PRINCIPIOS
REGISTRALES
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Son las lneas directrices bsicas que orientan o
informan a un sistema registral dado,
distinguindolo de otro.
Los principios regstrales que identifica el
sistema registral peruano y que tiene
carcter de norma sustantiva con la dacin del
C.C. de 1984 son: Titulacin Autentica,
Rogacin,
Legalidad,
Tracto
Sucesivo,
Publicidad, Legitimacin, Fe Publica Registral,
Prioridad
Preferente
y
Excluyente.
Y
especialidad (Art. IV R.G)
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Art. 2012 C.C. y Art. I y II T.P.R.G.
Este principio constituye la razn de ser del
registro y es uno de los efectos de la
inscripcin.
Consiste en poner de manifiesto erga omnes los
derechos inscritos a los terceros interesados y
adems la ley declara que nadie puede alegar
desconocimiento del contenido del Registro con una
presuncin de conocimiento Jure et Jure, esto
es sin admitir prueba en contrario. La excepcin lo
constituye el Art. 1597 C.C. (retracto), la presuncin
contenida en el art. 2012 slo es oponible despus de
un ao de la inscripcin de la transferencia.
Objeto: Es publicitar actos o derechos con relevancia
jurdica:
Derechos: propiedad, servidumbre, uso etc.
Acto: medida cautelar de no innovar, declaracin de
insolvencia, constitucin de persona jurdica.
Los derechos o actos se pueden originar de
un negocio jurdico (contratos), declaraciones
unilaterales (testamento) o decisiones judiciales
o administrativas.
El Rgto. Gral. de los [Link]. Lo desarrolla en su
Art. I y II del Titulo Preliminar, en sus dos
aspectos
vinculados:
como
Publicidad
Material y Publicidad Formal:
PUBLICIDAD MATERIAL (1)
A.- PUBLICIDAD MATERIAL.- (Art. I )
Es el aspecto material de la publicidad, pues en tanto las
situaciones jurdicas publicadas son susceptibles de ser conocidas.
Es la exteriorizacin continuada de un hecho, situacin o relacin
jurdica para producir cognocibilidad general o posibilidad de
conocer. Siendo el Registro el mecanismo ms perfecto de
publicidad de bienes de significativo valor y fcil identificacin.
Elementos Caractersticos:
Se trata de una Exteriorizacin, tiene eficacia frente a terceros.
Es Continuada, Se mantiene en todo momento. Es Organizada,
Se lleva a cabo del Registro.
Tiene como finalidad producir cognocibilidad general. Y
produce efectos jurdicos sustantivos sobre la situacin
publicada.
PUBLICIDAD MATERIAL (2)
Alvaro Delgado Schelje: La publicidad
jurdica registral: Eficacia material y
principios regstrales D Registral I,
Gaceta Jurdica, Lima 1997, P. 12: La
publicidad registral no es propiamente un
principio, por cuanto es simplemente una
caracterstica o rasgo fundamental que
informa a un determinado sistema
registral, sino que es mucho ms que eso, a
saber: el elemento comn a todo sistema
registral que constituye el objeto mismo de
la funcin registral, la razn de ser de todo
Registro Jurdico y la base sobre la cual se
apoyan todos y cada uno de los principios
regstrales
PUBLICIDAD FORMAL
B) PUBLICIDAD FORMAL.- (Art. II RGTO)
Es el modo como el registro da a conocer el contenido de los
asientos registrales.
Consiste en la cognocibilidad potencial del contenido del
registro, para que todos los que tengan inters puedan
obtenerlo a travs de los medios que el ordenamiento
registral ofrece.
Segn el Art. 127 RGRP, establece que toda persona
tiene derecho a solicitar sin expresin de causa y obtener
del registro las diferentes clases de publicidad formal que
ofrece. Pero esta tiene una limitacin cuando afecta la
intimidad personal solo se le otorgar quien tenga legitimo
inters Art. 2 Inc. 5 Constitucin.
Publicidad:
Certificados:
literales,
compendiosos;
manifestaciones: de partidas y ttulos archivados, e incluso
ttulos en trmite o ttulos pendientes (Art. 140). Etc.
Por tanto: La publicidad material y formal son dos aspectos
del mismo fenmeno. En el primero nos ocupamos de los
fines jurdicos que se persigue y en el otro son los medios
que se emplean para lograr esos fines.
PRINCIPIO DE TITULACION
AUTENTICA (1)
Art. 2010 CC. con. Art. III TPRGRP
Las inscripciones se hacen en virtud de ttulo que conste
en instrumento pblico, salvo disposicin contraria Es
a la instrumentacin pblica a la que se le
denomina como Titulacin Autentica .
Estos instrumentos pblicos son de tres tipos: a)
Notarial (testimonio o partes notariales); b) Judicial
(partes judiciales); c) Administrativo (resoluciones
administrativas firmes, copias certificadas de partida del
estado civil).
Segn Art. 10 RGRP, cuando exista disposicin expresa
que permita inscripciones en merito a instrumentos
privados, stas debern ser presentadas con firmas
legalizadas notarialmente, salvo disposicin expresa
que establezca una formalidad diferente.
PRINCIPIO DE TITULACION
AUTENTICA (2)
En algunos casos se requerir la forma pblica o
titulacin autentica y en otros el documento de
fecha cierta, documento privado con firmas
legalizadas.
Titulo Inscribible.- Es el documento donde consta
el acto o derecho inscribible y esta constituido por el
Titulo Material, que se refiere al acto o contrato
generador de la situacin jurdica objeto de la
inscripcin. Y el Ttulo Formal, que esta constituido
por el o los documentos donde dicho contrato consta.
El fundamento de este principio se deriva del
necesario reconocimiento que la seguridad jurdica no
puede conseguirse nicamente mediante un
perfeccionamiento del sistema, sino que se requiere,
como exigencia bsica para la produccin de sus
efectos de la existencia de documentacin autentica.
PRINCIPIO DE ROGACION (1)
ART. 2011 C.C. Conc. ART. III del TPRGRRPP.
El ejercicio del derecho de peticin mediante el cual se
solicita se admita en sede registral, el titulo inscribible,
formalizando la peticin es la rogatoria. Tiene su base legal
en el 2011 C.C. dentro del principio de legalidad y Art. III del
T.P. RGRP.
Las inscripciones no se realizan de oficio, sino que
deben ser solicitadas al registrador, debiendo mediar el
pedido de parte interesada quien deber aportar el
instrumento o ttulo que de lugar a la inscripcin respectiva.
Las personas que se encuentran legitimadas: A) Los
otorgantes del acto o derecho.- partes del contrato, acto
unilateral, autoridades judiciales o administrativas. Todos
aquellos que intervienen en la formalizacin del acto o
derecho con trascendencia registral. B) Los terceros
interesados.- Son aquellos que si haber participado en la
generacin del acto o derecho, pueden verse afectados o
beneficiados con su inscripcin.
PRINCIPIO DE ROGACION (2)
Debe tenerse en cuenta que lo que se evala es al
ttulo mismo y no a la legitimacin de quien
formul la rogacin.
Asimismo se restringe el derecho de formular
desistimiento total o parcial (Art. 13).
En los actos comprendidos en la rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles salvo reserva expresa
que deber consignarse los actos que no se desea
registrar ya que una vez presentado no cabe
formular reserva sino desistimiento parcial de la
rogatoria.
La excepcin al principio de rogacin, tenemos:
A) rectificacin de oficio de errores en los asientos
regstrales (Art. 76).
B) Cancelacin de oficio de asientos extinguidos
por caducidad (Art. 133); y,
C) La hipoteca legal (Art. 1119 C.C.).-
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (1)
ART. IV DEL T.P. [Link].
tambin principio de determinacin.
Este principio esta relacionado con la necesidad
de dar claridad al registro, se orienta a
regular el elemento (bien o persona) en funcin al
cual se organizan las partidas regstrales.
Este principio no se encuentra previsto en el
Cdigo Civil, pero el Rgto. General ha
establecido una regla general en el sentido que
cada bien o persona jurdica determinar la
apertura de una partida registral, lo que
corresponde a los dos principales sistema: El
FOLIO REAL y FOLIO PERSONAL,
obviamente las inscripciones posteriores a la
inmatriculacin del bien o persona deber
practicarse en la misma partida registral.
Llamado
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (2)
El Registro de Propiedad Inmueble, se rige por el Folio Real,
por cada inmueble se abrir un folio en el que se extender todas
las inscripciones que corresponda.
En el Registro Propiedad Vehicular, se rige por el folio real,
por cada vehculo.
En el Registro de Sociedades, se rige por el folio real, por cada
sociedad o sucursal as como para la inscripcin del primer poder
de una sociedad constituida o sucursal establecida en el extranjero
se abrir una partida registral.
En el Registro de Personas Naturales (testamentos, sucesiones
intestadas) por cada persona natural se abrir una partida
registral; y en el registro de poderes, debern estar contenidas en
la misma partida (revocatoria, ampliacin o extincin), de igual
modo en el Registro Personal (separacin de patrimonios,
divorcio etc).
Por excepcin pueden establecerse elementos distintos al bien o
persona que determine la apertura de una partida (Reg.
Mobiliario de Contratos) donde no se efecta en base a la
inmatriculacin sino a los contratos que contiene las garantas.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD (1)
Art. 2011 CC. Art. V T.P. y Art. 31 y 32 RGRP
Este principio regula la obligatoriedad de la funcin de
calificacin registral por parte de Registrador
pblico y vocales de segunda instancia. Por lo que se
hace necesario determinar si el principio de legalidad y
calificacin registral son expresiones equivalentes(?).
En el mbito registral el tema es discutible.
Para lvaro Delgado Scheelje, la funcin calificadora
tiene un alcance mayor que el principio de legalidad
ya que ste supone solo un aspecto de la calificacin
registral, puesto que en la calificacin estn comprendidos
adems del control de la legalidad la determinacin de los
obstculos que puedan emanar de la partida (tracto
sucesivo, impenetrabilidad y prioridad excluyente) as como
de la relevancia registral de la situacin jurdica que
pretende inscribirse.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD (2)
Para Jorge Luis Gonzales Loli, no comparte esa posicin, y
seala que la calificacin es la forma en que se desarrolla de
manera concreta y efectiva el principio de legalidad y la
evaluacin no se realiza solo respecto a contenido, validez y
formalidad del mismo, sino tambin en relacin con su
compatibilidad y adecuacin con los antecedentes en el registro, lo
que determina la aplicacin de los dems principios
Para Pau Pedrn: La calificacin consiste en el control de
legalidad de los documentos inscribiblesLa intensa eficacia del
registro slo puede producirse por una previa calificacin
rigurosa.
Para La Cruz Berdejo: Su fundamento se encuentra en el
llamado principio de legalidad Y su finalidad estriba en que
slo pueden tener acceso al registro los ttulos que renan los
requisitos establecidos por las leyes.
CALIFICACION REGISTRAL.- No se practica slo respecto al
contenido del titulo presentado, sino que comprende la verificacin
de su adecuacin y compatibilidad con los antecedentes regstrales
existentes.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD (3)
CARACTERISTICAS DE LA CALIFICACION REGISTRAL:
integralidad, autonoma, exclusividad, ejercicio personal e indelegable,
responsabilidad.
De igual modo existe una discusin respecto a la naturaleza de la
calificacin registral, plantendose la tesis que la asimilan a la funcin
jurisdiccional, a la jurisdiccin voluntaria, a una jurisdiccin especial o a la
funcin administrativa (?).
En el Sistema Peruano, la calificacin registral es una funcin
administrativa especial. Ya que la realiza una institucin administrativa
(SUNARP) la efectan funcionarios pblicos (registradores y Vocales del
tribunal) y la forma de realizarla y los efectos de que ellas deriva es
completamente diferente a las de los dems procedimientos
administrativos. Segn Art. 2009 C.C. es de naturaleza especial, por lo que
supletoriamente puede aplicarse el Proced. Adm. General.
Mientras menos barreras de entrada tenga un sistema le corresponder
efectos ms dbiles y por consiguiente para lograr el mnimo de seguridad se
adoptarn mecanismos complementarios (el seguro) En cambio en los sistemas
con severas barreras de ingreso, la institucin registral por s misma y sin
necesidad de otros mecanismos complementarios, permitir la seguridad de
trfico jurdico.
En el sistema peruano, la calificacin es sumamente ampla en sus alcances.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD (IV)
1.
2.
3.
4.
5.
ALCANCES
REGISTRAL:
DE
LA
CALIFICACION
Formalidades propias del titulo;
Capacidad de los otorgantes;
Validez del acto que contenido en el ttulo constituye
la causa directa e inmediata de la inscripcin;
Verificacin de los obstculos que pudieran emanar de
partidas regstrales;
Condicin de inscribible del acto o [Link] asiento adquiere cierta independencia frente
al Titulo Archivado que viene a ser: elementos
auxiliares
para
la
calificacin
registral
y
eventualmente permitir la rectificacin de los errores,
la regularizacin de asientos sin firmar y
reconstruccin de partidas.
CARCTERES DE LA CALIFICACION
REGISTRAL
CARCTERES DE LA CALIFICACION
REGISTRAL (2)
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (1)
VI.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.- (Art. 2015 CC. Con. Art.
VI [Link]).
El principio de tracto sucesivo constituye un mandato esencialmente
de tcnica registral y dirigido a la actuacin del registrador. Su
base es el ordenamiento y concatenacin de los asientos regstrales.
CARACTERISTICAS PRINCIPALES.A) Constituye un principio de carcter formal, en cuanto no se
refiere a la comprobacin de la existencia misma del derecho del que
emana, sino que se limita a la simple comprobacin de su previa
inscripcin.
B) Constituye una tcnica operativa del sistema del folio real, en
la cual la ordenacin obedecer a la existencia del nexo causal entre los
derechos que se registran, de modo tal que se origine una cadena
ininterrumpida de transferencias.
C) No obstante su carcter tcnico, es base indispensable para
la produccin de los efectos esenciales del sistema registral. Ya
que su observancia constituye la base para que los dems principios
puedan producir sus efectos, como el principio de legitimacin, y fe
pblica registral.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (2)
D) Tiene dos manifestaciones fundamentales;
sustantiva, que se refiere que el acto inscribible
derive del titular inscrito; y adjetiva, consiste en
que
los
distintos
actos
consten
independientemente en el registro en inscripciones
separadas.
El
Reglamento agrega la expresin de ACTO
PREVIO necesario o adecuado para ser
aplicado a todos los registros jurdicos como el
Registro de Personas jurdicas, entendido que si
bien existir conexin entre un acto con otro
anterior inscrito, no se exige que el derecho de uno
emane de otro (Ej. La inscripcin de resoluciones
judiciales referidas a acuerdos societarios no es
exigible que se inscriba dicho acuerdo). Y esto por
que el principio de Tracto Sucesivo naci diseado
para el registro de propiedad, por lo que su
adaptacin a los registros de personas no puede
realizarse en forma mecnica, sin analizar el acto
inscribible.
PRINCIPIO DE LEGITIMACION (1)
VII.- PRINCIPIO DE LEGITIMACION.- (Art. 2013 C.C.
con. Art. VII T.P. RGRP).
Es aquel que nos informa que el contenido de las
inscripciones se presume cierto mientras no se
declare judicialmente su invalidez o se haya
producido su rectificacin. Es una presuncin Juris
Tantum, por que es susceptible de ser desvirtuada a
travs de: declaracin de invalidez o rectificacin del
asiento.
El Art. 46 RGRP, establece que la inscripcin de un
ttulo no convalida los actos que sean nulos o
anulables. La legitimacin slo brinda una proteccin
provisional.
Brinda una presuncin relativa de exactitud de
validez de las inscripciones slo respecto a los
asientos regstrales, no comprende a los ttulos
archivados, lo que significa que el titular de un derecho no
puede ser privado sin su consentimiento.
PRINCIPIO DE LEGITIMACION (2)
La presuncin de exactitud y validez de los asientos
que es consecuencia de su legitimacin, slo es
enervada cuando existe:
a) Un pronunciamiento judicial que determinan
su invalidez. La declaracin de invalidez de los
asientos regstrales es faculta exclusiva del
rgano jurisdiccional. Por tanto no existe
posibilidad de revisin de la validez del contenido de
las inscripciones en sede administrativa.
b) O bien por que el contenido del asiento publicita
incorrectamente el derecho o acto registrado, lo que
da lugar a su rectificacin. La rectificacin de los
asientos regstrales, la misma podr efectuarse
en sede registral, cuando se trate de errores
materiales. En el caso de errores de concepto, podr
ser practicada directamente en el Registro sin que la
inexactitud consta claramente del ttulo archivado, o
ttulo modificatorio posterior, de no mediar podr ser
declarada por el rgano jurisdiccional.
FE PUBLICA REGISTRAL (1)
VIII.- PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL (Art. 2014 CC.
Art. VIII RGRP).
Este principio confiere una garanta de seguridad jurdica plena a
quien bajo la fe que emana de registro, adquiere e inscribe un
derecho, a ttulo oneroso y con buena fe de quien aparece en el
registro como titular registral. De este modo el tercero registral
no ser afectado por los vicios que pudiera tener el ttulo de su
transferente pues la aplicacin de este principio determinar que su
adquisicin sea inatacable y no susceptible de ser privada de eficacia
aun en sede jurisdiccional.
REQUISITOS EXIGIDOS PARA SU APLICACIN.a) Debe existir u acto o derecho inscrito que contenga una
causa de invalidez (nulidad o anulabilidad) o ineficacia (rescisin o
resolucin), que publicita la existencia de facultades dispositivas para
el transferente de un derecho. No puede acogerse quien adquiere de
aqul que aunque cuente con instrumento pblico que ampare su
propiedad no lo ha registrado. Dentro de la nulidad deber
considerarse la falsedad total o parcial incluyndose tambin la
suplantacin de las partes.
FE PUBLICA REGISTRAL (2)
b) Un tercero, respecto a la relacin jurdica que da lugar al
acto o derecho inscrito, adquiere un derecho mediante un
acto plenamente vlido. Ya que la inscripcin no convalida
nulidades. Por tanto la causa de invalidez o ineficacia NO
deber encontrarse en el ttulo adquisitivo del tercero
registral.
c) La adquisicin del tercero se efecta a ttulo oneroso.
Y el tercero debe inscribir su derecho en el Registro
correspondiente, ya que quien adquiere a ttulo gratuito e
inscribe su derecho, encuentra una proteccin provisional y no
definitiva
d) No deben constar en el registro las causas que
determinen la invalidez o ineficacia del acto o derecho
inscrito.
Lo que se evita es el efecto arrastre propio
de la NULIDAD CIVIL: Si una persona adquiere de otra un
derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el
derecho comn establece que ser nulo tambin el del
adquiriente, pues nadie puede transferir ms de lo que tiene y
nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aquel que se
le tramite. Esta solucin, es sacrificada por el derecho
registral y por este principio registral (seguridad del
trfico) que expresa que si esa nulidad no aparece del registro,
el adquiriente adquiere bien y la nulidad del ttulo del
otorgante no lo perjudica.
e) El tercero debe proceder con buena fe: Desconocimiento
de las causas que motivan su inexactitud.
FE PUBLICA REGISTRAL (2)
Caractersticas:
.- Es un estado de desconocimiento de la inexactitud registral.
.- No exige ms diligencia al adquiriente que la resultante del
Registro.
.- La mala fe debe ser demostrada y la buena fe es exigible solo
al adquiriente del derecho y no al trasmtente y debe existir al
momento de la celebracin del acto y debe subsistir hasta la fecha de
la inscripcin del derecho del tercero.
.- Las causas de inexactitud no consten en los asientos
regstrales, se descarta toda posibilidad de admitir al ttulo
archivado. La causa ms frecuente de inexactitud es la demanda. El
principio de fe publica, naci diseada para su aplicacin en el Reg.
Inmobiliario, no siendo su aplicacin a los Reg. de Personas.
El TERCERO REGISTRAL del 2014 CC. Es diferente al
TERCERO que se deriva del Art. 2022 CC., que regula el
supuesto de una DOBLE VENTA (Disposicin simultanea de
Derechos Reales a favor de ms de un adquiriente) estableciendo una
regla de preferencia (OPONBILIDAD) que favorece a quien escribe
primero su adquisicin, sin importar la precedencia cronolgica de las
mismas.
TERCEROS
REGISTRALES
CONEXIN LINEAL
ART. 2014 (FE PUBLICA)
DOBLE VENTA
ART. 2022 (OPONIBILIDAD)
A
A
A
A
VENDE
VENDE
VENDE
BB
VENDE
CC
PRIORIDAD PREFERENTE
IX.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Art.
2016 CC. Art. IX TPRGRP).
Este principio reconoce la prioridad de rango respecto de
los actos o derechos inscritos. En la cual el ttulo
primeramente presentado es preferente al titulo
posteriormente presentado.
La prioridad de rango se orienta pues a ttulos
compatibles en los que la inscripcin de uno no determina
la imposibilidad de la inscripcin del presentado en segundo
lugar. Y adems los efectos de las inscripciones se
retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin.
Pero existe excepciones: las anotaciones preventivas,
bloqueo registral, la cesin del rango de hipotecas.
PRIORIDAD EXCLUYENTE
X.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE. (Art. 2017
CC. ART. X TPRGRP).
Los actos o derechos contenidos en los ttulos en conflicto son
incompatibles entre s por lo que no procede la inscripcin de
ambos ni la determinacin de su preferencia y rango, sino la
inscripcin del primero determinar el cierre registral
respecto al presentado en segundo lugar.
Se aplica solo a ttulos incompatibles, que son aquellos que
contienen actos o derechos excluyentes entre s. Esta
incompatibilidad deber ser absoluta, es decir la
imposibilidad de inscripcin del segundo si se inscribe el
primero.
Pero no son incompatibles los ttulos presentados en forma
incorrecta. Ej. primero se presenta la compra venta de un lote
subdividido y luego la subdivisin, en este caso se trata de
ttulos conexos, en lo que es posible su calificacin
simultanea.
