CONTRATOS

PRELIMINARES,
PREPARATORIOS O
ANTECONTRATOS.
Contratos preliminaries, preparatorios
o antecontratos:
1  Promesa de contrato.

2 Opción.
3 Carta intención.
 2 2 47.
43 – 38.
CCF
2
1
2
83 4 – 18
era
Promesa.
CC J o lo
A nt es s de • “Contrato preliminar”.
*
om esa a. • “Antecontrato”.
pr a vent
p r
com • “Preparatorio”.
 A B C
En pocas palabras: Definición doctrinal: Definición legal:

“Cuando alguien se compro- “Contrato preparatorio por el que una o las dos partes se obligan a cel-
CCJ 1834.
mete a celebrar un contrato fu- ebrar, dentro de cierto plazo, un contrato futuro, cuyos elementos es-
CCF 2243.
turo (hacer).” enciales se determinan al efecto”.

“Contrato en virtud del cual una o ambas partes se obligan dentro de

un cierto tiempo, a celebrar un contrato futuro determinado”.

 D E
Ejemplos | Utilidad práctica: Clasificación:

• Un “representante” se compromete a vender, pero no tiene facultades suficientes para cele- • Unilateral o bilateral.

brar un contrato de compraventa (poder para actos de dominio), así que elabora un con- • Preparatorio.

trato promesa de compraventa (consejo práctico: limitar poder para celebrar contratos • Tracto sucesivo  Efectos en el

específicos). tiempo.

• En día inhábil, se celebra un contrato promesa de arrendamiento, para que en el día hábil, • Formal 

ahora sí se celebre el contrato de arrendamiento.  Por escrito.

• Celebrar un contrato de promesa de fideicomiso, al no tener disponibles en ese momento,  + Elementos caracterís-

los títulos de propiedad necesarios para enajenar. ticos del contrato defini-

 Función jurídica: Jurídicamente se ponen los medios para celebrar el contrato en el futu- tivo.

ro.  + Cierto tiempo.

 Función económica: Asegurar un precio determinado.

 F
• Obligaciones de hacer CCJ 1836 | CCF 2245.  Plazo (tiempo).
Naturaleza jurídica:
Si falta lo escrito: nulidad relativa.

• En caso de no cumplir: daños y perjuicios CCJ 1535 | Si faltan los elementos característicos: ¿nulidad relativa ?

CCF 2027 o pena convencional. Si falta el tiempo: ¿nulidad relativa ?

• Unilateral o bilateral CCJ 1835 | CCF 2244.

• Condominio A | B.

• B promete no vender.

• Sánchez Medal estudia a este contrato como una “garantía”.

 G
Elementos personales:

• Unilateral:

 Promitente.

 Beneficiario.

* Una de las partes se obliga a celebrar contrato futuro.

• Bilateral:

 Personas por su nombre o promitente recíproco (vendedor, comprador, arrendador, arrendatario, etc.).

• Capacidad:

 No se necesita alguna capacidad especial; solo capacidad general para contratar, es decir, capacidad de ejer-

cicio.

• Poder:

 Igual al del contrato definitivo-. (Ej.: tutor sí requiere autorización judicial sobre bienes del menor).
 H
Elementos formales:

• Acción proforma.

• Escrito CCJ 1837 | CCF 2246.

Nulidad relativa | Convalidable | Prescriptible.

CCJ 1765 | CCF 2228.- Hecha valer por alguien con interés jurídico.

• Por escrito en inmuebles o muebles; no necesario en escritura pública.

 I
Elementos reales:
Contrato de Promesa de Compraventa
• Objeto materia de la promesa del contrato.
• Luis / Juan – Representantes.
• Pedro – Por su propio derecho.
• Posible tanto natural como jurídicamente.
I. Generales…
II. Definir inmueble…
• Determinado o determinable.
CLÁUSULAS:
 PRIMERA.- OBJETO DEL
• Dentro del comercio.
CONTRATO.
El Promitente (1) promete vender, y el
• También se puede sobre derechos.
Promitente (2) promete comprar el
inmueble descrito en el antecedente II…
• Elementos característicos del contrato definitivo:
 SEGUNDA. PLAZO.-…
 TERCERA.- CV definitiva será...
 Si fallan, no habría objeto posible y sería inexistente
 CUARTA.- DEPÓSITO.-
Prom (2) entrega como depósito en garantía
la promesa (se considera un “elemento de existencia”).
de la promesa la cantidad de…
 QUINTA.- PENA CONVENCIONAL…
• Plazo.
 J
Diferencia con otros contratos o figuras :

• Oferta o policitación: Unilateral en cuanto es realizada por una vo- 2104: Consentimiento en promesa  Juez
NO puede sustituir este nuevo
luntad y puede retractarse. (Ciertas reglas).
consentimiento, además es obligación de
• Contrato normativo o marco: No obliga a hacer, solo establecen las hacer.
reglas; en la promesa sí hay obligación a hacer.
2247: Habla del “contrato concertado” (este
• Mandato: Una parte se obliga con la otra a hacer actos jurídicos.
sí puede ser firmado por juez, al elevar la
• Contrato bajo condición suspensiva: Obligaciones no han “nacido”. promesa con acción pro forma). Tercero de
• Promesa de venta: Promesa es el género. buena fe es protegido. El promitente que
enajena a tercero, debe responder por daños
• Cumplimiento forzoso: CCF 2247 | CCF 2104 fracción I plazo.
y perjuicios o la pena convencional.
 J
Diferencia con otros contratos o figuras:

• Compraventa bajo aspecto de promesa de venta, o sea, disfrazada.

• Tesis: [Link]

 Precio + Cosa = Compraventa.

• Por lo tanto, según esa tesis:

 Si pactas precio y cosa es promesa de compraventa.

 Si se pactan obligaciones de dar ya es compraventa.

• Sin embargo, se puede dar un depósito en garantía (para la obligación) para mantener la promesa.

• Plazo: no importa que tenga condición suspensiva,

• - Ej.: “…hasta que den el crédito por el banco…”.

 K
Modos de terminación del contrato de promesa:

1. Celebración del contrato definitivo.

2. Caducidad: termina el plazo.

3. Resolución | Rescisión: por incumplimiento. Se refiere al pacto comisorio tácito o expreso.

4. Muerte.
OPCIÓN.
 Contratos
2 preliminares,
preparatorios
o antecontratos:
1. Promesa de contrato.
 2. Opción.
3. Carta intención.
￮ CCJ 1839 – 1844.
￮ SOLO REGULADO EN EL
CCJ.
￮ Se da más en lo mercantil que
en lo civil, esto es, surge de
operaciones mercantiles.

15
A) En pocas palabras.
￮ “Cuando uno decide si celebra o no un ￮ Queda al arbitrio del “acreedor o
contrato futuro”. beneficiario”, el derecho a exigir
￮ Ventaja para una de las partes. el cumplimiento.
￮ “…tú mismo decides…”
￮ No va contra derecho porque está ￮ Se pacta el precio o
previsto en la ley por el legislador. (Vs. contraprestación de la compra o
Principio General del Derecho: transacción desde el comienzo.
PRINCIPIO DE INTANGIBILIDAD CCF
1797 | CCJ 1266).

16
*A un tercero. 
Diferencia con el
contrato de
promesa.

17
Edificio.

Terreno baldío.

18
C) Definición legal.
￮ CCF No hay | CCJ 1839.

￮ Errores  Todos los contratos

tienen plazo, tiempo y condiciones
 Estas son futuras o inciertas.

￮ No hay “obligaciones eternas” y

todos los contratos tiene un grado,
aunque sea mínimo, de alea.

￮ Exposición de motivos del CCJ  “…

lo importante es la caducidad…”.
19
D) Ejemplos | Utilidad
práctica:
￮ Carta de un futbolista  Contrato de préstamo con opción de compra.
￮ Laboral.
￮ Contrato de arrendamiento con opción a compra  Se está rentando un
departamento pero se pacta un derecho de compra en el futuro.
￮ Civil.
￮ Futuro  En el 2005, la paridad peso-dólar era de $10.60 x $1.00. Empresa vende
dólares en el 2007 a $13.00 pesos por dólar, a cambio de una
prima/contraprestación, teniendo la opción de adquirirlos  Si el cliente quiere
cumple, de lo contrario se pierde la prima/contraprestación.
￮ Mercantil.

20
D) Ejemplos | Utilidad
práctica:
￮ Arrendamiento financiero  Arrendadora financiera renta vehículo por 36 meses y
antes de que termine el contrato, el cliente tiene 3 tipos de opciones terminales:
 1.- Opción terminal de compraventa (adquirir el coche).
 2.- Prórroga de contrato de arrendamiento (antes de que venza).
 3.- Venta a un tercero (se vende el vehículo y se reparte entre arrendadora y el
usuario el saldo).
￮ Mercantil.
￮ Opción de compra de acciones  Compra de acciones después de un tiempo ya que
la sociedad no generó dinero. “Si no me va bien, me compras”.
￮ Mercantil.

21
D) Utilidad práctica:
￮ Económica  Conservar un precio
determinado.
 Ej.: El futuro del dólar o de las acciones
de una sociedad.

￮ Jurídica  Inmovilidad del bien en el

Registro Público de la Propiedad
correspondiente.

22
 E) Clasificación.
￮ Típico | Atípico: ￮ Accesorio | Principal:
 Regulado por CCJ.  CCJ 1843.
 No regulado en el CCF.  Principal:
￮ Gratuito | Oneroso:  Carta del jugador.
 CCJ 1841.  Compra de
 Si es oneroso no se acciones.
devuelve lo recibido  de  Accesorio:
lo contrario sería depósito.  Arrendamiento con
opción de compra.
￮ Unilateral | Bilateral:  Arrendamiento
 CCJ 1842. financiero.
 Incongruencia con lo
bilateral, ya que si existen
obligaciones recíprocas,
sería promesa de contratar.

23
 E) Clasificación.
￮ Formal: ￮ Tracto sucesivo.
 CCJ 1844. ￮ Preparatorio, preliminar o
 Por escrito. antecontrato.
 En caso de inmuebles, en
escritura pública e inscrito ￮ Nominado | Innominado:
en el Registro Público de  Regulado por CCJ.
Propiedad del domicilio de  No regulado en el CCF.
dicho inmueble, para que
sea oponible a terceros.
 IRRENUNCIABLE.

24
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F) Naturaleza jurídica | 3

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25
 Vinculante.
Irrevocable.

F) Naturaleza
jurídica. No está
sujeto a nada,
salvo pacto
Obligación de
vender y ya.
en contrario. La opción es
una oferta
irrevocable,
temporal y
completa.
No está
Limitarse a vinculado a
cierto tiempo. nada excepto
a las partes.

26
 G) Elementos personales.
1. Otorgante: 2. Optante | Opcionante: 3. Beneficiario | Tercero:

￮ No siempre se
￮ Persona que hace la ￮ Persona que tiene
establece, solo si se
oferta, da a otra la a su favor el
pacta la cesión (si se
facultad de celebrar celebrar o no el
transfiere o no) a
o no el contrato. contrato.
tercero (con
consentimiento o sin
￮ “Deudor”.
el consentimiento).

￮ Capacidad: ￮ Poder:
 No se necesita alguna  Poder general para actos de
capacidad especial; solo administración.
capacidad general para
contratar, es decir,
capacidad de ejercicio.

27
H) Elementos
formales.

28
I) Elementos reales.
￮ Oferta, opción o facultad.
￮ Exclusividad.
 “…esta opción se da
exclusivamente a la otra
parte…”.
￮ Obligación del otorgante de
sostener la oferta.
￮ Tiempo CCJ 1840.
 Dentro del plazo o condición
(acontecimiento futuro de
realización cierta o incierta).

29
J) Derechos y obligaciones de las partes.
￮ Otorgante:
 Solo en doctrina.  Según ella, la opción puede o
 Lic. Soyla H. León Tovar, en su no tener plazo; pero en el
libro de Contratos Mercantiles, contrato de promesa siempre
trata este contrato. hay plazo.
 Según ella, este contrato genera
 Tesis: “En la práctica, la
obligaciones de dar y hacer, y lo
estudia como contrato definitivo; promesa unilateral de contrato,
mientras que en el contrato de es igual a la opción, es decir,
promesa, solo hay obligaciones solo genera obligaciones de
dar. hacer, ya que es promesa”.

30
 J) Derechos y obligaciones de las partes.
“A” “B”
￮ Otorgante:  Ej.:
 CCJ es omiso en establecer 51.00%. 49.00%.
expresamente lo relativo a la  “B” trata de exigir la obligación
obligación de hacer, como sí lo de dar al celebrar la opción de
hace en el contrato de promesa, compra.
el cual sin duda alguna es un  Pero “A” se defiende
contrato preliminar. argumentando que, según la
 Una opción no regulada a nivel SCJN, la opción solo genera
federal. obligaciones de hacer y por lo
tanto, solo operan daños y
perjuicios o la pena
convencional.

31
 J) Derechos y obligaciones de las partes.
￮ Otorgante:
 Conclusión:
 Si se celebra una opción, es mejor establecer expresa y
fehacientemente, cuáles son las obligaciones de cada una de las
partes, ya sean de dar y/o de hacer; así como la pena convencional
como optante, es decir, establecer las opciones de hacer y/o dar.

32
K) Diferencias con otras figuras.
￮ Oferta de contrato  Es una
declaración unilateral (una persona)
de la voluntad y es revocable;
mientras que la opción es un
contrato (dos o más personas) y es
irrevocable.

￮ Promesa unilateral del contrato 

Hay tesis que establecen que la
opción es igual a la PUC 
Sinónimo.

￮ La doctrina establece que la

promesa genera obligación de dar. 33
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L) Formas de terminación.

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34
 Carta
intención
.
Contratos
preliminares,
preparatorios
o antecontratos:
￮ 1. Promesa de contrato.
￮ 2. Opción.
 3. Carta intención.

36
A) En pocas palabras.

⬗ Figura importada de EUA.

⬗ “Cuando tú manifiestas tu
deseo de celebrar un
contrato futuro  de
persona a persona”.

37
B) Definición doctrinal.
 “Documento en los que 2 dos o más  “Acto que se produce formalmente como
personas interesadas en celebrar después una carta, que contiene la intención de
un determinado contrato, hacen constar señalar las condiciones en que debe
provisionalmente el estado que guardan celebrarse un contrato o contraer un deber
las pláticas o discusiones, en las que se han
puesto de acuerdo, como parte de este respecto de un negocio, constituir una
posible contrato…pero no es un contrato”. sociedad o una asociación, así como
confirmar el interés de adquirir un bien”.
 “Es usualmente usada para hacer constar
por escrito, un entendido preliminar de las  “Convenio escrito en el que se detallan las
partes que pretenden celebrar un contrato disposiciones preliminares entre las partes
o realizar algún otro acto jurídico, tal como que planean celebrar un contrato o
una fusión de compañías.” convenio.”

38
B) Definición doctrinal.
 Promissory Estoppel:
 Figura de EUA.
 Si hubo negociaciones para celebrar un acto jurídico, y una parte rompe las
negociaciones sin causa justa, es responsable de daños y perjuicios.
 En México, es difícil acreditar esto, ya que se manejan solo como negociaciones y no
está regulada expresamente la responsabilidad “precontractual” como tal.

39
C) Definición legal.
￮ CCJ 1845. ￮ Autorización
￮ Naturaleza del contrato: administrativa
preliminar. Se maneja (específicas):
como “carta con ￮ Licencia de uso de
aceptación al final”  suelo.
Bilaterales  ￮ Licencia de
Reconocimiento de condominio.
adeudo o ￮ Giro comercial.
reestructuración de ￮ Estudios de viabilidad:
crédito. ￮ ¿Quién decide?
￮ Error de técnica ¿Qué es
legislativa ya que ningún viabilidad?
contrato queda sujeto a ￮ ¿Estados
la voluntad de una parte. financieros?
40
C) Definición
￮ Críticas:
legal.
￮ Es un contrato definitivo sujeto a una condición suspensiva.

￮ Mal regulado ya que todo lo anterior existe previsto con otras figuras
jurídicas, es decir, tanto el contrato como las condiciones.

1. Autorización | autoridad | administrativa.

￮ CCJ 1845 | Condición:

2. Viabilidad.

41
En EUA y Austria, hay dos
efectos, son deducibles los
gastos preoperativos (“due
diligence”), y el pago de daños y
perjuicios, si se rompen las
negociaciones sin causa justa.

42
Auditoría de compra corporativa (“due En materia bancaria, todo es autorizado por un Comité
diligence”). Empresa quiere comprar a otra de Crédito. Una empresa que ya no puede pagar, pide
realizando una inspección a esta última para una reestructuración de su crédito, por lo que genera
bajar de precio de compra. Revisión una carta intención con lo anterior, reconociendo deber
corporativa para ver cuánto vale y después determinada cantidad –declaración unilateral de la
bajarle el precio. Cláusula: “…esta carta no es voluntad– y esa carta será analizada por ese Comité.
vinculante…” O al revés, el banco, en una reestructuración de
crédito, solicita al deudor que reconozca la deuda, para
lograr dicha reestructuración.

43
 E) Clasificación.
⬗ Típico | Atípico.
⬗ CCJ 1845-1849 | CCF No hay.
⬗ Se puede hacer una CI basada en el Código Civil Federal ya que se regiría por las
demás reglas de los contratos. (CCF 1858 | CCJ 1328).
￮ Oneroso | Gratuito.
⬗ CCJ 1847. Palabra clave: “puede”.
￮ Formal.
⬗ CCJ 1848.
⬗ Por escrito siempre y en escritura pública si se trata de inmuebles así como
inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
 E) Clasificación.
⬗ Principal.
⬗ Según el CCJ.
￮ Tracto sucesivo.
⬗ Los efectos se dan de manera escalonada.
￮ Nominado | Innominado.
⬗ CCJ 1845-1849 | CCF No hay.
￮ Preparatorio.
⬗ Bajo el CCJ, pero puede ser considerado como “definitivo”, si se da la condición y
por lo tanto, ya genera obligaciones.
⬗ Se dice “definitivo” porque no se otorga el consentimiento nuevamente.
G) Elementos personales.
⬗ No hay denominación legal.
⬗ Es mejor llamarlos por su nombre.
⬗ Capacidad: No se necesita alguna
capacidad especial; solo capacidad
general para contratar, es decir,
capacidad de ejercicio.
⬗ Poder: Poder general para actos
de administración.

46
H) Elementos formales.

2. En escritura
pública si se
trata de
1. Por escrito inmuebles así
CCJ 1848: como inscrito en
siempre.
el Registro
Público de la
Propiedad.

47
 I) Elementos reales.
1. Condición suspensiva | CCJ 1845. 3. Retroactividad | CCJ 1849.
￮ Acontecimiento futuro e incierto. ￮ “Como si fueras dueño desde el comienzo,
￮ Dos tipos: al momento de la creación.”
￮ Viabilidad.
￮ Autorización administrativa.
2. Término (fin del plazo) | CCJ 1846.
￮ Al día siguiente se da la caducidad.
1-1-05

7-9-05
Se da la
condición.

48
 J) Formas de terminación.
1. Caducidad | CCJ 1846. 2. No se dé la condición 3. Acuerdo de las partes.
suspensiva o se vuelva
imposible.

4. Renuncia (aunque en el CCJ no se 5. Rescisión o resolución.

pueda renunciar).

49
Comentarios finales.

Dependerá del Al menos,

contenido genera Gran similitud
obligacional, si se obligaciones entre los 3
pactan de hacer, y contratos
obligaciones de dependiendo preparatorios,
hacer y/o de dar; de los ya que todos
de cumplimiento acuerdos, son formales
forzoso; daños y también (escrito+ep).
perjuicios o pena obligaciones
convencional. de dar.

50
Compraventa.
 B) Introducción y evolución.
Origen.
• Trueque 👉 Cosa por cosa o cosa • Formalidades 👉 “Traditio” 👉 En un
por dinero. inicio se hacía la entrega real de la
cosa, luego se permitió la entrega
• Compraventa en el Derecho
simbólica.
Romano 👉 El vendedor se
obligaba a garantizar su posesión • Francia tomó la “traditio”
y el otro daba el precio 👉 simbólica.
Compraventa de cosa ajena. • Código Napoleón 👉 Transmisión de
• Era un contrato obligatorio, pero la propiedad sin que se haya
no era traslativo de dominio, sino entregado físicamente la cosa.
que garantizaba posesión del bien.
52
 C) Calificación civil.
¿Cuándo es la compraventa civil o mercantil?

1. La compraventa que no sea mercantil, será civil.

2. Será mercantil cuando se trate de una actividad de intermediación, es decir, entre el fabricante y
comprador final.
• Ej. 👉 Revender mercancía.

3. Será civil cuando sea consumo necesidades propias.

• Ej. 👉 Familia.

53
 C) Calificación civil.
¿Cuándo es la compraventa civil o mercantil?

[Link] compraventas serán mercantiles, ya sea por 👉

 Sujetos 👉 Comerciantes.
 Objeto 👉 Ley mercantil establece esto, tales como las acciones, pagarés y demás
títulos de crédito o valor.
 Fin 👉 Fin de lucro, ánimo anticipado de tener una ganancia.

[Link] 👉 CCJ 👉 lo demás 👉 CC.

[Link] que una parte sea “mercantil”, se aplicarán las leyes mercantiles.

54
 D) Definición legal.

 CCJ 1850 👉 Persona transfiere a otra “per se”.

￮ Propiedad solo de bienes o cosas.
VS.
 CCF 2248 👉 No transmite propiedad, sino que se
obliga a transmitir la propiedad, por lo que
parecería que no siempre es traslativo de dominio.
 Propiedad de bienes o cosas y titularidad de
derechos.
55
 D) Definición legal.

 CCJ 1522 | CCF 2014 👉 Ciertas y

determinadas 👉 Consensual.

 CCJ 1523 | CCF 2015 👉 Especie

indeterminada o sea “género” 👉 hasta que sea
cosa cierta y determinada, se transmite
propiedad, o sea determinable.

56
 D) Definición legal.
Momentos de la compraventa.

1. Acuerdo sobre precio y cosa 👉 compraventa perfecta.

2. Transmisión propiedad 👉
a. En cosa cierta y determinada 👉 transmisión de
propiedad + riesgos.
b. En cosa incierta o genérica 👉 transmisión hasta que
la cosa sea cierta y por lo tanto, también los riesgos
(salvo acuerdo en contrario o a menos que el deudor
pierda la cosa, ya que es su responsabilidad, aunque
la cosa se pierda para su dueño).
*Identificable 👉 la mejor forma de identificar es con la
entrega física.
57
 D) Definición legal.
Compraventa: precio y cosa.

 Género 👉 necesariamente se debe poner el mecanismo

para determinar el objeto, no hay compraventa si solo se
dice el “género”.

 El contrato se perfecciona cuando la cosa se determina se

establecen mecanismos para determinarla.

 CCF 2015 | CCJ 1523.

• Si no se determina la cosa o el mecanismo 👉
inexistencia.
58
 E) Definición
doctrinal.
1. Definición del CCF agregando a las partes como vendedor,
comprador y habla de:
￮ Propiedad 👉 cosa.
￮ Titularidad 👉 derecho.
￮ “…donde uno de los contratantes, llamado vendedor, se
obliga a transferir la propiedad de la cosa o la titularidad de
un derecho, y la otra, el comprador, se obliga a dar el
precio…”.

2. Habla de la obligación de recibir las mercancías, la cual se

encuentra en otros artículos y no viene en la definición legal.

59
 F) Clasificación.
Típico. Consensual.
CCF 2248- Nominado. (Muebles).
2326 | CCJ Formal.
1850-1908. (Inmuebles).
Conmutativo.
Bilateral. Aleatorio.
(Obligacione (Compraventa de Principal.
s recíprocas). esperanza).

Instantáneo.
Tracto Oneroso.
Traslativo de sucesivo. (Provechos y
dominio. (Contado, a
plazos o sujeto a
gravámenes).
condición).

60
 G) Elementos
personales.
Vendedor. Poder.
• Transfiere la propiedad. • Dominio excepto si se trata de un patrimonio
Comprador. explotación o liquidación, es decir, no se
requiere dominio sino administración, si es el
• Recibe la cosa o el derecho. objeto de la sociedad.
Capacidad. o Ej.: Útiles de papelería vs local.
CCF 2280-2282 | CCJ 1868-1870. • Por lo tanto, si es venta del “activo fijo”, sí se
• No se necesita alguna capacidad especial; requiere dominio; si es “activo circulante”,
solo capacidad general para contratar, es “patrimonio explotación” o para cumplir el giro
decir, capacidad de ejercicio. habitual de la sociedad, basta administración.
• Puede comprar o vender cualquier • Aplica igual cuando las sociedades se
persona que pueda contratar, salvo encuentran en estado de liquidación, esto es,
excepciones. solo necesita administración.

61
 G) Elementos
personales.
Poder. Requisitos o prohibiciones para la compraventa.
• Sugerencia: pedir siempre dominio: 1. Extranjeros 👉 no pueden adquirir ningún
o Vender 👉 requiere poder de derecho real dentro de la zona restringida 👉
dominio. 100 km frontera y 50 km playas 👉 NULIDAD
o Comprar 👉 requiere poder de ABSOLUTA; fuera de la zona restringida, deben
administración o dominio, celebrar el convenio denominado Cláusula
aunque no hay doctrina pacífica, Calvo con la Secretaría de Relaciones Exteriores,
porque al final cambias un bien a manera de mexicanos y deben renunciar a la
por otro, es decir, cambias protección del gobierno extranjero, esto es,
dinero por cosa. considerarse como mexicanos y no invocar al
gobierno extranjero.
o CPEUM 27-I.
o CCF 2274.

62
 G) Elementos
personales.
Requisitos o prohibiciones para la Requisitos o prohibiciones para la compraventa.
compraventa. 3. Copropiedad 👉 Enajenar parte alícuota
2. Otras prohibiciones (porcentaje ideal y matemático). Para
constitucionales 👉 Bienes inalienables enajenarla necesita correr el derecho al tanto al
de la Nación Mexicana 👉 dominio: resto de copropietarios.
o a) Directo. o CCF 973 | CCJ 974.
o b) Público. o No aplica en actos gratuitos.
o Tales como el agua, minerales,
bienes del dominio público, etc.

63
 G) Elementos
personales.
Requisitos o prohibiciones para la Requisitos o prohibiciones para la compraventa.
compraventa. 5. Compraventas padres e hijos 👉 Hijos sujetos a
4. Entre consortes 👉 No pueden celebrar patria potestad solamente pueden vender
compraventa salvo que el bien (¿pero podrán comprar?) a sus padres los
pertenezca a uno de ellos bienes adquiridos por su trabajo. Desde luego,
exclusivamente, ya sea porque se el menor será representado por un tutor y no
casaron bajo el régimen de separación por sus padres. En cuanto a la compra, por
de bienes o porque se trate de bienes analogía se aplica el mismo principio.
propios, adquiridos antes del o CCF 2278 | CCJ 604-II B y 1869-III.
matrimonio, ya sea por herencia o
donación; pero a nivel federal solo
aplica en el matrimonio sujeto al
régimen de separación de bienes.
o CCF 176 vs. CCJ 1869-I.

64
 G) Elementos
personales.
Requisitos o prohibiciones para la Requisitos o prohibiciones para la compraventa.
compraventa. 7. Otras prohibiciones del CCF y del CCJ
6. Otras prohibiciones del CCF y del CCJ o No pueden comprar los bienes de cuya
o Patrimonio de familia. venta o administración estén encargados 👉
• CCF 727 | CCJ 779 | CPCJ tutores, curadores, mandatarios, albaceas,
529-I. interventores, Notarios Públicos, etc.
o Magistrados, jueces, árbitros, o CCF 2280 y 2281 | CCJ 1869-V y VI.
abogados, procurador, peritos,
etc., objeto de juicio dentro de
su jurisdicción.
o CCF 2280 | CCJ 1869-II.

65
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Posible tanto física como jurídicamente.

o Físicamente 👉 existir en la naturaleza, ya sea corpóreo, incorpóreo o derecho.

• CCF 1825 número 1 | CCJ 1299-I.

o Jurídicamente 👉 estar en el comercio y ser determinado o determinable en cuanto a su especie

(objeto identificable).
• CCF 1825 números 2 y 3 | CCJ 1299-II y III.

66
 H) Elementos
reales.
o
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
Físicamente.
• Bienes futuros objeto de contrato 👉 las cosas que no existían hoy, por lo que no incluye
las cosas que ya existen actualmente, como los peces.
 Ej. de compraventa de bienes futuros: cosechas, animales, fabricación de
uniformes, etc.
 CCF 1826 | CCJ 1300.
• Nulidad absoluta 👉 falta de consentimiento, objeto o solemnidades.
 CCF 2224 | CCJ 1760.

67
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Físicamente.
• Pérdida del bien 👉 ya sea pereciendo, quedando fuera del comercio, desapareciendo de
modo que no se tenga noticias de él o que aunque se tenga alguna, no se pueda recobrar.
 CCF 2021| CCJ 1529.

68
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Físicamente.
• Pérdida de la cosa antes de compraventa 👉 nulidad absoluta por falta de objeto (ya no
existía ese bien) en cosas ciertas y determinadas.

69
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Físicamente.
• Pérdida parcial de la cosa antes de compraventa.
 “Compraventa válida, pero el comprador tiene una acción rescisoria”. (Opinión no
fundada en derecho).
 “La compraventa es nula por error en el motivo determinante de la voluntad, salvo
que el comprador supiera desde antes, la pérdida parcial”.
 “No es rescisión, ya que esto es posterior y no hay incumplimiento de ninguna
parte”.
• Las cosas perecen para su dueño.

70
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Físicamente.
• Compraventa cosa futura 👉
1. Esperanza 👉 Contrato en virtud del cual una persona vende bienes
futuros, tomando el comprador el riesgo de que no llegue a existir (CCF
2792-2793 | CCJ 2394-2400). “Se dé o no el objeto, yo di mi
consentimiento”.

2. Cosa esperada 👉 Aquella en virtud de la cual se sujeta a una condición

suspensiva, el hecho de que la cosa llegue a existir, de tal manera que si
la cosa no existe, no se forma el contrato 👉 nulidad absoluta. “Si se da el
objeto, yo te compro”.

71
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Físicamente.
• Compraventa cosa futura 👉
1. Compraventa de esperanza.
• Adquiere una persona, los frutos de una cosecha y productos
inciertos de un hecho (CCF 2309| CCJ 1901).
• Comprador asume riesgos (CCF 2792| CCJ 2394).
• Comprador toma para sí mismo, el riesgo de que los frutos, ya sea
que no lleguen a existir, o en caso de hacerlo, existan en una
cantidad o calidad distinta a la esperada (CCF 2792| CCJ 2398).
• El vendedor tiene derecho al precio, aunque no lleguen a existir
los frutos o productos (CCF 2792| CCJ 2399).

72
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Físicamente.
• Compraventa cosa futura 👉
1. Compraventa de esperanza.
• Plazo que se dé, si no se pacta, el tiempo que dure la cosecha o un
año (CCJ 2396).
• Debe otorgarse por escrito y la falta de esto, es imputable al
comprador, es decir, es obligación del comprador otorgarlo por
escrito. (CCJ 2397).
• En todo lo no previsto, se le aplican las normas de compraventa
(CCJ 2400).

73
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Físicamente.
• Compraventa cosa futura 👉
2. Cosa esperada.
• Problema 👉 es que no hay cosa, falta elemento de existencia, por
lo que no se puede sujetar la condición suspensiva para que se dé
el objeto.
• No hay contrato.
• Condición suspensiva no aplica al objeto, esto es, no se puede
pactar el objeto sujeto a condición suspensiva.
• No puede haber contrato de compraventa sin objeto 👉 de lo
contrario 👉 nulidad absoluta.

74
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Físicamente.
• Compraventa cosa futura 👉
2. Cosa esperada.
• No pueden ser bienes futuros, la herencia de una persona viva,
aun con su consentimiento, de lo contrario aplica la nulidad
absoluta (CCF 1826 | CCJ 1300).

75
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Jurídicamente.
• Estar dentro del comercio y ser determinada o determinable.
• Bienes 👉 Objeto de derechos (CCJ 796).
• Apropiación de todo lo que no esté excluido del comercio (CCF 747| CCJ 797).
• Fuera de comercio 👉 (CCF 749| CCJ 798).
 Naturaleza.
 Ley, al ser irreductibles a propiedad particular.
 Ej.: Cadáver y su comercialización.

76
 H) Elementos
reales.
1.- Cosa o derecho 👉 Objeto.
o Jurídicamente.
• Determinable (CCF 1825 | CCJ 1299).
 Entrega.
 Identificación.
• Cosa litigiosa 👉 posibilidad de comerciar una cosa en litigio.
 CCF 2272 | CCJ 1867 👉 Sí es valido vender cosa sujeta a litigio, declarando que está
en litigio; de lo contrario, aplican daños y perjuicios, si el comprador sufre evicción.
 CCF 2898-VI| CCJ 2526-VII 👉 Sí se puede hipotecar bienes en litigio.

77
 H) Elementos
reales.
1.- Precio 👉 Cierto y en dinero.
o Elemento esencial.
o Cierto 👉 Precisado o precisarse matemáticamente.
• Ej.: En salarios mínimos, por kilo, metro, etc.
o Dinero 👉
• CCF 2250 | CCJ 1852.
• Parte en dinero o parte con otro bien:
 Más dinero 👉 Compraventa.
 Si es igual el valor Compraventa.
 Más valor del bien 👉 Permuta.
o Valuador por excelencia 👉 Corredor público.

78
 H) Elementos
reales.
1.- Precio 👉 Cierto y en dinero.
1. Moneda extranjera.
o Ley Monetaria 👉 $ peso mexicano.
o Una parte se puede liberar entregando pesos a cambio de moneda extranjera, al tipo de
cambio del día del pago.
o Código de Comercio 639.
• Es válida la compraventa en moneda extranjera, aunque puede ser considerada
como permuta.
• “Moneda extranjera como mercancía…objeto de contratos puramente civil…”.
• En permuta hay doble tributación.

79
 H) Elementos
reales.
1.- Precio 👉 Cierto y en dinero.
2. Fijación del precio (CCF 2251 y 2252| CCJ 1853).

o Acuerdo entre las partes.

o Tercero 👉 Perito valuador.

o Valor del mercado 👉 Lo que esté costando la acción ese día.

o Imperativamente 👉 Canasta básica, gasolina, expropiación, etc.

80
 H) Elementos
reales.
1.- Precio 👉 Cierto y en dinero.
2. Fijación del precio (CCF 2251 y 2252| CCJ 1853).

o No se puede ir en contra de la decisión del tercero, pero hay excepciones:

• Común acuerdo.
• Vicios.
• Sin reglas.

81
 H) Elementos
reales.
1.- Precio 👉 Cierto y en dinero.
3. Precio justo y serio (SOLO EN DOCTRINA).

o Equivalencia entre el valor de la cosa y el precio 👉 Lesión 👉 Nulidad relativa.

82
 H) Elementos
reales.
1.- Precio 👉 Cierto y en dinero.
4. Verdadero (SOLO EN DOCTRINA).

o Por lo tanto, solo el precio sería nulo pero permanece el contrato de compraventa, aunque
exista una simulación, esto es, se elimina el precio falso y se plasma el verdadero,
subsistiendo así dicha compraventa, con el precio real.

83
 H) Elementos
reales.
1.- Precio 👉 Cierto y en dinero.
4. Verdadero (SOLO EN DOCTRINA).

o Lo que realmente se da es una simulación.

• Ej.: Viuda vende automóvil y el dinero lo da a otra mujer, por lo que no es un precio
ni serio, ni verdadero.

o Tesis: “Contrato de compraventa. Obligación de pagar un precio cierto y en dinero”.

84
 I) Elementos reales.

MUEBLES. INMUEBLES.
o CCF 2316 | CCJ 1907. o CCF 2317, 2320 y 2321 | CCJ 1908.
o Consensual 👉 Sin ninguna formalidad. o A nivel estatal, siempre en escritura pública ante Notario
Público, y para surtir efectos contra terceros, se inscribe en
o Consentimiento expreso o tácito, al solo dar el dinero. el Registro Público de la Propiedad del domicilio del
o Excepción 👉 Títulos de crédito 👉 Se requiere de la entrega inmueble.
del título y el endoso, cuando sea “compraventa” sobre o Mientras que a nivel federal, es letra muerta.
dicho título.
• Ej.: “Comprar” un cheque que te debe un tercero.

85
 I) Elementos reales.
Sanción por la falta de forma 👉 Nulidad relativa.
o CCF 2228 | CCJ 1765.

Convalidarse, confirmarse o ratificarse 👉 Nulidad relativa.

o CCF 2231 y 1833| CCJ 1768 y 1307 | CPCJ 23 👉 Acción proforma.
o Acción proforma 👉 Requisitos 👉
• 1. Voluntad fehaciente (probar fácilmente sin dejar lugar a dudas) + 2. Cumplimiento de forma voluntaria aunque sea
parcial (principio de ejecución).
o Aunque a nivel federal, no se exige el cumplimiento; mientras que a nivel estatal, no solo se exige dicho cumplimiento voluntario,
sino también la aceptación de la otra parte.

86
 I) Elementos reales.

Convalidarse, confirmarse o ratificarse 👉 Nulidad relativa.

o Ej.: Un comprador demanda al vendedor y ejerce la acción proforma, el segundo se excepciona utilizando la nulidad relativa.

o La doctrina establece de forma unánime que el contrato subsiste por los Principios Generales del Derecho denominados como
“Pacta Sunt Servanda siempre que Rebus Sic Stantibus” (Principio de Conservación de los Contratos); además de otro que establece
que nadie puede ir en contra de sus “propios” actos denominado “Nemo auditur propriam turpitudinem allegans” (Nadie puede
ser oído a invocar su propia torpeza, nadie puede alegar su propia torpeza o nadie podrá ser escuchado, el que invoca su propia
culpa).

87
 I) Elementos reales.

Convalidarse, confirmarse o ratificarse 👉 Nulidad relativa.

o CCF 20 | CCJ No hay.
• Una parte argumenta que la solución de la otra no es justa, por lo tanto la controversia se decide en favor del que trate de
evitar perjuicios y no a favor del que pretendía obtener un lucro.

88
 K) Garantías
de las
partes.
1. Del vendedor en caso de incumplimiento por parte del comprador.

i. CCF 2993-VIII | CCJ 1828-VIII 👉 Acreedor preferente respecto de los

bienes objeto de la compraventa, es decir, se da preferencia al vendedor sobre
acreedor ordinario.

ii. CCF 2286 | CCJ 1877 👉 Derecho de retención, esto es, el vendedor retiene
la cosa, hasta que se le pague el precio.
 K) Garantías
de las
partes.
1. Del vendedor en caso de incumplimiento por parte del comprador.

iii. CCF 2287 | CCJ 1878 👉 Insolvencia 👉 Descubrimiento 👉 El vendedor no

está obligado a dar la cosa, a menos que el comprador otorgue garantía.

iv. CCF 1949 | CCJ 1784 👉 Acción de cumplimiento forzoso o rescisión y en

ambos casos daños y perjuicios (pacto comisorio tácito) 👉 Es una cláusula
natural y se tiene que probar haber cumplido; la mayor parte de las veces es
al pagar.
 K) Garantías
de las
partes.
1. Del vendedor en caso de incumplimiento por parte del comprador.

v. CCF 2286 | CCJ 1784 👉 Acción rescisoria 👉 Porque hay incumplimiento y son
reglas especiales solo aplicables a compraventa.
o CCF 2300 | CCJ 1890 CCJ 👉 Protege a los terceros adquirentes de buena fe y el
vendedor solo puede demandar al primer comprador por el precio más daños y
perjuicios.
o CCF 1950 y 2310-I| CCJ 1785 y 1902-I. 👉 Venta a plazos de inmueble 👉 Para poder
rescindir compraventa de inmueble sujeta a plazos, necesita estar estipulado en el
contrato e inscrito en el Registro Público de la Propiedad respectivo.
o CCF 1951 y 2310-II| CCJ 1786 y 1902-II. | LRPP 47-II 👉 Venta a plazos de mueble 👉
Se puede rescindir siempre y cuando esté inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
 K) Garantías
de las
partes.
2. Del comprador en caso de incumplimiento por parte del vendedor.
i. CCF 2295 y 2299 | CCJ 1885 y 1889 👉 Retención del precio 👉 El comprador
puede retener el precio, si aún no ha entregado cosa; o puede hacerse el
intercambio de forma simultánea o incluso suspenderla.

ii. CCF 2284-2291 | CCJ 1872-1882 👉 Cumplimiento forzoso (pacto comisario

tácito) 👉 Consecuencia 👉 Entregar el bien vendido en el estado en que se
encontraba al perfeccionarse el contrato 👉 Ante un juez 👉 Entregar cosa 👉 En
lugar convenido o en el domicilio del deudor 👉 Si es inmueble, con todas las
medidas y linderos pactadas 👉 También entregar los frutos 👉 Pago de gastos de
entrega 👉 Los gastos de transporte son del comprador.
 K) Garantías
de las
partes.
2. Del comprador en caso de incumplimiento por parte del vendedor.

iii. CCF 2264-2266 | CCJ 1862 | LRPP 78 y 80-I | CPCJ 238 👉 Doble venta (cosa
se vende dos veces) 👉 Principio General del Derecho “Primero en tiempo, primero
derecho, dentro de la misma calidad de derecho.” 👉 El que tenga la posesión, se
presume que también tiene la propiedad. 👉 Exigir judicialmente
(emplazamiento). 👉 El comprador tiene acción de rescisión contra el vendedor y
acción reivindicatoria contra el tercero y este reclamará el dinero al vendedor.
o Muebles 👉 “Primero en tiempo…”
o Inmuebles 👉 “La primera que se registre…” (Disposiciones relativas al Registro
Público de la Propiedad).
o Citación por parte del juez a la otra parte.
 K) Garantías
de las
partes.
2. Del comprador en caso de incumplimiento por parte del vendedor.

iv. CCF 2119, 2138 y 2144 | CCJ 1622, 1641 y 1648 👉 Rescisión + daños y
perjuicios 👉 Tres casos para pedir la rescisión al vendedor 👉
o Cuando haya evicción y no se renunció a esta.
o Si el bien se encuentra gravado y que no se declaró en el contrato.
o Vicios redhibitorios u ocultos.
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
1. Con reserva de dominio.
￮ CCF 2312-2315 | CCJ 1904-1906.
￮ “Hasta que me pagues el resto del precio, te transmito la
propiedad…”.

￮ Se utiliza a manera de garantía, ya que al reservarse el vendedor el

dominio o nuda propiedad, el comprador NO puede enajenar la
cosa; pero sí se entrega la posesión.

￮ En caso de rescisión, los pagos hechos por el comprador se toman

como pagos de arrendamiento.

95
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
“TERCERA.- RESERVA DE DOMINIO.- En garantía del pago del saldo insoluto del precio total de venta de los
INMUEBLES y del cumplimiento de las demás obligaciones contraídas en el presente contrato por la PARTE
COMPRADORA a favor de la PARTE VENDEDORA, expresamente se pacta que la PARTE VENDEDORA se RESERVA
EL DOMINIO de los INMUEBLES hasta que su precio haya sido totalmente pagado. Asimismo las partes solicitan al
Director del Registro Público de la Propiedad respectivo que la presente RESERVA DE DOMINIO se inscriba en el
Registro Público de la Propiedad correspondiente para que surta efectos contra terceros. A su vez, las partes
acuerdan que mientras no se venza el plazo para el pago del precio total de venta de los INMUEBLES, la PARTE
VENDEDORA no podrá enajenar y/o gravar los INMUEBLES de que se trata en ninguna forma, es decir, la PARTE
VENDEDORA se obliga a no gravar ni transmitir el INMUEBLE en favor de un tercero y a responder por la violación
a este contrato. Solo hasta en tanto la PARTE COMPRADORA haya satisfecho totalmente las obligaciones a su
cargo, podrá enajenar y/o gravar los derechos adquiridos. Una vez liquidado el precio total de la venta de los
INMUEBLES, deberá procederse a la inmediata cancelación de la RESERVA DE DOMINIO, obligándose la PARTE
VENDEDORA o sus causahabientes desde este momento a realizar todas las gestiones necesarias así como a
firmar toda la documentación pública y/o privada necesaria para llevar a cabo lo anterior, acordando las partes
que todos los gastos, impuestos, derechos y honorarios que ocasione ese acto jurídico serán por cuenta de la
PARTE VENDEDORA.”

96
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
2. Con designación de beneficiario.
￮ CCF No hay | CCJ 2665-BIS.
￮ En caso de muerte del comprador, el bien pasará a otra persona
designada por el primero.
￮ Hace unos años solo podía contemplar UN inmueble y este
artículo estaba en el capítulo de Compraventa, pero se reformó y
actualmente aplica sin importar el número de inmuebles y en
cualquier acto traslativo de dominio.
￮ La última designación es la que subsiste, incluso lo hace si es
posterior al otorgamiento del testamento.
￮ No hay solemnidades y la ventaja es que no hay 2 escrituras
públicas.

97
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
“DÉCIMA PRIMERA.- DESIGNACIÓN DE BENEFICIARIO.- En los términos del artículo número 2,665-
Bis (dos, seis, seis, cinco, guion, letra “BE”, letra “I”, letra “ESE”) del Código Civil del Estado de
Jalisco, el señor *** y su esposa la señora ***, designan BENEFICIARIO de los INMUEBLES que
adquieren y son materia de la presente escritura, para que en el momento en que ocurra su
respectivo fallecimiento, la propiedad de los INMUEBLES pase a su hijo ***, en la inteligencia de
que conocen y les consta que esta designación es revocable o modificable mediante escritura
pública o testamento, por lo que quedan enterados que la última designación de beneficiario que en
un futuro realicen, será la que subsista y surtirá efectos en el momento de su respectiva muerte. ”

98
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
3. En abonos.
￮ CCF 2310 y 2311 | CCJ 1902 y 1903.
￮ No se combina con la modalidad de reserva de dominio, ya que en
esta última no se transmite el dominio directo o nuda propiedad,
mientras que en la primera sí se transmite.

￮ Sin embargo, es normal que se pacten ambas modalidades de

forma simultánea por un tema lógico.

99
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
“SEGUNDA.- PRECIO.- El precio total de venta del INMUEBLE es la cantidad de $11´500,000.00 once
millones quinientos mil pesos moneda nacional, cantidad que las partes declaran bajo protesta de
decir verdad que la PARTE COMPRADORA paga a la PARTE VENDEDORA de la siguiente forma:
A).- La cantidad de $1´000,000.00 un millón de pesos moneda nacional, que la PARTE
COMPRADORA pagó a la PARTE VENDEDORA mediante transferencia electrónica identificada con
el número 4210031 (cuatro, dos, uno, cero, cero, tres, uno), de fecha 9 nueve de junio de 2017 dos
mil diecisiete, quien recibió dicha cantidad a su entera satisfacción, sirviendo el presente
instrumento como el recibo más amplio y eficaz que en derecho proceda por el pago antes
mencionado, para todos los efectos a que haya lugar. De dicha transferencia agrego copia al Libro
de Documentos bajo el número que se señala en la hoja de notas relativas de esta escritura.
B).- El resto del precio, es decir, la cantidad de $10´500,000.00 diez millones quinientos mil pesos
moneda nacional, que la PARTE COMPRADORA pagará a más tardar el día 23 veintitrés de
diciembre de 2017 dos mil diecisiete, procediéndose a la inmediata cancelación de la RESERVA DE
DOMINIO en los términos y condiciones pactados por las partes en la cláusula tercera del presente
instrumento.”

100
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
4. Con pacto de preferencia.
￮ CCF 2302-2308 | CCJ 1895-1900.
￮ Vendedor 👉 Comprador 👉 Comprador prefiere a Vendedor para
vendérselo sobre terceros, teniendo tanto la oferta real de compra
así como el precio real de venta.

￮ Diferente al pacto de retroventa, porque en esta modalidad no se

obliga a no vender, solamente a dar preferencia sobre terceros.

101
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
4. Con pacto de preferencia.
￮ CCF 2302-2308 | CCJ 1895-1900.
￮ Si se va a vender a un tercero, se debe notificar; aunque si fuera
donación, ya no se notifica, porque se plasmó la palabra “vender”
y no “enajenar”, que es el genérico.

￮ No es igual a los Derechos Reales, ya que en este caso por

disposición legal, la venta no es nula trayendo como consecuencia
solo daños y perjuicios, esto es, cuando el Comprador (ahora
Vendedor) vende la cosa a un tercero, pero no al Vendedor (ahora
Comprador). Notificación fehaciente 👉 ante Juez o Notario Público.

102
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
4. Con pacto de preferencia.
￮ CCF 2302-2308 | CCJ 1895-1900.
￮ Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, se debe
garantizar que pagará el precio al expirar el plazo.

￮ En caso de subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese

derecho, el día, la hora y el lugar en que se verificará el remate.

103
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
4. Con pacto de preferencia.
￮ CCF 2302-2308 | CCJ 1895-1900.
￮ Pacto intransferible, por lo que si hay simulación de precio y no se
notifica dicho cambio, aplican daños y perjuicios.

104
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
5. Con pacto de no vender.
￮ CCF 2301 | CCJ 1892.
￮ Se puede pactar que no se le venda, que el distribuidor no venda a
alguien en estado de mora, etc.

￮ La sanción por violar esta pacto son los daños y perjuicios o pena
convencional.

105
 L) Modalidades.
(Formas especiales de
nacer).
6. De esperanza.
￮ CCF 2309 | CCJ 1901.
￮ Ya estudiada con anterioridad en este tema.

106
 PERMUTA CIVIL.

• CCF 2327 a 2331.

• CCJ 1909 a 1913.

 CCF 2331 | CCJ 1913.

- Con excepción al precio, son

aplicables las reglas de la compraventa,
cuando no se opongan a la permuta.

108
B) Introducción Derecho romano. Derecho actual.
y evolución. ￮ Contrato real. ￮ Consensual o formal.

￮ Se usa en el Derecho
Internacional, por ejemplo
intercambios de mercancías
entre México y Estados Unidos.

Permuta < compraventa:

1) El dinero se puede fraccionar.
2) Para llevar a cabo permuta, se necesita la voluntad
recíproca de 2 personas como en un trueque.

109
C) Calificación civil.
￮ ¿Cuándo será civil?

￮ CC 388 no la define.

￮ Cuando no sea mercantil, será civil, ya sea

por el objeto, sujetos y/o fin.

110
 ￮ “Contrato en virtud del cual
E) cada una de las partes se obliga
a transmitir la propiedad de una
Definición cosa a cambio de otra que a su
vez recibe en propiedad; el
doctrinal. cambio de una cosa por otra”.

￮ “Sí se pueden transmitir

derechos → dentro de los
bienes, están los derechos”.

111
 Traslativo
de
F) Clasificación. dominio. Nominad
Típico.
o.

Bilateral.

Principal.
Consensual
(muebles).
Oneroso. Instantáneo.
Formal
(inmuebles). Provechos Tracto
Conmutativ y sucesivo.
o. gravámene
s
Aleatorio. recíprocos. 112
G) Permutantes.
Llamar a cada parte
Capacidad. Poder.
No se necesita alguna General para actos de
Limitaciones.

Elementos por su nombre. capacidad especial;

solo capacidad general
para contratar, es decir,
dominio. Mismas de la
compraventa.

personales. capacidad de ejercicio.

113
 Mismos que la compraventa.
Mismas cosas que se van a
permutar.
H) Como excepción dinero,
Elementos esto es, ni igual ni mayor a
la cosa permutada.
reales.
Mismas reglas del objeto
en cuanto a su naturaleza y
jurídicamente posible, etc.

114
 Mismos que la compraventa.
I) CCF 2316-2317 | CCJ 1907.

Elementos ￮ Muebles → consensual.

formales. ￮ Inmuebles → formal.
￮ Mueble con inmueble → formal.

115
 Mismas 6 obligaciones
del vendedor y
J) Derechos comprador, ya que
ambos lo son, es decir,
y iguales a aquellas de la
compraventa.
obligacione
s de las
partes. Tema fiscal:
“Doble compraventa”.
Doble impuesto:
Dos enajenaciones.

116
K) Diferencias
con la
compraventa . 2. En materia de evicción.
CCF 2329 y 2330. | CCJ 1911 y 1912.
1. Permuta de cosa ajena. Opciones del violentado:
CCF 2328 | CCJ 1910. 1. Reivindicar lo entregado al otro
1. P1 → P2. permutante.
2. P2 se da cuenta que P1 no es propietario, 2. Valor del bien* entregado, dado o
recibido.
3. P2 retiene la cosa que él iba a transmitir,
4. P2 no va con el juez. 3. Más daños y perjuicios o pena
convencional.
5. P2 devuelve lo que recibió en primer lugar.
*Se escoge el más valioso.

117
Donación.
B) Calificación civil.

￮ Siempre es civil.
￮ El Código de Comercio no lo trata expresamente al ser gratuito;
pero hay contratos mercantiles gratuitos.
 Ej.: Comisión mercantil.
￮ Aunque podemos concluir que siempre será tanto civil como
gratuito, regulado por los códigos civiles.

119
 C) Definición legal.

CCF 2332 | CCJ 1914. “Donación es un

contrato por el cual una persona llamada
donante transfiere gratuitamente, una parte
o la totalidad de sus bienes presentes a otra
persona llamada donatario.”
120
 D) Definición doctrinal.
Definición. 3 características:
 CCJ 2197: Traslativo de dominio, por lo que requiere poder
“Contrato por el cual una persona de dominio con facultad especial para donar.
(donante) transmite a otra (donatario)  CCF 2337 | CCJ 1921: Gratuito, es decir, se entiende donado
el exceso.
una parte o la totalidad de sus bienes
 CCF 2347 | CCJ 1931: Se puede donar una parte o la
presentes, reservándose los necesarios totalidad de los bienes presentes, excepto los necesarios para
para subsistir y para el cumplimiento de vivir o cumplir con los derechos y obligaciones respectivas.

sus obligaciones.”
- Patrimonio: “El patrimonio es un conjunto de bienes, derechos, obligaciones y cargas, susceptibles de una valorización pecuniaria (“pecus”=ganado),
que constituyen una universalidad de derecho.”

- Patrimonio personalidad: “Patrimonio + que se mantiene siempre en vinculación constante con la persona física o moral”.

- Por lo tanto, en materia de donación, el donante se reserva lo necesario para vivir según sus circunstancias particulares y se pueden transmitir el resto
de sus bienes; aunque nunca se transmite todo el patrimonio, ni tampoco se donan bienes futuros, solo el activo que esté dentro del patrimonio o los
bienes presentes.

121
 E) Clasificación.
￮ Típico. ■ Unilateral:
￮ Nominado.  Una sola parte tiene obligaciones.
￮ Principal. ■ Gratuito | Oneroso.
￮ Traslativo de dominio.  Esencialmente.
 Se entiende donado el exceso*.
￮ Instantáneo | Tracto sucesivo.  Cargas
￮ Formal | Consensual.  CCF 2335-2336.
 En bienes muebles hasta cierto  CCJ 1919-1921.
monto. *Exceso: Donar $100,000.00 pesos con una carga de
$10,000.00 pesos, por lo que se entiende que la donación es
por el exceso, o sea, por $90,000.00 pesos.

122
 F) Elementos personales.
￮ Donante  Transmite el bien. ￮ Donatario  Recibe el bien.
 Minoría de edad. ￮ Capacidad  No se necesita alguna
￮ CCF 435 (derogado) y 436 | CCJ 590 y 592.
￮ Probar “urgencia y necesidad”, como en capacidad especial; solo capacidad general
alimentos, etc. para contratar, es decir, capacidad de
 Emancipación. ejercicio. Por lo tanto, ni el donante ni el
￮ CCF 643 (derogado) | CCJ 58 y 59. donatario requieren de capacidad
￮ Bienes producto de su trabajo especial.
(inmuebles o muebles):  CCF 2357 (337).
 Autorización judicial + tutor dativo + no  CCJ 1941 (19 y 469).
puede donar si no son bienes producto
de su trabajo. ￮ Poder  Especial para actos de dominio
 Representación legal o voluntaria. con cláusula expresa.
￮ CCF 436 y 576 | CCJ 592, 720 y 2197.  CCJ 2197*.

*La donación requiere cláusula expresa para poder donar, para que
123se piense dos veces en darle esa facultad de donar sin recibir nada a
cambio.
 H) Elementos reales.

Inmueble o
Cosa donada.
mueble.
Derecho real.

Corpóreos. Incorpóreos.

Siempre y cuando sea PRESENTES.

124
 H) Elementos reales.
CCF 2347 | CCJ 1931.
CCF 2333 | CCJ 1915. ￮ No totalidad de los bienes  reducir dicha donación en la parte
￮ No comprende bienes futuros necesaria para vivir y cumplir en su caso con la obligación de alimentos.
(nulidad absoluta) +
cumplimiento de requisitos: ￮ CCJ 1794: Inoficiosa al ir contra disposición orden público válido, pero
sujeto a cumplir obligaciones VS CCF: Nula aquella donación que
comprende la totalidad.

￮ Por lo tanto, hay diferencia entre la NULIDAD que marca el CCF contra la INOFICIOSIDAD
del CCJ, donde es válida pero se reduce.

125
 H) Elementos reales.
CCF 2355 | CCJ 1939.
CCF 2333 | CCJ 1915. ￮ Donación Universal  Donatario será responsable de todas las deudas.
￮ No comprende bienes futuros
(nulidad absoluta) +
cumplimiento de requisitos: CCF 2348 | CCJ 1932.
￮ Inoficiosas en cuanto perjudiquen obligaciones del donante en
alimentos, a no ser que el donatario asuma dicha obligación.
￮ CCJ 1666 y 1668: Inoponibilidad y contra fraude de acreedores.
CCF 2349 | CCJ 1933.
￮ Si el donante no estableció cuánto se reservó, se entiende que se
reserva la mitad de los bienes donados.

126
 I) Elementos formales.

Código. Formalidad.

La donación puede ser verbal o por escrito (1925); pero no puede hacerse donación verbal más que de
bienes MUEBLES (1926) cuyo valor sea menor a 100 cien días de salario mínimo general (1927), porque
CCJ. si excede de esa cantidad, debe constar por escrito (1928); y tratándose de bienes INMUEBLES, siempre
en escritura pública (1929 en relación con 1908).

La donación puede ser verbal o por escrito (2341); pero no puede hacerse donación verbal más que de
bienes MUEBLES (2342) cuyo valor sea menor a $200.00 pesos (2343), porque si excede de esa cantidad
CCF. pero no más de $5,000.00 pesos, debe constar por escrito (2344); y tratándose de bienes MUEBLES que
excedan la cantidad de $5,000.00 pesos, así como de INMUEBLES, siempre en escritura pública (2344 en
relación con 2316).

127
 J) Perfeccionamiento del consentimiento*.
 *Excepción a la
Teoría General de
￮ CCF 2340 | CCJ 1924.
• En donación, se sigue la teoría del perfeccionamiento del
las Obligaciones.
consentimiento denominada “información” y no la
“recepción”, como es la regla general.
• Donatario hace saber la aceptación del donante.

￮ CCF 255 | CCJ 364.

• Excepción de la excepción, en donaciones antenupciales,
al no ser necesaria la aceptación expresa.

128
 J) Perfeccionamiento del consentimiento*.

￮ CCF 2340 | CCJ 1930.  *Excepción a la

• Aceptación de las donaciones por parte del donatario, se Teoría General de
hará en la misma forma en que estas deban hacerse, las Obligaciones.
pero no surtirá efectos si no se hiciera en vida del
donante, esto es, si muere, los herederos no están
obligados a donar.
• Generalmente, donante y donatario acuerdan
verbalmente la donación o en su caso ambos firman el
mismo contrato privado o escritura pública, salvo que el
segundo comparezca mediante gestor de negocios.
• Como se haya hecho la oferta de donación, se hará de
regreso la aceptación,
• Ej.: Periódico-carta  periódico-carta.

129
I) Derechos y obligaciones (donante).
1. Transmitir dominio de la 2. Entrega de la cosa: 3. Garantizar la posesión.
cosa, igual a la ￮ Exactitud: ￮ Evicción:
compraventa, como un  Circunstancia conforme a  CCF 2351 | CCJ 1935.
enajenante más. lo pactado.  Diferencia responsable de
evicción solo cuando se
￮ Tiempo: obligó expresamente.
 2080 CCF 2080 | CCJ
1595. ￮ Vicios ocultos:
 30 días a partir de la  CCF 2142 | CCJ 1646.
interpelación.  No aplica, ya que los
gratuitos no se dividen en
￮ Lugar: conmutativos y
 CCF 2371 | CCJ 1953. aleatorios, esta división es
 Domicilio del donante. de los onerosos.
￮ Forma:
 CCF 2375 | CCJ 1957.

130
 I) Derechos, obligaciones y efectos (donatario).
1. Deber de gratitud. 2. Donación con carga. 3. Extinción.

￮ CCF 2370 | CCJ 1952. ￮ CCF 2353-2355 | CCJ 1937-1939. ■ CCF 2368 | CCJ 1950.
￮ Revocada por ingratitud,  Pagar deudas del donante (hace ■ Obligaciones reales se
ya sea que el donatario inventario y revisa) y solo quedarán
cometa algún delito extinguen con el
comprendidas aquellas que tengan
contra donante o por fecha auténtica. abandono (enajenar
rehusarse socorrer al  Si no se pacta nada, la carga es la que ya jurídicamente).
donante que quedó existe en el bien.
pobre.  En caso de una donación universal, el
donatario responde de todas las
deudas.

131
 J) Clasificación.

a. Pura y Simple:
Un regalo, sin condiciones. d. Gratuita.

c. Onerosa:
1. Con carga o gravamen.
Modalidades: Se entiende donado el
exceso.

b. Condicionales:
Sujetas a condición
suspensiva o resolutoria.
e. Remuneradora:
Regresar un favor. Gratitud.
Ej.: Donar auto si acaba la
universidad, de lo contrario,
regresar el auto.

132
 J) Clasificación.

a. Inter vivos.

2. Tiempo:

b. Mortis causa.
(Sucesiones).

133
 J) Clasificación.

a. Universales.

3. Cantidad:

b. Particulares.

134
 J) Clasificación.

a. Real.
Efectivamente se hace la
donación.

4. Realidad de
ejecución:

b. Simulada.

135
 J) Clasificación.

a. Se rige por
donaciones
antenupciales.

5. Entre
c. No más de una
consortes: quinta parte del
patrimonio.

b. No es necesaria
aceptación expresa.

136
 K) Terminación (revocación).
CCF 2338 | CCJ 1922
( 3 reglas para revocar):
1. CCF 2359-2367 | 2. CCF 2370-2374 | 3. CCF 2347 y 2376 |
CCJ 1943-1949. CCJ 1952-1956. CCJ 1931 y 1958.
 El donante tiene 5 años para  La donación inoficiosa solo aplica
revocar donación, si se tiene hijo  Ingratitud, ya sea por la comisión de
(viable). un delito o por no socorrer al donante. en el CCJ, ya que pueden donarse
bienes, pero deben reservarse los
 Transcurridos 5 años o con la suficientes para vivir; mientras que
muerte del donante, es en el CCF, es nula solo en
irrevocable. universales.

 Lo anterior, salvo que nazca hijo

póstumo dentro de dichos 5 años.

137
 K) Terminación (revocación).
CCF 2365 y 2383 | CCJ 1947 y 1965.

 Los frutos son del donatario hasta que se presente la demanda, a partir de esa
fecha, ya serán del donante.

 El donatario solo responderá de los frutos desde que fuere demandado y desde
luego deberá restituir el bien que le fue donado, con el desgaste natural del
tiempo.

138
 Mutuo.
CCF 2384-2397. | CCJ 1966-1973.
B) Definición legal.

CCF 2384. El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a

transferir la propiedad de una suma de dinero o de otras cosas* fungibles
al mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y
calidad.

CCJ 1966. El mutuo es un contrato por el cual el mutuante se obliga a

transferir la propiedad de una suma de dinero o de otros bienes* fungibles
al mutuario, quien se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y
calidad. El contrato deberá constar siempre por escrito.*

*Diferencias entre ambos códigos.

140
C) Definición doctrinal.

￮ Mismas de los códigos civiles.

￮ Algunos autores opinan que es un contrato obligacional más

que traslativo de dominio, porque el bien ya está en el
patrimonio del mutuante, obligándose éste a darlo o
transferirlo y luego se le “regresa ese bien”.

￮ Es decir, no es traslativo de dominio, ya que son bienes

genéricos no determinados, por lo que parecería ser un
contrato obligacional, en los términos de los artículos 1523
del CCJ y 2015 del CCF, que establecen que en “…las
enajenaciones de alguna especie indeterminada, la
propiedad no se transferirá sino hasta el momento en que el
bien se hace cierto y determinado con conocimiento del
acreedor, o se realice la entrega del mismo…”.

141
 D) Evolución
histórica.
a) Roma: Era un contrato real, por lo tanto, se perfeccionaba con la entrega de
la cosa, pero sí era traslativo de dominio.

b) Clasificación según el CCF de 1884: Préstamo de uso* y de consumo.

*Actualmente solo aplica a comodato.

E) Clasificación.

￮ Principal. ￮ Consensual (CCF) | Formal (CCJ).

￮ Traslativo de dominio. ￮ Civil | Mercantil.

￮ C: Ya que los intereses es la ganancia que

￮ Bilateral.
hubiera tenido el mutuante, de haber
conservado el bien en su patrimonio.
￮ Oneroso | Gratuito. ￮ M: Se regula como “préstamo mercantil”
en el artículo 358 del Código de Comercio,
como un acto de comercio celebrado
entre comerciantes o con un cierto tipo de
interés diferente.

143
 F) Diferencias con el comodato.

Mutuo. Comodato.

Se transmite el dominio de un bien. Se transmite el uso de un bien.

Se devuelven bienes Se devuelve la misma cosa, esto es, hay

de igual cantidad, calidad y especie. identidad del bien recibido.

El mutuario corre el riesgo, al recibir a El comodante (dueño) corre el riesgo

título de dueño (recibe primero). (entrega primero).

Puede ser gratuito u oneroso. Por naturaleza es gratuito.

Solo aplica a bienes fungibles. Solo aplica a bienes no fungibles.

La devolución es dentro de un plazo, que La devolución del bien es antes de que

debe respetarse. termine el plazo (CCF 2512 | CCJ 2163).
144
 G) Elementos reales.

a) Género.
CCF 2388 | CCJ 1970.
Bienes fungibles.
b) Dinero.
CCF 2388.| CCJ 1971.

145
 H) Elementos personales.
Mutuante. Mutuario/mutuario.
￮ Entrega cosa por primera vez. ￮ Recibe cosa por primera vez.

Capacidad. Poder.
￮ No se necesita alguna capacidad ￮ General para actos de dominio.
especial; solo capacidad general para
contratar, es decir, capacidad de
ejercicio.
￮ Minoría de edad.
￮ El mutuario es el menor.
￮ CCF 2392 | CCJ 1973.
￮ Representación legal o voluntaria.
￮ Tutores necesitan autorización
judicial expresa.
￮ CCF 563 y 565 | CCJ 705 y 719.

146
 J) Obligaciones del mutuante.

1. Entregar la cosa.

￮ Entregar la cosa y transmitir el dominio.

￮ Cosa pactada | Mediana calidad | Tiempo pactado | 30 días a partir de la

interpelación.
￮ CCF 2078-2080 | CCJ 1593-1595.

￮ ¿Dónde se entrega?
￮ CCF 2386 | CCJ 1968. Lugar convenido.
￮ CCF 2387 | CCJ 1969. Lugar donde se encuentre.

￮ Transmisión dominio: cierta y determinada o se entregue la cosa.

147
 J) Obligaciones del mutuante.

2. Responder por el saneamiento en caso de evicción y de vicios

ocultos.
￮ Evicción.
￮ Todo el que enajena responde por evicción.
● CCF 2120 | CCJ 1623.
￮ Buena y mala fe.
● BF: El mutuante paga: precio de la cosa al momento actual + gastos del
contrato + gastos del juicio + mejoras útiles que le haya hecho al bien.
● MF: El mutuante paga: precio de la cosa al momento entregado o al actual
(lo que más convenga) + mejoras (hayan o no sido útiles) + daños y
perjuicios o pena convencional + los de BF.
● CCF 2120, 2126 y 2127 | CCJ 1623, 1629 y 1630.

￮ Vicios ocultos: Responsable si conocía vicios y no avisó oportunamente.

￮ CCF 2390 | CCJ 1972.

148
 K) Obligaciones del mutuario.

￮ Mismas 2 obligaciones que el mutuante + intereses (en su caso).

1. Entregar la cosa.

￮ Entregar la cosa y transmitir el dominio, pero de la misma especie y calidad, así

como cierta y determinada.
￮ CCF 2384 | CCJ 1966.

￮ Mismas reglas en relación a la entrega de la cosa + el supuesto donde no se ha

fijado plazo para la devolución de lo mutuado.
￮ CCF 2384 | CCJ 1967:
 …Cereales o productos del campo  pagados en la siguiente cosecha…
 …Misma consecuencia en caso de percibir frutos semejantes…
 …Devolución en los 30 días después de la interpelación…

149
 K) Obligaciones del mutuario.

￮ Mismas 2 obligaciones que el mutuante + intereses (en su caso).

1. Entregar la cosa.

￮ Mismas reglas en relación a la entrega de la cosa + el supuesto donde no se ha

fijado o señalado lugar donde se regresa lo mutuado.
￮ CCF 2387 | CCJ 1969:
● …Se entregará en el lugar donde se encuentre…
● …Restitución del bien mutuado, se hará si el mutuo consistiere en
bienes en especie, en el lugar donde se recibieron. Si es dinero, en
el domicilio del deudor…
￮ CCF 2388 | CCJ 1970:
● …Si no fuere posible restituir en género  pagar el valor del bien
en dinero en el lugar y tiempo de restitución, a juicio de peritos.

150
 K) Obligaciones del mutuario.

￮ Mismas 2 obligaciones que el mutuante + intereses (en su caso).

2. Responder por el saneamiento en caso de evicción y de vicios
ocultos.
￮ Mismas reglas, aunque existe la duda si se aplican, ya que ley no lo contempla
expresamente. Según la doctrina, desde luego que aplica lo mismo (igualdad); y
en evicción es lo idéntico (Teoría General Obligaciones).

3. Intereses.
￮ Se refiere al pago de los intereses del mutuario al mutuante.
￮ Primero se pagan intereses antes que el capital, ya que si se paga este, se
presume que aquellos están pagados. CCF 2393-2397 | CCJ 1974-1979.
￮ CCF 2090-2094 | CCJ 1605-1609.

151
L) Mutuo con interés.

CCF 2395 |
Lo que tendría el Abuso por
CCJ 1976.
mutuante de no inexperiencia o
Usura (penal)
haber celebrado el ignorancia del
o lesión deudor.
mutuo.
(civil).
Anatocismo:
Capitalización de
intereses
Interés correspondientes a
Delito (no reduce). desproporcionado un préstamo, con la
Pena de 5 a 6 años  se presume que finalidad de
hubo lesión  juez hacerlos a su vez
más multa. reduce.
productores de más
intereses.
CCF 2397 | CCJ
1979.
152
 L) Mutuo con interés.

Legal.
CCF= 9.00%.
CCJ= INPC +
CCF 2394- 3.00%.
El interés del mutuo
2395 | CCJ
es aplicable
1975-1977.
supletoriamente a
Clasificación Convencional.
los demás contratos.
intereses. Pactado entre
partes, pudiendo
ser a su vez natural
o moratorio*.

*Natural: pactado en el mismo contrato, por el préstamo.

Moratorio: retraso en el pago.
153
K) Terminación.

Incumplimiento
de alguna parte. Pago adelantado
 mutuario
Plazo.
12.00% o
9.00%.

Pacto en
contrario o
acuerdo entre las
partes.

154
 Notario Público e
impuestos de
escrituras públicas
traslativas de
dominio.
1
NOTARIO
•

•
¿Qué es?

Tipos.
PÚBLICO.
• Principios notariales.
 TIPOS.

Latino. Anglosajón.

Calcula, retiene y entera impuestos. ---

Planeación fiscal. ---

Da avisos de actividades vulnerables

---
a la UIF.

157
VALOR PROBATORIO DE SUS
INSTRUMENTOS.

Las certificaciones de hechos sí tienen

valor probatorio pleno, pero solo de
aquello que pueda percibir por sus
sentidos de vista y oído, siempre y
cuando no haga juicios de valor
(subjetivos).

Se debe tener cuidado con las

planeaciones fiscales, ya sean legales,
agresivas o suicidas, porque ser
defraudador de impuestos es delito
grave, donde todas las partes están
involucradas.

158
PRINCIPIOS NOTARIALES.

1. Asesoramiento jurídico (pericial o profesional).

El Notario Público del rito latino tiene la obligación, como profesional o perito
en Derecho, de asesorar personalmente a las partes sobre las consecuencias
jurídicas de la voluntad que interpreta de estas en el otorgamiento del
instrumento, ya que de lo contrario se convertiría en un redactor irreflexivo y en
un mero recipiente de acuerdo de voluntades, que podrían en un momento dado
desviarse o estar abiertamente en contra del texto expreso de la ley.

El Notario Público justifica su existencia en cuanto a que interviene para

conformar un documento que no se encuentre afectado de nulidad –ya sea
absoluta o relativa– y en el fondo sea una plataforma de apoyo a la seguridad
jurídica.

159
PRINCIPIOS NOTARIALES.

2. Formalidad escrita o instrumental del documento notarial.

La actuación esencial del Notario Público es la elaboración, redacción y

autorización del instrumento, función que se concreta en un documento físico y
escrito que va a tener permanencia y queda recogido no solo en su protocolo,
sino también en el duplicado dirigido al Archivo de Instrumentos Públicos del
Estado de Jalisco.

La función del Notario Público se materializa en la autorización formal del

instrumento, que queda como un documento histórico, físico y escrito que puede
hacerse valer a futuro por las partes y ser referenciado por terceros.

160
PRINCIPIOS NOTARIALES.

3. Imparcialidad.

El Notario Público debe identificarse fehacientemente en toda certificación de

hechos, porque en el pasado, no tenía la obligación hacerlo, y en ocasiones los
comparecientes se expresaban sin saber de su actuación, por lo que hoy en día,
se les advierte a los mismos de las posibles consecuencias legales al respecto.

161
PRINCIPIOS NOTARIALES.

4. Inmediación. (LNEJ arts. 82 y 87).

Significa que la función notarial la presta el Notario Público de manera

personalísima y que las personas que participan en el otorgamiento de una
escritura pública tienen que estar, necesariamente, ya sea por su propio derecho
o por medio de su representante, en presencia del Notario Público autorizante,
porque solo le es dable dar fe de aquello que percibe por los sentidos, es decir,
de aquello que ha visto y oído por sus propios sentidos.

El Notario Público es un recipiente y relator de lo que sus sentidos perciben, y

lo coloca como un sujeto pasivo en cuanto a recibir la información para
transformarse en un sujeto activo, únicamente en la formalización del
instrumento.

Se pone de manifiesto al plasmar en los instrumentos públicos la expresión

“ante mí”.

162
PRINCIPIOS NOTARIALES.

5. Legalidad. (LNEJ art. 35).

Es la adecuación del instrumento público a todo el ordenamiento legal que tenga

incidencia o aplicación en el acto notarial de que se trate, ya que como perito en
derecho, no puede dejar de observar ninguna disposición aplicable al caso,
máximo si se trata de leyes prohibitivas, imperativas o de orden público.

Tiene prohibido intervenir cuando se trate de actos o hechos cuyo objeto sea
ilícito; así como actuar cuando la intervención en el acto o hecho corresponda
exclusivamente a otro funcionario por razón de jurisdicción de la materia.

163
PRINCIPIOS NOTARIALES.

6. Rogación. (LNEJ arts. 1 y 34).

El primero, cronológicamente, de los principios es este, pues es el que inicia con

la intervención del Notario Público en un determinado asunto y significa que no
puede actuar de oficio, sino a petición de parte, es decir, no puede dar fe sino es
rogado o requerido para tal efecto.

Se refiere a que es voluntad de las partes que el Notario Público intervenga, aun
cuando la ley no requiera para la validez del acto, de su intervención.

El particular no queda vinculado por la rogación, por lo que en cualquier

momento, la puede modificar, o, inclusive, desistirse de ella, en tanto que el
Notario Público sí queda vinculado por ministerio de ley, por la rogación
siempre que esta reúna los requisitos legales, esto es, que no puede negarse a
prestar el servicio cuando es rogado para ello, teniendo la posibilidad de
excusarse (no intervenir) en los casos que la misma ley se lo permite.

164
2 IMPUESTOS.
Introducción e impuestos en particular.
A) Introducción. Tipos de impuestos.

• En términos generales, existen dos tipos de

impuestos: los directos e indirectos:
Sistema tributario mexicano.
1. Directos: tratan sobre el incremento en el
• Una de las características patrimonio o en el capital, siendo determinado
por un criterio de residencia y no por el territorio.
principales de nuestro sistema es
la autodeterminación, esto es, La fórmula es ingresos (incremento positivo en el
no hay cédula de liquidación patrimonio) menos deducciones da como
elaborada por la autoridad fiscal, resultado la renta gravable.
sino que cada uno de los Impuesto directo por excelencia: IMPUESTO
particulares calcula sus SOBRE LA RENTA.
impuestos.

2. Indirectos: tratan sobre el consumo en un

territorio, sin importar la fuente de ingresos.
Impuesto directo por excelencia: IMPUESTO AL
VALOR AGREGADO.

166
A) Introducción.

• En los contratos traslativos de dominio, se deben tomar en cuenta 3 valores:

1. Valor catastral o fiscal: Aquel que aparece en el recibo predial y sirve para cobrar este
impuesto, el cual grava la tenencia de la tierra. Normalmente es el más bajo de los tres.

2. Valor avalúo: Aquel que es calculado por un perito en base a las tablas de valor que
tienen cada uno de los 125 municipios de Jalisco. Normalmente es el intermedio de los
tres.

3. Valor operación o real: Aquel que es acordado por las partes. Normalmente es el más
alto de los tres.

167
B) Impuestos en particular.
1. Impuesto sobre la renta.
◦ Antes de 1962 era el “Impuesto del Timbre”,
el cual se adhería a la escritura pública de
compraventa.
◦ Federal.
◦ Cedular o en casillas.
◦ Toma como base el valor operación, fecha de
adquisición, monto de adquisición, fecha de
enajenación y valor de enajenación.
◦ Hay exenciones tales como donación y
sucesiones.

168
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 “I.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA.- El suscrito Notario
Público calculé, retuve y enteraré el monto del Impuesto Sobre
la Renta por enajenación de bienes que se genere por la
compraventa, en los términos del artículo 126 ciento veintiséis
de la Ley que regula el referido impuesto, el cual asciende a la
cantidad de $***.” Redacción para persona física.

“I.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA.- El suscrito Notario

Público me encuentro relevado de la obligación de calcular,
1 retener y enterar el monto del Impuesto Sobre la Renta por
enajenación de bienes que se genere por la compraventa, en
virtud de que la PARTE VENDEDORA es una persona moral
que tributa conforme al Título II segundo de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta, encontrándose obligada a acumular
sus ingresos y a enterar el impuesto de manera global.”
Redacción para persona moral.
B) Impuestos en particular.
2. Impuesto al valor agregado.
◦ Federal.
◦ Fijo 16.00%.
◦ Se calcula sobre las construcciones o
edificaciones no habitaciones, tales como
locales, bodegas, estacionamientos, etc.
◦ Toma como base el valor avalúo pero
solamente en cuanto al valor de las
construcciones dejando el suelo (terreno)
exento.

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 “II.- IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.- La compraventa
no causa este impuesto en los términos de la fracción I primera
del artículo 9 noveno de la Ley del Impuesto al Valor
2 Agregado.”
B) Impuestos en particular.
3. Impuesto sobre transmisiones
patrimoniales.
◦ Municipal.
◦ Cedular o en casillas.
◦ Toma como base el valor avalúo autorizado por el
catastro municipal, el cual tiene una vigencia de 6
meses salvo que cambie de año.
◦ Aplica a donaciones y sucesiones aunque cada
municipio puede establecer estímulos fiscales en
sus leyes de ingresos anuales.

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 “I.- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES.-
La compraventa formalizada en la presente escritura causa el
Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales, el cual calculé, retuve y
enteraré en los términos de los artículos 112 ciento doce y 114 ciento
catorce de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, el cual
asciende a la cantidad de $***.

En los términos del citado artículo 114 ciento catorce de la Ley de

Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, por lo que ve al destino o
uso del INMUEBLE materia de la escritura, las partes declaran bajo
protesta de decir verdad que el mismo es destinado exclusivamente a
3 casa habitación, por lo que la base de este impuesto es el valor de
avalúo autorizado por la Dirección de Catastro del Municipio
correspondiente.

El suscrito Notario Público advierto a las partes que en caso de que

posteriormente se destine el INMUEBLE a otro uso o fin diverso, la
PARTE COMPRADORA deberá pagar el diferencial, de haberlo, con
actualización y recargos correspondientes, conforme a lo dispuesto en
el referido artículo de la mencionada ley. ”