PROPIEDAD PREDIAL
SEMANA 9
SESIÓN 15
DOCENTE: Dr. Jorge Muñoz Ramírez
SABERES PREVIOS
INICIO
LOGRO DE APRENDIZAJE DE LA SESIÓN:
Al finalizar la sesión los estudiantes analizan el régimen legal de la propiedad
predial.
UTILIDAD
El tema sesión es útil porque permite analizar el régimen legal de la
propiedad predial.
Datos/Observaciones
PROPIEDAD PREDIAL
Etimológicamente la voz predio tiene su origen en el vocablo latino
praedium, que significa finca o fundo y que proviene de praes, praedis,
“fiador”, puesto que el predio, la tierra o la casa era la finca que se daba en
dote, como si fuese la fianza del casamiento.
El predio es la unidad física, materialmente definida, conformada por un
ámbito de extensión territorial, con edificación o sin ella, también se alude
con dicho término a las edificaciones en altura o porciones de subsuelo que
conforman unidades independientes.
Datos/Observaciones
CLASES DE PREDIOS
a) URBANOS. Son aquellos predios que han sido habilitados dotándolos de
los servicios necesarios, como consecuencia de haberse culminado el
proceso de habilitación urbana correspondiente con la obtención de la
recepción de las obras respectivas.
b) RURALES. Son las porciones de tierra ubicadas en área rural o en área
de expansión declarada zona intangible, dedicada al uso agrícola, pecuario
o forestal. Se considera también así a los terrenos eriazos calificados para
fines agrícolas (artículo 4° inciso b del Decreto Legislativo N° 667).
Datos/Observaciones
CLASES DE PREDIOS
c) ERIAZOS. Están constituidos por las tierras no cultivadas por falta o
exceso de agua y demás terrenos improductivos, excepto las lomas y
praderas con pastos naturales dedicados a la ganadería; las tierras de
protección, es decir las que no reúnen las condiciones ecológicas mínimas
y las que constituyen patrimonio arqueológico de la nación.
d) LOS UBICADOS EN ÁREAS DE EXPANSIÓN URBANA. Son aquellos
que se ubican en espacios determinados por las municipalidades, para ser
destinados a futuras habilitaciones, es decir son áreas donde se proyecta el
crecimiento urbano de una ciudad.
Datos/Observaciones
EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Artículo 954°. La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
En la antigua Roma el dueño del suelo era dueño ilimitado del sobresuelo y
subsuelo. Se dilataba la extensión de su propiedad, por arriba hasta el cielo
subiendo a la esfera de los astros y por debajo hasta las profundidades del
infierno. “Usque ad coelum el usque ad ínferos” (Desde el Cielo hasta el
Infierno). Esta concepción continuó hasta la Edad Media.
Datos/Observaciones
EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
En la Edad Moderna aparece una nueva forma de concepción de la
propiedad. Fue evolucionando, surgiendo un contenido social. Surge un
nuevo concepto de la extensión de la propiedad limitándola por la utilidad
reflejada en hechos materiales y concretos; por ejemplo, la construcción de
determinados pisos de su edificación hasta donde fuera útil para el
propietario.
Datos/Observaciones
EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
1. CON RESPECTO AL SOBRESUELO
El espacio aéreo constituye la prolongación vertical hacia la atmósfera de la
porción del suelo o superficie correspondiente de una edificación; se
extiende al sobresuelo dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
Ramón Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill señalan que en orden a
su fundamento y utilidad práctica, el crecimiento constante de la población
en muchas ciudades impone la necesidad de aprovechar hasta el grado
máximo conveniente el área superior, así como la inferior, edificando o
aumentando su número de plantas, sea a base de elevar los edificios a
mayor altura, sea a base de edificar en su subsuelo, en la medida permitida
por el planeamiento urbanístico y siempre que no exista el obstáculo de una
servidumbre que impida la mayor elevación.
Datos/Observaciones
EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
2. CON RESPECTO AL SUBSUELO
El segundo párrafo del artículo 954° excluye a los recursos naturales,
yacimientos y restos arqueológicos y otros bienes que están regidos por
leyes especiales.
Guillermo Cabanellas define a los recursos naturales como las materias
primas explotadas y fuentes de energía o de riqueza no utilizadas todavía;
se trata de las minas, cursos de agua y cuantos elementos no dependen en
su producción o existencia del trabajo del hombre.
La Constitución Política del Perú en su artículo 66°, establece que los
recursos naturales son patrimonio de la nación, siendo el Estado soberano
en su aprovechamiento. Este se realiza a través de la actividad empresarial
del Estado y de los particulares, mediante el régimen de concesiones.
Datos/Observaciones
ACCIONES POR OBRA QUE AMENAZA RUINA
Artículo 956°. Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés
puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas
preventivas.
La idea básica es la existencia de una obra que amenaza ruina; sea en la
edificación o las partes integrantes de la misma. La amenaza surge cuando
hay peligro de la provocación de un grave daño que puede ocasionar hasta
su destrucción, poniendo en riesgo con ello la seguridad no solo de los
titulares de los predios colindantes, sino de los terceros.
Datos/Observaciones
ACCIONES POR OBRA QUE AMENAZA RUINA
Artículo 956°. Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés
puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas
preventivas.
Max Arias-Schreiber dice que el artículo 956° no exige el estado ruinoso del
bien, sino que basta que haya amenaza de daño, como sucede con
rajaduras o desprendimientos y existe un peligro potencial para los vecinos
y transeúntes.
El artículo faculta al que tiene un legítimo interés para que pueda pedir la
reparación, demolición y medidas preventivas, no solo el o los propietarios
de los predios colindantes, sino los transeúntes y el tercero que puedan ser
perjudicados con la obra dañada.
Datos/Observaciones
NORMAS TÉCNICAS APLICABLES A LA PROPIEDAD PREDIAL
Artículo 957°. La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los
procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que
establecen las disposiciones respectivas.
La fuente de los límites al derecho de propiedad está en el artículo 70° de la
Constitución. Establece que la propiedad es un derecho inviolable que debe
ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley.
Las principales normas técnicas que limitan el ejercicio del derecho de
propiedad:
Datos/Observaciones
NORMAS TÉCNICAS APLICABLES A LA PROPIEDAD PREDIAL
a) LA ZONIFICACIÓN. Es la parte del plan regulador que trata de la
organización integral de las ciudades. El plan regulador es el conjunto de
normas y disposiciones técnicas, legales y administrativas, mediante las
cuales se propone la más adecuada utilización de la tierra. Está a cargo de
las municipalidades provinciales. Ejemplo: zonas industriales, de comercio,
residenciales, de usos especiales, monumentales, etc.
b) LOS PROCESOS DE HABILITACIÓN. Son trámites que consisten en el
cambio de uso de tierras rústicas o eriazas y que requiere la ejecución de
servicios públicos. Son de competencia de las municipalidades distritales.
Existen diversas clases como para uso de vivienda, uso de vivienda
temporal o vacacional (playas, por ejemplo), usos industriales, etc. Cada
una tiene condiciones y requisitos especiales.
Datos/Observaciones
NORMAS TÉCNICAS APLICABLES A LA PROPIEDAD PREDIAL
c) LA SUBDIVISIÓN. Consiste en la partición de terrenos habilitados en
fracciones. La subdivisión puede ser sin obras o con obras:
• Las subdivisiones sin obras son aquellas que no requieren la realización
de ninguna obra adicional de habilitación de carácter público, como la
apertura de calles o pasajes, construcción de veredas, tuberías, etc.
• Las subdivisiones con obras de habilitación son aquellas que requieren
obras de carácter público para ser factibles.
Datos/Observaciones
ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PROPIEDADES VECINAS
Artículo 959°. El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten
actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o
conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los daños
y perjuicios causados.
Max Arias-Schreiber manifiesta que el legislador ha preferido afectar el
carácter exclusivo del derecho de propiedad, reconociendo a algún vecino
el ejercicio de la facultad de goce, cuando exista de por medio un peligro
actual o inminente. El propietario no puede ser ajeno al interés de su
vecino, quien a mérito del principio del "estado de necesidad" está
autorizado para ejecutar servicios para conjurar un peligro actual o
inminente que amenace la integridad física o patrimonial.
Datos/Observaciones
ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PROPIEDADES VECINAS
Elementos:
• La existencia de un peligro actual o inminente; una situación resulta
peligrosa cuando tiene riesgo o puede ocasionar daño, a ello se agrega
la exigencia de que el peligro sea presente e inmediato.
• La ejecución de actos para servicios provisorios; el efecto de la facultad
concedida al titular del predio vecino consiste en la materialización de
acciones sobre el predio ajeno, dirigidas a terminar con la situación de
peligro presentada.
• La obligación de indemnizar ante el daño causado.
Datos/Observaciones
Artículo 960°.- Paso de materiales de construcción por predio ajeno
Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por
predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de éste debe consentirlo,
recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.
Artículo 961°.- Límites a la explotación industrial del predio
El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de
explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades
contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y
molestias análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben
los vecinos en atención a las circunstancias.
Datos/Observaciones
Artículo 962°.- Prohibición de abrir o cavar pozos que dañen propiedad vecina
Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar en su terreno
pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o
de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar las
distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la
obligación de pagar la indemnización por los daños y perjuicios.
Artículo 963°.- Obras y depósitos nocivos y peligrosos
Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares o
depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o
se instala maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que sean
necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos. La
inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la
indemnización de daños y perjuicios.
Datos/Observaciones
DERECHOS DEL PROPIETARIO
Artículo 965°.- Derecho a cercar un predio
El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.
Artículo 966°.- Obligación de deslinde y amojonamiento
El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o
poseedores, al deslinde y al amojonamiento.
Artículo 967°.- Derecho al corte de ramas y raíces invasoras del predio
Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan
sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario, podrá
recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos
derechos.
Datos/Observaciones
Cierre
¿QUÉ APRENDIMOS?
Datos/Observaciones
