Sites et inquietudes

Les opérations intégrées de restructuration

urbaine: l'exemple de la Médina de Tunis

ABDELAZIZ DAOULETLI, JAMILA BINOUS et DENIS LESAGE

FIG. 1. Médina de Tunis.

Dar Lasram, siège de
l'ASM.

MonJimentJim 25(4), 25~274, 1982

254
Depuis que la Charte de Venise a vu le jour en 1964 beaucoup d'encre a
C:oulé a propos de sa capacité d'adaptation aux différents contextes
culturels autres que celui propre à l'Europe où elle est née, ainsi qu'à
l'évolution des idées dans un monde en perpétuelle mutation. Mais notre
propos est loin d'élaborer une nouvelle version ou interprétation d'un
document qui, bon gré mal gré, demeure jusqu'à présent le premier et
sans doute l'unique du genre.
Elaborée en majorité par des Européens qui ont bénéficié de plus d'un
siècle d'expériences en matière de restauration et de sauvegarde du
patrimoine monumental, la Charte de Venise pouvait ne pas refléter dans
l'esprit ou dans la lettre les préoccupations des autres peuples. f~lle
demeure néanmoins l'expression authentique d'une large et profonde
expérience de plusieurs générations de conservateurs, d'architectes et
d'intellectuels européens ou imbus des idées européennes, dévoués à la
cause du patrimoine architectural. Depuis sa parution, l'Europe et le
monde en général, ont connu un engouement réel pour la préservation
des témoignages du passé non pas parce que l'impact de la Charte a été'
aussi profond et aussi large, mais parce qu'également les abus de la
civilisation industrielle ont pesé si lourd sur le cadre de la vie qu'on est allé
à la recherche d'un nouvel équilibre et d'une nouvelle éthique où le
monument historique et les ensemble urbains traditionnels trouvent la
place qu'ils méritent.
D'ailleurs, la plupart des peuples perçoivent de plus en plus la
préservation des vestiges historiques en relation étroite avec leur identité.
culturelle. Et plus l'on s'applique à restaurer et à mettre en valeur les
monuments et les sites, plus la question doctrinale se pose avec acuité,
alimentée de jour en jour par les expériences et les nouvelles connais-
sancesacquises à la lumière de l'élargissement du champ d'application des
méthodes et des principes de la Charte de Venise à qui on reproche outre
sa spécificité européenne, son caractère peu précis dès qu'il s'agit de
l'appliquer aux ensembles historiques. D'où l'acharnement des uns et des
autres à la rendre plus claire grâce à,des commentaires ou des exégèsesou
à la compléter par un document additionnel, une sorte d'appendice
réservé au traitement des ensembles historiques.
Cette cristallisation de la réflexion autour d'un document souvent
considéré comme historique, n'est pas fortuite; elle est le témoignage
autant de sesvertus que de seslacunes. En tout cas, il nous semble vain de
continuer 'la dispute' doctrinale alors que de multiples démarches,
approches, tatonnements n'ont pas encore donné leurs fruits, dont les
auteurs souvent nouveaux venus dans le domaine de la conservation et
appartenant à d'autres cultures que la culture européenne, soulèvent
l'étendard de la spécificité et de l'authenticité pour manifester leur refus
d'un 'code' qui se veut universel alors qu'il n'a été que l'émanation d'une
seule culture. Cependant, rien n'interdit que ce 'code', une fois confronté
aux réalités diverses des différentes cultures, acquière avec le temps la
 255

bénédiction de tous. En attendant, il est de bonne méthode de rester à

l'écoute des échos qui nous arrivent des quatre coins du monde et
d'ouvrir largement les yeux sur les multiples expériences qui se fontun peu
partout, avant de bannir un 'monument historique' ou d'en créer un autre.
La publication dans la revue Monumentum du présent article reflète,
effectivement, les soucis de l'ICOMOS de renouveler le débat en le
plaçant sur une assise solide fondée sur l'expérience source de toute
pensée doctrinale. En prenant comme exemple la Médina de Tunis, on
aura présenté le cas d'un site de valeur universelle (classé par l'UNESCO
dans la liste du Patrimoine Mondial) mais dont les caractères spécifiques
dus tant à la spécificité de la culture arabo-islamique qu'aux particularités
des problèmes propres aux pays en voie de développement, exigent une
analyse, une démarche et des procédés qui ne sont définis nulle part dans
la Charte de Venise.
La question qui reste alors posée est celle-ci: dans quelle mesure cette
Charte pensée, codifiée et rédigée en fonction de ce qu'on a souvent
considéré comme l'élément primordial, c'est à dire l'aspect architectural
démuni de son contexte socio-économique et politique, est-elle apte à
suggérer des solutions aux difficultés théoriques et pratiques de la
çéhabilitation des ensembles qui cristallisent de nos jours et notamment
dans des civilisations telles que la civilisation urbaine islamique, l'intérét
et l'attention comme témoignages vivants de la spécificité d'une culture et FIG. 2. Tunis, plan de la
d'une tradition? ville en 1860. -

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256

L'organisation urbaine et le modèle urbanistique projection de

l'organisation sociale propre à la civilisation islamique (Fig. 2)
En effet toute la ville s'ordonne autour de la grande mosquée et du réseau
de souks qui l'enserre. De ce pôle, lieu de l'intensité maximum de la vie
publique (religion, administration, artisanat, commerce) l'espace public
seprolonge et rejoint les portes de la ville par des axesprincipaux où sont
localisés les activités communes à tous les citadins ainsi qu'aux gens de
l'extérieur. Ces voies principales relient entre elles les portes en passant
par le centre de la cité.

Rapport entre espacepublic et espaceprivé: liaison et exclusion

Dans les espaces constitués par l'entrecroisement de ces parcours se
nichent les noyaux d'habitation comme autant d'alvéoles dont la somme
forme l'espace résidentiel, où se refugie la vie du groupe familial et qui
s'oppose à l'espace public, espace de la communauté.
Les rapports entre l'espace public et l'espace privé, rapport de liaison et
d'exclusion à la fois, se faisaient à travers une série d'espaces interméd-
iaires hiérarchisés.
Ces espaces intermédiaires sont:

FIG. 3. Médina de Tunis. 1. Les parcours secondaires ( Fig.

Rue du Divan. ayant surtout une fonction de raccord et de desserte où se localisent les
 257

fonctions nécessaires à la vie du quartier: boulangerie, moulin, FIG. 4. Tunis, plan de la

ville en 1970.
hammam, kouteb, masjed.
2. Les voies d'accès aux noyaux intérieurs résidentiels, souvent en
impasses, destinées uniquement à la desserte des habitations. Elles
sont en principe interdites aux non riverains, interdiction matérialisée
parfois par une porte; elles ne comportent aucune implantation
d'équipements publics.

Ségrégationfonctionnelle
A travers l'analyse des différents espaces, dont l'agencement forme le
modèle urbanistique de la Médina apparait un modèle d'occupation de
l'espace qui se caractérise par une nette séparation des fonctions
publiques et privées. Cette séparation des fonctions est accentuée par la
séparation morphologique entre le réseau linéaire porteur des équipe-
ments publics et les noyaux d'habitation. Entre les deux espaces il y a à la
fois juxtaposition et séparation.

La ville coloniale et la Médina: le choc (Fig. 4)

Ce fonctionnement va être perturbé au 19ème siècle par la création d'une

ville propre à la colonisation à côté de l'ancienne, sur le terrain plat qui
sépare celle-ci du lac.
258

Il en résulte:

1. Une dégénérescence des fonctions économiques 'traditionnelles' par la

concurrence des produits manufacturés et par le passage du commerce
extérieur entre les mains de la colonie étrangère.
2. Un amoindrissement de la richesse de la bourgeoisie citadine et de
l'aristocratie politique et militaire privées à la fois des ressources de
l'Etat et des revenues du commerce.
3. Enfin, la Médina perd son hégémonie intellectuelle et idéologique; les
nouvelles élites seront formées dans les écoles françaises et non plus
dans la Grande Mosquée.

Exode des vieux citadins ( Be/di )

Entre les deux guerres commence un mouvement d'exode des 'Beldi' vers
les nouveaux quartiers et la banlieue résidentielle, dû à la valorisation du
modèle urbanistique et architectural européen et aussi à l'éclatement du
groupe familial élargi qui cède la place à la famille restreinte, d'où un souci
d'autonomie que les grandes demeures patriarcales ne permettent pas.

Emigration rurale
A partir des années 1930, la Médina connaît un afflux de ruraux
prolétarisés qui remplacent progressivement les 'Beldi'. En 19681es i des
chefs de ménages de la Médina sont nés en dehors de Tunis et le t des
logements étaient occupés par 4 à 12 ménages chacun avec en moyenne 4
personnes par pièce. Cette densité extrème (520 habfha en moyenne) a
entrainé une dégradation du bâti.

Dégradation de la qualité de la vie

Lieu d'accueil privilégié de la population immigrée, la Médina est
devenue également un centre économique populaire hypertrophié qui
dessert la population rurale de toute l'agglomération Tunisoise. Cette
hypertrophie des fonctions économiques a accentué la dégradation de la
qualité de la vie dans la Médina en entamant l'espace résidentiel. Ateliers
et commerces se sont infiltrés dans les noyaux d'habitation.
Dégradation et transformation du bâti, surdensification de l'habitat,
hypertrophie des fonctions économiques sont les principales manifes-
tations de la crise de la ville ancienne.

L'urbanisme des percées (Fig. J)

Pour l'urbanisme colonial, cette ville, abandonnée dans un premier temps

à la société indigène, apparut avec le developpement des transports
automobiles, essentiellement comme un obstacle à la circulation.

Percéede la Kasbah
Elle constituait un bouchon entre le pôle gouvernemental maintenu à la
Kasbah et le pôle économique constitué par la ville européenne. L'idée
 259

ancienne de les relier par un axe Est-Ouest qùi prolongerait l'avenue FIG. 5. Médina de Tunis.
Bourguiba (ancienne avenue de la Marine qui joignait la porte de la mer l-Percée de la Kasbah;
2-Percée Faubourg Sud;
au port) jusqu'à la Kasbah a été clairement exprimée dans les termes de
3-Percée Faubourg Nord;
référence d'un concours international lancé en 1959. L'énorme coût d'un 4-Hafsia; 5-Bab Saa-
tel projet a été le seul frein à sa concrétisation. doun; 6-Kherba.

Percéesdes Faubourgs
D'autres projets de percées ont été proposés. Le plan Directeur
d'urbanisme de la ville de Tunis (Quaroni Di Carlo 1964) proposait de
tailler dans le tissu ancien de la ville basse dans le sens Nord-Sud. Ce
programme a reçu un début d'éxécution par la percée du faubourg sud à la
sortie Sud de la ville créant le boulevard Sidi El Béchir.
Le faubourg Nord affecté par une percée très ancienne (Bab Souika-
Bab Saadoun) continue à servir de champ d'investigation aux adeptes de
cet urbanisme; ils suggèrent les idées les plus fantaisistes comme la liaison
Bab El Khadra Kaadine, au nom de laquelle un îlot entier a été démoli
(Sidi El Aloui) ou la liaison Bab Souika Halfaouine. Cette politique a créé
une psychose de démolition qui incitait les propriétaires, les occupants et
les pouvoirs t;Ilunicipaux eux-mêmes à un attentisme qui se traduisait par
la négligence du bàti et des services urbains de base.
260

L'ideologie culturaliste et l' ASM

A la suite du concours international de la percée de la Kasbah on assiste à
la prise de conscience par les tunisois du danger couru par la ville ancienne
essentiellement dans son patrimoine monumental (Fig. 6). C'est dans ce
contexte qu'une Association de Sauvegarde de la Médina (ASM) a vu le'
jour (Fig. I).

FIG. 6. Médina de Tunis.

Dar Haddad, palais du 17
ième siècle, en 1982.
 261

La doctrine. ..
Cette Association s'est dotée d'un groupe d'études de caractère pluri-
disciplinaire dont les propositions devaient vite dépasser le cadre des
monuments historiques et déboucher sur des interventions intégrées
touchant également les conditions de l'habitat, les équipements, les
activités. Ces propositions tenaient pour acquise la situation nouvelle
créée par le changement de population. Aussi préconisaient-elles la
réhabilitation de l'habitat et une mise aux normes des équipements en
rapport avec les niveaux socio-économiques et les densités actuelles.

...et la réalité?
Mais à l'action, il s'est avéré quel' ASM ne possédaIt pas les moyens de sa
démarche et ce pour plusieurs raisons dont essentiellement l'attitude des
responsables politiques qui, confrontés à la crise du logement, n'ont
envisagé comme solution à cette crise que la production de logements
neufs se préoccupant à peine de la réhabilitation des quartiers anciens. Si
bien qu'aucun mécanisme ni institution n'ont été envisagés dans ce sens.
A cela s'ajoutait l'optique passéiste développée par une partie importante
de la population tunisoise qui ne tenait pas compte de la composition
sociale nouvelle créée par les mutations de population et qui rêvait d'une
restauration de la Médina que regagnerait sa population d'origine!
L'analyse historique des deux grandes opérations à savoir les aménage-
ments de la Hafsia et l'opération Bab Saadoun entrepris dans l'enceinte de
la Médina, permet d'illustrer la diversité des attitudes et des démarches. Il
va de soit que les résultats obtenus revêtent parfois un aspect conflictuel
ou de compromis mais rarement l'intégration souhaitée.

L'operation Hafsia (Fig. 7)

La Hafsia appelée traditionnellement la Hara abritait la co111munauté

juive de Tunis depuis le Xè siècle. Dès l'installation du protectorat un
mouvement d'exode a touché la population riche du quartier d'où une
paupérisation qui n'a fait que précipiter la dégration du bâti.

Un ordre étranger ou la destructionde la Médina

Depuis 1933 l'administration municipale décrête la zone insalubre et
propose sa démolition. Le programme de reconstruction du quartier
proposé alors ne tient pas compte du tissu traditionnel environnant et vise
plutôt l'intégration de cette partie de la basse médina à la ville
européenne. La trame viaire projetée est orthogonale et véhiculaire. Son
épine dorsale, la voie rectiligne Est-Ouest (de Bab Carthagène à la rue
Achour) constitue une véritable percée, qui en toute logique urbaine ne
pouvait s'arrêter net à la limite du quartier et devait probablement se
prolonger pour rejoindre le boulevard périphérique, entamant ainsi
l'homogéneité et la continuité du tissu urbain traditionnel. On note
262

FIG. 7. Médina de Tunis. également l'introduction du bâti vertical, concrétisée par la construction
Le quartier de la Hafsia. des trois immeubles HBM à quatre étages, associant a l'habitat des
commerces au niveau de rez-de-chaussée en flagrante contradiction avec
les principes de ségrégation fonctionnelle de l'urbanisme musulman. Les
crises économiques consécutives à la guerre n'ont pas permis l'achève-
ment de ce programme dont l'aboutissement prévu est l'anéantissement
de la médina en tant qu'entité urbaine.

La continuation
C'est seulement en 1954 que la Hafsia revient à l'ordre du jour. Le 22
juillet un décret déclare la zone périmètre de rénovation, ce qui ne fait que
bloquer toute initiative privée et aggraver la dégradation du quartier. Les
années 1960 s'annoncent par une nouvelle vague de démolitions et la
reconstruction ponctuelle d'équipements (deux écoles, un marché, un
centre social). Ces opérations, pas plus que les premières, ne s'intègrent
dans une politique d'aménagement global du quartier respectant
l'environnement urbain traditionnel.

Lespremiers pas vers l'intégration. ..

En 1973, l' ASM a mené à terme l'étude de la rénovation de la Hafsia en
 263

définissant un programme d'aménagement ayant pour objectif l'intég-

ration du quartier aux trois niveaux suivants:

1. Niveau urbanistique.
(a) Respecter l'organisation urbaine et la morphologie de la Médina.
(b) Assurer le raccordement du réseau viaire au réseau existant pour
sauvegarder la continuité des parcours et le fonctionnement de la
Médina.
.(c) Implanter les équipements d'un niveau urbain ainsi que les
équipements du qu'ilrtier.
2. Niveau architectural.
(a) Promouvoir un habitat horizontal à patio.
3. Niveau socio-économique.
(a) Permettre le relogemeflt des populations sur place ce qui implique
la nécessité d'un programme d'habitat social accessible aux
populations à revenu moyen.

D'autre part, l'ASM intègre cette opération dans une politique

d'ensemble et recommande le traitement des ilots contigus à la Hafsia par
la réhabilitation du bâti, la démolition des logements insalubres et la
reconstruction des espaceslibres.

...Les résultats
Finalement l'opération s'est soldée par la construction de 100 logements
et la reconstruction du souk el Hout qui a permis de rétablir la continuité
de l'un des parcours soukiers les plus importants de la Médina. Elle s'est
faite dans le respect du modèle urbanistique et architectural traditionnel:
séparation des espacespublic et privé, intégration dans la trame ancienne,
habitat horizontal introverti à patios et terrasses. Mais socialement
l'opération est un échec: le coût des logements réalisés pourtant par un
promoteur public, la SNIT, exclut la population à faible revenu.
L'idée d'un habitat social à l'intérieur de l'enceinte historique n'a pas
été admise. Quant au programme de réhabilitation, ne pouvant être
réalisé faute de structures institutionnelles et financières adéquates, il est
resté lettre morte.

Operation Bab Saadoun

La zone est située à la frange ouest du faubourg Nord. Elle est constituée
par des constructions anciennes dégagées à la suite de la démolition des
remparts, auxquelles sont venues s'accoler des constructions précaires
élevées sur l'ancienne emprise des remparts. L'opération vise la rénova-
tion de cette frange et pose le problème de son raccord avec le tissu
traditionnel situé en arrière plan.
Il fallait démolir pour reconstruire mais fallait il céder à la tentation de
264

démolir de proche en proche, sui une large zone,' au risque de perdre le

caractère monumental constitué par l'ensemble du Faubourg nord?
Quelle extension donner à la démolition? Quels critères adopter pour
définir la zone de rénovation et la distinguer de celle méritant une simple
réhabilitation? C'était à ces questions graves et percutantes que la
Commission représentant les différents intervenants auxquels on avait
pris soin d'adjoindre l'Institut National d'Archéologie et d'Art, devait
répondre.
Outre ces préoccupations de conservateurs, les aménageurs avaient
également à résoudre les difficultés de l'équilibrage financier de l'opér-
ation. En effet la surcharge foncière étant trop importante -indemnisa-
tion du sol et du bâti, coût de la démolition, coût de la viabilisation il
I
fallait l'alléger et pour ce faire les seuls moyens emvisageables étaient:

La répartition de cette surcharge sur le plus grand nombre de mètres

carrés d'où une extensiort considérable de la zone de rénovation.
2. La rentabilisation du sol en admettant dans cette zone le bâti vertical.
Il fallait donc trouver le compromis susceptible de garantir la faisabilité
du projet sans sacrifier une grande partie du tissu traditionnel.

Le compromis

1. Limiter la rénovation à une frange ne dépassant jamais 50 rn de

profondt)ur et sauvegarder le tissu traditionnel situé au delà.
2. Limiter la hauteur des bâtiments: a: R+4, pu~sque un bâti vertical
semblait nécessaire pour l'équilibre financier de l'opération.
3. Consentir une subvention pour abaisser le déficit. Cette mesure
constitue d'ailleurs un précédent justifiable par la volonté municipal-e
d'imposer la préservation <;l'un ensemble historique tel que le
Faubourg Nord.

D'ailleurs sur le plan architectural ces autorités imposèrent un style

propre à sauvegarder le cachet de l'ensemble. Le projet devait respecter le
passage progressif des constructions anciennes aux constructions neuves
au moyen de volumes dégradés, évitant ainsi toute rupture brutale.

...les résultats
L'opération est actuellement dans la phase opératio$nelle mais le standing
élevé des constructions ne permet pas d'espérer le relogement sur place
des populations du quartier. Comme celle de la Hafsia, cette opération
n'aura pas par conséquent réussi l'intégration au niveau social posée
I Cette réhabilitation se fait comme l'un des objectifs de la rénovation.
avec le concours du Fonds Notons enfin que la condition posée de mener de pair la rénovation et la
National de l'Amélioration de réhabilitation a été partiellement respectée, puisqu'une opération de
l'Habitat qui accorde des prêts
réhabilitation du quartier Kaadine, limitrophe, a été mise sur pied, mais
dont le plafond est fixé à
1.500p par propriétaire ce qui sans moyens financiers adéquats.1
est très insuffisant. En conclusion ces deux expériences opérationnelles de l' ASM n'ont
 265
atteint que partiellement les objectifs assignés. La cause essentielle de cet
échec relatif, réside essentiellement dans le fait que les recommandations
de l'ASM n'ont pas quitté le petit cénacle des spécialistes pour atteindre
les instances dirigeantes, qui sont les seules capables de donner à ces
reco~mandations le support législatif et financier nécessaire à leur
concrétisation. Aucune institution de réalisation d'opération de réhabili-
tation n'existait avant 1981.

Le projet pilote intégré

En 1980 se situe le changement décisif en matière de politique de l'habitat

en Tunisie, résultant de l'évolution des idées enregistrée durant les deux
dernières decennies.
Les réflexions entamées pour la préparation du 6° plan quinquennal de
développement 1982/1986 introduisent deux préoccupations jusqu'ici
négligées dans le programme d'habitat national: la réhabilitation des
zones d'habitat spontané et l'entretien de l'habitat ancien.2

Définition
Les divers projets en Médina exposés plus haut constituaient chacun à sa
manière, une réaction à la dégradation de la Médina, devenue physique-
ment tangible depuis les premiers décrets d'expropriation pour cause
d'insalubrité parus dans les années 30.
Comme on l'a montré ces actions, généralement ponctuelles, se
limitaient à un seul domaine: celui du bâti, que ce soit dans une optique
'progressiste' ou dans une optique 'culturaliste'.
Dans tous les cas ces actions ont souvent eu pour effet secondaire de
bouleverser un peu plus encore l'organisation de la Médina.
En effet la lente dégradation de la Médina, les analyses rappelées plus
haut l'ont montré dans le détail, se caractérise par un enchevêtre~ent de
causes et d'effets qui ne se limitent en aucun cas au bâti mais touchent au
culturel, au social, à l'économique, au foncier, au juridique, que ce soit
dans le secteur du logement, celui du commerce ou de l'emploi.
D'où l'évidence qui s'est peu à peu imposée d'ihtégrer tous ces aspects
dans un projet global. C'est ce que nous appelons projet 'intégré',
précisément à cause de cette ambition d'intégrer les données architectur- 2 Ces préoccupations trou-

ales, urbaines, démographiques, socio-économiques, d'emploi et de vent une concrérisation pré-

cise dans la création de
revenus afin d'essayer d'équilibrer les intéractions de ces différentes
l'ARRU: Agence de Réhabili-
composantes. tation et de Rénovation
Urbaine--Ioi n" 8169 du 1er
Août 1981-dotée de toutes
Objectifs les prérogatives nécessaires en
La dégradation de la Médina, en général, progresse plus rapidement à matière d'expropriation, d'ac-
partir des zones de démolitions, que ces démolitions aient pour origine quisition, d'aménagement, de
promotion, de réalisation de
l'insalubrité (Hara) les bombardements de la 2ème guerre (Kherba) ou la
commercialisation et de loca-
suppression des remparts (Faubourgs Nord et Sud). tion.
266

L'objectif premier d'un projet pilote 'intégré' est de stopper l'évolu';1

tion négative de ces quartiers et de constituer un pôle attractif viable et;'
vivable pour toutes les catégories sociales, à partir duquel pourr~:
s'amorcer la reconquête de la Médina, actuellement corps étranger dans Ili;
capitale, et sa réinsertion dans la vie de Tunis.
Dans le domaine socio-économique, l'intégration signifie: brassage ";
social, solidarité des diverses couches de la société et mélange d'activités, "
habitat, commerces, emplois, loisirs.

Dans le domaine spatial, l'intégration se traduit par:

1. La continuité urbaine, mémoire de la ville, obtenue par le respect des

anciens gabarits et de tracés de voiries
2. La combinaison de rénovation -constructions neuves sur terrains
nus- et de réhabilitation-remise en état de constructions existantes.

Fonctionnement
Un projet pilote 'intégré' n'est ni un projet d'assainissement ni un projet
d'architecture, ni un projet de création d'emplois, ni un projet d'équipe- "
ments publics ni un projet d'aide sociale mais tout à la fois; c'est pourquoi
sa mise au point et son fonctionnement sont particulièrement complexes
et délicats.
Il s'agit d'ajuster ces diverses composantes, avec leur importance
respective, faisant appel à des domaines de connaissances variées, où le
financier, le sociologue et le juriste sont aussi importants que l'urbaniste,
le responsable politique et l'ingénieur.

Olltils réglementaires. Sur le plan des documents réglementaires et

conformément au code de l'urbanisme tunisien un projet pilote 'intégré'
se traduit d'une part par un PIF (Périmètre d'intervention Foncière)
définissant la zone à restructurer t:t d'autre part par un PAD (Plan
d'Aménagement de Détail) définissant le cahier des charges de cette zone.

E'tudes. Sur le plan technique, un projet pilote 'intégré' comprend les

documents classiques, graphiques et écrits, des marchés de travaux
publics et d'architecture: avant-projet sommaire, avant-projet détaillé,
plan d'exécution, appel d'offre pour les V RD (voiries et réseaux divers)
pour les bâtiments conservés (réhabilitation) et pour les bâtiments
projetés (rénovation). Mais au préalable s'impose la réalisation des
enquêtes sociales et économiques nécessaires à la définition du pro-
gramme.
Ces documents sont nécessairesmais insuffisants pour un projet pilote
'intégré', dont le succés dépend de la précision des mécanismes de
réalisation prévus:

Montage institutionnel. Sur le plan institutionnel il faut prévoir la part et le

 267
3 AFH: Agence Foncière de
rôle des divers intervenants dans la réalisation: municipalité, Etat (pour
l'Habitat; ARRU: Agence de
les équipements) concessionnaires publics (pour les réseaux), agences
Réhabilitation et de Réno-
nationales (AFH, ARRU) promoteurs publics (SNIT, SPROLS) promo- vation Urbaine; SNIT:
teurs privés, propriétaires privés, locataires, intermédiaires financiers Société Nationale Immobi-
lière de Tunisie; SPROLS:
(CNEL, FNAH, Banques).3 C'est ce que l'on appelle le montage
Sociétéqe promotion du loge-
institutionnel. ment social; CNEL: Caisse
Nationale d'Epargne loge-
M ontagejinancier .Sur le plan financier, il faut non seulement définir le coût ment; et FNAH: Fonds
global de l'opération, mais surtout décomposer ces coûts en coûts non National d'Amélioration de
l'habitat.
récuperables (à la charge de la puissance publique) et récupérables (auprés 4 80D{mois équivaut au
des bénéficiaires), évaluer la part de crédit nécessaire, définir la salaire minimum légal en
Tunisie
disponibilité de tes crédits auprès des organismes (CNEL, FNAH,
Banques) établir le plan de recouvrement de ces coûts et prévoir la gestion
de ce plan. FIG. 8. Médina de Tunis.
C'est ce que l'on appelle le montagejinanci~r. Projet Hafsia 1981.
Axonometrie: en haut-les
Etude de cas: le projet pilote Hafsia immeubles de 1945; au
centre-le souk et les mai-
Principes sons de 1975; ombrées-la
rénovation prévue; à
J'olidarité sociale.Il s'agit de conserver surplace les populations pauvres (à gauche et à droite--la
revenu médian =80D/mois)4 qui y habitent actuellement et ne pourraient réhabilitation prévue.
268

supporter la totalité des coûts de réhabilitation de leurs logements et de

l'assainissement des réseaux (au total charge de 25 à 35D/m2 bâti).5 C'est
ainsi qu'à été retenu le principe d'une peréquation partielle entre les
charges des futurs occupants des bâtiments neufs (habitations de classe
moyennes, commerces, bureaux, équipements) et les charges des occu-
pants actuels des bâtiments anciens remis en état.
En clair, les 'riches' nouveauxvenusdansle quartier paieront un peu plus que
leur part et les 'pauvres'anciennement
établispaieront unpeu moinsqueleur part.
Cette péréquation sera rendue effective par le truchement d'un fonds de
réhabilitation instauré à cet effet.

FIG. 9. Médina de Tunis. Continuité urbaine.La zone de rénovation du projet (constructions neuves)
Projet Hafsia 1981. L~ est entièrement entourée d'une zone de réhabilitation, afin de ne pas
ré~ovation prévue. laisser face à face un îlot de bâtiments neufs et des constructions vétustes
ce qui a souvent pour effet de précipiter la dégradation de l'ancien (Fig. 8).
Dans la conception des ilôts neufs, les anciens gabarits et tracés de
voirie ont été repris autant que possible afin de relier sansdiscontinuité les
5 Coût moyen de construc-

rion neuve à Tunis 80 à

parties anciennes et nouvelles, en pratiquant des modifications mineures
120D{m2. d'élargissement à 4 rn de certaines voies étroites (Fig. 9).
 269
Fiche signaletique du projet6

Composantes ~
1. Voiries et réseaux divers
.égouts: extension et/ou recalibrage
.eau potable et gaz:extension et/ou recalibrage
.électricité: extension et/ou réfection
.chaussées: revêtements neufs ou réfection
.éclairage public: réseau neuf
2. Habitat ancien
.dedensification des logements: nour chaque famille une surface habitable
indépendantede 40 m2 (égale à la moyenne actuelle de la zone)
.remise en état des superstructures et équipements des logements indépendants:
au moins 1 point d'eau, 1 WC et 1 cuisine par logement
.relogement, si possible dans la zone du projet des familles qui devraient quitter
leur logement actuel, soit pour assurer la dédensification soit parce que trop
dégradé pour pouvoir être remis en état.
3. Équipements
.mise en place des équipements socio-collectifs nécessaires à la vie du quartier:
hammam, disp~nsaire ...
4. Habitat neuf
.construction de logements neufs de standing moyen, pour acceuillir des
habitants à revenu plus élevé, capables de supporter en partie les coûts de
réhabilitation et d'assainissement de l'ancien, de l'entretien du quartier et
susceptibles d'assurer un certain brassage social.
5. Emploi
.insertion d'activités commerciales artisanales et de bureaux pour améliorer le
taux d'emploi sur place.
.utilisation prioritaire pour les travaux de réhabilitation et de rénovation de
main d'oeuvre recrutée sur place, pour améliorer le taux d'emploi et la
qualification professionnelle des habitants du quartier.
6. Monuments
réaffectation des monuments de la zone actuellement utilisés comme logement
ou dépôts à des activités socio-culturelles ou hotelières adaptées à leur
structure et contribuant à la revalorisation du quartier.

planchers existants=60.000 m2 à réhabiliter

planchers à construire= 40.000 m2

Montage institlltionne/
1. Maîtrise d'ouvrage: la municipalité de Tunis, maitre d'ouvrage, de lègue par
convention la responsabilité de la réalisation à l'ARRU
2. Études: l'ARRU, maître d'ouvrage délégué, attribue par convention la
responsabilité des études à l'ASM.
3. Textes réglementaires: la municipalité de Tunis prépare pour approbation par
rautorité de tutelle les projets de décrets de PIF et de PAD.
4. Maîtrise foncière: expropriation, indemnisation, acquisition et vente de
terrains assurées par l'ARRU; l'acquisition de tous les terrains nus est prévue,
6 Architectes du projet,
l'acquisition de terrains bâtis est réduite au minimum.
5. V RD: réseaux à la charge des concessionnaires publics (ONAS, SONEDE, Achraf Bahri et Sarnia Yaïche
7 ONAS: Office National
STEG)7 voirie et éclairage public à la charge de la municipalité.
(}. Réhabilitation patrimoine municipal: assuré par des entrepreneurs privés, d'Assainissement; SONEDE:
Société Nationale de Distribu-
commandité par l'ARRU, ou par l'ASM, en régie.
tion d'eau; et STEG: Société
7. f:quipements: sous la responsabilité de leurs maîtres d'ouvrages respectifs,
Tunisienne d'Electricité et du
municipalité ou Ministères. Gaz.
270

8. Rénovation: partie des terrains nus vendus viabilisés à des promoteurs publics
ou privés, sur contrat compren;lnt cahier des charges et avant projet détaillé
d'architecture établis par l'ASM; partie des terrains nus municipaux construits
directement par l'ARRU pour le compte de la municipalité.
9. Réhabilitation privée: assurée par les propriétaires, avec accès au crédit
(FNAH et Banques) et assistance technique de l'ASM.
10. Gestion du Fonds de Réhabilitation: ce fonds alimenté par les plus values de
vente de terrains viabilisés, destiné à couvrir partiellement le coûts de
réhabilitation pour diminuer les charges des bénéficiaires, sera géré par
l'ARRU.

Montage jinancier
1. Coût global

coûts fonciers 600.000 dinars

coûts d'infrastructure 800.000
réhabilitation de l'existant 1.100.000
relogement 300.000
constructions neuves 3.500.000
imprévus physiques et financiers 1.500.000

Total 7.800.000 dinars

2. Récupération des coûts

Coûts récupérables: coûts fonciers, partie des coûts d'infrastructure, cOûts
d'amélioration des logements, coûts de relogeroent~t coûts de çonstruçtion
neuve.
Total récupérable=96o;o
Coûts non récupérables: coûts d'infrastructure hors site qui desservent une
zone plus large que celle du projet
Total non récupérable=4o;o
3. Justification des coûts
Les coûts fonciers comprenant les acquisions de terrains, les démolitions
d'immeuble et les idernnités d'éviction des commerçants. Supportés unique-
ment par les planchers neufs, ils aboutissent à une surcharge d'environ 20D/m2.
Les coûts d'infrastructure (neufs et amélioration) sont supportés proportion-
nellement aux surfaces de planchers qu'ils desservenL Soit environ 3,5D/m2 de
plancher ancien et 14D/m2 de plancher neuf
Les coûts de réhabilitation, établis sur devis, s'élèvent en moyenne à 20D/m2
mais le patrimoine privé est en meilleur état: il ne nécessite que 17D/m2 en
moyenne alors que la patrimoine municipal nécessite 25 à 28D/m2.
Les constructions neuves, sont évaluées sur devis à 11OD/m2 lorsqu'elles sont
construites par entreprises et à 70D/m2Iorsqu'il s'agit de surélévation bâtie sur
un RDC existant, réhabilité, par une équipe de tâcherons.
4. Coûts des logements
Compte tenu de ce qui précède, les coûts des différents logements seront les
suivants:

logement ancien réhabilité (50 m2)= 1.100.000 à 1.500.000 selon l'état

logement neuf (surélévation) (50 m2)= 4.200.000
logement neuf, par entreprise (90 m2)=10.000.000
5. Accessibilité de la réhabilitation
Pour le patrimoine municipal, le loyer après projet doit couvrir le coût de
réhabilitation et d'entretien soit 10,7 D par mois (calculé à 70;0 d'intérêt sur 15
 271

ans) sans tenir compte des loyers actuels. 80% de la population peuvent
supporter ces loyers nouveaux.
Pour le patrimoine privé, le loyer après projet doit couvrir de la même façon le
coût de réhabilitation et d'entretien soit 10,70/par mois augmenté du loyer
actuel moyen de 10,50: total 21,2 O/mois.
500;0 de la population peuvent supporter ces loyers nouveaux.
6. Fonds de réhabilitation
Il a pour but de faciliter les opérations de réhabilitation en subventionnant une
partie des réseaux et en offrant des crédits.

E6Ipioi du Fonds Ressoltrces dIt Fonds

Assainissement de V RD 230.000 Plus value sur la rénovation 240.000

Réhabilitation du bâti. 1.100.000 Apport de foncier municipal 260.000

Contribution FNAH 440.000

Frais de gestion 70.000

Contribution Banque Mondiale 460.000

Total .400.000 1.400.000

La généralisation des opérations intégrées

IJQ répétitivité
Les mécanismes institutionnels et financiers, en particulier le Fonds de
réhabilitation, vont être testés sur le périmètre Hafsia, avec la partici-
pation probable de la Banque Mondiale puis, après d'éventuelles
retouches, sur le périmètre Kherba, avec d'autres participations finan-
cières.
Ils seront alors rodés et pourront être étendus à l'ensemble de la
Médina, d'autant qu'il ne s'agit pas d'opérations à fonds perdu mais
d'opérations où le recouvrement des investissements est maximum
(96%), ce qui garantit la possibilité de la répétitivité de ces opérations.
L'extension et la répétition de ces opérations restent encore limitées par
un certain nombre d'insuffisances sur le plan institutionnel et financier qui
n'incitent pas à la participation des propriétaires privés à ces opérations.

La participation deshabitants
La participation des propriétaires privés est essentielle car il ~st
impossible financièrement ou socialement que la puissance publique ou
les collectivités locales se substituent entièrement aux propriétaires en
prenant en charge tous les frais. Ce qui suppose la mise en place de
dispositifs d'encouragement ou d'incitation.

,5'ur le plan Institutionnel, Le blocage des loyers ne doit pas constituer un

obstacle à la réhabilitation et les propriétaires devraient pouvoir
récupérer les investissements de remise en état soit par contrat avec les
locataires soit par le biais d'une location vente aux locataires, avec la
272

garantie de l'État. La complexité des tâches ne doit pas non plus rebuter
les candidats, qui devraient pouvoir trouver facilement l'assistance
technique et juridique nécessaire auprès d'un bureau spécialisé mis en
place pour chaque projet pilote, pour la durée du projet.

Sur le planjinancier. Le FNAH est un outil précieUx mais ses dotations

budgétaires sont trop faibles et ses plafonds de prêts trop bas pour des
travaux importants qui peuvent atteindre des coûts de 30D/m2. Il faudrait
sans doute permettre l'accès des propriétaires privés au crédit (CNEL,
Banques) pour les opérations de réhabilitation, dans des conditions de
durée et de taux comparables à ceux du crédit pour le logement neuf.

Conclusion
L'intérêt de cette étude n'est certainement pas dans la masse d'informa-
tions qu'elle livre à la réflexion du lecteur, mais plutôt dans la
démonstration de la complexité de la démarche dès qu'il s'agit de
réhabiliter un quartier historique de tradition arabo~islamique soumis aux
difficultés d'un pays en voie de développement. Il démontre également à
quel point les préoccupations limitées du conservateur classique sont
inopérantes devant la masse et la diversité des problèmes posés par ces
opérations de restructuration qui s'apparentent plus à des opérations
d'aménagement urbain et qui font appel à des domaines d'investigation et
d'action multiples et spécialisés.
Le cas de Tunis présenté volontairement d'une manière concrète et
précise grâce aux problèmes soulevés et aux solutions préconisés, est
susceptible d'une part de promouvoir la recherche en matière de
réhabilitation des médinas et d'autre part de contribuer à enrichir la
réflexion doctrinale sur les méthodes d'approche et de traitement des
ensembles historiques dans les pays en voie de développement.

Summary
The widening of the area in which the principles and required by these characteristics are not considered in
methods of the Venice Charter are applied has raised any depth by the Venice Charter.
the question of howfar it can be considered univer- Like alI Arab-Musliffi towns, the Medina of Tunis is
sally valid. Is it possible to apply this 'code', which organised around the Great Mosque and its surround-
derives from European culture, to the treatment of a ing network of souks. Froffi this centre, the focus of
sertlement born of a different historical and economic maximum activity in the public life of the town
context? (religion, administration, craft centres, commerce),
Taking as its example the Medina of Tunis, this public space extends along axes where communal
article examines the case of a site of universal worth, activities are concentrated.
but which derives its specific characteristics in part Residential nuclei have developed in the spaces
fromthe particular nature of the Arab-lslamic culture formed by the intersections of these axes, and the suffi
and in part from the problems peculiar to developing of these makes up the residential parts of the town,
countries. The analysis, practices and procedures where the life of the family group is concentrated, in
 273

opposition to the public space, the space for the moters, owners, tenants, financial organisations), or
the financial set-up which hasto clefinethe overall cost
community. of the operation, but, more important, must break this
lt is characteristic of this model of land use that
public and private functions are clearly separated.
cost clown into non-recoverable and recoverable
At the end of the nineteenth century a colonial city costs, clraw up a plan to recover the latter, ~cl prepare
was built next to the Medina, leading to a decline of for the management of that plan.
'traditional ' economic functions as weIl as the loss of For the Hafsia pilot project, two principles were
its intellectual and ideological hegemony. laid clown.
Sociologically, it resulted in an exodus of the
former town dwellers (be/dl) and an influx of proletar- 1. Continuity of the urban fabric. The sector of the
project area which is destined for renewal is
ianised peasants.
Having become a reception centre for the immi- surrounded by a zone destined for rehabilitation, so
grant population and a swollen economic centre for that the new buildings will not be left face to face
the masses, the Medina became dilapidated. Residen- with run-down properties, a situation which often
tial quarters were invaded by workshops and results in speeding up the dilapidation of the older
businesses, dwellings became overcrowded and often buildings. The planning of new blocks has started
by retaining the old layouts and street networks in
unhealthy. order to join together old and new parts without
To these threats are added the readiness of the
'modern' planner to drive openings through to meet discontinuity.
2. Socialsolidarity.lt is intended that the poorer inhabi-
traffic needs.
The multi-disciplinary studies which have been tants who at present reside in the areashould remain
carried out since 1967 by the Association Sauvega'.de
de/a thereafterits rehabilitation.The burdenof this rehabili-
Médina soon went beyond the consideration ofhistoric tauon, like the cost of cleansing and upgrading the
monuments alone to include integrated action dealing infrastructure are to be divided unequally between
also with habitat, infrastructure and the activities of the poorer inhabitants and the future occupants of
the new buildings. The latter will pay rather more
the inhabitants.
These new proposaIs took into account the status than their fair share. This equalizauon can only be
quo which had resulted from the change of population obtained through the intermediary of a rehabili-
in recommending the rehabilitation of the housing tauon fund set up for the purpose.
areas and the upgrading of the infrastructure while
retaining the socio-economic levels and the popula- This method of action could become more wide-
spread, especially since the investment recovery rate is
tion densities existing today.
The first aim of an integrated pilot project is to stop maximal (96%) and guarantees that these operations
the negative evolution of zones which are declining can be repeated. It remains true, however, that the
and to turn them into attractive, viable and livable foci success of such ope rations remains dependent upon
for alI social categories. Starting from the se foci one the participation of private owners.
can hope to set out to recapture the Medina which at This study shows to what a degree the pre-occupa-
present is like a foreign body within the capital. tions of the traditional conservator are inadequate,
On the socio-economic plane, integration means: a bearing in mind the diversity and complexity of the
proper social mix, solidarity between the various problems posed by operations aimed at restructuring
strata of society aQd a mixture of activities, residential, historic urban areas, particularly in developing coun-
commercial, industrial, leisure. tries.
On the spatial plane, integration means: urban
continuity, the memory of the city, achieved by
Resumen
respecting the old models and the street networks. lt
also means the combination of renewal-new build- La ampliacion del campo deaplicacion de los métodos
y principios de la Carta de Venecia plantea el problema
ings on empty ground--and rehabilitation-putting
existing buildings back into a good condition. de la universalidad de la misma. ~Es posible aplicar
este 'codigo', que emana de la cultura europea, al
The sliccess of an integrated pilot project depends
on the sensitivity of the machinery charged with tratamiento de un conjunto concebido en un contexto
carrying out the task, for example: the institutional historico y economico distinto?
set-up which is to foresee the extent and the way in Tomando como ejemplo la Medina de Tunez, este
which the participating organisations will be involved articulo presenta el caso de un emplazamiento de valor
(local authority, the State, public and private pro- universal, pero cuyas caracteristicas especifïcas,
274
debidas tanto a la naturaleza peculiar de la cultura fica: mezcla social adecuada, solidaridad entre los
arabe-islamica como a las particularidades de los diversos estratos de la sociedad y union de actividades,
problemas propios de los paises en vias de desarrollo, habitat, comercio, trabajo y esparcimiento.
exigen un analisis, practicas y procedimientos que la r:n el pIano espacial la integracion se traduce en:
Carta de Venecia no considera en su profundidad. continuidad urbana, conciencia de la ciudad producida
Como toda ciudad arabe-musulmana, la Medina de por el respeto a los antiguos modelos y red viaria;
Tûnez se ordena en torno a la gran Mezquita y a la red combinacion de renovacion (construcciones nuevas
de zocos que la rodea. Desde este foco, lugar de en terrenos libres) y rehabilitacion (puesta a punto de
maxima intensidad de la vida pûblica (religion, construcciones existentes).
administracion, artesanado, comercio ), el espacio pû- r:l éxito de un proyecto pi loto integral depende de
blico se prolonga a través de ejes donde se hallan la precision de los mecanismos de implementacion
localizadas las actividades comunales. previstos, tales como: el monta je institucional que
l~n los espacios constituidos por el entrecruzado de debe prever el papel y la participacion de los diversos
estos ejes, se han formado nûcleos residenciales donde organismos (municipio, Estado, promotores publicos
se refugia la vida del grupo familiar, y que se oponen al y privados, propietarios, arrendatarios, entidades
espacio pûblico, espacio de la comunidad. financieras); el montaje financiero que debe definir el
Este modelo de empleo territorial se caracteriza por coste global de la operacion, pero, especialmente,
una separacion neta de las furtciones pûblicas y desglosar los costes en recuperables y no recuperables,
privadas. formar un plan para los recuperables y preparar su
A fines del siglo XIX, se instalo una ciudad colonial gestion.
al lado de la Medina, lo cual provoco una degenera- Para el proyecto piloto Hafsia, se han establecido
cion de las funciones economicas 'tradicionales' de la dos principios:
Medina y la pérdida de su hegemonia intelectual e
1.IJa continltidad Itrbana. La zona de renovacion del
ideologica.
proyecto esta rodeada de un sector destinado a la
f:n el piano sociologico, resulto en un éxodo de los
rehabilitacion, a fin de que no queden frente a frente
antiguos ciudadanos (be'di) yen la afluencia de
edificios nuevos y construcciones vetustas, 10 cual
proletariado rural.
suele acelerar la degradacion de lo antiguo. La
Convertida en centro receptor de los inmigrantes y
planificacion de los nuevos conjuntos mantiene el
en centro economico popular hipertrofiado, la Medina
antiguo plan y estructura de la vieja red viaria, a fin
experimento un proceso de degradacion. Los barrios
de unir sin solucion de continuidad las partes
residenciales se vieron invadidos por talleres y comer-
antiguas y las nuevas.
cios, y el habitat que do hacinado y frecuentemente
2. l..a solidaridad social. Se trata de conservar la pobla-
insalubre.
ci6n pobre que actualmente habita el barrio después
A estas amenazas se unieron las veleidades del
de su rehabilitacion. Las consecuencias de esta
planificador 'moderno' al practicar aberturas para las
rehabilitacion, asi como el coste de la puesta a punto
necesidades de la circulacion motorizada.
de la infraestructura, se dividiran de forma desigual
Los estudios interdisciplinarios efectuados desde
entre los habitantes pobres y los futuros ocupantes
1967 por la Association SollVegordede {o Mtldino pronto
de los edificios nuevos. Estos ultimos pagaran un
fueron mas alla de los monumentos historicos para
poco mas de lo que les corresponde. Esta igualiza-
desembocar en la intervencion integral sobre el
ci on solo puede obtenerse a base de que intervenga
habitat, la infraestructura y las actividades.
un fondo de rehabilitacion creado al efecto.
I~stas nuevas propuestas tenian en cuenta el status
quo creado por el cambio de poblacion preconizando I~ste proceso podria generalizarse, sobre todo
Ja rehabilitacion del habitat y la puesta al dia de la teniendo en cuenta que la ta sa de recuperacion de la
infraestructura de acuerdo con los niveles socioecono- inversion es optima (96%) y garantiza la posibilidad de
micos y las densidades actuales. repetir estas operaciones. Cierto es que el éxito de las
I~l primer objetivo de un proyecto piloto integral es operaciones depende de la participacion de los propie-
el de detener la evolucion negativa de las zonas en tari as particulares.
decadencia y transformarlas en focos atractivos viables I~ste estudio demuestra hasta qué punto son insufi-
y habitables para todas las clases sociales. A partir de cientes las preocupaciones del conservador tradi-
estos focos se puede confiar en recobrar la Medina, que cianal, teniendo en cuenta la diversidad y la campleji-
es actualmente un cuerpo extral1o en el interior de la dad de los problemas planteados par las operaciones
capital. de reestructuracion de barrios antiguos, especialmente
I~n el piano socioeconomico la integracion signi- en paises en vias de desarrallo.