ASPECTOS REGISTRALES
DEL SANEAMIENTO DE LA
PROPIEDAD RURAL
Fredy Luis Silva Villajuán
Clasificación de los predios
Predios urbanos
Predios rústicos: Eriazos
Rurales
Predio urbano
Unidad inmobiliaria constituida por una
superficie de terreno habilitado para uso urbano
y que cuenta con accesibilidad, sistema de
abastecimiento de agua, sistema de desagüe,
abastecimiento de energía eléctrica y redes de
iluminación pública y que ha sido sometida a
un proceso administrativo para adquirir
esta condición. Puede o no contar con pistas y
veredas.
Art. Único de la Norma G.040 del RNE
Predio rústico
Unidad inmobiliaria constituida por una
superficie de terreno no habilitada para uso
urbano y que por lo tanto no cuenta con
accesibilidad, sistema de abastecimiento de
agua, sistema de desagües, abastecimiento
de energía eléctrica, redes de iluminación
pública, pistas ni veredas.
Art. Único de la Norma G.040 del RNE
Predios rústicos
Predio eriazo: Unidad inmobiliaria constituida
por una superficie de terreno improductivo o no
cultivado por falta o exceso de agua. Art. Único de la
Norma G.040 del RNE
Predio rural: De uso agrario, ubicados en zona
rural y destinados a la actividad agropecuaria.
Comprende también a aquellos predios ubicados
en área de expansión urbana destinados a
alguna actividad agropecuaria y que no cuentan
con habilitación urbana. Art. 4 del Reglamento
Decreto Legislativo 1089
Inmatriculación
Inmatriculación: documentos
técnicos
Zonas catastradas: Certificado de
información catastral.
Zonas no catastradas: (i) Certificado
negativo de Zona Catastrada, (ii) Plano
perimétrico y memoria descriptiva elaborados
y firmados por Verificador inscrito en el Índice.
Art. 20 del RIRP
Individualización del predio para
su inmatriculación
"La individualización del predio en el titulo de
adquisición para su inmatriculación implica que
pueda ser diferenciado de otros predios sobre la
base a distintos elementos. No es
indispensable que en el título de adquisición
conste su área, linderos o medidas
perimétricas, siempre que la documentación
técnica que se adjunta provenga de ente
generador de Catastro."
Acuerdo adoptado en el Pleno CVI del 24/5/2013
Inmatriculación de predio ubicado
en zona no catastrada
"En el caso de predio rural ubicado en zona no
catastrada, siendo que la documentación que se
debe presentar es el certificado negativo de zona
catastrada y plano visado por Verificador, se
requiere que en el título inmatriculador
conste el área, linderos y medidas
perimétricas, salvo determinación de área,
linderos y medidas perimétricas, en virtud del
procedimiento respectivo."
Resolución N° 138-2014-SUNARP-TR-L
Tolerancias registrales
iii. En el caso de las inmatriculaciones donde no
coincida los valores del plano con su título de
propiedad del expediente que ingresa al Registro de
Predios, no se aplicarán estos rangos de
tolerancias.
iv. En el caso de las inmatriculaciones que colinden
con predios inscritos debe emplearse los rangos
establecidos en la presente Directiva, siempre y
cuando no afecte propiedades de terceros.
Art. 7, literal “C” de la Directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC
Tolerancias en
inmatriculaciones
“En el caso de inmatriculaciones que
colinden con predios no inscritos y no
coincidan los valores del plano con los del
título de propiedad, procede la inmatriculación
conforme al área del plano, siempre que el área
de catastro determine que se trata del mismo
predio.
En estos casos se aplica la tolerancia,
prescindiendo de los rangos establecidos en la
Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC”.
Precedente aprobado en el Pleno CXV
Duplicidad de inscripciones
“Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente en
todo o en parte, a favor de distinto propietario, en mérito
al procedimiento de prescripción adquisitiva regulada
por el Decreto Legislativo Nº 667, se produce un
supuesto de duplicidad de partidas, lo que deberá
corregirse por el Registrador, en aplicación del segundo
párrafo del artículo 63 del Reglamento General de los
Registros Públicos, quien procederá a correlacionar
ambas partidas, trasladándose los asientos del
folio más reciente al más antiguo, o deduciendo
de la hoja matriz el área usucapida, siempre que
no se perjudique derechos de terceros”.
Precedente aprobado en el Pleno IX - 2004
Rectificación de área
Procedimientos
1. Mutuo acuerdo.
2. Procedimiento notarial no contencioso.
3. Proceso judicial.
4. Documentación fehaciente.
5. Saneamiento catastral – registral
6. Procedimiento administrativo
Mutuo acuerdo
Mutuo acuerdo
Se efectúa mediante escritura pública
suscrita por el propietario del predio
y los propietarios de todos los
predios colindantes, en la que estos
últimos manifiesten su conformidad con
el área, medidas perimétricas y/o
linderos, según corresponda.
Literal a) del artículo 13 de la Ley 27333
Título inscribible
- Escritura pública, que contenga la descripción
del área, linderos y medidas perimétricas del
predio objeto de rectificación y, de ser el caso, de
los predios colindantes afectados.
- Planos de ubicación y perimétrico visados
por la municipalidad relativos al predio objeto
de rectificación de área y eventualmente, a los
predios colindantes afectados. En el caso de los
predios rurales, dependerá si el predio está
ubicado en zona catastrada o no.
Intervención de los
propietarios colindantes
1. Procede la rectificación aunque los
predios colindantes no se encuentren
inmatriculados.
2. Por regla general deben intervenir todos
los propietarios colindantes, salvo que
se acredite que la rectificación no los
afecta.
Precisión respecto al colindante
«A efectos de rectificar el área, linderos y/o
medidas perimétricas de un predio por
mutuo acuerdo no se requerirá que los
predios colindantes se encuentren
inmatriculados. En ese caso, no será
necesario acreditar el dominio de dichos
colindantes.»
Acuerdo adoptado en el Pleno CXV –diciembre 2013
Intervención solamente de los
colindantes afectados
«Si bien el literal a) del artículo 13.1 de la Ley
27333 exige la intervención en la escritura
pública de todos los propietarios de los predios
colindantes, esta disposición debe entenderse
que se refiere a todos los propietarios de
los predios colindantes que pudieran
verse afectados con la rectificación del
área, linderos y medidas perimétricas.»
Res. 208-2011-SUNARP-TR-L
Rectificación de área con
duplicidad de inscripciones
«Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y
linderos de un predio urbano mediante escritura
pública según el literal a) del art. 13.1 de la Ley
27333, aunque exista superposición con área
de predio inscrito, debiendo indicarse en la
escritura tanto la nueva área, medidas perimétricas
y linderos del predio rectificado, como del predio
que ha resultado afectado con la rectificación. En
tal sentido, deberá rectificarse también el
área y medidas perimétricas de los predios
colindantes materia de la superposición.»
Acuerdo adoptado en el Pleno CVI -mayo de 2013
Rectificación unilateral por
reducción de área
«Procede la rectificación del área de un predio, así
como sus medidas perimétricas con la presentación
de escritura pública donde interviene sólo el titular
registral, acompañado de los respectivos planos de
ubicación y perimétrico, autorizados por la
municipalidad, siempre que con dicha
rectificación se disminuya el área inscrita y la
nueva área se ubique íntegramente dentro de
la partida del predio sin afectar a terceros.»
Res. 1527-2012-SUNARP-TR-L
Precisión respecto a la
rectificación unilateral
«Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas
perimétricas en mérito a escritura pública otorgada
por el propietario acompañada de la documentación
a que se refiere el art. 20 del RIRP, solo si el Área de
Catastro determina indubitablemente que el ámbito
gráfico resultante se encuentra dentro del predio inscrito.
Dicha rectificación no procederá cuando se afecten
derechos de acreedores inscritos o medidas
cautelares, salvo que los afectados o el órgano
jurisdiccional o administrativo autoricen la
rectificación.»
Acuerdo adoptado en el PLENO CXV – diciembre 2013
Rectificaciones en mérito a
documentación fehaciente
Rectificación de área por error
en el cálculo
“Es inscribible la rectificación del área de un
predio urbano en mérito al plano y memoria
descriptiva visados por la autoridad municipal
correspondiente, prescindiendo de los
mecanismos rectificatorios previstos por el
artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió
del equivocado o inexacto cálculo de su
área, siempre que el Área de Catastro
determine que los linderos, medidas
perimétricas y ubicación espacial del predio
no han sufrido variación alguna.”
Precedente aprobado en el XIX Pleno del TR
Precisión al precedente por error
de cálculo
«No procede la rectificación de área, con la sola
presentación de plano visado por la municipalidad, en
supuestos distintos al error de cálculo.
También procede la rectificación por error de
cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se
adjuntará la documentación a que se refiere el art.
20 del RIRP.
No procede la rectificación por error de cálculo si el área
de catastro no puede determinar si los linderos, medidas
perimétricas y ubicación espacial del predio han sufrido
variación.»
Precedente aprobado en el PLENO CXV – enero 2014
Improcedencia de rectificación por
error de cálculo - variación de
medidas
“No procede rectificar el área de un predio
por error de cálculo sin seguir alguno de los
mecanismos previstos en el articulo 13 de
la Ley 27333 o el saneamiento catastral y
registral regulado en la Ley 28294 y su
reglamento, cuando el área de Catastro
ha determinado que si hay variación
en una de las medidas perimétricas.”
Resolución N° 975-2012-SUNARP-TR-L
Inexistencia de planos en el
antecedente registral
«Es inscribible la rectificación de área por error de un
predio urbano en mérito al plano y memoria
descriptiva visados por la autoridad municipal
correspondiente, prescindiendo de los mecanismos
rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley
27333, si el error surgió de equivocado o inexacto
cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro
determine que los linderos, medidas perimétricas y
ubicación espacial del predio no han sufrido variación
alguna, cuando exista documentación gráfica en
el antecedente registral”.
Resoluciones N° 577 y 851-2014-SUNARP-TR-L
Independización
Requisitos formales
- Documento privado con firma certificada del
propietario.
- Zona catastrada: se requiere certificado de
información catastral.
- Zona no catastrada: (i) Certificado negativo de
zona catastradas, (ii) Plano perimétrico en
coordenadas oficiales y memoria descriptiva donde
se indique el área, linderos y medidas perimétricas
tanto del área a independizar como de la remante,
elaborados y autorizados por verificador. Art. 64 del
RIRP
Independización de predio rural
ubicado en zona catastrada
“Para la independización de un predio rural
ubicado en zona catastrada se debe
presentar el Certificado de Información
Catastral tanto del área que se independiza
como de la porción remanente, salvo que
COFOPRI señale que no es factible
emitir el Certificado de Información
Catastral del área remanente”.
Acuerdo adoptado en el Pleno LXXII
Independización de predio rural
ubicado en zona catastrada
"Para la independización de un predio rural
ubicado en zona catastrada se debe
presentar el Certificado de Información
Catastral tanto del área que se independiza
como de la porción remanente, salvo que
COFOPRI señale que no es factible emitir el
Certificado de Información Catastral del área
remanente»
Resolución N° 947-2014-SUNARP-TR-L
Independización de predio
rural de comunidades
campesinas
“Para la inscripción de la independización
por transferencia de dominio de predios
rurales de comunidades campesinas se
requiere presentar certificado de
información catastral o certificado negativo
de catastro, según corresponda, expedidos
por COFOPRI”.
Acuerdo adoptado en el Pleno XC -2012
Independización en mérito a
escritura pública
"No resulta exigible la presentación del
documento privado con firmas certificadas por
notario para la independización de un predio
rustico, cuando se ha presentado la escritura
pública que contiene la descripción de área
linderos y medidas perimétricas del área que se
desmembra y del área remanente, en caso
contrario, deberá cumplirse con adjuntar dicho
documento privado".
Resolución N° 155-2014-SUNARP-TR-A
