CONTRATOS TRASLATIVOS

DE DOMINIO

Trasmiten la propiedad, En estos contratos se dan los

el uso, goce y disfrute tres tipos de obligaciones o
de un bien mueble o prestaciones
inmueble “DAR, HACER Y NO
HACER”
 Compra-
Donación
Venta
CONTRATOS
TRASLATIVOS DE
DOMINIO

Mutuo
Permuta
COMPRA-VENTA
Debe ser el
dueño del bien o COMPRA-
tener poder Vendedor VENTA
especial para
vender o
enajenar.

Comprador
La COMPRA/VENTA
queda perfeccionada
al momento de
entregar en bien y
pagar el precio

Adquiere un bien y paga

el valor de este

DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES:

Debe estar en el mercado y ser susceptible de venderse,
quedan fuera los bienes patrimonio del estado y todos los
prohibidos por la ley.
 COMPRA- Es un contrato Obligaciones de la
VENTA traslativo de dominio partes

Clasificación
Vendedor Comprador
Modalidades

•BILATERAL
•INSTANTANEO
*A plazos •CONSENSUAL
•ONEROSO 1. El bien debe 1. Pagar el precio
c/intereses o sin
•PRINCIPAL estar en el pactado
interés
•FORMAL comercio y ser 2. Pago en
*Futura o de
•CONMUTATIVO lícito efectivo,
esperanza tarjeta de
2. Que se le
*Con reserva de crédito,
pague el
dominio transferencia
precio
*De muestra electrónica
pactado
*A crédito 3. Pagar
3. Responder en
*Por acervo intereses
el caso de
evicción
DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
 
 CONCEPTO.
Se define la compraventa, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 2181 del
Código civil Veracruz, como un contrato en virtud del cual uno de los contratantes
llamado, vendedor, se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un
derecho, y el otro a su vez, se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en
dinero.

• El objetivo principal que se persigue en este contrato es el de transmitir el

dominio de las cosas o derechos, bien sea que dicha transmisión se opere por
el mero efecto del contrato, si se trata de cosas ciertas y determinadas, o bien
que se efectué por posterioridad como sucede con las cosas determinadas sólo
en especie.
PERFECCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

ARTICULO 2182

Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes

cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera
no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.

NOTA.- CON EL SIMPLE HECHO DE CONVENIRLO, EL CONTRATO ES

PERFECTO.
CARACTERISTICAS DEL CONTRATO

TRASLATIVO DE DOMINIO.- Esta característica se deduce de la propia

definición que da el Código Civil en su artículo 2181, el cual dice: “Habrá
compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o un derecho, y el otro, a su vez, se obliga a pagar por
ellos un precio cierto y en dinero.”

PRINCIPAL.- Adquiere este carácter porque existe y subsiste por sí mismo, es

decir, no depende de ningún otro contrato.

BILATERAL.- Este carácter es porque produce derechos y obligaciones para

ambas partes.

 
CONTINUACIÓN CARACERISTICAS.
• ONEROSO.- Debido a que otorga provechos y gravámenes recíprocos. En
efecto, el provecho que recibe el vendedor cuando se le paga el precio,
reporta el gravamen de transmitir el dominio de la cosa y, a la inversa, el
provecho que recibe el comprador al transmitírsele el dominio de la cosa,
acarrea también la carga de pagar el precio. El concepto de contrato
oneroso lo establece el artículo … del Código Civil.

•  CONMUTATIVO GENERALMENTE.- Se debe a que la cuantía de las

prestaciones es cierta y determinada desde la celebración del contrato.
• ALEATORIO POR EXCEPCIÓN.- En ciertos casos en que la cuantía de
las prestaciones no es cierta y determinada desde la celebración del
contrato, sino que depende de un hecho futuro e incierto. Ejemplos:
la compra de esperanza y la compra de cosa futura.

ARTICULO 2242
Si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no
llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el
capítulo relativo a la compra de esperanza.
CONTINUACIÓN CARACTERISTICAS
• CONSENSUAL EN OPOSICIÓN A REAL.- En virtud de que no se necesita la
entrega de la cosa para el perfeccionamiento del mismo, como lo
reconoce de modo expreso el artículo 2182 del Código Civil cuando
establece: “Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las
partes cuando se ha convenido sobre la cosa y el precio, aunque la primer
no haya sido entregada, ni el segundo satisfecho.” Lo que implica que es
suficiente con que las partes otorguen el consentimiento sobre la cosa y
el precio, para que la compraventa sea perfecta y para que la obligación
de entregar la cosa sea una consecuencia de la celebración del contrato.
CONTINUACIÓN CARACTERISTICAS.
• CONSENSUAL EN OPOSICIÓN A FORMAL.- Es cuando el objeto de la compraventa lo
constituyen los bienes muebles.

• FORMAL.- Cuando recae sobre bienes inmuebles cuyo valor fiscal no exceda de diez mil
pesos, podrá hacerse en instrumento privado que firmarán el vendedor, el comprador y
dos testigos y ratificadas las firmas ante Notario Público o un juez municipal, SEGÚN LO
QUE ESTABLECE EL ARTÍCULO 2252 CODIGO CIVIL.

• Pero si el valor fiscal del inmueble excede de diez mil pesos, su venta se hará en
escritura pública. Según lo establece el artículo 2255.
• Lo anterior porque según el artículo 2257 La venta de bienes raíces no producirá efectos
contra terceros, sino después de registrada en los términos prescritos en este Código.
CONTINUACIÓN CARACTERISTICAS.
• INSTANTANEO.- Se debe a que produce todos sus efectos al celebrarse el
contrato; por ejemplo: la compraventa al contado.
•
DE TRACTO SUCESIVO.- Es cuando los efectos del contrato se producen a
través de tiempo; por ejemplo: la compraventa de abonos.
•
VOLUNTARIO.- Se realiza cuando el contrato de compraventa es celebrado de
manera voluntaria por el vendedor, es decir; cuando la compraventa se
celebra de forma libre y espontánea, que es el caso más común.
CONTINUACIÓN CARACTERISTICAS.
• FORZOSO.- Sucede si la celebración del contrato se le impone al
vendedor, aún en contra de su voluntad, por lo que en este caso pierde el
carácter de contrato, por no haber consentimiento propiamente dicho,
por ejemplo: la venta judicial.
•
CIVIL.- Por exclusión que es aquella que no reúne los requisitos
suficientes para ser considerada como mercantil.
•
MERCANTIL.- La que satisface las características que señala el Código de
Comercio. (Art. 371, en relación con las fracs. I a IV, XXI y XXIII del art. 75
del Código de Comercio).
DIFERENCIA DEL CONTRATO CIVIL Y
CONTRATO MERCANTIL

• De acuerdo con el art. 2181 CODIGO CIVIL. La compraventa civil

cuenta con los siguientes elementos:
• El comprador, el vendedor, la cosa y el precio.

El contrato de compraventa civil puede ser de bienes muebles, de

bienes inmuebles y a plazos.
OBSERVAR:
Compraventa Civil: el Código Civil define compraventa como un
contrato por el cual una persona (vendedor), se obliga a entregar una
cosa o derecho a otra (comprador), que se compromete a pagar una
suma de dinero o signo que lo represente llamado precio. En esta
definición, cabe destacar el hecho de que el contrato tiene plena
validez legal simplemente por él consentimiento, sin necesidad de
que la cosa sea entregada, y surgen obligaciones recíprocas para
ambas partes.
EN LA COMPRAVENTA MERCANTIL

• Doctrinariamente la Compraventa señalando: "será Mercantil la

Compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la forma
que se compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en
la reventa".
• Importante es pues el “ánimo de lucro en la reventa” que caracteriza
a la compraventa mercantil y la separa de la compraventa civil.
• Según el artículo 1013 de nuestro Código de Comercio serán
Compraventas mercantiles todas aquellas que involucren una cosa
mercantil. Las cosas mercantiles son:
• I.- Las empresas de carácter lucrativo y sus elementos esenciales.
• II.- Los distintivos mercantiles y las patentes.
III.- Los títulos valores.

También lo serán las que se realizan dentro del giro de explotación

normal de una empresa mercantil.

En la compraventa mercantil existe una finalidad de lucro que es una

característica más.
• En cuanto a la evicción: Se produce cuando el comprador ve alterada
la posesión legal y pacífica de la cosa adquirida, cuando se le priva por
sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de la
cosa comprada. En el ámbito mercantil se afirma corrientemente que
la evicción y sus consecuencias son inaplicables a la compraventa
mercantil ya que quien compra en tiendas o almacenes abiertos al
público no puede ser privado de lo adquirido, aún cuando esto no
perteneciera al vendedor (art. 85 D. de C.).
• No obstante lo anterior, nada obsta a que en las compraventas
mercantiles celebradas entre comerciantes fuera de estos
establecimientos, o entre fabricantes y comerciantes fuera de ellos,
pueda aparecer la evicción y serle, por tanto, de aplicación su
régimen y consecuencias.
ELEMENTOS ESENCIALES
Los elementos esenciales de todo contrato son el consentimiento y el
objeto,

la falta de alguno de estos elementos trae como consecuencia la

inexistencia del mismo, con todas las características que de la
inexistencia se derivan,
es decir; dicho contrato no produce efecto legal alguno, no es
susceptible de valer por confirmación ni por prescripción y su
inexistencia puede invocarse por todo interesado.
CONSENTIMIENTO.
El consentimiento se define como el acuerdo o concurso de dos o más voluntades
para producir efectos de derecho.
En el contrato de compraventa se define como el acuerdo de voluntades que tiene
por objeto transmitir el dominio de una cosa o de un derecho a cambio de un
precio cierto y en dinero;
lo cual implica que la voluntad del vendedor tiene que ir encaminada a transmitir
la propiedad de una cosa o un derecho y la voluntad del comprador a pagar por esa
transmisión un precio cierto y en dinero.

• Si no existe ese acuerdo de voluntades, el contrato se vuelve inexistente. No hay

consentimiento cuando existe error sobre la naturaleza del contrato. (se
transmite una cosa para su venta y la otra cree recibirla como donación). Error
sobre el objeto, Te vendo una Tsuru y tu crees que recibirás una camioneta.
OBJETO
El otro elemento de existencia del contrato es el objeto; éste puede
ser directo o indirecto. El objeto directo en la compraventa consiste en
transmitir el dominio de una cosa o de un derecho, por una parte y de
pagar un precio cierto y en dinero por la otra.
El indirecto respecto al contrato y el directo respecto a la obligaciónAl
hablar de la cosa, se refiere, están constituidos por la cosa y el precio,
respectivamente.
• a lo que puede ser objeto del contrato de compraventa, todas la
cosas y derechos que reúnan los requisitos de ley.
RESPECTO DEL OBJETO: nuestro ordenamiento señala:
 

• ARTICULO 2202
• Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.
• ARTICULO 2203
• La venta de cosa ajena es nula, y el vendedor es responsable de los
daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe; debiendo tenerse
en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público
para los adquirentes de buena fe.
ARTICULO 2205
La venta de cosa o derechos litigiosos no está prohibida; pero el
vendedor que no declare la circunstancia de hallarse la cosa en litigio,
es responsable de los daños y perjuicios si el comprador sufre la
evicción, quedando además, sujeto a las penas respectivas.

• ARTICULO 2206
• Tratándose de la venta de determinados bienes, como los
pertenecientes a incapacitados, los de propiedad pública, los
empeñados o hipotecados, etc., deben observarse los requisitos
exigidos por la ley para que la venta sea perfecta.
EL PRECIO EN LA COMPRAVENTA.
 
• El precio, debe ser cierto y en dinero, este último es la cantidad en numerario
que el comprador entrega o se obliga a entregar a cambio de lo que se compra.
• No es necesario que la totalidad sea en dinero, puede ser una parte en dinero y
la otra en especie. …
 
• En este caso, como lo dispone el artículo 2183, Si el precio de la cosa vendida
se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato
será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se
pague con el valor de otra cosa.
• Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será de permuta.
 
CONTINUACIÓN DEL PRECIO…
• ARTICULO 2185
• Fijado el precio por el tercero no podrá ser rechazado por los
contratantes, sino de común acuerdo.
• ARTICULO 2186
• Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el
contrato sin efecto; salvo convenio en contrario.
• ARTICULO 2187
• El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes.
CONTINUACIÓN DEL PRECIO.
• ARTICULO 2188
• El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos
convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado.
• La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de
pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude. (REDITOS)

• ARTICULO 2189
El precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no
comerciantes y para su consumo, no podrá exceder del mayor que esos
géneros tuvieren en el lugar, en el período corrido desde la entrega
hasta el fin de la siguiente cosecha.
CONTINUACIÓN DEL PRECIO
• ARTICULO 2190
• Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no
producirán sus efectos sino después que se hayan gustado, pesado o
medido los objetos vendidos.
ELEMENTOS DE VALIDEZ
En este punto solo es importante señalar la capacidad de las partes y
formalidades, ya que en relación con los vicios de la voluntad, como
son el error, el dolo, la mala fe, la violencia y la lesión, así como la
licitud en el objeto, motivo, fin o conclusión, siguen aplicándose las
reglas generales de todos los actos jurídicos, por lo que cual serán los
primeros (capacidad y forma) los únicos elementos de validez que
estudiaremos.
• CAPACIDAD (PRIMER ELEMENTO) .- En ocasiones es necesario reunir
mayores requisitos que los ordinarios, (ser mayores de edad y estar
en el pleno uso de facultades mentales).

Prohibiciones y limitaciones tratándose del contrato

de compraventa. (quien puede vender y comprar)
 
• a).- Prohibición a los extranjeros de adquirir el dominio directo sobre
tierra y aguas en una franja de 100 kilómetros a lo largo de las
fronteras y de 50 en las costas.
• ARTICULO 2207
Los extranjeros y las personas morales no pueden comprar bienes raíces,
sino sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, y en sus leyes reglamentarias.

b).- Se prohíbe a las Asociaciones Religiosas adquirir, poseer o administrar

más bienes que los indispensables para su objeto.
 
c).- A las instituciones de beneficencia pública o privada que tengan el
auxilio de necesitados, las investigación científica, la difusión de la
enseñanza, la ayuda reciproca de los Asociados o cualquier otro objeto
licito, no podrán adquirir más bienes raíce que los indispensables para su
objeto inmediato y directamente destinados.
• d).- De las bancas, igual los necesarios para su objeto.

• e).- Estados, distrito Federal y Municipios. Igual tienen prohibido

adquirir más bienes que los bienes raíces necesarios para su servicio
público. 

• f).- Ejidatarios.- Se les prohíbe a los ejidatarios de un mismo núcleo de

población, para ser titular de más tierra. De la equivalente al 55 del
total de las tierras ejidales.
 
• ARTICULO 2209
• Los magistrados, los jueces, el ministerio público, los defensores
oficiales, los abogados, los procuradores y los peritos, no pueden
comprar los bienes que son objeto de los juicios en que intervengan.
Tampoco podrán ser cesionarios de los derechos que se tengan sobre
los citados bienes. Salvo lo que dispone el artículo 2210; es decir,
que si se trata de venta o cesión de acciones hereditarias cuando
sean coherederos las personas mencionadas, o de derechos a que
estén afectos bienes de su propiedad.
ARTICULO 2711
• Los hijos sujetos a la patria potestad solamente pueden vender a sus
padres los bienes comprendidos en la primera clase de las
mencionadas en el artículo 357.
• ARTICULO 357
Los bienes del hijo, mientras esté en la patria potestad, se dividen en
dos clases: I.- Bienes que adquiera por su trabajo; ESTOS SON LOS
ÚNICOS BIENES QUE PUEDE VENDER.
 
• ARTICULO 2212
• Los propietarios de cosa indivisa pueden vender su parte respectiva a
extraños, cumpliendo lo dispuesto por este Código, respecto a
copropiedad. RESPETANDO EL DERECHO DEL TANTO.
• ARTICULO 2213
• No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen
encargados:
 I.- Los tutores y curadores; 
• II.- Los mandatarios;

• III.- Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de

intestado; 
• IV.- Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;

• V.- Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;

• VI.- Los empleados públicos. 

• ARTICULO 2214
• Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya
venta han intervenido. 
• ARTICULO 2215
• Las compras hechas en contravención a lo dispuesto en este
Capítulo, serán nulas, ya se hayan hecho directamente o por
interpósita persona.
FORMALIDAD.
(SEGUNDO ELEMENTO DE VALIDEZ)

Este punto ya fue analizado, en generalidades y características del

contrato. 
• Pero en el contrato en particular, comentaremos:
• ARTICULO 2251
• El contrato de compra-venta no requiere para su validez formalidad alguna
especial, sino cuando recae sobre un inmueble.

• ARTICULO 2252
• La venta de todo o parte de un inmueble, cuyo valor fiscal no exceda de diez mil
pesos, podrá hacerse en instrumento privado que firmarán el vendedor, el
comprador y dos testigos y ratificadas las firmas ante Notario Público o un juez
municipal. Y COMO LO REFIERE EL ART. 2253,
• Si alguno de los contratantes no supiere escribir, firmará a su nombre y a su
ruego otra persona con capacidad legal, no pudiendo firmar con ese carácter
ninguno de los testigos, observándose lo dispuesto en el párrafo segundo del
artículo 1767 que señala: (Cuando se exija la forma escrita para el contrato, los
documentos relativos deben ser firmados por todas las personas a las cuales se
imponga esa obligación.
• Si alguna de ellas no puede o no sabe firmar, lo hará otra a su ruego
y en el documento se imprimirá la huella digital del interesado que
no firmó).

• ARTICULO 2254
• De dicho instrumento se formarán dos originales, uno para el
comprador y el otro para el Registro Público. 
• ARTICULO 2255
• Si el valor fiscal del inmueble excede de diez mil pesos, su venta se
hará en escritura pública. (FORMALIDAD)
• ARTICULO 2256
• Tratándose de bienes ya inscritos en el Registro y cuyo valor no
exceda de cinco mil pesos, cuando el precio se pague al contado,
puede hacerse la transmisión del dominio por endoso puesto en el
mismo documento que informe del derecho del vendedor a cuyo
nombre esté inscrito el bien.
• El endoso será ratificado precisamente ante el Registrador, quien
tiene la obligación de cerciorarse de la identidad de las partes y de la
autenticidad de sus firmas y previo pago de los impuestos
correspondientes a la compraventa realizada en esta forma hará una
nueva inscripción en favor del comprador.
• (VENTAS Y LA FORMALIDAD DEL ENDOSO).
 
ARTICULO 2257
• La venta de bienes raíces no producirá efectos contra terceros, sino
después de registrada en los términos prescritos en este Código.
DE LAS OBLIGACIONES DE LAS PARTES CONTRATANTES.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
 ARTICULO 2216
I.- A entregar al comprador la cosa vendida; Considerada la principal
obligación que se le impone al vendedor, obligación establecida en su
propia definición.

Del artículo 2181 del que deriva el concepto, se desprende que si el

objeto lo constituyen cosas ciertas y determinadas, bajo la celebración
del mismo para que se opere la traslación de dominio, sin necesidad
que exista entrega de ninguna clase, de la cosa objeto del contrato,
señalando que esta transmisión solo produce efecto respecto de los
contratantes, pero no respecto de terceros.
• A este respecto la venta de bienes raíces, no producirá efectos contra
terceros, sino después de registrada en el Registro Público.
EN CUANTO A LA ENTREGA DE LA COSA VENDIDA

• ARTICULO 2217
• La entrega puede ser real, jurídica o virtual.
• La entrega real consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del
título si se trata de un derecho.
• Hay entrega jurídica o virtual. Cuando aún sin estar entregada materialmente la cosa,
la ley la considera recibida por el comprador.
• Desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su
disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la
conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.
 
• ARTICULO 2218
• Los gastos de la entrega de la cosa vendida son de cuenta del
vendedor, y los de su transporte o translación, de cargo del
comprador, salvo convenio en contrario.
 
• ARTICULO 2219
• El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, si el
comprador no ha pagado el precio, salvo que en el contrato se haya
señalado un plazo para el pago.
• ARTICULO 2220
• Tampoco está obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el
pago, si después de la venta se descubre que el comprador se halla en estado de
insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio,
a no ser que el comprador le dé fianza de pagar al plazo convenido. IMPORTANTEE

• ARTICULO 2221
• El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato. Y DE ACUERDO a lo que señala el artículo 2224:
• La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido, y si no hubiere
lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba la cosa en la
época en que se vendió.

 
• ARTICULO 2222
• Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde
que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de
la cosa. (LA ENTREGA DE FRUTOS)

• ARTICULO 2223
• Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el
vendedor estará obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se
comprenda, aunque haya exceso o disminución en las medidas
expresadas en el contrato.
II.- A garantizar las calidades de la cosa; (Esto se refiere a que
las cosas objeto del contrato de compraventa, pueden contener vicios o
defectos ocultos),

Entiéndase por vicios o defectos ocultos aquellos que hacen impropia

la cosa para el fin al cual se va a destinar, o bien, disminuyen de tal
modo este uso que el comprador de haberlo conocido, no hubiera
hecho la adquisición, o hubiera dado menor precio por la cosa.
 Para que los vicios o defectos ocultos se manifiesten, es necesario:
• La existencia de un defecto de la cosa objeto de contrato.
• Que dicho defecto sea anterior a la enajenación.
• Que ese vicio o defecto haga impropia la cosa para el uso convenido o
aquel que sea de acuerdo con su naturaleza.
• Que de haber conocido esos vicios el adquirente, no hubiera
adquirido la cosa o hubiera pagado menor precio por la misma.
III.- A prestar la evicción.
• Esta es una obligación común a todo el que enajena, según se
desprende de la regla contenida en la Ley. Todo el que enajena está
obligado a responder de la evicción, aunque nada se haya expresado
en el contrato.
• La evicción se presenta cuando el adquirente es privado en todo o
en parte de la cosa enajenada, en virtud de una sentencia que cause
ejecutoria y que reconozca el derecho de un tercero anterior a la
adquisición.
Por lo que, para que se presente la evicción, son necesario:

• Que exista enajenación.

• Que se desposea al adquirente en todo o en parte de la cosa
enajenada.
• Que dicha desposesión sea en virtud de una sentencia ejecutoria .
• Que en esa sentencia ejecutoriada se reconozca el derecho del
tercero anterior a la adquisición y se condene al adquirente a
devolver la cosa al actor en el juicio.
• Las consecuencias en el caso de que se presente la evicción son
distintas atendiendo a si el enajenante actuó de buena o mala fe.
• Si fue de buena fe, solo se le obligará a pagar el precio que recibió
con motivo de la enajenación de la cosa, los gastos del contrato, si
fueron satisfechos por el adquirente, los gastos realizados en el
juicio de evicción, así como las mejoras útiles y necesarias realizadas
por el adquirente en la cosa enajenada.
• Si fue de mala fe, Se agrava, porque debe pagar todo lo anterior, pero
a elección del adquiriente al tiempo de la enajenación, es decir, en
los términos que señale el adquirente.
IV.- Conservar la cosa hasta el momento de su entrega al comprador.
• Lo común sería que entrega la cosa al momento de venderla, pero hay
ocasiones en que no se hace, por lo cual el vendedor debe observar
determinada diligencia en la conservación de la misma, para no
incurrir en responsabilidad. La ley, no establece que tipo de diligencia,
pero debe encaminarse a que no se pierda, no sufra daños, etc.
V.- Garantizar una posesión pacifica.- El vendedor debe responder de
las perturbaciones que sufra el comprador, debidas a hechos materiales
o actos jurídicos que haya realizado con anterioridad al momento o con
posterioridad a la celebración del contrato de compraventa.
• VI.- Pagar por mitad los gastos de escritura y del registro, salvo pacto
en contrario.

• VII.- Pagar los gastos de la entrega de la cosa vendida.

OBLIGACIONES FISCALES DEL
VENDEDOR.
• (Puede ser sujeto y estar obligado al impuesto sobre la Renta, por la
ganancia del capital que llegue a obtener con motivo de la
enajenación de un inmueble).
• En este caso el vendedor es el sujeto principal del impuesto, aunque
el comprador tiene responsabilidad solidaria, en cuanto está obligado
a retener y enterar, por conducto del notario que autorice la
operación, la cantidad que deba pagarse como pago provisional.
 
• LEER MAS SOBRE LAS OBLIGACIONES FISCALES.
DE LAS OBLIGACIONES DEL
COMPRADOR
•  1.- PAGAR EL PRECIO. Considerada la principal obligación que tiene
comprador. Debe pagar el precio de la cosa objeto del contrato en el
tiempo, lugar y forma convenidos. Si no se pacta dicha circunstancia,
la ley suple esas omisiones. 
• ARTICULO 2226 (TIEMPO EN QUE DEBE ENTREGARSE EL PRECIO DE LA
COSA VENDIDA)
• El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado, y
especialmente pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma
convenidos. A FALTA DE CONVENIO, LO DEBERA PAGAR AL CONTADO.
• ARTICULO 2228
• Si ocurre duda sobre cuál de los contratantes deberá hacer primero la
entrega, uno y otro harán el depósito en manos de un tercero.

ARTICULO 2229 (La demora en el pago del precio constituye la obligación de

pagar los intereses)
• El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la
cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
• I.- Si así se hubiere convenido;
• II.- Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta;
• III.- Si se hubiere constituido en mora con arreglo a los artículos 2038 y 2039.
• ARTICULO 2230
• En las ventas a plazo, sin estipular intereses, no los debe el
comprador por razón de aquél, aunque entretanto perciba los frutos
de la cosa, pues el plazo hizo parte del mismo contrato, y debe
presumirse que en esta consideración, se aumentó el precio de la
venta. (ES DECIR, NO DEBO INTERESES POR RAZÓN DE SER A PLAZOS,
YA QUE SE CONSIDERA AUMENTADO EL PRECIO DE LA VENTA)
 
• ARTICULO 2231
• Si la concesión del plazo fue posterior al contrato, el comprador estará
obligado a prestar los intereses, salvo convenio en contrario.
• ARTICULO 2232
• Cuando el comprador a plazo o con espera del precio, fuere
perturbado en su posesión o derecho, o tuviere justo temor de
serlo, podrá suspender el pago si aún no lo ha hecho, mientras el
vendedor le asegure la posesión o le dé fianza, salvo si hay convenio
en contrario.
 
 
• LUGAR EN QUE DEBE ENTREGARSE EL PRECIO DE LA COSA VENDIDA.
ARTICULO 2227 Si no se han fijado tiempo y lugar, el pago se hará en
el tiempo y lugar en que se entregue la cosa.
 
• PUEDE EXISTIR UNA OPERACIÓN MIXTA, TRATANDOSE EL PRECIO.- No
es necesario que el precio consista íntegramente en dinero,
recordemos que puede ser también en especie.

• Exactitud en cuanto a la forma o modo. Esta exactitud o modo, obliga

al comprador a pagar en una sola exhibición, de manera que no
puede hacer pagos parciales, salvo pacto en contrario. 
• CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE PAGO DEL PRECIO DE LA COSA VENDIDA.
• Según el artículo 2233. La falta de pago del precio da derecho al vendedor para
pedir la rescisión del contrato, aunque la venta se haya hecho a plazo, pero si la
cosa ha sido enajenada a un tercero, se observara lo dispuesto en los artículos 1883
y 1884.

• ARTICULO 1883
• La resolución del contrato fundado en falta de pago por parte del adquirente de la
propiedad de bienes inmuebles u otro derecho real sobre los mismos, no surtirá
efectos contra tercero de buena fe, si no ha estipulado expresamente y ha sido
inscrito en el Registro Público en la forma prevenida por la ley.
• ES DECIR, La rescisión producirá efectos contra el tercero, que hubiere adquirido los
bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el
Registro Público

• ARTICULO 1884
• Respecto de bienes muebles no tendrá lugar la rescisión, salvo lo previsto para las
ventas en las que se faculte al comprador a pagar el precio en abonos.
La rescisión es cuando un contrato queda sin efectos por una causal no prevista al momento de su
celebración. En la resolución, en cambio, la causal se da de forma posterior a la celebración del contrato.
Para ser más claro, en la resolución de contrato las partes incurrieron en faltas después de firmarlo.

 
 
La rescisión es cuando un contrato queda sin efectos por una causal no prevista al momento de su
celebración. En la resolución, en cambio, la causal se da de forma posterior a la celebración del contrato.
Para ser más claro, en la resolución de contrato las partes incurrieron en faltas después de firmarlo.
2.- PAGAR INTERESES.
 
• El comprador está obligado a pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del
precio, en los tres casos siguientes.

• Si así se hubiere convenido.

• Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.
• Si ha constituido en mora conforme a lo establecido en el ordenamiento legal.

• NO OLVIDAR COMPRENDER INTERESES NORMALES U ORDINARIOS Y LOS INTERESES MORATORIOS.

• SALDOS INSOLUTOS NO ESTA CUBIERTO.
• CPP COSTO PORCENTUAL PROMEDIO
• CETES, CERTIFICADOS DE LA TESORERIA DE LA FEDERACIÓN
• TASA LIBOR
• TASA LIDER
• LA QUE RESULTE MAS ALTO EN EL MERCADO.

 
3.- RECIBIR LA COSA COMPRADA.- el comprador tiene derecho de recibir la cosa
vendida, pero no es facultativo para el comprador recibir o no dicha cosa, porque en
el caso de que éste se niegue a recibirla, dicha circunstancia traerá como
consecuencia la no rescisión del contrato, sino liberar al vendedor del cuidado
ordinario de conservar la cosa, y solamente será responsable de su dolo o culpa grave.
 
4.- PAGAR POR MITAD LOS GASTOS DE ESCRITURA Y REGISTRO, salvo convenio en
contrario. ARTICULO 2196 Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y
registro, salvo convenio en contrario. 

5.- Pagar los gastos de transporte o translación salvo convenio en contrario.

 
6.- Obligación de pagar el impuesto sobre Adquisición.
 
 
 

GARANTIAS DEL VENDEDOR Y

COMPRADOR.
 
DEL VENDEDOR.
• El vendedor goza de las siguientes garantías para el caso de
incumplimiento del comprador. 
 Derecho de preferencia en cuanto al precio.
 Derecho de retención de la cosa.
 Acción de cumplimiento para exigir el pago del precio de la
cosa vendida.
 Acción de rescisión con el pago de los daños y perjuicios.
GARANTIAS DEL COMPRADOR
• Derecho de retención del precio.
• Acción de cumplimiento para exigir al vendedor la entrega de la cosa
objeto del contrato, que faculta además para exigir el pago de daños y
perjuicios, por el retardo en dicho cumplimiento.
• Acción de rescisión con el pago de los daños y perjuicios. 
OBJETOS SOBRE LOS QUE PUEDE RECAER LA VENTA.

ARTICULO 2191
• Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente
conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.

• En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos

nombrados uno por cada parte, y un tercero, para el caso de
discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o
inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que
sirvieron de base al contrato.
ARTICULO 2192
• Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de
cosas que se suelen contar pesar o medir, se entenderá realizada
luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador
no podrá pedir la rescisión del contrato, alegando no haber
encontrado en el acervo, la cantidad, peso o medida que él
calculaba.
ARTICULO 2194
• Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin
estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la
rescisión, aunque en la entrega hubiere falta o exceso.
• La compraventa a precio alzado o de cuerpo cierto es aquella en la
que el precio no se calcula o considera en razón a la expresión de su
cabida, o razón de un precio por unidad de medida o número, sino
por la suma global pactada.
• Es decir, en un contrato para una construcción de casas
(constructoras) significa que como la Construcción va a durar varios
meses y el costo de los materiales sube constantemente ellos han
puesto, el cemento en $15, aunque su costo es de $10, es decir, los
precios diferentes al precio de real costo, y en ese tiempo no sube
nada de los materiales ellos te deberían de dar la diferencia a ti y si
por lo contrario todo sube de precio , ellos te podrán cobrar lo que
ellos quieran, y si tu firmaste tendrás que pagarlo.
• DEBES DE PROTEGERTE, ESTABLECIENDO TIEMPOS DE EXTREGA Y
FORMAS DE PAGO, PORQUE SINO SE PONEN, EL CONTRATO QUEDA
ABIERTO, A QUE SE LLEVEN EL TIEMPO QUE QUERAN.
• ARTICULO 2195
• Las acciones que nacen de los artículos 2192 a 2194 prescriben en un
año, contado desde el día de la entrega. PRESCRIPCION DE UN AÑO.
MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA
I.- VENTA CON PACTO DE NO VENDER A DETERMINADA PERSONA.

ARTICULO 2234
• Puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona;
pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona
alguna.
• Esta modalidad origina una obligación de no hacer, cuyo incumplimiento no
afecta al nuevo contrato de venta, sino que su violación solo impone la
obligación de pagar los daños y resarcir los perjuicios al vendedor.
• Pero si se establece cláusula en la que se determine que la cosa enajenada
no se debe vender a persona alguna, TAL CLAUSULA ES NULA, SEGÚN LO
ESTABLECE LA LEY.
II.- MODALIDAD CON DERECHO DE
PREFERENCIA.
• ARTICULO 2235
• Queda prohibida la venta con pacto de retroventa, así como la
promesa de venta de un bien raíz que haya sido objeto de una
compra-venta entre los mismos contratantes.
• La retroventa es un pacto que puede suscribirse por las partes en el
contrato de compraventa. “Por el pacto de retroventa el vendedor se
reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al
comprador con la cantidad determinada que se estipulare, o en
defecto de esta estipulación lo que haya costado la compra”
• El pacto de retroventa es accesorio al contrato de compraventa, es decir, solo
puede celebrarse pacto de retroventa cuando anteriormente se ha celebrado
un contrato de compraventa, dicho pacto debe ser plasmado en el contrato.
Entre las obligaciones del comprador en el pacto de retroventa esta restituir la
cosa vendida con sus accesorios naturales. Además el comprador deberá
indemnizar al vendedor por los deterioros que por su culpa haya sufrido la cosa.
• ESTA PROHIBIDA

• LO QUE SI PUEDE HACERSE ES UNA VENTA CON PACTO DE PREFERENCIA.

• ARTICULO 2236
• Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el
tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto
del contrato de compra-venta.
• ARTICULO 2237
• El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro
de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le
hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder
su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble,
tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma
pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el
comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto
el pacto de preferencia.
• ARTICULO 2238
• Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del
derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa, y si ésta se
vendiere sin dar aviso, la venta es válida; pero el vendedor
responderá de los daños y perjuicios causados.

• ARTICULO 2239
• Si se ha concedido un plazo para pagar el precio, el que tiene el
derecho de preferencia no puede prevalerse de este término si no
da las seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el
plazo.
• ARTICULO 2240
• Cuando el objeto sobre que se tiene derecho de preferencia se
venda en subasta pública, debe hacerse saber al que goza de ese
derecho, el día, hora y el lugar en que se verificará el remate.

ARTICULO 2241
• El derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse, ni
pasa a los herederos del que los disfrute. EL DERECHO DE
PREFERENCIA NO ES CEDIBLE.
III.- MODALIDAD DE VENTA DE COSA
FUTURA.

• Esta modalidad se presenta en aquellos casos en que el comprador

toma para sí el riesgo de que la cosa objeto de contrato no llegue a
existir, por tratarse de una cosa futura.
• El vendedor tiene derecho al precio aunque no llegue a existir la cosa,
constituyendo éste una excepción a la regla que ordena que para la
existencia de un contrato es necesario consentimiento y objeto.
• NO DEBEMOS confundir la venta de cosa futura con la venta
de cosa esperada.
• La venta de cosa esperada, se presenta cuando las partes
condicionan la existencia de la cosa para el
perfeccionamiento del contrato, de manera que si la cosa no
llega a existir, el contrato no produce ningún efecto. Esta
venta es un contrato conmutativo.
• La venta de cosa futura, aunque la cosa no llegue a existir, el
vendedor tiene derecho al precio. La venta es un contrato
aleatorio.
IV.- MODALIDAD DE LA VENTA EN
ABONOS.
• (ESTA MODALIDAD SE COMBINA CON EL PACTO CONOCIDO CON EL
NOMBRE DE “PACTO COMISORIO” (que consiste en la falta de pago de
uno o varios abonos, da derecho al vendedor de pedir la rescisión de
del contrato).
• ARTICULO 2243 (ventas en abonos)
• La venta en abonos es una modalidad de la compraventa, que
consiste en que una persona llamada vendedor se obliga a transferir
la propiedad de una cosa; y otra llamada comprador se obliga a pagar
por esa transmisión un precio, el cual se cubrirá en partidas
periódicas.
• La venta en abonos está sujeta a las siguientes reglas:
• La venta que se haga facultando al comprador para que pague el
precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:
• I.- Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de
pago de uno o de varios abonos, ocasionará la rescisión del contrato.
La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido
los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya
inscrito en el Registro Público;
II.- Si se trata de bienes muebles tales como automóviles, motores,
pianos, máquinas de coser u otros que sean susceptibles de
identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula
resolutoria de que habla la fracción anterior, y esa cláusula producirá
efectos contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en
el Registro Público;

III.- Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de

identificarse indubitablemente, y que, por lo mismo, su venta no pueda
registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por
falta de pago del precio; pero esa cláusula no producirá efectos contra
tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta
fracción se refiere.
• Si opera la rescisión del contrato, las consecuencias son: El comprador
tiene que restituir la cosa objeto del contrato, así como el pago de
un alquiler o renta por el uso de la misma, y una indemnización por
el deterioro que ésta haya sufrido; estas prestaciones serán fijadas
por peritos.
• A su vez el vendedor tendrá la obligación de restituir al comprador las
cantidades recibidas, más el interés legal correspondiente a las sumas
que entregó.
V.- MODALIDAD DE LA VENTA PARCIAL.

• ARTICULO 2244
• El comprador podrá enajenar o gravar la parte proporcional que le
corresponde en el derecho a la cosa por haber pagado parte del
precio de ella.
• Podrá igualmente transferir sus derechos a quien se obligue a pagar el
resto del precio, salvo que en tal caso el vendedor prefiera rescindir
la venta.
 
• ARTICULO 2245
• Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse
las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que
hubiere entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por
el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán peritos, y
una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro que
haya sufrido la cosa.
• El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los
intereses legales de la cantidad que entregó.
• Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más
onerosas que las expresadas, serán nulas.
 
• ARTICULO 2246
• Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad
de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado
• ARTICULO 2247
• No habiendo pacto expreso de reserva de la propiedad de la cosa
vendida hasta que se pague totalmente el precio de ella, el
comprador se hará dueño de la cosa, pero no podrá enajenarla ni
gravarla mientras no pague su precio en totalidad. Esta limitación del
dominio podrá hacerse anotar al margen de la inscripción de venta
respectiva.
 
• ARTICULO 2248
• El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se vence el
plazo para pagar el precio, no puede enajenar la cosa vendida con la
reserva de propiedad, y al margen de la respectiva inscripción de venta se
hará una anotación preventiva en la que se haga constar esa limitación de
dominio.
• 
• ARTICULO 2249
• Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado su
precio, se aplicará lo que dispone el artículo 2245. (puede exigir del
comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán
peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por el deterioro
que haya sufrido la cosa).
 
• ARTICULO 2250
• En la venta de qué habla el artículo 2246, mientras que no pasa la
propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa será
considerado como arrendatario de la misma.
VI.- VENTA CON RESERVA DE
DOMINIO
• Consiste en que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa
objeto, del contrato hasta que el comprador pague en su totalidad el
precio. La ley establece esta modalidad.
• Esta modalidad está sujeta a la transmisión de la propiedad de la
cosa objeto del contrato, hasta que se cumpla una condición
consistente en que el comprador haga el pago de la totalidad del
precio. De lo anterior se deduce que si el comprador no cumple con
esta condición, no se transfiere la propiedad de la cosa.
• En esta modalidad como en la venta en abonos, para que surta
efectos respecto de tercero, es necesario que el contrato se inscriba
en el Registro Publico, y esto solo se puede hacer cuando se trata de
bienes inmuebles o bienes muebles plenamente ideftificables; si se
trata de muebles que no son identificables plenamente, y por tanto el
contrato no pueda registrarse, éste solo produce efectos a las partes
contratantes.
 
• También en esta modalidad, la falta de pago del precio, trae como
consecuencia la rescisión del contrato, con todos los efectos ya
señalados.
QUE SUCEDE CUANTO UNA MISMA COSA SE VENDE POR
EL MISMO VENDEDOR A DIVERSAS PERSONAS.

• ARTICULO 2197
• Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas
personas, se observará lo siguiente:
• A).- Si la cosa vendida FUERE MUEBLE, prevalecerá la venta primera
en fecha;
• si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha
al que se halle en posesión de la cosa. ARTICULO 2198
• B).- Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que
primero se haya registrado;
• y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo
anterior. (ES DECIR, POR FECHA, Y SINO ES POSIBLE, POR LA
POSESIÓN) ART. 2199
De las ventas judiciales

• ARTICULO 2258
• Las ventas judiciales en almoneda, subasta o remate públicos, se
regirán por las disposiciones de este Título, en cuanto a la substancia
del contrato y a las obligaciones y derechos del comprador y del
vendedor, con las modificaciones que se expresan en este Capítulo.
En cuanto a los términos y condiciones en que hayan de verificarse,
se regirán por lo que disponga el Código de Procedimientos Civiles.
• ARTICULO 2259
• No pueden rematar por sí no por interpósita persona, el Juez, Secretario y
demás empleados del juzgado; el ejecutado, sus procuradores, abogados y
fiadores; los albaceas y tutores, si se trata de bienes pertenecientes a la
sucesión o a los incapacitados, respectivamente; ni los peritos que hayan
valuado los bienes objeto del remate.

• ARTICULO 2260
• Por regla general las ventas judiciales se harán en moneda efectiva y al
contado, y cuando la cosa fuere inmueble pasará al comprador libre de todo
gravamen, a menos de estipulación expresa en contrario, a cuyo efecto el juez
mandará hacer la cancelación o cancelaciones respectivas, en los términos que
disponga el Código de Procedimientos Civiles.
• ARTICULO 2261
• En las enajenaciones judiciales que hayan de verificarse para dividir
cosa común, se observará lo dispuesto para la participación entre
herederos.
EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS EN LAS ENAJENACIONES DE DAR,
TRANSLATIVAS DE DOMINIO.

• I.- Cosas ciertas y determinadas.

 
• a).- Perdida por culpa del deudor (responderá al acreedor por el valor de
la cosa, más daños y perjuicios).
 
• b).- Deterioro por culpa del deudor (el acreedor puede optar por la
rescisión del contrato y el pago de daños y perjuicios, o por recibir la cosa
en el estado en que se encuentre, exigiendo la reducción del precio más el
pago de daños y perjuicios.
• c).- Pérdida por culpa del acreedor (el deudor queda libre de la
obligación).
 
• d).- Deterioro por culpa del acreedor ( tiene la obligación de
recibir la cosa en el estado en que se halle).

• e).- Perdida por caso fortuito o fuerza mayor. (La obligación queda sin
efecto y el dueño sufre la pérdida, a menos que se haya convenido otra
cosa).
• II.- Especie indeterminada-
 
• a).- pérdida o deterioro (luego que la cosa se individualice por la
elección del deudor o acreedor, se aplicaran las reglas de ley.