LOS DERECHOS REALES SOBRE LA

COSA AJENA
OBJETIVOS:
•Identificar la clasificación de los
derechos reales.
•Describir los derechos reales sobre la
cosa ajena.
•Determinar los derechos reales en
garantía.
 DERECHOS REALES SOBRE LA
COSA AJENA

- SERVIDUMBRES

- USUFRUCTO

- SUPERFICIE

- ENFITEUSIS
LAS SERVIDUMBRES
Las servidumbres son Derechos Reales establecidos sobre una cosa ajena,
sea en provecho de una persona, o de un fundo de distinto propietario.

Estas servidumbres se clasifican en:

-PERSONALES: Que son en interés de una persona (Ej. Usufructo, Uso y

habitación)

-REALES O PREDIALES: Que son en beneficio de un fundo. (Ej. Servidumbre

de paso y acueducto)
CARACTERISTICAS DE LAS SERVIDUMBRES:

-Son Derechos. Es decir, son cosas incorporales no susceptibles de posesión.

-Son Derechos Reales y no de crédito.

-Son desmembraciones de propiedad

-Existen sobre una cosa que pertenece a otro

-Deben procurar una utilidad a un fundo o a una persona.

 LAS SERVIDUMBRES REALES

Es el establecido sobre un inmueble en provecho de otro inmueble, supone por

consiguiente la existencia de dos predios:

1.- Predio Dominante

2.- Predio Sirviente

Al ser la servidumbre una restricción a la propiedad, no podía ser creada

arbitrariamente y tenía que tener justificación. Esta podía ser en interés de la
agricultura, que era muy importante para los romanos; o bien por necesidad
resultante de los fundos vecinos.
 CARACTERISTICAS DE LAS SERVIDUMBRES
1.- Urbanas (Fundo construido)

2.- Rurales (Fundo no construido)

COMO SE CONSTITUYEN LAS SERVIDUMBRE EN DERECHO ROMANO

1.- In Jure Cessio

2.- Adjudicatio

3.- Testamento

4.- Mancipatio

5.- Consentimiento (patientia)

 EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES REALES

1.- Por el No uso

2.- Por la pérdida de uno de los fundos

3.- Por confusión

4. –Por la renuncia del propietario del fundo dominante

5.- La transformación del fundo sirviente en “res extra commercium”

 LAS SERVIDUMBRES PERSONALES

Son Derechos reales establecidos en provecho de una persona:

1.- EL Usufructo

2.- El uso

3.- La Habitación

4.- Derecho al servicio del esclavo del otro.

(Operae Servorum)

5.- Superficie

6.- Enfiteusis
 EL USUFRUCTO

Es el Derecho de usar y gozar una cosa de otro, y de percibir los frutos sin alterar
la sustancia. Este comprende el IUS UTENDI y el IUS FRUENDI. El propietario en
este caso, solo tiene el IUS ABUTENDI, limitado por respetar el derecho del
Usufructuario. Su propiedad entonces se conoce como NUDA PROPIEDAD.
PROPIEDAD

El Usufructo se puede constituir por:

-Mancipatio

-In Jure Cessio

-Adjudicatio

-Testamento / Legado

-Consentimiento (patientia)
 EXTINCION DEL USUFRUCTO

1.- Por muerte del Usufructuario

2.- Por Capitis Diminutio del Usufructuario

3.- Por el no uso (1 año muebles y 2 años inmuebles)

4.- Pérdida del objeto cosa del usufructo o transformación

5.- Renuncia del Usufructuario en beneficio del propietario

6.- Por Consolidación

7.- Expiración del tiempo fijado.

EL USO

Es el Derecho de Servirse de la cosa del otro, sin poder obtener los productos.
Es un usufructo restringido
Es decir solo el IUS UTENDI y no el IUS FRUENDI.

LA HABITACION

Es el derecho al uso de una casa, con la diferencia en que aquí si podía darla en
arrendamiento. Este no se extingue por capitis diminutio del usuario, y estaba
limitada por la vida del usuario.

DERECHO AL SERVICIO DEL ESCLAVO DEL OTRO

En la época clásica, era el legado que tenía por objeto los trabajos de un esclavo y
los trabajos de animales domésticos, que conferían al legatario, el derecho de
aprovechar sus servicios y aún de alquilarlos.
LA SUPERFICIE

Era el derecho de propiedad que correspondía a una persona sobre construcciones

edificadas en terreno ajeno.

DERECHO IN AGRO VECTIGALI

Este era el derecho real de los tiempos en que los municipios arrendaban a
perpetuidad sus propiedades, a cambio de una renta llamada VECTIGAL.

LA ENFITEUSIS

Este es derivado del agro vectigalis, y es cuando los grandes propietarios de tierra,
imitando a los municipios, daban en renta por largo término o a perpetuidad sus
tierras a los agricultores, con la obligación de hacerlas producir. Como era un derecho
análogo al Jus in Agro Vectigalis, se llamó ENFITEUSIS
DERECHOS REALES DE GARANTIA
 LA HIPOTECA

Es un Derecho Real accesorio, supone una deuda cuyo pago asegura. Este Derecho fue
establecido sobre una cosa mueble o inmueble para garantizar el pago de una deuda.

En un inicio, la garantía sobre las deudas era el patrimonio personal, pero al verse el deudor
insolvente, corria el riesgo de perder todo, por lo que se tuvo a bien establecer garantías
especiales.

FIDUCIA: inicialmente, se hacían los contratos de enajenación con fiducia, sin embargo al hacer
efectiva la deuda, muchos de los acreedores aún bajo el contrato de fiducia, se quedaban con la
propiedad del bien, razón también por la cual fue necesario regular las garantías
LA PRENDA O PIGNUS

Para remediar la situación planteada anteriormente, se estableció la prenda, por la

cual el deudor confería al acreedor solamente la posesión, pero no la propiedad de
la cosa dada en garantía. Esto tenía 2 inconvenientes:

-El deudor se veía privado de la posesión y el uso de la cosa

-No podía dar en prenda el mismo objeto a otros acreedores.

PRENDA SIN DESPOSESIÓN O HIPOTECA

Esta figura dio origen a la HIPOTECA, en Derecho Romano, las cosas susceptibles de
Hipoteca eran las cosas que se pueden vender, sean muebles o inmuebles, y las
incorporales como las servidumbres de paso, acueducto y usufructo.
FORMAS DE CONSTITUCION DE LA HIPOTECA:

-Por pacto
-Por Testamento
-Por Ley o por Costumbre

DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

Al vencerse el plazo de la obligación, el acreedor hipotecario tenía los siguientes

derechos:

1.- Derecho de Persecución de la cosa: Ejerce la acción hipotecaria contra el deudor

o el tenedor de la cosa. El demandado tenía dos opciones, pagar la deuda o entregar
la cosa.
2.- Derecho de vender la cosa hipotecada: Una vez que obtenía la posesión de
la cosa, el acreedor hipotecario tiene el derecho a venderla.

La ley Commisorio, le daba al acreedor el derecho de hacerse propietario de la

cosa hipotecada una vez cumplido el plazo de la deuda habiendo falta de pago.

Justiniano reguló por su parte que a falta de pago y venciéndose el plazo

establecido, el acreedor debía esperar dos años para poder vender la cosa, si no
había comprador, se dirigía al emperador para que le atribuyese la propiedad
mediante un precio estimado.

3.- Derecho de Preferencia: Después de la venta, el acreedor hipotecario tenía el

derecho preferente de pagarse por sobre los demás acreedores.

Si el precio de venta era menor a la deuda, se reservaba una acción personal

sobre el deudor. Si el precio era mayor, se restituía el remanente.
 CONFLICTO ENTRE VARIOS ACREEDORES

Como era posible establecer mas de una hipoteca sobre una cosa, podían haber
conflicto entre los acreedores, en estos casos, la hipoteca mas antigua tenia preferencia
sobre las mas recientes. El primer acreedor tenia las siguientes preferencias:

1.- Si vende la cosa hipotecada, las demás hipotecas se extinguen. Lo único que les
quedaba a los demás acreedores, era el derecho de hacerse su turno sobre el
excedente de la venta si lo había.

2.- Si la cosa es vendida por otro acreedor que no es el primero, este podía ejercer la
acción hipotecaria contra el adquirente y despojarlo de la cosa.

3.- Los acreedores inferiores podían ejercer el IUS OFFERENDAE PECUNIAE, que
consistía en que cualquiera de estos podía reembolsar al primer acreedor lo que se
debe y ponerse en su lugar.
Conclusiones:
•Los derechos reales sobre la cosa ajena se clasifican en:
servidumbres, usufructo, superficie y enfiteusis.

•La hipoteca es un derecho real accesorio, supone una deuda cuyo

pago asegura. Este Derecho fue establecido sobre una cosa mueble
o inmueble para garantizar el pago de una deuda.

•La prenda consistía en que el deudor confería al acreedor

solamente la posesión, pero no la propiedad de la cosa dada en
garantía.