunion et l’ordre du jour,
c’est-à-dire la liste des points qui seront abordés. Avant
cet envoi, les copropriétaires peuvent eux-mêmes
demander qu’un point soit ajouté à l’ordre du jour.
Selon leur importance, les décisions sont prises à des
majorités précisées par la loi. Les votes se font à main
levée et il est précisé dans le procès-verbal qui sert de
compte rendu à l’assemblée qui a voté pour, contre et qui
s’est abstenu.
La majorité simple
La majorité simple est définie par l’article 24 de la loi
du 10 juillet 1965. Elle correspond à la moitié, plus un, des
tantièmes détenus par les copropriétaires présents ou
représentés lors de l’assemblée. Les abstentionnistes ne
sont pas pris en compte. Elle s’applique aux décisions
relatives à la gestion courante et à l’entretien (contrats de
fourniture, approbation des comptes…).

La majorité absolue
La majorité absolue est définie par l’article 25 de la loi
du 10 juillet 1965. Il s’agit de la majorité des tantièmes
(501 millièmes ou 5100 dix millièmes) détenus par tous les
copropriétaires (présents, représentés ou absents). Cette
majorité est requise notamment pour désigner ou révoquer
le syndic, déléguer le pouvoir de l’assemblée générale
pour l’étude d’un devis, le choix d’une entreprise, autoriser
le syndic à engager des dépenses (limitées à un montant
voté) sans convoquer une nouvelle assemblée, autoriser
un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux
parties communes, autoriser la pose de compteurs
individuels d’eau froide, mais aussi pour supprimer les
vide-ordures ou toute autre modification imposée par une
disposition législative ou réglementaire.
Si une première assemblée ne peut réunir la majorité de
l’article 25 faute de participants, une deuxième assemblée
sera convoquée et pourra se prononcer sur les mêmes
sujets à la majorité simple de l’article 24.

La double majorité
La double majorité est définie par l’article 26 de la loi
du 10 juillet 1965. La loi du 21 juillet 1994 relative à
l’habitat introduit une nuance à cette règle de majorité très
contraignante et très difficile à réunir parce qu’elle tient
compte à la fois du nombre de copropriétaires et du
nombre de voix.
Elle doit réunir d’une part plus de 50 % de l’ensemble des
personnes physiques ou morales qui constituent la
copropriété, d’autre part les deux tiers des voix, c’est-à-
dire 667 millièmes. Elle est requise pour des décisions très
importantes, comme le vote de la modification du
règlement de copropriété, l’acquisition ou la vente de
parties communes ou la réalisation de certains travaux
(installation d’un ascenseur, par exemple), ou encore la
suppression d’un poste de concierge.

L’unanimité
Certaines décisions importantes ne peuvent être prises
qu’avec l’accord de tous. Autant dire qu’elles sont
rarement votées, les assemblées générales n’attirant pas
les foules. Elles concernent un changement de destination
de l’immeuble ou la modification de l’utilisation de parties
privatives, par exemple la suppression des fenêtres d’un
logement.
Les règles de copropriété sont précises et souvent
complexes, c’est pourquoi il est conseillé de participer aux
assemblées, même si ces réunions sont souvent
fastidieuses. Les voisins s’y chamaillent pour des détails
de la vie quotidienne (la peinture de la porte du couloir ou
l’endroit où déposer ses ordures). L’essentiel n’occupe
parfois qu’un quart d’heure sur trois heures d’assemblée.
N’empêche, vous êtes concerné : vos finances, votre
logement et votre cadre de vie sont en jeu. Autant donner
votre avis.
 Le Grenelle de l’environnement et la flopée de textes qui
ont suivi cette loi n’ont pas oublié la copropriété. De
nouvelles règles de majorité permettaient d’intervenir plus
vite et plus facilement. La loi ELAN de 2018 a inversé le
processus et modifié les règles de majorité : tous les
travaux d’économie d’énergie doivent être votés à la
majorité absolue (et non plus à la majorité simple), ce qui
ne permet pas d’accélérer les rénovations.

Les charges de copropriété

Les charges correspondent aux dépenses d’entretien et
de gestion de l’immeuble.

La répartition des charges

Un bâtiment est composé de parties privatives (les
appartements, les caves, les places de parkings, les
chambres de service, les locaux divers appelés « lots » et
dotés de numéros pour être repérables dans les plans et
les documents de copropriété) et de parties communes
(les murs, les paliers, certaines canalisations, les
escaliers, l’ascenseur, la toiture, la cour éventuellement).
La différence ne tient pas seulement à la position à
l’intérieur ou à l’extérieur du logement, mais à la nature
des équipements. Déplacer un radiateur chez soi
nécessite l’avis de la copropriété si l’immeuble est chauffé
collectivement. De même, il n’est pas toujours possible
d’abattre un mur porteur, car cette transformation pourrait
fragiliser la structure de l’immeuble. Il faut en tout cas en
informer ses voisins et obtenir leur permission.
Les parties communes appartiennent à la collectivité,
c’est-à-dire à la copropriété. Elles sont gérées par le
syndic qui refacture les frais qu’il engage pour l’entretien
de l’immeuble à tous les copropriétaires. Ces dépenses
appelées « charges » sont régulières (le nettoyage,
l’entretien, les consommations d’eau et d’électricité, etc.)
ou exceptionnelles (lorsque l’état de l’immeuble réclame
des travaux, comme un ravalement ou l’installation d’un
ascenseur). Elles sont réparties par tantièmes, c’est-à-dire
en fonction des surfaces détenues par chacun, calculés en
pourcentage de la surface totale. Les tantièmes
(généralement des millièmes) sont définis dans le
règlement de copropriété que votre vendeur doit vous
remettre au moment de la signature. Cette clé de
répartition doit aussi apparaître sur les relevés trimestriels
que vous recevrez. Vous pourrez ainsi vérifier les calculs.
En pratique, il n’est pas si simple d’identifier clairement ni
surtout de recalculer à quoi correspondent les dépenses
indiquées.

Cette répartition est-elle

modifiable ?
Définie par un géomètre-expert, rédigée et validée
juridiquement par un notaire, la répartition des quotes-
parts entre les propriétaires figure dans le règlement de
copropriété de l’immeuble. Une fois publiées au Bureau
des hypothèques, ces règles de fonctionnement sont
immuables. Toutefois, l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965
prévoit une exception : un copropriétaire peut entamer un
recours judiciaire auprès du tribunal de grande instance
afin de modifier les tantièmes. Cette action doit s’opérer
dans les cinq ans qui suivent la promulgation du règlement
de copropriété. Ce scénario est donc envisageable pour
les seuls immeubles neufs et pour ceux vendus à la
découpe et dont la mise en copropriété est récente.
Depuis 2005, le géomètre-expert ayant procédé à la
création et à la répartition de tantièmes des lots d’une
copropriété est tenu d’indiquer son mode de calcul dans le
règlement de copropriété.
Agrandir un logement passe parfois par le rachat de
parties communes (bout de palier, combles, etc.). Ce type
de transaction nécessite non seulement l’accord de la
copropriété (article 26 de la loi du 10 juillet 1965) réunie en
assemblée générale, mais elle oblige à un nouveau calcul
des quotes-parts de l’ensemble de la copropriété, car un
lot de copropriété est modifié. Cette nouvelle clé de
répartition implique aussi la modification par un notaire
des pages du règlement officiel de la copropriété et la
publication de cette nouvelle version au Bureau des
hypothèques. Supportés par le copropriétaire acquéreur,
ces frais se chiffrent à 2 000 ou 3 000 €.
En revanche, l’achat d’un logement contigu à son
logement ne provoque aucun changement dans le calcul
des quotes-parts puisqu’il s’agit d’une partie privative déjà
existante. Au lieu de disposer d’un lot de copropriété, vous
en aurez désormais deux. Vos deux quotes-parts
s’additionneront pour le paiement des charges et pour les
votes en assemblée générale.

Les charges générales

Les charges générales comprennent :
» les services collectifs et les éléments
d’équipement commun (par exemple, la
consommation d’eau partagée selon les tantièmes
ou calculée individuellement si chacun dispose
d’un compteur, ou l’utilisation d’une piscine),

» les dépenses engagées pour l’entretien (achat des

produits de nettoyage, salaire éventuel du gardien
 ou d’une personne pour le ménage ou l’entretien
des espaces verts),

» les honoraires du syndic, les primes d’assurances,

» les dépenses engagées pour réparer l’immeuble,

intervenir sur le gros œuvre, l’électricité et la
plomberie communes.

Les charges spéciales

Les charges spéciales correspondent à des services ou
des équipements dont ne bénéficient pas forcément tous
les copropriétaires : typiquement, un ascenseur, dont les
habitants du rez-de-chaussée n’ont que faire ou des
charges afférentes à différents bâtiments si la copropriété
est scindée en plusieurs immeubles. La nature et la
répartition de ces charges spéciales sont précisées dans
le règlement de copropriété.

Le paiement des charges

Le paiement des charges est obligatoire. L’assemblée
générale vote chaque année, avant le début de l’exercice
comptable, les dépenses courantes de maintenance, de
fonctionnement et d’administration des parties communes.
Le syndic peut exiger des copropriétaires au premier jour
de chaque trimestre le quart du budget voté après leur
avoir adressé par lettre simple un avis indiquant le
montant de la provision exigible. Ces provisions seront
régularisées (en plus ou en moins) à l’occasion de
l’approbation des comptes annuels. Pour les dépenses
exceptionnelles, l’assemblée des copropriétaires réunie
une fois par an vote les modalités de recouvrement. Le
syndic procède ensuite à des appels de fonds
exceptionnels qui ne peuvent dépasser 1/6 du budget
annuel.
Les copropriétaires qui ne peuvent ou ne veulent pas
payer mettent en péril la copropriété ou comptent sur les
autres pour équilibrer les comptes. Au bout de plusieurs
relances et de plusieurs trimestres d’impayés, le syndic
peut saisir le tribunal administratif et menacer de saisir les
meubles de ces voisins non solidaires. Après avoir
adressé une sommation de payer par huissier de justice,
le syndic peut faire inscrire sur le lot du copropriétaire
défaillant une hypothèque légale qui peut aboutir à la
saisie et à la vente judiciaire du lot.
Si le propriétaire vend son logement sans avoir régularisé
sa situation avec le syndic, ce dernier bénéficie, depuis la
loi no 94624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat, d’un
privilège immobilier qui lui permet de recouvrer sa créance
(les charges et les travaux de l’année en cours et des
deux années précédentes) sur le produit de la vente.
Les syndics ne sont pas des ogres : si vous rencontrez
quelque difficulté de trésorerie, il est souvent possible de
négocier un étalement des paiements. En revanche, si
vous ne répondez pas aux lettres de relance, elles vous
seront facturées au prix fort et viendront s’ajouter à vos
dettes.

Comment faire baisser ses

charges ?
Investir aujourd’hui dans sa copropriété, c’est maîtriser les
charges de demain. Ces dépenses dues augmentent
régulièrement. La faute au prix du pétrole ou aux
35 heures, au coût des assurances, au Grenelle de
l’environnement… Comment faire pour endiguer cette
inflation annoncée ? Pour qui accepte de se plonger dans
les comptes de son immeuble et d’éplucher les contrats en
tout genre, il existe bel et bien des gisements d’économie.
Établir une simple comparaison annuelle des dépenses et
des consommations (eau, gaz, fuel, électricité…) sur les
cinq ou dix dernières années suffit parfois à détecter des
anomalies ou à observer des « décrochages ».
Programmés suffisamment à l’avance, des travaux de
prévention évitent des dégâts irréversibles ou très coûteux
à réparer. Pour vous y retrouver dans le maquis des
charges, voici une analyse poste par poste avec des
conseils et des remèdes destinés à supprimer les
surcoûts.

L’eau
Chaque copropriété est libre de décider de poser ou non
des compteurs individuels. Ces compteurs d’eau froide ou
d’eau chaude et dans certains cas de consommation
d’énergie permettent à chaque copropriétaire de payer sa
propre consommation et donc, le cas échéant, de choisir
de la réduire. Sans ces compteurs, chacun paie en
fonction des millièmes qu’il possède, même s’il ne prend
pas des bains tous les jours. Depuis l’entrée en vigueur de
la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du
13 décembre 2000, les modalités du vote en assemblée
générale nécessaire à l’installation de ce genre
d’équipement ont été assouplies. Désormais, la majorité
absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 régissant les
copropriétés d’immeubles bâtis) est nécessaire, au lieu de
la double majorité (article 26).

Le chauffage
L’âge de la chaudière et son état ont un impact direct sur
la consommation. Pour des installations complexes ou
vieillissantes sur lesquelles vous manquez d’informations
techniques fiables, demandez un diagnostic à un bureau
d’études. Ce rapport permettra de prendre des
dispositions efficaces et vous informera sur la qualité du
travail mené par le chauffagiste attitré. Ce sera l’occasion
de renouveler, de renégocier son contrat ou d’y mettre un
terme. Un bon moyen pour améliorer le rendement de
l’appareil et motiver le chauffagiste : prévoyez dans le
contrat une clause d’intéressement en cas d’économies
réalisées sur le combustible.

L’ascenseur
La loi du 2 juillet 2003 sur la sécurisation et l’entretien des
ascenseurs, dont les décrets d’application sont parus
le 9 septembre 2004, oblige les copropriétés à réaliser
dans un délai imparti (horizons 2008, 2013 et 2018) de
nombreux et de coûteux travaux de modernisation. La
première échéance, initialement fixée à 2008, a été
repoussée de deux ans, compte tenu des frais
occasionnés à des copropriétés parfois incapables d’y
répondre et du manque d’ascensoristes disponibles pour
satisfaire aux demandes suscitées par ce nouveau
marché. Au total, dix-sept prescriptions devraient être
respectées avant le 3 juillet 2018, les travaux pouvant être
réalisés en trois phases.
S’il est impossible de faire l’impasse sur ces dépenses, on
peut éviter le pire. Selon la taille des immeubles et l’état
du (ou des) ascenseur(s), le coût par copropriété peut aller
de 10 000 à 80 000 €, voire davantage. Avant de prendre
une décision, mieux vaut recourir au diagnostic d’un
bureau d’études indépendant. Ce professionnel est
également en mesure de définir le cahier des charges, de
lancer les appels d’offres et de surveiller la bonne
exécution des travaux.

L’assurance
En apparence indolore, cette dépense annuelle mérite de
l’attention. En principe, la réévaluation des primes
s’effectue sur la base de l’indice de la Fédération française
du bâtiment (FFB), mais beaucoup d’assureurs se
permettent de le dépasser.
Comment savoir si vous payez trop cher votre contrat ?
Regardez l’évolution de la prime ces cinq dernières
années. Si vous constatez une hausse annuelle de plus
de 5 % alors que vous n’avez pas eu de sinistres, c’est
anormal. Selon l’Association des responsables de
copropriété, le prix moyen d’un contrat oscille entre 0,70 €
et 0,80 € par mètre carré assuré. Si vous êtes au-dessus
de cette fourchette et que la « sinistralité » de l’immeuble
est faible, renégociez le contrat au plus vite. Une simple
discussion avec l’assureur suffit parfois à diminuer la
prime ou à faire baisser la franchise.

Le syndic
Faut-il s’en passer ? À moins d’avoir un copropriétaire
motivé qui accepte d’assumer le rôle de syndic bénévole,
le recours aux services de ce professionnel est presque
toujours nécessaire. Au regard d’autres dépenses, sa
prestation reste modique, puisqu’elle représente 8 % en
moyenne du total des charges. À la copropriété de juger
de la qualité de son travail à l’occasion du renouvellement
de son mandat.
La rationalisation des dépenses passe, par exemple, par
une gestion prévisionnelle des charges, car les
dépannages dans l’urgence ou au coup par coup se paient
au prix fort. Une copropriété bien gérée doit en principe
anticiper les problèmes de fond, quitte à programmer
longtemps à l’avance les gros travaux. Par sa position et
ses mandats dans plusieurs immeubles, le syndic est
parfois bien placé pour négocier des prix avantageux
 auprès des fournisseurs. Pour être efficace, sa mission
doit se faire avec l’accord et le soutien du conseil syndical.

Verdir sa copropriété
En copropriété, où chaque décision doit être votée
collectivement à la majorité, il faut aussi songer au
développement durable. Souvent, le motif de l’action
commune n’est pas au départ un souci de protéger
l’environnement, mais la volonté de faire baisser les
charges ou d’avoir moins froid l’hiver. Appliqués à un
immeuble entier, les travaux sont évidemment beaucoup
plus importants que pour un seul logement, et pas de
même nature. Cela vaut-il la peine d’investir autant
d’argent ? Oui. Quelques interventions bien ciblées, et
surtout les plus urgentes, permettent de dégager de vraies
économies et de valoriser à la fois son logement et son
immeuble.
Chacun des occupants peut bien sûr décider de changer
ses fenêtres privatives, mais les syndics auront fort à faire
pour inciter des copropriétaires déjà très sollicités à voter
ces nouvelles dépenses concernant les parties
communes, les cages d’escalier et les toits, très sensibles
aux fuites… Il faudra aussi des votes pour intervenir sur
les façades ou lancer des travaux sur le système de
chauffage central. Les propriétaires de logements locatifs
privés, qui représentent 21 % du parc résidentiel, devront,
eux, financer des travaux d’économie d’énergie qui
profiteront d’abord à leurs locataires, à qui ils pourront
refacturer une petite partie de leur investissement.
Si de gros travaux sont envisageables sur les
constructions des années 1960, il ne faut pas compter
isoler par l’extérieur des immeubles haussmanniens ni les
hérisser de panneaux solaires… Aujourd’hui en tout cas,
les règlements d’urbanisme ne le permettent pas.
La loi sur la transition énergétique énonce plusieurs
objectifs pour rendre les parcs immobiliers vertueux
d’ici 2050.

Pour démarrer
Pour savoir par quoi et comment commencer, il faut
commander à un bureau d’études thermiques un audit
énergétique. Complet, cet examen fera un état des lieux,
avec des pistes d’action. Ces devis font peur aux (co)
propriétaires qui peinent déjà à rembourser leur crédit
immobilier. L’État, via l’Agence de l’environnement et de la
maîtrise de l’énergie et l’Agence nationale de l’habitat,
subventionne de telles initiatives. De leur côté, les
collectivités locales proposent parfois aides et
subventions. La fédération des Pact et la Socotec ont
lancé « Bilan 360o », une solution d’aide à la décision pour
les copropriétés. Quelques interventions bien ciblées, et
surtout les plus urgentes, permettent de dégager de vraies
économies. De plus, de nombreuses plateformes en ligne
permettent aussi de s’orienter dans la jungle des aides.

Un casse-tête technique
Une fois le bilan énergétique en main, il faut, avec l’aide
du thermicien, du conseil syndical et même du syndic faire
des choix, instaurer des priorités entre les futures
interventions et les programmer. Cela sera nécessaire
pour demander des devis.
Pour amorcer une rénovation thermique ambitieuse, il faut
généralement engager des travaux lourds, comme
l’isolation des combles, de la toiture, des planchers, des
murs, et souvent changer le mode de chauffage collectif.
Équipés d’appareils neufs ou mieux réglés, les
copropriétaires consommeront mieux et moins.
UN BILAN ÉNERGÉTIQUE POUR L’IMMEUBLE !
Selon la loi Grenelle 2, tout immeuble d’habitation doté d’un
chauffage collectif devra réaliser un bilan énergétique dans
un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012. Le texte
de loi fait le distinguo entre les tailles d’immeubles. Pour les
résidences de moins de  50  lots (comprenant les lots
principaux, comme les appartements, et les lots annexes,
comme les caves), un diagnostic simple de performance
énergétique collectif est exigé. En revanche, pour les
immeubles de 50  lots et plus, il sera nécessaire d’effectuer
un audit énergétique. Plus détaillé, ce dernier sera d’ailleurs
plus coûteux pour la copropriété. Il faut compter, pour un
immeuble, de  2  000  à  3  000  € pour un DPE contre
environ  10  000  € pour un audit. Le législateur précise que
ces informations permettront d’établir un plan pluriannuel
de travaux d’économie d’énergie ou un contrat de
performance énergétique qui sera mis à l’ordre du jour de
l’assemblée générale.

De nouvelles obligations
À compter du 1er janvier 2017, la loi sur la transition
énergétique et la croissance verte d’août 2015 oblige toute
copropriété qui se lance dans d’importants chantiers de
rénovation – ravalement de façade, réfection de sa
toiture – à prendre en compte l’isolation thermique. De
même, afin de faire prendre conscience à chacun de sa
propre consommation dans le total de l’immeuble, les
copropriétés dotées d’un chauffage collectif doivent
désormais installer des appareils de mesure de
consommation d’énergie individuelle dans chaque
logement, « lorsque c’est techniquement possible »,
précise le texte. Trois dates butoirs ont été fixées, selon la
consommation de chauffage des immeubles :
31 mars 2017, 31 décembre 2017 et 31 décembre 2019.
Vous pouvez installer de petits répartiteurs sur chaque
radiateur. Comptez entre 51 à 85 euros par an et par
logement.
L’interprétation du texte et du choix du matériel fait débat :
d’après l’Association des responsables de copropriété,
l’UFC Que Choisir et certains bureaux d’études, les
répartiteurs ne permettent pas de satisfaire efficacement à
cette nouvelle réglementation. Pour ces derniers, seuls les
immeubles équipés d’installations de chauffage horizontal
(avec une seule entrée de chauffage par logement),
permettant d’installer des compteurs d’énergie thermique,
jugés plus précis, devraient être ciblés par loi.
Dans les vieilles copropriétés, les façades ou le toit sont à
isoler en priorité. Là commencent les difficultés : il faut
mettre tout le monde d’accord et voter les décisions à des
majorités qualifiées difficiles à atteindre.
Malgré le vote récent de la loi Grenelle 2, les mises aux
normes techniques ou durables des logements collectifs
anciens sont certes encouragées par des aides, mais pas
(encore) obligatoires. À noter que les soutiens financiers
existants et accordés aux particuliers concernent les
travaux réalisés soit à l’intérieur de l’appartement, soit
dans les parties privatives, mais peu ou pas dans les
parties communes.

Les immeubles d’après 1990

Ils ne sont toujours pas exemplaires mais ne présentent
pas de défauts majeurs. Il faut intervenir sur tous les
postes. La VMC (ventilation mécanique contrôlée)
apporte, par exemple, un air neuf responsable
de 20 à 30 % des déperditions de chaleur : les
installations d’origine peuvent être remplacées sans trop
de frais par des systèmes plus précis. Les consommations
d’eau chaude et de chauffage peuvent être optimisées
grâce à la pose de compteurs individuels.

Les immeubles construits

entre 1945 et 1980
Leurs performances énergétiques ne sont pas fameuses.
En béton, mal isolés, ils offrent souvent de grandes baies
vitrées avec des volets roulants et sont équipés d’énormes
chaudières parfois surdimensionnées. Leur aspect
compact sous forme de cube, de tour ou de barre laisse
entrevoir quelques solutions possibles. Des façades lisses
peuvent sans dommages être doublées de l’extérieur, ce
qui garantira une inertie correcte et des températures
assez stables.
Sur les toits plats, caractéristiques de cette époque de
construction, des travaux d’étanchéité peuvent être
l’occasion d’installer une toiture végétalisée, esthétique et
utile pour récupérer les eaux de pluie, stockées ensuite
dans des cuves à fioul reconverties.
Le remplacement des baies à double vitrage n’est efficace
que si les travaux sont communs à tous les appartements
de l’immeuble. Sinon, cela ne sert à rien. L’homogénéité
de l’intervention à l’échelle d’un bâtiment est nécessaire
pour être efficace. Si c’est le cas, la consommation
d’énergie peut se réduire de 15 à 20 %.

Les immeubles haussmanniens

Pas question d’envisager une isolation extérieure
(pourtant la plus efficace) pour un immeuble
haussmannien ou pour une maison dotée d’une superbe
façade travaillée, voire classée ! La parade consistera à
isoler les murs à partir de l’intérieur, ce qui va se traduire
par une perte de surface habitable. De plus, ces travaux
sont coûteux. Il faut compter environ 20 000 € pour un
appartement en copropriété si l’on touche à tous les
postes clés. Le plus urgent et le plus simple consiste à
changer les fenêtres pour éviter les courants d’air. Plus
écologique que le PVC, le bois est souvent imposé par les
architectes des Bâtiments de France (ABF), mais plus
cher.
Les appartements encore dans leur jus ne sont pas
équipés de ventilation mécanique contrôlée, obligatoire
depuis 1982. Seule l’ouverture des fenêtres assure la
ventilation. Sachez que des systèmes auto-réglables ou
hydro-réglables contrôlent le débit de l’air nécessaire et la
teneur en humidité. Il faut compter entre 10 et 15 € par
mètre carré pour une installation complète.

Agir dans l’intérêt commun

Depuis la loi Grenelle 2, une copropriété peut voter (voir
l’encadré « De nouvelles règles de majorité », page
suivante) le changement de la totalité des fenêtres de
l’immeuble, qu’elles se situent dans les parties communes
(escaliers, garages, locaux techniques, loge, local à vélo,
etc.) ou dans les parties privatives, c’est-à-dire dans les
appartements. Toutefois, la loi précise que ces travaux ne
s’imposent pas aux copropriétaires ayant changé leurs
fenêtres au cours des dix dernières années. Cette
disposition donne la main à l’assemblée générale des
copropriétaires pour changer les ouvrants dans la totalité
de l’immeuble.
En résumé, la sacro-sainte distinction entre parties
privatives (propres à l’appartement) et parties communes
(les escaliers, le hall d’entrée, etc.) s’estompe avec ces
nouvelles règles de vote. Peu de propriétaires connaissent
aujourd’hui cette loi, qui permet à la copropriété de les
astreindre à des travaux dans leur propre appartement à
condition qu’une majorité vote cette décision. Pour ceux
qui s’apprêtent à acheter, mieux vaut se renseigner sur les
travaux d’économie d’énergie prévus dans l’immeuble.
DE NOUVELLES RÈGLES DE MA JORITÉ
Pour inciter les copropriétés à voter des travaux d’éco-
rénovation, la loi Grenelle  2  a changé quelques règles de
vote en assemblée générale. Les majorités requises pour les
décisions relatives à des travaux d’économie d’énergie ou de
réduction des émissions de gaz à effet de serre sont allégées
et plus faciles à atteindre. Les décisions relatives aux travaux
d’économie d’énergie dans les parties privatives sont
désormais votées à la majorité absolue (article 25), contre la
double majorité (article  26) jusqu’alors. Dans la liste des
travaux concernés figurent  : les travaux d’intérêt collectif
réalisés sur les parties privatives (changement de fenêtres,
pose de robinets thermostatiques) ainsi que l’installation de
compteurs d’énergie ou de répartiteurs de frais de
chauffage. Dans l’hypothèse où le propriétaire du lot
concerné peut justifier de la réalisation de travaux
équivalents au cours des dix années précédentes, il en est
dispensé. Si de tels travaux sont votés en assemblée
générale, le syndicat des copropriétaires exercera les
pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à leur réception. En
revanche, la loi ELAN a réintroduit la majorité absolue (au
lieu de la majorité simple) pour les travaux dans les parties
communes.

Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée

générale la question des travaux permettant la recharge
de véhicules électriques. Ce vote s’effectue à la majorité
simple.

Un financement revisité
Disponible depuis le 1er janvier 2015, l’éco-PTZ collectif a
mis du temps à se mettre en place, mais de plus en plus
de banques le distribuent. Ce prêt d’abord destiné aux
propriétaires dans des immeubles construits
après 1990 devrait être simplifié par la loi de finances
de 2019. L’éco-prêt à taux zéro « copropriétés » (« éco-
PTZ copropriétés ») est un prêt collectif octroyé au
syndicat des copropriétaires, pour le compte des
copropriétaires qui souhaitent y participer. Il permet de
financer les travaux d’économie d’énergie des bâtiments
de la copropriété et les éventuels frais induits par ces
travaux. Jusqu’en 2018, au moins 75 % des quotes-parts
de copropriété devaient être compris dans des lots
affectés à l’usage d’habitation, utilisés en tant que
résidence principale. La nouvelle réglementation devrait
faire diminuer ce quota. Par ailleurs, seuls les
copropriétaires qui n’ont pas bénéficié d’un éco-PTZ
individuel pour le même logement peuvent participer à
l’éco-PTZ copropriétés. Ce prêt collectif permet de
financer les mêmes travaux que le prêt aux particuliers,
qui peuvent porter sur les parties privatives faisant l’objet
d’une rénovation d’intérêt collectif ou les parties
communes de la copropriété.
Pour bénéficier de l’éco-PTZ copropriétés, le syndicat des
copropriétaires doit :
» Soit réaliser au moins une action d’amélioration
de la performance énergétique (contrairement à
l’éco-PTZ individuel) ;
 » Soit atteindre un niveau de « performance
énergétique globale » minimal du ou des
bâtiments de la copropriété ;

» Soit réhabiliter un système d’assainissement non

collectif par un dispositif ne consommant pas
d’énergie.

Le montant maximal de prêt pour la copropriété

correspond au montant maximal de prêt par logement
(30 000 euros) multiplié par le nombre de logements
concernés par le prêt. Le syndicat des copropriétaires
devra le rembourser sans intérêts, sur une période
de 10 à 15 ans selon l’option retenue. Une fois établi
auprès des banques qui le distribuent, ce projet de contrat
est présenté en assemblée générale des copropriétaires
qui se prononce pour la souscription ou non de l’éco-PTZ
copropriétés. Chaque copropriétaire peut ensuite choisir
ou non de souscrire un emprunt collectif, dans la limite de
sa quote-part.
Chapitre 8
Se loger sans douleur
DANS CE CHAPITRE :

» L’achat occupé, mais pas pour tout de suite

» Chambres de service, loges de concierge : petits budgets

pour logements étriqués

» Le viager : coup de poker

» L’accession sociale : sous condition de ressources

» La location-accession : pour acheter sans apport

» Le bail réel solidaire

» L’achat à plusieurs

» Donation et usufruit : le coup de pouce de la famille

S
ur un marché où les prix sont très élevés, il est de plus
en plus difficile d’acheter des biens sans se ruiner. En
cherchant bien, on trouve encore de petits
appartements pas toujours destinés à devenir des
résidences principales, comme les chambres de service
ou les loges de concierge, qu’il est possible d’aménager
pour les habiter ou les louer. Ces filons commencent à
être bien connus et s’épuisent (et n’existent quasiment
plus dans les grandes villes), faute d’une offre renouvelée.
Une fois transformées, ces bonnes occasions n’en sont
 plus. Il n’existe pas vraiment de recettes pour les trouver :
avoir de la chance, interroger le voisinage, ses amis ou les
agents immobiliers, ou ne pas chercher ce que tout le
monde convoite. Les concierges sont généralement bien
informés (sauf si vous voulez racheter leur loge !) mais ne
lâchent pas leurs informations à n’importe qui. Éplucher
systématiquement les petites annonces peut se révéler
fructueux.

Acheter un appartement
occupé par un locataire
Acheter un logement habité permet de le payer moins
cher. L’équation est à peu près sûre. Deux raisons à cette
décote : si vous souhaitez l’habiter, il faudra attendre la fin
du bail, qui peut durer encore de six mois à six ans, et
même plus depuis le vote de la loi ALUR. Si vous
souhaitez le garder en location, vous ne pourrez modifier
les conditions fixées par l’ancien propriétaire – notamment
le montant du loyer – avant d’accueillir un nouveau
locataire, c’est-à-dire à nouveau pas avant la fin du bail.
Ce manque de flexibilité relatif justifie une remise de la
part du vendeur. Mais les prix des logements sont libres,
ceux des logements occupés aussi. Il y a quelques
années, ces biens étaient vendus de 10 à 15 % moins
cher que les mêmes surfaces vides. Aujourd’hui, il ne faut
pas compter sur un rabais de plus de 5 à 7 %. Et leurs prix
ont monté proportionnellement à ceux des logements
vides.
Les ventes massives organisées par les investisseurs
institutionnels (assureurs, mutuelles, foncières, etc.) ont
récemment été dénoncées par nombre de leurs locataires
réunis en association, qui redoutaient d’être mis à la porte
faute de ressources suffisantes pour acheter
l’appartement qu’ils occupent. La loi Aurillac
du 13 juin 2006 a mis en place des garde-fous qui
protègent davantage certains occupants. Ainsi, si vous
cherchez un logement pour l’habiter assez rapidement,
l’achat occupé n’est plus forcément un bon calcul : le
nouveau propriétaire peut se retrouver dans l’obligation de
renouveler le bail de ses locataires.

Où trouver ?
Les principaux fournisseurs de logements occupés étaient
les banques et les compagnies d’assurances. Ces
investisseurs institutionnels, les « zinzins », ont constitué
au fil des décennies un important patrimoine immobilier. Ils
ont commencé à le vendre au milieu des années 1990,
plus intéressés par la rentabilité des immeubles de
bureaux que par celle des logements. Une loi fiscale sur le
statut des sociétés foncières votée en 2003 a sans doute
accéléré ces cessions, qui représentaient, en 2004, 15 %
des transactions de l’agglomération parisienne, mais elles
ont beaucoup diminué depuis, faute de stock.
Ces fameuses ventes à la découpe sont désagréables
pour les locataires, obligés d’acheter ou de partir à la fin
de leur bail. Elles peuvent présenter un intérêt pour des
acquéreurs. Ils sont d’ailleurs très nombreux et n’ont sans
doute pas tort pour les raisons suivantes :
» Les immeubles des « zinzins » sont souvent bien
placés et de qualité (beaucoup d’haussmanniens à
Paris, Lyon ou Marseille ou de belles résidences
des années 1960 ou postérieures).

» Les immeubles sont plutôt en bon état. Ils ont

généralement été mieux entretenus que des
copropriétés gérées par des particuliers.
 » Les sociétés de bailleurs possèdent des données
historiques sur l’immeuble, peuvent fournir les
traces des travaux effectués au fil des années.

» Les propriétaires disposent de l’historique du

locataire (bon ou mauvais payeur).

» Les bailleurs peuvent fournir un état précis du

rendement locatif puisqu’ils connaissent le
montant des loyers et celui des charges (montant
à recalculer en fonction des tantièmes, c’est-à-dire
de la surface d’un lot par rapport à toute la surface
de la copropriété, au moment de la division des
bâtiments et de leur mise en copropriété avant
leur vente par appartements).

Sur ce dernier point, les acquéreurs doivent s’assurer que

l’immeuble est bien transformé en copropriété et qu’il
existe un règlement de copropriété qui permettra au
conseil syndical et au syndic d’avoir les moyens de
l’entretenir grâce aux charges payées par chacun des
propriétaires.
Plusieurs sociétés se sont fait une spécialité de la vente à
la découpe : Locare, filiale de Gecina, les services
immobiliers de BNP Paribas Real Estate, des groupes
immobiliers comme Féau… Il est très facile de les trouver
sur Internet ou en notant les numéros de téléphone
affichés directement sur les façades des immeubles mis
en vente, de moins en moins nombreux.
Voici quels sont les documents à exiger lors d’une telle
acquisition :
 » le bail, qu’il faut transformer pour le mettre au
nom du nouveau propriétaire,

» le chèque de caution, si le locataire en a versé

une,

» un état prévisionnel sur les charges qui

reviendront au propriétaire une fois l’immeuble
transformé en copropriété.

Propriétaire d’un logement

habité
Une fois propriétaire d’un logement loué, vous ne pouvez
pas en disposer comme bon vous semble. Plusieurs
contraintes sont à prendre en compte.

Le locataire en place peut rester

jusqu’à la fin de son bail
Impossible de faire partir le locataire avant la fin de son
bail, à moins qu’il le décide lui-même. La loi Aurillac
du 13 juin 2006 protège les locataires des immeubles de
plus de dix logements nouvellement transformés en
copropriétés, c’est-à-dire vendus à la découpe. La
prorogation du bail pour tous les locataires occupant leur
logement depuis plus de six ans est même acquise de
droit. La loi ALUR a étendu ce droit aux immeubles de
cinq logements mis en copropriété.
Certains acheteurs de logements occupés prévoient
d’indemniser leur locataire s’il se décidait à déménager
avant la fin de son bail. L’intérêt ? Revendre le logement
vide en encaissant une plus-value. Ou relouer
l’appartement en ayant augmenté le loyer entre les deux
locataires. Rien de vraiment illégal si les choses sont
faites dans les formes. Elles tiennent alors de la
négociation privée. Intimider le locataire pour qu’il fasse
ses valises plus vite est en revanche une très mauvaise
idée, qui peut se solder par un procès.
Depuis le vote de la loi ALUR, le propriétaire doit attendre
au moins deux ans avant de récupérer son logement : si le
bail court sur cette période, il attend la fin du contrat de
location. Si la date d’anniversaire du bail intervient avant,
le locataire peut bénéficier de deux ans supplémentaires.
Si le propriétaire veut évincer son locataire pour revendre
le logement qu’il a acheté occupé, il devra attendre trois
ans après la date de renouvellement du bail.

Le locataire bénéficie d’un droit de

préemption
Si vous souhaitez revendre votre bien, vous devrez
obligatoirement et en priorité proposer au locataire de
l’acheter. S’il se porte acquéreur, il dispose de six mois
après votre proposition pour signer. Sinon, le bail est
reconduit aux conditions antérieures et le locataire change
simplement de propriétaire après la vente du logement
qu’il occupe.

Le congé doit être motivé

Le nouvel acquéreur ne pourra donner congé au locataire
en place sans une bonne raison. Il devra prouver qu’il
souhaite vendre le logement ou le reprendre à son profit
ou celui de sa famille (conjoint, concubin notoire,
partenaire lié par un pacs enregistré à la date du congé,
ascendants, descendants…) et le faire réellement.

Le locataire âgé est protégé

 Un bailleur devra prendre certaines précautions face à des
personnes âgées et démunies. Il ne peut plus en effet
refuser le renouvellement du bail à un locataire sans lui
proposer un logement équivalent s’il a plus de 65 ans et
que ses revenus ne dépassent pas le plafond applicable
pour un logement conventionné : 23 146 euros par an
pour une personne seule en Île-de-France.

Acheter une chambre de

service
Les greniers et les combles sont soumis à la même
procédure de vente que n’importe quel autre bien
immobilier : avant-contrat, contrôles techniques, signature
chez le notaire… Mais leur position dans l’immeuble,
souvent au sixième étage sans ascenseur, leur donne un
statut moins noble que les autres appartements. Au mètre
carré, ils se vendent moins cher.
Les chambres de service sont connues en revanche pour
leur forte rentabilité locative. Les vendeurs l’ont compris et
ne bradent pas ces petites surfaces. Elles sont encore
plus intéressantes s’il est possible de les regrouper pour
en faire un appartement. Seules, elles peuvent servir de
chambre d’étudiant ou de pied-à-terre, mais sont rarement
très confortables. Les sanitaires sont encore souvent sur
le palier et le toit peut être si mansardé qu’il est parfois
impossible de se tenir debout sur plus de 5 m2 dans une
pièce qui en fait le triple.
À Paris, où l’offre et le choix sont les plus abondants, ces
biens se vendent, selon le quartier, l’immeuble et l’état de
vétusté, entre 7 000 et 10 000 €/m2 et partent comme des
petits pains, car leurs acquéreurs savent qu’ils pourront
les louer cher. Sur ce marché, des rendements de 10 %
n’ont rien d’exceptionnel : certains loyers atteignent 40 €
du mètre carré. Depuis le 1er janvier 2012, les bailleurs qui
pratiquent un loyer hors charges supérieur à 41,95 € par
m2 dans les zones où la demande est la plus forte sont
soumis à une taxe supplémentaire pour des surfaces
inférieures à 14 m2. Le plafond est le même, qu’il s’agisse
d’une location vide ou meublée. Plus le loyer pratiqué
dépasse les 41,95 € mensuels par m2, plus le taux de la
taxe est élevé : il varie de 10 à 40 %. L’objectif est donc
clairement de dissuader les propriétaires de réclamer des
loyers trop élevés.
Si l’annexion d’une chambre située à côté ou juste au-
dessus d’un appartement l’agrandit sensiblement ou le
transforme en duplex, le tarif ne dépend plus que de ce
qu’est prêt à payer l’acheteur. Souvent, il ne rechigne pas
à la dépense et aurait plutôt tendance à surenchérir plutôt
que de voir l’affaire lui échapper et être obligé de
déménager pour trouver plus grand.
Il reste de nombreuses chambres de service inexploitées.
Mais il ne faut pas trop rêver, les inconvénients sont
nombreux :
» Toutes ne peuvent être regroupées.

» Certaines sont si mansardées qu’il est difficile d’y

vivre.

» Beaucoup appartiennent à des propriétaires d’un

appartement situé dans le même immeuble qui
les conservent précieusement pour loger leurs
enfants, faire un bureau ou les louer.

» Dans certains immeubles de grand standing, le

règlement de copropriété ne permet pas de
 séparer les chambres de service des
appartements qu’elles accompagnent.

Acheter la loge du gardien

Malgré leur situation au rez-de-chaussée, sur rue, malgré
leur vétusté, malgré les fenêtres souvent petites, les loges
de concierge intéressent parfois des acquéreurs. La
diminution progressive de leurs occupants, disparus, à la
retraite ou licenciés, laisse vides des logements souvent
petits mais en pleine ville et parfois dans des immeubles
bourgeois de très bonne facture.
La loge est une partie commune. Il faut donc l’accord de la
copropriété pour la céder. Et ce vote doit être obtenu en
assemblée générale à la double majorité, selon l’article
26 de la loi du 10 juillet 1965. Le vote doit donc réunir – et
c’est difficile – d’une part plus de 50 % de l’ensemble des
personnes physiques ou morales qui constituent la
copropriété, d’autre part les deux tiers des voix, c’est-à-
dire 667 millièmes.
La plupart des loges sont vendues à l’intérieur même de la
copropriété, à des propriétaires qui font un duplex en
joignant le rez-de-chaussée au premier étage ou installent
un bureau ou leur cabinet de profession libérale au niveau
de la rue.
Difficile de donner une indication de prix pour ces biens
que la chambre des notaires n’identifie pas comme tels
dans ses statistiques. Les rez-de-chaussée sont peu
prisés et il y a généralement beaucoup à faire dans ces
logements mal agencés.

Acheter en viager
Depuis l’histoire cocasse de Jeanne Calment, le viager
inspire quelque méfiance. La doyenne des Françaises,
disparue en 1997, avait en effet vendu son logement en
viager à son notaire, décédé avant elle. La situation est
rare, mais elle illustre bien l’incertitude de l’issue de ce
type de vente.

Comment ça marche ?
Le Code civil définit le viager immobilier comme le
transfert d’une propriété d’une personne à un tiers, en
échange du versement d’une rente annuelle ou mensuelle
jusqu’au décès du vendeur. La vente en viager est un
contrat aléatoire puisqu’il fait intervenir le hasard. La rente
mensuelle ou annuelle fixée devra être versée jusqu’à la
mort du vendeur (appelé le crédirentier), même si
l’acquéreur (appelé le débirentier) trouve que l’histoire
dure un peu trop longtemps…
Pour les personnes âgées, dont plus de 65 % sont
propriétaires après 65 ans, le viager permet de rester à la
maison tout en percevant parfois un capital (le bouquet) et
un loyer (la rente) qui viennent utilement compléter une
retraite. C’est un marché minuscule, de moins
de 5 000 transactions par an, surtout développé en région
parisienne et sur la Côte d’Azur. En réalité, il est même
encore plus réduit, car de nombreux viagers sont en fait
des « occasions », des logements remis en vente par des
acheteurs lassés d’attendre ou prêts pour un autre
investissement. Ils peuvent le faire sans avoir à demander
l’autorisation du crédirentier.
Pour les acquéreurs, le viager est intéressant parce qu’il
permet d’acheter un bien moyennant une réduction allant
(statistiquement et si tant est que l’on puisse vraiment la
calculer) jusqu’à 30 % du prix. En revanche, impossible
pour l’acheteur de savoir quand il sera en mesure
d’installer ses meubles.
Les professionnels conseillent aux acquéreurs d’acheter
en viager à des personnes beaucoup plus âgées qu’elles
(compter au moins une génération d’écart) afin de ne pas
continuer à payer une rente alors qu’eux-mêmes ne
percevront plus que leur retraite. Attention : 82 % des
crédirentiers franchissent le cap de leur espérance de vie
indiquée dans les tables de mortalité calculées par l’Insee.
Il existe plusieurs types de viager :
» Le viager libre : le vendeur n’habite pas son
logement, l’acquéreur peut l’occuper
immédiatement mais le prix est généralement
élevé.

» Le viager occupé : le vendeur occupera son

logement jusqu’à son décès, l’acquéreur ne
pouvant prévoir cette date (95 % des cas).

» Le viager loué : les revenus locatifs reviennent à

l’acquéreur qui peut ainsi compenser tout ou
partie de la rente qu’il verse chaque mois.

Est-ce bien moral ?

Tout le monde ne se pose pas la question, mais dès lors
que la propriété et l’usage d’un bien dépendent du décès
de son occupant et ancien propriétaire, un acheteur peut
hésiter. En fait, personne ne peut dire au départ qui fera la
meilleure affaire. Il arrive que le crédirentier disparaisse
quelques mois après la signature et l’acquéreur aura tout
gagné. Le vendeur vit parfois très longtemps, obligeant
son débirentier à lui payer pendant plusieurs décennies
une rente indexée sur l’indice du coût de la construction
ou sur l’inflation. Le choix de l’indice de référence est libre.
En ce moment, celui du coût de la vie, moins élevé que
celui du coût de la construction, est le plus conseillé aux
acquéreurs.

Comment est calculé le prix ?

Le prix se compose d’un capital, le bouquet, et d’un loyer,
la rente. Il est négocié entre vendeur et acheteur.
Généralement, les personnes très âgées préfèrent un
bouquet plus important afin de pouvoir en profiter
immédiatement et une rente plus faible. De son côté,
l’acquéreur a plutôt intérêt à inverser les deux sommes.
Le bouquet ne dépasse généralement pas 40 % de la
valeur totale estimée. La rente est calculée sur la
rentabilité théorique du bien, soit 3 à 10 % de sa valeur (le
minimum et le maximum sur l’échelle de rentabilité des
biens immobiliers loués), total duquel on retire le montant
du bouquet versé au moment de la vente.
La rente est un peu plus élevée si le bien vendu est libre
et que son acheteur peut l’occuper immédiatement. C’est
rare, l’intérêt du viager pour le débirentier étant justement
de pouvoir rester chez lui. La rente est plus faible si le bien
est vendu en viager occupé. Dans le cas d’un viager loué,
lorsque le crédirentier disparaît, le débirentier se retrouve
propriétaire d’un logement loué dont il percevait déjà les
loyers.
ACHETER SUR UNE OU DEUX TÊTES ?
On ne parle pas de bétail, pourtant ce sont bien les termes
utilisés par les juristes, les banques et les assurances.

Si le viager est conclu sur une tête, la rente prend fin avec le
décès du crédirentier concerné. Si le contrat prévoit que la
rente est réversible, elle devra être payée par le débirentier
jusqu’à la mort du dernier vivant du couple. Le contrat peut
prévoir une réversibilité à 100 % ou à 70 %.

Si le contrat ne prévoit rien mais que le conjoint survivant est

covendeur, il touchera 50 % de la rente.

La réversibilité concerne en général un époux ou une

épouse. Elle peut également être inscrite au profit d’un
enfant ou d’une personne extérieure à la famille, choisie
évidemment au moment de la rédaction du contrat de vente.

Comment sont réparties les

charges ?
Le bénéficiaire de la rente viagère est tenu de préserver
son bien et de le maintenir en bon état. La répartition des
charges est dictée par l’article 606 du Code civil, qui confie
les réparations d’entretien au crédirentier, les gros travaux
et les réparations importantes (comme un ravalement, une
toiture ou l’installation d’un ascenseur) au débirentier
(selon les mêmes principes de répartition qu’entre
locataire et propriétaire).
Quelle fiscalité ?
Comme un bien classique, le logement vendu en viager
fait l’objet de droits de mutation et de frais de notaire,
calculés sur la valeur totale du bien et non sur le seul
bouquet. Ce type d’achat ne donne droit à aucun avantage
fiscal. La rente perçue par le vendeur est imposable ; s’il
disparaît, la réversion touchée par son conjoint ou un
enfant est nette d’impôt.

Est-ce vraiment une bonne

idée ?
Pour l’acheteur, mieux vaut ne pas tomber sur un
crédirentier qui vit plus longtemps que lui, mais cette
donnée est impossible à prévoir. Dans ce cas, les héritiers
du débirentier récupèrent la rente à payer, à moins de
renoncer à leur succession.
Si le crédirentier vit plus longtemps que prévu, le coût du
viager peut dépasser celui du logement. Encore une fois, il
est impossible de prévoir une telle situation.
Aucune incitation fiscale ne vient soutenir ce mécanisme.
Le ministère des Finances a même tendance à penser
que le débirentier fait déjà une bonne affaire en payant un
bouquet peu élevé.
À moins de revendre, le débirentier doit faire face à ses
engagements jusqu’au décès du crédirentier ou jusqu’à
une date fixée par contrat au moment de la vente. Les
mensualités ne peuvent augmenter et leur paiement ne
pourra être interrompu en cas de problèmes financiers.
 DANS QUELS CAS LA VENTE PEUT-ELLE ÊTRE
ANNULÉE ?

La loi prévoit que certaines ventes soient annulées.

Voici dans quelles circonstances :
» si le décès du vendeur intervient dans les
vingt jours après la signature de l’acte et qu’il
est dû à la maladie, le vendeur en étant déjà
atteint lors de la signature du contrat,

» lorsque le prix est jugé insuffisant par

l’administration fiscale,

» en cas de décès imminent du vendeur  : si

l’acquéreur sait que le vendeur est atteint
d’une maladie le condamnant à court terme, il
aura la certitude de ne devoir verser la rente
que très peu de temps. L’aléa du contrat
disparaît alors, entraînant la nullité de la
vente.

L’accession sociale
L’accession sociale est une forme aidée d’accession à la
propriété. Un coup de pouce, prêt bonifié ou aide
financière apportée par l’État aux ménages modestes,
sous condition de ressources. Depuis 2018, l’APL
Accession qui aidait les ménages à devenir propriétaires
(sous conditions de ressources) a été supprimée.
Acheter son HLM
N’importe quel locataire peut demander à acheter le
logement social qu’il habite. Qu’il vienne d’y entrer ou qu’il
y vive depuis trente ans n’y change rien, à condition que
l’appartement soit à vendre, qu’il soit habitable aux termes
de la loi et que l’immeuble financé par des fonds publics
ait été construit au moins dix ans auparavant.
La démarche est simple : il suffit d’envoyer à son bailleur
une lettre recommandée indiquant son intention. L’office
HLM examine avec le maire et le préfet la demande et
décide ou non d’effectuer la vente.
La réponse parvient au demandeur dans les deux mois qui
suivent. Lorsque les logements à vendre sont vides, les
locataires d’autres immeubles appartenant au même
bailleur ou situés dans le même département sont
informés au moment des mises en vente. Prioritaires, ils
ont deux mois pour se décider.
En 2017, l’Union sociale pour l’habitat, avec le concours
de la Fédération des HLM, a mis en ligne une plateforme,
[Link], qui permet de repérer une partie de l’offre de
logements sociaux à louer ou à vendre. En plus des
photos et des caractéristiques classiques du logement,
chaque annonce détaille les conditions de ressources à ne
pas dépasser pour pouvoir faire sa demande, selon la
région et la taille de la famille. Cette vitrine devrait aider à
moderniser ce secteur, souvent jugé archaïque et
nébuleux, et organiser ce « marché ».
Comme entre personnes privées, avant la vente,
l’organisme d’HLM doit présenter à l’acquéreur, par écrit,
le montant des charges locatives et, s’il y a lieu, les
charges de copropriété des deux dernières années. Il doit
aussi fournir le récapitulatif des travaux réalisés au cours
des cinq dernières années sur les parties communes et, si
nécessaire, une liste des transformations prévues. La
promesse de vente et l’acte authentique se signent devant
notaire et les frais, de 7 % environ, sont à la charge de
l’acquéreur.
C’est le bailleur qui fixe le prix de vente, dans un délai d’un
mois à compter de la demande. Sauf dérogation du préfet,
son estimation ne peut être inférieure à celle de France
Domaine, l’agence immobilière de l’État. Les prix sont
attractifs : ils sont généralement décotés de 15 à 20 % par
rapport à ceux du marché du simple fait que les
immeubles font partie du parc social et que les logements
sont vendus occupés. La loi du 13 juillet 2006, portant
engagement national pour le logement, rend ces
conditions encore plus avantageuses : le texte autorise
une décote supplémentaire pouvant atteindre 35 % de
l’estimation du domaine.
Enfin, certaines collectivités favorables à ce système
d’accession à la propriété se font encore plus
généreuses : il est parfois possible d’acheter sans aucun
apport personnel. Un prêt sans intérêt offert par certains
conseils généraux vient abonder le prêt à taux zéro et
l’office HLM prend en charge le coût des assurances
emprunteur. Au bout du compte, le prix demandé atteint à
peine 60 % de celui du marché. Mieux : des personnes
âgées qui ne souhaiteraient pas ou n’auraient pas les
moyens de franchir le pas peuvent transmettre ce droit à
leurs enfants !
Seule contrainte : une clause anti-spéculative. Le locataire
devenu propriétaire ne peut revendre son bien avant cinq
ans, sauf à reverser la plus-value à son ancien bailleur. Si
le nouveau propriétaire décidait de mettre son nouveau
logement en location, il serait également tenu de respecter
des plafonds de loyer équivalents à ceux des HLM.
UNE NOUVELLE OFFRE DE 40 000
LOGEMENTS PAR AN ?
Malgré des conditions avantageuses, pourquoi les ventes
d’accession sociale plafonnent-elles, et ce depuis des
années ? Parce que certains organismes d’HLM, propriétaires
ou collectivités comme Paris, sont opposés à l’idée de se
défaire de la meilleure partie de leur patrimoine en la cédant
à leurs locataires les plus solvables. Alors que la queue
s’allonge aux portes du parc social et que le renouvellement
urbain détruit des centaines de logements qu’il faudra au
moins trois ou quatre ans pour reconstruire, la question de
la vente des HLM est loin de faire l’unanimité. Certains
bailleurs y sont favorables car la vente leur permet de
financer de nouvelles constructions. D’autres préfèrent ne
pas amputer leur patrimoine. Autre raison, un bon locataire
ne fait pas forcément un bon propriétaire. Des familles se
retrouvent parfois confrontées à des charges de copropriété
ou des travaux d’entretien qu’elles ne sont pas en mesure
d’assumer. L’association Consommation, logement et cadre
de vie (CLCV) envisage aussi ce genre de risques et évoque le
spectre de copropriétés dégradées, d’immeubles quasi en
ruine dont les propriétaires – anciens locataires ou non – ne
paient plus leurs charges depuis des années, faute de
moyens.

La loi ELAN pour l’évolution du logement, de l’aménagement

et du numérique, votée en septembre  2018  encourage la
vente HLM. Pour les candidats à l’acquisition, rien de changé,
sinon que l’offre devrait être plus abondante puisque le
gouvernement souhaite vendre  1  % du parc (toujours en
quête de ce chiffre de  40  à 45  000  contre  8  000  environ
aujourd’hui). L’accord des maires – qui parfois bloquaient les
décisions des bailleurs sociaux de mettre en vente leurs
immeubles – ne sera plus nécessaire.

La location-accession
Ce système, aussi appelé « location-vente », ne revient
pas forcément moins cher que l’accession classique, mais
il permet d’étaler les paiements et surtout de devenir
propriétaire sans apport personnel. Il est réservé à des
locataires sous conditions de ressources. Après un certain
nombre de mois ou d’années d’occupation, les locataires
peuvent opter pour l’achat de leur logement. En pratique,
la décision doit être prise dès l’entrée dans les lieux et la
durée de la location est fixée entre le bailleur et le
locataire. Elle peut durer trois, cinq ou quinze ans. Le
montant versé mensuellement comprend à la fois les frais
d’occupation du lieu et une part d’épargne en prévision de
l’achat. Au terme de la période de location, l’acheteur peut
choisir de devenir propriétaire ou renoncer. Dès la
conclusion du contrat, le locataire accédant est considéré
comme un copropriétaire de plein droit. Il assiste aux
assemblées générales et doit payer toutes les charges
correspondant à son logement, sauf les travaux de renfort
de la solidité de l’immeuble, de la toiture et de l’étanchéité,
qui restent à la charge du vendeur.
En cas de rupture du contrat, si l’acquéreur renonce, il
récupère les sommes versées au titre de l’épargne dans
les trois mois et doit quitter les lieux. Il doit en revanche
payer au vendeur une pénalité, fixée dans une fourchette
de 1 à 3 % du prix de vente initial. Si c’est le vendeur qui
décide de conserver son logement, l’indemnité est plus
élevée et s’établit à 3 % du prix de vente initial. En
revanche, aucune pénalité n’est due si le locataire
n’obtient pas le prêt nécessaire au paiement du capital
restant dû ou s’il refuse la réévaluation du prix de vente
provoqué par des travaux d’amélioration réalisés par le
vendeur.
La Loi de cohésion sociale de janvier 2005 a introduit une
protection supplémentaire du locataire obligé de renoncer
à sa décision d’achat. Si le logement bénéficie d’un
agrément de l’État (lorsque le bailleur est un organisme
d’HLM), le vendeur est tenu, dans un délai de six mois à
partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de
proposer trois offres de logement correspondant aux
ressources du locataire. Celui-ci dispose d’un mois pour
répondre à chacune. En cas de refus ou de silence, au
bout de trois mois, il est déchu de ses droits d’occupant.

Le bail réel solidaire

Le bail réel solidaire datant de 2017 est proposé par
plusieurs agglomérations qui ont choisi cet outil pour lutter
contre les prix élevés et l’aspect spéculatif des marchés
immobiliers. Ce système dissocie la propriété du sol de
celle des murs. Il est disponible dans des villes où existe
un Office foncier solidaire (pour l’instant, Lille, Rennes, et
quelques autres) capable de porter, très longtemps, le
terrain que l’acquéreur n’achète pas. Il devient propriétaire
des murs, mais pas du sol qui demeure public et propriété
de cet organisme à qui il verse une petite redevance
mensuelle (0,15 € TTC/m2), en plus des mensualités qu’il
rembourse pour payer son crédit et financer l’achat de son
appartement. En contrepartie, la revente ne peut se faire
qu’à une personne remplissant les conditions de
 ressources de l’accession sociale et à titre de résidence
principale. Ce système permet de proposer des
logements 30 % en dessous du prix du marché à des
ménages dont les revenus sont limités et plafonnés. En
cas de plus-value au moment de la revente, une partie de
la somme revient à l’Office foncier solidaire.

Acheter à plusieurs
Acheter à plusieurs, est-ce la bonne solution pour investir
moins d’argent ? A priori oui, mais attention, l’effet
boomerang de ce genre de démarche ou du geste
généreux des parents ou des amis est parfois violent.
Mieux vaut cadrer très strictement les partages ou les
achats en commun en respectant scrupuleusement les
procédures légales.
Pour les couples mariés, la formule de l’achat va dépendre
du régime matrimonial. Les couples pacsés ou en
concubinage ne sont pas logés à la même enseigne par
toutes les administrations : ils sont considérés comme
étrangers l’un à l’autre pour l’impôt sur le revenu, les droits
de donation ou de succession. En matière d’allocation
logement, ils sont assimilés à des couples mariés. Les
couples pacsés peuvent opter pour un régime de
séparation des patrimoines ou de communauté. Acheter à
plusieurs peut se faire également en indivision ou en
créant une société civile immobilière.
Selon l’Insee, près d’un couple sur six cohabite aujourd’hui
sans se passer la bague au doigt, ce qui
représente 4,8 millions de personnes. Quant au pacs, créé
fin 1999, il continue à faire des émules. À mi-chemin entre
le concubinage et le mariage, ce régime a séduit aussi
bien les couples hétéros qu’homosexuels. Le nombre de
pacs a dépassé le million au début de l’année 2010.
Penser à protéger l’autre
Ne pas être époux officiels n’empêche pas de réaliser des
projets communs, de construire ensemble un patrimoine,
bref d’envisager l’avenir à deux. Mais là où le bât blesse,
c’est qu’aux yeux du droit civil, l’union libre et le pacs sont
des régimes beaucoup moins protecteurs que celui du
mariage.
En matière de prévoyance, de succession et de réversion,
les droits du compagnon ou de la compagne ne se
conjuguent pas de la même façon selon la nature juridique
du lien qui unit le couple. En cas de décès de son
« ami(e) », celui qui reste est considéré aux yeux de la loi
comme un étranger. Les héritiers du défunt raflent tout, ou
presque. Afin d’éviter des situations difficiles, il convient de
se poser les bonnes questions en matière de finances et
de patrimoine. Certes, quand on aime, on ne compte pas.
Il faut malgré tout rester lucide et envisager le pire. Si le
couple vole en éclats, de quelle façon seront partagés les
biens, les placements et l’argent commun ? Si on achète
ou on loue ensemble, qui récupérera le logement en cas
de séparation ou de décès ? Si un membre du couple
venait à disparaître, ses héritiers (enfants ou, à défaut,
parents du défunt) étant en première ligne dans la
succession, que va recevoir celui qui reste ?
« Les concubins se passent de la loi, la loi se passe
d’eux », aurait déclaré Napoléon au moment de la
rédaction du Code civil. Cette phrase reste presque
d’actualité de nos jours, même si, depuis, les concubins
ont obtenu quelques reconnaissances et que le pacs a vu
le jour. Le mariage pour tous, voté en 2014, change
également la donne pour des couples homosexuels,
auparavant obligés de choisir entre le pacs ou rien.
Néanmoins, il existe différentes parades juridiques
destinées à organiser le désordre généré par l’indivision
qui régit la détention commune de biens par deux
personnes non unies par les liens du mariage.

L’indivision
L’indivision, ça ressemble à une bonne idée : plutôt que de
se donner ou de se prêter de l’argent, achetons ensemble,
et notamment en famille. Pourquoi pas… À condition de
prendre quelques précautions. Ce statut suppose, une fois
le logement acheté, que toutes les décisions le
concernant, la gestion quotidienne comme les travaux,
soient prises à l’unanimité. Beaux conseils de famille en
perspective…
Ensuite, il faut savoir que l’indivision peut être étendue en
cas de décès. Imaginons des parents qui souhaitent
acquérir un bien en indivision avec leur fille et son
concubin, plus âgé qu’elle, père de son enfant et d’un
autre fils né d’un précédent mariage. Vous suivez
toujours ? Si le gendre disparaît, l’indivision est
automatiquement étendue à ses deux enfants dont l’un est
quasiment inconnu et n’a aucun lien avec les beaux-
parents financeurs de l’opération.
Toujours dans la perspective où l’achat en indivision se fait
en famille, il faut imaginer que cette solution peut devenir
pesante si les parents prennent une place trop grande en
débarquant systématiquement à l’improviste, parce que
c’est aussi un peu « leur » maison. Pour certains notaires,
la seule incertitude de ce montage tient au temps que
durera la bonne entente des membres de l’indivision. Peu
le conseillent, car beaucoup en gèrent les conséquences
désastreuses, la plus fréquente étant la vente du bien.
Pour faciliter la gestion de l’indivision au sein d’un couple
non marié, plusieurs formules juridiques existent. La
première consiste, le jour de l’acquisition, à inscrire dans
l’acte notarié une clause de rachat prioritaire, permettant
au survivant d’acquérir la part du concubin ou du
partenaire décédé. Cette disposition évite ainsi à celui qui
reste de se retrouver en indivision avec la famille du
conjoint décédé et donc d’être évincé par eux. Reste qu’il
faudra les dédommager en rachetant la quote-part du
logement commun.
Une autre parade consiste à léguer, via un testament, à
son compagnon ou à sa compagne, soit la pleine
propriété, soit l’usufruit de la quote-part du logement
acquis. Confié à un notaire, le testament sera publié au
fichier central des dispositions des dernières volontés.
Mais ce mode de transmission du ou des biens
immobiliers ne peut être effectué qu’à certaines
conditions : on n’a le droit de léguer son bien à sa
« moitié » qu’à condition de veiller à ne pas piocher dans
la réserve héréditaire, c’est-à-dire la part qui revient de
droit aux héritiers.
Enfin, la signature d’une convention d’indivision permet
d’éviter pendant une durée déterminée la remise en cause
de l’indivision. Grâce à cet acte rédigé sous seing privé
(sans passer chez le notaire), les concubins ou pacsés
s’engagent mutuellement à ne pas mettre fin à l’indivision
pendant une durée convenue ensemble. La durée
maximale d’une convention est de cinq ans renouvelable.

La société civile immobilière

Plus élaborée, la création d’une société civile immobilière
(SCI) constitue un dispositif capable à la fois de stabiliser
l’indivision et de protéger davantage le survivant.
Concrètement, c’est la société, personne morale, qui
achète le logement grâce à l’argent apporté par les deux
associés (les deux membres du couple) et l’emprunt
éventuel. La SCI devient alors propriétaire du logement et
les associés se partagent ses parts sociales à hauteur de
leurs apports respectifs. En cas de séparation, l’un a la
possibilité d’acheter les parts de l’autre. En cas de décès,
les parts de la personne disparue peuvent être rachetées
par l’autre à ses héritiers, sous réserve d’une clause
d’agrément.
Les conseils d’un juriste sont utiles pour cerner les
besoins et attentes du couple et surtout pour rédiger sur
mesure les statuts de la SCI. Pour verrouiller davantage le
dispositif, il est parfois opportun de prévoir des
démembrements croisés de propriété : voilà un astucieux
montage à prévoir à l’avance. Explications : chacun des
concubins possède 50 % des parts en nue-propriété
et 50 % en usufruit. Le logement leur appartient donc en
pleine propriété à tous les deux. En cas de disparition de
l’un, l’autre conserve 50 % des parts en pleine propriété et
l’usufruit sur les autres, leur nue-propriété étant transmise
aux héritiers. Le survivant peut ainsi conserver l’usage du
logement sans forcément avoir à racheter la part de la
nue-propriété appartenant désormais aux héritiers.
Une clause d’agrément des nouveaux associés peut
également être incluse aux statuts. Cette disposition
spéciale prévoit que les héritiers ou les légataires de
l’associé défunt ne pourront devenir eux-mêmes associés
qu’avec l’accord du concubin survivant.

Quels intérêts ?
Il y a des avantages à se constituer en SCI. D’abord, la
SCI permet de bénéficier de prêts intéressants que les
banques accordent plus facilement à des entreprises qu’à
des personnes physiques. Par exemple, la règle des 33 %
d’endettement ne joue plus, puisque le prêt est accordé à
la société, donc à une personne morale. Plus il y a
d’associés, plus les capitaux disponibles seront
importants.
Ensuite, la SCI permet de transmettre son patrimoine à
moindre coût. Le bien transmis n’est pas le logement,
mais les parts sociales de la société, plus faciles à
partager. Sachez que leur valeur est inférieure à celle de
l’immeuble, car le passif de la société en est déduit. Enfin,
l’administration fiscale tolère une décote sur la valeur des
parts sociales, justifiée par l’absence de marché et la
difficulté de les revendre.

Quelles contraintes ?
Les contraintes de la SCI sont de nature administrative. Le
statut de société oblige à quelques formalités
incontournables : la société doit ainsi posséder un compte
bancaire propre et faire certifier ses comptes. Ses statuts
doivent être rédigés avec précision et elle doit réunir une
fois par an une assemblée générale.
Côté financier, une SCI ne peut pas bénéficier des prêts
au titre de l’épargne logement, plus très intéressant depuis
la baisse des taux. Elle n’est pas une SARL (société
anonyme à responsabilité limitée), donc les associés sont
solidaires et, en cas de défaillance de l’un d’eux, la
banque peut exiger des autres qu’ils paient à hauteur de
leur capital, sans plafond. La SCI ne permet pas
d’échapper à l’impôt sur le revenu ni à l’impôt sur la
fortune immobilière, et aucune des incitations fiscales sur
travaux ou au motif que le logement est loué ne peut lui
être accordée.
Pour avoir une portée efficace, une SCI doit être créée
avant d’acheter le bien. Si l’on a recours à un notaire ou
un avocat, le coût de création de cette société est facturé
entre 1 000 et 3 500 €.
En cas de cession d’un bien, la SCI est soumise à une
taxation sur la plus-value immobilière selon les modalités
en vigueur depuis le 1er septembre 2013. En revanche,
 lorsque c’est un détenteur de parts (et non la SCI soumise
à l’IR) qui cède ses propres parts, il ne bénéficie pas de
cet abattement.

LA TONTINE : LE DÉCÈS COMME SEULE ISSUE

Deux concubins ou partenaires pacsés peuvent acheter
ensemble un logement en insérant dans l’acte d’achat une
clause appelée tontine ou pacte tontinier  : si l’un des deux
décède, le bien appartiendra au survivant, avec un effet
rétroactif à compter du jour de l’achat. Les héritiers n’ont
dans ce cas aucun droit sur ce bien, qui ne tombe pas dans
la succession. Mais prudence  ! L’absence de droits de
succession ne s’applique que si le logement constitue la
résidence principale du couple et si sa valeur n’excède pas
76  000  € le jour du décès. Dans le cas contraire, il faudra
s’acquitter de droits au taux de  60  % sur toute la part du
défunt, et pas seulement sur le montant excédant 76 000 €.
Si le couple se sépare, le bien n’est pas partageable. Le
partenaire souhaitant récupérer sa mise n’a aucun moyen de
l’exiger, surtout si l’autre n’est pas d’accord. Le couple risque
alors de se retrouver «  prisonnier  » de son acquisition. Un
montage plutôt adapté aux seniors.

Le coup de pouce de la famille :

donation et usufruit
Quand on a la chance d’avoir un coup de pouce, il faut
pouvoir en profiter au maximum : donation, usufruit – et
son corolaire : le barbare « démembrement » –, découvrez
toutes les possibilités qui s’offrent à vous.

Donner à tous et pas à un seul

Comment donner ? Rien de plus simple. Il suffit de se
procurer à la recette des impôts ou de télécharger sur le
site de l’administration fiscale ([Link]) les
imprimés concernant le don (formulaire no 2731) et celui
du don d’argent (formulaire no 2735). Une fois ce(s)
document(s) rempli(s), il faut le(s) retourner pour le(s) faire
enregistrer, sans frais, auprès des services fiscaux.
Déclarer ce don aux impôts ne doit surtout pas vous
exonérer de précautions juridiques importantes. Un simple
don de la main à la main peut constituer une véritable
bombe à retardement au sein d’une famille et générer des
conflits futurs au moment de la succession. Mieux vaut
procéder à une donation par un acte notarié pour
organiser au mieux l’équité entre les tiers et préserver la
paix future. La donation simple a pour inconvénient de
pouvoir être remise en cause le jour du décès du
donateur. En effet, les dons sur le plan civil sont
rapportables à la succession. Ce qui signifie qu’à ce
moment un frère, une sœur ou un parent pourra réclamer
la part dont il se sent lésé s’il n’a pas, dix ou vingt ans plus
tôt, touché la même somme.
La meilleure assurance pour distribuer son patrimoine en
toute égalité reste la donation-partage. Cet acte consiste
pour un parent à répartir de son vivant et de façon
définitive une partie de ses avoirs à ses enfants. Atout :
les valeurs sont figées le jour de la donation et plus
question d’y revenir au décès du donateur.
Depuis le 1er janvier 2007, de nouvelles dispositions
concernant la donation-partage permettent d’élargir le
cercle des heureux donataires. En plus de donner à ses
enfants, le donateur peut aussi gratifier les enfants de son
conjoint ou ses petits-enfants. Cette avance sur la
succession n’est bien sûr possible qu’à condition que
l’ensemble des membres de la famille soient informés et
donnent leur accord. Les futurs héritiers directs – c’est-à-
dire les descendants du donateur – doivent, par exemple,
accepter de passer leur tour au profit de leurs propres
enfants en cas de transmission de grands-parents à petits-
enfants.
Sachez que la rédaction d’un tel acte coûte environ 0,6 %
du montant du don pour des espèces ou un portefeuille de
titres, et 2 % du prix d’un bien immobilier. Par ailleurs, la
donation avec charge précise à quoi l’argent doit être
utilisé (achat immobilier, par exemple). L’argent transmis
est considéré comme un bien propre, il n’est pas inutile de
préciser dans l’acte de vente l’origine de ces fonds. En cas
de séparation, le partage en tiendra compte.
DONNER ASTUCIEUSEMENT

L’ingénierie fiscale permet des montages un peu

complexes, mais très avantageux pour tout le
monde. Ne vous lancez pas seul dans ce genre
d’arrangement, des notaires sont formés pour ça et
certains adorent trouver la manière la plus rusée
d’interpréter les lois. La transmission en famille
peut se faire, par exemple, par le biais d’une SCI
familiale  : ce type de montage permet à des
parents propriétaires de revendre leurs biens
(appartement, fonds de commerce) à une SCI
familiale dont leurs enfants sont actionnaires.
L’achat est financé par un crédit in fine accordé à la
SCI, adossé à un contrat d’assurance-vie nanti par
tout ou partie de la somme reçue par les parents
pour la vente de leur patrimoine. Endettée à 100 %,
la SCI n’a aucune valeur et n’est donc pas
imposable. Tous les six ans, les parents peuvent
effectuer une donation des parts qu’ils possèdent
encore et transmettre ainsi hors droits un
patrimoine dont les intérêts se remboursent grâce
à des loyers. En transmettant la nue-propriété et
conservant l’usufruit des parts, les parents
diminuent aussi, le cas échéant, l’assiette de leur
impôt de solidarité sur la fortune.
Démembrez, démembrez, il en
restera toujours quelque
chose
Le « démembrement » de propriété est un mot bien
technique pour évoquer une réalité assez simple : il s’agit
de séparer la nue-propriété d’un bien de son usufruit, en
clair de séparer la possession du bien de son droit
d’usage.

Bénéficier de l’usufruit d’un bien

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien, un logement, par
exemple, qui appartient à quelqu’un d’autre. Au sein d’une
même famille, c’est un système pratique pour transmettre
ses biens, gérer une succession sans mettre quelqu’un
dehors ou pour loger ses enfants. Dans ce dernier cas, le
plus avantageux pour les enfants consiste à récupérer
l’usufruit d’un logement et à l’habiter. Ils devront
l’entretenir, en payer les charges et la taxe d’habitation.
Les grosses réparations et la taxe foncière, en revanche,
incombent au nu-propriétaire, mais dans les faits rien ne
l’oblige à engager les travaux et l’usufruitier ne peut l’y
contraindre.
UNE ÉVALUATION DIFFICILE

La somme de l’usufruit et de la pleine propriété

doit être égale à la valeur de la pleine propriété
d’un bien : il suffit d’évaluer l’un pour obtenir l’autre
et réciproquement. Cela ne nous dit pas grand-
chose sur les clés de répartition… Elles sont en fait
calculées sur des bases fiscales et un barème fixé
par la loi sur la valeur de la pleine propriété des
biens. La valeur de l’usufruit est en principe
de 23 % de la valeur de la pleine propriété du bien
par période de dix ans. Par exemple, un usufruit
donné pour quinze ans sur un appartement d’une
valeur de  200  000  € vaut fiscalement  92  000  €
(200 000 × 23 % × 2).

La valeur de l’usufruit peut également être calculée

sur les flux de revenus qui seront perçus pendant
la durée de cession prévue  : par exemple, sur les
loyers d’un logement loué. Si le taux de rendement
du logement faisant l’objet d’une cession
temporaire d’usufruit est supérieur à 3 %, sa valeur
économique sera différente de sa valeur estimée
fiscalement.

Enfin, un usufruitier peut renoncer à son droit, le

donner ou le vendre. Lorsqu’il y renonce, l’usufruit
 revient au nu-propriétaire dans des conditions qui
sont parfois interprétées comme une donation.
Elle donne lieu alors à des droits.

Payer moins d’impôts

La mécanique de ces systèmes permet d’astucieux
montages dont l’objectif est toujours de payer moins
d’impôts ou moins de droits de succession, donc de
réaliser des transmissions immobilières à moindre coût :
seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation,
céder l’usufruit avant permet de diminuer les taxes
proportionnelles au montant de la succession. Les
notaires adorent…
La donation temporaire d’usufruit permet des économies
d’impôts aux parents. En effet, ce système permet à un
propriétaire (au hasard, les parents) de ménager des
revenus réguliers à des usufruitiers (au hasard, les
enfants).
Par exemple, la donation d’usufruit à des enfants majeurs
leur assure de toucher les loyers d’un appartement loué et
permet aux parents de diminuer leur assiette d’impôt sur la
fortune immobilière : c’est l’usufruitier qui est imposable
sur la valeur du bien. A priori, lorsqu’il est encore étudiant
par exemple, ce dernier n’est pas concerné.
L’administration fiscale ne voit pas ces montages d’un très
bon œil. Elle a ainsi indiqué que « s’il s’avère que cette
transmission est fictive ou qu’elle a pour but exclusif
d’éluder l’IFI, notamment dans l’hypothèse d’une
transmission au profit de descendants », elle sera fondée
à mettre en œuvre la procédure de répression des abus
de droit pour restituer à l’opération son véritable caractère
(réponse ministérielle Beaulieu du 14 juillet 2003).
La loi ELAN élargit cette notion de droit aux montages qui
seraient imaginés dans un but « essentiellement » fiscal
(et non plus « uniquement »). Le ministère des finances a
précisé en janvier 2019 que cette nouvelle lecture ne
s’appliquerait pas aux démembrements de propriétés
immobilières.
Chapitre 9
La résidence secondaire, un
plaisir coûteux
DANS CE CHAPITRE :

» Mer, campagne ou montagne ?

» Maison de famille ou investissement plaisir ?

» Le vrai coût d’une maison de vacances

» La location saisonnière ou comment ne pas gâcher ses

vacances

» Acheter à l’étranger

D
imanche soir, retour de week-end. Les abords des
grandes agglomérations s’engorgent rapidement.
Embouteillages, longues minutes d’attente au péage.
Les citadins abandonnent leur résidence secondaire pour
retourner passer la semaine en ville. En réalité, le schéma
n’est plus si net. La semaine de trente-cinq heures a
creusé quelques brèches dans cette coupure deux
jours/cinq jours et, depuis quelques années, les week-
ends commencent le vendredi midi et durent parfois
jusqu’au mardi matin.
Environ 10 % des Français possèdent une résidence
secondaire, dont le parc de 3 millions représente 10 % des
 logements éparpillés sur tout le territoire, soit 800 000 de
plus qu’il y a dix ans. Une vingtaine de communes en
comptent même plus de 10 000. Mais l’expression
« résidence secondaire » recouvre aujourd’hui des types
d’habitat de plus en plus divers : de la maison de famille
héritée de génération en génération au studio pour quatre
de 23 m2 dans une station de ski, en passant par un
mobile home laissé à demeure. Certaines propriétés
n’ouvrent leurs volets qu’en été, d’autres vivent toute
l’année et accueillent la famille tous les week-ends, ou
bien encore sont louées lorsque les propriétaires sont
absents. Sans parler des maisons habitées par les
« néoruraux » ou les « rurbains », ces citadins qui tentent
un retour à la terre tout en gardant un pied professionnel
en ville et partagent leur temps entre les deux lieux.
La résidence secondaire répond à plusieurs objectifs :
posséder un endroit où passer son temps de loisirs,
transmettre à ses enfants un capital, tabler sur une plus-
value (de moins en moins vérifiée), rentabiliser un
logement en le louant lorsqu’on ne l’occupe pas, se
préparer une retraite au soleil, et même devenir
propriétaire (certains ménages, locataires de leur
résidence principale achètent leur résidence secondaire).
Bref, difficile de dresser la typologie d’un genre qui tend à
échapper aux classifications. Essayons tout de même…

Mer, campagne ou montagne ?

Le choix n’est pas cornélien pour tout le monde. La
sélection est finalement assez vite faite : montagne pour
les plaisirs du ski, mer pour ceux de la plage, alors que la
campagne est souvent choisie par attachement familial ou
tout simplement pour son accès plus facile. Les piscines,
de plus en plus fréquemment installées dans les maisons
éloignées des plages, ont renouvelé l’attrait d’arrière-pays
même très chauds l’été, puisque l’on peut désormais s’y
baigner, tranquillement et chez soi.
Mais les choix des vacanciers ne sont pas tous dictés par
leurs seuls désirs. L’offre immobilière et l’aménagement du
territoire ont mis l’accent sur certaines régions en en
délaissant d’autres. Les années 1960 et 1970 ont ainsi été
des périodes de profondes transformations, causes ou
conséquences du tourisme de masse. Les grandes
stations de ski datent de cette époque et n’ont cessé de se
développer depuis, comme l’aménagement – ou le
bétonnage, disent les critiques – de certaines zones du
littoral atlantique et méditerranéen.
Les autoroutes ont suivi autant qu’orienté les grandes
transhumances des juillettistes et des aoûtiens. Et dès les
années 1980, le TGV a doublé ce réseau en créant de
véritables micromarchés dans les villes où il s’arrête et
aux environs. Aujourd’hui, les aéroports desservis par les
lignes low cost (à bas prix) dessinent une nouvelle carte
de la France des vacances, y compris à destination des
étrangers qui achètent des résidences pas très chères,
dans des coins souvent perdus qu’ils peuvent pourtant
atteindre après une heure d’avion.
Pendant longtemps, mer et soleil ont attiré de nombreux
acheteurs et ce n’est pas un hasard si le Var, les Alpes-
Maritimes et la Corse arrivent en tête des régions les plus
colonisées par les résidences secondaires. Viennent
ensuite la Savoie et la Haute-Savoie, où la concentration
de petites surfaces est très forte dans les stations de ski.
Le littoral breton fait figure de concurrent sérieux depuis
plusieurs années. Quant aux campagnes, dont la France
n’est pas avare, elles attirent de plus en plus de
vacanciers, séduits par les gîtes d’étape, toutes les
maisons en location saisonnière via les plateformes de
type Airbnb, les hôtels de charme et, plus prosaïquement,
les incitations fiscales (voir chapitre 9).
Nouveau concept, les maisons de campagne ou de week-
end « à une heure ou deux de » (Paris, Bordeaux, Lyon ou
Rennes) ont vu leurs prix flamber, dopés par des
acheteurs aisés et stressés, désireux de se tenir à l’écart
des grandes villes quelques jours par semaine.

Des prix en nette baisse

depuis dix ans
L’heure des soldes a sonné. Le marché des maisons de
vacances a plongé. Le nombre des ventes s’effondre, et
seules les villas idéalement situées avec vue sur mer
résistent. En cause, la crise et le durcissement de la
fiscalité des plus-values immobilières, qui fait fuir les
acheteurs étrangers.
Le secteur des résidences secondaires fait aussi face à
une mutation sociologique. Les ménages sont moins
enclins à s’engager dans l’achat d’une maison de famille
sachant que les ruptures sont légion. La façon de prendre
ses vacances évolue aussi : les congés sont morcelés et
les Français préfèrent découvrir des régions différentes
plutôt que se fixer pour trente ans.
Le littoral souffre, mais la crise est encore bien plus
marquée dans les campagnes. Dans la Creuse, les tarifs
ont été divisés par deux depuis 2008. Dans le Morvan, le
Périgord ou le Lot, la situation est quasi identique. Et rien
ne permet d’envisager une inversion de tendance au cours
des prochains mois.
De prix plafonds, il n’y en a pas. Certaines villas au bord
de l’eau sur la Côte d’Azur, des domaines isolés sur des
îles ou des maisons situées sur des terrains totalement
inconstructibles dépassent plusieurs dizaines de millions
d’euros. Difficile de se faire une idée du marché tant il
dépend de l’offre et de la demande et peut s’emballer avec
l’ouverture d’une ligne aérienne ou la construction d’une
gare TGV, comme Bordeaux en 2018.
Alors, comment choisir ? En commençant par se fixer un
lieu et en faisant le tour des notaires du coin, en
fréquentant les ventes aux enchères, en allant faire du
porte-à-porte, discuter avec les propriétaires qui
connaissent toujours le voisin qui… Ne pas être pressé est
un bon atout. S’attendre à tout aussi. S’il est déjà difficile
de trouver le logement de ses rêves dans une ville à peu
près normée, imaginez ce que c’est en pleine campagne,
où l’architecture vernaculaire côtoie souvent des bâtisses
sans aucun intérêt, de magnifiques vieilles fermes en ruine
et des maisons d’architecte.

Les régions les plus prisées

Les régions côtières ou ensoleillées restent les plus
courues : les maisons de pêcheur, les villas de la Côte
d’Azur, les cottages du littoral aquitain, les chaumières
traditionnelles normandes ou encore les longères de la
côte bretonne restent des musts, surtout avec une vue sur
la mer ou un accès facile à la plage. Mais, pénurie oblige,
la moindre bicoque avec un bout de jardin y coûte
désormais plus de 150 000 € et, pour peu que les
prestations soient au rendez-vous, dépasse les 300 000 €.
Même chose en montagne, où les chalets ou les studios
de grandes stations de ski atteignent les prix parisiens, à
plus de 8 000 € le mètre carré pour de belles résidences,
évidemment au pied des pistes et des remontées
mécaniques. À Courchevel ou dans les stations les plus
cotées, les prix, alimentés notamment par les étrangers,
dépassent fréquemment les 20 000 €/m2. Les granges à
retaper dans les villages ont été pour la plupart déjà
transformées. Les habitants de la région et leurs enfants
sont les premiers à en pâtir : ils ne trouvent plus de quoi
 se loger à des prix raisonnables et sont obligés de
s’éloigner des lieux où la flambée immobilière
accompagne le développement économique.

Maison de famille ou
investissement plaisir ?
Voilà deux concepts que tout oppose. Les résidences
secondaires étaient souvent des maisons anciennes,
assez grandes pour accueillir en même temps plusieurs
générations. Volets clos l’hiver, cris d’enfants l’été et puis,
à l’automne, grand rangement et à l’année prochaine ! De
vrais gouffres financiers. Elles sont aujourd’hui souvent
remplacées voire complétées par une formule plus
rentable qui concilie vacances et investissement locatif.
Lancées par le groupe d’immobilier de loisirs
Pierre & Vacances dans les années 1970, les résidences
de tourisme continuent de connaître un grand succès.
L’acheteur d’un appartement meublé à la montagne ou au
bord de la mer s’y réserve quelques semaines par an pour
ses propres vacances, le reste du temps, son logement
est loué et géré par une société ad hoc. Plus rien à voir
avec une maison de vacances dans laquelle les souvenirs
s’entassent de la cave au grenier. Ici, les logements sont
meublés par le promoteur. Ce dernier préfère imposer sa
marque plutôt que de voir peu à peu le mobilier s’adapter
au goût du propriétaire, qui serait d’ailleurs fort malvenu
d’y laisser ses affaires d’un séjour à l’autre. Même s’il est
chez lui, il n’est pas traité différemment des locataires qui
le précèdent ou lui succèdent.

Deux formules pour limiter les

frais
Premier cas : l’acquéreur paie son logement neuf au prix
du marché moins la TVA, touche des loyers et paie des
charges. Seconde possibilité : il bénéficie, dès l’achat,
d’une décote d’environ 30 %, ne paie aucune charge,
profite de son appartement pendant trois à huit semaines
par an mais ne perçoit aucun loyer jusqu’à la fin du bail
commercial de neuf ou onze ans (voir chapitre 12).
Dans les deux cas, et compte tenu des prix de vente
actuels (jusqu’à plus de 12 000 € le mètre carré dans de
grandes stations de ski, comme les Menuires ou Méribel),
le rendement locatif n’amortira pas l’investissement avant
de longues années. Entretemps, le propriétaire devra sans
doute reverser son écot, notamment pour des travaux de
rénovation de façade, surtout dans les conditions
climatiques d’un littoral venteux et salé en bord de mer ou
de grands froids et de gel plusieurs mois d’affilée à la
montagne. Au bout de trente ans, le revenu est certes
intéressant, à condition que le logement soit occupé plus
d’une quinzaine de semaines par an, ce qui est le cas
dans les secteurs les plus recherchés, où les prix de vente
sont aussi les plus élevés.
La formule des résidences services a tellement fait école
que les promoteurs sont passés des immeubles aux
maisons puis aux villas commercialisés sous cette forme.
Les familles avec enfants qui les louent les apprécient
beaucoup : elles leur reviennent moins cher que l’hôtel. Il
est plutôt conseillé d’acheter son bien à un groupe
immobilier connu et aux finances solides, pour ses
références, sa fiabilité et son futur à peu près assuré.
Beaucoup de promoteurs de ce genre de biens en confient
l’exploitation à des sociétés peu fiables. Certaines ont
même disparu corps et biens laissant aux propriétaires
leur bien non géré et vide. Pour de grands logements et
des investissements de plus de 500 000 €, fréquents dans
les stations touristiques cotées, il ne faut pas espérer de
retour rapide mais une plus-value ou la sécurité d’un
placement à long terme, et le plaisir de profiter des
vacances.

Sans intermédiaire, c’est plus

rentable
Il est possible de monter son opération seul : pas de statut
de résidence de tourisme, pas de gestionnaire, mais des
loyers perçus intégralement. Et la liberté de stopper la
location pour, par exemple, prêter son appartement à des
amis, à tout moment. De très nombreux propriétaires
pratiquent cette location saisonnière un peu artisanale, en
inscrivant leurs biens sur les listes des syndicats
d’initiative des villes où ils sont situés. Ils contribuent ainsi
à remplir les stations de sports d’hiver et des villes du
littoral, comme Saint-Jean-de-Monts, Cannes ou La
Grande-Motte.
Les logements anciens sont moins chers à l’achat, surtout
s’ils ont été construits dans des immeubles des
années 1960, mais sachez que les surfaces de taille
correcte situées près de la mer, avec une vue ou skis aux
pieds se louent presque aussi cher au mètre carré que les
constructions neuves, malgré leur vétusté. Un coup de
peinture et quelques travaux en augmenteraient encore la
rentabilité, qui atteint facilement 10 %.
L’arrivée des plateformes de location saisonnière de type
Airbnb a tout changé… Il est désormais possible de louer
par nuit ou par jour, par semaine ou par mois… Sauf que
ce système pratiqué un peu sauvagement ces dernières
années est désormais réglementé par la loi ELAN pour
l’évolution du logement, de l’aménagement et du
numérique et ne s’applique plus, dans sa version simple,
aux résidences secondaires toujours sous le régime des
locations saisonnières.
ADIEU, LES CAGES À LAPIN
Si les studios de  17  m2  construits dans les années 1960  et
supposés accueillir trois personnes se louent encore à de
jeunes inconscients ou très désargentés, les promoteurs ont
totalement revu leurs normes de surface et proposent
aujourd’hui des appartements jusqu’à plus de 100  m2, dont
les prix augmentent évidemment en conséquence. À la
montagne en particulier, les grands immeubles modernes
ont fait place à une construction plus traditionnelle. Le
retour au bois et aux chalets à taille humaine est partout
visible, au point que l’overdose de petits cœurs et de frises
découpées dans les corniches n’est pas loin…

Afin de moderniser un parc ancien, parfois en très mauvais

état compte tenu de l’occupation fréquente et du faible
réinvestissement des propriétaires bailleurs, des sociétés
d’économie mixte, associées aux stations de Val-Thorens, des
Ménuires et de Tignes notamment, proposent une aide à la
rénovation. En échange d’une subvention qui peut atteindre
la moitié du montant des travaux, le propriétaire doit
s’engager à donner son bien en gestion pour neuf ans (tout
en continuant à en profiter quelques semaines par an s’il le
souhaite). La formule, initiée au début des années  2000, ne
connaît pas un grand succès malgré la volonté des
municipalités  : elle ne touche que quelques centaines de
propriétaires dans des stations qui comptent plus
de 25 000 lits.
Louer à l’année ?
Bien plus encore que la résidence principale, la maison de
campagne échappe apparemment à tout calcul de
rationalité économique. On craque, on se l’offre, on se fait
plaisir sur un coup de cœur et on verra bien. Justement,
c’est vite vu : la résidence secondaire coûte cher. Alors
pourquoi ne pas la louer ? À peine 6 % des Français sont
passés à l’acte. L’idée est assez parisienne, de se
réserver, à une heure ou à peine plus de la capitale, un
coin de verdure où passer ses week-ends ou les petites
vacances et se reposer. En province, la campagne n’est
jamais très loin, on choisit plutôt la mer ou la montagne
pour se dépayser.
Intermédiaire entre la vieille maison de famille, pleine de
souvenirs mais souvent fermée l’hiver, surpeuplée à
chaque pont et lointaine, et la location saisonnière
anonyme, la maison louée à l’année permet de s’installer.
Pas de s’enraciner, mais de se sentir chez soi, de faire
connaissance avec les voisins et avec la région. Le tout
pour 600 ou 800 € de loyer par mois, plus les charges. La
solution paraît idéale pour les familles atteintes de la
bougeotte, qui passent un an ici, un an là, sans
engagement. Idem pour les ménages avec jeunes enfants
qui savent bien que viendra un temps où leurs
adolescents préféreront leurs amis et leurs soirées plutôt
que le grand air et les feux de cheminée avec les parents.
Louer une maison et y venir régulièrement permet aussi
de tester une région, pour, pourquoi pas, y investir plus
tard, mais cette fois en connaisseur du climat, des voisins
et des prix. À l’inverse, la location permet également de
changer de coin si l’environnement se dégrade, si l’afflux
touristique dérange, s’il pleut deux années de suite… Plus
besoin alors de se préoccuper de trouver un acheteur ou
de payer un impôt sur une éventuelle plus-value.
Avantage supplémentaire : les travaux de gros entretien
restent à la charge du propriétaire. Financièrement, le
calcul se tient.

Le mouton à cinq pattes

Presque tous les avantages donc, pour une solution qui
reste malgré tout assez rare. Et pour cause : le marché est
inexistant. La maison à louer à l’année est quasiment
introuvable et presque toujours décevante. Les belles
demeures anciennes sont à vendre, ce qui reste étant
éventuellement à louer. Le marché des maisons à la
campagne, peu fourni, est pris d’assaut par des familles
en quête de leur résidence principale.
Pour trouver, les maires, les notaires ou les commerçants,
oreilles attentives aux bruits de village, sont de biens
meilleurs interlocuteurs que les agents immobiliers. Les
petites annonces dans les journaux gratuits locaux (et
même très locaux) mordent parfois. Enfin, rien ne
remplace le porte-à-porte, un peu fastidieux mais payant.
Autre piste à suivre : les gîtes ruraux. Ils proposent
normalement des locations à la semaine (à partir de 250 €
pour quatre personnes) mais certains ne voient pas
l’ombre d’un touriste de tout l’hiver. Il y a parfois moyen de
s’arranger avec un propriétaire qui acceptera de changer
de statut pour s’assurer une rentabilité moindre mais
régulière sur douze mois, une garantie contre les
cambriolages et les dégâts du temps sur une maison vide.
Avantage pour le locataire : la maison – qui répond aux
critères des gîtes de France – est bien aménagée, bien
équipée, souvent jolie et les propriétaires installés à
proximité sont habitués à recevoir du monde.
Enfin, les cadres mutés à l’étranger constituent un vivier :
ces futurs expatriés n’ont pas toujours envie de vendre ni
de s’encombrer d’un déménagement et sont prêts à
confier leur maison et leurs biens pour quelques années.
Eux non plus ne se trouvent pas dans les agences
immobilières, mais par les amis des amis des amis…

Des prix à la tête du client

Combien coûte une location à l’année ? Mieux vaut savoir
combien peut supporter un budget avant de choisir une
maison. Il y a peu de références dans ce domaine et tout
dépend des régions, du propriétaire et de son ouverture à
la négociation. Les loyers sont un peu plus élevés aux
abords des grandes villes (c’est là que le marché semble
le plus porteur), dans les villages situés près des gares ou
facilement accessibles par autoroute.
La plupart de ces transactions se font en fait au noir, sans
bail ni écrit d’aucune sorte, le propriétaire se contentant de
répercuter auprès de son locataire factures et taxe
d’habitation qu’il reçoit à son nom. Ce qui lui permet
d’ailleurs tous les arrangements, comme parfois la
possibilité de se réserver quelques semaines dans
l’année.
Mieux vaut pourtant, pour le locataire comme pour le
propriétaire, établir un contrat de location en bonne et due
forme. Il suffit pour cela de se rendre chez le notaire qui
en consignera la durée, ainsi que le niveau du loyer et les
modalités de congé. L’assurance est également
recommandée. Si la maison est vide, même démarche,
puisque la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre
propriétaires et locataires a laissé de côté les résidences
secondaires.
Une fois le loyer payé, le budget n’est pas bouclé. Il faut
compter en plus l’eau, l’électricité, le téléphone et, moins
prévisible, le chauffage : à une heure de Paris, ou même
de Lyon, il ne suffit pas d’un ou deux radiateurs d’appoint
 pour conserver une température vivable d’une semaine
sur l’autre. Les impôts locaux réservent aussi des
surprises, mais le locataire ne paie que la taxe
d’habitation… et bientôt plus rien du tout.

Le vrai coût d’une résidence

secondaire
Mieux vaudrait ne jamais le calculer… Entretenir une
résidence secondaire sans compter sur aucun revenu
locatif frise l’aberration financière. Oui, mais c’est pour le
plaisir, alors tout est permis tant que l’on en a les moyens.

Des dépenses inévitables

La liste des postes budgétaires ressemble fort à celle
d’une résidence principale, surtout lorsque l’on s’installe
confortablement avec le câble, Internet haut débit… Tout
cela pour un usage qui peut être hebdomadaire, mais qui
peut se limiter aussi à un ou deux mois dans l’année (les
Français passent en moyenne quarante-quatre nuitées par
an dans leur résidence secondaire). Et c’est encore sans
compter le financement de cette maison ! S’il s’agit d’un
héritage, il se limite aux droits de succession. Sinon, il faut
ajouter au budget mensuel ou annuel les remboursements
d’un crédit.
Les principaux postes de dépense sont :
» les impôts : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe
d’enlèvement des ordures ménagères, redevance
audiovisuelle.
 » l’entretien : de la maison, mais aussi de la piscine,
du jardin, des dépendances…

» les frais : chauffage, électricité, eau, téléphone,

Internet, abonnement au câble.

» l’assurance de la maison et éventuellement le

système de sécurité (souvent majorés si la maison
est occupée moins de 90 jours par an).

» le remboursement du crédit.

Au total, les professionnels évaluent le coût annuel d’une

résidence secondaire à un montant compris entre 1 et 3 %
de sa valeur (1 % pour une maison simple, 3 % pour une
propriété avec parc et piscine), sans compter les travaux
de rénovation obligatoire tous les cinq à six ans.
Tout cela ne constitue pas encore un budget. Il faut
compter en plus les allers et retours en voiture ou en train,
et surtout les moments passés ailleurs : la maison de
campagne ne comble pas les envies de ski ou de soleil en
hiver ni le besoin de se dépayser de temps en temps en
partant faire du tourisme à l’étranger.
Prenons le coût réel d’un appartement de deux pièces
(45 m2 et terrasse de 15 m2) dans une résidence bâtie
en 1990, dotée d’une piscine collective, à Guérande, près
de La Baule. Cet appartement est occupé deux mois par
an, surtout en été. Le propriétaire y a supprimé le
téléphone fixe. Il y a quelques années, il l’a loué
environ 1 000 € par semaine et l’a retrouvé dans un état
qui l’a dissuadé de renouveler l’expérience. Voici donc le
budget de cette résidence :
» coût d’achat en 1999 : 77 000 €
 » crédit sur quinze ans : 770 € par mois

» charges de copropriété (dont entretien de la

piscine) : 60 € par mois

» assurance : 305 € par an

» taxe foncière : 405 € par an

» taxe d’habitation : 475 € par an

» frais d’électricité (dont chauffage) : 77 € par an

» ravalement : 2 272 € (une fois en quinze ans)

» réfection de la piscine : 763 € (une fois en quinze

ans)

» remise à neuf de l’appartement : 3 050 € en 2005.

Le coût total par mois effectif d’occupation : 5850 € ! Avec

cette somme, il y a moyen de se payer un bel hôtel…
ACHETER OU LOUER ?
Un simple calcul suffit à faire pencher la balance du côté de
la location, à condition qu’elle ne dure pas toute une vie.
D’abord, le statut est plus souple et permet de quitter les
lieux du jour au lendemain, ou presque. Le locataire
économise évidemment l’investissement de départ, la taxe
foncière et les travaux de réparation. Surtout, il évite de
s’encombrer d’un bien pas forcément facile à revendre, dont
les plus-values sont imposables et qui coûtera de l’argent à
ses héritiers.

Qu’offre de mieux le statut de propriétaire ? Une fois le bien

payé (souvent en une dizaine d’années s’il ne s’agit pas d’une
villa pieds dans l’eau sur la Côte d’Azur), la maison,
disponible douze mois sur douze, sans réservation, ne coûte
plus que le montant des factures d’eau, de gaz, d’électricité et
les impôts locaux. C’est déjà beaucoup, mais il y a plus : si un
propriétaire espère maintenir (à défaut de l’augmenter) la
valeur de son patrimoine, il doit régulièrement investir.
L’entretien de la toiture, la réfection des portes et fenêtres,
les travaux d’isolation sont des postes qui chiffrent vite.

C’est souvent pour échapper à ces charges trop lourdes et

sous-estimées au départ que les volets se ferment et que les
maisons se vident. Achetées pour les enfants, les résidences
secondaires sont souvent revendues parce que les enfants
n’y viennent plus… Pourtant, les maisons de campagne, de
vacances ou de week-end représentent près de 10 % du parc
immobilier total. Malgré la mobilité et les voyages faciles, les
Français tiennent encore à leur propriété de famille ou à s’en
offrir une. Les « oiseaux migrateurs » qui préfèrent louer ne
sont pas si nombreux et beaucoup finissent par investir
faute de trouver un nid de passage.

L’impôt sur les plus-values, à

n’y rien comprendre !
La revente des résidences secondaires est soumise à
l’impôt sur les plus-values, c’est à dire sur la différence, si
elle est positive, entre le prix de revente et le prix d’achat.
Son mode de calcul a sans cesse été modifié au cours
des deux dernières années, gelant au passage le marché
et faisant baisser les prix. Il faut désormais être un expert
pour réussir à savoir ce que l’on va payer au fisc au
moment de la revente de ce genre de bien. Il faut quinze
ans aujourd’hui pour que la plus-value soit exonérée. Sont
également exonérés les propriétaires ou tenanciers
vendus à des bailleurs sociaux. Toutefois, il faut toujours
attendre trente ans pour bénéficier de l’exonération de
prélèvements sociaux. Ainsi, en dehors de la résidence
principale, dont la cession est exonérée d’impôt sur les
plus-values, toutes les plus-values immobilières –
résidences secondaires, biens mis en location, etc. – sont
soumises :
» à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, après un
abattement en fonction de la durée de détention
(6 % par an à partir de la cinquième année de
détention jusqu’à 21 ans) ;
 » aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %,
après un abattement en fonction de la durée de
détention de 5 à 21 ans, mais différent de celui
applicable à l’impôt sur le revenu ;

» le cas échéant, à une « taxe sur les plus-values

immobilières excédant 260 000 euros », qui
représente entre 2 et 6 % de la plus-value nette
imposable, calculée après l’abattement pour durée
de détention applicable en matière d’impôt sur le
revenu ;

» une contribution de 3 à 4 % imposée aux

contribuables dont les revenus dépassent
250 000 € ou 500 000 € pour un couple.

Pour calculer la différence de prix constituant la plus-value

et sur laquelle s’appliquera l’impôt, le propriétaire peut
déduire de son prix d’achat :
» la commission d’agence immobilière ou les frais
versés au notaire pour sa négociation (estimés
forfaitairement à 7,5 %),

» les frais liés à l’établissement des certificats de

surface, d’absence de termites, d’amiante et de
plomb,

» les frais de mainlevée d’hypothèque,

» la TVA en cas de revente d’un terrain à bâtir,

 » les honoraires d’architecte acquittés le cas
échéant pour l’obtention d’un permis de
construire et ceux du géomètre pour un bornage,

» le coût des travaux estimés forfaitairement

à 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu
depuis plus de cinq ans.

L’impôt étant désormais prélevé à la source, le vendeur

recevra de son notaire un chèque du montant net d’impôt.

La location saisonnière ou
comment ne pas gâcher ses
vacances
Près d’un Français sur cinq choisit aujourd’hui de louer un
appartement ou une maison pour ses vacances d’été,
solution moins chère que l’hôtel et plus confortable que le
camping. Les avantages ? D’abord, vous êtes « chez
vous » pendant la durée de votre séjour, libre de vivre à
votre rythme sans contrainte d’heures.
Ensuite, vous pouvez, chaque année, changer de lieu de
villégiature comme bon vous semble. Il suffit de
sélectionner la région et le bien de votre choix. La gamme
des habitations de vacances est suffisamment variée pour
satisfaire tous les goûts et tous les budgets : du chalet de
montagne à la maison de campagne, en passant par le
traditionnel appartement de bord de mer, le studio de ski
et le mobil-home, jusqu’à la villa de standing avec piscine.
QU’EST-CE QU’UNE LOCATION SAISONNIÈRE
?
Il n’existe pas de définition propre à la location saisonnière.
Un arrêté du  16  mai  1967  définit seulement les locations
saisonnières comme étant «  des locations consenties à
l’occasion des vacances, quels que soient la durée et le mode
de location intervenue ». On peut donc considérer qu’il s’agit
d’une location de plaisance ou de vacances consentie à titre
provisoire. Elle se caractérise en principe par sa courte
durée, allant de quelques jours à plusieurs mois, sans
généralement dépasser une saison. Une réponse
ministérielle a d’ailleurs considéré que cette durée ne devait
pas excéder « celle d’une saison d’été ou d’hiver, c’est-à-dire
trois mois  ». Cette notion de saison s’est toutefois élargie,
notamment dans certaines régions. Ainsi, la Cour de
cassation a reconnu l’existence de deux saisons touristiques
distinctes sur la Côte d’Azur, l’une en été, l’autre en hiver
(22 juillet 1987).

Comment trouver ?
Rubriques immobilières dans la presse locale ou
nationale, sites internet innombrables entre particuliers ou
via des intermédiaires, sites d’échanges d’appartement,
plateformes en ligne… ou numéros « Vacances » des
journaux spécialisés dans les petites annonces, les offres
de location d’été et d’hiver fleurissent toute l’année.
Gratuites ou payantes, ces annonces émanent à la fois de
professionnels et de particuliers soucieux de rentabiliser
leur bien au moment de la saison touristique.

Particuliers ou professionnels, que

choisir ?
Chaque formule a ses avantages et ses inconvénients. Un
bien issu d’un patrimoine privé est en principe plus
personnel qu’un appartement meublé comme des dizaines
d’autres dans une résidence de tourisme. Si le propriétaire
vit sur place ou non loin de la location, il prendra la peine
de vous accueillir à votre arrivée et vous fera visiter votre
futur lieu de villégiature. Rien de plus désagréable que de
découvrir seul où se trouve le compteur électrique ou
comment s’allume le chauffe-eau. Les plus hospitaliers
auront mis à votre disposition dans l’habitation des
prospectus sur les visites, excursions, loisirs et autres
spécialités des environs, y compris parfois une bouteille
de vin ou de quoi assurer le premier petit déjeuner.

Les nouvelles règles de la location

saisonnière
Après plusieurs arrêtés municipaux et quelques
condamnations, la loi ALUR clarifie les règles de la
location touristique de courte durée. Le texte officialise le
droit de louer sa résidence principale, sans aucune
formalité. Seule contrainte : ne pas dépasser quatre mois
de location dans l’année. Cette précision rassure les
bailleurs et notamment tout ceux qui utilisent des sites
comme Airbnb pour gagner un peu d’argent en louant leur
bien pendant leur absence. Le Conseil constitutionnel leur
avait donné un vrai coup de pouce en censurant, en
février 2014, l’obligation pour les propriétaires souhaitant
louer un logement en France « pour de courtes périodes à
une clientèle de passage » de demander une autorisation
à l’assemblée générale des copropriétaires. Une telle
mesure aurait constitué un frein brutal à la location
saisonnière touristique, l’accord des copropriétaires étant
souvent difficile à obtenir. La loi ELAN de
septembre 2018 a à nouveau réglementé les pratiques en
obligeant les propriétaires à s’immatriculer et les
plateformes à surveiller que leurs adhérents respectent la
limite des 120 nuitées par an.
La situation se complique en revanche lorsqu’un
propriétaire souhaite louer une résidence secondaire dans
une ville de plus de 200 000 habitants. Il doit obtenir de sa
mairie une autorisation de changement d’usage du
logement. Les sites Internet devront recueillir une
attestation sur l’honneur de la part des hébergeurs
certifiant qu’ils respectent la loi. Il devient alors loueur de
meublé professionnel soumis au droit commercial.
À Paris, la situation est encore différente, car la mairie a
mis en place depuis 2011 un dispositif qui rend la location
d’une résidence secondaire extrêmement compliquée, afin
de protéger les surfaces dévolues au logement et de
tenter d’enrayer la hausse des prix. Pour louer une
résidence secondaire dans la capitale, un particulier doit
demander l’autorisation de transformer son logement en
local commercial. Elle lui est accordée s’il respecte les
règles de compensation : dans le centre de Paris ou dans
l’Ouest, chaque mètre carré de logement transformé en
meublé touristique doit être compensé par la
transformation de 2 m2 de commerce en habitation. Pour
les autres arrondissements, la règle est de un pour un. La
mairie de Paris dispose d’une équipe d’inspecteurs.
En 2013, 420 contrôles ont été effectués, deux fois plus
qu’en 2012. Et les sanctions commencent à tomber. Un
propriétaire de cinq meublés touristiques en situation
illégale a été condamné à payer une amende
de 125 000 €. En 2017, 31 propriétaires ont été épinglés
et contraints de verser 615 000 € à la ville. En 2018, le
conseil de Paris a majoré la taxe d’habitation de ces
logements de 60 %.
Traiter entre particuliers ne veut pas forcément dire payer
moins cher. Le loyer est librement déterminé par le
bailleur, qui surestime souvent la valeur de son logement.
Avant d’arrêter votre choix, il faudra donc vérifier que le
prix proposé n’est pas déconnecté de ceux du secteur en
comparant vous-même les annonces du même type ou en
appelant une agence immobilière locale ou l’office de
tourisme le plus proche. Même avec ces informations, il
est parfois difficile de se faire une réelle idée des prix tant
les biens proposés sont variés et les prestations diverses.
Le voyagiste qui vend des séjours clés en main, le loueur
de résidences de tourisme ou l’agence immobilière
proposeront une offre de biens plus homogène. Ils
commercialisent des produits standards adaptés aux
normes de confort internationales du tourisme occidental.
Quant à l’agent immobilier, il fait office de filtre et opère un
premier tri lorsqu’il rentre ses affaires en portefeuille.
Avant d’accepter de commercialiser un logement, ces
professionnels l’auront au préalable visité et auront
demandé que soient effectués les travaux ou les
réparations nécessaires pour un séjour sans souci des
locataires. Tout du moins en théorie : certains agents
immobiliers acceptent de prendre en gestion, dans les
stations de ski notamment, des biens qu’ils loueront à
coup sûr malgré leur état déplorable, voire dangereux.
Si vous prospectez à distance, l’agent immobilier local
vous enverra par courrier le descriptif complet de
l’annonce avec des photos. Ces documents sont de plus
en plus souvent disponibles sur le site internet des
agences ou sur celui de leur réseau. Si vous êtes
mécontent de votre location, vous pourrez toujours vous
retourner contre ce professionnel qui engage sa
responsabilité civile.
La plupart des professionnels acceptent le règlement en
chèques-vacances et bon nombre d’enseignes
touristiques proposent des tarifications préférentielles aux
salariés d’entreprises.
Les locations de particuliers labellisées par des réseaux
tels que Gîtes de France ou Clévacances ont l’avantage
d’avoir été au préalable visitées et sélectionnées. Elles
réservent, en principe, peu de mauvaises surprises. Pour
décrocher cette distinction commerciale, le particulier a dû
d’abord ouvrir les portes de son logement aux inspecteurs
du réseau sollicité. État intérieur et extérieur du bien,
agencements, équipements, aménagement intérieur, tout
est passé au crible. Pour être proposé en location, le
logement doit offrir les normes de confort et d’équipement
définies par l’enseigne. Pour mieux vous guider dans vos
recherches, ces labels ont classé leurs offres en plusieurs
catégories. Cette classification conjugue différents
paramètres : le niveau de confort, le type des prestations
proposées, le caractère de la maison et le prix. Enfin,
sachez qu’une fois labellisées, les locations en catalogue
sont contrôlées tous les ans chez Interhome, tous les trois
ans chez Clévacances et tous les cinq ans chez Gîtes de
France.

Se méfier des annonces trop

séduisantes
Peut-on se fier aux petites annonces ? D’après la
Direction générale de la concurrence, de la consommation
et de la répression des fraudes (DGCCRF), la plupart des
litiges issus des locations saisonnières proviennent des
transactions entre particuliers. Principal motif de
mécontentement : le logement déçoit presque toujours les
vacanciers parce qu’il n’est pas conforme au descriptif ou
parce que la décoration est vieillissante ou déplaît. Les
petites annonces de locations passées sur les sites
internet sont toujours rédigées de façon séduisante, la
plupart comportent des photos mais certains se font un
malin plaisir de ne jamais révéler la façade ou une vue
d’ensemble : c’est suspect. Il faut apprendre à décrypter
ces quelques lignes.
Si l’annonce mentionne seulement le nom de la ville,
faites-vous préciser l’adresse exacte. Si vous ne la
connaissez pas, renseignez-vous sur le quartier ou le
secteur où se situe le logement avec éventuellement un
point de repère connu.
L’utilisation des termes « superbe », « très belle vue »
n’apporte aucune information objective. Demandez si
logement bénéficie d’une terrasse, jouit d’une vue directe
sur mer, s’il donne sur une rue (passante ou non), sur une
cour, s’il est à proximité d’un restaurant, d’une
discothèque, d’une voie ferrée, d’un chantier. Est-il en
étage ? Avec ou sans ascenseur ? L’exposition donnera
des indications sur l’ensoleillement. Mieux vaut aussi se
renseigner sur la date de construction de l’immeuble et
son standing. Pour vous faire une idée du style de la
maison et de sa décoration, demandez des photos de
l’intérieur et de l’extérieur.
La simple mention du nombre de pièces est insuffisante. Il
faut se faire préciser la surface habitable et surtout le
nombre de couchages pièce par pièce.
L’expression « tout confort » est totalement subjective et
n’a rien d’explicite. Le contrat de location doit toujours être
accompagné d’un état descriptif des lieux (arrêté
no 25 305 du 16 mai 1967) et d’un inventaire du matériel
disponible sur place (nombre de verres, d’assiettes, fer à
repasser, nombre de chaises de jardin…). Ce document
vous donnera ainsi une idée précise du niveau
d’équipement du logement. Enfin, ne vous fiez pas, a
priori, aux assertions trop imprécises du style « proximité
plage et commerces ». Attention également à l’argument
« à cinq minutes de… ». Pour faire ses courses ou aller à
la plage, peut-on y aller à pied ou faut-il utiliser la voiture ?
Si le loyer mentionné dans l’annonce ne précise pas la
période de location ni même les disponibilités, mieux vaut
se renseigner au premier coup de fil. Faut-il compter des
frais annexes, tels que des charges locatives, des frais de
ménage ou de location de draps ? Ne versez aucune
somme d’argent plus de six mois avant la date de location.
D’ailleurs, un agent immobilier ne peut demander plus
de 25 % du prix de la location à la réservation. Entre
particuliers, il n’y a pas de règle, mieux vaut malgré tout
s’en tenir à ce pourcentage.
Une fois sur place, le propriétaire peut vous demander un
dépôt de garantie (dit caution), stipulé dans le contrat de
location, qu’il vous remettra à la fin du séjour, amputé le
cas échéant du montant des réparations générées par
votre maladresse : généralement pas pour un verre cassé.
Exigez toujours un contrat de location, il en existe des
formulaires qu’il suffit de compléter. Pour ce qui est de
l’assurance, le contrat de votre résidence principale vous
couvre pour une location de vacances, il suffit de
demander une attestation à votre assureur.
Certains sites internet de location entre particuliers
proposent aux locataires de noter les biens dans lesquels
ils ont séjourné en fonction de plusieurs critères. L’accueil
et les rapports avec le propriétaire y figurent, c’est utile.
Attention : les locataires sont également notés par les
propriétaires sur l’état dans lequel ils ont laissé la
maison… et l’information circule !

Des loyers à géométrie

variable
Les montants des loyers des logements de vacances n’ont
aucun rapport avec ceux des biens vides loués à l’année.
D’abord, l’habitation proposée en location de vacances est
toujours meublée, alors que les autres sont souvent
louées nues. Ensuite, le locataire doit acquitter un prix
forfaitaire facturé à la semaine, à la quinzaine ou au mois.
En règle générale, plus la durée de location est longue,
plus le prix de la semaine est dégressif.
QUELS RECOURS EN CAS DE LITIGE ?
Publicité mensongère, renseignements inexacts… De
nombreux motifs peuvent susciter votre mécontentement
dès votre arrivée dans une location. Tentez de régler
rapidement ce différend à l’amiable avec votre loueur. Si
vous échouez, vous pouvez tenter une conciliation auprès de
divers organismes. S’il s’agit d’un logement classé «  meublé
de tourisme  », contactez dans les huit jours la commission
départementale de l’action touristique qui siège à la
préfecture en lui adressant une lettre recommandée avec
accusé de réception. Alertez aussi le syndicat d’initiative ou
l’office de tourisme local qui vous a mis en relation avec le
loueur. N’oubliez pas d’informer enfin la direction
départementale de la concurrence, de la consommation et
de la répression des fraudes (DDCCRF) du lieu où a été
constatée l’infraction. Si la location présente des vices qui
n’ont pas été signalés (proximité d’un aéroport, chantier en
cours…), prenez des photos, faites établir un constat des
lieux par huissier, refusez de payer le solde de la location et
exigez au minimum le remboursement des sommes versées
à l’avance. Si vous décidez malgré tout de rester, négociez à
la baisse le prix du loyer. Si un arrangement à l’amiable est
impossible, vous pouvez engager une action en justice. Les
litiges d’ordre civil (la résiliation, les vices, le dépôt de
garantie non remboursée) relèvent de la compétence du
tribunal d’instance du lieu de la résidence ou du domicile du
bailleur. La décision de cette juridiction peut, le cas échéant,
aboutir à l’annulation du contrat de location, à la restitution
des sommes versées et même au versement de dommages
et intérêts.

Les critères déterminant le loyer d’une location de

vacances sont nombreux : le standing du bien, la proximité
de la plage, des pistes de ski ou des commerces, les
facilités d’accès, de stationnement, l’exposition, la vue, la
taille de la terrasse ou de la piscine sont autant de
paramètres qui doperont ou non des loyers qui vont du
simple au quadruple pour des surfaces et des nombres de
couchages identiques. Pour un même bien, l’écart de loyer
entre la haute et la basse saison touristique avoisine
20 à 30 %, en moyenne selon les sites. En été, les
stations balnéaires affichent ainsi leurs tarifs les plus
élevés.
Si vous tenez à séjourner en bord de mer, une solution
possible pour faire baisser la facture consistera à partir, si
possible, en dehors de la haute saison, autrement dit
avant le 15 juillet ou dès la dernière semaine du mois
d’août. Même raisonnement pour les vacances de sports
d’hiver. Les prix les plus accessibles à la montagne
correspondent aux séjours qui se déroulent en dehors des
périodes de vacances scolaires et surtout en fin de saison
d’hiver, c’est-à-dire à partir de début mars.

Acheter une résidence

secondaire à l’étranger
Acheter une résidence secondaire à l’étranger paraît de
plus en plus simple : avions fréquents et souvent lignes
low cost, petites vacances, week-ends. Il est de plus en
plus facile de partir à trois ou quatre heures de Paris pour
y trouver le soleil en hiver…

Se renseigner sur les

modalités financières de
l’opération
Vous vous aventurez sur un marché encore moins bien
connu que celui de l’Hexagone et pas toujours
transparent : au Maroc, par exemple, où le système
notarial est calqué sur l’organisation française, il est
souvent compliqué de retrouver le propriétaire, certains
biens étant en déshérence depuis longtemps… Seconde
inconnue : la possibilité d’emprunter, d’investir et
éventuellement de toucher des revenus si vous choisissez
de louer votre bien lorsque vous n’y habitez pas.
Comment cet argent sera-t-il taxé ? Par quelle
administration fiscale ? Pourrez-vous le rapatrier ? Enfin,
en cas de vente, serez-vous imposé sur la plus-value ?
Pourrez-vous réapprovisionner vos comptes avec cet
argent ? Autant de questions qu’il ne faut pas négliger de
se poser.

Où acheter ?
L’Espagne pas très loin, l’Italie accessible et familière, le
Maroc en plein boom touristique et terre d’enfance de
nombreux Français, le Portugal pour les mêmes raisons,
les fiscales en plus, la Floride chic mais un peu éloignée…
Telles sont les destinations prisées par les Français et sur
lesquelles ils disposent d’informations suffisantes pour se
lancer sans trop de risque.
Pour acheter en relative sécurité, voici quelques conseils :
» Faites-vous accompagner d’un professionnel
établi (agent immobilier, notaire ou avocat).

» Évitez les intermédiaires qui vous promettent une

affaire en or et restent flous sur leur statut.

» Ne payez pas cash, mais en devises du pays (hors

Europe) obtenues via un compte de non-résident
ouvert dans une banque sur place.
 PARTIE 2
LA PIERRE COMME PLACEMENT
DANS CETTE PARTIE…

Au-delà de l’achat de la résidence principale,

l’immobilier se conçoit aussi comme un placement.
C’est même une des pierres fondatrices de la
constitution ou de la consolidation d’un patrimoine,
au même titre que d’autres placements financiers.
En outre, l’immobilier fait toujours figure de valeur
refuge dans les périodes chahutées de la Bourse.
Comment expliquer un tel engouement des
Français pour ce placement ? Il s’achète à crédit,
génère des revenus réguliers et permet parfois de
s’enrichir à la revente. Longtemps considéré
comme un placement de père de famille,
l’immobilier a pourtant ses côtés sombres. D’abord,
pour être rentable, une opération immobilière doit
s’effectuer sur une longue période, au moins dix
ans, voire quinze ans. Ensuite, la rentabilité est à la
merci d’une défaillance de paiement du locataire et
d’une fiscalité très mouvante. Concernant les
éventuelles plus-values, elles sont hypothétiques et
dépendent de l’état du marché le jour de la revente.
Bref, autant de contraintes et d’inconnues qui
rendent incertain le rendement. Le placement dans
la pierre est loin d’être une sinécure !
Chapitre 10
Quatre bonnes raisons de
plonger
DANS CE CHAPITRE :

» S’enrichir à crédit pour pas cher

» Se préparer un complément de revenu pour la retraite

» Aider ses proches à se loger

» Payer moins d’impôts

D
ès lors que le problème de la résidence principale est
résolu et que l’on commence à avoir un peu d’argent
devant soi, l’investissement locatif apparaît comme
une solution attrayante et d’apparence facile. C’est
effectivement un placement possible pour continuer à bâtir
votre patrimoine. Compte tenu de l’importance des
sommes mises en jeu, l’acquisition immobilière ne doit
cependant pas se faire à la légère. La plupart du temps,
cette décision est motivée par la possibilité d’acheter sans
douleur à crédit, par la volonté de se préparer des
compléments de revenu en vue de la retraite, d’aider ses
proches à se loger ou de payer moins d’impôts. Autant de
bonnes raisons qui, prises individuellement, suffisent à
franchir le pas, mais qui, mieux encore, peuvent se
cumuler.
Se construire un patrimoine
grâce au crédit
L’immobilier, la Bourse et l’assurance-vie sont les
principales solutions offertes en matière de placements.
Toutefois, contrairement aux produits financiers qui
nécessitent toujours d’avoir de l’argent devant soi pour
investir, la pierre a l’incroyable avantage de se financer à
crédit. Les banques acceptent sans sourciller d’avancer
une partie, voire la totalité des fonds pour que se
concrétise un investissement locatif. S’il le faut, bon
nombre d’entre elles sont même prêtes à avancer les frais
de notaire, alors qu’elles sont bien plus exigeantes en
matière d’apport personnel dans le cas de l’acquisition
d’une résidence principale. Loin d’être philanthropes, les
prêteurs exigent une garantie imparable : une hypothèque
ou une caution sur le logement lui-même (voir
chapitre 29). Pas besoin de payer comptant : un habile
dosage entre votre apport personnel (aussi faible soit-il),
les loyers escomptés et votre effort d’épargne peuvent
payer des mensualités de crédit supportables et vous
enrichir en douceur.

Un crédit pas cher

Pourquoi se passer du crédit alors que son coût n’est pas
cher ? Il serait dommage de se priver de cette opportunité
de financement à bas prix. D’autant plus que les banques
rivalisent d’imagination et d’innovations pour aider le
bailleur à boucler son opération. Outre les prêts
traditionnels accessibles à tous, les prêteurs proposent
des emprunts spécialement conçus pour financer
l’investissement locatif, avec ou sans travaux. Outre les
prêts in fine (voir chapitre 27) qui permettent dans un
premier temps de payer les seuls intérêts pendant la
durée du crédit, puis à la fin du crédit, le règlement en une
seule grosse mensualité de la totalité du capital restant dû,
il existe aussi des prêts aidés ou à taux et durées
combinés (voir chapitre 26).

Rembourser l’emprunt grâce

aux loyers
Avec une mise minimale, voire nulle, vous pouvez donc
devenir propriétaire d’un logement d’une valeur certaine.
Contrairement à un portefeuille boursier ou à un contrat
d’assurance-vie, qui sont immatériels, le logement acquis
est réel, il existe bel et bien. Une fois occupé par un
locataire, il vous procurera des revenus immédiats que
vous percevez sous forme de loyers. Empochées chaque
mois, ces recettes locatives vont servir à régler vos
mensualités de crédit. Dans le meilleur des cas, l’équilibre
financier est parfait, autrement dit le loyer couvre 100 %
de la mensualité. En résumé, c’est le locataire qui vous
paie l’emprunt. Dans un cas moins favorable (c’est plus
fréquent), les loyers ne suffisent pas à régler le
remboursement. Il faut alors mettre la main à la poche
pour compléter. Au fil des mois et des années, l’emprunt
se rembourse ainsi sans douleur et la dette diminue. Avec
un peu de chance, si le marché immobilier augmente,
votre bien s’appréciera, ce qui dopera la valeur de votre
patrimoine immobilier.

Des intérêts déductibles

Pour optimiser votre investissement, vous avez intérêt à le
financer à crédit. En tant que bailleur, vous êtes autorisé à
déduire de votre revenu foncier imposable la totalité des
intérêts du crédit immobilier qui a servi à financer votre
achat. En cas de déficit, ce dernier s’impute sur votre
 revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Cette déduction
des intérêts s’applique quel que soit le régime
d’acquisition (Pinel, Duflot, Malraux, etc.). Ce cadeau
fiscal indirect de l’État permet ainsi d’alléger vos impôts.

Se préparer un complément de
revenu pour la retraite
En 2040, le pays comptera sept retraités pour dix actifs,
au lieu de quatre pour dix aujourd’hui. Plus de retraités et
moins d’actifs pour financer les pensions, la situation est
explosive et financièrement insolvable. Depuis quelques
années, les gouvernements successifs tentent de réformer
par petites touches le système français de financement
des retraites, mais l’équation n’est pas encore résolue.
Pour préserver tant bien que mal cet équilibre instable, ce
sont les retraités d’aujourd’hui et de demain qui paieront
les pots cassés. Au programme, une pension révisée à la
baisse. Cette dernière devrait représenter
entre 50 et 70 % de vos revenus actuels, parfois moins. Si
vous ne faites rien pour vous préparer des compléments
de revenu, c’est votre qualité de vie et votre pouvoir
d’achat futur qui en prendront un coup.
Pour tout actif, la démarche est la même : si l’on en a les
moyens, il est conseillé d’épargner et de placer tout au
long de sa vie professionnelle, afin de récolter les fruits de
son effort une fois la retraite venue. À côté de l’assurance-
vie ou de l’épargne salariale, l’immobilier locatif se situe en
bonne place pour vous aider à doper votre pension de
retraite. Pour profiter pleinement de ces rentrées d’argent
régulières que constituent vos loyers, il faudra avoir pris
soin de faire coïncider la fin des remboursements du crédit
immobilier avec l’arrêt de votre vie active et la baisse
annoncée de vos revenus. Une fois à la retraite, vos
 revenus locatifs ne serviront plus à payer l’emprunt mais
iront directement dans votre poche.

Aider ses proches à se loger

Que vous soyez locataire ou propriétaire, les prix de
l’immobilier ont atteint de tels sommets que bien se loger
aujourd’hui est devenu un luxe. Le manque d’offres en
location comme en transaction rend la recherche d’un bien
toujours compliquée et, au bout du compte, douloureuse
pour votre porte-monnaie. Assurer l’avenir de vos proches,
c’est tout simplement penser à leur proposer un toit pour
pas cher ou gratuitement.
Si vous ne voulez pas payer de loyer en pure perte pour
loger vos enfants étudiants ou vos parents âgés, vous
pouvez très bien envisager d’acheter une petite surface.
Le temps que votre enfant grandisse et décide un jour de
quitter le cocon familial pour s’y installer, vous aurez eu le
temps de louer le bien et donc de l’amortir. C’est aussi une
façon concrète d’aider votre progéniture à démarrer dans
la vie et de lui mettre le pied à l’étrier. Avec un logement
mis à sa disposition gratuitement ou à un prix symbolique,
ce sera ça en moins à prévoir dans son budget, comme
dans le vôtre d’ailleurs. Cela lui permettra d’épargner afin
d’être en mesure un jour d’acheter à son tour.
Vous pouvez acheter à votre nom ou au nom de votre
enfant. Cette dernière solution est envisageable si vous lui
faites une donation. Autre possibilité intéressante, l’achat
à deux. C’est une solution pratique, en particulier lorsque
votre enfant n’a pas les capacités d’emprunt suffisantes et
que vous, parent(s), n’avez pas la somme pour payer cash
le logement convoité. Vous effectuez alors une donation
du montant de l’apport à votre enfant et souscrivez un
emprunt pour financer le reste de l’investissement. Cette
 indivision vous permet de contrôler la situation avant
d’effectuer, plus tard, une donation à votre enfant.
Sachez qu’il est toujours possible de récupérer à l’issue du
bail un bien loué pour vous-même ou vos proches, à
condition de l’occuper à titre de résidence principale.

Payer moins d’impôts

Contrairement à la résidence principale, la détention d’un
bien locatif offre une multitude de déductions possibles
qui, au bout du compte, permettent d’alléger vos impôts.
Selon le régime fiscal, différents taux de déduction
forfaitaire possibles s’appliquent à vos loyers. Si votre
location dégage un déficit foncier, c’est-à-dire si les
charges sont supérieures aux loyers (voir chapitre 12),
vous pouvez, dans certaines conditions, imputer ces
charges sur votre revenu global imposable.
Autre piste à exploiter : le recours à l’emprunt amplifie les
économies d’impôts. En effet, les intérêts du prêt sont
déductibles des revenus fonciers. À ce titre, plus le déficit
foncier créé est important, plus il procure un gain fiscal.
Plafonné à 10 700 €, ce dernier est reportable pendant dix
ans.
Bref, si vous profitez de toutes les déductions possibles,
l’économie d’impôts peut être intéressante. Bien sûr, plus
vous êtes taxé, plus l’opération sera fiscalement gagnante.

Quand se lancer dans

l’investissement locatif ?
Vers la quarantaine, les revenus commencent à atteindre
des pics qui engendrent une pression fiscale forte. À partir
de 5 000 € d’impôts par an, le traitement de la fiscalité
peut devenir une priorité. Si votre taux d’endettement le
permet, pourquoi ne pas réaliser un investissement locatif
dans le neuf ? Cela permet de faire d’une pierre trois
coups :
» Vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit qui
permet de financer une opération avec une mise
minimale, voire nulle ;

» Vous payez moins d’impôts grâce à des

mécanismes favorables de réduction d’impôt ou
d’amortissements ;

» Vous vous constituez un patrimoine pour vous

préparer, à moyen ou long terme, des
compléments de revenu grâce aux loyers.
Chapitre 11
Bien choisir
DANS CE CHAPITRE :

» Un logement comme vous souhaiteriez l’habiter

» Du neuf ou de l’ancien ? Libre ou occupé ?

» Maison ou appartement : les avantages et les inconvénients

» Osez le monument historique

» Pourquoi pas la résidence de tourisme ?

» Craquez pour de la « pierre papier »

M
ême si vous n’y habitez pas, un bien locatif mérite
toute votre attention. Ici encore, la règle d’or de
l’immobilier ne se dément pas : soignez
l’emplacement. Pas question d’acheter un bien à distance
sous prétexte que vous réalisez sur le papier une bonne
opération financière. Pour réussir votre achat, déplacez-
vous, visitez le quartier, renseignez-vous sur les prix, bref,
mettez-vous à la place des futurs occupants. Qu’aimeriez-
vous trouver à côté de chez vous ? En jouant la carte de la
proximité des commerces, des transports en commun, des
accès routiers ou des écoles, vous aurez de bons atouts
en main pour séduire le plus grand nombre de locataires.
Cette façon de procéder avant d’acheter convient à la fois
pour de l’ancien ou du neuf, pour une maison ou un
 appartement, même pour une résidence de tourisme ou
étudiante.

Soigner l’emplacement
À l’échelle d’une ville, veillez à bien cibler le quartier.
Évitez les secteurs en perte de vitesse ou de réputation
moyenne, car vous ferez peut-être une bonne affaire à
l’achat, mais n’espérez pas obtenir un loyer élevé, ce
dernier risquant même de se déprécier avec l’image du
quartier. Les locataires ont vite fait de bouger, surtout dans
un secteur qui se paupérise et où les magasins ferment.
À l’opposé, les quartiers résidentiels ne sont pas non plus
la panacée. Ce n’est pas parce que vous allez payer à prix
d’or le mètre carré que vous parviendrez à louer plus cher
qu’ailleurs. L’écart de prix entre les loyers existe, mais à
trop vouloir tirer sur la corde, vous pourriez vous retrouver
sans locataire. Résultat : pas de recettes, donc pas
rendement ! Autre piste pour ne pas faire fausse route :
choisissez la situation du bien en fonction de la demande
locale. La présence d’une université, d’un hôpital, de sites
administratifs, de zones d’activité ou de bureaux assure en
principe un flot continu de candidats à la location.
 LE RETOUR ANNONCÉ DE L’ENCADREMENT DES
LOYERS

Annulé par les tribunaux administratifs de Lille et

de Paris, l’encadrement des loyers introduit par la
loi ALUR du  24  mars  2014, devrait faire un retour
en force avec la loi ELAN votée en octobre 2018. Le
texte prévoit la réintroduction de cette mesure à
titre expérimental pendant une durée de  5  ans,
dans les zones tendues. Cette décision est laissée à
l’initiative des villes et notamment des élus locaux
sur la base d’une démarche volontaire dans le but
de réguler leur marché locatif. Ce nouvel
encadrement devrait être opposable aux bailleurs
avec des sanctions prévues en cas de non-respect
des règles. Les amendes pourront
atteindre  5  000  € pour une personne physique et
jusqu’à  15  000  € pour une personne morale
(notamment lorsqu’une SCI est propriétaire du
logement loué).

Neuf ou ancien ?
C’est peut-être au départ une affaire de goût, mais c’est
souvent aussi une question de moyens. L’ancien coûte
de 15 à 20 % moins cher que le neuf, même si cet écart
tend à se réduire. Cependant, les choses ne sont pas si
simples.
Du neuf, pour bénéficier d’un
coup de pouce
Si vous investissez dans du neuf, par exemple dans le
cadre d’un dispositif fiscal Pinel (voir chapitre 12), vous
bénéficiez d’un coup de pouce de l’État qui vous fera faire
des économies d’impôts substantielles. Ce dispositif
permet à l’investisseur de déduire de son impôt sur le
revenu entre 12 et 21 % de la valeur d’un bien neuf acheté
sur plans.

Confort et tranquillité
Autre atout du neuf : aucun souci côté gros travaux. Vous
êtes, en principe, tranquille pendant une dizaine d’années,
aussi bien pour le logement que pour l’immeuble. Acheter
un logement qui vient d’être construit, c’est en outre
disposer d’un confort moderne (isolations phonique et
thermique dernier cri), d’ascenseur(s) aux normes,
d’accès sécurisés et de place(s) de stationnement (bornes
pour les voitures électriques, parking pour des vélos), ce
qui manque cruellement à l’ancien. Quant aux frais de
notaire, ils bénéficient d’un tarif allégé par rapport à
l’ancien.
À condition de fixer un loyer qui correspond à ceux
pratiqués dans les environs, vous n’aurez pas de
problèmes pour trouver des occupants. Qui refuserait
d’habiter dans un logement flambant neuf ? Aujourd’hui,
les locataires adorent les appartements et les maisons
impeccables où ils n’ont qu’à poser leurs valises,
éventuellement planter un ou deux clous, mais pas plus.
Pour faciliter la tâche des investisseurs, les promoteurs
proposent des services clés en main. Moyennant le
paiement d’un supplément, ils équipent l’appartement de
matériel robuste (carrelage, parquet, etc.) et de meubles
de rangements fonctionnels destinés à accueillir plusieurs
occupants à la suite. Grâce à des accords passés avec
des banques et des réseaux immobiliers, ces mêmes
promoteurs proposent des services à la carte, comme
l’aide au financement et la mise en gestion du bien.

Attention à ne pas surpayer !

Mais le neuf n’a pas toutes les vertus. Le risque majeur
consiste à surpayer le bien. Ne signez rien à la va-vite
sous prétexte de faire une économie d’impôts grâce à tel
ou tel dispositif fiscal. Ne prenez pas tous les arguments
du promoteur pour argent comptant. Renseignez-vous
personnellement auprès d’un agent immobilier local pour
connaître les prix du marché de la transaction et savoir s’il
n’y a pas déjà dix programmes en cours aux alentours.
C’est aussi un bon moyen de vérifier que le loyer
théorique annoncé et utilisé dans les simulations du
vendeur n’est pas déconnecté de la réalité. Demandez
également quels sont les logements à louer les plus
demandés dans le quartier ou ceux qui manquent
cruellement.

Être sélectif
Votre banquier vous l’a sûrement proposé. Un conseiller
fiscal vous en a déjà certainement vanté les mérites. Le
dispositif Pinel est le placement défiscalisant en vogue.
Pourquoi un tel engouement ? Cet investissement dans la
pierre se révèle être à la fois un excellent moyen de payer
moins d’impôts et une bonne solution pour bâtir ou
consolider un patrimoine. Toutefois, la carotte fiscale ne
doit pas occulter le reste. Quoi que l’on puisse en dire,
l’immobilier de rapport n’est pas un placement financier
lambda représenté par un bout de papier ou un contrat. Il
s’agit d’un bien réel, un logement dans lequel des
personnes vont vivre. Pour qu’il se loue vite, et surtout à
un bon prix, mieux vaut prendre le temps de le choisir.
Conseil de base : investissez dans un marché locatif actif
et non saturé. Si l’offre de biens à louer est supérieure à la
demande, vous louerez mais à un loyer inférieur à celui
que le promoteur vous avait indiqué et donc avec une
rentabilité moindre que celle annoncée ou pire, vous
n’aurez pas de locataire.
Le tandem rentabilité et plus-value est toujours mis en
avant pour vous séduire. La plupart des appartements
vendus en Pinel sont en effet proposés à la vente par des
réseaux de gestionnaires de patrimoine ou des conseillers
en défiscalisation, parmi une palette de produits financiers
comme l’assurance-vie, le Plan d’épargne retraite
populaire… Aussi étonnant que cela puisse paraître, le
mot « immobilier » est rarement prononcé lors des
entretiens : il est surtout question de rentabilité et du peu
d’effort de trésorerie à fournir pour financer l’opération.
Peu d’acheteurs prennent le temps de se déplacer pour
visiter le site (le bien acheté sur plans n’est pas encore
construit au moment de la signature).
Les promoteurs proposent du Pinel dans presque tous
leurs programmes, excepté ceux où le loyer du marché
dépasse le plafond réglementaire. Reste que des
promoteurs gourmands ont tendance à gonfler les prix de
vente. Or, surpayer un bien peut gommer l’avantage fiscal.
Mieux vaut toujours vérifier les loyers généreux avancés
par les constructeurs. Une surestimation des recettes peut
occasionner de sérieux dégâts. Une révision à la baisse
ampute la rentabilité et peut remettre en cause l’équilibre
financier et fiscal de votre opération.
Les vendeurs d’immobilier neuf défiscalisant intègrent une
revalorisation des loyers et du bien immobilier de 1 à 2 %
par an sur toute la période de location et parviennent, sur
le papier, à des rentabilités fabuleuses. Or il paraît
actuellement raisonnable de ne pas les valoriser du tout.
Un projet de décret prévoit de plafonner les commissions
intermédiaires « vendeurs de Pinel ». Fixé à 10 % du prix
de vente, cette mesure va éviter les effets inflationnistes
sur les prix du logement.

L’ancien… à condition de
réhabiliter
C’est une fausse idée de croire que l’ancien est plus
rentable que le neuf. Certes, on peut jouer sur le montant
des travaux, mais si l’on veut vraiment répondre aux
critères définis par la loi (voir chapitre 12), il faut se lancer
dans une rénovation lourde dont il ne faut pas sous-
estimer les coûts.
L’avantage de l’ancien par rapport au neuf reste bien
souvent son emplacement en centre-ville. Faute de
foncier, les immeubles nouvellement construits s’érigent
presque tous en périphérie des villes. Attention
cependant : l’acquisition en Malraux est complexe. La
piste est certes prometteuse mais semée d’embûches
techniques et juridiques (voir chapitre 12). Le Trésor public
va être attentif, voire tatillon. La moindre erreur de
procédure et ce sera le redressement fiscal.

De l’ancien, oui mais bien placé

L’ancien vous tente malgré tout davantage ? Cela se
comprend : il s’achète un peu moins cher que le neuf et,
très souvent, il est mieux placé. Comme nous le disions
plus haut, les programmes neufs sortent de terre au gré
des rares opportunités foncières qui se présentent aux
promoteurs. Ils n’ont donc guère de choix sur
l’emplacement. En revanche, les logements anciens sont
bien plus nombreux sur le marché et situés dans tous les
quartiers. Votre choix est donc plus large. Il vaut parfois
mieux un logement ancien bien placé en centre-ville qu’un
neuf excentré ou situé dans un quartier neuf ou en
mutation.

Faire des travaux

Ce n’est pas parce que le bien est ancien qu’il faut le louer
dans son jus. S’il n’offre par le confort moderne actuel, il
faut absolument le rénover avant de le louer. Et même s’il
est en bon état à l’achat, il faudra toujours prévoir un
budget annuel pour le rafraîchir et le garder propre. Ce
n’est pas parce que les locataires vivent dans de l’ancien
qu’ils ne sont pas exigeants sur le confort et la qualité des
prestations du logement (fenêtres et portes qui ferment,
bonne isolation, rangements nombreux, cuisine et salle de
bain équipées, etc.), bien au contraire !
Détail qui mérite d’être souligné : le montant des travaux
mais aussi les intérêts du crédit qui les financent sont
déductibles de vos revenus fonciers.
UN PEU DE DÉCENCE !
Depuis un décret de la loi Solidarité et renouvellement
urbains paru le  30  janvier  2002, tout bien destiné à la
location doit être décent. Que signifie ce terme  ? Beaucoup
de choses en fait (voir chapitre  4). D’abord, l’immeuble doit
être en bon état d’entretien et de solidité. Une rampe
d’escalier détériorée, des canalisations d’eau et de gaz en
mauvais état ou une toiture non étanche sont des signes
évidents de non-décence. Quant au logement proprement
dit, chacune de ses pièces doit offrir au moins  9  m2  de
surface et être dotée d’au moins une prise ou un point
d’éclairage. Il faut également au minimum une fenêtre par
pièce. La réglementation est également très stricte
concernant l’état des pièces d’eau (cuisine, salle de bains ou
W.-C.). Quelques mauvais exemples qui nécessiteront
obligatoirement des travaux  : l’absence d’eau chaude, pas
d’évacuation des eaux usées par un siphon, un éclairage non
protégé qui présente un risque d’électrocution, des W.-C.
situés à l’extérieur de l’immeuble, etc. Bref, la liste des
critères de décence est longue et précise. Sachez que les
agences départementales d’information sur le logement
(Adil) ainsi que le site internet du ministère du Logement
disposent de fiches et de brochures détaillées sur le sujet.

En tant qu’investisseur, rien ne vous empêche d’acheter un

logement non décent. Sachez néanmoins que vous serez
obligé d’y effectuer une remise en état conforme à la loi
avant de le louer. Comment faire