TECNICAS de TASACION
Profesor: Marcelo Eduardo Ghio
Martillero y Corredor Público
Unidad N° 3 : Tasación de un terreno suburbano
Método por comparables y antecedentes
Por comparables y antecedentes.
Datos de la propiedad a tasar:
1) Superficies: metros lineales de frente, de
fondo y la superficie total en m2
2) Fortalezas y Debilidades del terreno 3)
Situación Jurídica de la propiedad 4)
Relación entre el frente y el fondo del lote 5)
Precio del terreno
El lote de terreno es el bien inmueble por
excelencia, es una porción de territorio, con
límites marcados por el catastro de la región.
Tasación de un Lote de Terreno
•El terreno puede ser un lote baldío.
•El producto de una demolición.
•El producto de una subdivisión o loteo.
Categorías de similitud para tasar Terrenos
[Link] Urbanos: su capacidad de construcción. Si son
Comerciales o Residenciales.
[Link] Sub urbanos: los servicios y medios de transporte
[Link] en Barrios Cerrados: la cercanía a los amenities del
barrio en contraposición de los perímetros del mismo.
Principios básicos
•Solo hay 3 grandes tipos de construcción:
1) Entre medianeras.
2) de Perímetro libre.
3) de Perímetro semilibre.
Definiciones de términos técnicos sobre terrenos
• Nomenclatura Catastral y Partida inmobiliaria
• Línea Oficial – Línea de Edificación – Línea Definitiva o de fondo
• Línea de frente interno (LFI) – Línea interna de basamento (LIB)
• Ochava de esquina – Cota o nivel
• Mensura Catastral
• Fos – Fot – densidad
• Corredores constructivos en CABA
Factores de valorización, fortalezas del terreno
Estas pueden ser:
1) Dimensiones y relación entre frente y fondo.
2) Ubicación dentro de la manzana.
3) Servicios públicos.
4) Forestación y vegetación en terreno.
Causas de Depreciación o debilidades del terreno
Estas pueden ser tangibles o intangibles.
Tangibles:
Físicas: accidentes topográficos.
Funcionales: terrenos irregulares.
Intangibles:
Deficiencia en los títulos y los derechos, situación jurídica.
Limitación de los derechos, servidumbres y usufructos.
Homogenización de datos
Simple: con toda la información recolectada, tanto
de la propiedad, como del entorno y de los
comparables, hacemos las cuentas y analizamos las
diferencias.
Aplicamos la fórmula
Precio Lote = V. m2 Z. x Super. x Coef. de FyF
Valor m2 Zona: Promedio del valor m2 homogenizado de comparables divididos sus
coef. de frente y fondo.
Superficie: los m2 Homogenizados.
Coef. de frente y fondo: Tabla del tribunal de tasaciones que mide la relación entre
ambos.
Valor del m2 en zona
Para hallar el Valor m2 Zona, primero hallamos el valor del m2 de cada
comparable, podríamos aplicar y despejar la fórmula y tendríamos
Valor m2 Comparable = Precio .
(Superficie x Coef. de FyF)
Excel para tasar terrenos suburbanos
Comparables Terrenos medidas Superficie Precio Oferta FyF Plota Valva Coeficiente Precio estandar U$S/m2 Terreno
1 1 1,000 1,00 1,00 1,000 1 1
1 1 1,000 1,00 1,00 1,000 1 1
1 1 1,000 1,00 1,00 1,000 1 1
1 1 1,000 1,00 1,00 1,000 1 1
1 1 1,000 1,00 1,00 1,000 1 1
Promedio U$S/m2 Terreno 1
Comparables Terrenos medidas Superficie Precio Tasa FyF Plota Valva Coeficiente m2 estandar U$S/m2 Terreno
1 1 1,000 1,00 1,00 1,000 1 1
Valor m2 en zona Precio al que arribamos
Casos excepcionales
Cuando no basta la simple formula por:
• Tasar la mitad o solo un cuarto del lote.
• Tasar dos terrenos juntos.
• Tasar un terreno que tiene salida a dos calles.
• Tasar un terreno que se encuentra en una esquina.
Tasar la mitad o solo un cuarto del lote
Tasar dos terrenos juntos
Si tuviésemos que tasar el terreno A aplicado la fórmula tenemos
Precio Lote A = $ 1.000 x 300 x 1
Precio Lote A = $ 300.000 lo mismo sería para el Lote B
Tasándolos por separados tenemos un precio de $ 600.000.
Ahora bien si puedo unificarlos, ya tendía otros números
Precio Lote A+B= $ 1.000 x 600 x 1,045 x 1,10
Precio Lote A+B= $ 689.700
Que cambió la relación FyF creció un 4,5% más y se le agrega el
valor Plottage que para casos residenciales es de un 10% más y
para casos comerciales hasta un 20% más.
Tasar un terreno con salida a dos calles
Para tasar un Lote como el Lote 2
aplicaremos la fórmula del valor medio, eso
debido a que el Vm2Z es distinto en la Calle
Calle B A que en la Calle B.
1) Averiguar la superficie total
2) Aplicar la fórmula
Tasar un terreno en esquina
El Lote de la esquina siempre vale más
que los lotes a mitad de cuadra,
siempre se toma el lado más corto
como frente y el otro como fondo, la
fórmula en principio es la misma para
terrenos comunes, solo se le agrega el
coeficiente que obtengamos de la
tabla de Valvano.
Tabla Valvano para terrenos en esquinas
A la tabla accedemos por la columna n
Para hallar n haremos el siguiente cálculo
n = suma de todos los lados que dan a la calle
el lado interior más corto
A la cifra que encontremos en la tabla le tendremos
que sumar siempre 1.
La tabla 1 es alta concentración comercial o central.
La tabla 2 es comercial no central y algo residencial.
La tabla 3 es residencial.
La tabla 4 es barrios en formación o económicos.
Informe final de tasación
Ya tenemos el resultado del Excel con el Precio del inmueble a tasar, solo queda informárselo al cliente.
El Informe de tasación deberá como mínimo tener los siguientes puntos a saber:
1: Encabezado: lugar y fecha, dirección exacta, nombre del o de los clientes propietarios.
2: Método utilizado.
3: Descripción del edificio, del inmueble y de la zona en donde está emplazado el inmueble.
4: Los comparables que se usaron para el análisis.
5: El precio al que se arribó.
6: Futura comercialización del inmueble.
Ya dijimos que tasar es poner precio oficialmente a ciertas cosas
vendibles.
Pues oficialmente es la justificación del precio arribado, eso es lo que
hacemos en el informe de tasación, más preciso seamos, más justificado
estará el precio al que arribemos.
Muchas Gracias
