DERECHO REGISTRAL

José Enrique Huárniz Castillo

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL

Es el conjunto de principios y normas que estudia la tutela de

ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través del sistema de
publicidad legal (organización publica) que produce diversos y
determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado
(tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas
situaciones jurídicas), y cuya finalidad es dotar de seguridad y
justicia al tráfico de interés económicos.
(Gunther Gonzales Barrón)

2
 FUNCIÓN DEL REGISTRO
La transcendencia del derecho registral se encuentra en:
• Dar publicidad a determinados actos o negocios que son
relevantes para la vida y el trafico económico de una sociedad
• Sirve como una prueba de los derechos que se publicitan que
se basan o se vinculan íntimamente con el titulo que se
exhibe, el mismo que debe encontrarse en capacidad de
producir certeza respecto de su contenido.
• Efectos de oponibilidad.

3
 LA
LAPUBLICIDAD
PUBLICIDAD

Publicidad
PublicidadGeneral
General Publicidad
PublicidadJurídica
Jurídica

Conjunto
Conjuntode demedios
mediosque
quesese Esta
Estatiene
tienecomo
comofinalidad
finalidad
utilizan
utilizanpara
paradivulgar
divulgaryy crearefectos,
crear efectos,dentro
dentrodede
extender
extenderelelconocimiento
conocimientooo ésta
éstapublicidad
publicidadseseencuentra
encuentra
noticia
noticiade
dedeterminadas
determinadas la
laPublicidad
Publicidad Registral
Registral
situaciones Publicidad
PublicidadJurídica
Jurídica
situacionesooacontecimientos
acontecimientos Registral
Registral
Su
Suobjetivo
objetivoesesproducir
producir
conocimiento
conocimientoefectivo
efectivoentre
entre
las
laspersonas
personashacia
haciaquienes
quienes
va
vadirigida
dirigida

4
 PUBLICIDAD MATERIAL:
Código Civil - Art. 2012:
Se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones

5
 T .U.O. R.G.R.P . (Res.N°126-2012-SUNARP/SN)

•Art. I del T .P .:
•El contenido de las partidas afecta a los terceros aun
cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del
mismo (publicidad material).
•[Link] del T .P:
•Garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas y en general obtenga
información del archivo registral (publicidad formal).
•Título IX: Publicidad de los Registros(Art.127- 141)

6
 REGLAMENTO DEL SERVICIO DE PUBLICIDAD
REGISTRAL- RES. Nº 281-2015-SUNARP/SN
•Artículo 3.- De la publicidad registral
•El registro es público y la publicidad que otorga consiste en la exteriorización continuada y
organizada de los derechos y actos inscritos o anotados, a fin de hacerlos cognoscibles a los
terceros.
•La publicidad registral tiene como finalidad otorgar seguridad jurídica a los terceros,
constituyendo en algunos casos, la existencia misma del derecho o acto registrable.
•Artículo 4.- Publicidad material
•La publicidad material alude a los efectos que derivan de la inscripción o anotación registral
previstos en el presente reglamento y otras disposiciones legales.
•Tales efectos presuponen la calificación registral de los derechos y actos inscritos o anotados.

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 a) Efecto de cognoscibilidad: El contenido de la partida
registral afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo, salvo disposición
en contrario.
b) Efecto de inoponibilidad: Los actos o derechos no
inscritos ni anotados en el registro, no afectan ni
perjudican al tercero que inscribió su derecho en el
registro.
c) Efecto legitimador: El titular registral se encuentra
legitimado para actuar conforme al contenido de la
inscripción registral.
8
PRINCIPIOS REGISTRALES

José Enrique Huárniz Castillo

 Principios Registrales
Son características o rasgos fundamentales que dan forma
sustancial a un determinado sistema, no son otra cosa sino
las diversas maneras como este sistema de publicidad
registral, en particular cumple sus fines de seguridad jurídica.
(Alvaro Delgado Scheelje)
Criterios básicos de un sistema hipotecario, a veces
formulados expresamente por sus preceptos, otros inducidos
por ellos.
(Antonio Monserrat)
 PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA


La inscripción se hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria. ( 2010° Del
Código Civil)


Los asientos registrales se extienden a instancias de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. (Art. III del T.P del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos)

11
 TITULACIÓN AUTÉNTICA

Clase de principio que constituye requisito de
la extensión de los asientos de inscripción.

El fundamento de este principio es alcanzar
seguridad jurídica mediante documentación
auténtica.

12
Artículo 7.- Definición (Título ) - RGRP
Se entiende por título para efectos de la inscripción,
el documento o documentos en que se fundamenta
inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y
que, por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
También formarán parte del título los documentos
que no fundamentan de manera inmediata y directa la
inscripción pero que de manera complementaria
coadyuvan a que ésta se realice.
No constituye título inscribible las copias simples de
los documentos que sustenten o coadyuven a la
inscripción, por lo que los mismos no serán susceptible
de ser calificados en las instancias registrales, salvo
disposición expresa en contrario.”
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Es el principio que inicia el procedimiento registral,

se da antes de la calificación.
Es una declaración de voluntad que se dirige al Registrador
para buscar la inscripción del título.

14
 MODALIDADES DE ROGACIÓN
El principio de Rogación es Principio de voluntariedad, de
petición o de solicitud.
-Solicitud escrita
-Presentación en línea
- En caso que la documentación presentada con el título esté
conformada solo por copias simples, se deben devolver y no
generar asiento de presentación salvo se trate de rectificación
por error material, se trate de una remisión a norma o a otro
documento previamente inscrito.

15
 NORMATIVIDAD
Lo ubicamos en el primer párrafo del Art. 2011 del C.C.
que expresa lo siguiente:
“Los registradores califican la legalidad de los documentos EN
CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción”…
“Los asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o del tercero interesado
(…). La rogatoria alcanza a todos los actos
contenidos en el título, salvo reserva expresa.(…).”
Art III del T.P. de TUO del [Link]

16
 EXCEPCIONES DE ROGATORIA
- Error material.
- Hipoteca legal.
- Cancelación por inexistencia de acto causal o rogatoria.
-Cancelación por comprobada inexistencia de asiento de
presentación o denegatoria de inscripción.
- Extinción de pleno derecho.
Las inscripciones a efectuarse de oficio, se realizan en virtud de
norma legal expresa

17
 RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL
REGISTRAL
“La rogatoria no solo fluye de lo manifestado por el presentante en la
solicitud de inscripción de título, sino también del contenido mismo del
título formal presentado, es por ello que en el numeral III del Título
Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos se
precisa que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos
en el título, salvo reserva expresa.”
Art. III del Título preliminar del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos.- “Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo
reserva expresa (…)”.
Resolución N° 097-2011-SUNARP-TR-A del 02 de Marzo del 2011 .
18
 AMPLIACIÓN DE ROGATORIA
(art. 40° RIRP- Res. 146-2020 del 14/10/2020)

Si el obstáculo consiste en la falta de

inscripción del acto previo, la subsanación
se efectuará ampliando la rogatoria del
título presentado a fin de adjuntar los
documentos que contienen el acto previo.
La sola presentación de los
documentos que contienen el acto
previo importa la ampliación tácita de
la rogatoria.
 Título Incompatible
Cuando exista título incompatible
presentado antes de la ampliación de la
rogatoria, la ampliación sólo procederá si el
instrumento inscribible que contiene el acto
previo ha sido otorgado con anterioridad a
la rogatoria inicial. Si no existiese título
incompatible antes de la ampliación de la
rogatoria, ésta procederá aun cuando el
instrumento que da mérito a la inscripción
no preexista a la fecha de la rogatoria
inicial”.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Principio relacionado con la calificación registral

realizada por el Registrador Público.
La calificación es el acto por el cual el Registrador
examina el documento y decide sobre su inscripción o
no en el Registro.

21
 Principio de legalidad y rogación
Art. 2011 del Código Civil (modificado por ley
31309 del 23/7/2021)
Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la
capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De
ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones
o información complementaria que precise, o requerir se acredite
el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del
ingreso al Registro.
 LIMITES DE LA CALIFICACIÓN
REGISTRAL (2011° C.C.)
La calificación de legalidad no se aplica cuando se trate de
mandato judicial que ordene la inscripción.
El Registrador podrá solicitar al Juez:
1. Aclaración
2. Información complementaria
3. Se acredite el pago de tributos. .

23
V Pleno Registral, llevado a cabo en sesión ordinaria realizada los días 5 y 6
de setiembre del 2003, aprobó el siguiente PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA, cuya sumilla es la siguiente:

CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES

“El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del
contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para
solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte
• el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o
• la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral.
Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción
mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y
en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser
objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos,
responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el
mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral”.
Lo señalado en el citado precedente de observancia obligatoria ha sido
complementado con la Directiva Nº 02-2012-SUNARP-SA, aprobada
mediante Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros
Públicos Nº 029-2012-SUNARP-SA, en cuyos numerales 5.1, 5.2 y 5.3 se
señala que el registrador público, conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, se encuentra autorizado para
solicitar aclaración o información adicional al juez, cuando
• Considere que el acto no resulta jurídicamente inscribible,
• Cuando existan obstáculos que surjan del registro o
• No se cumplan las formalidades extrínsecas del parte judicial,
y en el caso que el juez reitere el mandato de anotación o inscripción, sin
que a juicio del registrador público se haya efectuado la aclaración
respectiva, extenderá el asiento registral correspondiente, dejando
constancia de dicha circunstancia en el asiento registral.
DIRECTIVA Nº 013-2003-
SUNARP/SN
Art. 5.2º: No será
materia de calificación
la validez de los actos
procedimentales que,
en virtud de lo previsto
en la Ley Nº 27333 y
normas
complementarias, son
de competencia del
Notario, ni el fondo o
motivación de la
declaración notarial.
 XCIII PLENO Sesión extraordinaria presencial realizada los días
02 y 03 de agosto de 2012. Publicado en el diario oficial “El
Peruano” el 16 de agosto de 2012.

2. CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS “En la calificación

de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del
funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter
inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho
o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo
en el cual se ha dictado”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T del 18.01.2007, 019-
2008-SUNARP-TR-T del 31.01.2008, 155-2006-SUNARP-TR-T del 29.09.2006, 048-
2005- SUNARP-TR-T del 22.03.2005 y 094-2005-SUNARP-TR-T del 03.06.2005 .

27
 Principio de legalidad y rogación
Art. 2011 del Código Civil (modificado por ley
31309 del 23/7/2021)
En el acto de la calificación registral, el registrador y el
Tribunal Registral propician y facilitan las inscripciones
de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se
complementará con el apoyo del área encargada del
manejo de las bases gráficas registrales, lo que no
implica una sustitución en la labor de calificación por
parte de las instancias registrales”.
 DECISIONES

Positiva :Inscripción o Liquidación

Negativa: Observación o Tacha
Neutras: Mayor evaluación como consulta Catastro u otra
dependencia, Suspensión (...).

29
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD

ARTÍCULO 2016º: PRINCIPIO DE PRIORIDAD “La

prioridad en el tiempo de la inscripción determina la
preferencia de los derechos que otorga el registro”.

ARTÍCULO 2017º: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD

“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

30
 Prioridad en el RGRP
IX. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

Los efectos de los asientos registrales, así como la

preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario.

X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

No puede inscribirse un título incompatible con otro

ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha.
 “El primero en el tiempo es mejor en el Derecho”
(Prior tempore, potior jure).

Para establecer la prioridad en el tiempo de la inscripción,

debemos referirnos al asiento de presentación, ya que los
efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha del asiento de
presentación. Asimismo, dentro de la función calificadora el
Registrador se encuentra en la imposibilidad de inscribir un
título incompatible con otro ya inscrito, aunque este título sea
de fecha anterior. En el ámbito registral primero en el tiempo
no es quien adquiere primero el derecho sino quien inscribe
primero su adquisición.

32
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

No excluyente o de rango. Se configura cuando ingresan

dos o más derechos compatibles. Por ejemplo: Dos
hipotecas referidos al mismo inmueble.

33
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Dos o más títulos contienen derechos incompatibles

entre sí.
No procede la inscripción de ambos y la determinación
de su preferencia.
La inscripción del primero constituye un cierre para el
segundo.
Por ejemplo: Venta del mismo inmueble a dos
adquirentes diferentes.

34
 III PLENO REGISTRAL (Diario El Peruano
05/06/2003) INCOMPATIBILIDAD Y
SUSPENSIÓN DE TÍTULOS
“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros
Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos
26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título
presentado con posterioridad no sea incompatible con uno
anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida,
debe procederse a su calificación y de ser positiva a su
inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse
a la calificación y suspensión del asiento de presentación del
título posterior”. Criterio adoptado en las Resoluciones N°
023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y Nº
083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003. .
35
 Artículo 26 R.G.R.P.- Título pendiente
incompatible (Resolución N° 146-2020-SUNARP-SN, publicada el 15
octubre 2020)
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Roca Sastre declara que “todo el régimen registral

tiende a procurar que el historial de cada partida
sea completo y señala como ejemplo que los
sucesivos titulares del dominio o derecho real se
sucedan con el conveniente eslabonamiento, de
modo que el transferente hoy sea el adquirente
ayer y el actual titular inscrito sea el transferente
de mañana.” .

37
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Tratándose de otros registros, por ejemplo el de

testamentos, el primer asiento estará constituído por la
inscripción de testamento, el siguiente podrá ser el de
su modificatoria, revocatoria etc.

38
 NORMATIVIDAD


ARTÍCULO 2015 DEL C.C..- Ninguna inscripción,
salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emana.


ARTÍCULO VI DEL T.P DEL TUO DEL [Link]
Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su
extensión, salvo disposición en contrario.

39
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado principio de determinación, tiene por objeto

individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y
a las personas, determina que cada inscripción se haga en
partida separada.

40
 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Ley 31309 del 23/7/2021
Artículo 2017-A C.C..- Por cada bien o persona jurídica se
abrirá una partida registral independiente, en donde se
extenderá la primera inscripción de aquellas así como los
actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada
Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada
persona natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que
determinen la apertura de una partida registral”
 IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
R.G.R.P.

Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral

independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a
cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada
Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada
persona natural en la cual se extenderán los diversos actos
inscribibles.
Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que
determinen la apertura de una partida registral.
 TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

- Folio Real
- Folio Personal.
- Folio Causal.

43
 Artículo 4.- Folio real
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales
provenientes de los registros que le dan origen así como por los asientos que en él
se extiendan, organizados mediante un sistema automático de procesamiento de
datos.

Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o
derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se
extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración
correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo
a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.

No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un

acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo
disposición expresa.
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Principio que establece una presunción relativa de

veracidad por la cual los asientos se presumen ciertos
hasta que se rectifiquen o se modifique la información
o el derecho que emane de ellos con un nuevo título.

45
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN:
Artículo 2013° C.C..- El contenido del asiento registral se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez
por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo
firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa
cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las
disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables
con arreglo a las disposiciones vigentes”. (Ley 30313 publicada
26/03/2015)
46
“VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos

sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare su invalidez por la vía judicial o arbitral.

RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE ADJUNTO DE LOS

REGISTROS PÚBLICOS N° 042-2021-SUNARP/SA DEL 20/03/2021
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Principio mediante el cual se presume sin

admitir prueba en contrario (absoluta) una
eficacia legitimadora del tercero adquirente
garantizando la seguridad del tráfico jurídico.

48
 PRINCIPIO DE PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA
REGISTRAL - Artículo 2014 C.C.
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que

conocía la inexactitud del registro”. (Ley 30313 publicada
26/03/2015)

49
 NORMATIVIDAD

Art. VIII del T. P. del TUO DEL R.G.R.P.: La

inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los
origina, no perjudicará al tercero registral que a título
oneroso y de buena fe hubieren contratado sobre la
base de aquellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales.

50
 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD

Artículo 2022 del C.C. Para oponer derechos

reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso
que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se
trata de derechos de diferente naturaleza, se
aplican disposiciones de derecho común.

51
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
José Enrique Huárniz Castillo
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DEFINICION.- Según Diez Picazo Luis, Fundamentos del Derecho Civil

Patrimonial: Las relaciones jurídicas- Reales – El Registro de Propiedad, la
posesión, Madrid, Editorial Civitas S.A. 1995 Vol. III p. 365: “ Proceso
constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que
una persona pretende o solicita la práctica de una inscripción hasta el
momento en que el funcionario encargado del registro emite una decisión
sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también los
recursos que pueden articularse contra la decisión del Registrador. Es
rigurosamente un procedimiento, por cuanto esta formado por una
sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados”

El Reglamento General de los Registros Públicos, regula el “Procedimiento

Registral General”, aplicable a todos los registros jurídicos existentes,
logrando así que los reglamentos especiales de cada registro solo
desarrollen los requisitos específicos aplicables a cada acto inscribible. (Art.
8 RGRP).
53
.
 TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS
PÚBLICOS

Aprobado por la RESOLUCION Nº 126-2012-SUNARP-SN, publicado el 19 de

mayo de 2012

El Reglamento General de los Registros Públicos, regula el “Procedimiento

Registral General”, aplicable a todos los registros jurídicos existentes,
logrando así que los reglamentos especiales de cada registro solo desarrollen
los requisitos específicos aplicables a cada acto inscribible.

54
CARACTERISTICAS DEL PROCEDIMIENTO
REGISTRAL
a) Es un procedimiento administrativo especial, no sujeto a
normas P. A. Gral.
b) Finalidad: la inscripción de un título.
c) Es de naturaleza “no contenciosa”, salvo se presenten
supuestos de suplantación de identidad o falsificación de
documentos, en cuyo caso se admite oposición conforme ley
30313.
d) No cabe apersonamiento de terceros al proceso ya
iniciado, ni oposición a la inscripción (salvo ley 30313).

55
 LEY 30313 DEL 26/03/2015

LEY DE OPOSICIÓN AL PROCEDIMIENTO DEINSCRIPCIÓN

REGISTRAL EN TRÁMITE Y CANCELACIÓN DEL ASIENTO
REGISTRAL PORSUPLANTACIÓN DE IDENTIDAD O
FALSIFICACIÓNDE DOCUMENTACIÓN Y MODIFICATORIA
DELOS ARTÍCULOS 2013 Y 2014 DEL CÓDIGO CIVILY DE LOS
ARTÍCULOS 4º Y 55º Y LA QUINTA YSEXTA DISPOSICIONES
COMPLEMENTARIASTRANSITORIAS Y FINALES DEL
DECRETOLEGISLATIVO 1049
 DECRETO SUPREMO
Nº 010-2016-JUS
Reglamento de la Ley N° 30313, Ley de
Oposición al Procedimiento de Inscripción
Registral en Trámite y Cancelación del
Asiento Registral por Suplantación de
Identidad o Falsificación de Documentación
y Modificatoria de los Artículos 2013 y 2014
del Código Civil y de los Artículos 4 y 55 y
la Quinta y Sexta Disposiciones
Complementarias Transitorias y Finales del
Decreto Legislativo 1049
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN:
Artículo 2013° C.C..- El contenido del asiento registral se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez
por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo
firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa
cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las
disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables
con arreglo a las disposiciones vigentes”. (Ley 30313 publicada
26/03/2015)
58
 PRINCIPIO DE PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA
REGISTRAL - Artículo 2014 C.C.
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún
derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro”. (Ley 30313 publicada
26/03/2015)

59
 Directiva DI-01-2022-SDNR-DTR, Directiva que
consolida y sistematiza las medidas administrativas de
la Sunarp contra el fraude registral.
1. Alerta Registral: Servicio gratuito que comprende a todos los
registros jurídicos, con excepción de la alerta de publicidad
destinada para el registro de Predios, y no requiere la
evaluación previa del servidor o funcionario público de la
Sunarp para su concesión.
2. La inmovilización de partidas: Procedimiento administrativo
registral que comprende al registro de predios y que requiere
de la evaluación previa de las instancias registrales para su
concesión. Se encuentra sujeto al pago de tasa registral.
3. El bloqueo por presunta falsificación de documentos:
Procedimiento administrativo de oficio a cargo del Jefe Zonal
que comprende a todos los registros jurídicos de la Sunarp. No
se encuentra sujeto al pago de tasa registral.
4. La anotación por presunta falsificación de instrumentos
extraprotocolares y de constancia de acreditación de
quorum: Procedimiento administrativo de oficio a cargo del
Jefe Zonal que comprende al registro de Personas Jurídicas
de la Sunarp. No se encuentra sujeto al pago de tasa registral.
5. Aplicación de los efectos de la anotación preventiva
prevista en la quinta y sexta disposiciones
complementarias, transitorias y finales del Decreto
Legislativo del Notariado: Actos de administración interna de
las instancias registrales a partir de la inscripción de la
anotación preventiva notarial por presunta falsificación de
documentos o suplantación de identidad que comprende al
registro de Mandatos y Poderes y registros de bienes de la
Sunarp.
 Instancias Registrales
REGISTRADOR PUBLICO
REGISTRADOR PÚBLICO: Realiza las liquidaciones de las devoluciones
de derechos de tasas regístrales.
Primera Instancia en la calificación registral.
Propicia y facilita las inscripciones, formula las
En el ejercicio de sus funciones es autónomo, observaciones y tachas de los actos y
actúa de manera independiente, personal e contratos.
indelegable.
Tiene mando funcional sobre el asistente
Debe ser nombrado por el órgano competente registral a su cargo
de cada registro.
* Deberán aplicar los dispositivos legales,
Para acceder al cargo se requiere ser peruano, reglamentarios, las disposiciones aprobadas
abogado colegiado hábil y haber aprobado el por la SUNARP y los precedentes de
concurso público de méritos supervisado por observancia obligatoria emitidos por el
la Sunarp y de acuerdo con el reglamento Tribunal Registral (Ley 30065 y D.S.Nº 009-
respectivo que para tal efecto expedirá esta 2016-JUS Reglamento de la Ley de
entidad. Fortalecimento de la SUNARP)
Efectúa el proceso de inscripción y publicidad
de los actos y contratos

62
TRIBUNAL REGISTRAL El tribunal cuenta con 1 presidente 1 secretario
técnico y 5 presidentes de sala. El presidente es
*Segunda y última instancia .
designado por el Superintendente adjunto entre
*Los vocales son autonomos en el ejercicio de los presidentes de sala por un año.
sus funciones registrales, las que se desarrollan Cada sala se encuentra integrada por 3 vocales.
sin ninguna injerencia. Los presidentes de cada sala son elegidos por un
*En el desarrollo de la misma, deberán aplicar los año.
dispositivos legales, reglamentarios, las disposiciones
El pleno registral es la reunión de los vocales que
aprobadas por la SUNARP y los precedentes de
observancia obligatoria emitidos por el Tribunal integran el tribunal y sus atribuciones esta la de
Registral. aprobar y modificar o dejar sin efecto los
precedentes de observancia obligatoria.
*Tiene competencia nacional.
Los acuerdos del pleno que aprueban
*Esta conformada por 5 salas descentralizadas e precedentes de observancia obligatoria
itinerantes: 1º, 2º y 3º con sede en Lima, 4º establecerán las interpretaciones a seguirse de
sede en Trujillo y 5ª sede en Arequipa. manera obligatoria por las instancias regístrales,
en el ámbito nacional, mientras no sea
*El tribunal registral esta compuesto por 16
modificado o dejado sin efecto mediante otro
vocales, 15 integran sala y 1 es alterno. pleno, mandato judicial o norma posterior.

63
(Ley 30065 ley de fortalecimiento de la Funciones del Tribunal Registral
SUNARP) (D.S.Nº 009-2016-JUS Reglamento de

El Tribunal Registral es el órgano que la Ley de Fortalecimento de la
conoce en segunda y última instancia SUNARP)
administrativa registral los recursos Las funciones del Tribunal Registral
de apelación interpuestos contra las son las siguientes:
denegatorias de inscripción y demás 1. Conocer y resolver las apelaciones
actos registrales expedidos por los interpuestas contra las observaciones,
registradores en primera instancia. tachas y liquidaciones formuladas por

El Tribunal Registral tiene los registradores públicos.
competencia nacional y está 2. Conocer y resolver las apelaciones
conformado por salas interpuestas contra las decisiones de
descentralizadas e itinerantes, cuyo los registradores respecto de las
número y lugar de ubicación es solicitudes de expedición de
determinado por el directorio de la certificados.
Superintendencia Nacional de los
3. Conocer y resolver las apelaciones
Registros Públicos (Sunarp).
interpuestas contra las demás
decisiones y/o actos registrales
expedidos por los registradores en
primera instancia

64
TRIBUNAL REGISTRAL
 INICIO DE PROCEDIMIENTO
a) Presentación de Títulos.- (Art. 12 R.G.)

•Se inicia con la presentación del título por el diario.

•Solicitan: Los otorgantes del acto o derecho, el tercero

interesado, el notario o dependiente.

•Innovación del Lector biométrico

66
Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos N.° 120-2019-SUNARP/SN del
27.5.2019

• Se aprueba la Directiva DI-002-SNR-DTR4,

que regula el Sistema de Intermediación
Digital de la SUNARP para la generación,
presentación, trámite e inscripción del título
electrónico ante el Registro.
 RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE ADJUNTO DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS N° 034 -2021-SUNARP/SA
Lima,17 de Marzo del 2021

Artículo 1.- Presentación exclusiva a través del SID-SUNARP

Disponer que, a partir del 22 de marzo de 2021, los partes notariales o copias
certificadas, según corresponda a la naturaleza y formalidad del acto, conteniendo
alguno de los actos que se detallan a continuación, a tramitarse e inscribirse en el
Registro de Predios de las Oficinas Registrales de Lima, Barranca, Cañete, Callao,
Huacho y Huaral de la Zona Registral Nº IX, se expidan con firma digital y se tramiten
exclusivamente a través del Sistema de Intermediación Digital de la SUNARP (SID-
SUNARP), en aplicación de la Décimo Tercera Disposición Complementaria, Transitoria
y Final del Decreto Legislativo N° 1049:
- Compraventa,
- Donación, su reversión o revocatoria,
- Anticipo de Legítima, su reversión o revocatoria,
- Dación en pago,
- Permuta,
- Nombramiento y remoción de directiva de la junta de propietarios,
- Constitución, ampliación, modificación y extinción de Hipoteca.
 Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos N° 052-2021-SUNARP/SN del 4.6.2021

• Se aprobó - entre otros temas- disponer que, a partir del 9 de

junio de 2021, los partes notariales conteniendo los actos de
compraventa, constitución de hipoteca, y ampliación,
reducción, modificación o levantamiento de hipoteca,
inscribibles en el Registro de Predios de todas las Oficinas
Registrales del país, se expidan con firma digital y se tramiten
exclusivamente a través del Sistema de Intermediación Digital
de la SUNARP [SID-SUNARP], en aplicación de la Décimo
Tercera Disposición Complementaria, Transitoria y Final del
Decreto Legislativo Nº 1049, extendiéndose así a todas las
oficinas del país, la presentación exclusiva de los mencionados
actos
 REQUISITOS DE ADMINISBILIDAD
Art. 17° RGRP

•Esta prohibido de rechazar de plano una solicitud que no

se acompañe:
• La documentación indicada en la solicitud
• No abone integramente los derechos regístrales de
calificación correspondiente a cada acto que se
solicita inscribir.
•Se acompañe sólo copias simples, salvo rectificación
por error material o cuando una ley o norma lo permita.

75
 DERECHOS REGISTRALES.- (Art. 165 RG)
DEFINICION. Son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción,
publicidad y otros servicios que presta el registro.
No procede conceder exoneración de tasas regístrales, salvo por ley y tiene
que estar supeditado al código tributario.
Los derechos regístrales comprenden los siguientes conceptos:
a) Inscripción: La calificación (la presentación, calificación y la búsqueda
de antecedentes) y la inscripción (incorporación del acto o derecho al
registro).
b) Por expedición de certificados.
c) Por manifestaciones.
Para poder ser admitida la solicitud de los servicios registrales debe haberse
pagado por lo menos el derecho mínimo (calificación), salvo que se acredite
la exoneración o la inafectación.
Los registradores están en la obligación de verificar la exactitud de las
liquidaciones y de los pagos que se efectúan por concepto de derechos
regístrales, debiendo ordenar las devoluciones o los reintegros.

76
 DERECHOS IMPAGOS
TRIBUNAL REGISTRAL - RESOLUCIÓN No. - 422 -2022-SUNARP-TR
Lima, 04 de febrero de 2022

SUMILLA :
RESERVA DE CALIFICACIÓN POR DERECHOS DE CALIFICACIÓN
IMPAGOS
Es válido que el registrador formule reserva de calificación mientras no
se hayan pagado los derechos mínimos que admitan su calificación
registral, en concordancia con el primer párrafo del artículo 169 del
Reglamento General de los Registros Públicos, que distingue al
derecho de calificación como un concepto que integra los derechos
registrales.
Artículo 169.- Pago de derechos

Constituye requisito para la admisión de la solicitud de

inscripción o de la expedición de certificados y otros servicios,
el pago de los derechos de calificación o el monto mínimo
establecido en su caso, respectivamente, salvo que se
acredite la exoneración o inafectación correspondiente.

Los derechos de inscripción pueden ser pagados

conjuntamente con los derechos de calificación o luego de la
presentación del título. En este último caso, deberá realizarse
dentro del plazo previsto en el segundo párrafo del Artículo
37 de este Reglamento.
 TITULOS
b) Títulos.- (Art. 7 R.G.)
Definición.- Para efectos de la inscripción, es el el documento o documentos
en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible
y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.

También formarán parte del título los documentos que no fundamentan

de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera
complementaria coadyuvan a que ésta se realice.

No constituye título inscribible las copias simples de los documentos

que sustenten o coadyuven a la inscripción, por lo que los mismos no serán
susceptible de ser calificados en las instancias registrales, salvo disposición
expresa en contrario.”

79
 TITULOS
Instrumentos Públicos.- (Art. 9 RG y Art. 235 CPC).- Traslados o copias
certificadas expedidas por el notario o funcionario autorizado que conserve
en su poder la matriz. Ejemplo: compraventa, donación, anticipo, hipoteca,
patrimonio familiar (adjunta parte notarial).

Instrumentos Privados.- (Art. 10 RG. Y Art. 236 CPC).- Se debe presentar el

original con firmas legalizadas notarialmente. También los documentos
complementarios se deben presentar en copia legalizada. Ejemplo :
Reglamento Interno, Acumulación de Área, Levantamiento de carga por
caducidad (documento privado con firmas legalizadas).

80
Traslados notariales:
La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos
registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda,
deberá ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados ante
la SUNARP.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de
inscripción del título al interesado para que éste continúe la tramitación del
procedimiento, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los
partes notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y
tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al
expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en estos instrumentos
el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que
se encargará de la presentación y tramitación.

81
 Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario
acreditará a su dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que
administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP.
Tratándose de la excepción prevista en el párrafo precedente, el notario
incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de la persona distinta
que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la
presentación de testimonios o boletas notariales”.

(Setima disposición Transitoria y Final de D. Leg. 1049)

82
 ASIENTO DE PRESENTACION
• Se extenderá en el diario por orden de ingreso de cada título dentro del
horario establecido y se extiende en mérito de la información contenida en la
solicitud.

Presentación simultanea de títulos conexos: referidos a registros de distinta
naturaleza siempre que sea de competencia la misma oficina.
• Presentación Oficina Receptora y de Destino.
• Presentación a través de medios informáticos.

Cada asiento tendrá un número de orden y contendrá los siguientes datos:

fecha, hora, minuto y fracción de segundo. Nombre y DNI, naturaleza del
documento, acto o derecho cuya inscripción se solicita, nombre de las
personas que otorgan el acto, partida registral, registro y sección que
corresponda y documentos que acompaña.

83
 Artículo 40-A.- Calificación de títulos
conexos
Los títulos conexos ingresados con distintos asientos de
presentación se calificarán conjuntamente cuando:
a) Lo soliciten el o los presentantes;
b) Se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales
requeridos para su inscripción;
c) El título presentado en segundo lugar contenga el acto previo
que posibilite la inscripción del título presentado en primer
lugar, siempre que dicho acto preexista a la fecha de
presentación del primer título;
 Artículo 40-A.- Calificación de títulos
conexos
d) No existan títulos intermedios incompatibles. Este requisito
no será exigible cuando el instrumento inscribible que
contiene el acto previo haya sido extendido con anterioridad
al asiento de presentación del primer título.

Los efectos de la inscripción de los títulos conexos calificados

conjuntamente se retrotraen a la fecha y hora del asiento de
presentación del título que ingresó primero. En estos casos la
calificación corresponde al registrador que conoce del título
presentado en primer lugar.
Artículo 25.- Vigencia del asiento
de presentación
El asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y
cinco (35) días, a partir de la fecha del ingreso del título,
contados conforme a lo dispuesto en el Artículo 4 de este
Reglamento. Dentro de los siete primeros días el Registrador
procederá a la inscripción o formulará las observaciones,
tachas y liquidaciones a los títulos. Se admitirá la subsanación
o el pago de mayor derecho hasta el sexto día anterior al
vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días
se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo,
de ser el caso.
Artículo 27.- Prórroga de la vigencia del asiento de
presentación
El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser
prorrogado hasta por veinticinco (25) días adicionales, sin perjuicio
de lo señalado en el segundo párrafo de este artículo y en el literal
a) del artículo 28.
El Gerente Registral o Gerente de Área, mediante resolución
motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente
acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter general la
vigencia del asiento de presentación hasta por sesenta (60) días
adicionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase
de acto inscribible, Registro al que corresponda u otro criterio
similar, dando cuenta a la Jefatura. La prórroga concedida por el
Gerente se adiciona a la prevista en el primer párrafo, si fuera el
caso.
 Artículo 28.- Prórroga automática
Se produce la prórroga automática del plazo de vigencia del asiento de
presentación en los siguientes casos:
a) Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones,
tachas y liquidaciones, hasta el vencimiento de los plazos previstos en los
artículos 151, 161, 162 y 164 o se anote la demanda de impugnación ante
el Poder Judicial antes del vencimiento del plazo señalado en este último
artículo;
b) Cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el
título requiera informe catastral, por el plazo máximo previsto en el
primer párrafo del artículo 27. En estos supuestos, en ningún caso, el
plazo de vigencia del asiento de presentación excederá de sesenta (60)
días.
 CALIFICACION REGISTRAL
Calificación.- Art. 31 RG).
• Definición: Es la evaluación integral de los títulos presentados al
registro, que tiene por objeto determinar la procedencia de la inscripción,
estando a cargo del registrador y el tribunal, quienes propiciaran y
facilitaran las inscripciones.

Alcances de la calificación:
•Confrontar la adecuación de los títulos con el asiento de inscripción de la partida en que se
hará la inscripción y complementariamente con los antecedentes;
•Verificar la existencia de obstáculos que emanan de la partida y títulos pendientes.
•Comprobar que el acto o derecho es inscribible y se ajusta a ley.
•Verificar competencia del funcionario administrativo o notario que autorice.
•Verificar la capacidad de los otorgantes y su representación.
•Rectificar de oficio o disponer la rectificación de asientos donde existe errores.
•En los casos de resoluciones judiciales se sujetara a lo dispuesto por Art.2011CC

89
 CALIFICACIÓN REGISTRAL:

Articulo 2011º del Código Civil.- Principio de Rogación

Los registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De
ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las
aclaraciones o información complementarias que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*)

90
 Modificación del artículo 2011 del Código Civil por Ley 31309 public. 24/7/2021- LEY PARA LA
MODERNIZACIÓN Y EL FORTALECIMIENTO DE LOS SERVICIOS DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE
LOS REGISTROS PÚBLICOS
En el acto de la calificación registral, el
registrador y el Tribunal Registral propician y
facilitan las inscripciones de los títulos
ingresados al Registro. La calificación registral
en el Registro de Predios se complementará
con el apoyo del área encargada del manejo de
las bases gráficas registrales, lo que no implica
una sustitución en la labor de calificación por
parte de las instancias registrales”.
 LIMTACIONES A LA CALIFICACION
REGISTRAL RGRP
Registrador Público en Primera Instancia.-
•No podrá formular nuevas observaciones a títulos ya observados y
liquidados, salvo supuestos en art. 33 inciso c).
•Si conoce en una nueva presentación el mismo titulo que fue observado o
tachado por caducidad del asiento sin que se hubiera saneado, no podrá
realizar nuevas observaciones, (salvo literal c).
•Si el titulo que califico con anterioridad fue liquidado o fue tachado por
caducidad al no haber pagado los derechos, no podrá formular observaciones
debiendo inscribir o liquidar.
Nota: Tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad sólo se
aplicara los dispuesto líneas arriba cuando el titulo es presentado dentro de
los 6 meses y el presentante no ha retirado los documentos.
Si conoce el mismo titulo cuya inscripción fue dispuesta por el tribunal
registral o uno con las mismas características deberá sujetarse al criterio
establecido.
92
 LIMITACIONES A LA CALIFICACION REGISTRAL

Tribunal Registral en Segunda Instancia.-

•El tribunal no podrá formular observaciones distintas al
registrador (savlo literal c).
•Si una sala conoce en vía de apelación un titulo con las mismas
características de otro anterior resuelto por la misma sala u otra
sala, deberá sujetarse al criterio establecido. Y si quiere
apartarse solicitara a que se convoque un pleno registral
extraordinario para que se discuta ambos criterios.
No se aplican lo señalado.- haya causales de tacha sustantiva,
debiendo tachar o disponer la tacha.- No se haya cumplido un
requisito exigido por ley.- Hayan surgido obstáculos en la partida
y que no existía al calificar el título anterior.

93
 NO SE PLICAN LIMITACIONES (literal c)

c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva,

debiendo tachar el título o disponer la tacha

c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito

expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables
al acto o derecho cuya inscripción se solicita.

c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la

partida y que no existían al calificarse el título primigenio.

94
 Artículo 37.- Plazos para la
calificación y reingreso de títulos
Las tachas sustantivas, observaciones y liquidaciones a
los títulos se formularán dentro de los siete primeros
días de su presentación o dentro de los cinco días
siguientes al reingreso. En este último caso, deberá
tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 39.
Tratándose de rectificaciones ocasionadas por error del
Registrador, éstas se atenderán preferentemente en el
mismo día, sin exceder en ningún caso del plazo de tres
días contados desde la fecha de la respectiva solicitud.
Artículo 37.- Plazos para la calificación y
reingreso de títulos
El Gerente Registral de la Sede Central en el ámbito nacional, y los Gerentes
Registrales de las Zonas Registrales en el ámbito de la competencia de la Zona o
del Registro que tengan a su cargo, según corresponda, podrán establecer plazos
distintos a los previstos en el párrafo anterior. Dichos plazos podrán discriminar
entre Registros, actos inscribibles y Oficinas Registrales. Asimismo, deberán
establecer plazos preferentes y especiales para atender títulos que fueron tachados
en una oportunidad anterior por caducidad del asiento de presentación.

Los Registradores serán responsables por el cumplimiento de los plazos

señalados en este artículo, salvo que la demora haya obedecido a la extensión o
complejidad del título, u otra causa justificada. Los Gerentes Registrales deben
ejecutar las acciones orientadas a verificar el cumplimiento de plazos a cargo de
los Registradores dando cuenta a la Jefatura Zonal para los fines pertinentes.
Artículo 37.- Plazos para la calificación y
reingreso de títulos

El reingreso para subsanar una observación o el pago del

mayor derecho registral se admitirá hasta el sexto día anterior
al vencimiento de la vigencia del asiento de presentación.
Vencido dicho plazo se rechazarán de plano.

Los últimos cinco (5) días del asiento de presentación se

utilizarán únicamente para la calificación del reingreso y, en
su caso, para extender los asientos de inscripción, sin perjuicio
de lo señalado en los artículos 13 y 14 de este Reglamento.
 Artículo 40.- Observación del título
(Res. 146-2020-SUNARP DEL 15/10/2020)

“ Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no

pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el
registrador formulará la observación respectiva indicando, simultáneamente, bajo
responsabilidad, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los
actos materia de rogatoria, salvo que éste no pueda determinarse por deficiencia
del título.

Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción del acto previo, la subsanación se

efectuará ampliando la rogatoria del título presentado a fin de adjuntar los
documentos que contienen el acto previo. La sola presentación de los
documentos que contienen el acto previo importa la ampliación tácita de la
rogatoria.

Cuando exista título incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria,

la ampliación sólo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto
previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese título
incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, ésta procederá aun cuando el
instrumento que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria
inicial”.
Artículo 41.- Liquidación definitiva

El Registrador procederá a la liquidación

definitiva de los derechos registrales de un
título en los casos en que como resultado de
la calificación, concluya que éste no adolece
de defectos ni existen obstáculos para su
inscripción.
 INSCRIPCIÓN

• El asiento registral expresará el acto jurídico de donde emane el

derecho o acto inscrito y deberá constar en el título.
• No convalida los actos nulos o anulables.
• Constaran en partidas electrónicas y estas llevaran un código.
• El contenido del asiento es un resumen del acto o derecho
consignándose los datos relevantes para los terceros (inscripción),
el documento, la fecha, hora y el Nº del título, los derechos
pagados, la fecha de inscripción y el nombre del registrador.

• Anotación de Inscripción.- (Art. 54 RG); por cada título inscrito se

extenderá una anotación por duplicado, una va al archivo y otra al
solicitante.

100
Calculadora Registral
 “Artículo 42.-Tacha sustantiva
(Resolución N°146-2020-SUNARP-SN, publicada el 15 octubre 2020)
El registrador tachará el título presentado cuando:

a) Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título;

b) Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral;

c) El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. No

constituye causal de tacha sustantiva la falta de preexistencia del instrumento que da
mérito a la inscripción en el supuesto de la parte final del último párrafo del
artículo 40, así como tampoco la aclaración o modificación del acto o derecho
inscribible que se efectúe con posterioridad al asiento de presentación con el objeto
de subsanar una observación;

d) Se produzca el supuesto de falsedad documentaria a que se refiere el artículo 36.

En estos casos no procede la anotación preventiva a que se refieren los literales c) y

d) del artículo 65”.
 Artículo 43-A.- Tacha especial
“El registrador tachará el título, dentro de los cinco (05)
primeros días de su presentación, cuando:
a) Contenga acto no inscribible;
b) Se haya generado el asiento de presentación en el diario
de una oficina registral distinta a la competente;
c) Se presente el supuesto de tacha previsto en el último
párrafo del artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios;
d) El título se presente en soporte físico, cuando exista norma
expresa que contemple su presentación obligatoria en
soporte digital, a través del SID - Sunarp;
 Artículo 43-A.- Tacha especial
e) El documento o documentos en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible no haya sido presentado
o, lo haya sido en copia simple no autorizada por norma expresa o
con formalidad distinta a la prevista para su inscripción. Este
supuesto no se aplica cuando de la documentación presentada se
advierta que existe otro acto o derecho inscribible, que sí está
contenido en un instrumento con la formalidad prevista para su
inscripción.
f) Se solicite la rectificación de un asiento sin abono de derechos
registrales y el error invocado no resulte imputable al Registro.
En los supuestos antes mencionados, el asiento de presentación se
mantendrá vigente sólo por tres (03) días más, contados desde la
notificación de la esquela de tacha, para que pueda ser interpuesto
el recurso de apelación correspondiente.
 Artículo 43-A.- Tacha especial
El plazo de calificación dispuesto en el primer párrafo no se aplica, en el supuesto
del literal b), cuando se trate de una inmatriculación en el Registro de Propiedad
Inmueble. En los demás casos del literal b) el registrador, antes de formular la
tacha, gestionará ante el Diario la generación del asiento de presentación en la
oficina registral competente, consignando el nuevo número y fecha de asiento de
presentación en la esquela de tacha. Los derechos registrales pagados se aplicarán
a la nueva presentación.
Cuando se interponga recurso de apelación el registrador debe elevarlo en el
mismo día, dejando constancia en el oficio de remisión que se trata del supuesto
de tacha especial y sin extender la anotación del recurso de apelación en la partida
registral respectiva. No procede presentar documentación subsanatoria para el
trámite en segunda instancia.
En caso de que el título tachado no sea apelado en el plazo antes indicado,
caducará automáticamente el asiento de presentación respectivo, concluyendo el
procedimiento registral de inscripción.
El registrador es responsable de las actuaciones a su cargo y del cumplimiento de
los plazos previstos en este artículo, salvo que la demora haya obedecido a una
causa justificada”.
 Artículo 26.- Título pendiente
incompatible
Durante la vigencia del asiento de presentación de un título
podrán inscribirse títulos posteriores referidos a la misma
partida, salvo sean incompatibles con aquél.
Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la
eventual inscripción del primero excluya la del presentado en
segundo lugar.

• (Modifican el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos y el

Reglamento del Servicio de Publicidad Registral- RESOLUCIÓN DEL
SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS 146-2020-SUNARP-
SN)
Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del
asiento de presentación
Artículo 29-A.- Oportunidad de la suspensión,
efectos y demás temas vinculados
Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del
asiento de presentación
Artículo 29.- Suspensión del plazo de vigencia del
asiento de presentación
 “
Artículo 29-A.- Oportunidad de la suspensión, efectos y
demás temas vinculados
 LUEGO DE LA SUSPENSIÓN


Desaparecida la causal de suspensión, el
registrador procederá a extender el asiento de
inscripción, a emitir la esquela de tacha o a
calificar el título reingresado, según
corresponda”

113
Artículo 47.- Prohibición de inscripción de títulos incompatibles

No podrá inscribirse un título incompatible con uno anterior

referido a la misma partida cuyo asiento de presentación se
encuentra vigente, sino luego de transcurridos los plazos aludidos
en los numerales a.2 y a.3 del literal a) del artículo 29.

En los casos en que por error se hubiese inscrito un título,

contraviniendo lo previsto en el párrafo anterior, procederá la
calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con
anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el
asiento. Simultáneamente se comunicará el error incurrido al
superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el
domicilio consignado por este en el título o, en el señalado en su
documento de identidad”.
(Res.146-2020-SUNARP-SN)
Artículo 54.- Anotación de inscripción

Por cada título que hubiere dado lugar a inscripción se

extenderá una anotación señalando el número y la fecha
de su presentación, la naturaleza de la inscripción
solicitada, con indicación del número de asiento y partida
donde corre inscrito el acto o derecho registrado, el monto
de los derechos registrales cobrados, el número del recibo
de pago, la fecha, la firma y el sello del registrador que lo
autoriza.
La anotación y el asiento de inscripción generados podrán
ser entregados a requerimiento del presentante del título,
sin perjuicio de la posibilidad de acceder al contenido de
los mismos mediante los canales digitales habilitados para
ello. (Res.146-2020-SUNARP-SN)
 2.- SEGUNDA INSTANCIA.
A) RECUSO DE APELACION.- (Art. 142 RGRP - D.S.Nº 009-2016-JUS
Reglamento de la Ley de Fortalecimento de la SUNARP)

• Contra las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas

por los registradores, el plazo es dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentación. No procede contra
inscripciones.
• También las decisiones respecto de solicitudes de
certificados.
• Demás decisiones y/o actos registrales expedidos por los
registradores en primera instancia

116
 REQUISITOS DE ADMISIBILIDAD
a) Indicación del Registrador ante quien se interpone el recurso;

b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o

apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe estar
ubicado dentro del ámbito de la Oficina Registral correspondiente, salvo en el caso
previsto por el Artículo 21 del presente Reglamento;

c) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título;

d) Los fundamentos de la impugnación; el Lugar, fecha y firma del recurrente;

e) La autorización de abogado colegiado, con su firma y la indicación clara de su nombre y

número de registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario. El recurso deberá
estar acompañado del título respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado.”

117
Artículo 152.- Remisión del recurso de apelación
Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, recibido
el recurso de apelación, el Registrador procederá a verificar que el mismo no
importe una oposición o un apersonamiento de terceros al mismo, caso en el cual
se procederá conforme a lo previsto en el segundo párrafo del artículo primero del
presente reglamento.

Luego de tal verificación y de corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso

de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral,
acompañado del título, en un plazo no mayor de tres (03) días contados desde la
fecha de su recepción.

Artículo 153.- Contenido de la anotación de apelación

La anotación de apelación, a que se refiere el artículo anterior, debe consignar los
siguientes datos:
a) Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere el recurso;
b) Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual se interpuso el recurso;
c) Fecha en que se realiza la anotación.

118
 PROCEDIMIENTO EN SEGUNDA INSTANCIA.

• El apelante dentro de los 10 días de ingresado el recurso podrá pedir

informe oral.
• El presidente asigna a uno de los vocales quien actuara como ponente
luego se producirá el debate y las votaciones.
• Para la aprobación de la resolución se requiere 2 votos conformes.
• El plazo para emitir es 30 días que se puede prorrogar y se notificará al
apelante.

El Tribunal se pronunciara:
• Confirmando o revocando total o parcialmente la decisión del registrador.
• Declarando improcedente o inadmisible la apelación.
• Aceptando o denegando total o parcialmente el desistimiento.

.
119
 DESISTIMIENTO SEGUNDA INSTANCIA

Clases de desistimiento
El desistimiento en la segunda instancia registral puede ser:
a) Del recurso;
b) De la rogatoria, referido a los actos cuya inscripción se solicita.


Únicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aquél puede ser
parcial, lo que dará lugar a que el Tribunal Registral no se pronuncie
respecto del acto objeto del desistimiento.

Efectos del desistimiento


El desistimiento pone fin al procedimiento registral únicamente cuando se
trata del desistimiento total de la rogatoria.

Tratándose del desistimiento del recurso, se prorroga el asiento de
presentación la cual se extenderá hasta 20 días adicionales contados desde
la notificación de la correspondiente resolución.

120
Artículo 162.- Plazos para subsanar defectos y apelación de
nuevas observaciones o liquidación ulterior (Res.146-2020-
SUNARP-SN)

121
Artículo 162.- Plazos para subsanar defectos y apelación de
nuevas observaciones o liquidación ulterior (Res.146-2020-
SUNARP-SN)

Si el registrador considera que los documentos presentados no subsanan

las observaciones advertidas, formulará por única vez la observación
correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia. El
interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación
formulada, dentro del plazo de cinco (05) días de notificada la esquela
respectiva. Dentro del mismo plazo podrá interponer apelación contra la
liquidación a que se refiere el segundo párrafo. En ambos casos, el Tribunal
Registral resolverá la apelación en el plazo de 15 días.
Si el Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos presentados
subsanan todas las observaciones, procederá de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 160. Cuando el Tribunal Registral ordene el pago de
un mayor derecho, se procederá de conformidad con lo previsto en el
artículo 161.

122
Artículo 162.- Plazos para subsanar defectos y apelación de
nuevas observaciones o liquidación ulterior (Res.146-2020-
SUNARP-SN)

En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o

no haberse pagado el reintegro respectivo dentro de los plazos
previstos en el primer y segundo párrafos, respectivamente; o,
cuando se hubiera interpuesto segunda apelación, y el Tribunal
Registral confirma que los nuevos documentos presentados no
subsanan todas las observaciones, el asiento de presentación del
título se mantendrá vigente durante el plazo a que se refiere el
artículo 164, única y exclusivamente a efectos de anotar la
demanda contencioso administrativa que eventualmente interponga
el interesado. Durante dicho plazo los documentos integrantes del
título presentado serán puestos a disposición del interesado, quien
podrá retirarlos bajo cargo, conservándose copia autenticada por
fedatario de los mismos hasta que se produzca la caducidad del
asiento de presentación y la consecuente tacha del título”.
123
 VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN

INADMISIBILIDAD O IMPROCEDENCIA DEL RECURSO: Si la resolución declara

la inadmisibilidad o improcedencia del recurso, el asiento de presentación se
mantendrá vigente, salvo los casos de improcedencia por extemporaneidad.

CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO: En los casos en los que proceda la

impugnación judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de
presentación del título apelado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días
adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción
contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente,
la misma que será ingresada por el Diario.

124
 Artículo 164.- Vigencia del asiento de presentación
para la interposición de demanda contencioso
administrativa (res. 146-2020-SUNARP-SN 15/10/2020)
 Artículo 164.- Vigencia del asiento de presentación
para la interposición de demanda contencioso
administrativa (res. 146-2020-SUNARP-SN 15/10/2020)
Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el primer párrafo,
caduca el asiento de presentación del título y se procederá a efectuar la
tacha respectiva, sin perjuicio que, de ampararse la demanda anotada
dentro del citado plazo, los efectos de la inscripción de la sentencia se
retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del referido título.

Operada la caducidad del plazo de vigencia del asiento de

presentación del título sin haberse efectuado anotación de demanda
alguna, el registrador procederá a levantar la anotación de apelación, así
como la anotación aludida en el segundo párrafo”.
 DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA
Desistimiento de la Rogatoria.- (Art. 13 RG).

El presentante podrá desistirse antes de la inscripción, por escrito con firma

legalizada por notario o autenticada por funcionario de la SUNARP.

En el caso de resoluciones judiciales en un proceso civil, sólo podrá desistirse

la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución, salvo que se haya
indicado en interés de persona distinta, o también por orden del juez.

El desistimiento puede ser total o parcial.

127
 CONCLUSION DEL PROCEDIMIENTO.- (Art. 2 RGRP).

a) Con la inscripción.

b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de

presentación.

c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria

NO CONLUYE
a) Tacha sustantiva. (42 RGRP).
b)Tacha especial de títulos por presentación de copias simples de
documentos principales. (43-A RGRP)
c)Tacha por falsedad documentaria (36 RGRP)

128
TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

José Enrique Huárniz Castillo

Transferencia de propiedad de bien inmueble

Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un

inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente
o pacto en contrario.

•1.2 Sistema consensual o espiritualista.

 Compraventa Código Civil

Art. 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a

transferir la propiedad de un bien al comprador y este a
pagar su precio.
Elementos:
a) La existencia de una obligación de dar que asume el
vendedor y que se traduce al ser ejecutada, en la
transferencia de la propiedad del bien.
b) La contraprestación, representada por el pago del precio
en dinero que debe hacer el comprador, se trata también
de una obligación de dar.
• 1 ) Sistema de la unidad del contrato: un sólo negocio
juridico (Perú)
• 2) Sistema de la separaciòn del contrato: un negocio
obligacional y un segundo negocio dispositivo
(Alemania, Suiza, Australia- sistema torrens)
Obligaciones del Vendedor

Perfeccionamiento de transferencia
Artículo 1549.- Es obligación esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.
 Minuta
1) Minuta firmada por abogado y los intervinientes: Esto es el contrato de compraventa.
Aquí se indica dónde está ubicado el inmueble, quién es el vendedor, quién es el
comprador, el precio de venta, las cláusulas obligacionales, entre otros.

D. Leg. 1049:
Artículo 57.- Contenido del Cuerpo de la Escritura
El cuerpo de la escritura contendrá:

a) La declaración de voluntad de los otorgantes, contenida en minuta autorizada por letrado, la que se insertará
literalmente.

b) Los comprobantes que acrediten la representación, cuando sea necesaria su inserción.

c) Los documentos que los otorgantes soliciten su inserción.

d) Los documentos que por disposición legal sean exigibles.

e) Otros documentos que el notario considere convenientes

 Documentos que se adjuntan a
minuta
Documento de Identidad, Carné de Extranjería, o Pasaporte con Visa de
Negocios o permiso para contratar de los Intervinientes.
Copia literal o Certificado Registral Inmobiliario (CRI) actualizado del
inmueble materia de venta expedido por SUNARP, con una antigüedad no
mayor a 30 días.
Declaración Jurada de Autovalúo (HR y el PU), así como los Recibos de Pago
de los cuatro trimestres del impuesto predial del año en que se efectúa la
transferencia, expedidos por la Municipalidad correspondiente.
Recibo de Pago del Impuesto a la Renta, cuando corresponda a la parte
vendedora.
Pago de Impuesto de Alcabala o constancia de inafectación, de ser el caso,
emitido por el SAT o Municipalidad correspondiente, para el caso de la
parte compradora.
Adjuntar medio de pago financiero, con el cual se cancele el precio de venta
 Impuesto de Alcabala (SAT)
¿Qué es el impuesto de Alcabala?
El Impuesto de Alcabala es un impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles
urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las
ventas con reserva de dominio.
¿Quiénes están obligados al pago del Impuesto?
Es sujeto pasivo en calidad de contribuyente, el comprador o adquirente del inmueble.
¿A partir de cuando se debe pagar el impuesto?
El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de
efectuada la transferencia.
¿Sobre qué se calcula el impuesto de Alcabala?
La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de
autovalúo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por
el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto
Nacional de Estadística e Informática.
El ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 01 de febrero de cada año y para
su determinación, se tomará en cuenta el índice acumulado del ejercicio, hasta el mes precedente
a la fecha que se produzca la transferencia.
¿Quiénes están inafectos al pago
del impuesto?
La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras, salvo en la parte
correspondiente al valor del terreno.
Los anticipos de legítima.
Las transferencias que se produzcan por causa de muerte.
La resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.
Las transferencias de aeronaves y naves.
Las transferencias de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad.
Las transferencias producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o
de condóminos originarios.
Las transferencias de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.
Las transferencias realizadas a favor del Gobierno Central, las regiones y las Municipalidades.
Las transferencias realizadas a favor de los Gobiernos Extranjeros y organismos internacionales.
Las transferencias realizadas a favor de las entidades religiosas.
Transferencias realizadas a favor del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
Las transferencias realizadas a favor de las Universidades y centros educativos, conforme a la
Constitución.
¿Cómo se calcula el impuesto de Alcabala?
El impuesto se calcula aplicando a la base imponible una tasa del 3%,
siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en
contrario. No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo
comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble.
¿Cuáles son las formas de pago del impuesto?
El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la
forma de pago del precio de venta del bien materia del Impuesto,
acordada por las partes.
¿Cuándo se debe Declarar?
La declaración jurada debe presentarse hasta el último día hábil del
mes siguiente de producidos los hechos.
 ¿Qué es el Impuesto Predial?

Es el Impuesto cuya recaudación, administración y fiscalización corresponde a la Municipalidad Distrital

donde se ubica el predio. La Municipalidad Metropolitana de Lima es la encargada de la recaudación,
administración y fiscalización del Impuesto Predial de los inmuebles ubicados en el Cercado de Lima. Este
tributo grava el valor de los predios urbanos y rústicos en base a su autovalúo. El autovalúo se obtiene
aplicando los aranceles y precios unitarios de construcción aprobados por el Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento todos los años.
1.1. Hecho Imponible
El Hecho Imponible es el ejercicio del derecho de propiedad de una persona natural, persona jurídica,
sucesión indivisa u otro sujeto de derecho sobre un predio.
1.2. Base Imponible
En el caso que usted cuente con un solo predio, el valor de autovalúo se constituirá en la base imponible
para el cálculo del tributo al 1 de enero de cada ejercicio. Sin embargo, de ser propietario de más de un
predio, la base imponible estará constituida por el resultante de la suma de todos los autovalúos
correspondientes a los predios de su propiedad ubicados en una misma jurisdicción distrital al 1 de enero
de cada ejercicio. Cabe indicar que, de existir deducciones por aplicar, la base imponible será la diferencia
luego de su aplicación
 BENEFICIOS TRIBUTARIOS APLICABLES AL IMPUESTO PREDIAL

6.1. Deducción de 50 UIT a la base imponible dirigido a Pensionistas

El beneficio consiste en deducir de su base imponible un monto equivalente a 50 UIT
(vigente en el ejercicio gravable) a toda persona con la condición de pensionista,
propietaria de un predio. De exceder este monto, deberá pagar el Impuesto Predial
sólo por la diferencia resultante. Asimismo estará afecto al pago correspondiente al
derecho de emisión.

6.2. Deducción de 50 UIT a la base imponible dirigido a Personas Adultas Mayores No

Pensionistas (Ley 30490 del 20/06/2016)
El beneficio consiste en deducir de su base imponible un monto equivalente a 50 UIT
(vigente en el ejercicio gravable) a toda persona de 60 años a más (al 1 de enero
correspondiente del ejercicio gravable), propietaria de un predio. De exceder este
monto, deberá pagar el Impuesto Predial sólo por la diferencia resultante. Asimismo
estará afecto al pago correspondiente al derecho de emisión.
Para obtener este beneficio deberá cumplir las siguientes condiciones:
Ser propietario de un solo predio (no sólo en el distrito), a su nombre o de la sociedad conyugal,
destinado a su vivienda. Se considera que se cumple este requisito cuando, además de la
vivienda, el pensionista posee otro predio, constituida por la cochera. El uso parcial del
predio con fines productivos, comerciales y/o profesionales, con aprobación de la
municipalidad respectiva, no afecta la deducción señalada.
Su ingreso bruto no debe exceder de 1 UIT mensual (S/.4,950 Soles)). Para ello deberá presentar
los siguientes documentos:
Formato de solicitud (proporcionado por el SAT) firmado por el solicitante o representante legal.
Documento de identidad del titular o representante legal.
Última boleta de pago, recibo por honorarios u otros que acrediten que sus ingresos personales
o de la sociedad conyugal no superan 1 UIT mensual.
Documentos adicionales que acrediten que no cuenta con la calidad de pensionista.
En caso de representación: Entregar poder específico en documento público o privado con firma
legalizada ante notario o certificada por fedatario del SAT
 Impuesto a la Renta
El impuesto a la Renta es equivalente al 5% sobre la ganancia bruta obtenida, esto es, la
diferencia entre el valor actualizado del inmueble y el precio de venta.
Están gravados con el impuesto a la renta los inmuebles de propiedad de personas naturales,
sociedades conyugales y sucesiones indivisas, comprendidos en los casos siguientes:
inmuebles comprados para ser revendidos, inmuebles construidos para su posterior venta
e inmuebles adquiridos y vendidos a partir del 1 de enero del 2004, excepto casa
habitación.
Se considera casa habitación, cuya venta no está gravada con el IR, al inmueble ocupado por
el dueño cuando menos durante 2 años y que no haya estado destinado al comercio,
industria, oficina o almacén.
 Código Civil – TÍTULO FORMAL
Título que da mérito a la inscripción Artículo
2010º.-
La inscripción se hace en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo
disposición contraria.
 REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

III) PRINCIPIO DE ROGACIÓN Y DE TITULACIÓN AUTÉNTICA

Los asientos registra les se extienden a instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.
Se presume que el presentante del título actúa en representación del
adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que
se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que
actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del
procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al
presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo
lo dispuesto en el segundo párrafo del articulo 13, o cuando expresamente se
disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el
presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Artículo 6.- Inscripción en mérito a escritura pública

Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a
escritura pública, se presentará el parte expedido por
el Notario o Cónsul, o el traslado respectivo extendido
por el funcionario que conserva en su poder la matriz.
Artículo 7.- Inscripción en mérito a formulario registral
Cuando las inscripciones se realicen en mérito al
formulario registral a que se refiere el artículo 7 de la
Ley Nº 27755, la legalización notarial se efectuará de
conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo
Nº 023-2003-JUS
 DECRETO LEGISLATIVO Nº 1049
DEL REGISTRO DE ESCRITURAS PÚBLICAS

Artículo 51.- Definición

Escritura pública es todo documento matriz incorporado al protocolo
notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o más actos jurídicos.

Artículo 52.- Partes de la Escritura Pública

La redacción de la escritura pública comprende tres partes:

a) Introducción.
b) Cuerpo; y,
c) Conclusión.
Artículo 1 del Decreto Legislativo N° 1232, publicado el 26 septiembre 2015:

Artículo 55.- Identidad del Otorgante

El notario dará fe de conocer a los otorgantes y/o intervinientes o de haberlos identificado, conforme a lo siguiente:

a) Cuando en el distrito donde se ubica el oficio notarial tenga acceso a internet, el notario exigirá el documento
nacional de identidad y deberá verificar la identidad de los otorgantes o intervinientes utilizando la comparación
biométrica de las huellas dactilares, a través del servicio que brinda el Registro Nacional de Identidad y Estado Civil -
RENIEC.
b) Cuando no se pueda dar cumplimiento a lo señalado en el literal a) del presente artículo respecto a la comparación
biométrica de las huellas dactilares por causa no imputable al notario, éste exigirá el documento nacional de identidad y la
consulta en línea para la verificación de las imágenes y datos del Registro Nacional de Identidad y Estado Civil - RENIEC con
la colaboración del Colegio de Notarios respectivo, si fuera necesaria. El notario podrá recurrir adicionalmente a otros
documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.
c) Tratándose de extranjeros residentes o no en el país, el notario exigirá el documento oficial de identidad, y además,
accederá a la información de la base de datos del registro de carnés de extranjería, pasaportes y control migratorio de ingreso
de extranjeros; en tanto sea implementado por la Superintendencia Nacional de Migraciones, conforme a la décima
disposición complementaria, transitoria y final de la presente ley. Asimismo, de juzgarlo conveniente podrá requerir otros
documentos y/o la intervención de testigos que garanticen una adecuada identificación.
 d) Excepcionalmente y por razón justificada, el notario podrá dar fe de conocimiento o de identidad sin
necesidad de seguir los procedimientos señalados en los literales a) y b) del presente artículo. En este caso, el
notario incurre en las responsabilidades de ley cuando exista suplantación de la identidad.

El notario que cumpliendo los procedimientos establecidos en los literales a), b) y c) del presente artículo
diere fe de identidad de alguno de los otorgantes, inducido a error por la actuación maliciosa de los mismos o de
otras personas, no incurre en responsabilidad, sin perjuicio de que se declare judicialmente la nulidad del
instrumento.

En el instrumento público protocolar suscrito por el otorgante y/o interviniente, el notario deberá dejar expresa
constancia de las verificaciones a las que se refiere el presente artículo o la justificación de no haber seguido el
procedimiento.” (*)
(*) Mediante Oficio N° 368-2019-JUS-OGAJ, enviado por la Oficina General de Asesoría Jurídica del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos se indica que mediante la Ley N° 30908 se amplían los
alcances del presente artículo, sobre la identidad del otorgante en la sección del registro de escrituras
públicas. (*)
 Tercera Disposición Complementaria Modificatoria del Decreto Legislativo
N° 1310, publicado el 30 diciembre 2016

“Artículo 123-A.- Nulidad de escrituras públicas y certificaciones de firmas

Son nulas de pleno derecho las escrituras públicas de actos de disposición o de
constitución de gravamen, realizados por personas naturales sobre predios ubicados
fuera del ámbito territorial del notario. Asimismo, la nulidad alcanza a las
certificaciones de firmas realizadas por el notario, en virtud de una norma especial en
los formularios o documentos privados; sin perjuicio de que de oficio se instaure al
notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente ley.
La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales.
Asimismo, la restricción no alcanza a los servicios notariales que utilizan el
sistema de identificación de comparación biométrica de las huellas dactilares que
brinda el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil, RENIEC. En caso de
extranjeros identificados con carné de extranjería, las transacciones o actuaciones
pueden realizarse ante notario de cualquier circunscripción que cuente con acceso a
la base de datos de la Superintendencia Nacional de Migraciones.
 Presentación Cautiva- Parte Notarial
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS, TRANSITORIAS Y FINALES
D. Leg. 1049
“Sétima.- La presentación de partes notariales y copias certificadas en los distintos
registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según corresponda, deberá
ser efectuada por el notario o por sus dependientes acreditados ante la SUNARP

Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de inscripción del título al

interesado para que éste continúe la tramitación del procedimiento, bajo su
responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los partes
notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y tramitados por persona
distinta al notario o sus dependientes. El notario al expedir el parte o la copia certificada
deberá consignar en estos instrumentos el nombre completo y número de documento de
identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación.
Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario acreditará a su
dependiente a través del módulo “Sistema Notario” que administra la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos - SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en
el párrafo precedente, el notario incorporará en el Módulo “Sistema Notario” los datos de
la persona distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación de
testimonios o boletas notariales”.
 Ley 27755 - Ley Que Crea El Registro De Predios

Artículo 7.- Mecanismos de simplificación, desregulación y reducción de

costos de acceso al Registro La Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos podrá implementar en el Registro de Predios, en forma
progresiva, los mecanismos de simplificación, desregulación y reducción
de actos administrativos. Dicha implementación deberá considerar las
políticas de promoción del acceso de la propiedad al registro y de
salvaguarda de la seguridad jurídica, de acuerdo a lo previsto en el
Artículo 2010 y demás normas del Código Civil. Vencido el plazo del
proceso de integración de los registros previsto en el Artículo 2 de la
presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública, o
mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este
último caso el valor del inmueble no sea mayor a veinte Unidades
Impositivas Tributarias (UIT). En los lugares donde no exista Notario
Público, podrán habilitarse formularios registrales para ser tramitados
ante el Juez de Paz, siempre que el valor del inmueble no supere las
veinte UIT. (1)(2)
UIT: s/. 4950 * 20= s/. 99,000.00
 D.S. 023-2003-JUS:
Reglamento del art. 7° de la ley 27755
Artículo 1.- Alcances de la Legalización Notarial de los Formularios
El Notario, al legalizar los formularios registrales a que alude el segundo
párrafo del artículo 7 de la Ley Nº 27755, debe:
a) Dar fe de los actos jurídicos, hechos o circunstancias que presencie,
exigiendo que el formulario sea llenado y suscrito ante él, corroborando la
libre voluntad y capacidad de las personas en la celebración del acto y su
conocimiento de los alcances del mismo;
b) Constatar la identidad de los contratantes y del Verificador, cuando éste
deba suscribir el formulario, de ser el caso, cotejando los Documentos
Nacionales de Identidad con la información pública de red del Registro
Nacional de Identificación y Estado Civil (RENIEC);
c) Verificar la validez de las firmas puestas en el formulario;
d) Verificar que los datos relativos al inmueble estén clara y correctamente
expresados.
 Sistema de Notario
“Décimo Primera.- El módulo denominado “Sistema Notario” aprobado por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP es de uso obligatorio
para los notarios. El notario deberá incorporar, modificar o eliminar la información
que se encuentre habilitada en el mencionado sistema para coadyuvar a contrarrestar
el riesgo de la presentación de documentos notariales falsificados
Serán rechazados por el diario de la oficina registral la presentación de títulos
realizados por el notario, su dependiente acreditado, o por persona distinta que no
hayan sido incorporados en el módulo “Sistema Notario”.
Cuando el notario no tenga las facilidades tecnológicas, el Jefe de la Unidad Registral
de la Zona Registral del ámbito geográfico correspondiente al domicilio notarial
orientará sobre el empleo del módulo “Sistema Notario”, dándole las facilidades a fin
de acudir a la Oficina Registral para acceder a Internet.
La información de los dependientes de notaría que fueron acreditados ante el
Registro con la presentación de una solicitud en soporte papel sólo tendrá eficacia por
el plazo de noventa (90) días calendarios contados desde el día siguiente de la
publicación en el Diario Oficial El Peruano de la presente disposición. "
 REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

13.- Contenido del asiento de inscripción: El asiento de inscripción, sin

perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase determina este
Reglamento, contendrá:
a) La naturaleza y la extensión o alcances del acto o derecho que se inscribe;
b) La existencia de condición, plazo, limitación, cláusula resolutoria
expresa, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de
terceros, cuando consten en el título y siempre que por sí mismos no den lugar
a asientos independientes;
c) El precio o la valorización, cuando corresponda;
 REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquélla de quien

procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas
ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del
transferente.
Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y apellidos, nacionalidad en caso
de no ser peruana, el estado civil y el número de documento de identidad o la circunstancia de
ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en
calidad de propio, de ser el caso.
En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indicará dicha circunstancia así
como los datos de cada cónyuge conforme al párrafo anterior.
Tratándose de personas jurídicas, se indicará su denominación o razón social y la partida
registral del registro de personas jurídicas donde corre inscrita, de ser el caso
 e) La indicación precisa del documento en el que consta el acto o derecho materia de inscripción;

f) El nombre del juez, funcionario público o notario que autorice el título en mérito del cual se efectúa
la inscripción y, cuando corresponda, el del verificador.
En los asientos de inscripción relativos a predios ya registrados se omitirán las circunstancias que ya
consten en la partida.
La SUNARP podrá establecer formatos predeterminados que permitan ingresar los datos relevantes
del asiento de inscripción en el sistema automático de procesamiento de datos.

Artículo 14.- Intervención conjunta de los cónyuges

Para la inscripción de los actos o contratos de adquisición, disposición o gravamen de un bien
social deberá constar en el título la intervención de ambos cónyuges por sí o mediante representación.
 Artículo 15.- Rectificación de la
calidad del bien
Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado
civil distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su
favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad de
bien social, la rectificación de la calidad del bien se
realizará en mérito a la presentación de título
otorgado por el cónyuge que no intervino o sus
sucesores, insertando o adjuntando la copia certificada
de la respectiva partida de matrimonio expedida con
posterioridad al documento de fecha cierta en el que
consta la adquisición.
Para la rectificación del estado civil es de aplicación lo
dispuesto en el artículo 85 del Reglamento General de
los Registros Públicos.
 JURISPRUDENCIA

L PLENO Sesión ordinaria realizada el día 03, 04 Y 05 de

agosto de 2011. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el
13 de enero de 2011.
8. IMPROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN DE CALIDAD DE
BIEN “No procede que en sede registral se rectifique la
calidad de un bien cuando éste ha sido adquirido a título
gratuito, conforme a las disposiciones contenidas en el D.S
013-99-MTC, ya que corresponde a COFOPRI valorar si un
predio tiene la calidad de propio, no obstante la condición de
casado del adjudicatario”. Criterio adoptado en la Resolución
Nº 09-2008-SUNARP-TR-A del 15 de enero de 2008.
 Transferencias de propiedad
Artículo 93.- Contenido del asiento de inscripción de
compraventa
En el asiento de inscripción de compraventa se
consignará la circunstancia de haberse pagado total o
parcialmente el precio. En este último caso, se
extenderá simultáneamente el asiento de inscripción
de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia
expresa, la cual se hará constar en el asiento de
inscripción de la compraventa.
Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el
precio fue pagado con dinero de terceros; en tal
supuesto se aplica en lo pertinente lo dispuesto en la
última parte del párrafo anterior
 Artículo 101.- Pago con títulos valores

En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que

el pago se realice a través de la entrega de títulos valores, la inscripción se
efectuará dejando constancia que el precio ha sido cancelado cuando:

a) Se haya pactado o conste en el título el efecto cancelatorio.

b) Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con

firma certificada por Notario.

c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera,

con firma del funcionario facultado certificada por Notario, contra la cual se
giró el título valor.

En caso contrario se procederá a inscribir de oficio la hipoteca legal.

 Acreditación de Medios de Pago
LEY Nº 30730 (vigente del 22.08.2018) que modifica el
Decreto Supremo 150-2007-EF, Texto Único Ordenado
de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para
la Formalización de la Economía

Artículo 3.- Supuestos en los que se utilizarán Medios de

Pago.-

• Las obligaciones que se cumplan mediante el pago de

sumas de dinero cuyo importe sea superior al monto a
que se refiere el artículo 4 se deberán pagar
utilizando los Medios de Pago a que se refiere el
artículo 5, aun cuando se cancelen mediante pagos
parciales menores a dichos montos. También se
utilizarán los Medios de Pago cuando se entregue o
devuelva montos de dinero por concepto de mutuos de
dinero, sea cual fuera el monto del referido contrato.
 Acreditación de Medios de Pago

El pago de sumas de dinero de las siguientes operaciones,

por importes iguales o superiores a tres Unidades
Impositivas Tributarias (UIT), inclusive cuando se
realice parcialmente, solo puede ser efectuado
utilizando los Medios de Pago previstos en esta ley: (..)
(+ S/.13,200)

a) La constitución o transferencia de derechos reales

sobre bienes inmuebles;
b) la transferencia de propiedad o constitución de
derechos reales sobre vehículos, nuevos o usados, ya
sean aéreos, marítimos o terrestres; y,
c) la adquisición, aumento y reducción de participación en
el capital social de una persona jurídica.
 Acreditación de Medios de Pago

Asimismo en el Artículo 7 señala.- Obligaciones de los

Notarios, Jueces de Paz, Contratantes y Registradores
7.1 En los supuestos previstos en el artículo 3, el Notario
o Juez de Paz que haga sus veces deberá:
a) Señalar expresamente en el instrumento público el
Medio de Pago utilizado, siempre que tenga a la vista
el documento que acredite su uso, o dejar constancia
que no se le exhibió ninguno.
b) Tratándose de los documentos de transferencia de
bienes muebles registrables o no registrables,
constatar que los contratantes hayan insertado una
cláusula en la que se señale el Medio de Pago utilizado
o
que no se utilizó ninguno.
 Acreditación de Medios de Pago

c) Tratándose de los supuestos previstos en el tercer

párrafo del artículo 3, verificar la existencia del
documento que acredite el uso del Medio de Pago y
consignar expresamente ello en el instrumento público,
haya o no concluido el proceso de firmas, insertando
o adjuntando copia del mismo. De no utilizarse
Medio de Pago, no formalizará el acto jurídico en el
instrumento público respectivo.

En los casos de los literales a) y b) en que se haya

utilizado un Medio de Pago, el Notario o el Juez de Paz
deberá verificar la existencia del documento que
acredite su uso e insertar o adjuntar una copia del
mismo al instrumento público, haya o no concluido el
proceso de firmas.
 Compraventa Con Pacto De Reserva
De Propiedad (94° RIRP)
Para inscribir la transferencia de propiedad a favor
del adquirente se presentará escritura pública o
formulario registral otorgado por el vendedor,
declarando que se ha cancelado el importe
del precio convenido o, en todo caso, que ha
operado la transferencia.
 Anotación De Pacto De Reserva De
Propiedad

Cuando aún no hubiera operado la transferencia

sólo se inscribirá el pacto de reserva de dominio
en el rubro de cargas y gravámenes. La
inscripción del pacto, no impide la inscripción de
transferencias ni de otros actos posteriores, pero
otorga prevalencia a quien hubiere inscrito el pacto
a su favor, circunstancia que debe constar en el
asiento que se extienda al inscribir la transferencia
de propiedad cuya prioridad protegía el pacto de
reserva inscrito.
Artículo 95.- Inscripción De La Transferencia De
Propiedad En El Arrendamiento Financiero
• Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del
adquirente en el caso de arrendamiento financiero se
presentará la escritura pública o el formulario registral de
transferencia otorgado por las partes.
• Decreto legislativo 299 - DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Artículo 1.- Considérese Arrendamiento Financiero, el Contrato Mercantil que
tiene por objeto la locación de bienes muebles o inmuebles por una empresa
locadora para el uso por la arrendataria, mediante pago de cuotas periódicas
y con opción a favor de la arrendataria de comprar dichos bienes por un
valor pactado.
Artículo 96.- Transferencia de cuotas ideales
de un predio
• En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se
indicará, además de los datos previstos en el literal d) del artículo 13,
la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto
de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en
el título.
• En el caso de transferencia parcial de dos o más copropietarios,
deberá especificarse la parte de la cuota ideal que cada quien
transfiere.
• Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde
a uno de los co-propietarios, no se requiere consignar expresamente
en el título el porcentaje transferido.
 JURISPRUDENCIA
“Cuando se transfiera la integridad de la alicuota que le
corresponde a uno de los copropietarios de un bien, no
se requiere consignar expresamente en el título el
porcentaje transferido”.

P.O.O. del Primer acuerdo del XL y XLI PLENO - Sesión ordinaria

realizada los días 18 y 19 de diciembre de 2008. Publicado en el
diario oficial “El Peruano” el 11 de marzo de 2009. Criterio adoptado
en las Resoluciones Nº 161-2007-TR-T del 27 de junio de 2007 y Nº
439-2008-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2008.
 Artículo 97.- Transferencias formalizadas con posterioridad al
fallecimiento del transferente o adquirente

La transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento

del transferente o adquirente se inscribe en mérito a escritura
pública o formulario registral legalizado por Notario otorgado
por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el
caso que la formalización sea posterior al fallecimiento de ambos
contratantes, por los sucesores de éstos.
Artículo 98.- Inscripción de transferencias
realizadas por el causante a favor de terceros

Las transferencias a favor de terceros efectuadas

por el causante antes de su fallecimiento, podrán
inscribirse aun cuando en la partida registral del
predio se hubiera inscrito la sucesión a título
universal, siempre que su inscripción no
perjudique a terceros.
Artículo 99.- Cargas y gravámenes que no
constituyen obstáculo para la inscripción

La circunstancia de que en el título presentado se

deje constancia de la existencia o inexistencia de
cargas y gravámenes contrariamente a lo que
aparece inscrito en la partida registral, no impide
la inscripción de la transferencia ni afecta la
prelación que otorga el registro.
 Artículo 100.- Transferencia de predio cuya
edificación no se encuentra inscrita

En los casos de transferencia de predio cuya

edificación no se encuentra inscrita, no
constituye obstáculo para la inscripción que en el
título se haya consignado que la edificación
también es objeto de la transferencia.
Artículo 115.- Independización por cambio de
titularidad

Para inscribir actos que impliquen variación de

titularidad dominial respecto de parte de predios
inscritos debe procederse a su previa
independización, de conformidad con los
requisitos previstos en este Reglamento.
 Artículo 102.- Cláusula resolutoria expresa

La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución

de la cláusula resolutoria expresa a que se refiere el artículo 1430
del Código Civil, se inscribirá en mérito a escritura pública o
formulario registral legalizado por Notario, otorgado
unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el
contrato, en el que se indique la prestación incumplida, debiendo
adjuntar la carta notarial u otra comunicación indubitable cursada
al deudor en el sentido que quiere valerse de la cláusula
resolutoria, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública.
 Fenecimiento De La Sociedad De Gananciales

Artículo 105 R.I.R.P.- Documento que da mérito a la inscripción de

la adjudicación de un bien a favor de uno de los cónyuges como
consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales:

“La inscripción de propiedad a favor de uno de los cónyuges por

fenecimiento de la sociedad de gananciales se inscribirá en mérito al
documento que contiene la liquidación del patrimonio de la sociedad
y la adjudicación del bien o, en su caso, la respectiva división y
partición.
Para la inscripción a que se refiere el párrafo anterior debe
verificarse que se haya inscrito previamente el fenecimiento de la
sociedad de gananciales en el Registro de Personas Naturales que
corresponda”.

178
 Artículo 103.- Transferencia por dación en pago o
permuta

Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o

permuta, si el adquirente queda obligado al pago de alguna
diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal
respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el
asiento. En el caso de dación en pago se consignará la obligación
materia de cancelación total o parcial.
En los casos en que todo o parte de la contraprestación por la
adquisición de un bien presente esté constituido por la obligación
de transferir en permuta bienes inmuebles futuros, una vez
acreditada en el Registro la existencia de dichos bienes, el
adquirente de los mismos podrá solicitar la inscripción de su
propiedad por el solo mérito al título archivado correspondiente.
Artículo 104.- Transferencia de propiedad por
sucesión
Para la inscripción de una transferencia por sucesión debe verificarse que previamente
se haya inscrito la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el
Registro de Personas Naturales del último domicilio del causante o del domicilio del
testador.
Inscrita la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el Registro
de Personas Naturales, la inscripción de la transferencia en la partida del respectivo
predio se realizará en mérito al respectivo asiento de inscripción y, de ser el caso, al
título archivado, sin necesidad de requerir documento adicional para acreditar la
identidad de los sucesores. En el asiento de inscripción se dejará constancia de dicha
circunstancia.
En los casos de inscripción de una transferencia por sucesión intestada se deberá tener
en cuenta lo previsto en el artículo 56 del Reglamento de Inscripciones de los Registros
de Testamentos y Sucesiones Intestadas.
 POO
LXXXVII PLENO
Sesión ordinaria presencial realizada el día 13 de abril de 2012. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el
10 de mayo de 2012.

2.- TRANSFERENCIA COMO CONSECUENCIA DEL FENECIMIENTO DEL

RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES
“Procede inscribir la transferencia del cincuenta por ciento de cuotas
ideales que le corresponde a uno de los ex cónyuges, respecto a un
bien inscrito a nombre de la sociedad conyugal, sin que
previamente se acredite haber procedido a la liquidación, siempre
y cuando se haya inscrito el fenecimiento de la sociedad conyugal
en el Registro de Personas Naturales respectivo”.
Criterio adoptado mediante Resolución Nº 251-2012-SUNARP-TR-L del
16/02/2012.
Precedente de Observancia Obligatoria precisado por el tercer
Acuerdo Plenario aprobado en el Pleno CIX, realizado los días 28 y
29 de agosto de 2013.
 ACUERDO CIX PLENO

Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 28 y 29 de agosto de 2013 .

3. PRECISIÓN DE PRECEDENTE APROBADO EN PLENO LXXXVII
TRANSFERENCIA COMO CONSECUENCIA DEL FENECIMIENTO DEL
RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES
"Procede inscribir la transferencia del cincuenta por ciento de cuotas
ideales que le corresponde a uno de los cónyuges o ex- cónyuges,
respecto a un bien inscrito a nombre de la sociedad conyugal, sin
que previamente se acredite haber procedido a la liquidación,
siempre y cuando se haya inscrito el fenecimiento de la sociedad
de gananciales en el Registro Personal.
En el caso de fenecimiento de la sociedad de gananciales por muerte
de uno de los cónyuges solamente se requerirá la presentación de la
copia certificada de la partida de defunción correspondiente,
salvo que se encuentre inscrita la sucesión".
 Inscripción De Copropiedad Como Consecuencia Del Fenecimiento Del
Régimen De Sociedad De Gananciales

“ Es inscribible en el rubro títulos de dominio la copropiedad que surge entre los

cónyuges o ex cónyuges como consecuencia del fenecimiento del régimen de
sociedad de gananciales.
La inscripción de la copropiedad en los registros de bienes se realizará en mérito a
la inscripción efectuada en el Registro Personal, salvo que conforme al título
archivado el bien haya sido adjudicado de modo distinto, en cuyo caso se
efectuará conforme al título archivado.
Cuando el fenecimiento del régimen de sociedad de gananciales se origina en la
muerte de uno de los cónyuges, la inscripción de la copropiedad en los registros
de bienes se efectuará en mérito a la partida de defunción, o de la anotación de
sucesión intestada o ampliación del testamento en el Registro de Personas
Naturales”.
Tercer Acuerdos plenarios CXV PLENO -Sesión ordinaria modalidad presencial
realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2013.
.

183
 Transferencia de propiedad por sucesión

Artículo 104 R.I.R.P.: “Para la inscripción de una transferencia por

sucesión debe verificarse que previamente se haya inscrito la
sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento en el
Registro de Personas Naturales del último domicilio del causante o
del domicilio del testador.
Inscrita la sucesión intestada o la ampliación del asiento del
testamento en el Registro de Personas Naturales, la inscripción de la
transferencia en la partida del respectivo predio se realizará en
mérito al respectivo asiento de inscripción y, de ser el caso, al título
archivado, sin necesidad de requerir documento adicional para
acreditar la identidad de los sucesores. En el asiento de inscripción
se dejará constancia de dicha circunstancia.
(…)”

184
 PARTICION

Concepto:

•Es el acto jurídico mediante el cual concluye el estado de

copropiedad y por medio del cual, cada propietario recibe una parte
material del bien en proporción a la cuota que tiene en la
copropiedad, en su defecto el equivalente en dinero.

•Es un acto traslativo de domino.

•Es imprescriptible. (Art. 985 del C.C.)

185
 PARTICION
•Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el
derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a
cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudica (Art. 983
C.C).
•Los copropietarios están obligados a hacer la partición cuando uno
de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida, salvo los casos de
indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que fije plazo para la
partición (Art. 984 C.C).
•La acción de partición es imprescriptible y ninguno de los
copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los
bienes comunes (Art. 985 C.C.), si los copropietarios no estuviesen
de acuerdo con la venta contractual o la adjudicación en común se
venderá en pública subasta, teniendo preferencia los copropietarios
para adquirir la propiedad del bien, pagando el precio de la tasación
en las partes que correspondan a los demás copartícipes (Art. 989
C.C).
186
 PETICIÓN DE BIENES INDIVISIBLES

•Los bienes comunes que no son suceptibles de división

material pueden ser adjudicados, en común, a dos o más
copropietarios que convengan en ello, o se venderán por
acuerdo de todos ellos y se dividirá el precio.

•Si los copropietarios no estuvieran de acuerdo con la

adjudicación en común o en la venta contractual, se
venderán en pública subasta (Art. 988. C.C.).

187
 CLASES DE PARTICION

1. PARTICIÓN EXTRAJUDICIAL (partición convencional):

a) Opera por acuerdo o convenio de los copropietarios.
b) Debe ser por escritura pública.
c) También puede hacerse mediante sorteo.

2. PARTICION JUDICIAL (Partición Convencional Especial). Procede en

dos supuestos:
a) Cuando hay condóminos incapaces o ausentes. – La partición
convencional se somete a aprobación judicial, acompañando a la solicitud
tasación de los bienes por terceros (salvo que estos tengan cotización de
bolsa o valor determinado para efectos tributarios) con firmas legalizadas
notarialmente, y convenio particional, firmado por los interesados y sus
representantes legales. La solicitud de aprobación se sujeta al trámite del
proceso no contencioso, con citación al Ministerio Público y del consejo
de Familia, si ya estuviera constituido. (art. 987 C.C. )
b) Cuando siendo capaces los condómino, éstos no se ponen de acuerdo.

188
 PACTO DE INDIVISION

•Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisión

por un plazo no mayor de cuatro años y renovarlo todas
las veces que lo juzguen conveniente, cuando el pacto no
consigne plazo se presume que es por cuatro años. No
obstante, si se presentan circunstancias graves el juez
puede ordenar la partición antes del vencimiento del
plazo.

•Para que produzca efecto contra terceros, el pacto de

indivisión debe inscribirse en el registro correspondiente
(Art. 993 C.C.)
.
189
 EXTINCION DE LA COPROPIEDAD
(Art. 992 C.C.)

1. División y Partición del bien común.

2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario

3. Destrucción total o pérdida del bien.

4. Enajenación del bien a un tercero.

5. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

190
 Traslado De Gravámenes en la
División y Partición de un Bien

“Los gravámenes que afectan la cuota ideal de uno de los

copropietarios de un bien deben trasladarse a todas las partidas
registrales resultantes de la división y partición de dicho
bien.”

P.O.O. del Segundo acuerdo del XVII PLENO - Sesión ordinaria realizada los días 20 y 21
de abril de 2006. Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 23 de mayo de 2006. Criterio
adoptado en las Resoluciones N° 133-2002-SUNARP-TR-L del 21 de noviembre de 2002 y
N° 262-2006-SUNARP-TR-L del 28 de abril de 2006.

191
 Liquidación de Derechos
Registrales

LIQUIDACIÓN DE DERECHOS EN ADJUDICACIÓN DE BIENES

COMO CONSECUENCIA DEL FENECIMIENTO DE LA SOCIEDAD
DE GANANCIALES O DE LA PARTICIÓN ENTRE
COPROPIETARIOS
“La adjudicación de bienes como consecuencia del fenecimiento de la
sociedad de gananciales o de la partición entre copropietarios se
liquida como acto invalorado, aunque en el título se haya consignado
el valor de los bienes”

3er. Acuerdo plenario del XLVI PLENO - Sesión ordinaria realizada el

día 02 de abril de 2009

192
 CXXXII PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 27 de agosto de 2015.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12 de octubre de 2015

2. INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS DE

PREDIOS SUJETOS A COPROPIEDAD
“Procede la inscripción de inmovilización temporal de
partida respecto de la totalidad de cuotas ideales
que ostenta un copropietario sobre un predio
determinado, por mérito del artículo 977° del Código
Civil y en aplicación de la Directiva N° 008-2013-
SUNARP-SN aprobada por Resolución N° 314-
2013-SUNARP-SN.”
Criterio sustentado en la Resolución N° 390-
2014-SUNARP-TR-A del 04.08.2014.
 Artículo 39.- Anotación preventiva de la
compraventa garantizada

La compraventa garantizada, y en su caso la

cesión de posición contractual, se anotarán
preventivamente en la partida individual del
respectivo predio. La inscripción definitiva de
dichos actos se efectuará simultáneamente con la
inscripción de la recepción de obras.
Muchas Gracias…