EFECTO TRIBUTARIO DE LOS CONTRATOS

MAGÍSTER EN TRIBUTACIÓN
UNIVERSIDAD DE CHILE
Efecto tributario de los contratos

TERMINACIONES: Elementos
meramente accidentales

OBRA GRUESA: Elección del Tipo de:

- Acto
- Contrato

CIMIENTOS: Negocio Económico

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 FORMAS DE CONTRATACIÓN

Veremos:
ESTUDIO PARTICULAR DE CIERTAS CONVENCIONES
1. PROMESA
2. COMPRAVENTA
3. PERMUTA
4. ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios), Usufructo, Leasing y Leaseback
5. MANDATO
6. COMODATO
7. Mutuo y reconocimiento de deuda
8. Adjudicación
9. Dación en Pago
10. Renta vitalicia
11. Cuenta corriente mercantil
12. Asociación o cuentas en participación
13. Join Venture

3
 EL CONTRATO DE PROMESA

Art. 1554 del Código Civil: Promesa como contrato preparatorio

La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna;

salvo que concurran las circunstancias siguientes:

a) Que la promesa conste por escrito (solemne);

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces;
c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época
de la celebración del contrato;
d) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido,
que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban.

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 EL CONTRATO DE PROMESA

• Concepto:

LA PROMESA es un contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el

futuro un determinado contrato:

 La promesa y el contrato prometido son distintos.

 Válidamente celebrado, el contrato de promesa origina obligaciones de hacer

para ambas partes que consisten en concurrir a la celebración del contrato
prometido y los derechos correlativos de exigir el otorgamiento del mismo.

1.- ¿Puede la promesa generar un ingreso definitivo?

2.- ¿Puede nacer de ella una obligación de dar?

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 EL CONTRATO DE PROMESA

• CARACTERÍSTICAS

- Bilateral
- Siempre solemne
- Preparatorio
- Principal
- Gratuito u Oneroso

• PARTES QUE INTERVIENEN

Promitentes …. Según contrato prometido

 EL CONTRATO DE PROMESA

ELEMENTOS del contrato

Esencia:

Estipulación del contrato prometido

Plazo y/o condición del cual penda la celebración del contrato prometido

Accidentales
Garantías
Multas
Arbitrajes: Caso Luxinvest
 EL CONTRATO DE PROMESA

El contrato de promesa frente a la LIVS:

I.- Art. 2 Nº1:

Venta: Toda convención independiente de la designación que le den las partes, que
sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles,
bienes corporales inmuebles, excluidos los terrenos, de una cuota de dominio
sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo,
todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a
venta.

 No se configura el hecho gravado básico porque el contrato de promesa no es título

traslaticio de dominio (por su naturaleza no sirve para transferir el dominio).
 Cumpliendo los demás requisitos lo que se grava es el contrato prometido VENTA,
no el contrato preparatorio PROMESA.

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 EL CONTRATO DE PROMESA

II.- Art. 8 letra l):

Hasta 31/12/2015:
“l) Las promesas de venta de bienes corporales inmuebles de propiedad de una
empresa constructora de su giro y los contratos de arriendo con opción de
compra que celebren estas empresas respecto de los inmuebles señalados y las
comunidades por inmuebles construidos total o parcialmente por ellas. Para los
efectos de la aplicación de esta ley, estos últimos contratos se asimilarán en
todo a las promesas de venta.”

A contar del 01/01/2016: Se modifican hechos gravados (Básicos y Especiales)

20.899
“l) Las promesas de venta y los contratos de arriendo con opción de compra que
recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor. Para
los efectos de la aplicación de esta ley, estos últimos contratos se asimilarán en
todo a las promesas de venta.”
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 EL CONTRATO DE PROMESA

II.- Art. 8 letra l):

• Hasta el 31/12/2015:
– Excepcionalmente el IVA gravaba la promesa de venta de ciertos
inmuebles, aquellos de propiedad de una empresa constructora (de
su giro) y los contratos de arriendo con opción de compra que
celebren estas empresas respecto de los inmuebles señalados
– El IVA se devengaba al emitirse la factura (Art. 9 letra f LIVS).
– La factura debía emitirse en el momento en que se perciba el pago del
precio del contrato, o parte de éste (Art. 55 inc. 2°del Reglamento)

10
 EL CONTRATO DE PROMESA
Hasta el 31/12/2015:
(…)
De la base imponible se podrá deducir del precio el valor del terreno (Art. 17 inciso
2 de la LIVS).
Regla general: La deducción no podía ser superior al doble del valor del avalúo
fiscal, salvo que la fecha de adquisición del mismo haya precedido en no menos
de 3 años a la fecha en que se celebre el contrato de venta o promesa de venta,
en cuyo caso se deducirá el valor efectivo de adquisición reajustado.
Regla especial: para inmuebles adquiridos hace menos de 3 años: tasación
especial.

Facultades de tasación del Art. 64 del CT (Art. 17 inciso final).

Valores notoriamente inferior o superior.
Valor de tasación se grava con IVA
Situación de la aplicación del art. 21 LIR

11
 EL CONTRATO DE PROMESA

A partir 01/02/2016: Ley 20.899

Con la ley 20.780, el sujeto del impuesto era mucho más amplio, ya que
éste gravaba las operaciones llevadas a cabo por un vendedor, conforme
el N°3 del artículo 2 en relación con el artículo 4°del Reglamento del D.L.
N° 825 contenido en el D.S. Nº55, de Hacienda, de 1977.

Instrucciones administrativas : Circular N°42 de 05/06/2015

Con la Ley 20.899, el contrato de promesa:

Queda excluido como hecho gravado

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 EL CONTRATO DE PROMESA

EL CONTRATO DE PROMESA EN LA LIR:

i. Promesas de venta de bienes inmuebles:

– Se permite postergar el reconocimiento del ingreso (precio de venta adelantado) y el
costo respectivo.
– Ingreso se reconoce en el ejercicio de suscripción de la compraventa. Art. 29 inc. 3°de
la LIR)
– Costo directo de adquisición se deduce en el ejercicio de la compraventa

ii. Promesas de venta de bienes muebles (activo realizable):

– Se trata de bienes aún no producidos ni adquiridos o importados, pero prometidos
enajenar al 31/12/XX.
– El ingreso bruto se entiende devengado y se anticipa un costo razonable, que debe
arrojar utilidad.
– Ajuste de renta bruta definitiva (agregado o deducción) en el ejercicio en que se
incurra en el costo real (Circular 4/77).
– No se requiere la rectificación de la declaración original.

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 EL CONTRATO DE PROMESA

Aspectos de interés:

 No hay cambios con la reforma ley 20.780(*)

 SI hay cambios con la Simplificación Ley 20.899
 Naturaleza Jurídica Promesa// Opción
 Tratamiento de las suma recibidas por una Opción
 Tratamiento de desembolsos relacionados con la celebración de contratos
preparatorios, aún cuando los contratos definitivos no lleguen a suscribirse.
 Facturación anticipada y devengo del IVA, al suscribir el contrato o al
inscribir en CBR.
 Situación del Descuento

(*) Situación contribuyentes acogidos al art. 14 ter letra A) LIR

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 EL CONTRATO DE PROMESA

Resumen

LIVS Ley 20.899

- NO SE GRAVA, por generar una obligación de hacer y no de dar como

exige la Ley. La Ley 20.899, excluyó este contrato del art. 8 l) del D.L 825.

Se generaba un sin sentido, debido a que finalmente el impuesto se

pagaba al momento de celebrar el contrato prometido y no al momento de
celebrar este contrato de promesa.

LIR

No se grava. Las sumas percibidas por este contrato no significan un

aumento de patrimonio.
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 EL CONTRATO DE PROMESA
Oficio Nº 4.639, del 23.12.1999
Naturaleza Jurídica Promesa/Opción
Elementos característicos de cada acto
 Qué es una Opción? Contrato por el cual una de las partes tiene Derecho pero no la obigación de
efectuar una operación de compra o venta de acuerdo a condiciones previamente convenidas.
 Opción con derecho a compra: CALL
 Opcion con derecho a venta: PUT.
 Cómo tributa una Opción?

Situación de hecho: Cesión del arriendo y de la opción de compra en contrato de arrendamiento de un

bien en leasing financiero
 Operación mercantil compleja, financiamiento alternativo.
 Hecho gravado especial LIVS, arrendamiento de cosa mueble y compraventa. Opción no califica
como hecho gravado
 Para determinar situación tributaria que se produce al sustituirse alguna de las partes, habrá de
estarse al momento preciso del iter negocial del leasing.

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 EL CONTRATO DE PROMESA

Respuesta del SII: En el caso planteado no habría una modificación contractual

del sujeto de derecho del impuesto
 Se modifica criterio sustentado en Oficio Nº 1.640, de 19.07.98-
Cesión del arrendamiento o de la opción de compra que componen operación
de leasing: Cedente debe documentar pago de la renta de arrendamiento o de la
venta final al cesionario respectivo - Sin perjuicio de facultad de tasar que asiste
al Servicio, en caso que precio asignado a cesión es notoriamente inferior al
corriente en plaza o al que normalmente se cobre en convenciones de similar
naturaleza.

 Fallo TTA Temuco de 20.05.2012 RITGR-08-00061-2011

ANALIZAR

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 EL CONTRATO DE PROMESA

• Oficio N°1.767, de 20.05.2009

Tratamiento de las suma recibidas por una Opción

Tesis del SII:

 Las rentas obtenidas en virtud de la operación, no tienen una
tipificación expresa de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20
N°1 al 4 de la LIR
 No constituye dicha operación, un acto de comercio a la luz de las
normas del código del ramo
 Las rentas se clasificarán como rentas del nº 5 de dicha disposición.

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 EL CONTRATO DE PROMESA

• Oficios N°493 de 2011 y N°1644 de 2010.

Tratamiento de desembolsos relacionados con la celebración de contratos
preparatorios, aún cuando los contratos definitivos no lleguen a suscribirse.

 Situación de hecho: Empresa maderera, adquiere bosques en pié para talar y

aserrar los árboles y producir madera.

 Frecuentemente se firman contratos de promesas de compraventa de “vuelos

forestales” (bosques), para garantizar las obligaciones se constituyen hipotecas y
otras garantías. Algunas de esas promesas de compraventa no llegan a cumplirse,
debido a la mala calidad de los árboles, distinto precio de la madera a la fecha de
término del contrato, etc.

19
 EL CONTRATO DE PROMESA

• Oficios N°493 de 2011 y N°1644 de 2010.

Tratamiento de desembolsos relacionados con la celebración de contratos
preparatorios, aún cuando los contratos definitivos no lleguen a suscribirse.

 Respuesta del SII: En la medida que los gastos relacionados con las convenciones
celebradas cumplan los requisitos legales, podrán rebajarse de la renta bruta del
contribuyente, aún cuando, por razones propias del negocio, no lleguen a
celebrarse los contratos de compraventa prometidos.

Tales gastos, como se sostuvo en el Ord. N°1.644, de 16.09.2010, deberán

acreditarse fehacientemente ante este Servicio cuando lo requiera en el ejercicio de
sus facultades fiscalizadoras, debiendo en todo caso no ser excesivos atendido al
volumen de operaciones y características del contribuyente.

20
 EL CONTRATO DE PROMESA
• OFICIO NO. 2.384, DEL 27.08.96

1.- Se puede facturar el IVA correspondiente a una promesa antes de la época indicada
en el Art.55 del Reglamento?

 Respuesta SII: Emitir la factura antes de la percepción del pago y/o suscripción de la
escritura, en los contratos de ventas de bienes inmuebles, adelanta el devengo del
impuesto debiendo efectuar la declaración y el pago del IVA en el periodo
correspondiente a la emisión del documento.

La norma da cuenta del límite que la misma ley ha puesto en beneficio del Fisco,
puesto que a partir del devengo del impuesto nace el derecho para exigir su
cumplimiento, incluso coercitivamente.

Qué pasa con este criterio con la modificación introducida por la ley 20.899, en que no
hay hecho gravado?
21
 EL CONTRATO DE PROMESA

2. Reconocimiento del Ingreso bruto: El Impuesto a la Renta se devenga al celebrar el

contrato prometido o al practicar la inscripción en el CBR?

 Respuesta SII: Las sumas provenientes de un contrato de promesa de venta, deben

computar como tales en el periodo en que se suscriba el respectivo contrato de
venta, al ser firmada por ambas partes la escritura pública que sirve de título para
transferir el dominio.

No es necesario que se efectúe la inscripción del inmueble, la norma legal señala que
la obligación de computar los ingresos brutos, nace por la suscripción del contrato de
venta y no por la transferencia.

Si los ingresos han sido facturados con anterioridad, éstos no se entienden

devengados ni percibidos para los efectos de la aplicación de los Impuestos a la
Renta.

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 EL CONTRATO DE PROMESA

• Oficio N°451, de 20.02.2012

Reducción de precio en la Promesa y/o la Compraventa:
Tratamiento Tributario

 Situación de hecho: El precio de compraventa se pacta con el cliente y queda

reflejado tanto en la promesa como en la escritura de compraventa. Sobre este
precio, se compromete un descuento que corresponde a un porcentaje sobre el
precio de compraventa, el que se hace efectivo dentro de cierto plazo contado desde
la fecha en que la Inmobiliaria hubiere percibido íntegramente el precio de la
compraventa y se hubieren verificado las modalidades y condiciones de la
promoción.

El comprador debe otorgar garantía documental a la Inmobiliaria, a la fecha de la

promesa, por un monto equivalente al descuento.

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 EL CONTRATO DE PROMESA

• Oficio N°451, de 20.02.2012

Reducción de precio en la Promesa y/o la Compraventa: Tratamiento
Tributario
 Respuesta del SII: El descuento del precio de compraventa (explicado en las Bases
de la Promoción), constituye para la empresa un menor ingreso que sólo puede
reconocer una vez que el descuento se ha devengado.
Por tanto, mientras el descuento no se haga efectivo por no haberse cumplido aun
las condiciones, la empresa deberá considerar la totalidad de precio de
compraventa para los efectos tributarios a que haya lugar, incluida la obligación de
efectuar PPM.
Sólo una vez que se haya hecho efectivo el descuento, podrá reconocer el menor
ingreso, y si esto ha ocurrido en un ejercicio diverso, deberá rectificarse la
declaración del ejercicio respectivo para efectos de considerar el menor ingreso.

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 EL CONTRATO DE PROMESA

Jurisprudencia judicial: C. de Apelaciones de Concepción (25/07/2000)

sobre Justificación de inversiones con montos recibidos en una
Promesa

 Situación de hecho: (tesis del contribuyente):

Los fondos cuestionados provenían de un contrato de promesa de
compraventa de inmuebles, pero que por un error contable no los
contabilizó.

Agregó que en todo caso, por aplicación del Art. 29 de la LIR dichos ingresos
deben ser incluidos en los ingresos brutos del año en que se suscriba el
contrato de venta correspondiente.

25
 EL CONTRATO DE PROMESA

Jurisprudencia judicial: C. de Apelaciones de Concepción (25/07/2000)

sobre Justificación de inversiones con montos recibidos en una
Promesa

 Criterio de la I.C.: El Art. 29 regula el momento en que deben tributar tales

ingresos, pero no exime al contribuyente que tributa mediante contabilidad
completa, de practicar los respectivos registros contables, tal como lo indica
el artículo 16 inciso 10°del Código Tributario.

Sin perjuicio de las normas sobre imputación de rentas, el monto de un

ingreso debe ser contabilizado en el año en que se devengue el ingreso.
(Error?)
Qué pasa si no tiene obligación de Contabilidad Completa?

26
 EL CONTRATO DE PROMESA

• Oficio Nº 1834 de 2015

IVA- hecho gravado especial de venta del artículo 8 l) D.L. 825 de 1974.

• SITUACIÓN DE HECHO: Se solicita un pronunciamiento al S.I.I.,

respecto de:

• Si las cuotas pagadas en un contrato de promesa con posterioridad al

1ª Enero 2016, pero suscrito con anterioridad a dicha fecha, están
afectas a IVA.
 EL CONTRATO DE PROMESA

RESPUESTA S.I.I.

• Si el contrato de promesa cumple con los requisitos

establecidos en el artículo 1554 Código Civil y fue celebrado
validamente antes del 1ª de Enero de 2016, por una empresa
que NO tenía el carácter de constructora, las cuotas pagadas
con posterioridad a dicha fecha NO SE ENCUENTRAN AFECTAS
A IVA.

• Fundamento normativo: Ley 20.780, artículo sexto transitorio

 EL CONTRATO DE PROMESA

Marco legal aplicable: Comparación

1) Antes de la reforma.
Artículo 8 l) D.L 825: Exigía que los bienes inmuebles objeto del contrato de
promesa fuesen de propiedad de una empresa constructora, si era así quedaban
comprendidos como hecho gravado.
2) Con la reforma de la Ley 20.780
Artículo 6to transitorio: No se grava con IVA el contrato de promesa si fue suscrito:
- Con anterioridad a la fecha de la vigencia de la ley en comento por una empresa
que no tenía el carácter de constructora.

- Y cumple con los requisitos del artículo 1554 Código Civil.

 EL CONTRATO DE PROMESA

3) Con la Ley 20.899.

Se excluye el contrato de promesa de lo dispuesto en el artículo 8

l) del D.L 825.
Debido a la falta de sentido que provocaba esta norma al incluir
como hecho gravado al contrato de promesa, esto porque
efectivamente el IVA se pagaba una vez celebrado el contrato
prometido y no al momento de celebrar el contrato de promesa
por lo que no era efectivo el pago del impuesto en este contrato.
 FORMAS DE CONTRATACIÓN

Veremos:
ESTUDIO PARTICULAR DE CIERTAS CONVENCIONES
1. PROMESA
2. COMPRAVENTA
3. PERMUTA
4. ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios), Usufructo, Leasing y leaseback
5. MANDATO
6. COMODATO
7. Mutuo y reconocimiento de deuda
8. Adjudicación
9. Dación en Pago
10. Renta vitalicia
11. Cuenta corriente mercantil
12. Asociación o cuentas en participación
13. Join Venture

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 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Concepto y ámbito de aplicación.

El contrato de compraventa frente a la ley sobre Impuesto a las

Ventas y Servicios (LIVS)

El contrato de compraventa frente a la ley sobre Impuesto a la

Renta (LIR)

32
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

CONCEPTO (Art. 1793 Código Civil).

Contrato en que una de las partes se obliga a DAR una COSA, y la otra, a
PAGARLA EN DINERO.

El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama PRECIO.

Las partes que intervienen son:

• VENDEDOR
• COMPRADOR

33
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

ELEMENTOS:

ESENCIA
1.- La Cosa
2.- El precio

NATURALEZA
1.- Cláusula resolutoria tácita
2.- Saneamiento de la evicción y vicios redhibitorios. Gasto aceptado?

ACCIDENTALES
Plazo, modo y condición….
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

REQUISITOS:

LA COSA
 Susceptible de enajenar, comerciable y lícita
 Determinada.
 Debe existir o esperarse que exista
 No debe pertenecer al comprador

EL PRECIO
 En dinero
 Real o serio
 Determinado

35
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

CARACTERISTICAS:

 Bilateral
 Generalmente Consensual
• excepto: bienes raíces, servidumbres y derechos hereditarios
 Oneroso y Conmutativo
 Principal
 Es título traslaticio de dominio
(habilita para adquirir el dominio)

36
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Regla General : CONSENSUAL

En algunos casos : SOLEMNE (escritura pública)

 COSA

CONSENTIMIENTO
 PRECIO

 NATURALEZA DEL CONTRATO

37
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS PARTES

La parte cumplidora puede optar por demandar:

1) RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

ó
2) CUMPLIMIENTO FORZADO DEL CONTRATO

En ambos casos puede exigir INDEMNIZACION DE PERJUICIOS.

Efecto Artículo 17 N°1 LIR

38
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Efectos Tributarios de interés (distinción atiende a tributos):

•Renta:

Una compraventa puede generar una renta tributable, si:

1.- Existe incremento patrimonial,

2.- Dicha renta se encuentre afectada por impuesto, y
3.- Se encuentra percibida o devengada
•Utilidad: Comparar valor adquisición de los bienes que se enajenan con el precio
asignado en la operación.
•Reconocimiento de ingreso sobre base devengada
•Reglas costeo: Arts. 17 Nº8, 30 y 41 LIR
•Universalidades
•Ingresos no constitutivos de Renta

39
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

IVA:

• Hecho gravado básico “venta”

• Bienes corporales muebles
• Bienes corporales inmuebles (*)
• Universalidades (8 letra f y k)
• Bienes incorporales (*)Derechos reales

• Habitualidad: Activo Fijo v/s Activo realizable.

40
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Efectos Tributarios de interés:

 Frente al Impuesto a la Renta (LIR)

 Frente al Impuesto al Valor Agregado (LIVS)

Distinción en atención al objeto de la compraventa:

a)Compraventa de cosa mueble (activo realizable).

b)Compraventa de bienes muebles (activo fijo).
c)Compraventa de inmuebles.
d)Compraventa del establecimiento de comercio.
e)Compraventa o cesión de acciones y derechos sociales.
f) Ventas Predios rústicos por Renta efectiva que adq. como Presunta
g) Ventas de bienes raíces adquiridos por personas naturales. Art.3º Transitorio XVI

41
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

a) Compraventa de cosa mueble (venta del activo realizable)

Es la típica compraventa mercantil.

 Frente a la LIVS: Es un hecho gravado básico.

 La base imponible del IVA: el precio.

 Frente a la LIR: Renta del art. 20 N° 3 de la LIR

 Para el vendedor, siendo la compraventa mercantil un contrato que
se perfecciona por el consentimiento de cosa y precio, en ese
momento se devenga el ingreso bruto.

42
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

 Frente a la LIR

• Para el vendedor se devenga el Ingreso Bruto cuando se perfecciona el

contrato
1. Situación del pago a plazo
2. Situación condición suspensiva
3. Salvo que no tenga título o derechos aún.
• El costo será determinado según si:
– La compra se hizo en el mercado chileno valor de compra (optativamente flete y
seguro hasta las bodegas y el IVA cuando es irrecuperable como crédito fiscal).
– Se trata de bienes importados: valor CIF, derechos de aduana, gastos de
desaduanamiento (optativamente, flete, seguros y el IVA cuando es irrecuperable
como crédito fiscal).
– Se trata de bienes producidos o fabricados se agrega valor de la mano de obra
“directa”.

43
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

• El método de “costeo” será FIFO o CPP (promedio ponderado), que

son criterios para el manejo de los inventarios que permita
“correlacionar” el costo directo asociado al ingreso bruto
devengado

• La venta mercantil de cosa futura:

Supone devengado el ingreso bruto y autoriza correlacionar un
“costo estimado anticipadamente” que arroje una utilidad
razonable, sin perjuicio del ajuste al año siguiente cuando se haya
incurrido en el costo directo real.
Esto resulta así por norma expresa y difiere de los principios
generales. Art 30 LIR

44
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

b) Compraventa de bienes muebles (activo fijo)

No es una compraventa mercantil (no hay ánimo de reventa)

Frente a la LIVS:

• NO onstituye hecho gravado básico

• SI Constituye hecho gravado especial establecido en el artículo 8 letra m) de la ley:

m) La venta de bienes corporales muebles.. que formen parte del activo inmovilizado de la empresa (y el
contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, importación, fabricación o
construcción.
… NO se considerará, …la venta de bienes corporales muebles …efectuada después de transcurrido un
plazo de 36 meses contado desde su adquisición, importación, fabricación o término de construcción,
según proceda, siempre que dicha venta haya sido efectuada por o a un contribuyente acogido a lo
dispuesto en el artículo 14 ter de la ley sobre Impuesto a la Renta, a la fecha de dicha venta.

Cuál régimen del 14 ter A, B o C ?

45
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Hasta el 31/12/2015:

La venta de bienes corporales muebles que realicen las empresas:

1.- Antes de que haya terminado su vida útil normal, de conformidad al

Art.31 Nº5 ó
2.- Que hayan transcurrido cuatro años contados desde su primera
adquisición y no formen parte del activo realizable.
3.- Efectuada por contribuyentes que, por estar sujetos a las normas de
este Título, han tenido derecho a crédito fiscal por la adquisición,
fabricación o construcción de dichos bienes….

46
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
A partir 01/02/2016:

La venta de bienes corporales muebles:

1.- Que formen parte del activo inmovilizado de la empresa,

2.- El contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, importación, fabricación o
construcción.

Excepción:

venta de bienes corporales muebles:

1.- Que formen parte del activo inmovilizado de la empresa,

2.- Efectuada después de transcurrido un plazo de 36 meses contado desde su adquisición, importación,
fabricación o termino de construcción,
3.- venta por o a un contribuyente acogido a lo dispuesto en el artículo 14 ter de la ley sobre impuesto
a la Renta, a la fecha de dicha venta.”

Instrucciones administrativas : Circular N°42 de 05/06/2015

47
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
 Frente a la LIR:

a) Son rentas del art. 20 Nº 5;

b) Son bienes susceptibles de depreciación;

c) Se activan las mejoras;

d) Mismas reglas de costo directo que las existencias o activos circulantes:

- Además aceptan los gastos de:
a) Instalación y montaje,

b) Los intereses adeudados por los pasivos previo a la puesta en marcha

48
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Compraventa de:
1.- Bien mueble (A. R.): IVA : H.G.B
Renta : Art. 20 Nª3 LIR.

2.- Bien mueble (A. F): IVA : H.G.E art. 8 m)

Caso especial: H.G.B art. 2 Nª 1
Si se adquiere un bien o se construye y se enajena en un plazo igual o inferior
a un año se presume la HABITUALIDAD.
Renta : Art. 20 Nª 5 LIR
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

c) La compraventa de inmuebles.

 Frente al IVA:

Hasta el 31/12/2015: Hecho gravado Básico “calificado” y HGE

a) Activo realizable: la venta de inmuebles de propiedad de una empresa
constructora construidos íntegramente por ella o en parte por un tercero
para ella. En este caso la venta, por excepción, está afecta a IVA. Caso
edificio San Fernando

b) La venta de inmuebles del activo fijo o del establecimiento de comercio

efectuada antes de los 12 meses contados desde la fecha de adquisición,
inicio de actividades o construcción, según corresponda (Art. 8 letra m),
que está gravada con IVA

c) Todas las demás en que no existe hecho gravado con IVA.

50
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
A partir 01/01/2016: Se modifica Art. 2 y 8 de la LIVS

Ya no es necesario que el contribuyente que transfiere el dominio de un inmueble sea una “empresa
constructora”.

Art.2, HG básico: Por “venta”, toda convención independiente de la designación que le den las partes,
que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes … corporales inmuebles, excluidos los
terrenos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos,
como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta.

Art. 8 letra m), HGE: La venta de bienes corporales inmuebles que formen parte del activo inmovilizado
de la empresa,
• el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, importación, fabricación o
construcción.

No hay excepción para los Art.14 ter. Oficio 19.05.2017

Instrucciones administrativas : Circular N°42 de 05/06/2015

51
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
A partir 01/02/2016: Art.2, HG básico:

La venta debe ser efectuada por un vendedor: 3o) Por “vendedor”:

1.- Cualquiera persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho,
2.- Que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales… inmuebles
3.- Se presumirá que existe habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz
y su enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año.
Excepción:
- Ejecución de garantías hipotecarias así como la enajenación posterior de inmuebles
adjudicados o recibidos en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de
vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado;
- Ventas forzadas en pública subasta autorizadas por resolución judicial. La transferencia de
inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo, podrá ser considerada
habitual.

– Rige excepción para el Art. 8 letra m

52
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

A partir 01/02/2016:

QUÉ PASA CON EL GIRO EFECTIVO DE INMOBILIARIA

La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario

efectivo, podrá ser considerada habitual.

Fundamental:

Relato Teoría del caso

53
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

3.- Inmuebles IVA : H.G.B, excluye terrenos (Reforma)

Sin perjuicio de lo señalado en los arts. 16 y 17 LIVS.

Que establecen un tope a la valoración de la Base imponible del terreno.

Para determinar el valor del terreno se recurre a las siguientes:

1.- Adquisición, + I.P.C (mes anterior a Reglas adquision- mes

anterior a venta)
2.- Avalúo Fiscal 3.- Nueva tasación

Bisturí: 1.- Límite al precio de adquisición: adquisición hace menos de 3 años de

promesa o CV: No podrá ser superior a 2 veces el avalúo fiscal
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Casos especiales, de la valoración del terreno (Base Imponible):

a) + 3 años desde la adquisición del terreno su venta.

Valor adquisición efectivo + reajuste.

b) 3 años o menos, desde la adquisición su venta.

1- Adquisición con tope
2- Avalúo
3- Nueva tasación, sin construcciones con derecho a crédito
4-Resolución fundada del S.I.I.:Valor efectivo de
adquisición + reajuste.
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

c) La compraventa de inmuebles.

 Frente a la RENTA:

Hasta el 31/12/2016:
 Renta de Régimen General
 INR
SI Bien Raíz era propiedad de un contribuyente que declara renta efectiva según
contabilidad es renta del Artículo 20 Nº5 o Nº3

 Ingreso bruto operaba sobre base devengada

 Costo de venta será el valor de libro del activo inmovilizado vendido o el costo
directo de inmueble del giro.
 Si Bien Raíz es propiedad de un contribuyente, PN, AFECTO A IGC, que NO declara
renta efectiva según contabilidad y no es habitual ni relacionado (17 Nº8 b)
56
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

c) La compraventa de inmuebles.

 Frente a la RENTA:

A partir del 01/01/2017:

- Renta de Régimen General

- Art. 17 N°8 letra b) Nuevo
- Predios rústicos
- PN pre-2004
- PN 2014-2014 con tasación

57
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

c) La compraventa de inmuebles: Art. 17 N°8 letra b) Nuevo:

Enajenación de bienes raíces:
1.- Situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos
en comunidad,
2.- Efectuada por PN.
Se aplicarán, en cuanto sea procedente, las reglas señaladas en la letra a) de este
número i al v:
i) No constituirá renta aquella parte que se obtenga hasta la concurrencia del
valor de aporte o adquisición del bien respectivo, reajustado.
ii) Se deduce del precio o valor asignado a la enajenación, el valor de costo para
fines tributarios.
iii) El mayor valor que se determine conforme a los numerales i) y ii) anteriores, se
afectará con IGC o adicional, según corresponda, sobre la base de la renta percibida o
devengada, a su elección.

58
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

c) La compraventa de inmuebles: Art. 17 N°8 letra b) Nuevo:

Enajenación de bienes raíces:
iv) Para el cálculo del IGC, los contribuyentes podrán optar por aplicar las siguientes
reglas, siempre que declaren sobre la base de la renta devengada:

a.- Dicho mayor valor se entenderá devengado durante el período de años

comerciales en que el bien raíz haya estado en poder del enajenante, hasta un
máximo de 10 años, en caso de ser superior a éste. Para tal efecto, las fracciones de
meses se considerarán como un año completo. La proporción será por año.
b.- Para los efectos de efectuar la declaración anual, respecto del citado
mayor valor serán aplicables las normas sobre reajustabilidad del número 4o del
artículo 33, y no se aplicará en ningún período la exención establecida en el artículo
57.
c.- Las cantidades reajustadas correspondientes a cada año se convertirán a
UTM, según el valor de esta unidad en el mes de diciembre del año en que haya
tenido lugar la enajenación.
59
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
c) La compraventa de inmuebles: Art. 17 N°8 letra b) Nuevo:
Enajenación de bienes raíces:
iv) Para el cálculo del IGC, los contribuyentes podrán optar por aplicar las siguientes
reglas, siempre que declaren sobre la base de la renta devengada:

d.- Las diferencias de impuestos o reintegros de devoluciones que se determinen

por aplicación de las reglas anteriores, según corresponda, se expresarán en UTM del año
respectivo y se solucionarán en el equivalente de dichas unidades en el mes de diciembre
del año en que haya tenido lugar la enajenación.
e.- El impuesto que resulte de la reliquidación establecida precedentemente se
deberá declarar y pagar en el año tributario que corresponda al año calendario o
comercial en que haya tenido lugar la enajenación.
• v) Del mayor valor determinado, podrán deducirse las pérdidas provenientes de la
enajenación de bienes señalados en esta letra, obtenidas en el mismo ejercicio.

60
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

c) La compraventa de inmuebles: Art. 17 N°8 letra b) Nuevo:

Enajenación de bienes raíces:

3.- Formará parte del valor de adquisición, los desembolsos incurridos en mejoras
que hayan aumentado el valor del bien, reajustados, efectuadas por el enajenante o
un tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante
y hayan sido declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio, en la
forma que establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la determinación
del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con
anterioridad a la enajenación.

4.- No constituirá renta el mayor valor que se determine en los casos de:
- Subdivisión de terrenos urbanos o rurales y
- En la venta de edificios por pisos o departamentos,
Siempre que la enajenación se produzca transcurridos 4 años desde la adquisición o
construcción, en su caso. 61
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
c) La compraventa de inmuebles: Art. 17 N°8 letra b) Nuevo:
Enajenación de bienes raíces:

5.- Demás casos, no constituirá renta el mayor valor que se determine cuando entre la
fecha de adquisición y enajenación transcurra un plazo no inferior a un año. ????

6.- En el caso que la convención que da origen a la enajenación se celebre en

cumplimiento de cualquier acto o contrato que tenga por objeto suscribir el contrato
que sirva de título para enajenar el inmueble respectivo, el plazo señalado se computará
desde la fecha de celebración de dicho acto o contrato.
7.- Lo dispuesto en el presente párrafo también se aplicará respecto las bodegas y/o
estacionamientos, cuando éstos se incluyan en la enajenación de departamentos.
8.- No constituirá renta, sólo aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente
del número de enajenaciones realizadas, del número de bienes raíces de propiedad del
contribuyente, y con los requisitos antes señalados, la suma total equivalente a 8.000 U.F.

62
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
c) La compraventa de inmuebles: Art. 17 N°8 letra b) Nuevo:
Enajenación de bienes raíces:

9.- Para el cómputo de las 8.000 UF, se utilizará el que tenga al término del ejercicio en
que tuvo lugar la enajenación respectiva. El Servicio mantendrá a disposición de los
contribuyentes los antecedentes de que disponga sobre las enajenaciones que realicen
para efectos de computar el límite señalado.

10.- El mayor valor que exceda el límite del ingreso no constitutivo de renta anterior, se
gravará :
- En el año en que dicho exceso se produzca, en la forma señalada en
los numerales iii) y iv) de la letra a) anterior, o bien,
- Tratándose de PN con domicilio o residencia en Chile con un impuesto único y
sustitutivo con tasa 10%, a elección del contribuyente. En este último caso, el impuesto
se declarará y pagará sobre la base de la renta percibida, de conformidad a lo señalado en
los artículos 65, número 1, y 69.
63
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
c) La compraventa de inmuebles: Art. 17 N°8 letra b) Nuevo:
Enajenación de bienes raíces:

11.- Bs. Raíces adquiridos por sucesión por causa de muerte:

- El contribuyente podrá deducir, en la proporción que le corresponda, como

crédito en contra del impuesto respectivo, el impuesto sobre las asignaciones por
causa de muerte de la ley N° 16.271 pagado sobre dichos bienes.

- Ocupando la proporción que se determine entre el valor del bien raíz respectivo
que se haya considerado para el cálculo del impuesto y el valor líquido del total de
las asignaciones que le hubieren correspondido al enajenante de acuerdo a la ley.

- Costo tributario: Aquél consignado para el pago de IHyD

64
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

3.- Inmuebles Renta:

a) Inmuebles adquiridos antes de 01/01/2004 (561)
b) Inmuebles adquiridos entre 1/01/2004 y
29/09/2014
c) Posterior a 29/09/2014
- Régimen General
Art. 14 A) o 14 B)
- Régimen especial
Art. 17 Nª8 b)
- Otros casos
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
d) La Compraventa de Establecimientos de Comercio.

• Es compraventa mercantil. “objetivamente un acto de comercio”.

• Art. 3° C de C. “Son actos de comercio, ya de parte de ambos
contratantes, ya de parte de uno de ellos: 2°. La compra de un establecimiento de
comercio.”

Se grava con IVA respecto de :

 Activo realizable Art. 8 letra f) y art. 16 d);
 Muebles e inmuebles del activo fijo Art.8 letra m)

Circular 69 de 30/12/2014 y N°42 de 05/06/2015

Circular N° 13, de 24 de Marzo de 2016, modifica Título IV.3 Circular N° 70, de 23 de
julio de 2015, reemplaza los dos ejemplos contenidos en esta Circular Apartados III.
5.2 y III.8
66
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

4.- Establecimiento de comercio

IVA : H.G.E Activo realizable art. 8 f)

Art. 16 d)
Muebles e inmuebles del activo fijo Art.8
letra m)

Renta : Art. 20 Nº 5
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

e) Compraventa de acciones y derechos ( Continente-Contenido)

 Frente a la LIVS: NO constituye hecho gravado básico

 Frente a la LIR:
• Hasta el 31/12/2015:
- Renta de Régimen General (20 N°5 LIR)
- IDPC en carácter de Único (17 N°8 LIR)
- INR (107 LIR y acciones adquiridas con anterioridad 31/01/1984)

El juicio de habitualidad de la LIR es simétrico al del IVA:

Apreciar el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación para averiguar si las ventas
representan el resultado de negociaciones o actividades realizados habitualmente por el contribuyente o
es una transacción esporádica u ocasional. Circular 158 de 1976.

68
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
e) Compraventa de acciones y derechos
 Frente a la LIR:
• A partir 01/01/2017:

 Renta de Régimen General (20 N°5 LIR)

 Se suprime Imp. de Primera Categoría en carácter de Único (17 N°8 LIR) y reglas
sobre habitualidad.
 INR (107 LIR y acciones adquiridas con anterioridad 31/01/1984)

Reglas especiales:

 Tratamiento tributario para quienes no determinan renta efectiva, no enajenan a

relacionados ni antes de 1 año.
 Determinación del costo tributario.

69
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
e) Enajenación o cesión de acciones de sociedades anónimas, en comandita por acciones o de derechos
sociales en sociedades de personas

i) No constituirá renta: Hasta la concurrencia del valor de aporte o adquisición (+o-). Reajustados
ii) Se deducirá del precio o valor asignado a la enajenación, el valor de costo para fines tributarios
que corresponda al bien respectivo de acuerdo a lo establecido en el numeral anterior.
- 14 A: Se puede rebajar RAP % año anterior, (-) retiros del año, reajustado
iii) El mayor valor se afectará con IGC o adicional, sobre la base de la renta percibida o devengada, a su
elección.
iv) Para IGC en base de la renta devengada, podrán optar por:
- Devengado durante el período de años comerciales en que han estado en poder del enajenante, hasta
un máximo de 10 años,  
-  Para los efectos de efectuar la declaración anual, respecto del citado mayor valor serán aplicables
las normas sobre reajustabilidad del Art. 33 Nº4, y no se aplicará en ningún período la exención
establecida en el artículo 57.
- UTM a Dic. del año de la enajenación.
- El impuesto que resulte de la reliquidación se deberá declarar y pagar en el año tributario que
corresponda al año calendario o comercial en que haya tenido lugar la enajenació[Link] 10 UTA

70
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

5.- Acciones y derechos

IVA : No constituye un H.G.B

Bien incorporal

Renta : Art. 20 Nº 5 LIR

 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA (CESIÓN)

f).- Cesión Derechos Litigios

IVA: No constituye un H.G.B

Renta : Art. 20 N°5 LIR (Costo Tributario?)

g).- Cesión Derechos Hereditarios: Diferencia con venta bienes heredados

IVA: No constituye un H.G.B ni un H.G.E (art. 8 f)

Renta : Art. 20 N°5 LIR. (Costo Tributario?)

 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA (CESIÓN)

• ¿Y que pasa con la enajenación bienes adquiridos

por sucesión por causa de muerte?

• Se puede deducir en contra del impuesto a la

Renta el Impuesto pagado respecto de las
asignaciones por causa de muerte de la Ley
(16.271).

• Art. 17 Nº8 b) inciso 6º LIR.

 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA (CESION)

h) Cesión Derechos Personales

IVA: No constituye un H.G.B

Renta : Art. 20 N°5

i) Enajenación Derechos de aprovechamiento de aguas:

Título gratuito: Costos constitución
Los gastos que se origen con la constitución del derecho
de aprovechamiento de aguas será un costo cuando lo enajene.

Titulo oneroso: Costos adquisiciónActualizado

Art. 17 Nº8 c) LIR
Mayor valor Art. 20 Nº5
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
f) Ventas Predios rústicos por contribuyente afecto a Renta efectiva que adquirió el inmueble
bajo régimen de renta Presunta. Art.3º [Link] Nº6

I.- Primera enajenación de predios agrícolas posterior al cambio a régimen de renta efectiva.
Desde 01.01.2016, efectúen contribuyentes acogidos hasta el 31.12.2015, a las disposiciones del
artículo 20 N° 1, letra b), se sujetará a las siguientes normas:
1.- El valor de enajenación, tendrá el carácter de ingreso no constitutivo de renta hasta la
concurrencia de cualquiera de las siguientes cantidades a elección del contribuyente:

a) El valor de adquisición del predio respectivo reajustado.

b) Su avalúo fiscal a la fecha de enajenación.

c) El valor comercial del predio determinado según la tasación que, para este sólo efecto,
practique el SII. NO aplicará a las enajenaciones que se efectúen con posterioridad a la entrada
en vigencia de la primera tasación de bienes raíces de la primera serie, que se haga con
posterioridad al 1° de enero de 2016, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3° de la ley
N° 17.235.
75
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
f) Ventas Predios rústicos por contribuyente afecto a Renta efectiva que adquirió el inmueble bajo régimen de renta Presunta.
Art.3º [Link] Nº6

d)El valor comercial del predio,

1. Incluyendo sólo los bienes que contempla la ley N° 17.235.
2. Determinado por un ingeniero agrónomo, forestal o civil, con, a lo menos, diez años de título profesional.
3. Dicho valor deberá ser aprobado y certificado por una firma auditora registrada en la SBIF o por una sociedad tasadora de
activos, según lo señalado en el número 2 siguiente.
Procedimiento:
[Link] mantiene el valor del predio agrícola registrado en el balance inicial.
[Link] tasación a que se refiere esta letra deberá efectuarse durante el primer año en que el contribuyente determine sus
rentas efectivas, según contabilidad completa.

[Link] diferencia que se produzca entre el valor contabilizado y el valor de tasación, se registrará en una cuenta de activo,
separadamente de los bienes tasados, con abono a una cuenta de ingreso diferido.

[Link] la cuenta de activo, como la de ingreso diferido, deberán reajustarse.

[Link] diferencia solo formará parte del costo de adquisición de los predios tasados, en caso que la enajenación de dichos
bienes, se efectúe con posterioridad al tercer año calendario contado desde aquel en que haya operado el cambio al
régimen de renta efectiva, según contabilidad completa.

76
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
f) Art.3º [Link] Nº6: d) El valor comercial del predio.
Procedimiento:
6. El ingreso diferido se reconocerá como un ingreso no constitutivo de renta del ejercicio en que
ocurra la enajenación.

7. Si la enajenación se efectúa antes de cumplirse el plazo, sólo constituirá costo, el valor de

adquisición registrado conforme a lo dispuesto en la letra a), del número 1) anterior, reajustado según
lo dispuesto en el número 2, del artículo 41, en cuyo caso, y el contribuyente deberá reversar las
cuentas de activo y de ingreso diferido, registradas al momento de la tasación efectuada conforme a
esta letra.

8. Toda tasación practicada en conformidad con esta letra deberá ser comunicada por la firma auditora
o tasadora mediante carta certificada al interesado y a la Dirección Regional del SII del domicilio de
aquél.

9. Las firmas auditoras o tasadoras y los profesionales referidos en el párrafo primero de esta letra,
serán solidariamente responsables con los contribuyentes respectivos por las diferencias de impuestos,
reajustes, intereses y multas, que se determinen en contra de aquellos en razón de valorizaciones
hechas en forma dolosa o negligente.
77
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
f) Art.3º [Link] Nº6: d) El valor comercial del predio.
Procedimiento:

10. Para estos efectos, las citaciones o liquidaciones que se practiquen al contribuyente
deberán notificarse, además, a la firma auditora o tasadora y al profesional respectivo.

11. Los profesionales referidos en el párrafo primero deberán estar inscritos en el registro que
al efecto llevará el SII. Dicho Servicio dictará las instrucciones necesarias al efecto.

II.-Las tasadoras de activos deberán estar organizadas como sociedades de personas cuyo
único objeto será la realización de valorizaciones para los fines contemplados en estas
disposiciones. Integrada exclusivamente por PN, con un máximo de diez. El capital pagado
igual o superior a 800 UTM al momento de su constitución.

78
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
f) Art.3º [Link] Nº6: d) El valor comercial del predio.
Procedimiento:

III.- No obstante la derogación de las normas transitorias de la Ley 18.985, efectuada por el N°
11), del artículo 17 de la ley 20.870, para los efectos de aplicar las normas establecidas en los
números 1.- y 2.- anteriores, mantendrá su vigencia el Decreto N° 970 de 1991, del Ministerio
de Hacienda, que reglamenta la constitución y forma de operar de las sociedades tasadoras y
firmas auditoras a que se refería el derogado Art. 5° transitorio de la Ley N° 18.985.

Toda referencia que en dicho reglamento se hace a los números 1.- o 2.-, del derogado artículo
5° transitorio, se entenderá efectuada a los números 1.- o 2.-, anteriores.

79
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
f) Art.3º [Link] Nº6: d) El valor comercial del predio.
Procedimiento:

Qué pasa con los que NO estaban como presuntos al 31.12.2015, pero si es su primera
enajenación?

IV.- A las mismas normas anteriores se podrán sujetar los contribuyentes que desde el
01.01.1991, en adelante, hayan debido tributar sobre renta efectiva determinada según
contabilidad completa, de acuerdo a las reglas del artículo 20, número 1, letra b), de la Ley
sobre Impuesto a la Renta, en los términos establecidos en el derogado artículo 5 transitorio de
la Ley N° 18.985.

Oficio 19.05.2017

80
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

j) Predios Rústicos por contribuyentes afectos a Renta efectiva que adquirió

inmueble bajo régimen de Renta Presunta.

Renta :

No constituye renta el valor de enajenación, hasta la concurrencia de

cualquiera de las siguientes cantidades

a) Valor adquisición+ reajuste

b) Avalúo fiscal
c) Valor Comercial SII. Todo Ley 17.235.
d) Valor Comercial,
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

k) Nuda propiedad y Usufructo: Oficio 1839.

23.06.217
venta

Dominio de la Dominio
Nuda propiedad usufructo

Costo de adquisición - No costo adquisición

- Al Comprador se le reconoce costo
adquisición
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
g) Ventas de bienes raíces situados en Chile, adquiridos por personas naturales antes del 29.09.2014 por PN.
Art.3º Transitorio XVI (pag.560)
Efectuada por:
1.- Persona natural,
2.- Domicilia o residente en Chile,
3.- No sea constribuyente de IdPC con renta efectiva, puede considerar como valor de adquisición, para la
determinación del :
El valor de compra actualizado más las mejoras declaradas que hayan aumentado su valor, o
El avalúo fiscal vigente al 1 de enero de 2017, reajustado, o
El valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de publicación de la ley.
(Hasta 30/06/2016)
8.000 UF liberadas, en una o varias operaciones.

Con todo, los bienes raíces de estos contribuyentes que hayan sido adquiridos con 10 años de anterioridad
(contados desde el 01/01/ 2014 // 2.004 ), se regirán por las normas actuales de la Ley de Impuesto a la
Renta. INR

Siempre pueden pagar el impuesto con una tasa única de 10%.

83
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

OFICIO Nº 2.310 de 2016

Situación de hecho:
• ¿Cuál es la situación tributaria que afecta a los contribuyentes
cuando en un contrato se contienen prestaciones que se
encuentran gravadas con un tributo y otras que no lo están?

• Solicita confirmación de que los terrenos no se encuentran

gravados con IVA.
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

RESPUESTA S.I.I.

Para que se configure H.G.B.V la operación debe

recaer sobre un inmueble construído.

Si en la operación sucede lo señalado por el

contribuyente en su pregunta, la ley establece lo
siguiente:
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Se debe REBAJAR el valor del terreno de la Base

Imponible, dejando solo el valor de la construcción

Pero, ¿Cómo se determina el valor del terreno?....

 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

• Para determinar el valor del terreno la ley establece las

siguientes reglas:

Si el bien forma parte del activo fijo:

Se debe acreditar el valor bien inmueble con la factura de
adquisición

Si la construcción la realizó el propio contribuyente:

Se debe acreditar valor con el respectivo contrato de compra del
Terreno.
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Límite a la deducción del valor del terreno:

La deducción no puede ser superior a DOS veces el avalúo fiscal.

• Salvo:
Que el bien terreno se haya comprado hace mas de tres años ya
que en ese caso se descuenta el TOTAL del valor del terreno
reajustado
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

OFICIO Nº 2645 de 2007

• SITUACIÓN DE HECHO: El contribuyente solicita al S.I.I., un

pronunciamiento respecto de la situación tributaria en que se
encuentra respecto del traspaso de un bien mueble del
activo realizable a un activo fijo.
• Autofactura
• Emisión de factura de venta o servicio
• Afecto a IVA o exento.
 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

• RESPUESTA DEL S.I.I.: No procede la emisión de un

documento tributario, ya que no se genera hecho gravado ni de
venta ni servicio: Art. 2 Nº 1 y 2 LIVS. Solo corresponde a un
ajuste contable.

• En el caso NO se genera un H.G.B., porque no hay una

transferencia de dominio del bien. Sigue en poder de la
misma SOCIEDAD.
 FORMAS DE CONTRATACIÓN

ESTUDIO PARTICULAR DE CIERTAS CONVENCIONES

1. PROMESA
2. COMPRAVENTA
3. PERMUTA
4. ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios), Usufructo, Leasing y leaseback
5. MANDATO
6. COMODATO
7. Mutuo y reconocimiento de deuda
8. Adjudicación
9. Dación en Pago
10. Renta vitalicia
11. Cuenta corriente mercantil
12. Asociación o cuentas en participación
13. Join Venture

91
 PERMUTA

CONCEPTO: (Art. 1897 del Código Civil).

Contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cosa
por otra.
El intercambio se reputa perfecto por el mero consentimiento (salvo que se
requieran solemnidades: Bienes Raíces y Dº Hereditarios Art. 1898)

Cada permutante será considerado como vendedor de la cosa que da y el

justo precio (de la cosa) a la fecha del contrato se mirará como el precio que
pague por lo que recibe a cambio.

PARTES QUE INTERVIENEN:

Permutantes

92
 PERMUTA
CARACTERÍSTICAS:

 Aplican reglas de la compraventa

 Caracterísicas:
• Consensual, sólo excepcionalmente solemne.
• Bilateral,
• Oneroso
• Conmutativo
 Las cosas que no pueden venderse no pueden permutarse. Dación en pago????
 Constituye un título traslaticio de dominio
 Hay enajenación de los bienes permutados

93
 PERMUTA

• ELEMENTOS:

ESENCIA
- Intercambio entre las partes de una especie o cuerpo cierto
- Que el valor de la especies no exceda a la otra en mas de un 50%. Art. 1794

NATURALEZA
Condición resolutoria tácita
El deudor responde de culpa leve

ACCIDENTALES
Plazo, modo, condición.
 PERMUTA

Efectos Tributarios de interés (distinción atiende a tributos):

 El contrato de permuta frente a la LIVS (IVA):

• Hecho gravado básico “venta” (activo realizable)
• Hecho gravado Especial Art. 8 letra m) (activo fijo)

Se aplica todo lo estudiado en la Compraventa sobre vendedor y

habitualidad

95
 PERMUTA
a) Permutas de bienes corporales muebles, se considerará que cada parte que
tenga el carácter de vendedor Art 18

b) Si se diere en pago de un servicio bienes corporales muebles se tendrá como

precio del servicio el valor que las partes hubieren asignado o el que fije el SII,
a su juicio exclusivo. Art 19.

c) Ventas de bienes corporales muebles que se paguen con servicios. Art. 19

 El Reglamento del IVA (Art. 34): obligación de establecer los precios
en caso de permutas trueques.
 Para el IVA “el justo precio” es la relación de canje o sustitución en que
se esté al valor o precio declarado por las partes, sin perjuicio de la
tasación si es inferior a mercado.

96
 PERMUTA

Efectos Tributarios de interés (distinción atiende a tributos):

 El contrato de permuta en la LIR (Renta):

La permuta puede generar una renta tributable, SI:

 Existe incremento patrimonial

• Utilidad: Comparar valor adquisición de los bienes (títulos) que se enajenan con el valor
asignado en la enajenación.
• Reglas costeo: Arts. 17 N°8, 30 y 41 LIR

 Dicha renta se encuentre afectada por impuesto

• Factores de conexión: ubicación de los bienes y residencia.
• Situación de los Ingresos no Renta (Art. 17 y 107)

 Se encuentre percibida o devengada

97
 PERMUTA
JURISPRUDENCIA (costo para cada parte)

• Oficio 4360/1999. La mera relación de canje o sustitución de bienes de

idéntica naturaleza en que el costo de adquisición de cada bien permutado es
idéntico porque además provienen de la división del patrimonio común, no
genera renta a ninguna de las partes de la permuta.

• Oficio 5379/03.- Habiéndose establecido que el justo precio de las acciones

que se permutan deber estar determinado por el valor de adquisición de cada
permutante...

• Oficio 5179/04.- No olvidar la tasación del Art. 64. Un conjunto de ventas

separadas puede constituir una sola si la historia y la racionalidad económica
permiten determinar que se trata de una sola operación.

• Oficio 3127/07.- Permuta de los derechos sociales supone conocer el costo

tributario de los derechos sociales de cada permutante. Para tasar el SII tiene
en cuenta la composición patrimonial, la calidad y naturaleza de los activos
(alude a intangibles), la existencia de garantías y prelaciones. En general,
circunstancias legales y económicas.

98
 PERMUTA
JURISPRUDENCIA (costo para cada parte)

• Oficio N°954, del 07/05/97. Valorización de activos en el caso de permuta de

inmuebles entre sociedades.

 Hechos: La "sociedad A" es dueña del inmueble “a", contabilizado

actualmente en la suma de $ 100.000.000, y la "sociedad B" es dueña del
inmueble “b", contabilizado actualmente en la suma de $125.000.000. Ambas
sociedades han acordado permutar sus inmuebles sin señalar en la escritura
publica de permuta, precio alguno por cada uno de ellos .

 Tesis del contribuyente aceptada por el SII: La sociedad A deberá contabilizar

el inmueble "b" en el valor que tenia en la sociedad B, es decir, en la suma de
$125.000.000, y que la sociedad B, deberá contabilizar el inmueble “a" en la
suma de $100.000.000. La permuta arrojaría para la sociedad A una utilidad
de $25.000.000 y una pérdida por igual valor para la "sociedad B".

99
 PERMUTA
JURISPRUDENCIA (costo para cada parte)

• Oficio N°4011 de 18.08.2003. Efectos que produce la permuta de derechos

sociales en el caso que se indica.

 Hechos: Desea confirmar que el criterio antes expuesto (Div. S.A.) también se
aplica para el caso que se permuten derechos de dos sociedades de
responsabilidad limitada que han surgido de una división de sociedad de estas
características y cuyos activos, pasivos y patrimonios son exactamente iguales
tanto financiero como tributariamente.

 Tesis del SII: En la especie se está ante una mera relación de reemplazo o
sustitución de bienes que son de idéntica naturaleza, al tratarse de acciones de
sociedades nacidas de un patrimonio común y en las cuales el patrimonio de
cada una de las sociedades; la conformación de activos y la participación de los
accionistas es absolutamente equivalente, lo que trae como consecuencia que
la permuta no implica, en ningún sentido, un incremento patrimonial para
ninguna de las partes intervinientes en ella.

100
 FORMAS DE CONTRATACIÓN

ESTUDIO PARTICULAR DE CIERTAS CONVENCIONES

1. PROMESA
2. COMPRAVENTA
3. PERMUTA
4. ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios), Usufructo, Leasing y leaseback
5. MANDATO
6. COMODATO
7. Mutuo y reconocimiento de deuda
8. Adjudicación
9. Dación en Pago
10. Renta vitalicia
11. Cuenta corriente mercantil
12. Asociación o cuentas en participación
13. Join Venture

101
 ARRENDAMIENTO

CONCEPTO: (Art. 1915 del Código Civil).

Es un contrato en que las partes se obligan

recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o
a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra a
pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado.

102
 ARRENDAMIENTO

3 Modalidades:
1.- Arrendamiento de cosas
2.- Ejecución de una obra material (*)
3.- Prestación de servicios inmateriales.
(*) Si el artífice aporta materiales es venta.

Las partes que intervienen son:

 Arrendador
 Arrendatario (Pagar la Renta)

103
 ARRENDAMIENTO

CARACTERÍSTICAS:
Consensual
Bilateral, Oneroso y Conmutativo
Es título de mera tenencia
No importa enajenación de los bienes arrendados
Tratándose de ejecución de obra material se asimila a venta

ELEMENTOS:
Esencia
Una contraprestación por el uso de la cosa o prestación de un servicio.
Naturaleza
Deudor responde culpa Leve
Accidentales
Plazo, modo y condición
104
 ARRENDAMIENTO

Efectos Tributarios de interés (distinción atiende a tributos):

El contrato de arrendamiento en la LIR (Renta):

• Arrendamiento de inmuebles NO agrícolas

Hasta 31/12/2015:
• Renta presunta o efectiva
• Limite 11% avalúo fiscal
•A partir 01/01/2016:
• Renta Efectiva, se modifica Art. 20 N°1 y 34 LIR

• Arrendamiento de inmuebles Agrícolas

• Renta efectiva según contrato

105
 ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento en la LIVS (IVA):

Hecho gravado especial:

1. Bs. muebles corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o

maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial : Art. 8 letra g
2. Bienes muebles incorporales: Art. 8 letra h)
3. Playas de estacionamientos: Art. 8 letra i

Letra g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce
temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o
maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de
establecimientos de comercio;
Letra h) El arrendamiento, subarrendamiento o cualquier otra forma de cesión del uso o goce temporal
de marcas, patentes de invención, procedimientos o fórmulas industriales y otras prestaciones similares;
Letra i) El estacionamiento de automóviles y otros vehículos en playas de estacionamiento u otros lugares
destinados a dicho fin;
106
 ARRENDAMIENTO

Efectos Tributarios de interés: Ejecución de obra material …

Renta:

• Primera Categoría
• Contribuyente ordinario
• Pequeño contribuyente (taller artesanal)

• Segunda Categoría
• Trabajador dependiente: Art. 42 N°1 de la LIR
• Trabajador independiente: Art. 42 N°2 de la LIR

107
 ARRENDAMIENTO

Efectos Tributarios de interés: Ejecución de obra material …

IVA:
• Contribuyente 1° Categoría:
 Si es arrendamiento: Remuneración se grava
 Si es venta: Calidad de vendedor (habitualidad)

• Contribuyente 2° Categoría:
 Exención en IVA: Art. 12 letra E N° 8

108
 ARRENDAMIENTO
Efectos Tributarios de interés: Arrendamiento de servicios inmateriales…

Renta:

• Renta de la Primera Categoría:

• Sociedades de profesionales que opten.
• Otras entidades Art. 20 N°3, 4 ó 5 de la LIR

• Renta de la Segunda Categoría:

• Personas naturales Art. 42 N°1 LIR
• Profesionales y Sociedades de profesionales Art. 42 N°2 de la LIR

109
 ARRENDAMIENTO

Efectos Tributarios de interés: Arrendamiento de servicios inmateriales…

IVA:

• Rentas del Trabajo

• Exención Art. 12 letra E) N° 8
• Personas naturales y Soc. de Profesionales

• Rentas del capital

• Actividades del Art. 20 N° 3 y 4 de la LIR

110
 ARRENDAMIENTO

Oficio N°3030 de 26.08.2002

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO QUE AFECTA AL ESTACIONAMIENTO DE
VEHÍCULOS EN UN PISO DESTINADO A DICHO FIN EN UN EDIFICIO DE OFICINAS .

 Tesis del SII: Los lugares cedidos en arrendamiento por meses o por horas, bajo
la modalidad part-time, son lugares especialmente destinados al
estacionamiento de vehículos siendo esa su única finalidad, tal como lo señala en
su presentación, por lo que resulta evidente que se configura a su respecto el
HGE contenido en el Art. 8º, letra i), del D.L. N° 825, debiendo gravarse con IVA
las sumas pactadas que remuneran en la práctica el permitir el estacionamiento
de vehículos en dichos lugares.

111
 ARRENDAMIENTO

Oficio Nº 184, del 15.01.2001: Arrendamiento de inmuebles amoblados.

 Tesis del SII: Si se suscribe un contrato de arrendamiento por el inmueble y otro

contrato de comodato por los muebles, el arrendamiento de inmueble que se
entregue para tal efecto con muebles en su interior se encuentra gravado con
IVA, se configura el hecho gravado especial del artículo 8°letra g).

 Qué caso les recuerda??????

112
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
USUFRUCTO: Uso y goce como derecho real. Art. 764 CC
Concepto:
El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa
con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es
fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor,
si la cosa es fungible.

USUFRUCTANTE: Quien cede el derecho de usufructo

USUFRUCTUARIO: A quien le es cedido el derecho

Como se constituye:
1º Por la ley;
2º Por testamento;
3º Por donación, venta u otro acto entre vivos;
4º Se puede también adquirir un usufructo por prescripción.

113
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
USUFRUCTO:

Su constitución por acto entre vivos puede ser:

Reserva de quien transfiere la NP
- gratuita u
- onerosa A favor de un tercero

Tributación de acto gratuito en favor de terceros: Ley 16.271

Tributación del precio de la constitución onerosa:

INR 17 Nº8 b y Nuevo

LIR 20 Nº5
20 Nº1

IVA Art.2
Art.8 letra g
114
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
USUFRUCTO:

Costo de adquisición del usufructo: ORD. N° 39 DE 14.01.2008/Oficio N° 3604, de 2004

Monto de los desembolsos necesarios incurridos en la constitución del derecho real.

Venta u otro acto o contrato a título oneroso: deberá estarse a la diferencia entre el precio del usufructo que se
constituye y el costo del mismo, el que se encuentra conformado exclusivamente por los desembolsos
necesarios para efectuar la constitución del derecho.

Costo tributario para el usufructuario cuando adquiere a título gratuito: El valor que se le asigne para los
efectos de la Ley de Impuesto a las Herencias y Donaciones.

Tasación Art. 64 CT: Es posible. cuando el precio sea notoriamente inferior a los corrientes en plaza o de los que
normalmente se cobren en convenciones de similar naturaleza, considerando las circunstancias en que se realiza
la operación

Frutos del Usufructo: igual que el arrendamiento, salvo:

Crédito por el impuesto territorial.

115
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
Leasing: Conjunto de 3 actos jurídicos:
1.- Arrendamiento;
2.- Opción de compra;
3.- Compraventa.

- Cada uno de ellos con tratamiento distinto.

- El arrendatario puede transferir:
- Su calidad de parte arrendataria: No tasable
- La opción de compra: Tasable Art.64 CT
- Tratamiento tributario (leasing financiero y operativo) respecto a la cuota de arriendo, los
intereses por leasing y la corrección monetaria por obligaciones por leasing:
Renta líquida imponible
Conceptos Leasing financiero Leasing operativo
(RLI)

Gasto por arriendo

Se acepta como gasto Se acepta como gasto No hay ajuste a la RLI
mensual de leasing

Intereses por leasing No se acepta como gasto No hay Se agrega a la RLI

Corrección monetaria
No se acepta como gasto No hay Se agrega a la RLI
obligaciones por leasing

116
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
• CONCEPTO
Leasing operativo: Modalidad contractual de comercialización por la cual una empresa
generalmente fabricante o proveedora, se obliga a ceder temporalmente a una empresa
arrendataria el uso determinado de un bien, a cambio de una renta periódica como
Contraprestación (RICARDO LOPEZ SANDOVAL)

Leasing financiero: operación de financiamiento mediante la cual una empresa de Leasing se obliga
a adquirir de un fabricante o proveedor determinado , bienes que el usuario ha elegido
previamente, como contraprestación a una suma de dinero pactada para su uso y disfrute durante
cierto tiempo, que normalemnte coincide con la vida útil del bien y durante el cual el leasing es
irrevocable, quedando todos los gastos y riesgos a cargo del usuario, quien al término de este
puede renovarla, ponerle fin o ejercer su opción de compra. (ALVARO PARRA VERGARA)

• PARTES QUE INTERVIENEN

Leasing financiero
Entidad de Leasing
Arrendatario
Proveedor

Leasing operativo
Proveedor
Arrendatario
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
Leasing: ORD. N° 1.871, DE 23.05.2006
Desembolsos en construcciones y/o mejoras en un bien raíz objeto de un contrato de
leasing, así como a la tributación aplicable a las cuotas que se pagan con ocasión de dicho
contrato:

1)leasing sobre bien raíz con construcciones existentes:

Las cuotas pagadas constituyen un gasto necesario para producir la renta, siempre que se
dé cabal cumplimiento a los requisitos establecidos en el inciso primero del artículo 31 de la
LIR.

2) leasing sobre bien raíz con construcciones, respecto de las cuales el arrendatario efectúa
mejoras: Circular N° 53, de 1978
 Los desembolsos que se efectúen para realizar mejoras locativas y necesarias (NO UTILES)
, deben ser considerados como un gasto necesario para producir la renta, los cuales se
pueden deducir de la renta bruta afecta a IdPC, en el ejercicio en que se paguen o se
adeuden conforme al artículo 31 LIR.
Las mejoras útiles depende qué diga el contrato, pueden ser del dueño o del arrendatario
(Costo/ activo depreciable) Constituyen para el arrendatario gastos necesarios para producir
la renta, sujetos al sistema de amortización dispuesto por el N° 9 del artículo 31 de la Ley de
la Renta.
118
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
Leasing: ORD. N° 1.871, DE 23.05.2006
Desembolsos en construcciones y/o mejoras en un bien raíz objeto de un contrato de leasing, así como
a la tributación aplicable a las cuotas que se pagan con ocasión de dicho contrato:

3) leasing sobre un bien raíz sin construcciones, sobre el cual el arrendatario edificaría instalaciones y
realizaría nuevas construcciones.
No pueden calificarse de bienes del activo inmovilizado, sino que de un costo diferido, como una
especie de renta de arrendamiento pagada en forma anticipada, sujeto a amortización, y teniendo
presente la correlación que debe existir entre los ingresos y gastos, dicho costo debe amortizarse en el
período de duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. La parte no amortizada
de los citados desembolsos adoptará la calidad de un gasto diferido, el cual al término de cada ejercicio
deberá someterse a las normas de actualización dispuesta por el N° 7 del artículo 41 de la Ley de la
Renta, para luego proceder a su amortización en la parte que corresponda al período comercial
respectivo.

En la medida que las construcciones efectuadas por el arrendatario cedan en beneficio del arrendador,
éste deberá considerar dicha construcción como una mayor renta de arrendamiento, debiendo tributar
por ella en el ejercicio que el arrendatario efectúe dichas construcciones.

119
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
• OFICIO Nº 3338 de 2009

SITUACIÓN DE HECHO: Se suscribirá un contrato de Leasing respecto de un terreno con el objeto

de realizar en dicho lugar la construcción de inmuebles y dependencias para almacenaje de
maquinarias.
Debido a la magnitud del proyecto se le solicita al potencial inversionista pagar una cuota
inicial que represente un 20% del total de las cuotas de arrendamiento.

• RESPUESTA DEL SI.I.

Respecto a la cuota de arriendo inicial del 20% constituirán un gasto necesario para producir
renta siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por el S.I.I., en el oficio
1871 de 2006:
1.- Relación con el giro o actividad que se realiza
2.- Que se haya incurrido efectivamente en el gasto (NO mera apreciación del contribuyente)
3.- Que no se haya rebajado como costo directo
4.- Que sea necesario para producir renta
5.- Acreditación de forma fehaciente ante el Servicio.
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
El leaseback o retroleasing:

Estamos en presencia de 4 actos jurídicos:

1.- Compraventa
2.- Arrendamiento;
3.- Opción de compra;
4.- Compraventa.

Es una operación de financiamiento, que permite obtener liquidez de un activo fijo (inmueble).

Como es un vehiculo de liquidez, que se obtiene con los activos fijos de la persona natural o jurídica, la
diferencia con el Leasing está en la primera compraventa, que puede generar utilidades producto de la
diferencia del valor libro, respecto del valor comercial utilizado para el financiamiento.

121
 ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios),
Usufructo, Leasing y leaseback
Leasing habitacional: ley 19.281

Norma el contrato de arriendo con promesa de compraventa, en que ambas

ambas partes quedan obligadas a celebrar el contrato de compraventa.

Lo anterior difiere del leasing tradicional en que hay una opción de compra
que le otorga la facultad al arrendatario de ejercer o no la opción.

122
 Leasing/ Leaseback

Leasing.
Contrato innominado o atípico;
Bilateral;
Oneroso conmutativo;
Consensual.
De tracto sucesivo.

SII: Jurídicamente es un contrato de arrendamiento de bienes, concurren en él

elementos del art.1915: obligación de una parte de conceder uso y goce de una
cosa, y de la otra de pagar un precio.

Leasing financiero. Arrendamiento con opción de compra.

Leasing operativo. Arrendamiento sin opción de compra.

123
 Leasing

• Tratamiento ante la Ley de la Renta

Cuotas pagadas: gasto, en la medida que cumplan requisitos art.31 LIR

Costo adquisición inmueble: valor efectivamente pagado para la opción de compra.

Intereses por leasing. No se acepta como gasto.
Corrección monetaria obligaciones por leasing. No se acepta como gasto.
• Leasing sobre bien raíz con construcciones: Mejoras. Circular 53/1978.
• Locativas y necesarias: gasto necesario del ejercicio en que estos se pagaron o
adeudaron. Requisitos art. 31.

124
 Leasing

• Mejoras útiles: que no pueden separarse sin detrimento: revisten carácter de

inmueble por adherencia, pasan a ser de dominio del arrendador ????. No
pueden ser consideradas como activo fijo del arrendatario. Gasto organización y
puesta en marcha 31 Nº9 ( 1-6 años)

• Mejoras útiles que pueden separarse sin detrimento: formaran parte del activo
fijo del arrendador. Amortización según 31 Nº5 LIR ( depreciación)

• Desembolsos en construcciones nuevas sobre bien entregado en leasing: Costo

diferido, amortizado durante la duración del contrato de arrendamiento. Oficio
3844/2004

• Tratamiento mejoras para arrendador: ceden en beneficio arrendador, mayor

renta, debiendo tributar en el ejercicio en que se efectúen.

125
 Leasing

Tratamiento frente al IVA.

•Hecho gravado especial. Art. 8 letra g)

“El Arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquier otra forma de
cesión del uso o goce temporal del bienes corporales muebles e inmuebles
…”
Arrendamiento: hecho gravado especial.

Venta bien mueble e inmueble: hecho gravado art.2 Nº1.

Opción de compra: obligación de hacer. Hecho no gravado.????

126
 Leaseback

CONCEPTO:
Convención por la cual el propietario de un inmueble lo vende a una
empresa de “leasing”, quien luego cede su uso, mediante arrendamiento con
opción de compra

Características:
•Contrato innominado o atípico;
•Bilateral;
•Oneroso conmutativo;
•Solemne compraventa inmueble; consensual arrendamiento.
•Jurídicamente existen 4 actos.
•Se encuentra en la categoría de leasing financiero

127
 Leaseback

Tratamiento ante la Ley de la Renta

1.- Compraventa. Ya analizado contrato de compraventa.
2.- Contribuciones pagadas por el arrendatario: Mayor renta de
arrendamiento para el arrendador o propietario.
3.- Gasto: en la medida que cumpla con requisitos generales. Art.31 LIR

Tratamiento ante IVA. Igual leasing.

Facultad del SII de tasar. Art 64 inc. 6º CT. “ impuestos cuya determinación se
basa en el precio o valor de bienes raíces…” ULTIMOS FALLOS
Se deberán considerar las circunstancias de la operación.

128
 Leaseback

• Situación cuotas de leasing por arrendatario que construirá en bien raíz.

Forman parte del costo directo de lo que se construya y no un gasto
específico del ejercicio. Costo directo de los bienes el que podrá ser
deducido en la oportunidad que corresponda.
- Oficio 3.747/90
- Oficio 191/14

129
 FORMAS DE CONTRATACIÓN

ESTUDIO PARTICULAR DE CIERTAS CONVENCIONES

1. PROMESA
2. COMPRAVENTA
3. PERMUTA
4. ARRENDAMIENTO (de bienes y servicios), Usufructo, Leasing y leaseback
5. MANDATO
6. COMODATO
7. Mutuo y reconocimiento de deuda
8. Adjudicación
9. Dación en Pago
10. Renta vitalicia
11. Cuenta corriente mercantil
12. Asociación o cuentas en participación
13. Join Venture

130