NIC 40
PROPIEDADES
DE INVERSION
- IMPACTO
CLASE NO. 7 ( 10 )
CONTABILIDAD AVANZADA I
LOS ACTIVOS DE INVERSION
Las inversiones inmobiliarias en terrenos y edificios son una importante forma de
inversión, que permite no solo conservar el valor del dinero invertido sino
incrementar el valor del mismo con el paso del tiempo por medio de la plusvalía.
Ante esta situación es indispensable que los estados financieros de una entidad
registren todos los eventos económicos de la manera más fiable posible, es por
ello que la finalidad es de demostrar el impacto financiero que sufre una entidad
al aplicar las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS siglas en
inglés)
Para determinar el citado impacto financiero, se parte del análisis de la NIC 40
(Propiedades de inversión),
QUE ES UNA PROPIEDAD DE
INVERSION
Las propiedades de inversión son propiedades (terrenos o edificios o
partes de edificios o ambas) mantenidos por su dueño o el arrendatario
bajo un arrendamiento financiero para obtener rentas, plusvalías o ambas.
... En este caso el terreno no es una propiedad de inversión, se debería
clasificar como inventarios.
QUE ES UNA PROPIEDAD DE
INVERSION
Las propiedades de inversión se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas.
Por lo tanto, las propiedades de inversión generan flujos de efectivo que son en
gran medida independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la
entidad. ( SECCION 16 DE NIIF PYMES)
COMO SE VALORAN LAS
PROPIEDADES DE INVERSION
Las propiedades de inversión se medirán inicialmente al costo.
Los costos asociados a la transacción se incluirán en la medición inicial. El costo
de adquisición de una propiedad de inversión comprenderán su precio de compra
y cualquier desembolso directamente atribuible a su adquisición.
CUANDO SE CONSIDERA UN TERRENO
O EDIFICIO PROPIEDAD DE INVERSION
La NIIF 40 define propiedad de inversión como un terreno o un edificio, o
parte de ellos, que se mantiene por la entidad para obtener rentas o
apreciación del capital y no para su uso en la producción o suministro de
bienes o servicios, o bien, para fines administrativos; o para su venta en el
curso ordinario del negocio.
CUANDO SE DA DE BAJA UNA
PROPIEDAD DE INVERSION
Las propiedades de inversión se darán de baja en cuentas (eliminadas del
estado de situación financiera) en el momento de su disposición o cuando
las propiedades de inversión queden permanentemente retiradas de uso y
no se esperen beneficios económicos futuros procedentes de su
disposición.
PORQUE LAS PROPIEDADES DE
INVERSION NO SE DEPRECIAN
A pesar de que un bien sea depreciable no siempre se deprecia pues es necesario que
exista un valor a depreciar y si no lo hay, entonces, no se genera depreciación.
Además, la depreciación es una pérdida de valor y como se ha anotado éstos bienes
normalmente incrementan su valor.
QUE QUIERE DECIR MEDIR EL VALOR RAZONABLE
DE LAS PROPIEDADES DE INVERSION
La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión está
basado en una tasación hecha por un tasador independiente. –
Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo
de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones,
mantenimiento o mejoras de las mismas
QUE QUIERE DECIR MEDIR EL VALOR RAZONABLE
DE LAS PROPIEDADES DE INVERSION
Al determinar el valor razonable de una propiedad de inversión, la empresa debe evitar duplicar activos y pasivos que
son reconocidos en el balance como activos y pasivos separados. Por ejemplo:
• (a) equipos, tales como elevadores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte integral de un edificio, y
están generalmente incluidos en la propiedad de inversión, en lugar de ser reconocidos en forma separada como
propiedades, planta y equipo;
• (b) si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina generalmente incluye el valor razonable del
mobiliario, debido a que el ingreso por renta deriva de la oficina amueblada. Cuando el mobiliario es incluido en el
valor razonable de la propiedad de inversión, la empresa no debe reconocer dicho mobiliario como un activo
separado; y
• (c) el valor razonable de una propiedad de inversión excluye ingresos por rentas anticipadas o por cobrar de
arrendamientos operativos, ya que la empresa reconoce éstos como pasivos o activos separados.
COMO SE DEPRECIA UNA INVERSION
Para determinar la depreciación por este método, se divide en primer lugar el valor del
activo por el número de unidades que puede producir durante toda su vida útil. Luego, en
cada periodo se multiplica el número de unidades producidas en el periodo por el costo de
depreciación correspondiente a cada unidad.
QUE SON LAS INVERSIONES BAJO NIIF
La clasificación de una inversión en Estados Financieros separados y consolidados
según NIIF. Las inversiones realizadas por una entidad, pueden corresponder a un
instrumento financiero sin influencia significativa, una inversión en asociadas, negocios
conjuntos o una inversión en subsidiarias.
DEFINICIONES ………….
Propiedades de inversión son propiedades (terrenos o un edificio, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por
parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para ganar rentas o plusvalía o ambas, en lugar de para:
• (a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios o para fines administrativos; o bien para
• (b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Propiedades ocupadas por el dueño son propiedades que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un
arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.
Valor razonable es el importe por el cual puede ser intercambiado un activo, entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente
informados, que realizan una transacción libre.
Costo es el importe de efectivo o medios líquidos equivalentes pagados, o bien el valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar
un activo en el momento de su adquisición o construcción por parte de la empresa.
Importe en libros es el importe por el que se reconoce un activo en el balance.
PROPIEDADES DE INVERSION
Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversión:
• (a) un terreno que se tiene para obtener plusvalía a largo plazo y no para venderse en el
corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones del negocio;
• (b) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la
empresa no haya determinado si el terreno se usará como propiedad ocupada por el dueño o
para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones del negocio, se
considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalía);
• (c) un edificio que sea propiedad de la empresa que presenta la información financiera (o
bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y que lo alquile a través
de uno o más arrendamientos operativos; y
• (d) un edificio que esté desocupado y que será arrendado a través de uno o más
arrendamientos operativos.
PROPIEDADES NO CONSIDERADAS
DE INVERSION
Los siguientes son ejemplos de partidas que no son propiedades de inversión y que, por lo tanto, no caen dentro del alcance
de esta Norma:
• (a) propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio, o bien que se encuentran
en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo propiedades
adquiridas exclusivamente para su desapropiación posterior en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas;
• (b) propiedades que están siendo construidas o mejoradas por cuenta de terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de
Construcción); NIIF 15
• (c) propiedades ocupadas por el dueño (véase la NIC 16 Propiedades, Planta y Equipo), incluyendo (entre otras) las
propiedades que se tienen para uso futuro como ocupadas por el dueño, propiedades que se tienen para realizar en ellas
construcciones o desarrollos futuros, y usarlas posteriormente como ocupadas por el dueño, propiedades ocupadas por
empleados (paguen o no rentas a valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño en espera de desapropiarse de
ellas; y
• (d) propiedades que están siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversión. La NIC 16 se
aplica a dichas propiedades hasta que la construcción o desarrollo estén terminadas, fecha en la que se convierten en
propiedades de inversión y por lo tanto quedan sujetas a esta Norma. Sin embargo, esta Norma sí es de aplicación a las
propiedades de inversión existentes que están siendo mejoradas nuevamente para uso futuro como propiedades de
inversión (véase el párrafo 52).
PROPIEDAD DE INVERSION EN
SUBSIDIARIA
En algunos casos, una empresa tiene una propiedad que arrienda a la controladora o a otra
subsidiaria del mismo grupo, y es ocupada por éstas. Esta propiedad no podrá ser calificada
como de inversión, en los estados financieros consolidados que incluyen a ambas
empresas, dado que se trata de una propiedad ocupada por el dueño, desde la perspectiva
del grupo en su conjunto. Sin embargo, desde la perspectiva individual de la empresa que la
tiene, la propiedad es de inversión si cumple con la definición del párrafo 4. Por lo tanto, el
arrendador tratará la propiedad como de inversión en sus estados financieros individuales.
