Contrato de Hipoteca

Concepto
• Se regula la hipoteca en los arts. 2407 a 2434, que conforman el Título
XXXVIII del Libro IV del Código Civil.
• El art. 2407 del Código Civil contiene la definición legal de hipoteca. Señala
el art. que “La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles
que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”
Características de la hipoteca, como
derecho.
• La hipoteca es un derecho real;
• es un derecho inmueble;
• es un derecho accesorio;
• constituye una limitación al dominio;
• constituye un principio de enajenación y en algunos casos es un acto de
enajenación;
• da origen a una preferencia;
• y es indivisible
Clases de Hipoteca
• a.1) Considerando su origen: Convencional, Legal o Judicial.
• a.2) En cuanto a los bienes que ella afecta: Especial o General
• a.3) En cuanto a su constitución, según esté o no sometida a publicidad:
Pública u Oculta.
• a.4) En cuanto a los créditos caucionados, la hipoteca puede ser: Específica o
General
La forma en que se regula la hipoteca en el Código Civil:

• i.- No hay en nuestro Derecho, hipotecas ocultas, porque para su existencia todas deben inscribirse en el
Conservador de Bienes Raíces. Se trata del principio de publicidad de la hipoteca.
• ii.- Tampoco existen hipotecas generales, en cuanto a los bienes raíces hipotecados, sino únicamente
especiales, que se refieren a bienes raíces determinados. Se trata del principio de especialidad de la
hipoteca.
• iii.- No hay en el Código Civil hipotecas legales ni judiciales, en el sentido que se produzcan por el sólo
ministerio de la ley (los casos excepcionales, a los que más adelante aludiremos, se contemplan en otros
cuerpos legales) o por la sola sentencia, pues siempre se requerirá celebrar acto seguido el contrato
hipotecario;
• iv.- Puede hablarse en el Código Civil de hipotecas legales, judiciales y convencionales atendiendo al
origen de donde emana la obligación de constituirla, bajo el entendido – insistimos-, que siempre debe
celebrarse el contrato hipotecario;
• v.- La hipoteca es un derecho real, y como tal, para su tradición es necesario que concurra un título de
donde emane la obligación de constituirla. Este título es el contrato hipotecario, salvo en los casos de
hipoteca legal que acepta nuestra legislación, en los que el título es la ley.
Casos de hipoteca legal
• a) Hipoteca legal del Código de Procedimiento Civil.
• b) Hipoteca legal del Código de Aguas.
• c) Hipoteca legal en las normas de la Ley N° 20.720, “Ley de Reorganización
y Liquidación de Empresas y Personas”
Contrato hipotecario
• aquél en que el deudor o un tercero se obliga con respecto al acreedor a darle
o transferirle el derecho de hipoteca sobre un inmueble de su propiedad y a
conservar éste en condiciones idóneas para asegurar el pago de los créditos
garantizados.
Características
• a) Puede celebrarlo el acreedor no sólo con el deudor personal sino también
con un tercero (llamado garante hipotecario).
• b) Es un contrato unilateral, en opinión de la mayoría, o bilateral, según
algunos.
• c) Es un contrato accesorio.
• d) Puede ser tanto gratuito como oneroso.
• E) es un contrato solemne
Elementos
• En primer lugar, la hipoteca debe reunir todos los requisitos de un contrato.
En el análisis particular de la hipoteca nos detendremos en los siguientes
elementos:
• Capacidad;
• Formalidades;
• Cosas susceptibles de hipotecarse; y
• Obligaciones que se pueden caucionar con hipoteca.
Formalidades
• a) Doctrinas que se han formulado acerca de las solemnidades del contrato de
hipoteca.
• b) Contratos de hipoteca celebrados en el extranjero.
• c) Contenido de la inscripción en el registro de Hipotecas y Gravámenes.
• d) Formalidades de la hipoteca de naves
• e) Formalidades de la hipoteca de aeronaves
Cosas susceptibles de hipotecarse
• De conformidad al art. 2418 del Código Civil y a las leyes especiales, se admiten las siguientes
hipotecas:
a) Hipoteca sobre inmuebles que se posean en propiedad.
b) Hipoteca sobre inmuebles que se posean en usufructo
c) Hipoteca de naves y aeronaves.
d) Hipoteca de minas.
e) Hipoteca sobre bienes futuros
f) Hipoteca de cuota
g) Hipoteca sobre bienes respecto de los cuales se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible
o sujeto a condición resolutoria
h) Hipoteca de una cosa ajena.
Obligaciones susceptibles de caucionarse
con hipoteca.
• Puede caucionarse con esta garantía cualesquiera clase de obligaciones, tanto
civiles como naturales, presentes o futuras, directas o indirectas (art. 2413,
inc. 3° del Código Civil), propias o ajenas, en moneda nacional o extranjera,
etc.
• Hipoteca que cauciona obligaciones indeterminadas en cuanto a su monto.
• Hipoteca que garantiza obligaciones indeterminadas en cuanto a su naturaleza.
• Hipoteca con cláusula de garantía general.
Efectos de la Hipoteca
• Debemos analizarlos desde tres puntos de vista:
• Extensión de la garantía, es decir, cosas que comprende la hipoteca, efectos
con relación al inmueble hipotecado.
• Situación en que queda el constituyente de la hipoteca.
• Derechos del acreedor hipotecario.
• De lo expresado, podemos visualizar que los efectos son objetivos (que
inciden en la finca hipotecada) y subjetivos (que se refieren a las partes
contratantes)
Extensión de la garantía
• 8.1. Extensión de la garantía. De los arts. 2420 a 2423, se desprende que la hipoteca
comprende:
• a) El bien raíz hipotecado.
• b) Los inmuebles por destinación o por adherencia.
• c) Los aumentos o mejoras que experimente y reciba el inmueble hipotecado.
• d) Las rentas de arrendamiento que devengue el inmueble.
• e) Las servidumbres activas de que gozare el predio hipotecado.
• f) Las indemnizaciones debidas por los aseguradores.
• g) La indemnización o precio que se pagare al dueño del inmueble hipotecado en caso de
expropiación
Efectos de la hipoteca con respecto al
dueño del inmueble hipotecado
• a) Situación del propietario del inmueble antes que el acreedor ejercite la
acción hipotecaria, es decir, en el período que media entre la constitución de
la hipoteca y la notificación de la demanda.
• b) Situación del propietario después que el acreedor ejercita la acción
hipotecaria.
Efectos de la hipoteca respecto del acreedor
hipotecario.
• La hipoteca concede al acreedor tres derechos principales y un cuarto ya
analizado, que desde un punto de vista cronológico, operan en el siguiente
orden:
• a) Derecho a exigir que la finca se conserve en condiciones idóneas (art. 2427
del Código Civil).
• b) Derecho de persecución (art. 2428 del Código Civil).
• c) Derecho de venta (art. 2424 del Código Civil).
• d) Derecho de pagarse preferentemente (arts. 2422, 2470 y 2477 del Código
Civil).
Extinción de la hipoteca
• La hipoteca se puede extinguir por vía principal, cuando ella se extingue
independientemente de la obligación garantizada; o por vía accesoria, cuando
la extinción se produce por haber corrido igual suerte la obligación principal:
art. 2434 del Código Civil.
• La extinción de la obligación principal sólo acarrea la extinción de la hipoteca
cuando ella es total y definitiva. Total, porque en virtud del principio de la
indivisibilidad, no obstante quedar insoluta una ínfima parte de la deuda, la
hipoteca subsiste en su integridad; y definitiva, porque si la extinción de la
obligación queda sin efecto, revive la hipoteca.
En este caso, la obligación principal continúa vigente,
extinguiéndose sólo la hipoteca.
• Las causales son las siguientes:
• a) Cuando el derecho del constituyente de la hipoteca se extingue por resolución: arts. 2434,
inc. 2° y 2416 del Código Civil.
• b) Vencimiento del plazo por el cual se constituyó la hipoteca: art. 2434 inc. 3° del Código
Civil.
• c) La prórroga del plazo que el acreedor concede al deudor, para el pago de la obligación,
extingue la hipoteca constituida por un tercero, salvo que dicho garante concurra en la
prórroga, aceptándola (art. 1649 del Código Civil).
• d)Expropiación por causa de utilidad pública.
• e) Por renuncia del acreedor hipotecario.
• F) Purga de la hipoteca: art. 2428 del Código Civil.
Purga de la hipoteca
• Cesa el derecho de persecución del acreedor hipotecario, contra el tercero que
haya adquirido el inmueble en pública subasta, ordenada por el juez. Deben
concurrir las siguientes condiciones:
i.- La venta debe efectuarse en pública subasta, ordenada por el juez (es decir, en
el marco de un litigio).
ii.- Debe citarse personalmente a los acreedores hipotecarios, mediante receptor
judicial.
iii.- La subasta no puede efectuarse antes de transcurrido el término de
emplazamiento, contado desde la notificación a los acreedores hipotecarios
Fin