4TO PARCIAL PROCESAL CIVIL
Pregunta Nº 1
Actividad 1
Situación primera: Analice qué tipo de proceso debe iniciar para
recuperar el departamento dado en alquiler, y si como está planteado
el caso, ya puede iniciarse el proceso, o en su caso, qué debe
cumplimentarse previamente.
Respuesta situación primera:
El locador para recuperar el departamento dado en alquiler, debe iniciar un
juicio de desalojo, a través de un proceso abreviado contra los locatarios,
para de esta forma recupere el uso y goce del inmueble dado en locación
(arts. 750 a 768 CPCC).
Previo al inicio de desalojo el locatario deberán ser intimados
fehacientemente por falta de pago; reza el art. 1222 ".. el destino es
habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de
la cantidad debida otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior
a diez días corridos contados a partir de la recepción de intimación,
consignando el lugar de pago...".
El procedimiento para la demanda se realizara una vez que la intimación se
haya hecho efectiva y que el plazo este vencido sin respuesta favorable, la
intimación se realiza por Carta Documento cursada al domicilio que el
locatario hubiera fijado en el contrato, con el fin de intimar al pago de los
alquileres vencidos, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales que
por derecho le corresponden a la locataria.
Situación segunda: Analice la posibilidad de acumular las pretensiones
en el mismo proceso, y viabilizar el reclamo de los alquileres vencidos
contra los demandados y los garantes.
Respuesta a situación segunda:
Si bien el código procesal de córdoba en su art. 178 no habla de la
acumulación de acciones, en este caso en particular no sería posible , dado
que por un lado tenemos un juicio de desalojo, que tiene como fin el
recupero de uso y goce de dicho inmueble, a través de un proceso
abreviado ( art. 750 del CPCC y siguientes) ; por otro lado el cobro del
alquiler adeudado el cual se tramitara por medio de un juicio ejecutivo ( art.
765 CPCC)".. cobro de alquileres, mejoras o deterioros en la finca, no serán
materia del juicio de desalojo, debiendo decidirse a su respecto en el juicio
que corresponda, según la naturaleza e importancia de la reclamación...";
por otra parte dicha acumulación se podrá dar siempre y cuando no se
excluyan entre sí, pertenezcan a una misma competencia y que deban
sustanciarse por los mismos trámites, en este caso para que el locador
recupere el uso y goce del inmueble, deberá tramitar un juicio de desalojo,
y para lograr cobrar el alquiler adeudado el proceso a tramitar, será a través
de la vía ejecutiva contra el locatario y sus respectivos garantes.
Situación tercera: Ahora suponga que se ha iniciado el pleito ante el
juzgado de 9ª nominación de la Ciudad de Córdoba, y se ha notificado
a los demandados. Comparecen los esposos Sres. LINARES y
GONZALEZ, contestan la demanda y reconvienen en contra de la Sra.
LOPEZ ESTRADA por una deuda que ésta tiene para con aquéllos,
supuestamente por unos arreglos que eran a cargo de la locadora.
¿Qué debe hacer el Tribunal frente a dicha reconvención?
Respuesta a situación tercera:
En este caso en el cual se encuentra en curso un juicio de desalojo a través
de un proceso abreviado, no serán admitidos ningún tipo de reconvención
(751 del CPCC ). Esto no impide que el demandado de forma
independiente inicié otra acción de reclamo en relación a la supuesta deuda
por las mejoras realizadas en el inmueble en cuestión, siempre y cuando las
mejoras sean necesarias puede reclamarla al locador (art 1211 CCyC), y en
su caso invocar el derecho de retención (art 762 CPCC), dicho derecho de
retención se sustenta del art. 2587 al 2593 del Código Civil y Comercial.
Ante lo expuesto el tribunal deberá rechazar dicho recurso interpuesto por
los demandados los señores Linares y Gonzales.
Situación cuarta: Los demandados en la contestación de demanda han
alegado que ya han pagados los alquileres, y han ofrecido como medios
de prueba de tales pagos, la testimonial de veintitrés (23) personas,
catorce (14) pruebas informativas y una inspección judicial. ¿Serán
válidos dichos medios de prueba para acreditar la excepción articulada
(pago)?
Respuesta a situación cuarta:
Dichos medios de prueba para acreditar al excepción articulada, no deberán
ser admitidos por el tribunal, ello en virtud del art. 757 del CPCC
limitación de la prueba, donde estipula que cuando la demanda sea por falta
de pago de alquiler, no se receptaran otras pruebas que no sean la confesión
de parte o el pertinente recibo donde quedo sustanciado el pago de dicho
alquiler.
Situación quinta: Finalmente, se ha dictado resolución, ordenando el
desalojo del inmueble. Los demandados han apelado dicha resolución.
¿Qué requisito de admisibilidad deberán cumplimentar para que dicha
apelación pueda ser concedida?
Respuesta a situación quinta:
Los requisitos de admisibilidad que deberán cumplimentar, haber
satisfecho las rentas o alquileres vencidos y los que, con arreglo al contrato
deba pagar por adelantado o haberlos consignado en el tribunal. Bastará
presentar el recibo otorgado por el locador o depositar a la orden del
tribunal el importe mensual que corresponda, conforme a lo estipulado en
el contrato para esos períodos o lo que surja del último recibo con los
incrementos que establezca la ley de la materia (Art. 758 CPCC). En
cuanto a la sanción que le correspondería al demandado por no cumplir con
los requisitos estipulados es que la sentencia quedaría firme y se procedería
al desalojo.
Si el demandado no comparece en el plazo estipulado se lo tendrá por
rebelde sin declaración alguna (art. 509).
Garantes o fiadores:
En primer lugar hay que identificar qué clase de contrato se ha celebrado,
para así poder hacer frente a la exigencia a dicho fiador o garante. Entonces
hay que ver si en el contrato no reza la expresión de "renuncia a los
beneficios de excusión y división; donde el primero significa que se intente
antes el cobro sobre otro patrimonio, o sea el inquilino u otro fiador; y el
segundo el de dividir la deuda entre los demás fiadores o garantes si lo
hubiera.
Por otro lado cuando el contrato se dice que el garante es "liso, llano y
principal pagador", "codeudor liso y llano" o alguna otra expresión similar,
significa claramente que el garante está directamente obligado frente al
locador. De esta manera se demandara a ambas partes a la vez. Ahora
cundo el fiador es responsable solidario el demandante podrá ejercer la
acción de reclamo de dicha deuda directamente a él, sin la necesidad de ir
primero contra el inquilino; esto deberá estar estipulado en el contrato o
que se advierta la expresión de renuncia al beneficio de excusión (art. 1590
CCyC).
Situación segunda: Determine, una vez notificada la demanda, qué
defensas podrán interponer los demandados al progreso de la acción.
Respuesta a situación segunda: En cuanto a las defensas que podría
interponerse, el código procesal de Córdoba art. 547 nos habla de las
excepciones admisibles en el juicio ejecutivo:
oFalta de personería en el demandante, en el demandado o en sus
representantes.
oIncompetencia.
oFalsedad o inhabilidad de título.
oLitis pendencia o cosa juzgada.
oPrescripción.
oPago, pluspetición, quita, espera, remisión, novación, transacción o
compromiso documentado.
oCompensación con crédito líquido y exigible que resulte de documento
que traiga aparejada ejecución.
El artículo siguiente nos dice que la prueba de dichas excepciones está a
cargo del demandado, bajo pena de admisibilidad.
En cuanto a la oportunidad de presentarla es dentro del plazo de
comparendo y citación de remate, una vez vencido el mismo no se admitirá
ninguna defesa.
Situación tercera: Ya se ha dictado resolución en el presente caso, la que
resultó favorable a su parte. ¿Podrán apelar los demandados? ¿En qué
condiciones?
Respuesta a situación tercera:
En la presente situación la resolución del tribunal fue favorable al actor, por
lo tanto se dictó sentencia para llevar adelante la ejecución de desalojo; y
por ende no prosperaron las excepciones presentadas por la parte
demandada.
Ahora una vez dictada la sentencia la parte demandada podrá presentar un
recurso ante el tribunal de alzada, dicho recurso de apelación será posible
ya que en primera instancia los demandados opusieron excepciones, lo cual
es requisito fundamental para poder apelar, la interposición del recurso no
tendrá efectos suspensivos (art. 548 CPCC)
Situación cuarta: Ahora suponga que se concedió el recurso de
apelación, y que la Cámara dictó resolución, confirmando el fallo de
primera instancia. ¿Pueden los demandados interponer algún recurso
en contra de dicha resolución? ¿En qué casos?
Respuesta a situación cuarta:
En dicha resolución los demandados pueden interponer el recurso de
casación; que es un recurso extraordinario que procese contra sentencias
definitivas, en las cuales hubo una mala aplicación del derecho ya sea por
error in iudicando o bien error in procedendo.
Las resoluciones recurribles según el artículo 384 del CPCC son: las
sentencias definitivas, los autos que pongan fin al proceso, hagan imposible
su continuación o causen un gravamen irreparable, dictados por la Cámara.
En caso de que el fallo se funde en una interpretación de la ley que sea
contraria a la hecha, dentro de los cinco años anteriores a la resolución
recurrida, por el propio tribunal de la causa, por el Tribunal Superior de
Justicia, un tribunal de apelación en lo civil y comercial, u otro tribunal de
apelación o de instancia única, de esta Provincia y que el fallo contraríe la
última interpretación de la ley hecha por el Tribunal Superior de Justicia en
ocasión de un recurso fundado (artículo 383 punto 3 y 4). En los supuestos
del art. 383 incisos 3) y 4), se deberá acompañar copia de la resolución de
la que surge la contradicción, suscripta por el letrado actuante con los
requisitos previstos por el art. 90, segundo párrafo, o citar con precisión la
publicación especializada de amplia difusión en la Provincia, donde fue
íntegramente reproducida.
Situación quinta: A fines de proteger el crédito de su cliente, usted ha
solicitado embargo sobre bienes de los demandados, con resultado
desfavorable, ya que aparentemente los demandados se han insolventado
probablemente en forma fraudulenta, para evitar abonarle los alquileres.
Usted sabe que el Sr. QUIROGA posee un almacén de ramos generales en
la Ciudad de Villa Dolores, que si bien su rentabilidad no es importante,
recibe diariamente ingresos interesantes. ¿Qué medida cautelar podría
solicitarse y qué condiciones deberán cumplimentarse? ¿Y si no pudiera
trabarse, por ejemplo, por haberse transferido previamente el fondo de
comercio, y no ser el mismo de titularidad de QUIROGA, qué medida
cautela solicitaría?
Respuesta a situación quinta
ndo de comercio, y no ser el mismo de titularidad de QUIROGA, qué
medida cautelar
solicitaría?
Respuesta a situación quinta:
Las medidas cautelares que podría solicitarse es pedir se designe a un
interventor recaudador
(art 476 CPCC) ya que conociendo que el Sr. Quiroga posee un almacén de
ramos generales, de
esta manera se trataría de procura a través de las ganancias que pudiera
producir dicho
comercio, hacer efectivo lo adeudado en cuestión, sin intervenir en la
administración, tal como
lo estipula dicho artículo
Las medidas cautelares que podría solicitarse es pedir se designe a un
interventor recaudador (art 476 CPCC) ya que conociendo que el Sr.
Quiroga posee un almacén de ramos generales, de esta manera se trataría de
procura a través de las ganancias que pudiera producir dicho comercio,
hacer efectivo lo adeudado en cuestión, sin intervenir en la administración,
tal como lo estipula dicho artículo
En caso de que nos encontremos con que la titularidad el fondo de
comercio del Sr. Quiroga ha sido transferido y el actor no conociere otros
bienes, podrá pedir al juez que libre oficio a lo distintos registros ya sea del
automotor o de la propiedad del inmueble o bien el registro general de la
provincia, para que en caso de que el demandado posea algún bien se le
trabe embargo sobre el mismo, también se podrá solicitar informe de las
reparticiones de recaudación tributaria y si poder conocer también si el
demandado posee bienes embargables en el art. 540 del CPCC, donde se
menciona que en caso de no encontrar bienes embargables o los conocidos
no son suficiente para cubrir el monto de la deuda, la medida a tomar seria
la anotación de dicho deudor de una inhibición general para disponer de sus
bienes.
