HABILITACIÓN URBANA

OSCAR HUERTA AYALA

ANOTACIONES PREVENTIVAS DE DOCUMENTOS
PREVIOS

Oscar Huerta Ayala

2
 FINALIDAD DE LA URBANIZACIÓN

El mundo ha crecido, se ha concentrado, es un mundo

industrial que por su alto nivel de vida es un mundo
exigente en servicios. El fin a perseguir en el proceso
de urbanización no puede ser otro que la búsqueda de
soluciones que demandan sus últimas consecuencias:
las aglomeraciones humanas de las características
indicadas, en el deseo de buscar la felicidad del
hombre en este nuevo medio, la ciudad o la gran
ciudad en que ha de vivir. (Martin Gamero, Alberto.
Expropiaciones Urbanísticas. Editorial Montecorvo.
Madrid, 1967. Página 45)
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Artículo 14.- Información o documentos previos

Se entiende por información o documentos previos aquellos que regulan el diseño o las
condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación de
un predio y que, por lo tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.
El contenido de la información o documentos previos, señalados en el presente artículo,
implica su cumplimiento obligatorio por parte de las entidades otorgantes y de los
solicitantes, por cuanto genera deberes y derechos.
La municipalidad distrital o provincial o la Municipalidad Metropolitana de Lima, según
corresponda, se encuentran obligadas a poner a disposición, de manera gratuita y de libre o
fácil acceso o en el portal web de la municipalidad, toda la información referida a la
normativa urbanística, en particular la contenida en el Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios, quedando a opción del interesado tramitar dicho documento .

*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los

documentos establecidos en el presente artículo para su respectiva publicidad. El
contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas
para el aprovechamiento del predio, por lo que este será oponible frente a
terceros.
Ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano podrá establecer una
zonificación con menor capacidad edificatoria o de uso del suelo inferior a los
indicados en los documentos previos, definidos en el presente artículo, y que
fueron emitidos en base a una zonificación aprobada de conformidad con lo
establecido en el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible (DECRETO SUPREMO N° 022-2016-VIVIENDA)
Art. 14 del DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-VIVIENDA (TUO de la Ley 29090)

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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Documentos previos
     Artículo 32.- Anotación preventiva de documentos previos
     El Certificado de Zonificación y Vías y los Certificados de Factibilidad de
Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro B)
de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripción de la habilitación
urbana y siempre que se encuentren vigentes.
     La falta de anotación preventiva de los documentos previos no impide la
inscripción de la habilitación urbana.

RIRP
.

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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Artículo 33.- Contenido del asiento de anotación preventiva

En el asiento de anotación preventiva del Certificado de Zonificación y Vías se
precisarán los datos a que se refiere el numeral 1 del artículo 14 de la Ley Nº
29090 y el plazo de vigencia del certificado. El asiento de anotación preventiva
caducará de pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado.
En el asiento de anotación preventiva de los certificados de factibilidad de
servicios se indicará si el predio cuenta con factibilidad de servicios o, en caso de
que el acceso al servicio sea posterior, los datos a que se refieren los literales b),
c) y d) del numeral 3 del artículo 14 de la Ley Nº 29090.

RIRP

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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

1. Certificado de Zonificación y Vías

El Certificado de Zonificación y Vías es el documento emitido por las
municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito de sus respectivas jurisdicciones, en las que se especifican los parámetros
de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana de un predio y deberá
contener los siguientes aspectos:
a. Zonificación, de acuerdo al Plan Integral de Zonificación, aprobado por
ordenanza de la municipalidad provincial.
b. Afectación de vías que forman parte del Plan Vial Provincial y/o Distrital.
c. Usos de los suelos permisibles y compatibles.
d. Coeficientes máximos y mínimos de edificación.

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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

e. Área de lote normativo.

f. Cuadro de Aportes Reglamentarios.
e. Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
f. Fecha de emisión.
El Certificado de Zonificación y Vías deberá emitirse en un
plazo máximo de cinco (5) días útiles y tendrá una vigencia
de treinta y seis (36) meses.
Art. 14 del DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-VIVIENDA (TUO
de la Ley 29090)
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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Certificado de Zonificación y Vías, es el documento emitido por las

Municipalidades Provinciales en el ámbito de sus jurisdicciones, que
especifica los parámetros de diseño que regulan el proceso de
Habilitación Urbana de un predio.
A solicitud del administrado y para trámites de Habilitación Urbana
Ejecutada, previa declaración de la fecha de ejecución de dicha
habilitación, la Municipalidad consigna los parámetros de diseño vigentes
a la fecha de ejecución de la habilitación urbana y los vigentes a la fecha
de expedición del certificado
Art. 18.2 del DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA
(Reglamento de Licencias)
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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

3. Certificado de Factibilidad de Servicios

El Certificado de Factibilidad de Servicios es el documento emitido por las
entidades prestadoras de servicios y contendrá:
a. Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando
las obras e instalaciones de infraestructura pública que deberán efectuar las
empresas prestadoras.
b. El plazo en que podrá accederse al servicio.
c. Fecha de emisión.
d. Fecha de vigencia.

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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Las empresas prestadoras deberán reembolsar al propietario, al Habilitador

Urbano o al promotor inmobiliario las inversiones que estos efectúen para
ejecutar las obras o instalaciones de infraestructura pública que correspondan a
tales empresas prestadoras, de acuerdo a lo establecido en el Certificado de
Factibilidad de Servicios.
El Certificado de Factibilidad de Servicios deberá emitirse en un plazo máximo
de quince (15) días útiles y tendrá una vigencia de treinta y seis (36) meses.
Una vez obtenida la licencia de habilitación urbana o de edificación, según
corresponda, no será exigible, en ningún caso, la renovación de ninguno de estos
Documentos Previos, siempre que se haya comunicado a la EPS el inicio de las
obras.
Art. 14 del DECRETO SUPREMO Nº 006-2017-VIVIENDA (TUO de la Ley 29090)
*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Certificado de Factibilidad de Servicios, es el documento emitido por los

prestadores de servicios de saneamiento y las entidades prestadoras de
energía eléctrica; y cuya obtención es necesaria con anterioridad al trámite de
licencia de habilitación urbana.
El Certificado de Factibilidad de Servicios tiene una vigencia de treinta y seis (36)
meses, prorrogable por única vez por doce (12) meses calendario.

Art. 18.2 del DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA (Reglamento de

Licencias)

*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Planeamiento Integral
Instrumento técnico-normativo mediante el cual se asigna zonificación y vías
primarias con fines de integración al área urbana, a aquellos predios rústicos no
comprendidos en los Planes de Desarrollo Urbano o localizados en centros
poblados que carezcan de Planes de Desarrollo Urbano y/o Zonificación. En este
caso el Planeamiento Integral es aprobado por Ordenanza Municipal de la
Municipalidad Provincial.
Los planeamientos integrales serán aprobados por las comisiones técnicas de
las Municipalidades Distritales cuando corresponda solo a diseño de vías locales.

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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Asimismo, se requiere el Planeamiento Integral con fines de

habilitación urbana en los casos que los predios estén comprendidos en
los Planes de Desarrollo Urbano y/o Zonificación, y que:
a. El área por habilitar se desarrolle por etapas.
b. El área por habilitar no colinde con zonas habilitadas.
c. Se realice la independización o la parcelación de un predio rústico.
El Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación establecerá los requisitos, procedimientos, plazos de
tramitación y vigencia del Planeamiento Integral.
Art. 3 del DECRETO SUPREMO Nº 06-2017-VIVIENDA (TUO Ley 29090)

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 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

El Planeamiento Integral, como documento previo, es la Ordenanza Municipal

Provincial que aprueba el instrumento técnico - normativo con fines de
integración al área urbana de los predios rústicos que no están comprendidos en
los Planes de Desarrollo Urbano - PDU o localizados en los centros poblados que
carezcan de Planes de Desarrollo Urbano -PDU y/o Zonificación.
El procedimiento de aprobación del citado planeamiento se encuentra
establecido en el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano Sostenible – RATDUS.
El Planeamiento Integral también puede ser desarrollado como un procedimiento
complementario de la Habilitación Urbana, en los supuestos establecidos en el
reglamento indicado en el párrafo precedente.
El Registro de Predios inscribe a solicitud del propietario, cualquiera de los
documentos previos. Art. 18.3 y 18.4 del DECRETO SUPREMO Nº 11-2017-
VIVIENDA (Reglamento de Licencias ) *
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Artículo 31.- Requisitos y Procedimientos del Planeamiento integral.-

El Planeamiento Integral puede ser aprobado por la Municipalidad
correspondiente en los siguientes supuestos:
31.1 Planeamiento Integral con fines de asignación de zonificación y vías
primarias de predios no comprendidos en el Plan de Desarrollo Urbano -PDU,
en el Esquema de Ordenamiento Urbano o localizado en un centro poblado que
carezca de Plan de Desarrollo Urbano - PDU, de Esquema de Ordenamiento
Urbano - EU o de Zonificación.
Los requisitos y el procedimiento de aprobación se encuentran desarrollados en
el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible –
RATDUS

Art. 31 del DECRETO SUPREMO Nº 11-2017-VIVIENDA (Reglamento

* de
Licencias )
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

31.2 Planeamiento Integral de predios comprendidos en el Plan de Desarrollo

Urbano - PDU y/o zonificación:
a) El área por habilitar se desarrolla por etapas.
b) El área por habilitar no colinda con zonas
habilitadas.
c) Se realice la independización o la parcelación
del predio rústico.
Art. 31 del DECRETO SUPREMO Nº 11-2017-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias )

*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

31.2.1 Requisitos
a) Plano que contenga la red de vías primarias y
locales.
b) Plano de usos de la totalidad de la parcela.
c) Planos de la propuesta de integración a la trama
urbana más cercana.
d) Memoria Descriptiva.
Los planos y los documentos deben estar firmados y sellados por un profesional
habilitado.
Art. 31 del DECRETO SUPREMO Nº 11-2017-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias )
*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

31.2.1 Requisitos
a) Plano que contenga la red de vías primarias y
locales.
b) Plano de usos de la totalidad de la parcela.
c) Planos de la propuesta de integración a la trama
urbana más cercana.
d) Memoria Descriptiva.
Los planos y los documentos deben estar firmados y sellados por un profesional
habilitado.
Art. 31 del DECRETO SUPREMO Nº 11-2017-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias )
*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

31.2.2 Procedimiento.- El administrado presenta a la Municipalidad Distrital

correspondiente, el Planeamiento Integral – PI adjuntando lo señalado en el
numeral precedente, a fin que sea evaluado y aprobado por la Comisión Técnica
Calificadora de Proyectos, dentro del procedimiento de aprobación del proyecto
de habilitación urbana.

31.3 La vigencia del PI es de diez (10) años; pudiendo concluir al aprobarse otro
Planeamiento Integral - PI; o, el Plan de Desarrollo Urbano - PDU o el Esquema de
Ordenamiento Urbano - EU, que lo actualiza.

Art. 31 del DECRETO SUPREMO Nº 11-2017-VIVIENDA (Reglamento de

Licencias )
*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

PLANEAMIENTO INTEGRAL
Artículo 58.- Definición de Planeamiento Integral
El Planeamiento Integral - PI, es un instrumento técnico - normativo mediante el
cual se asigna zonificación y vías primarias con fines de integración al área
urbana, a los predios rústicos no comprendidos en los PDU, EU (Esquema de
Ordenamiento Urbano) o localizados en centros poblados que carezcan de PDU
y/o de Zonificación.
Artículo 59.- Ámbito de aplicación del PI
El PI se aplica a los predios rústicos comprendidos en el PDU, el EU y/o la
Zonificación con fines de habilitación urbana cuando:
1. El área por habilitar se desarrolla por etapas; o,
2. El área por habilitar no colinda con zonas habilitadas; o,
*
3. Se realiza la independización o la parcelación de un predio rústico.
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Artículo 60.- Contenido y consulta del PI de un predio rústico contenido en el PDU

60.1 El PI del predio rústico comprendido en el PDU contiene la red de vías
primarias y locales; los usos de la totalidad de la parcela; y, la propuesta de
integración a la trama urbana más cercana.
60.2 El ámbito de intervención del PI puede comprender a más de una parcela
rústica siempre que pertenezcan al mismo propietario y sean colindantes. Si el
ámbito de intervención comprende a más de una parcela rústica con distintos
propietarios, el PI requiere la aplicación del mecanismo de Reajuste de Suelos.
60.3 El administrado titular interesado presenta a la Municipalidad Distrital
correspondiente, el PI adjuntando lo señalado en el numeral 60.1 del presente
artículo, a fin que sea evaluado y aprobado.

*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

Artículo 61.- Contenido y forma de aprobación del PI de predio rústico no

contenido en el PDU
61.1 El PI del predio rústico no comprendido en el PDU, el EU o localizado
en un centro poblado que carezca de PDU, de EU o de Zonificación
contiene, además de lo señalado en el numeral 60.1 del artículo 60 del
presente Reglamento, la Zonificación y la reglamentación respectiva.
61.2 El ámbito de intervención del PI puede comprender a más de una
parcela rústica del mismo propietario.

*
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DOCUMENTOS PREVIOS

61.3 La propuesta final del PI con el respectivo Informe Técnico Legal es presentada por la
Gerencia Municipal competente al Concejo Municipal Provincial para su aprobación
mediante Ordenanza, siguiendo el procedimiento establecido en el numeral 55.5 del
artículo 55 del presente Reglamento, en concordancia con las funciones y competencias
establecidas en la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.
61.4 Cuando el PDU se aprueba con posterioridad al PI, éste debe ser incorporado en el
primero haciendo mención expresa a su correspondiente Ordenanza.
Artículo 62.- Vigencia del PI
Su horizonte de planeamiento es de largo plazo a diez (10) años; sin embargo, la vigencia del
PI concluye cuando se aprueba el PI o el PDU o el EU que lo actualiza.
DECRETO SUPREMO N° 022-2016-VIVIENDA (Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Sostenible)

*
ANOTACION PREVENTIVA DE PROYECTO

Oscar Huerta Ayala

26
INSCRIPCIÓN DE LICENCIA DE HABILITACION URBANA

*
 Anotación preventiva
de la licencia de habilitación urbana
 la anotación preventiva
de la licencia

Definición de licencias de habilitación y de edificación:

Las licencias de habilitación y de edificación constituyen actos administrativos mediante

los cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de
habilitación urbana o de edificación.
Las licencias citadas podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de
desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.

Art. 7 del Decreto Supremo que aprueba el Texto Único

Ordenado de la Ley Nº 29090
 anotación preventiva
de la licencia

Vigencia: Las licencias de habilitación urbana y de edificación,

reguladas por la presente Ley, tienen una vigencia de treinta y seis
(36) meses, prorrogables por doce (12) meses calendario y por
única vez. La prórroga debe solicitarse dentro de los treinta (30)
días calendario, anteriores al vencimiento de la licencia otorgada,
sin costo adicional alguno.
El inicio de la vigencia de las licencias es computado para todas
las Modalidades, desde la fecha de su emisión.
Art. 11 del Decreto Supremo que aprueba el Texto Único
Ordenado de la Ley Nº 29090
 anotación preventiva
de la licencia

     La vigencia de las licencias reguladas por la presente Ley, sólo puede ser
interrumpida por las municipalidades, en los siguientes casos:
   
a. Incumplimiento de las normas urbanísticas y/o normas técnicas de
edificación con las que fue otorgada la licencia; o,
 b. Riesgo inminente contra la seguridad e integridad de las personas y/o
edificaciones, previa opinión favorable de la Oficina de Defensa Civil o la que
haga sus veces de la Municipalidad correspondiente.
   
El informe técnico de los Revisores Urbanos y los dictámenes de las Comisiones
Técnicas tienen una vigencia de treinta y seis (36) meses.
Art. 11 del Decreto Supremo que aprueba el Texto Único Ordenado de la Ley
Nº 29090
 anotación preventiva
de la licencia

Inscripción registral: La Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, su

prórroga y revalidación, son inscribibles en la Partida correspondiente del
Registro de Predios.
El asiento registral se cancela por el vencimiento de las citadas licencias o por la
inscripción de la Recepción de Obras o de la Declaratoria de Edificación, según
corresponda.    

Art. 3.5 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias

de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
 anotación preventiva
de la licencia

Conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley, la inscripción registral de

las habilitaciones urbanas se realiza con posterioridad al otorgamiento de la
recepción de obras, con excepción de las habilitaciones urbanas con
construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en la que luego de
obtenida la Licencia de Edificación se realiza la anotación preventiva de la
predeclaratoria y la preindependización.

La inscripción registral de este proyecto de habilitación urbana con

construcción simultánea y venta garantizada de lotes, no autoriza la venta
solo de los lotes, inscribiéndose esta restricción en la partida registral.

El Registrador Público no puede exigir mayores requisitos a los previstos en la

Ley y el Reglamento
Art. 3.5 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias
de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
 anotación preventiva
de la licencia

Revalidación de Licencias.- Vencido el plazo de vigencia de la Licencia de

Habilitación Urbana y/o de Edificación, el administrado puede revalidarla por
única vez y por el mismo plazo por el cual fue otorgada.
La revalidación sólo procede cuando exista avance de la ejecución de la obra sin
considerar las obras preliminares, constatado por la Municipalidad luego de la
presentación de la solicitud de revalidación. Este avance puede presentar
modificaciones no sustanciales.
El administrado solicita a la Municipalidad respectiva la revalidación de la
Licencia de Habilitación Urbana y/o de Edificación, consignando la información
sólo en las secciones del Formulario Único de Habilitación Urbana- FUHU o el
Formulario Único de Edificación – FUE que correspondan, y es otorgada dentro
de los diez (10) días hábiles de presentada la solicitud.
Art. 4 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
 anotación preventiva
de la licencia

Modificaciones al proyecto de habilitación urbana

Se considera modificación sustancial aquella que implique disminución de las
áreas del cuadro de aportes con las cuales fue autorizada la licencia de
habilitación urbana, la modificación de áreas destinada a inversiones públicas
para equipamiento urbano, reservas de obras viales y/o la modificación de la
sección de alguna vía del Plan Vial de la localidad. Las habilitaciones urbanas
que incurran en esta causal deberán reiniciar el procedimiento de aprobación.

Se considera modificación no sustancial las habilitaciones urbanas que, en su

ejecución, han requerido el replanteo de lotes, sea en dimensionamiento,
superficie o número, pero que mantienen el esquema aprobado en la licencia
de habilitación urbana; estas podrán concluir normalmente su trámite de
Recepción de Obras, respetando las áreas del cuadro de aporte.

Art. 22 DECRETO SUPREMO Nº 06-2017-VIVIENDA TUO de la Ley 29090

 anotación preventiva
de la licencia

MODIFICACIÓN DE PROYECTOS APROBADOS DE HABILITACIÓN URBANA.-

Requisitos y Procedimiento para modificaciones no sustanciales de proyectos
aprobados de Habilitación Urbana
26.1 De acuerdo a lo establecido en el segundo párrafo del artículo 22 de la Ley,
se puede solicitar la aprobación de modificaciones no sustanciales en proyectos
aprobados de habilitaciones urbanas, antes o después de su ejecución.

En este último supuesto, la aprobación se solicita en el procedimiento de

Recepción de Obras con variaciones.

Art. 26 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias

 anotación preventiva
de la licencia

El administrado solicita la aprobación de la modificación no sustancial de

acuerdo a la modalidad en la que fue aprobada la licencia. En caso las
modificaciones propuestas generen un cambio de modalidad de aprobación,
éstas son aprobadas según lo regulado para la nueva modalidad, cumpliendo
con los requisitos exigidos en la misma.
Para estos efectos presenta, además del Formulario Único de Habilitación
Urbana - FUHU, lo siguiente:
a) Para la modalidad A se adjunta a la solicitud, los planos por triplicado y
demás documentos que sustenten su petitorio.
Recibida la documentación, el funcionario municipal competente sella y
suscribe la misma.
b) Para la modalidad B se adjunta a la solicitud, los planos por triplicado y
demás documentos que sustenten su petitorio. El órgano competente de la
Municipalidad en un plazo máximo de diez (10) días hábiles realiza la revisión
de los documentos presentados que conforman el expediente, y la elaboración
del respectivo informe. Art. 26.2 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA
 anotación preventiva
de la licencia

Para las modalidades C y D con evaluación previa del proyecto de

la Comisión Técnica, se adjunta a la solicitud, los planos; los demás
documentos que sustenten su petitorio; y la copia del
comprobante de pago por revisión de proyecto, siendo de
aplicación lo establecido en el numeral 14.7 del artículo 14 del
Reglamento y en el numeral 24.2 del artículo 24 del Reglamento.

La Comisión Técnica, en un plazo no mayor a quince (15) días

hábiles emite el dictamen correspondiente, conforme a lo
establecido en el procedimiento previsto en el artículo 24 del
Reglamento.

Art. 26.2 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias

 anotación preventiva
de la licencia

d) Para las modalidades B, C y D con evaluación previa por los Revisores

Urbanos, el administrado presenta a la Municipalidad respectiva los planos por
triplicado, los demás documentos que sustenten su petitorio y el Informe
Técnico favorable de los Revisores Urbanos emitido según lo previsto en el
Reglamento correspondiente.
Recibida la documentación, el funcionario municipal competente sella y
suscribe la misma.

Art. 26.2 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias

 anotación preventiva
de la licencia

26.3 En las modalidades B, C y D, de cumplir las modificaciones con lo

establecido en las normas urbanísticas, la Municipalidad en un plazo máximo
de tres (03) días hábiles contados a partir de los plazos establecidos en el
segundo párrafo del literal b) y en el segundo párrafo del literal c) del numeral
26.2 del presente artículo, emite una nueva Resolución de Licencia aprobando
la modificación solicitada la cual deja sin efecto la primera licencia emitida,
consignando el número de ésta en el FUHU. Este formulario por duplicado y un
juego de la documentación técnica de sustento, debidamente sellados, visados
y firmados, se entregan al administrado.
Si en caso las modificaciones realizadas no cumplan con las normas
urbanísticas, la dependencia municipal encargada declara la improcedencia
de lo solicitado.

Art. 26.3 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA Reglamento de Licencias

 anotación preventiva
de la licencia

26.4 En los predios en los que se realicen proyectos de inversión

pública, de asociación público - privada o de concesión para la
prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de
infraestructura pública, procede la modificación del proyecto de
habilitación urbana aprobado, y en el estado en que éste se
encuentre.

Art. 26.4 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA

Reglamento de Licencias
 anotación preventiva
de la licencia

26.4 En los predios en los que se realicen proyectos de inversión

pública, de asociación público - privada o de concesión para la
prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de
infraestructura pública, procede la modificación del proyecto de
habilitación urbana aprobado, y en el estado en que éste se
encuentre.

Art. 26.4 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA

Reglamento de Licencias
 anotación preventiva
de la licencia

26.4 En los predios en los que se realicen proyectos de inversión

pública, de asociación público - privada o de concesión para la
prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de
infraestructura pública, procede la modificación del proyecto de
habilitación urbana aprobado, y en el estado en que éste se
encuentre.

Art. 26.4 DECRETO SUPREMO Nº 011-2017-VIVIENDA

Reglamento de Licencias
 PRORROGA DE LA LICENCIA

Conforme el Art. 11 de la Ley 29090: Las licencias de habilitación urbana

y de edificación, reguladas por la presente Ley, tienen una vigencia de
treinta y seis (36) meses, prorrogables por doce (12) meses calendario y
por única vez. La prórroga debe solicitarse dentro de los treinta (30)
días calendario, anteriores al vencimiento de la licencia otorgada, sin
costo adicional alguno.
     El inicio de la vigencia de las licencias es computado para todas las
Modalidades, desde la fecha de su emisión.
     Cuando se trate de una habilitación urbana o de edificaciones a ejecutarse
por etapas, se puede solicitar una licencia por cada etapa, en base a un
proyecto integral cuya aprobación tiene una vigencia de diez (10) años.

En tal sentido la prórroga de la licencia deberá solicitarse dentro de la

vigencia de la licencia y solicitarse dentro de los 30 días calendario antes
del vencimiento de la licencia, se podrá prorrogar por 12 meses
calendario.
 PRORROGA DE LA LICENCIA

¿Sin embargo procederá la inscripción de la prórroga cuando ya

hubiese vencido la licencia?
Al respecto considero que ello no sería posible conforme Artículo 37 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.- Contenido del
asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana.- El
asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana
contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo 13, según
corresponda, los siguientes datos:
a) El número asignado al expediente del proyecto de habilitación urbana y
su fecha de recepción por la municipalidad competente;
b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área
total del predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que conforman la
habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación si las hubiere, así
como el área total de las vías públicas y otros datos;
c) La autorización de venta garantizada, salvo el caso del segundo párrafo
del artículo Nº 34.
 PRORROGA DE LA LICENCIA

El asiento de anotación preventiva caducará de pleno

derecho al vencimiento del plazo de vigencia de la
licencia de habilitación computado conforme a lo
previsto en el artículo 11 de la Ley Nº 29090.

Por lo que si ha caducado de pleno derecho la

licencia (al tratarse de una anotación preventiva)
considero que ya no procedería la inscripción de la
prórroga.
 PRORROGA DE LA LICENCIA

Al respecto el Art. 3.5 del Reglamento de la Ley N°

29090 señala: La Licencia de Habilitación Urbana y
de Edificación a que se refiere el presente
Reglamento, su prórroga y revalidación son
inscribibles en la Partida correspondiente del
Registro de Predios.

El asiento registral se cancela por vencimiento de la

Licencia o por la inscripción de la Declaratoria de
Edificación”.
 PRORROGA DE LA LICENCIA

Una postura la tiene el Tribunal Registral en la

Resolución N° 1020-2014-SUNARP-TR-L de
29/05/2014: PRÓRROGA DE LA LICENCIA DE
HABILITACIÓN URBANA "Procederá la
anotación de la prórroga de la licencia de
habilitación urbana cuando hubiera sido
concedida oportunamente por la Municipalidad,
aun cuando a la fecha del asiento de
presentación del título que contiene la prórroga,
la anotación preventiva de habilitación urbana
ya hubiera caducado, siempre que no exista
obstáculo en la partida"
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo

Artículo 34 de la Ley 27444.- Procedimiento de evaluación previa

con silencio positivo.-

34.1 Los procedimientos de evaluación previa están

sujetos a silencio positivo, cuando se trate de algunos de los siguientes supuestos:
1.- Todos los procedimientos a instancia de parte no sujetos al silencio administrativo
negativo taxativo contemplado en el artículo 37.
2.- Recursos destinados a cuestionar la desestimación de una solicitud cuando el particular
haya optado por la aplicación del silencio administrativo negativo.

34.2 Como constancia de la aplicación del silencio positivo de la solicitud del

administrado, basta la copia del escrito o del formato presentado conteniendo el sello
oficial de recepción, sin observaciones e indicando el número de registro de la solicitud,
fecha, hora y firma del agente receptor. En el caso de procedimientos administrativos
electrónicos, basta el correo electrónico que deja constancia del envío de la solicitud.
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo

34.3 La Presidencia del Consejo de Ministros se encuentra facultada

para determinar los procedimientos sujetos a silencio positivo. Dicha
calificación será de obligatoria adopción, a partir del día siguiente de
su publicación en el diario oficial, sin necesidad de actualización
previa del Texto Único de Procedimientos Administrativos por las
entidades, sin perjuicio de lo establecido en el numeral 43.7 del
artículo 43.
34.4 Los procedimientos de petición graciable y de consulta se rigen
por su regulación específica.

(Artículo incorporado por el Artículo 4 del Decreto Legislativo N°

1272)
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo

Artículo 35 Ley 27444.- Aprobación de petición mediante el silencio

positivo
35.1 En los procedimientos administrativos sujetos a silencio
positivo, la petición del administrado se considera aprobada si,
vencido el plazo establecido o máximo para pronunciarse, la entidad
no hubiera notificado el pronunciamiento correspondiente, no
siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno
para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho, bajo
responsabilidad del funcionario o servidor público que lo
requiera.
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo

35.2 Lo dispuesto en el presente artículo no enerva la obligación de

la entidad de realizar la fiscalización posterior de los documentos,
declaraciones e información presentados por el administrado,
conforme a lo dispuesto en el Artículo 33.
(Artículo incorporado por el Artículo 4 del Decreto Legislativo N°
1272)
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo

Artículo 36.- Aprobación del procedimiento.

36.1 No obstante lo señalado en el artículo 35, vencido el plazo para
que opere el silencio positivo en los procedimientos de evaluación
previa, regulados en el artículo 34, sin que la entidad hubiera
emitido pronunciamiento sobre lo solicitado, los administrados, si lo
consideran pertinente y de manera complementaria, pueden
presentar una Declaración Jurada ante la propia entidad que
configuró dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el
derecho conferido ante la misma o terceras entidades de la
administración, constituyendo el cargo de recepción de dicho
documento, prueba suficiente de la resolución aprobatoria ficta de
la solicitud o trámite iniciado.
 Título que sustenta la anotación preventiva
de la licencia por silencio administrativo positivo

36.2 Lo dispuesto en el párrafo anterior es aplicable también al

procedimiento de aprobación automática, reemplazando la
aprobación ficta, contenida en la Declaración Jurada, al documento
a que hace referencia el numeral 32.2 del artículo 32.
36.3 En el caso que la autoridad administrativa se niegue a recibir la
Declaración Jurada a que se refiere el párrafo anterior, el
administrado puede remitirla por conducto notarial, surtiendo los
mismos efectos.

(Artículo incorporado por el Artículo 4 del Decreto Legislativo N°

1272)
 ANOTACION PREVENTIVA:
PREINDEPENDIZACIÓN Y COMPRAVENTA
GARANTIZADA

Oscar Huerta Ayala

56
 INSCRIPCIÓN DE HABILITACION URBANA

Directamente puede ingresar al Registro de Predios la recepción de obras,

toda vez que la anotación del proyecto de habilitación urbana como lo señala
el Art. 37 del Reglamento del Registro de Predios o inscripción de la licencia
de la habilitación urbana como señala el Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, no es un acto previo para la
inscripción de la recepción de obras, en otras palabras se puede inscribir
directamente la recepción de obras sin necesidad que se inscriba antes la
anotación del proyecto de habilitación urbana.

La ventaja de inscribir directamente la recepción de obras se advierte en que

nos encontraremos ante una habilitación urbana definitiva y las partidas de
cada lote independizado serán definitivas; es decir no estaremos ante
partidas preindependizadas que son temporales y se mantienen vigentes
mientras dure la vigencia de la licencia de habilitación urbana, salvo que se
inscriba la prórroga mientras se encuentre vigente la anotación preventiva
del proyecto de habilitación urbana.
 
*
 INSCRIPCIÓN DE HABILITACION URBANA

Directamente puede ingresar al Registro de Predios la recepción de obras,

toda vez que la anotación del proyecto de habilitación urbana como lo señala
el Art. 37 del Reglamento del Registro de Predios o inscripción de la licencia
de la habilitación urbana como señala el Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, no es un acto previo para la
inscripción de la recepción de obras, en otras palabras se puede inscribir
directamente la recepción de obras sin necesidad que se inscriba antes la
anotación del proyecto de habilitación urbana.

La ventaja de inscribir directamente la recepción de obras se advierte en que

nos encontraremos ante una habilitación urbana definitiva y las partidas de
cada lote independizado serán definitivas; es decir no estaremos ante
partidas preindependizadas que son temporales y se mantienen vigentes
mientras dure la vigencia de la licencia de habilitación urbana, salvo que se
inscriba la prórroga mientras se encuentre vigente la anotación preventiva
del proyecto de habilitación urbana.
 
*
 INSCRIPCIÓN DE HABILITACION URBANA

Desde luego que existen ventajas económicas cuando se

anota el proyecto de una habilitación urbana nueva, toda
vez que se puede financiar la ejecución de las obras con
la transferencia de lotes preindependizados, pero
también es cierto que no todas las personas distinguen
entre una partida preindependizada (que tiene una
vigencia temporal hasta que caduque la licencia o se
convierta en definitiva por la inscripción de las recepción
de obras en la partida matriz) con una partida definitiva y
ello les puede causar perjuicios económicos, por ello es
de suma importancia la publicidad registral que se brinde
al respecto, debiendo constar de forma expresa en los
asientos la calidad de partida preindependizada
* .
 INSCRIPCIÓN DE HABILITACION URBANA

Ahora según el Reglamento de Licencias: conforme el

nuevo texto del artículo 20 de la Ley 29090 la inscripción
registral de las habilitaciones urbanas se realiza con
posterioridad al otorgamiento de la recepción de obras,
con excepción de las habilitaciones urbanas con
construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en
la que luego de obtenida la Licencia de Edificación se
realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria y la
preindependización.
La inscripción registral de este proyecto de
habilitación urbana con construcción simultánea y
venta garantizada de lotes, no autoriza la venta solo
de los lotes, inscribiéndose esta restricción
* en la
 INSCRIPCIÓN DE HABILITACION URBANA

Es decir la citada norma busca que ingresen al Registro

de Predios las habilitaciones urbanas en su etapa de
recepción de obras; sin embargo puede anotarse el
proyecto de habilitación urbana siempre y cuando se
cuente con autorizaciones de construcción simultánea y
venta garantizada de lotes, cualquiera sea la modalidad
de la aprobación de la misma, supuesto en los cuales se
puede efectuar la preindependización de los lotes, sólo
cuando se trate de habilitaciones urbanas nuevas y
actualmente con las modificaciones normativas cuando
se cuente con la licencia de edificación y se inscriba la
predeclaratoria de fábrica y preindependización.
*
 INSCRIPCIÓN DE HABILITACION URBANA

En tal sentido la normativa actual no señala autorización

de compraventa garantizada y/o construcción simultanea
como lo hacía anteriormente, por lo que se amarra la
preindependización al acto de predeclaratoria de fábrica,
estos a su vez a la licencia de edificación, lo cual no
ocurriría si estuviéramos con una recepción de obras.

¿Se está limitando la libre circulación de bienes?

*
 PREINDENDIZACIÓN

La preindependización está ligado a la anotación preventiva del proyecto de

habilitación urbana que se puede realizar tanto en la habilitación urbana
nueva como en la habilitación urbana ejecutada; sin embargo la
preindependización solo procede en las primeras.

Anteriormente se permitía la preindependización de los lotes bastando que

se cuente con autorización de compraventa garantizada y/o construcción
simultanea; sin embargo ahora conforme el último párrafo del Artículo 10 del
TUO de la Ley 29090: La inscripción en Registros Públicos de las
habilitaciones urbanas autorizadas por las Modalidades B, C y D se
realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las
habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes, en las que se realiza la anotación preventiva de la
predeclaratoria y la preindependización una vez obtenida la licencia de
edificación. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado
por la municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso, bajo
responsabilidad del promotor. *
 PREINDENDIZACIÓN

La preindependización está ligado a la anotación preventiva del

proyecto de habilitación urbana que se puede realizar tanto en la
habilitación urbana nueva como en la habilitación urbana ejecutada;
sin embargo la preindependización solo procede en las primeras.

Anteriormente se permitía la preindependización de los lotes

bastando que se cuente con autorización de compraventa
garantizada y/o construcción simultanea; sin embargo ahora
conforme el último párrafo del Artículo 10 del TUO de la Ley 29090,
ello ya no es así.

*
 PREINDENDIZACIÓN

Pero si es que nos encontramos ante habilitaciones

urbanas aprobadas que no cuenten con las
autorizaciones citadas, se permite la anotación
preventiva del proyecto de habilitación urbana a solicitud
y bajo responsabilidad del promotor, pero en dicho
supuesto en ningún caso se preindependizarán los lotes
conformantes de la habilitación urbana, los mismos que
ahora deberán tener licencia de edificación, no estando
AUTORIZADO para transferir solo lotes; sin embargo
considero que el contrato celebrado es válido a lo sumo
para su inscripción registral se requerirá que se adjunte
la licencia de edificación y se anote simultáneamente a
predeclaratoria de fábrica. *
 PREINDENDIZACIÓN

La razón que no se permita la preindependización de los

lotes que no cuenten con las autorizaciones de
compraventa garantizada y construcción simultánea,
ahora se debe contar con licencia de edificación e
inscribirse simultáneamente la pre declaratoria de fábrica,
es que no tendría utilidad práctica aperturar una partida
de forma temporal (preindependizada) en la que no se
pueda inscribir una transferencia y alguna construcción
simultánea, pero además se busca proteger al adquirente
del proyecto de lote.
Sin embargo esto puede encarecer las adquisiciones.

*
Habilitación Urbana Nueva
Art. 3 de la Ley 29090

Habilitación Urbana Nueva: Aquella

que se realiza sobre un terreno rústico.

Puede ser ejecutada por

etapas;
con venta garantizada de
lotes,
con construcción
simultánea de vivienda

y/o del tipo progresivo.

Anotación del Proyecto de Habilitación Urbana
(Art. 10 de la Ley 29090)

La inscripción en A excepción de las En las que se realiza Sin embargo, el

Registros Públicos de habilitaciones la anotación proyecto de habilitación
las habilitaciones preventiva de la urbana aprobado por la
urbanas con
urbanas autorizadas predeclaratoria y la municipalidad puede
por las Modalidades
construcción ser inscrito, de ser el
preindependización
B, C y D se realizará simultánea y venta una vez obtenida la caso, bajo
únicamente con la garantizada de licencia de responsabilidad del
recepción de obras, lotes, promotor.
edificación.
Habilitaciones urbanas con Construcción Simultánea (Artículo 21 de la Ley 29090)

En ellas se En este caso los No se podrá Para este efecto,

Las habilitaciones adquirientes de efectuar Las
constituye
urbanas que podrá incluir lotes podrán modificaciones modificacione requisito para la
cumplen los
requisitos de
la solicitar licencia de sustanciales a los s no podrán solicitud de
edificación. Una proyectos de
densidades, áreas autorización vez obtenida esta, habilitación urbana afectar modificación la
presentación de
y dimensiones de para suscribir procederán a la cuya licencia de ningún lote los contratos
lotes normativos, construcción, de habilitación urbana
contratos de manera simultánea incluyó la
sobre el que suscritos a la fecha
establecidos en el y la renuncia con
Reglamento venta con el avance de autorización para se mantenga
las obras de suscribir contratos firma legalizada a
Nacional de garantizada contrato de la suscripción de
habilitación de venta
Edificaciones; de lotes. urbana. garantizada. venta vigente; nuevos contratos.
Habilitaciones Urbanas
con Construcción Simultánea y Venta Garantizada
Art. 32.5 del Reglamento de Licencias

Conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley,

la inscripción registral de las habilitaciones urbanas se
realiza con posterioridad al otorgamiento de la
recepción de obras, con excepción de las
habilitaciones urbanas con construcción simultánea y
venta garantizada de lotes, en la que luego de El Registrador Público no puede
obtenida la Licencia de Edificación se realiza la
anotación preventiva de la predeclaratoria y la
exigir mayores requisitos a los
preindependización. previstos en la Ley y el Reglamento.
Inscripción de la Restricción de No Autorización de venta solo de los Lotes

En el Proyecto de habilitación urbana

con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes, no se autoriza la
venta solo de los lotes, inscribiéndose
esta restricción en la partida
registral.

En tal sentido deberá inscribirse en el Rubro de Cargas y

Gravámenes la restricción de no autorización de la venta
solo de los lotes en el proyecto de habilitación urbana
con construcción simultánea y venta garantizada de
lotes, sino que luego de obtenida la Licencia de
Edificación se realiza la anotación preventiva de la
predeclaratoria y la preindependización, por lo que la
compraventa garantizada será con la predeclaratoria de
fábrica.
 PREINDENDIZACIÓN

Resolución : 507-2017-SUNARP-TR-T de 26/10/2017

Tribunal : TRUJILLO
Sede : TRUJILLO
Nro. de Título : 1379714
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE
Tema de Sumilla : 1. Preindependización de lotes 2. Irretroactividad de la ley.- 1. En el
caso de habilitaciones urbanas que no cuenten con autorizaciones de
construcción simultánea y venta garantizada, podrá anotarse preventivamente el
proyecto de habilitación urbana a solicitud y bajo responsabilidad del promotor,
supuesto en el cual no se preindependizarán los lotes conformantes de la
habilitación urbana. 2. Conforme al artículo 103° de la Constitución Política del Perú,
concordante con el artículo III del Título Preliminar del Código Civil, la ley no tiene
fuerza ni efectos retroactivos. Esta premisa, que consagra el principio de
irretroactividad de la norma y que, además, tiene naturaleza de derecho fundamental
de la persona, significa que la ley regula los hechos y las situaciones jurídicas que
ocurren a partir de su vigencia y no los sucedidos con anterioridad.

*
INSCRIPCION DE LA RECEPCION DE OBRAS

Oscar Huerta Ayala

73
 RECEPCIÓN DE OBRAS

En esta oportunidad
aprenderemos los
requisitos y tipos de
recepción de obras y
su inscripción
registral.
 RECEPCIÓN DE OBRAS

Esta unidad es
importante porque
nos permite
abordar los
alcances de la
recepción de obras
y su incidencia
registral
RECEPCION DE OBRAS
Inscripción Registral
 INSCRIPCIÓN DE LA RECEPCIÓN DE OBRAS

Recepción de obras
Una vez concluidas las obras de habilitación urbana se solicita la recepción de las
mismas, presentando
ante la municipalidad que otorgó la licencia, en original y copia, los siguientes
documentos:
a. Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente
asignado, es decir, la licencia de habilitación urbana.
b. En el caso de que el titular del derecho a habilitar sea persona distinta a la que
inició el procedimiento de habilitación urbana, debe presentar los documentos
señalados en los literales b. y c. del artículo 16, según corresponda.
c. En el caso de que sea persona jurídica, debe presentar vigencia de poder expedida
por el Registro de Personas Jurídicas.
d. Conformidad de obra de servicios emitidos por las entidades prestadoras de los
servicios públicos.
e. Copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten la transferencia de las
áreas de aportes a las entidades receptoras de los mismos y/o comprobantes de
pago de la redención de los mismos, de ser el caso.
f. Comprobante de pago por derechos de recepción de obras.

Art. 19 de la Ley 29090 modificado por Ley 30494

 INSCRIPCIÓN DE LA RECEPCIÓN DE OBRAS

Recepción de obras

g. Planos de replanteo de trazado y lotización y de ornamentación

de parques, cuando se requiera, y memoria descriptiva. Deben ser
presentados en original y cuatro (4) copias impresas más una (1)
copia en archivo magnético.
h. Declaración Jurada de habilitación de los profesionales que
suscriben los planos
señalados en el literal g.
Estos requisitos tienen la condición de declaración jurada. El
funcionario municipal sólo verifica en el acto de presentación que los
documentos coincidan; sella y firma en cada uno de ellos en original
y copias.

Art. 19 de la Ley 29090 modificado por Ley 30494

 INSCRIPCIÓN DE LA RECEPCIÓN DE OBRAS

Recepción de obras

El funcionario municipal remite en el día el expediente al órgano municipal encargado

del control urbano para que en un plazo no mayor a diez (10) días hábiles, bajo
responsabilidad, efectúe las siguientes acciones:
a. Verificar que los planos de replanteo de trazado y lotización correspondan a la
licencia otorgada.
b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.
c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto
constituye la recepción de obras de habilitación urbana y autoriza la inscripción
registral.
Un juego de copias de los planos de replanteo de trazado y lotización y de la memoria
descriptiva correspondiente es remitido a la municipalidad provincial para su
conocimiento.

El registrador público se sujeta a lo establecido en la presente disposición, no debe

requerir documentación adicional bajo responsabilidad.

Art. 19 de la Ley 29090 modificado por Ley 30494

 INSCRIPCIÓN DE LA RECEPCIÓN DE OBRAS

“El FUHU con la recepción de obras de

habilitación urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotización, la memoria descriptiva y
la resolución de recepción de obras,
debidamente sellados por la municipalidad
son los documentos que, en conjunto, dan
mérito a la inscripción registral de la
habilitación urbana y a la inscripción
individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.”
Art. 20 Ley 29090
 RECEPCIÓN DE OBRAS ANTE LA MUNICIPALIDAD

Una vez concluidas las obras de habilitación urbana el administrado

deberá solicitar la recepción de las mismas, para lo cual deberá
presentar ante la Municipalidad respectiva, además de los documentos
que se indican en el artículo 25 a excepción del literal a), los siguientes:

a) La sección del FUHU correspondiente a la Recepción de Obra, por

triplicado.

b) Documentos emitidos por las entidades prestadoras de los servicios

públicos otorgando conformidad a las obras de su competencia.

c) Copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten la

transferencia de las áreas de aportes a las entidades receptoras de los
mismos y/o copia de los comprobantes de pago de la redención de los
mismos, de ser el caso.
Art. 36 del Reglamento de la Ley 29090
 RECEPCIÓN DE OBRAS ANTE LA MUNICIPALIDAD

En caso existan modificaciones al proyecto de Habilitación Urbana, que no

se consideren sustanciales de acuerdo a la definición contemplada en el
artículo 22 de la Ley, se deberá presentar por triplicado y debidamente suscritos
por el profesional responsable de la obra y el solicitante, los documentos
siguientes:

- Plano de replanteo de trazado y lotización.

- Plano de ornamentación de parques, cuando se requiera.

- Memoria descriptiva correspondiente.

- Carta del proyectista original autorizando las modificaciones, junto con la

declaración jurada de habilidad del profesional que suscribe los documentos, de
ser el caso.

Art. 36 del Reglamento de la Ley 29090

 RECEPCIÓN DE OBRAS
ANTE LA MUNICIPALIDAD SIN VARIACIONES

Dentro de un plazo no mayor a quince (15) días calendario el funcionario municipal

competente debe:

a) Efectuar la inspección de las obras ejecutadas emitiendo el informe

respectivo;
b) Verificar que las obras ejecutadas correspondan al plano de trazado y
lotización de la Licencia de Habilitación Urbana otorgada;
c) Anotar la Resolución, suscribir y sellar en el FUHU en caso de estar conforme
las obras recepcionadas. Este acto constituye la recepción de obras de
habilitación urbana y autoriza la inscripción registral, para lo cual se
entregará al interesado dos (02) originales debidamente suscritos de la
documentación correspondiente.
Si en la inspección se constata variaciones que impliquen disminución de las
áreas del cuadro de aportes que fueran autorizadas en la licencia de habilitación
urbana, la dependencia municipal encargada deberá declarar la improcedencia
de lo solicitado y, de ser el caso, dispondrá las acciones pertinentes.
Art. 36.2.1 del Reglamento de la Ley 29090, extremo modificado por el
Artículo 1 del Decreto Supremo N° 014-2015-VIVIENDA, publicado el 28
agosto 2015
 RECEPCIÓN DE OBRAS
ANTE LA MUNICIPALIDAD CON VARIACIONES

Para los casos en que existan modificaciones al proyecto de Habilitación Urbana que no
disminuyan las áreas del cuadro de aportes con las cuales fue autorizada la licencia de
habilitación urbana; salvo que por razones de rectificación de áreas y linderos se
reduzcan las áreas materia de los aportes pero se respeten los porcentajes
aplicables; la Municipalidad dentro de un plazo no mayor a quince (15) días calendario
debe:"
- Efectuar la inspección de las obras ejecutadas emitiendo el informe respectivo;
- Constatar que las obras ejecutadas correspondan a los planos de replanteo presentados.
- Realizar la Verificación Administrativa de acuerdo con lo previsto en el respectivo
Reglamento.

En caso de ser conforme la verificación, el funcionario municipal designado para tal fin,
deberá anotar la Resolución, suscribir y sellar el FUHU y los planos de replanteo
correspondientes. Este acto constituye la recepción de obras de habilitación urbana
y autoriza la inscripción registral, para lo cual se entregará al interesado dos (02)
originales debidamente suscritos de la documentación correspondiente.

De haber observaciones en la Verificación Administrativa, se procederá según lo previsto

en el respectivo Reglamento.
Art. 36.2.2 del Reglamento de la Ley 29090, extremo modificado por el
Artículo 1 del Decreto Supremo N° 014-2015-VIVIENDA, publicado el 28
agosto 2015
 RECEPCIÓN DE OBRAS
ANTE LA MUNICIPALIDAD CON VARIACIONES

En caso se detecten variaciones que impliquen modificaciones sustanciales

generando la disminución de las áreas del cuadro de aportes con las
cuales fue autorizada la licencia de habilitación urbana y que cumpla con
lo establecido en el numeral 36.2.2, la municipalidad deberá declarar la
improcedencia de lo solicitado y de ser el caso, dispondrá las acciones
pertinentes.

En cualquiera de las modalidades de aprobación contempladas en la Ley,

transcurrido el plazo establecido sin que se otorgue la Recepción de Obras de
Habilitación Urbana, se aplica el silencio administrativo positivo.

Los administrados podrán presentar una Declaración Jurada ante la propia

entidad que configuró dicha aprobación ficta, con la finalidad de hacer valer el
derecho conferido ante la misma o terceras entidades de la administración,
constituyendo el cargo de recepción de dicho documento, prueba suficiente de
la resolución aprobatoria ficta de la solicitud o trámite iniciado.

Art. 36.3 y 36.4 del Reglamento de la Ley 29090, extremo modificado por el
Artículo 1 del Decreto Supremo N° 014-2015-VIVIENDA, publicado el 28
agosto 2015
 INSCRIPCIÓN DE LA RECEPCIÓN DE OBRAS

La inscripción registral de las habilitaciones urbanas se realizará

posterior al otorgamiento de la recepción de obras, a excepción de las
habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada
de lotes, una vez obtenida la licencia de edificación se realiza la
anotación preventiva de la pre-declaratoria y la pre-independización.
Esta inscripción se realizará conforme a lo establecido en el artículo 20
de la Ley. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana
aprobado por la Municipalidad puede ser inscrito, de ser el caso,
bajo responsabilidad del promotor, no autorizándose la venta de
los lotes, inscribiéndose esta restricción en la partida registral.

El Registrador Público no podrá exigir mayores requisitos a los

previstos en la Ley y el presente Reglamento.

Art. 36.5 del Reglamento de la Ley 29090, extremo modificado por el

Artículo 1 del Decreto Supremo N° 014-2015-VIVIENDA, publicado el 28
agosto 2015
TÍTULO INSCRIBIBLE CONFORME AL RIRP
 TÍTULO INSCRIBIBLE CONFORME AL RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepción de obras.

B) Resolución de recepción de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotización +
memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufrió modificaciones, no se
requerirá plano de replanteo, sino de trazado y
lotización.
- Si no se anotó la licencia: Plano de trazado y
lotización + memoria + Plano de ubicación y
localización presentado para obtención de
licencia.
Art. 40 RIRP
 CONTENIDO DEL ASIENTO DE RECEPCION DE OBRAS

•   Artículo 41.- Contenido del asiento de recepción de obras

• El asiento de inscripción de la recepción de las obras de habilitación
urbana contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo
13, según corresponda, los siguientes datos:
• a) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción
de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo
se indicará la fecha de presentación ante la municipalidad del expediente
que contiene la solicitud de recepción de obras y de la Declaración
Jurada a que se refiere la Ley Nº 29060;
• b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el
área total del predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que
conforman la habilitación, áreas de aportes, áreas de compensación si
las hubiere, así como el área total de las vías públicas y otros datos
técnicos relevantes.
•  Al inscribir la recepción de obras, el Registrador, procederá a
independizar los lotes que conforman la habilitación urbana, si no se
hubieran independizado con anterioridad, siendo de aplicación las reglas
previstas en los párrafos segundo y tercero del artículo 38
 CONTENIDO DEL ASIENTO DE RECEPCIÓN DE OBRAS

A) Número y fecha de la resolución municipal que

aprueba la recepción de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicará la fecha de
presentación del expediente a la municipalidad y
la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribución de áreas: área del
predio habilitado, área útil, cantidad de lotes, área de
aportes, área de compensación, área de vías
públicas, etc.
Se independizarán lotes o se convertirán en
definitivas las preindependizaciones.
Art. 41 RIRP
 CONTENIDO DEL ASIENTO DE RECEPCIÓN DE OBRAS

• Artículo 42.- Inscripción de recepción de obras con variación de área,

linderos y medidas perimétricas
• Cuando en la resolución de recepción de obras se varíe el área, linderos y
medidas perimétricas de los lotes preindependizados cuyo dominio se
encuentre anotado a favor de terceros, el Registrador procederá a inscribir la
recepción de obras, modificando dichos datos en la partida correspondiente
a cada lote, salvo que como consecuencia del replanteo de la lotización se
hubiese reducido la cantidad de lotes del área útil de la habilitación, en cuyo
caso se requerirá el consentimiento de los titulares con derechos anotados
sobre los lotes excluidos como consecuencia de la reducción. Inscrita la
recepción de obras, se procederá al cierre de las partidas abiertas para tales
lotes.
• Si como consecuencia del replanteo, la variación en la descripción de los
lotes impida su identificación por el área de Catastro, se requerirá la
modificación o aclaración del título que dio mérito a la anotación de la
compraventa.
• En los supuestos de los dos párrafos anteriores, el documento respectivo
debe revestir la misma formalidad que el acto primigenio.
 MODIFICACIÓN DE LOTES
PREINDEPENDIZADOS Y TRANSFERIDOS

1. Cuando en Recepción de Obras se varíe el

área, linderos y medidas de lotes transferidos:
Registrador inscribirá las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos, se requerirá el previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarán partidas de
lotes excluidos. Art. 42 RIRP.

* Instrumento público (= transferencia)

 REGLAS PARA IDENTIFICACIÓN DE LOTES MODIFICADOS

1. Variación de los lotes puede ser verificada por el

Registrador.
2. Variación de los lotes puede requerir informe del
Área de Catastro.
3. Cuando el área de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerirá modificar o aclarar
título* que dio lugar a la anotación de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 42 RIRP
 INSCRIPCIÓN DE RECEPCIÓN DE OBRAS
POR SILENCIO ADMINISTATIVO POSITIVO

• Artículo 43.- Inscripción de recepción de obras por silencio

administrativo positivo
• Para inscribir la recepción de obras por silencio administrativo
positivo se presentarán los siguientes documentos:
• a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU,
correspondiente a la recepción de obras, presentado ante la
Municipalidad correspondiente;
• b) Los documentos técnicos a que se refieren los literales c) y d) del
artículo 40;
• c) Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario en el
sentido que ha operado el silencio administrativo positivo,
presentada ante la municipalidad correspondiente.
 TÍTULO INSCRIBIBLE DE RECEPCIÓN DE OBRAS
POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO

A) Cargo del FUHU correspondiente a la

recepción de obras presentado ante la
municipalidad.
B) Documentos técnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepción de la declaración
jurada del propietario presentada a la
municipalidad en el sentido que operó el
silencio administrativo positivo.
Art. 43 RIRP
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Rectificación en mérito al plano de replanteo de

ejecución de obras de una habilitación urbana
“El plano de replanteo correspondiente a la ejecución
de obras de una habilitación urbana que forma parte del
título archivado, tiene mérito suficiente para proceder a
la rectificación de un asiento registral por constituir un
documento que fundamenta directa e inmediatamente la
inscripción de la recepción de obras de una habilitación
urbana”.
Resolución Nº 158-2010-SUNARP-TR-L
 RECEPCION PARCIAL DE OBRAS
DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA
POR ETAPAS

•   Artículo 44.- Recepción parcial de obras de

habilitación urbana ejecutada por etapas
•  Cuando se inscriba la recepción parcial de obras
en el supuesto del artículo 37 del Reglamento de la
Ley Nº 29090, se independizará el área
correspondiente a la etapa recepcionada, quedando
en la partida matriz el área pendiente de ejecución.
• Cuando en la resolución que aprueba la recepción
parcial se establezcan aportes pendientes de
efectuar en la etapa a recepcionar, se extenderá un
asiento de anotación preventiva en el rubro D de la
partida matriz, haciendo constar dicha
circunstancia.
 Recepción parcial de obras

• Artículo 37 del Reglamento de Licencias

• Recepciones Parciales
• El administrado podrá solicitar la recepción
parcial de obras de habilitación urbana,
siempre que se hayan ejecutado todas las
obras proyectadas y autorizadas con la
licencia para la etapa respectiva. Se podrá
inscribir en el Registro de Predios la etapa
recepcionada, permaneciendo el área
pendiente de ejecución de obras en la
Partida Registral Matriz.
 RECEPCIÓN PARCIAL DE OBRAS

Cuando se apruebe la recepción parcial

de obras, se independizará el área
recepcionada, quedando en la partida
matriz el área pendiente de ejecución.
Si existen aportes pendientes de efectuar
en la etapa recepcionada, se extenderá un
asiento en el rubro d) de la partida matriz,
haciendo constar esta circunstancia.
 JURISPRUDENCIA

• Resolución N° 286-2014-SUNARP-TR-L de
13/02/2014.- Sumilla: HABILITACIÓN URBANA
PROGRESIVA "Las Habilitaciones Urbanas
Progresivas son aquellas en las que se difiere
la ejecución de las calzadas y/o aceras y que,
cumpliendo con la ejecución de las demás
obras mínimas podrán solicitar la recepción
de obras." DISCREPANCIA ENTRE PLANOS Y
MEMORIA "'Ante la discrepancia existente
entre la información contenida en el plano y la
memoria descriptiva del mismo, debe
prevalecer la contenida en el primero.
 JURISPRUDENCIA

• Resolución N° 1898-2013-SUNARP-TR-L de 15/11/2013.-

Sumilla : OMISIÓN DE DESCRIPCIÓN DE LOTES EN LA
MEMORIA DESCRIPTIVA DE HABILITACIÓN URBANA
"De conformidad con el artículo 38 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, en el caso de los
proyectos de habilitación urbana, cuando la memoria
descriptiva no contenga la descripción literal del área,
linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el
frente, por la derecha entrando, por la izquierda
entrando y por el fondo) de los lotes, se podrá subsanar
la observación con la presentación de documento
suscrito por el propietario que contenga dicha
descripción, sin necesidad de certificación de firma.
 JURISPRUDENCIA
• Resolución N° 1889-2013-SUNARP-TR-L de 15/11/2013.- Sumilla:
ASIGNACIÓN DE LOTES POR HABILITACIÓN URBANA "No procede
la asignación de un lote conformante de una habilitación urbana, si
en la calificación registral se advierte que el título traslativo de las
alícuotas obrante en el antecedente registral, no reúne los elementos
suficientes que permitan materializar e individualizar todos los lotes
y adecuarlos con la descripción física que consta en la partida
registral.

• Resolución N° 1754-2013-SUNARP-TR-L de 25//10/2013.- Sumilla :

CALIFICACIÓN DE RESOLUCIÓN DE HABILITACIÓN URBANA En la
calificación de las Resoluciones sobre habilitación urbana, el
Registrador verificará la competencia del funcionario municipal, la
formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del
acto o derecho y la adecuación del título con los antecedentes
registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de
derecho que ha tenido la autoridad municipal para aprobar la
habilitación urbana y la regularidad interna del procedimiento
administrativo en el cual se ha dictado.
     COMPENSACIÓN DE ÁREAS

104
COMPENSACIÓN DE AREAS
 COMPENSACIÓN DE AREAS

La pregunta que debemos plantearnos es ¿qué se entiende por las áreas de compensación?,
según el Tribunal Registral en la Resolución N° 1149-SUNARP-TR-L de 20/07/2009 señala que: El
proceso de habilitación urbana implica, por regla general, la lotización o subdivisión de un predio
rústico de mayor extensión en porciones menores de lotes urbanos destinados a vivienda,
comercio o industria, áreas destinadas para recreación publica como parques y plazas, áreas
destinadas como aportes reglamentarios para servicios públicos complementarios y otros fines y,
finalmente, porciones destinadas para circulación constituidas por las vías públicas.
Tenemos entonces que el diseño de la urbanización o lotización deberá encajar dentro de los límites
del predio matriz de naturaleza rústica que será objeto de habilitación urbana, diseño que además
deberá adecuarse a las habilitaciones urbanas colindantes a fin de que haya continuidad en la
trama o diseño urbano. En otras palabras el diseño de la urbanización no deberá exceder, en
principio, los límites del predio rústico que es objeto de habilitación y, además, deberá adecuarse al
diseño de las urbanizaciones colindantes a fin de no afectar el desarrollo armónico de la ciudad.
Sin embargo, no siempre será posible que la lotización proyectada encaje perfectamente dentro de
los límites del predio matriz y además que se adecue con el diseño de las urbanizaciones
colindantes, ello debido principalmente a la irregularidad de las dimensiones de los predios rústicos
objeto de habilitación urbana. Para salvar estos obstáculos, en la práctica se ha implementado
el sistema de compensación de áreas a través del cual los propietarios de los predios colindantes
objeto de habilitación urbana se transfieren recíprocamente las porciones del predio excedentes en
su habilitación urbana que son necesarias para que el propietario de la habilitación urbana
colindante complete el diseño de su urbanización
 COMPENSACIÓN DE AREAS

En tal sentido las áreas de compensación no son aportes

reglamentarios.

Así puede ocurrir que una habilitación ceda un área

(generando la reducción de su área total) y otra
habilitación reciba dicha área (generando un
acrecimiento de su área total) o viceversa.
COMPENSACIÓN DE AREAS

Una vez que se inscriba la compensación de áreas, según el primer supuesto

(compensación de áreas con lotes comprendidos dentro del área útil
aprobada), se entenderá que los lotes objeto de la suspensión se integran a
la habilitación urbana; sin embargo ello no ocurrirá si es que nos encontramos
ante el segundo supuesto (compensación de áreas con lotes no
comprendidos dentro del área útil aprobada), por lo que en dicho caso será
necesario una resolución municipal de modificación de habilitación urbana.

Así el título inscribible según el primer supuesto (cuando la compensación de

áreas con lotes comprendidos dentro del área útil aprobada), será el parte
notarial de la escritura pública o el formulario registral que contenga el
acuerdo de compensación.
 COMPENSACIÓN DE AREAS

El artículo en comentario regula dos supuestos distintos:

• Compensación de áreas con lotes comprendidos dentro del área útil

aprobada.
• Compensación de áreas con lotes no comprendidos dentro del área útil
aprobada
 
La compensación de áreas no es un acto previo para la inscripción de la
aprobación del proyecto o de la recepción de obras, ello significa que no
debería ser materia de observación cuando en una habilitación existan áreas
para futura compensación, por lo que dicha área debería quedarse en la partida
matriz, no pudiéndose independizar los lotes que forman parte de la misma, el
Registrador deberá suspender la inscripción de los lotes comprendidos en dicha
área que se encuentren total o parcialmente fuera del perímetro del predio
inscrito, debiendo dejar constancia de la suspensión en el asiento respectivo.
 COMPENSACIÓN DE AREAS

Mientras que según el segundo supuesto (cuando la

compensación de áreas con lotes no están comprendidos
dentro del área útil aprobada) el título inscribible, se deberá
presentar el parte notarial de la escritura pública o el formulario
registral, pero además la Resolución municipal que apruebe la
lotización de ambas áreas materia de compensación y el plano
correspondiente.
 
En la medida que recién formarán lotes cuando se inscriba la
compensación de áreas, es por ello que se necesita la
resolución municipal en la medida que se realiza una
modificación de la habilitación urbana.
 COMPENSACIÓN DE AREAS
JURISPRUDENCIA

Resolución N° 1845-2013-SUNARP-TR-L de 8/11/2013.-Sumilla:

COMPENSACIÓN DE ÁREAS EN HABILITACIONES URBANAS
"No constituye un acto previo para la inscripción de la
compensación de áreas en habilitaciones urbanas, la inscripción
de la modificación del proyecto de habilitación urbana o de la
recepción de obras a fin de incorporar dentro de la lotización a
las porciones compensadas. En tal sentido, como acto posterior
deberá registrarse la modificación de la habilitación urbana a fin
integrar los lotes ya completos como consecuencia de la
compensación registrada, siendo que en dicho título deberá
precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes
completos como consecuencia de la compensación y el área útil
de la urbanización
 COMPENSACIÓN DE AREAS
JURISPRUDENCIA

Resolución N° 797-2012-SUNARP-TR-L de 31/05/2012 Sumilla:

COMPENSACIÓN DE ÁREAS EN HABILITACIONES URBANAS "No
constituye un acto previo para la inscripción de la compensación de
áreas en habilitaciones urbanas, la inscripción de la modificación del
proyecto de habilitación urbana o de la recepción de obras a fin de
incorporar dentro de la lotización a las porciones compensadas. En tal
sentido, como acto posterior deberá registrarse la modificación de la
habilitación urbana a fin integrar los lotes ya completos como
consecuencia de la compensación registrada, siendo que en dicho
título deberá precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de los
lotes completos como consecuencia de la compensación y el área útil
de la urbanización".
 COMPENSACIÓN DE AREAS
JURISPRUDENCIA

Resolución N° 1536-2013-SUNARP-TR-L de 20/9/2013.- Sumilla: ÁREA

DE COMPENSACIÓN No procede la inscripción de actos de
disposición referidos a lotes que corresponden a áreas de
compensación de la habilitación urbana, en tanto dicha situación
constituye una restricción a la libre transferibilidad de los
mismos.

Resolución N° 1253-2013-SUNARP-TR-L de 02/8/2013.- Sumilla: ÁREA

DE COMPENSACIÓN "No procede la inscripción de actos de
disposición referidos a lotes que corresponden a áreas de
compensación de la habilitación urbana, en tanto dicha situación
constituye una restricción a la libre transferencia de los mismos”.
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

114
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES SEMIRÚSTICAS

“DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES

(…)
QUINTA.- Habilitaciones Semirrústicas.- Los propietarios de predios
independizados y debidamente inscritos en el registro de predios y ubicados en
una zona urbana consolidada, y que correspondan a habilitaciones o parcelaciones
autorizadas y recepcionadas en el marco del cumplimiento de cualquiera de los
regímenes aprobados mediante Decreto Supremo N° 01-F del 20 de enero de
1955 que aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División de Tierras,
modificado por el Decreto Supremo N° 19-E del 15 de junio de 1962; Decreto
Supremo N° 82–F del 16 de octubre de 1964, que aprobó el Reglamento de
Urbanizaciones y Subdivisión de Tierras; o, por el Decreto Supremo N° 63-70-VI
del 15 de diciembre de 1970, que aprobó el Reglamento Nacional de
Construcciones, pueden solicitar su actualización registral como urbano, ante el
registro de predios, no requiriendo la entrega física o la redención de aportes
reglamentarios, ni de ningún trámite previo.
Los requisitos y procedimientos que correspondan se desarrollan en el
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
Quinta Disposición del Decreto Legislativo 1225 incorporado por la Ley 30494
 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Definición.- Para los efectos del Reglamento, entiéndase

por habilitación semi rústica al predio independizado como
resultado de una parcelación semi rústica, habilitación
semi rústica o habilitación preurbana al amparo de las
normas indicadas en la Quinta Disposición
Complementaria Final del Decreto Legislativo Nº 1225,
modificado por la Ley Nº 30494.

Artículo 46 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Finalidad.- El presente procedimiento tiene por

finalidad la actualización registral de los predios
inscritos en el Registro de Predios como semi rústicos
o preurbanos, independizados como resultado de una
parcelación semi rústica, habilitación semirústica o
habilitación preurbana, para que sean considerados
como urbanos, en mérito a lo establecido en la Quinta
Disposición Complementaria Final del Decreto
Legislativo Nº 1225 modificado por la Ley Nº 30494.

Artículo 47 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Condiciones de los predios materia de actualización registral Los predios producto de

una habilitación semi rústica, para ser actualizados registralmente como urbanos, deben
cumplir las siguientes condiciones:

a) Hayan sido autorizadas por cualquiera de los reglamentos señalados en la Quinta

Disposición Complementaria Final del Decreto Legislativo Nº 1225, modificado por la
Ley Nº 30494.
b) Se ubiquen en zona urbana consolidada, la cual está constituida por servicios
públicos domiciliarios instalados, pistas, que tengan redes de agua, desagüe o
alcantarillado y servicios de alumbrado público.
c) Se ubiquen frente a una vía pública.

En caso que el predio esté afectado por servidumbres al amparo de disposiciones

expresas, el Verificador Responsable, al que se refiere el numeral 2.2 del artículo 2
del Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, debe consignar en el Formulario, indicado en
el numeral 50.1 del artículo 50 del Reglamento, el área del terreno cuya afectación
debe ser inscrita como carga en el Registro de Predios
Artículo 48 del Reglamento de Licencias
 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

AUTORIZADOS POR LOS REGLAMENTOS

-Decreto Supremo N° 01-F del 20 de enero de 1955 que
aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Sub División
de Tierras, modificado por el Decreto Supremo N° 19-E del
15 de junio de 1962
-Decreto Supremo N° 82–F del 16 de octubre de 1964, que
aprobó el Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de
Tierras;
-Decreto Supremo N° 63-70-VI del 15 de diciembre de
1970, que aprobó el Reglamento Nacional de
Construcciones,
 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

ZONA URBANA CONSOLIDADA

Aquella constituida por predios que cuentan con

servicios públicos domiciliarios instalados, pistas,
veredas e infraestructura vial, redes de agua, desagüe
o alcantarillado y servicios de alumbrado público.

Para efectos del procedimiento de Habilitación Urbana de

Oficio, el nivel de consolidación de los predios debe ser
mínimo del 90% del total del área útil del predio matriz.

Art. 3 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

ZONA URBANA CONSOLIDADA

Aquella constituida por predios que cuentan con

servicios públicos domiciliarios instalados, pistas,
veredas e infraestructura vial, redes de agua, desagüe
o alcantarillado y servicios de alumbrado público.

Para efectos del procedimiento de Habilitación Urbana de

Oficio, el nivel de consolidación de los predios debe ser
mínimo del 90% del total del área útil del predio matriz.

Art. 3 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Improcedencia de la actualización registral

No procede la actualización registral de los predios cuando:

a) No cumplan con cualquiera de las condiciones establecidas en el artículo

precedente.
b) Colinden con zonas arqueológicas, bienes inmuebles integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación declarados por el Ministerio de Cultura, o se
ubiquen en áreas naturales protegidas.
c) Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la defensa nacional.
d) Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía.
e) Es considerado por la entidad competente como zona de alto riesgo para la
salud, la vida o integridad física de la población.
f) Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la
titularidad, mejor derecho o preferencia de título.
g) Cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.

Art. 49 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Título formal para la inscripción de la actualización

registral
Formulario Registral
Para efectos registrales, es título formal el Formulario
Registral, con la documentación que le sirve de
sustento, aprobado por la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos – SUNARP, con firmas
certificadas notarialmente del administrado y del
Verificador Responsable.
La información que conste en el Formulario Registral
tiene la condición de declaración jurada.
Art. 50 del Reglamento de Licencias
 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Contenido del Formulario Registral

El Formulario Registral debe contener, como mínimo, la siguiente información:
a) Nombre, documento de identificación y domicilio del administrado y del verificador
responsable.
b) Datos de ubicación y descripción del predio, materia de actualización registral.
c) Número de Partida Registral en la que se encuentra inscrito el predio.
d) Declaración expresa del verificador responsable que el predio cuenta con
conexión domiciliaria de agua, desagüe y energía eléctrica.
e) Declaración del verificador responsable indicando que el predio cumple con
las condiciones y requisitos respectivos para la actualización registral.
f) Declaración por parte del verificador responsable que el predio se encuentra
afecto total o parcialmente por reserva de áreas necesarias para vías
expresas, arteriales, intercambios viales o equipamientos urbanos, entre
otros; de ser el caso.
g) Indicación, por parte del verificador responsable, que existe una reserva del
predio por ampliación de vía. Dicha información debe constar también en el
plano de trazado y lotización.

Art. 50 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Documentación Anexa al Formulario Registral: Se anexa al Formulario Registral, lo

siguiente:
a) Certificado de Zonificación y Vías.
b) La siguiente documentación técnica, firmada por el administrado y el verificador
responsable:
- Plano de ubicación y localización del terreno.
- Plano de trazado y lotización, conteniendo el perímetro del terreno, de las vías,
aceras
y bermas existentes o proyectadas según sea el caso.
La lotización debe estar en concordancia con el Plan de Desarrollo Urbano - PDU
aprobado por la Municipalidad Provincial correspondiente.
- Memoria descriptiva indicando el área del lote, su identificación o numeración, así
como aspectos que lo afecten y/o reservas, características de las vías y obras faltantes.
- Plano catastral emitido por la Municipalidad respectiva, si tuviera implementado
el catastro

Art. 50 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

c) Pago del derecho registral correspondiente.

d) En caso el administrado no sea el propietario del predio,

instrumento público que lo autorice a representarlo para el
trámite de actualización registral.

En caso el poder se encuentre inscrito en el registro

correspondiente, señalar la Partida Registral y asiento
respectivo.

Art. 50 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Procedimiento de actualización registral

51.1 El expediente conformado por los documentos indicados en el
numeral 50.1 del artículo 50 del Reglamento es recibido por el
funcionario de la unidad de recepción documental, quien procede
según lo establecido en el artículo 125 de la Ley Nº 27444.

51.2 Dentro de los primeros (07) días hábiles de presentada la

solicitud, el registrador revisa los documentos adjuntos y de
encontrarlos conformes, inscribe en el asiento correspondiente la
actualización registral del predio. Posteriormente, expide una copia
certificada al administrado de la Partida Registral con la nueva
condición urbana del predio.

Art. 51 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Comunicación Municipal
Una vez inscrita la actualización registral, la copia con la
anotación de inscripción es remitida por la SUNARP a la
municipalidad distrital correspondiente.

Art. 52 del Reglamento de Licencias

 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

 Resol. 245-2017-SUNARP-TR-L de 02/02/2017

Tribunal : LIMA
Sede : LIMA
Nro. de Título : 2001982
Tipo de Registro : PROPIEDAD INMUEBLE

Tema : REQUISITOS PARA LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL Las inscripciones se

efectuarán sobre la base de los documentos señalados en cada reglamento
específico y, en su defecto, por las disposiciones que regulen la inscripción del
acto o derecho respectivo, de conformidad con el artículo 8 del Reglamento
General de los Registros Públicos. En tal sentido, mientras que no se hayan
regulado los requisitos y el procedimiento de la actualización registral, al
amparo de la Quinta Disposición Complementaria y Final del Decreto Legislativo
Nº 1225, incorporada por la Ley Nº 30494 en el Reglamento de Licencias de
habilitación Urbana y Licencias de Edificación, tal como se encuentra previsto en
la mencionada disposición, no resultará procedente la inscripción de dicho acto
en el Registro.
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

FORMATOS

Mediante Resolución N° 215-2017-SUNARP/SN se

ha aprobado el Formulario de Actualización
Registral de Predios con Habilitaciones
Semirústicas
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

FORMULARIO DE ACTUALIZACION REGISTRAL DE PREDIOS

CON HABILITACIONES SEMIRUSTICAS
DECRETO SUPREMO N° 011-2017-VIVIENDA

I. SOLICITANTE

A) ADMINISTRADO (TITULAR O COPROPIETARIO REGISTRAL DEL PREDIO)1

Tipo y número de Documento de identidad

Domicilio

Departamento Provincia Distrito

Representante

Oficina Registral Partida Registral (poder) Asiento

B) ADMINISTRADO (TITULAR O COPROPIETARIO REGISTRAL DEL PREDIO)

Tipo y número de Documento de identidad

Domicilio

Departamento Provincia Distrito

Representante

Oficina Registral Partida Registral (poder) Asiento

C) VERIFICADOR

Profesión Colegiatura Registro de verificador

Tipo y número de Documento de identidad

Domicilio

1
En caso de tratarse de más de un copropietario usar ANEXO 1
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
I. UBICACIÓN Y DESCRIPCION DEL PREDIO MATERIA DE ACTUALIZACION
REGISTRAL (precisar la información conforme al antecedente registral)

Ubicación:

Departamento Provincia Distrito

Descripción del Predio: (Denominación conforme a la partida registral)

II. PARTIDA REGISTRAL

Datos de la inscripción (señalar si se trata de tomo, ficha o partida, el número respectivo y oficina registral):

Partida (tomo o ficha) Asiento Oficina Registral

Marcar con una el marco normativo por cual se acoge a la actualización registral:

Decreto Supremo N° 01-F modificado por el

Decreto Supremo N° 19-E

Decreto Supremo N° 82-F

Decreto Supremo N° 63-70-VI

ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

I. PARTIDA REGISTRAL

Datos de la inscripción ( señalar si se trata de tomo, ficha o partida, el número respectivo y oficina registral):

Partida (tomo o ficha) Asiento Oficina Registral

Marcar con una el marco normativo por cual se acoge a la actualización registral:

Decreto Supremo N° 01-F modificado por el

Decreto Supremo N° 19-E

Decreto Supremo N° 82-F

Decreto Supremo N° 63-70-VI

II. DECLARACIÓNES DEL VERIFICADOR

El Verificador declara expresamente (marque con una según corresponda) que:

Condiciones y requisitos para acceder con la Actualización Registral

Arts. 48 y 50.2 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Edificación SI NO

El predio objeto de la actualización registral se ubica en zona

urbana consolidada y se ubica en frente a una vía pública.

El predio objeto de actualización registral cuenta con conexión

domiciliaria de agua, desagüe y energía eléctrica.

El predio objeto de la actualización registral se encuentra afecto

a servidumbres por lo que se adjunta, al presente formulario
registral, instrumento público donde esta consta, así como los
planos pertinentes para la calificación correspondiente.
El predio objeto de la actualización registral se encuentra afecto
total o parcialmente por reserva de áreas necesarias para vías
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Respecto a las causales de improcedencia, el verificador y el administrado:

Declaran que el predio objeto de actualización registral, no se encuentra

incurso en alguna de las causales de improcedencia señaladas en el
artículo 49 del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación

1.1 Precisiones que considere necesario dejar constancia el verificador en relación a

los puntos anteriores que son objeto de su declaración u otros que estime
pertinente.

II. F
I
R
M
A
S

(
A
dministrado y Verificador) 1
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS
 ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE PREDIOS
CON HABILITACIONES
SEMIRÚSTICAS

Resolución : 1521-2018-SUNARP-TR-L de 28/06/2018

Tema de Sumilla : ACTUALIZACIÓN REGISTRAL COMO URBANO DE

PREDIO CON PARCELACIÓN SEMIRÚSTICA Procede la actualización registral
como urbano de un predio con parcelación semirústica aun cuando el certificado
de zonificación y vías señale que se encuentra parcialmente afecto a vía,
supuesto en el que deberá presentarse plano y memoria en los que consten las
áreas afectadas.
Decreto Legislativo 1426
publicado el 16.09.2018
Oscar Huerta Ayala
LICENCIA
• Artículo 7.- Definición de licencias de habilitación y de edificación
• (…)
• Las licencias citadas pueden ser objeto de prórroga y revalidación, así
mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del
interesado.
• (…)
REVALIDACION DE LICENCIA
• Artículo 11.- Vigencia

(…)
La revalidación procede solo para aquellas licencias
emitidas bajo el marco de la presente Ley, por treinta y
seis (36) meses y por única vez.
 HABILITACIONES URBANAS CON
CONSTRUCCIÓN SIMULTÁNEA
• Artículo 21.- Habilitaciones urbanas con construcción simultánea
• En los procedimientos de habilitación urbana se pueden solicitar la
autorización de ejecución de obras de habilitación urbana con
construcción simultánea.
 MODIFICACION AL PROYECTO DE
HABILITACION URBANA
• Artículo 22.- Modificaciones al proyecto de habilitación urbana
• (…)
• Se considera modificación no sustancial las habilitaciones urbanas que, en
su ejecución, han requerido el replanteo de lotes, sea en
dimensionamiento, superficie o número, pero que mantienen el esquema
aprobado en la licencia de habilitación urbana; estas pueden ser sometidas
a evaluación previamente a su ejecución o concluir normalmente su trámite
de Recepción de Obras, respetando las áreas del cuadro de aporte.
• (…)
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• Artículo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio
• Las municipalidades distritales y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de Lima, en
el ámbito del Cercado, declaran la habilitación urbana de oficio de aquellos predios matrices
registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas urbanas consolidadas que
cuenten con edificaciones permanentes destinadas para vivienda, con equipamiento urbano,
de ser el caso, así como con servicios públicos domiciliarios de agua potable, desagüe o
alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público, otorgándoles la correspondiente
calificación de urbano de conformidad con su realidad local, y disponen la inscripción registral
del cambio de uso de suelo rústico a urbano. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a
los aportes de la habilitación urbana; sin embargo, de existir áreas destinadas a recreación
pública, educación, salud y otros fines, éstas serán consideradas en la habilitación urbana de
oficio e independizadas según corresponda.
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• El procedimiento de habilitación urbana de oficio se inicia con la disposición
fundamentada de la municipalidad, la cual es notificada a los titulares registrales del
predio matriz y a los posesionarios, en la cual se identifica al predio matriz por reunir
las siguientes condiciones:
• a) Encontrarse inscrito en el Registro de Predios como predio rústico.
• b) Ubicarse en una zona urbana consolidada que cuenta con servicios públicos
domiciliarios de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado
público. El nivel de consolidación será del 90% del total del área útil del predio matriz.
• c) Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías y veredas acorde
con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por la municipalidad respectiva.
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• d) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y
respetar las servidumbres de los cables de red eléctrica de media y
alta tensión, de la vía férrea y la faja marginal de los ríos, de ser el
caso.
• La habilitación urbana de oficio se aprueba mediante Resolución
Municipal, disponiéndose la inscripción registral del cambio de uso
rústico a urbano del predio matriz.
 HABILITACION URBANA DE OFICIO
• La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la habilitación urbana de
oficio es gestionada por el titular registral, por los posesionarios, o por la
organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de titulares o
posesionarios. En caso de predios matrices en copropiedad o coposesión, basta con
el consentimiento expreso del 50% más uno del total de los mismos.
• Las municipalidades pueden rectificar y/o determinar áreas, linderos y/o medidas
perimétricas inscritas que discrepen con las resultantes del levantamiento topográfico
que se realicen en el procedimiento de habilitación urbana de oficio.
• Las causales de procedencia e improcedencia, el órgano responsable, el contenido del
expediente técnico, el procedimiento y demás condiciones para obtener de las
municipalidades la habilitación urbana de oficio se establecerán en el Reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.
 REGULARIZACION DE
HABILITACIONES URBANAS
EJECUTADAS
• Artículo 30.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de
edificaciones ejecutadas sin licencia municipal
• Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018,
sin la correspondiente licencia, así como las edificaciones ejecutadas
desde el 01 de enero de 2017 hasta el 17 de septiembre de 2018, son
regularizadas de forma individual por las municipalidades.
• Los procedimientos y requisitos son establecidos en el Reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación y pueden ser
desarrollados siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha
de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la normativa
vigente.
 REGULARIZACION DE
HABILITACIONES URBANAS
EJECUTADAS
• Del mismo modo, las habilitaciones urbanas y las edificaciones ejecutadas sin
licencia hasta el 17 de septiembre de 2018, también pueden ser regularizadas de
forma conjunta por las municipalidades.
• La regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones es aplicable cuando se
trate de bienes
• integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, siempre que cumplan con las
normas vigentes sobre la materia.
• La resolución de regularización que expida la municipalidad debe aprobar la
habilitación urbana y la recepción de obras, así como la edificación y la conformidad
de obra y declaratoria de edificación, respectivamente, o en conjunto, según
corresponda.
• (…)