INFORME LEGAL Nº 1
CLIENTE: Empresa Comunal de Servicios Agrícolas y Ganaderos
Florentino Silva Zapata (en adelante ECSA Florentino
Silva Zapata)
MATERIA: Análisis de Terreno ubicado en “Comisaría El Morante”
de 3,235 Has
FECHA 05.08.2024
I. INTRODUCCIÓN:
El presente informe se realiza con la finalidad de:
a. Analizar la situación jurídica del terreno ubicado en Comisaría El Morante
(Distrito Cura Mori) de 3,235 Has.
b. Analizar las superposiciones existentes a la fecha de elaboración del
presente informe, sobre el terreno ubicado en Comisaría El Morante
(Distrito Cura Mori) de 3,235 Has.
c. Analizar las acciones legales viables respecto de las superposiciones
existentes a la fecha del presente informe.
II. ANTECEDENTES:
a. ECSA Florentino Silva Zapata acredita la propiedad del terreno ubicado
en Comisaría El Morante de 3,235 Has. con la siguiente documentación:
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- Certificado de Posesión No 006-98 otorgado por la Comunidad
Campesina San Juan Bautista de Catacaos.
- Acta de entrega de terreno de fecha 03 de diciembre de 1997 otorgada
por la Comunidad Campesina San Bautista de Catacaos.
- Escritura Pública de Adjudicación y Transferencia en propiedad de
forma definitiva sobre bien inmueble (terreno agrícola) de fecha 24 de
noviembre de 2014 celebrado entre la Comunidad Campesina San
Juan Bautista y ECSA Florentino Silva Zapata, reajustando el área a
3235 Has.
b. ECSA Florentino Silva Zapata ha intentado inscribir la Escritura Pública
en la Oficina Registral de Piura, sin embargo, no ha podido concretar la
misma, debido a la existencia de una observación pendiente de subsanar,
y que estaría relacionada a la ausencia de precisión y detalle de las
características físicas del predio adjudicado, en cumplimiento de lo
dispuesto por artículo 6.8 de la Directiva No 10-2013-SUNARP-SN.
c. Dicha observación no ha podido ser levantada hasta la fecha del presente
informe, considerando que, la Comunidad Campesina San Juan Bautista
ha cambiado de directiva, y los miembros no cuentan con sus poderes
inscritos para celebrar este tipo de actos en nombre de la Comunidad.
d. Desde el 2014 hasta la actualidad distintas empresas comunales
agrícolas y otros han logrado su inscripción en la zona, de las cuales 3
inscripciones han generado una superposición con el terreno de ECSA
Florentino Silva Zapata.
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III. ANÁLISIS DE LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES QUE GENERAN
SUPERPOSICIÓN CON EL ÁREA DE TERRENO DE ECSA FLORENTINO
SILVA ZAPATA:
1. Sobre el bien inmueble inmatriculado a favor del señor Retilano Agapito
Cubas Diaz, inscrito en la Partida N°11141529:
Según título archivado N°25598-2014 se observa la inmatriculación del predio
rural ubicado en Valle Sagrado Sector de Gancho Cortado – Catacaos, según
detalle siguiente:
a) El día 24 de abril del 2014, el señor Retilano Agapito Cubas Díaz, presenta a
la Oficina Registral de Piura, el formulario para la inmatriculación del predio
materia de análisis, adjuntado, una memoria descriptiva, certificado negativo
de zona catastrada y una Escritura Pública de Compraventa de fecha 23 de
diciembre del 1996, suscrita ante Notario Público de Bagua Grande, Luis
Alfredo Tuesta Gutierrez.
b) De la lectura de la citada Escritura Pública de fecha 23 de diciembre de 1996,
se detalla como tracto sucesivo el siguiente:
- Francisco Arroyo Fasio le vende a Juan Víctor Monja Pupuche en 1987.
- Juan Víctor Monja Pupuche le vende a Retilano Agapito Cubas Díaz en 1996.
- Retilano Agapito Cubas Díaz, inmatricula en el año 2014.
Sin embargo, del tracto sucesivo no inscrito que se describe en la Escritura
Pública de fecha 23 de diciembre de 1996, debemos observar lo siguiente:
- No se adjunta el contrato de compraventa otorgado por el señor Francisco
Arroyo Fasio a favor de Juan Víctor Monja Pupuche en 1987, por lo cual, no
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se tiene evidencia de la veracidad o real existencia de este, además, en la
Escritura Pública de 1996, se dice que el señor Francisco Arroyo Fasio era
posesionario más no propietario, por lo cual, no podría enajenar el inmueble.
- De la Escritura Pública de 1996, vemos que ninguno de los Comparecientes
domiciliaba en Bagua Grande, que es el lugar donde se suscribe la citada
Escritura Pública, sino que ambos estaban de paso por dicho lugar, teniendo
sus domicilios en un departamento diferente; aunado a ello, el predio materia
de transferencia también se ubicada en un departamento diferente.
- En la Escritura Pública de 1996, vemos que el señor Juan Víctor Monja
Pupuche, es iletrado, por lo cual, intervienen como testigos a ruego los
señores: Segundo Manuel Pesantes Martínez, Josue Salomón Zavaleta
Castro e Isidora Quincho Barrios (dos de dichos testigos son actualmente
propietarios de predios resultantes por independización).
c) Cabe mencionar que, la solicitud de inmatriculación de predio fue observada
por la Registradora Pública Rosa Elena Lazo Ruiz, por los motivos siguientes:
- El plano y memoria descriptiva estaban suscritos por un ingeniero verificador
que no estaba registrado para autorizar documentos referentes a la zona
registral de Piura.
- Existía dudas razonables sobre la autenticidad del título, por lo cual, oficiaron
al Colegio de Notarios de Amazonas para que verifique la autenticidad de
este.
- Hubo discordancia entre el área del predio señalada en la memoria
descriptiva y la del título.
d) Ahora bien, frente a tales observaciones, se ofició al Colegio de Notarios de
Amazonas para que confirme la autenticidad del Título contenido en la
Escritura Pública de 1996, sin embargo, quien respondió fue el Notario
Diógenes Celis Jimenez, más no el Colegio, y en dicha respuesta tampoco
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se precisa en que tomo, libro o foja del archivo notarial o regional, obra dicha
Escritura Pública.
Asimismo, respecto a la observación de la diferencia de área en la memoria
descriptiva y en al título materia de inscripción, esta había sido superada
debido a que la diferencia se encontraba dentro de la tolerancia registral.
e) Por otro lado, el Registrador solicitó información a la Superintendencia de
Bienes Nacionales – SBN, para que le indiquen si respecto del área que se
pretendía inmatricular existían procesos judiciales en curso y emita su opinión
al respecto; en respuesta de ello, la SBN emitió el informe N°128-2014/SBN-
DNR de fecha 25 de noviembre del 2014, en el cual concluyó lo siguiente:
f) La condición de “eriazo” de un predio no determina su titularidad, teniendo
como marco general que todos los terrenos que no tiene propietario a un
particular o a una Comunidad Campesina o Nativa, son de propiedad del
Estado, tal como lo señala el artículo 23 de la Ley N°29151.
g) En el presente caso, de no existir el reconocimiento del territorio, titulado a
favor de alguna Comunidad Campesina ante la Dirección Regional Agraria
de Piura, no se puede afirmar que tales terrenos le pertenezcan a dicha
Comunidad.
h) Asimismo, la escritura pública que forma parte de los anexos de la consulta,
no evidencia contener la transferencia de propiedad del bien, toda vez que el
anterior transferente otorgó solo el derecho de posesión.
i) De otro lado, la SBN no alberga información sobre los procesos judiciales que
recaigan en el predio materia de consulta.
j) Finalmente, se concluye que el referido predio corresponde a un predio de
propiedad estatal, debiéndose respetar el mismo ante posibles usurpadores.
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No obstante, lo dicho por la SBN de la revisión del Título Archivado, no se
evidencia que Registros Públicos haya tomado en cuenta el citado informe,
por lo que, procedió a inmatricular el inmueble a favor del solicitante Retilano
Agapito Cubas Díaz.
k) Descripción del predio
Área: 1,776.73 Hectáreas
Perímetro: 20, 294.85 metros lineales
Colindancias:
a. Por el norte: Con terrenos de posesión de la Comunidad Campesina
San Juan Bautista de Catacaos.
b. Por el sur: Con terrenos de posesión de la Comunidad
Campesina San Juan Bautista de Catacaos.
c. Por el este: Con terrenos de posesión de la Comunidad Campesina
San Juan Bautista de Catacaos.
d. Por el oeste: Con terrenos de posesión de la Comunidad Campesina
San Juan Bautista de Catacaos, de por medio un camino carrozable
antiguo.
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Tracto sucesivo registral y superposiciones de áreas
l) Ahora bien, luego de que el señor Retilano Agapito Cubas Díaz, lograra la
inmatriculación de inmueble a su favor, con fecha 23 de abril del 2014, en
la partida N°11141529 de los Registros Públicos de Piura, ha realizado la
independización de un total de 53 lotes, según detalle siguiente:
PARTIDA LOTE ÁREA
11178305 1 34.4550 ha.
11178306 2 29.0126 ha.
11178307 3 29.0126 ha.
11178308 4 29.0126 ha.
11178309 5 29.0126 ha.
11178310 6 29.0126 ha.
11178311 7 29.0126 ha.
11178312 8 29.0126 ha.
11178313 9 29.0126 ha.
11178314 10 29.0126 ha.
11178315 11 29.0126 ha.
11178316 12 29.0126 ha.
11178317 13 29.0126 ha.
11178318 14 29.0126 ha.
11178319 15 29.0126 ha.
11178320 16 29.0126 ha.
11178321 17 29.0126 ha.
11178322 18 29.0126 ha.
11178323 19 29.0126 ha.
11178324 20 29.0126 ha.
11178325 21 29.0126 ha.
11178326 22 28.9887 ha.
11178327 23 29.6930 ha.
11178328 24 30.3973 ha.
11178329 25 31.1016 ha.
11178330 26 28.7456 ha.
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m) Ahora bien, el predio del señor Retilano Agapito Cubas Díaz, así como las
partida independizadas y transferidas a terceros, se superponen con el área
de terreno perteneciente a ECSA Florentino Silva Zapata, tal como se
demuestra en la imagen siguiente:
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En esa línea de ideas, las partidas electrónicas (independizadas de la
partida matriz 11141529 del señor Retilano Cuba) que se superponen
con el área de terreno que corresponde a ECSA Florentino Silva
Zapata, son las siguientes:
n) A nombre del señor Retilano Agapito Cubas Díaz
PARTIDA FECHA DE ÁREA
INSCRIPCIÓN
11178357 26/08/2016 201.0658 Ha.
11178315 26/08/2016 29.0126 Ha.
11178314 26/08/2016 29.0126 Ha.
11178347 26/08/2016 28.7456 Ha.
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11178348 26/08/2016 28.7456 Ha.
11178349 26/08/2016 28.7456 Ha.
11178350 26/08/2016 28.7456 Ha.
11178351 26/08/2016 28.7456 Ha.
11178352 26/08/2016 28.7456 Ha.
11178353 26/08/2016 28.7456 Ha.
11178354 26/08/2016 28.9676 Ha.
11178355 26/08/2016 45.5227 Ha.
11178356 26/08/2016 43.1401 Ha.
11178305 26/08/2016 34.4550 Ha.
11178306 26/08/2016 29.0126 Ha.
o) A nombre de terceros
PARTIDA FECHA DE PROPIETARIO ÁREA
INSCRIPCIÓN
11178316 07/08/2019 Segundo Manuel Pesantes Martínez 29.0126 Ha.
11178313 16/02/2021 José Eusebio Salazar Toro y María 29.0126 Ha.
Angélica Niquen Tello
11178310 13/05/2019 Aparicio Quincho Barrios 29.0126 Ha.
11178307 07/05/2019 Isidora Quincho Barrios 29.0126 Ha.
11178308 07/05/2019 Isidora Quincho Barrios 29.0126 Ha.
11178309 07/05/2019 Isidora Quincho Barrios 29.0126 Ha.
11178311 05/06/2019 Silvia M Carrión de la Cruz 29.0126 Ha.
11178312 05/06/2019 Silvia M Carrión de la Cruz 29.126
Ahora bien, de las transferencias a terceros, detallamos lo siguiente:
p) Segundo Manuel Pesantes Martínez
El señor Segundo Manuel Pesantes Martínez, adquirió, del señor Retilano
Agapito Cubas Díaz, el predio inscrito en la partida 11178316 (independizado de
la partida matriz 11141529), según escritura pública N°76 de fecha 12.01.2018,
de compraventa por el precio de S/3,500.00 (Tres Mil quinientos con 00/100
soles), otorgada ante Notario Público de Jaén, Juan Abelardo Fernández Rojas,
e inscrita el día 07.08.2019.
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q) José Eusebio Salazar Toro y María Angélica Niquen Tello
Los señores José Eusebio Salazar Toro y María Angélica Niquen Tello,
adquirieron la propiedad del predio inscrito en la partida N°11178313
(independizado de la partida matriz 11141529), al haber sido declarados, como
únicos y universales herederos de la anterior propietaria, Margarita Trinidad
Salazar Niquen, quien a su vez, adquirió el inmueble del señor Retilano Agapito
Cubas Díaz, según escritura pública N°56-2018 de fecha 11.01.2018, de
compraventa por el precio de S/3,500.00 (Tres Mil quinientos con 00/100 soles),
otorgada ante Notario Público de Jaén, Juan Abelardo Fernández Rojas, e
inscrita el día 14.10.2019.
r) Aparicio Quincho Barrios
El señor Aparicio Quincho Barrios, adquirió, del señor Retilano Agapito Cubas
Díaz, el predio inscrito en la partida 11178310 (independizado de la partida
matriz 11141529), según escritura pública N°54 de fecha 11.01.2018, de
compraventa por el precio de S/3,500.00 (Tres Mil quinientos con 00/100 soles),
otorgada ante Notario Público de Jaén, Juan Abelardo Fernández Rojas, e
inscrita el día 13.05.2019.
s) Isidora Quincho Barrios
La señora Isidora Quincho Barrios, adquirió, del señor Retilano Agapito Cubas
Díaz, 03 predios:
- El predio inscrito en la partida 11178307 (independizado de la partida matriz
11141529), según escritura pública N°61 de fecha 11.01.2018, de
compraventa por el precio de S/3,500.00 (Tres Mil quinientos con 00/100
soles), otorgada ante Notario Público de Jaén, Juan Abelardo Fernández
Rojas, e inscrita el día 07.05.2019.
- El predio inscrito en la partida 11178308 (independizado de la partida matriz
11141529), según escritura pública N°63 de fecha 11.01.2018, de
compraventa por el precio de S/3,500.00 (Tres Mil quinientos con 00/100
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soles), otorgada ante Notario Público de Jaén, Juan Abelardo Fernández
Rojas, e inscrita el día 07.05.2019.
- El predio inscrito en la partida 11178309 (independizado de la partida matriz
11141529), según escritura pública N°62 de fecha 11.01.2018, de
compraventa por el precio de S/3,500.00 (Tres Mil quinientos con 00/100
soles), otorgada ante Notario Público de Jaén, Juan Abelardo Fernández
Rojas, e inscrita el día 07.05.2019.
t) Silvia M. Carrión de la Cruz
La señora Silvia M. Carrión de la Cruz, adquirió, del señor Retilano Agapito
Cubas Díaz, 02 predios:
- El predio inscrito en la partida 11178311 (independizado de la partida matriz
11141529), según escritura pública N°57 de fecha 11.01.2018, de
compraventa por el precio de S/3,500.00 (Tres Mil quinientos con 00/100
soles), otorgada ante Notario Público de Jaén, Juan Abelardo Fernández
Rojas, e inscrita el día 05.06.2019.
- El predio inscrito en la partida 11178312 (independizado de la partida matriz
11141529), según escritura pública N°58 de fecha 11.01.2018, de
compraventa por el precio de S/3,500.00 (Tres Mil quinientos con 00/100
soles), otorgada ante Notario Público de Jaén, Juan Abelardo Fernández
Rojas, e inscrita el día 05.06.2019.
- Cabe precisar que todas estas compraventas han sido suscritas ante el
mismo Notario Pública y en fechas coincidentes, mencionándose, además,
que dos de los nuevos propietarios (el señor Segundo Manuel Pesantes
Martínez y la señora Isidora Quincho Barrios) fueron testigos a ruego del
vendedor, Juan Víctor Monja Pupuche, en la transferencia de 1996, mediante
la cual, es señor Retilano Agapito adquirió el predio.
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2. Partida Electrónica No 11255382 del Registro de Propiedad Inmueble de
Piura – Empresa Comunal de Servicios Agropecuarios San Juan 1 SRL:
a) La Empresa Comunal de Servicios Agropecuarios San Juan 1 SRL
cuenta con un área inscrita de 2,038.2492 Has ubicada en el sector
Vega de Mera Zona El Morante, en el Distrito De Catacaos – Piura, a
través de un procedimiento de inmatriculación registral.
b) Dicha área de terreno le fue transferida en propiedad a ECSA por la
Comunidad Campesina San Juan Bautista de Catacaos mediante
Escritura Pública de Fecha 20 de octubre de 2012, determinándose las
siguientes colindancias:
NORTE ECSA Virgen del Tránsito y Virgen de Guadalupe
SUR ECSA Vencedores del 41
ESTE C.C. Catacaos
OESTE Terrenos varios (ECSA)
c) En la Escritura Pública en mención, se hace referencia que ECSA San
Juan 1 SRL viene ejerciendo posesión del terreno mencionado desde
el año 1994 y se dedica a la forestación y manejo del bosque seco en
época de lluvia, instalación de cultivos temporales, mejoramiento de
vías de acceso. Se indica también que viene tramitando la financiación
y ejecución de un proyecto integral de desarrollo que incluye la
perforación de un pozo tubular. Esta información no figura como
documentos insertos.
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Imagen inserta en la Escritura Pública
d) Con fecha 13 de noviembre de 2019 ECSA San Juan 1 SRL, realiza
como parte del trámite de inmatriculación, una renuncia de área,
quedando un total de 2,038.2492 Has.
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e) Con fecha 11 de octubre de 2013 COFORPI emite el Certificado
Negativo de Zona Catastrada No 00195-2013-OZPIU precisando que
el área materia de consulta, se encuentra en zona no catastrada.
f) Con fecha 26 de mayo de 2022 se extiende el Oficio No 426-
2022/GRP-490000 precisándose que la naturaleza del predio es rural,
g) El predio finalmente inmatriculado en la zona, cuenta con la siguiente
imagen:
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h) A la fecha de la suscripción del presente informe, no existe títulos
pendientes de calificación en la partida que hagan suponer alguna
transferencia de propiedad.
i) Sobre la fecha de inmatriculación, es necesario indicar que esta se
debe computar desde el día 25.06.2021, fecha en la que el título fue
presentado. Ello de conformidad con lo establecido en el artículo 68
del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos,
conforme se indica a continuación:
“Artículo 68.- Retroprioridad derivada de la anotación preventiva
Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la
anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de
presentación de la anotación, salvo disposición distinta”.
j) Finalmente, es necesario indicar que luego de la inmatriculación del
lote de terreno de ECSA San Juan I, se advierte que esta se superpone
de manera parcial con un área del lote de terreno de la Empresa
Comunal de Servicios Agropecuarios Florentino Silva Zapata,
específicamente, en un área de 487 has 5,116.33 m2. Dicha área se
encuentra comprendida como parte de la renuncia de área de terreno
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que realiza ECSA Florentino Silva Zapata en la Asamblea
Extraordinaria de Renuncia de área de terrenos efectuada con fecha
25 de setiembre de 2022, registrada en el Libro de Actas perteneciente
a ECSA Florentino Silva Zapata.
3. Partida Electrónica N° 11158657 del Registro de Propiedad Inmueble de
Piura - inmueble inmatriculado a favor de la Asociación Agropecuaria
Nuestra Señora Virgen de Lourdes:
Según el título archivado que obra en la Partida Registral N° 11158657, se tiene
lo siguiente:
17
a) El 23.12.2005, la Comunidad Campesina San Juan Bautista de Catacaos,
representada en ese entonces por su presidente Sr. Miguel Silva Huertas
hizo entrega formal de un lote de terreno con una superficie de 801.013
Has., de tierras de bosque seco a favor de la Asociación Agropecuaria
Nuestra Señora Virgen de Lourdes, representada por su presidenta Sra.
María Arica Melendres.
b) Este lote de terreno está ubicado en la Zona Vega Mera – Vega El Pamper
– Anexo de Catacaos, del distrito de Catacaos, provincia y departamento
de Piura, y los límites1 eran:
Colindante Límites y Linderos
ECSA MANOS PERUANAS POR EL NORTE
TERRENOS COMUNALES POR EL SUR
ASOCIACION MORANTE POR EL ESTE
CENIZO
ECSA SAN PEDRO POR EL OESTE
1
Según la Escritura Pública N° 510 de Ratificación de Acto Jurídico de Transferencia de Propiedad, otorgada por la
Comunidad Campesina San Juan Bautista de Catacaos a favor de la Asociación Agropecuaria Nuestra Señora Virgen
de Lourdes.
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c) Dicha Transferencia de Propiedad fue ratificada mediante Escritura
Pública N° 510 de Ratificación de Acto Jurídico de Transferencia de
Propiedad, otorgada por la Comunidad Campesina San Juan Bautista de
Catacaos a favor de la Asociación Agropecuaria Nuestra Señora Virgen
de Lourdes, el 14.10.2008, en virtud de la Resolución Comunal N° 053-
2008-JDC-CCSJBC, de fecha 27.08.2008.
En dicha ratificación de Acto Jurídico, la Comunidad Campesina San Juan
Bautista, indicó que la Asociación Agropecuaria Nuestra Señora Virgen de
Lourdes estaba ejerciendo una posesión real del terreno de 801.013 Has
desde el año 2005, posesión que se fue renovando constantemente, y que
incluso, venían realizando trabajos de mejoramiento de vías de acceso,
reforestación y manejo de bosque seco, agricultura, ganado menor e
instalación de cultivos temporales; además estaban tramitando la
financiación y ejecución de un proyecto integral de desarrollo que incluía
la perforación de pozos tubulares.
d) Con fecha 22.10.2024, el Jefe de la Oficina Zonal de Piura de COFOPRI
emitió el Certificado Negativo de Zona Catastrada N° 00241-2015-OZPIU,
mediante el cual, certificó que el área de 801.013 Has ubicada en el
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distrito de Catacaos, provincia y departamento de Piura se encuentra en
zona no catastrada.
Asimismo, emitió la Constancia de Inexistencia de Posesiones Informales
en Predios Sujetos a Actos de Disposición Efectuados por Comunidades
Campesinas N° 00102-2015-OZPIU, mediante el cual se hizo hacer
constar que en el área de 801.013 has no se encontraban comprendidas
tierras ocupadas por alguna posesión informal.
Es necesario recalcar que Cofopri, mediante Oficio N° 3881-2015-
COFOPRI/OZPIU, de fecha 31.12.2015, ha informado a SUNARP que
ambos documentos fueron emitidos por dicha entidad, en virtud de las
solicitudes presentadas por María Arica Melendres, en representación de
la Asociación de Pequeños Ganaderos Virgen de Lourdes.
e) El día 04.12.2025, mediante Junta de Socios de la Asociación
Agropecuaria Nuestra Señora Virgen de Lourdes, se trató el siguiente
punto de agenda: Renuncia expresa a 137,472.00 m2 del total del área
de real del terreno de 801.013 Has, otorgada por la Comunidad
Campesina San Juan Bautista.
Dicho acuerdo de renuncia del área de 137,472.00 m2 fue aprobado por
unanimidad de los socios, conforme se advierte de la Escritura Pública N°
1723, de fecha 04.12.2015, quedando un área de terreno de 787 has 2658
m2.
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f) En ese sentido, el predio a inmatricular a favor de la Asociación
Agropecuaria Nuestra Señora Virgen de Lourdes, quedó de la siguiente
manera:
g) El 15.02.2016, el predio de 787 has 2658 m2, fue inmatriculado a favor de
la Asociación Agropecuaria Nuestra Señora Virgen de Lourdes en la
Partida N° 11158657 de la Zona Registral N° I Sede Piura; y, a la fecha
de la suscripción del presente informe, no existe títulos pendientes de
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calificación en la partida que hagan suponer alguna transferencia de
propiedad.
Ahora bien, sobre la fecha de inmatriculación, es necesario indicar que
esta se debe computar desde el día 22.10.2015, fecha en la que el título
fue presentado. Ello de conformidad con lo establecido en el artículo 68
del T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos, conforme se
indica a continuación:
“Artículo 68.- Retroprioridad derivada de la anotación preventiva
Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la
anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de
presentación de la anotación, salvo disposición distinta”.
h) Finalmente, es necesario indicar que luego de la inmatriculación del lote
de terreno de la Asociación Agropecuaria Nuestra Señora Virgen de
Lourdes, se advierte que esta se superpone de manera parcial con un
área del lote de terreno de la Empresa Comunal de Servicios
Agropecuarios Florentino Silva Zapata, específicamente, existe una
superposición de 539 has 2,242.80 m2, conforme el siguiente detalle:
22
IV. POSIBLES SOLUCIONES LEGALES:
1. Nulidad de Acto Jurídico:
Nuestro Código Civil, en su artículo 140 define al acto jurídico como:
“La manifestación de la voluntad destinada a crear, regular,
modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se
requiere:
1. Agente capaz
2. Objeto física y jurídicamente posible
3. Fin lícito
4. Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.”
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Asimismo, tenemos que el Art. 219 del mismo cuerpo legal, establece que
el acto jurídico es nulo:
Art. 219: El acto jurídico es nulo:
1. Cuando falta manifestación de voluntad del agente
2. Cuando se haya practicado por persona absolutamente incapaz,
salvo lo dispuesto en el artículo 1358.
3. Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea
indeterminable.
4. Cuando su fin sea ilícito
5. Cuando adolezca de simulación absoluta
6. Cuando no revista la forma prescrita bajo sanción de nulidad
7. Cuando la ley lo declare nulo
8. En el caso del artículo V del Título Preliminar, salvo que la ley
establezca sanción diversa.
1.1. Partida Electrónica No 11141529 del Registro de Propiedad
Inmueble de Piura y sus independizaciones:
Para el caso en concreto, hemos considerado la viabilidad de plantear la
nulidad de acto jurídico para el terreno que fue inmatriculado en la Partida
Electrónica No 11141529 del Registro de Propiedad Inmueble de Piura, y
las independizaciones que afectan el área del lote de terreno de ECSA
Florentino Silva Zapata, bajo el siguiente esquema de trabajo:
a) Número de procesos a iniciar:
01 proceso judicial por las partidas electrónicas que se
encuentran a nombre del señor RETILANO AGAPITO CUBAS
DÍAZ, conforme el siguiente detalle:
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PARTIDA PROPIETARIO PROCESO
11178357 RETILANO AGAPITO 1
11178315 CUBAS DÍAZ
11178314
11178347
11178348
11178349
11178350
11178351
11178352
11178353
11178354
11178355
11178356
11178305
11178306
05 procesos judiciales por las partidas electrónicas que han
sido transferidas por el Señor RETILANO AGAPITO CUBAS
DÍAZ a favor de terceros:
PARTIDA PROPIETARIO PROCESO
11178316 Segundo Manuel Pesantes Martínez 1
11178313 José Eusebio Salazar Toro y María 1
Angélica Niquen Tello
11178310 Aparicio Quincho Barrios 1
11178307 Isidora Quincho Barrios 1
11178308 Isidora Quincho Barrios
11178309 Isidora Quincho Barrios
11178311 Silvia M Carrión de la Cruz 1
11178312 Silvia M Carrión de la Cruz
b) Causales a invocar (artículo 219 del Código Civil):
Para la nulidad de acto jurídico de las áreas de propiedad del
señor RETILANO AGAPITO CUBAS DIAZ, proponemos
realizar la fundamentación en base a las siguientes causales:
Cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o
cuando sea indeterminable.
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Cuando su fin sea ilícito (en caso se pruebe la
falsificación de la Escritura Pública – Tiempo
cuestionable)
En el caso del artículo V del Título Preliminar, salvo que
la ley establezca sanción diversa.
Para la nulidad de acto jurídico de las áreas transferidas por
RETILANO AGAPITO CUBAS DIAZ a terceros, proponemos
realizar la fundamentación legal en base a las siguientes
causales:
Cuando adolezca de simulación absoluta
En el caso del artículo V del Título Preliminar, salvo que
la ley establezca sanción diversa.
c) Fundamentación fáctica:
La documentación que da lugar a la inmatriculación del predio
del señor RETILANO AGAPITO CUBAS DIAZ, resulta ser
legalmente cuestionable. Así tenemos:
No se ha verificado que la Escritura Pública se encuentre
en el archivo regional.
La Escritura Pública de transferencia de propiedad ha
sido celebrada en un lugar distinto al de la ubicación del
predio y el domicilio de las partes.
La Escritura Pública ha sido celebrada supuestamente
en el año 1996, pero recién en el año 2024 se
inmatriculó.
Los testigos a ruego del vendedor original, son actuales
propietarios de las partidas independizadas.
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Las ventas realizadas a terceros han sido efectuadas en Jaén
(lugar distinto al de la ubicación del predio y el domicilio de las
partes) en fechas similares, por el mismo precio.
Al señor RETILANO AGAPITO CUBAS DIAZ le fue transferida
originalmente solo la posesión del área de terreno por parte de
JUAN VICTOR MOJA PUPUCHE, sin embargo, logra
inmatricularlo como propiedad. Este hecho ha sido observado
por la Superintendencia de Bienes Naciones (SBN), y puesta
de conocimiento a Registros Públicos, sin embargo, igual se
realizó la inscripción.
La posesión del área de terreno del señor RETILANO AGAPITO
CUBAS DIAZ, no le fue transferida por la Comunidad
Campesina San Juan Bautista.
No obran en los títulos archivados documentos que acrediten el
tiempo de posesión del señor JUAN VICTOR MOJA PUPUCHE
sobre el terreno que transfiere, ni tampoco del señor RETILANO
AGAPITO CUBAS DIAZ, a pesar que dicha inmatriculación es
28 años después de realizada la transferencia.
No obra en los insertos de la Escritura Pública de las
transferencias, información sobre la posesión del área de
terreno, motivo por el cual ello no debió ser mencionado en
dicho testimonio, más aún cuando el notario que celebra dicho
acto (Bagua y Jaén), se encuentra fuera de la zona de ubicación
del predio materia del mismo.
Actualmente no existe posesión, ni acceso a dichas áreas de
terreno.
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d) Plazos de prescripción:
Según el artículo 2001 inciso 1, el plazo de prescripción para
interponer la acción de nulidad de acto jurídico es de 10 años, los
cuales deberían contarse desde la inscripción de la inmatriculación del
derecho del señor RETILANO AGAPITO CUBAS DIAZ.
Para el caso en concreto debemos tener en cuenta la siguiente
información:
La inmatriculación del terreno a nombre del señor RETILANO
AGAPITO CUBAS DIAZ, se realizó el 23 de abril de 2014.
De acuerdo a la Resolución Administrativa 157-2020-CE-PJ y
anteriores complementarias, se dispone la suspensión de los
plazos procesales y administrativos del 15 de marzo al 30 de
junio del 2020.
Con esta información, el plazo de prescripción para el inicio de la
acción de nulidad de acto jurídico vencería el 16 de agosto de
2024.
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