UNIVERSIDAD NACIONAL

DE SAN AGUSTIN DE
AREQUIPA
DEPARTAMENTO DE DERECHO
PRIVADO

DERECHOS
REALES
LA PROPIEDAD

MG. MANUEL GAMARRA

SEMINARIO
 Antecedentes
• EPOCA PREINCAICA
• Los datos sobre el período prehistórico en materia de propiedad son: todavía incompletos; sin embargo, en
el Perú como en los demás pueblos, la propiedad ha sido colectiva en su origen. En el caso peruano. La
célula social primitiva es la comunidad agraria o AYLLU. Esta comunidad se nos aparece como resultado de
una evolución secular; su nacimiento se pierde en la prehistoria y la volvemos a encontrar todavía hoy en
varias regiones de América sin que su fisonomía haya sido sensiblemente alterada.
• En consecuencia, como asevera Hildebrando Castro Pozo "la raíz original del ayllu prehistórico fue, pues, el
clan o los grupos hórdicos constituidos y organizados por vínculos de consanguinidad, en una sola unidad
económica, al principio de calidad solo consumitiva y defensiva, y con posterioridad esencialmente
productora. Por eso es que el vocablo "Ayllu“ significa genealogía, linaje, parentela, casta; el género o
especie de las cosas".
• La plena existencia de la propiedad privada corresponde, en general, a una etapa histórica en que las
agrupaciones clánicas y gentilicias se derrumban, las familias se emancipan y aíslan, y se impone una capa
señorial dividida en familias que tienen esclavos y servidores. Coincide, por esos, dicha etapa con el
despotismo organizado y la creación de funcionarios oficiales, es decir del Estado.
 Antecedentes
• EPOCA INCAICA
• Respecto a la naturaleza de la propiedad del suelo, se considera al Incario como un
sistema colectivista socialista, donde se llega a advertir determinadas huellas de
propiedad individual que fue detenida por la aplicación del sistema incaico y la
“cuasi propiedad”, consistente en donaciones, era una excepción.
• Una Sociedad colectiva así erigida lleva a considerar, jurídicamente, una propiedad
colectiva bastante vigorizada.
• Atilo SIVIRICH afirma que, siendo los incas tradicionalmente colectivistas, no
tuvieron el menor concepto de la propiedad privada en lo referido a bienes
inmuebles. Por ello, según él, los incas solo tuvieron un Derecho Público; no tuvieron
conocimiento del Derecho Privado. Al desconocer la propiedad privada, afirma que
no existían las instituciones del derecho privado relativas a personas, obligaciones,
contratos, etcétera.
 Antecedentes
• EPOCA DE LA CONQUISTA Y EL COLONIAJE
• El colectivismo es sustituido por el individualismo. En cuanto a la
propiedad, el AYLLU es reemplazado por la propiedad privada de corte
feudal. Uno de los elementos coadyuvantes a dicha penetración variopinta
es el derecho que pudiéramos caracterizar como mestizo, intermedio: el
Derecho Indiano.
• En esa cuestionada bula se amparó la corona para otorgar las tierras a
diversas personas en calidad de recompensa por los servicios prestados en
el descubrimiento y la conquista. Y también conforme a dicha bula, la
corona obviamente tenía el dominio sobre las tierras americanas; tales
tierras eran conferidas no sólo a los descubridores y colonizadores, sino
también a las iglesias, municipios, conventos, etc.
 Antecedentes
• EPOCA DE LA CONQUISTA Y EL COLONIAJE
• El régimen agrario colonial, sostiene Ugarte, "determinó a sustitución de una gran
parte de las comunidades agrarias por latifundios de propiedad individual,
cultivados por los indios bajo una organización feudal.
• Estos grandes feudos, lejos de dividirse en el transcurso del tiempo, se
concentraron y consolidaron en pocas manos a causa de que la propiedad
inmueble estaba sujeta a innumerables trabas y gravámenes perpetuos que la
inmovilizaron tales como, los mayorazgos, las capellanías, los patronatos, y demás
vinculaciones de la propiedad".
• Este Periodo se caracteriza, pues, por la heroica resistencia de la comunidad
agraria (Perú profundo), frente a las constantes agresiones por desaparecerla e
implantar absoluta y totalmente la propiedad feudal.
 Antecedentes
• EPOCA DE LA INDEPENDENCIA
• José Carlos Mariátegui, al analizar el problema de la tierra durante este
periodo, pone de manifiesto el papel de rector de la burguesía- burguesía
incipiente, por lo demás, durante este movimiento. El campesinado
indígena, a pesar de ser la gran mayoría, no tuvo una presencia directa,
activa, pues, agrega el Amauta " Si la revolución hubiese sido un
movimiento de las masas indígenas o hubiese representado sus
aspiraciones, habría tenido necesariamente una fisonomía agrarista“.
• La nueva política de la República, " dejaba intactos el poder y a fuerza de
la propiedad feudal, invalidaba sus propias medidas de protección de la
pequeña propiedad y del trabajador de la tierra“.
 Antecedentes
• EPOCA DE LA REPÚBLICA
• Al iniciarse la época republicana, los trasplantan las ideas jurídicos- políticas
europeas heredadas de la revolución francesa: división de poderes, derechos civiles,
libertades ciudadanas y democráticas, etc. Y la concepción revolucionaria francesa
no era otra cosa que una vuelta a la concepción romana llevada al extremo.
• La concepción subjetivista de la propiedad (que la considera como una proyección o
prolongación de la personalidad humana sobre los bienes) lleva a considerarla como
un derecho absoluto e ilimitado, de suerte que se procede a la eliminación de todo
tipo de vinculaciones y privilegios. Por ello, la primera de nuestras Constituciones
(1823), garantizaba la inviolabilidad del derecho de propiedad (Art. 193 Inc 3).
Ejemplo que han seguido todas las subsiguientes, aunque ya las de este siglo
introducen las nuevas corrientes relativas a la materia.
 Origen de la Propiedad
• De origen particular o subjetivo: se presentó cuando el
individuo recogió y consumió los bienes que le otorga la
naturaleza para satisfacer sus necesidades alimentarias y vitales.
• De origen subjetivo: se estima que la propiedad tuvo su origen
en un hecho objetivo la apropiación, que corresponde al estadio
ejecutivo de la propiedad. La agricultura y la familia.
• De colectiva a particular: se concluye que la propiedad tiene
un origen colectivista, en todas las sociedades y posteriormente
ha evolucionado y se ha convertido en propiedad individual o
privada particular, en forma progresiva.
 Definición de Propiedad
• En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato
sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular
la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones
que las que imponga a ley. Es el derecho real que implica
el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que el
ordenamiento jurídico concede sobre un bien.
 Definición de la Propiedad
• Definición Constitucional
• El derecho de propiedad es un derecho fundamental que guarda
una estrecha relación con la libertad personal, pues a través de
él se expresa la libertad económica que tiene toda persona en el
Estado social y democrático de derecho.
• El derecho de propiedad garantiza la existencia e integridad de
la propiedad (corporal o incorporal) para el propietario, así
como la participación del propietario en la organización y el
desarrollo de un sistema económico- social.
 Definición de la Propiedad
• Definición según el Código Civil
• Artículo 923.- Derecho de propiedad: Atribuciones
• La propiedad es el poder jurídico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse
en armonía con el interés social y dentro de los límites de
la ley.
 Diferencia entre Posesión y
Propiedad
Posesión Propiedad
• La posesión es un derecho anterior a la propiedad. • La propiedad es posterior a la posesión.
• La posesión tiene todos los atributos de la • La propiedad está premunida de ciertos atributos:
propiedad, excepto el derecho a disponer el bien. El derecho de usar, disfrutar y disponer.
• La prueba del derecho de posesión es en virtud de • La prueba de la existencia de la propiedad se
la visibilidad de los actos posesorios. realiza mediante un título.
• Para defender la posesión, el poseedor tiene: Las • Para defender el derecho de propiedad se tiene:
acciones posesorias y los interdictos. La acción reivindicatoria y la tercería excluyente
• Triunfa el que justifica la posesión actual. de dominio.
• La posesión es susceptible de obtenerse • La propiedad de inmuebles es susceptible de
originalmente en los bienes inmuebles mediante adquirirse por prescripción adquisitiva mediante
ocupación. título traslativo de dominio.
Características de la Propiedad
• La propiedad es un derecho real; La propiedad es lo primordial y
fundamental de los Derechos Reales, ya que los demás parten de ella.
• La propiedad es un derecho autónomo; ya que es oponible (erga
omnes) los demás están obligado a respetar el dominio del propietario
• El derecho de propiedad es perpetuo; la propiedad no se extingue,
no tiene limitación temporal, es un derecho perpetuo.
• Es un derecho exclusivo; La propiedad es exclusiva porque solo le
concede al propietario la facultad de usar, gozar y disponer un bien con
exclusión de los demás.
Características de la Propiedad
• Es un derecho inviolable; Lo garantiza la Constitución cuando dice que;
el derecho de propiedad es inviolable, el estado la garantiza, se ejerce en
armonía del bien común y dentro de los límites de la ley.
• Es un derecho elástico; La propiedad es pura y se encuentra al margen
de toda carga o gravamen, sin alterarse su unidad esencial.
• Es un derecho autónomo; No depende de ningún otro derecho, es un
derecho principal e independiente.
• Es un derecho irrevocable; Reconoce que su extinción o transmisión
depende de la propia voluntad del titular y no de la realización de una
causa extraña o del solo querer de un tercero, salvo las excepciones que
prevé expresamente la Constitución Política.
 Atributos de la Propiedad
• El ius utendi (Derecho de uso), que consiste en la facultad que le asiste al
propietario de servirse de la cosa y de aprovecharse de los servicios que
pueda rendir.
• El ius fruendi o fructus (Derecho de disfrutar), que es la posibilidad del
dueño de recoger todos los productos que acceden o se derivan de su
explotación.
• El derecho de disposición, consistente en el reconocimiento de todas
aquellas facultades jurídicas que se pueden realizar por el propietario y que
se traducen en actos de disposición o enajenación sobre la titularidad del
bien.
• El derecho de reivindicar: Facultad que confiere al propietario de recobrar
su propiedad de un tercero.
 Límites del Derecho de
Propiedad
• Los límites o confines: Los límites, esencialmente en la propiedad
predial, objetivamente es el ámbito espacial, geométricamente
delimitado por los linderos que establecen los límites que debe respetar
el propietario y los terceros al derecho del titular.
• Los limites o confines son internos, se producen en sede estructural del
derecho de propiedad y consisten en las fronteras o puntos limites
hasta donde el poder del titular debe llegar.
• Límites de un predio urbano: Limites o linderos. Por el frente, por la
derecha, por la izquierda por el fondo.
• Límites de un predio rural: Por el norte, por el sur, por el este y por
el oeste.
 Limitaciones o Cargas al
Derecho de Propiedad
• La propiedad en general, que incluye la corporal y la incorporal, tiene
en esencia limitaciones, las mismas que están fundadas en la función
social.
• Consecuentemente en primer lugar el Estado, establece
normativamente una serie de limitaciones que tienen que ser
observadas por los titulares del derecho de propiedad.
• Las limitaciones de orden o función social tienen como característica
fundamental que son establecidas por una norma legal. "Principio de
reserva de ley", no por funcionario judicial ni por funcionario
administrativo.
 Limitaciones al Derecho de
Propiedad
1. RESPECTO A LA EXTENSIÓN DE LA PROPIEDAD PREDIAL.
• La propiedad predial se extiende al subsuelo y al sobresuelo hasta donde
le sea útil al propietario. La propiedad del subsuelo no comprende los
recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos, ni otros bienes
regidos por leyes especiales. (Art. 954del C.C.).
• Art. 66 de la Constitución 1993.- "Los recursos naturales, renovables y no
renovables, son patrimonio de la Nación. El Estado es soberano en su
aprovechamiento. Por ley orgánica se fijan las condiciones de su
utilización y de su otorgamiento a particulares. La concesión otorga a su
titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal".
 Limitaciones al Derecho de
Propiedad
2. LIMITACIONES EN EL SUELO:
• Ej. Habilitaciones Urbanas, acondicionados para viviendas, Subdivisión de
lotes. Construcciones. (Deben cumplir los parámetros urbanísticos y
edificatorios. Rol de las Municipalidades - Ley N° 27972).
• Art. 957 del C.C. "La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los
procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que
establecen las disposiciones respectivas"
3. LIMITACIONES EN EL SOBRESUELO:
• Ej. Edificaciones límites. Destino de los aires en propiedad horizontal:
Copropiedad o Independización, áreas comunes, etc.
 Limitaciones al Derecho de
Propiedad
4. LIMITACIÓN A EXTRANJEROS.-
• Art. 71 de la Constitución 1993.- En cuanto a la propiedad, los extranjeros, sean
personas naturales o jurídicas, están en la misma condición que los peruanos,
sin que, en caso alguno, puedan invocar excepción ni protección diplomática.
• Sin embargo, dentro de cincuenta kilómetros de las fronteras, los extranjeros no
pueden adquirir ni poseer por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas,
combustibles ni fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente
ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así
adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente declarada por
decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley.
 Limitaciones al Derecho de
Propiedad
6. LIMITACIONES POR RAZON DE VECINDAD (Art. 959 al
964)
• Actos para evitar peligro en propiedad vecina, previa
indemnización
• Paso de materiales o andamios por predio ajeno
• Abstención de perjudicar propiedades vecinas.
• No abrir pozos que cause desmoronamiento a predio vecino.
• Prohibición de horno, chimenea, establo, etc.
 La Propiedad Predial
ZONIFICACIÓN.
“Conjunto de normas técnicas urbanísticas contenidas en el
Plan de Desarrollo Urbano por las que SE REGULA EL USO
DEL SUELO en función de las demandas físicas, económicas
y sociales de la ciudad para localizar actividades con fines
de vivienda, recreación, protección y equipamiento, así
como la producción industrial, comercio, transportes y
comunicaciones”
 La Propiedad Predial
HABILITACIÓN URBANA
• Proceso formal y complejo de conversión de un predio
rústico a urbano o de reurbanización de una zona urbana.
 Deslinde
DERECHO DE CERCAR
• Conforme al artículo 965 del Código Civil, todo propietario
tiene derecho a cercar su propiedad, derecho que en
algunos casos se convierte en obligación, cuando nace de
una disposición municipal (Art. 73 inc. 5 de La Ley Orgánica
de Municipalidades), derecho que no hace desaparecer las
servidumbres que pudieran existir: este derecho se tomaría
entonces como una garantía a la inviolabilidad del predio.
 Deslinde
DERECHO DE OBLIGAR AL DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
• El artículo 966 del Código Civil reconoce que el propietario de un
predio puede obligar a sus vecinos, sean estos propietarios o
poseedores a la realización de un deslinde y amojonamiento, con la
finalidad de fijar la línea que servirá de lindero entro los inmuebles
colindantes
Puede haber dos clases de deslinde:
A. Extrajudicial.
B. Judicial.
 Deslinde
A. Extrajudicial.
En este caso, la partición del área en discusión se hará en
función al acuerdo que hayan tomado las partes, tomándose
como referencia para delimitar los terrenos, un rio, una cerca.
cualquier otro punto de referencia que crea conveniente.
Esta partición constará en un documento de carácter privado
que en lo posible cumpla ciertas formalidades (en presencia del
Juez de Paz, Notario Público y Testigos).
 Deslinde
B. Judicial.
En este caso nos hallamos frente a la acción de deslinde. En
este supuesto no funciona el principio "quien afirma prueba“ ya
que el Juez aceptará como único medio de probanza los títulos
de propiedad que cada colindante exhiba otorgando la partición
en base a ellos. El Juez procederá a realizar inspección para
verificar lo señalado en el título y la colocación de los mojones
en ambos extremos de la línea divisoria, procediendo a levantar
un acta de ese acto.
 Deslinde
B. Judicial.
En caso de que los colindantes no presentaran títulos verdaderos
sobre la propiedad en discusión, el Juez procederá a señalar la
partición respetando el utis posidendi que tenga cada uno de ellos,
si a través de este criterio, tampoco se puede realizar la misma; el
Juez podrá realizar la partición proporcionalmente en base a la
posesión original que tuvieron.
El procedimiento a seguir en este caso se contempla en el artículo
504 del Código Procesal Civil.
 Modos de Adquirir la
Propiedad
1. La apropiación como modo de adquirir la propiedad
• Cosas libres. Art. 929 C.C.- Las cosas que no pertenecen a
nadie (piedras, conchas, etc.) en mar, ríos o en sus playas u
orillas, etc. Se adquiere por quien las aprehenda. Salvo
previsión legal o reglamentarios.
• Adquisición de caza y pesca. Art. 930.- Los animales de caza
y peces se adquiere por quien los coge, pero basta que hayan
caído en las trampas o redes, o que, heridos, sean perseguidos
sin interrupción.
 Modos de Adquirir la
Propiedad
2. La especificación, la unión y la muestra
• Art. 937 C.C.- El objeto que se hace de buena fe con materia
ajena pertenece al artifice pagando el valor de la cosa empleada.
(Especificación: nueva especie).
• La especie que resulta de la unión o mezcla de otras de
diferentes dueños, pertenece a éstos en proporción a sus valores
respectivos. (No hay transformación).
• Nota.- La confusión que es la mezcla de líquidos no está previsto
en el C.C. de 1984.
 Modos de Adquirir la
Propiedad
3. La accesión como forma de adquirir la propiedad
• Accesión. Art. 938 C.C. - El propietario de un bien
adquiere por accesión, lo que se une o adhiere
materialmente a él.
• Accesión por aluvión.- Unión de tierras que se forman sucesiva
e imperceptiblemente.
• Accesión por avulsión.- Cuando la fuerza del rio arranca una
porción considerable y reconocible de un campo ribereño a otro.
 Modos de Adquirir la
Propiedad
3. La accesión como forma de adquirir la propiedad
• Edificación de buena fe en terreno ajeno. Art. 941
C.C.-
Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño
del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u
obligar al invasor a que le pague el terreno
 Modos de Adquirir la
Propiedad
4. Transferencia de dominio Inter vivos
• Transferencia, también denominada enajenación, es el acto por el cual
una persona transmite a otra un derecho. (Propiedad, acreedor de un
crédito, compraventa a plazos, etc.). / Compraventa, donación,
permuta, dación en pago, anticipo de herencia, etc.
• La transferencia Inter vivos es:
• Un modo típico de adquisición derivativa
• Regla general: Nadie puede transferir un derecho que no tiene o un derecho
mejor que el que tiene.
• La necesidad de contar con la voluntad del que da y la voluntad del que recibe.
 Modos de Adquirir la
Propiedad
5. Transferencia por Sucesión: Testada o Intestada
• Son aquellas que para que surtan efectos tiene que
fallecer el titular del bien materia de transferencia.
• Art. 660 del Código Civil: "Desde el momento de la muerte
de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que
constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores".
 Modos de Adquirir la
Propiedad
6. Ley: Bienes del Estado (Interisntituciones) y
Expropiación
• Transferencias interinstituciones del estado.- Se
transfiere la propiedad estatal de dominio privado,
interinstituciones públicas, en virtud de una ley (ej. del
Banco Agrario a favor de Ministerio de Justicia)
 Modos de Adquirir la
Propiedad
6. Ley: Bienes del Estado (Interisntituciones) y Expropiación
• Expropiación de predios de particulares. Es la transferencia
forzosa del derecho de propiedad privada, autorizada por Ley a
favor del Estado, previo pago del justiprecio.
• Sujeto activo de la expropiación: Sólo el Estado.
• Sujeto pasivo de la expropiación: Los particulares.
• Causales: Seguridad Nacional o Necesidad Pública.
• Base legal: Art. 70 de la Constitución y Ley N° 27117.
 Modos de Adquirir la
Propiedad
7. Prescripción Adquisitiva o Usucapión
Artículo 950 del Código Civil de 1984 dispone: "La propiedad inmueble se adquiere
por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario
durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena
fe“.
Temas:
• Como propietario: Autovaluos, pago de servicios públicos, partidas de
nacimiento, matrimonio, etc.
• Título Material: Compraventa, donación, anticipo, testamentaria, ocupación, etc.
• Título Formal: Escritura pública, documento privado, testamento, declaratoria de
sucesión intestada, etc.
 Propiedad Predial: Propiedad
Horizontal
1. El reglamento interno.
2. Porcentajes de Condominio.
3. Bienes y Servicios comunes.
4. Independización de aires.
5. Derechos a sobre elevar.