DERECHO
DE
LOS
NEGOCIOS TASACIONES
INMOBILIARIOS DE
DERECHOS
2022
POSESORIOS
JOSÉ KANDALAFT
CPI 4586
FUNDAMENTOS DE LA TASACIÓN
ASPECTO TECNICO PRINCIPIO DE SUSTITUCION
Características del bien, métodos a El valor de un bien es equivalente al de
utilizar. otros activos de similares características
sustitutivos de aquél.
ASPECTO JURIDICO
PRINCIPIO DE TEMPORALIDAD
Situación legal del inmueble.
El valor de un bien está en función de la
fecha de la tasación y puede variar a lo
ASPECTO ECONOMICO
largo del tiempo.
Información que ofrece el mercado y
resultado del trabajo. PRINCIPIO DE FINALIDAD
La finalidad de la valoración condiciona
el enfoque, el método y las técnicas por
seguir.
TASACION vs VENTA
TASACION VENTA
La tasación es un trabajo La venta es un arte
técnico No hay más
Tiene requisitos formales condicionante que la
Se somete al rigor científico ética y la buena practica
Se obliga a respetar una profesional
estructura La estrategia comercial
Obligación de tasar en permite comercializar en
pesos
moneda extranjera
LA TASACION COMO PRINCIPIO Y FIN
METODOS
Separativos: Formada por dos partes principales, el terreno y las construcciones y
eventualmente algunas secundarias, como por ejemplo plantaciones.
De conjunto: El beneficio que presta o rinde el bien, proviene de su consideración como
ente total, único, al margen de las partes que lo forman.
Específicos o analíticos: Basado en las características del bien, superficie, forma,
condiciones del suelo, la calidad de materiales, mejoras, la renta, su destino, etc.
Comparativos: Se basan en el examen de las particularidades de bienes de similares
características.
Empírico: Apreciación objetiva, basada en la experiencia del tasador. Observaciones
intrínsecas y extrínsecas del bien y una investigación estadística comparativa de valores.
Directos: Examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios.
Indirectos: Tiene en cuenta la renta que produce, o es susceptible producir la propiedad.
Diferenciales o Residuales: Permiten establecer el valor de una de las partes por
diferencia entre el valor del todo y el valor de la otra parte conocida.
Tasación de derechos posesorios
El Propietario tiene derecho de dominio y puede gravar o enajenar el bien, el poseedor
no.
Derechos que concede la Posesión: aprovechar el bien y percibir sus frutos, Derechos
de las mejoras, Derecho a conservar la Posesión y a la protección posesoria.
La posesión de un inmueble por quien no es su propietario, es el ocuparlo y tenerlo con ánimo de
dueño, es decir como si fuese el dueño.
Los actos de dueño pueden ser variados, por ejemplo: pago de la Contribución Inmobiliaria,
construir, reformar, ampliar, reciclar, cercar, plantar, mantener en buen estado de conservación,
limpiar periódicamente un terreno baldío, rentar la propiedad, entre otros.
Las cesiones de posesión constituyen simples declaraciones formuladas por cedentes y
cesionarios que en un proceso judicial de prescripción, deben ser corroboradas a través del aporte
de prueba hábil que acredite los actos posesorios, con las características exigidas por la Ley,
durante el lapso correspondiente.
Ponderación Legal (Ingeniero Abogado Miguel Leal)
En la tabla se indicará "0" si la actividad no se puede desarrollar, "5", si se puede desarrollar
con limitaciones y "10" si se puede desarrollar sin limitaciones.
Las parcelas: considerándose como tales a la representación de la cosa inmueble de
extensión territorial continua, deslindada por una poligonal de límites correspondiente a
uno o más títulos jurídicos, cuya existencia y elementos esenciales consten en un
documento cartográfico registrado en el organismo catastral. Asimismo son parcelas, a los
fines catastrales y tributarios, la
representación de los inmuebles objeto de posesiones y los que surjan de trabajos de
agrimensura para dividir condominios o particiones hereditarias que reúnan las
condiciones establecidas en la reglamentación, y
Las subparcelas (lotes): considerándose como tales a:
1) La representación de las unidades funcionales sobre las que se ejerce un derecho real de
propiedad horizontal o un derecho real de propiedad horizontal especial (conjunto
inmobiliario), y
2) La representación de partes de inmuebles sobre los que se ejerce un derecho real de
superficie. Para su incorporación al Catastro Territorial Provincial las subparcelas deben
ser determinadas mediante un acto de levantamiento parcelario en cuya documentación,
debidamente registrada en el Catastro Territorial Provincial, conste su existencia y
elementos esenciales.
Aplicación del método:
Para estimar el valor de la posesión se avalúa el terreno y se multiplica el monto
por los
porcentajes indicados en las tablas y según corresponda al terreno urbano o rural.
Ventajas y Desventajas:
Ventajas:
· Método de fácil aplicación.
· Considera diferencias en la posesión para terrenos urbanos y rurales
· Se basa en la definición de la propiedad tal como se especifica en el Código Civil
· La formación del valor se fundamenta en la utilidad real de la tierra, bien sea para
el propietario o el poseedor.
Desventajas:
· No toma en cuenta las características específicas de la posesión para cada caso
· De difícil uso como apoyo de una negociación
Es evidente entonces que la ejecución o no de actos posesorios incide en el valor de la parcela.
En consecuencia debe aplicarse un coeficiente de valorización al terreno libre de mejoras, que
represente la influencia de los actos posesorios.
Este coeficiente, conjuntamente con el coeficiente por antigüedad de la posesión, no deben
superar la cifra de UNO (1), ya que, aún considerando una posesión de más de veinte (20) años,
y todos los actos posesorios posibles, el valor del terreno no puede ser superior ni igual al valor
del terreno de una parcela con título de dominio inscripto.
Por lo tanto se propone la siguiente fórmula empírica para determinar el valor del
COEFICIENTE POR ACTOS POSESORIOS:
CAP = 1 + [ 0,10 + 0,05 * (m - 1)]
Donde “m” representa la cantidad de actos posesorios.
En consecuencia el valor de la parcela posesoria, para la tierra libre de mejoras será:
Parcelas Urbanas: VPP = Vb * Sup. * CFf * CA * CAP
Supongamos una parcela posesoria urbana de 12 m. de frente y 35 m. De fondo de forma regular.
Supongamos también que el poseedor lleva 15 años poseyendo, como lo prueba una boleta de impuestos
inmobiliarios abonada por él, Se han comprobado los siguientes actos posesorios:
a) Cierre perimetral de la parcela con pared de ladrillos; b) Pago del impuesto inmobiliario, municipal y
servicios de Obras Sanitarias y Energía Eléctrica; c) Construcción de una vivienda precaria.
Vb = $/m² 100 Superficie = 420 m² Cff = 0,99
Antigüedad de la posesión = 15 años Cantidad de Actos posesorios = 3
CA = 0,20 + 0,02 x (n – 1) = 0,20 + 0,02 x (15 - 1) = 0.48
CAP = 1 + [ 0,10 + 0,05 x (m - 1)] = 1 + [0,10 + 0,05 x (3 - 1)] = 1,20
Luego:
VPP = Vb * Sup. * Cff * CA * CAP
VPP = $/m² 100 x 420 m² x 0,99 x 0,48 x 1,20 = $ 23.950,08
Si se tratase de una parcela con título de dominio, el valor sería:
VPD = $/m² 100 x 420 m² x 0,99 = $ 41.580,00
