E L R E T R AC TO
INTRODUCCIÓN
El retracto es una institución jurídica normada de
manera característica por nuestro código civil,
como un apéndice al contrato de compraventa,
No obstante que también procede en la dación en pago;
pues, en ambos casos, por el retracto el que lo ejercita se
sustituye al comprador del bien o al creedor a quien se
le adjudica un bien en pago.
El retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y
en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
BASES TEÓRICAS
ANTECEDENTES: ETIMOLOGÍA
• TIENE ORIGEN MUY ANTIGUO
• SITUANDOSE EN LIBROS DE
CARÁCTER RELIGIOSO “RE” “TRACTUS”
• SE DESCONOCIO EN EL DERECHO
ROMANO. (Repetición) (Tracción)
• POSTERIORMENTE SE LE DENOMINO
TAMBIEN DERECHO DE TANTEO.
• FUE OBJETO DE ESTUDIO Y GRAN
DIFUSION EN ITALIA, ROMA Y “VOLVER A TRAER”
ESPAÑA.
Según autores: CONCEPTO
Según Richard Quispe Por su parte Jorge Eugenio El Doctrinario Constitucionalista
Salazar Castañeda Raúl Chámame Orbe
Menciona que "según la
Precisa que "El derecho de Nos pone en mención que el
normativa de 1936, que el
retracto es el que la ley Retracto es el "Derecho
retracto es el derecho que
otorga a determinadas existente en la compra- venta,
compete a ciertas personas, por
personas para subrogarse en en que por ley se favorece a un
ley o por pacto, para adquirir
el lugar del comprador y en tercero interesado quien toma
por el mismo precio la cosa
todas las estipulaciones del el lugar del comprador y
que ha sido vendida a otro,
contrato de compraventa. rembolsa los gastos que por la
rescindiendo el contrato con
compra original se efectúo".
respecto al comprador, en cuyo
lugar se subrogan.
RETRACTO EN EL PERÚ
Para el Código Civil de 1852, el Retracto era un derecho meramente personal y por consiguiente intransmisible,
por el cual se rescindía una venta o una adjudicación en pago, sustituyéndose al comprador o adjudicatario otra
persona que recibía la cosa por el precio y bajo las condiciones acordadas en la venta o adjudicación.
Al debatirse en la Comisión Reformadora del Código Civil de 1852 el título del Retracto gentilicio porque
importaba una limitación a la libre contratación y porque importaba una limitación a la libre contratación y
porque no satisfacía las necesidades.
Alfonso Cornejo, en un exhaustivo trabajo, reconoce que el retracto en el Código Civil, promulgado el 28 de
octubre de 1936, fue ubicado en el título VII bajo la denominación de retracto o tanteo, dividiendo en cuatro
capítulos: el primero referido a las disposiciones generales; el segundo al retracto consanguíneo; el tercero
concerniente al retracto de sociedad, comunión y vecindad; y el capítulo cuarto referido al retracto que
corresponde al deudor
BASE LEGAL
El artículo 1592 del Código Civil establece lo siguiente:
“El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los
tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses
pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate
público”.
1. Su
Carácter
Legal.
3. Su
[Link] Carácter CARACTERÍSTICA
Naturaleza
Excepcional. S DEL RETRACTO
Subrogatoria.
4. Vigencia De
La Relación
Jurídica
Creada Por La
Compra
Venta.
ACTOS A
LOS QUE SE
APLICA
Se ha visto que según el artículo
1592 del Código Civil, el
derecho de retracto procede en el
contrato de compraventa. El
artículo 1593 del mismo Código
agrega que también procede en
la dación en pago
Según el artículo
1595 del Código
Civil, el derecho de
retracto procede
respecto de bienes
muebles inscritos y
de inmuebles.
[Link]
MATERIA
DEL
CONTRATO
Sin embargo,
respecto de
aquellos, con
criterio bastante
discutible, limita su
aplicación a los
muebles inscritos.
DERECHO DEL RETRACTO
[Link] DEL
La opinión más generalizada es que el
derecho de retracto nace en el momento que
se celebra el contrato de compraventa o sus
sucedáneos
tiene la utilidad de hacer notar que no es
que tal derecho surja cuando aquella se
enajena
el derecho no surte efecto en su fase
adquisitiva
EFECTOS DEL DERECHO DEL DIFERENCIA CON EL PACTO DE DIFERENCIAS CON EL DERECHO DE
RETRACTO RETROVENTA TANTEO
Por razón del ejercicio del derecho de Según Navarro, González Poveda y El artículo 989 del Código Civil establece
retracto se producen los siguientes García Cantero, las diferencias entre el lo siguiente:
efectos: retracto y el pacto de retroventa: - El derecho de tanteo tiene carácter real,
- La sustitución del comprador por el son las siguientes: mientras que el derecho de retracto es
retrayente en el contrato de - En cuanto a los sujetos, en la personal.
compraventa retroventa intervienen normalmente - El derecho de tanteo se dirige contra el
dos sujetos, que son, en principio, los copropietario que pretenda vender
- La obligación del retrayente de mismos que celebraron la compraventa
reembolsar al comprador el precio que base, aunque ocupando posiciones
éste pagó al vendedor jurídicas opuestas
- En la retroventa la preferencia
adquisitiva es y propiamente
- En la retroventa es una reserva que el
vendedor hace en la compraventa
básica
Artículo 1596
El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la
comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho. Cuando su domicilio no sea
conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario
encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con
intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al
de la última publicación .
Bajo la regulación del vigente Código Procesal Civil el retrayente, una vez conocida la
celebración del contrato de compraventa, pero dentro del plazo de 30 días, debe iniciar un
proceso judicial. Para tales efectos se debe tomar en cuenta la competencia del juez y del
juez del domicilio del demandado, es competente, a elección del demandante el juez del
lugar en que se encuentre el bien o bienes. El proceso se tramita como uno abreviado. La
demanda, a tenor de lo establecido por el artículo 496, se dirigirá contra el enajenante y el
adquirente del bien que se intenta retraer.
Artículo 1597
Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se
cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 solo es
oponible después de un año de la inscripción de la transferencia(*).
Artículo 1596 Un segundo supuesto, estriba en Debe señalarse que para
Plazo de caducidad es de 30 el hecho de que el titular del aplicar la presunción
días, desde la comunicación derecho de retracto, no hubiese establecida no debe existir
de fecha cierta de la persona tomado conocimiento de la prueba en contrario, es decir
que goza de este derecho. que exista medio probatorio
Ante la falta de conocimiento
transferencia por medio alguno.
que acredite que el titular del
de domicilio conocido de los En este caso el plazo de los 30
derecho de retracto tomó
titulares puede hacerse la días se computa vencido un año conocimiento a través de
comunicación mediante desde la inscripción de la cualquier medio de la
publicaciones, el plazo se transferencia. transferencia que pretende
cuenta desde el siguiente día Artículo 2012 subrogarse.
de la última publicación.
Tal plazo se ha fijado en 30 días contados a partir de la comunicación de fecha
cierta cuando el domicilio no sea conocido, ni conocible, puede hacerse la
publicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y otro de mayor circulación en la localidad por tres veces con
intervalo de 5 días entre cada aviso. En este caso el plazo se cuenta el día
siguiente de la última publicación.
Al respecto la Sala Casatoria ha establecido que el retracto se
encuentra sujeto necesariamente a plazos de caducidad y no de
prescripción, pues es evidente que, de no ejercerse oportunamente
este derecho, quién ostenta la prerrogativa legal de subrogar al
comprador de determinado bien sobre el cual ostentaba preferencia,
no cuenta más con dicha prerrogativa, simplemente porque luego de
caducó el sistema jurídico le denegar a dicha posibilidad.
Artículo 1598
Cuando el precio del bien fue Artículo 1447 del Código Civil de
pactado a plazos es obligatorio 1936 derogado y tiene por se exige al retrayente, que es un
el otorgamiento de una garantía finalidad conceder el retracto en tercero extraño a la relación
para el pago del precio la venta de plazos o en una jurídica creada por el contrato,
pendiente, aunque en el contrato compraventa con precio mixto, una garantía
que da lugar al retracto no se que incluye un saldo diferido.
hubiera convenido.
Max Arias Schreiber
la celebración de un contrato de Si la venta fue al contado, su
compraventa a plazos sin obligación se cumple con la Según José León Barandiarán
garantías es obvio que el consignación del precio. Pero si el retrayente en general ocupa el
vendedor tiene confianza en la la venta es plazos, se le impone sitio del comprador y queda
solvencia económica y moral del una obligación la prestación de sujeto, por ende, a las mismas
comprador. Sin embargo, dicho garantía por el precio no pagado obligaciones.
vendedor no tiene por qué (total o parcialmente).
guardar la misma fe respecto de
un eventual retrayente.
TITULARES DEL DERECHO DE
RETRACTO
[Link] copropietario, en la venta a [Link] litigante, en caso de venta
[Link] propietario, en la venta del
tercero de las porciones por el contrario del bien que se
usufructo y a la inversa.
indivisas esté discutiendo judicialmente.
[Link] propietarios de predios [Link] propietario de la tierra
urbanos divididos colindante, cuando se trata de la
materialmente en partes, que no venta de una finca rústica cuya
[Link] propietario del suelo y el
puedan ejercitar sus derechos de cabida no exceda de la unidad
superficiario, en la venta de sus
propietarios sin someter las agrícola o ganadera mínima
respectivos derechos.
demás partes del bien a respectiva, o cuando aquélla y
servidumbres o a servicios que ésta reunidas no excedan de
disminuyan su valor. dicha unidad
1. RETRACTO DEL COPROPIETARIO.
• El estado de copropiedad es abonadísimo para producir consecuencias funestas en lo económico,
en lo jurídico y aun en lo moral. Es propio de él la coadministración, y cuando varias personas
administran una cosa, el rendimiento de ésta no llega generalmente a donde llegaría si el
administrador fuese único.
• De ahí que el interés público recomiende instituciones como la del retracto de comuneros, normas
como las de no obligar a ningún copropietario a permanecer en la indivisión
– Los requisitos para que proceda el retracto de copropietario son los siguientes:
– 1. Que se celebre un contrato de compraventa
– 2. Que el bien materia de la compraventa esté en copropiedad, o sea que, según el artículo 969 del
Código civil, pertenezca por cuotas ideales a dos o más personas.
– 3. Que una o más de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente
– 4. Que el vendedor sea un copropietario.
– 5. Que el comprador sea un tercero extraño a la copropiedad.
2. RETRACTO DEL LITIGANTE
• Sostiene Biggio, con razón, que se concede el retracto no sólo a favor del demandado, sino
también del demandante, ya que bien puede ocurrir que la venta sea efectuada por quien ha
sido demandado en vía de petición de herencia, nulidad o rescisión de contrato, etc., de tal
manera que el vocablo «litigante» comprende a todo aquel que sea parte en un proceso. Se
requiere que el proceso verse sobre la propiedad del bien.
3. RETRACTO DEL PROPIETARIO EN LA VENTA DEL
USUFRUCTO.
• El inciso 4, del artículo 1599 del Código Civil, a semejanza de los incisos 2, 5 Y 6 del mismo
artículo, está orientado a la consolidación de la propiedad.
• Dice León Barandiarán que la idea de conceder al propietario la posibilidad de ser retrayente en
la venta del usufructo, y al contrario, es como un medio tendente a dar fin a esa situación de
dominio incompleto o limitado. En una misma persona, el retrayente, se vienen a reunir los
caracteres de usufructuario y propietario, los que antes se hallaban desdoblados en personas
diferentes.
4. RETRACTO DEL PROPIETARIO DEL SUELO Y DEL
SUPERFICIARIO.
• El artículo 1030 del Código Civil dispone que puede constituirse el derecho de superficie por el
cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad
separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no puede durar más de noventinueve
años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido
reembolsando su valor, salvo pacto distinto.
• El retracto concedido al dueño del suelo y al superficiario tiene igual finalidad que la del inciso
anterior, o sea la consolidación de la propiedad, bien sea en manos del dueño del suelo o del
superficiario.
5. RETRACTO DE LOS PROPIETARIOS DE PREDIOS
URBANOS DIVIDIDOS EN PARTES.
• Como no hay retracto por colindancia en cuanto a predios urbanos, el retracto considerado en
este inciso reemplaza a aquél, aunque limitativamente, pues mientras en lo que concierne a
predios rústicos el retracto es posible únicamente por la condición de rayanas de los inmuebles,
haya o no servidumbres entre ellos, en cuanto a los predios urbanos es de necesidad la
existencia de tales servidumbres (o servicios comunes). Pero de otro lado, en lo que hace a los
predios urbanos es indiferente lo relativo a la cabida de ellos; lo que, por el contrario, es
esencial en lo que respecta al retracto de fincas rústicas, por colindancia.
6. RETRACTO DEL PROPIETARIO DE
TIERRA COLINDANTE
• El inciso 7 del artículo 1599 del Código Civil peruano tiene su antecedente en el artículo 1.523
del Código Civil español. Según la Exposición de Motivos de este artículo, la finalidad del
retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división
excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al
desarrollo de la riqueza.
– Los requisitos para que proceda este retracto son los siguientes:
– 1. Que ambas fincas sean de naturaleza rústica
– 2. Que las fincas sean colindantes.
– [Link] la cabida de la finca que se enajene no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima
respectiva, o cuando las fincas reunidas no excedan de dicha unidad.
– 4. Que la venta se haga a un extraño, no a otro propietario colindante que tenga el mismo interés.
PREFERENCIA ENTRE RETRAYENTES
• El artículo 1600 del Código Civil vigente tiene el tenor siguiente:
– “Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de retracto, el orden de
preferencia será el indicado en el artículo 1599”
El Código Civil de 1936 establecía en su artículo 1454 que, si varios comuneros intentan la acción de
retracto, todos serán admitidos y adquirirán la parte retraída en proporción de su haber en la cosa
común.
El Código Civil de 1984 no tiene una disposición similar, pero debe estimarse que habrá que llegar a la
misma solución, por ser la más lógica.
TIPOS DE RETRACTO
Derecho de
Derecho de
retracto
retracto legal.
convencional.
Aquel en el que es el propio vendedor de una Se refiere al derecho de ocupar el puesto de
cosa el que se reserva el derecho de aquel que realizó una compra o una dación en
recuperarla dentro de un plazo establecido a pago.
cambio del precio que recibió por ella, es En el derecho de retracto legal intervienen
decir, se le permite al vendedor arrepentirse y tres sujetos:
recuperar la cosa que había vendido. El • El comprador
vendedor no podrá hacer uso del derecho de • El vendedor
retracto sin reembolsar al comprador el • Un tercero que ostenta ese derecho de
precio de la venta. adquisición preferente.
• Los gastos del contrato y cualquier otro No podrá ejercitarse el derecho de retracto
pago legítimo hecho para la venta. legal sino dentro de nueve días, contados
• Los gastos necesarios y útiles hechos en la desde la inscripción en el Registro, y en su
cosa vendida defecto, desde que el retrayente hubiera
tenido conocimiento de la venta.
CONCLUSIONES
• El retracto permite, de que por ley se le dé la preferencia a una persono para que el retrayente
pueda obtener en beneficio propio el bien mueble o inmueble sin perjudicar los derechos del
comprador mueble o inmueble devolviéndole el pago efectuado y todo lo concerniente a los
tributos y gastos y los intereses que realizo el comprador
• Podemos establecer que el derecho de retracto, es el derecho o facultad que la ley concede a
determinadas personas para subrogarse en lugar del comprador, en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa, es decir la persona que se encuentra en una determinada situación
jurídica tendrá derecho de preferencia en la adquisición frente a cualquier otro comprador en los
casos en que no le hubiesen otorgado la oportunidad de ejercitar su derecho o se lo hubiesen dado
pero de una forma incorrecta.
• En nuestro código civil el retracto es un derecho de tipo de obligacional, pues en otras
legislaciones tiene categoría de derecho real u otras legislaciones declarando como una naturaleza
mixta que si bien nace de una obligación (personal) pero tiene sin embargo que afecta a un
determinado bien (real).
