GUIDE SCI :

PASSEZ EN MODE PRO

 GUIDE SCI :
PASSEZ EN MODE PRO

SOMMAIRE

La SCI, une société 5

Je choisis mon type de SCI 6

La SCI classique
La SCI d’attribution
Plusieurs avantages à la clé

Je choisis mon associé 8

Qui peut être associé dans une SCI ?
Les responsabilités des associés

Je choisis le montant du capital et mon nombre de parts 11

La SCI à capital fixe ou variable ?
De quoi se compose
le capital social ?
J’établis le montant de mes parts

Je choisis mon régime fiscal 14

Imposition sur les revenus (IR)
L’impôt sur les sociétés
Quelques avantages fiscaux à la clé

Je rédige les statuts de ma SCI 18

Des informations obligatoires
Rédaction des statuts sous seing privé

2
J’entreprends les formalités de constitution 25
Enregistrer les statuts
Publier dans un journal d’annonces légales
Immatriculer la SCI

J’emprunte, j’achète et mets en location avec ma SCI 27

J’ouvre un compte bancaire pour ma SCI
J’emprunte avec ma SCI
Je mets les biens de ma SCI en location

Je gère ma SCI 29
Les attributions du gérant : Quand tenir des assemblées d’associés ?
Je gère la comptabilité de ma SCI
Je modifie les statuts de ma SCI

Pour conclure 34

3
La SCI, société civile immobilière, véhicule bon nombre
d’idées reçues. Il est vrai que sa complexité peut parfois
décourager, ou conduire à prendre de mauvaises déci-
sions. Le premier réflexe est d’ailleurs souvent de vouloir
confier la création de sa SCI à un spécialiste. C’est une
possibilité, bien sûr, et elle a ses avantages. Mais avoir
recours à un tiers est loin d’être forcément nécessaire,
faisons ici tomber un premier cliché !

A condition d’être scrupuleux et de réfléchir en amont à

vos objectifs, vous pouvez créer et gérer sans difficulté
une SCI. Vous tirerez ainsi parti de toutes les facilités que
permet cette structure.

En suivant pas à pas notre guide, vous aurez entre les

mains les clés pour monter une SCI, ainsi que pour as-
surer son bon fonctionnement et protéger au mieux vos
intérêts, sur le long terme.

Mais avant d’entrer dans le concret, voici un rappel sur ce

qui se cache derrière ces trois lettres : SCI.

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 LA SCI, UNE SOCIÉTÉ
La société civile immobilière est une struc-
Une SCI n’est pas…
ture qui nécessite la participation d’au moins La SCI n’est pas la structure qu’il vous faut si vous avez
deux personnes. Son objectif : détenir et gé- des objectifs commerciaux. En effet, la loi dit que la SCI
rer des biens immobiliers. doit poursuivre des objectifs civils… mais ne définit pas
pour autant ce qu’est un objectif civil ! En revanche, elle
La SCI est une personne morale, elle dispose définit ce que ce sont, pour l’immobilier, des objectifs
de son identité juridique propre, et est donc commerciaux, qui ne peuvent donc s’appliquer aux SCI :
indépendante de ses fondateurs. C’est d’ail-
leurs pour cela que sa création est soumise • Achat d’immeubles dans le but de les revendre
à des démarches précises : constitution de
statuts, publication d’une annonce légale, • Opérations d’intermédiaire pour l’achat
immatriculation au registre du commerce et
des sociétés (RCS)… • Souscription ou vente d’immeubles, de fonds de
commerce, d’actions ou de parts de sociétés immo-
Elle a également une durée de vie, de 99 ans bilières
au plus.
Une SCI ne poursuit donc pas un but com-
La SCI est régie par le droit commun des so- mercial. Mais heureusement, et c’est bien
ciétés civiles et doit donc avoir ce que l’on tout l’intérêt, vous conservez la possibilité
appelle une activité civile. de revendre les biens immobiliers qui la
composent et elle a tout à fait le droit de
Cette activité peut être la construction, gagner de l’argent. Elle peut mettre ses biens
l’achat ou la gestion d’un bien immobilier. en location et en tirer des revenus, c’est
même souvent l’un des objectifs poursuivis.
En revanche, les activités à but commercial
ne sont pas considérées comme civiles. Avant de donner une existence juridique à votre
SCI, vous devrez déterminer un certain nombre
Créer une SCI ne fait donc pas de ses asso- de points, qui influeront sur le mode de fonc-
ciés des marchands de biens immobiliers. tionnement futur de votre structure. Il est donc
important de ne négliger aucune des étapes
que nous allons désormais vous décrire.

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 JE CHOISIS MON TYPE DE SCI
Il existe plusieurs formes possibles de SCI, ou un, mais dans les faits, des liens familiaux
qui servent des finalités différentes. plus distendus sont aussi acceptés.

L’objectif n’est pas ici de discuter les mé- La SCI est alors utilisée comme un outil per-
rites d’un modèle par rapport à l’autre, mais mettant de gérer un patrimoine familial.
de vous les présenter, afin que vous puissiez
être en mesure de vous orienter en fonction Parmi les cas les plus courants, on trouve ain-
de vos besoins. si les SCI créées suite à un décès, afin de faci-
liter la gestion d’un bien transmis à plusieurs
héritiers.
La SCI classique
La SCI peut aussi être utilisée par certains
Voici la SCI sous sa forme la plus connue : la couples mariés pour l’achat d’un bien qui
SCI classique, qui peut être ou non familiale. appartient au départ, en propre, à l’un des
époux seulement.
L’objectif : permettre à plusieurs personnes
de posséder ensemble un ou plusieurs biens Autre usage courant, la SCI est montée par
immobiliers, de les gérer et éventuellement les parents, avec pour objectif la constitution
d’en tirer des revenus, tout en échappant au d’un patrimoine immobilier pour leurs en-
régime de l’indivision, propice aux blocages, fants mineurs ou pour aménager la transmis-
notamment en cas de conflits familiaux. sion d’un bien.

La part de chaque associé dans la SCI peut La SCI familiale peut être créée pour gérer un
être décidée en amont et n’a pas à être éga- bien déjà existant et appartenant à la famille,
litaire. mais peut aussi être constituée pour acquérir
un nouveau bien. Elle obéit aux mêmes règles
Selon les textes (droit des baux à usage d’ha- qu’une SCI classique, composée d’associés
bitation, loi du 6 juillet 1989), une SCI est sans liens de parenté.
considérée comme familiale lorsqu’elle réu-
nit des personnes ayant des liens de parenté La SCI peut également être un moyen pour
jusqu’au 4ème degré (parents, enfants, sœurs/ des amis ou des couples concubins qui ne
frères, grands-parents, arrière-grands- sont ni mariés ni pacsés d’acquérir un bien
parents, oncles/tantes, cousins germains…) ensemble.

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 La SCI peut-elle être propriétaire de concentrerons donc dans ce guide sur la SCI
ma résidence principale ? classique, véritable outil qui vous permettra
de vous constituer un patrimoine immobilier.
Ce type de montage présente un intérêt dans certains
cas. En premier lieu pour les couples non mariés. La
SCI permet en effet de protéger les droits du survi- Plusieurs avantages à la clé
vant en cas de décès de l’un des membres du couple.
Droits qui n’existent pas pour les simples concubins, Quel que soit le modèle envisagé, la création
au contraire des couples mariés ou pacsés. d’une SCI répond le plus souvent à une série
d’objectifs :
Pour les couples mariés, l’achat d’une résidence
principale en SCI n’est en général utilisé que pour • Simplifier la gestion d’un bien immobilier, ou
contrer les règles de partage des biens en vigueur d’un patrimoine, entre plusieurs individus
selon le statut matrimonial. L’un des époux peut ain-
si, par exemple, posséder plus de parts que l’autre, • Préparer la transmission de son patri-
malgré un régime de communauté des biens. moine

En revanche, il n’est pas conseillé que la SCI créée • Bénéficier de conditions fiscales favo-
par le couple ou les époux loue ensuite le bien à ce rables (nous en reparlerons)
même couple ou époux. Ce montage possède des
atouts en termes de fiscalité et de possibilités de • La SCI peut aussi être un moyen de sépa-
déduction de charges, mais l’administration fiscale rer ses biens professionnels et privés
pourrait y voir un abus de droit.
Toutefois, avant de prendre la décision de
créer une SCI, il faut être conscient que
son mode de fonctionnement est exigeant,
La SCI d’attribution codifié et peut entraîner certains frais.
De plus, il sera plus difficile de vendre les
Ce type de SCI est propice aux opérations parts d’une SCI plutôt qu’un bien immobi-
immobilières portant sur l’acquisition d’un lier simple. En effet, les parts d’une SCI sont
immeuble ou d’une surface qui sera ensuite assorties de contraintes spécifiques (droits
divisé en lots, entre les associés de la SCI. de vote particuliers, et parfois des disposi-
tions contraignantes comme le blocage des
L’achat du bien est réalisé en commun par dividendes sur une certaine durée…). Il est
les associés via la SCI. traditionnellement observé que les parts
d’une SCI subissent à la vente une décote
Ces derniers doivent déterminer l’attribution de 10% environ par rapport à la valeur du
des lots dans les statuts – le plus souvent en bien. Cette décote peut être plus importante
fonction de l’apport initial de chacun. encore si les contraintes assorties aux parts
sont très fortes.
Une fois cette étape réalisée, la SCI peut être
dissoute et les lots reviennent aux associés En revanche, si la SCI vend simplement un
selon le schéma défini dans le cadre de la SCI. de ses biens et non ses parts elles-mêmes, il
n’y a alors pas de décote sur le prix du bien.
Cette forme de SCI est toutefois peu usitée
et convient donc à une forme d’opération Enfin, la SCI entraîne également des impli-
immobilière bien spécifique. Nous nous cations juridiques pour ses associés.

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 JE CHOISIS MON ASSOCIÉ
Qui peut être associé dans une SCI ? En effet, il n’est pas question d’utiliser les
biens communs de votre couple marié pour
Une SCI nécessite au minimum deux asso- créer votre propre SCI, sans un accord de
ciés, mais leur nombre n’est pas limité. Nous votre conjoint. Si des biens communs sont
vous recommandons toutefois de ne pas vous apportés, vous devrez obligatoirement en
montrer excessif dans le nombre d’associés, informer votre époux. Il a alors le droit de
afin de ne pas aboutir à une gestion trop devenir lui aussi associé de la SCI, tant que
complexe de la structure. l’apport à la SCI n’a pas été finalisé. Il perd
ce droit si, après en avoir été informé, il ne
Tout individu peut être associé dans une SCI, fait part de sa volonté d’être associé qu’après
à la condition toutefois d’avoir la capacité de constitution de l’apport.
signer les statuts.
Il également possible de prendre pour asso-
Il est donc possible, comme on le citait dans cié un enfant mineur, même non émancipé,
le cadre de la SCI familiale, de créer une SCI avec le consentement de ses deux parents.
avec son époux. Des parents peuvent donc prendre pour as-
socié leurs enfants encore mineurs. Le mi-
Mais ce n’est parce que c’est possible que neur est alors représenté par la personne qui
cela soit forcément recommandé, bien au a en charge ses intérêts. Le plus souvent ses
contraire. Ne négligez pas le fait qu’une sé- parents, mais cela peut aussi être un tuteur
paration ou un divorce viendra compliquer ou un administrateur légal.
la gestion de votre SCI et le partage de ses
gains et des biens gérés. Mieux vaut choisir La Cour de Cassation a également estimé que
un associé avec lequel on limite les risques la présence d’un mineur dans une SCI n’en-
de séparation, comme par exemple ses pa- trave pas la capacité de celle-ci à réaliser un
rents. emprunt bancaire. Malheureusement, dans
les faits, cela complique la procédure. Il sera
Si votre objectif est cependant de constituer plus facile d’emprunter avec votre SCI si elle
un patrimoine immobilier en couple, la SCI ne compte que des associés majeurs. Pensez-y
demeure toutefois intéressante car elle per- au moment de votre choix et arbitrez en fonc-
met d’éviter l’indivision, qui reste bien trop tion de vos priorités : s’agit-il d’emprunter et
rigide et que nous vous conseillons d’éviter. de faire croître votre propre patrimoine im-
mobilier ? Ou s’agit-il déjà d’anticiper la trans-
Peut-être aussi que certains n’auront pas le mission de votre patrimoine à vos enfants ?
choix et devront s’associer à leur conjoint,
le patrimoine apporté à la SCI étant celui du Sachez aussi qu’un mineur non émancipé ne
couple. pourra être nommé gérant de la SCI.

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En revanche, ce n’est pas parce que le nombre Etre associé dans une SCI n’est pas un acte
d’associés n’est pas limité que qui veut peut anodin et ses conséquences doivent être
rejoindre la SCI ! Selon les modalités définies pleinement comprises.
dans les statuts, tout nouvel associé pourra
par exemple devoir être accepté par les asso- La SCI est dite définie, non solidaire et sub-
ciés de base. sidiaire.

Enfin, un dernier conseil : anticipez toujours le Voici ce que cela signifie pour les associés.
pire ! Vous pouvez inscrire dans les statuts le
processus à suivre en cas de désaccord entre Premièrement, l’associé est responsable des
les associés et éviter ainsi tout blocage fu- dettes de la SCI de manière indéfinie, sur son
tur. Même si vous choisissez des associés de patrimoine personnel. Ainsi, si la SCI ne rap-
confiance, vous ne savez pas de quoi l’avenir porte pas assez pour rembourser le crédit
sera fait, ni quelle sera l’attitude des héritiers souscrit, les associés devront abonder à par-
des parts de vos associés en cas de décès. tir de leur patrimoine personnel, voire même
être contraints de vendre des biens afin de
rembourser.
Les responsabilités des associés
Non solidaire indique qu’un associé ne peut
être tenu pour responsable des dettes d’un
Une responsabilité légale autre associé. Chaque associé est donc res-
ponsable des dettes et des paiements de la
Avant toute chose, rappelons que les associés SCI à hauteur des parts qu’il détient au sein
ne sont pas propriétaires du bien immobilier, du capital social. Ainsi, une banque ne pour-
mais de parts de la SCI. Avec ces parts, rait demander à un des associés, qui en aurait
viennent des responsabilités et des droits sur les moyens, de rembourser l’intégralité de la
les gains produits par le bien. dette de la structure.

Enfin, responsabilité subsidiaire signifie

que, dans le cadre d’un contentieux, un tiers
– comme la banque – ne peut se retourner
contre les associés en substitution de la SCI.
La responsabilité des associés ne pourra, à
terme, être invoquée que si un créancier a
préalablement mené sans succès une procé-
dure contre la SCI elle-même.

Etre associé dans une SCI entraîne donc des

responsabilités légales.

Une obligation statutaire

SCI
Les responsabilités des associés ne se limitent
cependant pas à ce premier cadre légal.

Elles varient également d’une SCI à une autre,

en fonction de ce que définissent les statuts
(d’où le terme d’obligation statutaire). Ces
statuts sont formels, puisqu’ils sont déposés
auprès du Greffe.

Les statuts peuvent ainsi être l’occasion de

stipuler des règles spécifiques s’appliquant

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à certains associés. Ils peuvent, par exemple, Une responsabilité fiscale
prévoir que ceux-ci ne seront pas respon-
sables des dettes en fonction de leur quote- Une SCI est redevable de plusieurs impôts
part, mais décider d’une autre répartition. et taxes. Si elle ne s’en acquitte pas, elle est
alors redevable à l’Etat et peut entrer en pro-
Cette répartition se fera ensuite entre les cédure de redressement judiciaire.
membres de la SCI, mais pas directement au-
près du créancier. Des intérêts de retard se cumulent sur les
impôts dus et un administrateur judiciaire
Admettons ainsi qu’un associé possède 70 % est nommé, avec pour objectif de recouvrir
des parts de la SCI, mais que les statuts li- la dette de la SCI. Si celle-ci ne peut payer,
mitent sa contribution en cas de dette à 50 %. alors l’administrateur se tournera vers les as-
L’associé devra tout de même rembourser sociés, afin qu’ils s’acquittent de cette dette.
70 % de la dette au créancier. Puis les asso- Ils seront donc redevables sur leur propre
ciés lui rembourseront les 20 % avancés, afin patrimoine.
de respecter les statuts.

D’où l’intérêt de choisir des associés de Durée de la responsabilité

confiance, comme mentionné plus haut dans
la partie Qui peut être associé dans une SCI. Il ne suffit pas de vendre ses parts pour ne
plus être responsable d’une SCI. Un associé
Il est impossible de retirer toutes ses respon- est en effet responsable des dettes contrac-
sabilités à un associé, même s’il est mineur, et tées pendant qu’il était associé, et ce, pendant
même si le nombre de ses parts est minime. encore cinq ans après la cession de ses parts.

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 JE CHOISIS LE MONTANT DU CAPITAL
ET MON NOMBRE DE PARTS

C’est une question que l’on entend souvent : • Enregistrer l’opération auprès du centre des
quel doit être le capital d’une SCI ? impôts et payer des droits d’enregistrement.

Il n’y a pas, selon la loi, de montant mini- Avec une SCI à capital variable, en revanche, ce
mum : une SCI peut être créée avec 1 euro n’est pas une somme fixe qui est inscrite dans
seulement. les statuts, mais une fourchette. Un capital mini-
mum et maximum sont convenus et, à l’intérieur
de cette fourchette, les associés peuvent libre-
La SCI à capital fixe ou variable ? ment augmenter ou réduire le capital.

Vous pouvez décider, à la création de la SCI, De manière générale, et à moins que la SCI à ca-
si son capital sera fixe ou variable. Le mode pital fixe ne convienne parfaitement à votre si-
de gestion de la SCI sera le même quelle que tuation, nous vous recommandons donc de pri-
soit la formule choisie. vilégier les SCI à capital variable. Vous en tirerez
plusieurs avantages.
Quelles sont alors les différences ?
Premièrement, cela vous évitera toute procé-
Avec un capital fixe, vous déterminez une dure lourde et coûteuse en cas d’évolution du
somme à la création de la structure, elle devra capital, sauf bien sûr s’il sort des limites définies
être indiquée dans les statuts. Si les associés dans les statuts.
souhaitent augmenter le capital de la SCI, ils
doivent alors engager une procédure relati- Deuxièmement, cela facilitera la gestion de votre
vement lourde, qui s’accompagne de frais. SCI si elle possède plusieurs biens, si elle en vend
ou en acquiert de nouveaux. En effet, le capital
Pour modifier le capital d’une SCI à capital que vous pouvez apporter tout long de la vie de
fixe, il faut en effet : la SCI peut très bien être issu des plus-values ti-
rées de la vente d’un des biens qu’elle possède.
• Convoquer puis tenir une assemblée gé-
nérale ; Sans oublier, enfin, que ce statut vous procurera
aussi certains atouts en termes de gestion admi-
• Publier une annonce légale dans un jour- nistrative de votre structure.
nal, pour un coût de 150 € à 200 € ;
En effet, dans une SCI à capital variable, l’entrée
• Envoyer au Greffe du Tribunal de com- d’un nouvel associé est simplifiée. Il doit juste
merce dont dépend la SCI la copie des sta- être approuvé par un vote des associés en as-
tuts modifiés et du compte-rendu de l’As- semblée générale. Une copie du procès-verbal
semblée Générale (A.G.) ; de l’AG doit ensuite être déposée par le gérant

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de la SCI au Greffe du tribunal de commerce. sur vos objectifs. Le montant du capital social
Les nouveaux associés peuvent demeurer ano- aura des conséquences fiscales dès lors que
nymes, dans le sens où leur nom, contrairement vous déciderez de transmettre vos parts.
à celui des associés fondateurs de la SCI, ne fi-
gure pas sur les statuts. En effet, si vous envisagez de céder ou trans-
mettre vos parts de SCI à moyen terme, l’im-
Le retrait des associés est également facilité position sur les plus-values sera plus élevée si
(pour le meilleur, mais peut-être aussi pour le votre capital social est faible. La plus-value sur la
pire) dans une SCI à capital variable. L’associé a cession de parts d’une SCI se calcule en effet en
le droit de partir sans passer par une procédure faisant la différence entre le prix de cession des
d’agrément (accord à l’unanimité ou à la majorité parts et leur prix d’acquisition. Il peut donc être
des autres associés), qui est obligatoire pour une intéressant de gonfler dès le départ son capi-
SCI à capital fixe. tal social, pour éviter une imposition ultérieure
plus lourde.
La flexibilité est donc la différence majeure
entre une SCI à capital fixe et une autre à ca- L’apport au capital peut consister en argent ou
pital variable. Le capital variable vous permettra en biens immobiliers.
de « faire vivre » votre SCI, d’accompagner sa
croissance.
Réaliser un apport dans une SCI
De quoi se compose Il est possible de réaliser un apport en numéraire
(argent) ou en nature (biens ou droits immobiliers)
le capital social ? afin de constituer le capital social d’une SCI. La SCI
devient alors la propriétaire de l’argent ou du bien.
Le montant du capital social est fixé par les as- En échange, l’apporteur devient associé et reçoit
sociés lors de la rédaction des statuts. des parts sociales de la SCI, en fonction de la valeur
de son apport. Les associés peuvent réaliser des
Dans de nombreux cas, la SCI emprunte pour apports de nature et de valeur différentes.
pouvoir être en mesure d’acheter un bien im-
mobilier et n’a donc pas besoin d’avoir un capital L’apport en numéraire doit, en théorie, être versé
trop élevé. lors de la création de la SCI, mais il est admis qu’il
soit « libéré » plus tard, à la demande du gérant. Une
Vous devrez toutefois veiller à ce que le capi- date de versement ultérieure pour le capital peut
tal permette à la SCI de pouvoir faire face à ses aussi être inscrite dans les statuts.
frais, avant de toucher d’éventuels revenus tirés
du bien immobilier. Le capital doit donc notam- En revanche, les apports en industrie (apport d’un
ment couvrir les frais de création de la SCI et les savoir-faire) ne sont pas comptabilisés dans le
charges des biens immobiliers tant qu’ils ne sont capital social d’une SCI. Mais ils donnent tout de
pas loués. même droit à l’attribution de parts sociales pour
l’associé qui réalise cet apport, parts qui ont pour
Pour décider du montant de capital à mettre particularité de ne pas pouvoir être cédées.
dans une SCI, interrogez-vous une fois encore

12
Contrairement aux sociétés commerciales à Autre impératif lorsque vous décidez de la
responsabilité limitée, vous n’aurez pas be- répartition des parts : fixer un nombre de
soin de passer une annonce légale ni de re- parts aisément divisible, afin de faciliter tant
constituer vos capitaux si le montant des ca- la gestion que leur transmission.
pitaux propres de la SCI devient inférieur à la
moitié du montant du capital social. Les associés sont en effet redevables (sauf
décision spécifique) des dépenses de la SCI à
hauteur de leurs parts. Il sera donc plus facile
J’établis le montant de mes parts de faire les comptes si les parts sont divisées
selon des chiffres ronds.
Les associés décident également, au moment de
la constitution du capital de la SCI, des parts so- La question de la division du nombre de parts
ciales qu’ils reçoivent. Ces parts, qui ont toutes se pose aussi lors de la transmission.
une valeur nominative égale, représentent une
fraction du capital de la SCI. Chaque actionnaire Prenons le cas d’un associé ayant trois en-
de la SCI doit posséder au moins une part. fants et qui souhaite leur transmettre ses
parts. Mieux vaut qu’elles constituent un
Il est extrêmement important que le montant multiple de 3, afin de faciliter l’opération.
des parts figure dans les statuts, car les associés
ne reçoivent pas de document stipulant le mon- Nous vous conseillons donc, au moment de la
tant des parts qu’ils possèdent dans une SCI. répartition du nombre de parts, de compter le
nombre d’ayants droit (les enfants, légitimes ou
non) de chaque associé et de faire en sorte que
Quelle répartition des parts chacun dispose d’un nombre de parts aisément
dans une SCI ? divisible par son nombre d’ayants droit.

Beaucoup se demandent s’ils peuvent monter seul Mieux vaut revoir sa participation à la hausse
une SCI. La réponse est non. ou à la baisse mais faciliter la transmission de
ses parts.
Une SCI doit compter au minimum 2 associés, pré-
cise la loi (article 1832 du code civil). En revanche,
la répartition des parts entre les associés est lais- Les actionnaires sans ayant droit
sée libre. Il est techniquement possible de détenir
99 % des parts d’une SCI et que son associé n’en Si l’un des associés de la SCI n’a pas d’enfant, il est
possède que 1 %. alors conseillé qu’il désigne des ayants droit qui bé-
néficieront de ses parts à sa disparition. Il peut se
Mais attention à ne pas tomber dans le prête-nom, faire aider pour cela d’un notaire.
car le fisc pourrait alors vous poursuivre ! Si d’aven-
ture vous étiez tenté de prendre un « faux » associé,
vous mettez en jeu l’existence-même de votre SCI.

Le fisc peut alors considérer qu’il n’y a pas, comme

l’exige la loi, de volonté commune des associés,
de mise en commun d’apports, ni de partage des
pertes et des bénéfices. Si le fisc considère alors la
SCI fictive, les biens qu’elle possède seront réinté-
grés dans le patrimoine de leur propriétaire réel et
la SCI pourra être passible d’une procédure d’abus
de droit.

Soyez prudent car le fisc se méfie de ce que l’on

nomme la confusion des patrimoines (en l’occur-
rence, celui de l’associé principal et celui de la SCI).

13
 JE CHOISIS MON RÉGIME FISCAL
Il existe deux modes d’imposition pour les re- Le montant de la plus-value se calcule de la ma-
venus tirés d’une SCI : imposition sur les re- nière suivante : c’est la différence entre le prix de
venus ou sur les sociétés. cession et le prix d’acquisition du bien immo-
bilier. Un abattement pour durée de détention
est appliqué sur la plus-value au-delà de la cin-
Imposition sur les revenus (IR) quième année de détention (exonération d’im-
pôt sur la plus-value au bout de vingt-deux ans
C’est le mode d’imposition le plus souvent sé- de détention). Puis la plus-value immobilière est
lectionné dans le cadre des SCI familiales. notamment imposée à l’impôt sur le revenu au
taux de 19 %. La plus-value est également sou-
Les SCI sont alors considérées comme mise à la CSG-CRDS et aux prélèvements so-
translucides ou transparentes. Cela signifie ciaux, au taux global de 15,5% (exonération au
que les revenus tirés de la SCI passent entre bout de 30 ans de détention du bien).
les mains des associés, et ce sont eux qui sont
imposés, au titre de leurs revenus locatifs.
Les formulaires pour les déclarations
L’associé a alors la possibilité de choisir entre d’impôts à l’IR
une imposition selon le régime réel ou le mi-
cro-foncier. Le gérant de la SCI (ou son comptable) devra rem-
plir le formulaire 2072 – S – SD, disponible, tout
Voici la marche à suivre pour les déclarations comme les formulaires suivants, sur le site des im-
à IR : pôts (impots.gouv.fr).

• Le gérant (ou un comptable) fait les Attention, dans certains cas particuliers, il faudra
comptes de la SCI ; également remplir une déclaration complémentaire.
Sont concernées les SCI :
• Ilremplit une déclaration spécifique, qui
sera remise au centre des impôts de la SCI • Propriétaires d’un immeuble spécial (en secteur
puis aux associés, dans les délais fixés ; sauvegardé ou classé monument historique) ;

• Les associés déclarent la part de revenus • En nue-propriété ;

locatifs qu’ils ont tirés de la SCI.
• En option pour amortissement (Périssol, Besson
Si la SCI vend un bien immobilier ou que l’un neuf, Robien classique ZRR, Robien recentré et Ro-
des actionnaires cède ses parts, le gain est alors bien ZRR recentré) ;
imposé selon le régime des plus-values immo-
bilières applicable aux particuliers.

14
• Dont l’un des associés est une personne morale • Remplir la déclaration d’IS dans les délais
ou un professionnel BIC ou BA relevant d’un ré- fixés, grâce au formulaire 2065
gime réel d’imposition.
Dans le cas où les associés décident de tou-
• Le gérant doit prendre garde à bien remplir toutes cher les bénéfices réalisés par la SCI, ils
les annexes. Il est possible de faire les déclara- doivent alors les déclarer au titre des revenus
tions en ligne. sur les valeurs mobilières.

Les actionnaires, quant à eux, disposent de deux Verser ou non tout ou partie des bénéfices
régimes de déclaration possibles pour leurs reve- est une décision qui appartient aux associés,
nus locatifs. Le micro-foncier peut s’appliquer si mais elle mérite d’être mûrement réfléchie.
les revenus fonciers du foyer fiscal sont inférieurs
à 15 000 € sur l’année civile. Ce régime permet de Rappelons qu’une SCI est souvent utilisée
bénéficier d’un abattement de 30 %. comme un outil pour construire un patrimoine
immobilier ou pour diversifier son épargne. Si
Il faut alors remplir le formulaire 2042. tel est votre objectif, vous aurez alors tout in-
térêt à ne pas toucher les bénéfices et à privi-
Il est possible de choisir le régime réel de déclara- légier un régime d’imposition à l’IS.
tion de ses revenus fonciers. Il s’appliquera de fa-
çon automatique pour les foyers dont ces revenus L’argent laissé dans la structure vous servira à
sont supérieurs à 15 000 €. acheter d’autres biens ou constituera un ap-
port d’autant plus conséquent pour faire un
Il conviendra alors de remplir le formulaire 2044. emprunt et réaliser une nouvelle acquisition.

Autre avantage, non négligeable : ne pas se

verser de bénéfices est aussi financièrement
L’impôt sur les sociétés intéressant.

La SCI est une société, à ce titre, ses revenus

peuvent donc être imposés au titre de l’impôt
sur les sociétés (IS). Il s’agit donc d’une taxe
sur les bénéfices réalisés.

Les taux d’IS applicables sont les suivants :

• 15 % en dessous de 38 120 euros de béné-

fices par an

• 28 % entre 38 120 euros et 75 000 euros de

bénéfices par an

• 33,3 % au-delà de 75 000 euros de béné-

fices par an

Dans ce cas, la marche à suivre sera de :

• Faire les comptes (voir plus bas, nous

conseillons de déléguer)

• Demander l’approbation des résultats aux

associés au cours d’une assemblée géné-
rale, dûment convoquée

15
En effet, il est possible de déduire des béné- Opter pour le régime d’imposition à l’IS est
fices de la SCI un certain nombre de charges et donc plus adapté à une logique de construc-
de dépenses, avant imposition – n’hésitez pas à tion d’un patrimoine durable qu’à une logique
vous faire aider d’un comptable pour vous as- d’achat-revente.
surer de profiter au maximum de cette possi-
bilité. Mais lorsque vous touchez les bénéfices
en tant qu’associé, vous êtes ensuite imposé di- Le cas particulier de la location
rectement sur la somme perçue, sans pouvoir meublée
déduire de dépenses de cette somme.
La location meublée est considérée par le fisc
Pour conclure, laisser les bénéfices dans une comme une activité commerciale. A ce titre, la SCI
SCI (ou plus généralement dans une entre- est alors imposée au titre de l’IS et ses actionnaires
prise) est la stratégie de ceux qui veulent ne disposent pas de l’opportunité d’opter pour une
faire croître leur activité et donc, au final, imposition sur les revenus.
leur patrimoine.
Si l’activité de location en meublé ne représente pas
Si la SCI vend un bien immobilier, le gain est plus de 10 % des recettes, hors taxes, de la SCI, le
alors imposé selon le régime des plus-values fisc se montre toutefois tolérant et accepte le ré-
professionnelles. gime IR.

Le calcul de la plus-value est alors différent Et si la SCI dépassait occasionnellement ce seuil

du calcul des plus-values immobilières pour de 10 %, le fisc continue d’accepter l’IR tant que la
les particuliers. Elle se calcule en faisant la dif- barre des 10 % ne reste pas franchie, en moyenne,
férence du prix de cession et la valeur nette sur 4 ans.
comptable du bien (le prix d’acquisition du bien
diminué des amortissements déjà réalisés). Que vous choisissiez le régime IR ou IS, il est
tout à fait possible de déléguer la comptabilité
Ce montant sera ensuite directement ajouté aux de la SCI ainsi que les déclarations fiscales à
bénéfices de la SCI et sera donc imposé à l’IS. un comptable. C’est même recommandé, car
cela évitera des erreurs dans les déclarations,
De plus, il n’y aucun abattement possible pour qui peuvent parfois s’avérer complexes en
durée de détention du bien immobilier. fonction des types de biens détenus par la SCI.

16
Quelques avantages fiscaux à la clé • Les primes d’assurance
On entend couramment que la SCI est à privilé- Ne négligez aucune charge déductible, car cela
gier pour pouvoir profiter d’avantages fiscaux. fait diminuer d’autant le montant d’impôt à
C’est en partie vrai, mais les avantages sont plus payer sur les bénéfices enregistrés par la SCI.
ou moins amplifiés en fonction de la situation
des associés et de la nature des biens détenus. Autre point à connaître – sans pour autant en-
trer dans les détails de toutes les déclinaisons
Tout d’abord, sachez que les intérêts d’un em- fiscales possibles car nombreuses et com-
prunt souscrit par la SCI sont déductibles des plexes – sachez également que la SCI permet
revenus locatifs. De nombreux autres frais sont en quelque sorte de minorer la valeur d’un bien.
également déductibles. Cela fait donc automa-
tiquement diminuer le montant du revenu im- La valeur des parts détenues est en effet in-
posable, et donc, au final, de l’impôt à verser. férieure à la valeur du bien, car le fisc consi-
dère qu’il est plus difficile de vendre des parts
Il est ainsi possible de déduire des recettes de SCI qu’un bien immobilier en tant que tel.
enregistrées par la SCI : Cela est intéressant dans le cas de donation
ou transmission de parts de SCI, ainsi que
• Les travaux bénéficiant d’un crédit d’im- pour les associés assujettis à l’ISF.
pôt (ce sont notamment les travaux qui
permettent d’améliorer l’efficacité éner-
gétique du logement) La clause d’agrément
• Les frais d’entretien du bien (toiture, plom- Nombre de SCI décident d’inclure dans leurs statuts
berie…) une clause d’agrément, afin de contrôler le devenir
des parts de la structure. Une clause d’agrément
• La taxe foncière peut limiter les possibilités de cession ou de vente
des parts, les assortir de conditions.
• Les frais de gestion

17
 JE RÉDIGE LES STATUTS DE MA SCI
Des informations obligatoires justifier les dépenses engagées si l’on a recours à
un professionnel.
Les statuts de la SCI constituent les fonda-
tions de votre projet immobilier. Il existe un cas dans lequel il est obligatoire de pas-
ser par un notaire : lorsqu’un bien immobilier consti-
Ils doivent en effet stipuler quel sera le fonc- tue un apport à la SCI.
tionnement de la SCI. Ils peuvent faire l’ob-
jet d’un acte notarié, il faudra alors payer des Le recours à un notaire peut également être utile
frais de notaire, ou être rédigés sous seing lorsque la SCI familiale est créée dans une optique
privé, par vos soins ou par celui d’un avocat. de transmission. En effet, des parents peuvent dé-
cider de constituer une SCI avec certains de leurs
Devront obligatoirement figurer dans les sta- héritiers seulement. Pour éviter, au moment de
tuts les apports des associés, le capital social, la succession, que les bénéfices de la SCI soient
l’objet de la SCI et sa forme, son nom et son considérés comme des libéralités accordées aux
siège, sa durée et ses modalités de fonction- héritiers en question, il faut faire un acte notarié. En
nement. Les règles d’accès au capital de la revanche, si tous les enfants font partie de la SCI, le
SCI peuvent être précisées. risque que les bénéfices soient assimilés à des li-
béralités ou donation accordées à certains héritiers
Vous trouverez en annexe de ce guide un seulement tombe. Il n’y a donc plus besoin de faire
modèle de statuts types ainsi que d’autres un acte notarié.
documents utiles.
Les honoraires du notaire dépendront de la com-
plexité du montage.
Quand faire appel à un professionnel ?
Si vous décidez de recourir à un profession-
Il est possible de faire appel à un notaire ou à un nel celui-ci vous assistera pour la rédaction
avocat spécialisé pour rédiger les statuts de la SCI, des statuts, mais vous pourrez également lui
mais ce n’est toutefois pas obligatoire. Il faudra confier les formalités de constitution qui ac-
alors rédiger les statuts en s’inspirant de docu- compagnent la création de la SCI, et que nous
ments types, comme ceux fournis dans ce guide. vous détaillerons d’ici peu.

La décision dépendra notamment de la complexité

de la structure à créer, qui peut, dans certains cas,

18
 Combien d’exemplaires de statuts Rédaction des statuts sous seing
faut-il prévoir ?
privé
Les statuts d’une SCI doivent être écrits. Celle-ci
peut certes fonctionner sans, mais elle n’est alors Pour rédiger vos statuts, suivez le modèle
pas immatriculée et est donc considérée comme en annexe et complétez-le en suivant nos
une société de fait et non plus une SCI. conseils.

Si vous faites rédiger vos statuts par un notaire, un Vous devez les écrire sur un papier libre, tout
seul exemplaire est nécessaire. Il sera conservé par en veillant à laisser des marges suffisamment
ce dernier. importantes en haut et bas de page pour que
les associés puissent y inscrire d’éventuelles
Si vous vous en chargez, prévoyez le nombre né- annotations (qui doivent ensuite être approu-
cessaire d’originaux pour accomplir ensuite toutes vées, de même que tout renvoi, par tous les
les formalités destinées à entériner la création de associés) et pour que l’administration puisse
la SCI : y apposer sa mention au moment de l’enre-
gistrement.
• un à conserver par la SCI elle-même,

• un pour l’enregistrement, Le nom

• deux pour la demande d’immatriculation au re- Par dénomination ou raison sociale, on en-
gistre du commerce et des sociétés (RCS) tend le nom que vous donnez à votre SCI.

Sans oublier qu’il faudra réaliser des copies certi- Vous pouvez appeler votre SCI comme bon
fiées conformes pour chacun des associés et pour vous semble, mais si vous choisissez de lui
la banque. donner le nom de la rue ou l’adresse du bien,
vérifiez auparavant que des voisins n’ont pas
Il est important de le prévoir en avance, car les sta- déjà fait de même.
tuts doivent indiquer quel est le nombre d’originaux
existants. Plutôt que de consulter les noms sur les
boites aux lettres, consultez le Greffe du tri-
En cas de démarches particulières, comme l’apport bunal de commerce (requête disponible de-
d’immeubles à la SCI, il faudra également prévoir puis leur site : infogreffe.fr).
des originaux supplémentaires.

19
Sur tous les actes ou documents émis par la SCI Notez que le décès d’un des associés n’entraîne
et destinés à des tiers, vous devrez faire figurer : pas la fin de la SCI, ses parts sont transmises se-
lon les modalités prévues.
• la raison sociale de la SCI, c’est-à-dire son
nom, En revanche, l’absence de gérant pendant un an
autorise un juge à ordonner la dissolution de la
• la mention « société civile », SCI.

• le montant du capital social, Vous pouvez décider de mettre une durée plus
réduite pour votre SCI, ce qui est en général uti-
• le siège social, lisé pour les SCI dont l’objet est la vente d’un bien
immobilier et la répartition des bénéfices entre
• le numéro d’immatriculation, accompagné les associés.
de la mention « RCS » et de la ville d’imma-
triculation.
L’objet social
Le siège social Cette partie est à la fois essentielle et délicate. Il
s’agit de définir l’activité de la société. Cette ac-
Le siège social de la SCI est important dans la tivité doit impérativement être civile, et non pas
mesure où il détermine la nationalité de la SCI commerciale.
et les autorités compétentes : tribunaux et jour-
naux d’annonces légales. Il ne faut donc pas inscrire comme objet l’achat
et la vente de biens immobiliers, ni la location
Il correspond couramment au lieu depuis lequel en meublé, qui sont des activités commerciales.
le gérant exerce son activité. Il ne s’agit donc pas
forcément de l’adresse du bien qui est géré par la Autre recommandation, ne pas rédiger un objet
SCI. D’ailleurs, il est même important de ne pas social trop précis ou restreint, qui empêcherait
mettre l’adresse du bien si celui-ci est destiné à ensuite toute évolution ou activité de la SCI qui
être loué. Sinon, c’est le locataire qui recevra le n’aurait pas été spécifiée au départ… Mais ne pas
courrier destiné à la SCI… être trop vague non plus, afin que les associés ne
se retrouvent pas à mener des opérations contre
Si l’adresse est celle d’un particulier, vérifiez que leur gré dans un avenir plus ou moins lointain !
la domiciliation de SCI n’est pas interdite par son L’objet social détermine en effet les pouvoirs
règlement de copropriété ou son bail. qu’aura le gérant, c’est-à-dire les opérations qu’il
sera autorisé à mener. En établissant un cadre
Le nom de la SCI doit être inscrit sur la boite aux trop large dans l’objet social, vous accordez
lettres, afin qu’elle puisse recevoir le courrier qui peut-être trop de pouvoirs au gérant.
lui est adressé.

Il sera possible, après approbation des associés

en AG, de transférer ce siège, au cours de la vie
de la SCI.

La durée
Le code civil a fixé la durée maximale d’une SCI
à 99 ans, à compter de son immatriculation au
registre du commerce et des sociétés.

Vous êtes autorisé à renouveler la durée d’exis-

tence de la SCI, par tranches de 99 ans.

20
L’objet social couramment retenu est « l’or- sir un nombre total de parts facilement divi-
ganisation du patrimoine privé ou profes- sible, en fonction du nombre d’associés et de
sionnel des associés ». leurs ayants droit.

Vous pouvez, si vous le voulez, préciser si Le montant du capital social doit également
la SCI va se contenter de gérer et louer des figurer. Il convient de comptabiliser tous les
biens ou si elle peut être amenée à acquérir apports en numéraire (argent) et en nature
ou construire des immeubles. (biens immobiliers) apportés par les associés.

Si vous mentionnez la vente potentielle d’un Comme nous l’avons vu, il n’y a pas de mini-
bien immobilier, spécifiez que ce sera à titre mum requis. Toutefois, ce capital doit pou-
exceptionnel, dans le but de mener à bien la voir couvrir les frais de notaire si son exper-
gestion patrimoniale et civile des biens des tise est requise, ainsi que toutes les autres
associés. charges impliquées par la création de la SCI.

Si vous estimez que la SCI aura besoin de Après avoir inscrit le montant total du ca-
mener des opérations de financement, vous pital social, vous devrez stipuler le montant
pouvez les faciliter en spécifiant qu’elle peut que chaque associé apporte. Il est possible
se porter caution. Cela a toutefois l’inconvé- que le capital ne soit pas libéré, c’est-à-dire
nient de potentiellement remettre en cause apporté immédiatement, cela doit alors être
de caractère civil de la SCI. précisé. Là encore, les statuts sont relative-
ment flexibles, puisque vous pouvez choisir
Si votre SCI ne présente pas de caractéris- d’indiquer ou non la date à laquelle ce capital
tiques particulières, vous pouvez adopter cet devra être libéré.
objet social :
C’est également là que vous devrez indiquer
« La propriété de tous droits et biens immobiliers si le capital de la SCI est fixe ou variable.
acquis ou reçus en apport par la société, la gestion
et l’exploitation de ces droits ou biens, sous forme
de location ou autre, leur mise à disposition gratuite Les modalités de fonctionnement
ou non au profit d’un associé ou de sa famille, et
plus généralement toutes opérations mobilières, Les modalités de nomination du gérant et le
immobilières et financières, à caractère strictement fonctionnement en lui-même de la gérance
civil, se rattachant à l’objet social. » doivent être précisés.

Nous vous recommandons d’écrire que les

Nous vous proposons également une autre associés sont libres de nommer un ou plu-
formulation dans le modèle de statut en an- sieurs gérants, mais de ne pas stipuler le nom
nexe. de celui-ci dans les statuts, sous peine de
complexifier les démarches le jour où le gé-
rant change.
L’état civil des associés
Cela n’empêche pas que le gérant doive être
Vous devez inscrire les noms de famille ain- nommé à la création de la SCI. Si vous ne le
si que tous les prénoms des associés, leur désignez pas nommément dans les statuts,
adresse (résidence principale), leur date et faites-le par un acte séparé, qui sera ensuite
lieu de naissance. annexé aux statuts, ou lors d’une assemblée
générale des associés, qui désigne le gérant.

Le capital social et les parts de la SCI Si vous souhaitez instaurer des modalités
spécifiques pour révoquer le gérant (ou pour
Les statuts doivent rendre compte du le protéger d’une révocation), elles doivent
nombre de parts que comprend la SCI. être indiquées. Sinon, la loi prévoit qu’il est
Comme nous l’avons dit, il est utile de choi- révocable sur décision des associés, à condi-

21
tion que ceux-ci possèdent plus de la moitié Afin de fluidifier le fonctionnement de la SCI,
des parts sociales. nous vous conseillons donc de faire figurer
dans les statuts les modalités de :
Les statuts fixent également le mode de
convocation et de fonctionnement des as- • prisede décision et tenue d’assemblées
semblées générales (vote, seuils de majorité). générales,
Si rien n’est indiqué, les décisions se pren-
dront alors à l’unanimité, ce qui peut être • cession/transmission des parts,
contraignant, notamment en cas de conflit
entre les associés. • entrée d’un nouvel associé,
• nomination, destitution et éventuellement
Les clauses optionnelles rémunération du gérant,

Qui ne dit mot consent… Si vous n’inscrivez • modification des statuts,

pas de dispositions spécifiques au sujet de
l’accès de nouveaux associés à la SCI ou de la • tenue des comptes,
transmission des parts, la loi s’applique auto-
matiquement. • règlement des conflits ou blocages,
Le Code Civil dit ainsi que : • dissolution de la SCI.
« Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec
l’agrément de tous les associés. » Le mode de décision
Les décisions importantes relatives à la SCI seront
Avec des exceptions toutefois ! Les associés soumises à un vote en assemblée générale. Il est
peuvent en effet, dans une SCI familiale, li- donc important de décider dès la rédaction des sta-
brement céder leurs parts à leurs parents ou tuts (afin d’éviter tout conflit ultérieur) de la façon
à leurs descendants, c’est-à-dire enfants, pe- dont la majorité sera établie.
tits-enfants…
Les associés peuvent en effet décider que la majo-
Donc si ces dispositions ne vous conviennent rité dépend du nombre d’associés ou du nombre de
pas, vous pouvez en fixer d’autres dans les parts représentées, en prenant en compte tous les
statuts. Vous êtes libre d’établir les règles que associés de la SCI ou bien seuls ceux présents (ou
vous souhaitez pour les cessions, transmis- représentés) le jour du vote.
sions, donations, échanges de parts de la SCI.
On nomme cela une clause d’agrément. Certaines décisions peuvent être assorties d’une
unanimité, mais attention aux risques de blocage
en cas de mésentente.

22
 Attention aux SCI fictives
Si tous les éléments requis dans les statuts ne sont ler ensemble, sans rapport hiérarchique, quand bien
pas réunis, la SCI peut être déclarée fictive et sa nul- même certains associés peuvent être les parents et
lité peut être demandée en justice. d’autres les enfants.

Voici les principales situations qui pourraient Apport fictif au capital de la SCI : Imaginons ainsi
conduire la justice à réclamer la nullité d’une SCI : qu’une SCI emprunte de l’argent, achète puis loue
un bien. Les loyers paient le remboursement et les
Absence de pluralité d’associés : Il n’y a en réalité charges, et la SCI vit ainsi, sans que les associés ne
qu’un apporteur dans la SCI et le second associé versent jamais le capital initialement prévu.
n’est qu’un prête-nom.
Heureusement, il est possible de corriger les causes
Absence d’affectio societatis : L’affectio societatis de nullité d’une SCI et ainsi de faire annuler la nullité.
est la volonté réelle de tous les associés de travail-

23
 CI fictive : comment lever le soupçon « d’abus de droit » ?
L’administration fiscale peut se montrer suspicieuse simplement de lui faire valider le montage ou l’opé-
à l’égard des SCI et se méfie tout particulièrement ration envisagé avant sa réalisation !
des SCI qui n’en seraient pas vraiment et qui seraient
en réalité uniquement créées dans le but de profiter La procédure doit se faire par voie écrite et porte
des avantages fiscaux liés à ce type de structure. d’ailleurs le nom de « rescrit ».

La composition de certaines SCI attire plus parti- Adressez votre « rescrit abus de droit » par lettre
culièrement l’œil du fisc. Il s’agit souvent de mon- recommandée à la Direction générale des Finances
tages relativement complexes ou ayant pour but la publiques (Service juridique de la fiscalité, Bureau
transmission ou donation à ses descendants. Et si des agréments et rescrits, 86-92 allée des Bercy, Té-
jamais le fisc juge ses soupçons confirmés, les as- lédoc 957, 75574 Paris cedex 12).
sociés risquent gros.
Dans votre courrier, exposez l’opération que vous
L’administration fiscale applique alors les droits souhaitez réaliser, désignez bien toutes les parties
fiscaux qui auraient dû concerner l’opération si elle prenants, la façon dont elles sont liées (liens de pa-
n’avait pas eu lieu dans le cadre d’une SCI. Elle y renté) et joignez tous les documents qui pourraient
applique en plus des intérêts de retard (0,4 % par éclairer l’administration.
mois) ainsi qu’une amende pouvant représenter
jusqu’à 80 % des montants des droits dus. Si l’administration donne son accord, elle ne pourra
plus, par la suite, revenir sur le bien-jugé de votre
Il existe toutefois un moyen de se prémunir contre opération et vous demander un rattrapage fiscal.
le risque d’un rattrapage par le fisc. Il s’agit tout Armez-vous toutefois de patience, puisque l’admi-
nistration a six mois pour vous donner sa réponse.

24
 J’ENTREPRENDS LES FORMALITÉS
DE CONSTITUTION
Statuts en main, reste désormais à confé- Publier dans un journal d’annonces
rer une existence légale à votre SCI, auprès
des autorités compétentes. Les démarches légales
qui suivent sont en général effectuées par le
gérant, mais il est possible de mandater une Vous devez désormais publier un avis de
autre personne. constitution.

Où ? Dans un journal d’annonces légales du

Enregistrer les statuts département dans lequel se trouve le siège
de la SCI.
Cette première étape n’est en réalité pas obli-
gatoire pour toutes les SCI. Que contient-il ? Vous devez y faire figurer
toutes les informations clés des statuts de la
Il s’agit de faire enregistrer les statuts auprès SCI, à savoir son nom, sa forme, son capital,
du centre des impôts. Toutefois, ne sont obli- son siège social…
gées de le faire que :
Tout ceci est très formaté : le journal d’an-
• Les SCI dont les statuts ont été rédigés par nonces légales doit se trouver dans le dé-
un notaire, partement du siège de la SCI. On les trouve
aisément sur internet. La commande de l’an-
• Les SCI qui ont bénéficié d’apports en na- nonce se fait en ligne, en quelques minutes.
ture (biens ou droits immobiliers).
Les tarifs dépendent de la longueur du texte et
Où le faire ? Dans le centre des impôts cor- sont les mêmes partout, donc ne vous épuisez
respondant au siège de la SCI ou à l’adresse pas dans de vaines comparaisons. Plus le texte
d’un des associés. est long (il s’allonge par exemple en fonction
du nombre d’associés), plus cela fera augmen-
Quand ? Dans le mois qui suit la signature des ter la facture. En moyenne, le coût se chiffre
statuts. autour de 150 €, rarement à plus de 200 €.

Cette formalité est gratuite. A quoi ça sert ? Rares sont les particuliers qui
lisent les journaux d’annonces légales. Tou-

25
tefois, les grands actes constitutifs de la vie Félicitations, vous disposez maintenant d’une
des sociétés doivent, en France, être rendus SCI opérationnelle !
publics. Cela sert notamment à informer les
partenaires (fournisseurs, clients…) des so-
ciétés en question de tout événement majeur. Combien coûte la création
d’une SCI ?
Immatriculer la SCI Le coût total de création de votre SCI va varier selon
que vous faites ou non appel à un professionnel.
Voici l’étape clé, celle qui donne enfin une
existence à votre SCI, en fait une personne Les frais variables :
morale.
Les frais de notaire : s’ils peuvent se négocier, at-
Où ? Au Centre de formalités des entreprises tendez-vous tout de même à débourser un minimum
(CFE). Il se trouve au greffe du Tribunal de de 500 €. La facture grimpera ensuite en fonction
commerce dont dépend la SCI. de la complexité de votre structure. Heureusement,
outre la rédaction des statuts, il s’occupera aussi
Comment ? Vous devrez remplir un formu- des démarches de constitution.
laire intitulé « M0 – Société civile », dispo-
nible en ligne sur le site du greffe : https:// Les frais d’avocat : il est ici difficile de donner un
www.infogreffe.fr chiffre, tant les honoraires des avocats varient. Là
aussi, la complexité du dossier alourdira la note.

A ces frais variables s’ajoutent les frais fixes.

Outre ce formulaire dûment complété, vous
devrez également fournir : Les frais fixes :

• Deux exemplaires de vos statuts, ou une La publication d’une annonce légale : elle est
copie authentique de l’acte notarié si vous payante et les tarifs varient en fonction de la lon-
êtes passé par un notaire gueur de l’annonce. Comptez généralement entre
100 et 200 €.
• Une copie de l’avis de constitution publié
dans un journal d’annonces légales L’enregistrement de la SCI au Centre de formalité
des entreprises : ils se montent à 74,10 €.
• Une photocopie de la pièce d’identité du
gérant Si vous vous occupez seul de la rédaction des sta-
tuts et des démarches de constitution de votre SCI,
• Une copie d’un document prouvant que la le coût pour sa création avoisinera 250 €.
SCI a la jouissance de ses locaux
Il n’est donc pas forcément cher de créer une SCI,
Au terme de cette démarche, vous obtien- contrairement aux idées reçues, surtout si l’on ne
drez un numéro d’immatriculation de la SCI passe pas par un professionnel. Si vous choisissez
(SIREN) ainsi qu’un extrait KBis. Ils pour- cependant de leur confier la rédaction de vos sta-
ront vous être demandés lors de futures dé- tuts, soyez très vigilant sur les délais. Ces dossiers
marches, donc sont à conserver précieuse- ne sont pas les plus rémunérateurs pour eux et les
ment. démarches peuvent parfois s’éterniser.

Ces informations sont publiées dans le Bulle-

tin officiel des annonces civiles et commer-
ciales (BODACC).

26
 J’EMPRUNTE, J’ACHÈTE
ET METS EN LOCATION
AVEC MA SCI
J’ouvre un compte bancaire pour • Une copie des statuts ;
ma SCI • Une annexe portée aux statuts indiquant quelles
sont les personnes autorisées à agir sur le
La SCI a des charges et peut percevoir des compte.
loyers. Il est donc indispensable qu’elle dis-
pose d’un compte en banque en propre, à
son nom, distinct de celui des associés. Ce
compte n’est pas obligatoire dès la création J’emprunte avec ma SCI
de la structure, mais s’avère très vite néces-
saire à son fonctionnement. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier
via votre SCI, c’est elle qui devra réaliser l’em-
En théorie, l’ouverture d’un compte profes- prunt, et non pas les associés en leur nom
sionnel (destiné aux sociétés) n’est pas obli- propre.
gatoire pour une SCI mais, dans la pratique,
c’est le plus souvent le seul qu’acceptent Le mécanisme d’attribution du crédit fonc-
d’ouvrir les établissements bancaires. tionne en revanche sur le même modèle que
lorsqu’un particulier le souscrit. C’est-à-dire
Comme les comptes professionnels sont plus que la banque voudra des garanties, afin de
chers que les comptes personnels, n’hésitez s’assurer des remboursements, et regardera
pas à demander à la banque si elle propose donc en réalité la capacité d’endettement des
un forfait spécifique pour les SCI, car nombre associés.
d’entre elles n’ont pas besoin d’une offre de
services aussi développée qu’une entreprise. L’établissement bancaire examinera égale-
ment les revenus locatifs attendus du bien
en question et peut demander une caution
Les documents nécessaires à l’ouver- par un tiers (il faut alors passer par un or-
ture d’un compte bancaire pour une SCI ganisme de cautionnement) ou encore une
hypothèque sur le bien que vous voulez ac-
• Un extrait KBis délivré par la Chambre de Com- quérir. La banque demande également le
merce, qui atteste de l’immatriculation de la SCI plus souvent que les associés eux-mêmes se
au Registre du commerce et des sociétés ; portent caution solidaire de l’emprunt. Ain-
si, si la SCI venait à ne pas rembourser son
• Un extrait de publication ou une attestation de crédit, la banque a le droit de se retourner
parution d’annonce dans un journal légal, qui té- directement vers les associés.
moigne de la création de la SCI ;

27
Il sera de toute façon difficile pour la SCI Dépôt de garantie :
d’emprunter si les associés ne disposent pas
des revenus ou épargne suffisants. En effet, Vous ne pouvez demander de dépôt de ga-
les associés sont responsables des dettes de rantie supérieur à un mois de loyer.
la SCI, à hauteur de leurs apports. La banque
s’assurera donc que les associés soient en Caution :
mesure d’assumer le crédit.
Vous ne pouvez demander de cautionnement
En théorie, avoir des associés mineurs n’em- (c’est-à-dire que quelqu’un se porte garant
pêche pas la SCI d’obtenir un crédit, la banque pour votre locataire) dès lors que vous sous-
s’intéressera alors en priorité aux revenus et crivez une assurance garantissant les obliga-
ressources des associés majeurs – la plupart tions locatives de votre locataire (comme par
du temps les parents. exemple une garantie loyers impayés).

En pratique, c’est toutefois beaucoup plus Il existe deux exceptions permettant de de-
compliqué, surtout si la SCI ne compte pas mander un garant malgré la souscription
parmi ses associés les parents du mineur. d’une assurance  : si le locataire est un étu-
Les procédures peuvent alors devenir plus diant ou un apprenti.
longues et complexes. Si votre objectif est de
souscrire un crédit auprès d’une banque via En revanche, les SCI classiques disposent
votre SCI, réfléchissez-y à deux fois avant d’une exigence supplémentaire par rapports
d’inclure des mineurs parmi les associes. aux SCI familiales. Ainsi, lorsque l’étudiant
n’est pas un boursier issu de l’enseignement
A savoir : les SCI ne peuvent pas obtenir de supérieur, le garant doit alors être constitué
prêts aidés, tels que les prêts à taux zéro, prêt par un organisme spécialisé, dont la liste est
épargne-logement… établie par un décret.

Elles ne peuvent pas non plus acheter de

fonds de commerce, car ceux-ci sont desti-
nés à une activité commerciale, qui n’entre
donc pas dans le cadre d’une société civile.

Je mets les biens de ma SCI

en location
Les règles applicables aux baux de location
présentent un certain nombre de particula-
rités.

Durée du bail pour la location nue à usage de

résidence principale :

• 3 ans minimum pour les SCI familiales

• 6 ans minimum pour les SCI classiques
Durée du bail pour la location nue à usage de
résidence secondaire :

Il existe une liberté contractuelle, qui s’applique

tant aux SCI classiques que familiales. Vous pou-
vez alors librement fixer la durée du bail.

28
 JE GÈRE MA SCI
Le gérant de la SCI est en charge de la ges- Voilà pourquoi il vaut mieux avoir trouvé un
tion des affaires courantes de la SCI, mais accord dès la phase de rédaction des statuts.
aussi de la prise de certaines décisions im- Il est nécessaire de choisir une personne de
portantes, en fonction de la latitude qui lui confiance, car elle a pour mission de placer
aura été accordée dans les statuts. Son rôle les intérêts de la société avant les siens.
est donc essentiel au bon fonctionnement de
la structure. Il est important de choisir un gé- Le gérant peut bien entendu être désigné
rant de confiance, capable de mener à bien la parmi les associés, mais ce n’est pas obliga-
mission que lui confient les associés. toire. Cela peut aussi être quelqu’un d’exté-
rieur, dont la neutralité sera ainsi assurée.
Cela peut faciliter la gestion et éviter des
Les attributions du gérant conflits entre les associés membres d’une
même famille.

Qui est le gérant adéquat ? Sans nommer explicitement le gérant dans

les statuts, vous pouvez toutefois y établir
Le nom du gérant peut être décidé dès la ré- un profil-type : associé ou non, âge limite,
daction des statuts. Il est alors soit inscrit liens de parenté exclus… Il est même possible
dans les statuts – nous vous déconseillons de nommer une société (personne morale)
cependant ce choix, pour les raisons évo- comme gérante de SCI, ou de désigner plu-
quées précédemment –, soit il fait l’objet d’un sieurs gérants.
acte libre, et donc à part.

Il est possible de ne pas choisir le gérant dès Ils ne peuvent pas être
la rédaction des statuts, mais il faudra en re- gérants de SCI :
vanche impérativement l’avoir nommé pour
pouvoir immatriculer la SCI. • Les mineurs, sauf s’ils sont émancipés

Le choix du gérant doit faire consensus entre • Les professions de notaire, avocat, expert-comp-
les associés et ne pas être l’objet d’un conflit, table, sauf dérogation particulière
d’autant plus que c’est lui qui aura pour charge
de trouver par la suite une issue aux éven- • Les personnes en situation de faillite personnelle
tuels blocages ou situations conflictuelles qui
pourraient advenir. • Les personnes sous le coup d’une interdiction de
gérer une personne morale

29
Quel est le rôle du gérant ? an pour nommer un nouveau gérant, sous
peine de dissolution.
Le gérant assure les actes qui constituent le
quotidien de la SCI, est autorisé à agir en son La fin d’un mandat de gérant est un événement
nom (dans les limites fixées par les statuts). public, et doit donc faire l’objet d’une publication
C’est par exemple lui, comme nous l’avons dans un journal d’annonces légales, dans le dé-
vu, qui va demander l’ouverture d’un compte partement où se situe le siège social de la SCI.
bancaire pour la SCI.
La nomination d’un nouveau gérant doit elle
Le gérant peut aussi être chargé de choisir les aussi être publiée par une annonce dans un
locataires, d’encaisser les loyers, de tenir la journal d’annonces légales. Puis il faut en-
comptabilité, remplir les déclarations fiscales… voyer au greffe du Tribunal de commerce
deux copies de l’acte de nomination du gé-
Il n’a, en revanche, pas le droit de vendre les rant et le faire enregistrer auprès du Registre
biens de la SCI sans l’accord des associés. du commerce et des sociétés.

Si vous décidez de prendre en charge la gé- Ces démarches entraînent donc des frais,
rance de votre SCI, soyez bien conscient des quoi que limités.
responsabilités que cela implique.
Si vous n’avez pas fixé de durée à la gérance
Ainsi, vous êtes personnellement responsable dans les statuts, le gérant est nommé pour
en cas de violation des clauses établies dans toute la vie de la SCI. Il est possible de le révo-
les statuts qui fixent l’étendue de vos pou- quer en suivant les modalités prévues dans les
voirs. Vous serez également juridiquement statuts. Si rien n’est précisé, il faudra alors que
tenu pour responsable des fautes ou erreurs les associés qui prennent cette décision pèsent
de gestion si celles-ci entraînent un préju- plus de la moitié des parts sociales de la SCI.
dice pour la SCI ou pour les associés. Enfin, Leur décision doit cependant être justifiée.
vous avez une responsabilité pénale en cas
d’infraction au code pénal (c’est-dire si vous Il est donc conseillé soit de prévoir des dé-
commettez une fraude, une escroquerie, un marches aisées pour changer de gérant, soit de
délit d’abus de confiance, usez de faux…). limiter la durée de sa gérance afin de pouvoir
facilement en changer. Quitte à le reconduire
Sachez que vous avez le droit de démission- dans ses fonctions si vous en êtes satisfait.
ner du poste de gérant.

Quand tenir des assemblées

Comment désigner un gérant ?
d’associés ?
Le premier gérant de la SCI a pu être désigné
dès la rédaction des statuts. Si ce n’est pas le Les associés doivent tenir au moins une as-
cas, cela peut ensuite se faire sur désignation semblée générale par an.
des associés, qui doivent alors représenter
plus de la moitié des parts. Son objectif : approuver les comptes, approu-
ver la gestion du gérant et décider de l’af-
Il est recommandé de fixer les conditions de fectation des bénéfices touchés par la SCI.
nomination des nouveaux gérants dans les Les associés ont aussi le droit d’y soulever
statuts (par exemple décider d’un seuil de d’autres points de leur choix.
majorité pour le vote en assemblée générale
portant sur la gérance). Si vous devez respecter cette obligation,
dans les faits, la tenue d’une assemblée géné-
Ces conditions désigneront également qui rale est très simple. La présence des associés
doit prendre la succession en cas de décès du n’est pas obligatoire, sauf mention contraire
gérant. Si rien n’est prévu, la SCI dispose d’un dans les statuts, et ils peuvent aussi avoir la
possibilité de se faire représenter.

30
Pas d’obligation non plus de tenir une feuille En dehors de cette assemblée annuelle, le gé-
de présence. rant comme les associés peuvent en convo-
quer d’autres.
Il est important de conserver une trace de
tous les documents relatifs à l’assemblée, Le gérant est ainsi tenu de réunir les asso-
mais concrètement, surtout pour les SCI fa- ciés afin de leur soumettre toute décision
miliales ou comptant peu d’associés, les as- qui dépasserait le cadre de ses attributions. A
semblées sont souvent des réunions infor- moins que d’autres modalités ne soient pré-
melles et chacun peut y aborder librement vues dans les statuts, le procédé classique est
les points qu’il souhaite. d’adresser à chaque associé une convocation
par courrier (lettre recommandée ou non), 15
En revanche, si vous sentez poindre des dé- jours avant la date de l’assemblée. Ce cour-
saccords, respectez bien le formalisme de rier présente l’ordre du jour et tous les docu-
convocation et de présence à l’assemblée, ments qui s’y réfèrent doivent être tenus à la
consignez tous les points mentionnés dans disposition des associés par le gérant.
des procès-verbaux d’AG et envoyez tous vos
courriers avec un accusé de réception. Si ce formalisme n’est pas respecté, ce n’est
pas grave. Le gérant peut aussi convoquer les
associés de vive voix, mais il est alors impéra-
tif que tous soient présents (ou représentés)
le jour de l’AG.

Chaque associé a également le droit de

convoquer les autres. Pour cela, il passe par
le gérant, à qui il fait une demande de tenue
d’assemblée.

Même en cas de conflit entre les associés et

le gérant, ce dernier n’a pas intérêt à ne pas
obtempérer.

Si le gérant n’obtempère pas dans le mois qui

suit la demande de l’associé, celui-ci peut
alors se tourner vers la justice. Le président
du tribunal de grande instance a alors toute
autorité pour désigner un mandataire, qui se
chargera de réunir l’assemblée.

Les abus de majorité ou de minorité

sont sanctionnés par loi
Si des associés profitent de leur position majori-
taire pour adopter des résolutions qui leur sont fa-
vorables, mais au détriment du bien de la SCI ou
des associés minoritaires, ils peuvent être sanction-
nés par la justice. Si l’abus de majorité est reconnu,
leurs décisions sont annulées.

À l’inverse, la politique du refus répété de voter les

propositions des autres actionnaires peut être as-
sociée à une volonté de blocage et donc être quali-
fiée d’abus de minorité.

31
Je gère la comptabilité de ma SCI Outre la bonne tenue des comptes, il est
aussi impératif de conserver tous les do-
La SCI a des charges et potentiellement des cuments financiers, comptables, factures,
revenus, ce qui implique de tenir sa compta- relevés bancaires, quittances de paiement…
bilité. En effet, en cas de doute ou de contrôle,
l’administration fiscale pourra les demander.
Pour cela, il faut ouvrir un grand livre comp-
table et, pourquoi pas, s’équiper d’un logi- Voilà pourquoi il peut sembler plus simple de
ciel de comptabilité adapté à votre niveau de confier la comptabilité de la SCI à un profes-
compétences. sionnel. Les frais ne seront pas très élevés
si la structure est simple. Comptez alors de
Comme expliqué plus haut, les résultats de la 60 à 80 € par mois. Une dépense que l’on
SCI doivent être présentés chaque année aux vous recommande : elle est en effet quasi
associés, lors d’une assemblée générale. Si la indolore au final, car déductible des recettes
SCI réalise des bénéfices (c’est-à-dire que les de la SCI. Sans compter qu’une petite erreur
revenus sont supérieurs aux dépenses enga- peut coûter cher : soit en faisant augmenter
gées, notamment en charges et travaux), ils les impôts à payer en cas d’oubli de charge à
reviennent aux associés, au prorata de leurs déduire, soit en rattrapage fiscal si l’on s’est
parts sociales (sauf indication contraire). trompé. C’est une petite dépense au regard
des enjeux que comporte votre projet immo-
bilier et patrimonial.
Faut-il reverser les bénéfices
aux associés ? Et si la structure est complexe, cela justifie
d’autant plus de recourir à un comptable. Une
Si la SCI a enregistré des bénéfices au cours de erreur pourrait coûter très cher, si les impôts
l’année, ils peuvent être répartis entre les associés. décident que vous êtes dans votre tort.
Toutefois, il n’est pas obligatoire de reverser l’inté-
gralité des bénéfices : le versement peut ne porter
que sur une partie de l’argent gagné. Il est aussi Pratiquer un juste loyer
possible de ne rien verser du tout, la SCI conserve
alors l’argent. La principale source de revenus de la SCI est consti-
tuée des loyers qu’elle touche. Ceux-ci doivent donc
Cela permettra notamment de le réinvestir dans un être déclarés à l’administration fiscale.
bien ou de constituer un apport en vue d’un crédit
immobilier. Une option conseillée si l’objectif est de Vous êtes libre de fixer le montant du loyer prati-
se construire un patrimoine immobilier. qué… mais attention aux dérives. Dans le cadre de
SCI familiales, il est courant de louer le bien à un
La politique en matière de versement des bénéfices membre de sa famille. Et donc de lui faire un loyer
a normalement été ébauchée lors de la rédaction en dessous des prix du marché.
des statuts. Elle peut aussi être soumise au vote
des associés, lors d’une assemblée générale. Une certaine décote est acceptée par le fisc, mais
elle ne doit toutefois pas être trop importante. Ainsi,
La personne en charge des comptes devra s’il juge le montant du loyer trop faible, le fisc peut
consigner les apports et les bénéfices que prendre comme base d’imposition un loyer plus éle-
touchent les associés. C’est aussi elle qui vé, conforme aux prix pratiqués dans le quartier où
s’occupera des comptes courants d’asso- se situe le bien.
ciés. Pour faire simple, il s’agit d’argent mis
à disposition de la SCI par les associés (mais
qui ne constitue pas un apport) et qui fonc-
tionne comme un prêt. La SCI peut donc
potentiellement payer des taux d’intérêt
dessus.

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Je modifie les statuts de ma SCI Puis celles-ci doivent être publiées dans un
journal d’annonces légales, dans le départe-
Plusieurs motifs, au cours de la vie de la SCI, ment de la SCI. Cela a donc un coût.
peuvent vous obliger à modifier ses statuts.
Ensuite, il faut envoyer deux copies du pro-
Parmi les plus courants, on trouve ainsi : cès-verbal de l’assemblée générale, ainsi que
deux exemplaires des statuts modifiés certi-
• Le transfert de siège social, fiés conformes, une preuve de la publication
de l’annonce légale et le formulaire M2 ou
• Le changement de nom ou d’objet, M3 dument complété (disponibles sur le site
service-public.fr) au Registre du commerce et
• Une augmentation de capital, des sociétés.

• Le changement de nom du gérant, dans N’oubliez pas non plus de joindre un chèque
l’hypothèse où il est inscrit dans les sta- correspondant au montant demandé par le
tuts… greffe. Il sera plus important, en cas de trans-
fert de siège social, si vous changez de dépar-
Toute modification dans les statuts exige un tement. Vous devrez aussi, dans ce cas précis,
certain formalisme et entraîne des frais. publier deux annonces légales : une dans le dé-
partement de départ et une dans celui d’arrivée.
Les associés doivent se réunir en assemblée
générale et voter en faveur des modifica- Vous disposez d’un mois pour exécuter ces
tions souhaitées. formalités, à compter de la date de l’assem-
blée générale.

33
 POUR CONCLURE
La société civile immobilière est un outil de parer à toute éventualité dès la création
extrêmement pratique pour faciliter la ges- de votre structure.
tion de biens immobiliers en commun. Son
premier avantage est en effet de permettre Ne craignez pas pour autant de vous lancer.
d’échapper à l’indivision. Avec un peu de réflexion et l’aide des statuts
type, il est tout à fait possible de rédiger soi-
Dans le cas d’une indivision, les décisions les même les statuts de sa SCI. Vous réaliserez
plus importantes relatives à l’avenir du bien des économies et le coût de vos démarches
doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut devrait alors se situer autour de 250 €, ce qui
conduire à des situations de blocage. est tout à fait raisonnable.

Si des tensions ne peuvent être exclues au sein Enfin, gardez à l’esprit qu’il vous est possible
d’une SCI, sa forme permet toutefois d’en atté- de modifier par la suite vos statuts, même si
nuer au maximum les effets et conséquences. cela demande un peu de formalisme.

La rédaction des statuts de la SCI est donc Au final, vous bénéficierez, grâce à votre SCI,
d’une importance capitale. De leur clarté et de d’un mode de gestion simplifié pour votre
leur précision dépend le bon fonctionnement patrimoine immobilier, vous pourrez éviter
de la structure, tout au long de son existence. les situations conflictuelles avec les autres
membres de votre famille et disposerez éga-
Anticipez l’avenir, réfléchissez à toutes les lement d’un outil qui pourra faciliter la trans-
configurations ou évolutions possibles afin mission de votre patrimoine.

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