DIRECTION DU RÉSEAU Paris, le 08/09/2009

Grands Clients
(RESO/CLT)

DIRECTION DES RISQUES INSTRUCTION

Banque de détail N° 12464.1
(RISQ/DET) (mise à jour n° 1)

C1 INTERNE PROMOTION IMMOBILIERE

LE FINANCEMENT DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

DESTINATAIRES : l’ensemble du personnel et plus particulièrement :

- Dans les Directions d’Exploitation Commerciale et les Agences Entreprises : les Directeurs d’Exploitation
Commerciale, les Directeurs d’Agence Entreprises, les Directeurs Commerciaux Entreprises, les Responsables
de Clientèle Commerciale, les Responsables Commerciaux Entreprises, les Responsables de l’Animation
Commerciale, les Contrôleurs des Risques, les Conseillers de Clientèle Entreprises, les Responsables et Agents
du Secrétariat Clientèle Commerciale.
- Dans les Pôles Service Clients : les Directeurs de Pôle, les Responsables et Agents des Opérations
Entreprises, les Responsables et Agents des Opérations Moyens de Paiement.
- Dans les Délégations Régionales : les Délégués Régionaux, les Directeurs Commerciaux, les Directeurs
Commerciaux Adjoints, les Conseillers Technico-commerciaux.
- Dans la Direction des Risques : les Directeurs des Risques, les Adjoints des Directeurs des Risques, les
Contrôleurs de Crédit.
RÉSUMÉ
Le financement des professionnels de l’immobilier concerne les activités de promotion immobilière, marchands de
biens, investissement locatif, aménagement et lotissement réalisées à titre d’activité principale.
Ces activités nécessitent une approche "financement de projet" le remboursement du crédit reposant sur l’équilibre
financier de l’opération et non pas sur le débiteur lui-même. Les financements se réalisent généralement par des
mises en place de crédits de trésorerie et de garanties émises par la banque.
Le CIG, agence spécialisée dans l’octroi et la gestion de concours à la clientèle des Professionnels de l’Immobilier,
a vocation à traiter les opérations sur un périmètre couvrant la totalité du territoire français.
Le CIG partage systématiquement ses opérations en trésorerie et en risques avec les DEC du réseau, à hauteur
de 50 % pour les opérations de promotions immobilières, d’aménagement et de lotissement et à hauteur de 20 %
pour les opérations de Marchands de biens et d’investissement.
Le réseau est essentiellement apporteur d’affaires mais conserve un rôle dans l’octroi des financements de petit
montant dans des limites d’intervention strictement définies sans possibilité d’agir seul. Les financements à des
non professionnels sont l’objet de dispositions restrictives.
L’instruction définit en outre les modalités d’établissement des dossiers de crédit relatifs à chaque catégorie de
concours ainsi que leur fonctionnement.
Cette mise à jour porte sur la mise à jour d’un numéro de téléphone

DEMANDES DE RENSEIGNEMENTS
RESO/CLT/CIG Standard Tél : 01.42.14.79.61
RESO/CLT/CIG Cellule SIR Tél : 01.42.14.33.81
RESO/CLT/RIS Tél : 01.42.13.23.92

LE DIRECTEUR DE LA CLIENTELE GRANDES LE DIRECTEUR DES RISQUES DE LA

ENTREPRISES BANQUE DE DETAIL

CHRISTIAN BEHAGHEL FRANCOISE QUEUX

INSTRUCTION ANNULÉE VALIDITÉ CLASSEMENT

néant Date d’effet : immédiate OPÉRATIONS DE CRÉDIT –

FINANCEMENT - CONCOURS
Date limite : indéterminée SPÉCIFIQUES
8.8.5
 2

SOMMAIRE

1. Introduction ........................................................................................................................................................3
2. Le marché des professionnels de l’immobilier...................................................................................................3
3. Les non-professionnels traitant par exception des opérations de professionnels.............................................3
4. Les différentes natures d’opérations..................................................................................................................4
4.1 Opérations d’aménagement ...........................................................................................................................4
4.2 Opérations de lotissement..............................................................................................................................4
4.3 Opérations de promotion................................................................................................................................4
4.4 Opérations de marchands de biens ...............................................................................................................4
4.5 Opérations investisseurs ................................................................................................................................4
4.6 Les différentes natures de financements .......................................................................................................4
4.7 Le financement en trésorerie .........................................................................................................................4
4.8 Les garanties émises .....................................................................................................................................4
5. Rôles et responsabilité des entités de RESO....................................................................................................5
5.1 Le rôle central du CIG ....................................................................................................................................5
5.2 Le CIG, Secteur de suivi ................................................................................................................................5
5.3 L’absence de limite décisionnelle consentie aux DEC...................................................................................5
5.3.1 Transactions obligatoirement de la compétence du CIG........................................................................5
5.3.2 Modalités de la demande d’accord .........................................................................................................5
5.4 La responsabilité de la gestion des dossiers de crédit ..................................................................................6
6. Traitement et suivi des dossiers du CIG............................................................................................................6
6.1 Opérations initiées par le CIG ........................................................................................................................6
6.2 Opérations apportées par la DEC (supérieures à 2 MEUR) ..........................................................................6
6.3 Le CIG chef de file des opérations partagées................................................................................................6
7. Précontentieux et contentieux des dossiers du CIG..........................................................................................6
7.1 Phase précontentieuse...................................................................................................................................6
7.2 Phase contentieuse........................................................................................................................................7
8. Rémunération des dossiers partagés ................................................................................................................7
9. Surveillance permanente ...................................................................................................................................7
9.1 Pour le CIG.....................................................................................................................................................7
9.2 Pour les DEC/PSC ou SAV ............................................................................................................................7
9.2.1 Sécurité au Quotidien..............................................................................................................................7
9.2.2 Supervision Formalisée ..........................................................................................................................8
ANNEXES.....................................................................................................................................................................9
ANNEXE 1 : MODALITÉS DE MONTAGE, TRAITEMENT ET SUIVI DU DOSSIER ..............................................9
ANNEXE 2 : FONCTIONNEMENT DES LIGNES MISES EN PLACE PAR LE CIG AVEC PARTICIPATION DES
DEC.........................................................................................................................................................................12
1 - Les concours accordés aux professionnels de l’immobilier :.............................................................................12
2 - les engagements par signature .........................................................................................................................14
ANNEXE 3 : PROCESSUS DE TRAITEMENT ET DE SUIVI DES DOSSIERS SIR (Service Immobilier au
Réseau) - (cf. "Tout savoir sur" n°94 de janvier 2008) ...........................................................................................16
1 - Préparation du dossier par la DEC ....................................................................................................................16
2 - Étude du dossier et restitution par la cellule SIR ...............................................................................................16
3 - Décision et mise en place - mode opératoire ....................................................................................................16
4 - Suivi du risque des opérations sans participation du CIG .................................................................................17
ANNEXE 4 : OPÉRATIONS DE PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER TRAITÉES PAR DES NON-
PROFESSIONNELS ...............................................................................................................................................18
ANNEXE 5 : IMMATRICULATION SECTORIELLE ................................................................................................19
ANNEXE 6 : GLOSSAIRE IMMOBILIER ...............................................................................................................20
ANNEXE 7 : AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES ...........................................................................................25

RÉFÉRENCE(S) D’INSTRUCTION(S) A CONSULTER ÉVENTUELLEMENT

 Instruction n° 4477 du 19 décembre 2006 de DIST/DIR et RISQ/DET; « Détection et suivi des

contreparties fragilisées - Prise en compte du défaut bâlois – Marché non-Retail », 2.1.1
FONCTIONNEMENT INTERNE – GÉNÉRALITÉS
 Instruction n° 4366 du 03 mai 2006 de DIST/DIR et RISQ/DET ; « Notation interne des
contreparties DIST », 2.1.1 FONCTIONNEMENT INTERNE – GÉNÉRALITÉS
 Instruction n° 3668 du 17 octobre 2000 de PAEN/DIR et RISQ/DIR ; « Circuit d’approbation des
dossiers de crédit au sein de PAEN – Modalités d’application de la Directive n° 25 », 2.1.1
FONCTIONNEMENT INTERNE - GÉNÉRALITÉS
 3

1. Introduction
Les Professionnels de l’immobilier constituent un segment de marché, sur lequel le Groupe SG est présent de
longue date en France. II s'agit d'un marché très réglementé (Cf. Glossaire en annexe) avec des opérations
générant des risques spécifiques, proches des financements de projet. C’est la raison pour laquelle il est exploité
chez RESO par une agence spécialisée : le Crédit Immobilier Général (CIG), qui intervient dans le cadre strict de
principes d’analyse ou "Guide lines" fixés par la Direction Générale du Groupe.
L’agence a, notamment, un rôle prééminent dans l’exploitation commerciale de ce segment de clientèle mais
également dans la maîtrise des risques (Cf. infra Rôle et Responsabilités).

2. Le marché des professionnels de l’immobilier

Sont considérés comme Professionnels de l'immobilier, les opérateurs - personnes physiques ou morales -
réalisant à titre d'activité principale (Revenus liés à l'activité immobilière représentant plus de 50 % des revenus
globaux de l'opérateur) et de façon habituelle et récurrente des opérations :
 d'aménagement,
 de lotissement,
 de promotion,
 de marchands de biens,
 ou d'investissement locatif.

À noter : ne sont pas considérés comme des opérations de professionnels de l’immobilier :

 Les acquisitions d'immobilier habitat ou locaux à usage professionnel réalisées pour compte propre par une société ou une SCI dont
les associés sont le plus souvent des particuliers et ayant pour objet la détention d’un bien destiné à un usage d’habitat ou
professionnel.
 L’investissement en immeubles d’habitation dans le seul but d’en tirer un revenu locatif, dès lors que l’endettement de l’opérateur sur
des opérations immobilières n’excède pas 5 MEUR.

3. Les non-professionnels traitant par exception des opérations de

professionnels
Il arrive cependant que des clients dont la majorité des revenus ou du patrimoine ne sont pas liés à leurs projets
immobiliers agissent comme des professionnels et sollicitent ponctuellement le financement d’une opération
investisseurs, marchands de biens ou beaucoup plus rarement d’une promotion immobilière ou d’un lotissement.

Une telle demande de financement doit alors être étudiée à la fois,

 sous l’angle de qualité du projet immobilier
 et sous l’angle de la surface de la personne physique ou morale permettant un recours de la banque en
cas de défaut du débiteur. Cf Annexe 4

Sont considérés agissant comme des « non-professionnels de l'immobilier », les opérateurs, personnes physiques
ou morales, qui tout en retirant moins de 50 % de leurs revenus globaux de projets immobiliers, réalisent des
opérations :

 de promotion,
 de marchands de biens,
 d'aménagement ou
 de lotissement,
(le point commun de ces opérations étant qu’elles sont réalisées en vue de la revente des actifs à des tiers).

 d’investissement en immobilier locatif non résidentiel (magasins, centres commerciaux, bureaux, murs
d’hôtel, terrains nus, locaux d’activité tels qu‘entrepôts et usines)
 d’investissement en immobilier locatif résidentiel, pour des opérations d’un montant supérieur à 2 MEUR
(ou les programmes des opérateurs dont l'exposition « immobilière » excède 5 MEUR).

IMPORTANT : Les financements des opérations immobilières décrites ci-dessus réalisées ponctuellement par des
opérateurs non professionnels présentent un risque élevé et sont, à ce titre, à éviter.
 4
4. Les différentes natures d’opérations

4.1 Opérations d’aménagement

Dans ces opérations, le rôle de l’opérateur est de mettre en valeur un foncier dans le cadre d’une politique établie
par une collectivité locale (procédure d’urbanisme, ZAC notamment). L’opérateur acquiert des terrains en vue de
vendre les droits à construire. Le projet d’aménagement peut concerner des locaux d’habitation, des locaux
commerciaux, des bâtiments industriels mais également l’ensemble des équipements nécessaires à la vie de la
commune : infrastructures collectives, équipements de loisirs, espaces verts, etc.

4.2 Opérations de lotissement

Ces opérations s’appuient sur des procédures de division et d’aménagement de terrains à bâtir.

4.3 Opérations de promotion

Il s’agit de la réalisation d’un programme immobilier destiné à être vendu soit en l’état futur d’achèvement (VEFA –
Cf. glossaire en annexe), soit à terme. Dans les deux cas le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans le délai
déterminé par le contrat. L’opération est réalisée en conformité avec un permis de construire.

4.4 Opérations de marchands de biens

Dans une opération de marchand de biens, un opérateur personne physique ou morale achète en son nom, de
façon habituelle, des biens immobiliers en vue de les revendre en l’état ou après rénovation. Ses compétences
sont axées sur les évictions, la maîtrise des travaux de rénovation et la commercialisation.
La notion de marchand de biens est exclusivement liée à un régime fiscal privilégié. En effet les opérations
consistant en l’achat d’un actif immobilier assorti d’un engagement de le revendre dans un délai maximum de 4
ans (délai ramené à 2 ans en cas d’existence d’un droit de préemption du locataire pour les ventes à la découpe
de logements) sont soumises à un droit d’enregistrement à taux réduit, et au paiement de la TVA (taxe sur la
valeur ajoutée) sur la marge.

4.5 Opérations investisseurs

Il s’agit d’opérations consistant en l’achat d’un actif immobilier existant, éventuellement à réaménager et/ou à
valoriser, permettant de dégager des revenus locatifs qui assurent le remboursement du prêt (capital et intérêts).
La durée de détention du bien dépend de la stratégie de l’opérateur (moyen ou long terme).

4.6 Les différentes natures de financements

En raison de leur durée de réalisation et du fait de l’échelonnement des recettes, les opérations des professionnels
de l’immobilier sont par nature utilisatrices de financements bancaires en trésorerie et/ou de garanties bancaires.

4.7 Le financement en trésorerie

Il s’agit de concours à durée déterminée qui financent une opération dans l’attente de l’encaissement des recettes
futures. En général, les opérations faites par des promoteurs et lotisseurs ont une durée comprise entre 18 et 24
mois ; les opérations faites par des marchands de biens et aménageurs peuvent aller jusqu’à 4 ans, celles faites
par des investisseurs étant plus longues.
Les financements sous forme de découvert en compte sont à proscrire.

4.8 Les garanties émises

 Garantie Financière d’Achèvement : convention par laquelle un établissement financier s’oblige à payer
les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux de construction.
Cette garantie strictement financière peut être délivrée au bénéfice :
- des acquéreurs d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement,
- des attributaires de lots en cas de vente anticipée des lots avant réalisation des travaux prévus à
l'autorisation de lotir,
- du Maître de l'ouvrage dans le cadre d'un Contrat de Promotion Immobilière.
 autres garanties délivrées sous forme de cautionnement ou de garantie à première demande :
- garantie de remboursement,
- garantie de paiements des entreprises,
- garantie du contrat de promotion,
- caution d’indemnité d’immobilisation,
- caution de paiement à terme,
- caution dation,
- cautions fiscales…
 5
5. Rôles et responsabilité des entités de RESO

5.1 Le rôle central du CIG

Le CIG, agence spécialisée dans l’octroi de concours à la clientèle des Professionnels de l’Immobilier, a une
connaissance approfondie du marché, des produits et services qui lui sont destinés, a vocation à traiter les
opérations sur un périmètre couvrant la totalité du territoire français et les opérations de toutes natures (en
trésorerie ou sous forme de garantie donnée).
Le CIG intervient en coordination avec les DEC du réseau, source d’information privilégiée par leur connaissance
des marchés locaux et de la localisation des immeubles. Les DEC constituent avant tout des apporteurs
d'opérations au CIG qui propose de partager avec elles, si elles le souhaitent, la charge du crédit en trésorerie et
risque.

Par exception les DEC peuvent financer à leur niveau des opérations de moindre importance à l’intérieur des
limites indiquées infra.

Enfin CIG peut proposer aux DEC un partage de la charge en trésorerie et risque sur des opérations qu’il initie. Les
modalités de gestion de ces dossiers sont précisées infra.

5.2 Le CIG, Secteur de suivi

En application des dispositions de l’instruction N°3668, le CIG est secteur de suivi client - SSC - des contreparties
avec lesquelles il est en relation.
Il l’est également en cas de relation partagée entre CIG et DEC dès lors que la somme des engagements portés
sur une contrepartie dépasse 15 MEUR dont au moins 10 MEUR sont gérés par le CIG.

Rappel : le secteur de suivi est responsable de la notation du débiteur ainsi que du suivi des engagements.

5.3 L’absence de limite décisionnelle consentie aux DEC

Selon le cas, les opérations sont :

 du ressort exclusif de CIG
 ou sont à soumettre à accord de la filière opérationnelle niveau Délégation régionale ou de RISQ/DET

5.3.1 Transactions obligatoirement de la compétence du CIG

- Celles concernant une contrepartie notée dans la note de contrepartie « 6- » et au-delà.
- Opération de crédit d’un montant supérieur à 2 millions d’euros ou total d’exposition sur la
contrepartie dépassant 5 millions d’euros

5.3.2 Modalités de la demande d’accord

Les DEC ne disposent d’aucune limite pour agir seule et doivent soumettre leur dossier pour accord au niveau
Délégation Régionale.
Selon les cas la décision est à prendre par le Délégué Régional sur la base d’un avis de RISQ ou bien ne peut être
prise qu’avec l’accord de RISQ.

1. Les opérations de professionnels de l’immobilier

Les limites sont fixées par opération et par niveau d’exposition global sur la contrepartie avec obligation de
respecter les deux plafonds.

Plafond par opération Plafond par exposition

Crédits court terme Dossier instruit par la
0,8 MEUR 2 MEUR
 Activités Promotion DEC 
 Marchand de Biens Dossier instruit par le
> 0,8 MEUR et < 2 MEUR > 2 MEUR et < 5 MEUR
 Lotisseurs et Aménageurs CIG 
Crédits autres Dossier instruit par la
2 MEUR 5 MEUR
 Activité investisseurs DEC 

 Un avis de RISQ/DET/DEL est obligatoire ;

CIG peut apporter une assistance au PSC dans la constitution du dossier.
 Un accord de RISQ/DET/DEL est obligatoire.
CIG met à disposition des DEC un service d’étude du dossier dénommé SIR (Service Immobilier Réseau) qui se
prononce sur la faisabilité de l’opération. Les modalités de la procédure SIR sont décrites en annexe 3.
 6

2. Les opérations de professionnels traitées par des non-professionnels

Les crédits correspondant à des opérations de professionnels sollicités par des non-professionnels
doivent recueillir un accord de RISQ/DET/DEL qui en fait l’analyse en fonction des méthodologies employées
pour les professionnels (principes d’analyse ou « guide lines » mentionnés en introduction).

5.4 La responsabilité de la gestion des dossiers de crédit

Les dossiers de crédit sont gérés par :
- Les PSC ou SAV ou les Agences d’entreprises pour les dossiers du ressort des DEC, c’est à dire ceux dans
lesquels CIG n’intervient pas en risque et trésorerie. En cas de recouvrement contentieux le dossier est du
ressort des PSC recouvrement ou des Agences d’entreprises selon le cas.
- CIG, pour les dossiers où il intervient seul et ceux dans lesquels il est en partage de risque et trésorerie avec
les DEC. En cas de recouvrement contentieux le CIG gère le dossier.

6. Traitement et suivi des dossiers du CIG

Les modalités de montage, de traitement et de suivi sont détaillées dans l’annexe 2. De façon générale, il est
rappelé le degré d’intervention de chacun.
Tout dossier entrant dans son périmètre d’intervention est pris en charge par le CIG, de l’étude jusqu’à extinction
de l’engagement.

6.1 Opérations initiées par le CIG

Les opérations de promotions immobilières, d’aménagement ou de lotissement sont systématiquement
proposées aux DEC en partage de risque et trésorerie à hauteur de 50 %.
Les opérations de marchands de biens et d’investisseurs sont systématiquement proposées aux DEC en
partage de risque et trésorerie à hauteur de 20 %.

6.2 Opérations apportées par la DEC (supérieures à 2 MEUR)

En cas d’accord du CIG, la DEC participe obligatoirement en risque et trésorerie dans les mêmes proportions que
pour les opérations initiées par CIG (voir § 5.1).

6.3 Le CIG chef de file des opérations partagées

Le CIG est toujours l’agence chef de file des opérations partagées avec une DEC SOCIETE GENERALE.
(Cf. annexe 2 - Fonctionnement des lignes mises en place par le CIG avec participations des DEC).

Si le CIG fait partie d’un pool occulte (seul le chef de file est connu du client) et qu’il n’est pas le chef de file, il ne
pourra en aucun cas partager sa quote-part (ni entre entités du groupe, ni en externe).

7. Précontentieux et contentieux des dossiers du CIG

Les dispositions ci-dessous précisent les modalités de gestion des dossiers partagés entre le CIG et les DEC dans
leur phase précontentieuse puis contentieuse.

Les dossiers du ressort des DEC se voient appliquer les dispositions générales en vigueur en la matière.

7.1 Phase précontentieuse

Cette phase est conduite dans le respect des dispositions de l’instruction 4477 « Détection et suivi des
contreparties fragilisées - Prise en compte du défaut bâlois – Marché non-Retail ». La coordination du suivi avec
les DEC est faite ainsi :
 Suivi des impayés
Le suivi et la gestion des impayés sur factures émises par le CIG dans le cadre des concours octroyés, sont du
ressort du CIG, y compris pour la quote-part de la DEC participante. CIG a la responsabilité de la mise en défaut.

La DEC supporte sur le plan comptable sa quote-part de perte avérée. En cas de difficulté de recouvrement, elle
doit également provisionner sa quote-part de perte potentielle.

Lorsque la DEC constate qu’un prélèvement CIG est en anomalie, elle contacte le client pour qu’il approvisionne le
compte de l’opération ; si aucune issue n’est constatée la DEC rejette le prélèvement et informe le CIG.
 7

 Gestion des dépassements de limite autorisée

Le suivi et la gestion des dépassements de limite autorisée sont de la responsabilité du CIG y compris pour la
quote-part de la DEC participante.
En conséquence il est important de souligner que toute décision d’acceptation de dépassement de limite autorisée
est obligatoirement soumise par la DEC à accord du CIG (cf. annexe 2 - Fonctionnement des lignes mises en
place par le CIG avec participations des DEC). Á défaut, la DEC prend en charge l’intégralité du dépassement.

7.2 Phase contentieuse

La gestion des dossiers contentieux est assurée par le CIG tant pour sa quote-part que pour celle de la DEC
participante.
L’encours détenu par la DEC participante est transféré au CIG (sur instructions de ce dernier).
La DEC participante supporte via la facturation interne, sa part en frais engagés (coût de portage de la quote-part
d’encours supporté pour son compte par le CIG) ainsi que sa part en risque (opérations affectant les résultats de
l’entité telles que dotations et reprises de provisions, passage à perte, récupérations de créances amorties etc.)

8. Rémunération des dossiers partagés

En tant que l’agence "chef de file" des crédits partagés, le CIG perçoit un préciput interne, pour couvrir les frais de
gestion, calculé sur la quote-part revenant à la DEC participante.
En cas de crédit réutilisable, le préciput est de 0,15 % l’an calculé sur le montant autorisé dans les livres de la
DEC.
En cas de crédit non réutilisable, le préciput est de 0,15 % l’an calculé sur le montant utilisé dans les livres de la
DEC.
Si l’opération ne comporte pas de crédit, mais uniquement des engagements par signature, le préciput est égal à
15 % de la quote-part de commission revenant à la DEC.
Les commissions (d’étude et de montage, d’agent, de gestion, de couverture de taux) restent acquises au CIG.

9. Surveillance permanente

9.1 Pour le CIG

La surveillance permanente est assurée par le CIG, conformément à ses procédures, pour les dossiers entrant
dans son périmètre, pour la partie opération, durant toute la durée de vie des concours.

9.2 Pour les DEC/PSC ou SAV

9.2.1 Sécurité au Quotidien

Les travaux et vérifications liés à la sécurité des opérations, relatifs à cette instruction, sont principalement les
suivants.
Pour les dossiers gérés en DEC/PSC ou SAV
 Pour les PSC ou SAV
- obtenir selon le cas un avis ou un accord de RISQ/DET/DEL sur le dossier de crédit IDCE (cf. § 5.3.2),
- avant la mise en place des concours :
 procéder aux différentes vérifications mentionnées en annexe 1, dans la partie « mise en place »,
 établir et faire signer les contrats sous seing privés ou préparer les projets d’actes notariés,
 recueillir les garanties prévues au dossier et les attestations d’assurances,
- en cas de prorogation de concours, établir un avenant au contrat d’origine,
- après mise en place, effectuer un suivi juridique du dossier et un suivi financier de l’opération et de l’opérateur (cf.
annexe 1 partie « suivi »),
- pour les dossiers SIR, établir tous les trimestres la fiche de suivi spécifique (cf. annexe 3 § 4)
 Pour les Conseillers de Clientèle PME
- pour les dossiers SIR, après mise en place des concours, suivre avec le client l’évolution de l’opération financée
au moins une fois par trimestre et se rendre sur le chantier tous les 6 mois.

Pour les dossiers gérés par le CIG (en participation) avec les DEC
 Pour les Conseillers de Clientèle PME
- procéder aux contrôles habituels en matière de fonctionnement de compte courant entreprises,
- informer le CIG en cas de rejet de prélèvement si le compte du client n’a pas été approvisionné,
- obtenir obligatoirement l’accord du CIG pour tout dépassement de limite autorisée,
- pour les crédits de trésorerie par découvert, demander au PSC/SAV d’effectuer la contraction du compte
d’opération et compte bis, mais pas la fusion, ni les arrêtés en intérêts, commissions ou frais.
 8
9.2.2 Supervision Formalisée
Se référer à la fiche de vérification « Crédits d’investissements – Clientèle ENTR » répertoriée sous le n° 1171
dans l’application ISUPR. Celle-ci sera actualisée lors d’une prochaine mise à jour de ISUPR.
 9

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 1

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 1/3
ANNEXES
ANNEXE 1 : MODALITÉS DE MONTAGE, TRAITEMENT ET SUIVI DU DOSSIER

DOSSIERS DEC/PSC DOSSIERS SIR DOSSIERS CIG

ÉTUDE DE L’OPÉRATEUR
▪expérience : qualification de son
professionnalisme
CCPME avec
▪étude financière : bilans,
CCPME et Chargé assistance éventuelle
patrimoine…
d’études PSC du Chargé d’études Commercial CIG
▪étude des opérations en cours ou SAV PSC
▪renseignements BDF, Fiche AML ou SAV
(Anti Money Laundering – lutte anti
blanchiment)
ÉTUDE DE L’OPÉRATION
▪analyse technique : complexité de
l’opération, nature et caractéristiques
techniques, situation administrative,
COLLECTE

définition du programme, qualité des

entreprises
▪analyse financière : fonds propres,
CCPME et Chargé
planning, assurances, marchés de
d’études PSC CCPME Commercial CIG
travaux, plan de trésorerie, balance
ou SAV
financière, ratios …
▪analyse du marché : concurrence,
prix, entité qui commercialise,
commercialisation…
▪analyse autres éléments : juridiques,
fiscaux, administratifs
CONSTITUTION DU DOSSIER
▪reprend tous les éléments CCPME
nécessaires à la décision d’octroi et Utilisation de la
tous les justificatifs liés à l’analyse de CCPME et Chargé chemise SG par le
Commercial CIG
l’opération d’études PSC ou SAV CCPME ref 706945
pour envoi à la cellule
SIR

ÉLABORATION DU DOSSIER DE CRÉDIT

▪Analyse du dossier et élaboration du
dossier de crédit envoi du dossier aux
niveau
ANALYSE

décisionnaires avec avis sur

Commercial cellule
l‘opérateur, sur l’opération, calcul Sans objet Commercial CIG
SIR
d’assiette de GFA, note de
ème

contrepartie, conditions financières,

2

garanties
▪ Mise en forme du dossier IDCE avec
recommandation du PSC et avis de la
Dossier

CCPME et Chargé CCPME et Chargé Commercial et Chargé

IDCE

DEC et envoi à l’échelon d’études PSC d’Etude PSC d’étude CIG

décisionnaire ou SAV ou SAV

ACCORD COMITÉ
décisionn
Echelon

el

Directeur CIG et
RESO/DEL RISQ/DET/DEL
RISQ/DET/PAR

ACCORD CLIENT
Gestion
Mise en

▪rédaction de la lettre d’accord

place

▪rédaction des offres de participation Unité de gestion PSC Unité de gestion PSC
éventuelles Chargé d’affaires CIG
ou SAV ou SAV
 10

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 1

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 2/3

DOSSIERS DEC/PSC DOSSIERS SIR DOSSIERS CIG

MISE EN PLACE DES CONCOURS

▪retour des documents

d’appréciation
▪vérification des éléments
nécessaires à la mise en place :
validité des permis, recours, statuts
des sociétés, pouvoirs des
signataires…
▪vérification des conditions de mise Chargés d’affaires
en place : apports en fonds CIG
MISE EN PLACE

propres, quota de réservations etc..

▪rédaction des contrats sous seing

privé, préparation des projets Unité de gestion PSC Unité de gestion PSC
d’actes notariés. ou SAV ou SAV

▪prise des garanties : hypothèques,

IPPD, cautions, DAILLY,
assurances, Engagement de Non
Cession de Parts …
▪mise à disposition des fonds Back Office CIG sur
instructions des
Chargés d’affaires
ou du Directeur
Commercial
▪mise en place des contrats de
participation, relation avec les Chargés d’affaires
membres du pool, gestion CIG
financière du pool…

GESTION COURANTE DU DOSSIER

▪ accords de règlement sur les
factures signées par le maître
d’œuvre Chargés d’affaires
CIG

▪ décaissements : factures de
travaux, honoraires…
▪encaissements : réception des
fonds des acquéreurs, paiements
GESTION

des commissions, des intérêts…

Unité de gestion PSC Unité de gestion PSC

▪facturation et règlement des ou SAV ou SAV
produits : frais de dossiers, Moyens de paiement
commissions, intérêts, règlements Back Office CIG sur
des produits aux membres du instructions des
pool… Chargés d’affaires
▪mise à jour de l’applicatif de
gestion : changement éventuel de
conditions financières, mise à jour
d’autorisations…
▪établissement de décomptes :
provisoires ou définitifs.
 11

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 1

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 3/3

DOSSIERS DEC/PSC DOSSIERS SIR DOSSIERS CIG

GESTION COURANTE DU DOSSIER

▪mise à jour régulière de la fiche
de suivi : détail des budgets, des Unité de gestion PSC Unité de gestion PSC Chargés d’affaires
lots, calcul de révision des assiettes ou SAV ou SAV CIG
de GFA
▪élaboration des demandes de
Commercial (si
crédit prorogé
études de bilan) ou
Responsable CCPME et Responsable CCPME et
Chargé d’affaires
Unité de gestion PSC Unité de gestion PSC
▪rédaction des éventuels avenants ou SAV ou SAV
Chargés d’affaires
au contrat d’origine
CIG
▪ retrait de fonds propres
SUIVI

▪suivi juridique du dossier : retour

Chargés d’affaires
des copies exécutoires, contrôle de Unité de gestion PSC Unité de gestion PSC
CIG
la validité des garanties, ou SAV ou SAV
renouvellement éventuel.
▪suivi financier de l’opération :
contrôle de la balance financière,
Chargés d’affaires
avancement des travaux, états de
CIG
commercialisation, attestation
annuelle d’assurances… Unité de gestion PSC Unité de gestion PSC
▪suivi financier de l’opérateur : ou SAV ou SAV
Commercial CIG
recueil des bilans...
▪suivi administratif : réduction des
Chargé d’affaires
concours, information annuelle des
CIG
cautions
 12

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 2

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 1/4

ANNEXE 2 : FONCTIONNEMENT DES LIGNES MISES EN PLACE PAR LE CIG AVEC

PARTICIPATION DES DEC

1 - Les concours accordés aux professionnels de l’immobilier :

Les engagements de trésorerie

Natures et catégories : a) non réutilisables
b) réutilisables
c) codes produits

a) Les crédits de type crédits d’acquisitions de terrains, paiement de TVA… ou prêts long terme sont
obligatoirement non réutilisables et doivent faire l’objet d’un fonctionnement par appel de fonds.

b) Les crédits de type crédits d’accompagnement, travaux sont, par définition, réutilisables et peuvent faire l’objet
soit :
 d’un fonctionnement par appel de fonds sans chéquiers ; ce mode de fonctionnement est en
priorité destiné aux entrées en relations et aux dossiers nécessitant une surveillance approfondie ;
 soit d’un fonctionnement par découvert.

c) Les différents types d’engagements de trésorerie de crédits promoteurs gérés par le CIG sont classés en 6
catégories de codes produits :

Codes produits Libellés Pour mémoire - Libellés iOCR (actuels)

580.002 acquisitions de terrains Crédit promoteur achat terrain
580.003 crédits de démarrage Crédit promoteur démarrage
580.004 crédits d’accompagnement Crédit promoteur d’accompagnement
580.005 crédits d’achats de stock Crédit promoteur de stocks
580.006 prêts moyen et long terme Crédit promoteur promotion immobilière
580.011 financement de TVA Crédit financement TVA – crédit promoteur

Seul le code produit 580.004 a vocation à être réutilisable

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INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 2

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 2/4

Modes de fonctionnement : a) Fonctionnement par « appels de fonds »

b) Fonctionnement par « découvert »

a) Fonctionnement par « appels de fonds » :

a.1) les opérations de promotions

 Le CIG effectue les décaissements, de préférence par virements ou par chèques de banque, en 1
ou plusieurs tirages, selon le dossier.
 Les fonds des acquéreurs sont reçus à l’ordre du CIG et encaissés par lui.
 Ces mouvements de trésorerie sont affectés au dossier dont l’encours est logé sur un compte
général d’encours correspondant aux produits et sous produits « crédits promoteurs »

Il n’y a pas d’ouverture de compte client ni compte bis.

a.2) les autres opérations : consulter le CIG

b) Fonctionnement par découvert :

À la demande du client et du CIG, la DEC désignée ouvre un compte d’opération, code produit 020201 (série de
comptes 2 871 600 à 2 872 099) qui sera le compte centralisateur de l’opération, pour lequel le client disposera
d’un chéquier (sans autre mode de paiement).

Tant que l’acte de crédit n’est pas signé, le client peut utiliser ce compte mais il ne doit fonctionner qu’en position
créditrice ou nulle; l’autorisation de découvert ne devant être mise en place qu’à partir de la signature. L’agence
CIG avise la DEC qui tient le compte pour activer l’autorisation de découvert, une fois la prise de garantie
effective.

Ce compte, que le client sera seul à faire mouvementer, ne devra enregistrer que des écritures liées
exclusivement à l’objet du crédit : dépenses de l’opération et réception des fonds des acquéreurs.
Lorsque l’ensemble des concours est soldé (autorisation à 0 sur avis du CIG en la matière) le compte ne doit plus
bénéficier d’autorisation de découvert et ne doit fonctionner qu’en position créditrice ou nulle. Le CIG ne saurait
être engagé si, après cette date, des paiements non couverts devaient se présenter.
Conjointement à l’ouverture du compte d’opération, la DEC ouvre un deuxième compte sans chéquier, dit
« compte bis » ou « compte miroir », code produit 020200 (série de comptes 2 871 100 à 2 871 599), pour lequel
le client ne doit pas recevoir les relevés. Il est mouvementé uniquement par le CIG et enregistre la part de
trésorerie de chacun des membres du pool bancaire.

Les numéros de compte client et bis sont communiqués au CIG par la DEC qui tient le compte, aux fins de saisie
dans l’applicatif de gestion du CIG (IFIMM) et d’abonnement à une prestation SOGESTEL. Cette prestation
permet au CIG, d’exercer une surveillance des mouvements sur le compte client, de calculer et prélever les
intérêts dus par le client et d’ajuster quotidiennement les comptes bis et comptes d’encours de chaque membre du
pool bancaire.

 En conséquence :
 les comptes (d’opération et compte bis) doivent être contractés mais jamais être fusionnés.
 Aucun arrêté de compte ne doit être perçu
 14

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 2

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 3/4

2 - les engagements par signature

Les engagements par signature seront enregistrés, à la signature de l’acte dans les lignes de la SG par le CIG.
Sauf dans le cas de cautions de type indemnité d’immobilisation, en amont du financement ou pour les cautions
fiscales ou de paiement de TVA, le CIG proposera une participation à la DEC ; dès réception de l’accord de cette
dernière, des écritures seront générées par le CIG sur les comptes généraux de hors-bilan de celle-ci.

Les différents types d’engagements par signature gérés par le CIG sont classés en 4 catégories de codes
produits :

Codes produits Libellés Pour mémoire - Libellés iOCR (actuels)

580.007 cautions fiscales Cautions fiscales autres que cautions
580.008 autres cautions et avals divers Autres cautions et avals divers
580.009 cautions immobilières Cautions immobilières crédits promoteurs
cautions et avals en garantie de crédits Cautions avals garanties et autres établissements
580.010
distribués par d’autres établissements
Critères de financement

L’octroi des financements aux professionnels de l’immobilier est soumis aux principes d’analyse ou « Guides
lines » (conditions de mise en place) issus d’une décision de la Direction du Groupe. Le document est disponible
auprès du CIG.
Notation des contreparties et des transactions (dispositions réglementaires Bâle II)

La notation des contreparties professionnelles de l’immobilier personnes morales est à faire en conformité avec les
dispositions en vigueur (instruction n° 4366 du 3 mai 2006 de DIST/DIR – RISQ/DET).

Toutefois, le régime spécifique, réservé par la réglementation Bâle II aux encours de crédit portés sur les
professionnels de l’immobilier, ne permet pas – compte tenu de l’avancement des travaux de modélisation - de leur
attribuer une note de transaction sous forme de LGD. En conséquence, les valeurs de LGD applicables aux PME
et grandes entreprises ne sont pas utilisables. Le CIG effectue à son niveau les mesures en risque nécessaires.

Dossiers Secteur de Suivi RESO/CLT/CIG

Le CIG note la contrepartie, soit en PNC (processus classique), si les informations sont disponibles, pour les
promoteurs et les investisseurs, soit en PNE (processus à dire d’expert) pour les autres typologies de
contreparties.
Les opérations de promotions immobilières et d’investissements bureaux font l’objet d’un traitement spécifique (un
modèle dit « slotting grid » donne directement une mesure de risque pondéré).

Dossiers Secteur de Suivi DEC

Les DEC sont en charge de la notation des contreparties.
Pour les contreparties et les opérations des promoteurs et des investisseurs personnes morales,
RESO/CLT/CIG calculera pour leur compte, sur base des informations qui lui seront fournies, la notation. Elle
restera de la responsabilité de la DEC. Les autres professionnels personnes morales sont notées par les DEC
conformément aux dispositions en vigueur dans le réseau.
 15

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 2

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 4/4
Syndication

Le CIG est chef de file :

Il adresse une offre de participation à la DEC, dès lors que le dossier de crédit est dûment notifié. Cette offre est
faite par transmission papier (courrier, messagerie, fax…) incluant le dossier de synthèse IDCE, constitué par le
CIG, ainsi que les commentaires habituels en la matière (informations sur l’opérateur, l’emprunteur, l’opération,
plans, photos, description du programme, balance financière etc.) ;
Si la DEC a convenance à participer à l’opération, elle retourne la proposition papier validée au CIG qui se charge
de mettre à jour le dossier de crédit « IDCE ».

À noter : le CIG recueille un accord de crédit sur le montant total du financement et réduit le montant autorisé dans
ses livres à réception de l’accord de la DEC.

La DEC répond au CIG sous forme papier sous un délai maximum de quatre semaines. Passé ce délai un accord
signifié tardivement entraînera une réduction de la rémunération du coparticipant.

 A noter : aucun enregistrement par la DEC ou le PSC ne doit être effectué dans les applications de
gestion (exclure notamment l’outil CFC pour les crédits long terme).

- La participation de la DEC ne prend effet dans l’outil de gestion du CIG qu’à compter de la date de
réception de l’accord papier. Le CIG, via son outil, initie automatiquement les écritures comptables et
informe la DEC participante.
- Des avis d’écriture sont envoyés aux DEC participantes, pour chaque mouvement de trésorerie et
l’alimentation des comptes d’encours et de hors bilan ; des avis de rétrocession sont envoyés pour
l’alimentation des comptes de produits.

Le CIG n’est pas chef de file :

Le CIG n’intervient pas dans les dossiers montés et gérés par les DEC.
Si le CIG fait partie d’un pool occulte (seul le chef de file est connu du client) et qu’il n’est pas le chef de file, il ne
pourra en aucun cas partager sa quote-part (ni entre entités du groupe, ni en externe).
Rémunérations des opérations partagées

Le CIG procède aux calculs, aux règlements et aux versements des intérêts et commissions (ainsi que le
réescompte) ; il effectue la ventilation et la comptabilisation entre participants du pool ;

À noter : en conséquence lorsque le CIG est le « chef de file », les comptes client (et comptes bis) ne doivent
jamais être arrêtés en intérêts, commissions ou frais de quelque nature par la DEC qui tient le compte. Si des
conditions client usuelles ont été enregistrées sur le compte du client dans l’attente de la mise en place du crédit
promoteur, celles-ci doivent impérativement être modifiées à partir de la date de signature du concours promoteur.

Suivi du risque des opérations partagées

Conformément aux instructions en vigueur sur les crédits par découvert, la DEC qui tient le compte doit assurer la
surveillance du respect des limites sur les comptes des clients et informer le CIG tant sur d’éventuelles difficultés à
les respecter que sur tout événement susceptible de constituer une difficulté pour la réalisation du projet. Les
dépassements d’autorisation de découvert doivent être autorisés par le CIG qui est Secteur de Suivi Client (SSC).
Tout dépassement ponctuel de date ou de montant de l’autorisation de découvert est assuré à 100 % par le CIG
dès lors que celui-ci a marqué son accord de règlement. Á ce titre le CIG se rembourse en priorité à concurrence
du dépassement sur les recettes à venir du débiteur.
Le CIG adresse régulièrement à la DEC les comptes-rendus de clientèle et les fiches de suivi.
À noter : le CIG peut être amené à demander à la DEC qui tient le compte, à être deuxième destinataire des
relevés de compte adressés au client car certains types d’opérations ne peuvent pas être abonnés à la prestation
SOGESTEL.
 16

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 3

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 1/2

ANNEXE 3 : PROCESSUS DE TRAITEMENT ET DE SUIVI DES DOSSIERS SIR (Service

Immobilier au Réseau) - (cf. "Tout savoir sur" n°94 de janvier 2008)

Rappel : sont concernés par la procédure SIR tous les dossiers court terme immobiliers consentis à des
professionnels de l’immobilier, personnes physiques ou morales, avec un montant d’engagement > 0,8 MEUR et <
2 MEUR par opération dans la limite de 5MEUR par opérateur. Ces dossiers sont pris en charge pour la totalité de
l’engagement, risque et trésorerie, par la DEC concernée (Cf 5.1 ci-dessus)

1 - Préparation du dossier par la DEC

Le mode opératoire à suivre par le Conseiller de clientèle est le suivant :

1. recueillir auprès de l’opérateur les documents nécessaires (cf BDOC procédure SIR) à,

- l’étude de l’opérateur lui-même (expérience, état des opérations en cours), bilans, fiche patrimoniale en se
référant à la liste des documents à demander,
- l’étude de l’opération.

2. Constituer la chemise dossier SIR (ref 706945) et cocher les documents joints en y ajoutant un descriptif
sommaire de l’opération et en y joignant la fiche contact avec les comptes-rendus.
3. Etablir la balance de l’opération, charges / ressources
4. Adresser le tout à l’agence CIG 0006.3 cellule SIR

La DEC peut se faire assister si nécessaire par le PSC ou SAV pour la recherche d’information (cf. fiche PRATIC
n°348 dans Canal PSC)

2 - Étude du dossier et restitution par la cellule SIR

- le dossier est étudié en liaison avec le commercial de la DEC et si nécessaire avec l’opérateur si la
DEC y a convenance.

- un avis motivé et détaillé est délivré sous forme de fiche d’étude signée par le responsable de la
cellule, le contrôleur des risques et le directeur (ou son adjoint) de l'agence CIG.

- une note d'opérateur et d'opération - promoteurs immobiliers uniquement - est proposée sur la base
des éléments qui lui sont transmis, charge au secteur de suivi et à la Direction des Risques afférente
de la valider.

Ces avis sont adressés à la DEC et au PSC ou SAV concernés. Les documents ayant servi à l’étude du dossier
sont adressés au PSC ou SAV.

3 - Décision et mise en place - mode opératoire

- un dossier de crédit IDCE et un dossier de notation INCO (sauf Personnes physiques) sont proposés à l’accord
de RISQ/DET/DEL
- La lettre d’accord du financement est rédigée (PSC ou SAV) signée par une personne autorisée (DEC)
adressée au client pour signature dans un délai préalablement défini (en général un mois). Le retour est à
surveiller (DEC).
- Á réception, le PSC (ou SAV) prépare le dossier juridique et contrôle la conformité des documents nécessaires
à la mise en place des concours (apports, réservations, marché de travaux, autorisations administratives,
contrats d’architecte etc.).
- La comptabilisation des utilisations des crédits se fait par l’application de Gestion des comptes bancaires au
moyen des codes produits 63070, 63071, 63073, 63075 et 63373 figurants dans la table des produits
comptables (Clientèle du réseau France).
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INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 3

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 2/2

4 - Suivi du risque des opérations sans participation du CIG

Rôle du PSC ou SAV : il établit la fiche de suivi spécifique (cf. BDOC) en utilisant les éléments financiers
mentionnés dans la balance de l’opération et figurant dans la fiche de synthèse. Pour les éléments à recueillir
suivant les fréquences prévues, se reporter à la BDOC.

Á noter :
Tout incident relatif à l’avancement de l’opération doit être immédiatement signifié au responsable commercial
de la DEC qui doit impérativement rencontrer le client et se rendre sur le chantier de l’opération :
- absence de paiement ou d’encaissement pendant un délai > 2 mois,
- sinistre sur le chantier,
- dépôt de bilan de l’emprunteur, qui justifierait alors une notation en défaut ou d’une entreprise de travaux…
Tout incident lié au fonctionnement des concours doit être signalé au responsable commercial de la DEC qui
en informera son contrôleur des risques :
- agios impayés,
- dépassement du poste agios ou du concours,
- crédit échu non soldé.

Rôle de la DEC : le responsable commercial doit entretenir une relation suivie avec le client et communiquer avec
lui au moins une fois par trimestre sur l’évolution de l’opération financée.
De plus il doit tous les 6 mois se rendre sur le chantier (à fréquence plus courte si nécessaire et en prenant
des photos si possible).
Toutefois il ne doit jamais participer aux réunions de chantier hebdomadaires tenues par l’architecte, le
promoteur et les entreprises.

- Contrôle semestriel

Le Directeur Commercial Entreprises (DCE) fait le point tous les 6 mois des opérations avec les responsables
commerciaux concernés et le PSC ou SAV après avoir pris connaissance des fiches de suivi établies par ce
dernier.
 18

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 4

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 1/1

ANNEXE 4 : OPÉRATIONS DE PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER TRAITÉES PAR DES

NON-PROFESSIONNELS

Ces financements très risqués sont à éviter (§ 2). Dans l’hypothèse toutefois où par exception il serait jugé
souhaitable de donner suite à la demande de nos clients, il convient de présenter pour accord un dossier de crédit
conforme aux dispositions ci-dessous :

1. Le dossier de crédit est conforme aux bonnes pratiques ou « guide-lines » à appliquer à ce type de
dossier.
L’approche du risque du projet immobilier est conduite par référence aux « guide lines » de l’immobilier, de
façon identique à l’approche qui prévaut pour l’ensemble des professionnels de l’immobilier.
Les DEC se procurent le document auprès de RISQ/DET/DEL et peuvent se faire conseiller préalablement
à la constitution du dossier.

D’éventuels manquements à ces guidelines peuvent être compensés par un recours suffisant sur des
revenus ou cash-flows récurrents, sur des patrimoines suffisamment liquides avec de préférence des
sûretés adéquates. Il appartient à la DEC présentant le dossier de démontrer que ces recours et sûretés
sont suffisantes

2. S'agissant d'opérateurs retirant moins de la moitié de leurs revenus d’opérations immobilières, le

financement des opérations définies en § 3 n’est possible dans le cadre du Groupe Société Générale, qu’à
la stricte condition qu’ils disposent d’une expertise suffisante dans ce domaine, acquise en réalisant ce
type d’opérations de façon relativement récurrente (c’est-à-dire de l’ordre d'une opération par an). À
défaut, ces intervenants devront s’être entourés de professionnels reconnus de l'immobilier (maîtrise
d'ouvrage déléguée par un professionnel, vendeur professionnel, architecte, bureau de contrôle, gérant
d’actif immobilier ou « asset manager » etc).

3. Véhicule ad hoc : une entreprise ou un particulier qui réalise certaines opérations immobilières à titre
accessoire, doit obligatoirement les isoler dans des structures juridiques spécifiques (SPV « Spécial
Purpose Vehicule », que ce soit des SCI, SCCV, Sarl, SAS, …), afin que les risques et les états financiers
soient clairement distingués. D’éventuelles exceptions à l’obligation de SPV en cas d’activité principale
différente doivent rester d’usage très limité.
 19

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 5

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 1/1

ANNEXE 5 : IMMATRICULATION SECTORIELLE

Afin de faciliter le suivi notamment au travers de requête Queris (fonction de l’application SYRIS), une attention
particulière doit être portée à l’enregistrement d’un code sectoriel approprié affecté à chacun de ces clients.
Ils doivent être immatriculés dans la base du Groupe SG, « RCT » Référentiel Communautaire des Tiers, ce qui
est fait en pratique par RISQ/DET/DEL agissant pour compte de RESO dans l’application.
Les codes sectoriels (NESSG) « Professionnels de l’immobilier » 701 et 702 sont indiqués ci-dessous :

NAF NAF NES

2008 2003 SG
Activités Immobilières pour compte propre
41.10 A 701 A K 11 Promotion Immobilière de Logements
41.10 B 701 B K 11 Promotion Immobilière de Bureaux
41.10 C 701 C K 11 Promotion Immobilière d’autres Bâtiments
41.10 D 701 D K 11 Supports Juridiques de Programmes (SCI ad hoc) autres cas
68.10 Z 701 F K 11 Marchands de Biens Immobiliers
Location de Biens Immobiliers
68.20 A 702 A K 12 Location de Logements
68.20 B 702 B K 12 Location de Terrains
68.20 B 702 C K 12 Location d’autres Biens Immobiliers

N’est pas, en revanche, une catégorie de codes de professionnels de l’immobilier, la catégorie NES SG
703 « Activités immobilières pour compte de tiers » qui rassemble les codes suivants :

NAF NAF NES

2008 2003 SG
Activités Immobilières pour compte
de tiers
68.31 703 A K 12 Agences Immobilières
68.32 A 703 C K 12 Administration d’Immeubles Résidentiels
68.32 A 703 D K 12 Administration d’Autres Biens
Immobiliers
68.32 B 703 E K 12 Supports Juridiques de Gestion de
Patrimoine

À noter : on observe que de nombreuses SCI détenant des actifs immobiliers à caractère patrimonial, sont
classées à tort dans les catégories NES SG 701 et 702.
Elles doivent être classées en NAF 68.32 B / NES SG 703 E « Supports Juridiques de Gestion de
Patrimoine ».
 20

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 6

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 1/5

ANNEXE 6 : GLOSSAIRE IMMOBILIER

SIGLES/TERMES DÉFINITIONS

L’article R 261-14 CCH prévoit notamment un échelonnement des paiements par l’acquéreur en
Appels de fonds
VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) dans le secteur protégé, en fonction de l’avancement
acquéreurs
des travaux ; les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l’achèvement
(paiements ou
des fondations, 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est
dépôts)
payable lors de la mise à disposition du local à l’acquéreur.
CDAC Commission Départementale d’Aménagement Commercial (voir annexe 7)
Charge foncière Somme des dépenses liées au foncier (prix du terrain, frais de notaire, taxes, intermédiaire,
totale évictions, sondages, démolition, VRD….).
CCH Code de la Construction et de l’Habitation
Contrat de construction de maisons individuelles : ce contrat est d’ordre public dans le secteur
protégé; toute violation de ces règles impératives entraîne la nullité du contrat.
Contrat signé entre le maître d’ouvrage et un constructeur, par lequel un constructeur se charge de
CCMI
la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et
d’habitation ne comportant pas plus de 2 logements destinés au même maître d’ouvrage d’après
un plan qu’il a proposé ou fait proposer (art. L 231-1 du CCH).
Dans les VEFA du secteur protégé, le dépôt de garantie, dans le cadre d’un contrat préliminaire,
Compte de
est versé sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire. Le dépôt ne peut être réalisé que
Réservations
dans une banque ou chez un notaire.
Procédure de contrôle de la conformité des travaux désormais commune aux Permis de Construire
(PC), Permis d’Aménager (PA) et aux déclarations préalables.
Á l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant
l’achèvement et la conformité des travaux aux autorisations susvisées (cf. définition DACT) est
adressée en mairie ou déposée contre décharge à la mairie.
L’autorité compétente pour délivrer les permis et statuer sur les déclarations a la faculté et, dans
certains cas, l’obligation de faire procéder dans un certain délai (3 mois ou 5 mois selon que le
Contrôle de la
récolement est facultatif ou obligatoire) au récolement des travaux.
conformité des
Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux (article L
travaux
462-2 al.2 du Code de l’Urbanisme).
Lorsque aucune décision n’est intervenue dans le délai, une attestation certifiant que la conformité
des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée est alors délivrée par l’autorité
compétente sous quinzaine, au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants-droit sur simple
requête.
Á défaut, elle est fournie par le préfet à la demande du bénéficiaire ou de ses ayants droit (article R
462-10 C. urb.).
Coefficient d’occupation des sols : il est fixé par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui est
élaboré à l’initiative de la commune ; il détermine la surface constructible par rapport à la
COS superficie du terrain. Il fixe donc la densité maximale de construction autorisée sur le terrain. En
multipliant le COS par la surface du terrain, on obtient la SHON constructible.
Exemple : Terrain = 300 m², COS = 0,50 donc SHON constructible = 150 m² (300x0,50)
Couverture Couverture totale ou partielle du prix de revient par les fonds propres du client + la pré-
financière commercialisation + le financement bancaire
Contrat de promotion immobilière :
mandat d’intérêt commun par lequel une personne, dite « promoteur immobilier », s’oblige envers
le maître de l’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage
d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou plusieurs édifices, ainsi qu’à
procéder ou faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des
CPI
opérations juridiques, administratives et financières, concourant au même objet. Obligation de
bonne fin, donc de résultat, pesant sur le promoteur immobilier envers le maître d’ouvrage puisqu’il
est garant de l’exécution des obligations des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître
de l’ouvrage (art. L 221-1 du CCH). Si le promoteur s’engage à exécuter lui-même partie des
opérations du programme, il est tenu des obligations d’un loueur d’ouvrage.
Après avoir utilisé le crédit et l’avoir remboursé partiellement ou totalement, l’emprunteur ne peut
Crédit non plus demander de nouvelles utilisations. Le crédit peut être utilisé de manière progressive ou
réutilisable immédiate. Ce type de crédit convient aux crédits d’acquisitions notamment les crédits terrains
(promoteurs, lotisseurs ou investisseurs).
 21

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 6

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 2/5

L’emprunteur peut faire varier le solde du crédit en l’augmentant, le réduisant et l’augmentant à

Crédit réutilisable nouveau aussi souvent qu’il le juge utile à condition de rester dans la limite de l’autorisation. Ce
(revolving) type de crédit convient à la promotion immobilière (crédits d’accompagnement, crédits travaux…)
et varie donc, en fonction des dépenses et de recettes.
Certificat d’Urbanisme :
document administratif de renseignements délivré à titre informatif sur la situation d’urbanisme
d’un immeuble.
2 types de certificats: certificat d’information générale (art L 410-1a du code de l’urbanisme) qui
se borne à indiquer le régime juridique auquel le terrain est soumis et le certificat pré-
opérationnel (art L 410-1b du code de l’urbanisme) qui précise en outre si un projet déterminé
CU mentionné dans la demande, peut être réalisé sur ce terrain.
Leur durée de validité est de 18 mois.
Si une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée pendant le délai de
validité du CU et respecte les dispositions d’urbanisme qui existaient à la date du certificat, celles-
ci ne peuvent pas être remises en cause.
Remarque : un CU positif n’apporte aucune certitude de l’obtention ultérieure d’un permis de
construire.
Déclaration Attestant l’achèvement et la conformité des travaux :
déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux signée par le bénéficiaire du PC ou
DACT du PA (Cf. infra) ou de la décision de non-opposition à déclaration préalable ou par l’architecte ou
l’agréé en architecture dans le cas où ils auraient dirigé les travaux (article R 462-1 du code de
l’urbanisme).(Cf. Contrôle de la conformité).
Faculté accordée à une collectivité publique d’acquérir par priorité dans certaines zones
Droit de
préalablement définies, les biens mis en vente, en vue de réaliser des opérations d’intérêt général.
préemption
NB : il existe également d’autres droits de préemption, tel le droit de préemption des locataires ou
des indivisaires.
Déclaration réglementaire d’ouverture de chantier :
Lors de l’ouverture du chantier, le bénéficiaire du PC ou du PA (Cf. infra) adresse au maire de la
DROC commune une déclaration d’ouverture de chantier en 3 exemplaires (art. R 424-16 du Code de
l’urbanisme). Elle ne constitue pas pour autant la preuve du commencement d’exécution des
travaux.
L’engagement de bonne exécution de sa mission par le promoteur comporte l’obligation de
prendre à sa charge les sommes excédant le prix convenu qui seraient nécessaires à la réalisation
Garantie de de l’ouvrage. La garantie prend la forme soit d'une convention de cautionnement aux termes de
bonne exécution laquelle la caution s’oblige solidairement avec le promoteur, envers le maître de l’ouvrage, à
dans le CPI avancer lesdites sommes, soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige
à avancer au promoteur ou à payer pour son compte les sommes définies ci-dessus (Article R
222-9 CCH).
Garantie légale des entrepreneurs de travaux privés aux termes de laquelle le MO (Cf. infra) d’un
marché de travaux privé doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues au titre du
Garantie de marché lorsque celles-ci dépassent un montant de 12.000 euros HT. Lorsque le maître de
paiement de l’ouvrage ne recourt pas à un crédit spécifique ou lorsqu’il y recourt partiellement, et à défaut de
l’entrepreneur garantie résultant d’une stipulation particulière, le paiement des travaux est garanti par un
cautionnement solidaire consenti notamment, par un établissement de crédit. (art. 1799-1 du Code
civil).
La cession des lots situés dans un lotissement est interdite avant l’exécution des prescriptions
imposées au lotisseur par le PA (Cf. infra) sauf si l’autorité compétente lui a permis d’y procéder
avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits (articles R 442-13 à R 442-17 Code de
Garantie
l’Urbanisme) notamment par la production d’une garantie d’achèvement.
d’achèvement
Cette garantie d’achèvement des travaux est délivrée au lotisseur et peut être mise en œuvre par
des travaux (dans
les attributaires de lots, le maire de la municipalité qui délivrera les autorisations de ventes des
le cadre d’un
lots, l’association syndicale mais aussi par le préfet. Il faut distinguer la garantie d’achèvement
lotissement)
totale (tous travaux, article R 442-13b du Code de l’Urbanisme) de la garantie d’achèvement
des finitions (revêtements voiries, espaces verts, éclairages, article R 442-13a du Code de
l’Urbanisme).
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INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 6

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 3/5

Garantie financière d’Achèvement :

elle résulte soit de l’existence de conditions propres à l’opération (garantie intrinsèque), soit de
GFA (dans le l’intervention, dans certaines conditions, d’un établissement financier habilité à faire des opérations
cadre d’une de crédit immobilier (garantie extrinsèque). La garantie extrinsèque prendra la forme, soit d’une
vente ouverture de crédit par laquelle l’établissement financier s’oblige à avancer au vendeur ou à payer
d’immeubles à pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, soit d’une convention de
construire) cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur solidairement avec le
vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble (article R 261-21 du CCH).
Hors d’air Stade d’avancement des travaux de construction se situant après la pose des fenêtres.
Stade d’avancement des travaux de construction se situant après la réalisation de la charpente et de
Hors d’eau
la toiture.
Sûreté réelle qui garantit tout type de crédit et engagement par signature, formalisée dans le cadre
Hypothèque
d’un acte notarié mais non inscrite à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation de
conventionnelle
l’immeuble mais qui peut être inscrite par la Banque soit à tout moment soit dans certaines
formalisée non
conditions prévues à l’acte notarié. Cette hypothèque ne prend rang qu’au jour de son inscription à
inscrite
la conservation des hypothèques.
Hypothèque Sûreté réelle qui garantit tout type de crédit et garantie émise, inscrite à la Conservation des
conventionnelle Hypothèques du lieu de situation de l’immeuble et qui prend rang le jour de son inscription.
Inscrite
L'impasse de financement de l'opération correspond à la partie du prix de revient non couverte par
Impasse de les apports, le crédit et la pré-commercialisation dans le cadre d'une opération de promotion
financement immobilière. Au départ de l'opération, l'impasse admissible ne doit pas dépasser 30% du prix de
revient technique.
Incidence Prix du terrain HT ramené au M² Shon. Ce ratio est une valeur de référence et permet la
foncière comparaison avec d’autres valeurs de M² Shon dans le périmètre de l’opération.
Inscription de Privilège de Prêteur de deniers :
sûreté réelle qui bénéficie à celui qui prête les fonds nécessaires à l’acquisition d’un immeuble.
Cette sûreté ne peut donc garantir que des crédits non réutilisables. Le privilège est constaté dans
IPPD
un acte notarié et doit être inscrit à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois suivants la
date de l’acte de vente. Il prend alors rang à la date de la vente. A défaut d’inscription dans ce délai,
l’IPPD ne vaut que comme hypothèque légale et ne prend rang qu’à la date de son inscription.
Opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour
effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit
Lotissement
ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de
l’implantation de bâtiments (art. L 442-1 du Code de l’Urbanisme).
Contrat de louage d’ouvrage par lequel l’entrepreneur s’oblige contre rémunération à exécuter un
travail pour le compte du maître d’ouvrage. La production des marchés de travaux à prix ferme est
Marché de exigée pour la mise en place des crédits dans le cadre d’une opération de promotion immobilière.
travaux Le maître d’ouvrage devra garantir le paiement des sommes dues à l’entrepreneur si le marché de
travaux excède le seuil de 12.000 euros HT (Cf. Garantie de paiement de l’entrepreneur).
Marge de Différence entre le chiffre d’affaires TTC et le prix de revient total TTC, y compris la TVA résiduelle.
l’opération
Marchands de biens :
Personnes qui habituellement achètent, en leur nom, des immeubles, fonds de commerce, actions
ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre, c’est à dire avec une intention
MB spéculative. Régime fiscal privilégié applicable : notamment taux réduit des droits
d’enregistrement pour l’acquisition des immeubles subordonnée à certaines conditions dont un
engagement de revente dans les 4 ans, ramené à 2 ans en cas d’application d’un droit de
préemption d’un locataire; mais paiement de la TVA sur marge.
Maître d’ouvrage :
MO personne pour le compte de laquelle les travaux sont exécutés. Á ce titre, il est habilité à contracter
avec les constructeurs ou à se faire représenter auprès d’eux pour édifier l’immeuble.
Maître d’ouvrage délégué :
le MO peut désigner un MOD qui est lié par un contrat de mandat (droit commun du mandat qui
s’applique dans les marchés privés). La responsabilité du MO est engagée en cas de faute du MOD
MOD
révélant un manquement à une obligation à laquelle le MO est personnellement tenu. Sa désignation
pourra être demandée par la Banque dans le cadre d’une promotion immobilière si le MO n'est pas
un professionnel de l'immobilier.
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INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 6

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 4/5

Maître d’œuvre :
Personne qui, pour sa compétence, peut être chargée, par le maître de l’ouvrage dans le cadre
MOE
de la conduite d'un projet, d’organiser la conception, la réalisation, la coordination, le contrôle du
résultat, et de préparer l'exploitation.
OS Ordre de service de démarrage de travaux :
document qui, avec la signature des marchés de travaux, valide le démarrage desdits travaux.
PA (voir à l’annexe 7 définition permis d’aménager)
PC (voir à l’annexe 7 définition permis de construire)
Permis de démolir :
(Voir à l’annexe 7 le champ d’application du permis de démolir)
Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la
PD
demande de PC ou de PA peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou
l’aménagement. Dans ce cas, le PC ou PA, autorise la démolition (article L 451-1 Code de
l’Urbanisme).
Le Plan Local d’Urbanisme remplace progressivement le Plan d’Occupation des Sols :
document d’urbanisme établi par la commune qui fixe les règles générales et servitudes
d’utilisation des sols et peut notamment comporter l’interdiction de construire. Grâce au zonage
PLU / POS (zone Urbaine, zone à urbanisation future, etc...), chaque propriétaire peut déterminer si le terrain
est constructible, dans quelles limites et moyennant quelles contraintes de taille, implantation,
aspect du bâtiment. Mentionne également le cas échéant, l’existence d’un droit de préemption
(Cf. définition).
Prix de revient Prix de revient (PR) total TTC - honoraires de commercialisation - TVA résiduelle.
Technique
Délai de recours des tiers :
Les PC, PA, PD (Cf définitions) ou la déclaration préalable expresse ou tacite, doivent, avant tout
financement SG, être purgés du délai de recours des tiers.
Il court à compter du premier jour d’une période continue (constatée par huissier) de 2 mois
d’affichage sur le terrain (l’autorisation est également affichée en mairie pendant 2 mois suivant
sa délivrance, mais cet affichage ne fait pas courir le délai de recours).
Recours des tiers
Délai de retrait administratif :
contre un PA, PC,
En outre, la purge du délai de retrait administratif doit également avoir été obtenue.
PD et retrait
Le PC ou PA ou PD, qu’il soit exprès ou tacite, ne pourra plus être régulièrement retiré passé un
administratif
délai de trois mois courant, pour ce qui concerne les autorisations expresses, à compter de la
date de leur signature et, pour ce qui concerne les autorisations tacites, à compter de la date à
laquelle elles ont été acquises, (ceci concerne particulièrement tous les terrains situés en zone
littorale, en zone inondable ou à risque foncier).
Remarque : pas de retrait possible de la décision de non-opposition à déclaration préalable (Cf.
Déclaration préalable).
Il comprend tous les immeubles n’entrant pas dans la définition du secteur protégé défini ci-
Secteur libre des dessous. Les régimes juridiques applicables à ces deux secteurs sont totalement différents.
VIC Les ventes d’immeubles à construire situés dans le secteur libre ne sont assujetties à aucune
forme ni règles particulières, autres que celles du droit commun.
Il comprend seulement les immeubles ou fractions d’immeubles à usage d’habitation ou à usage
mixte (professionnel et habitation) lorsque le contrat oblige l’acheteur à effectuer des versements
ou des dépôts avant l’achèvement de la construction. Ces deux éléments doivent être réunis
Secteur protégé
cumulativement pour qu’une vente relève du secteur protégé de la vente d’immeubles à
des VIC
construire.
La forme et les règles applicables aux ventes du secteur protégé sont d’ordre public ; ces règles
sont édictées à peine de nullité.
Types de sociétés généralement utilisées pour des opérations de construction, de
commercialisation ou de gestion d’immeubles. Il en existe de différentes catégories compte tenu
Sociétés
de la diversité de leur objet et de leur régime fiscal. Notamment la Société Civile Immobilière
immobilières (SCI
(SCI), la Société Civile de Construction Vente régie par l'article L 211-1 du CCH, dans lesquelles
et SCCV )
les associés sont tenus personnellement et indéfiniment au paiement des dettes sociales
proportionnellement à leur part dans le capital social, mais non solidairement.
Surface Habitable :
la surface du plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons,
SHAB marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, combles non
aménagés, caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons et parties de locaux d’une hauteur
inférieure à 1,80 mètres.
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INSTRUCTION N°12464 ANNEXE 6
LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 5/5

Surface Hors Œuvre Brute :

somme des surfaces de planchers de chaque niveau d’une construction, y compris les combles,
SHOB
sous-sols aménageables ou non, toiture-terrasse, balcons, auxquelles s’ajoutent l’épaisseur des
murs et cloisons.
Surface Hors Œuvre Nette :
SHOB déduction faite des combles et sous-sols non aménageables (Articles L 112-1 et R 112-2
SHON
du Code de l’Urbanisme). Les taxes d’urbanisme sont calculées en fonction de la SHON des
projets de construction.
Surface utile :
surface intérieure des locaux d’activité. L’assiette de la redevance pour création de bureaux ou
SUT de locaux de recherche en Ile-de-France est la surface utile, c’est à dire la surface couverte de
chaque niveau de l’immeuble, affectée d’un abattement forfaitaire de 5 % (Article R 520-2 du
Code de l’Urbanisme).
Terrain à bâtir :
TAB terrain acquis en vue d’une opération de construction d’immeubles de toute nature (définition
fiscale).
Taxe Locale d’Equipement :
imposition à caractère forfaitaire mise à la charge des constructeurs et due sur les opérations
placées dans le champ d’application du PC portant sur la construction, la reconstruction et
TLE l’agrandissement des bâtiments de toute nature.
Elle est applicable de plein droit dans les communes de plus de 10000 habitants et dans les
communes de la région parisienne figurant sur une liste. Dans les autres communes, la TLE peut
être instituée par délibération du conseil municipal de chaque commune intéressée.
Transfert de PC, Le transfert n’est possible que si les autorisations sont en cours de validité et si les 2 parties le
PD et PA, souhaitent. Il est autorisé par un arrêté du maire qui doit être affiché et purgé des recours des
déclaration tiers et retrait administratif comme l’autorisation initiale.
préalable
Vente en l’Etat Futur d’Achèvement :
contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi
que la propriété des constructions existantes (régi par l’Article L 261-3 du CCH). Les ouvrages à
VEFA
venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est
tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs
du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Vente en Etat Futur de Rénovation :
régie par l’article L 262-1 CCH pour les immeubles d’habitation ou professionnel et d’habitation.
Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des
constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à
VEFR
mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des
travaux.
Permet notamment aux marchands de biens qui font des travaux de second œuvre de vendre les
lots à rénover avant la fin des travaux.
Vente d’Immeuble à Construire : c’est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un
immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur
d’achèvement.
Les règles régissant cette catégorie de vente comprennent des dispositions générales, quels que
soient l’usage de l’immeuble ou les modalités de paiement, et des dispositions particulières
instituant un régime spécial lorsque la vente porte sur des locaux d’habitation ou d’habitation et
VIC
professionnels et qu’elle stipule des dépôts ou versements avant l’achèvement de l’immeuble
(articles L 261-1 à L 263-3 et R 261-1 à R 261-33 du CCH)
L’engagement pris par le vendeur d’édifier l’immeuble qu’il vend avant de l’avoir construit est
essentiel.
Dans le secteur protégé (voir définition), le champ d’application de la réglementation est d’ordre
public (article L 261-10 du CCH)
Voiries et réseaux divers :
VRD
concerne les lotissements.
Zone d’aménagement concerté :
zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique ou un établissement public décide
d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains bâtis ou non
ZAC
bâtis, notamment ceux que cette collectivité ou établissement public a acquis ou acquerra en vue
de les céder ou concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés (Article L 311-1 du
Code de l'Urbanisme).
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INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 7

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 1/5

ANNEXE 7 : AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES

SIGLES/TERMES
Le permis de construire est la principale des autorisations d’urbanisme ; la réglementation du
permis de construire est d’ordre public.
Le principal objet du permis de construire est d’assurer le respect des règles d’urbanisme.
Il est généralement délivré par le maire (ou le préfet exceptionnellement).
* Champ d’application :
Quiconque désire réaliser une construction doit, au préalable, obtenir un PC sauf si la
construction est dispensée de toute autorisation en raison de sa nature ou de sa faible
importance (en dehors des secteurs sauvegardés), ou sauf si elle est soumise à la formalité de
la déclaration préalable (article R 421-1 du code de l’urbanisme).
* Validité :
- 2 ans à compter de sa notification au bénéficiaire lorsqu’il est exprès, ou à compter de la date
à laquelle il a été acquis lorsqu’il est tacite. Le décret n°2008-1353 du 19/12/2008 porte
temporairement à 3 ans le délai de validité du permis de construire, d’aménager et de démolir
ainsi que des décisions de non-opposition à une déclaration préalable. Ce nouveau délai
s’applique aux autorisations qui seront délivrées à partir de la date de publication du décret
(20/12/2008) et jusqu’au 31/12/2010. Il s’applique également aux autorisations en vigueur à la
date de publication dudit décret.
- Passé le délai de péremption initial de 2 ans (ou de 3 ans), les travaux ne doivent pas être
interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Permis de Le délai de péremption du PC est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision de justice
Construire (PC) définitive, en cas de recours d’un tiers devant le tribunal administratif (en vue notamment de
l’annulation du PC) ou si une demande en démolition est engagée devant le juge civil.
Le PC peut être prorogé pour une année sur demande du bénéficiaire, si les prescriptions
d’urbanisme et les servitudes administratives auxquels le projet est soumis n’ont pas évolué de
façon défavorable. La demande doit être formulée au moins 2 mois avant l'expiration du délai
de validité.
Affichage : mention du PC exprès ou tacite doit être affichée sur le terrain par les soins du
bénéficiaire, de manière visible dès la notification de la décision expresse ou dès la naissance
de permis tacite, et pendant toute la durée du chantier, selon des formes déterminées.
L’inobservation de ces formalités entraine des sanctions pénales. Le maire doit également,
dans les 8 jours de la délivrance exprès ou tacite du PC, en faire afficher un extrait en mairie.
C’est l’affichage sur le terrain et lui-seul qui déclenche le délai de recours.
Il convient de faire constater cet affichage sur le terrain par voie d’huissier.
* Retrait possible du PC par l’autorité compétente (le plus souvent le Maire) dans un délai de 3
mois à compter de la date à laquelle il a été délivré.
* Délai de recours des tiers : 2 mois à compter du premier jour d’une période continue de 2
mois d’affichage sur le terrain.
* Transfert du PC est possible si le PC est en cours de validité et si les 2 parties (bénéficiaire du
PC et bénéficiaire du transfert du PC) le souhaitent. Le nouveau bénéficiaire doit avoir la
qualité pour construire et certaines conditions et un certain formalisme sont à respecter.
* Champ d’application (article L 421-3 du code de l’urbanisme) : la démolition, totale ou
partielle, d’une construction n’est, en principe, soumise à aucune formalité. Toutefois, elle est
subordonnée à l’obtention préalable d’un PD dans le cas où cela est expressément prévu par
le code de l’urbanisme, et notamment :
- quand la construction à démolir est située dans une commune ou une partie de commune où
le PD a été institué par une délibération du conseil municipal
Permis de Démolir
- quand la construction à démolir relève d’une protection particulière dont la liste figure à
(PD)
l’article R 421-28 du code de l’urbanisme.
* Délivré, comme le PC, par le maire (ou le préfet exceptionnellement)
* Affichage du PD sur le terrain et en mairie (dans les mêmes conditions que pour le PC)
* Validité : idem PC
* Délai de recours des tiers : idem PC
* Transfert du PD: idem PC
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INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 7

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 2/5

* Mission : commission délivrant les autorisations en vue de l’implantation des commerces et des
cinémas
* Champ d'application (article L 752-1 et suivants du code de commerce) : sont soumis à une
autorisation d’exploitation commerciale les projets ayant notamment pour objet :
- la création d’un magasin de commerce de détail d'une surface de vente > 1000 m²,
résultant soit d'une construction nouvelle, soit d'une transformation d'un immeuble
existant qui n’était pas auparavant affecté à un commerce de détail
- L’extension de la surface de vente d’un magasin de commerce de détail ayant déjà atteint le
seuil de 1000 m² ou devant le dépasser par la réalisation d’un projet
- Tout changement de secteur d'activité d'un commerce d'une surface de vente supérieure à 2
000 m² lorsque le nouveau magasin n’est pas à prédominance alimentaire (seuil ramené à
1000 m² si l’activité nouvelle du magasin est à prédominance alimentaire)
- La création d’un ensemble commercial défini à l’article L 752-3 du code de commerce dont la
surface de vente totale est supérieure à 1000 m2
- L’extension de plus de 1000 m2 d’un ensemble commercial réalisée en une ou plusieurs fois
- La réouverture au public sur le même emplacement d’un magasin de commerce de détail
d’une surface de vente > à 1000 m2 dont les locaux ont cessé d’être exploités depuis 3 ans.
Le code de l’industrie cinématographique prévoit que sont également soumis à autorisation de
la CDAC :
- la création d’un établissement comportant plusieurs salles de cinéma et plus de 300 places
- l’extension de cinémas lorsque l’établissement comporte plusieurs salles et a déjà atteint le
seuil de 300 places ou doit le dépasser par la réalisation du projet, sauf si ces extensions
CDAC (commission
représentent moins de 30 % des places existantes et sont effectuées plus de 5 ans après la
départementale
mise en exploitation
d’aménagement
- l'extension de cinémas lorsque l’établissement comporte plusieurs salles et a déjà atteint le
commercial)
seuil de 1500 places ou doit le dépasser par la réalisation du projet.
L’autorisation délivrée par la CDAC, ou le cas échéant la CNAC (Commission Nationale
d’Aménagement Commercial), doit être obtenue et purgée de tout recours avant l'octroi du PC,
ou purgée de tout recours avant la réalisation des travaux si le PC n’est pas exigé.
L’autorisation n’est par principe ni cessible ni transmissible avant le début d’exploitation.
* Exclusions : elle n’est pas obligatoire notamment en cas de :
- regroupement de surfaces de ventes de magasins voisins, sans création de surfaces de
vente supplémentaires, n’excédant pas 2500 m² ou 1000 m² lorsque l’activité nouvelle est à
prédominance alimentaire
- pharmacies
- halles et marchés d’approvisionnement au détail établis sur les dépendances du domaine
public et dont la création est décidée par le conseil municipal
- les magasins accessibles aux seuls voyageurs munis de billets et situés dans l’enceinte des
aéroports ainsi que les parties du domaine public affecté aux gares ferroviaires situées en
centre ville d’une surface maximum de 2500 m2.
- les commerces de véhicules automobiles ou de motocycles
* Consultation : lorsque la construction porte, dans une commune de moins de 20 000 habitants,
sur un projet d’aménagement commercial dont la surface de vente est comprise entre 300 et
1000 m2, la CDAC peut être consultée pour avis à la demande du maire ou du président de
l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme. En
cas d’avis défavorable de la CDAC ou, le cas échéant de la CNAC, le permis ne peut être
délivré.
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INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 7

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 3/5

* Recours :
La décision doit être affichée à l'initiative du préfet, pendant 1 mois à la mairie de la
commune d'implantation de l'immeuble.
Le préfet doit faire publier un extrait de l’autorisation délivrée par la CDAC dans 2 journaux
régionaux ou locaux diffusés dans le département.
- Recours devant la CNAC: notamment, à l’initiative du demandeur, du Préfet, du maire de
la commune d’implantation, de toute personne ayant intérêt à agir, la décision de la
CDAC peut, dans le délai d’un mois, faire l’objet d’un recours devant la Commission
nationale d’aménagement commercial (CNAC)
- Recours devant les juridictions administratives :
CDAC (commission
la saisine de la CNAC est obligatoire préalablement à tout recours contentieux à peine
départementale
d’irrecevabilité de celui-ci.
d’aménagement
Délai de recours contentieux de 2 mois ouvert aux tiers courant à compter de la plus
commercial)
tardive des 2 dates suivantes (1er jour de la période d'affichage en mairie de 2 mois ou la
(suite)
seconde des 2 dates de publications dans la presse régionale ou locale).
* Caducité de l’autorisation :
- En l’absence de PC, l’autorisation est périmée pour les surfaces de ventes non ouvertes
au public dans un délai de 3 ans à compter de la notification de l'autorisation
- Lorsqu’un PC est nécessaire, l’autorisation est périmée si une demande de PC n'est pas
déposée dans un délai de 2 ans à compter de l'autorisation (cas où une demande de PC
est obligatoire)
- Lorsqu’une demande de PC recevable a été déposée dans les délais, l’autorisation est
périmée pour les surfaces de vente non ouvertes au public dans les 3 ans de l’obtention
du PC définitif.
Les changements de destination sur des constructions existantes relèvent en principe, de la
déclaration préalable sauf, par exceptions, lorsque le PC est imposé au titre des travaux sur
des constructions existantes (Cf. Travaux sur constructions existantes)
Changement de Le code précise que constitue un changement de destination celui intervenant entre les
destination différentes catégories prévues à l’article R 123-9 du Code de l’Urbanisme, à savoir les
constructions destinées à l’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, aux
commerces, à l’artisanat, à l’industrie, les exploitations agricoles ou forestières ou à la
fonction d’entrepôt.
* Champ d’application : certaines constructions ou certains travaux ou aménagements, en
raison de leur dimension, nature ou localisation, ne justifient pas de l’exigence d’un permis
et font l’objet d’une déclaration préalable.
Exemples :
- Constructions nouvelles : création d’une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale
à 20 m² (hors secteur sauvegardé ou site classé)
- Constructions existantes : lotissements qui ne sont pas soumis à PA (cf. PA)
- Changement de destination d’un bâtiment existant non accompagné de travaux (Cf.
Déclaration
Changement de destination).
préalable
Si le déclarant n’a pas reçu notification d’une décision expresse dans le mois suivant la
date de réception de sa demande en mairie, l’autorité compétente est réputée avoir pris
une décision tacite de non-opposition qui l’autorise à réaliser le projet décrit dans sa
déclaration. L’autorité compétente est tenue de délivrer un certificat attestant de la non-
opposition à déclaration préalable si le bénéficiaire le demande.
Une décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut faire l’objet d’un retrait.
* Affichage en mairie et sur le terrain : idem PC.
* Délai de recours des tiers : idem PC
 28

INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 7

LE FINANCEMENT AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 4/5

Le nouveau régime des autorisations d’urbanisme se caractérise par une généralisation des
autorisations tacites.
Dans le cadre des permis, l’autorité compétente doit se prononcer, en principe, par arrêté. Mais à
défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction de la demande, le
silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon le cas, PC, PA ou PD tacite.
En cas de permis tacite, l’autorité compétente doit délivrer un certificat sur simple demande du
bénéficiaire (article R 424-13 du code de l’urbanisme).
Dans le cadre d’une déclaration préalable, le silence gardé par l’autorité compétente vaut
décision de non-opposition à la déclaration préalable.
En principe, les délais d’instruction des différentes autorisations sont de :
pour les PC et PA : 3 mois
Permis tacite (PC, pour le PD : 2 mois
PA, PD ) pour la Déclaration préalable : 1 mois
Décision de non- Remarque : des majorations de délai sont possibles.
opposition à la Sauf cas particulier, le délai court à compter de la date de réception en mairie du dossier
déclaration complet.
préalable Remarque importante - le cas du refus tacite : dans certains cas, le défaut de notification d’une
décision expresse dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet de la demande.
Exemples :
lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que
celui-ci a notifié un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions
lorsque les travaux sont soumis à une autorisation au titre des sites classés ou réserves
naturelles
lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit ou un immeuble adossé à un immeuble
classé au titre des monuments historiques
lorsque le demandeur a omis de produire, dans le délai de 3 mois, les pièces
complémentaires qui lui ont été demandées par l’autorité compétente pour l’instruction du
dossier.
Ils sont dorénavant dispensés de toutes formalités, sauf à relever de travaux expressément
assujettis à PC ou à déclaration préalable.
Exemples de travaux relevant du PC :
- les travaux ayant pour effet la création d’une SHOB supérieure à 20 m²
- les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment
lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes
destinations définies à l’article R 123-9 du code de l’urbanisme (cf. Changement de
destination)
- les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou agrandir une
ouverture sur un mur extérieur
Travaux sur
- tous les travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques à
constructions
l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires
existantes
- certains travaux réalisés à l’intérieur d’un secteur sauvegardé ayant pour objet de modifier
la structure du bâtiment ou la répartition des volumes
Exemples relevant de la déclaration préalable :
- les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du
bâtiment existant
- les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10 m² de SHOB en SHON
- les travaux effectués à l’intérieur d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé dont le
plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou est en révision.
- Changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations
définies à l’article R 123-9 du code de l’urbanisme non accompagné de travaux
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INSTRUCTION N° 12464 ANNEXE 7

LES CONCOURS AUX PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 5/5

Le permis d’aménager est une autorisation administrative délivrée en vue de la réalisation d’une
opération d’aménagement dans le respect des règles d’urbanisme et des limitations
administratives à la libre utilisation des sols.
Il est généralement délivré par le maire (ou le préfet exceptionnellement)
* Champ d’application : les travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation des
sols qui doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager sont précisés aux
articles R 421-19 à R 421-22 du code de l’urbanisme
Exemples d’opérations soumises à PA :
- Lotissement ayant pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de 2 lots à
construire :
* lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs
* ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le
périmètre à été délimité.
Á défaut de la réunion de ces conditions, la réalisation du lotissement relève de la déclaration
préalable.
- Création ou agrandissement d’un terrain de camping permettant l’accueil de + de 20
personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs
- Aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et de sports d’une superficie
supérieure à 2 ha.
Permis d’Aménager Les ventes ou locations des lots situés dans un lotissement sont interdites jusqu’à
(PA) l’achèvement des travaux ouvrages et équipements prescrits au lotisseur par le permis
d’aménager sauf si l’autorité compétente lui a permis d’y procéder avant l’exécution de tout ou
partie des travaux prescrits dans l’une ou l’autre des hypothèses suivantes (articles R 442-13 à
R 442-17 Code de l’Urbanisme) :
- Vente avant les travaux de finition des VRD (article R 442-13a) : autorisation subordonnée à
l’engagement de terminer les travaux dans les délais fixés dans l’arrêté et à la consignation à
cette fin en compte bloqué, d’une somme équivalant à leur coût fixé par ledit arrêté ou à la
production d’une garantie d’achèvement desdits travaux (GFA VRD)
- Vente avant tout ou partie des travaux de VRD moyennant garantie d’achèvement GFA
VRD (article R 442-13b) :
la garantie (pouvant être mise en œuvre par les attributaires des lots, par le maire de la
commune, par l’association syndicale ou le préfet) prend la forme soit d'une convention de
cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige solidairement avec le lotisseur envers
les futurs attributaires de lots à l’achèvement des travaux, soit d'une ouverture de crédit par
laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au lotisseur ou à payer pour son compte les
sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.
* Validité : idem PC
* Affichage sur le terrain et en mairie de l'arrêté : idem PC
* Délai de recours des tiers : idem PC
* Transfert du PA : idem PC