UNIVERSIDAD ABIERTA PARA ADULTOS

(UAPA)
ESCUELA DE DERECHO
Asignatura
Derecho Civil ll
Tema
Tarea X
Sustentante
Julio César Bravo Reyes
Matrícula
100034157

14 de febrero de 2022.-
Matrícula
202001119
 PUBLICIDAD DE LOS
PRIVILEGIOS E HIPOTECAS

JULIO CÉSAR BRAVO/SANTIAGO

INTRODUCCION

En esta presentación, vamos a abordar los siguientes temas:

 Inscripciones Hipotecarias,
 Cancelación, Reducción.
 Sanción al Incumplimiento de las Reglas de Forma.
 Responsabilidad del Notario.
 Publicidad de los Privilegios e Hipotecas.
 Las Transcripciones
 Elementos característicos y los principios del Sistema Ministerial y del Sistema Torrens.

JULIO CÉSAR BRAVO/SANTIAGO

 OBJETIVOS ESPECIFICOS

 Describir el proceso de Inscripciones, Cancelación y Reducción de Hipotecarias

 Describir las sanciones al Incumplimiento de las Reglas de Forma y la responsabilidad del

Notario.

 Determinar la publicidad de los Privilegios e Hipotecas.

 Verificar las Transcripciones de las hipotecas.

 Verificar los elementos característicos y los principios del Sistema Ministerial y del Sistema
Torrens.

o .

JULIO CÉSAR BRAVO/SANTIAGO

Inscripciones Hipotecarias
 Inscripciones Hipotecarias

Para que la publicidad inmobiliaria sea efectiva es necesario que el Conservador de Hipotecas
en donde se inscriben sea territorialmente competente, es decir, debe ser el del municipio o
distrito judicial en que se encuentren ubicados los bienes objeto de gravamen.

Al respecto establece el artículo 2146 del Código Civil:

Las inscripciones se hacen en la oficina de conservación de hipotecas, establecida para la

común o distrito judicial en que estén situados los bienes sujetos al privilegio o a la hipoteca. No
producen ningún efecto, si se hicieren en el plazo dentro del cual los actos realizados antes de
declararse las quiebras se califican como nulos. Lo mismo tiene lugar entre los acreedores de
una sucesión, si no se ha hecho la inscripción sino por uno de ellos después de abierta aquélla,
y en el caso en que no haya sido aceptada sino a beneficio de inventario.
De igual manera, dispone el artículo 9 de la Ley sobre Registro y Conservación de Hipotecas
que las inscripciones hipotecarias deben hacerse en la oficina de hipotecas establecida en la
Provincia o Distrito en que estén situados los bienes sujetos al privilegio o la hipoteca.

El indicado texto legal, coincidiendo con lo expresado en el artículo 2148 del Código Civil, indica
también los requisitos que deben cumplirse para realizar la inscripción: Debe presentar el
acreedor o la persona que este apodere, el original del acto o una copia certificada del mismo o
de la sentencia, en caso de que el privilegio o la hipoteca sea consecuencia de una decisión
judicial.
Deberá presentarse ante el Conservador de Hipotecas, doble factura, las cuales
contendrán:

 El nombre, apellido, domicilio del acreedor, su profesión, si tuviere alguna, y la elección de

domicilio hecha por él en un punto cualquiera de la Provincia o Distrito de la oficina de
hipotecas;
 El nombre, apellido, domicilio del deudor; su profesión si la tuviere, o una designación
individual y especial, tan clara, que por el individuo que esté gravado con la hipoteca;
 La fecha y naturaleza del título;
 El importe del capital de los créditos expresados en el título o avaluado por el que hace la
inscripción, según las rentas y prestaciones, o los derechos eventuales, condicionales o
indeterminados en el caso en que haya sido mandada dicha evaluación, así como también
el importe de los accesorios de estos capitales y la época en que son exigibles;
 La indicación de la especie y situación de los bienes sobre los que se propone conservar
su privilegio o su hipoteca. Esta última disposición no es necesaria en el caso de las
hipotecas legales o judiciales; a falta de convenio, una sola inscripción para estas
hipotecas, abraza todos los inmuebles comprendidos en la Provincia o Distrito del Registro.
Para la inscripción de las hipotecas legales el artículo 11 de la indicada Ley de Registro y
Conservación de Hipotecas establece, al igual que el artículo 2155 del Código Civil, que las dos
facturas deben contener solo:

 Los nombres, profesión y domicilio real del acreedor, y el domicilio por o para él en la Provincia o
Distrito;

 Los nombres, profesión, domicilio o designación precisa del deudor;

 La naturaleza de los derechos que se propone conservar y el importe de su valor en cuanto a los
objetos determinados, sin que haya obligación de fijarlos respecto de los que sean condicionales,
eventuales o indeterminados.

La inscripción de las hipotecas es de gran importancia, ya que es esta la que determina el rango de
la misma, teniendo preferencia el acreedor que tiene una inscripción en primer rango frente a los que
la tienen en segundo y en tercer rango, y en consecuencia siendo preferido para el cobro quien la
realizó primero.
Las inscripciones hipotecarias, igual que los privilegios, tiene una vigencia de diez años, por lo
que deben ser renovadas transcurrido dicho lapso para que continúen surtiendo los efectos de
garantizar el crédito.

Si bien pueden ser gravados varios inmuebles en virtud de determinada deuda, es necesario
mantener el principio de proporcionalidad, y se consideran excesivos y pasibles de ser
reducidos los gravámenes realizados a varios inmuebles cuando el valor de solo uno estos
suficiente para garantizar el crédito.

Así lo establece el artículo 2162 del Código Civil al expresar: “Se reputan excesivas las
inscripciones que gravitan sobre muchas fincas, cuando el valor de una o de algunas de ellas
pasan en más de un tercio, en bienes libres, del importe de los créditos en capital y accesorios
legales.”

También son reducibles las inscripciones de hipotecas de naturaleza condicional, eventual o

indeterminada, realizadas en base a la tasación hecha por el acreedor y cuyos créditos no se
encuentren indicados e identificados en el contrato mediante el cual se constituye dicha
garantía. Esta afirmación se desprende de lo establecido en el artículo 2163 del Código Civil.
Cancelación, Reducción
Cancelación y Reducción de las Inscripciones

Para la cancelación de una hipoteca convencional se requiere del consentimiento por escrito de las
partes envueltas en el contrato que dio origen a dicho gravamen. No basta con la carta de saldo que
comprueba la extinción de la obligación mediante el pago de la deuda, sino que es requerido un “acto
de cancelación de hipoteca”, con firmas legalizadas por un Notario Público.

Mediante dicho documento el acreedor declara haber recibido la suma correspondiente al crédito y
descarga al deudor por dicha obligación, asimismo, autoriza al Conservador de Hipotecas, o al
Registrador de Títulos (según corresponda) a cancelar la hipoteca del inmueble gravado.

Al igual que el artículo 2157 del Código Civil, establece el artículo 23 de la Ley sobre Registro y
Conservación de Hipotecas que: “Las inscripciones se cancelan por el consentimiento de las partes
interesadas, que tengan capacidad para este objeto, o en virtud de una sentencia en última instancia,
o pasada en autoridad de cosa juzgada.”
Cancelación y Reducción de las Inscripciones

En caso de negativa del acreedor satisfecho en el pago a otorgar al deudor del documento que le
permita cancelar la hipoteca, este puede dirigirse ante el Juez competente y solicitar que ordene la
cancelación de la misma, para lo cual debe probar que ha saldado la deuda contraída.

Expresa el artículo 2159 del Código Civil:

La cancelación no consentida, se pide al tribunal del distrito en que se hizo la inscripción, a no ser
que dicha inscripción haya tenido lugar para la seguridad de una condena eventual o indeterminada,
sobre cuya ejecución o liquidación el deudor y el acreedor presunto estén litigando o deban ser
juzgados por otro tribunal, en cuyo caso la demanda de cancelación debe presentarse o remitirse a
este último…
Cancelación y Reducción de las Inscripciones

La forma en que se publica la cancelación de la hipoteca se encuentra establecida en el artículo 25 de

la Ley sobre Registro y Conservación de Hipotecas:

La cancelación o reducción de toda inscripción se colocará al margen de esta, firmando la nota el

conservador de hipotecas con expresión de la fecha en que se extiende y de la copia del acta o
sentencia en virtud de la cual se hace la cancelación o reducción.

Con la cancelación de la inscripción hipotecaria queda liberado el inmueble, por lo que es de gran
importancia que se realice la publicidad de la extinción de la misma a los fines de que los terceros,
sean estos posibles acreedores o futuros compradores puedan obtener resultados fidedignos al
realizar la consulta del estado jurídico del inmueble.
SANCIÓN AL INCUMPLIMIENTO DE
LAS REGLAS DE FORMA
Sanción al Incumplimiento de las Reglas de Forma

Además de que el incumplimiento a los requisitos de fondo y de forma en la constitución del

contrato de hipoteca da lugar a la nulidad absoluta de esta; dichos vicios también provocan efectos
en cuanto a la persona del notario.

Antes de instrumentar un contrato de hipoteca el notario actuante debe comprobar la capacidad e

identidad de las partes, así como la calidad del constituyente para disponer del inmueble que se
pretende gravar. El notario tiene una seria responsabilidad como como oficial público, y cuando la
compromete debido a la comisión de alguna falta su responsabilidad civil es de naturaleza
cuasidelictual.
Sanción al Incumplimiento de las Reglas de Forma

El notario puede ver afectada su responsabilidad civil tanto en razón de la comisión de algún hecho
inintencional o la omisión de algún requisito o formalidad establecida en la Ley, no importa que la
actuación haya sido debido a su imprudencia, negligencia o impericia.

Si se comprobara que el notario ha incurrido, de manera intencional, en violaciones a la ley, su

responsabilidad sería delictual, lo que podría conllevar penas de multas y prisión, además, de la
obligación de resarcir de manera económica los daños que hubiera causado. También puede el
notario ser pasible de sanciones disciplinaria, siendo la más grave la cancelación de la licencia
notarial.
PUBLICIDAD DE LOS PRIVILEGIOS
E HIPOTECAS
Publicidad de los Privilegios e Hipotecas

Para que los privilegios sean oponibles a los acreedores y surtan efectos con respecto de estos, la
ley exige el requisito de la publicidad en la oficina de Conservaduría de Hipotecas, solo con
algunas excepciones de ciertos privilegios que quedan exentos de la indicada publicidad.

Expresan Henri, León y Jean Mazeaud (P. 321):

Los terceros tienen interés en conocer el estado y la capacidad de las personas con las cuales
tratan-con ese fin el legislador ha organizado la publicidad de las partidas del registro civil-; le
igualmente, la situación jurídica de los bienes que constituyan el objeto de sus convenciones.

Es decir, es de interés práctico la publicidad inmobiliaria a fin de preservar los derechos de los
terceros y las garantías de los créditos.
 Publicidad de los Privilegios e Hipotecas

Dispone el artículo 2106 del Código Civil:

No producen efecto los privilegios entre los acreedores respecto de los inmuebles, sino cuando los
han hecho públicos, inscribiéndolos en el registro del conservador de hipotecas de la manera que
se determina por la ley, contándose desde la fecha de esta inscripción bajo las solas excepciones
siguientes.

Asimismo; pero en cuanto a las hipotecas, expresa el artículo 2134 del indicado Código, que para
que las hipotecas adquieran rango, sean estas legales, judiciales o convencionales, es requerida la
publicidad de estas en la Oficina del Conservador de Hipotecas.

Es decir, en principio, tanto los privilegios como las hipotecas deben ser inscritas en la oficina del
Conservador de Hipotecas para ser ejecutables en favor de los acreedores titulares de estos
derechos y ser oponibles a los terceros.
 Publicidad de los Privilegios e Hipotecas

Es importante resaltar que tanto en cuanto a las hipotecas como respecto de los privilegios que
recaen sobre inmuebles, la competencia del Conservador de Hipotecas aplica cuando estos están
sin sanear, de lo contrario realizar dichas inscripciones no corresponde al indicado funcionario, sino
al Registrador de Títulos.

Los privilegios y las hipotecas que afectan inmuebles para proteger derechos de menores e
interdictos, se consideran existentes independientemente de la publicidad que se haga de estos.
LAS TRANSCRIPCIONES
 Las transcripciones

Además de la publicidad de las hipotecas y de los privilegios, existen otros actos o contratos que
deben ser transcritos ante el Conservador de Hipotecas.

Según establece el artículo 27 de la Ley sobre Registro y Conservación de Hipotecas, deben ser
trascritos en la oficina de hipotecas donde radiquen los bienes:

1) Todo acto entre vivos, traslativo de propiedad inmobiliaria, o de derechos reales susceptibles
de hipotecas;
2) Todo acto que contenga renuncia a estos mismos derechos;
3) Las sentencias que declaren la existencia de un contrato verbal de la naturaleza de los
expresados;
4) Toda sentencia de adjudicación que no sean dictada sobre licitación realizada en beneficio de
un coheredero o de un copartícipe.
 Las transcripciones

Cuando se realiza un acto de venta, de donación, etc. mediante el cual queda transferida la
propiedad inmobiliaria también es necesario realizar la trascripción íntegra de dichos actos, es
decir, deben copiarse letra a letra. Asimismo, los actos que cambien el estado jurídico de
dichos inmuebles y otros más que refiere el indicado texto legal. Indican Henri, León y Jean
Mazeaud (P. 419):

La transmisión no es oponible a los terceros más que por la publicidad. De lo anterior resulta,
que entre dos adquirientes que tengan sus derechos adquiridos del mismo enajenante, no es
preferido el que haya adquirido primero, sino el que primero haya publicado su derecho.
 Las transcripciones
También deben ser objeto de transcripción, de conformidad con el artículo 28 de la Ley sobre
Registro y Conservación de Hipotecas:

1) Todo acto constitutivo de anticresis, de servidumbre, de uso y de habitación;

2) Todo acto que contenga renuncia de estos mismos derechos;
3) Las sentencias que declarasen su existencia en virtud de un contrato verbal;
4) Los arrendamientos cuya duración exceda de más de nueve años;
5) Cualquier acto o sentencia en que se haga constar, aún para arrendamiento de menos duración,
el anticipo o cesión de una suma equivalente a tres años de alquileres o rentas no vencidas.

La razón de la obligatoriedad de dicha publicidad hacerlos oponibles a los terceros, en cuyo caso
estos no podrían alegar ignorancia y ser considerados “terceros adquirientes de buena fe”.

Es claro el artículo 29 de la indicada Ley el expresar: “Hasta el momento en que sean transcritas no
pueden oponerse a terceros que tengan derechos sobre el inmueble, y que hayan conservado
conforme a las leyes los derechos que resulten de los actos y sentencias expresadas en los
artículos anteriores.”
 Las transcripciones

Dispone el artículo 31 de la Ley sobre Registro y Conservación de Hipotecas: “También se

trascribirán en el registro o libro destinado al efecto los actos de embargos inmobiliarios o las
actas de denuncia de los mismos por parte de los bienes sujetos al embargo que radiquen en
la Provincia o Distrito.”

Si bien, el procedimiento de embargo de inmuebles, aunque estén saneados es competencia

de la jurisdicción de Derecho Común, como una excepción a la competencia de la Jurisdicción
Inmobiliaria, la publicidad inmobiliaria de proveniente de la sentencia de adjudicación debe
realizarse en la Oficina del Registrador de Títulos, que es quien expedirá el nuevo certificado
de propiedad en provecho del adjudicatario.

En cuanto al acceso de los terceros a las informaciones contenidas en los libros o registros, el
artículo 41 de la ley sobre Registro y Conservación de Hipotecas expresa: “Los libros o
registros de las oficinas de hipotecas son públicos y toda persona tiene derecho a exigir copia
de ellos, bien sea de las inscripciones y trascripciones que en ellos existan, o certificados de
no existir ninguna.”
 Las transcripciones

Es importante diferenciar la transcripción obligatoria de ciertos actos ante el Conservador de

Hipotecas, con el registro o inscripción de otros ante el mismo funcionario, pero en sus
atribuciones de Registrador Civil o ante registradores civiles de otros municipios, los cuales no
tiene dualidad de funciones, porque no son conservadores de hipotecas.

La transcripción se realiza letra a letra, de manera íntegra; mientras que mediante el registro
se inscriben solo los datos esenciales de ciertos actos.

Si bien hay actos que no necesariamente hay que registrar por mandato de la ley, lo más
recomendable es hacerlo para darles fecha cierta y hacerlos oponibles a los terceros.
 Las transcripciones

Se registran los actos de aguacil; actos de venta de inmuebles saneados con los cuales no se
haría transferencia ante el Registro de Títulos, por el momento; actas del estado civil;
facturas, contratos, etc.

El registro puede realizarse en cualquier oficina del registrador civil; mientras que la
transcripción de actos relativos a inmuebles debe hacerse en la Conservaduría de Hipotecas
del lugar en donde se encuentra ubicado el inmueble.

En cada provincia solo hay un Conservador de Hipotecas; pero existen varios registradores
civiles.

La Conservaduría de Hipotecas se encuentra en el municipio cabecera de la provincia, es

decir, en a la ciudad principal; en cambio los registros civiles se encuentran en todos los
municipios, aunque también en el municipio cabecera.
 Elementos característicos y los
principios del Sistema Ministerial y
del Sistema Torrens.
 Sistema Ministerial
• Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos inmobiliarios que está vigente
en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el sistema por medio del ministerio de
un funcionario público, denominado Conservador de Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el
Poder Ejecutivo. Otra característica de este Sistema es que aunque cumple con el principio de la
publicidad, porque transcribe documentos, anota derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna
garantía legal respecto del derecho que anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el
libro de transcripciones. Además, las transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los
inmuebles. Contrario al Sistema Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En nuestro
País aún está vigente el Sistema Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente
contenida en la Ley 637 de fecha 12 de diciembre del 1941. La transcripción de los actos relativos a los
inmuebles no registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a los terceros y para
hacerlo valer en justicia.
 Sistema Torrens

• Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más científico, organizado,
seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. Su característica esencial
está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad, autenticidad y
especialidad.
Elementos esenciales del Sistema Torrens
El Sistema Torrens está contenido en cuatro principios y para que estos puedan cumplirse a
cabalidad es necesario que estén sustentados en los elementos siguientes:
•Individualización de la tierra: Elemento esencial y primero en orden de procedimiento, en el
cual reposa éste. No es posible determinar con exactitud un derecho si antes no está
determinada con precisión la cosa sobre la cual recae ese derecho.
 Elementos esenciales del Sistema Torrens
•Prueba del derecho de propiedad frente al Estado: la eficacia del sistema reposa en la
garantía que ofrece el Estado de la certidumbre y de la existencia de los derechos registrados.
Para la concepción de esta garantía el Estado se considera, como en realidad lo es, propietario
originario de todas las tierras sobre la cual ejerce su dominio. Si el Estado, por intermedio de
sus funcionarios, no es convencido de que un derecho de propiedad absoluta que emane de él
en esa forma existe sobe la tierra, no prestará su garantía que tiene la virtud de ser absoluta,
eficaz, obligatoria y forzada frente a todo el mundo. No basta probar que un instrumento de
transmisión justifica el derecho de un reclamante o que una persona tiene mejor derecho que
esta, es necesario, obligatorio probar que se tiene ese derecho derivado por sí o por los
cedentes, del Estado, ya por convención, concesión, venta, etc. O por prescripción, por
usucapión.
 Elementos esenciales del Sistema Torrens

•Creación de un certificado de derecho (Certificado de Título que emana del Estado): Sólo
entonces el Estado podrá, sin cometer injusticia, garantizar por medio de un certificado, el
derecho originariamente registrador, que es siempre un derecho de propiedad. La única forma
para conservar esa garantía, en los registro posteriores, es la de intervenir en cada una de ellas
súper vigilando cuidadosamente las operaciones por medio de funcionarios especializados que
cuidarán de que ella sean realizada dentro de los requisitos exigidos para garantizar el interés de
los terceros.
 Elementos esenciales del Sistema Torrens
•Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado: El certificado de titulo, así expedido
es irrevocable, en el sentido de que no puede ser anulado, ni menoscabado en su fuerza legal
por ninguna decisión de ninguna autoridad judicial o administrativa, excepto en los casos de
fraudes previsto por la ley. Su perpetuidad es consecuencia de la garantía del Estado. El
derecho consagrado en el certificado no se pierde jamás, ni se menoscaba en su forma
registrada, no obstante el no uso que de él haga el beneficiario o del uso agresivo que contra él
pueda hacer un tercero. Por lo tanto la prescripción y la usucapión han sido eliminada como
forma de adquirir frente al terreno registrado.

.
 Elementos esenciales del Sistema Torrens

•Consagración de las anotaciones preventivas: La irrevocabilidad del certificado y el principio de

que solo tiene existencia los derechos que lo afecten por las anotaciones en él. Se resume en que
todo contrato que no sea inscrito en el Registro de Titulo y transcrito en el certificado de titulo no
existe, no se le puede oponer a tercero.
•Creación de un fondo de indemnización: El interés de mantener el principio de irrevocabilidad del
título es tan grande, que el Estado prefiere crear un fondo de indemnización por contribución
proporcional de los dueños registrados, para pagar de él cualquier perjuicio que pueda ser
ocasionado a un tercero en el procedimiento de aplicación de la Ley.
 Principios del Sistema Torrens

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que encontramos en el
Sistema Torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad
La publicidad
La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble.
Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento catastral, hasta la
inscripción de los derechos en el Libro-Registro.
Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se transcribe el
Decreto de Registro por ante el Regtrador de Títulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in
extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos
o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los
requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles.
 Principios del Sistema Torrens

La publicidad
Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro,
cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los
terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y
desde entonces son oponibles a terceros.
La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del
saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el registro
material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final
de saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos.
 Principios del Sistema Torrens
La legalidad
Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente depurado;
es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso
del saneamiento. Este elemento encuentra su consagración legal en el artículo primero de la Ley
actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia
del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.
La expresión empleada por la Ley "SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos", frase que
reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920,
cuando decía: "todos los intereses encontrados serán resueltos por el tribunal", convierte al Juez
en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al papel pasivo que desempeña el Juez
en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, aún
buscando prueba que ellos no le hayan presentado, con el propósito de dar el derecho a quien
realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado.
 Principios del Sistema Torrens
La legalidad
De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una persona que
no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a hacer una investigación amplia, plena,
en relación con el inmueble objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relación con todos los
derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro, hipotecas,
anticresis, servidumbres, medianería entre otros, sin exclusión alguna, puesto que la forma general
empleada por la Ley no excluye ningún derecho. Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio
disposiciones legales que en el derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por
ejemplo, la prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su
sentencia el derecho cuyo registro se ordena.
 Principios del Sistema Torrens
Autenticidad
La autenticidad le viene del Certificado de Título, que es oponible a todo el mundo, incluyendo al
Estado. Y tiene la garantía de éste. Para que la persona titular de ese derecho; acto que, por
emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la autenticidad queda
otorgada por el Certificado de Títulos que es expedido por el Registrador de Títulos del
departamento correspondiente una vez se haya transcrito el correspondiente Decreto de Registro.
Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el Artículo 173 de la Ley de Registro de
Tierras. Por consiguiente, el Estado pone en manos de la persona que ha saneado catastralmente
su inmueble un documento auténtico, el Certificado de Título, el cual le da o le reconoce en todo
momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene un carácter erga omne, es
imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la
República.
 Principios del Sistema Torrens

Autenticidad
Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley, y emanar de un funcionario creado para
otorgarlo, es un acto auténtico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio de la autenticidad
puede concretarse en esta idea: la autenticidad es una consecuencia de la legalidad y la publicidad y
resulta del hecho de investir a una persona del derecho registrado por medio de un documento que
expide el oficial público que está autorizado para ello, con todos los requisitos que la ley exige para
el caso.
Principios del Sistema Torrens

La especialidad
Esta resulta como una de las características del sistema Torrens, para la individualización del
inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un lugar
especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo así como la prueba del estado civil de ese
inmueble, desde que se hizo el primer registro.
La especialidad consiste en la correcta determinación e individualización de los sujetos,
objetos y causas del derecho a registrar.
 CONLUSIÓN:

Al culminar con esta presentación sobre Publicidad de Los Privilegios e Hipotecas, hemos
llegado a las siguientes conclusiones:
Establece el artículo 2146 del Código Civil:

Las inscripciones se hacen en la oficina de conservación de hipotecas, establecida para la

común o distrito judicial en que estén situados los bienes sujetos al privilegio o a la hipoteca.
No producen ningún efecto, si se hicieren en el plazo dentro del cual los actos realizados
antes de declararse las quiebras se califican como nulos. Lo mismo tiene lugar entre los
acreedores de una sucesión, si no se ha hecho la inscripción sino por uno de ellos después de
abierta aquélla, y en el caso en que no haya sido aceptada sino a beneficio de inventario.
 CONLUSIÓN:

El artículo 2157 del Código Civil, establece el artículo 23 de la Ley sobre Registro y
Conservación de Hipotecas que: “Las inscripciones se cancelan por el consentimiento de las
partes interesadas, que tengan capacidad para este objeto, o en virtud de una sentencia en
última instancia, o pasada en autoridad de cosa juzgada.”

Además de que el incumplimiento a los requisitos de fondo y de forma en la constitución del

contrato de hipoteca da lugar a la nulidad absoluta de esta; dichos vicios también provocan
efectos en cuanto a la persona del notario.

Para que los privilegios sean oponibles a los acreedores y surtan efectos con respecto de
estos, la ley exige el requisito de la publicidad en la oficina de Conservaduría de Hipotecas,
solo con algunas excepciones de ciertos privilegios que quedan exentos de la indicada
publicidad.
 CONLUSIÓN:

Conforme a lo establecido por la ley de Registro de Tierras, nuestro sistema se organiza

dentro del ámbito del poder judicial, creándose una jurisdicción especial denominada
jurisdicción de tierras, que entiende todo lo vinculado con el registro y la publicidad
inmobiliaria. Su objeto es registrar todos los terrenos que forman el territorio nacional,
basándose en las características del Sistema Torrens: publicidad, legalidad, especialidad y
autenticidad.

El Sistema Torrens establece un orden y un procedimiento para cada trabajo, procedimiento,

recurso o acción que tenga que ver con los terrenos que serán objeto de registro. La prioridad
no es más que la orden emanada del Tribunal Superior de Tierras, de forma administrativa
para el establecimiento y adjudicación de los derechos susceptibles de registro, y que además
aprueba el contrato con el agrimensor que ha de efectuar las mediciones.
BIBLIOGRAFÍA

 Padilla, Y. (2018). Los Contratos y las Garantías. Santiago de los Caballeros:

Ediciones UAPA. Ediciones UAPA.

 República Dominicana, Código Civil Dominicano. Edición Oficial. 2007.

 https://www.monografias.com/trabajos71/evolucion-propiedad-inmobiliaria-
dominicana/evolucion-propiedad-inmobiliaria-dominicana2.shtml