Roj: STS 2868/2012 Id Cendoj: 28079110012012100265 rgano: Tribunal Supremo.

Sala de lo Civil Sede: Madrid Seccin: 1 N de Recurso: 1628/2008 N de Resolucin: 243/2012 Procedimiento: CIVIL Ponente: ROMAN GARCIA VARELA Tipo de Resolucin: Sentencia

SENTENCIA En la Villa de Madrid, a veintisiete de Abril de dos mil doce. La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados reseados al margen, ha visto los recursos de casacin y extraordinario por infraccin procesal interpuestos por Fapemar, S.A., representada ante esta Sala por la Procuradora doa Mara Victoria Hernndez Claverie, y, de casacin, interpuesto por El Corte Ingls, S.A. representada ante esta Sala por el Procurador don Csar Berlanga Torres, contra la sentencia dictada, en fecha 29 de febrero de 2008, por la Seccin Sptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en el rollo n 10/2008 dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el n 1406/2006, ante el Juzgado de Primera Instancia n 7 de Valencia .

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-1.- La Procuradora doa Lorena Layana Daza, en nombre y representacin de El Corte Ingls, S.A., promovi demanda de juicio ordinario, turnada al Juzgado de Primera Instancia n 7 de Valencia, contra Fapemar, S.A., en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estim de aplicacin, suplic al Juzgado: ...se declare resuelto el contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito el 15 de octubre de 1977 entre Fapemar y Galeras Preciados (y en l que se subrrog El Corte Ingls) por haberse cumplido la condicin resolutoria prevista en la clusula cuarta de dicho contrato. Se condene a Fapemar a estar y pasar por la anterior declaracin, procediendo al desalojo inmediato del inmueble objeto del contrato y a poner el mismo a disposicin de El Corte Ingls en perfecto estado de conservacin y mantenimiento. Se impongan las costas del procedimiento a Fapemar. Subsidiariamente, En el improbable supuesto de que el Juzgado considere que no se dan los requisitos para que opere la condicin resolutoria prevista en el contrato de arrendamiento y, por tanto, ste se mantenga en vigor: 1.- se declare que, de acuerdo con los hechos alegados, se ha producido una excesiva onerosidad sobrevenida en la prestacin que vincula a El Corte Ingls en el contrato de arrendamiento suscrito con Fapemar de fecha 15 de octubre de 1977. 2.- Conforme al pronunciamiento anterior, se modifique el contrato de arrendamiento, estableciendo como renta a abonar por Fapemar a El Corte Ingls la cantidad de novecientos noventa y cuatro mil setecientos cincuenta y dos euros (994.752 #) anuales, con actualizacin anual de la renta, en ms o en menos, en el mismo porcentaje en el que aumente o disminuya la tarifa que Fapemar establezca para el aparcamiento de vehculos en dicho local, condenando a Fapemar a estar y pasar por esta modificacin de la relacin contractual, abonando la renta en lo sucesivo conforme a estos criterios. 3.- Se impongan a Fapemar las costas procesales . 2.- Admitida a trmite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora doa Mara Esperanza de Oca Ros, en nombre y representacin de Fapemar, S.A., se opuso a la misma, y, suplic al Juzgado: ...dicte en su da sentencia por la que se desestime totalmente la demanda con imposicin de costas a la parte actora . 3.- Convocadas las partes a comparecencia previa y, no llegndose a un acuerdo entre las partes, examinadas las cuestiones planteadas y fijados los hechos controvertidos, se propusieron por las partes los siguientes medidos de prueba: a) Por la parte actora: Documental y pericial. Por la demandada: Interrogatorio de parte, documental. Examinadas, admitidas las pertinentes y tiles, se seal fecha para la celebracin del juicio, que tuvo lugar con el resultado que obra en las actuaciones, quedando los autos conclusos para sentencia.

4.- El Juzgado de Primera Instancia n 7 de Valencia dict sentencia, en fecha 4 de septiembre de 2007 , cuya parte dispositiva dice literalmente: FALLO: Que desestimando la demanda formulada por El Corte Ingls, S.A. representado por la Procurador doa Lorena Layana Daza, debo absolver y absuelvo a Fapemar, S.A., representado por la Procuradora doa Esperanza de Oca Ros, de las pretensiones contra ellos deducidas en el presente juicio, todo ello, con imposicin a la parte actora de las costas originadas en el mismo . 5.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Seccin Sptima de la Audiencia Provincial de Sevilla dict sentencia, en fecha 29 de febrero de 2008 , cuya fallo es del siguiente tenor literal: I) Estimamos en parte el recurso de apelacin interpuesto por la representacin de El Corte Ingls, S.A. contra la sentencia de fecha 4 de septiembre de 2007 dictada en los autos nmero 1406/06 por el Juzgado de Primera Instancia n 7 de Valencia. II) Estimamos el interpuesto por Fapemar, S.A. contra la misma resolucin. III) Estimamos en parte la demanda y determinamos que la renta que la demandada deber abonar a la actora en la prxima anualidad ser de 721.216 #. IV) Fijamos que la cuanta del procedimiento es de 17.584.000 #.V) Se confirman los restantes pronunciamientos de la sentencia de instancia. VI) No hacemos expresa condena al pago de las costas causadas en ambas instancias . SEGUNDO.- 1.- La Procuradora doa Mara Esperanza de Oca Ros, en nombre y representacin de Fapemar, S.A., con fecha 3 de julio 2008, interpuso recurso de casacin y extraordinario por infraccin procesal contra la sentencia dictada, en fecha 29 de febrero de 2008, por la Seccin Sptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en el rollo n 10/2008 dimanante de autos de juicio ordinario seguidos con el n 1406/2006, ante el Juzgado de Primera Instancia n 7 de Valencia. Asimismo, por la Procuradora doa Lorena Layana Daza, en nombre y representacin de El Corte Ingls, S.A., con fecha 15 de septiembre 2008 , se ha interpuesto recurso de casacin contra la referida sentencia. 2.- Motivos del recurso de casacin y extraordinario por infraccin procesal interpuestos por Fapemar, S.A. : a) Recurso Extraordinario por infraccin procesal . Al amparo del artculo 469.1 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infraccin de los artculos 216, 217.2 y 218, 1 y 2 de la citada Ley. b) Recurso de casacin . Al amparo del artculo 477.2 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1) Por violacin de los artculos 1091 , 1281 , 1255 y 1256 del Cdigo Civil e infraccin de la doctrina del Tribunal Supremo respecto a los requisitos para la aplicabilidad de la clusula rebus sic stantibus y en particular al requisito de la desproporcin exorbitante fuera de todo clculo. 2) Por infraccin de los artculos 1091 , 1281 , 1255 y 1256 del Cdigo Civil e infraccin de la doctrina del Tribunal Supremo respecto a los requisitos para la aplicabilidad de la clusula rebus sic stantibus y en particular el requisito de la sobrevenencia de circunstancias radicalmente imprevisibles. 3) Por inaplicacin de los artculos 1091 , 1281 , 1255 y 1256 del Cdigo Civil e infraccin de la doctrina del Tribunal Supremo respecto a los requisitos para la aplicabilidad de la clusula rebus sic stantibus y en particular el requisito de la subsidiariedad o ausencia de previsiones de futuro. Y, en el mismo sentido, infraccin por inaplicacin de la Disposicin Transitoria Tercera, apartado C, n 6, de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 al aplicar la clusula rebus sic stantibus en contra de lo establecido en dicha disposicin transitoria. 3.- Motivos del recurso de casacin interpuesto por El Corte Ingls, S.A. . 1) Con cobertura en el articulo 477.2 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infraccin de lo establecido en el artculo 1204 del Cdigo Civil , as como la doctrina jurisprudencial relativa a la novacin extintiva y los requisitos para su aplicacin en general y en los casos de arrendamientos rsticos en particular. 2) por transgresin de los artculos 1281 , 1282 y 1285 del Cdigo Civil 4.- El Procurador don Cesar Berlanga Torres, en nombre y representacin de El Corte Ingls, S.A., present escrito ante esta Sala con fecha 26 de septiembre de 2008, personndose en calidad de recurrenterecurrida. La Procuradora doa Isabel Fernndez Criado Bedoya, en nombre y representacin de Fapemar, S.A., present escrito ante esta Sala con fecha 21 de octubre de 2008, personndose en calidad de parte recurrente-recurrida. 5.- La Sala dict auto, de fecha 10 de noviembre de 2009, cuya parte dispositiva dice literalmente: 1) Admitir el recurso extraordinario por infraccin procesal y el recurso de casacin, interpuestos por la representacin procesal de Fapemar, S.A., contra la sentencia dictada, en fecha 29 de febrero de 2008, por la Audiencia Provincial de Valencia (Seccin 7), en el rollo n 10/2008 dimanante de los autos de juicio ordinario n 1406/2006, del Juzgado de Primera Instancia n 7 de Valencia. 2) Admitir el recurso de casacin, interpuesto por la representacin procesal de El Corte Ingls, S.A., contra la sentencia dictada, en fecha 29 de febrero de 2008, por la Audiencia Provincial de Valencia (Seccin 7), en el rollo n 10/2008 dimanante

de los autos de juicio ordinario n 1406/2006, del Juzgado de Primera Instancia n 7 de Valencia . 3) Y entrguense copia de los escritos de interposicin del recurso extraordinario por infraccin procesal y de los recursos de casacin formalizados, con sus documentos adjuntos, a las partes recurridas para que formalicen su oposicin por escrito en el plazo de veinte das, durante los cuales estarn de manifiesto las actuaciones en la Secretara . TERCERO.-1.- Evacuando el traslado conferido, la Procuradora doa Isabel Fernndez-Criado Bedoya (sustituida posteriormente por la Procuradora doa Mara Victoria Hernndez Claverie), en nombre y representacin de Fapemar, S.A., formul oposicin al recurso de casacin interpuesto por El Corte Ingls, S.A. mediante escrito, de fecha 29 de diciembre de 2009, suplicando a la Sala: ...dicte sentencia desestimando el recurso interpuesto con imposicin de costas a la parte recurrente . 2.- Asimismo el Procurador don Csar Berlanga Torres, en nombre y representacin de El Corte Ingls, S.A., se opuso al recurso de casacin y extraordinario por infraccin procesal interpuesto por Fapemar, S.A. mediante escrito de fecha, 29 de diciembre de 2009, suplicando a la Sala: ...se dicte sentencia por la que se desestimen ambos recursos, con imposicin de las costas procesales a la parte recurrente . CUARTO.- No habiendo solicitado todas las partes personadas la celebracin de vista pblica, ni estimndola necesaria este Tribunal, se seal para votacin y fallo del presente recurso, el da 28 de marzo de 2012, en que tuvo lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El Corte Ingls, S.A. demand a Fapemar, S.A., por los trmites del juicio ordinario, y aleg la procedencia de la resolucin del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito el 15 de octubre de 1977, entre la demandada y Galeras Preciados, S.A., en el que se subrog la actora, al haberse cumplido la condicin resolutoria prevista en el mismo, segn la cual si se rescindiera el derecho de superficie concedido por el Colegio Imperial de Nios Hurfanos de San Vicente Ferrer (en la actualidad, Fundacin de la Comunidad Valenciana) a Galeras Preciados, lo mismo ocurrira con el contrato de arrendamiento, al entender la actora que la novacin de derecho de superficie producida en el ao 2002, supone su extincin y el nacimiento de otro nuevo, lo que determina la aplicacin de dicha condicin resolutoria respecto al arrendamiento; y, subsidiariamente, solicit la declaracin de que, de acuerdo con los hechos alegados, se ha producido una excesiva onerosidad sobrevenida en la prestacin que vincula a El Corte Ingls S.A. con Fapemar S.A. y se modifique el contrato fijando como renta a abonar por la ltima la suma de 994.752 euros, con actualizacin anual en ms o en menos, en el mismo porcentaje en que aumente o disminuya la tarifa que Fapemar S.A. establezca para el aparcamiento de vehculos en dicho local; a cuyos pedimentos se opuso la demandada. El Juzgado rechaz la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelacin por la de la Audiencia, que acogi parcialmente las peticiones del escrito inicial con la determinacin de que la litigante pasiva deber abonar a la actora la cantidad de 721.216 euros en concepto de renta en la prxima anualidad, acept el recurso formulado por la demandada y fij como cuanta del procedimiento la suma de 17.584.000 euros, con la argumentacin de que, tras la interpretacin del contrato que vincula a las partes, la voluntad de las contratantes era la de que el derecho de arrendamiento se mantuviera mientras Galeras Preciados ostentara el derecho de superficie sobre el solar, y en cuyas obligaciones se subrog el Corte Ingls, y a partir de estas premisas, colige que, por el contrato de marzo de 2002, no se ha extinguido el primitivo derecho de superficie, ni se han alterado sus condiciones especficas de modo que lo hayan hecho desaparecer, al entender que no estamos ante una novacin extintiva, puesto que subsiste el contrato inicial, desde cuya fecha se computan los plazos de duracin del derecho de superficie y las partes se limitan a prorrogar la duracin del mismo y fijar el nuevo canon con su mantenimiento; y respecto a la concurrencia de los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus , la resolucin seala que, despus de analizar las obligaciones asumidas inicialmente por las contratantes y los nuevos trminos del contrato de marzo de 2002, estima que la gran trasformacin econmica sufrida por Espaa desde 1997 hasta la actualidad ha repercutido sustancialmente en las condiciones pecuniarias del contrato, con la provocacin de un desequilibrio entre las prestaciones de las partes, por lo que debe buscarse la estabilidad entre el canon superficiario y el arrendaticio, y en atencin a ello, estima que la renta a abonar por la demandada a la actora, por el arrendamiento de los stanos destinados a aparcamiento, ser 721.216 euros. El Corte Ingls, S.A. ha interpuesto recurso de casacin, con cobertura en el artculo 477.2 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , contra la sentencia de segunda instancia; Fapemar, S.A. ha formulado

recursos extraordinario por infraccin procesal y de casacin, al amparo de los artculos 469.1 2 y 477.2 3, respectivamente, de esta Ley, frente la misma resolucin. RECURSO DE CASACIN DEL CORTE INGLS . SEGUNDO.- El motivo primero de este recurso acusa la infraccin del artculo 1204 del Cdigo Civil y de la doctrina jurisprudencial relativa a la novacin extintiva, respecto al derecho de superficie en el ao 2002, se desprenden una serie de derechos y obligaciones para las partes, que resultan incompatibles con el rgimen jurdico originario procedente del contrato celebrado entre el propietario y la entidad Galeras Preciados en el ao 1976, lo que supone la extincin del derecho de superficie, y, consecuentemente del arrendamiento suscrito entre los litigantes. El motivo se desestima. La recurrente se apoya en una valoracin de la prueba con conclusiones diferentes a las alcanzadas por la sentencia recurrida, que, tras analizar los hechos que han quedado plenamente acreditados, ha determinado que, mediante la escritura pblica del ao 2002, tuvo lugar la alteracin de elementos que permiten colegir la produccin de una novacin modificativa, donde la actora se ha limitado a ejercer una serie de derechos, ya reconocidos en el contrato inicial de superficie, pero estas situaciones no pueden ser alteradas a travs del recurso de casacin, cuya funcin est limitada a constatar la correcta aplicacin de la norma jurdica sustantiva a la cuestin de hecho tal y como fue sentada por el tribunal de instancia, amn de que esta Sala ha declarado que el concepto de novacin es objeto de interpretacin restrictiva y no puede declararse slo por medio de presunciones ( STS de 29 de abril de 2005 (RC n. 4129/1998 ), 11 de julio de 2007 (RC n. 1980/2000 ) y 22 de mayo de 2009 (RC n 425/2004 ). TERCERO.- El segundo motivo de este recurso denuncia la transgresin de los artculos 1281 , 1282 y 1285 del Cdigo Civil , con la alegacin de que, incluso si no se considerase que la novacin del derecho de superficie es extintiva, la sentencia impugnada debi acordar la resolucin del arrendamiento, pues de la lectura de la clusula cuarta del mismo se deduce que las partes no sometan la duracin del arrendamiento a la existencia de un derecho de superficie cualquiera, sino de uno concreto concedido a una entidad en particular, Galeras Preciados, de modo que la desaparicin de esta entidad y de las caractersticas contempladas para atar el contrato de arrendamiento al de superficie ya no concurren y, en cambio, si lo hace la causa de resolucin arrendaticia. El motivo se desestima. Es doctrina reiterada de esta Sala que la interpretacin de los contratos constituye funcin de los tribunales de instancia, que debe prevalecer y no puede ser revisada en casacin en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquellos en el ejercicio de su funcin exclusiva de valoracin de la prueba, salvo cuando se demuestre su carcter manifiestamente ilgico, irracional o arbitrario; no se pueden considerar infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la tutela judicial efectiva, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciacin realizada por el Juzgador de instancia, con el exclusivo propsito de sustituir una hipottica interpretacin dudosa por sus propias conclusiones. En consecuencia, el nico objeto de discusin a travs del recurso de casacin sobre la interpretacin contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino a la ilegalidad, arbitrariedad o contradiccin del raciocinio lgico; por ello, salvo en estos supuestos, prevalecer el criterio del tribunal de instancia, aunque la interpretacin contenida en la sentencia no sea la nica posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o su absoluta exactitud ( SSTS de 13 de junio de 2011, RC n. 1008/2007 ; 4 de octubre de 2011 ). Ninguno de los defectos descritos son apreciados en la respuesta ofrecida por la Audiencia, la cual considera plenamente acreditado que el elemento esencial del contrato de arrendamiento, la existencia del contrato de superficie sobre un solar con unas condiciones generales, subsiste sin que se haya producido una alteracin sustancial. RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIN PROCESAL DE FAPEMAR, S.A. . CUARTO.- El recurso extraordinario por infraccin formulado se estructura en tres apartados, en el primero y el segundo se aduce la vulneracin de los artculos 216 , 217.2 , 218.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en el tercero, otra vez, la conculcacin del artculo 218.2 de este ordenamiento. Las cuestiones planteadas en los apartados se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento.

Esencialmente, la recurrente manifiesta que las razones observadas por la Audiencia para la determinacin de la nueva renta, se fundan en circunstancias no alegadas por las partes y, tambin, seala que la desproporcin entre el canon superficiario y la renta anual con el canon y la renta actual no ha sido valoradas correctamente por la sentencia de apelacin conforme a los elementos probatorios aportados y cuando la decisin judicial considera demostrada la existencia de un desequilibrio en las prestaciones por particularidades como la gran transformacin que ha sufrido Espaa desde 1977 o el xito comercial de la zona donde est situado el inmueble, incide en una incorrecta valoracin de la prueba. En definitiva, la parte recurrente achaca a la sentencia de instancia infracciones relativas a las normas procesales reguladoras de las sentencias y defectos en la valoracin probatoria. Los motivos del recurso se desestiman. La exigencia constitucional de motivacin no impone una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de los litigantes, sino que la respuesta judicial est fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC 101/92, de 25 de junio ), de manera que slo una motivacin que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal, quebrantara el artculo 24 de la Constitucin ( STC 186/92, de 16 de noviembre ). La motivacin de la resolucin nada tiene que ver con el acierto o desacierto de la argumentacin y procede distinguir, en relacin con la valoracin probatoria, la falta de motivacin o la motivacin insuficiente -situada en el requisito procesal y exigencia constitucional de la motivacin- del error en la valoracin de la prueba, que es un tema ajeno a aqullas ( SSTS de 31 de enero de 1912 , 9 de marzo de 2010 y 8 de julio de 2009 ). Desde la ptica del contenido de los dos prrafos precedentes, la sentencia impugnada cumple la exigencia de motivacin impuesta por el artculo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En realidad, la argumentacin del motivo est fundada en los diversos resultados que se obtendran con una valoracin probatoria diferente a la expresada por la sentencia recurrida, donde fue examinada la documental obrante en las actuaciones y, asimismo, realizado su anlisis conjunto para alcanzar soluciones concretas; frente a ello, la recurrente insiste en que no se han apreciado adecuadamente los diferentes medios por ella aportados, lo que ha llevado a la Audiencia no solo a respuestas no ajustadas a la realidad, sino, adems, a entender como acreditados hechos que no fueron objeto de comprobacin; en definitiva, el motivo queda centrado en una defectuoso tratamiento probatorio, que, sin embargo, no revela la supuesta falta de motivacin en la que se sustenta. La falta de motivacin y la vulneracin del principio dispositivo aludidas por la recurrente en relacin con los argumentos ofrecidos por la sentencia, se asientan en la discrepancia con las conclusiones de la Audiencia para fijar una nueva cantidad de renta y, asimismo, la alegacin de un error en la valoracin probatoria, cuando, para ello, es preciso concretar qu medio acreditativo ha sido vulnerado y en relacin a cual de los preceptos reguladores de la prueba se ha producido la infraccin, lo que no se efecta en los motivos, donde siquiera se cita un precepto de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre esta materia. Esta Sala ha declarado con reiteracin que la valoracin probatoria solo excepcionalmente tiene acceso a su examen, a travs del recurso extraordinario por infraccin procesal, si existe un error patente o arbitrariedad o se ha producido la infraccin de una norma tasada de valoracin de prueba y, todo ello, con cobertura en el artculo 469.1 4 de la referida Ley (aparte de otras, SSTS de 30 de junio y 6 de noviembre de 2009 ). En definitiva, la recurrente alude a la falta de motivacin, la vulneracin del principio dispositivo y la omisin de congruencia, que tampoco es apreciada al existir correlacin o armona entre las pretensiones de los litigantes oportunamente deducidas en el pleito y el fallo de la sentencia, para ofrecer soluciones relativas a un aumento de la renta inferior al solicitado por la demandante, a un error en la valoracin de la prueba sin la determinacin del precepto que permita conocer sobre que medio probatorio se ha producido el error o si se ha vulnerado una norma tasada de valoracin probatoria. RECURSO DE CASACIN DE FAPEMAR, S.A. . QUINTO.- Los tres motivos de este recurso -el primero, acusa la infraccin de los artculos 1091 , 1281 , 1255 y 1256 del Cdigo Civil y la existencia de inters casacional por oposicin a la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto a los requisitos necesarios para la aplicabilidad de la clusula rebus sic stantibus, contenida en las sentencias de esta Sala de 1 de marzo de 2007 , 18 de enero de 1996 , 4 de febrero de 1994 ,

24 de junio de 1993 y 8 de julio de 1991 , que requiere una alteracin extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relacin con las concurrentes en el de celebracin, una desproporcin exorbitante de las prestaciones que ello acontezca con la sobrevenencia de circunstancias imprevisibles y que se carezca de otro medio para remediar el perjuicio o ausencia de previsiones revisoras de futuro, con la negativa de que se haya producido una desproporcin exorbitante fuera de todo clculo , pues el canon superficiario, en la fecha de celebracin del contrato, no es el indicado por la sentencia; el segundo, denuncia la transgresin de idnticos preceptos y de la jurisprudencia en relacin con el requisito de la sobrevenencia de circunstancias radicalmente imprevisibles , pues el hecho de la efectividad de un notable incremento del coste de la vida no puede calificarse de circunstancia imprevisible; y el tercero, aduce la infraccin de los artculos 1091 , 1281 , 1255 y 1256 del Cdigo Civil y la Disposicin Transitoria tercera, apartado c), nmero 6, y de la regla 6a, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y de la doctrina antes citada en lo concerniente al requisito de la subsidiariedad o ausencia de previsiones de futuro, pues en el caso existe una clusula de revisin contractual y un mecanismo legal para la actualizacin de la renta- se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento y se estiman. La recurrente ha alegado que la Audiencia, con vulneracin de los preceptos del Cdigo Civil, que consagran el principio de autonoma de la voluntad de las partes, y la interpretacin literal del contrato donde se plasma una clusula de actualizacin de la renta, ha aplicado la clusula rebus sic stantibus , para dar un alcance y un contenido al convenio distinto a la voluntad de las partes contenida en la relacin que les une, sin que concurran las circunstancias extraordinarias exigidas por la jurisprudencia de esta Sala, que permite su aplicacin y, con ello, la alteracin de un elemento esencial en el concierto suscrito por las partes, cual es la determinacin de la cuanta de renta a la que debe hacer frente el arrendatario. Los presupuestos exigidos por la jurisprudencia de esta Sala, para llevar a cabo una revisin de un contrato en aplicacin del principio general contenido de la clusula rebus sic stantibus , aluden a una alteracin de las circunstancias entre el momento de la perfeccin del contrato y el de consumacin, desproporcin que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, por ltimo, la subsidiaridad por no caber otro remedio ( SSTS de 20 de noviembre de 2009 y 21 de febrero de 2012 ); si tienen lugar todas estas circunstancias, la aplicacin de la referida clusula no producir la extincin del contrato, sino a su modificacin. La sentencia trada a casacin considera que el desequilibrio de las prestaciones se aprecia por la gran transformacin econmica sufrida por Espaa desde que se firm el contrato en 1977 hasta la actualidad, as como por la larga duracin del contrato de arrendamiento; expone el beneficio mutuo de las actividades comerciales que ejercen ambas partes, el aumento del volumen de negocio y el xito comercial que ha sufrido la zona donde se encuentra el aparcamiento arrendado; y, en base a estos argumentos, califica las estipulaciones de actualizacin de la renta contenidas en el contrato como obsoletas y estima que, dada la modificacin operada en el contrato de superficie entre la demandante y la propietaria del suelo, con un importante aumento del canon superficiario, aparece un desequilibrio entre sus prestaciones que le faculta para alterar la obligacin principal del arrendatario, como es el pago de la renta. Sin alterar estos elementos que han quedado probados (la transformacin econmica del pas, el mayor canon a que debe hacer frente el superficiario y el aumento del volumen de negocio), la recurrente considera que ninguno de ellos constituye alguno de los presupuestos exigidos para la aplicacin de la clusula rebus sic stantibus. Esta Sala entiende que el transcurso del tiempo en contratos de tan prolongada duracin como son los de arrendamiento, y la transformacin econmica de un pas, producida, entre otros motivos, por dicho devenir, no puede servir de fundamento para el cumplimiento de los requisitos requeridos por la jurisprudencia para llegar a la existencia de un desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones fundado en circunstancias imprevisibles, pues las circunstancias referidas no pueden tener tal calificacin; en efecto, el contrato suscrito por los litigantes, en previsin, ya desde su inicio, de la gran duracin del arrendamiento, contiene clusulas de actualizacin de renta y, con la objetivo de evitar los desequilibrios desproporcionados derivados de la duracin de los contratos de arrendamiento en general, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 integra normas de actualizacin de renta, como indica la demandada en este recurso. En definitiva, la desproporcin en que la Audiencia argumenta su decisin no se funda en circunstancias imprevisibles, en mayor medida cuando otra de las posiciones sostenidas en la instancia para apreciar dicha desmesura se apoya en el mayor canon que la demandante abona por su derecho de superficie, cuya circunstancia que, si bien puede beneficiar a la demandada, se debe a la voluntad de la actora expresada

libremente cuando decide alterar los trminos de su derecho de superficie con el propietario del terreno, hecho en el que no intervino el arrendatario. Como remate, esta Sala determina que no se han producido circunstancias imprevisibles para una desproporcin en las prestaciones de las partes, las cuales sin atender a su voluntad libremente expresada, provoquen la alteracin de una de las prestaciones esenciales del contrato por ellas suscrito. SEXTO.- Como consecuencia de lo razonado, al estimarse fundado el recurso de casacin, de conformidad con lo establecido en el artculo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , debe casarse la resolucin recurrida y resolver sobre el caso y declarando lo que corresponda segn los trminos en que se hubiere producido la contradiccin jurisprudencial, lo que se traduce en la confirmacin de la sentencia de primera instancia, con la desestimacin de la demanda. Adems debe reiterarse como doctrina jurisprudencial que la posibilidad de revisin de un contrato con aplicacin del principio general de la clusula rebus sic stantibus exige los requisitos de alteracin de las circunstancias entre el momento de la perfeccin del contrato y el de consumacin, desproporcin exorbitante entre las prestaciones de las partes, que ha de haberse producido por un riesgo imprevisible y la subsidiaridad por no caber otro remedio. SPTIMO.- En cuanto a las costas, procede imponer a la parte actora las de la primera instancia, sin hacer especial imposicin de las costas de la apelacin. Las costas derivadas del recurso de casacin formalizado por El Corte Ingls S.A., se imponen a esta parte, al haber sido ntegramente desestimado. Las costas del recurso extraordinario por infraccin procesal se imponen a la parte que lo ha formalizado, Fapemar S.A., mientras que las derivadas del recurso de casacin formalizado por Fapemar S.A., no se imponen a ninguna de las partes, todo ello conforme a lo dispuesto en los artculos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol.

FALLAMOS
Debemos acordar lo siguiente: 1.- La desestimacin del recurso de casacin formalizado por El Corte Ingls S.A., contra la sentencia dictada el veintinueve de febrero de dos mil ocho por la Seccin Sptima de la Audiencia Provincial de Valencia, en el rollo de apelacin nmero 10/2008 . 2.- La desestimacin del recurso extraordinario por infraccin procesal formalizado por Fapemar S.A. contra dicha sentencia. 3.- La estimacin del recurso de casacin formalizado por Fapemar S.A. contra la mentada sentencia, que queda sin efecto y, en su lugar confirmamos la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n 7 de Valencia en fecha 4 de septiembre de 2007 . 4.- Reiterar como doctrina jurisprudencial que la posibilidad de revisin de un contrato, con aplicacin del principio general de la clusula rebus sic stantibus, exige los requisitos de alteracin de las circunstancias entre el momento de la perfeccin del contrato y el de consumacin, desproporcin exorbitante entre las prestaciones de las partes, lo que ha de haber producido por un riesgo imprevisible y la subsidiaridad por no caber otro remedio. 5.- La imposicin a El Corte Ingls de las costas causadas en la primera instancia y las derivadas del recurso de casacin por ella formalizado; la imposicin a Fapemar, S.A. de las costas procesales del recurso extraordinario por infraccin procesal por ella formalizado, sin hacer especial pronunciamiento de las causadas en la apelacin y en el recurso de casacin. Comunquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolucin de los autos y rollo en su da remitidos. As por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCIN LEGISLATIVA pasndose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Francisco Marin Castan; Jose Antonio Seijas Quintana; Francisco Javier Arroyo Fiestas; Roman Garcia Varela; Xavier O'Callaghan Muoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIN.- Leda y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia

Varela, Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el da de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.