Apuntes Derecho Registral
10/03: Cuando en la materia hablemos de registros, los registros a los que nos
referiremos son el Registro de la Propiedad, Registro Nacional de Actos Personales y
Registro de Personas Jurídicas. Estos son los registros que integran la Dirección
General de Registros.
En el registro de la propiedad encontraremos que el mismo tiene dos grandes
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secciones, la sección inmobiliaria, el objeto de la misma son los inmuebles y la sección
mobiliaria, dentro de la misma encontraremos el Registro Nacional de Vehículos
Automotores, el Registro de Prendas y Desplazamiento y el Registro de Aeronaves.
Debemos de tener en cuenta que, salvo el registro de aeronaves, el cual está
centralizado en Montevideo, tanto el registro de propiedad sección inmobiliaria y
sección mobiliaria tienen una sede en cada capital departamental, teniendo así
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competencias en los mismos. La excepción es Canelones debido a que en el mismo se
encuentran 3 registros.
Esto en virtud de que en sección inmobiliaria tenemos lo que se llama principio de
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radicación, es decir que lo que nos va a fijar la competencia, es decir que registro es
competente, es el lugar de ubicación del inmueble.
Ejemplo: Compraventa de un inmueble en Punta del Este el registro competente será el
registro de la propiedad sección inmobiliaria de Maldonado.
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El Registro Nacional de Actos Personales tiene distintas secciones por ejemplo la
sección de interdicciones, de universalidades, de regímenes matrimoniales, de
mandatos y poderes, de uniones concubinarias, etc…
Este registro si bien es nacional, es decir está centralizado en un único sistema, tiene
bocas de entrada y salida de información en cada capital departamental.
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Lo que significa que es un único sistema es que, por ejemplo: tenemos un embargo
genérico que se trabo contra una persona x, uno en Salto y otro en Rocha, este nos
permite ingresar el embargo de Salto en Salto y el de Rocha en Rocha ya que al ser un
único sistema no importa por donde ingrese la información.
Registro de Personas Jurídicas, el registro dentro del mismo que nos interesara más es
el Registro de Comercio.
El objeto del Derecho Registral es la publicidad registral, esto es lo que básicamente
regula el derecho registral.
Definición sobre la publicidad registral del profesor escribano Julio R. Bardallo:
“Especie de publicidad jurídica, que tiene por objeto hacer saber, con carácter general y
permanente, la existencia, caracteres y consecuencias jurídicas de actos y negocios
jurídicos trascendentes y de la titularidad de derechos, amparándolos, mediante un
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sistema de garantías legales, con el fin de proteger la circulación de ciertos bienes y
derechos, el uso del crédito y afianzar así la seguridad jurídica.”
"La publicidad registral es una especie de publicidad jurídica" por lo tanto debemos de
tener en cuenta de que si estamos hablando de publicidad registral estamos hablando
primeramente de publicidad.
El diario oficial es uno de los ejemplos típicos de la publicidad jurídica. Una notificación
judicial también es un tipo de publicidad.
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Dentro de la publicidad jurídica encontramos a la publicidad registral.
"Que tiene por objeto hacer saber" El objeto de la publicidad es el hecho de hacer
saber una determinada situación, una determinada información. Es decir que el objeto
es hacer saber lo que llamamos cognosibilidad, es decir la posibilidad de tener el
conocimiento. Esta cognosibilidad tiene carácter general y permanente, general porque
cualquiera pude acceder a ella y permanente por que el registro no va a dar de baja las
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inscripciones y por lo tanto van a perdurar en el tiempo salvo que una ley lo establezca.
Prescripción y caducidad no son lo mismo, ya que la caducidad opera de pleno derecho
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por el simple paso del tiempo, es decir que por el mismo pasar del tiempo la inscripción
va a desaparecer, sin embargo, en la prescripción es necesario una sentencia judicial
que no determine que definitivamente prescribió, es decir la misma es un trámite
judicial por el cual el juez decreta la prescripción.
Debemos de tener en cuenta que la caducidad debe de estar establecida por ley.
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Dado a la regla es que la publicidad registral tiene carácter general y permanente la
caducidad es una excepción, y como excepción debe de estar a texto expreso en la ley.
"La existencia, caracteres y consecuencias jurídicas de actos y negocios jurídicos
trascendentes" esto es lo que quiere hacer saber la publicidad jurídica.
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Estos son trascendentes por que no cualquier acto o negocio jurídico es registrable en
estos registros.
Por ejemplo, la compraventa de un cuadro, al igual que la compraventa de una moto no
son registrables.
Por lo tanto, lo que determinará lo que se inscribe o no es la trascendencia que tenga
ese acto o negocio jurídico.
La trascendencia es determinada por el legislador, esta toma en cuenta la realidad
jurídica, económica, histórica y social del país en un determinado momento y esto es lo
que fija estos actos o negocios jurídicos trascendentes.
El primer registro que hubo era lo que se llamaba el registro de hipotecas, porque en
ese momento histórico era trascendentes que hubiera una registraron de las hipotecas,
debido a que no había forma de saber cuándo un inmueble estaba hipotecado o no.
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Estos actos y negocios jurídicos trascendentes la publicidad lo que hace es ampararlos
mediante un sistema de garantías legales, no solamente hace saber los mismos, sino
que los protege.
Los sistemas de garantías legales serían por ejemplo la cognosibilidad como ya
explicamos anteriormente, la oponibilidad erga omnes, esto se refiere a la virtualidad
expansiva que tienen estos actos y negocios jurídicos una vez que opera la inscripción
en el registro, esto se da porque una vez que ingresa al registro la información está
disponible y por lo tanto cualquiera puede acceder a la misma.
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Otras de las garantías que le da es la prioridad o preferencia, estos términos los
utilizaremos en el principio de prioridad, esto significa que lo que primero que ingrese al
registro tendrá mejor derecho.
Otra de las garantías es el efecto jurídico que tiene esta publicidad. En nuestro sistema
encontramos 3 tipos de publicidad, publicidad declarativa, publicidad constitutiva y
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publicidad noticia.
La publicidad declarativa es la regla general y lo que se obtiene con la misma es la
oponibilidad erga omnes, en esta publicidad el derecho ya existe.
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En la publicidad constitutiva se logra la virtualidad expansiva y también se logra que el
derecho real nazca. Ejemplo: la hipoteca, la promesa de enajenación inmuebles a
plazo.
La inscripción del embargo es publicidad declarativa.
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Y por último tenemos la publicidad noticia, en la cual el efecto se va a dar es que este o
no inscripta es oponible a terceros, esto va en contra de la publicidad registral. Ejemplo:
declaración de un monumento histórico.
"Con la finalidad de proteger la circulación de bienes y derechos, el uso del crédito y
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afianzar así la seguridad jurídica" es decir que el fin último de la publicidad registral es
lograr certeza jurídica.
Lo que implica que un país tenga seguridad jurídica es que los inversores lo verán con
buenos ojos, que existirá una amplia movilidad de crédito, etc...
Lo importante es que haya una concordancia entre la realidad y la realidad fiscal, es
decir lo que está en el registro y lo que pasa en el día a día.
Esto va unido con la idea de una seguridad estática y dinámica, es decir nos va a
proteger a las partes por que las mismas sabrán efectivamente de la situación y al
tercero porque si se quiere negociar o realizar una determinada inversión tendremos
certeza de cómo es la situación jurídica real.
Principios generales del derecho, con relación al derecho registral la definición de estos
principios está dada en la carta de buenos aires, esta carta es un documento que
emana del primer congreso internacional de derecho registral que se dio en Buenos
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Aires en el año 1972 y que entiende que los principios son orientaciones fundamentales
que informan a la materia y dan la pauta, es la solución de los problemas jurídicos, a
esta definición la encontraremos en el numeral 2 de la carta de buenos aires.
Para el derecho registral estos principios son sumamente importantes.
La ley 16.871 consagró nuevos principios que no estaban hasta ese momento en
nuestro sistema jurídico.
El fundamental es el principio de prioridad.
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15/03: La publicidad registral es el objeto que tiene el derecho registral.
Los testamentos también se registran, en el registro del testamento el cual es un
registro que se encuentra en la órbita de la suprema corte de justicia. Este es un
registro especial porque se registra solamente el otorgamiento del testamento y por lo
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tanto no se va a registrar el contenido del testamento, el cual es un contenido secreto,
hasta que la persona fallezca.
La sucesión es un trámite judicial el cual termina con la declaratoria de herederos y
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luego de tener la misma se expedirá lo que se llama CRA (certificado de resultancia de
actos), estos certificados se pueden eventualmente inscribir según lo que tenga por
objeto en relación a los bienes de la sucesión, es decir si estos son muebles o
inmuebles dependerá en que registro se inscribirá el CRA.
En nuestro sistema registral a partir de la ley 16.871 encontramos 3 grandes registros,
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el registro de la propiedad, el registro nacional de actos personales y el registro de
personas jurídicas.
En el registro de la propiedad encontramos la sección inmobiliaria y la sección
mobiliaria. A su vez el registro de la propiedad sección mobiliaria se divide en el
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registro nacional de vehículos automotores, el registro de prendas y desplazamiento y
el registro de aeronaves.
El registro nacional de actos personales tiene a su vez 6 secciones, sección de
intervenciones, sección de universalidades, sección de regímenes matrimoniales,
sección de uniones concubinarias, sección de mandatos y poderes y sección de
sociedades civiles de propiedad horizontal.
Y el registro de personas jurídicas también está compuesto por varias secciones, la que
más vamos a ver y a trabajar a lo largo del curso es la sección del registro de comercio,
también encontraremos dentro del mismo a la sección de sociedades cooperativas y
sociedades agrarias.
Los actos inscribibles al registro de la propiedad sección inmobiliaria los encontraremos
consagrados en el artículo 17 de la ley.
Estos artículos consagran el principio de publicidad registral.
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Además de la ley 16.871 existen otras leyes que consagran actos inscribibles, por
ejemplo, la unión concubinaria es un acto inscribible que se generó en la ley de uniones
concubinarias.
Por lo tanto, debemos de entender que los artículos de la ley 16.871 no son artículos
taxativos, sino que son artículos enunciativos.
Estos artículos nos dictan un límite como usuarios en cuanto a lo que podremos
inscribir, ya que podremos inscribir solamente lo que la ley nos habilita.
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Las motos no se inscriben con relación a la compraventa de vehículos automotores,
debido a que no están consagradas como actos inscribibles. Es decir que la moto no
tiene aptitud registral.
Es un registro descentralizado y por lo tanto tenemos uno en cada capital
departamental con excepción de canalones en el cual hay 3.
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El criterio de competencia va a fijar que al registro que se debe de ir es al
correspondiente según la ubicación del inmueble.
Ejemplo: tenemos por objeto a un inmueble ubicado en Punta del Este y la
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compraventa del mismo se inscribirá en el registro correspondiente, en este caso el
registro de Maldonado.
En el registro de la propiedad sección mobiliaria, dentro del registro de prendas y
desplazamientos, estás tiene objeto sobre bienes muebles. Este registro está
consagrado en la ley 17.228 de prendas, a partir de esta ley en el año 2000
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básicamente podemos prendar cualquier cosa.
Tener en cuenta que en este registro solo se inscriben las prendas y desplazamientos
no la titularidad.
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Esto quiere decir que por ejemplo la compraventa de una moto no se registra, sino que
solo se registran las prendas y desplazamientos que tienen por objeto la moto.
El embargo es una medida cautelar y la prenda es un contrato de garantía.
En la práctica no se prendan los inmuebles, sino que se hipotecan.
Los embargos genéricos se van a inscribir en el registro nacional de actos personales,
este embargo es genérico porque a lo que se embarga es a la persona, es decir se
embargan todos los bienes presentes y futuros registrables que tenga una persona.
El embargo específico es cuando se tiene conocimiento de que la persona es titular de
determinados bienes, este se traba solo con relación al objeto y dependiendo de lo que
sea el objeto es en donde se van a inscribir.
El embargo es un trámite judicial dictado por el juez.
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En el caso de los barcos y buques vemos que estos también se registran, pero en un
registro aparte el cual es el registro de buques el cual lo lleva a cabo la escribanía de la
marina.
La investigación de filiación es un acto inscribible solamente cuando viene acompañada
por una demanda de petición de herencia. La ley lo consagra como acto inscribible en
el registro nacional de actos personales solo cuando viene acompañada por la
demanda de petición de herencia.
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Siempre que estén los progenitores vivos la demanda de investigación de filiación se
puede hacer, es decir el trámite se hace, pero no se inscribe en la órbita del registro
nacional de actos personales. Esto se va a inscribir solo cuando conjuntamente se pida
una demanda de petición de herencia.
Esto significa que no solo se investiga si efectivamente es el hij@, sino que también se
solicita el porcentaje que le corresponde en la herencia.
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Principio de legitimación, se legítima la venta que realicen los herederos a los terceros
de buena fe.
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En cambio, si el tercero comprador tenía conocimiento de la situación corre el peligro
de que el heredero no reconocido pueda accionar contra él.
Los boletos de reserva de inmuebles no son registrables.
Lo que se inscribe son las promesas de compraventa o la compraventa en sí.
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Registro de personas jurídicas, en el cual vamos a tener como acto inscribible la
constitución de sociedades comerciales ya sean sociedades anónimas, etc... Este
registro es centralizado y único.
El registro de comercio está centralizado en Montevideo.
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Las condiciones en las que se debe presentar el documento a inscribir las encontramos
establecidas en la ley. Esta establece que por ejemplo los oficios judiciales se deben de
presentar con su duplicado dentro de una caratula. Si no se presenta el documento
dentro de una caratula el registro no lo aceptara debido a que el mismo está
incompleto.
Una vez que el documento cumple con todos los requisitos ya mencionados en el
registro lo recibirá un funcionario administrativo, el mismo lo ingresa y también se nos
dará un ticket para que posteriormente se pague la tasa de inscripción. Una vez que
pagamos la tasa se habilitará lo que llamamos función registral, es decir el
procedimiento dentro del registro. En caso de no pagarse la tasa en el plazo perentorio
de 5 días hábiles a partir del día siguiente de la presentación el registro me rechaza el
documento, esto significa que lo dejan en baranda como si nunca se hubiera
presentado.
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Debemos de tener en cuenta la importancia de la fecha de ingreso, ya que la fecha de
ingreso al registro va a coincidir con la fecha de presentación, con la fecha de
oponibilidad y con la fecha de prioridad.
Una vez pagada la tasa el documento ingresa al registro para que un funcionario lo
estudie, este será un funcionario técnico el cual debe de ser escribano. Este será el
registrador que estudiará el documento en virtud del principio de legalidad y también
calificará el documento, esto se refiere a que se analizará el mismo y si el mismo
cumple con todos los requisitos legales el documento se inscribirá de forma definitiva, y
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si no cumple con todos los requisitos legales también se inscribirá, pero de forma
provisoria.
Por lo tanto, una cuando ingresamos el documento tenemos 3 opciones, el rechazo,
por ejemplo, por el no pago de la tasa, que se inscriba de forma provisoria o definitiva.
Esto nos sirve para analizar los distintos órganos que funcionan en nuestro sistema
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registral.
Como autoridad máxima encontramos al director general de registros, la competencia
del director está regulada por el artículo 3 de la ley.
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Luego este director tiene órganos de apoyo, es decir órganos que le proveen apoyo
para poder ejercer efectivamente sus funciones.
Estos órganos son la asesoría técnica, el auditor registral, la comisión asesora registral
la cual está integrada por 5 miembros: un asesor técnico, un asesor letrado, directores
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o gerentes del registro, estos son los que tienen la jefatura en cada registro.
En nuestro sistema la rogación es tacita como regla general. La excepción a la
rogación tacita es la rogación expresa.
La inscripción nunca opera de oficio, la única excepción a esto es la prenda de bosque,
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el principal acreedor de esta prenda es el banco República.
Otra rogación que es expresa y escrita es en el caso del desistimiento, la ley consagra
la figura del desistimiento de la inscripción. Para que opere debemos de ir al artículo 86
y observar las condiciones que establece la ley para poder desistir. Primero que nada,
debemos de tener en cuenta que el documento tiene que no estar calificado todavía o
estar calificado de forma provisoria. Si está calificado de forma definitiva ya no opera el
desistimiento.
29/03:
Contencioso Registral:
Lo que tiene que ver con el Contencioso Registral lo vamos a ubicar dentro de la
función registral, esta es una función de carácter público la cual tiene por objeto a la
publicidad registral.
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Dentro de la función registral encontraremos los actos de conocimiento, de decisión, de
registración y de información, dentro de estos actos existe una etapa en la que se
realiza la calificación registral, como consecuencia de esa calificación puede resultar
dos situaciones: la inscripción, provisoria o definitiva, o el rechazo. La calificación es
realizada por el registrador el cual cotejara el acto con los requisitos legales y
reglamentarios.
El contencioso registral es un procedimiento que está establecido en la ley registral
para impugnar la calificación que realiza el registrador cuando observo un acto o un
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negocio jurídico que se presentó a inscribir.
Es decir que en la medida de que la calificación concluya en la inscripción provisoria
veremos que podremos impugnar esa clasificación a través de lo que se llama
contencioso registral.
Lo encontramos regulado en la ley registral en el artículo 66.
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El inciso 1 del artículo 66 de la ley nos dice que presentado el documento a inscribir la
parte interesada o el profesional interviniente tendrá la carga de concurrir al registro
para conocer el resultado de la calificación, si hubiese sido observado se inscribirá
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provisoriamente.
Los casos de rechazo los encontramos en el artículo 55 del decreto.
La inscripción es definitiva cuando no hay observaciones, en caso de haberlas se
inscribe provisoriamente.
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La nulidad absoluta que resulta del propio instrumento resultará en una inscripción
provisoria.
En los casos de inscripción provisoria lo que se hará para que la misma sea inscripta
definitivamente es levantar las observaciones, en los casos en que se esté de acuerdo
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con las mismas, y subsanarlas, la fecha que figurar cuando se inscriba definitivamente
es la fecha en la cual se presentó el documento.
La otra situación que puede darse cuando se dan observaciones es que se deja correr
el plazo que se tiene para poder levantar las mismas, si esto sucede la inscripción
caduca. También podemos desistir, artículo 86 de la ley.
Y, por último, lo que podremos hacer es que por ejemplo, si se da el caso en el que no
se está de acuerdo con la clasificación registral, no siempre es necesario acudir a un
contencioso registral sino que se puede por ejemplo en una primera instancia concurrir
al registro y expresarle el porqué de mi desacuerdo con la calificación al registrador,
muchas veces puede pasar que a el registrador se le hayan pasado por alto algunas
cosas y en consecuencia de ello tenemos esas observaciones. En esos casos lo
podremos resolver hablando con el registrador y en el momento quedarán levantadas
las observaciones inscribiéndose como definitiva.
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También puede pasar que no se está de acuerdo con las observaciones y tampoco se
está de acuerdo con el escribano, en estos casos no nos quedará más alternativa que
concurrir al contencioso registral.
El inciso 2 del artículo 66 de la ley nos dice que siempre que tenemos una inscripción
provisoria tenemos el plazo de 150 días corridos contados desde la presentación en el
registro.
El inciso 3 de artículo 66 nos dice que en caso de oposición el registrador elevará las
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actuaciones con su informe a la dirección nacional de registros dentro del plazo de 10
días hábiles la que resolverá previo informe de la comisión asesora registral dentro de
los 30 días corridos de recibirlas. El transcurso del prestado plazo sin pronunciamiento,
importara denegatoria ficta.
Cuando se presenta la oposición el registrador en 10 días hábiles deberá de realizar un
informe fundado en el cual explicará el por qué califico de esa manera. Posteriormente
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se deberá de elevar a la DGR el documento que se observó, el escrito que presento el
usuario o profesional y el informe que elaboró el registrador. Se eleva a la DGR porque
es justamente quien va a resolver el contencioso registral.
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La DGR recibe el expediente con toda la documentación anteriormente mencionada y
la misma tiene 30 días corridos desde que recibe el expediente para dictar la
resolución. Esta debe de contar con el asesoramiento de la comisión asesora registral,
la cual será convocada por la DGR para que la misma haga un informe y el plazo que
tienen para realizar el mismo es de 5 días, aunque puede prorrogarse por 5 días mas.
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Luego de realizado el informe el expediente volverá a la DGR para que el director
general de registros resuelva.
En definitiva, de esos 30 días que tenía para resolver la DGR tendrá menos por todo el
procedimiento anteriormente mencionado que la misma debe de realizar.
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Aunque puede pasar que la DGR puede no pronunciarse en los 30 días que tenía, esto
implicaría denegatoria ficta, esto quiere decir que se resolvió de forma negativa la
petición. El no pronunciamiento quiere decir que no se le dio la razón al usuario, sino
que están de acuerdo con la calificación que realizó el registrador.
También puede darle la razón al peticionante por que leyó el informe de la comisión
asesora y su propio criterio considera que el usuario tiene razón y por lo tanto la
inscripción que estaba provisoria pasa a ser definitiva o la DGR también puede resolver
que mantiene la observación y entonces la inscripción seguirá provisoria y lo que se
hace es notificarle al usuario.
La resolución de la DGR es un acto administrativo y como tal el mismo se puede
recurrir.
Un acto administrativo es una manifestación de voluntad de la administración que
produce un efecto jurídico.
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El inciso 3 del artículo 66 nos dice que contra la resolución se la DGR podrán
interponerse los recursos de revocación y jerárquico en subsidio. La inscripción será
definitiva si el instrumento es admitido y quedará sin efecto si este fuere rechazado, sin
perjuicio de la acción judicial que correspondiere.
Debemos tener en cuenta de que luego de que se notifica esa resolución de la DGR el
usuario puede interponer un recurso administrativo contra ese acto administrativo. Los
recursos que puede interponer son el recurso de revocación o también está la
posibilidad de interponer el recurso de revocación y jerárquico en subsidio por que fue
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dictado por un órgano que está sometido a jerarquía y en ese caso el que resolverá el
jerárquico será el Ministerio de educación y cultura.
El plazo para interponer estos recursos después de notificada la resolución de la DGR
es de 10 días contados desde el siguiente a la notificación personal.
El plazo para resolver el recurso de revocación es de 150 días y jerárquico son 50 días
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más.
Si se resuelve favorable al usuario esa inscripción que era provisoria pasa a definitiva y
si se mantienen las observaciones la inscripción caduca.
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Luego de agotada la vía administrativa la inscripción caduca.
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