BOOM CONSTRUCTIVO Y LOS

PLANES URBANOS EN EL PERÚ

 EL BOOM CONSTRUCTIVO 2001 - 2014: boom constructivo

CONTEXTO HISTORICO 2001: Inicia una etapa de crecimiento

económico sostenido en el Perú.

El desarrollo urbano en el Perú ha sido profundamente marcado por procesos sociales, políticos y
económicos como la migración interna, los cambios de gobierno, el modelo económico neoliberal
desde los años 90, y la escasa planificación territorial a lo largo del siglo XX. 2003: Se relanza el programa: Mi
Desde mediados del siglo XX, el Perú ha experimentado una transformación urbana acelerada debido vivienda y Techo Propio.
a:
Migraciones del campo a la ciudad (principalmente hacia Lima).
Industrialización parcial en los años 60-70. 2005–2014: Explosión de la
Crecimiento poblacional. construcción formal privada. Aumento
Expansión de infraestructura básica. de torres multifamiliares, centros
comerciales, condominios.

2008: Se aprueba la primera

propuesta del Plan Metropolitano de
Desarrollo Urbano de Lima y Callao
(PLAM 2035).

2015–2020: Crisis de planificación y expansión informal

2015–2020: Crisis de planificación y

expansión informal

2016: Se discute una nueva **Ley de

Desarrollo Urbano Sostenible* (solo
aprobada en 2021).

2017: El fenómeno de El Niño

evidencia vulnerabilidad urbana por
crecimiento en zonas de riesgo.

2018: Lima alcanza 10 millones de

habitantes, pero con más del 60% del
crecimiento informal.
 EL BOOM CONSTRUCTIVO
CONCEPTOS GENERALES
El *boom constructivo* fue un periodo de expansión acelerada de la construcción de
viviendas, centros comerciales, edificios corporativos, infraestructura vial y espacios
públicos. Se sitúa aproximadamente entre *2005 y 2014*, aunque sus efectos
comenzaron antes y aún se sienten.

CARACTERISTICAS GENERALES

Factores detonantes:
Crecimiento económico sostenido.
Reducción de pobreza y acceso al crédito hipotecario.
Demanda acumulada de vivienda.
Inversión privada e incentivos del Estado.
Cambios visibles:
Verticalización del paisaje urbano (proliferación de edificios multifamiliares).
Tipologías arquitectónicas modernas pero repetitivas (fachadismo).
Proliferación de *condominios cerrados* (influencia del modelo neoliberal).
Expansión de *centros comerciales* como nuevos polos urbanos.
Crítica desde la arquitectura:
Diseño *homogeneizado*, centrado en la eficiencia económica más que en la calidad
espacial.
Escasa consideración del contexto urbano.
Disociación entre vivienda formal (privada) y el entorno barrial construido
informalmente.

CAUSAS PRINCIPALES

Crecimiento económico* sostenido durante casi 15 años.

Incremento del crédito hipotecario*, especialmente con programas como Mivivienda.
Demanda habitacional acumulada*, por décadas de déficit de viviendas.
Revalorización del suelo urbano*.
Inversión extranjera y nacional* en el rubro inmobiliario.
Políticas estatales de impulso a la vivienda.
 EL BOOM CONSTRUCTIVO
INPACTOS: CRISIS Y RETOS

ESPACIO PÚBLICO EN CRISIS

El boom constructivo relegó el diseño de espacios públicos, privilegiando malls cerrados,
condominios murados y vías rápidas, lo que redujo la vida comunitaria y generó un déficit
de áreas verdes, especialmente en Lima.

PATRIMONIO URBANO Y ARQUITECTURA MODERNA OLVIDADA

Edificios modernos valiosos han sido demolidos o alterados sin protección legal
adecuada. El patrimonio republicano también ha sido afectado por el mercado
inmobiliario en zonas tradicionales como Miraflores y Barranco.

VERTICALIZACIÓN Y GENTRIFICACIÓN
La construcción de edificios de lujo en zonas como San Isidro ha incrementado el valor
del suelo y desplazado a poblaciones tradicionales, generando procesos de
gentrificación.

VIVIENDA COMO PROBLEMA CENTRAL

El déficit habitacional supera 1.8 millones de unidades. El boom constructivo no resolvió
esta problemática por viviendas inaccesibles, mal diseño y priorización del lucro sobre la
habitabilidad.

PLANEAMIENTO TERRITORIAL VS. REALIDAD URBANA

Los planes urbanos carecen de fuerza legal y no se adaptan a la realidad sociocultural ni
a las dinámicas informales, evidenciando una desconexión con la práctica urbana.

DESCENTRALIZACIÓN FALLIDA
La inversión se concentró en Lima; provincias crecieron sin infraestructura ni planificación
urbana vigente.
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Arquitectura informal y
autoconstrucción
La arquitectura y la autoconstrucción influyeron profundamente en el boom constructivo
porque definieron la manera en que se expandieron las ciudades y cómo se configuró la
vivienda popular durante el crecimiento urbano acelerado.

Influencia de la arquitectura

Arquitectura formal:

Sirvió como modelo para las viviendas autoconstruidas (uso de bloques de ladrillo,
techos planos de concreto, patios internos).

La vivienda de tipo “caja” o de “lote con frente a la calle” influyó en cómo se

organizaron los asentamientos.

Proyectos de vivienda social (como Unidades Vecinales, PREVI en Lima) aportaron

soluciones tipológicas que la población replicó parcialmente.

Arquitectura informal:

La creatividad de los usuarios permitió adaptaciones: ampliaciones verticales y

horizontales, integración de comercio y vivienda, uso de espacios multifuncionales.

Se creó una arquitectura híbrida, donde las técnicas tradicionales (adobe, quincha)
se combinaron con elementos modernos (ladrillo cocido, concreto).

Influencia de la autoconstrucción

La autoconstrucción permitió que miles de familias levantaran viviendas sin esperar

proyectos estatales o privados.
Esto aceleró la urbanización: barrios completos surgieron en pocos años, a menudo en
terrenos invadidos o sin servicios.
Resultado: un crecimiento urbano desordenado pero rápido, típico del “boom
constructivo”.
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Arquitectura urbana más
crítica y sostenible
La arquitectura urbana crítica y sostenible es un enfoque del diseño y planificación de ciudades que
. Analiza de forma crítica las condiciones sociales, económicas, culturales y ambientales que influyen en
la construcción de la ciudad, cuestionando modelos de crecimiento desordenado o excluyentes.

. Prioriza la sostenibilidad, buscando equilibrar el desarrollo urbano

Influencia crítica sobre el boom constructivo

Analiza los errores del crecimiento acelerado:

Ciudades extendidas sin planificación.
Barrios informales con autoconstrucción insegura.
Falta de áreas verdes y servicios básicos.
Cuestiona el modelo urbano anterior: propone pasar de la simple “cantidad de
viviendas” a la “calidad de vida urbana”.

Influencia sostenible

Introduce nuevas prácticas:

Uso de materiales más ecológicos (ladrillo reciclado, techos verdes, paneles solares).
Urbanismo con transporte público, ciclovías y espacios verdes.
Reorienta la autoconstrucción: con guías técnicas para que el crecimiento por etapas sea
seguro y eficiente energéticamente.

Resultado de su influencia DE LA
ARQUITECTURA MAS CRITICA

Transformación del legado del boom constructivo:

De asentamientos informales a barrios consolidados con planificación.
De viviendas improvisadas a viviendas seguras y eficientes.
Cambio de enfoque urbano: del crecimiento rápido y desordenado hacia un desarrollo
ordenado, participativo y sostenible.
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PATRIMONIO URBANO Y
ARQUITECTURA MODERNA
OLVIDADA
El crecimiento inmobiliario intensivo en el Perú ha provocado el abandono y la destrucción
del patrimonio arquitectónico moderno del siglo XX, que, a diferencia de la arquitectura
colonial o prehispánica, carece de reconocimiento y protección en las políticas urbanas
actuales.

Sin embargo, actualmente este patrimonio enfrenta serios riesgos:

Falta de reconocimiento institucional y legal:

Muchos edificios modernos no han sido incluidos en inventarios oficiales ni catalogados

como patrimonio cultural, lo que los deja desprotegidos ante modificaciones arbitrarias o
demoliciones. Esta ausencia de registro impide que formen parte de políticas de
conservación o planes de desarrollo urbano.

Presión del mercado inmobiliario

El alto valor del suelo urbano en zonas consolidadas ha llevado a que muchos conjuntos de
arquitectura moderna sean vistos solo como terrenos disponibles, ignorando su valor
cultural y arquitectónico. Se reemplazan por edificaciones verticales desconectadas del
entorno,
CAUSAS que priorizan el lucro sobre la integración social y el bien común.
PRINCIPALES

Desconocimiento social y cultural

Existe una percepción generalizada que asocia lo “moderno” con lo viejo o desfasado, sin
valorar su significado histórico o su calidad arquitectónica. Frente a la fascinación por lo
nuevo y lo rentable, estos edificios son vistos como obstáculos al progreso, cuando en
realidad representan una etapa fundamental del desarrollo urbano del país.
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PLANEAMIENTO TERRITORIAL VS
REALIDAD URBANA
El planeamiento territorial es el instrumento clave para guiar el desarrollo urbano. En la
práctica, en el Perú existe una desconexión estructural entre los planes territoriales y el
crecimiento real de las ciudades. Esta brecha ha generado una ciudad dual: una formal
(planificada, regulada) y otra informal (espontánea, autoconstruida), que es la dominante.

IInstrumentos de planificación en el Perú

PDUM (Plan de Desarrollo Urbano Metropolitano): traza el crecimiento de una ciudad a 20

o más años.
PAT (Plan de Acondicionamiento Territorial): define la organización del suelo a nivel
provincial.
Planes específicos: de movilidad, riesgos, residuos sólidos, etc.
Según el Ministerio de Vivienda (2022), solo el 34% de municipalidades provinciales tiene
algún tipo de plan urbano vigente, y en muchos casos estos no se actualizan desde hace
más de una década.

Implicancias urbanas

Urbanización de suelos agrícolas o de protección ecológica.

Barrios desconectados, sin equipamiento urbano básico.
Aumento de desigualdad y fragmentación socioespacial.
Ciudades no resilientes frente a fenómenos naturales.

Retos y oportunidades

Actualizar los planes urbanos con visión integral y participativa.

Fortalecer el rol técnico de los municipios y vincular el planeamiento al presupuesto público real.
Regular la especulación del suelo urbano.
Incluir el riesgo climático y la sostenibilidad en la base del planeamiento.
Utilizar herramientas como los Sistemas de Información Geográfica (SIG) para monitoreo
urbano en tiempo real.
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PLANEAMIENTO TERRITORIAL
VS REALIDAD URBANA
Uno de los principales conflictos urbanos en el Perú es la desconexión entre el
planeamiento territorial formal y la expansión real de las ciudades.

Planeamiento Territorial (la Realidad Urbana (la ciudad

Categoría
ciudad proyectada) construida)

Elaborado por técnicos, Resultado del accionar social,

Origen gobiernos y especialistas económico y político sin control
mediante normativas y formal.

Ordenada, jerarquizada, según Espontánea, dispersa, informal

Lógica de crecimiento zonificación, vialidad, áreas y muchas veces no planificada
verdes, riesgos y equipamiento. ni legalizada.

PDUM, PAT, PDM, normativa Lógicas informales de

Instrumentos utilizados ocupación del suelo, mercado
urbanística nacional.
de suelo paralelo,

Largo plazo (10–30 años), Corto plazo e inmediata,

Visión temporal basada en proyecciones de responde a la necesidad
crecimiento poblacional y urgente de vivienda y acceso al

Limitada o simbólica; muchas Alta participación social pero

Participación ciudadana veces se consulta cuando el fuera de los canales
plan ya está estructurado. institucionales; incluye

Estado, gobiernos locales, Ciudadanía organizada,

Actores dominantes profesionales técnicos, asociaciones informales,
organismos multilaterales. traficantes de tierras, mercado

Definida por la capacidad de Muchas veces en zonas de

Ubicación del desarrollo soporte del territorio: servicios, riesgo (quebradas, riberas,
vías, conectividad, suelo estable. laderas), sin acceso a servicios

Ciudades compactas, eficientes, Expansión periférica, baja

Resultados esperados densidad, fragmentación
equitativas y sostenibles.
urbana y social, degradación

Posibilita el diseño urbano La arquitectura queda

Vinculación con la arquitectura integrado: equipamientos, subordinada a la
vivienda colectiva, espacios autoconstrucción, el

PLANMET 2040 (Lima y Callao), Urbanizaciones informales en

Ejemplo emblemático Plan de Desarrollo Urbano de San Juan de Lurigancho, Nuevo
Piura, PAT de Trujillo. Chimbote, zonas periféricas de

Bajo: según el MVCS (2022), Alto: más del 60% del

Nivel de implementación menos del 40% de los crecimiento urbano en el Perú
municipios provinciales tienen es informal (Fuente: CAP, 2021).
 EL BOOM CONSTRUCTIVO

CONCLUSIÓN

El boom constructivo transformó profundamente el paisaje urbano del Perú,

pero reveló también serias deficiencias en la planificación territorial. Se
construyó mucho, pero sin una visión de ciudad a largo plazo, sin equidad
social ni sostenibilidad ambiental.

El crecimiento formal no resolvió el problema de la vivienda, mientras que la

expansión informal avanzó sin control, generando ciudades fragmentadas,
vulnerables y difíciles de gestionar. A esto se sumó la pérdida de patrimonio
moderno y el debilitamiento del espacio público.
Frente a este escenario, el desafío es claro: no basta con construir más.
Es necesario planificar mejor, proteger nuestra identidad urbana y priorizar la
calidad de vida sobre el interés comercial.

Hoy, el reto es claro: no se trata solo de seguir construyendo, sino de

construir con sentido.
La planificación urbana debe ser actualizada, vinculante y participativa. Es
necesario revalorar el patrimonio moderno, fortalecer el rol técnico de los
municipios, y promover un modelo urbano que priorice la calidad de vida, el
equilibrio ambiental y la cohesión social.

En síntesis, el futuro de nuestras ciudades no depende únicamente de cuánto

crecen, sino de cómo, para quién y con qué propósito se construyen. Solo así
podremos superar los errores del pasado y avanzar hacia un desarrollo
urbano más justo, resiliente y humano.