DERECHO REAL DE

CONDOMINIO
Concepto legal: Art. 1983 CC:

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa

que pertenece en común a varias personas y que corresponde
a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción”.
CARACTERES

a).- Titularidad plural. Sujetos

Necesariamente tiene que existir pluralidad de sujetos
titulares de derechos para que se dé el condominio.

Si esa pluralidad de personas constituye a su vez un ente

que, como persona o sujeto de derecho, es titular de la
propiedad de una cosa, no hay condominio sino dominio
por parte del ente.
CARACTERES

b).- Unidad de objeto:

El derecho de los copropietarios recae sobre una o varias cosas, muebles
o inmuebles.
Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas, a los efectos de
este derecho real como un solo objeto.
Ello es así ya que el derecho de los comuneros recae sobre todas,
correspondiendo a cada uno por una parte, sin que pueda decirse que
ninguna de ellas en su totalidad, ni ninguna de sus partes materialmente
individualizadas, pertenezca a un copropietario determinado.
CARACTERES

c).- Titularidad - en cuotas partes indivisas

Presencia de cuota ideal – Ausencia de cuota material

El derecho de propiedad, se encuentra fraccionado entre los diversos

propietarios, correspondiéndole a cada uno de ellos en la medida de la
cuota parte que le pertenece: un medio, un tercio, un sexto, etc.

Es importante aclarar que esta parte indivisa es una cuota ideal o

abstracta del todo y que no se corresponde con ninguna parte física o
materialmente determinada de la cosa, es decir no puede
individualizarse desde el punto de vista material qué parte corresponde
a un condómino y qué parte a otro, lo que podríamos definir como
ausencia de cuota material.
Clasificación del condominio

1.- Condominio normal o sin indivisión forzosa. Art. 1997

Todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la

cosa común sin el consentimiento de los otros condóminos.
La acción es imprescriptible.

2.- Condominio con indivisión forzosa temporaria o perdurable

El condómino no puede pedir la división porque lo impide una disposición

de las partes o una disposición de la ley.
 DESTINO DE LA COSA

Destino de la cosa, el art. 1985

El destino de la cosa común se determina:

 por la convención,
 por la naturaleza de la cosa
o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Constitución del condominio
1.- Actos entre vivos. Contrato.-
Habrá constitución de condominio por contrato cuando existe pluralidad
de adquirentes en cualquier contrato, ya sea oneroso o gratuito, que
tenga por efecto transmitir el dominio, aplicándose a los primeros las
reglas relativas a la compraventa y los preceptos relativos a la donación
a los constituidos a título gratuito.

2.- Actos de última voluntad. Testamento.-

También existe condominio normal en materia sucesoria cuando el
causante hubiera legado a varias personas uno o diversos bienes
pertenecientes a la herencia, perfectamente individualizados, con lo
que los legatarios beneficiados pasan a ser condóminos unos de otros.
Es importante aclarar que para que ello suceda es necesario que se
trate de legado de cosas determinadas, no de la herencia misma,
porque en este último supuesto se configuraría una especie de
comunidad hereditaria distinta del condominio.
Constitución del condominio
3.- La ley.-

Hay condominio de origen legal cuando nace como consecuencia

de una disposición legal, independientemente de la voluntad de

los particulares.-

4.- La prescripción

Puede nacer el condominio cuando dos o más personas poseen un

inmueble en común.
La coposesión durante diez años, con con justo título y buena fe hace
adquirir el condominio por prescripción breve.
Si falta uno o ambos requisitos conduce a la adquisición del condominio
FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS

1.- Con relación a la parte indivisa. Art. 1989

a).- Principio general. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa

en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes
condóminos.

b).- Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el

resultado de la partición, que le es inoponible. (2207 …Mientras subsista

la hipoteca la partición extrajudicial del condominio es inoponible al

acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso).

c).- La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros

condóminos.
a).- FACULTAD DE ENAJENAR Y GRAVAR.-

- No es necesario el conocimiento previo ni tampoco el consentimiento

de los demás.
- No existe por parte de ninguno de ellos derecho de preferencia.
- Acreedores del condómino: Si el condómino puede enajenar sin
restricciones, no hay razón alguna por la cual los acreedores no
puedan provocar la venta forzosa.

b).- FACULTAD DE ABANDONO.-

 Art. 1989 último párrafo. La renuncia del condómino a su parte

acrece a los otros condóminos.
c).- FACULTAD DE INTERPONER DEFENSAS: El condómino puede ejercer:

I).- Defensas posesorias extrajudiciales,

II).- Acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros condóminos,
- puede ejercerlas contra cualquiera de estos últimos que por turbación
o despojo en su uso y goce cuando manifiesta la
pretensión a un derecho exclusivo sobre la cosa.
- Estas acciones surgen muy naturalmente de la circunstancia de ser el
condómino poseedor de la cosa.

III).- Acción reivindicatoria contra otro condómino o contra un tercero.

2.- FACULTADES SOBRE LA COSA COMÚN

Art. 1986. Uso y Goce de la Cosa.

- Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la
cosa común sin alterar su destino.
- No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condóminos”,

Art. 1987. Convenio de uso y goce.-

Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común
o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes
materiales”

La reforma prevé la posibilidad de uso exclusivo de la cosa común por parte de un

condómino pero introduce la posibilidad de uso alternado de la misma cuando es
convenida por los condóminos.
Oposición por parte de algún condómino

USO Y GOCE EXCLUYENTE. ART. 1988 :

El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad
distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes
condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio
del oponente.

De esta forma queda explicitado el principio general que compete a cada

condómino de modo tal que bastará que alguno de los comuneros se oponga a la
realización de actos materiales o jurídicos para que estos no se puedan llevar a
cabo.
Entre estos actos materiales se encuentran el uso y goce de la cosa común. Si no
hay oposición, rige el art. 1986, que permite a los condóminos gozar de la cosa
común siempre que lo haga respetando su destino y no la deteriore en su interés
particular y en detrimento del interés de los demás condóminos.
DISPOSICIÓN Y MEJORAS CON RELACIÓN A LA COSA. Art.1990

I.- La disposición jurídica o material de la cosa o de alguna parte

determinada de ella solo puede hacerse con conformidad de todos
los condóminos.

II.- No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.

III.- Cada condómino puede a su costa, hacer en la cosa mejoras

útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
Obligaciones de los condóminos.

.- Obligaciones por gastos de conservación y reparación de la cosa. Art.

1

1991.
- Son las mejoras de mero mantenimiento y las necesarias.
- Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la
cosa y las mejoras necesarias y rembolsar lo que se haya pagado en
exceso con relación a sus partes indivisas.
- Sobre ellas cualquier de lo condóminos las puede realizar sin el
consentimiento de los otros.

2.- Obligaciones por deudas que benefician al condominio. Art. 1992

- Se refiere a las mejoras útiles y las suntuarias,
- Las útiles sirven para mejorar el aprovechamiento de la cosa.
- Las suntuarias son de mero lujo. No benefician a ninguno de los
condóminos.

3.- Obligaciones que derivan de cargas reales o gravámenes

a) Ejemplo: Hipoteca. Acreedor hipotecario
DEUDAS EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD. Art. 1992

 Frente al acreedor únicamente está obligado el condómino que contrajo la

deuda, de modo que el primero sólo a él podrá exigir el cumplimiento, sin
perjuicio de la acción de repetición que luego puede ejercer y que se funda en
la idea de una gestión útil de negocio común.

Cuando la deuda ha sido contraída por todos los condóminos pueden presentarse
los siguientes casos:
 Si no se ha expresado la participación que les corresponde en el condominio y
tampoco se ha pactado la solidaridad, frente al acreedor responden por partes
iguales. No obstante ello, en las relaciones entre los condóminos, nacerá la
acción de reembolso, en el caso de que no tengan la misma participación en la
comunidad.
 Si se expresan las cuotas, frente al acreedor sólo responden en proporción a
las mismas, es decir que lo pactado tiene fuerza de ley, no procediendo
ninguna acción de reembolso.
Administración de la cosa común
La facultad de administrar la cosa común está dentro del concepto de uso y goce
que la ley reconoce a cada uno de los condóminos, pudiendo hacerlo todos los
condóminos conjuntamente o sólo algunos ante la pasividad de los otros.

Art. 1993: Imposibilidad de uso y goce común.

Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia
cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, estos reunidos en
asamblea deben decidir sobre su administración”.-
En ambos supuestos comienza a regir el art. 1993, es decir: si no es
posible el uso y goce de la cosa por su naturaleza o por oposición de
alguno de los condóminos, la decisión deberá ser adoptada en una
asamblea convocada al efecto para decidir sobre su administración.
Administración de la cosa común
Asamblea de condóminos. Quórum y mayoría.
Asambleal art. 1994.
Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y
citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La
resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de
las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de
empate, debe decidir la suerte.

Art. 1995. Frutos.

No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben
dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.
 EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO

1.- Forma natural de extinción: partición

2.- El condominio también puede cesar en forma

a) Absoluta
a1. destrucción o consumo de la cosa,
a2. colocación de la misma fuera del comercio
a3. animales domesticados que recuperan su antigua libertad).

b) Relativa
b1. Por transmisión, o prescripción,
b2. por transmisión judicial,
b3. por voluntad del propietario mediante abandono, enajenación o donación de
la cosa.
Si las causales relativas recién enumeradas recaen sólo sobre la parte indivisa, la comunidad
se extingue únicamente para el condómino titular de la misma, subsistiendo en relación con
los demás.
 PARTICIÓN

La partición consiste en la conversión de la parte ideal o

abstracta que le corresponde a cada condómino en una
porción o lote material equivalente a su interés en la cosa.

Normas aplicables: En todo lo relativo a la división de la

comunidad, deben aplicarse las reglas relativas a la partición
de las sucesiones.
 ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

Art. 1997 dispone: “Derecho a pedir la partición. Excepto

que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede,
en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción
es imprescriptible”.

En el condominio sin indivisión forzosa la facultad de pedir la

partición es de orden público, por ende irrenunciable e
imprescriptible.
 FORMAS DE PARTICIÓN Art 2374

Existiendo la posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en

especie, no se podrá exigir por los coherederos la venta de
ellos.

EXTRAJUDICIAL
Si todos los herederos son capaces, se puede hacer
privadamente en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen conveniente.
 FORMAS DE PARTICIÓN Art 2374

PARTICIÓN JUDICIAL

1. Cuando haya menores, aunque estén emancipados o incapaces o

ausentes cuya existencia sea incierta.

2. Cuando terceros, fundándose en un interés legítimo, opongan a que se

haga la partición privada.

3. Cuando los condóminos mayores no acuerden en hacer la división

privadamente, ésta deberá hacerse por un partidor designado por el
juez.

Partición por Adquisición por un condómino. Art. 1998. Cuando uno

delos condóminos deviene propietario de la cosa.
Clasificación del condominio

1.- Condominio normal o sin indivisión forzosa. Art. 1997

Todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la
cosa común sin el consentimiento de los otros condóminos.
La acción es imprescriptible.

2.- Condominio con indivisión forzosa temporaria. Casos.

I.- El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición

por tiempo indeterminado Art.1999.
II.- Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un
plazo que no exceda de diez años. Art. 2000.
III.- Partición Nociva. Juez posterga por 5 años renovable por otros 5
años. Art. 2001
IV.- Partición Anticipada. El Juez autoriza la partición antes del
Clasificación del condominio

3.- Condominio con indivisión forzosa perdurable

Cuando dicha facultad le esté vedada a los condóminos en forma perpetua.

I.- Ind Forzosa sobre Accesorios Indispensables. Art. 2004

II.- Condominio sobre Muros, Cercos y Fosos. Art. 2006 y

siguientes.
 CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA

Se pueden presentar lo siguientes casos:

1.- Por acuerdo unánime entre condóminos: Art. 2000 CCCN

Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que

no exceda de DIEZ (10) años. Si la convención no fija plazo, o tiene un
plazo incierto o superior a DIEZ (10) años, se considera celebrada por ese
tiempo. El plazo que sea inferior a DIEZ (10) años puede ser ampliado
hasta completar ese límite máximo.
 CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA TEMPORARIA

2.- Por disposición judicial:

el art. 2001.- Partición Nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa según su naturaleza y destino económico, el juez
puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y
que no exceda de CINCO (5) años. Este término es renovable por una vez.

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran

circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto,
haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
 CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE

1) Condominio sobre accesorios indispensables:

Habrá indivisión forzosa perdurable cuando el condominio
sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso común de dos o más heredades que pertenezcan a
diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá
pedir la división (art. 2004).

2) Condominio sobre muros, cercos y fosos (art. 2006 y

subsiguientes del CC): ningún condómino puede solicitar en
ningún momento la división de la cosa común.