Módulo 4: Tasación de inmuebles en propiedad

horizontal, semovientes y obras de arte

IN TR ODUCCIÓN AL MÓDULO

Introducción

UN IDAD 9: TER R EN OS UR B AN OS

Introducción a la unidad

Tema 1: Tasación de terrenos urbanos

Tema 2: Factores de homogeneización

Tema 3: Tasaciones de terrenos irregulares

Tema 4: Valor Plotagge

Cierre de la unidad

UN IDAD 10: TASACIÓN DE IN MUEB LES

Introducción a la unidad
 Tema 1: Tasación de inmuebles en propiedad horizontal

Tema 2: Ex ley 13512 y artículos reformados

Tema 3: Métodos. Coeficientes.

Cierre de la unidad

UN IDAD 11: TASACIÓN DE SEMOVIEN TES Y OB R AS DE AR TE

Introducción a la unidad

Tema 1: Tasación de semovientes

Tema 2: Tasación de obras de arte

Tema 3: Modelos de planillas de tasaciones

Tema 4: Consideraciones generales al momento de la tasación

Cierre de la unidad

CIER R E DEL MÓDULO

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1 19

Introducción

M4 - TASACIONES
EaD Kennedy

05:17

Abordar los distintos tipos de bienes para su tasación aplicando la normativa vigente y
correspondiente pera cada caso.

Objetivos del módulo

 Distinguir la aplicación de la normativa vigente en la tasación de distintos
tipos de bienes.

Contenidos del módulo

Unidad 9- Terrenos urbanos

9.1 Tasación de terrenos urbanos.

9.2 Factores de homogeneización.

9.3 Terrenos irregulares.

9.4 Valor Plotagge.

Unidad 10- Tasación de inmuebles

10.1 Tasación de inmuebles en propiedad horizontal.

10.2 Ex ley 13512 y artículos reformados.

10.3 Métodos. Coeficientes.

Unidad 11- Tasación de semovientes y obras de arte

11.1 Tasación de semovientes.

11.2 Tasación de obras de arte.

11.3 Modelos de planillas de tasaciones.

11.4 Consideraciones generales al momento de la Tasación.

2 19

Introducción a la unidad

¿Cómo procede el tasador a valuar terrenos urbanos?

Contenidos de la unidad

Tasación de terrenos urbanos.

1

2 Factores de Homogeneización.

3 Terrenos irregulares.
 Valor Plotagge.
4

De los elementos que componen al inmueble, la tierra sin duda es la que requiere mayor atención,
ya que el conjunto de datos que contribuyen a la formación de precios está en constante
variabilidad.

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3 19

Tema 1: Tasación de terrenos urbanos

Dentro de los factores que influyen en la tasación de un terreno, está las características propias
del lote (forma, dimensiones, ubicación, etc.) y, por otro lado, factores independientes vinculadas
a las normativas en general, al entorno urbano y la modalidad de la comunidad donde se
encuentra emplazado el mismo. La técnica clasifica a estas influencias en 2 grandes grupos de
factores:

Factores intrínsecos.

Factores extrínsecos.

Estos factores a veces pueden ser contradictorios al momento de expresar numéricamente un

valor, por parte del tasador, por cuanto este deberá basarse en criterios sensatos y acordes a la

realidad para encontrar el fin deseado y deberá investigar sobre operaciones de compra-venta y
homogeneizar esos antecedentes y establecer las tendencias. El camino más seguro para
establecer el valor de la tierra libre de mejoras consiste en comparar valores de venta para
determinar su precio en la plaza. Entonces y a criterio del tasador se puede decir que el precio
unitario se obtendría de multiplicar cada metro por un valor determinado en virtud de las
influencias que sean capaces de modificar dicho valor para lo cual se puede traducir en un
porcentaje de plusvalía o de castigo.
El tasador analiza los valores venales.

Comparativamente, determina el precio unitario para cada

metro cuadrado.

Según su criterio aplica % de plusvalía o castigo.

Determina el precio normalizado una vez de aplicado.

4 19

Tema 2: Factores de homogeneización

Para la aplicación de los coeficientes de homogenización debemos hablar de coeficientes de

medidas, para lo cual debemos tener diferentes terrenos en cuanto a sus medidas para
convertirlo en un lote tipo o lote patrón identificados como 10x30 u 11x30

Ley de Hoffman
Se divide el lote en dos partes:

Lote tipo= Se consideran los 2/3 a la parte del frente y 1/3 a la parte posterior =3/3

Lote tipo = Frente = 2/3

Posterior = 1/3
Total del lote = 3/3

Ejemplo:
Consideremos que el valor total de un lote de medidas de 10 x 30 es de U$S 90.000.- y cada
porción es de 150 mt2 cada una. Total 300 mts2.

Regla Norteamericana
Esta regla divide al lote en cuatro partes, y es conocida con 4-3-2-1, y la parte del frente vale
cuatro veces más que la del fondo, decreciendo en forma sucesiva.

Lote tipo = Frente = 4/10

Posterior Frente = 3/10

Fondo = 2/10
Anterior Fondo = 1/10
Total del lote = 10/10

Ejemplo:

Consideremos que el valor total de un lote de medidas de 10 x 40 es de U$S 125.000 y cada

porción es de 100 mt2 cada una. Total 400 mts2.

Tabla de Fitte y Cervini

La tabla de Fitte y Cervini, es una tabla de doble entrada donde existen coeficientes que nos
explica que a mayor cantidad de metros en el fondo de un lote disminuye el coeficiente, en
cambio, a mayor frente aumentan los valores de los coeficientes hasta un límite tal en que el
terreno pasaría a ser un lote oneroso por sus dimensiones. Por consiguiente, los potenciales
inversores se verían disminuidos, en consecuencia, disminuye el coeficiente de medidas.

+ metros de fondo → baja coeficiente

+ metros de frente → sube coeficiente

Lote tipo / patrón= 11m x 30m (coef. =100)

Se aplica en zonas suburbanas de viviendas individuales, edificios y

densidad poblacional, donde se valora la amplitud del frente del lote.

Cfc= Coeficiente Fitte-Cervini

PN= Precio Normalizado
PUC o PUZ= Precio Unitario de la Cuadra o de la Zona

Ejemplo:
Supongamos que tenemos que homogeneizar un terreno medial de:

12 x 50 = 600 m2

Aplicación:
Fitte-Cervini Terreno Tipo: 11 x 30 = 330 m²
Coeficiente según tabla (12 x 50): 80,4
Valor homogenizado de la zona: 90 U$S /m²
PN = PUC x Cfc / 100

PN = 90 x 80,4 / 100

PN = 90 x 0,804
PN = 72,36 U$S /m² 12 x 50 = 600 m²
600 x 72,36 = U$S 43.416 ó 600 x 0,804 x 90 = U$S 43.416

Tabla de coeficientes frente y fondo:

TABLA FITTE Y CERVINI.pdf

40.7 KB

Nota. Consejo Profesional de Agrimensura de la Provincia de Buenos Aires. Boletín Oficial. Recuperado el

28/10/2019 de http://www.bibliotecacpa.org.ar/greenstone/collect/revagr/index/assoc/HASH0136.dir/doc.pdf

Tribunal de Tasaciones de la Nación

El Tribunal de Tasaciones de la Nación Argentina calculo otra tabla con un lote tipo de

comparación de 10 x 30, asignándole un coeficiente=1, siguiendo la misma variación de la tabla

de Fitte-Cervini que toma un lote tipo de 11 x 30 y un coeficiente=100 como se vio anteriormente.

Lote tipo / patrón= 10m x 30m (coef. =1)

Se aplica en zonas comerciales, o el centro de las ciudades donde al tener

un mayor frente puede existir un mayor aprovechamiento edilicio.
Ejemplo:
Supongamos que tenemos que homogeneizar un terreno medial de:

12 x 50 = 600 m2

Aplicación:
Tribunal de Tasaciones Terreno Tipo: 10 x 30 = 300 m²
Coeficiente según tabla (12 x 50): 0,834
Valor homogenizado de la zona: 90 U$S /m²

PN = 90 x 0,834
PN = 75,06 U$S /m²

Trib. Tas. Nac.: 10 x 30 = 300 m²

300 x 75,06 = U$S 22.518 ó 300 x 0,834 x 90 = U$S 22.518
12 x 50 = 600 m²

600 x 75,06 = U$S 45.036 ó 600 x 0,834 x 90 = U$S 45.036

Tabla de coeficientes frente y fondo:

FONDO FRENTE EN METROS 6 A 17 MTS

EN MTS

6 7 8 8,66 9 10 11 12 13 14 15 16 17

10 1,245 1,305 1,460 1,523 1,556 1,580 1,604 1,635 1,674 1,716 1,763 1,755 1,743
11 1,196 1,313 1,404 1,465 1,497 1,520 1,543 1,573 1,611 1,651 1,696 1,689 1,677

12 1,150 1,261 1,349 1,407 1,438 1,460 1,482 1,511 1,548 1,586 1,629 1,622 1,610
13 1,111 1,218 1,303 1,359 1,389 1,410 1,431 1,459 1,495 1,531 1,574 1,567 1,555
14 1,050 1,184 1,266 1,321 1,349 1,370 1,391 1,418 1,452 1,483 1,529 1,522 1,511
15 1,048 1,149 1,229 1,282 1,310 1,330 1,350 1,377 1,410 1,444 1,464 1,478 1,467
16 1,024 1,123 1,201 1,253 1,280 1,300 1,319 1,345 1,378 1,412 1,451 1,444 1,434
17 0,993 1,089 1,164 1,215 1,241 1,260 1,279 1,304 1,336 1,368 1,406 1,400 1,390
18 0,977 1,071 1,146 1,195 1,221 1,240 1,250 1,283 1,314 1,347 1,384 1,378 1,369
19 0,953 1,048 1.118 1,166 1,192 1,210 1,228 1,252 1,283 1,314 1,350 1,344 1,335
20 0,930 1,020 1,090 1,138 1,162 1,180 1,193 1,221 1,251 1,281 1,317 1,311 1.302

21 0,914 1,002 1,072 1,118 1,143 1,160 1,177 1,201 1,230 1,260 1,295 1,289 1,279
22 0,898 0,985 1,053 1,099 1,123 1,140 1,157 1,180 1,208 1,238 1,272 1,267 1,257
23 0,883 0,968 1,035 1,080 1,103 1,120 1,137 1,159 1,187 1,216 1,250 1,244 1,235
24 0,867 0,950 1,016 1,000 1,083 1,100 1,116 1,138 1,166 1,195 1,28 1,222 1,213

25 0,851 0,933 0,998 1,041 1,064 1,080 1,096 1,118 1,145 1,173 1,205 1,200 1,191
26 0,835 0,916 0,979 1,022 1,044 1,060 1,078 1,097 1,124 1,151 1,183 1,178 1,169
27 0,820 0,899 0,971 1,003 1,024 1,040 1,068 1,076 1,102 1,129 1,181 1,155 1,147
28 0,812 0,890 0,952 0,993 1,015 1,030 1,045 1,066 1,092 1,119 1,149 1,144 1,136
29 0,796 0,873 0,933 0,974 0,995 1,010 1,025 1,045 1,071 1,097 1,127 1,122 1,114
30 0,788 0,864 0,924 0,964 0,985 1,000 1,015 1,035 1,060 1,086 1,116 1,111 1,103

31 0,777 0,852 0,911 0,951 0,971 0,986 1,001 1,021 1,045 1,071 1,100 1,095 1,088
32 0,767 0,841 0,899 0,938 0,958 0,973 0,988 1,007 1,031 1,057 1,086 1,081 1,073
33 0,757 0,830 0,888 0,926 0,947 0,961 0,975 0,995 1,019 1,044 1,072 1,068 1,060

34 0,749 0,821 0,878 0,916 0,936 0,950 0,964 0,983 1,007 1,032 1,060 1,055 1,048
35 0,739 0,810 0,867 0,904 0,924 0,938 0,952 0,971 0,994 1,019 1,047 1,042 1,035
36 0,730 0,801 0,857 0,894 0,913 0,927 0,941 0,959 0,983 1,007 1,035 1,030 1,022
37 0,722 0,791 0,846 0,883 0,902 0,916 0,930 0,948 0,971 0,995 1,022 1,018 1,010
38 0,714 0,783 0,837 0,973 0,892 0,906 0,920 0,838 0,960 0,984 1,011 1,007 0,999
39 0,706 0,774 0,828 0,854 0,883 0,896 0,909 0,927 0,950 0,973 1,000 0,995 0,988

40 0,699 0,766 0,820 0,855 0,874 0,887 0,900 0,918 0,940 0,963 0,990 0,985 0,978

41 0,692 0,759 0,811 0,846 0,806 0,878 0,891 0,909 0,931 0,954 0,980 0,975 0,968

42 0,686 0,752 0,804 0,839 0,857 0,870 0,883 0,900 0,922 0,945 0,971 0,967 0,960

43 0,678 0,744 0,796 0,830 0,848 0,861 0,874 0,891 0,913 0,935 0,961 0,957 0,950

44 0,671 0,736 0,787 0,821 0,839 0,852 0,865 0,882 0,903 0,925 0,951 0,947 0,940
45 0,665 0,729 0,780 0,814 0,831 0,844 0,857 0,874 0,895 0,917 0,942 0,938 0,931

46 0,660 0,723 0,773 0,807 0,824 0,837 0,850 0,866 0,887 0,909 0,934 0,930 0,923

47 0,654 0,717 0,767 0,800 0,818 0,830 0,842 0,859 0,880 0,901 0,926 0,922 0,915

48 0,649 0,711 0,760 0,793 0,811 0,823 0,835 0,852 0,872 0,894 0,918 0,914 0,908

49 0,642 0,704 0,753 0,786 0,803 0,815 0,827 0,844 0,864 0,885 0,910 0,905 0,899

50 0,635 0,696 0,745 0,777 0,794 0,806 0,818 0,834 0,854 0.875 0,999 0,895 0,889

51 0,632 0,693 0,741 0,773 0,790 0,802 0,814 0,830 0,850 0,871 0,895 0,891 0,885

52 0,627 0,688 0,736 0,767 0,784 0,796 0,808 0,824 0,844 0,864 0,888 0,884 0,878

53 0,622 0,682 0,729 0,761 0,777 0,789 0,801 0,817 0,836 0,857 0,881 0,877 0,870

54 0,617 0,677 0,723 0,755 0,771 0,783 0,795 0,810 0,830 0,850 0,874 0,870 0,864

55 0,612 0,671 0,718 0,749 0,765 0,777 0,789 0,804 0,824 0,844 0,867 0,863 0,857

56 0,608 0,666 0,712 0,743 0,759 0,771 0,783 0,798 0,817 0,837 0,860 0,857 0,850

57 0,604 0,662 0,708 0,738 0,755 0,768 0,777 0,793 0,812 0,832 0,855 0,851 0,845

58 0,599 0,657 0,702 0,733 0,749 0,760 0,771 0,787 0,806 0,825 0,838 0,844 0,838

59 0,595 0,652 0,698 0,728 0,744 0,755 0,766 0,781 0,800 0,820 0,843 0,839 0,833

60 0,591 0,648 0,693 0,723 0,739 0,750 0,761 0,776 0,795 0,814 0,837 0,833 0,827
61 0,586 0,643 0,687 0,717 0,733 0,744 0,755 0,770 0,789 0,806 0,830 0,827 0,821

62 0,583 0,639 0,684 0,713 0,729 0,740 0,751 0,760 0,784 0,804 0,828 0,822 0,816

63 0,579 0,635 0,679 0,709 0,724 0,735 0,746 0,761 0,779 0,798 0,820 0,817 0,811

64 0,575 0,631 0,675 0,704 0,719 0,730 0,741 0,756 0,774 0,793 0,815 0,811 0,805

65 0,571 0,626 0,670 0,699 0,714 0,725 0,736 0,750 0,768 0,787 0,809 0,805 0,800

66 0,568 0,623 0,666 0,695 0,710 0,721 0,732 0,746 0,764 0,783 0,805 0,801 0,795

67 0,564 0,619 0,802 0,690 0,705 0,716 0,727 0,741 0,759 0,778 0,799 0,795 0,790

68 0,561 0,615 0,658 0,686 0,701 0,712 0,723 0,737 0,755 0,773 0,795 0,791 0,785

69 0,557 0,611 0,653 0,692 0,696 0,707 0,718 0,732 0,749 0,768 0,789 0,785 0,780

70 0,554 0,607 0,650 0,878 0,692 0,703 0,714 0,728 0,745 0,663 0,785 0,781 0,775
6 7 8 8,66 9 10 11 12 13 14 15 16 17

FONDO FRENTE EN METROS 18 A 30 MTS.

EN MTS

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

10 1,722 1,691 1,651 1,613 1,575 1,537 1,506 1,480 1,458 1,443 1,431 1,425 1,422

11 1,657 1,626 1,586 1,552 1,515 1,479 1,449 1,424 1,403 1,388 1,377 1,371 1,368
12 1,591 1,562 1,526 1,491 1,456 1,421 1,391 1,368 1,348 1,333 1,323 1,317 1,314
13 1,537 1,509 1,473 1,440 1,406 1,372 1,344 1,321 1,301 1,207 1,277 1,272 1,269
14 1,493 1,469 1,432 1,399 1,366 1,333 1,306 1,284 1,265 1,251 1,241 1,236 1,233
15 1,450 1,423 1,390 1,358 1,326 1,294 1,267 1,246 1,228 1,214 1,205 1,200 1,197
16 1,417 1,391 1,358 1,327 1,296 1,265 1,239 1,218 1,200 1,187 1.178 1,173 1,170
17 1,373 1,348 1,317 1,286 1,256 1,226 1,201 1,181 1,163 1,150 1,142 1,137 1,134
18 1,352 1,327 1,296 1,266 1,236 1,207 1,182 1,162 1,145 1,132 1,123 1,118 1,116
19 1,319 1,295 1,264 1,235 1,206 1,177 1,153 1,134 1,117 1,105 1,096 1,091 1,080

20 1,286 1,263 1,233 1,205 1,176 1,148 1,125 1,106 1,089 1,077 1,069 1,064 1,062

21 1,264 1,241 1,212 1,184 1,157 1,129 1,105 1,087 1,071 1,059 1,051 1,046 1,044
22 1,243 1,220 1,191 1,164 1,137 1,109 1,066 1,068 1,052 1,041 1,033 1,028 1,026
23 1,221 1,198 1,170 1,144 1,117 1,090 1,067 1,049 1,034 1,023 1,015 1,010 1,008

24 1,199 1,177 1,149 1,123 1,097 1,070 1,048 1,031 1,015 1,004 0,997 0,992 0,990
25 1,177 1,156 1,129 1,103 1,077 1,051 1,029 1,012 0,997 0,986 0,978 0,974 0,972
26 1,155 1,134 1,108 1,082 1,057 1,031 1,010 0,993 0,978 0,968 0,960 0,956 0,954
27 1,134 1,113 1,087 1,062 1,037 1,012 0,991 0,974 0,960 0,950 0,942 0,938 0,936
28 1,123 1,102 1,076 1,052 1,027 1,002 0,982 0,965 0,951 0,940 0,933 0,929 0,927
29 1,101 1,081 10,55 1,031 1,007 0,983 0,963 0,946 0,932 0,922 0,915 0,911 0,909
30 1,090 1,070 1,045 1,021 0,997 0,973 0,953 0,937 0,923 0,913 0,906 0,902 0,900

31 1,075 1,055 1,030 1,007 0,983 0,959 0,940 0,924 0,910 0,900 0,893 0,889 0,887
32 1,061 1,041 1,017 0,993 0,970 0,947 0,927 0,912 0,898 0,888 0,882 0,878 0,876

33 1,047 1,028 1,004 0,981 0,958 0,935 0,916 0,900 0,887 0,877 0,871 0,867 0,865
34 1,035 1,016 0,993 0,970 0,947 0,924 0,905 0,890 0,877 0,867 0,861 0,857 0,855
35 1,022 1,004 0,980 0,958 0,935 0,913 0,894 0,879 0,866 0,856 0,850 0,846 0,844
36 1,010 0,992 0,969 0,946 0,924 0,902 0,883 0,869 0,856 0,846 0,840 0,836 0,834
37 1,908 0,980 0,957 0,935 0,913 0,891 0,873 0,858 0,845 0,836 0,830 0,826 0,824
38 1,989 0,969 0,947 0,925 0,903 0,882 0,863 0,849 0,836 0,827 0,821 0,817 0,815

39 0,977 0,959 0,936 0,915 0,893 0,872 0,854 0,840 0,827 0,818 0,812 0,808 0,806
40 0,967 0,949 0,927 0,906 0,884 0,863 0,845 0,831 0,819 0,810 0,804 0,800 0,798

41 0,957 0,939 0,918 0,896 0,875 0,854 0,817 0,823 0,810 0,802 0,795 0,792 0,790

42 0,948 0,931 0,909 0,888 0,867 0,847 0,829 0,814 0,803 0,794 0,788 0,785 0,783

43 0,938 0,921 0,900 0,879 0,858 0,838 0,821 0,807 0,795 0,786 0,780 0,777 0,775
44 0,929 0,912 0,890 0,870 0,849 0,829 0,812 0,798 0,786 0,778 0,772 0,769 0,767

45 0,920 0,903 0,882 0,862 0,841 0,821 0,804 0,791 0,779 0,771 0,765 0,761 0,760

46 0,912 0,896 0,875 0,855 0,834 0,814 0,796 0,784 0,773 0,764 0,758 0,755 0,753

47 0,905 0,888 0,867 0,847 0,828 0,808 0,791 0,778 0,766 0,758 0,752 0,749 0,747

48 0,897 0,881 0,860 0,840 0,821 0,801 0,784 0,771 0,760 0,751 0,746 0,742 0,741

49 0,888 0,872 0,852 0,832 0,813 0,793 0,777 0,764 0,752 0,744 0,738 0,735 0,733

50 0,879 0,862 0,842 0,823 0,804 0,784 0,768 0,755 0,744 0,736 0,730 0,727 0,725
51 0,874 0,858 0,838 0,819 0,800 0,780 0,764 0,751 0,740 0,732 0,727 0,723 0,722

52 0,868 0,852 0,832 0,813 0,794 0,775 0,759 0,746 0,735 0,727 0,721 0,718 0,716

53 0,860 9,844 0,825 0,806 0,787 0,768 0,752 0,739 0,728 0,720 0,714 0,712 0,710

54 0,853 0,838 0,818 0,799 0,781 0,762 0,746 0,734 0,723 0,715 0,709 0,706 0,705

55 0,847 0,831 0,812 0,793 0,775 0,756 0,740 0,728 0,717 0,709 0,704 0,701 0,699

56 0,840 0,825 0,806 0,787 0,769 0,750 0,735 0,722 0,712 0,704 0,699 0,695 0,694

57 0,835 0,820 0,800 0,782 0,764 0,745 0,730 0,718 0,707 0,699 0,694 0,691 0,689

58 0,828 0,813 0,794 0,776 0,758 0,739 0,724 0,712 0,701 0,694 0,689 0,686 0,684

59 0,823 0,808 0,789 0,771 0,753 0,735 0,720 0,707 0,697 0,689 0,684 0,681 0,679
 60 0,817 0,802 0,784 0,766 0,748 0,730 0,715 0,703 0,692 0,685 0,679 0,676 0,675

61 0,811 0,796 0,777 0,760 0,742 0,724 0,709 0,697 0,687 0,679 0,674 0,671 0,670

62 0,807 0,792 0,773 0,756 0,738 0,720 0,705 0,693 0,683 0,676 0,670 0,667 0,666

63 0,801 0,786 0,768 0,750 0,733 0,714 0,700 0,689 0,678 0,671 0,666 0,683 0,661

64 0,796 0,781 0,763 0,745 0,728 0,710 0,696 0,784 0,674 0,668 0,661 0,658 0,657

65 0,790 0,776 0,758 0,740 0,723 0,705 0,691 0,679 0,669 0,662 0,657 0,654 0,662

66 0,786 0,771 0,753 0,736 0,719 0,702 0,687 0,676 0,665 0,658 0,653 0,650 0,649

67 0,780 0,766 0,748 0,731 0,714 0,697 0,682 0,671 0,661 0,654 0,649 0,648 0,644

68 0,776 0,762 0,744 0,727 0,710 0,693 0,679 0,667 0,657 0,650 0,645 0,642 0,641

69 0,771 0,756 0,739 0,722 0,705 0,688 0,674 0,662 0,653 0,645 0,641 0,638 0,636

70 0,766 0,752 0,735 0,718 0,701 0,684 0,670 0,659 0,649 0,642 0,637 0,634 0,633

18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Tabla de Ross-Heidecke
El criterio de Ross-Heidecke es el más usado. Ross y Kuentzle toman como factores de
depreciación, la vida probable y la edad del bien a ser estudiado.

Kuentzle dice que la depreciación se incrementa en forma progresiva en la medida que pasan los
años, determinando que la perdida es menor en los primeros años y esta aumenta con el correr
del tiempo.

El estado de conservación es uno de los elementos de juicio que debe ser tomado para intervenir
en la determinación del valor actual.

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado

exclusivamente para calcular la depreciación en la
valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre
otros métodos, la consideración del estado de conservación
de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más
acorde con la realidad.

Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos

fundamentales que son la depreciación por edad y por estado.

La Tabla de Ross-Heidecke es una tabla de doble entrada donde:

En su columna de la izquierda se expresa numéricamente de 0 a 100 la

antigüedad en porcentual de la vida probable del bien.

En la primera fila se encuentran enumerados del 1 al 5 los estados de

conservación y sus intermedios.

Este método considera los siguientes principios básicos:

1 La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con

gastos de mantenimiento.
 Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
2

3 Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto

que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Ó PT I M O BU E N O RE G U LA R M A LO M

Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.

Ó PT I M O BU E N O RE G U LA R M A LO M

Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por
ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos,
cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros.

Ó PT I M O BU E N O RE G U LA R M A LO M

Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura,
cambios parciales en pisos, cielos, ventanas, y otros.
 Ó PT I M O BU E N O RE G U LA R M A LO M

Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo, cambio
total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros.

Ó PT I M O BU E N O RE G U LA R M A LO M

Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en
forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición.

Para calcular la vida probable de un bien se debe aplicar un buen criterio y utilizar el sentido
común tomando en consideración el siguiente cuadro orientativo.

Departamentos con Servicios centrales 50 años

Viviendas Colectivas comunes 60 años
Edificios de una planta individual 70 años
Depósitos, Garajes y otras Construcciones 75 años
Aplicación:
Fórmula de Ross: (Edad en porcentaje de duración)

A: Antigüedad real de las mejoras.

VP: Vida Probable.
K: Coeficiente obtenido de la Tabla Ross-Heidecke.
C: Coeficiente de depreciación

Ejemplo:
Determinar el valor actual de un departamento de 37 años de edad, cuyo estado de conservación
es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 70 años y un valor de reposición
nuevo de u$s 1.800 el metro cuadrado.

% de duración: 37 X 100 = 52,85 %

Referencias de búsqueda:

El porcentaje obtenido es que debe ser buscado en la tabla en la columna

de “edad en % de vida probable” y ver a cuál de los Nros. de referencia se
acerca más el porcentaje obtenido. En este caso se encuentra entre el
Nro. 52 y Nro. 53 y como el porcentaje está más cerca del 53 tomamos
este número como referencia.

Siguiendo el lineamiento de lo planteado que es un inmueble en buen

estado buscamos en la tabla “Estados de Conservación” los valores que
 correspondan. En este caso por tratarse de bueno nos posicionaremos en
2,5.

De la intersección surge el 45,35 %, que sería el porcentaje de la

depreciación obtenida.

Teniendo en cuenta que la Tabla de Ross-Heidecke castiga al valor de una

forma excesiva a continuación se expone la fórmula para expresar su
coeficiente:

Aplicada la fórmula el coeficiente de actualización será del 0,7733%,

teniendo un valor promedio de U$S 1.391,94 por metro cuadrado.

tabla_de_ross_heidecke.pdf
26.4 KB
Tabla de Ross-Heidecke (s/f). En Reporte inmobiliario.
5 19

Tema 3: Tasaciones de terrenos irregulares

Simetría es la propiedad que tienen algunas figuras de aparecer en

forma equilibrada y armoniosa, ya que por estar distribuidas de
manera tal con respecto a un punto o una recta constituyen un
conjunto armónico, es decir que debe existir una proporción
adecuada de las partes de un todo entre sí. La figura que más
resalta es la armonía.

C E N T RO D E S I M E T RÍ A E J E D E S I M E T RÍ A

Es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de una línea recta o curva.

C E N T RO D E S I M E T RÍ A E J E D E S I M E T RÍ A
Es la línea recta que pasa por el centro de una figura y divide a la misma de dos partes iguales., sobre la cual
giran ambas partes. Se dice que cuando una figura tiene eje de simetría es cuando haciéndola girar sobre el
supuesto eje superponiendo una de las partes sobre la otra coinciden exactamente en toda su extensión.

Para el caso de los terrenos irregulares esta simetría no se cumple, ya que hasta ahora se vieron
las tablas de frente fondo para la aplicación de terrenos de forma regular para poder calcular su
valor. No extraño encontrar terrenos que no tengan esa regularidad, producto de ensanches o
remodelaciones. Aparecen terrenos que en su frente o en su fondo sus medidas son dispares y a
veces muy dispares entre sí.

Podemos decir que las irregularidades pueden ser: Leves o Graves y esa irregularidad puede
operar a modo favorable o desfavorable.

En aquellos casos en que la irregularidad presenta poca importancia se introduce el concepto de

“fondo relativo”, donde se divide la superficie del lote por su frente: El fondo relativo es el fondo de
un terreno idealizado de forma regular.

Ejemplo 1

FR: Fondo Relativo

FR = Área (m2)
Frente (m)

Para el caso de un terreno medial que posee por su frente 10 mts y por su fondo 40 mts. O sea que su
superficie sería de 400 mts2. Pero en su fondo existe una parte del terreno donde tiene una irregularidad,
que abarca una superficie total de 20 m² en menos de superficie.
Ejemplo 2

Para el caso de un terreno medial que posee por su frente 10 mts y por su fondo 40 mts. O sea que su
superficie sería de 400 mts2. Pero en su fondo existe una parte del terreno donde tiene una irregularidad,
que abarca una superficie total de 20 m² en más de superficie.
Ejemplo 3

Para el caso de un terreno medial que posee por su frente 10 mts y por su fondo 40 mts. O sea que su
superficie sería de 400 mts2. Pero en su fondo existe una parte del terreno donde tiene una irregularidad,
que abarca una superficie total de 32 m² en menos de superficie.
Coeficientes de terreno en esquina
Siempre se utilizó el concepto de que los lotes ubicados en las esquinas poseen un “mayor valor
unitario” que los lotes mediales próximos como también el origen de la “plusvalía” (aumento de
precio) obedece a factores positivos que inciden sobre ellos, tales como construcción de

edificios, ayudando a tener mejores ventilaciones, proyectar locales comerciales con mejores y
mayores vidrieras, etc. Por todo lo expuesto ha dado lugar a que los lotes en esquina se les
reconociera un porcentaje mayor en el valor que antiguamente era de un 25% de manera uniforme.

En la Argentina, las normas del Banco Hipotecario Nacional establecían los siguientes

porcentajes:

Sectores comerciales centrales: 25% a 35%.

Sectores comerciales en general: 20% a 25%.

Sectores familiares de alto valor: 15% a 20%.

 Sectores familiares comunes: 10%.

Este procedimiento es objetado por los tasadores, ya que manifiestan que el mismo es un método
empírico y en gran parte la tasación depende de la visión personal del profesional y de factores
que contribuyen en forma negativa o positiva dependiendo de la característica de la zona.

Tabla de Valvano
El Ing. Valvano propone su método y haciendo un análisis de los sistemas usuales de
coeficientes y dice que “Para la determinación del coeficiente de valorización por esquina es
conveniente partir de la relación entre la superficie del lote y la suma de los frentes, ya que ello es

un índice de las ventajas que posee un lote en esquina con respecto a uno de las mismas
medidas, pero medial”.

Por ubicación en esquina:

Criterio-del-Ingenierio-Valvano.pdf
19.4 KB

Nota. Tabla de Valvano. Recuperado de: http://tasacionesprofesionales.com/materiales/Criterio-

del-Ingenierio-Valvano.pdf

n: Índice de utilización. Se entiende por esto no solo la mayor superficie edificable según las
ordenanzas municipales, sino la mayor rentabilidad proveniente además de la buena iluminación y
ventilación, mejor acceso, desarrollos de negocios en planta baja.
 Tabla I: Zonas céntricas comerciales: Alto valor comercial en planta baja y de escritorios o
residencias en pisos altos.

Tabla II: Comercial y residencial intermedia: Apta para edificios en Propiedad Horizontal.

Tabla III: Familiar o residencial con algunos pequeños comercios: Edificación en 1 o 2 plantas. No
es una zona de Propiedad Horizontal.

Tabla IV: Bajo valor de la Tierra, Barrios en formación: En esta zona la tabla debe aplicarse solo si
el tasador aprecie posibilidades comerciales de la esquina, ya que en general esta no existe o es
insignificante.

Ejemplo

Tomando en cuenta que un lote de terreno ubicado en sector céntrico mide: por la Calle a = mide 14,00 m
con un valor de U$S 210 x mt2. por la Calle b = mide 12,00 m con un valor de U$S 200 x mt2. Teniendo en
cuenta que:

n = Índice de Utilización
F = Suma de ambos frentes
f = Frente de mayor valor.
Una vez obtenido el valor n y sabiendo que el mismo se encuentra emplazado en una zona
comercial se deberá buscar su coeficiente en la Tabla I donde su valor será 0,22 y el otro
coeficiente en la Tabla de Tribunal de Tasaciones de la Nación (14 x 12), por tanto, se aplicará la
siguiente ecuación:

PN: Precio Normalizado.

PUE: Precio Unitario en Esquina.
Ctt: Coeficiente Tabla del Tribunal de Tasaciones.
Ce: Coeficiente en esquina (Valvano).

PN = PUE x Ctt x Ce
PN= U$S 210 x 1,58 x 1,22
PN= U$S 404,80 m²
6 19

Tema 4: Valor Plotagge

El valor plottage se refiere a la plusvalía que adquiere la

reunión de dos o más lotes en función de las ventas o
beneficios económicos que dicha reunión produzca.

Parecería que existe una contradicción con la ley económica que a mayores superficies de
terreno corresponden menores valores unitarios, por la sencilla razón que existe una menor
cantidad de comparadores capacitados financieramente para exponer grandes cantidades de
capital.

Pero existen grandes centros urbanos de importancia, donde dicha ley económica se halla

superada por existencia de grandes consorcios de capital que están necesitados de adquirir, en
centros comerciales, fracciones de grandes dimensiones para la instalación de negocios y
comercios de tipo especial, como lo son los supermercados, grandes hoteles, salas de
espectáculos, galerías comerciales, etc.

Por lo general dicha sobrestimación de los valores normales de la zona se produce en los núcleos
de tipo comercial, pero a veces también se opera en zonas residenciales de viviendas colectivas y
obedece, a las economías de tipo constructivo que pueden resultar al ejecutar un edificio de
departamentos u oficinas de dimensiones mayores a las que sería posible en un lote normal.- Los
tribunales de Nueva York definieron el valor plottage como el porcentaje añadido al valor sumado
de dos o más lotes pertenecientes a un mismo propietario y que debe tomarse en cuenta cuando
el terreno está baldío o edificado con un solo edificio, abarcando todo el terreno.
Es admisible ponderar el valor plottage en un 10% a un 20% del valor de los lotes individuales
sumados, pero siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezcan realmente una ventaja, ya
que el exceso de medidas innecesarias puede resultar también un factor negativo.

El Tribunal de Tasaciones de la Nación admite como criterio racional que el valor no debe surgir
estrictamente de la aplicación de un porcentaje, sino del estudio económico y de las ventas que
resultan del anexamiento de lotes. Hay ciertos tipos de edificios de departamentos, de oficinas,
hoteles, que requieren un mínimo de servicios determinados (entrada, hall, caja escalera,

ascensores, etc.), cuya incidencia repartida con un menor número de unidades puede ser
antieconómica. Cuando la anexión de un lote lindero permite repartir esos costos con una parte
del edificio que se agrega y que ya se encuentra con dichos servicios proyectados y
presupuestados, esa economía nos conduce a fijar el monto del valor plottage.
7 19

Cierre de la unidad

¿Cómo procede el tasador a valuar terrenos urbanos?

El tasador analiza los valores venales.

Comparativamente determina el precio unitario para cada metro cuadrado.

Según su criterio aplica % de plusvalía o castigo.

Determina el precio normalizado una vez de aplicado.

 Bibliografía

de referencia

ARTEMIO DANIEL AGUIAR. (2000) Manual de Tasación Inmobiliaria Urbana y Rural - Edit.Juris, Rosario.

Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

DANTE GUERRERO. (1994) Propiedades Urbanas y Rurales – Edit. Librería y Edit. Alsina, Bs. As

GERMAN GOMEZ PICASSO- JOSE ROZADOS. (2006) Tasación de Inmuebles El valor de

Mercado –Edit. BRE Bs. As.

MARCELA IBÁÑEZ-ANTONIO TOPALLAN. (2008) Elementos de la Tasación – Edit. Alveroni. Argentina.

NORBERTO J. NOVELLINO (2008) Tasación y Subasta Judicial – Edit. García Alonso, Bs. As.
8 19

Introducción a la unidad

¿Qué es la Propiedad Horizontal?

Contenidos de la unidad
 Tasación de inmuebles en propiedad horizontal.
1

2 Ex ley 13512 y artículos reformados.

3 Métodos. Coeficientes.

Veremos teoría y ejemplos de cálculos de Valor de la Tasación del Inmueble. Asimismo, se

adjuntan la Ley 13.512 y un listado con los artículos reformados.

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Te invitamos a recorrer el contenido de la unidad.

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9 19

Tema 1: Tasación de inmuebles en propiedad

horizontal

La Propiedad Horizontal nace en nuestro país como una nueva forma de dominio y estuvo
legislada mediante la Ley 13.512 y su Decreto Reglamentario (Derogada).

Actualmente, incorpora y modifica algunos de sus artículos

en el nuevo Código Civil y Comercial (Arts. 2037 al 2072).
Como concepto se puede decir que cada propietario será
dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del
edificio, o indispensables para mantener su seguridad...”

Según Chandías dice que son cuatro los factores que conforman el valor de un departamento
sometido a la propiedad horizontal:

La parte de propiedad exclusiva.

La parte común del edificio según lo dispuesto en el Reglamento de

Copropiedad y Administración.
 El terreno donde se levantó el edificio.

La parte común del inmueble que haya sido destinada en el Reglamento

como de uso exclusivo.

Chandías a su vez nos dice que “ el valuador debe admitir que un terreno vendido en propiedad
horizontal debe tener un precio mayor que aquel que no haya sido afectado a este régimen, ya que

para los primeros tendrán una demanda mayor, y tanto mayor será esa demanda cuanto más
departamentos existan”. Para el caso de los inmuebles que no estén sometidos a este régimen
tendrá que tenerse en cuenta el aprovechamiento del suelo, el espacio aéreo y los beneficios y
restricciones que le proporcione el Código de Planeamiento Urbano.
10 19

Tema 2: Ex ley 13512 y artículos reformados

Ley 13512 del 13_10_1948.pdf

118.3 KB

Información legislativa. (1948). Propiedad horizontal. Recuperado el 30 de octubre de 2019 de:

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/45000-49999/46362/norma.htm

LEY 13512(ARTICULOS REFORMADOS).pdf

16.3 KB

Basado en Información legislativa. (1948). Propiedad horizontal. Recuperado el 30 de octubre de 2019 de:

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/45000-49999/46362/norma.htm
11 19

Tema 3: Métodos. Coeficientes.

Elementos que inciden en el precio

A los efectos de poder determinar el valor de un inmueble podemos decir que existen elementos
que inciden en el precio a saber:
 1

Ubicación del Edificio. (Zona donde está emplazado)

La ubicación del edificio generalmente determina el tipo de construcción y la categoría del mismo.
Por lo general las construcciones grandes con unidades pequeñas y de una calidad constructiva
barata no coincide con un barrio de una categoría superior, y al revés un edificio con detalles de
categoría con unidades funcionales amplias no sería redituable la inversión en una zona donde
no se compatibilice con este tipo de edificio. Como uno de los elementos importantes en cuanto a
su ubicación en la propiedad horizontal, está relacionado con los medios de transporte en
general, accesibilidad, pavimento, negocios, etc.
 2

Diseño arquitectónico del Edificio y de la Unidad. (Distribución

de las unidades funcionales)

En cuanto al diseño arquitectónico se debe observar el tipo de arquitectura con el que fue
concebido, los materiales y los detalles de terminación, la cantidad de unidades funcionales que
lo componen, su capacidad y funcionalidad y tipos de servicios y comodidades en general.
 3

Ubicación de la Unidad dentro del Edificio

La ubicación del departamento en el conjunto será positiva o negativa, dependiendo de su

ubicación dentro del edificio. Como regla general el público tiene preferencia por los pisos altos,
ya que en estos existe mayor luminosidad y ventilación. Esta regla deja de cumplirse cuando la
unidad funcional está ubicada sobre avenidas o mucho tráfico vehicular, por cuanto son mucho
más ruidosos. La tendencia baja aún más cuando se trata de planta baja o departamentos
internos, ya que los mismos tienden a ser oscuros con algunas excepciones. Además, se prefieren
mucho más los inmuebles al frente que los de contra frente o laterales.
 4

Superficies: Propia y Común

La relación que existe entre la superficie propia y la superficie común se destaca a través de un
elemento numérico que dicta la relación del aprovechamiento entre lo construido y el espacio
común.
 5

Coeficiente de participación del Reglamento de Copropiedad

El coeficiente que figura en el Reglamento de Copropiedad es un elemento muy importante. Este

coeficiente es el que regula el grado de participación de cada uno de los propietarios en las
expensas y partes comunes. Este no es un factor determinante del precio, es sólo referencial.
Como característica el coeficiente es estático mientras que el precio es variable.
 6

Locales comunes

Es habitual destinar partes de uso común con el fin de solventar expensas, u otros arreglos con el
fin de no trasladar nuevos costos a los propietarios. El monto de esta renta incide de forma
directa sobre el precio de cada unidad, aunque a veces de un modo que no siempre es favorable,
ya que dependerá de los siguientes factores:

Si la renta obtenida es mayor, igual o menor que las expensas comunes.

Si la renta capitalizada compensa la inversión suplementaria que representa el área

ocupada por el inquilino.
 7

Estado de conservación del departamento y mejoras

introducidas

El estado de conservación y las mejoras introducidas a las unidades funcionales por los
propietarios introducen en las mismas una bonificación o un castigo en el precio de las mismas.
Las mejoras introducidas no deben afectar las partes comunes del edificio ni el diseño
arquitectónico del mismo, ya que esto produce un perjuicio para el conjunto. Es dable destacar
que un edificio afectado a la propiedad horizontal está compuesto por unidades funcionales y
éstas son parte de un todo y al momento de la formación de precios una en cierta manera va a
depender de la otra.

Método directo comparativo

Con el fin de determinar el valor de venta de este tipo de inmuebles, el método más aconsejable

es el método Directo Comparativo. Este método tiene por fin comparar antecedentes de ventas u
ofertas de departamentos con características similares, ubicadas dentro de los mismos sectores
donde se realizó la operación inmobiliaria. Así como para el caso de los terrenos, el “lote tipo” es
de 11 mts. de frente x 30 mts. de fondo (Fitte-Cervini), la siguiente tabla nos explica el ideal para
“departamentos tipo” cuyo coeficiente es igual a 1 con los siguientes requisitos:

Departamento "ideal tipo"

Ubicación 3º piso
Planta Al frente
Categoría Estándar

Estado Usado a nuevo

Superficie 120 mts2

Normas de homogeneización de las superficies propias

A los efectos de realizar la tasación de este tipo de inmuebles debemos tener en cuenta que las
superficies propias de las unidades funcionales de acuerdo a su construcción, están compuestas
por superficies cubiertas, semicubiertas, descubiertas, balcones, galerías, etc. Se hace necesario

ponderar o depreciar dichas superficies y con el fin de uniformar características de las partes de
la unidad funcional lo haremos a través ciertas “normas de homogeneización” a saber:
 Superficies Propias de departamentos (vivienda): 100%.

Dependencias (separadas del cuerpo principal): 40 a 70%.

Galerías: 50%.

Balcones cubiertos: 30 a 35%.

Balcones terraza (incluida la sup. del balcón): 30%.

Bauleras y/o depósitos: 25%.

Patios y terrazas (en forma acumulativa): Hasta 30 mts2: 15%.

Desde 30 a 60 mts2: 10%.
De más de 60 mts2: 5%.

Jardín, ponderación según sus características: 5 a 15%.

Coeficientes
De acuerdo a las características de los departamentos aplicaremos los siguientes coeficientes:

Coeficiente de ubicación del edificio

Con el fin aplicar un coeficiente a la ubicación del edificio podemos decir que es un elemento subjetivo, ya
que este se verá favorecido por sus medios de transporte, por su barrio, etc., por cuanto se recomienda
utilizar antecedentes con ubicaciones similares y su evaluación debe dejarse librada al criterio del tasador.
Coeficiente de ubicación del departamento según el piso

En este caso haremos la diferencia entre los edificios que poseen ascensor y los que no lo poseen:

Edificios con ascensor

Planta Baja: 0,90

1er. Piso: 0,96

3er. Piso: 1,00

4to. Piso:1,02

5to. Piso: 1,04

6to. Piso: 1,06

7mo. Piso: 1,08

8vo. Piso: 1,10

9no. Piso: 1,11

Del 13er. Piso en adelante: Será a juicio del tasador sin superar el 1,15.

Edificios sin ascensor

Planta Baja: 1,00

1er. Piso: 0,97 a 0,98

2do. Piso: 0,95

3er. Piso: 0,85 a 0,90

Último piso con terraza expuesta: Se aplica el coeficiente del piso, menos 0,04.
Edificios de una sola planta: Coeficiente 1,00 (incluye terraza expuesta).
Coeficiente de ubicación del departamento en planta

Con vista al frente: 1,00

Con vista a amplio espacio libre de contra frente: 0,95

Con vista a patios interiores o mínimo contra frente: 0,90

Coeficientes de ubicación del dpto. en esquina o frente a plaza o parque

Departamento en esquina: 1,00

Departamento con vista a plaza o parque: 1,05 a 1,10

Coeficientes de características constructivas del edificio

Económica: 0,85 a 0,94

Estándar: 0,95 a 1,04

Buena sin servicios centrales: 1,05 a 1,14

Buena con servicios centrales: 1,15 a 1,25

Muy Buena con servicios centrales: 1,26 a 1,50

Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del dpto.

Se considera una depreciación, pero más atenuada que la que surge de las curvas de Ross - Heidecke para
valores físicos, ya que en el valor venal solo se deprecia la parte correspondiente a la construcción,
manteniéndose constante el valor del terreno, por cuanto se enuncia la siguiente ley:

C: Coeficiente.
K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross- Heidecke.

Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento

Superficie cubierta propia

Coeficiente de superficie
homogeneizada

30 1,35

40 1,30

50 1,25

60 1,20

70 1,15

80 1,10

90 1,08

100 1,05
 110 1,03

120 1,00

Coeficiente de oferta

En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al que inicialmente es
pretendido, este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda:

C= 1,00 a 1,20

Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble

La existencia de pocos departamentos en un inmueble hace que la incidencia del valor de la tierra aumente
y esto produce que se vea reflejado en el valor de venta.

C= 0 > 1,05

Ejemplo de tasación aplicando coeficientes

Inmueble a tasar:
Para el supuesto de tener que tasar un departamento que tiene una superficie de 65 m², ubicado
en 5.º piso, con vista al frente. En cuanto a sus características constructivas podemos decir que
son muy buenas y estado de conservación también es muy bueno, antigüedad de 16 años. La vida

probable es de 60 años.
 Desarrollo:
A los efectos de poder determinar el valor de la tasación buscaremos, en este caso dos
antecedentes en la zona y se aplicarán los coeficientes para arribar al valor deberá determinarse:

Valor Unitario del m² = Valor / Superficie.

Coeficiente de Superficie propia homogeneizada.

Coeficiente de Ubicación según el piso.

Coeficiente de Ubicación del departamento en Planta.

Coeficiente Característica Construcción del Edificio.

Coeficiente de depreciación por edad y estado utilizando Ross-Heidecke.

Valor homogeneizado.

Antecedente 1

Encontramos un departamento de 60 m² situado a dos cuadras del departamento en cuestión con

ascensor, ubicado en el 6.º piso, externo y al contra frente con vista a patios interiores. Sus detalles de
construcción son estándar y el estado de conservación es muy bueno, Antigüedad de 13 años. Valor de
venta U$S 120.000.

Valor Unitario del m² = Valor / Superficie

Valor Unitario del m² = U$S 120.000 / 60 m ²

Valor Unitario del m² = U$S 2.000

Coeficiente de Superficie propia homogeneizada 1,20

Coeficiente de Ubicación según el piso 1,06

 Coeficiente de Ubicación del departamento en Planta 0,90

Coeficiente Característica Construcción del Edificio 0,95

Coeficiente de depreciación por edad y estado 0,93

(Cálculo del % de duración (Ingreso a la Tabla de Ross Heidecke)).

N= Antigüedad x 100 = N= 13 x 100 = 1.300

Vida Probable = 60 años N = 1.300 / 60 =
N= 21,67%

Teniendo en cuenta un Estado de conservación 1,5 y posicionándonos entre el 21 y 22 de la Tabla y por

encontrarse más cerca del 22 el resultado es 13,448%.
Coeficiente de depreciación por edad y estado.

Antecedente 2

Como segundo antecedente encontramos publicado un departamento de 70 m² ubicado en la misma

cuadra del departamento en cuestión con ascensor, ubicado en el 3.º piso, externo y al frente con buena
vista. Sus detalles de construcción son excelentes y el estado de conservación es muy bueno, Antigüedad
de 23 años. Valor de venta U$S 135.000.
 Valor Unitario del m² = Valor / Superficie
Valor Unitario del m² = U$S 135.000 / 70 m ²

Valor Unitario del m² = U$S 1.928,57

Coeficiente de Superficie propia homogeneizada. 1,15

Coeficiente de Ubicación según el piso. 1,00

Coeficiente de Ubicación del departamento en Planta. 1,00

Coeficiente Característica Construcción del Edificio 1,30

Coeficiente de depreciación por edad y estado. 0,87

(Cálculo del % de duración (Ingreso a la Tabla de Ross Heidecke)).

N= Antigüedad x 100 = N= 23 x 100 = 2.300

Vida Probable = 60 años N = 2.300 / 60 =
N= 38,33%

Teniendo en cuenta un Estado de conservación 1,5 y posicionándonos entre el 38 y 39 de la Tabla y por

encontrarse más cerca del 38 el resultado es 26,244%.

Coeficiente de depreciación por edad y estado.

C= 1 - (K)
2

C = 1-(26,244% /2)
C = 1 - 13,12%
C = 1 – (K)2
C = 1 – (13,12)
100
C = 1 – 0,13
C = 0,87
Determinación del coeficiente final:
1,15 x 1,00 x 1,00 x 1,30 x 0,87 = 1,30
Valor unitario del m² cuadrado Homogeneizado:
U$S 1.928,57 / 1,30 = U$S 1.483,52
Determinación de Precio Unitario en zona (P.U.Z.):
P. U. Z. = SUMATORIA DE $ / M² N° DE ANTECEDENTES
Cantidad de antecedentes recolectados:
Antecedente 1= U$S 1.980,20
Antecedente 2= U$S 1.483,52

P.U.Z.= U$S 1.980,20 +U$S 1.483,52

P.U.Z.= U$S 3.463,72
P.U.Z.= U$S 3.463,72 / 2

P.U.Z.= U$S 1.731,86

Respuesta de la tasación

Valor Homogeneizado en zona del m² = U$S 1.731,86

Coeficiente de Superficie propia homogeneizada. 1,15

Coeficiente de Ubicación según el piso. 1,15

Coeficiente de Ubicación del departamento en Planta. 1,00
Coeficiente Característica Construcción del Edificio 1,35 Coeficiente de depreciación por edad y
estado. 0,91

(Cálculo del % de duración (Ingreso a la Tabla de Ross Heidecke)).

N= Antigüedad x 100 =
N= 16 x 100 = 1.600
Vida Probable = 60 años
N = 1.600 / 60 =

N= 26,67%
Teniendo en cuenta un Estado de conservación 1,5 y posicionándonos entre el 26 y 27 de la Tabla
y por encontrarse más cerca del 27 el resultado es 17,171%.

Coeficiente de depreciación por edad y estado.

C= 1- (K)
 2

C = 1-(17,171% /2)

C = 1 - 8,59%
C = 1 – (8,59)
100
C = 1 – 0,09

C= 0,91

Determinación del coeficiente final:

1,15 x 1,15 x 1,00 x 1,35 x 0,91 = 1,62

Valor de la Tasación del Inmueble:

U$S 1.731,86 x 1,62 x 65 mts. = U$S 182.364,86
12 19

Cierre de la unidad

¿Qué es la Propiedad Horizontal?

La Propiedad Horizontal nace en nuestro país como una nueva forma de dominio y estuvo
legislada durante muchos años mediante la Ley 13.512 y su Decreto Reglamentario. Y
actualmente regida por el Código Civil y Comercial e incorpora y modifica algunos de sus artículos
en el nuevo Código Civil y Comercial (Arts. 2037 al 2072). En su primer párrafo dice: “Cada
propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y

sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad...”
 Bibliografía

de referencia

ARTEMIO DANIEL AGUIAR. (2000) Manual de Tasación Inmobiliaria Urbana y Rural - Edit.Juris, Rosario.

Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

DANTE GUERRERO. (1994) Propiedades Urbanas y Rurales – Edit. Librería y Edit. Alsina, Bs. As

GERMAN GOMEZ PICASSO- JOSE ROZADOS. (2006) Tasación de Inmuebles El valor de

Mercado –Edit. BRE Bs. As.

MARCELA IBÁÑEZ-ANTONIO TOPALLAN. (2008) Elementos de la Tasación – Edit. Alveroni. Argentina.

NORBERTO J. NOVELLINO (2008) Tasación y Subasta Judicial – Edit. García Alonso, Bs. As.
13 19

Introducción a la unidad

¿Qué significa Tasación de Semovientes?

Contenidos de la unidad

Tasación de semovientes.
1

2 Tasación de obras de arte.

3 Modelos de planillas de tasaciones.

 Consideraciones generales al momento de la Tasación.
4

Comenzar la unidad
Te invitamos a recorrer el contenido de la unidad.

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14 19

Tema 1: Tasación de semovientes

Etimológicamente, define la palabra “semoviente” como

proveniente del latín movens cuyo significado es “que se
mueve por sí solo”. Otra definición según la Real Academia
Española: “dícese de los bienes consistentes en ganado”.

Para arribar a la tasación de semovientes, al igual que la tasación de los bienes muebles en
general, deben tenerse en cuenta tres aspectos básicos cuya influencia está ligada a factores
intrínsecos y extrínsecos haciendo éstos una metodología empírica de la tasación:

Aspectos:

Aspecto jurídico.

Aspecto técnico.

Aspecto económico.
 1

Factores intrínsecos
Podemos decir que dentro de estos factores se encuentran elementos que destacan los tipos de
raza, pedigrí, aptitud reproductiva, categorías (si son terneros, novillos, novillitos, vaquillonas,
vacas en reproducción, vacas secas y toros), fertilidad, pubertad, capacidad de cruzamiento con
otras razas, mejoramiento de sus prestaciones (carne-leche), peso, talla, alzada, rapidez en
crecimiento y engorde, resistencia a las enfermedades, estado sanitario, registro de vacunación,

marcas y señas, trazabilidad, entre otros. Se entiende por “trazabilidad” según una definición
internacional como “aptitud de reconstruir la historia, uso o la localización de un producto por
medio de identificaciones registradas”. En este sentido el término de trazabilidad puede estar
referido a:

Origen de los animales.

La historia de los procesos aplicados a los animales.

Distribución y ubicación de los productos en los lugares de venta.

La trazabilidad del ganado y de las carnes es una herramienta que permite demostrar que los
documentos que acompañan a las carnes exportadas (certificado sanitario, certificado de
autenticidad) se asocian de forma directa al producto. En esos documentos refieren a las carnes

que provienen de determinados animales que cumplen con condiciones específicas, de forma tal
que se permita trazar hacia atrás para identificar los predios que intervinieron en el proceso
productivo de un determinado animal. Para el supuesto de encontrarse una sustancia no
permitida en el proceso o en caso de disconformidad del producto, la trazabilidad permite

identificar la etapa del proceso y reparar al mismo sancionando al productor en caso de haber
infringido la reglamentación.
 La trazabilidad es un sistema que permite seguir el rastro de un producto, en este caso de los
animales, desde el campo hasta el frigorífico cumpliendo dos etapas:

1 Identificación del animal: Identificación de los productores y

de los subproductores de la faena hasta el consumidor.

2 Etiquetado.

Definiciones de sistemas de identificaciones de animales.

Marca a fuego

Es un sistema que existe en Argentina y en la mayoría de los países ganaderos. Es obligatoria para todo
animal la marca a fuego y se utiliza en el sistema grupal. El diseño de la marca debe ser único e irrepetible
y debe ser registrado en la Oficina de Marcas y Señales del Municipio al que corresponda.

Caravana

Es un adminículo de plástico o de goma resistente que se coloca con un trocar en el pabellón auricular del
animal y se fija con una grampa del otro lado de la oreja. Tiene la forma de una tarjeta y en ella se puede
grabar nombres, números, códigos de barra y microchips. La caravana se puede utilizar tanto en sistemas
grupales como individuales. También existen caravanas de cola, que adoptan forma de cinta y son
enroscadas en la cola del animal.
Tatuaje

Es el que se utiliza para marcar al ganado porcino y ovino, y al igual que la marca a fuego existe un registro
para ello.

Marca de oreja o señal

Es empleado para marcar también ganado porcino y ovino y también existe un registro.

Sistema basado en tecnología Laser

Es un sistema de caravanas con código de barras, permitiendo la lectura automatizada de los datos
incorporados.

Sistemas electrónicos o de radiofrecuencia

Es aplicable para la identificación de animales a quienes se les haya incluido microchips en caravanas, o
se les haya implantado los mismos en forma subcutánea.

2
Factores extrínsecos
Dentro de los factores extrínsecos podemos decir que son todos los factores que están
asociados con el entorno y que de alguna u otra forma condicionan la tasación del animal.

Las condiciones de la crianza, el engorde, el crecimiento y la producción están relacionadas en

gran medida en la zona que se encuentre haciendo referencia al clima, el suelo, las pasturas, las
aguadas, etc.

Relevamiento de información
La búsqueda de información para realizar la tasación es la parte más difícil por parte del tasador.

Dentro de los aspectos esenciales al momento de tasar un semoviente deben tomarse las
siguientes consideraciones.

1 Conocimiento de la raza a tasar.

2 Consulta a asociaciones de criadores de la raza que se trate, mercados,

ferias, consignatarios de hacienda.

Antecedentes de pedigríes y árboles genealógicos.

3

4 Estadísticas de remates y cotizaciones del Mercado de Liniers.

5 Datos relevantes de frigoríficos para aplicar al ganado destinado a su

faena.
Desde un aspecto económico de la tasación se recomienda conocer las distintas formas de
comercialización del producto para poder identificar y relacionar al semoviente con su finalidad.

Clasificación según modos de venta

Las formas de ventas de los animales pueden clasificarse en:

Directa o Privada: Por medio de un invernador o frigorífico.

A través de consignatario.

A través de Ferias:
Comunes:
1) Invernada y cría.
2) Mercado Concentrador. (Gordo para faena).

Especiales:
1) Exposiciones.
2) Muestras.
3) Particulares.

Clasificación según aspectos sanitarios

Los animales poseen un aspecto sanitario y pueden clasificarse en:

V A C U N A C I Ó N O BLI G AT O RI A V A C U N A S O PTAT I V A S O V O LU N TA RI A S

Aftosa

Brucelosis
 V A C U N A C I Ó N O BLI G AT O RI A V A C U N A S O PTAT I V A S O V O LU N TA RI A S

Antiparasitarias.

Manchas y gangrena.

Queratitis.

Neumoenteritis.

Leptospirosis.

Vibriosis.
15 19

Tema 2: Tasación de obras de arte

El vocablo arte en cuanto a su procedencia etimológica

proviene del latín y ars/artis, que significa virtud, habilidad o
destreza para hacer algo.

Para los griegos en su siglo de “las luces de Pericles” arte, significaba hacer algo estético y bello
que tuviera una trascendencia sublime.

Aristóteles definió el arte como la capacidad de producir cualquier objeto orientada por la razón.

Kant distingue entre el arte mecánico donde tiene por objeto crear objetos bellos y arte estético
cuando este produce goce en la belleza y satisfacción intelectual de su creador.

Contemporáneos como Lessing con nuevas clasificaciones sobre las artes, originan
manifestaciones de influencia mutua entre la poesía, la pintura y la música. En este lineamiento
Zimmermman las clasifica en:

Artes de representación material (Arquitectura y Escultura).

Artes de representación perceptiva (Pintura y Música).

 Artes de representación del pensamiento (Literatura).

Salvat define a las bellas artes como todo aquello que tiene por finalidad la
expresión de la belleza, cuya manifestación se realiza a través de la
arquitectura, la escultura, la pintura, la música o la literatura.

Normalmente, se relaciona a las bellas artes con las antigüedades, pero no siempre es así, no
todas las artes son antiguas y viceversa.

Relevamiento de información
A los efectos de la tasación, el tasador debe tener como objetivo acceder a los conocimientos
básicos sólidos para determinar el origen, manufactura y valor de la obra de arte o antigüedad, no
solo para conocer su formación histórica, sino para aprender a identificar correctamente el bien y

poder reconocer su valor dentro del mercado comercial. Es importante averiguar el período o
época a la que pertenece la pieza, si se trata de un objeto producido en serie o en forma exclusiva,
si existen publicaciones o catálogos donde puede tenerse referencias.

Esculturas

Cuál es el material de composición, origen, tipo de producción y su autor.

Pinturas

Se debe averiguar la técnica utilizada, la currícula de su autor, su tendencia y la aceptación de sus obras
dentro de las exposiciones.
Mobiliarios

Averiguar el estilo que lo identifica, su época, tipo de madera.

Otros objetos

Tales como relojes o demás bienes suntuosos que no constituyen bellas artes, pero pueden conformar
parte de antigüedades, por cuanto es necesario conocer su valor y comercialización.
 Aplicación empírica
Lo más importante es saber reconocer entre arte y artesanía para tomar un punto de partida
correcto y recopilar la información necesaria para efectuar la tasación. Para ello haremos una
aplicación empírica basada en el objeto y en el creador del objeto.

O BJ E T O C RE A D O R D E L O BJ E T O I N FO RM A C I Ó N E C O N Ó M I C A

Origen, tipo de producción, estilo, posibilidades de un valor intrínseco (Ej.: realizado con metales y piedras
preciosas, material que lo compone), año o época, impacto de presentación, evaluación subjetiva de la
presentación, inclusión en catálogos y bibliografías nacionales e internacionales, evaluación de adquisición
y demanda actual, poder adquisitivo social en el lugar de comercialización.
 O BJ E T O C RE A D O R D E L O BJ E T O I N FO RM A C I Ó N E C O N Ó M I C A

Lugar de origen, época, si es de bellas artes, su curriculum vitae, tipo y estilo de bella arte, si es mobiliario
además tipo de producción, apreciación sobre el bien e impacto social (nacional e internacional). Ejemplo:
Artista plástico, referencias biobibliográficas, fecha y lugar de nacimiento, evolución de sus estudios y
aplicación del arte, maestros, influencias, tendencias, exposiciones, premios. Para mobiliarios: Producción
artesanal individual o empresa tradicional creadora de productos de estilo, origen, trayectoria e impacto
social, época, producción en serie limitada o exclusiva y única, impacto en el mercado y demanda nacional
e internacional.

O BJ E T O C RE A D O R D E L O BJ E T O I N FO RM A C I Ó N E C O N Ó M I C A

La base comercial generalmente está dada por el creador del bien, tendiente a mantener en muchas
ocasiones una cotización en plaza.

El informe del mercado local e internacional a través de catálogos y publicaciones en Internet.

Las galerías de arte, los anticuarios, las instituciones académicas de bellas artes, agentes de
comercialización y demás ámbitos culturales, sean oficiales o particulares.

Análisis del poder adquisitivo social.

16 19

Tema 3: Modelos de planillas de tasaciones

Planilla de arrendamiento anual agrícola

Ejemplo 1: Un campo con varios lotes con más de un cultivo anual.

Ejemplo 2: Un campo con cultivos alternados por año.

Datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional.

Planilla N°: Número de la planilla según registro.
Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación (Exclusivo para el TTN). Expediente N°:
Número de expediente según el registro.
Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe.
Valores unitarios del mercado de granos: Se consignarán los valores en pesos por quintal
de los cultivos dominantes.
Fuente: Se especificará la fuente de la información, por ejemplo: La Bolsa de Cereales.
Fuente rendimiento agrícola QQ/HA: Se consignará la fuente de información del dato de
rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el
rendimiento adoptado se desvíe de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de
Tasación.
Datos del Solicitante: Se consignarán los datos del solicitante, ubicación y finalidad de la
tasación.
Lote / año: Identificación de cada lote en el Ejemplo 1 y en el Ejemplo 2, se indicará el año de
producción considerado.
Cultivo: Producción: Soja, maíz, trigo, etc.
Superficie Agrícola: Superficie del lote en hectáreas.
Rendimiento: Rendimiento del campo en quintales por hectárea. Rendimiento
total: Rendimiento unitario por superficie cultivada.
Retribución arrendatario %: Porcentaje establecido como retribución para quien arriende el
campo. El tasador deberá manejarse con los valores usuales en la zona.
Retribución arrendatario $: Cantidad en pesos por el arrendamiento según el cultivo
correspondiente. Si se cultiva más de un producto por año, deberá consignarse cada monto
por cultivo.
Valor Arrendamiento anual $: Valor correspondiente a la locación por año. Si se cultiva más
de un producto por año, deberá consignarse el valor sumado de la producción anual de
ambos cultivos.
Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha cultivo: valor unitario por cultivo realizado en el
lote.
Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha total: Suma de los valores unitarios por cultivo,
por año.
Indicadores: QQ/ha equivalente: expresión en producción unitaria del producto dominante de
la zona.
Totales: Valor Arrendamiento Anual: Sumatoria Valor de arrendamiento anual. Totales:
Indicadores: $/ha total: Promedio de los valores de arrendamiento unitarios anuales.
Arrendamiento: Se consigna el monto anual del arrendamiento a que se ha arribado, en
$/año y en QQ equivalentes.
 Se adopta: Valor adoptado en $ para la tasación requerida, valor redondeado.

Planilla de arrendamiento anual ganadero

Datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. Planilla N°:
Número de la planilla según registro.
Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación (Exclusivo para el TTN). Expediente N°:
Número de expediente según el registro.
Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe.
Datos del Solicitante: Se consignarán los datos del solicitante, ubicación y finalidad de la
tasación.
Precio del animal $/kg: Precio unitario del animal en pie en el mercado de concentración
zonal.
Campo: Identificación del bien.
Superficie: Superficie del campo en hectáreas.
Rendimiento / ha: Rendimiento en kg de animal por hectárea que tiene el campo.
Rendimiento total: Kg de animal en pie que produce el campo anualmente.
Porcentaje retribución arrendatario: porcentaje fijado según uso en la zona. Retribución del
Arrendatario: Monto en pesos por el arrendamiento, en función del porcentaje usual en la
zona.
Valor Arrendamiento $/año: valor arrendamiento anual establecido
Fuente precio del animal: Se especificará la fuente de la información.
Fuente rendimiento por Ha: Se consignará la fuente de información del dato de rendimiento
del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento
adoptado se desvíe de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasación.
Se adopta: valor adoptado para la tasación, valor redondeado.
17 19

Tema 4: Consideraciones generales al momento de la

tasación

Al momento de realizar una tasación deben tenerse en cuenta algunas consideraciones generales
tendientes a efectuar la misma dentro de parámetros éticos, técnicos y de responsabilidad
profesional.

Para ello el tasador en el desarrollo de una valuación deberá:

Comprender y emplear correctamente los métodos y técnicas que sean

1
necesarias para producir una tasación veraz.

2 No realizar ninguna tasación en forma negligente y apurada que lo

llevarían a cometer una serie de errores que afecten de forma significativa
el resultado de la valuación.

Definir con antelación el propósito de la tasación y el cobro de honorarios

3
de la misma de acuerdo a la función a realizar.

4 Realizar una correcta recopilación de datos, analizarlos y conciliarlos

adecuadamente para llegar a una conclusión sobre el valor.

Considerar las alternativas posibles para poder realizar la tasación de

5
algún bien sea legal y físicamente posible.
 Determinar las condiciones del mercado del bien en cuestión a ser tasado
6
a efectos de analizar su oferta o demanda o escasez.

7 Al momento de realizar un informe de tasación por escrito debe hacerse

con claridad y precisión sin falsear ningún dato y adjuntando los
antecedes del cómo se arriba al valor determinado.

8 El informe de tasación debe llevar fecha en que se realiza, a quien va

dirigido, objeto de la tasación y firma del matriculado.

Como adjunto de la tasación se pueden añadir todos los supuestos que

9
afecten al análisis con sus comparables, obtenidos de empresas de
trayectoria y seriedad que apoyen dicho análisis.

10 Agregar de ser necesario una descripción del proceso de recolección de

datos con sus comparativos que refrenden el valor de la tasación.
18 19

Cierre de la unidad

¿Qué significa tasación de semovientes?

Etimológicamente define la palabra “semoviente” como proveniente del latín movens cuyo
significado es “que se mueve por sí solo”. Otra definición según la Real Academia Española:
“dícese de los bienes consistentes en ganado”.
 Bibliografía

de referencia

ARTEMIO DANIEL AGUIAR. (2000) Manual de Tasación Inmobiliaria Urbana y Rural - Edit.Juris, Rosario.

Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

DANTE GUERRERO. (1994) Propiedades Urbanas y Rurales – Edit. Librería y Edit. Alsina, Bs. As

GERMAN GOMEZ PICASSO- JOSE ROZADOS. (2006) Tasación de Inmuebles El valor de

Mercado –Edit. BRE Bs. As.

MARCELA IBÁÑEZ-ANTONIO TOPALLAN. (2008) Elementos de la Tasación – Edit. Alveroni. Argentina.

NORBERTO J. NOVELLINO (2008) Tasación y Subasta Judicial – Edit. García Alonso, Bs. As.
19 19

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