Lección Nº 29.
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Servidumbres en General
- Hilaria Isabel Oliveira Riquelme- Karen Romina Mascareño Rojas.
I. Concepto
La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble
ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos de
disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos
de propiedad.
II. Antecedentes
Sus origines se remontan al derecho romano y se habría originado para
resolver dificultades entre fundos relacionados o colindantes. Como un
gravamen o carga constituida sobre un fundo en beneficio de otro fundo o de
una persona determinada, por ello la clasificación antigua se refiere a
servidumbres reales y personales, por la utilidad destinada a un fundo o a una
determinada persona.
III. Diversas Acepciones de la palabra.
En sentido amplio En otro sentido
Traduce la idea de restricción de la libertad, Expresa la idea de un gravamen constituido
restringiendo el sentido, se tiene que la sobre un fundo en utilidad del otro, entendió
palabra alude a un derecho real sobre una como ventaja o servicio que la heredad
cosa ajena, con prescindencia de los sirviente proporciona a la heredad
derechos reales instituidos para garantizar el dominante, siendo esta última acepción la
proporcionar al fundo dominante. que predomina en la mayoría de las
legislaciones actuales.
NUESTRO CÓDIGO ESTABLECE.
ARTÍCULO 2188º.- En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos
actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario
ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la
servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”. Como queda visto
las servidumbres hacen pesar sobre los fundos sirvientes algunas cargas que se revierten
en utilidad de otro, denominado fundo dominante
Las servidumbres se clasifican de distintos puntos de vistas: Teniendo en cuenta el
sujeto activo de las servidumbres, éstas pueden ser reales y personales.
• La reales o prediales: se constituyen sobre un inmueble en beneficio de otro.
• Los personales: se establecen para procurar alguna utilidad a una persona
determinada.
IV. Clasificación de las servidumbres reales o
prediales
POR RAZON DE SU POR LOS SIGNOS TAMBIEN PUEDEN
EJERCICIO EXTERIORES SER
- SON CONTINUAS - Aparentes - Positiva
- SERÁN DISCONTINUAS - No Aparentes - Negativa
V. Caracteres de la servidumbre
1. Es un derecho real sobre cosa inmueble ajena.
2. Tiene por objeto la cosa misma sobre la que se constituye y confiere a su titular, una acción real
oponible contra todos.
3. Obliga al propietario del fundo sirviente a dejar de hacer algo o permitir que otro haga algo.
4. Las servidumbres son vínculos de carácter real, que se establecen entre dos heredades, no
importando quienes sean sus propietarios.
5. Las servidumbres, por un lado, amplía el radio de acción de la propiedad al permitir un mejor
disfrute del derecho, y, por otra lo restringe al limitar las facultades que son inherentes
ordinariamente al dominio.
6. Las servidumbres se constituyen al efecto de prestar servicio a la heredad dominante, no cabe
admitir una servidumbre sin utilidad.
7. Las servidumbres son indivisibles, así si se tiene el derecho de pasar por un fundo sirviente, no es
posible que ese derecho pueda existir sólo por la mitad del predio.
EL ARTÍCULO 2199º ESTABLECE
“En caso de dividirse el fundo dominante, la servidumbre subsistirá
en beneficio de cada lote, sin que este hecho pueda agravar la
condición del sirviente. Cuando la servidumbre sólo aprovechare a
una de las fracciones, o debiera ejercerse por cierta parte del fundo,
quedará extinguida respecto de las restantes. Dividido el predio
sirviente, se aplicará la misma regla”.
VI. Sentido moderno de las servidumbres
personales
En el derecho romano se concebía como En la actualidad las servidumbres Nuestro no contiene disposición
parte de las servidumbres personales el personales son las que se alguna que se refiera a las
usufructo, el uso, la habitación y el establecen a favor de una persona servidumbres personales, pero ello
trabajo de animales y esclavos ajenos, individualmente determinada, y no no impide que se establezca una
con el tiempo y en el derecho francés se a la que en cualquier momento sea servidumbre a favor de una
legisló separadamente el usufructo, el propietaria de un inmueble. persona determinada según
uso y la habitación, distinguiéndose a consideren adecuadas o
las servidumbres por separado. convenientes.
VII. Inscripción de las servidumbres
ARTÍCULO 2192º.- Sólo podrán constituir servidumbres prediales los propietarios de
los fundos que hayan de ser beneficiados o gravados con ellas. Si quien aparezca inscripto
en el Registro como dueño, la estableciere a favor de ese predio, la servidumbre subsistirá
respecto del verdadero titular, sin necesidad de declaración alguna.
Las constituidas a favor del fundo por el usufructuario, o usuario expresando que
estipulan para el dueño, sólo producirán efecto desde que se inscriba en el Registro de la
ratificación de éste. A falta de tal extremo, valdrá personalmente para quienes la
estipularon, siempre que mediare inscripción. Lo mismo resultará del convenio que
limitare sus consecuencias a las partes”.
VIII. Constitución de las servidumbres. Modos
previstos por el código civil.
EL ARTÍCULO 2191º ESTABLECE: “Las servidumbres prediales puede ser
constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley: heredades enclavadas y por
usucapión) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por título, si fuesen continuas y
aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden también
ser constituidas por usucapión”.
IX. Obligaciones del dueño o poseedor del fundo
sirviente.
EL ARTÍCULO 2200º ESTABLECE. “El dueño o poseedor del predio sirviente
estará obligado:
- a contribuir a los gastos de reparación o conservación de las obras exigidas por
la servidumbre cuando las utilice en su provecho;
- a permitir el uso de la servidumbre, sin menoscabar en modo alguno su ejercicio;
pero podrá exigir que él sea reglado de la manera menos perjudicial para sus
intereses, con tal que no se prive a la heredad dominante de las ventajas derivadas
de aquélla; y
- a restablecer por su cuenta las cosas a su antiguo estado, cuando efectuare
trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, indemnizado, en su caso, los
perjuicios.
Si la heredad pasare a un sucesor particular, éste sólo deberá permitir aquel
restablecimiento; pero no satisfacer los daños ni los gastos que estas obras exijan.
Por uno y otros, el titular de la servidumbre podrá demandar al que realizó las
obras.”
X. Derechos que corresponden al titular de una
servidumbre.
EL ARTÍCULO 2196º ESTABLECE: “CORRESPONDE A LOS TITULARES DE UNA
SERVIDUMBRE:
- el derecho de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la principal, pero la
concesión de una servidumbre no comportará la de otras para hacer más cómodo su goce;
- la facultad de hacer en el predio sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y la
conservación de la servidumbre, cargando con los gastos, aun en el caso de que la reparación se
hiciere indispensable por vicio propio del fundo;
- el derecho de gozar de la servidumbre en la extensión compatible con la naturaleza del inmueble
dominante, aunque las necesidades de éste se hubieren acrecentado desde la época en que se
constituyó el gravamen. Pero si tal consecuencia proviniere de cambios en el destino o en la
condición del inmueble, que agravasen de un modo anormal la carga del predio sirviente, el juez
podrá limitar el uso, y si ello fuere imposible, declarar extinguida la servidumbre; y
- el derecho de usar de las acciones posesorias. Tendrán esta facultad, tanto los poseedores mediatos
como los inmediatos de las heredades dominantes, siempre que fueren turbados o impedidos de usar
las servidumbres inscriptas y hubieren ejercido estas últimas dentro del año, aunque fuere una sola
vez”.
XI. Interdicto de recobrar
posesión.
EL ARTÍCULO 2197º ESTABLECE: “El propietario de la heredad
dominante deberá ejercer la servidumbre del modo menos
perjudicial para el fundo sirviente. No podrá introducir en éste
cambios innecesarios y estará obligado, si posee una construcción
sobre él para el ejercicio de la servidumbre, a mantenerla conforme
lo requiera el interés del propietario del inmueble gravado”.
XII. Extensión de las servidumbres reglas
aplicables en casos de duda.
EL ARTÍCULO 2188º ESTABLECE. “En virtud del derecho real
de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de
uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza
algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de
ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del
inmueble gravado”.-
EL ARTÍCULO 2195º ESTABLECE: “La extensión de las servidumbres
establecidas por voluntad del propietario, se determinará conforme al
título de su origen, y en su defecto, por los principios siguientes:
a) las activas o pasivas, serán ejercidas dentro de los límites que los
inmuebles tuvieren el día de su constitución, con lo acrecido por accesión
natural; y
b) las constituidas para un uso determinado no podrán ampliarse para
otros usos, y si lo fueren por prescripción, se limitarán al que tuvo el
adquirente”
XIII. Protección de las servidumbres:
En las acciones reales: Las acciones posesorias interponen los
poseedores que son impedidos de ejercer sus
La CONFESORIA es la acción típica que
derechos. En principio tienen acceso a ellas los
corresponde a la defensa de la servidumbre,
titulares de servidumbres continuas y aparentes,
originándose de actos que de cualquier modo
por reunir los requisitos legales de posesión
impidan la plenitud de los derechos reales o las
pública e inequívoca.
servidumbres activas, a fin de que los derechos y las
servidumbres se restablezcan.
Las servidumbres discontinuas y no aparentes
no dan lugar a la interposición de las acciones
posesorias, salvo que tuviera la servidumbre su
origen en un contrato, ya que el título será
prueba suficiente de su existencia.
Los titulares de servidumbres igual que los
poseedores, pueden defenderse de hecho, repulsando
o repeliendo con el empleo de una fuerza suficiente,
en los casos en que los auxilios de la justicia
llegarían tarde, son los casos de la defensa posesoria
extrajudicial.
XIV. Acciones ejercitables:
El propietario que pretende que su inmueble se halle libre de servidumbre puede ejercer
la acción negatoria, contra quien invoque tener tal derecho. Para vencer en la acción
negatoria, le basta probar su derecho de propiedad, y quien pretende la servidumbre
debe probar que tiene derecho a ella.
La acción negatoria también compete para reducir la servidumbre a su límite verdadero,
cuando se alega que ellos han sido excedidos por el propietario del fundo dominante.
Además, el propietario del fundo sirviente cuenta con las acciones posesorias contra
todas personas que de hecho ejerciese actos que importen una servidumbre.
Muchas
Gracias
