DERECHO DE GARANTIAS
LAS HIPOTECAS
LAS HIPOTECAS
La hipoteca es un derecho real sobre los
inmuebles que están afectos al cumplimiento
de una obligación, según lo establecido en el
Código Civil.
EVOLUCION
La evolución de las hipotecas en la República
Dominicana ha estado marcada por varios
factores económicos, legales y regulatorios
que han transformado el acceso y las
condiciones de financiamiento para la compra
de viviendas.
LOS PRINCIPALES SON:
• Décadas de 1960-1980: Inicios limitados del crédito
hipotecario.
• Década de 1990: Expansión del crédito hipotecario
• 2004: Ley Monetaria y Financiera y Regulaciones
del Banco Central
• 2009: Incentivos para la construcción y adquisición
de viviendas
• Década de 2010: Consolidación y crecimiento del
sector hipotecario
• 2015: Creación de la Ley de Fideicomiso
• 2020 y en adelante: Efectos de la pandemia y
digitalización
• Hasta la actualidad.
CARACTERÍSTICAS:
• La hipoteca es un derecho real que no implica
desposeimiento del deudor.
• La hipoteca es un derecho real accesorio, pero
distinto del crédito garantizado.
• La hipoteca afecta solamente a los inmuebles, lo
cual le confiere el carácter de derecho real
inmobiliario.
• La hipoteca es por su naturaleza indivisible y
especial; subsiste por entero sobre todos los
inmuebles afectados, sobre cada uno y sobre cada
parte de los mismos.
• La hipoteca sigue dichos bienes en cualesquiera
manos a que pasen.
CLASIFICACIÓN DE LAS HIPOTECAS:
• Hipoteca Legal: Derivada de la ley, existen tres
tipos:
1. Hipoteca de la mujer casada bajo el régimen de la
comunidad: Desde el momento del matrimonio, la
esposa adquiere automáticamente una hipoteca sobre
los bienes inmuebles del esposo.
2. Hipoteca del pupilo sobre los bienes inmuebles de
su tutor: Protege los intereses del pupilo (menor de
edad) en relación con su tutor.
3. Hipoteca del Estado sobre los inmuebles de sus
funcionarios encargados de la recolección de los
fondos públicos: Garantiza el cumplimiento de sus
funciones por parte de los funcionarios estatales
CLASIFICACIÓN DE LAS HIPOTECAS:
• Hipoteca Convencional: Depende de
acuerdos y contratos entre las partes.
• Hipoteca Judicial: Resulta de sentencias o
actas judiciales. Se aplica cuando se
requiere garantizar un crédito mediante una
decisión judicial.
SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA:
• Bienes inmuebles que están en el comercio
y sus accesorios.
• El usufructo de los mismos bienes y
accesorios durante su duración.
• Los muebles no pueden ser objeto de
hipoteca
REQUISITOS PARA CONSTITUIR UNA HIPOTECA:
• Ser propietario del bien gravado por la
hipoteca.
• Tener capacidad de disponer de los
inmuebles.
EFECTOS DE LA HIPOTECA:
• Los acreedores con privilegios o hipotecas inscritas
sobre un inmueble tienen acción sobre este,
independientemente de su dueño, para que se les
pague según el orden de sus créditos o inscripción.
• La hipoteca no modifica significativamente la
situación de las partes; el deudor sigue siendo
personalmente responsable ante el acreedor
hipotecario. En resumen, la hipoteca judicial en la
República Dominicana es una herramienta legal
para proteger los derechos de los acreedores y
garantizar el cumplimiento de obligaciones,
especialmente cuando se requiere intervención
judicial.
EXTINCIÓN:
Las hipotecas se extinguen:
1. Por la extinción de la obligación principal.
2. Por la renuncia del acreedor a la hipoteca.
3. Por el cumplimiento de las formalidades y
condiciones prescrito a los terceros
detentadores para hacer libres los bienes
que hayan adquirido.
4. Por la prescripción.
FUNDAMENTO O BASE LEGAL
1. Código Civil Dominicano.
2. Ley Monetaria y Financiera (Ley No. 183-02).
3. Reglamento de Préstamos para Viviendas
(Reglamento de la Junta Monetaria).
4. Ley de Registro Inmobiliario (Ley No. 108-05).
5. Ley de Fideicomiso (Ley No. 189-11).
6. Incentivos Fiscales para Viviendas de Bajo
Costo (Decreto No. 168-13 y Ley No. 189-11).
7. Ley de Protección al Deudor Hipotecario (No.
249-17).
8. Ley de Protección de los Derechos del
Consumidor o Usuario (Ley No. 358-05).
5 JURISPRUDENCIAS SOBRE LAS HIPOTECAS
1. Sentencia No. 977, del 29 de junio de
2018.
2. Sentencia No. 431, del 28 de marzo de
2018.
3. Sentencia No. 1705, del 28 de octubre de
2020.
4. Sentencia No. 164, del 11 de diciembre de
2020.
5. Sentencia No. 266, del 24 de febrero de
2021.
CONCLUSIÓN
A lo largo de los años, la legislación y la jurisprudencia
dominicana han consolidado el sistema hipotecario,
promoviendo un equilibrio entre el derecho de los
acreedores a recuperar sus créditos y la protección de
los deudores hipotecarios. La regulación precisa y el
control del Estado han permitido una mayor estabilidad
y accesibilidad en el mercado hipotecario, adaptándose
a las necesidades sociales y económicas de cada época.
Gracias a esta evolución, las hipotecas en la República
Dominicana han contribuido significativamente al
desarrollo del sector inmobiliario, facilitando el acceso
de más ciudadanos a la propiedad de vivienda y
mejorando las condiciones del financiamiento
hipotecario en general.
MUCHAS GRACIAS
