LAS ARRAS
DR. ARTURO JORGE CAMPOS CHARUN
ANTECEDENTES
• Con el nombre de arras se entiende la transmisión de dinero o de
otros objetos que al tiempo de la conclusión de un contrato entrega
una de las partes a la otra. Pero bajo este nombre se puede hacer
referencia a dos instituciones completamente distintas: las arras o
bien significan un signo de la conclusión del contrato (arras
confirmatoria), o por el contrario atribuyen la facultad de resolver el
contrato perdiéndolas.(arras penitenciales o dinero del
arrepentimiento).
ANTECEDENTES
• EL Derecho Romano Clásico .- consideró las arras como un medio de
prueba de la celebración de un contrato, consistente en objetos
(preferentemente anillos) o en una suma de dinero; en el primer caso
las arras eran devueltas por el que las recibía cuando el contrato
fuese cumplido; en el segundo, la suma de dinero podía imputarse a
la cantidad debida, por ejemplo al precio en las ventas, siendo en este
caso no solo un medio de prueba, sino un principio de cumplimiento
del contrato.
ANECEDENTES
• Desde el Derecho Romano.-Se puede apreciar, desde el derecho
romano hablar de arras involucraba la entrega o dación de un bien
material o de dinero. Cuando la entrega de arras (o sea estos bienes
materiales o de dinero) se hacía con miras a la conclusión del contrato
o sea de confirmarlo recibían el nombre de “arras confirmatorias”. En
cambio, cuando entrega de las arras se hacía con el objetivo de poder
apartarse del contrato posteriormente, o sea de resolverlo, recibían el
nombre de “arras penitenciales”.
LA DOCTRINA NACIONAL SOBRE
ARRAS
• Para una doctrina nacional cuando en el momento de la conclusión
del contrato, una de las partes entrega a la otra una suma de dinero o
una cantidad de otras cosas, la dación puede cumplir varias
funciones; puede tratarse de un pago a cuenta de la prestación
debida;de una garantía por el cumplimiento de las obligaciones que
nacen del contrato.
LA DOCTRINA NACIONAL SOBRE
ARRAS
• También nacen de una cantidad que cumpla la función de
indemnización de daños que puedan surgir como consecuencia del
incumplimiento; o -puede tratarse de arras (del griego arrhas:
garantía), denominadas también seña o caparra. No hay una
definición que comprenda a todas las arras. El rasgo común que existe
entre ellas es que todas consisten en una dación.
LA DACION
• La dación a título de arras puede perseguir una triple finalidad: a)
confirmar la conclusión del contrato (arras confirmatorias) (art. 1477);
-establecer una garantía de cumplimiento del contrato, mediante la
pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de
incumplimiento (arras penales) (art. 1478); y - fijar una retribución
para tener el derecho de retractarse del contrato preparatorio,
mediante la pérdida de las arras por quien las dio o la restitución
doblada por quien la recibió (arras de retractación o arras
penitenciales o de desistimiento) (art. 1480).
LA DACION
• ARTS. 1480-1483 CC.
• Cuando tiene esta última función, el contratante podrá retractarse del
contrato perdiendo las arras si se arrepiente el que las dio o
devolviéndolas dobladas si se arrepiente el que las recibió. El que se
arrepiente no incumple sino ejecuta el contrato, o sea las arras no
significan una pena, razón por la que nuestro código, acertadamente,
ha desechado la expresión arras penitenciales sustituyéndola por la
de arras de retractación.
DACION
• Cabe aclarar que nuestro Código Civil peruano de 1984 regula a las
arras en dos títulos. Título XIII (Arras confirmatorias) y Título XIV
(Arras de retractación) no existiendo propiamente un título específico
para las “arras penales” pues estas en realidad están comprendidas
dentro de aquel título y se manifiestan cuando quien da las arras (o
quien las recibe) para concluir el contrato lo incumple después.
DACION
• Este concepto constituye una figura jurídica que es habitual en el
proceso de venta de una vivienda, aunque también se puede utilizar
en caso de arrendamiento. Debido a este acuerdo tanto el vendedor
como el comprador aseguran que existe un interés real en adquirir el
inmueble. Las arras entregadas pese a que su finalidad es garantizar el
cumplimiento del contrato, existen criterios que obstaculizan y que no
permite cumplir con el objetivo, y en muchos casos se desiste del
contrato.
DEFINISION DE UN CONTRATO
• CONTRATO.-Es un termino con origen en el vocablo latino contractus
que nombra al convenio o pacto, ya sea oral o escrito, entre partes
que aceptan ciertas obligaciones y derechos sobre una materia
determinada., el documento que refleja las condiciones quedadas,
reciben el nombre de contrato.En nuestro ordenamiento civil vigente,
la definición de contrato la encontramos en el Art. 1351 del CC.
CONCEPTO DE ARRAS
• La entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato.
En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las
imputara sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
Art.1477 CC.
TIPOS DE ARRAS
1. CONFIRMATORIAS
2.-DE RETRACTACION
ARRAS CONFIRMATORIAS
• ARRAS CONFIRMATORIAS.-La principal función de las arras
confirmatorias es que sirven como señal de la celebración de un
contrato o prueba de su perfeccionamiento, siendo la suma (o el
bien) entregada(o) un anticipo del precio (pago), de ser el caso. De
esta manera, las arras suponen un principio de ejecución del contrato
pues no solo demuestra su celebración, sino que también demuestra
que ya ha empezado a ser cumplido. ART. 1477 C.C.
ARRAS CONFIRMATORIAS
• SIENDO ASI: podemos definir a las arras confirmatorias como aquellos
bienes físicos o dinero que da una de las partes de la relación
contractual para la conclusión del mismo (constituyendo a su vez un
medio de prueba de la celebración del contrato). En caso de
cumplimiento del contrato quien las recibió podrá o bien devolverlas
o imputarlas a su crédito. No obstante, cuando las arras tengan una
naturaleza distinta al crédito de quien las recibió este deberá
devolverlas
ARRAS CONFIRMATORIAS
• Diferencia: que existe entre las arras y la entrega de un adelanto
durante el proceso de negociación de un contrato. Las primeras están
tipificadas por el hecho de que ya ha sido cerrado el círculo
contractual, mientras que en el segundo caso no hay contrato y por lo
tanto, tampoco arras confirmatorias ni penitenciales, sino un pacto
atípico. En suma, las arras confirmatorias constituyen un medio de
cooperación destinado a la adecuada ejecución de un contrato ya
celebrado y su efecto práctico es que si su naturaleza lo permite, son
aplicables a la satisfacción de la prestación pendiente o, en otras
palabras, sirven como un adelanto de la misma.
ARRAS CONFIRMATORIAS
• Las arras confirmatorias.- son aquellos bienes físicos o dinero que da
una de las partes de la relación contractual para la conclusión del
mismo (constituyendo a su vez un medio de prueba de la celebración
del mismo). En caso de cumplimiento del contrato quien las recibió
podrá o bien devolverlas o imputarlas a su crédito. No obstante,
cuando las arras tengan una naturaleza distinta al crédito de quien las
recibió este deberá devolverlas.
EJEMPLO DE ARRAS
EJEMPLO:
• Juan Rodríguez, ha celebrado con Pedro Ruiz ,un contrato de
compraventa de un departamento. En una de las cláusulas se estipula
que el precio se pagará en doce armadas y que el vendedor “A” está
recibiendo por concepto de arras confirmatorias 20, 000 soles. Se
advierte por tanto que existe un contrato cuya ejecución todavía no
se ha producido y que la entrega de los 20, 000 soles solo está
reafirmando la voluntad ya formalizada de contratar.
ARRAS PENALES
• Art. 1478 Código Civil
• “Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación
por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el
contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las
ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble
de las arras”.
ARRAS PENALES
• Las arras confirmatorias devienen en penales por incumplimiento del
contrato. Si se incumple el contrato, el efecto de las arras
confirmatorias es perderlas o devolverlas dobladas, según que el
incumplimiento se deba a causa imputable al que las entregó o al que
las recibió. Es decir, las arras que en un principio fueron
confirmatorias devienen en penales.
ARRAS PENALES
• La pérdida o la devolución doblada de las arras es una sanción civil
para el contratante que ha incumplido el contrato y evita a la parte
perjudicada con el incumplimiento el tener que recurrir
necesariamente a jueces o árbitros demandado el cumplimiento o la
resolución del contrato, más la indemnización de daños, con los
consiguientes gastos y pérdida de tiempo.
ARRAS PENALES
• Las arras (bien físico o dinero) penales hacen alusión al
incumplimiento efectuado por una de las partes del contrato
concluido. Si el contrato es incumplido por quien dio las arras la otra
puede conservarlas y resolver el contrato; en cambio, si el contrato es
incumplido por quien las recibió, este las devolverá dobladas
teniendo la otra parte la opción de resolver el contrato también.
ARRAS CON CLAUSULA PENAL
01.-En las Arras hay una entrega total
02.-En la clausula Penal no hay entrega y solo se señala en el
contrato anteladamente, la valorización que se tiene que pagar
por concepto de Indemnización.
ARRAS DE RETRACTACION
ART. 1480 CODIGO CIVIL
“La entrega de las arras de retractación sólo es válida en los
contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de
retractarse de ellos”.
ARRAS DE RETRACTACION
• LAS ARRAS PENITENCIALES.-tienen, por su parte, una finalidad y
alcance distintos. Ya no estamos, en efecto, en presencia de una
manifestación o señal de voluntad de cumplir un contrato sino por el
contrario, ante la eventualidad válida de que las partes se arrepientan
de ejecutarlo. El sentido de estas arras no está, de consiguiente, en
reafirmar el valor del contrato, sino de autorizar a resolverlo.
Confiere, pues, el derecho de retractarse de una relación
convencional existente por cumplirse.
ARRAS DE RETRACTACION
• Quien ejercita este pacto, se aparta así de su obligación, sin que por
ello incurra en una causal de incumplimiento no justificado. Sostiene
Rotondi que “…es claro que en este caso no se puede hablar en
realidad de incumplimiento porque el que desiste hace uso de una
facultad expresa”.
JURISPRUDENCIA
• “Si se ha celebrado el contrato de arras de retracción y no se han
dado los presupuestos previstos para celebrar el contrato de compra
venta en los términos pactados, procede retener la suma otorgada
como arras. Pierde la demandante las arras en provecho de la otra
parte al no haberse celebrado el contrato de compra venta”. ( EXP.
1740-97 3RA. SALA CIVIL DE LIMA) Ledesma Narvaez, Marianella,
Jurisprudencia actual. T. 2 p. 234.
INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Conforme se contrae de lo estipulado en el Art. 1478 del Código Civil
Peruano, se presentan Las siguientes situaciones:
01.-Si la parte que entrego las arras no cumple por una causa
imputada a ella, la otra parte se quedara con las arras y el
contrato quedara sin efecto.
02.-Si el que recibe las arras incumple, el contrato queda sin efecto y
el que dio las arras tiene el derecho a recibir las arras dobladas.
03.-La parte que no ha cumplido con la obligacion puede optar por
hacer cumplir la obligacion o pedir la indemnización por daños
o perjuicios regulados por las reglas generales. Art. 1479 C.C.
NORMAS APLICABLES A LA
IMDEMMNIZACION
• Normas aplicables a la Indemnización
• ARTICULO 1479
• Si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la
ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y
perjuicios se regula por las normas generales.
LOS EFECTOS DE LA RETRACTACION
• LOS EFECTOS DE LA RETRACTACiÓN
• ARTICULO 1481
• Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del
otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe
devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
RENUNCIA A LA RETRACTACION
• RENUNCIA AL DERECHO DE RETRACTACIÓN
• ARTICULO 1482
• La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de
retractación.
• CONCORDANCIAS:
• C.C. arts. 141 y 1354
DESTINO DE LAS ARRAS POR
CELEBRACION DEL CONTRATO
DEFINITIVO
DESTINO DE LAS ARRAS POR CELEBRACIÓN DEL CONTRATO
DEFINITIVO
ARTICULO 1483
• Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá
de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de
la prestación.
LAS ARRAS Y EL PAGO A CUENTA
• Las arras se dan como el derecho de las partes a retractarse o como
señal de cumplimiento de un contrato. El pago a cuenta se da como
pago a cuenta de un crédito que se tiene que cancelar
posteriormente.
• El pago a cuenta se aplica directamente a la amortización del crédito,
mientras que las arras puede aplicarse a la amortización del crédito al
cumplirse el contrato y si es posible hacerlo.
ARRAS Y PRENDA
01.-La Prenda.-Entrega garantía del cumplimiento de obligacion.
02.-Las Arras se entregan como señal de cumplimiento de un contrato
o para retractarse del cumplimiento del contrato.
03.-El que recibe un bien en Prenda no puede apropiarse del bien,
porque cometería un delito de Apropiación Ilícita.
04.-En las Arras el acreedor puede apropiarse del bien por
cumplimiento del contrato y su naturaleza lo permite.
GRACIAS
