La Ley de Intereses Preferenciales
y La Ley del Descuento Directo (Libranza)
en Panam
Puntos Macroeconmicos
relacionados al mercado
hipotecario.
Caractersticas Generales del
Mercado Hipotecario Panameo.
Ley del Descuento Directo
(Libranza)
Ley de Inters Preferencial.
Resumen
La moneda de curso legal ha sido el Dlar U.S. desde 1904.
Tasa de Inflacin de entre 2 6% por ao.
45 Bancos de Licencia General y 26 Bancos de Licencia Internacional.
Total y completa entrada y salida de divisas (T&C Risk Rating AAA por S&P).
Un sistema bancario altamente regulado.
PUNTOS MACROECONMICOS DE PANAM
GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
Un mercado hipotecario altamente competitivo. De los 45 Bancos con
Licencia General en este momento 9 participan activamente en el mercado
hipotecario.
Tasas variables (no subsidiadas) que hoy fluctan entre 6.5% y 8.00%.
Amortizacin de 30 aos.
Relativamente altos L.T.V. (Desde 75% hasta 100%).
GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
Relativamente pocas regulaciones en temas de vivienda (nada similar a la
Ley de Vivienda de Colombia).
No existe mercado sub-prime.
Histricamente ha habido poca morosidad; consistentemente menos del
1% arriba de 90 das.
INDICADORES MACROECONMICOS
Panam Colombia
PIB (1) US$ 23,088,000,000 US$ 240,832,000,000
Poblacin (1) 3,292,000 45,450,000
PIB/Persona US$ 7,013 US$ 5,298
Hipotecas Residenciales (2) US$ 5,872,309,000 US$ 9,742,856,000
Hipotecas como % del PIB 25.43% 4.04%
Hipotecas/Persona US$ 1,783 US$ 214
Fuente:
(1) International Money Fund, World Economic Database para el ao 2008. Cifras del PIB en US$ nominales.
(2) Datos de Colombia: Sitio Web de la Superintendencia Financiera de Colombia, Titularizadora Colombiana al 30 de septiembre 2009 y
DANE al 30 de junio del 2009. Total de la cartera hipotecaria del sistema, ms hipotecas del FNA, hipotecas titularizadas, cooperativas y
fondos de empleo, cajas de compensacin y otros colectores. Conversin a US$ al tipo de cambio oficial del 27 de noviembre del 2009.
Datos de Panam: Sitio Web de la Superintendencia de Bancos de Panam y archivos de La Hipotecaria, S. A. al 30 de septiembre de
2009Total de sistema ms compaas financieras y cartera titularizada.
GENERALES DEL MERCADO HIPOTECARIO
Institucin
Crdito Hipotecario Residencial
Saldo Porcentaje
1 Banco General, S.A. 1,783,488,000 32%
2 HSBC Bank (Panam), S.A. 1,327,831,000 23%
3 Caja de Ahorros 576,811,000 10%
4 Banco Nacional de Panam 545,552,000 10%
5 The Bank of Nova Scotia 334,083,000 6%
6 Banco Panameo de la Vivienda, S.A. 291,745,000 5%
7 La Hipotecaria, S.A. 282,309,000 5%
8 BBVA 248,496,000 4%
9 BAC 136,776,000 2%
10 Citibank (Panam), S.A. 130,484,000 2%
Iniciativa principal del gobierno panameo desde su aprobacin en
1985 para fomentar la adquisicin de viviendas para la clase trabajadora.
(ver Ley 3 del 20 de mayo del 1985 y sus reformas)
Mecanismo que depende principalmente de la empresa privada para
su ejecucin.
Considerado altamente exitoso como mecanismo para brindar vivienda
a la clase trabajadora (sectores 2 y 3).
Un subsidio en la tasa de inters en hipotecas con el fin de poder
ampliar el universo de clientes que califican para una hipoteca.
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Ene. 2006 Ene. 2007 Ene. 2008 Ene. 2009
Crditos Hipotecarios Residenciales
(en miles de millones de $US) $3,449 $3,925 $4,450 $4,897
Con tasa preferencial $1,532 $1,669 $1,841 $1,964
Sin tasa preferencial $1,917 $2,255 $2,630 $2,933
% Con tasa preferencial 44% 43% 41% 40%
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Subsidio de Tasa Pero de qu tasa?
Tasa de Referencia Hipotecaria; publicada trimestralmente por la
Superintendencia de Bancos de Panam (SBP).
Mensualmente la Superintendencia de Bancos recibe de los bancos
privados y La Caja de Ahorros (un banco del estado) la tasa de inters
que se cobra en sus hipotecas no subsidiadas.
Se calcula una tasa promedio ponderada redondeada al ms cercano
y se publica los primeros das de cada trimestre.
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
- Trimestre
Ao I II III IV
2004 8.00% 7.75% 7.50% 7.25%
2005 7.00% 7.00% 7.00% 6.75%
2006 7.00% 7.00% 7.00% 7.00%
2007 7.00% 7.00% 7.00% 6.75%
2008 6.75% 6.75% 6.75% 6.50%
2009 6.50% 6.75% 6.75% 6.75%
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Tasa de Referencia Hipotecaria
Que el producto del prstamo sea destinado, exclusivamente al
financiamiento del precio de compra de una residencia principal.
Que la residencia financiada sea nueva.
Que el prstamo conlleve garanta hipotecaria.
Que el precio de compra de la vivienda no exceda la suma de US$80,000.
Que el pago del prstamo se haya estructurado con una tabla de
amortizacin no menor de 15 aos.
El subsidio es vlido por los primeros 10 aos.
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Precio de Venta: Subsidio mximo en Tasa de Referencia
$0-$30,000 Total
$30,001-$65,000 4.00%
$65,001 - $80,000 2.00%
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Ingresos con la Tasa de Referencia: Ingresos que el banco hubiese
recibido en caso de haber cobrado la Tasa de Referencia vigente durante el
periodo declarado.
Ingresos Efectivamente Recibidos: Ingresos efectivamente recibidos de
los clientes que han recibido el subsidio.
Diferencia Efectiva: La diferencia entre los Ingresos con la Tasa de
Referencia y los Ingresos Efectivamente Recibidos.
Subsidio Mximo: El mximo subsidio que pagar el gobierno segn la ley.
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Precio de Casa: $43,000.00
Subsidio Mximo: 4.00%
Tasa de Referencia al otorgar la hipoteca: 6.75%
Banco fija la tasa (variable) al cliente en: 2.75%
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Ejemplo 1: Tasa de Referencia sube al 7%
y se mantiene la tasa del cliente
Ingresos con Tasa de Referencia: 7.00%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.75%
Diferencia Efectiva (A): 4.25%
Subsidio Mximo (B) : 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B) 4.00%
Intereses totales para el Banco 6.75%
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Ejemplo 2: Tasa de Referencia sube al 7% y
se sube la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 7.00%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 3.00%
Diferencia Efectiva (A): 4.00%
Subsidio Mximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00%
Intereses totales para el Banco: 7.00%
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Ejemplo 3: Tasa de Referencia se mantiene
al 6.75% y se sube la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.75%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 3.00%
Diferencia Efectiva (A): 3.75%
Subsidio Mximo (B) : 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 3.75%
Intereses totales para el Banco: 6.75%
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Ejemplo 4: Tasa de Referencia baja al 6.5%
y se mantiene la tasa del cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.50%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.75%
Diferencia Efectiva (A): 3.75%
Subsidio Mximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 3.75%
Intereses totales para el Banco: 6.50%
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Ejemplo 5: Tasa de Referencia baja al 6.5%
y se baja la tasa 0.25% al cliente.
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.50%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 2.50%
Diferencia Efectiva (A): 4.00%
Subsidio Mximo (B): 4.00%
Gobierno paga menor entre (A ) y (B): 4.00%
Intereses totales para el Banco: 6.50%
Como ejemplo he usado porcentajes, pero la frmula real trabaja con
saldos reales e ingresos reales.
Se solicita el reembolso del gobierno cada trimestre (hasta el ao
pasado se haca anualmente).
Los crditos fiscales son instrumentos negociables y se venden en el
mercado libre a descuentos que oscilan entre 97.5% y 99%.
El gobierno no hace el reembolso en efectivo sino emite una resolucin
de crdito fiscal vlido para pagar impuesto sobre la renta.
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Salario de una maestra: $400.00
Disponible para hipoteca al 30% de capacidad: $120.00
Hipoteca Tpica para una casa bsica: $20,000.00
Cuota mensual sin Inters Preferencial
30 aos/ 6.75% / ms seguros: $144.00
Cuota mensual con Inters Preferencial: $70.00
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
$ 23,900 $ 37,430
$ 24,950
$ 28,990
$ 19,000
Puntos Negativos:
Cost al gobierno en ingresos no recibidos $45,000,000 en el 2008 con
proyecciones para duplicarse en 2 aos.
No permite ajustes en tasa por diferencias en riesgo y por ende
desfavorece a clientes no asalariados (Sin Descuento Directo).
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
Ejemplo 6:
Precio de Casa: $43,000.00
Tasa de Referencia 6.75%
Ingresos con Tasa de Referencia: 6.75%
Ingresos Efectivamente Recibidos: 5.00%
Diferencia Efectiva A: 1.75%
Subsidio Mximo B : 4.00%
Se reembolsa lo que resulte menor entre A y B 1.75%
Intereses totales para el Banco 6.75%
Puntos Positivos:
Realmente ha sido responsable de brindar casas dignas a toda una
generacin de la clase trabajadora.
No requiere desembolsos de efectivo para el gobierno panameo.
Un sistema que ha funcionado con un alto nivel de transparencia.
LEY DE INTERS PREFERENCIAL
LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)
Establecida en el ao 1973. (Ley 57 del 4 octubre del 1973)
Establece un descuento obligatorio y permanente del salario para un
acreedor hipotecario, por el monto de su cuota hipotecaria.
El Descuento Directo es administrado por el Ministerio de Vivienda.
El descuento directo puede variar de tiempo en tiempo, segn flucten las
tasas de inters y representa hasta un 50% del salario bruto del deudor.
LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)
Una vez la resolucin es emitida por el Ministerio de Vivienda, el
descuento obligatorio sigue al deudor de empleo a empleo.
Desplaza a otros descuentos vigentes en cualquier momento.
Solamente embargos del estado y pensiones alimenticias tienen prioridad
por encima del descuento de vivienda.
LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)
Morosidad Administrativa por cambios de empleo.
Discriminacin en el mercado hipotecario contra no asalariados.
Poca cultura de pago voluntario entre la clase trabajadora y fomento del
paternalismo.
Puntos Negativos:
LEY DE DESCUENTO DIRECTO (LIBRANZA)
Pilar fundamental de la baja morosidad de hipotecas del sistema
bancario nacional.
Agiliza enormemente la gestin de cobranza.
Completamente institucionalizado y aceptado por los empleadores y
clientes.
Puntos Positivos:
RESUMEN
Panam cuenta con un mercado hipotecario sofisticado y moderno.
Ley de Descuento Directo ha incentivado a la banca a ser participante
activo en el mercado hipotecario en todos los sectores.
Ley de Inters Preferencial ha permitido a miles de familias humildes vivir el
sueo americano.
Panam cuenta tambin con una alta bancarizacin en el mercado
hipotecario
La Ley de Intereses Preferenciales
y el Descuento Directo (Libranza)
en Panam
