Facultad de Derecho
Universidad de Buenos Aires
Derechos
Reales
Cátedra Kiper - Fajre
17
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ARTICULO 1893.- La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de
este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.
● En lo que respecta a inmuebles, la inscripción en el registro es necesaria para la oponibilidad a terceros interesados de
buena fe (erga omnes). Es declarativa. Todo lo que tiene que ver con el sistema está regulado, desde antes de la sanción
de este Código, por la ley 17.801.
● En este sistema cada inmueble está matriculado con su correspondiente número de orden y se le asigna una hoja
especial llamada “folio real”, en la que se asienta toda constitución, transmisión o extinción de los derechos reales que
tengan por objeto el inmueble. Su consulta permite conocer el estado jurídico de dicha cosa.
CARACTERÍSTICAS SISTEMA LEY 17.801
● Registro de documentos: Al tratarse de un registro cuyos efectos son declarativos, la
toma de razón por el RPI es a los sólo efectos de ser oponible a terceros (art. 2° ley
17.801), pero para que nazca el derecho real es necesaria también la tradición (art.
1892). En cambio, en los sistemas constitutivos (registro de derechos), la registración es
un elemento necesario para la creación del derecho del que se trate (art. 1893, 1°
párrafo).
● No convalidante: La registración genera a favor del titular una presunción iuris tantum
atributiva del derecho registrado, pero que en modo alguno puede sanear los vicios de
que adoleciera el acto jurídico nulo o defectuoso (art. 4° ley 17.801).
● El folio real: En nuestro país, consiste en un soporte gráfico de gran tamaño que
contiene la descripción física del inmueble, su ubicación, el número de matrícula, los
antecedentes dominiales y los derechos reales sobre la cosa, etc.
EL FOLIO REAL
● Hasta la sanción de la ley 17.801, las inscripciones se asentaban a través de un
sistema de libros personales, en los que cada escritura se anotaba en el Libro y Folio
abierto en el Registro a la fecha, por lo que era necesario contar con los datos de
cada una de las registraciones para analizar la historia jurídica del bien.
● Al adoptarse el sistema de folio real, se abre una hoja para cada inmueble y se le
otorga un número de matrícula , que sería como el DNI de los inmuebles.
RÉGIMEN DE PUBLICIDAD REGISTRAL LEY 17.801
DERECHO REAL NACE
FUERA DEL REGISTRO REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
DECLARATIVO
INMUEBLE
INSCRIPCIÓN SE LIMITA A (art. 2 Ley 17.801)
OTORGAR OPONIBILIDAD
NO
RÉGIMEN DE FRENTE A 3ROS
CONVALIDANTES
PUBLICIDAD
REGISTRAL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
DERECHO REAL NACE AL AUTOMOTOR
CONSTITUTIVO
MOMENTO DE LA
REGISTRACIÓN REGISTRO DE EQUINOS DE
PURA SANGRE DE CARRERA
Si se inscribe un título que está
afectado a una nulidad, luego de
su inscripción sigue siendo tan
nulo como antes
TRACTO SUCESIVO
● Principio registral según el cual debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado (que es el legitimado para
disponer o gravar el inmueble) y su sucesor a registrar (arts. 14° y 15° ley 17.801).
● Todas las inscripciones tienen que estar perfectamente encadenadas cronológicamente en el tiempo, lo que significa que
sólo procederá la inscripción a favor del nuevo titular, en tanto la persona que le transmite el derecho sea quien figura
como el actual titular en el Registro.
● El registrador debe verificar que el vendedor del título figure como titular del bien en el registro, lo mismo si va a inscribir
una hipoteca.
EJEMPLO
Para que Andrés pueda venderle su casa a Lautaro, debe figurar como el titular de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Si Lautaro concurre al Registro y advierte que la casa en realidad figura a nombre de Antonia, la operación no puede llevarse a cabo.
TRACTO ABREVIADO
● Algunos la consideran una excepción al tracto sucesivo, otros hablan de tracto sucesivo abreviado (art. 16 ley 17.801)
● No se requiere que el disponente inscriba previamente su derecho para lograr la registración del documento
● Caso más habitual en los procesos sucesorios
EJEMPLO
Marcos es dueño de un inmueble y fallece. Lo heredan sus tres hijos, quienes deciden vender el inmueble a Sofía.
El escribano anota en un mismo acto la transmisión hereditaria y el contrato de compraventa.
En las constancias del Registro no figura que el inmueble se transmite de Marcos a sus herederos y de estos a Sofía, sino
directamente de Marcos a Sofía
PLAZOS
1. La ley establece un plazo de 45 días contados desde su otorgamiento para ingresar la escritura que se otorgue en el
Registro.
CERTIFICADOS e INFORMES
● Cumplen función publicitaria
● No se deja constancia de su emisión en el folio pertinente
INFORMES ● Se expiden para abogados, gestores o quien tenga un interés
legítimo
● Plazo de validez es de 60 días corridos
REGISTRO DE LA
PROPIEDAD EMITE
INMUEBLE
● Constancia emanada del registro, a petición de parte, que
CERTIFICADOS publicita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas
● Produce simultáneamente el cierre registral
CERTIFICADOS
PLAZOS DE VALIDEZ
● Cuando un escribano solicita un certificado, se deja constancia en el folio de su emisión.
● El plazo de validez del certificado será de 15, 25 o 30 días según:
A.- 15 días si el escribano tiene su domicilio legal en la misma ciudad de la sede del registro
(ej., ambos domicilios en CABA).
B.- 25 días si el escribano tiene su domicilio legal en otra ciudad de la misma provincia de la sede
(ej., escribano con domicilio legal en Mar del Plata y sede del Registro en La Plata).
C.- 30 días si el escribano tiene su domicilio legal en ciudades de otra provincia que la sede
(ej., escribano con domicilio legal en Rosario y sede del Registro en CABA).
● NO SE DEBE CONFUNDIR EL LUGAR DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE QUE SE TRANSMITE CON
LA SEDE DEL REGISTRO. Si un escribano tiene domicilio legal en Mar del Plata y solicita un
certificado respecto de un bien ubicado en esa misma ciudad, su validez es de 25 días, porque la
sede del registro de la Prov. de Bs. As. está ubicada en la ciudad de La Plata.
● El plazo tiene importancia porque el escribano está obligado a autorizar dentro de ese plazo la
escritura. Si no lo hace, se vencen los certificados y deberá pedir unos nuevos.
BLOQUEO REGISTRAL
● Una vez emitido el certificado, se produce el BLOQUEO REGISTRAL de la
matrícula
● Quiere decir que el Registro de la Propiedad Inmueble asegura la
inmutabilidad de la situación registral del bien por el plazo de validez del
certificado + el plazo que tiene el escribano para ingresar la escritura en el
registro (45 días)
● Ello no significa que la matrícula quede totalmente cerrada, sino que si otro
escribano solicita un certificado, el registro lo expide con la advertencia de la
emisión de un certificado anterior, es decir que ya hay una operación en
trámite
BLOQUEO REGISTRAL
EJEMPLO
● Un escribano pide un certificado el 1/3/2016 y se lo emiten ese mismo día
● El 5/3/2016 ingresa al Registro un oficio de un juez ordenando un embargo
● El registro lo anota pero condicionalmente, esperando lo que ocurra con el certificado:
1. si el escribano autoriza la escritura e ingresa la escritura al registro dentro del plazo—--> el embargo se cae y se
registra la transmisión
2. si vence el certificado o no ingresa la escritura a tiempo, el embargo se anota y al expedir el nuevo certificado se
encontrará ya anotada esa nueva medida cautelar
FUNCIONES DEL
REGISTRADOR
● Principio de calificación registral (muy limitado en nuestro sistema)
● El registrador se limita a verificar que se cumplan las formas extrínsecas de los títulos que se presentan
● Luego la debe comparar con la del folio real para ver si el disponente del derecho es quien aparece como titular
en el asiento respectivo
● Debe verificar la exactitud de los datos del inmueble
● Si encuentra alguna deficiencia, observa el documento y lo devuelve al interesado para que subsane el error,
mientras tanto se inscribe el documento provisionalmente por 180 días, prorrogables a petición fundada
● Recursos contra las decisiones del Registro
1.- Recalificación.
2.- Recurso de apelación ante el Director del Registro.
3.- Recurso de apelación ante la Cámara Civil (CABA) y ante
la Suprema Corte (Prov. Bs. As)
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