UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA
DE LOS ANDES
“Registro de la Propiedad Inmueble – fundamentos y
catastro”
DOCENTE: Mgt. Nancy Lima Huamani.
INTEGRANTES:
-Latorre Callo, Franklin.
-Lasteros Flórez, Ariadna.
-Lima Conchuro, Elvis.
-Olivares Castillo, Mari Carmen.
ELEMENTOS ESTRUCTURALES DEL
REGISTRO
●Para inscribir una propiedad inmueble en la Sunarp, se deben presentar varios
documentos, entre ellos el formulario registral (parte notarial) elaborado por un notario
con la escritura pública correspondiente, el comprobante de pago de los derechos
registrales (que varían según el valor del inmueble y el acto a inscribir), el documento de
identidad del titular o titulares, y, en algunos casos, la ficha catastral o plano de ubicación
emitido por la municipalidad, además de otros documentos.
FORMA Y CONTENIDO DE LAS
INSCRIPCIONES
Artículo 13° - Contenido del asiento de inscripción:
El asiento debe incluir: la naturaleza, alcance, condiciones, plazos o limitaciones del acto;
precio o valorización; identificación del beneficiario y del transferente. Para personas
naturales, se indica nombre, nacionalidad si es extranjero, estado civil, DNI y, si corresponde,
calidad de bien propio. Si es sociedad conyugal, se incluye esta condición y datos de ambos
cónyuges. Para personas jurídicas, se consigna razón social y partida registral. Además, debe
señalarse el documento fuente del acto inscrito y los datos del juez, notario u otra autoridad
que lo autoriza.
Artículo 14°.- Intervención conjunta de los cónyuges
Para la inscripción de los actos o contratos de adquisición, disposición o
gravamen de un bien social deberá constar en el título la intervención de ambos
cónyuges por sí o mediante representación.
Artículo 15°.- Rectificación de la calidad del bien
Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil
distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su favor un
predio al que la Ley le atribuye la calidad de bien social, la
rectificación de la calidad del bien se realizará en mérito a la
presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino
o sus sucesores.
La partida registral de un predio tiene 6 rubros
A. Antecedente Dominial,
B. Descripción del Predio, Rubro
C. Títulos de Dominio, Rubro
D. Gravámenes y Cargas, Rubro
E. Cancelaciones y Rubro
F. Otros”.
En el Rubro A (Antecedente Dominial)
si la partida registral corresponde a una primera inscripción (inmatriculación).
En el Rubro B (Descripcion del Predio).
si el predio está debidamente identificado y si guarda condordancia con la
realidad.
En el Rubro C (Titulos de Dominio)
quién figura como último titular de dominio del predio.
En el Rubro D (Gravámenes y Cargas)
si hay hipotecas, embargos, demandas, cargas técnicas u otros que afecten al
predio.
En el Rubro E (Cancelaciones)
si los gravámenes y cargas han sido levantados o cancelados.
En el Rubro F (Otros)
si hay otras inscripciones que puedan afectar al predio y su libre
disponibilidad.”.
¿QUÉ SON EL
CATASTRO Y EL
REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
INMUEBLE?
CATASTRO Y REGISTRO DE
LA PROPIEDADINMUEBLE:
CONCEPTOS
0 CLAVE El Registro de la Propiedad Inmueble,
1 El Catastro es un inventario físico y descriptivo
de todos los predios (terrenos y edifi caciones) 02
gestionado por la SUNARP, es un sistema
jurídico que inscribe los derechos y actos
dentro de un territorio. Detalla sus legales relacionados con los predios. Aquí se
características físicas como ubicación, linderos, anotan quién es el propietario, si existen
medidas perimétricas, superfi cie, uso, hipotecas, embargos, servidumbres, o
construcciones existentes y valor. Su naturaleza cualquier otra carga legal. Su función
es eminentemente técnica, sirviendo como base
principal es brindar seguridad jurídica y
para la gestión municipal y la recaudación de
publicidad a los derechos de propiedad.
impuestos.
Ejemplo: El C a t a s t ro s e ñ a l a r á q u e u n
E j e m p l o : M i e n t r a s e l c a t a s t ro d e s c r i b e e l
t e rre n o t i e n e u n a ex t e n s i ó n d e 2 0 0 m ² ,
f í s i c o d e l t e rre n o , e l re g i s t ro c e r t i fi c a
e s t á u b i c a d o e n u n a z o n a e s p e c í fi c a d e
legalmente que Juan Pé re z es el
la ciudad y se destina a vivienda
p ro p i e t a r i o de dicho t e rre n o , que
u n i f a m i l i a r. Ta m b i é n p o d r í a i n d i c a r l a
adquirió mediante una compraventa
p re s e n c i a d e u n a e d i fi c a c i ó n d e d o s
i n s c r i t a y q u e n o p o s e e c a rg a s o
p i s o s c o n u n á re a c o n s t r u i d a d e 1 5 0 m ²
gravámenes, brindando así certeza a
t e rc e ro s .
Importancia de su Armonizació
La coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad Inmueble es
esencial para evitar discrepancias que puedan generar litigios y afectar la
confianza en el sistema de propiedad. Su adecuada articulación permite:
MARCO LEGAL: LEY N°
28294
• La Ley N° 28294, Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su
Vinculación con el Registro de Predios, es la normativa clave en Perú que busca
lograr la interoperabilidad entre la información catastral y la registral. Su
objetivo es garantizar la coherencia y armonía entre los datos físicos de los
predios y su situación legal.
• Esta ley establece que las entidades generadoras de catastro (principalmente
los gobiernos locales) deben remitir la información catastral a la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). La SUNARP, por
su parte, se encarga de la validación y coordinación de dicha información.
Aunque no siempre es obligatorio presentar un plano catastral para toda
inscripción, sí es indispensable para actos como la subdivisión, acumulación o
independización de predios, asegurando que las modifi caciones físicas se
refl ejen correctamente en el ámbito legal
Desafíos Actuales en la
A pesar de la ex ist enci a de un marco legal , la plena integración del cat astro y el regi stro en
Integración
Perú enfrent a impor t ant es obst áculos :
METODOLOGÍA DEL
ESTUDIO
Análisis de Datos
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FINCA.
Exploraremos la importancia de la finca en el derecho civil, su clasificación y el
impacto en diversas ramas del derecho.
Concepto de Finca (Predio)
Urbana
En el derecho civil peruano,
Destinada a vivienda.
"finca" es equivalente a
"predio", abarcando la
Industrial
superficie terrestre, subsuelo
Para procesos productivos.
y sobresuelo. Es un inmueble
delimitado por escritura o
Rústica
elementos físicos como
Permite prácticas agropecuarias.
vallas.
La Finca en el Sistema
Registral
La finca es la base del sistema registral, un elemento clave del
derecho real que garantiza estabilidad y permanencia.
Finca Material o Civil
Porción delimitada de la superficie terrestre, propiedad de uno o
varios. Incluye espacios cúbicos identificables.
Finca Funcional
Unidad determinada por su destino económico, como parcelas
urbanas indivisibles.
Aníbal Torres Vásquez (2021) define el predio como "una extensión
delimitada de terreno rústico o urbano, con edificación o sin ella, que
comprende el suelo, subsuelo y sobresuelo."
Clasificación
Rústicos vs.
Urbanos
Predios Rústicos
Ubicados en zonas rurales, destinados a
Otras Clasificaciones Relevantes
Por Adhesión o Destino
actividades primarias (agricultura, Inmuebles por naturaleza (suelo), por
ganadería). No son urbanizables en adhesión (edificaciones) o por destino
principio. (maquinaria agrícola).
Predios Urbanos Por Titularidad y Régimen
Situados en centros poblados, con Fincas de particulares (propiedad
servicios básicos o en zonas de privada) o del Estado (dominio público
expansión. Destino habitacional, o privado).
comercial o industrial. La titularidad determina el régimen
jurídico aplicable y las limitaciones.
Fincas del
Estado
Bienes de Dominio Público
Destinados al uso público (calles, plazas) o servicio público
(hospitales). Son inalienables e imprescriptibles.
Bienes de Dominio Privado
No afectados al uso o servicio público. Son alienables y
prescriptibles, gestionados por la SBN.
Fincas bajo Regímenes Especiales
Propiedad Horizontal
Unidades exclusivas y áreas comunes (departamentos, pasillos). Regula la coexistencia de propiedades.
Patrimonio Cultural
Predios con valor histórico o artístico. Restricciones de uso y modificación para su preservación.
Con Servidumbres
Gravamen sobre un inmueble (sirviente) en beneficio de otro (dominante), como servidumbres de paso.
Legislación Comparada:
España vs. Perú
Perú España
Registro de Propiedad Inmueble Sistema registral declarativo basado en
gestionado por SUNARP. La inscripción no la Ley Hipotecaria. La inscripción otorga
es constitutiva, pero es decisiva en presunción de veracidad y prioridad.
conflictos (prioridad registral). El Catastro Inmobiliario es un registro
El catastro es débil y fragmentado, sin administrativo que busca coordinación
integración efectiva con el registro. con el Registro de la Propiedad.
Perú – Casación 2760-2014 España – Casación 3901/2023
Prioridad registral: prevalece quien Protección al adquirente de buena fe:
inscribe primero, incluso si el título es arrendamientos no inscritos no afectan a
posterior. La inscripción otorga terceros que inscriben y desconocen
publicidad y seguridad jurídica. cargas.
Análisis de Casación:
Perú vs. España
Casación N.º 2760-2014 Perú Casación N.º 3901/2023
España
Conflicto de propiedad: escritura Desahucio y arrendamientos no
pública inscrita vs. minuta inscritos en concurso. El Tribunal
privada no inscrita. La Corte Supremo extiende el concepto de
Suprema prioriza la inscripción "enajenación forzosa" (Art. 13.1
registral (Arts. 2016 y 2022 CC) LAU) a la dación en pago
sobre la antigüedad del concursal, extinguiendo
documento no inscrito, contratos no inscritos. Prioriza la
reafirmando la seguridad jurídica seguridad del adquirente
y el tráfico inmobiliario. registral.
CONCLUSIÓN
La inscripción de una propiedad inmueble en la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) no es un simple
trámite administrativo, sino un procedimiento formal, técnico y
legalmente estructurado que garantiza la seguridad jurídica del
derecho de propiedad. Este proceso tiene como finalidad dar
publicidad y protección legal a los derechos sobre bienes
inmueble
Para lograr esto, se exige el cumplimiento de requisitos
documentales fundamentales, el pago de derechos, la
identificación del titular, así como documentos complementarios
(como planos catastrales o declaratorias de herederos, según el
caso). Esto demuestra que la inscripción no se limita a una
declaración voluntaria del propietario, sino que está sujeta a una
evaluación técnica y legal del título presentado.
M A R I C A R M E N O L I VA R E S C A S T I L LO
C O N C LU S I O N E S
. La complementariedad entre Registro y Catastro El Catastro, con su
carácter técnico, físico y fiscal, se complementa con el Registro, cuya
función es legal. La unión de ambos sistemas es esencial para que la
representación legal de un inmueble coincida con su realidad física. No
obstante, en la práctica, sigue existiendo una desconexión entre los
dos, lo que provoca duplicaciones, errores en los límites, superposición
de propiedades y disputas sobre la titularidad.
Conclusiones: La
Finca en el Derecho
Civil Peruano
La finca es esencial en el Perú, abarcando suelo, subsuelo y
sobresuelo. Su clasificación entre urbana y rural no es solo
geográfica, sino que implica diferencias en uso, regulación, valor
y función social, con profundas implicaciones prácticas y
tributarias.
Fincas Urbanas
Destinadas a vivienda, comercio e industria, con servicios básicos.
Fincas Rurales
Orientadas a agricultura y ganadería, con limitaciones de
infraestructura.
Catastro Único
Necesidad urgente de un catastro integrado para gestión territorial
y seguridad jurídica.
