INTRODUCTION AU
CRÉDIT-BAIL
Adapté avec l’autorisation de l’Institut canadien des comptables agréés, Toronto, Canada. Octobre 1998
GLOSSAIRE DU CRÉDIT-BAIL
Voici la définition de certaines expressions
Durée économique du bien loué : période pendant
utilisées dans les domaines de la comptabilité et laquelle on estime qu’il demeurera rentable pour
du crédit-bail. l’entreprise d’utiliser un bien donné, moyennant des
réparations normales et un entretien normal.
Bail : contrat par lequel un bailleur (le propriétaire)
cède, pour une durée déterminée, le droit d’usage Frais initiaux directs : frais engagés par le bailleur et
d’un bien au preneur (l’utilisateur), en contrepartie directement reliés à la négociation et à l’exécution
d’un loyer. d’un bail donné. Ces frais comprennent les
commissions, les frais juridiques et les coûts relatifs à
Contrat de cession-bail : opération par laquelle le la préparation et à la rédaction des documents ayant
propriétaire d’un bien le cède à un tiers pour le trait au contrat de location. Ils excluent les frais de
reprendre immédiatement à bail. Le bailleur préfère supervision et d’administration, les frais de
généralement faire cette opération sur du matériel recouvrement et les provisions pour loyers
neuf, mais le contrat de cession-bail peut aussi porter irrécouvrables.
sur des biens antérieurement achetés.
Juste valeur : prix pour lequel un actif pourrait être
Contrat de location-acquisition : contrat qui transfère échangé, ou un passif réglé, entre des parties
au preneur la quasi-totalité des avantages et des compétentes agissant en toute liberté dans des
risques de la propriété du bien. conditions de pleine concurrence. La juste valeur du
bien à la date d’effet du bail est généralement son
Contrat de location-exploitation : contrat qui laisse au coût pour le bailleur.
bailleur la quasi-totalité des avantages et des risques
de la propriété du bien. Loyer conditionnel : loyer calculé d’après un facteur
autre que la durée ([Link]., pourcentage des ventes,
Date d’effet du bail : la date de l’engagement des niveau d’utilisation, taux d’intérêt préférentiel, indice
fonds ou la date de la signature du bail si elle est des prix).
antérieure.
Option d’achat : faculté pour le preneur d’acheter le
Déduction pour amortissement (DPA), ou bien au prix d’option, après avoir payé un certain
Amortissement fiscal : dotation annuelle aux nombre de loyers.
amortissements dont les autorités fiscales autorisent
la déduction du revenu imposable. Un aspect Prix d’option : somme normalement égale à la juste
important de cette déduction, dans le domaine du valeur estimative du bien loué à la date de l’option
crédit-bail, est la règle du demi-taux selon laquelle le d’achat ; il s’agit normalement d’une somme fixe,
propriétaire du bien ne peut se prévaloir que de la exprimée en pourcentage du coût initial du bien et
moitié de la DPA dans l’année de son acquisition. calculée à la date d’effet du bail..
Durée du bail : temps pendant lequel le locataire a la Taux d’emprunt différentiel : taux d’intérêt que le
jouissance du bien loué en vertu du bail. Cette durée preneur aurait dû payer s’il avait emprunté les fonds
est considérée comme étant irrévocable si les seules nécessaires pour acheter le bien loué (pour une durée
possibilités d’annulation du bail sont les suivantes : et avec des garanties similaires).
survenance d’un événement improbable ;
consentement du bailleur ; passation, entre le preneur Valeur de règlement : montant minimum que le
et le bailleur, d’un nouveau bail visant le même bien bailleur devrait toucher, en cas de résiliation du bail,
ou un bien équivalent ; imposition d’un dédit pour que le rendement économique du bail ne soit pas
d’annulation du bail assez élevé pour réduit ; cette valeur est exprimée en pourcentage du
raisonnablement obliger le preneur à respecter la coût initial du bien.
durée du bail.
Valeur résiduelle : la juste valeur estimative du bien
loué à la fin du bail.
AVANTAGES DU CRÉDIT-BAIL
COMPARÉ AUX MODES DE FINANCEMENT TRADITIONNELS, LE CRÉDIT-BAIL PRÉSENTE SOUVENT LES
AVANTAGES SUIVANTS :
• Taux fixé pour toute la durée du bail (souvent de 3 à 5 ans). Plus de 90 % des contrats
de crédit-bail négociés au Canada comportent un taux fixe.
• Souplesse des versements : la durée du bail, le loyer et l’option d’achat peuvent varier
considérablement selon les besoins du preneur. Le bail peut être agencé en fonction du
budget d’exploitation de l’entreprise ou de ses mouvements de trésorerie.
• Simplification des budgets : les loyers peuvent être calculés en fonction de la durée
économique du bien et de son obsolescence technologique.
• Protection du fonds de roulement et des marges de crédit : le contrat de crédit-bail
n’influe pas sur le fonds de roulement ni sur les marges de crédit. Il permet de financer
intégralement le bien, sans réduire le fonds de roulement ni les marges de crédit
d’exploitation du preneur.
• En général, pas de garantie subsidiaire : le bailleur n’exige généralement pas la cession
d’une sûreté sur d’autres biens, tels que les créances ou les stocks. Et le contrat ne
prévoit généralement pas de restriction du type de celles que comportent les emprunts.
• Documentation simple : en général, la documentation standardisée fournie par le
bailleur est d’une grande simplicité.
• Déductibilité fiscale intégrale du coût : le preneur peut inclure la totalité des loyers dans
les charges de l’entreprise, ce qui peut être plus avantageux que l’imputation des
intérêts débiteurs d’un prêt et de la DPA.
LE CRÉDIT-BAIL EST GÉNÉRALEMENT PLUS AVANTAGEUX QUE L’EMPRUNT DANS LES CONDITIONS
SUIVANTES :
• Si la DPA autorisée sur le bien est peu élevée ([Link]. 30 % ou moins).
• Si le preneur est actuellement imposable.
• Si la durée du bail est brève (cinq ans ou moins), ou, dans le cas de certains biens
exonérés d’impôt, si le bail à plus long terme est structuré en fonction de ses incidences
fiscales.
• Si le preneur désire faire financer intégralement le bien.
• Si l’obsolescence technologique du bien loué est rapide.
La propriété d’un bien comporte des avantages et des risques. Les premiers
peuvent se présenter sous la forme d’un accroissement de la rentabilité du bien sur
sa durée économique et sous celle d’une augmentation de la valeur résiduelle du
bien. Les risques comprennent la possibilité de perte sous la forme d’une capacité
de production inemployée ou de l’obsolescence technologique, ou encore d’une
baisse du rendement sous l’effet de changements dans la conjoncture économique.
TYPES DE CONTRATS DE CRÉDIT-BAIL
ontrat de location-acquisition : Dans le cas du contrat de location-acquisition, le bailleur cède au preneur la
C quasi-totalité des avantages et des risques associés à la propriété du bien. Les loyers permettent au bailleur de
recouvrer le capital employé et lui apportent un rendement sur ce capital.
En général, le preneur prend à sa charge l’entretien et l’assurance ; l’acquisition du matériel et les obligations de
paiement figurent dans ses états financiers. Le preneur jouit d’une option d’achat du matériel à un moment et pour un
prix convenus à l’avance ; et ses loyers sont fixes.
Ainsi, le montant total encaissé par le bailleur sur la durée du bail (y compris le prix d’option) est égal au coût du
matériel plus un bénéfice. La durée du bail est généralement calculée en fonction de la durée économique prévue du
bien.
Le bail attribue normalement au preneur les avantages et les risques associés à la propriété du bien, dans les
circonstances suivantes :
ü S’il semble raisonnable de penser que le preneur acquerra la propriété du bien
à la fin du bail.
ü Si la durée du bail est telle que le preneur recueillera, sur la durée économique
du bien, la quasi-totalité des avantages économiques associés à son
utilisation. La durée du bail n’est pas nécessairement égale à la durée
économique du bien loué, mais elle en inclut normalement la majeure partie
(en général, au moins 75 %).
ü Si les conditions sont telles que le bailleur est certain de recouvrer son
investissement et d’en obtenir un rendement. C’est le cas si, à la date d’effet
du bail, la valeur actualisée des loyers minimaux est égale à la quasi-totalité
(généralement, au moins 90 %) de la juste valeur du bien.
ontrat de location-exploitation : le contrat de location-exploitation laisse au bailleur pratiquement tous les
C avantages et les risques inhérents à la propriété du bien loué.
La valeur actualisée des loyers minimaux est généralement inférieure à 90 % du coût initial du matériel. La fraction de
ce coût qui n’est pas recouvrée sur la durée du bail constitue, pour le bailleur, un risque généralement appelé “ risque
résiduel ”.
Nota : La Loi sur les banques impose aux sociétés de crédit-bail appartenant à une banque
certaines restrictions qui les empêchent d’assumer, sur une opération particulière, une valeur
résiduelle supérieure à 25 % du coût du matériel. Dans certains cas, ce risque résiduel peut
être assumé par un tiers, généralement le fournisseur du matériel.
QUAND LE CONTRAT CONSTITUE-T-IL UN VÉRITABLE BAIL
PLUTÔT QU’UNE VENTE ?
D ans certaines circonstances, la location peut être considérée comme une vente. Selon Revenu Canada,
c’est le cas dans l’une ou l’autre des circonstances suivantes :
• Si, lorsque le preneur a acquitté tous les loyers, il acquiert automatiquement la propriété du
bien.
• Si le preneur est obligé d’acheter le bien au cours ou à la fin du
bail, ou s’il doit garantir au bailleur le paiement intégral du prix
d’option lui sera versé par lui ou par un tiers.
• Si le preneur peut, au cours ou à la fin du bail, acheter le bien à un prix
qui, à la date d’effet du bail, est sensiblement inférieur à la juste valeur
probable du bien à la date de l’option d’achat.
• Si le preneur peut, au cours ou à la fin du bail, acheter le bien à un prix ou à des conditions qui,
à la date d’effet du bail, pousseraient une personne raisonnable à exercer l’option d’achat.
Note de l’éditeur : Le 14 juin 2001, l’Agence des douanes et du revenu du Canada (« ADRC ») a annulé le Bulletin d’interp rétation
n o 233R, « IT233R », qui décrivait la capacité de déterminer si un contrat consiste en une vente ou en un crédit-bail comme le fait
d’une relation juridique découlant des conditions dudit contrat plutôt que d’une tentative d’évaluer la réalité économique sous-
jacente ; dans l’optique de l’ADRC, un crédit-bail est un crédit-bail et une vente est une vente. De plus, l’ADRC a déclaré que cette
position s’applique à tous les crédits-baux, y compris les crédits-baux financiers. Les tests susmentionnés reflètent des concepts qui
appartenaient au bulletin IT233R, qui ne peuvent donc servir à distinguer un crédit-bail d’une vente.
ANALYSE LOCATION/ACHAT…
L es principaux éléments de l’analyse des avantages respectifs de la location ou de l’achat sont les
suivants :
• Ampleur des sommes après impôt épargnées en louant plutôt qu’en achetant le bien.
• Validité des hypothèses touchant la valeur résiduelle ou le prix de cession du bien ; les
considérations touchant la durée du bail, les conditions d’emprunt, etc.
• Inclusion de toutes les charges appropriées : taxes de vente, frais juridiques, frais d’installation
et d’enlèvement, etc.
• Choix d’un taux d’actualisation approprié pour calculer la valeur actualisée.
• Simplicité de la documentation, souplesse de la structuration, intégralité du financement et
autres considérations qualitatives.
Nota : L’analyse des avantages respectifs de la location et de l’achat ne peut pas être normalisée. Les avantages de la location
dépendent de certaines données particulières au preneur éventuel, ainsi que du type de bien, des avantages qualitatifs de la
location et du taux d’actualisation appro prié. De plus, les conclusions de l’analyse seront différentes selon qu’il s’agit d’un
contrat de cession-bail, d’un contrat prévoyant la cessibilité des amortissements, etc.
DIFFÉRENCES ENTRE LE CRÉDIT-BAIL
ET LE PRÊT À TERME
Aspect Prêt Crédit-bail
Propriété du bien ∗ L’emprunteur est le propriétaire ∗ Le bailleur est le propriétaire du bien
du bien ∗ Le preneur utilise et entretient le bien et
∗ La Banque détient une garantie n’a pas à donner d’autres garanties
subsidiaire
Régime fiscal des ∗ L’emprunteur déduit les intérêts ∗ Le preneur a droit à la déduction de la
versements versés et l’amortissement fiscal totalité du loyer, mais pas à celle de
∗ Pour la Banque, seul l’intérêt l’amortissement, sauf clause contraire
constitue un revenu imposable ∗ Pour le bailleur, le loyer est entièrement
considéré comme un revenu imposable
ouvrant droit à un amortissement
Lien entre le ∗ La Banque recouvre son ∗ Le bailleur recouvre son investissement
remboursement, la investissement et touche des sous la forme de loyers, de l’option
propriété du bien et les intérêts d’achat et de l’amortissement fiscal
impôts
Le « taux » consenti ∗ Le taux d’intérêt est réel ∗ Le taux est « implicite »
Nota : Plutôt que d’inclure les loyers dans ses charges, le preneur peut se prévaloir de l’amortissement fiscal et
d’un intérêt nominal sur le bail.
Pour que les comparaisons de coût entre la location et le prêt soient
valables, il est important de tenir compte des distinctions suivantes :
1. Le taux « implicite » du bail n’est pas un taux d’emprunt ou un taux d’intérêt.
2. Dans le cas du crédit-bail, la totalité des loyers est fiscalement déductible.
3. Dans le cas d’un prêt, seuls les intérêts ajoutés aux remboursements sont
déductibles ; le contribuable a droit à l’amortissement fiscal du matériel.
